Plus riche et independant

Voyage en Australie : de Brisbane à Sydney

2012-02-27T07:00:00.000+01:00

Même si j’insiste en général sur l’importance de réinvestir les bénéfices de ses investissements ou sur l’importance de développer des sources de revenus multiples…afin augmenter sa capacité d’investissement, il reste aussi fondamental de se payer régulièrement un petit plaisir, ne serait-ce que pour se récompenser de ses efforts, et conserver l’énergie de persévérer sur la durée.

Et c’est ce que j’ai fait ! 2 semaines de voyage en Australie, je n’avais eu que des échos positifs sur ce pays avant de partir, je n’ai vraiment pas été déçu, j’ai adoré, j’en ai pris plein les yeux et j’y ai trouvé une qualité de vie incomparable.

L’un des plus grand pays au monde

2 semaines, c’est très court pour visiter un pays qui pourrait contenir toute la superficie de l’Europe !

Ma découverte s’est donc limitée à la côte Est du Pays de Brisbane à Sydney, les régions du Queensland et de Nouvelle Galle du Sud, ce qui représente déjà une distance de plus de 900 km ! (voir plus bas les principales curiosités en images)

Je n’ai donc pas eu la chance de découvrir la Grande barrière de Corail plus au nord, les territoires du Nord de Crocodile Dundee ou bien encore la partie désertique centrale avec le mythique Ayers Rocks (appelé aussi Uluru). Mais j’y retournerai !

Juste quelques mots sur le budget…

Il ne s’agit pas d’un article orienté argent, mais peut-être juste quelques mots pour évoquer le coût d’un tel voyage pour ceux que j’aurai réussi à convaincre…

2500 € à 3000 € par personne pour 2 semaines pour faire large, sans se priver de rien, comprenant le vol (pour ma part aller retour avec Emirates (très bien !) à 1200€, via Dubaï (21h de vol…), la location de voiture, l’hébergement en hôtel, la restauration et les loisirs.

Une solution plus économique très prisée en Australie, par les touristes, mais pas seulement est la location de camping car ! On en voit énormément sur les routes. En conséquence, on trouve de nombreux campings toujours très bien situés, et à la différence de la France, tout est d’une propreté irréprochable, j’y reviendrais.

Mais il n’en reste pas moins que le coût de la vie reste assez chère, en tout cas sur côte Est, zone peuplée, urbanisée mais aussi très touristique, et ce malgré le taux de change favorable, 1 dollar australien équivalant en gros à 0,8€.

Comptez au minimun10$ AU pour une restauration rapide. 25$ AU la pizza (au Kangaroo…) à Sydney et il ne faut espérer y trouver une nuit d’hôtel à moins de 150€ pour un hôtel situé au centre à moins de 15 min à pied de la grande majorité des lieux à visiter. Mais bon Paris n’est pas non plus bon marché…

Un accueil chaleureux dans un pays où il fait bon vivre

C’est réellement un pays très accueillant, les habitants y sont naturellement chaleureux et on est mis dans le bain dès le 1er contact, à la douane !

Pour ceux qui ont connu une arrivée sur le sol américain, c’est très surprenant ! ça n’a rien à voir ! On ne vous aboie pas dessus, on vous sourie, on n’est pas obligé de rester à 10 m de la personne qui nous précède, on contraire si vous voyagez à plusieurs, on vous incite même à prendre une photo de groupe, et en plus on plaisante avec vous !

Après 25 heures de voyage, c’est vraiment une entrée dans le pays relaxante…

Une 1ère expérience représentative des mes contacts avec les Australiens durant les 2 semaines suivantes : ils sont naturellement généreux, disposés à rendre service, aimables, avenant, et surtout ça respire l’honnêteté (pas à l’américaine où très souvent je trouve que ça sonne faux…).

Et un détail supplémentaire qui fait toute la différence avec nous, c’est qu’ils restent calmes, ne s’énervent pas, ne critiquent pas, ils respectent tout. Ce n’est pas latin, on aime ou on n'aime pas, mais personnellement, je trouve que ça créé une atmosphère sereine, apaisée, déstressée.

Logiquement, tout est bien pensé dans ce pays, tout est organisé. Une fois entrée sur le territoire, une carte routière (ou mieux un GPS) et une voiture de location suffisent. (Une carte bancaire également bien sûr…). Pas la peine de tout planifier dans le moindre détail.

Tout est indiqué, la signalisation est excellente, même dans les grandes villes comme Sydney, impossible de se perdre, et en cas de soucis, encore une fois, vous trouverez un Australien pour vous aider.

Vous trouverez sans mal où loger et où se nourrir. A ce sujet, c’est certain que l’on ne peut pas mourir de faim en Australie, l’incitation à la barre chocolatée y est très développée ! Bien pire qu’aux Etats-Unis, il y en a dans tous les rayons de supermarché, sans compter les boutiques dédiées.

Et pour accompagner son chocolat, impossible de passer à coté de la seule ( ?) spécialité culinaire, la « pie » (tarte) ! Vous en trouverez à tous les coins de rue, de toute sorte, en gros une tourte chaude à la viande, fromage, bacon, etc… Etonnant d’ailleurs il n’y a pas encore de restauration rapide de ce type importé en France à ma connaissance ?

Pour en revenir à l’aménagement du territoire, les australiens sont des pros : l’aménagement des chemins piétonniers dans les parcs nationaux ou le long des plages ou des côtes est à la fois pratique, en très bon état mais aussi parfaitement intégré dans le paysage. On trouve des fontaines à eau partout. Sans compter des barbecues en libre service dans des espaces publics ou le long des plages, les australiens adorent le barbecue en famille ou entre amis le week end.

Et tout est incroyablement propre ! c’est l’un des points qui frappe le plus le touriste français…et c’est vraiment appréciable à vivre.

Tout est fait pour se sentir bien. Je ne pourrais personnellement pas vivre à Paris, par contre je pourrais très certainement vivre à Sydney.

En quelques heures après y avoir débarqué, on a tout compris, tout est conçu pour etre accessible à pied, c’est naturellement simple. Et on prend vraiment plaisir à arpenter les rues bondées aux larges trottoirs ou les jardins publics, Hyde Park ou le Royal Botanic Garden. Et pour se rendre un peu plus loin pour boire un verre sur Darling Harbour, rien de plus simple que de prendre le ferry durant 15 min, à un tarif très modeste pour le coup. (A reprendre de nuit, pour passer pour le fameux pont illuminé !).

La seule petite mauvaise surprise vient des routes : leur « Pacific Highway » n’a rien d’un autoroute, au mieux une nationale chez nous, parsemée de nid de poules, limitée à 110 km/h, mais difficile de les atteindre…

Et attention aux péages, pas de barrière, juste un panneau annonçant que l’on entre sur une portion payante, il faut juste ne pas oublier d’appeler un numéro de téléphone pour payer... pas vraiment un réflexe naturel pour nous, si vous ne payez pas, le loueur de voiture reçoit l’amende et vous refacture un forfait de 100$...

J’ai été invité chez un couple de Français vivant un peu en dessous de Brisbane, sur la Gold Coast, à quelques kilomètres des plages favorites des surfers (notamment à Surfer Paradise), ils avaient monté un centre équestre en France il y a quelques années, qu’ils avaient dû fermer au bord de la faillite, dépassés par les charges. Il ont ouvert le même centre équestre en Australie, il y a 3 ans et leur maison laisse rêveur…Pour rien ils ne reviendraient en France, même s’ils regrettent l’absence totale de sécurité sociale, pas le moindre médicament n’est remboursé…mais du coup, ils disent en consommer aussi nettement moins.

Une nature grandiose

Et je n’ai surement pas vu la partie la plus spectaculaire ! Mais ces côtes du Pacifique sont vraiment magnifiques, avec des vagues impressionnantes, mais en même temps une absence de vent violent et une chaleur d’été. Et juste derrière les plages de sable fin, une végétation tropicale très abondante. Et puis il y a tellement de plages successives que la plupart sont désertes…

Dès que l’on rentre un peu dans les terres, on est frappé par les étendues d’espaces verts ou de forêts d’eucalyptus à perte de vue.

Et ce n’est pas une légende, il a bien des kangourous partout, qui traversent comme des lapins…j’ai d’ailleurs failli en écraser un ! je comprends mieux pourquoi le pare-buffle est l’option la plus répandue sur les voitures et camions en Australie.

La faune sauvage est aussi un point qui dépayse totalement de la France, on se croirait parfois dans un zoo…avec notamment tous ces cris d’oiseaux, de perroquets ou de kookaburra (qui rigole comme un homme !).

Mais attention, on y trouve quelques petites bêtes plus dangereuses que chez nous, même dans cette région, comme la redback, l’araignée mortelle au dos rouge…

Un petit tour d’horizon en images de ce que j'ai aimé entre Brisbane et Sydney

Bayron Bay : petite ville au sud de Brisbane préservée de l'urbanisation massive par des habitant "hippies", fans de surf

Bayron Bay : l'une des plus belles plages

Bayron Bay : c'est aussi le point le plus à l'Est de l'Australie

Port Macquarie : au sud de Bayron Bay, ville un peu plus grosse proposant des kilomètres de balade le long de plages toutes plus belles les unes que les autres (et désertiques en plus !)

Port Macquerie : une vue de la côte

Port Macquarie : un des ces nombreux accès aménagés à une plage qui n'attend que vous...

Hunter Valley : en route vers Sydney, arrétez vous dans le vignole Australien et dégustez leur Shirraz ! un goût très prononcé de cassis que j'adore, notamment "the ripper" du producteur HOPE (dommage, il n'importe pas encore en France...)

Blue Mountain : à 2 heures de Sydney, un massif montagneux à 1000 m d'altitude. Le paradis des randonneurs...

Blue Mountain : une des nombreuses chute d'eau

Blue Mountain : les "3 sisters", le massif le plus réputé, on peut descendre au pied de la 1ère soeur..

Jenolan Caves : au sein des blue Mountain, des grottes spectaculaires à visiter pour la plupart gartuitement

Jenolan Caves : la route entre literralement dans la grotte

Sydney : l'opera bien sûr...

Sydney : le fameux pont au dessus duquel est tiré le feu d'artifice de la nouvelle année

Sydney : la même vue de nuit, depuis le ferry qui relie différents points de la ville

Sydney : Circular quay, un lieu central, notamment pour le départ des ferry (et même des paquebots de croisière !)

Sydney, Hyde Park, un parc au coeur de la ville, très prisé pour la pause déjeuner du midi

Sydney, vue depuis Hyde Park sur la plus haute tour de la ville

Sydney, vue de la ville depuis le Royal Botanic Garden

Sydney, Darling Harbour, une partie plus récente de la ville, des dizaines de restaurants et bars autour du port

Sydney, le quartier Chinois, à l'image du reste de la ville, des rues bondées de piétons

Les animaux d'Australie : le fameux Kookaburra, qui rigole comme un homme dès le lever du soleil, excellent pour se faire réveiller de bonne humeur !

Des perroquets multicolores que l'on croise un peu partout...ça change des moineaux tout gris !

Très fréquents également, des gros lézards, pas sauvages du tout...

Un kangourou, ou plutôt un petit wallaby, croisé de tout prêt dans les blue mountains...

D'énormes chauves souris en plein jour, dans le Royal Botanic Garden à Sydney...il y en avait des centaines dans les arbres

Mon seul regret, ne pas avoir réussi à voir un koala dans la nature en haut d'un eucalyptus, celui ci-était dans le parc wildlife à Sydney

Enfin, un autre kangourou, qui nous regardait passer sur une petite route du Queensland...

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Voyage sur la Côte Est des Etats-Unis

Comment placer au mieux son épargne de précaution

2012-02-21T06:51:00.000+01:00

Comme je l’avais évoqué ici, en 2011, j’avais enfin pris la décision de laisser tomber mon livret A au profit du fond en euros de mon assurance vie pour optimiser le placement de mon épargne de précaution, ces liquidités que je souhaite conserver disponibles en cas d’imprévu.

1 an plus tard, est-ce que j’ai eu raison ? La crise de la dette ayant impacté les rendements des assurances vies et la loi de finances 2011 ayant en plus modifié la fiscalité, je pouvais en douter…

Et surtout est-ce qu’il faut rester sur cette voie en 2012 ?

Le cas du Livret A

Au 1^er Aout 2011, le taux de rémunération est passé de 2% à 2,25% net. Un taux qui est resté donc bas, et qui a été maintenu au 1^er février 2012. On recommence donc 2012 sur les mêmes bases.

Coté Assurance Vie

Mon contrat est le contrat en ligne Symphonis Vie de Fortuneo. Après un 4,10% net de frais de gestion en 2010, le fond en euros a réalisé 3,75% net de frais de gestion en 2011, l’un des tout meilleur taux constaté sur 2011. Finalement bien meilleur que certains propos alarmistes qu’on pouvait lire il y a quelques mois…

Reste à comparer de plus près en prenant en compte la fiscalité de l’assurance vie, avec notamment des prélèvements sociaux en hausse à 13,5% depuis Octobre 2011, et également une nouvelle particularité qui est que ces prélèvements sociaux sont désormais prélevés dès la perception des intérêts et non plus seulement en fin de contrat ou à l’occasion d’un rachat partiel.

Etude de cas comparative sur 2011 :

Soit une épargne de précaution de 10 000€.

Placé début 2011 sur un Livret A, les intérêts perçus sur l’année seraient alors de 212,5€ (6 mois à 2% et 6 mois à 2,25%)

Sur le fond en euros de mon assurance vie Fortuneo :

Les 10 000€ auront donc été rémunéré à 3,75% net de frais de gestion, soit 375€ d’intérêts.

Auxquels il faut retrancher les prélèvements sociaux de 13,5% retirés à présent dès l’enregistrement de ces intérêts, il reste alors : 324,4€

Malgré la hausse et la modification de la fiscalité sur l’assurance vie, la baisse de son rendement et la petite revalorisation du livret A, avoir placé ces 10 000€ sur le fond en euros en 2011 était la solution gagnante, avec plus de 50% d’intérêts en plus perçus !

Maintenant, c’était dans le cas où il n’avait été nécessaire de puiser dans cette épargne de précaution.
Sur le livret A, l’argent est totalement disponible immédiatement, sur l’assurance vie, ça passe par une démarche de rachat partiel, qui prend quelques jours certes mais surtout dont les plus-values peuvent être imposé selon l’âge du contrat d’assurance vie.

La fiscalité baisse significativement après 4 ans, puis après 8 ans, d’où l’importance d’ouvrir tôt un contrat d’assurance vie, même inexploité.

Si je poursuis alors mon étude de cas, avec l’exemple de mon contrat qui a désormais plus de 4 ans.

Si j’avais eu besoin de sortir une partie de mon épargne de précaution au moyen d’un rachat partiel, la part de plus-value rachetée aurait soit été imposée par prélèvement forfaitaire libératoire (PLF) à 15%, soit intégré à mon impôt sur le revenu.

Pour faire simple ici, admettons que je choisisse le PLF à 15%.

Intérêts totaux imposables (= plus-value) sur 2011 : 375€
Hypothèse d'un rachat partiel de 2000€ : 2000€ représente 19,3% du montant total de 10375€. (10000€ placés + 375€ d'intérêts)
L'imposition porte donc sur seulement 19,3% de la plus-value, soit 19,3% x 375€ = 72,4€
Taux d'impoistion de 15% : 15% x 72,4€ = 10,8€

Soit seulement 10,8€ d’impôts en plus à acquitter pour pouvoir récupérer 2000€.

Ça ne change donc rien au résultat global, avec ou sans retrait partiel dans l’année, il restait bien plus avantageux de placer son argent sur le fond en euro d’une assurance vie performante (comme la plupart de celle en ligne), plutôt que sur le livret A.

Cumulée sur des années, une petite différence qui devient très significative....

On parle ici finalement sur 2011 d'une différence de rendement de même pas 1,5% avec les prélèvements sociaux, ça peut sembler peu. Sur un an certes.

Mais le principe de l’épargne de précaution est de l’avoir disponible en cas de besoin : on va peut-être y toucher mais peut-être pas….et ce durant des années voir des dizaines d’années ! Dommage de ne pas faire travailler au mieux cet argent !

Et 1,5% sur des dizaines d’années ça fait une grosse différence à la fin.

10000€ placés pendant 10 ans à 2% donnent 12190 €, placés à 3,5% on obtient 14105 €.
Sur 20 ans, pour 2%, on a au final 14860 €, avec 3,5% on atteint 19898 €, soit 5000€ de plus !

Voilà pourquoi, je vais rester fidèle à mon fond en euros sur 2012, l’écart de rendement me parait encore à ce jour suffisamment important pour que je reste gagnant avec ce choix cette année.

Et vous quelle est votre opinion, comment placez-vous au mieux vos liquidités ?

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L'importance d'avoir plusieurs sources de revenus

2012-02-15T06:12:00.000+01:00

Combien avez-vous de sources de revenus ?

Pour ma part, j’en ai identifié 9, en tout cas 9 catégories principales, elles mêmes pour la plupart diversifiées.

Développer plusieurs sources de revenus est bien sûr une solution incontournable sur le chemin de l’indépendance financière.

Mais on en tire des bénéfices bien avant d'avoir atteint le but ultime !

Même si finalement on conserve son emploi salarié, avoir des revenus alternatifs offre une sécurité financière (bien meilleure qu’un CDI !) et réduit ainsi notre exposition au stress. Les conséquences d’une perte de travail sont moindres, différentes en tout cas.

Comme n’importe quelle entreprise, il faut éviter de dépendre d’une seule et unique source de revenus. Surtout si celle-ci provient d’un emploi salarié, qui n’est garanti à vie pour personne, quelquesoit son statut !

Sauf peut-être à avoir une expertise particulière qui nous rend indispensable et qui se monnaye en plus très bien….

C’est peut-être un constat qui a du mal à être accepté, mais je pense qu’aujourd’hui chaque individu devrait prendre en charge lui-même sa sécurité financière, ne jamais se reposer entièrement sur un salaire ou d’éventuelles aides sociales.

Et je pense que l’impact va alors bien au delà, étant moins sensible à un risque de licenciement, on sera amené à oser davantage, à prendre plus de risques, à envisager davantage un changement de vie, un changement de travail… il devient plus facile d’envisager d’investir un peu de cet argent supplémentaire, quitte à prendre quelques risques, ce que l’on ne ferait pas avec uniquement ses revenus salariés destinés avant tout au budget familial.

Commencer à développer de nouvelles sources de revenus est le début d’une spirale vertueuse.

La diversification de mes revenus

Pour la première fois en 2011, 25%, un quart de mes revenus totaux ne provenaient plus de mon travail salarié !

Dit autrement en quelques années, 3 ou 4 ans, je me suis octroyé une augmentation de 33% ! Par rapport à mon seul salaire, j’ai à présent un tiers de revenus en plus…

Pour 100€ de salaire, j’ai aussi gagné 33€ de revenus alternatifs ou passifs.

Un premier pas dans ma volonté de dépendre de moins en moins de mon employeur...

Depuis une douzaine d’année que je suis embauché dans la même entreprise, j’ai connu 3 plans sociaux, tous suivis de très belles reprises d’ailleurs, mais d’autres arriveront forcément.

Je n’ai jamais trop mal vécu ces périodes, pensant pouvoir rebondir ailleurs au cas où, mais lors de la prochaine restructuration, je relativiserais encore davantage ! (et je comprends aussi mieux à présent pourquoi certains ont profité de ces plans pour partir avec un gros chèque en se portant volontaire, certains d'ailleurs que je savais être des investisseurs immobiliers actifs…)

Surtout que j’ai actuellement la conviction qu’avec un peu plus de temps disponible, je pourrais significativement booster certains de mes revenus alternatifs, sans compter d’autres idées que je n’ai jamais eu le temps de développer.

Voici donc ma diversification sur 2011, avec outre les revenus salariés, 8 autres sources de revenus :

Bien que ma focalisation ces dernières années soient de faire croitre mes revenus annexes, je ne crache pas du tout sur mon salaire ! Bien au contraire !

Le salaire est aujourd’hui pour moi non seulement un moyen de couvrir l’ensemble de mes dépenses, mais surtout, j’en tire une capacité d’épargne, une capacité d’investissement, qui me permet donc de faire croitre plus vite les autres revenus passifs et alternatifs.

Je m’efforce donc aussi de faire ce qu’il faut pour faire croitre ce salaire bien sûr.

Arriver à voir son salaire pas uniquement comme un élément indispensable pour vivre, mais aussi comme un levier pour gagner de l’argent autrement, change un peu la donne.

Aujourd’hui, je n’ai pas l’impression de vendre mon temps « bêtement », j’ai aussi l’impression d’utiliser ma société comme levier pour développer plus rapidement d'autres sources de revenus ...

C’est un peu plus valorisant et motivant…

Des sources de revenus elles-mêmes diversifiées

9 sources principales de revenus annexes donc, mais quand on y regarde de plus près, on pourrait même faire ressortir une diversification bien plus grande.

Si je prends quelques exemples :

Revenus du blog : 9 sources (et encore, j'ai regroupé par catégorie, ça pourait encore être plus morcelé que ça...)

Dividendes sur mon PEA : dividendes provenant de 8 sociétés différentes
Sites internet : 4 sites
Assurance vie : investi sur différents Fonds Communs de Placements

A l’inverse, je manque de sous diversification avec l’immobilier et mon seul studio loué en meublé.

La diversification est critique en ce sens qu'elle assure aussi une pérennité et une certaine stabilité à ces revenus annexes. Plus on est diversifié, plus l'impact est mineur si une source venait à faire défaut.

Par exemple, sur mon PEA, si l'une des sociétés que j'ai en portefeuille venait à baisser subitement son dividende, ça n'impacterait que légèrement le montant global des dividendes que je vais toucher.

L'exemple inverse est le manque de diversification de mon revenu "immobilier". Pour le coup, si je ne loue pas ou si mon locataire ne paye pas, mon revenu locatif global tombe à 0. Les investisseurs immobiliers se ne limitent jamais à un seul bien...

Ma focalisation actuelle

Développer ce quartier vert du camembert ! Ces 25 % de revenus annexes qui procurent déjà un premier sentiment de liberté financière, mais que j’espère bien faire croitre davantage.

Le développer, en agissant sur les sources déjà existantes (un investissement immobilier supplémentaire par exemple ou des achats supplémentaires d'actions à haut rendement), mais aussi en essayant d'ajouter d'autres sources, et ça c'est encore plus intéressant ! (Pour accroitre la diversification, mais aussi pour le plaisir de travailler sur d'autres projets !)

Il parait que le chiffre d’1 million d’autoentrepreneur a été atteint ! Avec beaucoup de résiliations aussi et de déçus, mais ce n’est pas le propos ici, c’est surtout un signe fort que des centaines de milliers de français cherchent activement à développer des revenus alternatifs ! par nécessité peut-être souvent, mais aussi par prise de conscience qu’on en peut plus se permettre de ne dépendre que d’un travail salarié toujours précaire, quelque soit son statut !

Et pour ceux qui souhaitent encore se lancer, je vous renvoie également à cet article, dans lequel j’expliquais quel était selon moi l’outil indispensable pour bien commencer et surtout pour maintenir sa motivation lors des premiers mois : un 2ème compte courant, totalement indépendant de votre budget quotidien. Chaque euro gagné sera ainsi parfaitement visible, et vous en serez très fier, même si ce n’est qu’un euro…

Avez-vous réussi à développer plusieurs sources de revenus ? Combien en avez-vous ?

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Mes dividendes 2012 : des dividendes croissants et davantage de revenus passifs

2012-02-07T07:00:00.001+01:00

Il est fondamental pour ma stratégie d’investissement en bourse, en actions à haut rendement, de m’assurer que les dividendes des sociétés sur lesquelles j’ai investi sont bien maintenus d’une année à l’autre, voir même mieux augmentés.

En fonction des aléas économiques, une société peut-être amenée à revoir à la baisse sa distribution de dividendes aux actionnaires, notamment lorsque ses bénéfices diminuent ou lorsque ses perspectives s’assombrissent.

Si tel était le cas pour une des lignes de mon PEA, je me poserais probablement la question d’une revente des actions.

Hors 2011 n’aura pas été une année de grande croissance, bien au contraire…ça mérite donc de s’y intéresser de plus près.

J’avais déjà regardé l’historique de mes sociétés dans cet article, historiques qui laissent penser que le risque de baisses importantes des dividendes est faible, notamment lorsque l’on constate qu’il n’y a pas eu de baisse lors de la crise de 2008.

Des dividendes croissants en 2012

Il ne s’agit pour le moment que d’estimations que j’ai pu trouver via différentes sources, toutes se rejoignent quasiment, mais rien n’est assuré avant la proposition des conseils d’administration et le vote des assemblées générales.

Toutefois, j’avais fait le même exercice l’année dernière, les prévisions étaient exactes.

Donc pour mes 8 titres, il y aurait 4 stagnation de dividendes (Total, GDF Suez, Rallye et France Telecom) et 4 hausses de dividendes (Sanofi, vivendi, ABC arbitrage et Vinci).

Certaines sources divergent pour Vinci, entre une hausse ou une stagnation…pour la suite, j’ai été optimiste et j’ai considéré la hausse !

Donc un bilan positif et rassurant, mécaniquement le rendement de mon portefeuille sera en hausse par rapport à 2011.

Il faut tout de même rester prudent, je pense notamment à France Telecom, dont beaucoup pensent que la société ne peut pas tenir un dividende aussi élevé de manière durable, en redistribuant actuellement plus de 90% de ses bénéfices sous formes de dividendes aux actionnaires. Mais pour le moment, pas d’annonce officielle dans ce sens.

Et même si France Telecom est plutôt assez mal vu du coup en tant qu’action à haut dividende, ça reste à mon avis une très belle affaire avec un risque limité : Pour le niveau de cours actuel, avec un dividende prévu de 1,4€ par action, on s’offre plus de 12% de rendement. Et si finalement, le dividende n’était pas maintenu et était admettons divisé par 2 (déjà une belle baisse !), ramené à 0,7€ par action, on aurait encore 6% de rendement…ce qui est très loin d’être catastrophique.

Les prévisions de mes dividendes de l’exercice 2011, versés en 2012

Voilà sur le graphique suivant comment devraient évoluer les dividendes des 8 titres que je détiens sur mon PEA, en comparant les dividendes versés en 2011 (exercice 2010) et ceux à venir en 2012 (exercice 2011), avec donc 4 titres à priori en hausse, Sanofi, Vivendi, ABC Arbitrage et peut-être Vinci.

Un peu plus dans le détail :

France Telecom

Dividende de 1,4€ par action (+0% par rapport à 2011)
Versements en juin et septembre
101 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 141,4€

GDF Suez

Dividende de 1,5€ par action (+0% par rapport à 2011)
Versements en mai et novembre
91 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 136,5€

Total

Dividende de 2,28€ par action (+0% par rapport à 2011)
Versements trimestriels
40 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 91,2€

Vivendi

Dividende de 1,45€ par action (+3,45% par rapport à 2011)
Versements en mai
100 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 145€

ABC Arbitrage

Dividende de 0,57€ par action (+3,5% par rapport à 2011)
Versements en juillet et décembre
100 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 57€

Sanofi

Dividende de 2,6€ par action (+3,85% par rapport à 2011)
Versements en juin
24 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 62,4€

Vinci

Dividende de 1,75€ par action (+4,57% par rapport à 2011)
Versements en juin et décembre
23 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 40,25€

Rallye

Dividende de 1,83€ par action (+0% par rapport à 2011)
Versements en juin et octobre
37 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 67,71€

Un rendement de mon PEA en hausse, davantage de revenus passifs

La conséquence de ces 4 dividendes croissants est la hausse du rendement de ces 4 lignes de mon portefeuille, on parle de 0,2% à 0.3% d’augmentation. Les 4 autres lignes conservent le même rendement.

Le graphique suivant montre cette évolution entre les rendements 2011 et ceux attendus en 2012, sur la base du prix de revient de mes actions (prix de revient lissé suite à des investissements progressifs)

C’est là qu’on voit tout le bénéfice des actions offrant un dividende croissant : les actions achetées l’année précédente voient leur rendement automatiquement augmenter.

1000€ investis sur Sanofi en 2011 ont rapporté 52,2€, ces mêmes 1000€ en 2012 rapporteront 54,3€.

Si la croissance se répète tous les ans (c’set le cas pour Sanofi), ça devient assez puissant. C’est pourquoi il ne faut pas s’intéresser seulement au rendement d’une action à un moment fixe, lorsqu’on l’achète, mais aussi comment son dividende a augmenté et va augmenter…

J’ai par exemple acheté du Vinci à un rendement moyen, 4,5%, parce que je voyais une capacité d’augmentation régulière du dividende.

Maintenant, étant donné que j’ai focalisé mes achats sur des sociétés offrant déjà un haut niveau de rendement, un dividende stable reste tout à fait acceptable, en tout cas étant donné la période économique difficile.

Je détiens donc à ce jour un portefeuille d’actions dans mon PEA Binck :

dont le rendement moyen global est de 7,14%
et qui devrait générer un montant total de dividendes de plus de 740€. (Pour 10000€ investi et 380€ de dividendes 2011 ré-investis)

Soit donc déjà plus de 740€ de revenus passifs en 2012, qui seront bien sûr ré-investis en nouvelles actions, en espérant que les cours de bourse ne montent pas trop rapidement cette année…et ainsi continuer à acheter des actions très rentables !

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2012, mon premier investissement immobilier

2012-02-01T07:00:00.001+01:00

Cet article a été écrit par Laurent du Blog RicheAvenir qui avait été à l'orgine de ce petit guide gratuit sur l'investissement auquel j'ai collaboré.

Laurent m'a fait part de souhait pour 2012 de réaliser son premier investissement locatif, et j'étais curieux de savoir comment il abordait ce projet. C'est ce qu'il nous explique donc ici.

PS : Et merci à toi Laurent de combler mon absence cette semaine ;-) ! Je suis actuellement très loin, en Australie, retour dans 10 jours, j'aurai surement un peu de retard dans mes mails, je m'excuse par avance auprès de ceux qui m'écriront...
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Parmi les objectifs que je me suis fixé pour cette nouvelle année, il y a un challenge que je souhaite réaliser depuis quelques temps, celui de me lancer dans l’immobilier locatif.

Il y a deux grandes raisons à ce choix. Premièrement, l’investissement locatif est un des rares placements qui permet de se constituer un patrimoine financé à crédit et payé tout ou en partie par le locataire. Deuxièmement, ce dernier peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu.

Malgré tout, le succès d’une telle entreprise n’est pas aléatoire, et chaque aspect de cet investissement doit être étudié et pondéré. Voici comment j’envisage mon premier achat immobilier…

LA PREPARATION DU PROJET

Avant de foncer tête baissée dans les recherches de biens, il est important de bien préparer son projet. Pour cela, j’ai établi une liste succincte de questions qui me servent de fil rouge pour mener à bien cet investissement.

1. Quel est l’objectif de cette acquisition ? Achat-revente ? Home Staging ? Location à court, moyen ou long terme ? Quelle est ma stratégie d’achat et de revente ?

2. Quelle est la structure juridique associée à ce projet ? LMNP ? LMP ? SCI ? Quels sont les avantages/inconvénients que je tire de chaque structure ?

3. Comment je finance mon projet ? Qu’en est-il de ma situation (taux d’endettement) ? Quels sont les taux en vigueur et les avantages fiscaux à ma disposition ?

4. Quel est l’état général du marché ? Est-il en hausse ou en baisse ? Qu’en sera-t-il du marché à 5/10/15 ans ? Quels dispositifs en application ou à venir peuvent faire évoluer le marché ?

5. Quels sont les biens les plus recherchés ? Les plus valorisés ? Les plus enclins à chuter ? Les biens à éviter ?

6. Quelles zones géographiques choisir ? Quelle fiscalité attendue ? La communauté urbaine a-t-elle prévue des travaux dans cette zone à court ou moyen terme ?

LES FACTEURS CLES DE SUCCES

En parallèle de ce fil rouge, j’ai listé plusieurs facteurs clés de succès qui me paraissent indispensables à la réussite de ce projet :

1. Ne pas se lancer tant que le fil rouge ci-dessous n’est pas entièrement complété. On doit souvent la réussite d’un projet à une bonne préparation en amont

2. Connaitre et maitriser le marché immobilier à l’instant T. Essayer d’anticiper l’évolution de ce dernier et croiser au maximum les sources d’informations.

3. Acheter le bien à un prix inférieur au marché, ce qui nécessite beaucoup de disponibilité et de réactivité.

4. Négocier à toutes les étapes entre l’achat du bien et sa mise en location. Toutes les économies (justifiées) permettront d’augmenter la rentabilité à moyen et long terme.

5. Valoriser le bien avant la mise à disposition du locataire. On est plus enclin à dépenser pour un bien qui a du caractère.

LA MISE EN PLACE DU PROJET

Au final, la véritable question est de savoir vers quels choix je me dirige. Certes, le projet est encore à ces débuts, mais une première tendance se dessine.

Objectif : Avec les nouvelles règles sur l’abattement des plus-values immobilières, je vise un investissement à long terme : 15 ans minimum. A voir si les règles changeront dans les années à venir.

La structure : LMNP. Dans mon cas, je pense que c’est la structure la plus avantageuse fiscalement de plus le montant des recettes brutes par an sera inférieur à 23 000 € ce qui renforce mon choix.

Financement : Taux d’endettement très faible, le bien recherché est inférieur à 80 000 euros, les feux sont au vert côté banque. Reste à rechercher les établissements proposant les meilleurs taux disponibles. A voir si je passe par un courtier. De plus, j’opte pour un financement très long pour avoir des mensualités inférieures ou égales au loyer perçu et éviter d’être en déficit.

Le marché : C’est le travail le plus long. Plusieurs analystes annoncent une tendance du marché à la baisse, j’attends le premier trimestre pour voir si leurs prévisions se confirment. Cela ne doit cependant pas freiner ma démarche car les prévisions de ce type sont rarement dans le vrai.

Le bien : Pour le moment je vise l’achat d’un studio ou d’un T1, avec une surface inférieure à 25m². Ce sont des biens plus facilement louables en meublés (étudiants par exemple) sur la région géographique que j’ai ciblé (mais aussi plus rares malheureusement). Je cherche aussi des biens avec des travaux pour être sous les prix du marché et espérer une plus grande marge de négociation.

Pour le moment tout cela reste théorique et changera au fur et à mesure que le projet se dessinera. Malgré tout, je souhaite ne pas me précipiter, la fiscalité immobilière ayant récemment changé et une probable chute de l’immobilier peut changer la donne et je souhaite avoir la meilleure main avant de me lancer.

Je continuerai de vous détailler la mise en place de ce projet à chaque grande étape sur mon blog RicheAvenir. Je vous invite bien sûr à réagir sur cet article, je suis loin d’être un expert en immobilier et votre expérience aidera j’en suis sûr plus d’un lecteur.

Laurent

Glossaire :

LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

LMP : Loueur Meublé Professionnel

SCI : Société Civile Immobilière

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Pourquoi je n’aime pas définir d'objectifs…

2012-01-27T07:00:00.002+01:00

Je sais bien que c’est la période de définition de ses objectifs de l’année…

Et je le sais que trop bien après avoir passé des heures au boulot à essayer de définir des objectifs SMART comme on dit (Spécifique, Mesurable, Atteignable, Réaliste, Temporellement défini…) ! Avec en plus différent niveaux pondérés selon le timing, la manière de faire….objectif 100%, objectif atteint partiellement ou objectif dépassé …

Sachant qu’à chaque fin d’année, on constate que la moitié de ces objectifs sont vite devenus obsolètes et que l’on a fait autre chose…

Donc je ne vais quand même pas me fixer des objectifs pour mes projets personnels alors que c’est peut-être l’exercice imposé de ma vie professionnelle qui m’ennuie le plus !

Et surtout je sais que sur moi, ça ne sert à rien ! J’ai beau les écrire, les mettre en forme, Powerpoint, tableau Excel ou autre, je n’arrive pas m’y tenir tellement je trouve ça artificiel.

Dans ma vie professionnelle, ce qui me parait critique est la capacité d’adaptation et la réactivité, suivre un plan bien défini me parait très secondaire.

Je pense même que définir des objectifs personnels précis pour chaque employé bloque le système. On perd en flexibilité, en capacité à changer d’avis rapidement : chacun pense avant tout à SES objectifs perso (sur lesquels il sera jugé en fin d’année, sa future rémunération au mérite en dépendra…) avant de penser à la bonne marche de l’équipe et plus globalement de la société.

Avoir des objectifs, écrits, chiffrés, avec des deadlines, emprisonne tout le monde dans un cadre, on perd en liberté d’agir selon notre meilleur jugement.

Bien sûr, il faut tout de même relativiser un peu, pour certaines personnes, c’est utile et efficace, mais l’imposer de manière globale me parait souvent contre productif.

Donc ce dont j’ai besoin, dans le boulot, mais surtout aussi pour mes projets personnels, c’est :

une cible
une vision globale des possibilités qui s’offrent à moi
une liberté d’agir
et des moyens de suivre ma progression.

Et je ne vois pas d’intérêt supplémentaire à me fixer des objectifs précis. Ce qui compte c’est que je sache clairement où je veux aller, que je connaisse les voies pour y arriver (ou que j’apprenne à les connaître), qu’on me laisse les choisir et que j’arrive à suivre que ça progresse dans le bon sens.

Pour l’exécution, l’essentiel pour moi reste donc de savoir d’adapter, tous les jours.

Par exemple, je sais que l’une des voies pour générer un revenu passif est l’investissement en bourse, selon mon approche « rendement », mais je ne vois aucun intérêt à me fixer des objectifs chiffrés pour 2012 ; par contre, je sais que je veux renforcer mon PEA, et qu’il faudra être le plus opportuniste possible, comme l’été dernier.

Ma cible ?

Toujours la même qu’il y a un an et la même que l’année prochaine : Dépendre de moins en moins de mon employeur (le plus possible avant le prochain plan social…) et à plus long terme ne pas dépendre du tout de la capacité de l’Etat à me verser une retraite.

(Je précise, employeur que j’aime beaucoup par ailleurs…au point que je pourrais surement accepter d’y travailler gracieusement si un jour je n’avais plus besoin de mon salaire ! Ne travailler que pour le plaisir…)

Les grandes directions que je veux suivre ?

Développer et savoir comment développer des sources de revenus annexes fiables, multiples, durables.

Conserver mon endettement sous contrôle : s’endetter si besoin pour investir mais avec la vision de quand et comment ces dépenses supplémentaires cesseront.

Globalement, poursuivre sur la lancée de mes actions de 2011, dont le bilan était plutôt satisfaisant.

Et bien sûr, au delà de ce que j’ai déjà initié, j’ai quelques idées supplémentaires plus précises sur ce que je voudrais faire, mais ce sera surement amené à évoluer. On n’est pas l’abri d’avoir une idée brillante un jour ! Ce serait dommage de la laisser de coté par ce qu’elle n’était pas prévue dans nos objectifs de début d’année !

Donc entre autres, j’ai déjà 2 pistes, développer une nouvelle de revenu supplémentaire et m’intéresser aux moyens de générer du capital, indispensable pour espérer à terme percevoir un revenu passif digne de ce nom.

Et ce qui est formidable lorsque l’on travaille sur ses propres projets, c’est que l’on est totalement libre d’agir comme on le souhaite ! Et notamment, je ne suis pas obligé d’envoyer mes objectifs à mon chef avant la fin du mois…

Mes moyens de suivi ?

J’ai besoin de solutions visuelles pour suivre ma progression vers ma cible.

Ma feuille de calcul sur l’indépendance financière en fait parti, mais elle est insuffisante à elle seule.

J’ai besoin d’un moyen de suivre comment progresse la courbe des revenus annexes, celle sur laquelle je focalise mes efforts. J’en ai déjà parlé, j’y travaille, ça me parait essentiel à présent.

Et c'est de ça dont j’ai besoin pour me motiver, beaucoup plus que d’objectifs ; voir les évolutions, avoir toujours envi de faire croitre cette courbe, trouver des sources d’amélioration, d’optimisation… faire de mieux en mieux, année après année.

Et pour en finir sur les objectifs, on sait bien que personne ne les tient, que ce soit dans la vie de tous les jours ou la vie professionnelle...Sauf peut-être ceux qui s’astreignent à une revue très fréquente de leur petit carnet, mais je n’ai pas cette rigueur…

Est-ce vous pensez que se définir des objectifs précis soit si utile que ça dans vos projets ?

N’avez-vous pas l’impression que ça peut aussi vous brider ou vous empêcher de voir ce qu’il y a juste à coté et ainsi de rater des opportunités ?

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Gagner sa liberté financière, mes avancées en 2011

2012-01-23T07:15:00.000+01:00

Qu’est ce que j’ai fait l’année dernière qui me permet aujourd’hui ou me permettra dans quelques années d’être un peu plus, (voir totalement ?) indépendant financièrement ?

Comment ce que j'ai fait en 2011 aura contribué pour qu’un jour mes revenus autres que mon salaire couvrent l’ensemble de mes dépenses.

Ci-dessous un rappel de comment je visualise cette notion de liberté financière : l’évolution de mes dépenses mensuelles en rouge, et l’évolution des mes revenus mensuels, passifs et alternatifs en bleu. C’est gagné le jour où les 2 courbes se croisent.

A noter que la représentation graphique ci-dessous n’est pas l’exacte réalité de ma situation…

Je vous renvoie à cet article pour télécharger la feuille de calcul Excel si vous souhaitez simuler votre cas.

Acquérir l'indépendance financière

Il y a donc 2 solutions à travailler en parallèle :

Réduire ses dépenses
Développer ses revenus annexes

Coté dépenses, ce qui aura le plus d’impact pour moi sera le remboursement de mes emprunts immobiliers et ça viendra naturellement avec le temps. Pour le reste, même si le contrôle de ses dépenses pour faire quelques économies (à investir) est toujours bon à prendre, il est impossible généralement de réduire significativement ses dépenses rapidement (les réduire de moitié ou plus…) sans changer radicalement de vie !

Sachant qu'il faut aussi savoir de profiter de la vie et se faire plaisir autant que possible…

Donc l’essentiel est pour moi de créer de nouvelles sources de revenu et de les faire croitre ! Et là, en théorie, il n’y a pas de limites sur ce qu’il est possible de faire : on est maître de sa réussite, par sa détermination, sa persévérance, ses compétences, sa créativité, etc…

Travailler pour soi décuple en général la motivation et l’enthousiasme…

La réduction de mes dépenses

Ce n’était clairement pas ma priorité en 2011, on ne peut pas tout faire, j’ai préféré me concentrer sur le coté recettes que je juge beaucoup plus critique à court terme.

Donc simplement quelques heures passées à renégocier mes assurances automobile, pour tout de même presque 30€ de gain mensuel en menaçant d’aller voir ailleurs après présentation de tarifs comparatifs…

Plus important, je me suis mécaniquement rapproché du moment où mes dépenses baisseront significativement, étant donné que j’ai à présent 1 an de crédit immobilier en moins pour ma maison et mon appartement !

Par contre, je n’ai pas souhaité cette année accélérer mes remboursements (en modulant mes mensualités à la hausse) pour ma maison notamment. (Même si je pense qu’il s’agit là d’un excellent investissement ! voir l’article écrit ici sur le remboursement de ses bonnes dettes…)

Je rembourse déjà à un bon rythme après plusieurs hausses de mensualité depuis la négociation initiale du prêt, mon taux d’endettement global est actuellement de l’ordre de 40%.

J’aurai pu augmenter un peu, mais je souhaitais garder de la capacité d’investissement ailleurs, tout en absorbant quelques frais supplémentaires de garderie et de centre aéré… (Beaucoup plus cher que j’avais imaginé !)

Il me reste à ce jour 9 années de remboursement pour ma maison et 18 années pour le studio.

D’ailleurs est-ce que je souhaite toujours rembourser par anticipation le prêt immobilier de ma maison une fois arrivé dans les 5 dernières années (frais de remboursement anticipé nuls) ? C’est une question importante que je vais devoir me poser…ça dépendra probablement de la rentabilité de mes autres placements.

Donc globalement, coté dépenses, je sais qu’a priori dans environ 5 ans, je devrais être en situation de ne plus avoir de crédit maison (si remboursement anticipé) et de pouvoir alors finir de payer mon investissement locatif de manière accélérée.

Ce qui est important est d’avoir une vision claire de comment baisseront ses dépenses.

La hausse de mes revenus passifs et alternatifs

Les revenus « passifs »

Passif est probablement pas tout à fait le bon terme, parce que d’une façon ou d’une autre il y a un effort à fournir, au moins au départ, pour amorcer la pompe…

Mais je classe tout de même mes revenus de placements immobiliers et financiers dans cette catégorie.

(une fois le 1er locataire en place ou une fois les bonnes actions achetées, le gros du travail est fait, mais ça ne veut pas dire que le travail soit minime au départ !)

Coté immobilier, j’avais détaille mon résultat de l’année dans cet article, 6,30% de rendement net, supérieur à 2010 qui compense mes premiers impôts fonciers. Quasiment aucune vacance locative, notamment grâce au fait que j’ai testé quelques semaines de location saisonnière. Encore 20 ans comme cela et je serais très satisfait de cet investissement immobilier !

En ce qui concerne les placements financiers, tout d’abord 2 placements que je détiens depuis déjà pas mal d’années :

Mon assurance vie Symphonis Vie de Fortuneo : bilan de l’année -0.1 % ! pas de gain, pas de pertes ! Grâce notamment au petit rebond boursier de fin d’année, et mes 50% de capital bien à l’abri sur Carmignac Patrimoine (-0.76% sur 2011). -0.1% étant un résultat provisoire, en attendant le rendement final du fond en euro de Fortuneo. (dans les 3,5% net ?). Une année blanche donc, pas si mal déjà étant donné le contexte financier de l’année…

Mon Plan d’Epargne Entreprise (PEE), j’ai réussi à en obtenir l’abondement maximal de ma société (1250€), notamment en y plaçant mon intéressement. La performance (hors abondement de 25%) des fonds placés ont été quand à eux de -1 %. Ca reste globalement très positif.

Enfin, ma focalisation en 2011 aura été le développement de mon PEA, investi en actions à haut dividendes, mon objectif étant de viser un rendement élevé et durable du portefeuille et non les plus values sur le cours des actions.

Dans cet article, j’ai détaillé la composition de mon PEA actuel, auquel s’est ajouté depuis le début d’année une 8ème ligne, avec des actions Rallye.
Actions Rallye achetée en 2 fois, dont 1 tiers le jour où la France a perdu son AAA ! Excellent point d'entrée finalement, l'action a pris 15% durant la semaine suivante...

Même si c'est secondaire dans mon approche, au 31 décembre, le capital était de 8982€…pour 9000€ investis de ma poche : aucune perte de capital donc ! (il est vrai que les dividendes perçus dans l’année, 380€ au total, ont absorbés la baisse de certains cours.)

Et surtout à présent je détiens un portefeuille d’actions dont je percevrais en 2012 au moins déjà 740€ de dividendes…

Je vais renforcer mes investissements en 2012 sur ce PEA, je suis très confiant sur mon approche « rendement », une façon d’investir en bourse qui me correspond très bien, que je comprends, et qui me demande assez peu d’effort. Le bilan de 2011, année boursière plutôt noire, me rend optimiste pour la suite.

Les revenus alternatifs :

Après avoir découvert le potentiel d’Internet et le plaisir de développer ses propres sources de revenus en 2010, 2011 aura de ce point de vue largement dépassé mes espérances.

Toute activité confondue, j’aurai réalisé un chiffre d’affaire de 6000€ (bénéfices quasiment identiques…) avant impôt en 2011.

Presque l’intégralité a été réinvestie en bourse sur mon PEA : une façon pour moi de réinvestir mes bénéfices et de pérenniser ces revenus annexes : ils deviennent un capital qui va travailler et me générer dans les années à venir un revenu passif, les dividendes de mes actions.

Ce chiffre d’affaire global provient donc de différentes sources de revenu, détaillées davantage dans mon guide gratuit : ce blog, d’autres sites Internet au contenu plus intemporel (notamment mon petit site Lego), un peu de guest posting, et mon activité de service Astromeca.

Ce qu’il me manque maintenant…

Plein de choses, comme tout le monde…

Mais plus particulièrement une chose qui me manque encore plus suite à l’écriture de cet article (un peu rébarbatif à lire probablement...)

Un indicateur graphique pour suivre visuellement, de façon synthétique, l’évolution année après année de mes revenus annexes, et ce par catégorie !

C'est vraiment sur le développement de ces revenus annexes que je souhaite mettre l'accent.

Le bilan écrit ne me satisfait pas et surtout ne me permet pas de voir les tendances, la croissance, et où j’en suis par rapport à mon niveau de dépenses mensuelles !

Et le graphique reste ma meilleure source de motivation…

Et vous ? Avez-vous l’impression d’avoir gagné en liberté financière l’année dernière, malgré tout ce contexte économique et financier bien morose ?

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Investir à 10% le jour où la France perd son AAA ...

2012-01-17T07:22:00.001+01:00

Toutes mes excuses pour ce titre assez racoleur dans le contexte actuel, pour relater mes derniers investissements boursiers...

Je n’avais pas prévu d’écrire cet article, mais j'ai trouvé le concours de circonstances de vendredi dernier assez marrant...je crois que je me souviendrais de ce jour là.

Toujours dans une optique d’investissement progressif en bourse, je suivais depuis quelques jours les cours de certains de mes titres que je souhaitais renforcer, en particulier France Telecom et Vivendi (suite à l’arrivée de Free dans la téléphonie mobile) et Rallye, la nouvelle ligne de mon PEA.

J’ai donc jeté un œil vendredi en début d’après-midi sur mon smartphone (il serait difficile de m’en passer à présent…), à l’affût de points d’entrée intéressants pour mes 500€ de liquidités disponibles sur mon PEA.

Tout était dans le vert, progressant d’un petit %, je n’allais donc pas passer d’ordre ce jour là…

Alors que je n’ai pourtant pas l’habitude de revenir voir les cours plusieurs fois par jour (c’est aussi pour ça que je ne fais pas de trading !), il se trouve que ce jour là, vers les 16h00, je me suis à nouveau connecté.

Et la situation s’était totalement retournée ! Tout était à présent dans le rouge ! Pas non plus d’effet de panique avec des baisses de 3% ou 4% qui m’auraient étonnées et m'auraient poussées à regarder les infos, mais juste d’assez bonnes baisses de 1% à 1,5% sur justement les titres que je visais.

Exactement ce que j’attendais pour passer à l’achat, ce que j’ai fait dans les quelques minutes suivantes, toujours avec mon smartphone sur le site de mon courtier Binck :

des actions Vivendi à 15,72€, soit un rendement de 9,22% (sur la base du dividende 2011 prévisionnel de 1,45€ par action)

des actions France Telecom à 11,60€, soit un rendement de 12,07% (sur la base du dividende 2011 prévisionnel de 1,40€ par action)

des actions Rallye à 21,3€, soit un rendement de 8,59% (sur la base du dividende 2011 prévisionnel de 1,83€ par action)

Au global, j’ai ainsi investi 500€ en actions au rendement attendu de 9,77% ! Allez 10% pour que ce soit plus parlant…

Jusque là, finalement rien de particulier, ce que je raconte ici n’est rien de plus que ce que j’ai fait de nombreuses fois, régulièrement depuis 1 an, pour bâtir petit à petit mon portefeuille d’actions orienté « rendement ».

Simplement, cette fois-ci il se trouve que mon choix d’actions a fait que le rendement moyen de mes investissements du jour a été d’environ 10% (pour un rendement moyen de mon PEA de 7,1% aujourd’hui). Un chiffre rond qui se retient bien…

Surtout quand ce chiffre de 10% est associé à une journée historique ! le jour où la note de la France a été dégradée, où on a perdu notre AAA !

Et j’investissais en bourse sans avoir la moindre idée de la rumeur qui avait circulé dans l’après midi de ce vendredi 13, et qui a brutalement fait passer le CAC40 du vert au rouge !

Rumeur qui m’a ainsi offert les points d’entrée que j’attendais pour acheter des actions…

Le soir en apprenant la nouvelle, je me suis quand même demandé si j’avais bien choisi mon jour...A priori, ça n’a pas semblé être une grande surprise et la bourse ne s’est pas effondrée lundi, au contraire. (Tous mes titres ont d'ailleurs bien performé lundi, notamment les 3 titres que j'ai renforcé, Rallye, Vivendi et France Telecom...)

Donc oui, j’ai eu ce que je voulais, des actions achetées à un cours qui m’assure un bon rendement, un bon montant de dividendes à venir. Ce sont pour moi de bons investissements.

Et finalement, heureusement, que je n’ai pas regardé les news associées au cours de bourse, si j’avais su cette rumeur de perte de AAA, j’aurais cogité et il est probable que j’aurais repoussé ces achats.

Vous auriez acheté des actions ce jour là si vous aviez été au courant de l’info ?

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2 ans de blogging et la puissance d'Internet

2012-01-14T08:09:00.000+01:00

Ca fait donc maintenant un peu plus de 2 ans que ce blog existe ! Après 30 000 visites durant la 1ère année, 2011 aura été marqué par presque 110 000 visites, avec notamment un mois de décembre à plus de 13000 !

Une 2ème année bien au delà de mes espérances qui m’a d’une part motivé à rédiger pour vous ce guide gratuit et me permet d’entamer plein d’envie cette année 2012 !

Merci à vous tous pour votre fidélité et votre intérêt croissant pour ce qui est partagé dans ce blog !

Je voulais revenir ici sur quelques chiffres et quelques évolutions marquantes, de ce qui est devenu pour moi une 2ème activité réellement passionnante, une activité que je suis libre de développer de façon pleinement indépendante !

Après 2 années de découverte du blogging, je commence aussi vraiment à réaliser la puissance incroyable d'Internet et de toute de sa batterie de réseaux sociaux.

Comment aurait-il été possible pour un simple particulier de toucher autant de public il y a seulement 10 ans ?
Je reviens sur ce sujet en fin d'article, avec notamment 2 video que je trouve vraiment frappantes !

Quelques chiffres au bout de 2 années :

184 articles publiés soit 7,6 par mois en moyenne
Plus de 10 commentaires en moyenne par article
1380 abonnés à la newsletter
523 abonnés au flux RSS
300 followers Twitter / 122 followers Facebook
Journée la plus visitée : 02 janvier 2012 avec 705 visites

L’évolution des visites et des pages vues :

Une croissance régulière du trafic, qui augmente encore en Janvier (près de 15000 visites sur les 30 derniers jours...)

Evolution des visites mensuelles du blog sur 2 ans

Evolution du nombre de pages vues mensuellement sur le blog depuis 2 ans

L’évolution des visites Google :

C’est le fait marquant du dernier trimestre, l’explosion des visites en provenance de Google. On le voit bien sur le graphique suivant, tracé par trimestres.

Une conséquence directe est la hausse des revenus issus de Google Adsense, totalement corrélés avec les visites Google : ce sont les points tracés en rose, il s’agit juste de données qualitatives, il est interdit de communiquer les chiffres de ses revenus Adsense... Disons simplement que le paiement mensuel (et son seuil de 70€…) est bien assuré !

Ce sont aussi de nouveaux visiteurs, que j’espère fidéliser …

La révolution Internet et la puissance des réseaux sociaux

Je suis peu actif sur les réseaux sociaux, notamment Facebook et Twitter, je me contente essentiellement de publier mes articles. Je n'ai jamais pensé pour le moment que c'était une priorité pour le développement de mon blog, peut-être à tord.

Mais pourtant, le nombre de followers total commence à devenir significatif (d'après la video suivante, je suis presque à la moyenne (122 pour 130) pour Facebook et au dessus pour Twitter (300 pour 115)), et ça devient une source de trafic qui compte, 12ème source sur le dernier mois, si je considère Twitter et Facebook couplés.

Google est toujours incontournable mais il n'est pas le seul géant... s’intéresser à d'autres média est surement nécessaire, regardez cette video :

Et en voici une autre que j'aime beaucoup, qui évoque notamment le blogging et ses 200 millions de blogs...des chiffres qui mettent en perspective le fait que les réseaux sociaux ne sont pas simplement une mode, mais un vraie révolution à laquelle on ne peut pas et on ne pourra pas échapper.

En tout cas une révolution qui offre surtout des possibilités gigantesques à ceux qui sauront les exploiter !

Rendez-vous début 2013 pour un nouveau bilan !

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Gagner plus de 100 000€ dans une opération immobilière : achat aux enchères, division du bien et achat-revente

2012-01-10T07:10:00.000+01:00

Cette expérience est celle d’une amie qui n’a pas encore fait fortune dans l’immobilier mais qui a très largement gagné en indépendance financière à l’occasion d’une première opération immobilière, osée, très osée même, mais gagnante.

Les parents de cette amie, bien qu’ayant des revenus modestes et étant partis de rien, possèdent actuellement 7 appartements, presque tous payés, qu’ils louent depuis des années. Mon amie a donc toujours été baignée dans l’investissement immobilier et n’a jamais été conditionnée avec toutes ces idées reçues négatives sur l’immobilier.

C’est surement une raison pour laquelle elle a osée se lancer à seulement 26 ans dans un projet immobilier qui me semblait un peu démesuré à l’époque. C’était en 2005. Depuis je réalise à quel point elle avait raison.

Le contexte

A la recherche d’un appartement à acheter en région parisienne, à Saint-Maur dans le 94, elle a dans un premier temps été aiguillée par un ami de la famille, un chasseur de biens immobiliers, ça aide...

Celui-ci lui a parlé d’une vente aux enchères dans laquelle allait se vendre une petite maison de ville.

Intéressée elle a tout d’abord été la visiter, la surface était d’environ 70m² habitables sur 2 étages, elle était dans un triste état, tout était à refaire (je l’ai vu moi-même par la suite), mais avec un vrai potentiel pour les courageux…

Séduite par cette maison qui était probablement hors budget, son instinct d’investisseur immobilier s’est alors révélé : son idée était d’acheter le bien dans le but de le diviser en 2, un logement d’habitation pour elle et un logement destiné à être loué ou revendu.

Son salaire net était de 1500€ par mois, avec un apport maximum de 10 000€.

L’achat aux enchères

L’achat d’un bien immobilier aux enchères nécessite de prendre les services d’un avocat qui lui seul a le pouvoir de placer les enchères. Un service facturé dans les 1000€ à l’époque.

Extrêmement motivée par son projet et sûr d’elle, elle a remporté l’enchère pour un montant de 160 000€.

Il lui restait donc à convaincre la banque de la suivre.

C’est ce qu’elle a réussi à faire, en justifiant sa demande de prêt par une division du bien rapide, et la mise en location d’un des 2 logements de manière à couvrir la moitié de la mensualité.

Elle emprunta presque 190 000€ (acquisition + prévisions pour travaux), sur 25 ans, avec des mensualités de l’ordre de 1000€, soit les 2 tiers de ses revenus…

La rénovation de la maison

Le problème était l’état de la maison. Elle a donc dans un premier temps passé plus de 3 mois soir et week end avec un peu d’aide familiale pour créer de A à Z, un petit F2 de 30m².

Tout en commençant à rembourser 1000€ par mois, sans loyer perçu bien sûr ! Une période forcément très délicate pour son budget…

Suite à la création de ce premier F2, elle pu s’y installer pour y vivre sachant qu’elle logeait temporairement chez ses parents.

Et elle pu alors commencer la rénovation du 2ème appartement, celui qui était destiné à devenir son véritable logement.

Presque 4 mois plus tard, le 2ème logement était prêt, et elle y déménageât.

7 mois après son achat aux enchères de cette maison de ville de 70 m², elle avait donc réussi à créer un F2 de 40m² pour y vivre et un F2 de 30m² potentiellement louable.

7 mois à devoir rembourser un crédit qui amputait des 2 tiers ses revenus, des mois de sacrifices récompensés plus tard !

L’opération d’achat revente

Même si son idée initiale était la location du petit F2, et si c’était le projet qu’elle avait défendu pour obtenir son crédit immobilier, la hausse des prix immobiliers dans la région lui fit faire le choix de le revendre.

Sans connaître les détails exacts, je crois qu’elle a dû créer une copropriété comprenant les 2 appartements de façon à pouvoir revendre un des 2 biens.

L’appartement a trouvé preneur en moins d’un mois! La rénovation faite était impeccable, avec beaucoup de goût, ce qui lui a permis d’en obtenir un très bon prix, 140 000€ net vendeur !

La renégociation du crédit

Avec cette rentrée d’argent de 140 000€, elle alla renégocier son prêt, en effectuant un remboursement partiel des 190 000€ empruntés.

1 an après le début de son opération immobilière, sa situation était donc la suivante :

Propriétaire d’un F2 de 40m², entièrement rénové, dans un quartier sympa du vieux Saint Maur
avec 1 crédit restant de l’ordre de 50 000€ renégocié sur 10 ans, soit des mensualités bien plus raisonnables de 500€.

Quelques années plus tard...

Après avoir vécu quelques années dans son 2ème appartement, elle l’a également revendu, en empochant au passage plus de 130 000€ une fois le crédit soldé. Un très bon apport pour acheter un autre appartement plus grand…

130 000€ de capital gagnés donc suite à une opération immobilière qui se résume à :

Emprunt à 100% pour acheter aux enchères un bien à rénover totalement
Division du bien en 2 logements
Revente des 2 appartements après y avoir habité quelques années

Beaucoup de culot, de capacité de persuasion de son banquier, de travail et de sacrifices pendant une petite année, mais aussi un projet très bien pensé et préparé.

Tout ça pour au final réaliser une opération immobilière qui lui aura fait gagner plus de 100 000€ en quelques années, un bel exemple de création rapide de capital...

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Rallye, un nouveau titre dans mon PEA

2012-01-05T06:46:00.001+01:00

En ce début 2012, je poursuis donc mon approche d’investissement progressif en bourse avec en plus un supplément de diversification pour mon portefeuille.

Je viens en effet d’ajouter une 8^ème ligne, avec Rallye, l’occasion d’ajouter un secteur non représenté pour le moment dans mon PEA, la consommation de base.

Comment je souhaitais élargir ma diversification ?

Globalement mon cahier des charges pour la recherche de nouvelles sociétés dans lesquelles investir est le suivant :

Un bon rendement...(le minimum dépend aussi des autres facteurs)
Idéalement un dividende croissant, en tout cas traversant les crises avec stabilité
Un ratio de distribution de dividende (dividende / bénéfice) pas trop élevé (afin que la société conserve une bonne capacité d’investissement)
Dans un secteur qui me semble pérenne (santé, énergie, télécommunication, loisirs, consommation de base…)

Après tout est relatif, j’accepte par exemple de prendre des risques avec un ratio de distribution très haut (plus de 90%) si le rendement est également très important, comme c’est le cas en ce moment pour France Telecom avec un rendement proche de 12%…avec le risque de devoir se séparer de ce titre si le dividende venait à chuter.

A l’inverse, Sanofi et son rendement de 5% me suffit étant donné son historique de dividende croissant, et son ratio de distribution dans les 50 - 60%.

Étant absent du secteur de la consommation de base, j’ai donc focalisé ma recherche dans ce domaine, et ma liste s’est réduite à 2 titres éligibles dans mon PEA : Colruyt et Rallye

Pourquoi Rallye ?

Le groupe Colruyt est un distributeur actif essentiellement en Belgique mais aussi en France et au Luxembourg sous différentes enseignes (Colruyt, Spar, CocciMarket…), avec un cœur de métier qui est la distribution alimentaire, mais le groupe s'est diversifié ces dernières années dans les loisirs.

Rallye est également un groupe présent dans le secteur de la distribution alimentaire mais aussi d’articles de sport, au travers de participations majoritaires (près de 50%) dans le groupe Casino (Casino, Monoprix, Leader Price…) et dans le groupe Go Sport (Go Sport, Courir…)

Un point qui me plait avec Rallye (au travers du groupe Casino) est sa stratégie de développement dans les pays émergents, Amérique latine notamment avec plus de 1600 magasins au Brésil (et le Brésil est l’un de mes pays émergents favoris pour les années à venir…). Un très bon relai de croissance donc. Avec aujourd’hui 38% du chiffre d’affaire réalisé hors France.

Les 2 gros atouts de Colruyt : Une société familiale qui n’a quasiment aucune dette et un dividende croissant depuis plus de 20 ans (avec toujours un ratio de distribution de dividende inférieur à 50%).

Mais avec un dividende de 0,92€ par action pour un cours de 30,80€, le rendement n’est actuellement que de 3%.

Alors que pour Rallye le rendement actuel est supérieur à 8% ! Avec un dividende 2010 versé en 2011 de 1,83€ par action, estimé identique en 2012.

Même si le dividende de Colruyt croit de 10% par an, il faudra plus de 10 ans pour atteindre 8% de rendement avec un achat d’actions au cours actuel…

Et c’est le point qui a fait pencher la balance en faveur de Rallye…

Un achat dans quelles conditions ?

J’ai donc versé 1000€ de plus en ce début d'année sur mon PEA binck pour en investir une partie (550€) sur Rallye (RAL) soit 25 actions au cours de 22,30€.

Ce qui correspond sur la base du dividende versé en 2011, 1,83€ par action, à un rendement de 8,21%, soit 46€ de dividendes à percevoir en 2012.

L’historique des versements de dividendes est le suivant :

2006 : 1,74€

2007 à 2010 : 1,83€

Donc stable durant ces dernières années de crise, avec un ratio de versement de dividende (dividende / bénéfice) de 51% en 2011, ça reste raisonnable, ça veut dire que la société conserve encore la moitié de ses bénéfices pour investir.

Je prévoie de renforcer cette ligne si le cours de l’action venait à baisser un peu, en cas de nouvelle année boursière difficile. Le cours avait touché le fond en mars 2009, à 13€. Le cours le plus sur 2011 a été de 20€, le plus haut ayant été de 35€.

Avez-vous des critiques sur ce choix ? Positives ou négatives… Auriez-vous choisi Colruyt ?

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Comment bien placer les étrennes de ses enfants ?

2012-01-02T06:45:00.004+01:00

Quel est l’atout principal de vos enfants par rapport à vous ? Le fait qu’ils ont du temps, beaucoup de temps, devant eux avant d’avoir besoin de puiser dans leur épargne !

Admettons 18 ans à partir de leur naissance, soit 18 années à cumuler des étrennes et des pièces d’anniversaires, et surtout 18 années d’intérêts cumulés !

Il y a donc tout intérêt à essayer d’optimiser ces années de placement, de façon à ce que vos enfants débutent dans la vie avec le plus gros capital possible.

Sur le graphique suivant j’ai simulé un placement de 300€ par an, pendant 18 ans, rémunéré aux taux d'intérêts annuels de 2%, 4% ou 6%.

Pour 5400€ placés, votre enfant pourrait donc posséder à sa majorité de 6400€ à 9300€ selon la performance de votre placement sur toutes ces années… 3000€ de plus pour un rendement annualisé de 6% plutôt que de 2%.

Quelles sont les options de placement pour vos enfants ?

1_ Les solutions sécurisées, peu rentables…dans les 2 à 3%

Bien sûr le classique Livret A, plafonné à 15 300€, actuellement rémunéré à 2,25% net mais qui pourrait grimper un peu dans le courant de l’année 2012. (2,5% ou 2,75 %?).

Dans le même esprit, la plupart des banques proposent également des livrets dédiés aux jeunes : Au Crédit Agricole par exemple, le livret Tiwi jusqu'à 11 ans (plafonné à 1600€), rémunéré actuellement à 2% brut…puis le livret Mozaïc de 12 à 15 ans, à un taux plus intéressant de 3,5% net.

Puis en cas de dépassement du plafond du livret A, on peut se tourner vers les livrets des banques en ligne, qui proposent bien souvent des offres promotionnels d’ouverture de compte : par exemple chez Bforbank, 5% brut pendant 3 mois, puis 2,4% brut…

Même si bénéficier du taux majoré au début, voir parfois de la prime de bienvenue de quelques dizaines d'euros, peut être intéressant, le taux d’intérêt global devient en général moins avantageux que le livret A sur la durée, plus d’un an ou 2.

Pour ceux qui ont du temps et surtout la volonté de le faire, suivre les promotions des différentes banques en ligne en faisant tourner son argent tous les 6 mois ou 1 an peut être une solution pour optimiser, un petit peu…en restant sur des solutions d’épargne sécurisées.

2_ Une solution sécurisée, un peu plus rentable…dans les 3% ?

Un peu moins classique, ouvrir une assurance vie au nom de ses enfants, défiscalisée au bout de 8 années. Un contrat sans frais, dans une banque en ligne, en plaçant l’argent sur le fond garanti en euros. Evidemment, la tendance actuelle est plutôt à la baisse des rendements, et le rendement moyen devrait commencer à se rapprocher du Livret A en 2012.

Ceci dit, on peut encore espérer converser un bon 3% à 3,5% net sur 2011.

Ci-dessous l’historique des rendements du fond garanti en euros de mon contrat Symphonis Vie de Fortuneo, avec je l’espère pas moins de 3,5% en 2011, on devrait le savoir d’ici quelques semaines.

Taux nets de frais de gestion annuels, hors prélèvements fiscaux et sociaux

Mais au delà de toujours offrir à ce jour un rendement net supérieur au Livret A, la solution de l’assurance vie ouvre également la possibilité de booster un peu la performance, sous réserve d’accepter de prendre quelques risques…

3_ Une solution un peu plus audacieuse, un peu plus rentable également pour viser les 4 à 6 % ?

En effet, ouvrir une assurance vie multi-support permet de placer l’argent non seulement sur le fond garanti en euros mais aussi sur des Fonds Communs de Placements (FCP), investis en actions ou obligations.

Attention ces FCP n’offrent pas une garantie de capital !

Si on part du principe que notre enfant a 18 années devant lui, ça laisse du temps pour absorber les fluctuations boursières, et obtenir au final une performance du placemnet un peu boostée.

De façon à limiter les risques (c’est tout de même l’argent de son enfant !), il vaut mieux n’investir qu’une petite partie en FCP et garder le reste sur le fond garanti en euros, une répartition du type 20% / 80% par exemple.

Ainsi, si ça se passe très mal pour les 20%, les autres 80% limiteront l’impact global et devraient au final sauvegarder le capital.

De plus il vaut mieux investir sur des FCP diversifiés, capables également de limiter leur exposition durant les crises, Carmignac Patrimoine en est un bon exemple.

4_ Une solution plus risquée, pour viser les 10% ?

Reste enfin, le tout « bourse » !

Soit au travers d’une assurance vie, mais cette fois-ci investie beaucoup plus significativement en fonds orientés actions.

Soit au travers d’un compte-titres pour acheter ses actions en direct. (Il n’est pas possible d’ouvrir un PEA à ses enfants, qui sont à notre charge fiscalement).

Je pense que peu de personnes oseront faire ce choix…et prendront le risque d’une perte importante de capital.

J’investis sereinement en bourse en actions à haut rendement, pour obtenir un revenu passif, les dividendes, et pour moi la conservation du capital investi est secondaire. Perdre 25% ne m’inquiète pas étant donné que je ne compte pas récupérer ce capital.

Pour mes enfants, l'objectif est différent et je ne prendrais pas le même chemin.

Mon choix...

J’ai donc choisi depuis 1 an un mixte des solutions 1 et 3, Livret A pour cumuler un peu, puis virement sur Assurance Vie multi-support, investi à 70% fond en euros et 30% Carmignac Patrimoine.

Et vous quelques sont les placements que vous avez choisi pour vos enfants ? Avez des solutions plus performantes ?

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Devenez plus libre financièrement, un guide gratuit pour vous...

2011-12-28T06:51:00.000+01:00

Approchant bientôt des 2 années de blogging, j’ai souhaité faire une synthèse des thèmes abordés dans ce blog, au travers d’un guide disponible gratuitement en téléchargement ci-dessous.

Au programme donc, indépendance financière, immobilier, bourse, création de revenus supplémentaires, etc…une synthèse mais pas seulement !

Sur un peu plus de 40 pages, vous retrouverez aussi notamment 8 nouveaux articles sur l’immobilier et de nouveaux conseils encore jamais abordés dans le blog sur comment développer d’autres sources de revenus.

Vous aurez aussi les liens de téléchargement de la plupart de mes feuilles de calculs ou tableau Excel.

Le sommaire est le suivant :

L’indépendance financière
Obtenir des sources de revenu supplémentaires

L’investissement immobilier locatif
Mon 1er investissement locatif
Mon 1er investissement locatif, la rénovation
Mon 1er investissement locatif : quelques chiffres
Préparer son projet d’investissement locatif
Investir dans des actions à haut rendement et percevoir des dividendes
Exemple de mon portefeuille (PEA)
Investir progressivement
Investir le plus tôt possible
Outils d’investissement, PEA et Compte-titres
Investir dans des Fonds Communs de Placement
Investir dans l’économie des Pays Émergents
Créer des sources de revenus supplémentaires
L’outil essentiel pour se motiver
Générer des revenus à partir de sites Internet ou de blog
Les voies possibles
Le site intemporel, le revenu passif
Le blog, le revenu alternatif
Création de business
Financer ses projets

Investir dans ses « bonnes » dettes
Gérer son budget annuellement
Documents Supplémentaires

Réussir la visite d’un bien immobilier
Check-list chronologique d’un investissement immobilier locatif
Quelques liens relatifs à l’immobilier
8 articles sur l’immobilier locatif
Mon système pour créer des revenus passifs à partir de revenus alternatifs
Mon plan d’investissement

Pour aller un peu plus loin, à lire
Merci !

Vous obtiendrez le lien de téléchargement du document .pdf en remplissant le formulaire ci-dessous :

Bonne lecture ! J'espère que vous y trouverez de la valeur et n'hésitez pas à m'envoyer vos commentaires !

Et un peu en avance, tous mes vœux de succès pour 2012 !

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Investir aujourd’hui,oui! Mais dans quoi?

2011-12-24T14:53:00.000+01:00

Comme évoqué il y a quelques jours, voici le petit cadeau de Noël que nous voulions vous offrir avec les bloggeurs listés ci-dessous.

Il s’agit d’un guide d'une trentaine de pages (gratuit bien sûr !) regroupant un certain nombre d’idées pour investir de manière simple, efficace et originale. Ces conseils sont principalement le fruit de notre vécu.

Je voulais remercier Laurent de Riche Avenir pour son initiative et son leadership dans le projet qui nous a permis de le boucler à temps !

Le sommaire est le suivant :

Laurent de RicheAvenir : Investir dans le luxe, un remède anti-crise ?
Jérôme de Capital Story : Comment ma première erreur d’investisseur m’a permis la réussite financière ?
Sylvain de Zéro Dette : Investir dans l’or : pourquoi et comment ?
Thibaud de Mes Finances Mode d’Emploi : Investir dans ses passions : c’est possible ! (et ça peut rapporter gros)
Martin de Candix : Les 10 commandements pour gagner de l’argent sur Internet
Arnaud de Avenir Plus Riche : Un investissement original, VOUS !!!
Alex de Retaill & Co : A 21 ans, mon premier achat immobilier et de ma première revente
et moi-même : Investir dans ses « bonnes » dettes

Vous pouvez télécharger le guide ici !

(faites clic droit enregistrez la cible sous...)

(ou bien ici si le 1er lien ne fonctionne pas bien)

Bonne lecture

et Joyeux Noël à tous !

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PEA rendement : bilan 2011 et perspectives 2012

2011-12-21T10:27:00.003+01:00

Pour un des derniers articles de l’année, je vais revenir sur l’état de mon PEA, qui aura été cette année mon principal axe d’investissement, d’abord par souhait puis par opportunité, la crise financière m’ayant incité à acheter davantage d’actions à partir de cet été.

Pas de nouveaux versements sur cette fin d’année, j’ai simplement ré-investis les derniers dividendes perçus, il ne me reste plus en liquidités que les dividendes Total du dernier trimestre versés demain…

Mon portefeuille, son rendement et les revenus passifs à venir…

9000€ ont donc été investi depuis l’ouverture du PEA en mars 2011, sur 7 titres différents, Total, Sanofi, GDF Suez, Vivendi, Vinci, France Telecom et ABC Arbitrage.

3500€ à l’ouverture, puis 5500€ investi progressivement. Au total, j’aurais passé 42 ordres d’achat, aucun ordre de vente, via l’interface en ligne de Binck. 42 opérations qui au passage ne m’ont pas couté le moindre euro, en ayant bénéficié de frais courtage gratuits. (Normalement 2,5€ de frais de courtage par ordre…)

La répartition au 20/12 de mon portefeuille est la suivante :

Au 20 Décembre, la valeur du portefeuille est de 8748€, soit en perte de "seulement" 252€, 2,8% du capital investi.

Le nombre d’actions détenues apparaît dans le tableau suivant, dans lequel on retrouve aussi les caractéristiques qui m’importent le plus :

Le dividende 2010, versé en 2011
Le rendement de mes actions, calculé selon le prix de revient moyen de mes actions (qui a été lissé suite aux achats successifs)
L’estimation des dividendes que je devrais toucher en 2012 (calculés sur la base des actions détenues à ce jour et des dividendes 2010, ce montant est donc plutôt conservateur, les dividendes 2011 devraient être légèrement croissants…)

J’ai donc constitué un portefeuille de 9000€ + dividendes ré-investis, présentant un rendement global proche de 7%, avec dans le détail les rendements suivant par titre :

Ce qui correspond pour 2011 à 379,88€ de dividendes perçus !

(Moins que 7% de 9000€ biens sûr, parce que je n’ai pas investi la totalité avant que tous les dividendes soient versés, notamment la plupart des sociétés ont versé d’abord un acompte, puis le restant des dividendes dans un 2^ème temps.)

Les dividendes 2012

Mais par contre, je sais que je vais commencer 2012 avec ces 459 actions (sur 7 lignes), qui devraient au minium m’apporter un revenu de 638€.

En pratique, je devrais toucher plus pour plusieurs raisons :

Je vais réinvestir en actions les premiers versements de dividendes, quelques premières centaines d’euros courant mai. Plus d’actions donc qui généreront plus de dividendes lors des 2èmes versements.

Je vais continuer à investir progressivement, mes revenus Internet notamment.

Les dividendes 2011, versés en 2012, de différentes sociétés sont attendus en légère hausse, notamment Sanofi, Vivendi ou Vinci… à confirmer !

Reste à savoir ce que nous réservera l’année boursière 2012, personnellement, je ne souhaite pas particulièrement une remontée rapide des cours, j’aimerais profiter encore un peu des cours bas et des rendements actuels des actions…

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Le projet iMobilis, immobilier et création d'entreprise

2011-12-16T08:55:00.001+01:00

Je voulais vous faire découvrir ici un projet qui m’a séduit dès que je suis tombé sur le site de Laurent, iMobilis…pour 2 aspects :

1 _ Le thème du projet en lui-même, la création d’une application pour smartphone susceptible de devenir une aide précieuse dans la recherche d’un bien immobilier, et toute idée novatrice dans ce domaine m’intéresse, on sait à quel point trouver la perle rare est clef pour réussir son investissement locatif.

2 _ Le développement de ce projet en lui-même, les approches suivies par Laurent pour développer son entreprise naissante, notamment en termes de financement de projet.

Il s’agit donc non seulement d’un outil que j’aimerais avoir un jour sur mon smartphone, mais surtout je trouve ce projet vraiment inspirant en termes de création de business, j’ai d’ailleurs une petite idée en tête dont je parlerai probablement bientôt…

Outre ma très modeste contribution financière à son projet, selon la méthode décrite plus loin, je voulais remercier Laurent de nous faire suivre étape par étape son aventure d’entrepreneuriat (à suivre sur son blog !)

Il va donc vous présenter ici le projet iMobilis dans lequel il s’est lancé il y a maintenant deux mois.

L’idée d’iMobilis

Investisseur en immobilier, je tiens le blog 500K, où je me suis fixé un objectif : gagner 500K€ en 4 ans en investissant dans l’immobilier.

C’est à l’occasion de la rédaction d’un nouvel article pour mon blog que m’est venue l’idée d’iMobilis : une application pour smartphone offrant de nouveaux usages dans la recherche de biens immobiliers. Imaginez : vous êtes dans la rue, devant vous sur la façade d’un immeuble, une pancarte à vendre. Vous souhaiteriez obtenir plus d’information ? Désormais, vous le pouvez grâce à iMobilis puisqu’il vous suffit de « flasher » la façade pour obtenir toutes les informations souhaitées.

Depuis un smartphone, on peut imaginer d’autres usages parmi lesquels :

La visite virtuelle acquise en 3x360°, et pourquoi pas demain en 3D.
La prise de rendez-vous en live pour visiter un bien
Le prix moyen d’un quartier à la demande
Etc, etc,…

Je suis convaincu d’une chose : l’économie du numérique va doucement se déplacer vers les outils intégrant la mobilité et demain le business qu’il était possible de faire il y a 10 ans sur le web sera possible à nouveau sur les applications mobiles (j’explique cela sur cette petite vidéo).

Vers une concrétisation ?

Plutôt que de garder cette idée dans un coin, au risque de ne jamais la voir aboutir, j’ai préféré la partager avec le plus grand nombre, au risque… de me la faire piquer.

De cette fiction, j’ai donc posé un dossier sur la plateforme de crowdfunding « Kisskissbankbank » pour réaliser une 1ère levée de fonds. Objectif : lever 6200€ permettant de lancer les toutes premières actions.

Kisskissbankbank (KKBB) est une plateforme permettant de recueillir des dons, en activant ses différents réseaux. L’idée est simple : si chacun de vos contacts vous donne un petit coup de pouce, votre projet pourra peut être voir le jour !

Depuis cette plateforme, mon projet a retenu l’attention de l’Ordinateur Individuel SVM qui a souhaité me parrainer sur KKBB.

Quelques difficultés …

L’OI SVM a publié une information sur le projet dans ses numéros de novembre, puis décembre (160 000 lecteurs mensuels) et a présenté celui-ci dans l’émission « de quoi j’me mail ? » du 28/10 sur RMC.

Comme le recommande KKBB, j’ai fait un mailing d’information vers mes contacts proches, ce qui représentait environ 150 personnes. J’ai fait également une communication via newsletters vers l’ensemble de mes abonnés au blog 500K. J’ai encore créé une page Facebook et invité 150 contacts (pour la plupart différents du mailing) à me rejoindre dans cette aventure.

Malheureusement, malgré ces actions et la masse de personnes contactées, le taux de retour reste très faible, proche de zéro même ! Et ce n’est pas faute il me semble de connaître du monde.

Je pense que si celui-là est faible, c’est parce que l’opération n’a rien d’une création artistique, ou désintéressée, il s’agit là d’un projet à « but lucratif ». Et cela s’oppose dans l’esprit des gens à la notion de don (ce qui entre nous est une idée fausse, la création artistique n’étant pas de l’abnégation…)

Pourtant, les dons sont assortis de contreparties, en lien avec ma démarche d’investisseur en immobilier. Par exemple, j’offre « mes 3 moyens d’acheter un bien à la moitié de son prix de revente » pour un don de 25€. Pour un autre don, je vous propose un déjeuner durant lequel je vous livre tous mes conseils pour bien investir. Cela vaut sûrement certains séminaires spécialisés dans l’investissement immobilier !

Je vais donc continuer à solliciter mes contacts, jusqu’à obtenir gain de cause.

… mais une belle surprise !

Ce taux de retour est donc proche de zéro et pourtant pas nul ! Mes contributeurs forment une audience tout à fait qualifiée. Pour la plupart, avant de verser un don sur la plateforme, ils m’ont téléphoné et m’ont posé des questions sur le projet, et dont la question la plus constructive que je pouvais attendre : « et ensuite, on peut entrer au capital ? »

Pour mes amis et mes proches, bien sûr la réponse est un grand Oui. Du coup, je me retrouve devant un phénomène que je n’avais pas imaginé en démarrant iMobilis. Me voilà maintenant avec un capital (en cours de construction) 3 à 4 fois supérieur à ce que j’avais prévu, et bien que ma levée de fond sur KKBB ne soit pas terminée, la perspective de lancer iMobilis est chaque jour de plus en plus concrète. De plus en créant ma société par réseau, me voilà avec des associés auxquels je n’aurai jamais pensé proposer de partager une telle expérience.

A présent, je suis dans l’écriture du business plan, je sollicite les structures d’accompagnement, me voilà dans une véritable démarche de création d’entreprise. Et je crois que l’on peut parler de création d’entreprise « 2.0 ».

Si l’aventure iMobilis vous séduit et si vous souhaitez me donner un coup de pouce, vous pouvez vous connecter sur http://www.imobilis.fr/. Pour vous lecteurs du blog d’Olivier dont l’un des centres d’intérêts est l’investissement, je vous ai réservé une petite surprise : je vous offre « mes 3 moyens d’acheter un bien à la moitié de son prix de revente » pour toute contribution à partir de 10€ (postez un commentaire sur la page du projet sur KKBB pour vous faire connaitre! l'offre est valable jusque Noël), profitez-en, je vous y livre mes vraies méthodes d’investisseur. Et si vous souhaitez suivre l’actualité, rendez-vous sur le blog du projet.

A très bientôt j’espère, et qui sait peut être que vous ferez vos prochaines affaires grâce à cette plateforme… lorsqu’elle sera disponible !

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Réussir la visite d’un bien immobilier, la check-list

2011-12-12T11:58:00.000+01:00

Réussir un investissement locatif, c’est avant tout, faire le bon choix du bien immobilier à acheter.

C’est l’étape du projet qui déterminera en grande partie le succès de son investissement.

Il sera toujours difficile par la suite de rattraper un handicap majeur à l’achat (un logement qui se loue mal, des charges trop lourdes, peu de possibilité de d’amélioration, etc…). ça impactera forcément le rendement.

Choisir l’appartement dans lequel on va investir est donc une étape critique, celle pendant laquelle on doute, on se pose un tas de questions, et pourtant bien souvent, il faut pouvoir se décider très vite, si le logement visité est bel et bien la perle rare que l’on cherche.

Et pour bien choisir, il faut donc réussir ses visites !

Il faut savoir quoi regarder, savoir quelles questions il faut poser et qu’il faut aussi se poser à soit même !

C’est pourquoi je vous propose ici une check-list des points à étudier à l’occasion de chaque visite.

Tout ce ceci est tiré essentiellement de mon expérience, je ne prétends pas que cette liste soit exhaustive ! Et je compte d’ailleurs sur vous pour la compléter !

J’ai trié les questions en différents thèmes :

Le logement visité
La vente
Spécificités du logement
L’aspect financier
Les parties annexes et communes
Le syndic
Les évolutions possibles
L’environnement
Sentiment général

Vous pouvez télécharger ici cette check-list au format .pdf

Egalement sous forme de tableau, au format Excel

Bien sûr pour certains biens (voir la plupart…), vous saurez dès les premières secondes que ce n’est pas la peine de perdre votre temps à poser toutes les questions, que jamais vous n’achèterez cet appartement, que jamais vous voudriez y loger un locataire.

Pour les autres, cette check-list vous permettra au moins de rentrer chez vous avec beaucoup d’informations. Il vous restera ensuite peut-être l’étape la plus difficile, analyser tout ça ! Faire ressortir les plus gros points négatifs et réfléchir s’il est possible de s’en affranchir facilement, ou à moindre coût.

Par exemple, on a affaire un grand F1 de 30m², n’y aurait'il pas moyen de créer une petite chambre, de le transformer en un F2, et ainsi se donner accès à une gamme de loyer supérieure pour la même surface habitable acquise.

D'après votre expérience, y a-t-il des points critiques que je n’ai pas mentionné dans cette liste ? J’en ferais une 2ème version avec tous vos retours…Merci à vous !

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Idée d’investissement originale: investir dans les projets des autres.

2011-12-10T08:30:00.001+01:00

Avant de détailler un peu cette idée novatrice, je voulais vous faire part d’un projet actuellement en cours, initié par Laurent du blog RicheAvenir, qui consiste à la rédaction d’un guide gratuit répertoriant un certain nombre de solutions originales, ou en tout cas méconnues, pour investir et placer son argent.

Je participe à ce projet en compagnie de plusieurs bloggeurs (ci-dessous), on espère vous offrir ce guide pour les fêtes de fin d’année !

- Laurent de RicheAvenir             – Martin de Candix
- Jérôme de Capital Story                                – Arnaud de Avenir Plus Riche
- Sylvain de Zéro Dette                              – Alex de Retaill & Co
- Thibaud de Mes Finances Mode d’Emploi

La solution que je voulais évoquer dans cet article est à priori quelquechose d’un peu nouveau en France, un peu dans l’esprit du microcrédit.

Il s’agit d’une solution de prêt entre particuliers, sans intermédiaire bancaire. Ca se passe en ligne, sur le site de Prêt d’Union, qui offre donc une plateforme de crédit entre particuliers.

Tout le monde peut donc soit devenir « emprunteur », soit « préteur » ou en d’autres termes investisseur.

Je me suis donc surtout intéressé au coté « préteur ».
(Je veux préciser que je ne suis pas "sponsorisé" pour cet article...je ne fais toujours pas d’articles de ce genre!)

L’idée de la société est de proposer d’investir dans « l’économie réelle» en finançant les projets des ménages français.

L’épargne collectée sert exclusivement à financer des projets personnels (de 3000€ à 19500€) de résidents français.

On a d’ailleurs la possibilité de choisir ses projets sur le site.

Et ceci en offrant un rendement attrayant, sur des périodes assez courtes, de 3 à 5 ans. Par exemple actuellement :

5,00 % par an sur 3ans
5,70 % par an sur 4 ans
6,50 % par an sur 5 ans

Dans les faits, on souscrit un produit financier, une obligation.

Et tous les mois, le « préteur » touche une partie de son remboursement, argent qu’il est d’ailleurs libre de récupérer sur son compte bancaire.

Avec un niveau de risque attendu comme étant faible notamment grâce à la mutualisation du risque.

Pour clarifier j’ai trouvé cet exemple sur le site de Prêt d’Union :

Si je prête 100€ à 5% sur 36 mois, je souscris une obligation de maturité 36 mois qui, durant 36 mois, me donne droit tous les mois à une quotepart de la somme des mensualités payées tous les mois par tous les Emprunteurs de Prêt d’Union ayant un crédit de 36 mois.

A la fin des 36 mois et si aucun des Emprunteurs n’a fait défaut, c’est comme si j’avais prêté 100€ sur 36 mois à une communauté d’Emprunteurs qui tous les mois (et ce pendant 36 mois) me rémunère à un taux de 5% par an.

En pratique, il est donc probable que le rendement soit un peu inférieur, avec forcément un certain nombre de défaut de paiement.

Je n’ai pas creusé pour voir quel point un emprunteur peut-être gagnant par rapport à un crédit contracté avec un organisme bancaire.

Mais on peut imaginer que l’absence d’intermédiaire soit bénéfique pour tout le monde. En tout cas, la solution est sans frais pour les investisseurs, les « préteurs ».

Maintenant en tant qu’investisseur, par rapport aux rendements annoncés, il faut également prendre en compte la fiscalité, les intérêts d’obligation étant imposables (par prélèvement forfaire libératoire (soit 19% + 13,5% de prélèvements sociaux) ou par intégration dans ses revenus).

En outre il y a l’aspect assez séduisant qui est de savoir exactement sur quoi on investit, ce qui peut rassurer ceux qui se plaignent de l'opacité de la plupart des produits financiers.

Qu’est ce que vous en pensez ? Quelqu’un a t’il déjà expérimenté ce système ?

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L’effet boule de neige de mes investissements en bourse

2011-12-05T06:57:00.001+01:00

Ou comment je vois grossir le capital placé sur mon PEA et les revenus passifs associés.

Il y a 3 raisons pour lesquelles j’apprécie l’investissement en bourse que je fais actuellement au travers de mon PEA Binck.

Investissement qui a pour but à terme de générer un revenu passif significatif, quelques milliers d’euros par an.

1_ Il s’agit d’un investissement que j’ai lancé avec comme apport personnel, uniquement de l’argent gagné au moyen de solutions alternatives à mon travail salarié : Reventes sur Ebay puis premiers revenus sur Internet.

Je respecte donc bien le conseil qui est d’investir en bourse uniquement de l’argent dont on n’a pas besoin à court terme. C’est bien le cas, ce sont des revenus supplémentaires.

Je n’ai donc également jamais ressenti de stress particulier lors des journées noires qu’a connues la bourse.

2_ J’ai ensuite continué et je vais continuer à alimenter régulièrement cet investissement avec la majeure partie de mes revenus alternatifs, au moins le temps que ça durera. Je n’ai pas l’assurance que ces revenus annexes soient tous pérennes, mais par contre je suis assez confiant aujourd’hui sur ma capacité à en trouver d’autres à l’avenir, c’est tout l’intérêt d’initier des petits business, de se lancer, d’autres idées arrivent très vite ensuite…

C’est donc une façon de réinvestir mes gains, de rendre les bénéfices acquis durables, et mieux encore de les exploiter.

3_ Enfin, l’approche « rendement » que j’ai choisi, investir dans des actions à haut dividendes. Des dividendes que je réinvesti de suite en nouvelles action. Et c’est le rendement des actions qui m’intéresse (ce qui inclut leur rendement dans la durée mais aussi leur capacité à augmenter ce rendement), pas le cours de bourse, je suis donc suffisamment détaché de la fluctuation des cours, sauf bien sûr pour profiter d’opportunités d’achats à bon compte (et donc à meilleur rendement !)

De plus en plus de dividendes année après année

Il s’agit donc d’un investissement en bourse serein, que je vois grossir tranquillement mais sûrement et régulièrement ! Par des versements supplémentaires de ma part et des versements de dividendes, attendus chaque année de plus en plus conséquents !

De plus en plus de dividendes perçus, plus de réinvestissement et donc plus d’actions achetées et donc encore plus de dividendes l’année suivante, etc…c’est l’effet boule de neige qui fait grossir le montant des revenus passifs, les dividendes.

Effet accentuée par mes versements progressifs de revenus alternatifs.

Avec donc également l’effet de voir grossir mon capital financier plus vite. Impacté bien sûr plus ou moins par les soubresauts de la bourse, mais une croissance lissée dans la durée. (Notamment grâce aux bénéfices de l’investissement progressif)

Voici mon effet boule de neige schématisé :

cliquez dessus pour grossir

Avec bien sûr aujourd’hui une incertitude sur le montant des revenus alternatifs que je pourrais investir dans les années à venir.

Par contre le montant minimal de mes dividendes 2012, 650€ est relativement acquis, davantage même si j’investis un peu avant le versement de ces premiers dividendes. (La plupart en mai 2012 pour mes titres).

Commencez le plus tôt possible !

Alors oui bien sûr, ce n'est pas non plus spectaculaire, ça prend du temps...

C'est tout le principe des intérêts composés, qui grossissent année après année, mais l'effet est exponentiel avec le temps, la boule de neige grossit de plus en plus vite !

Celui qui est suffisamment patient et persévérant sera récompensé et surtout, il faut commencer le plus tôt possible, le plus jeune possible !

Warren Buffet a acheté ses premières actions à 11 ans....
(pour info, le titre de sa biographie officielle : "l'effet boule de neige")

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Et si j’avais choisi le bail nu plutôt que la location meublée ?

2011-11-29T08:08:00.000+01:00

Pour mon premier investissement locatif, un studio, j’ai décidé de le louer en meublé, et ce depuis bientôt 2 ans. J’ai déjà eu l’occasion d’évoquer le choix de ce mode de location, notamment en comparant les avantages et inconvénients du meublé par rapport à la location vide.

Sur 2011, mon rendement locatif net devrait être proche de 6,30% comme détaillé dans cet article.

Je n’ai toutefois jamais fermé la porte à l’option qui consisterait à revenir à un bail nu, si l’expérience du meublé me démontre que la rentabilité en non meublé serait meilleure.

C’est donc justement ce que j’ai essayé d’estimer ici, quel aurait été mon rendement locatif depuis 2 ans si j’avais loué vide.

Le bilan de ma location meublée :

2010 :

Rendement net (avant impôts): 5,69%
Défaut d’autofinancement mensuel (avant impôts) : 90€
Impôts fonciers : 0€ (déficit foncier)

2011 :

Rendement net (avant impôts): 6,30%
Défaut d’autofinancement mensuel (avant impôts): 40€
Impôts fonciers : 60€ par mois

Avec au total 4 locataires différents, 2 mois de vacances locatives et un peu de location saisonnière cet été.

Le scenario d’une location vide:

Un investissement de départ un peu plus faible

J’aurais en effet économisé les 2300€ de meubles et d’équipements que j'ai investi pour mon studio. Dans mon scenario, je vais considérer que j’aurais donc emprunté 2300€ de moins, 83175€ au lieu de 85475€, soit pour la même durée de prêt, au même taux, une mensualité réduite de 15 €.

(Bénéfique donc pour l’autofinancement).

Un loyer minoré

Si je me base sur les autres appartements loués nus de ma copropriété, je pense que j’aurais pu louer mon studio, rénové, vide, à un loyer de 475€.

Soit tout de même 75€ de moins qu’en meublé actuellement, avec un loyer de 550€.

Moins de rotation de locataire et donc de vacance locative

Bien sûr, ça reste très hypothétique, mais généralement un locataire s’installe plus durablement dans une location vide que dans du meublé. Je prends donc l’hypothèse d’un seul et unique mois de vacance locative sur ces 2 dernières années.

Moins de frais ?

Après 2 années, je n’ai pour le moment pas eu de casse majeure d’équipement, pas eu de besoin de renouvellement de meuble, pas plus d’une cinquantaine d’euros de petites dépenses que je n’aurais pas eu en location nu.

Mais sur la durée, c’est évident que l’entretien du meublé impacte la rentabilité. Je prends donc l’hypothèse de 100€ de frais en moins par an.

Une imposition identique, au moins sur les 2 premières années...

Pour le moment, je déclare au régime réel d’imposition, plus avantageux pour moi que l’abattement forfaitaire de 50% du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Donc meublé ou nu, ce serait idem, j’aurais dans les 2 cas déclaré au réel.

Bien sûr en ayant eu un peu moins de recettes en location nue, les impôts sur 2011 auraient été un peu plus faible. Mais rien de très significatif !

Par contre, j’espère toujours mettre en place, dès l’année prochaine si possible, l’amortissement du logement qui est rendu possible en location meublé. Un gros atout du meublé.

Les rendements estimés dans le scenario d’une location nue

Hypothèses :

2300€ d’emprunt en moins
Loyer de 475€ au lieu de 550€ (mais charges identiques au meublé)
Location nue : 1 seul mois de vacance locative reparti à 50% sur 2010 et 50% sur 2011
100€ d’entretien annuel en moins que j’ai considéré ici comme étant un revenu en plus…

Donc pour 2010 et 2011 en location nue, j’estime que mon investissement locatif aurait eu les résultats suivants :

Rendement net (avant impôts): 5,29%
Défaut d’autofinancement mensuel (avant impôts) : 115€
Impôts fonciers :

2010 : 0€ (déficit foncier)
2011 : ~ 50€ par mois

Avec les hypothèses prises et la façon dont j’ai loué en meublé depuis 2 ans, la solution meublée reste nettement plus avantageuse !

Meilleur rendement, meilleur autofinancement, et surtout, en meublée, j’ai encore disponible une solution pour quasiment annuler mes impôts fonciers à l’avenir.

A 500€ de loyer pour un bail nu, le rendement passe à 5,6%, comme mon année 2010 en meublée. Mais il va commencer à être plus difficile de trouver preneur à ce tarif...

Et j’ai aussi démontré qu’une année « optimisée » en meublée était bien plus rentable avec un 6,30%.

Après on peut aussi mettre dans la balance, un temps de gestion plus important en meublée, avec plus de locataires, plus de problèmes éventuels. Mais avec un seul bien à ce jour, c’est tout à fait gérable.

Je maintiens donc sans aucun doute ce choix pour 2012 ! A revisiter régulièrement bien sûr…

Quelqu’un a-t-il déjà envisagé de changer de mode de location ? Ou bien l’a t’il même déjà fait ?

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Est-ce que j'ai acheté mes actions au bon moment ?

2011-11-25T06:35:00.000+01:00

Dans cet article sur les bienfaits de l’investissement progressif en bourse, je constatais la rapidité avec laquelle j’arrive à récupérer mon capital au moindre rebond de la bourse, grâce au fait d’avoir investi régulièrement sur mon PEA, plus particulièrement lors des journées noires de cet été.

Pour aller un peu plus loin, je me suis amusé à regarder plus précisément à quel moment j’ai acheté, par rapport à l'évolution de l’indice CAC40.

Bien sûr tous mes titres ne suivent pas exactement l’évolution du CAC40 et j’ai eu davantage tendance à investir dans ceux qui avaient le plus baissé, mais la tendance est tout de même là.

Je voulais voir avec un peu de recul la pertinence de mon « market timing », si finalement j’ai majoritairement effectué mes ordres d’achat à de bons ou de mauvais moments.

Voilà donc quand j’ai investi sur mon PEA :

Le trait pointillé vert correspond environ au niveau de l’indice CAC40 (environ 3300 points), où se situe mon point d’équilibre, au-delà duquel j’observe un gain un capital.

J’ai investi au total 9000€, avec un premier versement initial de 3500€.

Dans la configuration boursière de l’année, l’investissement progressif a clairement permis de limiter les dégâts. Si j’avais eu les 9000€ disponibles en mars, les avoir investi en un seul coup m’aurait mis une grosse claque.

De même si j’avais su ce qui allait se passer cet été, j’aurais évidemment évité les versements de mai et juin…

Par contre, si la tendance boursière avait été croissante depuis mars, bien sûr, il aurait mieux valu tout investir d’un coup…

C’est bien tout le problème, impossible de prévoir, alors investir régulièrement a le mérite de lisser les effets ; on profite peut-être moins des hausses, mais on subit moins les crises…

Je vais donc persévérer dans cette approche. Avec un CAC40 actuellement toujours sous les 3000 points, je viens notamment déjà de réinvestir quelques dividendes.

Est-ce que votre "market timing" a été bon cette année ?

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Les conséquences de la crise, un 1er bilan sur mes finances

2011-11-21T06:41:00.002+01:00

Perte de pouvoir achat ? Perte de capital ? Perte d’emploi ? Comment la crise me touche pour le moment ? Comment mon patrimoine ou mes investissements sont-ils impactés ?

L’intérêt que je vois dans cette analyse est de faire le point par rapport à une situation qui non seulement pourrait perdurer, mais aussi se reproduire d’ici quelques années. C’est ainsi l’occasion de corriger le tir, d’identifier des erreurs éventuelles, des situations inconfortables ou au contraire de renforcer des positions gagnantes.

J’ai classé mes réflexions selon 4 catégories :

Sans impact notable
Conséquences négatives passagères
Conséquences négatives durables
Bénéfices ou bénéfices durables.

Mon point de référence est le début de cette année 2011.

1. Sans impact notable

Mon patrimoine immobilier et mes revenus fonciers.

Premièrement, je n’ai toujours pas l’intention de vendre quoique ce soit, ni ma maison, ni mon investissement locatif. Les fluctuations du marché immobilier m’importent donc assez peu pour le moment.

Ceci dit dans ma région, je n’ai pas constaté de chute particulière des prix pour le moment. Et les biens au bon prix se vendent toujours très vite.

Mes revenus fonciers se portent toujours bien, mon dernier locataire en date, un étudiant italien, ne posant aucune difficulté de paiement.

Et je ne vois pas une éventuelle accentuation de la crise (par exemple une perte de AAA pour la notation de la France ?) comme un risque, au contraire !
Un scenario avec des taux d'intérêts en hausse, une perte de solvabilité pour les acheteurs, une baisse de la demande et par conséquent une baisse des prix immobiliers, serait plus propice au retour des bonnes affaires ! Avec davantage de biens sur le marché offrant une belle rentabilité...

Mes liquidités

Il m’en reste assez peu sur quelques livrets d’épargne réglementés, Livret A et Livret de Développement Durable, juste une partie de mon épargne de précaution, le reste étant sur le Fond en Euro de mon assurance vie. Ces liquidités, rémunérées à présent à 2,25%, sont à peine protégées de l’inflation, mais pour un fond de sécurité, c'est déjà pas si mal.

Mes placements sur Assurance Vie

Pour mon assurance vie Fortuneo, je distingue 2 parties, le Fond « garanti » en Euros et les investissements sur des Fond Communs de Placement (FCP).

Pour le Fond en Euros, même si la tendance est à la baisse, le contrat de Fortuneo a toujours présenté de bonnes performances, 4,10% en 2010 et 3,50 % net minimum sont toujours garanti jusque fin 2012 pour les nouveaux arrivants.

Toutefois, la crise actuelle de la dette devrait continuer à rogner petit à petit ce rendement, mais l’impact court terme est pour le moment limité. Pour un placement de 10000€, si le taux d’intérêt venait à baisser encore de 1%, ça ne représente que 100€ sur un an…

Pour moi, ce n’est pas là qu’il y a beaucoup à gagner…ou à perdre.

Coté FCP, je suis investi sur 3 fonds depuis le début d’année, Magellan, Carmignac Investissement et surtout Carmignac Patrimoine à 70%.

J’en avais déjà parlé plus spécifiquement dans cet article, mais Carmignac Patrimoine confirme toujours ses capacités à traverser les crises, en compensant ainsi les pertes (toutefois limitées) des 2 autres fonds.

Au final, mon capital sur assurance vie est légèrement en hausse à ce jour depuis le début d’année.

2. Conséquences négatives passagères

Sur 2 supports d’investissement sur lesquels je subis actuellement des pertes de capital, mais des pertes qui s’effaceront très certainement avec le temps, peut-être même beaucoup plus rapidement qu’on peut l’imaginer.

Mon Plan d’Epargne Entreprise (PEE)

Le capital est investi (bloqué pour 5 ans) sur des fonds. J’ai le choix entre 4 formules, plus ou moins sécurisés. A ce jour 30% est investi en fond diversifié (50% actions environ) et 70% sur un fond beaucoup plus sécurisé mais très peu rentable à ce jour, un fond monétaire.

J’ai donc limité la casse, le fond diversifié, comprenant une bonne dose d’actions a pris la crise boursière de plein fouet, mais le reste du capital a continué à progresser très lentement. A ce jour -1,8% depuis le début d’année. Pas dramatique surtout quand son se rappelle que chaque euro placé jusqu’à présent a d’abord été abondé à 25% ! Ce placement reste pour moi globalement très favorable .

Mon PEA

C’est le seul placement financier que j’ai fait vivre pendant la crise, avec de l’investissement progressif, profitant de la plupart des points bas pour acheter de nouvelles actions à bon compte.

Certes pour un investissement total de ma part de 9000€, mon portefeuille ne vaut plus aujourd’hui que 8510€ (dividendes réinvestis), soit une perte de capital de 490€.

Mais pas une perte matérialisée tant que je n’ai rien vendu. Et je ne compte vraiment pas vendre ces actions à haut dividendes.

De plus comme je l’ai déjà constaté à plusieurs reprises, les achats important d’actions à bas coût ont fait baisser le prix de revient de chacune de mes lignes, ce qui me permet de récupérer très vite le capital au moindre rebond de la bourse.

Par exemple, j’étais en positif, à 9123€ le 28 octobre, avec un CAC40 revenu à un peu plus de 3300 points.

Et ce qui compte surtout pour moi, c’est la 2ème composante du PEA, les dividendes, j’y reviendrai dans la suite de l’article…

3. Conséquences négatives durables

Mes revenus salariés

Mon revenu principal reste à ce jour mon emploi salarié. Et une première conséquence directe de la crise est la chute du cours de l’action de ma société. Pas parce que l’entreprise va mal, au contraire même, mais simplement une baisse dans la lignée des autres.

On pourrait se dire que ce n’est qu’un cours de bourse, tant que les bénéfices sont là, tout va bien. Mais ce n’est pas si simple.

Déjà pour la petite histoire, parce que je fais partie des "privilégiés" à avoir perçu quelques stock options, ce n’est pas encore cette année que je vais pouvoir les liquider et en tirer un peu de bénéfices. Mais c’est pas le plus important, je ne compte pas vraiment dessus.

Le vrai problème, ou risque, est le fait que l’entreprise est obligée de faire bonne figure face à ses actionnaires, elle doit montrer qu’elle se soucis du cours de l’action, qu’elle maitrise la situation, qu’elle anticipe et saurait gérer parfaitement un futur ralentissement économique.

On commence donc à resserrer les boulons, à réduire le personnel temporaire, à communiquer davantage sur les budgets… Jusqu’où faudra-il aller ? Un gel des salaires ? C’est très probable. Mais pourra-t-on éviter d’en arriver à une restructuration, un plan social en clair, comme en 2009… Les situations de 2011 et 2008 se ressemblent beaucoup…

4. Bénéfices ou bénéfices durables.

Mes revenus alternatifs

Et c’est bien parce que je souhaite de moins en moins dépendre des contraintes économiques de mon employeur, que je cherche à développer d’autres sources de revenus. Tout comme ma société, je cherche à diversifier mes clients, mes business…

Et ce blog en fait partie.

L’impact de la crise sur le blog ? j’ai pu constater une belle hausse des revenus, cet été plus particulièrement…avec un intérêt marqué pour tous les articles relatifs à la bourse et aux opportunités d’investissements à contre courant. Et cet intérêt s’est traduit en revenus, de nombreux lecteurs ayant saisi l'opportunité d'ouvrir un PEA chez Binck notamment.

Dans le même esprit que l’achat d’actions à bas coût, avoir gagné davantage d’argent avec le blog (et ce directement grâce à la crise boursière), me confirme que la crise présente aussi de vraies opportunités, et qu'il faut savoir les saisir !

Et les medias savent très bien en profiter, la crise ça fait peur, ça fait donc vendre…

Les dividendes de mon PEA

L’intérêt de la chute des cours des actions a été de monter mécaniquement leur rendement, pour un montant de dividende prévisionnel donné.

Rien n’assure que les dividendes ne baisseront pas, mais l’historique me rend relativement confiant, notamment pour des sociétés comme Sanofi ou Total.

Du coup, la crise m’a permis d’acheter plus d’actions pour une même somme investie, et je commence donc à toucher plus de dividendes (75€ de dividendes GDF Suez perçus le 15 novembre en guise d’acompte par exemple).

J’estime aujourd’hui mes dividendes 2012 à plus de 650€, pour les 9000€ investis.

Le bénéfice restera durable dans les années à venir, je continuerai à percevoir de plus gros montants de dividendes, en ayant davantage investi durant la crise. Ce qui veut dire aussi, plus de dividendes à réinvestir, et donc un plus gros effet boule de neige…

Le bilan actuel

Au global, à ce jour, je ne ressens pas vraiment les effets de la crise :

Peu de pertes directes (avec l’assurance de pouvoir les effacer rapidement à la moindre reprise)
Et j’en ai profité pour générer des revenus supplémentaires, ponctuellement et à plus long terme également (les dividendes)

Je regretterai cette conclusion préliminaire, plutôt positive, si bien sûr je perds mon job d’ici quelques mois…mais ce sera l’occasion d’aller voir ailleurs si l’herbe est plus verte ! Voir travailler pour moi à plein temps…

Et vous comment ressentez-vous les effets de la crise pour le moment ? Avez-trouvé des moyens d’en tirer profit ?

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BudgetView, un outil d’aide à la réalisation de vos projets

2011-11-16T06:40:00.004+01:00

J’ai eu l’occasion d’expliquer comment je gère mon budget de façon annuelle afin notamment d’avoir une meilleure vue globale sur mes finances et sur ma capacité d’épargne prévisionnelle. Le but étant d’optimiser au mieux mon patrimoine, en planifiant au mieux mon épargne et mes investissements.

Comme on n’est jamais mieux servi que par soi-même, j’utilise le tableur Excel, sur lequel je peux organiser mes données et les analyser comme je le souhaite. J’ai testé il y a quelques années des logiciels comme Money ou Quicken, mais je n’ai jamais réussi à adhérer.

Mais j’ai découvert récemment BudgetView, un logiciel conçu par la société française du même nom, et j’ai vraiment été séduit par l’approche qui a été retenue, très similaire à ma façon de penser et de faire.

Ce n’est pas un outil classique de gestion de budget, avec un listing de toutes les opérations, puis le classique camembert de répartition des dépenses, etc…

Le principal atout de BudgetView est d’être davantage un outil d’analyse de son budget, d’aide au contrôle de ses dépenses, au renforcement de sa capacité d’épargne et surtout à la planification de ses projets.

Par exemple, comment de grosses dépenses à venir pourront être absorbées, quel sera l’impact sur ses finances, y‘aura-t-il un mois débiteur, à quel moment faudra t’il puiser dans son épargne, etc…

Tout est graphique, visuel, quasiment aucune saisie manuelle.

La mise en œuvre pratique

L’installation est rapide et le logiciel se lance rapidement.

Vous pouvez tester la version complète gratuitement durant 45 jours. (Si vous êtes convaincu, une offre spéciale est offerte aux lecteurs du blog, voir en bas d’article…)

Puis la première opération est d’importer ses relevés bancaires, une partie suffit, les 2 derniers mois par exemple.

Aucune crainte à avoir coté sureté des informations, aucune connexion à sa banque n’est nécessaire via le soft. Il suffit d’aller télécharger à partir du site de sa banque les relevés bancaires et les récupérer sous forme de fichier sur son PC. BudgetView n’utilisera que ce fichier.

La 2ème opération est de trier ses données : assigner une catégorie à chaque ligne de dépense ou de recette. Sachant que les grandes catégories sont les dépenses fixes (loyer…), les dépenses variables (courses…), les revenus, l’épargne, et les extras. On trouve ensuite toute sorte de sous catégories détaillées…

Quasiment tout est prévu, même la gestion de carte à débit différé. Mais on peut bien sûr ajouter soi-même une catégorie qui ferait défaut.

C’est naturellement l’étape la plus longue, mais le logiciel simplifie la tâche en reconnaissant les lignes du même type et en les groupant automatiquement.

Par la suite, lorsqu’on importe des relevés mis à jour, le logiciel sera capable de classer seul les lignes sur la base de qui aura été fait à la main la première fois.

Puis, pour chaque enveloppe de dépense, il faut planifier un montant prévisionnel mensuel. Ce qui permettra ensuite d’avoir un statut de sa situation par rapport au prévisionnel. Où as t’on trop dépensé, où as t’on au contraire été économe, etc…

Automatiquement, on a alors accès à l’évolution de son solde sur les mois à venir. Ce qui permet de détecter en seul coup d’œil les mois où l’on risque un découvert.

On peut aussi détecter des soldes largement positifs en fin de mois, et ainsi constater que l’on a la possibilité d’épargner cette somme tous les mois.

Enfin, là où ça devient très utile, c’est donc la planification de projets. En clair, simuler des situations à venir qui vont engendrer des dépenses. On peut donc paramétrer la réalisation d’un projet et voir immédiatement les conséquences.

Puis surtout analyser sur quels leviers il faut jouer pour que ce projet puisse se réaliser. (Réduire certains postes de dépenses variables, puiser un peu dans l’épargne, etc…)

A vous de tester !

Je trouve BudgetView très bien pensé et très bien réalisé, ergonomique et intuitif.

Le seul frein que je rencontre est celui de changer de système lorsqu'on s'est déjà investi dans quelquechose depuis des années, avec donc pour ma part des feuilles Excel liées avec tous mes comptes, assurance vie, PEA, etc... des bilans, des graphs...un historique que je souhaite conserver et continuer à suivre.

Mais je l’utiliserai au moins ponctuellement pour simuler certains projets.

Au-delà de mon cas personnel, je pense que ce logiciel mérite d’être essayé par tout ceux qui veulent se mettre à contrôler leurs finances, et qui n'ont jamais rien entrepris de très concret pour le moment, qui ne sont pas encore attaché à une méthode précise.

Vous pouvez vous faire votre propre opinion grâce à l’essai gratuit de la version complète durant 45 jours.

A l’issue de cette période si vous êtes convaincus, vous pouvez acheter le logiciel une fois pour toute à 29,9€.

Mais, j’ai contacté les concepteurs de BudgetView et ils ont gentiment accepté de faire bénéficier d’une remise aux lecteurs du blog , et ainsi de vous faire bénéficier d’un prix de seulement 23,9€ !

Pour profiter de cette offre promotionnelle, il vous faudra acheter le logiciel via le lien ci-dessous :

Et pour toute question ou feedback, n’hésitez pas surtout à contacter les concepteurs, ils vous répondront avec plaisir.

Pour conclure, une petite présentation vidéo de BudgetView :

Peut-être connaissiez-vous déjà ce logiciel ? si oui avez-vous un retour d'expérience ?

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Créer une nouvelle source de revenus en profitant de Noël !

2011-11-11T07:00:00.003+01:00

Comme l’a démontré Thomas dans cet article, créer des sites Internet de niche est une solution qui marche pour générer un revenu alternatif.

Sans avoir le fantasme immédiat de vouloir en vivre, mais tout au moins augmenter et diversifier un peu ses sources de revenus, sans quasiment aucun investissement de départ, si ce n’est son temps.

Un type de niche possible est tout ce qui tourne autour d’un événement récurrent. Un événement majeur qui créé un engouement, qui fait parler, pas mal avant et un peu après.

Noël par exemple, mais aussi les grands événements sportifs, coupe de monde de football, Jeux Olympiques, les vacances d’été, etc...

Il y a aussi beaucoup de sites dédiés à une mode ponctuelle, la sortie du dernier iphone par exemple.

Mais l’aspect récurrent de l’événement me parait important pour assurer une certaine pérennité du site et amortir ainsi un peu dans le temps l’effort nécessaire de création. Pas simplement un one shot sur quelques mois.

L’idée est donc de préparer tranquillement, à son rythme, le site en question, avec l’objectif d’être prêt quelques semaines ou mois avant l’événement. Puis l’année suivante, effectuer les mises à jour nécessaires durant la période creuse.

Etre prêt signifie entre autres, avoir créé du contenu, l’avoir un minimum référencé pour que Google vous apporte des visiteurs, avoir obtenu quelques bons liens d’affiliation ou quelques contrats publicitaires, avoir même pourquoi pas créé une petite boutique en ligne (Amazon permet de faire ça, sans aller vers une solution complète de e-commerce)

Il restera alors à récolter passivement les fruits de votre travail durant la période d’excitation.

Ma petite expérience avec un site de Lego

Il se trouve que j’ai un peu expérimenté par hasard ce phénomène, avec un site Internet sur les Lego.

Créé à l’origine pour « immortaliser » les créations faites avec mon fils ou mes reconstructions de vieux Lego des années 80, j’ai petit à petit monétisé ce site : un peu de pub Google Adsense, un peu de liens Amazon vers les nouvelles boites favorites de mon fils, les Ninjago ou Cars2 notamment.

Et voilà mes constatations en termes de revenus :

Un beau pic sur la fin d’année 2010, puis quasiment rien, et une belle reprise cette année à l’approche de Noël !

Rien de phénoménal en matière de gains, pas de quoi financer mes cadeaux de Noël…, mais le principe est là.

L’intérêt des Lego étant qu’il s’agit d’un jouet intemporel, qui ne s’est toujours pas démodé…

Les toupies Beyblade sont peut-être plus porteuses et rémunératrices actuellement, mais qu’en sera-t-il dans 1 an ou 2 ?

Avez vous déjà expérimenté quelquechose sur le même principe ? Ou avez-vous des idées d'événements qui pourraient être source de revenus passifs après un petit effort initial de développement ?

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L’erreur que j’ai faite il y a 10 ans...parce que je n'ai pas osé me lancer !

2011-11-07T06:50:00.001+01:00

Quelquesoit le support d’investissement, bourse, assurance vie, immobilier … le temps est notre meilleur allié. Il faut commencer le plus jeune possible, le plus tôt possible. Aujourd’hui, c’est une évidence pour moi, mais ça n’a pas toujours été le cas malheureusement…

Il y a 10 ans, alors que j’avais 25 ans et que je commençais à travailler, je n’avais pas cette façon de penser, j’aimais épargner (j’aimais mon Livret A ;-), sécuriser mes arrières, mais je ne pensais pas à investir, à prendre des risques, pire, l’immobilier était surtout pour moi synonyme de crédit, d’endettement et ça me rebutait.

C’est comme ça que j’ai laissé passer une opportunité qui m’aurait permis aujourd’hui d’être déjà beaucoup plus proche de l’indépendance financière.

L’affaire que j’ai laissé passer

Début 2002, alors que j’avais commencé ma vie professionnelle depuis une année et demi, je me suis dit qu’il était peut-être temps que je cherche à acquérir mon chez moi, devenir propriétaire, plutôt que de louer un studio pas forcément bon marché.

Mon boulot me plaisait, ainsi que la ville dans laquelle je vivais, j'imaginais donc rester là au moins quelques années.

J’ai donc commencé à visiter des appartements, beaucoup, plus d’une trentaine au total. (ce qui m’a servi il y a 2 ans lorsque j’ai fait mon investissement locatif dans la même ville…j’avais déjà une assez bonne vision des biens existants).

J’achetais seul, mon budget était assez limité.

Et surtout j’avais à l’époque la ferme volonté de payer l’appartement sur une durée la plus courte possible, moins de 8 ans idéalement.

Et je pense que j’ai raté la bonne affaire avant tout à cause de ce principe : je ne voulais pas m’endetter. Je n’avais pas fait l’exercice de réfléchir comment exploiter cet achat si je devais ou voulais partir ailleurs quelques années plus tard: revente avec plus-value, mise en location, etc… je m’arrêtais à des idées toute faites.

Et un jour j’ai enfin eu le coup de cœur pour un F2 de 42m² plein centre ville, en duplex, vendu 68000€.

J’ai fait des calculs bien sûr, comment le payer en moins de 8 ans…, puis j’ai hésité, hésité encore, malgré une 2^ème visite.

J’hésitais aussi parce que quelques semaines plus tôt j’avais appris que la crise de 2001 avait commencé à rattraper mon entreprise et que la restructuration était dans l’air.

Et puis forcément, le jour où j’ai appelé pour effectuer une 3^ème visite et enfin prendre une décision, j’ai appris que le bien était vendu !

Pour la petite histoire, le plan social est bien arrivé mais je suis passé au travers et 10 ans plus tard je suis toujours dans la même boite !

Si j’avais osé me lancer et investir dans l'immobilier il y a 10 ans...

Etant donné l’évolution du marché immobilier ces dernières années, je suis certain que cet appartement aujourd’hui fin 2011 se vendrait au moins autour des 140 000€, pour une valeur locative (loué vide) d’au moins 700€ par mois.

Ce qui veut dire que si j’avais acheté à l’époque:

Soit j’aurais revendu quelques années plus tard avec une belle plus-value, pour partir vivre ailleurs.
Soit je l’aurais conservé, en le mettant en location.

Et dans ce dernier cas de figure, aujourd’hui :

Je serais en possession d’un bien d’une valeur de 140 000€, avec moins de 40000€ de crédit restant, soit un capital immobilier d’au moins 100 000€
Que je louerais dans les 700€, pour 400 à 500€ de mensualité seulement (selon la durée du crédit choisi), soit un appartement parfaitement autofinancé, qui dégagerait même potentiellement 200€ de cashflow mensuel.
Avec seulement 5 à 10 années restantes de crédit, avant de toucher pleinement une belle rente locative.

Il y a vraiment de quoi regretter d’avoir hésité. Bien sûr, c’est toujours facile après coup, avec un peu de recul, de se dire « si j’avais su… »

Mais surtout le problème était que plus jeune, je n’avais pas la même vision, la même mentalité qu’actuellement, un manque d'expérience aussi.

Il faut oser, il faut se lancer, prendre des risques, calculés tout de même, ne pas faire n’importe quoi. Si j’avais réfléchi un peu plus posément aux risques que je prenais, je me serais aperçu qu’il n’y en avait quasiment aucun, même si j’avais été viré quelques mois plus tard.

Regrettez vous aussi d’avoir raté une belle opportunité faute d’avoir osé vous lancer ?

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