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Comment calculer le rendement locatif d'un investissement immobilier et évaluer l’autofinancement ?

2012-05-30T07:25:00.000+02:00

Cette question revient très souvent dans les emails que je reçois, je vous propose donc ici une méthode générique qui correspond au principe que j’utilise, une méthode bien sûr que chacun devra adapter à sa propre situation, plus particulièrement en ce qui concerne la fiscalité.

Je me mets dans la position de la personne qui est en phase de recherche de bien sur lequel investir, et qui cherche donc à estimer le rendement de son futur investissement, pour chacun des biens visités.

Pour illustrer la méthode, je vous propose aussi en fin d’article l’exemple concret d’une lectrice actuellement en passe d’acquérir son premier investissement locatif.

Vous pourrez aussi télécharger la feuille de calcul Excel associée pour effectuer vos propres simulations.

La méthode pour estimer le rendement locatif d’un bien immobilier

Le rendement brut

C’est le plus direct à calculer, c’est aussi la première étape. C’est en général celui évoqué par les agents immobiliers lorsqu’ils vous font visiter l’appartement « idéal pour investisseur »… Mais attention, on est loin du compte ! Le rendement réel final sera bien différent malheureusement. (33% de moins est un bon ordre de grandeur…)

Pour estimer le rendement brut, il suffit de diviser la somme des loyers perçus sur une année complète, par le coût total de l’acquisition. (y compris les frais de notaire, d’agence, de travaux, etc…et c’est là qu’il peut déjà y avoir beaucoup d’écart selon ce que l’on prend en compte ou non !).

Ne pas surestimer le loyer, en pensant arriver à louer plus cher que le propriétaire précédent, par exemple en remettant juste un coup de peinture, il n’y a rien de garanti ! Autant rester dans une fourchette basse, ce qui donnera une première marge de sécurité.

Par exemple, si un appartement vous revient à 80000€ au global, prêt à louer, et que vos loyers seront de 500€, le rendement brut sera de (500€ x 12) / 80000€ = 7,5%.

Le rendement net

Mais ce chiffre est bien supérieur à ce que vous allez réellement gagner. Il faut à présent prendre en compte les divers frais de gestion locative et les manques à gagner.

Il faut par exemple retrancher de vos revenus annuels théoriques (500€ x 12 = 6000€ dans l’exemple), les frais de copropriété non récupérables auprès du locataire, la taxe foncière, les assurances (habitation non occupant, éventuellement loyers impayés…), les frais de changement de locataire (géré en direct par petite annonce ou par une agence immobilière), mais aussi anticiper les vacances locatives…(mieux vaut-il être conservateur sur ce point, l’impact d’un mois non loué est très important !)

Le montant de ces frais est à estimer au cas par cas, pour chaque bien visité, selon les informations que l'on peut obtenir, mais aussi selon son meilleur jugement.

Avec une hypothèse d’1 mois de vacance locative à 500€, on peut vite arriver à 1000€ de frais dans mon exemple.

Le rendement net serait alors de (6000€ – 1000€) / 80000€ = 6,25%

Le rendement net net

Mais il reste encore un point critique à ne pas négliger, les impôts sur ses futurs revenus fonciers.

L’estimation de l’impôt dépend de chacun et notamment de sa TMI, Tranche Marginale d’Imposition. De plus le montant de l’impôt dépend de sa façon de le déclarer : en faisant simple avec le micro-foncier (et son abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts), ou en s’engageant sur le régime réel, en déduisant alors tous les frais (notamment les intérêts d’emprunt), ce qui vaut le coup si ces frais dépassent 30% (souvent vrai durant les premières années de location, surtout si des travaux de rénovation également déductibles ont été effectués).

En location meublé, le régime micro-BIC offre un abattement de 50% plus avantageux.

Si on prend le cas spécifique d’une déclaration en micro-foncier (abattement de 30%) pour un propriétaire ayant une TMI à 30%, pour l’exemple utilisé :

Les revenus fonciers imposables seront pour 11 mois de loyer (hypothèse 1 mois de vacance locative) de 5500€ – 30% x 5500€ = 3850€

L’imposition sera alors de 30% x 3850€ = 1155€

Il faudra de plus ajouter les prélèvements sociaux, à présent de 15,5%, prelevés sur les revenus fonciers une fois l'abattement déduit.
Soit ici 15,5% x 3850€ = 597€.

Ainsi le revenu net net (après impôt) sera de (6000€ (recettes locatives théoriques)- 1000€ (frais divers y compris la vacance locative anticipée) – 1155€ - 597€) / 80000€) = 4,06%.

(Soit dans mon exemple virtuel, un rendement net net 46% inférieur au rendement brut).

L’autofinancement

Un rendement net net de 4,06% signifie que le gain réel chaque année avec ce bien locatif, est 4,06% de 80000€, soit 3248€ (et non les 6000€ théoriques…).

Ce qui représente un gain mensuel de 271€.

Il ne reste alors plus qu’à comparer avec les mensualités du prêt immobilier que l’on envisage de contracter pour cet investissement.

L’achat ne sera autofinancé que si les mensualités sont inférieures ou égales à 271€, assurance de prêt comprise !

Ce qui dans le cas présent ne sera vrai que si l’apport personnel s’élève environ à 35000€ sur les 80000€ totaux. (avec un prêt sur 20 ans).

Sans apport personnel d’un tel montant, il faudra tous les mois ajouter un peu de sa poche pour boucler le financement. Ce qui ne veut pas dire pour autant qu’il s’agisse d’un mauvais investissement en termes de rendement net après impôts…

Ce calcul de rentabilité est donc essentiel pour juger dans quelle proportion un investissement locatif sera financé par les locataires successifs.

Plus le rendement net après impôt est élevé, plus on a de chances d’être proche de l’autofinancement.

L’exemple d’une lectrice

A titre d’exemple concret, dans le tableau Excel ci-dessous, que vous pouvez télécharger ici, vous retrouverez les chiffres relatifs au projet d’investissement locatif d’une personne qui m’a contacté par email.

Il s’agira d’un investissement dans un studio meublé, proche d’un campus universitaire.

En cas de choix d’un régime d’imposition simplifié pour une location meublé, le micro-BIC, un abattement de 50% sera appliqué aux revenus fonciers imposables.

Avec une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) actuelle de 30%, le rendement net net après impôts serait de l’ordre de 4,66%, soit un gain net de 195€ par mois…

Avec une mensualité de prêt immobilier de l’ordre de 300€ comme envisagé (un prêt d’une dizaine d’année, avec un apport personnel de 50% environ), le défaut d’autofinancement serait de l’ordre de 105€ mensuel.

Il resterait toutefois à simuler davantage dans le détail le bénéfice possible d’une imposition aux frais réels, peut-être plus avantageuse que le micro-BIC durant notamment les premières années de remboursement du prêt avec la déduction possible des intérêts d’emprunt.

De plus, à priori cette lectrice devrait voir passer sa TMI prochainement à 14%, ce qui ferait grimper le rendement net net à 5,23% et réduire ainsi le défaut d’autofinancent à 82€.

Pour autofinancer cet investissement locatif, resterait alors à négocier au mieux le coût d’acquisition du bien, accepter de rallonger un peu la durée du crédit et/ou ajouter un peu d’apport personnel…

Téléchargez ici la feuille de calcul Excel (clic droit, enregistrer la cible sous…)

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Un calendrier de versement des dividendes pour suivre ses rentes mensuelles

2012-05-25T15:51:00.000+02:00

Le mois de mai correspond pour moi aux premiers versements de dividendes de plusieurs des sociétés qui composent mon PEA orienté actions à haut rendement.

Après avoir déjà perçu les dividendes de Vivendi et Sanofi, il me restait encore à toucher ceux de GDF Suez et de Vinci (comme indiqué sur la copie d’écran de mon compte Binck), ce qui est fait depuis aujourd'hui (le 25 mai) !

Comme je l’ai déjà évoqué, j’essaie d’investir régulièrement, et la perception de ces dividendes est en général l’occasion d’acheter de nouvelles actions, en réinvestissant ces dividendes, mais aussi la plupart du temps en ajoutant quelques liquidités supplémentaires.

Ca m'impose une certaine discipline. Plutôt que d'être tenté de trouver le meilleur d’entrée, ce qui est illusoire (même si cette année, je ne fais pas ce que je dis…j’en reparle à la fin), j’investi dès que j’ai cumulé un peu de dividendes.

C’est ce que je viens donc de faire aujourd'hui avec les dividendes de mai, 252€ qui m’ont permis d’acheter 8 actions Total supplémentaires au cours 34,8€ (un rendement de 6,55%) (en utilisant également les 22,8€ de dividendes Total perçus en mars !).

Total présente en effet une particularité très intéressante, le dividende est versé de manière trimestriel depuis fin d’année dernière. J’ai donc déjà touché le premier trimestre, 22,8€ et pour chacun des 3 prochains trimestres de 2012, je toucherai à présent 27,36€ (avec ces 8 actions de plus).

Mon calendrier de versements de dividendes

Ça me semblait donc important d’établir mon calendrier de versement de dividendes, avec estimations chiffrées pour adresser différents besoins :

à court terme, avoir une planification des mois sur lesquels j’aurai la possibilité de réinvestir des dividendes , et le montant total associé.

Anticiper donc éventuellement la possibilité d’injecter des liquidités supplémentaires pour passer des ordres un peu plus conséquents (pas juste 2 ou 3 actions), de façon à rendre négligeables les frais de courtage. (2,5€ par ordre de moins de 1000€ chez mon courtier Binck, un montant très compétitif, ça représente 0,25% de frais pour un ordre de 1000€, mais tout de même 2,5% pour un petit ordre de 100€…)

Dans un but moyen / long terme (> 5 ans) de récupération des dividendes sous forme de rente (revenus passifs), estimer les revenus mensuels et leurs fluctuations au cours de l’année. Par exemple, avec mon portefeuille actuel, des rentes sont possibles sur 8 mois de l’année, plutôt pas mal, mais ces rentes seraient quasi nulles sur les 4 premiers mois.

Il faut bien sûr le faire évoluer année après année.

Voilà le calendrier de versement de dividendes réalisé en 2011 :

(mon PEA a été ouvert en mars)

cliquez dessus pour agrandir

Puis celui prévisionnel pour cette année 2012 :

cliquez dessus pour agrandir

Pas encore des revenus passifs mensuels considérables, mais le principe est là, et je trouve cela assez satisfaisant.

Ça me donne finalement un graph assez similaire à celui que je fais pour suivre les recettes locatives de mon studio meublé.

Un calendrier qui devrait m’inciter à investir progressivement…

Les dividendes de mars et de mai ont donc été réinvesti en intégralité en actions Total, qui était ma cible prioritaire ces derniers temps ; la baisse du cours et donc mécaniquement l’augmentation du rendement à plus de 6,5% m’a convaincu de renforcer à présent.

Mais pour le coup, je n’ai pas ajouté de liquidités supplémentaires de ma poche…

Cette année je déroge un peu à la règle d’investissement progressif que je m’étais fixé…Pas de nouvelles liquidités investies en 2012 à ce jour, le rebond du CAC40 en fin 2011 et début 2012 m’avait incité à attendre.

Cette année, un peu comme en 2011, j’ai le sentiment que l’été sera chaud, que la bourse pourrait encore tomber plus bas, sous les 3000 points qui résistent pour le moment, offrant alors des opportunités d’achat bien meilleures.

Je m’efforce de patienter, j’attends quelques journée noires pour acheter plus massivement. Mais j’ai peut-être tord… surtout quand je vois certains cours (et rendements) actuels, c’est très tentant !

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Comment bien vendre sa maison en 1 mois !

2012-05-22T07:00:00.000+02:00

Fin Avril, je vous expliquais pourquoi j’avais décidé de vendre ma maison, et le 8 mai, je faisais le point sur les premiers retours que j’avais eu lors des 2 premières semaines de mise en vente.

Un premier bilan encourageant avec 15 contacts, 9 visites « entre particuliers » et 1 visite par agence.

2 semaines plus tard, soit 4 semaines après la parution de mes premières petites annonces, j’ai reçu une offre d'achat que je vais accepter.

J’ai donc vendu ma maison en 1 mois !

Retour sur les 2 dernières semaines

Comme je l’avais expliqué, même si je souhaitais avant tout essayer de gérer cette vente "entre particuliers", j’avais tout de même donné mandat à une agence.

Son bilan aura été assez maigre avec 3 visites seulement (+1 revisite tout de même), et pour la plupart des profils qui ne recherchaient pas exactement un bien semblable à ma maison.

Le PAP m’aura apporté 3 nouveaux contacts, qui se seront soldés par une seule visite, non concluante. (soit au total sur 1 mois de parution, 7 contacts et 2 visites…pas exceptionnel)

Le bon coin est donc resté de loin ma meilleure source d’acquéreurs potentiels, et c’est en toute logique que ce site m’aura permis de dénicher des acheteurs.

Avec ces 2 dernières semaines, 12 contacts supplémentaires et 9 nouvelles visites. (soit au total sur 1 mois, 23 contacts et 18 visites uniques.)

Un emploi du temps bien chargé…

Quand on fait le cumul sur 4 semaines, ça fait environ 25 visites (dont quelques revisites) à gérer…une bonne moitié le week end.

Ce qui veut dire :

Se rendre disponible
Etre flexible pour s’adapter au mieux aux agenda des personnes
Passer son temps au téléphone à recontacter les gens pour résoudre des conflits d’horaires entre plusieurs visiteurs
Etre toujours dans une situation de pouvoir recevoir une visite non planifiée (des personnes de passage dans la région uniquement pour une journée…), ce qui implique de maintenir un état de propreté et de rangement impeccable de la maison, tout en continuant à y vivre…
Etre plus maniaque que d’habitude en tondant la pelouse tous les 3 jours…
Et faire comprendre aux enfants qu’il faut éviter de sortir tous les jouets et de retourner la maison avant et pendant les visites…

Et à ça s’ajoute une dizaine de contacts qui finalement ne seront pas venus visiter mais qui auront pris de notre temps pour répondre à leurs questions par email ou téléphone.

Alors bien sûr, on aurait pu être plus intransigeant, se faciliter un peu la vie en fixant des heures de visites par exemple, des jours précis, mais ce n’était pas dans mon état d’esprit. Vouloir vendre en tant que particulier voulait dire pour moi s’investir et y mettre un peu de soi pour réussir au mieux cette vente.

Un petit sms pour accélérer la vente…

Je viens donc de passer des journées assez prenantes. Avec parfois de la satisfaction quand on sent que la maison a plu, qu’il ne faudrait pas grand-chose pour que les personnes passent à l’acte et fasse une offre.

Mais parfois aussi un peu de lassitude lorsque l’on se rend compte qu’il s’agit davantage d’une visite « touristique », pour « se faire une idée ».
Pour la plupart, des personnes actuellement propriétaires qui aimeraient bien un peu plus de surface habitable, ou bien un jardin ou encore une maison non mitoyenne, mais qui sont finalement encore loin de franchir le pas. (« il faudrait que l’on réfléchisse d’abord à vendre…. »)

Je ne voulais donc pas faire trop durer le plaisir, cette expérience de vente était enrichissante, mais j’avais envie de conclure assez rapidement.

J’ai donc décidé d’envoyer un message sms à 3 couples qui avaient semblé plus particulièrement intéressé que les autres, dont un qui avait déjà visité 2 fois, pour leur annoncer que nous allions baisser le prix de vente et que nous les prévenions par avance.
Une baisse annoncée dans le message de 305 000€ à 297 000€, sous la barre psychologique des 300 000€.

L’effet a été immédiat, dès le lendemain, 2 des 3 couples ont souhaité revisiter, et l’un des 2 nous a fait une offre d’achat !

Ces acquéreurs potentiels étaient actifs, ils avaient déjà visité pas mal de maisons et je pense qu’ils savaient qu’avec cette baisse de prix, le bien devenait très compétitif et pouvait leur échapper rapidement…

J’ai créé une sorte d’urgence et ça a marché…

La proposition d’achat

Les personnes qui devraient donc acheter ma maison, sauf problème majeur dans les prochaines semaines, sont un couple d’une trentaine d’année avec un bébé.

Le point important pour moi est qu’ils sont actuellement locataires, ils n’ont donc pas un autre bien sur les bras à revendre ou de prêt relai à contracter.

Ils ont déjà une simulation de leur banque pour un financement très proche du montant conclu.

Ça laisse donc présager une bonne solvabilité, sans mauvaise surprise.

C’est notamment le fait qu’ils aient partagé ces informations avec moi qui m’a incité à leur favoriser la vente, en acceptant de se rapprocher de leur prix.

(mieux vaut vendre un poil moins cher mais signer avec un acheteur fiable, qui ne fera pas défaut dans quelques semaines…ce serait une perte de temps, d’énergie, et probablement au final d’argent également).

Leur proposition était de 290 000€, on a finalement trouvé un accord à 292000€, soit une baisse de 4,2% par rapport à mon prix initial de mise en vente.

Pour rappel, j'avais acheté cette maison en 2004 à 261 000€, revendue donc 31 000€ de plus huit an plus tard. Une plus-value qui ne sera pas imposée étant donné qu'il s'agit de ma résidence principale.

Les prochaines étapes

On est en train de trouver une date pour la signature du compromis de vente chez un notaire, probablement la semaine prochaine.

Les acheteurs auront bien sûr droit alors à 7 jours de rétractation.

Puis 45 jours typiquement pour obtenir un accord de crédit.

De mon coté, il va être temps de se demander comment exploiter au mieux ce capital financier qui devrait être perçu d’ici 3 mois.

Un capital qui sera de l’ordre de 160 000€, les 292 000€ de la vente moins le montant du prêt restant, sachant qu’au moins pour les prochains mois, je vais louer mon logement…

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Comment s'enrichir en faisant mieux travailler son argent

2012-05-16T08:37:00.000+02:00

C’est le thème du livre que je viens de finir, « Votre Argent Mérite de Vous Rapporter Plus » de Mathieu Bouville aux éditions Gualino.

L’auteur part du constat que 2 personnes ayant les mêmes revenus, le même train de vie, et donc la même capacité d’épargne, peuvent se retrouver à l’âge de la retraite avec des patrimoines et des possibilités financières totalement différents.

C’est très vrai, et je pense que beaucoup de ceux qui se plaignent ou se plaindront du faible niveau de leur retraire auraient pu finalement la vivre bien plus aisément…

Ca ne tient parfois pas à grand-chose, juste un peu de discipline pour tirer parti de la puissance des intérêts composés par exemple…

Tout est donc fonction de la manière dont chacun fait travailler son argent.

Ce que ce livre nous apprend, c’est notamment :

nous guider à mieux tirer profit de tous les placements financiers
de développer les bonnes stratégies de placement et d’investissement
de comprendre qu’il faut investir sur du long terme (bourse, immobilier…)
et savoir comment s’y prendre, quelles sont les erreurs à éviter.

Je vous laisse jeter un œil au sommaire (complet et très explicite, qui vous en dira beaucoup sur le contenu exact), en le téléchargeant en .pdf ici (clic droit enregistrer la cible sous…)

Je suis en général assez sceptique sur ce genre de livre, je l’ai d’abord feuilleté rapidement et je me suis arrêté sur quelques points qui m’ont plu, rarement évoqués, des points concrets que j’ai parfois essayé de soulever dans mes articles, des petites optimisations, des astuces, des pièges à éviter, des subtilités mises en évidence par l’auteur. Et c’est souvent ces détails méconnus qui font une grande différence.

Du coup, j’ai vraiment accroché et je l’ai lu en détail !

Quelques uns des sujets pertinents que j’ai retenu

_ Une explication limpide et non rébarbative de l’assurance vie (J’ai souvent ce type de demande par email !). Avec un point rarement mis en avant (j’en parlé plusieurs fois, dans cet article notamment), le fait que cet outil présente un réel intérêt en tant que placement pour liquidités dès 4 ans d’ancienneté, parfois même moins. Une autre façon de voir l'assurance vie.
Ainsi que pas mal de subtilités concernant les rachats partiels, le meilleur moment pour les demander et l’imposition associée, plus faible qu’on peut le penser au 1er abord…

(J’ai d’ailleurs pu envoyer un extrait d’une dizaine de pages sur ce sujet à mes abonnées avec l’accord de l’éditeur et de l’auteur).

_ Des considérations plus spécifiques pour ceux qui ne sont pas ou peu imposables. Par exemple, pour ces personnes, en évitant d’opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire, la plupart des placements gagnent en rendement…

_ Le problème du livret A, qui compense à peine l’inflation et avec lequel on ne s’enrichira pas.

_ Une façon pertinente d'aborder les risques de l’investissement en bourse, qui aide à relativiser et à prendre du recul.

_ Pourquoi il faut investir sur les marchés en action, mais pas n’importe comment! L’approche est raisonnée, aucune recommandation de trading par exemple ; ce qui est défendu dans ce livre est le long terme, ce qui me parait être la seule bonne option pour un particulier.

_ Le classique match « PEA ou Compte titres », mais auquel s’ajoute un 3ème support, l’assurance vie, avec notamment des tableaux comparatifs très clairs sur la comparaison des fiscalités.

_ Le choix du courtier, avec une subtilité que j’ai eu plaisir à retrouver…faire attention aux frais cachés, comme les frais de non activité mensuelle du compte ! (un problème que j’avais soulevé avec Fortuneo, que je n’ai pas retrouvé chez Binck par exemple).

_ Les attraits du Plan d’Epargne Entreprise (PEE), je confirme…

_ Une partie également instructive sur l’immobilier, les prêts immobiliers, la résidence principale (acheter ou louer, ce qui rejoint mes réflexions du moment…)

_ Mais aussi quelques pages sur l’investissement locatif abordées sous un angle inhabituel, avant tout l’importance d’avoir une marge de sécurité, avec une mise en garde sur les risques liés à l’effet de levier. Pas dans le but de dénigrer ce type d’investissement, mais plutôt comment s’y lancer en toute sécurité, à nouveau avec une vision long terme. Comme pour l’investissement en bourse, un discours qui me semble sain et réfléchi.

_ Attention aux sirènes de la défiscalisation…

_ Quelques pages qui font réfléchir sur les aspects psychologiques de l’investissement, comment se préparer, ce connaître, se lancer et persister…selon son âge.

_ Sans oublier l’évocation de placements plus exotiques, les matières premières ou l’or en particulier, avec une mise en garde sur l’aspect spéculatif et l’absence de rendement avec ce produit. Entièrement d’accord.

Un vrai guide global

Avec des termes simples et accessibles à tous, sans jargon financier, ce livre s’adresse à tout le monde. Aussi bien les débutants, qui pourront y acquérir les bases d’une culture financière, savoir par où commencer et comment le faire bien, que ceux qui ont déjà commencé à investir, et qui y trouveront des techniques pour optimiser la performance de leurs investissements.

J’y ai lu pleins de bons conseils qui me paraissent honnêtes, sains, sans faire miroiter un enrichissement facile.
Beaucoup de choses totalement en phase avec ma façon d'aborder les placements et les investissements. C'est aussi pour cela que je parle de ce livre, tout à fait cohérent avec les articles de ce blog.

Ce qui est intéressant c’est que ce livre balaye assez large, du simple livret réglementé à l’immobilier, sans pour autant survoler. C’est applicable et concret, sur 270 pages.
Avec en plus une parution en mars 2012 qui assurer l’avantage d’être au goût du jour (notamment sur les dernières évolutions fiscales).

Vous y trouverez forcément des solutions pour exploiter au mieux votre capacité d’épargne et vous enrichir un peu plus !

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J’ai testé l’éco conduite, ou comment réduire sa consommation de carburant !

2012-05-11T06:58:00.001+02:00

Même si on entend beaucoup parler actuellement du blocage du prix de l’essence pendant 3 mois, mesure évoquée par notre nouveau président, j’ai eu envie de tester à quel point je pouvais contrôler moi-même ma consommation d’essence, et par là-même maitriser voir réduire mon budget carburant !

(Même si finalement je travaille actuellement sur une solution plus radicale, déménager pour moins rouler…)

Je me suis donc essayé à l’éco-conduite…

Peut-être pas une véritable « éco conduite », comme elle peut l’être enseignée par tout un tas de nouveaux organismes de formation, mais en tout cas, ce que je considère comme étant une conduite moins consommatrice, et ce en se basant sur du bon sens et sur les indications de mon ordinateur de bord.

En pratique qu’est-ce que j’ai changé à ma conduite ?

J’ai tout d’abord pris le temps de regonfler mes pneus, un poil plus que la recommandation constructeur pour un véhicule chargé.

Parcourant pas mal d’autoroute, j’ai baissé ma vitesse moyenne d’environ 15 km/h : calé sur 120 km/h au lieu de typiquement 130 / 140 km/h

Un passage de vitesse plus rapide pour éviter de monter dans les tours . Je restais très peu de temps en 1er et 2ème.

et puis régulièrement je relâchais l’accélérateur, quelques secondes.

enfin, je n’ai plus essayé de conserver une vitesse identique dans les côtes…

Voilà quelques points spécifiques, l’idée générale étant d’essayer d’avoir la conduite la plus souple possible, sans pour autant se trainer, ou gêner les autres !

Le test

J’ai donc effectué le test sur une distance comparative de 2000 km, en gros 1 mois de conduite « normale », puis un mois d’ « éco conduite ».

2000 km effectués sur des parcours similaires, essentiellement le trajet pour aller travailler.

Ma voiture : une 307 diesel HDI 90, équipée d’un ordinateur de bord qui estime la consommation instantanée et celle sur un parcours donné.

(probablement pas totalement fiable, mais qualitativement, pour une comparaison, ça n’a pas d’importance).

Les résultats, une consommation bel et bien réduite….

Conduite « normale », comme toujours, consommation : 5,7 L aux 100 km
« Eco conduite » consommation : 4,8 L aux 100 km

Soit tout de même une baisse intéressante de ma consommation de carburant de 15% !

Pour un litre de diesel au tarif de 1,40€, ça représente 25€ d’économies sur ces 2000 km de test.

Et plus significatif, si j’extrapole sur une année complète, avec environ 25 000 km parcourus, ça représente une économie de 315€.

315€ non dépensés qui ne dépendent pas du cours du baril de pétrole ou des mesures du futur gouvernement !

Donc sur le principe, j’aime bien que ce bénéfice ne dépende que de ma bonne volonté.

Pour une somme annuelle pas si négligeable que cela, presque la moitié des dividendes 2012 de mes actions, l’équivalent de 9 actions Total au cours actuel….

…Mais une discipline difficile à tenir dans le temps.

Certes, la contrepartie est un temps de parcours un peu supérieur, quelques minutes sur mon trajet d’une grosse demi-heure. C’est gérable…

Ce qui me semble plus problématique, c’est ce que cette conduite nécessite de la concentration, un peu plus que la normale, en tout cas pour moi.

Le régulateur de vitesse est un bon outil sur autoroute pour éviter de devoir surveiller son compteur.
Pour le reste, ça me demande clairement un effort pour ne pas retomber rapidement dans une conduite moins souple.

A essayer tout de même !

Même si je ne sais pas à ce jour si je serais capable de faire en sorte que petit à petit cette eco conduite devienne ma normalité, il est clair que ça marche. C’est efficace pour réduire sa facture de carburant, et en plus c’est bon pour la planète !

Bien sûr, il y a un autre levier bien plus radical, rouler moins ! marcher ou prendre son vélo ! et là en plus c’est bon pour la santé…Mais ce n'est pas toujours réaliste.

Mon futur déménagement et mon rapprochement du boulot devrait m’aider à aller dans ce sens, dès que j’aurai vendu ma maison…

Et vous, avez-vous essayé la conduite souple ? Avez-vous d’autres astuces efficaces ?

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Maison à vendre, les 2 premières semaines…

2012-05-08T07:30:00.000+02:00

Au moment où j’écris cet article, ma maison n’est pas encore vendue, ça fait exactement 2 semaines qu’elle a été mise en vente sur des sites de vente entre particuliers.

Je voulais revenir ici sur ce qu’il s’est passé ces derniers jours et sur le premier bilan que j’en tire.

Les 2 premiers jours

Comme je l’ai expliqué dans cet article, j’ai fait le choix de gérer cette vente en tant que particulier, même si j’ai tout de même fait une petite exception, j’en parlerai plus loin.

1er effet immédiat de la publication de mon annonce sur les 2 sites de vente entre particuliers, le bon coin et le PAP, des appels en masse dans les heures qui ont suivi !

Oui mais des appels de toutes les agences immobilières locales, plus d’indépendants travaillant pour des réseaux Internet (I@d France, etc…)

J’en ai comptabilisé une quinzaine au total…je comprends pourquoi on voit généralement le petit message « agences s’abstenir » dans les annonces…

Les agences sont vraiment l’affût du moindre nouveau bien apparaissant sur le marché…

Je ne suis pas contre le fait de passer par une agence immobilière pour ma vente, mais, durant quelques heures, j’ai vraiment eu une impression d’harcèlement, certains étant vraiment très pressants…, relançant par mail, malgré une réponse négative de ma part au téléphone.

Je connais donc déjà ceux avec qui je ne travaillerais surtout pas si finalement la vente n’arrive pas à se conclure entre particuliers.

Mais au milieu de toutes ces appels non désirés, j’ai tout de même comptabilisé 7 contacts d’acquéreur potentiels durant ces 2 premiers jours, qui se sont traduit par 4 visites.

2 semaines de petites annonces entre particuliers

Après un début assez dynamique, les contacts se sont ralentis si bien qu’au bout d’une semaine j’ai décidé de tenter une petite mise en valeur sur le bon coin.

Il s’agit d’une option payante, 10€, remontant l’annonce en première position mais surtout en la faisant apparaître durant 7 jours en encart en haut à droite de la page, pour augmenter sa visibilité.

Conséquence directe ou non ? les 2 jours suivants se sont soldés par 4 nouveaux contacts de personnes intéressées…

Au final le bilan au bout de 2 semaines « entre particulier » est le suivant :

15 contacts (11 issues du bon coin, 4 du PAP)
9 visites (8 le bon coin / 1 le PAP)

Je suis assez surpris de la « performance » du bon coin par rapport au PAP, ou c’est plutôt le mauvais « rendement » du PAP qu’il faudrait signaler, avec tout de même 99€ dépensés pour publier mon annonce sur 4 semaines…, contre 10€ pour le bon coin, en m’étant offert une option payante.

Le résultat des visites

Sur les 9 visites, j’ai eu à ce jour 3 retours :

1 couple qui m’a clairement dit qu’ils ne donnerait pas suite, que c’était trop petit pour eux.
Et 2 autres couples qui m’ont dit avoir apprécié leur visite, mais étant en tout début de recherche, souhaitaient continuer à voir différents biens, mais qu’ils souhaiteraient peut-être revisiter.

Donc pas de proposition chiffrée à ce jour.

Pour l’intégralité des visites, il s’agissait de couples avec enfants, une grosse trentaine d’année.

Un tiers était primo accédant, pour les 2 autres tiers, il s’agissait soient de personnes propriétaires d’un appartement ou d’une petite maison mitoyenne, en région parisienne, désireuse de s’installer en pavillon, soit des personnes venant de province étant déjà propriétaire d’une maison.

Pour ces dernières, 2 cas, il était je pense difficile pour eux de se projeter. Ils sortaient d’une maison plus vaste, plus de surface habitable, plus de terrain. Mais malheureusement pour eux, se rapprocher de Paris signifie des prix au mètre carré bien plus élevés…

Globalement les retours ont été plutôt positifs, avec pas mal de questions, personne n’est ressorti rapidement en se disant que ça ne correspondait pas du tout à leurs critères.

Les points positifs listés ont été l’environnement très agréable, l’absence de travaux, habitable de suite, la proximité des écoles, le fait que la maison soit individuelle. Personne ne veut de mitoyen et dans la région, elles se vendent à seulement 10 000€ de moins que la mienne…(en considérant les prix des annonces.)

Les points négatifs, pas de cuisine ouverte à l’américaine, très demandé actuellement, pas de fenêtre PVC d’où de l’entretien, un salon un peu petit, 33m²…pas de chambre ou bureau en rez de chaussé, les 4 chambres étant à l’étage.

Comment j’interprète ces 2 premières semaines…

Un premier point très important , j’ai eu des appels et des visites ! 9 tout de même ce qui est plutôt pas mal pour un bien mis en vente à 305 000 €.

Ca signifie pour moi que le prix de mise en vente a plutôt été assez bien estimé. La valeur de la maison est bien évaluée. D’ailleurs j’ai eu peu de remarques sur le prix de vente, personne ne le trouvant surévalué.

Ceci dit, je suis bien conscient que c’est un prix qui nécessite tout de même un effort financier important, un apport non négligeable et / ou un emprunt assez lourd pour les familles.

Un autre point est aussi que personne n’a eu un « coup de cœur ». Ce qui n’est pas étonnant. C’est une maison traditionnelle, même si le jardin et l’environnement sont sympa, l’intérieur reste classique. On est en région parisienne…j’ai aussi acheté il y a 8 ans ce que je pouvais me payer à l’époque ce qui était déjà très bien !

A l’achat, il y a toujours des compromis à faire, ça ne correspond jamais à la maison de ces rêves, j’avais donné la priorité à ce que je ne pouvais pas changer par des travaux: la localisation, le vis-à-vis, le jardin, etc…et j’avais fait des concessions sur la cuisine ouverte par exemple…

Enfin, comme j’en parlais dans cet article, j’ai aussi senti pal mal d’attentisme chez les acquéreurs potentiels, dans cette période électorale, mais aussi de difficulté économique…Notamment beaucoup d’hésitations et de craintes chez ceux qui devaient aussi vendre leur bien pour acheter. Faut’il vendre puis acheter ou acheter puis vendre…question toujours compliquée, avec le rejet du prêt relai !

Comme je leur expliquais, je vais éviter cette angoisse, en passant par une phase de location…

La suite des événements…

Rien de concret à ce jour, mais d’une part, ça ne fait que 2 semaines, et d’autre part d’autres visites sont programmées.

Aucune raison de s’alarmer je pense à ce jour, de changer totalement de stratégie (faire appel à toutes les agences immobilières locales) ou commencer à baisser le prix de vente…

D’autre part, j’ai tout de même accepté de donner mandat de vente à une agence, une seule pour le moment. Il s’agit de l’une des agences ayant fait l’estimation de mon bien. Le contact était bien passé, la personne me semblait honnête, simple, sans discours commercial qui me fait fuir.

Ça me semblait intéressant de faire cet essai.

Bien sûr la maison est donc mise en vente avec 12 000€ de frais d’agence supplémentaires.

Et ce week end, il a eu la bonne idée de faire visiter à un couple ayant un budget plus élevé, de presque 400 000€, et qui n’a pas encore trouvé son bonheur à ce prix-là. Plus on a un budget élevé et plus on est sélectif...

Finalement, ma maison répond bien à leurs critères, c'est un bon compromis à moindre frais : acheter un bien moins cher leur permet de ne pas bloquer tout leur patrimoine dans leur résidence principale…ça leur a donné à réfléchir et ont voulu faire une 2ème visite dimanche...

A suivre !

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Elections présidentielles et immobilier…pourquoi cet attentisme ?

2012-05-05T07:00:00.000+02:00

Lundi prochain, on aura un nouveau président pour 5 ans (ou le même 5 ans de plus d’ailleurs) et apparemment de nombreux français qui avaient tout arrêté jusque-là, pourront reprendre leurs projets !

Peu importe le choix, Hollande ou Sarkozy, il semblerait que cette échéance présidentielle a figé pas mal de décisions ces derniers mois, notamment en matière d’immobilier.

J’ai personnellement suivi la campagne électorale d’assez loin, étant personnellement convaincu que quelquesoit le président, son impact restera très limité. Sa marge de manœuvre est très réduite et son pouvoir à faire changer les choses faible, dans un environnement économique, financier et social mondialisé.

En tout cas, je n’attends absolument rien à titre personnel. Je ne compte surtout pas sur une nouvelle mesure ou loi, une nouvelle défiscalisation, etc….

Arrêtons d’attendre des aides et supports extérieurs, d’être assisté, il ne faut compter que sur soi. Mais ca signifie tout de même rester en phase avec la réalité, et devoir s’adapter aux évolutions inévitables à venir, négatives ou positives d’ailleurs !

Alors du coup, je ne comprends vraiment pas pourquoi il semblerait que les français attendent ce choix présidentiel pour concrétiser leurs projets immobiliers.

La situation économique explique en partie la baisse des transactions en début d’année, mais apparemment pour le reste, ça s’expliquerait par les espoirs portés dans le nouveau président…

Par exemple, avec une nouvelle aide aux primo-accédants à la propriété. Là, à la rigueur, ça pourrait se justifier…

C’est la mise en vente de ma maison il y quelques semaines qui m’a fait découvrir cet état de fait.

D’abord par mes discussions avec le banquier et divers agents immobiliers : tous m’ont parlé de ça dès le début : « la demande est forte dans le secteur, mais les gens hésitent à passer à l’acte, ils attentent les élections »

Et ceux qui attendent le font pour 2 raisons, ceux qui espèrent de l’aide…et ceux qui craignent un coup dur…

Les visites que j’ai ensuite fait faire à plusieurs acquéreurs potentiels ont confirmé les dires des professionnels, « l’élection présidentielle » est souvent revenu dans les discussions. Sans point précis d’ailleurs, sans fondement…

On m’a dit notamment « on visite activement en ce moment, mais c’est pas évident, on ne sait pas trop à quelle sauce on va être mangé avec le nouveau président ! »

Mais qu’est-ce que ça va changer concrètement pour ces personnes propriétaires d’un appartement et qui cherchent à acheter une maison !!!

Probablement rien du tout !

Mais c’est psychologique…

Oui, il y aura surement des petits ajustements sur des points qui touchent de près ou de loin à l’immobilier, mais c’est à la marge.

J’ai le sentiment que l’on est là dans le détail, il n’y aura pas d’effet spectaculaire du jour au lendemain, pas d’impact direct pour celui qui cherche à acheter, à louer ou à investir aujourd’hui ou dans les moins à venir.

Les évolutions dans l’immobilier se font sur des cycles longs…il n’y aura pas de crack en quelques jours ou semaines comme ce qui peut se passer sur les marchés financiers.

Alors pourquoi attendre ?

Les bonnes affaires ne se font pas sur les détails, les défiscalisations ou autres.

Attendre et ne rien faire, c’est justement comme cela qu’on laisse filer les opportunités, comme par exemple des taux d’intérêts actuellement encore bas, ou des vendeurs prêts à céder plus facilement dans les négociations du fait du manque d’acheteurs !

Comprenez-vous cet attentisme avant les élections ? Pensez-vous réellement que le choix d’un nouveau président puisse avoir des conséquences pour vos projets ?

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Mon PEA en actions à haut rendement, performance et revenus passifs après 1 an d'ancienneté

2012-05-02T07:00:00.000+02:00

Après avoir boursicoté durant 6 mois fin 2010 / début 2011 sans stratégie très claire (valeur, rendement, spéculation…), j’ai finalement trouvé ma voie, celle qui je pense convient bien à mon profil d’investisseur : je suis reparti de zéro et j’ai commencé à bâtir petit à petit un portefeuille d’actions à haut rendement dans une optique long terme.

J’ai ainsi réalisé mes premiers investissements dans ce sens en mars 2011 sur un PEA flambant neuf, ouvert chez Binck.

Ca fait donc un peu plus d’un an que j’investi progressivement sur ce PEA, et ce avec l’objectif précis de me constituer un portefeuille d’actions capable de générer dans une dizaine d’année environ, 5000€ net de revenus passifs, perçus sous forme de dividendes.

Quel est donc l'état des lieux de mes investissements en bourse à l’issue d’une grosse année d’activité ?

Quelques chiffres et analyses

10 000€ investis personnellement (issus de revenus alternatifs essentiellement)

+ 403€ de dividendes perçus en numéraires à e jour, réinvestis

43 passages d'ordres, d’investissements et de réinvestissements

soit au total à ce jour, 7,5€ de frais de courtage supportés (j'ai bénéficié de 40 opérations gratuites offertes par Binck, puis 3 opérations à 2,5€)

Valorisation actuelle du capital (au 30/04/2012) : 9507 € soit -4,93% de la somme investie de ma poche

Valorisation du capital la plus haute (mi-mars 2012) : 10550 €

Montant total des dividendes à être versés en 2012 : 698 €

Dont déjà le 1er versement trimestriel de Total fin mars, 28€.

L’acompte de GDF Suez interviendra le 25 mai, soit 61€ que j’ai choisi de toucher en numéraire. (GDF Suez proposait cette année un versement en actions au tarif préférentiel de 16,43€ par action, ma préférence va au numéraire qui me laisse la liberté de réinvestir sur l’action de mon choix).

Le total de versement de dividendes en 2012 sera probablement même supérieur à 700€, je vais acheter des actions supplémentaires avant même que tous les dividendes de 2012 soit perçus. Par exemple, si je rachète des actions Total prochainement, je pourrais percevoir des dividendes supplémentaires pour les 3 derniers trimestres de l’année.

De plus, je percevrais également en mai, 3 actions Vivendi gratuites, « offertes par Vivendi », 1 action pour 30 détenus pour compenser la baisse du dividende de 1,4€ à 1€ cette année.

Soit donc un rendement moyen du portefeuille actuel de 6,67%. (ma cible à long terme est de maintenir un rendement autour de 6%)

8 titres en portefeuille : Sanofi, Total, GDF Suez, France Telecom, Vivendi, Vinci, Rallye, ABC Arbitrage

Avec la répartition suivante :

Une exposition importante aux telecoms, plus de 25% actuellement en France Telecom + Vivendi, qui explique en grande partie la perte actuelle de capital, avec les mauvaises performances de ces 2 sociétés.

Performance par ligne :

Ce qui est tracé ici est la valorisation du cours de l’action divisé par mon prix de revient moyen (plus ou moins lissé par des achats progressifs). Les versements de dividendes ne sont pas intégrés ici à la performance.

3 titres ont fortement pénalisés la valorisation de mon capital, France Telecom en tête avec du -26%, suivi par GDF Suez, -25% puis Vivendi -19% (qui finalement ne se comporte pas si mal malgré ce que l’on a pu lire et la baisse du dividende).

Il n’empèche que je ne vais vendre aucune actions de ces titres. J’investis pour du long terme, j’ai peu d’inquiétude sur la pérénnité des ces 3 sociétés, et à ce jour, elles restent très rentables dans une optique de versement de revenus passifs. (voir le gragh ci-dessous)

Total et Vinci ont fortement rechuté après avoir été en hausse de presque 20% par rapport à mon prix de reveint unitaire, c’est notamment pourquoi je vise principalement ces 2 sociétés pour mes investissements à venir.

Le rendement par ligne :

Il s‘agit ici du dividende par action versé en 2012 divisé par mon prix de revient moyen d’une action.

Vivendi qui était supérieur à 8% est donc tombé à 5,66% suite à la baisse annoncée du dividende.

Il arrivera de même pour France Telecom l’année prochaine à priori. Ceci dit, ça restera pour les 2 titres de bons rendements…je conserve donc.

Je souhaite avant tout renforcer les lignes dont le cours actuel est inférieur à mon prix de revient et ainsi faire augmenter le rendement. Total à près de 6,30% et Vinci à plus 5% de rendement sont donc mes prioritées.

Mes satisfactions et mes regrets

Coté regrets, avoir été un peu trop gourmand sur les titres offrant des rendements trop alléchants de type France Telecom ou Vivendi, au détriment de titres comme Sanofi, Vinci voir Total aux rendements plus faibles (bien que très bons !) mais probablement plus solide et croissants…sur du long terme.

Ce comportement a surtout été le cas durant les premiers mois, les mois notamment durant lesquels l’action Sanofi était encore basse avant de monter et de ne plus redescendre…Dommage j'aimerais bien en avoir un peu plus en portefeuille aujourd'hui.

Coté satisfactions, la première est d’investir en bourse sans le moindre stress ! je me focalise sur le revenu passif (la somme des dividendes) que je vais essayer de faire croitre année après année, et aucunement sur la valorisation du capital (que je considère bloqué pour du très long terme au même titre que le capital d'un investissement immobilier).

Je vois donc les crises comme une opportunité d’acheter plus, à bon compte, et tant que je suis en phase de création du portefeuille, mieux vaut que la bourse reste en replis...

En période actuelle de forte volatilité, avoir une stratégie d’investissement boursier qui dépend de la fluctuation des cours requiert d’avoir le cœur bien accroché, d’être capable de supporter de lourdes pertes sans perdre son sang froid…pas donné à tout le monde. Pas pour moi en tout cas.

Autre satisfaction, avoir été patient depuis quelques mois, ne pas avoir cédé à la tentation d’acheter trop d’actions lors de la reprise boursière de fin et début d’année. La rechute actuelle est bien plus intéressante.

Les prochains mois…

L’objectif global est de faire en sorte que mes 700€ de revenus passifs de 2012 (issus d’un rendement de 6,67%) soient nettement plus élevés en 2013…en ayant investis des sommes supplémentaires et réinvestis les dividendes de 2012, et ce de la manière la plus efficace possible.

J’ai reconstitué des liquidités et j’ai été patient et peu actif depuis le début d’année. De plus les premiers dividendes 2012 commencent à tomber.

Je mise sur une baisse encore plus marqué du CAC40 dans les prochaines semaines, dans le même esprit que 2011. Un retour sur les 3000 points me pousserait à l’achat, avec surement en priorité Total et Vinci.

J’aimerais également ajouter 1 ou 2 lignes suplémentaires sur mon PEA, dans le but de diversifier davantage, d’être moins dépendant d’une société.

Enfin toujours dans l’optique de diversification, je commence à envisager sérieusement de rouvrir un compte titres, pour me permettre d’accéder à certaines actions internationales, américaines notamment, et les fameuses Dividend Aristocrats aux dividendes croissants.

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La mise en vente de ma maison : mes démarches

2012-04-27T07:18:00.000+02:00

Comme je vous l’ai expliqué dans cet article, j’ai décidé de vendre ma maison !

Une nouvelle expérience intéressante où il y a surement beaucoup à apprendre, jusqu’à présent je n’ai été connu que la situation d’acheteur, ma maison tout d’abord, puis mon investissement locatif. Avec bien sûr à chaque fois, la volonté d’acheter dans les meilleures conditions…

Cette fois-ci, je me retrouve dans la peau du vendeur, et je veux vendre également dans les meilleures conditions ! c’est un autre type de projet, mais presque tout aussi existant…

Une vente de particulier à particulier

Et c’est déjà pour cela que j’ai choisi, au moins pour le moment, de vendre en tant que particulier, en direct, sans faire appel à une ou des agences immobilières.

J’ai envie de m’investir dans cette vente, comme dans tous mes autres projets, avec le sentiment que je suis le mieux placé pour réussir cette opération immobilière.

Je me trompe peut-être, l’avenir le dira, et je n’exclus pas de faire appel à une agence si la vente venait à durer…

Mais pas pour commencer.

Il y a des avantages et inconvénients à agir de la sorte, ça demande encore une fois un investissement en temps, mais un des gros atout que je vois est de pouvoir afficher un prix de vente plus bas, non gonflé par les frais d’agence. On parle tout de même ici tout de même d’environ 12 000 de frais d’agence.

Mais il est vrai aussi que mon métier n’est pas vendeur, alors peut-être que je serai moins bon dans cet exercice…

Mes démarches avant la mise en vente

Avant de me précipiter à passer ma petite annonce en ligne…j’ai tout de même pris le temps de mener les actions requises avant la mise en vente.

Certains points obligatoires, d’autres que j’ai considéré comme importants pour mettre toutes les chances de mon côté et faire que cette vente soit réussie.

Les diagnostiques immobiliers

Il s’agit là de diagnostiques obligatoires à présent pour toute mise en vente. Etant donné l’âge de ma maison, datant de 1985, seuls les contrôles d’amiante, d’électricité et de performance énergétiques étaient nécessaires.

J’ai tout de même réaliser quelques devis, au téléphone avec 3 professionnels locaux, et j’ai pris le moins cher, celui de ma ville, à 259€…

Les contrôles ont été effectués 2 jours après mon accord, 2 heures sur place au total. Et le compte rendu final m’a été envoyé au format .pdf 3 jours plus tard. Pas de souci.

Au final un diagnostic de performance énergétique qui classe ma maison en E, au début de la bande… un niveau D aurait été mieux, mais je ne pense pas que ça puisse avoir d’impact sur la vente, ni le prix de vente d’ailleurs…à suivre.

Par contre, j’ai découvert à cette occasion qu’il faut à présent également faire effectuer un contrôle de l’assainissement, le partage des eaux de pluie et des eaux usées.

Pas obligatoire pour la mise en vente, ni pour signer un compromis de vente, mais ce diagnostic sera demandé par le notaire pour la signature de l’acte de vente définitif.

Un service facturé 112€ par le professionnel ayant fait mes autres diagnostiques.

Un peu de home stagging…

Evidemment, c’est devenu très populaire. Et même si ce que l’on peut voit à la télé est en général assez extrême, je pense qu’il y a tout de même un fond de vérité.

Je ne me suis clairement pas lancé dans des choses trop lourdes, comme dans la rénovation de ma cuisine par exemple, même si elle en aurait surement besoin. Je me suis limité à des choses simples, n’engendrant quasiment aucun coût, mais qui pourraient être bénéfiques :

un nettoyage en profondeur de la maison
accompagné d’un désencombrement : bibelots, cadres, petits meubles…ça a été l’occasion du grand ménage de printemps, en se débarrassant de pas mal de choses devenues inutiles. Mais pas inutiles pour tout le monde ! J’ai en partie revendu, le reste a été donné.
Réaménagement des pièces pour donner une impression de plus de volume, de surface utile.
Un entretien du jardin : taille des haies, de la pelouse, des arbustes…ajout de quelques fleurs. (en général, le nouvel acquéreur n’a pas très envie de devoir s’attaquer aux haies dès son arrivée…c’est un petit cadeau de bienvenu !)
Retouches de peinture, intérieur et extérieur.
Petites réparations mises de côté jusqu’à présent

Ca donne l’impression que la maison reste entretenue avec soin, et ce même si le projet est d’aller vivre ailleurs.

Des photos qui mettent en valeur

Et une fois la maison rangée et la pelouse tondue, il faut surtout ne pas perdre de temps pour réaliser les plus belles photos possibles, des photos qui si possible mettent en valeur le bien, qui donnent envie de venir visiter, d’en voir plus…

Je suis toujours étonné de la mauvaise qualité de la plupart des photos que l’on voit dans les annonces, souvent des pièces totalement encombrées, non rangées, etc..

Une petite astuce qui me semble importante, mais qui n’a pas été simple à réaliser ces derniers temps, prendre les photos un jour de soleil ! N’importe quelle maison parait déjà beaucoup plus attirante avec un temps ensoleillé qu'avec un temps pluvieux...

La détermination de mon prix de vente

C’est très important et je pense que ce n’est pas si facile que ça à définir.

On a tous tendance à voir notre bien trop beau, et c’est l’un des risques de vendre en tant que particulier, sans avoir de point de comparaison avec le reste du marché.

J’ai donc fait 2 choses :

J’ai tout d’abord fait une petite recherche comparative sur Internet, sur les sites d’annonce immobilière de particuliers mais aussi de professionnels (le bon coin, se loger, etc…). J’ai regardé à combien étaient fixés les prix de vente des maisons dans ma ville, pour des biens plus ou moins équivalent.

Et plus on connaît bien sa ville, plus on est en mesure d’estimer objectivement si sa maison a plus de valeur ou non. (en fonction de la localisation, du type de maison, des quartiers recherchés…)

D’autre part, j’ai tout de même demandé à 2 agences immobilières des estimations chiffrées.

Bien sûr depuis, elles me relancent régulièrement pour ajouter la maison à leur portefeuille mais je tiens bon pour le moment…

Bon point, la même fourchette de prix est ressortie, 300 000 / 310 000€ net vendeur.

Autre bon point, c’était aussi mon estimation personnelle.

J’ai donc décidé de mettre en vente au tarif net vendeur de 305 000€.

Ce qui fait de ma maison actuellement quasiment la 1ère maison en vente non mitoyenne sur la ville, pour ce que j’ai pu voir sur les sites de petites annonces. Beaucoup de mitoyennes situées dans une zone recherchée sont en vente entre 285000 et 300 000€ actuellement.

Achetée 261 000€ avec frais d’agence inclus en 2004, j’ai bien sûr une marge de négociation. Il est évident que personne ne me proposera 305 000€. Ça fait parti du jeu.

J’accepterai toute proposition supérieure à 290 000€. C’est ma position actuelle.

Même si ma maison est pleinement vivable en l’état, je suis bien conscient qu’elle nécessiterait un peu de rénovation, du type fenêtre PVC, cuisine plus moderne, etc…

La mise en vente

La mise en vente a donc été faite il y a quelques jours. Je l’ai donc fait pour le moment uniquement au travers de 2 sites de petites annonces entre particuliers : Le bon coin et le PAP.

Le bon coin

Les gros atouts du bon coin : une mise en vente totalement gratuite (dans la limite de 3 photos, mais avec photos quand même !, pour une durée de 2 mois), et une audience de plus en plus importante. Ce site est désormais devenu incontournable pour la recherche immobilière. Je n’ai pas appliqué d’options payante de mise en valeur pour le moment.

Le PAP (Particulier à Particulier)

J’ai hésité du fait de la mise en vente payante. Le PAP reste une référence pour l’immobilier entre particuliers, et je suspectais que je pourrais peut-être toucher des personnes différentes (un peu plus âgées ?) que sur le bon coin, site plus récent.

Donc plutôt que de me poser la question, j’ai également mis en vente sur le PAP, pour un tarif que je trouve tout de même excessif : 75€ pour une vente, pour 4 semaines de parution, et à cela, il faut ajouter 8€ par photo. J’en ai mis 3 soit 99€ au total…

A noter tout de même que pour ces 2 sites, la mise en ligne a été effective dans les 2 heures qui ont suivi ma validation.

A suivre dans un prochain article un premier bilan de cette mise en vente…

Avez-vous des points spécifiques que j’aurai oublié pour une mise en vente réussie en tant que particulier ?

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Pourquoi je vends ma maison…

2012-04-23T09:27:00.001+02:00

J’avais pourtant expliqué ici il y a un an, pourquoi je ne voulais pas déménager même si la valeur de ma maison était en hausse de 20% depuis son achat en 2004.

Mais le contexte a changé !

A l’époque, il s’agissait de rester dans la même ville et de s'offrir davantage de surface habitable. Plus que les 105 m2 actuels et leurs 500 m2 de jardin.

Une opération qui était pour moi une aberration : malgré la plus-value à la revente de ma maison, ça voulait dire dépenser à nouveau une somme importante en frais de notaire et prendre 10 ans de crédit supplémentaire...

C’était un projet qui aurait lourdement pénalisé mes objectifs d’indépendance financière. L’argent dépensé et / ou bloqué dans sa résidence principale, ne peut plus être investi, ne peut plus travailler pour soi. Ca aurait été une grave erreur.

Etre propriétaire est un passage obligé pour moi, aucun doute sur ce point, mais surtout pas à n’importe quel prix !

Qu'est ce qui a changé en 2012 ?

1 an plus tard, la situation est différente.

La valeur estimée de ma maison est toujours la même, voir légèrement en hausse (300 000 € environ), j’ai la chance d’habiter dans une ville très recherchée actuellement.

Par contre, ma conjointe a connu un changement professionnel, associé à un changement de localisation et c'est ça qui change tout.

Nous devons donc maintenant effectuer tous les 2 un trajet assez important en voiture et ce quasiment dans la même direction ! (mais chacun avec sa propre voiture…)

Alors que jusqu’à présent, on partait dans des directions opposées, la maison se situant au milieu de nos 2 lieux de travail.

Même si j’aime beaucoup ma maison et ma ville, ça n’a plus beaucoup de sens d’habiter là, et surtout, on pourrait envisager de réduire très significativement le coût de nos trajets.

C’est pourquoi, je vais vendre ma maison et nous allons déménager…

Et je pense que cette fois-ci ça a du sens pour 3 raisons majeures :

1 _ Des économies en frais de transport

Au prix actuel de l’essence, qui ne baissera probablement pas, ça représente une économie en carburant de 200€ par mois. (200€ que je pourrais investir en actions Total…)

Et 25 000 kilomètres par an en moins parcourir : soit quelques milliers d’euros économisés en entretien et amortissement de voiture.

2 _ Un déménagement dans une région où le prix de l’immobilier est plus bas

C’est le point très intéressant : la possibilité d’acheter peut-être une maison un peu plus grande, sans surcoût par rapport à ma maison actuelle. Typiquement, on parle de passer d’une région assez proche de Paris à 2900€ le m2, à une autre un peu plus éloignée, à 2500€ le m2.

Et si je rachetais le même type de maison, la même surface habitable, là je pourrais même peut-être parler de réelle plus-value à la revente, ce qui n’était évidemment pas le cas en rachetant dans la même ville où toutes les maisons ont vu leur prix grimper dans les mêmes proportions.

3 _ Un meilleur confort de vie

Et puis, indépendamment des aspects financiers, il ne faut pas oublier quelquechose qui compte aussi beacoup dans la vie de tous les jours, le gain de temps et la fatigue en moins ! Le temps qui ne sera plus perdu sur les routes pourra être utilisé de façon bien plus utile !

Vendre puis louer....

Je viens donc de mettre ma maison en vente, je partagerais avec vous cette expérience.

Nous avons décidé avant tout de vendre.

Sans avoir identifié un nouvel achat derrière. L’idée actuelle est probablement de passer par une étape de location.

Pourquoi envisager la location ?

Pour vendre sans pression, sans nécessité de trouver rapidement un acquéreur pour éviter de se retrouver dans une situation financière un peu délicate : payer à la fois les mensualités de l’ancienne maison, de la nouvelle et les intérêts d’un prêt relai !

(sous réserve que l’opération soit possible, le prêt relai ne couvrant typiquement que 60% de la valeur estimée de l’ancienne maison…).

Je veux éviter de vendre vite et mal.

Mais aussi pour prendre son temps pour trouver une nouvelle résidence principale. Avoir vécu quelques mois dans une nouvelle ville rend la recherche plus simple par la suite, ça permet également de mieux connaître les lieux, et de savoir plus précisément où il faut cibler sa recherche.

Je veux donc aussi éviter d’acheter vite et mal...

Enfin, un point plus aléatoire, on en entend beaucoup parler, la baisse des prix de l’immobilier dans les mois et années à venir est toujours une éventualité. Je pense qu’on est davantage dans cette tendance que sur une tendance de hausse, attendre quelques mois, voir une petite année, pourrait être un pari gagnant.

Mais, il est clair que je redeviendrai propriétaire de ma résidence principale. La pause actuelle va permettre de réaliser une transition un peu plus simple, en se donnant du temps pour réussir chaque étape, la vente puis le nouvel achat immobilier.

Ca peut paraître mal optimisé pour le coup ?

Peut-être, il y aura le coût temporaire de la location, mais ça devrait finalement être assez transparent.

A suivre dans un prochain article…

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Blog ou immobilier locatif ?

2012-04-17T07:00:00.001+02:00

Dans l’un des derniers articles traitant de la progression de mes revenus annexes et de ma méthode de suivi, il y a un point qui apparaît dans mon 2ème graphique que je trouve assez frappant : sur 2011, j’ai généré autant de revenus alternatifs via le blog et quelques autres petits sites Internet que de revenus fonciers avec mon appartement meublé.

Alors bien sûr, ce n’est pas comparable du tout !

Les revenus issus de l’investissement locatif

Ce ne sont pas pour le moment des revenus exploitables, ils viennent compenser des dépenses, en l’occurrence les mensualités de remboursement du prêt immobilier contracté. Je ne génère pas de cashflow, je ne suis même pas tout à fait autofinancé à ce jour, même si le rendement reste intéressant.

Il faudra donc encore attendre 18 ans … si je vais au bout du crédit à ce rythme, pour que ces loyers perçus deviennent de « vrais » revenus supplémentaires utilisables.

Des revenus pérennes : tant que je ne revends pas mon bien immobilier et tant que j’arrive à trouver des locataires, cette source de revenu perdurera.

Un niveau de revenu maintenu : Je pense posséder un appartement dans une ville dont la demande locative existe et devrait continuer à exister. De plus les loyers sont théoriquement réévalués en fonction de l’inflation. Il y a donc peu de risques que le montant total perçu dans les années à venir soit très inférieur à celui de 2011.

Un revenu « passif »… : Pas totalement, comme j’ai pu l’évoquer au travers de cet article sur la vie de ma copropriété, mais tout de même beaucoup plus passif que d’autres activités générant des revenus annexes, en particulier l'animation d’un blog !

Une fiscalité potentiellement avantageuse ? Tout peut évoluer très vite en matière de fiscalité. Ceci dit, la location meublée avec le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le régime d’imposition BIC réel qui permet de déduire ses intérêts d’emprunt, ses travaux et l’amortissement offrent encore une situation privilégiée.

Les revenus issus du blogging

Ce sont bel et bien des revenus exploitables de suite, une fois quelques frais couverts, la grosse majorité du chiffre d’affaire est du bénéfice. Je ne me prive donc pas d’alimenter mon cercle vertueux en réinvestissant l’intégralité de ces gains, via mon investissement en actions à haut rendement sur mon PEA Binck. Je transforme donc des revenus supplémentaires ponctuels en revenus passifs durables, en rente : les dividendes que je percevrai chaque année des actions achetées aujourd’hui.

Mais des revenus probablement bien plus éphémères : d’une part, les blogs ont aujourd’hui le vent en poupe sur Internet, sont aimés de Google qui apporte donc son flot de visiteurs, mais on sait tous à quel point les tendances changent vite sur Internet. D’autre part, aurai-je envie ou la possibilité de prolonger cette activité sur des années, des dizaines d’années…probablement que non, ou alors sous une autre forme. En tout cas, on n’est clairement pas sur les mêmes échelles de temps que l’investissement immobilier locatif.

Un niveau de revenu très incertain : une bonne année 2011, certes, une année 2012 qui débute sur de meilleures bases encore, mais même si ça ne cesse de progresser, je suis loin d’avoir la garantie de maintenir ce niveau de revenu. Comme je l’ai montré ici, les revenus du blog sont diversifiés, au moins 10 sources différentes, si l’une d’entre elle disparaît, les conséquences sont limitées, mais certaines ont tout de même plus de poids que d’autres. Et puis surtout, le niveau de revenu dépend directement du temps que l’on y passe. Si demain j’arrête de publier, les revenus ne tomberont pas à 0 du jour au lendemain, il faudra plusieurs mois, mais la chute est inévitable.

Un revenu issu d’une activité alternative, pas un revenu passif : de bons revenus 2011, mais pour quelle rémunération horaire ? je ne sais pas, je préfère peut-être ne pas savoir…Bref, comme expliqué dessus, bien plus chronophage et fatiguant que la gestion locative d’un studio meublé…

Un revenu ne bénéficiant pas d’avantages fiscaux ? Etant donné mon statut actuel de particulier, je déclare ces revenus en micro-BIC, donc hormis l’abattement de 30%, le reste est directement soumis à mon barème d’imposition sur le revenu. Est-ce qu’un statut d’autoentrepreneur changerait la donne ? je ne pense pas, mais je n’ai encore poussé la question…

Alors blog ou immobilier locatif ?

Les 2 bien sûr ! C’est finalement très complémentaire.

Ce sont vraiment des investissements ou des activités très différents qui ont le potentiel d’offrir le même niveau de revenu sur une année, comme ça a été mon cas en 2011, et probablement le sera aussi en 2012.

Sur 10 ans ou 20 ans, l’image serait très différente.

Il faut surtout voir l’activité alternative de type blogging (ou autre petit business plus ou moins durable) comme une solution pour augmenter sur un temps donné sa capacité d’épargne, et ainsi se créer plus rapidement un petit capital.

Un capital que l’on pourra ensuite selon ses préférences investir en bourse (comme je le fais actuellement) ou bien en immobilier, au travers d’un apport initial pour un achat de bien locatif par exemple.

Enfin, et j’y reviendrais bientôt, effectivement les revenus de ma location seront durables, mais les « revenus » ou plutôt les bénéfices ou retombées du blog seront surement tout autant bénéfiques dans le temps, mais sous une autre forme.

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Idée d’application pour Smartphone

2012-04-11T06:59:00.000+02:00

S’il y a bien une chose dont je suis certain aujourd’hui, c’est la nécessité d'être proactif, de se lancer dans des projets, d'essayer, quitte à se planter, et que chaque expérience, même non aboutie, sera source d'idée nouvelle.

Vous voulez gagner en indépendance? Alors il ne faut surtout pas attendre d’avoir enfin l’idée révolutionnaire de business, ça n'arrive quasiment jamais... il faut surtout débuter quelquechose, quitte à copier des concepts existants qui marchent, et bien souvent la différence se fait dans la mise en oeuvre, l'exécution, c'est là qu'arrive la réussite ou non...

Il n'y a rien de plus motivant que de mener des projets pour soi-même, que de travailler pour soi !

A ce sujet, si vous cherchez des pistes pour démarrer ou savoir comment vous y prendre, vous trouverez de l'inspiration sur cette bonne video de Guillaume du blog KDR.

Après donc un projet d’investissement immobilier, rénovation et aménagement inclus, le développement de ce blog, la création d’un petit business de conception mécanique pour astronomes amateurs, il y a un nouveau domaine qui me tente actuellement beaucoup.

Je l’ai déjà évoqué, il s’agit du développement d’applications pour Smartphones. Le fait de m’être équipé d'un smartphone il y une petite année et d’en avoir fait mon meilleur allié dans la vie de tous les jours y est pour beaucoup. Mais aussi, ce sentiment que cette nouvelle technologie est désormais incontournable, que tout le monde sera équipé très rapidement.

De plus en plus de choses se feront au moyen de notre téléphone portable.

Alors y a-t-il une petite place pour moi dans ce domaine déjà très chargé et serait-ce un moyen d’y développer une nouvelle source de revenu ?

Mon idée d’application

Le point de départ est finalement cet article dans lequel j’ai dressé une checklist des points à contrôler ou des questions à poser lors d’une visite d’un bien immobilier.

Mon idée serait donc une application qui servirait de support aux visites immobilières avec cette checklist qu’il serait possible d’éditer pour y ajouter des commentaires spécifiques à chaque bien visité.

Il serait bien sûr possible de renseigner l’adresse, la date de la visite, etc…et d’ajouter des photos personnelles prises depuis le Smartphone.

On se constituerait alors une base de donnée des biens visités qui permettrait, à tête reposée chez soi, de refaire un point sur les différentes visites, de comparer et donc d’aider à choisir le bien à acheter ou à louer.

J’ai visité beaucoup d'appartements ou de maisons à différentes occasions, pour louer ou pour acheter. Sauf exception rare, lorsque l’on tombe exactement sur le logement de ses rêves dans ses prix…, il y a toujours des compromis à faire, aucun bien n’est parfait, il y a toujours des plus et des moins.
Et plus on visite, plus on commence à mélanger ce que l’on a vu, et plus nos souvenirs se brouillent…

D’où l’idée de cette base de donnée constituée petit à petit au fil des visites, en direct, avec photos et notes personnelles à l’appui.

Les fonctionnalités

On pourrait imaginer :

3 modes de fonctionnement selon le but de la visite : pour louer, pour acheter en tant que résidence principale ou pour acheter en tant qu’investissement locatif

Une première page de sélection entre « mes visites » et « nouvelle visite »

Puis pour la page « nouvelle visite », quelques premières lignes à renseigner (adresse, nom du propriétaire ou de l’agence immobilière, date de la visite…), puis accès à la checklist complète.

Pour chaque point de la checklist, possibilité d’écrire un commentaire ou de prendre une photo.

Puis bien sûr, sauvegarde de cette page à l’issu de la visite

Toutes les visites enregistrées pourront être retrouvées dans la page « mes visites », dans laquelle on pourra faire du tri selon certains critères…

Alors qu’en pensez vous ?

Une application qui pourrait être utile selon vous ou totalement sans intérêt ?

J’aimerais avoir votre avis, en toute honnêteté...

Et même si l'avis général est très négatif, pousser un peu la réflexion comme j'en parle plus bas, ne peux pas faire de mal !

Pouvez-vous m’aider à bâtir ma première « étude de marché » en répondant à ces 2 questions ?

Les prochaines étapes

Je dévoile donc ici un peu l’idée de base, au risque peut-être de me la faire piquer si elle a quelque peu d’intérêt, mais au moins à présent, l’idée est publique, je conserverai donc le droit de l’exploiter, c’est souvent plus l’exécution que l’invention même qui assure la réussite…

Il y aurait plein de choses à initier à présent pour aller plus loin :

Faire un peu de benchmarking de ce qui existe. (j’ai notamment déjà trouvé une appli américaine assez similaire…)
Evaluer le coût d’un tel développement (sous traiter à un développeur pro, freelance…?)
Sur quelle plateforme ? Iphone ? Androïd ? les 2 (pour un coût double ?)
Comment assurer le financement du développement ? seul ? avec des partenaires ?
Quel pourrait être le business modèle ? version lite gratuite et version complète payante par exemple ?
Quel pourrait-être le retour sur investissement ?
Etc…

Des tas de questions très intéressantes à creuser !

J’espère vous faire part de mes futures investigations prochainement….

Et encore merci de partager votre avis avec moi, que ce soit via le mini sondage ou les commentaires !

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Location meublée : dépôt de garantie, préavis, bail….

2012-04-05T09:30:00.000+02:00

…ou comment certains bailleurs abusent de leur position dominante !

En tant que propriétaire d’un studio que je loue meublé depuis un peu plus de 2 ans, le mail que j’ai reçu de la part d’un lecteur du blog m’a poussé à écrire cet article pour dénoncer ce que je considère comme étant de vrais abus de pouvoir !

Des excès en partie non légaux, mais que le bailleur se permet étant donné la demande supérieure à l’offre…

La personne qui m’a écrite était à la recherche d’une location d’un F2 meublé, pour une période de quelques mois, en région parisienne.

La plupart des appartements meublés proposés à la location sont des studio, destinés à des étudiants. L’offre en appartement de type F2 ou supérieur est faible.

Mon lecteur avait donc peu de choix, mais il est tombé sur un appartement idéalement placé, très bien équipé et parfaitement à son goût.

Il a donc déposé un dossier de location et c’est là que le bailleur lui a donné quelques détails supplémentaires sur « les conditions » de location…

Le dépôt de garantie

Depuis 2008 (loi sur le pouvoir d'achat), en location vide, le dépôt de garantie versé au propriétaire lors de la remise des clefs est limité à un mois de loyer.

Par contre, en location meublé, le dépôt de garantie reste libre. Le bailleur conserve la possibilité de fixer lui-même le montant.

En pratique, on constate souvent un montant équivalent à 2 mois de loyers, hors charges.

C’est d’ailleurs ce que je demande personnellement. C’est vrai que je considère que les meubles et les équipements mis à disposition des locataires sont de bonne qualité, et que ça justifie donc cette précaution supplémentaire.

C’est toutefois pas un point sur lequel je serais intransigeant, si un locataire me convient mais qu’il n’est pas en mesure de bloquer ces 2 mois, je pourrais me limiter à 1 mois.

Mais le bailleur de la personne qui m’a écrite va encore plus loin, il demande pour sa part 3 mois de loyers !

3 mois de loyers en dépôt de garantie, sous prétexte de la qualité supérieure des prestations fournies…

Même si finalement, c’est légal, ça commence à être limite…ça fera 2000€ à débourser que le propriétaire fera travailler durant les mois de location.

Mais ce n’est pas le plus grave…

Le bail meublé et le préavis de départ

Pour une location meublée, le bail n’est que de un an (9 mois éventuellement s’il s’agit d’étudiants).

Et surtout, la loi stipule que le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.

Un seul mois de préavis contre 3 en location vide.

En tant que bailleur, effectivement, un mois, c’est assez peu, et le risque de vacance locative durant quelques semaines est élevé.

Mais, ça fait partie du jeu ! c’est connu dès le départ lorsque l’on décide de partir sur de la location meublée. Comme j’en ai déjà parlé, il y a des avantages et des inconvénients par rapport à la location vide. Ce préavis d’un seul mois est un des inconvénients, compensé par d’autres bénéfices, la fiscalité, l’amortissement, des loyers plus élevés…

Bref, il faut faire avec et s’adapter. Par exemple, l’année dernière, j’ai fait un peu de location saisonnière durant l’été pour minimiser au maximum ma vacance locative…

Et bien le bailleur du F2 en question a quand a lui trouvé une autre parade pour ne pas subir de baisse de rentabilité malgré d’éventuelles vacances locatives :

Il facture 1 mois de loyer « en frais de gestion » si le locataire rompt le bail avant une durée d’un an !

Peut-être que je me trompe, je suis peut-être passé à coté d’un petit détail, mais à ma connaissance, c’est tout à fait illégal !

C’est certain que cette façon, c’est assez royal, étant donné la demande et le peu d’offre, il a toutes les chances d’arriver à relouer immédiatement, et en plus il bénéficie d’un mois de loyer supplémentaire !

Un bon moyen d’améliorer son rendement locatif !

Alors que faire pour la personne qui m’a demandé mon avis par mail ?

Il peut effectivement refuser, ne pas accepter ces conditions, ce mois de frais de gestion à payer s’il donne son préavis avant un an, mais dans ce cas là, le propriétaire choisira le dossier d’une autre personne qui elle n’aura rien dit…

Autre solution, ne rien dire à la signature du bail, et refuser de payer dans 6 mois en relevant le caractère non légal des ces frais…et là je suis assez prêt à parier que le propriétaire compensera avec le dépôt de garantie en justifiant une rénovation nécessaire des peintures…

Dans un contexte de manque de logements, de forte demande, malgré la réglementation, il est quasiment impossible d’éviter les abus malheureusement…

Et pour la petite histoire, mon lecteur a finalement dit oui, l’appartement lui plaisait beaucoup et de toute façon il n’avait quasiment pas d’autre alternative…

Avez-vous déjà rencontré ce type d’abus ? Qu’en pensez vous ?

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Acheter des actions Total suite à la fuite de gaz ?

2012-04-02T07:38:00.000+02:00

Total est l’une des 8 lignes qui composent actuellement mon PEA.

Et depuis le 27 mars, l’action a été bien chahutée en raison de la fuite de gaz sur la plate forme Elgin, qui a provoqué l’évacuation de tout le personnel. Même si la situation est stabilisée, à priori sous contrôle, tout n'est pas résolu. Le problème a été sérieux, Total a même ouvert un mini site Internet dédié (http://www.elgin.total.com/) pour sa communication de crise… surement pour éviter de reproduire certaines erreurs comme celles de BP lors de marée noire d’Avril 2010…

Donc naturellement, le cours de bourse a été impacté, avec plus de 10% de baisse en quelques jours (de 42,5€ à moins de 38€)

Mes actions Total faisaient partie de celle qui avaient le plus progressé depuis leur achat au prix de revient moyen de 36,9€.

Avec récemment une plus value de +15% lorsque le cours était aux alentours des 42,5€.

J’ai peu investi depuis le début d’année, étant donné le rebond de la bourse ; la plupart de mes titres ont vu leur cours monter et mécaniquement leur rendement baisser.

J’ai donc pour le moment préféré patienter un peu, je mise sur un rebond passager suivi d’un nouveau creux…

Alors est-ce le moment de revenir un peu sur Total ?

Total offre à ce jour 6% de rendement avec son dividende annuel de 2,28€ par action. (dividende d’ailleurs distribué à présent tous les trimestres, je viens d’en percevoir fin mars…)

6% étant la rendement moyen que je vise pour PEA, à long terme…

Le rendement actuel de mes 40 actions Total est de 6,17% (prix de revient unitaire moyen de 36,9€).

Avec un historique de dividende croissant, puis stabilisé ces dernières années, et un ratio de distribution de dividende inférieur à 50% (donc avec encore du potentiel de hausse de dividende dans les années à venir), Total reste une de mes cibles favorites pour alimenter mon PEA rendement.

Coté cours de bourse, à n’en pas douter, même si la crise de la plateforme de forage perdure quelques mois, à moyen terme, les investisseurs oublieront et le cours retrouvera des niveaux bien plus hauts.

Pour mémoire, la crise rencontrée en Avril 2010 par BP dans le golfe du Mexique était probablement bien pire, le cours de bourse de BP à Wall Street a chuteé de 56$ à 25$, avant de remonter à 47$ moins d’un an plus tard.

A un cours actuel encore un peu supérieur au prix de revient de la ligne, je vais encore patienter un peu pour acheter de nouvelles actions Total, tout en suivant plus régulièrement l’actualité et le cours.

Une baisse globale du CAC40 pourrait également aider à obtenir un point d’entrée plus rentable.

Et puis investir dans des sociétés comme Total ou comme celles gravitant autour du pétrole peut être une compensation à l’essence chère…au moins de manière psychologique !

Vos avis sont les bienvenus !

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La progression de mes revenus annexes : ma méthode de suivi

2012-03-26T06:59:00.000+02:00

Ou comment je suis ma progression vers davantage d’indépendance financière.

Tracer mois après mois et année après année, la courbe d’évolution de mon patrimoine était jusqu’à présent ma principale source de motivation visuelle.

Mais comme je l’ai déjà expliqué j’avais besoin d’un nouvel indicateur plus pertinent en terme de liberté financière :

je voulais donc suivre année après année, l’évolution de mes revenus annexes, passifs et alternatifs, et ce, quelquesoit leur origine.

Il m’aura fallu quelques heures pour me replonger dans les archives de mes finances personnelles et ainsi pouvoir faire compiler et faire le point sur mes revenus annexes depuis 2008.

J’ai donc depuis une nouvelle feuille de calcul, capable de me générer 2 graphiques clefs pour moi :

L’évolution de mes revenus annexes mensuels, totaux
La même évolution, par source de revenu

La progression de mes revenus annexes totaux

Voici ainsi l’évolution depuis 2008, avec pour 2012 un point (au 22/03) de ce qui est déjà acquis.

Avec une vraie accélération en 2010, confirmée en 2011, j’y reviendrai plus loin avec le détail.

Sur 2011, si je divise par 12 l’ensemble de mes revenus autres que ceux directement liés à mon activité professionnelle, j’ai perçu par mois l’équivalent de 1373€ ! (avant impôts sur le revenu)

Ce qui m’intéresse ici, c’est d’avoir une image assez précise de l’argent que j’arrive à gagner (par mes investissements, mes activités secondaires, etc…) en plus de mon travail salarié.

Je veux voir comment évolue la courbe bleue de ma représentation de l’indépendance financière

(graph ci-dessous, pour rappel, la courbe rouge représente mes dépenses mensuelles, la bleue mes revenus annexes mensuels, l’objectif étant qu’au bout d’un certain nombre d’années, la courbe bleue (les revenus) soit au dessus de la rouge (les dépenses))

Alors bien sûr, avoir davantage de revenus annexes peut impliquer au moins temporairement une hausse des dépenses (des impôts, des frais, des emprunts, etc…). Par exemple, en cas d’investissement immobilier locatif, les loyers sont des revenus supplémentaires, mais pendant 15 ou 20 ans, les dépenses seront également en hausse, avec un prêt immobilier à rembourser.

Mais je me focalise ici sur les revenus, ce qui est pour moi l’essentiel, (même s’il est important de suivre par ailleurs le montant de ses dépenses mensuelles).

La progression du revenu alternatif est aussi l’élément le plus motivant.

La progression de mes revenus, selon leur origine

Regarder l’évolution globale, c’est bien, mais pas suffisant. Il faut aussi entrer un peu dans le détail, et distinguer l’évolution des différentes sources. Et c’est là que faire ce travail de synthèse pourra avoir une vrai utilité par la suite, j’y reviendrai plus bas.

J’ai donc identifié à ce jour jusqu’à 8 sources de revenus, annexes à mon salaire :

Intérêts placements de liquidités (Livret A, LDD, Livret d'Epargne…)
Plus values Assurance vie / Plan d'Epargne Entreprise
Dividendes PEA
Loyers studio
Revenus blog
Revenus autres sites Internet
Revenus Astromeca
Divers (Ebay..)

Et voici le résultat :

Je peux alors expliquer pourquoi mes revenus annexes ont fortement progressé en 2010 : 4 nouvelles sources de revenus sont apparues cette année là, 3 sources « Internet », mais surtout les premiers revenus locatif de mon studio meublé.

La hausse de 2011 s’explique en grande partie par le développement des mes sources de revenus Internet (le blog essentiellement pour sa 2ème année), mais aussi par l’ajout d’un nouvelle source, les dividendes de mon PEA Binck.

Des dividendes déjà bien en hausse pour 2012, toutes les autres sources étant également sur de très bonnes bases.

2012 devrait donc je l’espère me voir franchir la barre des 1500€ de revenus annexes mensuels !

Un outil pour maximiser mes futurs revenus

Cette synthèse des années et mois passés et la courbe de progression est pour moi un excellent outil de motivation.

Mais je me suis aperçu que ça va aussi bien au délà, et c’est peut-être le plus important : c’est aussi un très bon outil d’analyse !

En effet, le 2ème graphique avec la proportion de chaque source de revenu et leur évolution va me permettre de mieux orienter mes prochains investissements, en argent et en temps !

En effet, par exemple, multiplier ses sources de revenus, c’est bien pour faire croitre le revenu total, mais il faut aussi rapporter le gain au temps consacré.

Et avec ce type de graphique, je pourrais voir ce qui finalement rapporte peu comparativement aux autres sources et si ce revenu n’est pas réellement passif, il serait peut-être judicieux d’utiliser mon temps autrement, plus efficacement…

Ça permet aussi de voir les sources qui augmentent, celles qui sont en déclin, celles qui ont encore du potentiel, etc…

Et enfin, c’est devant ce type de graphique que j’aime bien réfléchir aux leviers qui me permettront d’augmenter mes revenus annexes :

Ajouter encore d’autres sources de revenus (je réfléchis actuellement aux possibilités offertes par les nouvelles technologies comme expliqué ici)
Faire croitre mes revenus Internet
Davantage de dividendes, et là j’ai la cible assez précise des 5000€ d’ici quelques années…
Davantage de loyers via d’autres investissements immobiliers…

Reste à dégager un peu de temps et de capital !

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Investir en actions, les rentes espérées de mon PEA dans 10 ans

2012-03-20T07:10:00.000+01:00

J’évoque régulièrement la constitution de mon PEA « rendement », et comment je l’alimente régulièrement par investissement progressif .
J’avais aussi décrit dans cet article comment je voyais croitre ce capital financier par effet boule de neige au cours des prochaines années.

Mais quelle est la finalité ? comment je vois aujourd’hui l’exploitation de ce capital ? Qu’est ce que je vise avec cet investissement ?

Je l’ai déjà dit, uniquement obtenir du capital investi des revenus passifs, des rentes, durant des années, voir pourquoi pas à vie.

L'objectif est de faire de cet investissement en actions à haut rendement un véritable pilier de mon indépendance financière.

Une source sûre, régulière et durable, de revenus passifs d’un montant tout de même significatif.

Combien de revenus passifs ?

Ma cible est de pouvoir percevoir chaque année 5000€ de revenus net d’impôts

Comment obtenir 5000€ de revenus passifs avec ce portefeuille d’actions ?

Après 5 ans de détention d’un PEA, les plus-values ne sont plus imposées, seuls les prélèvements sociaux sont dûs (actuellement à 13,5%).

Pour bénéficier donc de 5000€ de revenus net par an, il faudrait que mon PEA génère environ 6000€ de dividendes, que je pourrais retirer.
(un peu moins en fait, mais autant anticiper les probables futures haussses de prélèvements sociaux...)

Il me faut donc un portefeuille de 100 000€ investis en actions offrant un rendement moyen de 6%. (le plafond sur un PEA est de 132 000€).

Est-ce réaliste ?

J’ai a ce jour bâti en 1 an un portefeuille d’un peu plus de 10 000€ (dividendes réinvestis) rémunéré à ce jour à 6,73%.
Je percevrai en 2012 déjà au moins 700€ de dividendes.

Je suis donc à 10% de la cible en terme de capital avec un petite avance sur le rendement 6,73% pour une cible de 6%...

Bien sûr, j’ai profité de la période de crise boursière de 2011 pour investir à bon compte, avec des actions bon marchés offrant d’excellents rendements.

Mais c’est justement la principe, investir plus en période de baisse, et il y aura à n'en pas douter d’autres moments propices dans les mois ou années à venir.

Je ne compte pas effectuer de retrait sur mon PEA avant 8 ans, ce qui entrainerait la clôture du compte.

Même après 8 ans d’ancienneté il est toujours possible d’alimenter le PEA.

Je me donne une petite dizaine d’année pour atteindre la capital de 100 000€. Ça me parait réaliste, je ne mettrais pas non plus tous mes œufs dans le même panier. Ce n’est qu’un investissement parmi d’autres.

Pour en revenir au rendement de 6%, il me parait tout à fait atteignable notamment grâce aux dividendes croissants.

Même si dans les années à venir, il devient plus difficile de trouver des actions à haut rendement, supérieures à 6%, fiables. (par exemple en cas de hausse durable de la bourse), il est très probable que les dividendes des actions achetées par exemple en 2011 aient augmenté. Les actions de 2011 qui offraient un rendement de 7% pourraient alors offrir du 10% dans 8 ans…mécaniquement, sans intervention de ma part.

Surement pas pour tous mes titres, c'est là qu'il faut aussi faire une bonne sélection au départ...

C’est pourquoi en moyenne, j’estime que l’objectif de 6% de rendement moyen d’un portefeuille boursier est plutôt conservateur. Ça ne me parait pas utopique du tout…

Et bien sûr, je n'oublie pas le risque de baisse de dividende pour certains de mes titres, comme récemment avec Vivendi, avec une baisse de rendement de ma ligne d'actions de 8,21% à 5,66%.
Un dividende en baisse de 30% certes, mais finalement avec 5,66%, je reste proche de mon objectif moyen de 6% ! donc pas catastrophique, je ne doute pas que le dividende remontera dans les années à venir, je conserve donc mes actions Vivendi.

Mais cet incident de parcours met bien en évidence la nécessité de rester attentif et de devoir peut-être faire vivre son portefeuille d'actions, avec parfois des arbitrages nécessaires (vente de certaines actions).

Ca met également en évidence la nécessité de diversifier son portefeuille, une dizaine de ligne me semble raisonnable, j'en suis à 8. Si un titre fait défaut, l'impact sur le rendement global reste limité.

Est-ce durable ?

Si je me projette dans 10 ans, avec enfin 100 000€ d’actions sur mon PEA, avec 6000€ de dividendes perçus par an.

Il est probable qu’arrivé à ce stade, je décide de commencer à effectuer des retraits partiels tous les ans : percevoir mon revenu passif, soit pour en tirer un complément de revenu, soit pour le réinvestir autrement…

Chaque année, je sortirai donc l’intégralité des dividendes, par exemple 6000€ et je ne toucherai réellement que cette somme amputée donc des prélèvements sociaux (13,5% à ce jour, peut-être beaucoup plus dans 10 ans…)

Mais je ne vendrai pas d’actions, je conserverai toujours autant d’actions, le capital placé restera toujours autour des 100 000€ plus ou moins les fluctuations de la bourse (qui n’auront aucune importance).

Donc toujours autant de dividendes l’année suivante !
Et si certains dividendes croissants sont bel et bien au rendez vous, je peux même espérer compenser l’inflation et maintenir la valeur de mes rentes perçus sur du très long terme !

Et encore une fois, je n’exclus pas la nécessité de faire quelques arbitrages, à priori aujourd’hui j’achète mes actions à vie, mais même les plus grosses sociétés peuvent faire faillite (Kodak…), il faudra donc garder un œil sur son portefeuille, en particulier l’évolution des distributions de dividendes.

Un investissement en bourse à moindre risque

Encore une fois, avec cette démarche d’investir dans des sociétés solides qui offrent une part intéressante de leurs bénéfices aux actionnaires, je ne joue pas en bourse.

Je ne cherche pas du tout à profiter de la hausse des cours de bourse et je ne subis pas non plus les baisses.

(même si parfois, c'est très tentant quand je vois que j'ai déjà fait +33% depuis l'achat de mes actions Rallye en début d'année)

Je n'investis que de l'argent que je n'ai pas besoin de récupérer, et j’attends de celui-ci simplement une rente à vie.

Une source de revenu passif à coupler avec d’autres

Je suis aujourd'hui très satisfait de m'être relancé dans la bourse depuis presque 2 ans.

Après quelques tatonements au début et quelques ratés très formateurs, je pense réellement avoir trouvé la voie qui me convient en ayant ouvert il y a un an mon PEA binck composé d'actions à haut rendements.

Je ne doute pas qu'il s'agira d'un investissement clef assurant une bonne petite partie de ma liberté financière.
Un tel PEA m’apporterait donc un premier revenu passif annuel, que je crois fiable et durable, de l’ordre de 5000€ à un horizon de 10 ans.

et bien sûr ce n'est pas suffisant !

Pour environ le même horizon de temps, mon studio meublé devrait assurer le même niveau de revenu supplémentaire.

J’ai donc aujourd’hui avec ces 2 sources une visibilité d’environ 10 000€ de revenus annexes annuels, plutôt bien protégés de l’inflation (hausse des loyers et dividendes croissants...).

Ce sont pas les seules sources et il en faudra d'autres...

Dans le prochain article, je vous montrerai comment je suis la progression de mes revenus annexes, un outil source de motivation mais aussi d'aide au développement de ces revenus supplémentaires !

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Le coaching financier : interview

2012-03-16T07:21:00.000+01:00

Je reçois régulièrement des demandes d’aide personnalisée pour soit s’enrichir, soit trouver le meilleur placement, soit bien souvent sortir la tête de l’eau, avec parfois des situations personnelles bien délicates.

Même si je fais au mieux pour répondre à tous mes emails, il est généralement bien difficile de donner des conseils, vu de très loin, au travers d’un simple email. Je n’ai pas vocation à faire cela et ça me semble dangereux.

Mais ce qui me frappe souvent, c’est le manque de connaissance fondamentale en matière financière. C’est vrai que ça ne s’apprend pas l’école, et c’est un vrai problème.
Souvent je réalise avoir écrit dans mes articles des choses qui me paraissent évidentes et qui sont loin de l’être pour certains.

J’ai eu l’occasion d’échanger avec Cédric Dufour du site http://www.plenit-finances.fr/, qui a lancé une activité de coaching financier, avec justement l’objectif de proposer un véritable accompagnement pour faire de l’argent son meilleur allié.

Déjà coaché à plusieurs reprises dans ma société (leadership, communication, etc...), j’en ai tiré des bénéfices, pas toujours pour être honnète, ça dépend beaucoup du coach…
Ce n’est donc surement pas la solution universelle à tous les problèmes, mais ça peut être très profitable à certaines personnes.

Voici donc une interview de Cédric, avec pour but d'en savoir un peu plus sur ce que peut apporter le coaching dans le domaine des finances personnelles :

Qu’est-ce qu’un coach financier, notamment par rapport à un conseiller patrimonial ou même par rapport à son conseiller bancaire (qui parfois ne se limite pas toujours à un boulot de commercial…) ?

Tout d’abord, il est important de préciser aux lecteurs de ton blog que le coaching (en Français : « accompagnement ») n’est pas du conseil même si à première vue ces deux métiers semblent se confondre dans leur mode d’exercice. Dans toutes les formations sérieuses de coaching, on vous répète même à l’envi que plus un coach conseille moins il coache et inversement !

En effet, le coaching repose sur le postulat que chaque personne possède en soi les solutions appropriées et la motivation nécessaire pour réussir quel que soit le domaine. Le rôle du coach est ainsi d’éveiller une prise de conscience chez son client à l’aide de plusieurs techniques de questionnement. L’emploi de ces outils conjugués avec la posture fondamentalement neutre et bienveillante du coach révèlent progressivement les potentialités de son client que ce dernier mésestime souvent quand il ne les ignore pas tout simplement…

En revanche, le conseiller apporte des solutions extérieures à son client qui même si elles sont objectivement efficaces n’auront sur lui qu’un impact superficiel à compter déjà que celles-ci soient appliqués fidèlement !

Et quand à l’activation motivationnelle indispensable pour une mise en application persévérante, elle est carrément inexistante. Le conseil maintient le « conseillé » dans une certaine dépendance étant donné que ce type de prestation ne transfère ni ne révèle aucune compétence alors que le coaching surtout quand il est associé à de la formation – c’est le cas dans mon concept- autonomise durablement.

Le coaching financier quant à lui, bien que connexe au métier de conseiller financier au sens large, ne serait-ce que par le terme de « financier » ajouté, présente néanmoins des différences fondamentales avec ce dernier:

Ces différences tiennent de son approche globale de la gestion financière personnelle. Celle-ci comporte, en effet :

2 dimensions :

- une dimension économique ou objective

- une dimension psychologique ou subjective

et 2 champs de compétences :

- la gestion budgétaire

- la gestion patrimoniale

Ces deux dimensions et champs de compétences sont aussi bien indissociables que complémentaires. Or, un conseiller financier se focalise exclusivement sur la dimension technico-économique de la gestion voire même assez souvent, comme tu le suggères justement, sur la dimension commerciale de son métier….

J’observe, par ailleurs, que celui-ci élude totalement la réalité budgétaire de ses clients sans laquelle pourtant la réalité patrimoniale de ces derniers risque de demeurer chétive et/ou de flotter dans une dangereuse apesanteur…

Les conseillers financiers considèrent de bonne foi que la gestion de l’argent au quotidien (budget) est une faculté innée de l’être humain. Et si « défaut génétique » il y a, c’est une compétence qui s’improvise facilement « sur le tas » - certaines personnes y arrivant mieux que d’autres. Les premières étant nettement plus attractives commercialement, il n’est alors pas étonnant qu’elles fassent l’objet de leur attention quasi exclusive….

·

C’est un service qui a un coût, alors qu’est-ce que le coaching apporte de plus à ceux déjà bien déterminés à prendre leur finances en main et qui s’instruisent aux travers de lectures, livres, magazines, blogs, sites Internet, etc. ?

Avant de répondre à ta question, je voudrais tout d’abord exprimer mon admiration pour le travail d’information remarquable et profondément salutaire qui est accompli régulièrement par tous ces auteurs et bloggeurs férus de finances personnelles.

Néanmoins, il convient de souligner que la diffusion d’information et de conseils généraux ne pourra jamais remplacer un conseil et mieux encore un coaching personnalisés même si ces approches sont parfaitement complémentaires. Pour la quasi majorité des gens, la lecture de bons conseils ne suffit pas car la volonté et l’organisation méthodique nécessaires pour les appliquer font défaut. Souvent les gens échouent à force de vouloir absolument essayer de s’en sortir seuls. Or, ils n’ont généralement ni les moyens ni les outils pour fixer et atteindre efficacement leurs objectifs : il leur manque simplement le pouvoir surprenant de l’accompagnement !

Longtemps réservé à l’élite, le coaching est maintenant accessible au plus grand nombre. Quiconque est déterminé à prendre son destin en main aurait donc tort de s’en priver….

· Selon ton expérience, à qui s’adresse le mieux le coaching que tu proposes ? Y- a-t-il un profil cible plus adapté ?

Oui, je pense particulièrement au profil de quelqu’un qui entretien un rapport problématique - mais sans s’en complaire - à l’argent et à la finance en général et/ou pour qui la liberté intégrale demeure une valeur primordiale.

· De plus, les méthodes que tu proposes sont-elles applicables quel que soient ses revenus ? quel que soit son endettement en cours, sa capacité d’épargne, etc ?

Oui du moment que le niveau de vie des personnes intéressées est supérieur au seuil de pauvreté (954 €/mois actuellement).
Effectivement, tu as raison de le souligner, la réalité économique et financière de nos clients n’est pas un élément négligeable : nous, coaches, ne saurions en aucun cas promettre des « miracles », au risque de verser dans le charlatanisme ! Mais, je puis t’assurer, que cela dit, cette réalité initiale n’est nullement insurmontable. Car dans notre métier où la notion de challenge est centrale, une situation « compliquée » voire même jugée par beaucoup « irrécupérable » - et qui détournerait d’ailleurs tout conseiller financier digne de ce nom – amplifie au contraire notre détermination à nous dépasser pour apporter le meilleur de nous-même à ces personnes courageuses qui nous ont accordé leur précieuse confiance.

La seule chose qui compte vraiment c’est leur désir sincère d’atteindre ce qu’ils considèrent représenter pour eux-mêmes la réussite financière optimale. J’insiste sur le « pour eux même » car un coach, quel que soit sa spécialisation, doit absolument se garder de toute « projection » en matière d’idéal de réussite. Notre « job » de coach consiste, en revanche, à transformer ce désir éminemment personnel de chacun de nos clients en une volonté puissante que rien ne pourra plus annihiler.

Dans notre activité on parle d’aider nos clients à expérimenter un « saut quantique de conscience » afin que la ou les problématique(s) spécifique(s) pour laquelle/lesquelles ils nous ont initialement sollicités, ne vienne(nt) plus jamais entraver le développement de leurs projets.

Or, leur permettre de faire ce bond en avant de conscience exige de nous un travail patient et attentif sur leur dynamique psychologique – dynamique qu’aucun conseiller financier ne prendra jamais en compte car, qu’on le déplore ou qu’on s’en réjouisse, cela ne rentre tout simplement pas dans ses fonctions. À chacun son métier !

· Pour entrer un peu dans le cœur du sujet, quels sont les points précis que tu abordes dans ton coaching ?

Mon programme de coaching comprend trois niveaux de développement dans la gestion de ses finances personnelles :

1. L’équilibre ou le contrôle budgétaire,

2. La maitrise ou l’épanouissement budgétaire

3. La construction d’un patrimoine productif

J’ai cité ces 3 phases dans l’ordre normalement le plus logique mais l’être humain ne l’étant que trop peu souvent, cet ordre peut être dans la réalité tout à fait différent. Peu importe, de toute façon, c’est le résultat final qui compte !

Je vais te donner un exemple concret. Je coache actuellement un client qui pour son âge (30 ans) est relativement très avancé dans la construction d’un patrimoine productif (niveau 3) mais parce que, comme la plupart des gens ne connaissent pas ce qu’est la gestion budgétaire personnelle, il s’est progressivement retrouvé dans une situation budgétaire déséquilibrée (niveau 1).
Ayant eu la lucidité de reconnaitre que sa situation patrimoniale florissante flottait dans une apesanteur dangereuse, il m’a sollicité, dans un premier temps, pour lui apprendre à équilibrer son budget puis, ensuite, pour l’accompagner dans l’art de sa maitrise (étape 2), sans lequel, il faut le souligner, toute démarche de contrôle demeure très précaire.

· Je crois que tu évoques aussi l’accès à la liberté financière. Peux-tu nous en dire un peu plus sur ta façon d’aborder ce thème avec tes clients ? Le développement de revenus passifs est-il un sujet que tu travailles avec eux ?

Oui tout à fait et cela n’a rien d’exceptionnel dans notre profession de coach financier. Nous considérons, en effet, la liberté financière comme un joyau inestimable - l’essence et le couronnement véritable de notre métier.

Concrètement, j’aborde ce thème central dès le premier exercice du programme, lors la radiographie intégrale de leur situation financière.

A cette occasion je m’enquière tout d’abord sur leur connaissance de ce « concept » de liberté/indépendance financière, puis je sonde, le plus naïvement possible, leur avis sur la question… Ceci encore une fois, afin de prévenir toute projection de ma part, même si je t’avouerais qu’en la matière ce n’est pas l’envie qui m’en manque ! Cependant le besoin exprimé du client est roi et nous devons impérativement nous y concentrer.

Mais si la liberté financière est (ou devient par la suite) le but pour laquelle un client me sollicite alors je sais à ce moment-là que le travail que nous allons faire ensemble va être particulièrement exaltant…

La formule de la liberté financière est simple à retenir : c’est le ratio (rapport) entre les revenus de son patrimoine (revenus passifs) et son train de vie, c’est-à-dire le coût global de sa consommation. Par conséquent, celle ci comporte deux volets :

1. La maitrise budgétaire (optimisation du train de vie + développement d’une capacité d’épargne régulière et abondante)
2. La constitution d’un patrimoine productif (mise en place d’une stratégie patrimoniale performante afin de générer à terme des revenus passifs).

Avant de procéder à la constitution et/ou l’optimisation du patrimoine productif de mes clients, je consacre les premiers mois au développement de leur maitrise budgétaire qui est le socle même de leur édifice financier.
Ne pas procéder ainsi serait, selon moi, une grave erreur déontologique. Une fois qu’ils ont atteint un niveau relativement satisfaisant en matière de maitrise de leur train de vie, je commence alors à progressivement déployer l’ouverture du second volet.

· Quels sont les axes d’investissements que tu peux recommander ? Je suppose que c’est au cas par cas, mais par exemple te limites-tu à des placements dit financiers ou bien par exemple peux-tu aussi travailler sur des projets immobiliers ?

Peu importe leur nature (placements dits « financiers » ou « immobiliers »). La première chose que je recommande absolument, c’est de laisser au placard ses idées reçues - qu’on chérie parfois si obstinément - sur les supposés « incontournables » placements et sur ces fameuses et prétendues inaltérables « valeurs refuge » que l’on devrait tous posséder.

Or pour réussir financièrement – comme dans tout autre domaine - il faut impérativement s’affranchir de ses pulsions grégaires sans quoi le combat - car cela en est un et essentiellement avec soi-même - est déjà perdu d’avance…

Cette attitude anti-conformiste est d’ailleurs validée pas les conseils pétris d’expérience de grands financiers qui confirment le plus souvent la sagesse proverbiale. Je pense notamment à l’illustre Warren Buffet qui souligne que « le moment d’acheter est quand personne ne veut acheter. Vous ne pouvez acheter ce qui est populaire. »

Le seul critère fiable pour évaluer un placement - quel que soit sa nature - c’est le rapport utilité/coût - et c’est vrai également pour notre train de vie - qu’en gestion de patrimoine on appelle le couple rentabilité/risque.
La question de la rentabilité fait l’unanimité : tout le monde désire la performance maximale pour ses investissements... !

Alors que pour la question du coût - en l’occurrence du risque inévitable à prendre dès qu’on sort du livret A, chacun diverge en fonction de sa « sensibilité » ou « profil de risque », comme on dit dans le jargon financier.

Et c’est dans ce cadre de l’appréciation subjective du risque qu’un coach financier s’avère extrêmement utile pour nous aider à prendre les décisions les plus avisées. Je m’explique : le devoir d’un conseiller financier (« CGP ») est d’informer le plus honnêtement possible ses clients des risques que comporte un placement donné. Les coaches financiers qui ont choisi d’être prescripteur et/ou distributeur de solutions patrimoniales répondent également à la même exigence. Mais la différence s’arrête là.

Alors qu’un Conseiller en Gestion de Patrimoine ne dispose pas d’outils appropriés pour permettre à son client d’apprécier rigoureusement sa propre sensibilité au risque, le coach financier, qui lui est formé aux techniques d’intelligence décisionnelle, est profondément à l’aise dans ce rôle essentiellement « psychologique ».
Et son intervention ne s’arrête pas là… Comme je l’ai expliqué précédemment, un coach financier digne de ce nom ne proposera jamais à ses clients des placements financiers sans la confirmation préalable de leur maitrise budgétaire.

Grâce à cette approche globale et progressive, il entre tout naturellement dans ce que j’appelle « l’intimité financière » de ses clients. Cette démarche « intimiste », si je puis dire, lui permet non seulement d’apprécier avec précision leur sensibilité au risque mais, mieux encore, l’aide à la faire évoluer dans le sens qui leur soit le plus profitable possible…

Un exemple concret parlera probablement davantage à tes lecteurs. Mon premier client est quelqu’un qui avait une relativement bonne gestion de son budget - toujours excédentaire – mais qui était pétrifié à cause d’une considérable aversion au risque. Celle-ci le condamnait, non sans frustration, à thésauriser exclusivement sur son livret A… Aspirant au fond de lui à l’indépendance financière, il m’a sollicité pour l’aider à se constituer un patrimoine productif. Au risque de l’impatienter, je lui ai d’abord proposé de le former-coacher à la gestion budgétaire pendant pratiquement 6 à 9 mois afin qu’il atteigne un haut niveau de maitrise de ses flux financiers. Au terme de ce délai, il a non seulement augmenté considérablement sa capacité d’épargne mais a acquis progressivement une confiance en lui telle qu’aujourd’hui je peux lui proposer des placements appropriés à cet objectif exigeant (l’indépendance financière) qu’au tout début de notre relation, il aurait immédiatement balayé d’un revers de main !

· Je suppose que tu dois faire preuve d’une totale indépendance vis-à-vis des différentes offres de placements financiers par exemple. Peux-tu donc recommander des placements spécifiques ou un courtier en bourse bien précis par exemple ? Comment fais-tu pour effectuer ta sélection ?

Tout dépend de ce qu’on entend par là… Personnellement, je considère l’être pour les deux principales raisons suivantes. A chacun ensuite d’apprécier si celles-ci peuvent garantir ou non ma « totale indépendance »…

Premièrement, en tant que travailleur non salarié, je ne suis subordonné à aucun employeur qui m’obligerait à distribuer tels ou tels produits en tel ou tel volume et de surcroit sans pouvoir garantir personnellement à mes clients un suivi durable. Avec un professionnel indépendant, il n’y a point de « valse des conseillers »… Par conséquent, je jouis d’une entière liberté pour choisir mes fournisseurs avec lesquels je me suis assuré de n’être soumis à aucun volume minimum de souscriptions. Par conséquent, je ne suis pas contraint d’exercer une « pression » très malvenue sur les arbitrages patrimoniaux de mes clients.

D'autre part, les commissions reversées par mes fournisseurs en solutions patrimoniales constituent pour mon entreprise un complément de chiffre d’affaire à la grande différence d’un conseiller en investissement financier « classique » qui lui en dépend entièrement. Cette double diversification de revenus sur laquelle repose mon business model présente également l’avantage de pouvoir proposer des séances de coaching financier à un prix nettement plus attractif que la fourchette tarifaire pratiquée dans la profession. Je laisse à chacun le soin de comparer en quelques clics mes tarifs avec ceux de mes concurrents quand ils sont affichés clairement sur leur site web respectif…

Quant à ta seconde question portant sur ma sélection d’offre de placement, j’ai décidé, dès l’élaboration de mon concept, de travailler uniquement avec des gestionnaires d’actifs proposant des alternatives de qualité aux placements traditionnels. Etant donné que ces sociétés de gestion (quasiment toutes des PME en France ou à l’international) sont loin d’avoir la force de frappe marketing des poids lourds de la finance, leurs solutions patrimoniales sont encore méconnues du grand public. Promouvoir des solutions innovantes qui sortent des sentiers battus de la finance traditionnelle est une démarche de principe cohérente qui s’impose naturellement quand, au sein de sa culture d’entreprise, la liberté demeure une valeur phare. Cependant, je ne me suis nullement cantonné à ce principe…

Pendant les 2 années de développement de mon projet d’entreprise, j’ai rigoureusement sélectionné les solutions patrimoniales alternatives répondant à chacun des critères suivants :

Des solutions patrimoniales fondées sur des actifs réels/tangibles. Pas de produits dérivés.
Des solutions patrimoniales facilement compréhensibles et transparentes : pas de produits à la complexité opaque, lourdement « chargés » de frais.
Une offre comportant 5 solutions patrimoniales maximum afin de pouvoir bien connaitre les produits et leurs évolutions (grâce au suivi de formations techniques régulières dispensées par les gestionnaires d’actifs eux même ou par leurs plus éminents distributeurs).
Des solutions patrimoniales présentant un couple rentabilité/risque nettement supérieur à l’ensemble des placements classiques.
Des solutions patrimoniales qu’à titre personnel, je serai susceptible de souscrire sans hésiter : cela peut sembler aller de soi alors que c’est loin d’être un critère systématique dans la distribution actuelle de produits financiers…
Des solutions patrimoniales qui directement et indirectement ne causent point de souffrance à l’ensemble des êtres vivants.

· T’appuies-tu pour ton coaching sur des outils spécifiques, informatiques ou autres ?

Oui, sur une application de gestion budgétaire (développée sur Excel) que j’ai conçue, testée et perfectionnée pendant plus de 2 ans. Je l’ai créé à l’origine comme un support pédagogique exigeant pour former mes clients à la gestion budgétaire personnelle. Je l’utilise également, à titre personnel, avec beaucoup de satisfaction. De multiples exercices de coaching (tous sur support informatique) viennent désormais s’y greffer. Une fois le cycle de coaching achevé, mes clients ont tout le loisir de conserver cette application et de continuer à la personnaliser à leur guise...

·

Comment se déroule un processus de coaching tel que celui que tu as conçu ? y a-t-il différentes étapes ? quelle est la durée typique de l’accompagnement ?

Le processus de coaching se déroule effectivement en plusieurs étapes que voici :

1) Radiographie intégrale (objective et subjective) de la situation financière.

2) Etablissement d’une stratégie budgétaire personnalisée.

3) Formation-coaching à la gestion budgétaire (construction et contrôle) avec des variantes en fonction du niveau de progression atteint.

4) Etablissement d’une stratégie patrimoniale personnalisée suivie des premiers investissements.

Ces 4 premières étapes constituent la première phase du cycle que j’ai appelé « les fondations ». La seconde phase, c’est l’étape N°5 :

5) Suivi et perfectionnement global (budgétaire et patrimonial).

Quant à la durée typique d’accompagnement :

· Phase 1 « les Fondements »

Cette phase s’étend sur environ 6 à 9 mois à raison de 3 à 4 heures par mois (1 à 2 séances au choix). Le premier mois est consacré à la radiographie et à l’établissement de la stratégie budgétaire. Ces deux premières étapes préliminaires sont d’une importance cruciale pour la bonne assimilation du « plat principal », l’étape N°3…

· Phase 2 « Suivi et perfectionnement »

D’une durée indéterminée, cette phase consiste en une séance « bilan » trimestrielle ou semestrielle pour la gestion budgétaire et une séance semestrielle ou annuelle pour la gestion patrimoniale.

· Comme toute formation, il est toujours difficile avant de l’avoir faite de savoir si l’investissement sera rentable ou pas. Comment se passe ta rémunération ? et si on n’est pas convaincu des bénéfices après quelques heures ?

Entièrement d’accord avec toi ! Je m’insurge contre cette tendance actuelle à la forfaitisation des prestations de services qui s’accompagne souvent de périodes d’engagement obligatoires. Sans parler de la complexité plus ou moins opaque de ces offres à première vue alléchantes…

Pour ma part - culture d’entreprise oblige- la liberté de mes clients est au cœur de mon concept : les heures effectuées dans le mois sont payables au début du mois suivant…au moment où justement se construit un budget !
Comme il n’y a aucun engagement, il est donc possible de suspendre ou d’arrêter le cycle à tout moment. La contrepartie, c’est que cela m’oblige à faire mes preuves chaque mois pour mériter la confiance durable de mes clients. Et personnellement, je trouve ce challenge très stimulant !

Je signale également que le premier entretien « découverte » est gratuit : chaque personne intéressée pourra me poser toutes les questions qu’elle souhaite sans freins ni tabous.

Enfin, comment as-tu eu l’idée de devenir coach financier et quel a été ton cursus pour en arriver là ?

L’idée de devenir coach financier est pour moi la conséquence toute naturelle d’une profonde attirance pour la gestion financière que j’ai longtemps refoulée. Mais bien plus qu’une simple idée, qui m’a certes donné matière à entreprendre, c’est l’expression d’une passion exaltante et même bien plus encore : celle d’une véritable vocation que j’ai âprement cherché pendant toute ma jeunesse…

Cette vocation tant désirée est le fruit mûr d’un cheminement de réconciliation personnelle avec l’argent. Pendant plus deux décennies (j’ai aujourd’hui 35 ans), j’ai entretenu un rapport très problématique à l’argent et quand je dis « problématique », c’est un doux euphémisme : le mot «pathologique » serait bien plus approprié… En référence au tabou multiséculaire qui pèse sur l’argent dans notre pays, j’ai coutume de dire qu’entre lui et moi c’est l’histoire d’un Français pire que les autres ! De cette expérience, j’ai gardé une profonde humilité dans mon rapport avec toutes les personnes que je côtoie régulièrement, qui sont peu ou prou affectées par le même « maladie ». Car, indiscutablement dans notre monde contemporain dans lequel la finance occupe un place primordiale, cela en est vraiment une et non des moindres… !

Aujourd’hui ma relation de haine et de mépris de l’argent avec l’ignorance consternante qui l’accompagnait, a non seulement totalement disparu mais s’est totalement métamorphosée en une relation sereine et productive.

A vrai dire, tout a commencé par un travail psycho-spirituel sans lequel, j’en suis convaincu, aucune transformation réelle (et donc durable) n’aurait été possible. Ce défi sur moi même que j’ai relevé avec succès m’a motivé ensuite à étudier, l’esprit apaisé, des ouvrages d’intelligence financière pour comprendre toutes les lois fondamentales de l’argent. « Mon cursus pour en arriver là » est celui d’un autodidacte passionné qui grâce à cette démarche non conventionnelle a pu accéder à une compréhension globale, non atomisée et non formatée de la finance. Animé d’un esprit scientifique – ma formation (universitaire) initiale est psycho-sociologique - j’ai toujours privilégié autant que possible l’expérimentation afin d’assimiler en profondeur les connaissances que je savais indispensables à l’accomplissement de ma vocation.

Je me suis ensuite consacré à l’élaboration de mon programme de formation-coaching qui s’articule sur une application de gestion budgétaire complète. Et dernièrement, j’ai entamé un cycle de formation à l’institut des Neurosciences Appliquées à Paris, que je suis sur le point d’achever, afin de devenir coach certifié. Car le coaching - peu de gens le savent - c’est un vrai métier qui s’enseigne et dont le nom, très en vogue aujourd’hui, est largement galvaudé, pour le meilleur comme pour le pire…

Cédric, je te remercie de nous avoir éclairé sur cette activité de coaching financier qui devrait tendre à se développer de plus en plus dans les années à venir.

Je voulais également remercier Cédric d’avoir accepté de proposer aux lecteurs du blog une remise de 50% sur la première étape « la radiographie intégrale » (offre valable jusqu'au 30 Avril 2012 en communiquant à Cédric le code Money coach - Plus Riche et Independant) de quoi se faire une bonne idée de la valeur ajoutée d’une telle formation à moindre coût ! Vous pourrez le contacter sur son site : http://www.plenit-finances.fr/

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Gestion locative : le maintien en état de ma copropriété …

2012-03-12T07:14:00.000+01:00

Un petit article pour illustrer les possibles désagréments de l’investissement locatif. Oui, l’investissement immobilier peut être très rentable et offrir de vrais revenus annexes une fois les prêts remboursés, mais on ne peut pas nier que l’on doit faire face parfois à de petits soucis.

La réunion de syndic de cette année n’a pas encore eu lien, probablement en Avril, mais on devrait avoir quelques sujets de discussions intéressants, travaux de copropriété et surtout incivilité des locataires…

Un point qui explique en partie les quelques désagréments actuels, est que la copropriété de 6 logements dans laquelle j’ai acheté mon studio, n’est actuellement occupée que par des locataires. Ce qui n’était pas le cas avant mon achat, j’ai en fait racheté au dernier propriétaire vivant dans l’immeuble.

Comment assurer la meilleure vie en communauté possible ?

Je viens de recevoir une lettre du syndic avec quelques documents à remettre à mon locataire, dans le but d’essayer de les discipliner un peu…

En effet, un sujet devient critique, la gestion des poubelles !

Il va falloir inciter nos locataires à s’organiser pour sortir et rentrer les conteneurs. Mais surtout, les bons suivant le tri sélectif et le bon jour !

On vient donc de leur remettre un tableau simplifié avec les jours de passage et un rappel sur le tri sélectif.

Finalement, actuellement, personne ne se sent en charge et tant que la poubelle ne déborde pas trop…personne ne s’en occupe.

Et au final les poubelles de notre immeuble restent très souvent dans la rue, c’est plus simple, mais ça dénote un peu avec les logements voisins.

Ça semble tout bête, mais c’est vraiment problématique.

Lié ou non à cette situation, il se trouve en plus que 2 conteneurs de tri sélectif, ont disparus, volés ? Une plainte a dû été déposée, afin de pouvoir en obtenir de nouveaux gratuitement.

Une solution plus extrême que l’on évoquera peut-être lors de notre réunion de syndic, serait de « menacer » nos locataires de faire intervenir une société spécialisée pour juste sortir et rentrer les poubelles (il parait que ça se fait…) et de leur refacturer cela dans les charges…

Dans le même esprit, 2 locataires commencent à prendre l’habitude d’empiéter sur les parties communes avec leur affaires personnelles. C’est certain qu’avec le temps, on recherche tous un peu plus d’espace à vivre, et donc petit à petit ils commencent à laisser leurs chaussures, sacs, voir poubelles devant leur porte.

Ce n’est pas du meilleur effet.

Et comme tout le monde dans l’immeuble n’est « que » locataire, ce qui compte est d’être bien chez soi, l’espace commun est secondaire, donc je suppose que personne ne fait de remarque à personne.

En tant que bailleur, nous allons donc devoir réagir pour éviter que s’installent de mauvaises habitudes.

Des lettres recommandées avec rappel au contrat de location sont en cours d’envoi…Reste à observer si un réel changement de comportement s’opère !

Les travaux de copropriété

Le 2ème thème que je souhaite aborder avec les autres propriétaires durant notre prochaine assemblée est l’avancée des travaux décidés l’année dernière et de ceux qui devaient au moins être étudiés (remplacement des boites aux lettres pour rafraichir l’image extérieure de l’immeuble, interphones, peinture de la cage d’escalier, etc…)

Hormis une petite réparation de la charpente sous toiture, il ne s’est rien passé depuis plus d’un an.

A priori, des travaux d’intervention prévus de longue date sur la porte d’entrée de l’immeuble devraient tout de même avoir lieu prochainement.

Rien de très critique à ce jour, mais nous avons des fonds disponibles (avec une petite cotisation de chaque bailleur tous les mois pour constituer une cagnotte travaux) et il me semble important d’entretenir régulièrement notre capital immobilier.

Ne serait-ce que pour donner le sentiment à nos locataires que nous sommes attachés au maintien en état de la copropriété, ce qui pourrait les inciter à en prendre soin également…

Mais pour relativiser un peu, comme je l’ai déjà expliqué, il s’agit d’un syndic bénévole, l’un des propriétaires assurant donc ce rôle et il est vrai que cela prends du temps si on veut s’investir.

Et je dois bien avouer que je ne suis pas volontaire actuellement pour prendre la relève…donc j’essayerai de faire remonter un maximum de points lors de notre assemblée, tout en gardant en tête le bénévolat actuel.

Se payer un syndic professionnel alourdirait considérablement nos charges et plomberai notre rentabilité. Je dois donc accepter que les choses prennent du temps à se faire …

Le but de cet article n’est surtout pas de décourager les futurs investisseurs immobiliers ! Peut-être juste relativiser un peu le terme de revenus « passifs » en parlant de revenus fonciers…les revenus sont bel en bien là, mais peuvent nécessiter tout de même un minimum d’effort.

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Générer des revenus avec les nouvelles technologies, les révolutions Smartphone et Kindle

2012-03-07T07:07:00.000+01:00

Un point qui m'a vraiment frappé lorsque je me suis baladé quelques jours dans les rues de Sydney en Australie, c’est la proportion de personnes marchant tout en étant rivées à leur iphone au autres smartphones. 1 sur 3 peut-être, énorme en tout cas. Bien sûr les hommes d’affaires (et femmes d’ailleurs !) sortant du bureau, mais pas seulement.

C’est aussi la première fois que je voyais autant de monde équipé d’une tablette de type ipad.

Même si je n’ai pas encore eu l’occasion de ressentir une vague d'une telle ampleur en France, je pense qu’on y va tout droit, la tendance Smartphone / tablette est vraiment très lourde.

Je constate ça aussi avec un autre éclairage, je travaille dans une société dont l’un des business est en relation directe avec ce marché, le décollage a été spectaculaire et le chiffre d’affaire explose littéralement.

Le boom des smartphones

On aura tous très rapidement un appareil de type smartphone, changeant ainsi nos façons de travailler et de vivre, en nous donnant accès à de multiples applications, quasi illimitées.

Après chacun son point de vue, on pense que c’est bien ou pas, mais c’est un autre sujet, le constat est là, et on ne fera pas marche arrière.

Je me suis équipé de mon 1^er smartphone, un Samsung Galaxy SII Androïd il y a plus de 6 mois, je dois avouer que je ne pourrais plus m’en passer…et je pense sincèrement y avoir gagné beaucoup en efficacité, même s’il est vrai que le revers de la médaille est de ne presque plus jamais déconnecter...

Avec un tel développement, il y a forcément des opportunités ! Des sociétés et des personnes gagnent et vont gagner beaucoup d’argent autour de ces nouvelles technologies et de ces nouvelles tendances !

Je suis tombé sur une étude TNS sofres sur le marketing mobile (ici http://www.tns-sofres.com/points-de-vue/B158BEDA779544E48AD0CECEACC405B9.aspx) , vous pouvez y télécharger une présentation très éloquente présentant les résultats du sondage avec notamment ces chiffres :

« En moyenne, 27 applications sont téléchargées sur un smartphone (et même 33 parmi les catégories sociales les plus aisées et les 25-34 ans). Les applications les plus utilisées sont la météo (74% des mobinautes possédant au moins une application), les services de navigation/GPS (70%), les jeux et divertissements (69%), les utilitaires type calculatrice, réveil 69%), la musique/radio/TV (69%). Les réseaux sociaux arrivent en 6ème position (65%), devant les informations/l’actualité (54%), la banque/finance (49%), les photos et vidéos (49%) et les transports (42%). »

Tout ça pour dire que ça confirme mon souhait de me pencher de plus près sur les applications pour smartphone et sur le moyen d’y développer une source de revenus.

J’avais déjà été séduit par l’idée i-mobilis de Laurent, présentée dans cet article.

Certes il s’agit d’une activité qui requiert des investissements, des coûts de développement. Mais le marché me semble réellement porteur, et surtout durable, promis à bel avenir.

Je parlerais certainement plus en détail dans un prochain article de l’idée que j’ai actuellement, qui ne tient probablement pas la route, et vous me le direz !
Mais pour le moment, çe ne me coûte rien de faire un peu de recherche sur le sujet, benchmarking, dévelopement de l'application, financement, retour sur investissement…

La révolution Kindle

Autre nouvelle technologie qui est entrain de s’imposer, et pour le coup beaucoup plus rapidement que je ne l’aurai cru, le kindle d’Amazon, ou plus généralement les liseuses.

A priori, Amazon aurait vendu dans le monde plus de livres numériques que de livres traditionnels en 2011 !

Il y a un peu plus de 2 ans, j’ai eu l’occasion de visiter une société dans la banlieu de Boston, située juste en face de E-Ink corporation, la société qui a donné naissance à l'encre et au papier électronique (fondé par un prof du MIT). La personne qui m'a reçu me racontait alors à quel point son voisin était débordé par la demande de production des premiers kindle et à quelle vitesse ils étaient obligé de croitre et de délocaliser...pour faire face à la demande.

Et au travers de cette nouvelle technologie, Amazon s’est créé un nouveau business probablement très profitable décorellé de l’équipement en lui-même : Amazon offre la possibilité à n’importe qui de publier ses livres (ou ebook) sur le kindle, au travers d’une plateforme très simple, la KDP Kindle Direct Publishing.

Sans avoir quoique ce soit à publier, je me suis connecté pour essayer. A partir de son compte Amazon, c’est aussi simple que de mettre un article en vente sur Ebay !

Et sans avoir le soucis de la livraison derrière ! Amazon gère tout et reverse à l’auteur 70% du prix de vente.

Donc probablement une nouvelle voie à investiguer pour se créer une source de revenus alternatifs, avec potentiellement des rentes à vie, si on a la « chance » d’arriver à faire sortir son œuvre du lot. Tout le problème réside là je pense…

Mais la cible de clients potentiels est énorme parce que tout le monde a finalement accès à un kindle, ou au moins à une émulation de kindle…on peut en effet télécharger une application kindle adaptée à ses autres équipements numériques, PC, mais aussi iphone, Androïd ou tablette !

Que pensez-vous de ces nouvelles technologies ? Y voyez-vous également des opportunités de dévelopement de business ou au moins de sources de revenus annexes ?

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Baisse du dividende Vivendi, que faire ?

2012-03-03T08:40:00.000+01:00

Voici un cas de figure intéressant, que je n’avais encore jamais rencontré depuis que je me constitue progressivement un portefeuille d’actions à haut rendement.

Il se passe avec mes actions Vivendi finalement ce que j’avais évoqué dans cet article au sujet de France Telecom, une baisse significative du dividende.

Vivendi vient en effet d’annoncer ses performances 2011, avec un résultat net tout de même en hausse de près de 10%...mais dans le même temps des perspectives moroses avec SFR qui sera probablement bien impacté par l’arrivée de Free sur le marché du mobile. (Pour la petite histoire, je suis chez SFR ! et je vais y rester, c’est toujours ça…)

1^ère conséquence directe, une belle claque le 1^er mars en bourse, avec une chute de 10% du titre.

Mais encore une fois, ce n’est pas le point critique pour moi, le cours de bourse m’importe peu.

Je détiens 100 actions achetées progressivement sur 2011, avec un prix de revient lissé moyen de 17,66€.

Soit donc à ce jour 1766€ investis sur Vivendi, un montant qui varie certes selon le cours de bourse, mais je n’ai jamais acheté les actions dans le but de les revendre avec une plus-value. J’ai toujours souhaité les conserver, peut-être à vie, pour percevoir chaque année les dividendes.

Ce qui m’importe donc, c’est le rendement de cet investissement, combien vont me rapporter les 1766€ investis ?

Jusqu’à présent, comme décrit dans cet article sur mes dividendes 2012, il était attendu pour Vivendi cette année un dividende légèrement en hausse à 1,45€ pour 1,40€ par action l’année dernière.

Ce qui se correspondait donc à un rendement de mes actions Vivendi de 8,21 %. Soit un total de 145€ de dividendes attendus pour les 1766 investis.

Et ce quelquesoit le cours de bourse.

Mais voilà, accompagné de l’annonce des résultats, il a également été annoncé une distribution de dividende différente de celle attendue, avec un dividende diminué à seulement 1€ !

1€ donc pour 2012, au lieu des 1,40€ de 2011.

Et là ça me concerne donc directement avec un impact direct sur le rendement de mon PEA.

Qu’est ce ça veut dire en terme de baisse de rendement ?

Une baisse automatique du rendement de ma ligne Vivendi de 8,12% à 5,66%. Soit 100€ de dividendes Vivendi au lieu des 145€ espérés.

Alors que faut-il en penser ? Faut-il réagir toute de suite ? Est-ce que je dois vendre mes actions Vivendi au plus vite ?

Quelques considérations :

Premièrement, oui un dividende en forte baisse de près de 30%. C’est vrai, mais on partait aussi de très haut. Mi-janvier j’avais racheté quelques actions à un rendement prévisionnel de 9,2%. Ma ligne d’actions Vivendi reste encore rémunérée à 5,66%... il y a bien pire ! Ça reste supérieur à mes lignes Vinci et Sanofi, juste un peu moins bien que ma ligne Total. Donc un rendement qui reste pour moi plutôt attractif.

D’autre part, vendre mes actions à ce jour voudrait dire entériner mes pertes virtuelles actuelles en termes de capital investi. (-18% à ce jour). Ca ne plait pas trop, même si ce n’est pas forcément un souci, tout dépend de comment je réutilise les liquidités récupérées.

et justement, vendre Vivendi, mais pour acheter quoi ? Des actions qui présentent à ce jour un meilleur rendement ? France Telecom à 12% ou GDF Suez à 7,6% ? Ce sont aussi à ce jour 2 sociétés un peu malmenées, France Telecom notamment pour les mêmes raisons, avec des ratios de distribution de dividende de l’ordre de 90%...bref, pas forcément non plus une sécurité de maintien du dividende à court terme. Pour mes autres titres à haut rendement, les cours de bourse ont beaucoup monté (+25% pour Rallye par exemple depuis mon achat), du coup mécaniquement les rendements actuels ne sont plus aussi attractifs. (Total 5,4%, Sanofi 4,6%, Vinci 4,5%, Rallye 6,6%...). Il y a probablement d’autres sociétés intéressantes, mais à ce jour je n’ai pas de cible précise identifiée.

et avec l’hypothèse que j’arrive à dénicher un autre titre à haut rendement qui semble pérenne, de l’ordre de 8% par exemple, de combien parle t-on ? si je récupère à ce jour mon capital (avec des pertes donc), réinvesti à 8%, je toucherais 115€ de dividendes sur 2012, soit seulement 15€ de plus qu’avec mes bonnes vieilles Vivendi. Pas significatif.

Et outre un rendement finalement encore très satisfaisant (notamment comparativement aux opportunités actuelles du marché), Vivendi va modérer l’effet de cette baisse de dividende en octroyant 1 action gratuite pour 30 détenues…Je suis donc en situation de toucher en plus cette année 3 actions supplémentaires, soit sur la base du cours actuel, un petit bonus de 43€. 100€ de dividendes + 43€ en actions, finalement je retrouve sur 2012, les 145€ espérés ! Mais il est vrai que ce petit calcul ne vaut que pour 2012. Si en 2013, le dividende reste à 1€, sans actions gratuites, ce ne sera pas aussi favorable, mais personne n’en sait rien, inutile de spéculer trop loin.

Mon point de vue actuel

Pas vraiment de dilemme, je conserve, je ne revends surtout aucune de mes actions Vivendi pour le moment.

Bien sûr que j’aurais préféré n'avoir en portefeuille que des titres aux dividendes croissants, ou au moins stables. Mais encore une fois, ça me semble loin d’être catastrophique, et je n’ai pas à ce jour d’alternative évidente.

Au global, mon PEA Binck devrait conserver un rendement moyen de 6,73% sur 2012, avec au minimum 700€ de dividendes.

Qu’est ce qui pourrait me faire changer d’avis ?

Après avoir touché mes dividendes en mai, une belle remontée du cours de l’action…je pourrais alors envisager d’arbitrer et d’aller voir ailleurs….

Alors quel est votre avis ? Conserver ou vendre ? Vous feriez quoi ou mieux que faites-vous actuellement avec vos actions Vivendi ? Merci de vos conseils !

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Voyage en Australie : de Brisbane à Sydney

2012-02-27T07:00:00.007+01:00

Même si j’insiste en général sur l’importance de réinvestir les bénéfices de ses investissements ou sur l’importance de développer des sources de revenus multiples…afin augmenter sa capacité d’investissement, il reste aussi fondamental de se payer régulièrement un petit plaisir, ne serait-ce que pour se récompenser de ses efforts, et conserver l’énergie de persévérer sur la durée.

Et c’est ce que j’ai fait ! 2 semaines de voyage en Australie, je n’avais eu que des échos positifs sur ce pays avant de partir, je n’ai vraiment pas été déçu, j’ai adoré, j’en ai pris plein les yeux et j’y ai trouvé une qualité de vie incomparable.

L’un des plus grand pays au monde

2 semaines, c’est très court pour visiter un pays qui pourrait contenir toute la superficie de l’Europe !

Ma découverte s’est donc limitée à la côte Est du Pays de Brisbane à Sydney, les régions du Queensland et de Nouvelle Galle du Sud, ce qui représente déjà une distance de plus de 900 km ! (voir plus bas les principales curiosités en images)

Je n’ai donc pas eu la chance de découvrir la Grande barrière de Corail plus au nord, les territoires du Nord de Crocodile Dundee ou bien encore la partie désertique centrale avec le mythique Ayers Rocks (appelé aussi Uluru). Mais j’y retournerai !

Juste quelques mots sur le budget…

Il ne s’agit pas d’un article orienté argent, mais peut-être juste quelques mots pour évoquer le coût d’un tel voyage pour ceux que j’aurai réussi à convaincre…

2500 € à 3000 € par personne pour 2 semaines pour faire large, sans se priver de rien, comprenant le vol (pour ma part aller retour avec Emirates (très bien !) à 1200€, via Dubaï (21h de vol…), la location de voiture, l’hébergement en hôtel, la restauration et les loisirs.

Une solution plus économique très prisée en Australie, par les touristes, mais pas seulement est la location de camping car ! On en voit énormément sur les routes. En conséquence, on trouve de nombreux campings toujours très bien situés, et à la différence de la France, tout est d’une propreté irréprochable, j’y reviendrais.

Mais il n’en reste pas moins que le coût de la vie reste assez chère, en tout cas sur côte Est, zone peuplée, urbanisée mais aussi très touristique, et ce malgré le taux de change favorable, 1 dollar australien équivalant en gros à 0,8€.

Comptez au minimun10$ AU pour une restauration rapide. 25$ AU la pizza (au Kangaroo…) à Sydney et il ne faut espérer y trouver une nuit d’hôtel à moins de 150€ pour un hôtel situé au centre à moins de 15 min à pied de la grande majorité des lieux à visiter. - important de sélectionner un hôtel bien situé, il y en a beaucoup, le choix n'est pas forcément évident, pour obtenir un avis d'hôtel Zoover est un des sites que j'ai utilisé...- Mais bon Paris n’est pas non plus bon marché…

Un accueil chaleureux dans un pays où il fait bon vivre

C’est réellement un pays très accueillant, les habitants y sont naturellement chaleureux et on est mis dans le bain dès le 1er contact, à la douane !

Pour ceux qui ont connu une arrivée sur le sol américain, c’est très surprenant ! ça n’a rien à voir ! On ne vous aboie pas dessus, on vous sourie, on n’est pas obligé de rester à 10 m de la personne qui nous précède, on contraire si vous voyagez à plusieurs, on vous incite même à prendre une photo de groupe, et en plus on plaisante avec vous !

Après 25 heures de voyage, c’est vraiment une entrée dans le pays relaxante…

Une 1ère expérience représentative des mes contacts avec les Australiens durant les 2 semaines suivantes : ils sont naturellement généreux, disposés à rendre service, aimables, avenant, et surtout ça respire l’honnêteté (pas à l’américaine où très souvent je trouve que ça sonne faux…).

Et un détail supplémentaire qui fait toute la différence avec nous, c’est qu’ils restent calmes, ne s’énervent pas, ne critiquent pas, ils respectent tout. Ce n’est pas latin, on aime ou on n'aime pas, mais personnellement, je trouve que ça créé une atmosphère sereine, apaisée, déstressée.

Logiquement, tout est bien pensé dans ce pays, tout est organisé. Une fois entrée sur le territoire, une carte routière (ou mieux un GPS) et une voiture de location suffisent. (Une carte bancaire également bien sûr…). Pas la peine de tout planifier dans le moindre détail.

Tout est indiqué, la signalisation est excellente, même dans les grandes villes comme Sydney, impossible de se perdre, et en cas de soucis, encore une fois, vous trouverez un Australien pour vous aider.

Vous trouverez sans mal où loger et où se nourrir. A ce sujet, c’est certain que l’on ne peut pas mourir de faim en Australie, l’incitation à la barre chocolatée y est très développée ! Bien pire qu’aux Etats-Unis, il y en a dans tous les rayons de supermarché, sans compter les boutiques dédiées.

Et pour accompagner son chocolat, impossible de passer à coté de la seule ( ?) spécialité culinaire, la « pie » (tarte) ! Vous en trouverez à tous les coins de rue, de toute sorte, en gros une tourte chaude à la viande, fromage, bacon, etc… Etonnant d’ailleurs il n’y a pas encore de restauration rapide de ce type importé en France à ma connaissance ?

Pour en revenir à l’aménagement du territoire, les australiens sont des pros : l’aménagement des chemins piétonniers dans les parcs nationaux ou le long des plages ou des côtes est à la fois pratique, en très bon état mais aussi parfaitement intégré dans le paysage. On trouve des fontaines à eau partout. Sans compter des barbecues en libre service dans des espaces publics ou le long des plages, les australiens adorent le barbecue en famille ou entre amis le week end.

Et tout est incroyablement propre ! c’est l’un des points qui frappe le plus le touriste français…et c’est vraiment appréciable à vivre.

Tout est fait pour se sentir bien. Je ne pourrais personnellement pas vivre à Paris, par contre je pourrais très certainement vivre à Sydney.

En quelques heures après y avoir débarqué, on a tout compris, tout est conçu pour etre accessible à pied, c’est naturellement simple. Et on prend vraiment plaisir à arpenter les rues bondées aux larges trottoirs ou les jardins publics, Hyde Park ou le Royal Botanic Garden. Et pour se rendre un peu plus loin pour boire un verre sur Darling Harbour, rien de plus simple que de prendre le ferry durant 15 min, à un tarif très modeste pour le coup. (A reprendre de nuit, pour passer pour le fameux pont illuminé !).

La seule petite mauvaise surprise vient des routes : leur « Pacific Highway » n’a rien d’un autoroute, au mieux une nationale chez nous, parsemée de nid de poules, limitée à 110 km/h, mais difficile de les atteindre…

Et attention aux péages, pas de barrière, juste un panneau annonçant que l’on entre sur une portion payante, il faut juste ne pas oublier d’appeler un numéro de téléphone pour payer... pas vraiment un réflexe naturel pour nous, si vous ne payez pas, le loueur de voiture reçoit l’amende et vous refacture un forfait de 100$...

J’ai été invité chez un couple de Français vivant un peu en dessous de Brisbane, sur la Gold Coast, à quelques kilomètres des plages favorites des surfers (notamment à Surfer Paradise), ils avaient monté un centre équestre en France il y a quelques années, qu’ils avaient dû fermer au bord de la faillite, dépassés par les charges. Il ont ouvert le même centre équestre en Australie, il y a 3 ans et leur maison laisse rêveur…Pour rien ils ne reviendraient en France, même s’ils regrettent l’absence totale de sécurité sociale, pas le moindre médicament n’est remboursé…mais du coup, ils disent en consommer aussi nettement moins.

Une nature grandiose

Et je n’ai surement pas vu la partie la plus spectaculaire ! Mais ces côtes du Pacifique sont vraiment magnifiques, avec des vagues impressionnantes, mais en même temps une absence de vent violent et une chaleur d’été. Et juste derrière les plages de sable fin, une végétation tropicale très abondante. Et puis il y a tellement de plages successives que la plupart sont désertes…

Dès que l’on rentre un peu dans les terres, on est frappé par les étendues d’espaces verts ou de forêts d’eucalyptus à perte de vue.

Et ce n’est pas une légende, il a bien des kangourous partout, qui traversent comme des lapins…j’ai d’ailleurs failli en écraser un ! je comprends mieux pourquoi le pare-buffle est l’option la plus répandue sur les voitures et camions en Australie.

La faune sauvage est aussi un point qui dépayse totalement de la France, on se croirait parfois dans un zoo…avec notamment tous ces cris d’oiseaux, de perroquets ou de kookaburra (qui rigole comme un homme !).

Mais attention, on y trouve quelques petites bêtes plus dangereuses que chez nous, même dans cette région, comme la redback, l’araignée mortelle au dos rouge…

Ce voyage en Australie aura été passionnant, mais également un peu frustrant, 2 semaines c’est très court ! je compte bien y revenir d’ici quelques années, en particulier dans le but cette fois-ci de découvrir les territoires du Nord et le centre désertique (Ayers Rock…). Il faudra nécessairement se mettre dans un mode un peu plus « aventure », l’idéal mais aussi la seule option viable est de louer un petit camping car tout terrain ! Ca nécessitera un peu plus de préparation, mais c’est une expérience que j’ai hâte de vivre !

Un petit tour d’horizon en images de ce que j'ai aimé entre Brisbane et Sydney

Bayron Bay : petite ville au sud de Brisbane préservée de l'urbanisation massive par des habitant "hippies", fans de surf

Bayron Bay : l'une des plus belles plages

Bayron Bay : c'est aussi le point le plus à l'Est de l'Australie

Port Macquarie : au sud de Bayron Bay, ville un peu plus grosse proposant des kilomètres de balade le long de plages toutes plus belles les unes que les autres (et désertiques en plus !)

Port Macquerie : une vue de la côte

Port Macquarie : un des ces nombreux accès aménagés à une plage qui n'attend que vous...

Hunter Valley : en route vers Sydney, arrétez vous dans le vignole Australien et dégustez leur Shirraz ! un goût très prononcé de cassis que j'adore, notamment "the ripper" du producteur HOPE (dommage, il n'importe pas encore en France...)

Blue Mountain : à 2 heures de Sydney, un massif montagneux à 1000 m d'altitude. Le paradis des randonneurs...

Blue Mountain : une des nombreuses chute d'eau

Blue Mountain : les "3 sisters", le massif le plus réputé, on peut descendre au pied de la 1ère soeur..

Jenolan Caves : au sein des blue Mountain, des grottes spectaculaires à visiter pour la plupart gartuitement

Jenolan Caves : la route entre literralement dans la grotte

Sydney : l'opera bien sûr...

Sydney : le fameux pont au dessus duquel est tiré le feu d'artifice de la nouvelle année

Sydney : la même vue de nuit, depuis le ferry qui relie différents points de la ville

Sydney : Circular quay, un lieu central, notamment pour le départ des ferry (et même des paquebots de croisière !)

Sydney, Hyde Park, un parc au coeur de la ville, très prisé pour la pause déjeuner du midi

Sydney, vue depuis Hyde Park sur la plus haute tour de la ville

Sydney, vue de la ville depuis le Royal Botanic Garden

Sydney, Darling Harbour, une partie plus récente de la ville, des dizaines de restaurants et bars autour du port

Sydney, le quartier Chinois, à l'image du reste de la ville, des rues bondées de piétons

Les animaux d'Australie : le fameux Kookaburra, qui rigole comme un homme dès le lever du soleil, excellent pour se faire réveiller de bonne humeur !

Des perroquets multicolores que l'on croise un peu partout...ça change des moineaux tout gris !

Très fréquents également, des gros lézards, pas sauvages du tout...

Un kangourou, ou plutôt un petit wallaby, croisé de tout prêt dans les blue mountains...

D'énormes chauves souris en plein jour, dans le Royal Botanic Garden à Sydney...il y en avait des centaines dans les arbres

Mon seul regret, ne pas avoir réussi à voir un koala dans la nature en haut d'un eucalyptus, celui ci-était dans le parc wildlife à Sydney

Enfin, un autre kangourou, qui nous regardait passer sur une petite route du Queensland...

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Voyage sur la Côte Est des Etats-Unis

Comment placer au mieux son épargne de précaution

2012-02-21T06:51:00.000+01:00

Comme je l’avais évoqué ici, en 2011, j’avais enfin pris la décision de laisser tomber mon livret A au profit du fond en euros de mon assurance vie pour optimiser le placement de mon épargne de précaution, ces liquidités que je souhaite conserver disponibles en cas d’imprévu.

1 an plus tard, est-ce que j’ai eu raison ? La crise de la dette ayant impacté les rendements des assurances vies et la loi de finances 2011 ayant en plus modifié la fiscalité, je pouvais en douter…

Et surtout est-ce qu’il faut rester sur cette voie en 2012 ?

Le cas du Livret A

Au 1^er Aout 2011, le taux de rémunération est passé de 2% à 2,25% net. Un taux qui est resté donc bas, et qui a été maintenu au 1^er février 2012. On recommence donc 2012 sur les mêmes bases.

Coté Assurance Vie

Mon contrat est le contrat en ligne Symphonis Vie de Fortuneo. Après un 4,10% net de frais de gestion en 2010, le fond en euros a réalisé 3,75% net de frais de gestion en 2011, l’un des tout meilleur taux constaté sur 2011. Finalement bien meilleur que certains propos alarmistes qu’on pouvait lire il y a quelques mois…

Reste à comparer de plus près en prenant en compte la fiscalité de l’assurance vie, avec notamment des prélèvements sociaux en hausse à 13,5% depuis Octobre 2011, et également une nouvelle particularité qui est que ces prélèvements sociaux sont désormais prélevés dès la perception des intérêts et non plus seulement en fin de contrat ou à l’occasion d’un rachat partiel.

Etude de cas comparative sur 2011 :

Soit une épargne de précaution de 10 000€.

Placé début 2011 sur un Livret A, les intérêts perçus sur l’année seraient alors de 212,5€ (6 mois à 2% et 6 mois à 2,25%)

Sur le fond en euros de mon assurance vie Fortuneo :

Les 10 000€ auront donc été rémunéré à 3,75% net de frais de gestion, soit 375€ d’intérêts.

Auxquels il faut retrancher les prélèvements sociaux de 13,5% retirés à présent dès l’enregistrement de ces intérêts, il reste alors : 324,4€

Malgré la hausse et la modification de la fiscalité sur l’assurance vie, la baisse de son rendement et la petite revalorisation du livret A, avoir placé ces 10 000€ sur le fond en euros en 2011 était la solution gagnante, avec plus de 50% d’intérêts en plus perçus !

Maintenant, c’était dans le cas où il n’avait été nécessaire de puiser dans cette épargne de précaution.
Sur le livret A, l’argent est totalement disponible immédiatement, sur l’assurance vie, ça passe par une démarche de rachat partiel, qui prend quelques jours certes mais surtout dont les plus-values peuvent être imposé selon l’âge du contrat d’assurance vie.

La fiscalité baisse significativement après 4 ans, puis après 8 ans, d’où l’importance d’ouvrir tôt un contrat d’assurance vie, même inexploité.

Si je poursuis alors mon étude de cas, avec l’exemple de mon contrat qui a désormais plus de 4 ans.

Si j’avais eu besoin de sortir une partie de mon épargne de précaution au moyen d’un rachat partiel, la part de plus-value rachetée aurait soit été imposée par prélèvement forfaitaire libératoire (PLF) à 15%, soit intégré à mon impôt sur le revenu.

Pour faire simple ici, admettons que je choisisse le PLF à 15%.

Intérêts totaux imposables (= plus-value) sur 2011 : 375€
Hypothèse d'un rachat partiel de 2000€ : 2000€ représente 19,3% du montant total de 10375€. (10000€ placés + 375€ d'intérêts)
L'imposition porte donc sur seulement 19,3% de la plus-value, soit 19,3% x 375€ = 72,4€
Taux d'impoistion de 15% : 15% x 72,4€ = 10,8€

Soit seulement 10,8€ d’impôts en plus à acquitter pour pouvoir récupérer 2000€.

Ça ne change donc rien au résultat global, avec ou sans retrait partiel dans l’année, il restait bien plus avantageux de placer son argent sur le fond en euro d’une assurance vie performante (comme la plupart de celle en ligne), plutôt que sur le livret A.

Cumulée sur des années, une petite différence qui devient très significative....

On parle ici finalement sur 2011 d'une différence de rendement de même pas 1,5% avec les prélèvements sociaux, ça peut sembler peu. Sur un an certes.

Mais le principe de l’épargne de précaution est de l’avoir disponible en cas de besoin : on va peut-être y toucher mais peut-être pas….et ce durant des années voir des dizaines d’années ! Dommage de ne pas faire travailler au mieux cet argent !

Et 1,5% sur des dizaines d’années ça fait une grosse différence à la fin.

10000€ placés pendant 10 ans à 2% donnent 12190 €, placés à 3,5% on obtient 14105 €.
Sur 20 ans, pour 2%, on a au final 14860 €, avec 3,5% on atteint 19898 €, soit 5000€ de plus !

Voilà pourquoi, je vais rester fidèle à mon fond en euros sur 2012, l’écart de rendement me parait encore à ce jour suffisamment important pour que je reste gagnant avec ce choix cette année.

Et vous quelle est votre opinion, comment placez-vous au mieux vos liquidités ?

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L'importance d'avoir plusieurs sources de revenus

2012-02-15T06:12:00.000+01:00

Combien avez-vous de sources de revenus ?

Pour ma part, j’en ai identifié 9, en tout cas 9 catégories principales, elles mêmes pour la plupart diversifiées.

Développer plusieurs sources de revenus est bien sûr une solution incontournable sur le chemin de l’indépendance financière.

Mais on en tire des bénéfices bien avant d'avoir atteint le but ultime !

Même si finalement on conserve son emploi salarié, avoir des revenus alternatifs offre une sécurité financière (bien meilleure qu’un CDI !) et réduit ainsi notre exposition au stress. Les conséquences d’une perte de travail sont moindres, différentes en tout cas.

Comme n’importe quelle entreprise, il faut éviter de dépendre d’une seule et unique source de revenus. Surtout si celle-ci provient d’un emploi salarié, qui n’est garanti à vie pour personne, quelquesoit son statut !

Sauf peut-être à avoir une expertise particulière qui nous rend indispensable et qui se monnaye en plus très bien….

C’est peut-être un constat qui a du mal à être accepté, mais je pense qu’aujourd’hui chaque individu devrait prendre en charge lui-même sa sécurité financière, ne jamais se reposer entièrement sur un salaire ou d’éventuelles aides sociales.

Et je pense que l’impact va alors bien au delà, étant moins sensible à un risque de licenciement, on sera amené à oser davantage, à prendre plus de risques, à envisager davantage un changement de vie, un changement de travail… il devient plus facile d’envisager d’investir un peu de cet argent supplémentaire, quitte à prendre quelques risques, ce que l’on ne ferait pas avec uniquement ses revenus salariés destinés avant tout au budget familial.

Commencer à développer de nouvelles sources de revenus est le début d’une spirale vertueuse.

La diversification de mes revenus

Pour la première fois en 2011, 25%, un quart de mes revenus totaux ne provenaient plus de mon travail salarié !

Dit autrement en quelques années, 3 ou 4 ans, je me suis octroyé une augmentation de 33% ! Par rapport à mon seul salaire, j’ai à présent un tiers de revenus en plus…

Pour 100€ de salaire, j’ai aussi gagné 33€ de revenus alternatifs ou passifs.

Un premier pas dans ma volonté de dépendre de moins en moins de mon employeur...

Depuis une douzaine d’année que je suis embauché dans la même entreprise, j’ai connu 3 plans sociaux, tous suivis de très belles reprises d’ailleurs, mais d’autres arriveront forcément.

Je n’ai jamais trop mal vécu ces périodes, pensant pouvoir rebondir ailleurs au cas où, mais lors de la prochaine restructuration, je relativiserais encore davantage ! (et je comprends aussi mieux à présent pourquoi certains ont profité de ces plans pour partir avec un gros chèque en se portant volontaire, certains d'ailleurs que je savais être des investisseurs immobiliers actifs…)

Surtout que j’ai actuellement la conviction qu’avec un peu plus de temps disponible, je pourrais significativement booster certains de mes revenus alternatifs, sans compter d’autres idées que je n’ai jamais eu le temps de développer.

Voici donc ma diversification sur 2011, avec outre les revenus salariés, 8 autres sources de revenus :

Bien que ma focalisation ces dernières années soient de faire croitre mes revenus annexes, je ne crache pas du tout sur mon salaire ! Bien au contraire !

Le salaire est aujourd’hui pour moi non seulement un moyen de couvrir l’ensemble de mes dépenses, mais surtout, j’en tire une capacité d’épargne, une capacité d’investissement, qui me permet donc de faire croitre plus vite les autres revenus passifs et alternatifs.

Je m’efforce donc aussi de faire ce qu’il faut pour faire croitre ce salaire bien sûr.

Arriver à voir son salaire pas uniquement comme un élément indispensable pour vivre, mais aussi comme un levier pour gagner de l’argent autrement, change un peu la donne.

Aujourd’hui, je n’ai pas l’impression de vendre mon temps « bêtement », j’ai aussi l’impression d’utiliser ma société comme levier pour développer plus rapidement d'autres sources de revenus ...

C’est un peu plus valorisant et motivant…

Des sources de revenus elles-mêmes diversifiées

9 sources principales de revenus annexes donc, mais quand on y regarde de plus près, on pourrait même faire ressortir une diversification bien plus grande.

Si je prends quelques exemples :

Revenus du blog : 9 sources (et encore, j'ai regroupé par catégorie, ça pourait encore être plus morcelé que ça...)

Dividendes sur mon PEA : dividendes provenant de 8 sociétés différentes
Sites internet : 4 sites
Assurance vie : investi sur différents Fonds Communs de Placements

A l’inverse, je manque de sous diversification avec l’immobilier et mon seul studio loué en meublé.

La diversification est critique en ce sens qu'elle assure aussi une pérennité et une certaine stabilité à ces revenus annexes. Plus on est diversifié, plus l'impact est mineur si une source venait à faire défaut.

Par exemple, sur mon PEA, si l'une des sociétés que j'ai en portefeuille venait à baisser subitement son dividende, ça n'impacterait que légèrement le montant global des dividendes que je vais toucher.

L'exemple inverse est le manque de diversification de mon revenu "immobilier". Pour le coup, si je ne loue pas ou si mon locataire ne paye pas, mon revenu locatif global tombe à 0. Les investisseurs immobiliers se ne limitent jamais à un seul bien...

Ma focalisation actuelle

Développer ce quartier vert du camembert ! Ces 25 % de revenus annexes qui procurent déjà un premier sentiment de liberté financière, mais que j’espère bien faire croitre davantage.

Le développer, en agissant sur les sources déjà existantes (un investissement immobilier supplémentaire par exemple ou des achats supplémentaires d'actions à haut rendement), mais aussi en essayant d'ajouter d'autres sources, et ça c'est encore plus intéressant ! (Pour accroitre la diversification, mais aussi pour le plaisir de travailler sur d'autres projets !)

Il parait que le chiffre d’1 million d’autoentrepreneur a été atteint ! Avec beaucoup de résiliations aussi et de déçus, mais ce n’est pas le propos ici, c’est surtout un signe fort que des centaines de milliers de français cherchent activement à développer des revenus alternatifs ! par nécessité peut-être souvent, mais aussi par prise de conscience qu’on en peut plus se permettre de ne dépendre que d’un travail salarié toujours précaire, quelque soit son statut !

Et pour ceux qui souhaitent encore se lancer, je vous renvoie également à cet article, dans lequel j’expliquais quel était selon moi l’outil indispensable pour bien commencer et surtout pour maintenir sa motivation lors des premiers mois : un 2ème compte courant, totalement indépendant de votre budget quotidien. Chaque euro gagné sera ainsi parfaitement visible, et vous en serez très fier, même si ce n’est qu’un euro…

Avez-vous réussi à développer plusieurs sources de revenus ? Combien en avez-vous ?

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Mes dividendes 2012 : des dividendes croissants et davantage de revenus passifs

2012-02-07T07:00:00.001+01:00

Il est fondamental pour ma stratégie d’investissement en bourse, en actions à haut rendement, de m’assurer que les dividendes des sociétés sur lesquelles j’ai investi sont bien maintenus d’une année à l’autre, voir même mieux augmentés.

En fonction des aléas économiques, une société peut-être amenée à revoir à la baisse sa distribution de dividendes aux actionnaires, notamment lorsque ses bénéfices diminuent ou lorsque ses perspectives s’assombrissent.

Si tel était le cas pour une des lignes de mon PEA, je me poserais probablement la question d’une revente des actions.

Hors 2011 n’aura pas été une année de grande croissance, bien au contraire…ça mérite donc de s’y intéresser de plus près.

J’avais déjà regardé l’historique de mes sociétés dans cet article, historiques qui laissent penser que le risque de baisses importantes des dividendes est faible, notamment lorsque l’on constate qu’il n’y a pas eu de baisse lors de la crise de 2008.

Des dividendes croissants en 2012

Il ne s’agit pour le moment que d’estimations que j’ai pu trouver via différentes sources, toutes se rejoignent quasiment, mais rien n’est assuré avant la proposition des conseils d’administration et le vote des assemblées générales.

Toutefois, j’avais fait le même exercice l’année dernière, les prévisions étaient exactes.

Donc pour mes 8 titres, il y aurait 4 stagnation de dividendes (Total, GDF Suez, Rallye et France Telecom) et 4 hausses de dividendes (Sanofi, vivendi, ABC arbitrage et Vinci).

Certaines sources divergent pour Vinci, entre une hausse ou une stagnation…pour la suite, j’ai été optimiste et j’ai considéré la hausse !

Donc un bilan positif et rassurant, mécaniquement le rendement de mon portefeuille sera en hausse par rapport à 2011.

Il faut tout de même rester prudent, je pense notamment à France Telecom, dont beaucoup pensent que la société ne peut pas tenir un dividende aussi élevé de manière durable, en redistribuant actuellement plus de 90% de ses bénéfices sous formes de dividendes aux actionnaires. Mais pour le moment, pas d’annonce officielle dans ce sens.

Et même si France Telecom est plutôt assez mal vu du coup en tant qu’action à haut dividende, ça reste à mon avis une très belle affaire avec un risque limité : Pour le niveau de cours actuel, avec un dividende prévu de 1,4€ par action, on s’offre plus de 12% de rendement. Et si finalement, le dividende n’était pas maintenu et était admettons divisé par 2 (déjà une belle baisse !), ramené à 0,7€ par action, on aurait encore 6% de rendement…ce qui est très loin d’être catastrophique.

Les prévisions de mes dividendes de l’exercice 2011, versés en 2012

Voilà sur le graphique suivant comment devraient évoluer les dividendes des 8 titres que je détiens sur mon PEA, en comparant les dividendes versés en 2011 (exercice 2010) et ceux à venir en 2012 (exercice 2011), avec donc 4 titres à priori en hausse, Sanofi, Vivendi, ABC Arbitrage et peut-être Vinci.

Un peu plus dans le détail :

France Telecom

Dividende de 1,4€ par action (+0% par rapport à 2011)
Versements en juin et septembre
101 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 141,4€

GDF Suez

Dividende de 1,5€ par action (+0% par rapport à 2011)
Versements en mai et novembre
91 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 136,5€

Total

Dividende de 2,28€ par action (+0% par rapport à 2011)
Versements trimestriels
40 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 91,2€

Vivendi

Dividende de 1,45€ par action (+3,45% par rapport à 2011)
Versements en mai
100 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 145€

ABC Arbitrage

Dividende de 0,57€ par action (+3,5% par rapport à 2011)
Versements en juillet et décembre
100 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 57€

Sanofi

Dividende de 2,6€ par action (+3,85% par rapport à 2011)
Versement en mai
24 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 62,4€

Vinci

Dividende de 1,75€ par action (+4,57% par rapport à 2011)
Versements en juin et décembre
23 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 40,25€

Rallye

Dividende de 1,83€ par action (+0% par rapport à 2011)
Versements en juin et octobre
37 actions détenues : montant de dividende total à percevoir en 2012 : 67,71€

Un rendement de mon PEA en hausse, davantage de revenus passifs

La conséquence de ces 4 dividendes croissants est la hausse du rendement de ces 4 lignes de mon portefeuille, on parle de 0,2% à 0.3% d’augmentation. Les 4 autres lignes conservent le même rendement.

Le graphique suivant montre cette évolution entre les rendements 2011 et ceux attendus en 2012, sur la base du prix de revient de mes actions (prix de revient lissé suite à des investissements progressifs)

C’est là qu’on voit tout le bénéfice des actions offrant un dividende croissant : les actions achetées l’année précédente voient leur rendement automatiquement augmenter.

1000€ investis sur Sanofi en 2011 ont rapporté 52,2€, ces mêmes 1000€ en 2012 rapporteront 54,3€.

Si la croissance se répète tous les ans (c’set le cas pour Sanofi), ça devient assez puissant. C’est pourquoi il ne faut pas s’intéresser seulement au rendement d’une action à un moment fixe, lorsqu’on l’achète, mais aussi comment son dividende a augmenté et va augmenter…

J’ai par exemple acheté du Vinci à un rendement moyen, 4,5%, parce que je voyais une capacité d’augmentation régulière du dividende.

Maintenant, étant donné que j’ai focalisé mes achats sur des sociétés offrant déjà un haut niveau de rendement, un dividende stable reste tout à fait acceptable, en tout cas étant donné la période économique difficile.

Je détiens donc à ce jour un portefeuille d’actions dans mon PEA Binck :

dont le rendement moyen global est de 7,14%
et qui devrait générer un montant total de dividendes de plus de 740€. (Pour 10000€ investi et 380€ de dividendes 2011 ré-investis)

Soit donc déjà plus de 740€ de revenus passifs en 2012, qui seront bien sûr ré-investis en nouvelles actions, en espérant que les cours de bourse ne montent pas trop rapidement cette année…et ainsi continuer à acheter des actions très rentables !

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2012, mon premier investissement immobilier

2012-02-01T07:00:00.001+01:00

Cet article a été écrit par Laurent du Blog RicheAvenir qui avait été à l'orgine de ce petit guide gratuit sur l'investissement auquel j'ai collaboré.

Laurent m'a fait part de souhait pour 2012 de réaliser son premier investissement locatif, et j'étais curieux de savoir comment il abordait ce projet. C'est ce qu'il nous explique donc ici.

PS : Et merci à toi Laurent de combler mon absence cette semaine ;-) ! Je suis actuellement très loin, en Australie, retour dans 10 jours, j'aurai surement un peu de retard dans mes mails, je m'excuse par avance auprès de ceux qui m'écriront...
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Parmi les objectifs que je me suis fixé pour cette nouvelle année, il y a un challenge que je souhaite réaliser depuis quelques temps, celui de me lancer dans l’immobilier locatif.

Il y a deux grandes raisons à ce choix. Premièrement, l’investissement locatif est un des rares placements qui permet de se constituer un patrimoine financé à crédit et payé tout ou en partie par le locataire. Deuxièmement, ce dernier peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu.

Malgré tout, le succès d’une telle entreprise n’est pas aléatoire, et chaque aspect de cet investissement doit être étudié et pondéré. Voici comment j’envisage mon premier achat immobilier…

LA PREPARATION DU PROJET

Avant de foncer tête baissée dans les recherches de biens, il est important de bien préparer son projet. Pour cela, j’ai établi une liste succincte de questions qui me servent de fil rouge pour mener à bien cet investissement.

1. Quel est l’objectif de cette acquisition ? Achat-revente ? Home Staging ? Location à court, moyen ou long terme ? Quelle est ma stratégie d’achat et de revente ?

2. Quelle est la structure juridique associée à ce projet ? LMNP ? LMP ? SCI ? Quels sont les avantages/inconvénients que je tire de chaque structure ?

3. Comment je finance mon projet ? Qu’en est-il de ma situation (taux d’endettement) ? Quels sont les taux en vigueur et les avantages fiscaux à ma disposition ?

4. Quel est l’état général du marché ? Est-il en hausse ou en baisse ? Qu’en sera-t-il du marché à 5/10/15 ans ? Quels dispositifs en application ou à venir peuvent faire évoluer le marché ?

5. Quels sont les biens les plus recherchés ? Les plus valorisés ? Les plus enclins à chuter ? Les biens à éviter ?

6. Quelles zones géographiques choisir ? Quelle fiscalité attendue ? La communauté urbaine a-t-elle prévue des travaux dans cette zone à court ou moyen terme ?

LES FACTEURS CLES DE SUCCES

En parallèle de ce fil rouge, j’ai listé plusieurs facteurs clés de succès qui me paraissent indispensables à la réussite de ce projet :

1. Ne pas se lancer tant que le fil rouge ci-dessous n’est pas entièrement complété. On doit souvent la réussite d’un projet à une bonne préparation en amont

2. Connaitre et maitriser le marché immobilier à l’instant T. Essayer d’anticiper l’évolution de ce dernier et croiser au maximum les sources d’informations.

3. Acheter le bien à un prix inférieur au marché, ce qui nécessite beaucoup de disponibilité et de réactivité.

4. Négocier à toutes les étapes entre l’achat du bien et sa mise en location. Toutes les économies (justifiées) permettront d’augmenter la rentabilité à moyen et long terme.

5. Valoriser le bien avant la mise à disposition du locataire. On est plus enclin à dépenser pour un bien qui a du caractère.

LA MISE EN PLACE DU PROJET

Au final, la véritable question est de savoir vers quels choix je me dirige. Certes, le projet est encore à ces débuts, mais une première tendance se dessine.

Objectif : Avec les nouvelles règles sur l’abattement des plus-values immobilières, je vise un investissement à long terme : 15 ans minimum. A voir si les règles changeront dans les années à venir.

La structure : LMNP. Dans mon cas, je pense que c’est la structure la plus avantageuse fiscalement de plus le montant des recettes brutes par an sera inférieur à 23 000 € ce qui renforce mon choix.

Financement : Taux d’endettement très faible, le bien recherché est inférieur à 80 000 euros, les feux sont au vert côté banque. Reste à rechercher les établissements proposant les meilleurs taux disponibles. A voir si je passe par un courtier. De plus, j’opte pour un financement très long pour avoir des mensualités inférieures ou égales au loyer perçu et éviter d’être en déficit.

Le marché : C’est le travail le plus long. Plusieurs analystes annoncent une tendance du marché à la baisse, j’attends le premier trimestre pour voir si leurs prévisions se confirment. Cela ne doit cependant pas freiner ma démarche car les prévisions de ce type sont rarement dans le vrai.

Le bien : Pour le moment je vise l’achat d’un studio ou d’un T1, avec une surface inférieure à 25m². Ce sont des biens plus facilement louables en meublés (étudiants par exemple) sur la région géographique que j’ai ciblé (mais aussi plus rares malheureusement). Je cherche aussi des biens avec des travaux pour être sous les prix du marché et espérer une plus grande marge de négociation.

Pour le moment tout cela reste théorique et changera au fur et à mesure que le projet se dessinera. Malgré tout, je souhaite ne pas me précipiter, la fiscalité immobilière ayant récemment changé et une probable chute de l’immobilier peut changer la donne et je souhaite avoir la meilleure main avant de me lancer.

Je continuerai de vous détailler la mise en place de ce projet à chaque grande étape sur mon blog RicheAvenir. Je vous invite bien sûr à réagir sur cet article, je suis loin d’être un expert en immobilier et votre expérience aidera j’en suis sûr plus d’un lecteur.

Laurent

Glossaire :

LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

LMP : Loueur Meublé Professionnel

SCI : Société Civile Immobilière

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