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In diesem Beitrag erfahren Sie, was das Golden Visa in Griechenland genau ist, welche Mindestinvestitionen aktuell gelten, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen und wie der Antrag abläuft. Am Ende wissen Sie, ob sich dieser Weg für Sie lohnt und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Was ist das Golden Visa in Griechenland?

Das Golden Visa ist ein Aufenthaltstitel, den Griechenland Investoren aus Nicht-EU-Staaten gewährt, wenn sie eine qualifizierte Investition tätigen. Im Gegenzug erhalten sie und ihre Familie das Recht, in Griechenland zu leben und sich im gesamten Schengen-Raum frei zu bewegen.

Ein wichtiger Hinweis für deutsche Staatsbürger: Als EU-Bürger benötigen Sie kein Golden Visa, um in Griechenland zu leben oder zu investieren. Das Programm richtet sich an Angehörige von Drittstaaten. Für Sie als deutschen Unternehmer wird das Thema vor allem dann relevant, wenn Sie Geschäftspartner, Investoren oder Familienmitglieder aus Nicht-EU-Ländern beraten oder einbinden möchten.

Welche Mindestinvestitionen gelten aktuell?

Griechenland hat die Schwellenwerte in den vergangenen Jahren deutlich angehoben und regional gestaffelt. Die folgenden Angaben sind Richtwerte nach dem Stand 2024/2025:

• 800.000 Euro für Immobilien in besonders nachgefragten Regionen – etwa in Athen, Thessaloniki, auf Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern.
• 400.000 Euro für Immobilien in den übrigen Gebieten Griechenlands.
• 250.000 Euro in Sonderfällen, etwa bei der Umnutzung gewerblicher Gebäude in Wohnraum oder bei der Sanierung denkmalgeschützter Objekte.

Neben Immobilien erkennt Griechenland auch andere Anlageformen an, zum Beispiel:

• Investitionen in griechische Unternehmen oder Anteile,
• den Kauf von Staatsanleihen,
• Einlagen bei griechischen Banken.

Für diese Alternativen gelten eigene, meist höhere Schwellenwerte. Wichtig zu wissen: Die genannten Beträge beziehen sich in der Regel auf eine einzige Immobilie, die die jeweilige Mindestsumme erreichen muss.

Voraussetzungen für das Golden Visa

Damit ein Antrag Erfolg hat, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein. Die wichtigsten im Überblick:

Persönliche Voraussetzungen

• Sie sind Angehöriger eines Nicht-EU-Staates.
• Sie sind volljährig.
• Sie können die Herkunft der Investitionssumme lückenlos nachweisen.
• Es liegen keine Einträge vor, die einer Aufenthaltserlaubnis entgegenstehen.

Investitionsbezogene Voraussetzungen

• Die Investition erreicht mindestens den für die Region geltenden Schwellenwert.
• Der Kaufpreis wird über ein nachvollziehbares Bankverfahren gezahlt.
• Bei Immobilien muss der Kauf notariell beurkundet und ordnungsgemäß eingetragen sein.

Wer profitiert mit?

Ein großer Vorteil des Programms: Der Aufenthaltstitel gilt nicht nur für den Investor selbst. In der Regel werden auch Ehepartner, minderjährige Kinder sowie unter bestimmten Bedingungen die Eltern beider Ehegatten einbezogen. So sichert eine einzige Investition der ganzen Familie ein Aufenthaltsrecht.

Der Ablauf des Antrags Schritt für Schritt

Der Weg zum Golden Visa folgt festen Etappen. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet Verzögerungen.

1. Steuernummer und Bankkonto

Wie bei jedem Immobilienkauf in Griechenland benötigen Sie zuerst eine griechische Steuernummer (AFM) und in den meisten Fällen ein griechisches Bankkonto. Über dieses wird die Investitionssumme abgewickelt.

2. Auswahl und Prüfung der Investition

Bevor Sie investieren, sollte das Objekt oder die Anlage gründlich geprüft werden. Bei Immobilien gehört dazu die vollständige rechtliche Prüfung: Eigentumsverhältnisse, Lastenfreiheit, Baugenehmigungen und der katasterrechtliche Status. Gerade nicht genehmigte Bauten können ein Golden Visa gefährden.

3. Vollmacht erteilen

Viele Investoren wickeln den gesamten Prozess über eine Vollmacht ab, ohne dauerhaft vor Ort zu sein. Ein Anwalt in Griechenland kann so Kauf, Antrag und Formalitäten für Sie erledigen.

4. Investition tätigen und beurkunden

Nach der Prüfung erfolgt die Zahlung und – bei Immobilien – die notarielle Beurkundung. Erst mit der ordnungsgemäßen Eintragung gilt die Investition als vollzogen.

5. Antrag auf den Aufenthaltstitel

Nun wird der Antrag bei den zuständigen Behörden eingereicht. Dazu gehören unter anderem der Investitionsnachweis, biometrische Daten und die Unterlagen der Familienangehörigen. Nach der Bearbeitung erhalten Sie die Aufenthaltskarte.

Was bedeutet das Golden Visa für deutsche Investoren und Unternehmer?

Auch wenn Sie als EU-Bürger das Visum selbst nicht benötigen, spielt das Programm für Sie in mehreren Konstellationen eine Rolle.

Als Unternehmer mit internationalen Partnern binden Sie womöglich Investoren aus Nicht-EU-Staaten ein, die über ein Golden Visa Zugang zum EU-Markt suchen. Kenntnisse über das Programm helfen Ihnen, solche Kooperationen sauber zu strukturieren.

Als Verkäufer einer Immobilie kann ein Objekt, das die Schwellenwerte erreicht, für Käufer aus Drittstaaten besonders attraktiv sein. Das erweitert Ihren möglichen Käuferkreis.

Als Berater der eigenen Familie – etwa bei angeheirateten Familienmitgliedern aus Nicht-EU-Ländern – kann das Programm ein Weg sein, ein Aufenthaltsrecht in der EU zu sichern.

In all diesen Fällen gilt: Die Details entscheiden. Regionale Schwellenwerte, der Nachweis der Mittelherkunft und die korrekte Abwicklung sind komplex und ändern sich immer wieder.

Häufige Fallstricke

Damit Ihre Investition nicht ins Leere läuft, sollten Sie typische Fehler kennen:

• Veraltete Beträge zugrunde legen. Die Schwellenwerte wurden mehrfach angehoben. Verlassen Sie sich nur auf aktuelle Angaben.
• Region falsch einschätzen. Ob 400.000 oder 800.000 Euro gelten, hängt vom genauen Standort ab.
• Mittelherkunft nicht belegen können. Ohne lückenlosen Nachweis droht die Ablehnung.
• Schwarzbauten übersehen. Nicht genehmigte Bauten können den Antrag scheitern lassen.
• Fristen und Verlängerungen ignorieren. Der Titel muss regelmäßig verlängert werden, und die Investition muss erhalten bleiben.

Fazit: Sorgfältige Planung entscheidet über den Erfolg

Das griechische Golden-Visa-Programm ist ein attraktiver Weg, ein Aufenthaltsrecht in der EU mit einer Investition zu verbinden. Entscheidend sind die aktuellen Schwellenwerte – 800.000, 400.000 oder in Sonderfällen 250.000 Euro –, der lückenlose Nachweis der Mittelherkunft und eine saubere rechtliche Abwicklung. Für deutsche Investoren und Unternehmer ist das Programm vor allem im Zusammenspiel mit Partnern oder Familienangehörigen aus Nicht-EU-Staaten relevant.

Der wichtigste nächste Schritt: Lassen Sie Ihre geplante Investition frühzeitig prüfen, damit Region, Betrag und Objekt zu den aktuellen Anforderungen passen. So vermeiden Sie böse Überraschungen und schaffen die Grundlage für einen reibungslosen Antrag.

Sie planen eine Investition in Griechenland oder beraten Partner, die ein Golden Visa anstreben?

Unsere auf deutsch-griechisches Recht spezialisierte Kanzlei begleitet Sie durch den gesamten Prozess – von der Prüfung der Investition über die notarielle Abwicklung bis zum Antrag auf den Aufenthaltstitel. Wir sprechen Ihre Sprache und kennen die aktuellen Anforderungen des griechischen Rechts.

Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Erstberatung. Gemeinsam finden wir den sichersten Weg für Ihre Investition in Griechenland.

Rechtlicher Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags wurden mit größter Sorgfalt erstellt und dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Gesetzliche Regelungen, Fristen, Steuersätze und behördliche Anforderungen können sich jederzeit ändern; für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernehmen wir keine Haftung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir Ihnen, sich an eine auf deutsch-griechisches Recht spezialisierte Rechtsanwältin oder einen entsprechenden Rechtsanwalt zu wenden.

KPAG Kosmidis & Partner Anwaltsgesellschaft

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Wenn ein Angehöriger stirbt und Vermögen in Griechenland hinterlässt, stehen deutsche Erben oft vor vielen Fragen.

• Wer erbt eigentlich?
• Gibt es einen Pflichtteil wie in Deutschland?
• Und ist ein deutsches Testament in Griechenland überhaupt gültig?

   

  Das griechische Erbrecht folgt eigenen Regeln, die sich in wichtigen Punkten vom deutschen Recht unterscheiden.Dieser Beitrag gibt Ihnen einen verständlichen Überblick über die gesetzliche Erbfolge, den Pflichtteil und die Errichtung eines wirksamen Testaments nach griechischem Recht. So wissen Sie, worauf es ankommt – und wann Sie fachlichen Rat einholen sollten.

  Wann gilt griechisches Erbrecht?

  Bevor wir uns die Details ansehen, klärt sich zuerst eine grundlegende Frage:
• Welches Recht kommt überhaupt zur Anwendung?
  Seit August 2015 gilt in fast allen EU-Staaten die Europäische Erbrechtsverordnung (EU 650/2012). Sie bestimmt, dass für den gesamten Nachlass grundsätzlich das Recht des Landes gilt, in dem der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte.
  Ein Beispiel: Lebte ein deutscher Staatsbürger dauerhaft in Griechenland, gilt für seinen Nachlass in der Regel griechisches Erbrecht – auch für sein Vermögen in Deutschland. Lebte er hingegen in Deutschland und besaß nur eine Ferienimmobilie auf Kreta, kommt meist deutsches Recht zur Anwendung.
  Wichtig: Jeder kann durch eine ausdrückliche Rechtswahl im Testament bestimmen, dass das Recht seiner Staatsangehörigkeit gelten soll. Das schafft Klarheit und beugt Streit vor.
• Die gesetzliche Erbfolge in Griechenland
  Gibt es kein Testament, greift die gesetzliche Erbfolge. Das griechische Recht ordnet die Erben in sogenannte Ordnungen ein, ähnlich wie das deutsche System. Wer in einer vorrangigen Ordnung erbt, schließt die nachfolgenden Ordnungen aus.
  Die Ordnungen im Überblick
  • Erste Ordnung: die Kinder des Verstorbenen und deren Nachkommen (Enkel, Urenkel). Kinder erben zu gleichen Teilen.
  • Zweite Ordnung: die Eltern des Verstorbenen sowie Geschwister und deren Kinder.
  • Dritte Ordnung: die Großeltern und deren Nachkommen.
  • Vierte Ordnung: die Urgroßeltern.
• Das Erbrecht des Ehegatten
  Der überlebende Ehepartner nimmt eine Sonderstellung ein. Er erbt immer mit, unabhängig von der Ordnung, in der die übrigen Verwandten stehen.
  • Neben Erben der ersten Ordnung (Kinder) erhält der Ehegatte ein Viertel des Nachlasses.
  • Neben Erben der zweiten und dritten Ordnung erhält er die Hälfte.
  • Gibt es keine Verwandten dieser Ordnungen, erbt der Ehegatte allein.
  Zusätzlich steht dem Ehepartner ein Anspruch auf bestimmte Gegenstände des ehelichen Haushalts zu. Auch eingetragene Lebenspartner können erbberechtigt sein.
  Existieren keinerlei Verwandte und kein Ehegatte, fällt der Nachlass letztlich an den griechischen Staat.
• Der Pflichtteil im griechischen Recht
  Wie das deutsche Recht kennt auch Griechenland einen Schutz für nahe Angehörige, die im Testament übergangen wurden. Dieser Anspruch heißt im griechischen Recht nómimi mira und entspricht in seiner Funktion dem deutschen Pflichtteil.
  Wer ist pflichtteilsberechtigt?
  Ein Anspruch auf den Pflichtteil steht folgenden Personen zu:
  • den Kindern und weiteren Abkömmlingen,
  • den Eltern des Verstorbenen,
  • dem überlebenden Ehegatten.
  Ein wichtiger Unterschied zum deutschen Recht
  Hier liegt eine entscheidende Besonderheit. In Deutschland ist der Pflichtteil ein reiner Geldanspruch gegen die Erben. Der Pflichtteilsberechtigte wird also nicht Miterbe, sondern erhält nur eine Auszahlung.
  In Griechenland ist das anders: Der Pflichtteilsberechtigte wird Miterbe und damit direkt am Nachlass beteiligt. Man spricht von einem sogenannten Noterbrecht. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, der der Person ohne Testament zustünde.
  Diese Beteiligung am Nachlass kann in der Praxis zu Miteigentümergemeinschaften führen – etwa an einer Immobilie. Gerade bei Grundstücken in Griechenland entstehen daraus häufig komplizierte Konstellationen, die frühzeitige Planung erfordern.
• Das Testament nach griechischem Recht
  Wer selbst bestimmen möchte, wer sein Vermögen erhält, sollte ein Testament errichten. Das griechische Recht kennt drei ordentliche Testamentsformen.
  1. Das eigenhändige Testament
  Dieses Testament schreiben Sie vollständig mit der Hand, versehen es mit Datum und Unterschrift. Es ist die einfachste und kostengünstigste Form. Der Nachteil: Es kann leicht verloren gehen oder angefochten werden, wenn Formfehler vorliegen.
  2. Das öffentliche Testament
  Diese Form errichten Sie vor einem Notar in Anwesenheit von Zeugen. Der Notar beurkundet Ihren letzten Willen und bewahrt das Dokument sicher auf. Diese Variante bietet die größte Rechtssicherheit und ist für deutsche Eigentümer von Immobilien in Griechenland besonders zu empfehlen.
  3. Das geheime Testament
  Hier übergeben Sie ein bereits verfasstes und verschlossenes Schriftstück dem Notar, ohne dass dieser den Inhalt kennt. Diese Form wird in der Praxis seltener genutzt.
  Warum ein griechisches Testament sinnvoll sein kann
  Grundsätzlich ist auch ein in Deutschland errichtetes Testament in Griechenland wirksam. In der Praxis führt es jedoch oft zu Verzögerungen: Das Dokument muss übersetzt, mit einer Apostille versehen und im griechischen Verfahren anerkannt werden. Das kostet Zeit und Geld.
  Ein separates, notariell errichtetes Testament in griechischer Sprache für Ihr Vermögen in Griechenland kann den Erben viel Aufwand ersparen. Wichtig ist dabei, dass sich zwei Testamente nicht widersprechen.
• Die Annahme der Erbschaft – eine wichtige Frist
  Ein Punkt, der deutsche Erben oft überrascht: In Griechenland gilt eine Erbschaft nach Ablauf einer Frist als stillschweigend angenommen. Wer eine Erbschaft ausschlagen möchte – etwa wegen Schulden des Verstorbenen –, muss dies aktiv und fristgerecht tun.
  Die Frist beträgt in der Regel vier Monate ab Kenntnis vom Erbfall. Für Erben mit Wohnsitz im Ausland verlängert sie sich auf ein Jahr. Versäumen Sie diese Frist, haften Sie unter Umständen auch für die Schulden des Nachlasses. Deshalb sollten Sie bei jedem Erbfall in Griechenland schnell handeln.
• Fazit: Frühzeitige Planung schützt Ihre Angehörigen
  Das griechische Erbrecht folgt eigenen Grundsätzen, die deutsche Erben und Erblasser kennen sollten. Besonders die Beteiligung des Pflichtteilsberechtigten am Nachlass, die Regeln der Europäischen Erbrechtsverordnung und die kurzen Fristen zur Ausschlagung bergen Risiken für alle, die unvorbereitet sind.
  Mit einem durchdachten Testament, einer klaren Rechtswahl und rechtzeitiger Beratung sichern Sie Ihren Nachlass und ersparen Ihren Angehörigen unnötige Schwierigkeiten. Gerade bei grenzüberschreitenden Fällen zwischen Deutschland und Griechenland zahlt sich fachkundige Begleitung aus.
• Rechtlicher Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags wurden mit größter Sorgfalt erstellt und dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Gesetzliche Regelungen, Fristen, Steuersätze und behördliche Anforderungen können sich jederzeit ändern; für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernehmen wir keine Haftung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir Ihnen, sich an eine auf deutsch-griechisches Recht spezialisierte Rechtsanwältin oder einen entsprechenden Rechtsanwalt zu wenden.
  
  Sie haben in Griechenland geerbt oder möchten Ihren Nachlass vorausschauend regeln?
  Unsere auf deutsch-griechisches Erbrecht spezialisierte Kanzlei berät Sie umfassend – von der Testamentsgestaltung über die Annahme oder Ausschlagung einer Erbschaft bis zur Abwicklung des gesamten Nachlasses. Wir sprechen Ihre Sprache und kennen die Besonderheiten beider Rechtsordnungen.
  Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Erstberatung. Gemeinsam finden wir die passende Lösung für Ihre Situation.
  
  KPAG Kosmidis & Partner Anwaltsgesellschaft 7/2026

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Doch so schön die Vorstellung ist, so wichtig ist es, den Kauf rechtlich
abzusichern. Das griechische Immobilienrecht unterscheidet sich in vielen Punkten vom
deutschen. Wer die Besonderheiten kennt, schützt sich vor teuren Fehlern.

In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wie der Immobilienkauf in Griechenland abläuft, welche
rechtlichen Anforderungen für ausländische Käufer gelten und worauf Sie unbedingt achten
sollten.

Können Ausländer in Griechenland Immobilien kaufen?

Grundsätzlich ja. Staatsangehörige der Europäischen Union – und damit auch Deutsche – dürfen
in Griechenland Immobilien grundsätzlich ohne besondere Einschränkungen erwerben. Sie sind
griechischen Käufern rechtlich weitgehend gleichgestellt.

Eine wichtige Ausnahme gibt es jedoch: In sogenannten Grenzgebieten (etwa nahe der
türkischen Grenze oder auf bestimmten Inseln wie Rhodos oder Teilen Kretas) gelten
Sonderregeln. Hier kann eine besondere Genehmigung erforderlich sein. EU-Bürger erhalten
diese in der Regel unkompliziert, doch der Antrag muss korrekt gestellt werden. Ein Anwalt prüft
frühzeitig, ob Ihr Wunschobjekt in einer solchen Zone liegt.

Der Ablauf des Immobilienkaufs Schritt für Schritt

Der Kaufprozess folgt in Griechenland festen Etappen. Wer die Reihenfolge kennt, behält den
Überblick.

1. Steuernummer (AFM) beantragen

Bevor Sie überhaupt etwas kaufen können, benötigen Sie eine griechische Steuernummer, die
AFM (Arithmós Forologikoú Mitróou). Ohne diese Nummer läuft nichts – weder der Kauf noch
die spätere Anmeldung von Strom, Wasser oder Steuern. Die AFM lässt sich beim zuständigen
Finanzamt oder über einen Bevollmächtigten beantragen.

2. Griechisches Bankkonto

Für die Zahlungsabwicklung und laufende Kosten ist ein griechisches Bankkonto in den meisten
Fällen sinnvoll oder sogar notwendig. Auch der Nachweis der Herkunft der Kaufsumme spielt
eine Rolle – die Banken achten streng auf die Geldwäscheprävention.

3. Rechtliche Prüfung des Objekts (Due Diligence)

Dies ist der wichtigste Schritt. Bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, muss die Immobilie
gründlich geprüft werden:

• Ist der Verkäufer tatsächlich Eigentümer?
• Lasten Hypotheken, Schulden oder Pfandrechte auf dem Objekt?
• Stimmen die Grundstücksgrenzen mit den Katasterdaten überein?
• Gibt es Baugenehmigungen für alle Gebäudeteile?
• Bestehen offene Steuerschulden?

Gerade Schwarzbauten und nicht genehmigte Anbauten sind in Griechenland ein häufiges
Problem. Eine solche Immobilie kann später erhebliche rechtliche und finanzielle Schwierigkeiten verursachen.

4. Vorvertrag (optional)

Oft schließen Käufer und Verkäufer zunächst einen Vorvertrag. Darin werden Kaufpreis,
Zahlungsmodalitäten und eine Anzahlung festgelegt. Dieser Schritt bindet beide Seiten, bevor
der eigentliche Notarvertrag folgt.

5. Notarieller Kaufvertrag

Der endgültige Kaufvertrag muss in Griechenland zwingend von einem Notar beurkundet
werden. Der Notar prüft die Rechtmäßigkeit der Übertragung und stellt sicher, dass alle Steuern
gezahlt und Unterlagen vollständig sind. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kauf unwirksam.
Wichtig zu wissen: Der Notar vertritt in Griechenland keine der beiden Parteien. Er ist neutral
und prüft nicht Ihre individuellen Interessen. Deshalb ist ein eigener Rechtsanwalt für Sie als
Käufer unverzichtbar

6. Eintragung ins Grundbuch und Kataster

Nach der Beurkundung wird der Eigentumsübergang eingetragen. Griechenland kennt dabei
zwei Systeme: das traditionelle Hypothekenamt (Ypothikofylakio) und das modernere
Kataster (Ktimatologio). Der Übergang zum flächendeckenden Katastersystem ist noch nicht
überall abgeschlossen. Erst mit der ordnungsgemäßen Eintragung sind Sie rechtlich
abgesicherter Eigentümer

Die Rolle Ihres Anwalts

Anders als in Deutschland ist es in Griechenland üblich und dringend zu empfehlen, dass Käufer
einen eigenen Rechtsanwalt hinzuziehen. Ihr Anwalt:

• prüft die Eigentumsverhältnisse und die Lastenfreiheit
• deckt Baurechtsverstöße auf
• verhandelt Vertragsbedingungen
• überwacht die Zahlungsabwicklung
• sorgt für die korrekte Eintragung.

Diese Absicherung kostet einen Bruchteil des Kaufpreises, kann Sie aber vor Verlusten in fünfoder sechsstelliger Höhe bewahren.

Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf

Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die Sie einplanen sollten:

• Grunderwerbsteuer: In der Regel 3 % des Kaufpreises beim Erwerb bestehender
• Immobilien. Bei bestimmten Neubauten kann stattdessen Mehrwertsteuer anfallen.
• Notarkosten: meist rund 1 bis 1,5 % des Kaufpreises.
• Anwaltskosten: abhängig vom Aufwand, häufig etwa 1 bis 2 %.
• Gebühren für Kataster und Grundbuch: rund 0,5 %.
• Maklergebühren: üblicherweise etwa 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Hinzu kommen laufende Kosten wie die jährliche Immobiliensteuer ENFIA, die sich nach Größe,
Lage und Wert des Objekts richtet.

Häufige Fallstricke – und wie Sie sie vermeiden

Immer wieder erleben Käufer böse Überraschungen. Die häufigsten Probleme sind:

Ungeklärte Eigentumsverhältnisse. Gerade bei geerbten Immobilien sind oft mehrere
Personen Miteigentümer. Verkauft nur einer von ihnen, ist der Kauf angreifbar.

Schwarzbauten und fehlende Genehmigungen. Terrassen, Pools oder ganze Stockwerke ohne
Baugenehmigung sind verbreitet. Eine nachträgliche Legalisierung ist möglich, aber aufwendig.

Unklare Grundstücksgrenzen. Ältere Grundstücke sind manchmal nicht exakt vermessen. Ein
topografisches Gutachten schafft Klarheit.

Sprachbarriere. Verträge sind auf Griechisch verfasst. Ohne fachkundige Übersetzung und
rechtliche Beratung unterschreiben Sie womöglich etwas, das Sie nicht vollständig verstehen.

Offene Steuer- oder Erbschaftsschulden. Diese können auf der Immobilie lasten und auf Sie
übergehen, wenn sie nicht vorab geklärt werden.

Mit einer sorgfältigen Prüfung im Vorfeld lassen sich all diese Risiken vermeiden.

Fazit: Sicher zur Traumimmobilie in Griechenland

Der Kauf einer Immobilie in Griechenland ist für Deutsche gut möglich und kann eine
hervorragende Entscheidung sein – als Feriendomizil, Altersruhesitz oder Kapitalanlage.
Entscheidend ist jedoch, dass Sie den Kauf von Anfang an rechtlich absichern. Wer die Schritte
kennt, die Steuern einplant und das Objekt gründlich prüfen lässt, kauft mit gutem Gewissen.
Verlassen Sie sich nicht allein auf den Verkäufer oder den Makler. Eine unabhängige rechtliche
Begleitung schützt Ihr Vermögen und gibt Ihnen die Sicherheit, die ein solcher Schritt verdient.

Sie planen den Kauf einer Immobilie in Griechenland?
Unsere auf deutsch-griechisches Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei begleitet Sie durch den
gesamten Prozess – von der ersten Prüfung bis zur Eintragung ins Grundbuch. Wir sprechen
Ihre Sprache und kennen die Besonderheiten des griechischen Rechts.

Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Erstberatung. Gemeinsam bringen
wir Ihren Traum von der eigenen Immobilie in Griechenland sicher auf den Weg.

Rechtlicher Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags wurden mit größter Sorgfalt erstellt und dienen
ausschließlich allgemeinen Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und
können eine individuelle anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Gesetzliche
Regelungen, Fristen, Steuersätze und behördliche Anforderungen können sich jederzeit ändern;
für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernehmen
wir keine Haftung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen
wir Ihnen, sich an eine auf deutsch-griechisches Recht spezialisierte Rechtsanwältin oder einen
entsprechenden Rechtsanwalt zu wenden.

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Was ist die griechische Golden Visa?

Die Golden Visa ist ein Aufenthaltstitel, den Griechenland seit 2013 an Investoren aus Drittstaaten (also Nicht-EU-Bürger) vergibt, die eine bedeutende wirtschaftliche Investition im Land tätigen – am häufigsten in Form eines Immobilienerwerbs. Rechtsgrundlage ist das griechische Investorengesetz (ursprünglich Gesetz 4251/2014, das sogenannte Migrationskodex, mit zahlreichen späteren Reformen und Novellierungen).

Das Programm zählt zu den attraktivsten Investoren-Aufenthaltstiteln Europas – nicht zuletzt, weil es keine Mindestaufenthaltspflicht in Griechenland voraussetzt, um den Titel zu erhalten und zu verlängern. Damit unterscheidet es sich deutlich von klassischen Aufenthaltstiteln, die eine tatsächliche Wohnsitznahme verlangen.

Für wen ist die Golden Visa interessant?

Die Zielgruppe ist breit gefächert:

• Investoren aus Drittstaaten (insbesondere aus China, Russland, der Türkei, dem Nahen Osten, den USA und zunehmend auch aus Großbritannien nach dem Brexit), die sich einen visafreien Zugang zum Schengen-Raum sichern möchten.
• Familien, die ihren Kindern eine Aufenthaltsoption in der EU offenhalten oder europäische Bildungseinrichtungen nutzen möchten.
• Vermögende Privatpersonen, die ihr Portfolio um eine werthaltige Immobilie im südeuropäischen Raum diversifizieren wollen.
• Personen, die perspektivisch eine dauerhafte Verlagerung des Lebensmittelpunktes nach Griechenland in Erwägung ziehen.

Die wichtigsten Investitionswege im Überblick

Das Gesetz sieht verschiedene Investitionsformen vor, wobei der Immobilienerwerb in der Praxis mit Abstand am beliebtesten ist. Daneben kommen unter anderem in Betracht:

• Kapitalanlagen in griechische Staatsanleihen,
• Beteiligungen an griechischen Unternehmen oder Investmentfonds,
• Festgeldeinlagen bei griechischen Kreditinstituten,
• der Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds (REICs).

Da der Immobilienweg für die meisten Leser dieses Blogs im Vordergrund steht, konzentrieren wir uns im Folgenden auf diese Variante.

Mindestinvestitionssummen: Die zonenabhängige Staffelung

Einer der wichtigsten Punkte, den Interessenten unbedingt aktuell prüfen sollten, ist die Reform der Mindestinvestitionssummen, die in den letzten Jahren mehrfach angepasst wurde. Der griechische Gesetzgeber hat ein regional gestaffeltes System eingeführt, um die Nachfrage aus stark nachgefragten Gebieten (insbesondere Athen, Thessaloniki, beliebte Inseln) in weniger nachgefragte Regionen zu lenken.

Aktuelle Investitionsschwellen (Stand: zu prüfen im Einzelfall)

Wichtiger Hinweis

Die genauen Schwellenwerte, betroffenen Gemeinden und etwaigen Sonderregelungen wurden in den letzten Jahren mehrfach durch Ministerialbeschlüsse angepasst und regional erweitert. Diese Angaben sind Richtwerte und müssen für den konkreten Standort und Zeitpunkt der geplanten Investition unbedingt aktuell verifiziert werden – idealerweise durch einen in Griechenland zugelassenen Rechtsanwalt.

Praktischer Tipp

Auch eine Kombination mehrerer kleinerer Immobilien kann zur Erreichung der Mindestinvestitionssumme genutzt werden, sofern die Gesamtsumme den jeweiligen Schwellenwert erreicht und alle Objekte im Namen desselben Antragstellers erworben werden.

Wer kann von der Golden Visa profitieren? Einbeziehung der Familie

Ein wesentlicher Vorteil des griechischen Programms ist die großzügige Einbeziehung von Familienangehörigen in denselben Antrag, ohne dass zusätzliche Investitionen erforderlich sind. Typischerweise umfasst dies:

• den Ehe- bzw. eingetragenen Lebenspartner,
• Kinder bis zu einem bestimmten Höchstalter (in der Regel bis 21 Jahre, teils mit Sonderregelungen für studierende Kinder),
• unter bestimmten Voraussetzungen auch Eltern des Hauptantragstellers oder seines Ehepartners.

Diese Regelung macht die Golden Visa besonders attraktiv für Familien, die einen gemeinsamen Aufenthaltstitel in der EU anstreben.

Rechte und Grenzen des Aufenthaltstitels

Was die Golden Visa ermöglicht:

• Visafreies Reisen innerhalb des Schengen-Raums für bis zu 90 Tage je 180-Tage-Zeitraum,
• Aufenthaltsrecht in Griechenland ohne Mindestaufenthaltspflicht,
• Zugang zum griechischen Gesundheits- und Bildungssystem für den Inhaber und seine Familie,
• die Möglichkeit, den Titel bei fortbestehender Investition unbefristet zu verlängern.

Was die Golden Visa NICHT ermöglicht:

• Kein automatisches Arbeitsrecht in Griechenland (dies erfordert gesonderte Genehmigungen),
• Keine automatische Einbürgerung – der Weg zur griechischen Staatsbürgerschaft ist ein eigenständiges, deutlich anspruchsvolleres Verfahren mit eigenen Voraussetzungen (u. a. tatsächlicher Wohnsitz, Sprachkenntnisse, Integrationsnachweise),
• Kein genereller EU-weiter Aufenthalt außerhalb der 90/180-Tage-Regel für Drittstaatsangehörige.

Der Ablauf im Überblick: Von der Investition zum Aufenthaltstitel

Schritt 1: Vorbereitende Prüfung

Vor jeder Investition sollte eine gründliche rechtliche und steuerliche Due-Diligence-Prüfung erfolgen:

• Prüfung der Eigentumstitel der Immobilie,
• Klärung der Katasterlage,
• Verifizierung der aktuell geltenden Mindestinvestitionssumme für den gewählten Standort.

Schritt 2: Beantragung der griechischen Steuernummer (AFM)

Ohne griechische Steuernummer ist keine Immobilientransaktion möglich.

Schritt 3: Eröffnung eines griechischen Bankkontos

Für die Kaufpreiszahlung sowie den Nachweis der Mittelherkunft (Geldwäscheprävention) ist ein lokales Konto erforderlich.

Schritt 4: Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages

Der Immobilienerwerb erfolgt – wie in unseren vorherigen Beiträgen beschrieben – durch notarielle Urkunde mit anschließender Eintragung im Grundbuch bzw. Kataster.

Schritt 5: Antragstellung für die Golden Visa

Nach Abschluss des Erwerbs wird der eigentliche Antrag bei der zuständigen Behörde (Ausländer- und Migrationsbehörde bzw. dem zuständigen Dezentralen Verwaltungsbezirk) eingereicht, inklusive:

• Nachweis der Investition,
• Krankenversicherungsnachweis,
• Nachweis eines sauberen Vorstrafenregisters,
• biometrischer Daten.

 Schritt 6: Erteilung und Gültigkeitsdauer

Nach positiver Prüfung wird der Aufenthaltstitel typischerweise für fünf Jahre erteilt und kann bei Fortbestand der Investition wiederholt verlängert werden.

Welche Kosten kommen neben der Investition hinzu?

Neben der eigentlichen Investitionssumme sollten Antragsteller weitere Kosten einplanen:

• die bereits in unseren vorangegangenen Beiträgen beschriebenen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer bzw. MwSt., Notar, Anwalt, Grundbuch/Kataster – siehe unser Beitrag zu den Kaufnebenkosten),
• behördliche Gebühren für die Antragsbearbeitung der Golden Visa selbst (je Hauptantragsteller und mitreisendem Familienmitglied),
• Kosten für beglaubigte Übersetzungen und Apostillen ausländischer Dokumente,
• Honorare für spezialisierte Immigration-Anwälte, die den Antragsprozess begleiten.

Häufige Fallstricke in der Praxis

Aus unserer Beratungspraxis begegnen uns regelmäßig folgende Stolpersteine:

1. Unklare Eigentumsverhältnisse: Immobilien mit ungeklärter Erbfolge oder fehlender Katastererfassung können den Prozess erheblich verzögern.
2. Fehlende Nachweise zur Mittelherkunft: Griechische Banken und Behörden verlangen im Rahmen der Geldwäscheprävention detaillierte Nachweise, woher die Investitionssumme stammt.
3. Verwechslung von Netto- und Bruttokaufpreis: Die Mindestinvestitionssumme bezieht sich auf den im Kaufvertrag ausgewiesenen Wert, nicht auf die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten.
4. Regionale Unsicherheiten: Da die Zuordnung von Gemeinden zu den jeweiligen Schwellenwerten angepasst wurde, sollte stets die aktuell gültige Gemeindezuordnung geprüft werden.

Fazit: Lohnt sich die Golden Visa?

Die griechische Golden Visa bleibt – trotz der Anhebung der Mindestinvestitionssummen in gefragten Regionen – eines der zugänglichsten und familienfreundlichsten Investorenprogramme Europas. Besonders die fehlende Mindestaufenthaltspflicht sowie die Möglichkeit, die gesamte Kernfamilie in den Antrag einzubeziehen, machen das Programm für viele internationale Investoren attraktiv.

Gleichzeitig gilt: Der Rechtsrahmen ist komplex und unterliegt fortlaufenden Anpassungen – von den Investitionsschwellen über die förderfähigen Regionen bis hin zu verfahrensrechtlichen Details. Eine fundierte, aktuelle rechtliche Beratung vor Beginn des Investitionsprozesses ist daher unerlässlich.

Unser Tipp für Interessenten

Lassen Sie sich vor jeder Investitionsentscheidung individuell beraten – insbesondere zu:

• der für Ihre Zielregion aktuell geltenden Mindestinvestitionssumme,
• der optimalen Gestaltung des Immobilienerwerbs (siehe unsere Beiträge zu Kaufvertrag und Kaufnebenkosten),
• steuerlichen Implikationen im Heimatland und in Griechenland.

 Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Da sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen des Golden-Visa-Programms – insbesondere Investitionsschwellen und förderfähige Regionen – wiederholt geändert haben, empfehlen wir dringend, die aktuell gültige Rechtslage vor jeder Entscheidung durch spezialisierte Rechtsanwälte verifizieren zu lassen.

Haben Sie Fragen zur Golden Visa oder benötigen Sie Unterstützung bei Ihrem Immobilienerwerb in Griechenland? Kontaktieren Sie uns – wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess. Ihr Team der Anwaltsgesellschaft KPAG Kosmidis & Partner.

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Im Jahr 2025 stehen die wirtschaftlichen Aussichten des Landes unter dem Zeichen von Stabilität und Wachstum. Nachfolgend sollen die entscheidenden Faktoren, die die wirtschaftliche Entwicklung Griechenlands prägen, (einschließlich des Bruttosozialprodukts (BSP), Lohn- und Gehaltserhöhungen, Steuersenkungen, Finanzmärkten und dem allgemeinen Wirtschaftswachstum) beleuchtet werden.

1. Bruttosozialprodukt (BSP)

Das BSP Griechenlands hat in den letzten Jahren stetig zugenommen.  Für das Jahr 2025 wird das Wachstum mit etwa 2,5% prognostiziert. Dieser Anstieg ist das Ergebnis der Weichenstellung der aktuellen Regierung, welche auf eine verbesserte wirtschaftliche Stabilität und eine zunehmende Attraktivität für ausländische Investoren ausgerichtet ist. Die Diversifizierung der Wirtschaft, insbesondere in Sektoren wie Tourismus, Technologie und Landwirtschaft, trägt wesentlich zur positiven Entwicklung des BSP bei.

2. Lohn- und Gehaltserhöhungen

Mit dem wirtschaftlichen Wachstum wird auch eine Erhöhung der Löhne und Gehälter erwartet. Im öffentlichen Dienst werden in 2025 Erhöhung der Bezüge um die 4% und im privaten Sektor zwischen 4%-5%. Angesichts der steigenden Lebenshaltungskosten und des Drucks auf die Regierung, soziale Standards zu wahren, sind diese Lohnerhöhungen auch zur Stärkung der Kaufkraft der Haushalte und zur weiteren Belebung des Inlandkonsums notwendig.

3. Steuersenkungen

Die griechische Regierung hat in den letzten Jahren verschiedene Maßnahmen zur Steuererleichterung implementiert, die auch 2025 fortgeführt werden. Die neuen Maßnahmen umfassen insgesamt 1,5 Milliarden Euro Steuererleichterungen und Zuschüsse. 18 Steuerermäßigungen und 7 Einkommensbeihilfen. Ferner werden die Sozialversicherungsbeiträge um eine zusätzliche Einheit gesenkt, wodurch der Nettolohn steigt, und die Lohnnebenkosten sinken.

Geplante Steuersenkungen könnten vor allem kleine und mittelständische Unternehmen entlasten, was das Investitionsklima verbessert. Eine stärkere Anreizstruktur könnte zu einer Erhöhung der Unternehmensinvestitionen führen, was wiederum das wirtschaftliche Wachstum unterstützt.

4. Finanzmärkte

Die griechischen Finanzmärkte zeigen nach den Krisenjahren deutliche Anzeichen der Erholung. Das Vertrauen der Investoren ist zurückgekehrt und wächst, was sich in einer Stabilität der Aktienmärkte und einer Senkung der Zinssätze niederschlägt. Diese positiven Entwicklungen wird Griechenland helfen, wieder besser in die internationalen Finanzmärkte integriert zu werden, was den Zugang zu Kapital für Wachstumsprojekte erleichtert.

5. Wirtschaftswachstum

Insgesamt wird Griechenlands Wirtschaft auch 2025 von einem moderaten, aber stabilen Wachstum von voraussichtlich ca. 2,5% geprägt sein. Faktoren wie eine erhöhte Exporttätigkeit, ein florierender Tourismussektor und weitere innere Reformen tragen dazu bei, dass das Land auf einem soliden Wachstumspfad bleibt. Die Hoffnungen liegen auf einer weiteren Verbesserung der Infrastruktur sowie der Digitalisierung, die neue Geschäftsmöglichkeiten schaffen und die Wettbewerbsfähigkeit des Landes stärken werden.

Fazit

Die wirtschaftlichen Aussichten Griechenlands im Jahr 2025 sind durch eine Kombination von stabilem Wachstum, potenziellen Lohn- und Gehaltserhöhungen, Steuersenkungen und einem positiveren Umfeld für Investitionen gekennzeichnet. Mit der fortschreitenden Verbesserung der Finanzmärkte und einer diversifizierten Wirtschaft stehen die Chancen gut, dass Griechenland auf dem Weg zu einer nachhaltigen wirtschaftlichen Erholung bleibt. Natürlich bleiben die globalen und wirtschaftlichen Auswirklungen auf die weitere Entwicklung Griechenlands aufgrund der sich überschlagenden weltpolitischen Ereignisse und lokalen Entwicklungen abzuwarten, doch die Fundamente für ein positives Jahr 2025 sind gelegt.

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Thessaloniki, die zweitgrößte Stadt Griechenlands, hat in den letzten Jahren einige bedeutende Entwicklungen durchgemacht. Eine der wichtigsten Errungenschaften ist die jüngste Fertigstellung und der Betrieb der neuen Metro seit dem 30.11.2024, die nicht nur die Mobilität der Einwohner verbessern, sondern auch erhebliche Auswirkungen auf ausländische Investitionen, den Immobilienmarkt und die allgemeine Entwicklung der Stadt zu einem globalen Hotspot haben wird.

Verbesserung der Infrastruktur

Die neue Metro von Thessaloniki ist ein lang erwartetes Projekt, das den öffentlichen Nahverkehr optimiert und die Reisezeit innerhalb der Stadt erheblich verkürzt. Mit seinen 13 Stationen von Ost nach West stärkt die Metro die Anbindung von Vororten und ländlicheren Gebieten an das Stadtzentrum. Dies trägt zur Entlastung des Straßenverkehrs bei und verbessert die Lebensqualität der Bürger. Erweiterungen nach Kalamaria sind für 2025 in Planung und auch eine Erweiterung nach Westen und zum Flughafen Makedonia Airport.

Eine effiziente öffentliche Verkehrsinfrastruktur macht Thessaloniki für potenzielle Investoren attraktiver. Unternehmen und Investoren suchen oft nach Standorten, die über eine gut ausgebaute Infrastruktur verfügen, um Kosten und Zeit zu sparen.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Die Metro hat bereits positive Effekte auf den Immobilienmarkt von Thessaloniki gezeigt. In der Nähe neuer Metrostationen sind die Immobilienpreise gestiegen, da die Nachfrage nach Wohnungen und Büroflächen in diesen Gebieten zunimmt. Investoren aus dem In- und Ausland erkennen das Potenzial in dieser aufstrebenden Stadt und suchen nach Möglichkeiten, in den Immobiliensektor zu investieren.

Die Entwicklung von Wohnprojekten und Gewerbeimmobilien in der Nähe der Metrostationen wird auch durch staatliche Anreize unterstützt, was zusätzliche Investitionen anzieht. Diese Dynamik schafft nicht nur neue Arbeitsplätze, sondern fördert auch die Revitalisierung ehemals vernachlässigter Stadtteile.

Thessaloniki als Weltstadt

Die neue Metro ist Teil einer größeren Vision für Thessaloniki, sich als moderne Weltstadt zu etablieren. Die Stadt hat das Potenzial, ein Zentrum für Kultur, Wirtschaft und Technologie zu werden. Mit der verbesserten Anbindung durch die Metro können internationale Unternehmen, Start-ups und Touristen die Stadt leichter erreichen.

Mit dem Forschungs- und Entwicklungszentrum Thess Intec ist ein weiteres Großprojekt in Thessaloniki geplant.

Ein verstärkter Fokus auf die Entwicklung von Geschäftszentren, Hotels und Tourismusinfrastruktur wird die wirtschaftliche Landschaft von Thessaloniki transformieren. Die Stadt zieht nun auch immer mehr internationale Veranstaltungen und Messen an, was ihre Sichtbarkeit auf der globalen Bühne erhöht.

Fazit

Die neue Metro von Thessaloniki ist nicht nur ein bedeutendes Verkehrsinfrastrukturprojekt, sondern auch ein Katalysator für ausländische Investitionen und die Transformation der Stadt in eine globale Metropole, welche heute schon ein Dreh- und Angelpunkt für die Beförderung von Waren von Ost nach West ist. Die positive Entwicklung des Immobilienmarktes, gekoppelt mit einer besseren Anbindung und einem Fokus auf innovative Wirtschaftszweige, lässt darauf hoffen, dass Thessaloniki in den kommenden Jahren weiter an Bedeutung gewinnen wird. Potenzielle Investoren sollten die Entwicklungen genau im Auge behalten, da sie einmalige Chancen auf dem aufstrebenden Markt der Stadt bieten könnten.

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Doch bevor Sie sich in den griechischen Immobilienmarkt stürzen, gibt es einige wichtige Aspekte, die Sie berücksichtigen sollten. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie alles Wichtige über den Immobilienkauf in Griechenland: von den rechtlichen Rahmenbedingungen und den erforderlichen Voraussetzungen über die steuerlichen Aspekte bis hin zu den aktuellen Immobilienpreisen.

1. Voraussetzungen für den Immobilienkauf in Griechenland

In Griechenland gibt es keine grundlegenden rechtlichen Einschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer. Das bedeutet, dass EU-Bürger und Nicht-EU-Bürger grundsätzlich in Griechenland Immobilien kaufen dürfen. Es gibt jedoch einige spezielle Regelungen und Anforderungen, die je nach Herkunft des Käufers und Art der Immobilie variieren können:

a) EU-Bürger vs. Nicht-EU-Bürger

• EU-Bürger können in Griechenland problemlos Immobilien erwerben, ohne dass spezielle Genehmigungen erforderlich sind. Das gilt für sowohl landwirtschaftliche als auch urbane Immobilien.
• Nicht-EU-Bürger unterliegen strengeren Vorschriften, insbesondere beim Erwerb von Immobilien in bestimmten Küstengebieten oder in der Nähe von militärischen Einrichtungen. In diesen Fällen muss der Kauf durch eine Genehmigung des griechischen Verteidigungsministeriums genehmigt werden. Für Immobilien auf den griechischen Inseln oder in Grenznähe können spezielle Genehmigungen erforderlich sein.

b) Notwendige Dokumente

Um eine Immobilie in Griechenland zu kaufen, benötigen Sie einige grundlegende Dokumente:

• Griechische Steueridentifikationsnummer (AFM): Jeder Käufer, ob Grieche oder Ausländer, muss eine Steuer-ID beantragen, um eine Immobilie zu erwerben.
• Gültiger Reisepass oder Personalausweis.
• Nachweis der finanziellen Mittel: In vielen Fällen wird der Nachweis über die Finanzierung des Kaufs verlangt, sei es durch Eigenkapital oder ein Bankdarlehen.

c) Der Notar

In Griechenland ist der Notar für den Abschluss eines Immobilienkaufs von zentraler Bedeutung. Alle Transaktionen müssen durch einen griechischen Notar beurkundet werden, der sicherstellt, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

2. Der Kaufprozess im Detail

Der Immobilienkauf in Griechenland folgt einem relativ standardisierten Prozess, der jedoch etwas Zeit in Anspruch nehmen kann, da mehrere Schritte erforderlich sind:

a) Suche nach einer Immobilie

Zunächst sollten Sie sich mit dem griechischen Immobilienmarkt vertraut machen. Dies kann durch lokale Makler, Online-Portale oder durch persönliche Besichtigungen geschehen. Die Preise variieren stark je nach Region, Zustand und Art der Immobilie.

b) Vorvertrag und Anzahlung

Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihren Vorstellungen entspricht, wird oft ein Vorvertrag (auch „Pre-Sale Agreement“ genannt) unterzeichnet, der die wichtigsten Bedingungen des Kaufs festlegt. In der Regel wird zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung von etwa 10–20 % des Kaufpreises fällig. Der Vorvertrag legt auch fest, wann der endgültige Kaufvertrag unterschrieben wird.

c) Prüfung der Immobilie / Durchführung einer Due Diligence

Es ist ratsam, vor dem endgültigen Kauf eine umfassende Due Diligence durch einen spezialisierten Rechtsanwalt durchzuführen. Dabei wird überprüft, ob die Immobilie frei von Belastungen, Hypotheken oder rechtlichen Problemen ist. Eine Anwaltsgesellschaft wie zB KPAG Kosmidis und Partner kann in diesem Fall alle erforderlichen Überprüfungen vornehmen.

d) Finaler Kaufvertrag

Der finale Kaufvertrag wird in der Regel von einem Notar erstellt und von allen Parteien unterzeichnet. Er enthält alle relevanten Informationen, einschließlich des Kaufpreises, der Zahlungsbedingungen und der Verantwortung für mögliche Steuern oder Gebühren. Der Notar sorgt auch dafür, dass der Vertrag korrekt registriert wird.

3. Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Griechenland

Der Kauf einer Immobilie in Griechenland ist mit verschiedenen Kosten verbunden, sowohl im Hinblick auf den Kaufprozess als auch die laufenden Steuern.

a) Kaufnebenkosten

Zu den Kaufnebenkosten gehören:

• Grunderwerbsteuer (Filing Tax): Diese beträgt in der Regel etwa 3 % des Kaufpreises oder des Bewertungswerts der Immobilie, je nachdem, welcher Betrag höher ist.
• Notarkosten: Diese betragen in der Regel zwischen 0,1 % und 2 % des Kaufpreises.
• Maklergebühren: Falls ein Makler beteiligt ist, liegen die Gebühren in der Regel bei 2–5 % des Kaufpreises.
• Rechtsanwaltskosten: Falls ein Anwalt beauftragt wird, können auch diese Gebühren anfallen, die etwa 1–3 % des Kaufpreises betragen.
• Registrierungsgebühren: Die Eintragung des Eigentums im Grundbuch kostet in der Regel etwa 0,5 % des Kaufpreises.

b) Laufende Steuern und Gebühren

• Grundsteuer: In Griechenland wird eine jährliche Grundsteuer (ENFIA) auf Immobilien erhoben, die von verschiedenen Faktoren abhängt, darunter der Wert der Immobilie und die Region, in der sie sich befindet.
• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Wenn Sie die Immobilie vermieten, müssen Sie Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen zahlen. Diese variiert je nach Höhe der Einnahmen und reicht von 15 % bis 45 %.

4. Immobilienpreise in Griechenland

Die Preise für Immobilien in Griechenland variieren je nach Region erheblich. Während die Preise in städtischen Gebieten wie Athen oder Thessaloniki tendenziell höher sind, sind ländliche Gebiete und weniger bekannte Inseln oft günstiger. Auch die Nähe zum Meer beeinflusst den Preis, da Immobilien mit Meerblick und in Küstennähe deutlich teurer sind.

a) Preise in Städten und auf Inseln

• Athen: In Athen sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren gestiegen, vor allem in zentralen Lagen. Ein Quadratmeter in Athen kostet durchschnittlich zwischen 1.500 und 3.000 Euro, je nach Lage und Zustand der Immobilie.
• Santorini, Mykonos und Kreta: Diese Inseln gehören zu den teuersten in Griechenland, da sie touristische Hotspots sind. Die Preise für ein kleines Ferienhaus oder eine Wohnung können hier leicht zwischen 2.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter liegen.
• Ländliche Gebiete: In weniger touristischen Regionen oder in ländlichen Gebieten liegen die Preise oft bei nur 800 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter, was den Kauf einer Immobilie deutlich günstiger macht.

5. Finanzierung und Hypotheken

In Griechenland können auch Ausländer eine Hypothek für den Immobilienkauf aufnehmen, wobei die genauen Konditionen je nach Bank und Bonität des Käufers variieren. In der Regel sind die Banken in Griechenland jedoch zurückhaltend bei der Kreditvergabe an ausländische Käufer, insbesondere wenn der Käufer keinen festen Wohnsitz in Griechenland hat. Die LTV (Loan-to-Value) Ratio liegt in der Regel bei etwa 60–70 %, was bedeutet, dass Käufer einen großen Teil des Kaufpreises selbst finanzieren müssen.

Fazit

Der Immobilienkauf in Griechenland kann eine lohnenswerte Investition sein, sowohl als Ferienobjekt als auch für die langfristige Vermietung oder als dauerhafter Wohnsitz. Es ist jedoch wichtig, sich gründlich über den Kaufprozess, die rechtlichen Anforderungen und die finanziellen Aspekte zu informieren. Ein erfahrener Anwalt bzw. eine spezialisierte Anwaltsgesellschaft wie KPAG Kosmidis und Partner und ein Notar sind in Griechenland unverzichtbare Partner, um sicherzustellen, dass der Kauf reibungslos und rechtlich einwandfrei verläuft. Mit den richtigen Informationen und einer gründlichen Planung können Sie Ihre Traumimmobilie in Griechenland erfolgreich erwerben und von den zahlreichen Vorteilen des griechischen Immobilienmarkts profitieren.

KPAG Kosmidis & Partner Anwaltsgesellschaft 11-2024, Angaben ohne Gewähr

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1. Die Rolle des Rechtsanwalts in Griechenland

Rechtsanwälte in Griechenland sind Fachleute, die juristische Dienstleistungen für Privatpersonen, Unternehmen und den Staat erbringen. Sie vertreten ihre Mandanten vor den Gerichten, beraten in rechtlichen Angelegenheiten und vermitteln bei außergerichtlichen Streitigkeiten. Zu ihren Aufgaben gehört es, Verträge zu erstellen, rechtliche Gutachten zu verfassen und Klienten in allen Bereichen des Zivilrechts, Strafrechts, Arbeitsrechts, Steuerrechts und des Verwaltungsrechts zu beraten.

2. Die Ausbildung zum Rechtsanwalt                        

Um in Griechenland als Anwalt tätig zu werden, muss man ein juristisches Studium an einer anerkannten Universität abschließen, das in der Regel fünf Jahre dauert. Nach dem Studium folgt ein zweijähriges Referendariat (praktische Ausbildung) unter der Aufsicht eines erfahrenen Rechtsanwalts. Nach Abschluss des Referendariats müssen angehende Anwälte eine Prüfung ablegen, um in die Anwaltskammer aufgenommen zu werden. Nur Mitglieder der Anwaltskammern haben das Recht, als Rechtsanwalt in Griechenland tätig zu sein. Für Anwälte aus der EU gibt es darüber hinaus besondere Regelungen.

3. Rechtsanwaltliche Tätigkeit in Griechenland

Rechtsanwälte in Griechenland sind vor allem in den folgenden Bereichen tätig:

• Zivilrecht: Die Anwälte beraten ihre Mandanten bei Vertragsstreitigkeiten, Eigentumsfragen / Sachenrecht, Erbrecht und Erbschaften, Familienrecht und Schadensersatzansprüchen.
• Strafrecht: Strafverteidiger vertreten Klienten in strafrechtliche Verfahren, sei es als Angeklagte oder Opfer von Straftaten.
• Verwaltungsrecht: Anwälte helfen bei Streitigkeiten mit öffentlichen Institutionen, etwa bei Fragen zu Genehmigungen, wie zB baurechtliche Fragen, oder Verwaltungsentscheidungen.
• Wirtschaftsrecht und Steuerrecht: In einem zunehmend globalisierten Umfeld spielen Rechtsanwälte auch eine wichtige Rolle bei der Beratung von Unternehmen in grenzüberschreitenden Angelegenheiten in den Bereichen Gesellschafts- und Handelsrecht, Fusionen und Übernahmen sowie bei der Steuerplanung.

4. Der Weg zu einer Anwaltskanzlei in Griechenland

In Griechenland gibt es eine Vielzahl von Anwaltskanzleien, die in verschiedenen Rechtsgebieten tätig sind. Von kleinen, spezialisierten Kanzleien bis hin zu großen, internationalen Firmen ist das Angebot breit gefächert. Einige griechische Kanzleien, wie die Anwaltsgesellschaft KPAG Kosmidis und Partner, haben ihren Fokus auf internationale Klienten gelegt, insbesondere im Hinblick auf griechisches Immobilienrecht, Erbrecht und grenzüberschreitende Wirtschaftsrechtfragen, insbesondere auf dem Bereich des Gesellschafts- und Handelsrechts.

Für ausländische Unternehmen und Privatpersonen, die in Griechenland rechtliche Unterstützung benötigen, ist es ratsam, einen Anwalt zu konsultieren, der mit den lokalen Gegebenheiten und der griechischen Rechtsprechung vertraut ist. Gerade bei grenzüberschreitenden Angelegenheiten, etwa im Bereich Immobilienkäufe, Erbschaften oder Unternehmensgründungen, ist eine rechtliche Beratung unerlässlich, da es hier zwar viele Gemeinsamkeiten aber auch Unterschiede zwischen dem deutschen und dem griechischen Rechtssystem gibt.

5. Rechtsanwaltliche Gebühren in Griechenland

Die Gebühren von Rechtsanwälten in Griechenland sind gesetzlich geregelt und hängen von der Art der Dienstleistung ab. In der Regel sind die Gebühren für gerichtliche Verfahren und die Vertretung vor Gericht fixiert, während für außergerichtliche Beratung oder Vertragsgestaltung individuelle Vereinbarungen getroffen werden können. Es gibt auch die Möglichkeit, eine Gebühr basierend auf dem Erfolg eines Falles (Erfolgshonorar) zu vereinbaren.

6. Fremdsprachige Rechtsberatung

Da viele Rechtsangelegenheiten in Griechenland mit internationalen Aspekten verbunden sind, bieten zahlreiche Anwälte, wie zB die Anwaltsgesellschaft KPAG Kosmidis und Partner ihre Dienstleistungen auch in verschiedenen Fremdsprachen an, darunter Englisch, Deutsch, Französisch und Italienisch. Für ausländische Klienten, die die griechische Sprache nicht beherrschen, ist dies ein wichtiger Service.

Fazit

Rechtsanwälte in Griechenland spielen eine zentrale Rolle im griechischen Rechtssystem und sind unverzichtbar, um sowohl griechische Bürger als auch internationale Mandanten durch das komplexe juristische Umfeld zu navigieren. Wer in Griechenland juristische Unterstützung benötigt, sollte sich einen erfahrenen und qualifizierten Anwalt suchen, der mit den spezifischen Anforderungen des griechischen Rechts vertraut ist.

KPAG Kosmidis & Partner Anwaltsgesellschaft 11/2024

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Immobilienpreise auf dem Festland

Auf dem griechischen Festland sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren stetig gestiegen. Besonders in den größeren Städten wie Athen und Thessaloniki sind die Preise für Wohnungen und Häuser erheblich gestiegen. Nach dem Tiefpunkt während der Finanzkrise hat sich der Markt stabilisiert und zeigt nun ein starkes Wachstum:

• Athen: In Athen haben die Immobilienpreise in zentralen Bezirken wie Kolonaki, Plaka und Monastiraki deutliche Zuwächse verzeichnet. Die Nachfrage nach Immobilien in der Hauptstadt wird durch ausländische Investoren und den wachsenden Tourismusmarkt angeheizt.
• Thessaloniki: Die zweitgrößte Stadt Griechenlands verzeichnet ebenfalls steigende Preise, besonders in beliebten Vierteln wie Kalamaria und das Stadtzentrum. Thessaloniki profitiert von seiner strategischen Lage und seiner Rolle als kulturelles und wirtschaftliches Zentrum im Norden Griechenlands.

Immobilienpreise auf den Inseln

Die griechischen Inseln bieten eine breite Palette an Immobilien, von luxuriösen Villen bis hin zu traditionellen Häusern. Die Preise variieren stark je nach Insel und Lage:

• Mykonos und Santorini: Diese beiden Inseln sind bekannt für ihre luxuriösen Immobilienmärkte. Die Preise sind hier besonders hoch, da sie zu den begehrtesten touristischen Zielen der Welt gehören. Eine Villa auf Mykonos oder Santorini kann leicht mehrere Millionen Euro kosten.
• Kreta: Auf Kreta sind die Preise moderater im Vergleich zu Mykonos und Santorini. Städte wie Chania und Heraklion bieten eine Mischung aus traditionellem Charme und moderner Annehmlichkeit, was sie für Investoren attraktiv macht.
• Rhodos und Korfu: Diese Inseln bieten ebenfalls interessante Möglichkeiten. Die Preise sind hier im Vergleich zu den Spitzenreitern wie Mykonos etwas niedriger, aber dennoch steigend. Insbesondere Korfu zieht durch seine grüne Landschaft und das milde Klima viele Käufer an.

Warum sich ein Immobilieninvestment in Griechenland jetzt lohnt

1. Wirtschaftliche Erholung: Griechenland hat sich von der schweren Wirtschaftskrise erholt und verzeichnet nun ein solides Wirtschaftswachstum. Die stabilere Wirtschaftslage hat das Vertrauen der Investoren gestärkt.
2. Steigende Nachfrage nach Ferienimmobilien: Der Tourismus in Griechenland boomt. Jahr für Jahr strömen Millionen von Touristen in das Land, was die Nachfrage nach Ferienwohnungen und -häusern erhöht. Eine Immobilie auf einer der beliebten Inseln kann daher eine lukrative Einnahmequelle darstellen.
3. Attraktive Preise im europäischen Vergleich: Trotz der jüngsten Preiserhöhungen sind die Immobilienpreise in Griechenland im Vergleich zu anderen europäischen Ländern immer noch relativ günstig. Dies bietet ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere für Investoren aus Westeuropa.
4. Goldene Visa-Programm: Griechenland bietet ein attraktives Golden Visa-Programm an, das ausländischen Investoren Aufenthaltsrechte gewährt, wenn sie in Immobilien investieren. Dies hat zu einer erhöhten Nachfrage von Nicht-EU-Bürgern geführt, die von den Vorteilen eines Aufenthalts in der EU profitieren möchten.
5. Kulturelle und natürliche Schönheit: Griechenland ist bekannt für seine reiche Geschichte, Kultur und atemberaubende Landschaften. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass Immobilien in Griechenland nicht nur eine finanzielle Investition, sondern auch eine Lebensqualität bieten.

Fazit                                 

Der Immobilienmarkt in Griechenland bietet derzeit viele attraktive Investitionsmöglichkeiten. Ob auf dem Festland in Städten wie Athen und Thessaloniki oder auf den malerischen Inseln wie Mykonos, Santorini und Kreta, Investoren können von steigenden Immobilienpreisen, wirtschaftlicher Stabilität und einer hohen Lebensqualität profitieren. Ein Immobilieninvestment in Griechenland könnte sich daher als eine kluge und lohnende Entscheidung erweisen. KPAG Kosmidis & Partner Anwaltsgesellschaft 06/2024, alle Angaben ohne Gewähr

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Nach einem Anstieg von 66,4 % gegenüber den Tiefstständen im dritten Quartal 2017 sind die Preise ihren Höchstständen von 2008 nun deutlich näher und liegen nur noch 4,1 % darunter.

Die Bank von Griechenland hat folgendes mitgeteilt:

Im ersten Quartal 2024 betrug die jährliche Änderungsrate der Wohnungspreise für das gesamte Land 10,4 %.

Basierend auf dem Alter der Immobilie betrug die jährliche Preisänderungsrate für Neubauwohnungen 10,8 % und für ältere Wohnungen 10,1 %.

Auf der geografischen Lage beruhend, betrug die jährliche Änderungsrate der Wohnungspreise 9,4 % in Athen, 12,2 % in Thessaloniki, 10,3 % in den anderen Großstädten und 12,1 % im Rest des Landes.

Auf der Grundlage der verfügbaren vorläufigen Daten wird geschätzt, dass die Wohnungspreise (nominal) im ersten Quartal 2024 im Durchschnitt um 10,4 % im Vergleich zum entsprechenden Quartal 2023 gestiegen sind und damit eine durchschnittliche jährliche Rate von 13,8 % (revidierte Zahlen), verglichen mit einem Anstieg von 11,9 % im Jahr 2022, aufweisen.

Genauer gesagt betrug der Preisanstieg im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum entsprechenden Quartal 2023 10,8 % für neue Wohnungen, (bis zu 5 Jahre alt), und 10,1 % für über 5 Jahre alte Wohnungen.

Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate der Preise für Neubauwohnungen betrug in 2023 hingegen 12,7 %, verglichen mit einem Anstieg von 12,5 % im Jahr 2022, während die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate für Altwohnungen im Jahr 2023 bei 14,5 % gegenüber einem Anstieg von 11,6 % im Jahr 2022 lag.

Für das gesamte Jahr 2023 betrug der Preisanstieg in denselben Regionen im Vergleich zu 2022 jeweils 13,8 %, 16,5 %, 15,0 % und 11,4 % (revidierte Zahlen). Schließlich sind die Wohnungspreise für alle städtischen Gebiete des Landes im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um durchschnittlich 10,8 % gestiegen, während für 2023 der durchschnittliche jährliche Anstieg bei 14,1 % lag (revidierte Zahlen).

Es wird erwartet, dass die Immobilienpreise in Griechenland weiter steigen werden. KPAG Kosmidis & Partner Anwaltsgesellschaft 06/2024, alle Angaben ohne Gewähr

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