Der griechische Immobilienmarkt zieht internationale Käufer an wie kaum ein anderer in Europa. Die Kombination aus vergleichsweise niedrigen Preisen, attraktiven Lagen und der Möglichkeit, durch das Golden-Visa-Programm einen griechischen Aufenthaltstitel zu erhalten, macht Griechenland für deutsche Käufer besonders interessant. Doch der Weg zur eigenen Immobilie am Mittelmeer ist mit bürokratischen Hürden und rechtlichen Besonderheiten gepflastert, die ohne fachkundige Begleitung schnell zum Problem werden können.

Dieser Ratgeber erklärt, welche Schritte beim Immobilienkauf in Griechenland notwendig sind, worauf bei der Prüfung eines Kaufvertrags zu achten ist und welche steuerlichen Pflichten auf den Käufer zukommen. KPAG Kosmidis & Partner und Hermes Tax & Consulting IKE begleiten deutschsprachige Käufer durch diesen Prozess – von der ersten Objektprüfung bis zur Schlüsselübergabe.

Warum ist der Immobilienkauf in Griechenland komplex?

Das griechische Immobilienrecht hat eine eigene Geschichte. Jahrzehntelange Versäumnisse bei der Grundbucheintragung, ungeklärte Eigentumsrechte aus der Zeit vor der Katasterdigitalisierung und eine Vielzahl nicht genehmigter Bauten machen eine sorgfältige rechtliche Prüfung unerlässlich.

Das griechische Kataster (Κτηματολόγιο) ist erst seit 2008 im systematischen Aufbau und noch nicht in allen Regionen vollständig fertiggestellt. In Gegenden ohne vollständiges Kataster gilt noch das alte Hypothekenregistersystem (Υποθηκοφυλακείο), das weniger transparent und zuverlässig ist. Ein Anwalt für griechisches Recht muss je nach Region das jeweils zuständige Register prüfen.

Hinzu kommen baurechtliche Regularisierungen, Altschulden beim Finanzamt und Hypothekenlasten, die im Kaufvertrag nicht immer sichtbar sind. Wer diese Prüfung überspringt, kann eine Immobilie kaufen, die mit erheblichen Verbindlichkeiten belastet ist.

Wer darf in Griechenland Immobilien kaufen?

Grundsätzlich können EU-Bürger – darunter Deutsche – ohne Einschränkungen Immobilien in Griechenland erwerben. Für Nicht-EU-Bürger gelten in bestimmten Grenzregionen (sogenannte Grenzzonen) Sondergenehmigungspflichten, die auf militärische Sicherheitserwägungen zurückgehen.

Deutsche Staatsangehörige benötigen keine besondere Genehmigung für den Immobilienkauf. Allerdings sind folgende Voraussetzungen vor dem Kauf zu erfüllen:

• Griechische Steueridentifikationsnummer (AFM): Ohne AFM ist kein Kaufvertrag möglich. Die Beantragung erfolgt beim griechischen Finanzamt und kann über einen bevollmächtigten Anwalt erledigt werden.
• Griechisches Bankkonto (empfohlen): Zwar gesetzlich nicht zwingend erforderlich, erleichtert aber die Abwicklung von Kaufpreiszahlungen und laufenden Kosten erheblich.
• Unabhängiger Anwalt: Der griechische Notar beurkundet den Kaufvertrag, vertritt aber keine der Parteien. Die rechtliche Interessenvertretung obliegt dem jeweiligen Anwalt.

Der Ablauf beim Immobilienkauf in Griechenland

Phase 1: Objektsuche und Vorverhandlung

Die Suche nach einer geeigneten Immobilie erfolgt häufig über griechische Makler, Online-Portale oder direkte Kontakte. Sobald eine Immobilie ins Visier genommen wird, empfiehlt es sich, frühzeitig einen Anwalt einzuschalten – noch vor der Abgabe eines Angebots.

Viele Verkäufer verlangen in dieser Phase eine Reservierungsgebühr (Anzahlung), um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Diese Zahlung sollte nur geleistet werden, wenn die Eigentumsrechte vorgeprüft wurden und die Reservierungsvereinbarung rechtssicher formuliert ist.

Phase 2: Due-Diligence-Prüfung

Dies ist der entscheidende Schritt. Der Anwalt prüft:

• Grundbuch-/Katastereintragung: Ist der Verkäufer als rechtlicher Eigentümer eingetragen? Gibt es Miteigentumsanteile anderer Personen?
• Hypotheken und Lasten: Sind Hypotheken, Grundpfandrechte oder andere dingliche Lasten eingetragen?
• Steuerschulden: Hat der Verkäufer offene Steuerschulden, die auf die Immobilie vollstreckt werden könnten?
• Baugenehmigungen: Entspricht die tatsächliche Bausubstanz den genehmigten Bauplänen? Gibt es nicht genehmigte Anbauten?
• Energieausweis: Der Energieausweis (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) ist in Griechenland Pflicht und muss vor dem Kaufvertrag vorgelegt werden.
• Verwendungszweck und Bebauungsplan: Darf die Immobilie zu dem geplanten Zweck genutzt werden? Ist weiteres Bauen auf dem Grundstück möglich?

Eine sorgfältige Due Diligence dauert in der Regel ein bis drei Wochen und ist die wichtigste Investition vor dem Kauf.

Phase 3: Vorvertrag (Προσύμφωνο)

Bevor der endgültige Kaufvertrag vor dem Notar unterzeichnet wird, kann ein Vorvertrag (Προσύμφωνο) abgeschlossen werden. Dieser legt Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und sonstige Bedingungen fest.

Der Vorvertrag bindet beide Parteien. Zieht der Verkäufer nach Unterzeichnung zurück, hat der Käufer Anspruch auf die doppelte Anzahlung. Zieht der Käufer zurück, verliert er die geleistete Anzahlung. Die präzise Formulierung dieses Dokuments ist entscheidend – ein Anwalt für griechisches Recht sollte den Vorvertrag im Detail prüfen oder entwerfen.

Phase 4: Notarielle Beurkundung

Der eigentliche Kauf vollzieht sich durch den notariellen Kaufvertrag (Συμβόλαιο). Der griechische Notar (Συμβολαιογράφος) liest den Vertragstext in Anwesenheit beider Parteien vor, stellt die Identität der Vertragsparteien fest und beurkundet die Unterzeichnung.

Spricht der Käufer kein Griechisch, ist ein vereidigter Dolmetscher anwesend oder der Vertrag wird zweisprachig beurkundet. Alternativ kann ein bevollmächtigter Anwalt die Unterzeichnung im Namen des Käufers vornehmen – was bei Auslandskäufern häufig praktiziert wird.

Vor der Beurkundung muss der Käufer nachweisen, dass die Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης) entrichtet wurde. Ohne Steuernachweis beurkundet der Notar nicht.

Phase 5: Katastereintragung

Nach der Beurkundung ist der Kaufvertrag beim zuständigen Katasteramt (Κτηματολόγιο) einzutragen. Erst mit dieser Eintragung ist der Eigentumsübergang rechtswirksam und vollständig. Bis zur Eintragung besteht rechtlich gesehen noch kein vollständiger Eigentumsschutz gegenüber Dritten.

Welche Steuern und Kosten fallen beim Immobilienkauf in Griechenland an?

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Käufer müssen folgende zusätzliche Kosten einplanen:

Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης)

Für Kaufverträge, bei denen keine Mehrwertsteuer anfällt (in der Regel Bestandsimmobilien), beträgt die Grunderwerbsteuer 3,09 % des Kaufpreises (inkl. kommunalem Anteil). Basis ist der höhere Wert aus Kaufpreis und steuerlichem Einheitswert.

Bei Neubauten, für die erstmals eine Baugenehmigung nach dem 1. Januar 2006 erteilt wurde, kann stattdessen Mehrwertsteuer (24 %) anfallen. Der Käufer sollte vorab klären, welches Steuersystem gilt.

Notarkosten

Griechische Notargebühren sind gesetzlich geregelt und betragen je nach Kaufpreis zwischen 0,8 % und 1 % des Kaufpreises zzgl. MwSt.

Rechtsanwaltskosten

Die Kosten für einen Anwalt variieren je nach Umfang der Tätigkeit (nur Vertragsprüfung, vollständige Begleitung inklusive Due Diligence) und sind im Vorfeld zu vereinbaren.

Maklergebühren

Griechische Maklerprovisionen werden üblicherweise von Käufer und Verkäufer geteilt und liegen in der Regel bei je 2 % zzgl. MwSt.

Grundbucheintragungsgebühr

Für die Katastereintragung fällt eine gesetzlich geregelte Gebühr von 0,475 % des Kaufpreises an.

Das Golden-Visa-Programm: Aufenthalt durch Immobilienkauf

Für Nicht-EU-Bürger bietet Griechenland seit 2013 das Golden-Visa-Programm: Ein Immobilienkauf ab einem bestimmten Mindestbetrag berechtigt zum griechischen Aufenthaltstitel für Investoren und deren Familienangehörige.

Die Mindestinvestitionsschwellen wurden zuletzt angepasst und variieren je nach Region. In attraktiven Lagen wie Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorin beträgt die Schwelle mittlerweile 800.000 Euro. In anderen Regionen gilt eine niedrigere Grenze.

Auch für EU-Bürger wie Deutsche kann das Golden Visa relevant sein – insbesondere für Drittstaatsangehörige innerhalb einer Familie. KPAG Kosmidis & Partner berät zu den aktuellen Anforderungen und begleitet den gesamten Antragsprozess.

Laufende Steuerpflichten nach dem Immobilienkauf

Mit dem Erwerb einer griechischen Immobilie entstehen laufende steuerliche Verpflichtungen, die jährlich zu erfüllen sind:

Einheitliche Immobiliensteuer (ENFIA)

Der ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) ist die jährliche griechische Grundsteuer. Sie wird auf alle in Griechenland belegenen Immobilien erhoben und richtet sich nach Lage, Fläche, Baujahr und steuerlichem Einheitswert. ENFIA-Bescheide werden jährlich vom griechischen Finanzamt ausgestellt und müssen innerhalb der gesetzlichen Frist bezahlt werden.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Wer die Immobilie vermietet, muss Mieteinnahmen in Griechenland versteuern. Die Steuersätze sind progressiv und beginnen bei 15 % für Jahresmieten bis 12.000 Euro. Details zur Vermietung in Griechenland als Ausländer sind in einem separaten Beitrag dieser Reihe zu finden.

Sondersteuern und lokale Abgaben

Je nach Gemeinde und Objekttyp können weitere Abgaben anfallen – etwa kommunale Reinigungsgebühren oder Anschlussgebühren für Wasser und Strom.

Hermes Tax & Consulting IKE übernimmt für Mandanten die laufende steuerliche Betreuung griechischer Immobilien: ENFIA-Überwachung, Einkommensteuererklärungen und Behördenkommunikation.

Typische Fehler beim Immobilienkauf in Griechenland

Aus der Praxis kennt KPAG Kosmidis & Partner die häufigsten Fehler, die deutsche Käufer in Griechenland machen:

Kein unabhängiger Anwalt: Viele Käufer verlassen sich auf den Makler oder den Notar. Beide vertreten aber nicht die Käuferinteressen. Nur ein unabhängiger Anwalt prüft ausschließlich auf Ihrer Seite.

Anzahlung ohne Due Diligence: Wer eine Reservierungsgebühr zahlt, bevor die Eigentumsrechte geprüft wurden, riskiert, Geld an einen Verkäufer zu verlieren, der keine unbelastete Immobilie liefern kann.

Kaufpreis bar bezahlt: Griechisches Recht schreibt seit 2014 vor, dass Kaufpreise für Immobilien oberhalb bestimmter Beträge per Banküberweisung zu leisten sind. Barzahlungen können zur Nichtigkeit des Vertrags führen.

Baurechtliche Mängel ignoriert: Eine Immobilie mit nicht genehmigten Anbauten zu kaufen bedeutet, die Regularisierungspflicht zu übernehmen. Diese kann erhebliche Kosten verursachen.

Steuerliche Verpflichtungen nicht eingeplant: ENFIA, Einkommensteuer auf

The post Immobilien kaufen in Griechenland: Was Deutsche wissen müssen appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.

The post P2 – Rechtsanwalt für griechisches Erbrecht: Ihr Leitfaden für den Erbfall in Griechenland appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.

Wer in Griechenland eine Immobilie kaufen, ein Erbe antreten oder ein Unternehmen gründen möchte, steht vor einem rechtlichen System, das sich grundlegend vom deutschen unterscheidet. Griechisches Zivil-, Steuer- und Erbrecht folgt eigenen Systematiken – mit Fristen, Behördenstrukturen und Formvorschriften, die für Außenstehende schwer zu durchschauen sind.

Genau hier setzt die Arbeit eines spezialisierten Anwalts für griechisches Recht an. Er übersetzt nicht nur Sprache, sondern übersetzt Rechtssysteme. Er kennt die zuständigen Notare, die lokalen Grundbuchämter (Ktimatologio) und die Anforderungen der griechischen Steuerbehörde (AADE) – und begleitet Mandanten von der ersten Anfrage bis zur rechtssicheren Umsetzung.

Für Deutschsprachige aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, die mit Griechenland rechtliche Berührungspunkte haben, ist ein bilingualer Anwalt mit Spezialisierung auf griechisches Recht kein Luxus – er ist eine Voraussetzung für sichere und rechtskonforme Entscheidungen.

Warum brauche ich einen Anwalt speziell für griechisches Recht?

Griechisches Recht basiert auf dem kontinentaleuropäischen Rechtssystem, weist aber zahlreiche Besonderheiten auf. Das Griechische Zivilgesetzbuch (Astikos Kodikas) regelt Vertragsrecht, Erbrecht und Eigentumsrecht anders als das BGB. Hinzu kommen eigenständige Steuergesetze, EU-Rechtsanpassungen und regionale Verwaltungspraktiken, die sich je nach Gemeinde unterscheiden können.

Ein deutschsprachiger Anwalt, der ausschließlich deutsches Recht kennt, kann griechische Rechtsfragen nicht rechtsverbindlich beantworten. Nur ein in Griechenland zugelassener Rechtsanwalt – oder eine Kanzlei mit entsprechend zugelassenen griechischen Partnern – ist berechtigt, vor griechischen Gerichten aufzutreten, Verträge nach griechischem Recht zu prüfen und Mandanten gegenüber griechischen Behörden zu vertreten.

Welche Rechtsgebiete deckt ein Anwalt für griechisches Recht ab?

Die Arbeit einer auf griechisches Recht spezialisierten Kanzlei wie KPAG Kosmidis & Partner umfasst mehrere Kernbereiche:

Immobilienrecht

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Griechenland erfordert Due-Diligence-Prüfungen im Grundbuch, die Klärung etwaiger Belastungen, die Zusammenarbeit mit einem Notar sowie die korrekte steuerliche Anmeldung der Transaktion. Ein Anwalt prüft den Kaufvertrag, koordiniert mit Katasteramt und Finanzamt und stellt sicher, dass alle Übertragungsvoraussetzungen erfüllt sind. → Mehr dazu in [P5 – Immobilie in Griechenland kaufen und verkaufen]

Erbrecht

Griechisches Erbrecht kennt gesetzliche Erbfolge, Testament, Pflichtteil und eine eigene Ausschlagungsfrist von vier Monaten (verlängerbar auf ein Jahr bei Auslandsgriechen). Wer ein griechisches Erbe antritt oder ausschlägt, benötigt rechtliche Begleitung – spätestens wenn Immobilien oder Bankguthaben in Griechenland zum Nachlass gehören. → Mehr dazu in [P2 – Rechtsanwalt für griechisches Erbrecht] und [P11 – Erbschaft in Griechenland antreten]

Gesellschaftsrecht und Unternehmensgründung

Die Gründung einer griechischen Kapitalgesellschaft (IKE, EPE oder AE) erfordert notarielle Beurkundung, Handelsregistereintragung und steuerliche Registrierung. Ein Anwalt begleitet den gesamten Prozess und stellt sicher, dass Gesellschaftsvertrag und Unternehmensstruktur den griechischen Anforderungen entsprechen. → Mehr dazu in [P12 – Firmengründung in Griechenland] und [P19 – Die griechische IKE]

Steuerrecht und Steuerberatung

Griechisches Steuerrecht ist komplex – von der Einkommensteuer über die Grunderwerbsteuer bis zur Mehrwertsteuer auf Dienstleistungen. Hermes Tax & Consulting IKE, der Steuerberatungsarm der Gruppe, unterstützt bei Steuererklärungen, steuerlicher Registrierung und der Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Griechenland. → Mehr dazu in [P20 – Steuerberatung in Griechenland]

Wie arbeitet KPAG Kosmidis & Partner?

KPAG Kosmidis & Partner ist eine griechische Anwaltsgesellschaft mit Büros in Thessaloniki und Athen. Die Kanzlei hat sich auf die rechtliche und steuerliche Beratung deutschsprachiger Mandanten spezialisiert, die in Griechenland investieren, erben, leben oder Unternehmen gründen möchten.

Das Team arbeitet eng mit dem Steuerberatungsunternehmen Hermes Tax & Consulting IKE zusammen, das die steuerrechtliche Seite übernimmt – von der AFM-Registrierung (griechische Steuernummer) bis zur Erstellung von Steuererklärungen für Ausländer.

Die Beratung erfolgt auf Deutsch, Griechisch und Englisch. Mandanten aus Deutschland, Österreich und der Schweiz können ihre Angelegenheiten vollständig in ihrer Muttersprache klären – ohne Sprachbarriere bei rechtlichen Feinheiten.

Was sollte ich bei der Wahl eines Anwalts für griechisches Recht beachten?

Nicht jeder Anwalt, der griechisches Recht anbietet, ist gleich qualifiziert. Bei der Wahl des richtigen Partners sollten folgende Kriterien beachtet werden:

• Zulassung in Griechenland: Nur in Griechenland zugelassene Rechtsanwälte können vor griechischen Gerichten und Behörden tätig sein.
• Sprachkompetenz: Rechtliche Nuancen gehen in der Übersetzung verloren. Ein Anwalt, der auf Deutsch berät, minimiert Missverständnisse.
• Fachspezialisierung: Erbrecht, Immobilienrecht und Steuerrecht sind unterschiedliche Disziplinen. Eine Kanzlei mit interdisziplinärem Ansatz ist vorzuziehen.
• Transparente Honorarstruktur: Vor Mandatsbeginn sollten Honorarvereinbarungen schriftlich festgehalten werden.
• Erfahrung mit grenzüberschreitenden Sachverhalten: Wer in Deutschland lebt und in Griechenland Rechtsfragen hat, braucht einen Anwalt, der beide Rechtssysteme kennt und die Schnittstellen beherrscht.

Häufige Fehler ohne anwaltliche Begleitung

Viele Deutschsprachige unterschätzen die Komplexität griechischer Rechtsangelegenheiten – oft mit kostspieligen Folgen:

• Immobilienkauf ohne Due Diligence: Ohne Grundbuchprüfung können verdeckte Belastungen, illegale Bauteile oder ungeklärte Eigentumsverhältnisse unentdeckt bleiben.
• Erbe ohne Ausschlagungserklärung: Wer die griechische Ausschlagungsfrist versäumt, haftet automatisch für Schulden des Erblassers.
• Firmengründung ohne Satzungsprüfung: Fehlerhafte Gesellschaftsverträge können die steuerliche Anerkennung oder Haftungsfreistellung gefährden.
• Steuererklärung ohne AFM: Wer in Griechenland Einkünfte erzielt – etwa aus Mieteinnahmen – muss eine griechische Steuernummer beantragen und jährlich Steuererklärung einreichen.

The post P1 – Anwalt für griechisches Recht appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.

In diesem Beitrag werfen wir einen Blick auf die aktuellen Entwicklungen am griechischen Immobilienmarkt. Sie erfahren, warum die Preise steigen, welche Regionen besonders gefragt sind, welche Rolle Tourismus und ausländische Investoren spielen und was all das konkret für Ihre Kaufentscheidung bedeutet.

Warum die Immobilienpreise in Griechenland steigen

Nach den schwierigen Jahren der Finanz- und Schuldenkrise hat sich der griechische Immobilienmarkt deutlich erholt. Die Preise, die während der Krise stark gefallen waren, klettern seit einigen Jahren wieder nach oben – in beliebten Lagen teils zweistellig pro Jahr.

Mehrere Faktoren treiben diese Entwicklung:

• Wirtschaftliche Erholung: Griechenlands Wirtschaft ist stabiler geworden, das Vertrauen von Investoren wächst.
• Wachsende Nachfrage aus dem Ausland: Käufer aus ganz Europa und darüber hinaus entdecken den Markt für sich.
• Begrenztes Angebot in Toplagen: Auf gefragten Inseln und in Stadtzentren ist der Platz knapp, was die Preise zusätzlich anheizt.
• Niedrige Ausgangsbasis: Nach dem Preisverfall der Krisenjahre gab es viel Aufholpotenzial.

Wichtig zu wissen: Diese Entwicklung verläuft nicht überall gleich. Während einige Regionen kräftig zulegen, bleiben andere vergleichsweise erschwinglich.

Diese Regionen sind besonders gefragt

Der Preisanstieg konzentriert sich vor allem auf einige Hotspots. Wer den Markt versteht, kann gezielter suchen.

Athen und die Athener Riviera

Die Hauptstadt hat sich zu einem der dynamischsten Märkte Griechenlands entwickelt. Besonders die Athener Riviera – die Küstenregion südlich der Stadt – verzeichnet einen starken Nachfrageschub. Großprojekte und die Nähe zum Meer machen die Gegend für Investoren attraktiv.

Die beliebten Inseln

Klassiker wie Mykonos, Santorin, Kreta und Rhodos stehen ganz oben auf der Wunschliste vieler Käufer. Auf den besonders begehrten Inseln haben die Preise ein hohes Niveau erreicht. Wer flexibler ist, findet auf weniger bekannten Inseln oft noch deutlich günstigere Angebote.

Thessaloniki und aufstrebende Regionen

Auch Griechenlands zweitgrößte Stadt Thessaloniki sowie einige Küstenregionen auf dem Festland gewinnen an Beliebtheit. Hier sind die Einstiegspreise häufig noch moderater als in den absoluten Toplagen.

Die Rolle von Tourismus und ausländischen Investoren

Der Tourismus ist einer der wichtigsten Wirtschaftsmotoren Griechenlands – und er wirkt sich unmittelbar auf den Immobilienmarkt aus.

Tourismus als Preistreiber

Griechenland verzeichnet Jahr für Jahr Rekordzahlen bei Besuchern. Diese anhaltend hohe Nachfrage macht Immobilien in touristisch attraktiven Lagen doppelt interessant: als Feriendomizil und als Einnahmequelle durch die Vermietung an Urlauber. Gerade Objekte, die sich für die Kurzzeitvermietung eignen, sind stark gefragt.

Internationales Kapital fließt nach Griechenland

Ausländische Investoren spielen eine zunehmend große Rolle. Käufer aus Deutschland, anderen EU-Staaten sowie aus Drittländern investieren in griechische Immobilien. Programme wie das Golden Visa haben zusätzliches Kapital aus Nicht-EU-Staaten ins Land gebracht und die Nachfrage in bestimmten Preissegmenten weiter angeheizt.

Für Sie als deutschen Käufer bedeutet das: Sie konkurrieren in beliebten Lagen mit einer internationalen Käuferschaft. Attraktive Objekte sind oft schnell vom Markt.

Was der Markt für deutsche Käufer konkret bedeutet

Steigende Preise sind kein Grund, vom Kauf abzusehen. Sie erfordern aber eine überlegtere Herangehensweise. Diese Punkte sollten Sie im Blick behalten:

Schnelligkeit bei guter Vorbereitung. In gefragten Lagen sind begehrte Objekte rasch verkauft. Wer alle Vorbereitungen – Steuernummer (AFM), Bankkonto, rechtliche Begleitung – frühzeitig trifft, kann bei einem passenden Angebot zügig handeln.

Sorgfalt geht vor Eile. So wichtig Tempo sein kann: Der Preisdruck darf niemals dazu führen, dass Sie die rechtliche Prüfung vernachlässigen. Gerade in einem heißen Markt steigt die Gefahr, ungeprüfte Objekte zu kaufen.

Regionale Unterschiede nutzen. Nicht jede Lage ist überteuert. Zwischen den absoluten Hotspots und ruhigeren Regionen liegen oft große Preisunterschiede. Eine gezielte Suche kann sich lohnen.

Nebenkosten realistisch einplanen. Neben dem steigenden Kaufpreis fallen weiterhin Steuern und Nebenkosten an. Als Faustregel sollten Sie mit etwa 8 bis 10 Prozent über dem Kaufpreis rechnen.

Chancen und Risiken im Überblick

Der aktuelle Markt bietet Vorteile, birgt aber auch Fallstricke:

• Chance: Wertsteigerungspotenzial in aufstrebenden Regionen.
• Chance: Attraktive Mieteinnahmen durch die starke Tourismusnachfrage.
• Risiko: Überhitzung in einzelnen Toplagen, in denen die Preise sehr hoch sind.
• Risiko: Höherer Konkurrenzdruck, der zu übereilten Entscheidungen verleiten kann.

Lohnt sich der Kauf jetzt noch?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Die Entwicklung deutet darauf hin, dass in vielen gefragten Regionen weiterhin mit steigenden Preisen zu rechnen ist. Das kann für einen baldigen Kauf sprechen, wenn Sie ein konkretes Vorhaben verfolgen.

Gleichzeitig gilt: Ein Kauf sollte immer zu Ihrer persönlichen und finanziellen Situation passen – nicht zu einer Marktprognose. Wer nur aus Angst kauft, etwas zu verpassen, trifft selten die beste Entscheidung.

Sinnvoll ist ein klarer Plan:

• Definieren Sie Ihr Ziel: Feriendomizil, Altersruhesitz oder Kapitalanlage?
• Legen Sie ein realistisches Budget inklusive Nebenkosten fest.
• Grenzen Sie geeignete Regionen ein, die zu Budget und Ziel passen.
• Sichern Sie den Kauf von Anfang an rechtlich ab.

Warum rechtliche Begleitung gerade jetzt wichtig ist

In einem dynamischen Markt steigt die Versuchung, schnell zuzuschlagen. Genau hier lauern die größten Gefahren. Ungeklärte Eigentumsverhältnisse, Schwarzbauten oder offene Steuerschulden können auch ein vermeintliches Schnäppchen zum teuren Fehlkauf machen.

Denken Sie daran: Der Notar ist in Griechenland neutral und prüft nicht Ihre individuellen Interessen. Ein eigener Anwalt an Ihrer Seite prüft das Objekt gründlich, deckt Risiken auf und sorgt dafür, dass Sie auch unter Zeitdruck sicher kaufen. So verbinden Sie die Chancen des Marktes mit der nötigen Sicherheit.

Fazit: Chancen nutzen, aber nicht überstürzt handeln

Der griechische Immobilienmarkt ist in Bewegung. Steigende Preise, eine starke Tourismusnachfrage und wachsendes Interesse ausländischer Investoren machen viele Regionen attraktiv – bergen aber auch das Risiko übereilter Entscheidungen. Merken Sie sich drei Punkte: Erstens verläuft die Preisentwicklung regional sehr unterschiedlich, sodass sich eine gezielte Suche lohnt. Zweitens sollten Sie gut vorbereitet sein, um bei einem passenden Angebot schnell handeln zu können. Drittens darf der Zeitdruck niemals die sorgfältige rechtliche Prüfung ersetzen.

Wer den Markt versteht, mit klarem Budget plant und sich rechtlich absichert, kann auch in Zeiten steigender Preise eine kluge Entscheidung treffen – und sich seinen Traum von der eigenen Immobilie in Griechenland sicher erfüllen.

Sie planen den Kauf einer Immobilie in Griechenland und möchten den Markt richtig einschätzen?

Unsere auf deutsch-griechisches Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei berät Sie zur aktuellen Marktlage, prüft Ihr Wunschobjekt gründlich und begleitet Sie durch den gesamten Kaufprozess – von der ersten Einschätzung bis zur Eintragung ins Grundbuch. Wir sprechen Ihre Sprache und kennen die Besonderheiten des griechischen Rechts.

Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Erstberatung. Gemeinsam sorgen wir dafür, dass Sie die Chancen des griechischen Marktes sicher und mit gutem Gewissen nutzen.

Rechtlicher Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags wurden mit größter Sorgfalt erstellt und dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Gesetzliche Regelungen, Fristen, Steuersätze und behördliche Anforderungen können sich jederzeit ändern; für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernehmen wir keine Haftung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir Ihnen, sich an eine auf deutsch-griechisches Recht spezialisierte Rechtsanwältin oder einen entsprechenden Rechtsanwalt zu wenden.

The post Steigende Immobilienpreise in Griechenland: Was der Markt jetzt für deutsche Käufer bedeutet appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.

Die wichtigsten Rechtsformen in Griechenland

Das griechische Gesellschaftsrecht kennt mehrere Unternehmensformen. Für die meisten deutschen Gründer sind drei besonders relevant. Sie ähneln in ihrer Grundstruktur bekannten deutschen Rechtsformen, weisen aber eigene Besonderheiten auf.

Die IKE – die moderne und flexible Lösung

Die IKE (Idiotiki Kefalaiouchiki Etairia) ist die jüngste der drei Formen und in den letzten Jahren zur beliebtesten Wahl für kleine und mittlere Unternehmen geworden. Sie ist mit einer haftungsbeschränkten Gesellschaft vergleichbar und besonders gründerfreundlich.

Ihre wichtigsten Merkmale:

• Mindestkapital von nur 1 Euro – die Kapitalhürde ist also praktisch nicht vorhanden.
• Die Haftung ist grundsätzlich auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt.
• Sie lässt sich vergleichsweise schnell und unkompliziert gründen.
• Sie eignet sich für Einzelgründer ebenso wie für mehrere Gesellschafter.

Für viele Start-ups, Freiberufler und kleinere Betriebe ist die IKE heute die erste Wahl.

Die EPE – das Gegenstück zur deutschen GmbH

Die EPE (Etairia Periorismenis Efthinis) entspricht in ihrer Struktur weitgehend der deutschen GmbH. Lange Zeit war sie die Standardform für haftungsbeschränkte Unternehmen, wurde inzwischen aber in vielen Fällen von der flexibleren IKE abgelöst.

Kennzeichnend für die EPE sind:

• eine Haftungsbeschränkung auf das Gesellschaftsvermögen,
• eine formellere Struktur mit Gesellschafterversammlung und Geschäftsführung,
• ein etwas höherer Verwaltungsaufwand als bei der IKE.

Die EPE kann sinnvoll sein, wenn Sie eine bewährte, klar geregelte Struktur bevorzugen.

Die AE – vergleichbar mit der deutschen AG

Die AE (Anonymi Etairia) ist das griechische Pendant zur Aktiengesellschaft. Sie richtet sich an größere Unternehmen und Vorhaben mit erheblichem Kapitalbedarf.

Typische Merkmale:

• ein Mindestkapital von 25.000 Euro,
• eine aufwendigere Organisationsstruktur mit Vorstand und gegebenenfalls Aufsichtsorganen,
• höhere Anforderungen an Buchführung und Veröffentlichung.

Für Investoren, die größere Projekte planen oder später Kapitalgeber einbinden möchten, ist die AE oft die passende Form.

Welche Rechtsform passt zu Ihrem Vorhaben?

Die Wahl hängt von mehreren Faktoren ab: dem geplanten Umfang, dem Kapitalbedarf, der Zahl der Beteiligten und Ihren Haftungswünschen. Als grobe Orientierung gilt:

• IKE: ideal für kleine Betriebe, Gründer und flexible Vorhaben mit geringem Startkapital.
• EPE: geeignet für mittelständische Strukturen, die eine klassische GmbH-ähnliche Form schätzen.
• AE: sinnvoll bei größerem Kapitalbedarf, mehreren Investoren oder Wachstumsplänen.

Diese Einordnung ersetzt keine individuelle Beratung. Steuerliche und haftungsrechtliche Aspekte sollten Sie vor der Gründung sorgfältig prüfen lassen.

Der Ablauf einer Firmengründung Schritt für Schritt

Griechenland hat die Unternehmensgründung in den letzten Jahren spürbar vereinfacht. Über die zentralen Anlaufstellen, die sogenannten GEMI-Dienststellen (das griechische Handelsregister) und teils über Online-Verfahren, lässt sich vieles gebündelt erledigen. Der typische Ablauf sieht so aus:

1. Steuernummer (AFM) beantragen

Jeder Gesellschafter und Geschäftsführer benötigt eine griechische Steuernummer, die AFM. Ohne sie geht bei einer Gründung nichts. Deutsche Beteiligte lassen die AFM häufig über einen Bevollmächtigten beantragen.

2. Gesellschaftsvertrag erstellen

Der Gesellschaftsvertrag (die Satzung) legt Firma, Zweck, Kapital, Gesellschafter und Geschäftsführung fest. Je nach Rechtsform kann eine notarielle Beurkundung nötig sein; bei der IKE genügt in vielen Fällen ein einfacheres Verfahren.

3. Eintragung im Handelsregister (GEMI)

Die Gesellschaft wird beim Handelsregister GEMI eingetragen. Mit der Eintragung entsteht die Gesellschaft rechtlich und erhält ihre Registernummer.

4. Steuerliche Registrierung

Nach der Eintragung meldet sich das Unternehmen beim Finanzamt an. Dabei werden unter anderem die Umsatzsteuerpflicht und der Unternehmensgegenstand erfasst.

5. Bankkonto und Sozialversicherung

Sie eröffnen ein Geschäftskonto und melden das Unternehmen bei der zuständigen Sozialversicherung an. Beschäftigen Sie Mitarbeiter, kommen weitere Meldepflichten hinzu.

Welche Unterlagen Sie benötigen

Die genauen Anforderungen hängen von der Rechtsform ab. In den meisten Fällen brauchen Sie:

• gültige Ausweisdokumente aller Gesellschafter und Geschäftsführer,
• die griechische Steuernummer (AFM) der Beteiligten,
• den Gesellschaftsvertrag beziehungsweise die Satzung,
• einen Firmennamen samt Prüfung auf Verfügbarkeit,
• gegebenenfalls Vollmachten, wenn Sie den Prozess aus der Ferne abwickeln.

Dokumente aus Deutschland müssen häufig übersetzt und mit einer Apostille versehen werden. Planen Sie dafür etwas Vorlauf ein.

Typische Fristen

Wie lange die Gründung dauert, hängt von der Rechtsform und der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Als grobe Richtwerte gelten:

• Eine IKE kann bei guter Vorbereitung oft innerhalb weniger Tage bis zu wenigen Wochen stehen.
• Eine EPE benötigt in der Regel etwas länger.
• Eine AE erfordert wegen der komplexeren Struktur und des Mindestkapitals meist den größten Zeitaufwand.

Verzögerungen entstehen häufig durch fehlende Übersetzungen, unvollständige Apostillen oder eine noch nicht beantragte AFM. Wer diese Punkte früh erledigt, spart Zeit.

Steuerliche Aspekte im Überblick

Nach der Gründung ist Ihr Unternehmen in Griechenland steuerpflichtig. Wichtig sind vor allem:

• die Körperschaftsteuer auf den Unternehmensgewinn,
• die Umsatzsteuer (FPA) auf Waren und Dienstleistungen,
• die laufende Buchführungs- und Erklärungspflicht.

Für deutsche Unternehmer spielt zusätzlich das Verhältnis zwischen deutschem und griechischem Steuerrecht eine Rolle. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen beiden Ländern soll verhindern, dass Sie denselben Gewinn zweimal versteuern. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, sollten Sie steuerlich beraten lassen.

Praktische Tipps für deutsche Gründer

Aus der Praxis haben sich einige Empfehlungen bewährt, die Ihnen den Start erleichtern:

• AFM früh beantragen. Ohne Steuernummer stockt jeder weitere Schritt.
• Rechtsform bewusst wählen. Die IKE ist flexibel, doch nicht immer die beste Lösung. Lassen Sie Haftung und Steuern gegeneinander abwägen.
• Übersetzungen und Apostillen vorbereiten. Fehlende Beglaubigungen sind der häufigste Grund für Verzögerungen.
• Vollmacht nutzen. Vieles lässt sich aus Deutschland heraus erledigen, wenn Sie einem Anwalt vor Ort eine Vollmacht erteilen.
• Buchhaltung frühzeitig organisieren. Ein griechischer Steuerberater (Logistis) ist für die laufenden Pflichten praktisch unverzichtbar.
• Sprachbarriere ernst nehmen. Verträge und Behördenkommunikation laufen auf Griechisch. Fachkundige Begleitung schützt vor Missverständnissen.

Fazit: Mit der richtigen Vorbereitung gelingt der Start

Eine Firmengründung in Griechenland ist heute deutlich einfacher als noch vor einigen Jahren. Entscheidend ist, dass Sie die passende Rechtsform wählen – für viele Gründer ist die flexible IKE ideal, während EPE und AE bei größeren Vorhaben ihre Stärken ausspielen. Wer die AFM früh beantragt, die Unterlagen vollständig vorbereitet und die steuerlichen Pflichten von Anfang an im Blick hat, legt den Grundstein für einen reibungslosen Start.

Merken Sie sich drei Punkte: Erstens entscheidet die Rechtsform über Haftung, Kapital und Aufwand. Zweitens sind Übersetzungen und Apostillen oft der Zeitfresser Nummer eins. Drittens erspart Ihnen eine Vollmacht viele Reisen. So gründen Sie sicher und behalten den Überblick.

Rechtlicher Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags wurden mit größter Sorgfalt erstellt und dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Gesetzliche Regelungen, Fristen, Steuersätze und behördliche Anforderungen können sich jederzeit ändern; für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernehmen wir keine Haftung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir Ihnen, sich an eine auf deutsch-griechisches Recht spezialisierte Rechtsanwältin oder einen entsprechenden Rechtsanwalt zu wenden.

Sie planen die Gründung eines Unternehmens in Griechenland und möchten die passende Rechtsform finden?

Unsere auf deutsch-griechisches Gesellschaftsrecht spezialisierte Kanzlei berät Sie zur Wahl der richtigen Rechtsform, erstellt Ihre Gesellschaftsverträge und begleitet Sie durch den gesamten Gründungsprozess – von der AFM bis zur Eintragung im Handelsregister. Wir sprechen Ihre Sprache und kennen die Besonderheiten beider Rechtsordnungen.

Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Erstberatung. Gemeinsam bringen wir Ihr Unternehmen in Griechenland sicher auf den Weg.

KPAG Kosmidis & Partner Anwaltsgesellschaft

The post Firmengründung in Griechenland: Rechtsformen, Voraussetzungen und Ablauf für deutsche Unternehmer appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.

The post Immobiliensteuer in Griechenland: ENFIA, Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten verständlich erklärt appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.

Das griechische Testament: Warum ein notarielles Testament auf Griechisch die beste Lösung ist

Sie besitzen eine Ferienwohnung auf Kreta, ein Grundstück auf dem Peloponnes oder ein Bankkonto in Athen? Dann sollten Sie sich rechtzeitig fragen, was mit diesem Vermögen im Erbfall geschieht. Viele deutsche Eigentümer verlassen sich auf ihr deutsches Testament – und ahnen nicht, dass dies ihren Erben in Griechenland Monate an Aufwand und erhebliche Kosten beschert.

In diesem Beitrag erfahren Sie:

• welche Testamentsformen das griechische Recht kennt,
• wie die Europäische Erbrechtsverordnung Ihr anwendbares Recht bestimmt,
• warum ein rein deutsches Testament in Griechenland teuer wird,
• und wie ein griechisches notarielles Testament Ihre Angehörigen entlastet.

Die drei Testamentsformen im griechischen Recht

Das griechische Recht kennt drei ordentliche Formen des Testaments. Jede hat ihre eigenen Vor- und Nachteile.

Das eigenhändige Testament

Diese Form schreiben Sie vollständig mit der Hand, versehen mit Datum und Unterschrift. Sie ist kostenlos und schnell erstellt. Der Nachteil liegt auf der Hand: Das Dokument kann verloren gehen, beschädigt werden oder aufgrund kleiner Formfehler unwirksam sein. Gerade bei Vermögen im Ausland ist diese Unsicherheit riskant.

Das öffentliche (notarielle) Testament

Diese Form errichten Sie vor einem Notar in Anwesenheit von Zeugen. Der Notar beurkundet Ihren letzten Willen, prüft die Formvorschriften und bewahrt das Dokument sicher auf. Es wird zudem im zentralen Testamentsregister erfasst. Diese Variante bietet die größte Rechtssicherheit – und ist für deutsche Eigentümer von Vermögen in Griechenland die klare Empfehlung.

Das geheime Testament

Hier übergeben Sie ein bereits verfasstes, verschlossenes Schriftstück dem Notar, ohne dass dieser den Inhalt kennt. Diese Form kombiniert Vertraulichkeit mit notarieller Verwahrung, wird in der Praxis aber selten genutzt.

Kurz gesagt: Für grenzüberschreitende Fälle ist das öffentliche Testament die sicherste Wahl.

Die Europäische Erbrechtsverordnung und die Rechtswahl

Bevor Sie ein Testament aufsetzen, sollten Sie wissen, welches Recht überhaupt für Ihren Nachlass gilt.

Seit August 2015 regelt die Europäische Erbrechtsverordnung (EU 650/2012) diese Frage in fast allen EU-Staaten. Der Grundsatz: Für den gesamten Nachlass gilt das Recht des Landes, in dem der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte.

Ein Beispiel: Lebten Sie dauerhaft in Deutschland und besaßen nur eine Ferienimmobilie auf Rhodos, gilt für Ihren gesamten Nachlass in der Regel deutsches Erbrecht. Lebten Sie hingegen fest in Griechenland, kommt griechisches Recht zur Anwendung.

Warum die Rechtswahl so wichtig ist

Die Verordnung erlaubt Ihnen, im Testament ausdrücklich zu bestimmen, dass das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit gelten soll. Als deutscher Staatsbürger können Sie also festlegen, dass für Ihren gesamten Nachlass deutsches Erbrecht anzuwenden ist – unabhängig davon, wo Sie zuletzt gelebt haben.

Diese sogenannte Rechtswahl schafft Klarheit und verhindert unerwartete Ergebnisse. Ohne sie kann sich das anwendbare Recht allein durch einen Umzug ändern.

Warum ein deutsches Testament in Griechenland Probleme macht

Grundsätzlich ist ein in Deutschland errichtetes Testament auch in Griechenland gültig. In der Praxis stößt es dort jedoch auf erhebliche Hürden.

Übersetzung und Beglaubigung. Ihre Erben müssen das deutsche Testament in eine beglaubigte griechische Übersetzung bringen lassen. Hinzu kommt in vielen Fällen eine Apostille, die die Echtheit der Urkunde bestätigt.

Anerkennungsverfahren. Ein deutsches Testament wird von den griechischen Gerichten nicht automatisch akzeptiert. Es muss ein förmliches Verfahren durchlaufen, in dem das Testament eröffnet und für vollstreckbar erklärt wird. Das kostet Zeit – oft mehrere Monate.

Zusätzliche Kosten. Übersetzung, Apostille, Gerichtsgebühren und anwaltliche Begleitung summieren sich schnell. Gerade wenn Erben aus Deutschland alles aus der Ferne organisieren müssen, wird der Aufwand hoch.

Der Zeitfaktor. Bis das deutsche Testament in Griechenland anerkannt ist, kann Ihre Immobilie weder verkauft noch umgeschrieben werden. Fristen für Steuern oder die Ausschlagung laufen unterdessen weiter.

Mini-Takeaway: Ein deutsches Testament ist gültig, aber langsam und teuer, wenn Vermögen in Griechenland betroffen ist.

Die praktischen Vorteile eines griechischen notariellen Testaments

Ein separates, notariell errichtetes Testament in griechischer Sprache für Ihr Vermögen in Griechenland löst genau diese Probleme. Die Vorteile im Überblick:

1. Keine Übersetzung nötig. Das Testament liegt bereits auf Griechisch vor und kann sofort verwendet werden.
2. Direkte Verwendbarkeit. Griechische Notare, Gerichte und Grundbuchämter arbeiten unmittelbar mit dem Dokument.
3. Höchste Rechtssicherheit. Der Notar prüft die Form und stellt die Wirksamkeit sicher.
4. Sichere Verwahrung und Registrierung. Das Testament wird zentral erfasst und geht nicht verloren.
5. Schnellere Abwicklung. Ihre Erben sparen Monate und vermeiden aufwendige Anerkennungsverfahren.
6. Weniger Kosten für die Erben. Der Wegfall von Übersetzung und Anerkennung entlastet den Nachlass spürbar.

Stellen Sie sich zwei Erbfälle vor: Im ersten muss der Sohn eines Verstorbenen das deutsche Testament übersetzen, mit Apostille versehen und vor einem griechischen Gericht anerkennen lassen – das dauert ein halbes Jahr. Im zweiten liegt ein griechisches notarielles Testament vor, und der Notar kann die Übertragung der Immobilie kurzfristig einleiten. Der Unterschied ist deutlich.

Wie ein griechisches und ein deutsches Testament zusammenwirken

Hier lauert die größte Gefahr: Zwei Testamente dürfen sich nicht widersprechen. Ein neues Testament kann ein früheres ganz oder teilweise aufheben – auch ungewollt.

Deshalb sollten beide Dokumente aufeinander abgestimmt sein. Bewährt hat sich folgende Struktur:

• Ein griechisches Testament regelt ausschließlich Ihr Vermögen in Griechenland.
• Ein deutsches Testament regelt Ihr Vermögen in Deutschland.
• Jedes Testament nimmt ausdrücklich Bezug auf das jeweils andere und stellt klar, dass es dieses nicht aufhebt.

So vermeiden Sie, dass ein späteres Testament versehentlich ein früheres außer Kraft setzt. Diese Abstimmung gehört in fachkundige Hände, denn ein einziger unklarer Satz kann den gesamten Nachlass durcheinanderbringen.

Häufiger Einwand: „Reicht nicht ein einziges Testament für beide Länder?“ Möglich ist das – doch die getrennte Lösung ist in der Praxis oft schneller und für die Erben einfacher, weil jedes Land direkt mit dem für es bestimmten Dokument arbeiten kann.

Fazit: Sichern Sie Ihren Nachlass vorausschauend

Wenn Sie Vermögen in Griechenland besitzen, ist ein griechisches notarielles Testament in den meisten Fällen die beste Lösung. Es erspart Ihren Erben Übersetzungen, langwierige Anerkennungsverfahren und unnötige Kosten – und sorgt für eine schnelle, rechtssichere Abwicklung. Ergänzt um eine klare Rechtswahl und ein abgestimmtes deutsches Testament haben Sie Ihren gesamten Nachlass sauber geregelt.

Der nächste Schritt: Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihr Vermögen in beiden Ländern und lassen Sie Ihre bestehende Regelung fachkundig prüfen, bevor es im Erbfall zu spät ist.

Sie besitzen Vermögen in Griechenland und möchten Ihren Nachlass rechtssicher regeln?

Unsere auf deutsch-griechisches Erbrecht spezialisierte Kanzlei erstellt Ihr griechisches notarielles Testament, stimmt es mit Ihrer deutschen Regelung ab und berät Sie umfassend zur Rechtswahl nach der Europäischen Erbrechtsverordnung. Wir sprechen Ihre Sprache und kennen die Besonderheiten beider Rechtsordnungen.

Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Erstberatung. Gemeinsam finden wir die Lösung, die Ihre Angehörigen bestmöglich absichert.

Rechtlicher Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags wurden mit größter Sorgfalt erstellt und dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Gesetzliche Regelungen, Fristen, Steuersätze und behördliche Anforderungen können sich jederzeit ändern; für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernehmen wir keine Haftung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir Ihnen, sich an eine auf deutsch-griechisches Recht spezialisierte Rechtsanwältin oder einen entsprechenden Rechtsanwalt zu wenden.

KPAG Kosmidis & Partner Anwaltsgesellschaft

The post Das griechische Testament: Warum ein notarielles Testament auf Griechisch die beste Lösung ist appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.

The post Griechenland aktuell: Schuldenabbau, und mehr Transparenz bei Behörden appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.

The post Schwarzbauten und fehlende Baugenehmigungen in Griechenland: Risiken und Legalisierungsmöglichkeiten appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.

The post Immobilien in Griechenland kaufen als deutscher Staatsbürger: Ihre wichtigsten Fragen beantwortet appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.

The post Erbschaft in Griechenland annehmen oder ausschlagen: Schritt-für-Schritt-Anleitung appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.

The post Das Golden-Visa-Programm in Griechenland: Ein umfassender Leitfaden für Investoren appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.

In diesem Beitrag erfahren Sie, was das Golden Visa in Griechenland genau ist, welche Mindestinvestitionen aktuell gelten, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen und wie der Antrag abläuft. Am Ende wissen Sie, ob sich dieser Weg für Sie lohnt und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Was ist das Golden Visa in Griechenland?

Das Golden Visa ist ein Aufenthaltstitel, den Griechenland Investoren aus Nicht-EU-Staaten gewährt, wenn sie eine qualifizierte Investition tätigen. Im Gegenzug erhalten sie und ihre Familie das Recht, in Griechenland zu leben und sich im gesamten Schengen-Raum frei zu bewegen.

Ein wichtiger Hinweis für deutsche Staatsbürger: Als EU-Bürger benötigen Sie kein Golden Visa, um in Griechenland zu leben oder zu investieren. Das Programm richtet sich an Angehörige von Drittstaaten. Für Sie als deutschen Unternehmer wird das Thema vor allem dann relevant, wenn Sie Geschäftspartner, Investoren oder Familienmitglieder aus Nicht-EU-Ländern beraten oder einbinden möchten.

Welche Mindestinvestitionen gelten aktuell?

Griechenland hat die Schwellenwerte in den vergangenen Jahren deutlich angehoben und regional gestaffelt. Die folgenden Angaben sind Richtwerte nach dem Stand 2024/2025:

• 800.000 Euro für Immobilien in besonders nachgefragten Regionen – etwa in Athen, Thessaloniki, auf Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern.
• 400.000 Euro für Immobilien in den übrigen Gebieten Griechenlands.
• 250.000 Euro in Sonderfällen, etwa bei der Umnutzung gewerblicher Gebäude in Wohnraum oder bei der Sanierung denkmalgeschützter Objekte.

Neben Immobilien erkennt Griechenland auch andere Anlageformen an, zum Beispiel:

• Investitionen in griechische Unternehmen oder Anteile,
• den Kauf von Staatsanleihen,
• Einlagen bei griechischen Banken.

Für diese Alternativen gelten eigene, meist höhere Schwellenwerte. Wichtig zu wissen: Die genannten Beträge beziehen sich in der Regel auf eine einzige Immobilie, die die jeweilige Mindestsumme erreichen muss.

Voraussetzungen für das Golden Visa

Damit ein Antrag Erfolg hat, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein. Die wichtigsten im Überblick:

Persönliche Voraussetzungen

• Sie sind Angehöriger eines Nicht-EU-Staates.
• Sie sind volljährig.
• Sie können die Herkunft der Investitionssumme lückenlos nachweisen.
• Es liegen keine Einträge vor, die einer Aufenthaltserlaubnis entgegenstehen.

Investitionsbezogene Voraussetzungen

• Die Investition erreicht mindestens den für die Region geltenden Schwellenwert.
• Der Kaufpreis wird über ein nachvollziehbares Bankverfahren gezahlt.
• Bei Immobilien muss der Kauf notariell beurkundet und ordnungsgemäß eingetragen sein.

Wer profitiert mit?

Ein großer Vorteil des Programms: Der Aufenthaltstitel gilt nicht nur für den Investor selbst. In der Regel werden auch Ehepartner, minderjährige Kinder sowie unter bestimmten Bedingungen die Eltern beider Ehegatten einbezogen. So sichert eine einzige Investition der ganzen Familie ein Aufenthaltsrecht.

Der Ablauf des Antrags Schritt für Schritt

Der Weg zum Golden Visa folgt festen Etappen. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet Verzögerungen.

1. Steuernummer und Bankkonto

Wie bei jedem Immobilienkauf in Griechenland benötigen Sie zuerst eine griechische Steuernummer (AFM) und in den meisten Fällen ein griechisches Bankkonto. Über dieses wird die Investitionssumme abgewickelt.

2. Auswahl und Prüfung der Investition

Bevor Sie investieren, sollte das Objekt oder die Anlage gründlich geprüft werden. Bei Immobilien gehört dazu die vollständige rechtliche Prüfung: Eigentumsverhältnisse, Lastenfreiheit, Baugenehmigungen und der katasterrechtliche Status. Gerade nicht genehmigte Bauten können ein Golden Visa gefährden.

3. Vollmacht erteilen

Viele Investoren wickeln den gesamten Prozess über eine Vollmacht ab, ohne dauerhaft vor Ort zu sein. Ein Anwalt in Griechenland kann so Kauf, Antrag und Formalitäten für Sie erledigen.

4. Investition tätigen und beurkunden

Nach der Prüfung erfolgt die Zahlung und – bei Immobilien – die notarielle Beurkundung. Erst mit der ordnungsgemäßen Eintragung gilt die Investition als vollzogen.

5. Antrag auf den Aufenthaltstitel

Nun wird der Antrag bei den zuständigen Behörden eingereicht. Dazu gehören unter anderem der Investitionsnachweis, biometrische Daten und die Unterlagen der Familienangehörigen. Nach der Bearbeitung erhalten Sie die Aufenthaltskarte.

Was bedeutet das Golden Visa für deutsche Investoren und Unternehmer?

Auch wenn Sie als EU-Bürger das Visum selbst nicht benötigen, spielt das Programm für Sie in mehreren Konstellationen eine Rolle.

Als Unternehmer mit internationalen Partnern binden Sie womöglich Investoren aus Nicht-EU-Staaten ein, die über ein Golden Visa Zugang zum EU-Markt suchen. Kenntnisse über das Programm helfen Ihnen, solche Kooperationen sauber zu strukturieren.

Als Verkäufer einer Immobilie kann ein Objekt, das die Schwellenwerte erreicht, für Käufer aus Drittstaaten besonders attraktiv sein. Das erweitert Ihren möglichen Käuferkreis.

Als Berater der eigenen Familie – etwa bei angeheirateten Familienmitgliedern aus Nicht-EU-Ländern – kann das Programm ein Weg sein, ein Aufenthaltsrecht in der EU zu sichern.

In all diesen Fällen gilt: Die Details entscheiden. Regionale Schwellenwerte, der Nachweis der Mittelherkunft und die korrekte Abwicklung sind komplex und ändern sich immer wieder.

Häufige Fallstricke

Damit Ihre Investition nicht ins Leere läuft, sollten Sie typische Fehler kennen:

• Veraltete Beträge zugrunde legen. Die Schwellenwerte wurden mehrfach angehoben. Verlassen Sie sich nur auf aktuelle Angaben.
• Region falsch einschätzen. Ob 400.000 oder 800.000 Euro gelten, hängt vom genauen Standort ab.
• Mittelherkunft nicht belegen können. Ohne lückenlosen Nachweis droht die Ablehnung.
• Schwarzbauten übersehen. Nicht genehmigte Bauten können den Antrag scheitern lassen.
• Fristen und Verlängerungen ignorieren. Der Titel muss regelmäßig verlängert werden, und die Investition muss erhalten bleiben.

Fazit: Sorgfältige Planung entscheidet über den Erfolg

Das griechische Golden-Visa-Programm ist ein attraktiver Weg, ein Aufenthaltsrecht in der EU mit einer Investition zu verbinden. Entscheidend sind die aktuellen Schwellenwerte – 800.000, 400.000 oder in Sonderfällen 250.000 Euro –, der lückenlose Nachweis der Mittelherkunft und eine saubere rechtliche Abwicklung. Für deutsche Investoren und Unternehmer ist das Programm vor allem im Zusammenspiel mit Partnern oder Familienangehörigen aus Nicht-EU-Staaten relevant.

Der wichtigste nächste Schritt: Lassen Sie Ihre geplante Investition frühzeitig prüfen, damit Region, Betrag und Objekt zu den aktuellen Anforderungen passen. So vermeiden Sie böse Überraschungen und schaffen die Grundlage für einen reibungslosen Antrag.

Sie planen eine Investition in Griechenland oder beraten Partner, die ein Golden Visa anstreben?

Unsere auf deutsch-griechisches Recht spezialisierte Kanzlei begleitet Sie durch den gesamten Prozess – von der Prüfung der Investition über die notarielle Abwicklung bis zum Antrag auf den Aufenthaltstitel. Wir sprechen Ihre Sprache und kennen die aktuellen Anforderungen des griechischen Rechts.

Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Erstberatung. Gemeinsam finden wir den sichersten Weg für Ihre Investition in Griechenland.

Rechtlicher Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags wurden mit größter Sorgfalt erstellt und dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Gesetzliche Regelungen, Fristen, Steuersätze und behördliche Anforderungen können sich jederzeit ändern; für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernehmen wir keine Haftung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir Ihnen, sich an eine auf deutsch-griechisches Recht spezialisierte Rechtsanwältin oder einen entsprechenden Rechtsanwalt zu wenden.

KPAG Kosmidis & Partner Anwaltsgesellschaft

The post Golden Visa Griechenland: Der umfassende Ratgeber für Investoren 2026 appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.

Wenn ein Angehöriger stirbt und Vermögen in Griechenland hinterlässt, stehen deutsche Erben oft vor vielen Fragen.

• Wer erbt eigentlich?
• Gibt es einen Pflichtteil wie in Deutschland?
• Und ist ein deutsches Testament in Griechenland überhaupt gültig?

   

  Das griechische Erbrecht folgt eigenen Regeln, die sich in wichtigen Punkten vom deutschen Recht unterscheiden.Dieser Beitrag gibt Ihnen einen verständlichen Überblick über die gesetzliche Erbfolge, den Pflichtteil und die Errichtung eines wirksamen Testaments nach griechischem Recht. So wissen Sie, worauf es ankommt – und wann Sie fachlichen Rat einholen sollten.

  Wann gilt griechisches Erbrecht?

  Bevor wir uns die Details ansehen, klärt sich zuerst eine grundlegende Frage:
• Welches Recht kommt überhaupt zur Anwendung?
  Seit August 2015 gilt in fast allen EU-Staaten die Europäische Erbrechtsverordnung (EU 650/2012). Sie bestimmt, dass für den gesamten Nachlass grundsätzlich das Recht des Landes gilt, in dem der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte.
  Ein Beispiel: Lebte ein deutscher Staatsbürger dauerhaft in Griechenland, gilt für seinen Nachlass in der Regel griechisches Erbrecht – auch für sein Vermögen in Deutschland. Lebte er hingegen in Deutschland und besaß nur eine Ferienimmobilie auf Kreta, kommt meist deutsches Recht zur Anwendung.
  Wichtig: Jeder kann durch eine ausdrückliche Rechtswahl im Testament bestimmen, dass das Recht seiner Staatsangehörigkeit gelten soll. Das schafft Klarheit und beugt Streit vor.
• Die gesetzliche Erbfolge in Griechenland
  Gibt es kein Testament, greift die gesetzliche Erbfolge. Das griechische Recht ordnet die Erben in sogenannte Ordnungen ein, ähnlich wie das deutsche System. Wer in einer vorrangigen Ordnung erbt, schließt die nachfolgenden Ordnungen aus.
  Die Ordnungen im Überblick
  • Erste Ordnung: die Kinder des Verstorbenen und deren Nachkommen (Enkel, Urenkel). Kinder erben zu gleichen Teilen.
  • Zweite Ordnung: die Eltern des Verstorbenen sowie Geschwister und deren Kinder.
  • Dritte Ordnung: die Großeltern und deren Nachkommen.
  • Vierte Ordnung: die Urgroßeltern.
• Das Erbrecht des Ehegatten
  Der überlebende Ehepartner nimmt eine Sonderstellung ein. Er erbt immer mit, unabhängig von der Ordnung, in der die übrigen Verwandten stehen.
  • Neben Erben der ersten Ordnung (Kinder) erhält der Ehegatte ein Viertel des Nachlasses.
  • Neben Erben der zweiten und dritten Ordnung erhält er die Hälfte.
  • Gibt es keine Verwandten dieser Ordnungen, erbt der Ehegatte allein.
  Zusätzlich steht dem Ehepartner ein Anspruch auf bestimmte Gegenstände des ehelichen Haushalts zu. Auch eingetragene Lebenspartner können erbberechtigt sein.
  Existieren keinerlei Verwandte und kein Ehegatte, fällt der Nachlass letztlich an den griechischen Staat.
• Der Pflichtteil im griechischen Recht
  Wie das deutsche Recht kennt auch Griechenland einen Schutz für nahe Angehörige, die im Testament übergangen wurden. Dieser Anspruch heißt im griechischen Recht nómimi mira und entspricht in seiner Funktion dem deutschen Pflichtteil.
  Wer ist pflichtteilsberechtigt?
  Ein Anspruch auf den Pflichtteil steht folgenden Personen zu:
  • den Kindern und weiteren Abkömmlingen,
  • den Eltern des Verstorbenen,
  • dem überlebenden Ehegatten.
  Ein wichtiger Unterschied zum deutschen Recht
  Hier liegt eine entscheidende Besonderheit. In Deutschland ist der Pflichtteil ein reiner Geldanspruch gegen die Erben. Der Pflichtteilsberechtigte wird also nicht Miterbe, sondern erhält nur eine Auszahlung.
  In Griechenland ist das anders: Der Pflichtteilsberechtigte wird Miterbe und damit direkt am Nachlass beteiligt. Man spricht von einem sogenannten Noterbrecht. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, der der Person ohne Testament zustünde.
  Diese Beteiligung am Nachlass kann in der Praxis zu Miteigentümergemeinschaften führen – etwa an einer Immobilie. Gerade bei Grundstücken in Griechenland entstehen daraus häufig komplizierte Konstellationen, die frühzeitige Planung erfordern.
• Das Testament nach griechischem Recht
  Wer selbst bestimmen möchte, wer sein Vermögen erhält, sollte ein Testament errichten. Das griechische Recht kennt drei ordentliche Testamentsformen.
  1. Das eigenhändige Testament
  Dieses Testament schreiben Sie vollständig mit der Hand, versehen es mit Datum und Unterschrift. Es ist die einfachste und kostengünstigste Form. Der Nachteil: Es kann leicht verloren gehen oder angefochten werden, wenn Formfehler vorliegen.
  2. Das öffentliche Testament
  Diese Form errichten Sie vor einem Notar in Anwesenheit von Zeugen. Der Notar beurkundet Ihren letzten Willen und bewahrt das Dokument sicher auf. Diese Variante bietet die größte Rechtssicherheit und ist für deutsche Eigentümer von Immobilien in Griechenland besonders zu empfehlen.
  3. Das geheime Testament
  Hier übergeben Sie ein bereits verfasstes und verschlossenes Schriftstück dem Notar, ohne dass dieser den Inhalt kennt. Diese Form wird in der Praxis seltener genutzt.
  Warum ein griechisches Testament sinnvoll sein kann
  Grundsätzlich ist auch ein in Deutschland errichtetes Testament in Griechenland wirksam. In der Praxis führt es jedoch oft zu Verzögerungen: Das Dokument muss übersetzt, mit einer Apostille versehen und im griechischen Verfahren anerkannt werden. Das kostet Zeit und Geld.
  Ein separates, notariell errichtetes Testament in griechischer Sprache für Ihr Vermögen in Griechenland kann den Erben viel Aufwand ersparen. Wichtig ist dabei, dass sich zwei Testamente nicht widersprechen.
• Die Annahme der Erbschaft – eine wichtige Frist
  Ein Punkt, der deutsche Erben oft überrascht: In Griechenland gilt eine Erbschaft nach Ablauf einer Frist als stillschweigend angenommen. Wer eine Erbschaft ausschlagen möchte – etwa wegen Schulden des Verstorbenen –, muss dies aktiv und fristgerecht tun.
  Die Frist beträgt in der Regel vier Monate ab Kenntnis vom Erbfall. Für Erben mit Wohnsitz im Ausland verlängert sie sich auf ein Jahr. Versäumen Sie diese Frist, haften Sie unter Umständen auch für die Schulden des Nachlasses. Deshalb sollten Sie bei jedem Erbfall in Griechenland schnell handeln.
• Fazit: Frühzeitige Planung schützt Ihre Angehörigen
  Das griechische Erbrecht folgt eigenen Grundsätzen, die deutsche Erben und Erblasser kennen sollten. Besonders die Beteiligung des Pflichtteilsberechtigten am Nachlass, die Regeln der Europäischen Erbrechtsverordnung und die kurzen Fristen zur Ausschlagung bergen Risiken für alle, die unvorbereitet sind.
  Mit einem durchdachten Testament, einer klaren Rechtswahl und rechtzeitiger Beratung sichern Sie Ihren Nachlass und ersparen Ihren Angehörigen unnötige Schwierigkeiten. Gerade bei grenzüberschreitenden Fällen zwischen Deutschland und Griechenland zahlt sich fachkundige Begleitung aus.
• Rechtlicher Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags wurden mit größter Sorgfalt erstellt und dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Gesetzliche Regelungen, Fristen, Steuersätze und behördliche Anforderungen können sich jederzeit ändern; für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernehmen wir keine Haftung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir Ihnen, sich an eine auf deutsch-griechisches Recht spezialisierte Rechtsanwältin oder einen entsprechenden Rechtsanwalt zu wenden.
  
  Sie haben in Griechenland geerbt oder möchten Ihren Nachlass vorausschauend regeln?
  Unsere auf deutsch-griechisches Erbrecht spezialisierte Kanzlei berät Sie umfassend – von der Testamentsgestaltung über die Annahme oder Ausschlagung einer Erbschaft bis zur Abwicklung des gesamten Nachlasses. Wir sprechen Ihre Sprache und kennen die Besonderheiten beider Rechtsordnungen.
  Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Erstberatung. Gemeinsam finden wir die passende Lösung für Ihre Situation.
  
  KPAG Kosmidis & Partner Anwaltsgesellschaft 7/2026

The post Erbrecht in Griechenland: Ein Überblick über Erbfolge, Pflichtteil und Testament appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.

Doch so schön die Vorstellung ist, so wichtig ist es, den Kauf rechtlich
abzusichern. Das griechische Immobilienrecht unterscheidet sich in vielen Punkten vom
deutschen. Wer die Besonderheiten kennt, schützt sich vor teuren Fehlern.

In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wie der Immobilienkauf in Griechenland abläuft, welche
rechtlichen Anforderungen für ausländische Käufer gelten und worauf Sie unbedingt achten
sollten.

Können Ausländer in Griechenland Immobilien kaufen?

Grundsätzlich ja. Staatsangehörige der Europäischen Union – und damit auch Deutsche – dürfen
in Griechenland Immobilien grundsätzlich ohne besondere Einschränkungen erwerben. Sie sind
griechischen Käufern rechtlich weitgehend gleichgestellt.

Eine wichtige Ausnahme gibt es jedoch: In sogenannten Grenzgebieten (etwa nahe der
türkischen Grenze oder auf bestimmten Inseln wie Rhodos oder Teilen Kretas) gelten
Sonderregeln. Hier kann eine besondere Genehmigung erforderlich sein. EU-Bürger erhalten
diese in der Regel unkompliziert, doch der Antrag muss korrekt gestellt werden. Ein Anwalt prüft
frühzeitig, ob Ihr Wunschobjekt in einer solchen Zone liegt.

Der Ablauf des Immobilienkaufs Schritt für Schritt

Der Kaufprozess folgt in Griechenland festen Etappen. Wer die Reihenfolge kennt, behält den
Überblick.

1. Steuernummer (AFM) beantragen

Bevor Sie überhaupt etwas kaufen können, benötigen Sie eine griechische Steuernummer, die
AFM (Arithmós Forologikoú Mitróou). Ohne diese Nummer läuft nichts – weder der Kauf noch
die spätere Anmeldung von Strom, Wasser oder Steuern. Die AFM lässt sich beim zuständigen
Finanzamt oder über einen Bevollmächtigten beantragen.

2. Griechisches Bankkonto

Für die Zahlungsabwicklung und laufende Kosten ist ein griechisches Bankkonto in den meisten
Fällen sinnvoll oder sogar notwendig. Auch der Nachweis der Herkunft der Kaufsumme spielt
eine Rolle – die Banken achten streng auf die Geldwäscheprävention.

3. Rechtliche Prüfung des Objekts (Due Diligence)

Dies ist der wichtigste Schritt. Bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, muss die Immobilie
gründlich geprüft werden:

• Ist der Verkäufer tatsächlich Eigentümer?
• Lasten Hypotheken, Schulden oder Pfandrechte auf dem Objekt?
• Stimmen die Grundstücksgrenzen mit den Katasterdaten überein?
• Gibt es Baugenehmigungen für alle Gebäudeteile?
• Bestehen offene Steuerschulden?

Gerade Schwarzbauten und nicht genehmigte Anbauten sind in Griechenland ein häufiges
Problem. Eine solche Immobilie kann später erhebliche rechtliche und finanzielle Schwierigkeiten verursachen.

4. Vorvertrag (optional)

Oft schließen Käufer und Verkäufer zunächst einen Vorvertrag. Darin werden Kaufpreis,
Zahlungsmodalitäten und eine Anzahlung festgelegt. Dieser Schritt bindet beide Seiten, bevor
der eigentliche Notarvertrag folgt.

5. Notarieller Kaufvertrag

Der endgültige Kaufvertrag muss in Griechenland zwingend von einem Notar beurkundet
werden. Der Notar prüft die Rechtmäßigkeit der Übertragung und stellt sicher, dass alle Steuern
gezahlt und Unterlagen vollständig sind. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kauf unwirksam.
Wichtig zu wissen: Der Notar vertritt in Griechenland keine der beiden Parteien. Er ist neutral
und prüft nicht Ihre individuellen Interessen. Deshalb ist ein eigener Rechtsanwalt für Sie als
Käufer unverzichtbar

6. Eintragung ins Grundbuch und Kataster

Nach der Beurkundung wird der Eigentumsübergang eingetragen. Griechenland kennt dabei
zwei Systeme: das traditionelle Hypothekenamt (Ypothikofylakio) und das modernere
Kataster (Ktimatologio). Der Übergang zum flächendeckenden Katastersystem ist noch nicht
überall abgeschlossen. Erst mit der ordnungsgemäßen Eintragung sind Sie rechtlich
abgesicherter Eigentümer

Die Rolle Ihres Anwalts

Anders als in Deutschland ist es in Griechenland üblich und dringend zu empfehlen, dass Käufer
einen eigenen Rechtsanwalt hinzuziehen. Ihr Anwalt:

• prüft die Eigentumsverhältnisse und die Lastenfreiheit
• deckt Baurechtsverstöße auf
• verhandelt Vertragsbedingungen
• überwacht die Zahlungsabwicklung
• sorgt für die korrekte Eintragung.

Diese Absicherung kostet einen Bruchteil des Kaufpreises, kann Sie aber vor Verlusten in fünfoder sechsstelliger Höhe bewahren.

Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf

Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die Sie einplanen sollten:

• Grunderwerbsteuer: In der Regel 3 % des Kaufpreises beim Erwerb bestehender
• Immobilien. Bei bestimmten Neubauten kann stattdessen Mehrwertsteuer anfallen.
• Notarkosten: meist rund 1 bis 1,5 % des Kaufpreises.
• Anwaltskosten: abhängig vom Aufwand, häufig etwa 1 bis 2 %.
• Gebühren für Kataster und Grundbuch: rund 0,5 %.
• Maklergebühren: üblicherweise etwa 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Hinzu kommen laufende Kosten wie die jährliche Immobiliensteuer ENFIA, die sich nach Größe,
Lage und Wert des Objekts richtet.

Häufige Fallstricke – und wie Sie sie vermeiden

Immer wieder erleben Käufer böse Überraschungen. Die häufigsten Probleme sind:

Ungeklärte Eigentumsverhältnisse. Gerade bei geerbten Immobilien sind oft mehrere
Personen Miteigentümer. Verkauft nur einer von ihnen, ist der Kauf angreifbar.

Schwarzbauten und fehlende Genehmigungen. Terrassen, Pools oder ganze Stockwerke ohne
Baugenehmigung sind verbreitet. Eine nachträgliche Legalisierung ist möglich, aber aufwendig.

Unklare Grundstücksgrenzen. Ältere Grundstücke sind manchmal nicht exakt vermessen. Ein
topografisches Gutachten schafft Klarheit.

Sprachbarriere. Verträge sind auf Griechisch verfasst. Ohne fachkundige Übersetzung und
rechtliche Beratung unterschreiben Sie womöglich etwas, das Sie nicht vollständig verstehen.

Offene Steuer- oder Erbschaftsschulden. Diese können auf der Immobilie lasten und auf Sie
übergehen, wenn sie nicht vorab geklärt werden.

Mit einer sorgfältigen Prüfung im Vorfeld lassen sich all diese Risiken vermeiden.

Fazit: Sicher zur Traumimmobilie in Griechenland

Der Kauf einer Immobilie in Griechenland ist für Deutsche gut möglich und kann eine
hervorragende Entscheidung sein – als Feriendomizil, Altersruhesitz oder Kapitalanlage.
Entscheidend ist jedoch, dass Sie den Kauf von Anfang an rechtlich absichern. Wer die Schritte
kennt, die Steuern einplant und das Objekt gründlich prüfen lässt, kauft mit gutem Gewissen.
Verlassen Sie sich nicht allein auf den Verkäufer oder den Makler. Eine unabhängige rechtliche
Begleitung schützt Ihr Vermögen und gibt Ihnen die Sicherheit, die ein solcher Schritt verdient.

Sie planen den Kauf einer Immobilie in Griechenland?
Unsere auf deutsch-griechisches Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei begleitet Sie durch den
gesamten Prozess – von der ersten Prüfung bis zur Eintragung ins Grundbuch. Wir sprechen
Ihre Sprache und kennen die Besonderheiten des griechischen Rechts.

Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Erstberatung. Gemeinsam bringen
wir Ihren Traum von der eigenen Immobilie in Griechenland sicher auf den Weg.

Rechtlicher Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags wurden mit größter Sorgfalt erstellt und dienen
ausschließlich allgemeinen Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und
können eine individuelle anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Gesetzliche
Regelungen, Fristen, Steuersätze und behördliche Anforderungen können sich jederzeit ändern;
für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernehmen
wir keine Haftung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen
wir Ihnen, sich an eine auf deutsch-griechisches Recht spezialisierte Rechtsanwältin oder einen
entsprechenden Rechtsanwalt zu wenden.

The post Immobilienkauf in Griechenland: Was Sie rechtlich wissen müssen appeared first on KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm.