What forms of merger are possible in Greece?

The merger of a GmbH or an AG is possible – today under the provisions of Law 4601/2019 in conjunction with the respective company-law statute: by formation of a new company, through transfer of the assets of the transferring companies to a newly formed GmbH or AG; by absorption, through transfer of the assets to an existing legal entity.

What majority requirements apply to a GmbH merger?

Shareholders' resolutions passed by a three-quarters majority of the participating companies continue to be required. The merger may, in principle, be carried out only after expiry of a period from fulfilment of the publicity requirements, within which creditors may raise objections. A merger agreement – notarial or, depending on the requirements of Law 4601/2019, drawn up as a private document and filed with the companies register – is required.

What requirements apply to an AG merger?

General meeting resolutions of all participating companies are required, together with a draft merger agreement. The merger agreement today requires registration in the companies register Γ.Ε.ΜΗ. (instead of the former approval of the now-abolished prefecture). Merger resolutions must be filed together with the merger agreement and the declarations prescribed by Law 4601/2019.

What information must the merger agreement contain?

In particular, the following are required: the legal form, name/company name, registered seat and register numbers of the participating companies; the exchange ratio of the shares and, where applicable, the amount of any cash payment; details of the transfer of the new shares or company interests; the merger reference date and the use of results; rights for holders of shares and holders of special rights; special advantages for members of the board of directors or auditors; the agreement on the transfer of the assets as a whole.

What review report is required?

The board of directors (or management) of each participating company must prepare a detailed review report explaining the merger agreement from an economic and legal perspective. It contains information on the exchange ratio and concludes with a statement on its adequacy. Under certain conditions set out in Law 4601/2019, this report may be waived (e.g. with the consent of all holders of shares).

What forms of division exist for an AG?

The division of Greek AGs is possible – today under Law 4601/2019 – by way of: division by merger (transfer to existing AGs upon dissolution without liquidation); division by formation of a new company (transfer to AGs formed simultaneously for that purpose); division by merger and formation of a new company (combined transfer to existing and newly formed AGs); hive-off of part of the business (split-off) with the transferring company continuing to exist – a form that Law 4601/2019 has expressly unified and simplified compared with the former law.

How does a change of legal form from an AG to a GmbH take place?

The change of legal form takes place by way of a notarial transformation resolution of the general meeting, following a prior valuation of the assets and liabilities. The resolution and the declarations of consent of individual holders of shares must be notarially certified. The formation requirements of the new legal form apply to the change of legal form.

How does a change of legal form from a GmbH to an AG take place?

A resolution of the general meeting passed by a three-quarters majority is required, following a prior valuation of the assets and liabilities. The transformation resolution must contain the AG's articles of association, the composition of the first board of directors, and other statutory particulars, and must be registered with the companies register Γ.Ε.ΜΗ.

How does a change of legal form of an OHG/KG into a GmbH or AG take place?

The transformation of an OHG/KG into a GmbH takes place by way of a written notarial transformation agreement; transformation into an AG takes place by unanimous resolution of all shareholders and following a valuation of the assets and liabilities. Partners with unlimited personal liability remain liable for pre-existing liabilities until the publicity requirement has been fulfilled.

Wie viel kostet die Abwicklung einer Erbschaft in Griechenland?

Die Gesamtkosten setzen sich aus Anwaltshonoraren, Notargebühren, Grundbuchamtsgebühren und der Erbschaftsteuer zusammen. KPAG erstellt nach Schilderung des Sachverhalts ein transparentes Honorarangebot für die rechtliche Begleitung.

Welches Recht gilt bei griechischen Vermögenswerten und kann ein deutsches Testament verwendet werden?

Nach der EU-Erbrechtsverordnung gilt grundsätzlich das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthaltsorts des Erblassers. Lebte dieser in Deutschland, findet deutsches Erbrecht Anwendung – auch für Immobilien in Griechenland. Eine explizite Rechtswahl im Testament schafft hier Klarheit. Ein deutsches Testament ist in Griechenland voll gültig, sofern es den deutschen Formvorschriften entspricht; es muss für die Abwicklung lediglich beglaubigt und ins Griechische übersetzt werden.

Muss ich für die Annahme oder Abwicklung einer Erbschaft persönlich nach Griechenland reisen?

Nein, eine persönliche Anreise ist nicht zwingend erforderlich. Über eine notarielle Vollmacht kann ein Rechtsanwalt vor Ort sämtliche behördlichen und rechtlichen Schritte zur Annahme und Abwicklung des Nachlasses in Griechenland stellvertretend übernehmen.

Was passiert bei Verpassen der Ausschlagungsfrist und wie hoch ist die Erbschaftsteuer in Griechenland?

Wird die Ausschlagungsfrist versäumt, gilt die Erbschaft samt eventueller Schulden automatisch als angenommen. Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand über ein griechisches Gericht ist nur unter sehr strengen Voraussetzungen möglich. Die Höhe der griechischen Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Nachlasswert und dem Verwandtschaftsgrad, wobei enge Angehörige wie Ehegatten und Kinder von hohen Freibeträgen profitieren.

Blog - KPAG - Kosmidis & Partners Law Firm

P1 – Anwalt für griechisches Recht

kpag — Fri, 23 Oct 2026 11:04:53 +0000

Griechenland fasziniert nicht nur als Reiseziel. Für viele Deutschsprachige ist das Land längst ein ernsthafter Lebensmittelpunkt – oder zumindest ein Ort, an dem sie Eigentum besitzen, erben oder investieren wollen. Doch wer rechtliche Angelegenheiten in Griechenland regeln möchte, steht schnell vor einer Herausforderung: Das griechische Rechtssystem unterscheidet sich grundlegend vom deutschen. Andere Fristen, andere Behörden, andere Verfahren.

Ein Anwalt für griechisches Recht ist dabei keine Option, sondern eine Notwendigkeit. Ob es um die Abwicklung einer Erbschaft geht, den Kauf einer Ferienwohnung auf Kreta, die Gründung eines Unternehmens in Thessaloniki oder die korrekte steuerliche Registrierung – ohne lokale Rechtskenntnisse und griechischsprachige Kompetenz entstehen kostspielige Fehler. Hinzu kommt die Sprachbarriere: Griechische Behörden kommunizieren ausschließlich auf Griechisch, Verträge werden auf Griechisch geschlossen, und Fristen laufen unabhängig davon, ob man sie versteht oder nicht.

Genau hier setzt KPAG Kosmidis & Partner an. Die Kanzlei mit Sitz in Thessaloniki hat sich auf die Beratung deutschsprachiger Mandanten spezialisiert – Menschen, die eine starke kulturelle und wirtschaftliche Verbindung zu Griechenland haben, aber einen verlässlichen rechtlichen Partner benötigen, der beide Welten versteht.

Dieser Beitrag erklärt, warum ein spezialisierter Anwalt für griechisches Recht unverzichtbar ist, welche Leistungen KPAG Kosmidis & Partner bietet, und wie Sie den richtigen rechtlichen Beistand für Ihre individuelle Situation finden.

Was macht ein Anwalt für griechisches Recht?

Ein Rechtsanwalt für griechisches Recht ist in Griechenland zugelassener Anwalt, der Mandanten in allen Bereichen des griechischen Rechtssystems vertreten kann. Das Tätigkeitsfeld ist dabei breit: Von der Immobilientransaktion über das Erbrecht bis hin zu gesellschaftsrechtlichen Fragen und steuerrechtlichen Fragestellungen.

Die wichtigsten Rechtsbereiche im Überblick

Erbrecht: Griechisches Erbrecht folgt eigenen Regeln, die sich erheblich vom deutschen Erbrecht unterscheiden. Die Erbschaftssteuer, die Fristen zur Annahme oder Ausschlagung eines Erbes sowie die Notwendigkeit einer steuerlichen Registrierung sind nur einige der komplexen Themen, die spezialisiertes Fachwissen erfordern. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag über das Erbrecht in Griechenland und wie man eine Erbschaft korrekt antritt.

Immobilienrecht: Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Griechenland ist mit einer Vielzahl behördlicher Schritte verbunden – von der Due Diligence im Grundbuch bis zur Zahlung der Grunderwerbsteuer. Unser ausführlicher Ratgeber zum Kauf und Verkauf von Immobilien in Griechenland erklärt den gesamten Prozess Schritt für Schritt.

Gesellschaftsrecht: Wer in Griechenland ein Unternehmen gründen möchte, muss die richtige Rechtsform wählen, Statuten aufsetzen und die gesellschaftsrechtlichen Anforderungen erfüllen. Die griechische IKE (Idiotiki Kefalaiouchiki Etaireia) ist dabei eine besonders attraktive Option für ausländische Gründer.

Steuerrecht: Das griechische Steuerrecht ist komplex – insbesondere für Personen, die sowohl in Deutschland als auch in Griechenland steuerpflichtig sind. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und Deutschland spielt dabei eine zentrale Rolle.

Warum ein in Deutschland ansässiger Anwalt nicht ausreicht

Ein häufiger Fehler: Deutschsprachige Mandanten beauftragen zunächst einen deutschen Anwalt, der behauptet, auch griechisches Recht zu kennen. Doch die Zulassung zum griechischen Rechtsanwalt erfordert ein in Griechenland absolviertes Jurastudium und die Registrierung bei einer griechischen Rechtsanwaltskammer. Ohne diese Zulassung kann ein Anwalt weder vor griechischen Gerichten auftreten noch notariell beglaubigte Erklärungen abgeben.

Zudem erfordert das griechische Recht oft die physische Anwesenheit vor Ort – oder zumindest eine rechtsgültige Vollmacht (griechisch: πληρεξούσιο), die notariell beurkundet und ins Griechische übersetzt sein muss. KPAG Kosmidis & Partner organisiert auch diese Schritte für ihre Mandanten, sodass viele Angelegenheiten aus Deutschland heraus erledigt werden können.

Was KPAG Kosmidis & Partner anbietet

KPAG Kosmidis & Partner ist eine griechische Rechtsanwaltskanzlei mit langjähriger Erfahrung in der Beratung deutschsprachiger Mandanten. Das Leistungsspektrum umfasst:

Zivilrecht: Verträge, Streitigkeiten, Forderungsmanagement
Erbrecht: Erbschaftsabwicklung, Pflichtteil, Erbschaftssteuer
Immobilienrecht: Kauf, Verkauf, Due Diligence, Titelsicherung
Gesellschaftsrecht: Unternehmensgründung, Umstrukturierung, Liquidation
Steuerrecht: Steuerliche Registrierung, Steuererklärungen, Steuerplanung
Aufenthaltsrecht: Aufenthaltsgenehmigungen, Golden Visa, EU-Bürgerrechte

Die enge Zusammenarbeit mit Hermes Tax & Consulting IKE stellt sicher, dass Mandanten nicht nur rechtlich, sondern auch steuerlich optimal beraten werden – alles aus einer Hand.

Wie läuft die Zusammenarbeit ab?

Der erste Schritt ist immer ein Beratungsgespräch. Aufgrund der internationalen Ausrichtung der Kanzlei findet dieses häufig per Videokonferenz oder Telefon statt – auf Deutsch. Mandanten schildern ihre Situation, die Anwälte bewerten den Handlungsbedarf und erstellen ein transparentes Angebot.

Im weiteren Verlauf kümmert sich die Kanzlei um alle notwendigen Schritte: Behördenkontakte, Übersetzungen, Notartermine, Grundbucheintragungen und Steuermeldungen. Mandanten werden regelmäßig auf dem Laufenden gehalten – auf Deutsch, ohne Fachjargon.

Wann sollte man einen Anwalt für griechisches Recht einschalten?

Sofort, wenn eine der folgenden Situationen eintritt:

Sie erben eine Immobilie oder Vermögenswerte in Griechenland
Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Griechenland
Sie möchten in Griechenland ein Unternehmen gründen
Sie sind unsicher über Ihre steuerlichen Pflichten in Griechenland
Sie planen, Ihren Wohnsitz nach Griechenland zu verlegen
Sie haben einen Rechtsstreit mit einem griechischen Vertragspartner

Je früher ein Anwalt eingeschaltet wird, desto mehr Schaden lässt sich vermeiden. Gerade im Erbrecht laufen in Griechenland enge Fristen – versäumte Fristen können dazu führen, dass ein Erbe als angenommen gilt, einschließlich aller Schulden.

Die Rolle von KPAG als vertrauensvoller Partner

Vertrauen ist das Fundament jeder Anwalt-Mandanten-Beziehung. KPAG Kosmidis & Partner versteht, dass Mandanten oft in emotional belastenden Situationen zu ihnen kommen – nach dem Tod eines Elternteils, beim Verkauf eines Familienhauses, bei Konflikten mit dem Fiskus. Die Kanzlei arbeitet daher nicht nur juristisch präzise, sondern auch mit einem hohen Maß an menschlichem Verständnis.

Mehr über das Team, die Geschichte der Kanzlei und ihre Werte erfahren Sie in unserem Kanzleiprofil von KPAG Kosmidis & Partner.

FAQ

Muss ich persönlich nach Griechenland reisen, um rechtliche Angelegenheiten zu regeln?

Nicht zwingend. Viele Verfahren können mit einer notariell beglaubigten Vollmacht (Plireksousiо) aus Deutschland heraus abgewickelt werden. KPAG Kosmidis & Partner berät Sie, welche Schritte Ihre persönliche Anwesenheit erfordern und welche nicht.

Arbeitet KPAG auch mit Österreichern und Schweizern zusammen?

Ja. Die Kanzlei berät alle deutschsprachigen Mandanten, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit. Das gilt sowohl für EU-Bürger als auch für Personen mit Wohnsitz in der Schweiz.

Wie unterscheidet sich griechisches Recht vom deutschen Recht?

Griechisches Recht basiert auf dem kontinentaleuropäischen Rechtssystem und hat starke Ähnlichkeiten mit dem deutschen und dem französischen Recht. Dennoch gibt es erhebliche Unterschiede – besonders im Erbrecht, im Grundbuchrecht und im Steuerrecht. Griechenland hat kein zentrales Grundbuch nach deutschem Vorbild; stattdessen werden Eigentumsrechte beim Katasteramt (Κτηματολόγιο) eingetragen.

Was kostet die Beauftragung eines Anwalts für griechisches Recht?

Die Kosten hängen von der Komplexität des Falls ab. KPAG Kosmidis & Partner bietet transparente Honorarvereinbarungen und informiert Mandanten vorab über die anfallenden Kosten.

Kann KPAG auch steuerrechtliche Fragen in Griechenland klären?

Ja. In enger Zusammenarbeit mit Hermes Tax & Consulting IKE deckt KPAG das gesamte Spektrum rechtlicher und steuerlicher Fragen in Griechenland ab. Mehr Informationen finden Sie in unserem Beitrag zur Steuerberatung in Griechenland.

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P2 – Rechtsanwalt für griechisches Erbrecht

kpag — Tue, 20 Oct 2026 07:31:42 +0000

Schnellantwort: Ein Rechtsanwalt für griechisches Erbrecht unterstützt deutschsprachige Erben bei der Nachlassabwicklung in Griechenland – von der Ermittlung des anwendbaren Rechts bis zur Grundbuchumschreibung und Erbschaftssteuererklärung. Stirbt ein Verwandter und hinterlässt Immobilien oder Vermögen in Griechenland, beginnt für viele Erben eine bürokratische Reise durch unbekanntes Terrain. Das griechische Erbrecht unterscheidet sich grundlegend vom deutschen – sowohl in der gesetzlichen Erbfolge als auch in den formellen Anforderungen für die Nachlassabwicklung. Wer in Deutschland lebt und in Griechenland erbt, muss zwei Rechtssysteme verstehen, zwei Sprachen navigieren und häufig mit griechischen Behörden, Notariaten und Grundbuchämtern kommunizieren. Ohne fachkundige Unterstützung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für griechisches Erbrecht dauern solche Verfahren oft Jahre – und verursachen unnötige Kosten. Dieser Beitrag erklärt, wie das griechische Erbrecht aufgebaut ist, welche Schritte zur Nachlassabwicklung notwendig sind und wie KPAG Kosmidis & Partner deutschsprachige Erben durch den gesamten Prozess begleitet.

Welches Erbrecht gilt – deutsches oder griechisches?

Die Antwort auf diese Frage hat sich seit 2015 grundlegend verändert. Mit dem Inkrafttreten der EU-Erbrechtsverordnung (Verordnung Nr. 650/2012) gilt europaweit ein einheitliches Kollisionsrecht: Maßgeblich ist grundsätzlich das Recht des Staates, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Beispiel: Ein griechischer Staatsangehöriger, der seit 30 Jahren in München lebte, unterliegt nach der EU-Erbrechtsverordnung deutschem Erbrecht – auch wenn seine Immobilien in Griechenland liegen. Umgekehrt gilt: Ein Deutscher, der zuletzt dauerhaft auf Kreta lebte, unterliegt griechischem Erbrecht. Allerdings können Erblasser nach der EU-Erbrechtsverordnung eine Rechtswahl treffen und ihr Heimatrecht wählen. Liegt ein Testament vor, in dem griechisches Recht gewählt wurde, gilt dieses – unabhängig vom letzten Wohnsitz. Die Bestimmung des anwendbaren Rechts ist damit der erste und entscheidende Schritt jeder Erbschaftsangelegenheit mit Griechenlandbezug.

Grundzüge des griechischen Erbrechts

Das griechische Erbrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (Αστικός Κώδικας, AK) geregelt, insbesondere in den Artikeln 1710 bis 2035.

Gesetzliche Erbfolge in Griechenland

Das griechische Erbrecht kennt fünf Ordnungen der gesetzlichen Erbfolge:

1. Ordnung: Abkömmlinge (Kinder, Enkel)
2. Ordnung: Eltern und deren Abkömmlinge (Geschwister des Erblassers)
3. Ordnung: Großeltern väterlicherseits und mütterlicherseits
4. Ordnung: Urgroßeltern
5. Ordnung: Der griechische Staat als Erbe letzter Instanz

Der überlebende Ehegatte gehört nicht zu einer Ordnung, sondern erbt neben den Erben der ersten drei Ordnungen einen gesetzlich festgelegten Anteil.

Pflichtteil im griechischen Erbrecht

Das griechische Recht kennt den sogenannten Noterbanspruch (νόμιμη μοίρα). Pflichtteilsberechtigt sind die Abkömmlinge des Erblassers sowie – unter bestimmten Voraussetzungen – der Ehegatte. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Testamentarische Verfügungen, die den Pflichtteil unterschreiten, können durch die Noterben angefochten werden.

Testament in Griechenland

Das griechische Recht kennt drei Testamentsformen:

Eigenhändiges Testament (ιδιόγραφη διαθήκη): Vollständig handschriftlich verfasst, datiert und unterschrieben.
Öffentliches Testament (δημόσια διαθήκη): Vor einem Notar und zwei Zeugen errichtet.
Geheimes Testament (μυστική διαθήκη): Versiegelt beim Notar hinterlegt.

Ein in Deutschland errichtetes Testament kann in Griechenland anerkannt werden, wenn es den formellen Anforderungen des deutschen Rechts entspricht. Ein Europäisches Nachlasszeugnis vereinfacht die grenzüberschreitende Anerkennung.

Die Schritte zur Nachlassabwicklung in Griechenland

Schritt 1: Feststellung des anwendbaren Rechts

Wie oben beschrieben, bestimmt der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers das anwendbare Erbrecht. KPAG prüft diesen Sachverhalt anhand von Meldedaten, Steuerbescheiden und anderen Nachweisen.

Schritt 2: Erbschaftsannahme oder -ausschlagung

Nach griechischem Recht haben Erben eine Frist von grundsätzlich vier Monaten ab Kenntnis des Erbfalls, um die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen. Bei Erben mit Wohnsitz im Ausland verlängert sich diese Frist auf zwölf Monate. Diese Frist ist absolut – eine Versäumung führt automatisch zur Erbschaftsannahme.

Schritt 3: Registrierung beim griechischen Finanzamt

Alle Erben, die Nachlassvermögen in Griechenland empfangen, müssen beim griechischen Finanzamt (Εφορία) registriert werden. Dafür benötigen sie eine griechische Steuernummer (AFM). KPAG koordiniert diese Registrierung vollständig.

Schritt 4: Erbschaftssteuererklärung

Die Erbschaftsteuererklärung muss beim zuständigen Finanzamt innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall eingereicht werden, bei Erblassern mit Wohnsitz im Ausland innerhalb von zwölf Monaten. Die Erbschaftsteuer in Griechenland richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Nachlassvermögens:

Kategorie A (Ehegatte, Kinder, Eltern): Freibetrag von 150.000 Euro, darüber hinaus progressiver Steuersatz von 1 % bis 10 %.
Kategorie B (Geschwister, Großeltern, Enkel, Schwiegerkinder): Niedrigerer Freibetrag, Steuersätze von 5 % bis 20 %.
Kategorie C (alle anderen Personen): Steuersätze von 20 % bis 40 %, sehr geringer Freibetrag.

Schritt 5: Grundbuchumschreibung (Ktimatologio)

Immobilien müssen auf die Erben im griechischen Grundbuchsystem umgeschrieben werden. Dies erfordert eine notarielle Urkunde (Αποδοχή Κληρονομιάς), die Vorlage aller Erbschaftssteuerbescheinigungen sowie die Registrierung beim Ktimatologio.

Schritt 6: Auflösung von Bankkonten und weiteren Vermögenswerten

Für die Übertragung von Bankguthaben ist eine Erbschaftssteuerbescheinigung (βεβαίωση) beim zuständigen Finanzamt erforderlich. Erst nach Vorlage dieser Bescheinigung gibt die griechische Bank das Konto frei.

Häufige Probleme bei griechischen Erbschaften

Ohne rechtliche Begleitung entstehen häufig folgende Probleme:

Ungeklärte Eigentumsverhältnisse: Viele ältere griechische Immobilien sind noch nicht im neuen Ktimatologio registriert oder weisen widersprüchliche Einträge auf.
Fehlende Baugenehmigungen: Baurechtlich nicht genehmigte Anbauten oder Umbauten müssen vor der Umschreibung bereinigt werden.
Unbekannte Schulden des Erblassers: Steuerschulden, Hypotheken und offene Forderungen gehen auf die Erben über, sofern die Erbschaft nicht ausgeschlagen wird.
Fehlende Sterbeurkunden und Personenstandsdokumente: Griechische Behörden verlangen beglaubigte Übersetzungen aller ausländischen Dokumente.

Warum KPAG für griechische Erbschaftsfälle?

KPAG Kosmidis & Partner hat langjährige Erfahrung in der Bearbeitung grenzüberschreitender Erbschaftsfälle mit Griechenlandbezug. Die Kanzlei übernimmt alle Schritte des Verfahrens – von der Feststellung des anwendbaren Rechts bis zur abgeschlossenen Grundbuchumschreibung – und kommuniziert durchgehend auf Deutsch mit Mandanten in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Durch die enge Zusammenarbeit mit Hermes Tax & Consulting IKE werden auch steuerliche Aspekte – insbesondere die Erbschaftssteuererklärung und die steuerliche Registrierung – nahtlos abgedeckt.

FAQ

Muss ich nach Griechenland reisen, um eine Erbschaft abzuwickeln?

In den meisten Fällen nicht. Mit einer notariell beglaubigten Vollmacht kann KPAG alle notwendigen Behördengänge, Notartermine und Bankformalitäten stellvertretend erledigen.

Wie lange dauert eine Erbschaftsabwicklung in Griechenland?

Die Dauer hängt von der Vollständigkeit der Dokumente und der Komplexität des Nachlasses ab. Unkomplizierte Fälle lassen sich in drei bis sechs Monaten abwickeln. Fälle mit ungeklärten Grundbucheintragungen oder fehlenden Baugenehmigungen können länger dauern.

Was passiert, wenn ich die Erbausschlagungsfrist in Griechenland versäume?

Nach griechischem Recht gilt die Erbschaft als angenommen, wenn die Frist versäumt wird. In Ausnahmefällen kann eine gerichtliche Aufhebung beantragt werden, wenn nachgewiesen wird, dass der Erbe keine Kenntnis vom Erbfall hatte.

Gibt es in Griechenland ein Europäisches Nachlasszeugnis?

Muss ich als Erbe eine griechische Steuernummer beantragen

Ja. Jeder Erbe, der Nachlassvermögen in Griechenland empfängt, benötigt eine griechische Steuernummer (AFM). KPAG übernimmt die Beantragung per Vollmacht.

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Post 3: Erbschaft in Griechenland regeln

kpag — Thu, 15 Oct 2026 10:20:50 +0000

Erbschaft in Griechenland regeln: Schritt für Schritt

TL;DR: Eine Erbschaft in Griechenland abzuwickeln erfordert mehrere behördliche Schritte — von der Feststellung des Erbrechts über die Erbschaftssteuererklärung bis zur Umschreibung von Immobilien. Fristen sind strikt einzuhalten. Professionelle Begleitung durch Anwalt und Steuerberater schützt vor Fehlern und unnötigen Kosten.

Sie haben erfahren, dass Sie in Griechenland erben. Vielleicht eine Ferienwohnung auf einer Insel, ein Grundstück in der Nähe von Athen oder ein Bankguthaben. Was jetzt? Welche Schritte sind zu unternehmen, und in welcher Reihenfolge?

Für viele Deutsche ist die Abwicklung einer griechischen Erbschaft eine bürokratische Reise in unbekanntes Terrain. Behörden, Fristen, Steuererklärungen, Katastereinträge — alles auf Griechisch, alles nach griechischen Regeln. Dieser Artikel führt Sie Schritt für Schritt durch den Prozess.

Schritt 1: Feststellung des anwendbaren Rechts

Bevor irgendetwas anderes getan werden kann, muss geklärt werden, welches Recht auf den Nachlass anwendbar ist. Nach der EU-Erbrechtsverordnung (Nr. 650/2012) gilt grundsätzlich das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthaltsorts des Erblassers.

Beispiel: Hat ein griechischer Staatsbürger zuletzt dauerhaft in Athen gelebt, gilt griechisches Erbrecht — sowohl für Immobilien in Griechenland als auch für eventuelle Vermögenswerte in Deutschland.

Hat er zuletzt in München gelebt, gilt deutsches Erbrecht. Aber: Für in Griechenland belegene Immobilien greifen in der Praxis viele griechische Vorschriften — etwa für die steuerliche Behandlung und die Eintragung im Kataster.

Schritt 2: Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft

Sobald Sie als Erbe feststehen, müssen Sie entscheiden: Annehmen oder ausschlagen?

Ausschlagungsfrist: Bei letztem Wohnsitz des Erblassers in Griechenland — 4 Monate. Bei Auslandswohnsitz des Erblassers oder des Erben — 1 Jahr.
Achtung: Wer die Frist ohne Ausschlagung verstreichen lässt, gilt automatisch als Erbe — inklusive aller Verbindlichkeiten.

Eine Alternative zur vollständigen Annahme: Die Annahme der Erbschaft unter dem Vorbehalt der Inventarerrichtung (apo apografi). Dadurch haftet der Erbe nur bis zur Höhe des Nachlassvermögens für eventuelle Schulden. Diese Option erfordert einen entsprechenden Antrag innerhalb der Annahmefrist.

Schritt 3: Steuerliche Registrierung in Griechenland (AFM)

Wer in Griechenland erbt, muss gegenüber den griechischen Steuerbehörden (AADE) handlungsfähig sein. Das setzt eine griechische Steueridentifikationsnummer (Arithmos Forologikou Mitroou, AFM) voraus. Falls Sie als Erbe noch keine AFM haben, ist deren Beantragung der erste behördliche Schritt.

Die AFM ist auch die Voraussetzung dafür, eine Erbschaftssteuererklärung einzureichen, Immobilien umzuschreiben oder ein griechisches Bankkonto zu nutzen.

Schritt 4: Erbschaftssteuererklärung einreichen

In Griechenland ist für jeden Erben eine separate Erbschaftssteuererklärung beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Die Fristen:

6 Monate nach dem Tod, wenn der Erblasser in Griechenland verstorben ist
12 Monate nach dem Tod, wenn der Erblasser im Ausland verstorben ist

Die Erklärung erfasst den gesamten in Griechenland belegenen Nachlass — Immobilien, Bankguthaben, Unternehmensanteile, bewegliche Sachen. Für die Bewertung von Immobilien gilt in der Regel der sogenannte antikeimeniko (objektive) Wert, den das Finanzamt anhand von Tabellen festlegt.

Nach Prüfung der Erklärung erlässt das Finanzamt einen Steuerbescheid. Die Erbschaftssteuer kann auf Antrag in Raten gezahlt werden.

Schritt 5: Notarielle Erbrechtsbescheinigung oder gerichtliche Feststellung

Um als Erbe gegenüber Behörden, Banken und dem Kataster aufzutreten, benötigen Sie einen Nachweis Ihrer Erbenstellung. In Griechenland geschieht dies durch:

Eine notarielle Erbrechtsbescheinigung (klironomitiro), die ein griechischer Notar auf Basis des Testaments oder der gesetzlichen Erbfolge ausstellt
Eine gerichtliche Feststellung der Erbschaft, die von einem griechischen Gericht erteilt wird
Das Europäische Nachlasszeugnis (ENZ), das von deutschen Behörden ausgestellt wird und in Griechenland anerkannt ist — allerdings nicht von allen Stellen ohne Weiteres akzeptiert wird

Ihr Anwalt entscheidet, welches Dokument in Ihrer Situation am effizientesten ist.

Schritt 6: Bankkonten und Guthaben freigeben

Griechische Banken frieren Konten nach dem Tod des Kontoinhabers ein. Um das Guthaben zu erhalten, müssen Erben der Bank folgende Dokumente vorlegen:

Nachweis der Erbenstellung (Erbrechtsbescheinigung oder ENZ)
Steuerbescheid über die Erbschaftssteuer
Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (apodeikiko enimerotitas)
Eigene Identifikationsdokumente und AFM

Die Bank prüft diese Unterlagen und gibt das Guthaben proportional zur Erbquote

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Rechtsanwalt für griechisches Erbrecht

kpag — Tue, 13 Oct 2026 12:09:05 +0000

Rechtsanwalt für griechisches Erbrecht: Was Sie wissen müssen

TL;DR: Griechisches Erbrecht unterscheidet sich erheblich vom deutschen. Wer in Griechenland erbt oder dort Vermögen hinterlässt, braucht einen spezialisierten Rechtsanwalt — für die Prüfung des anwendbaren Rechts, die Nachlassabwicklung und die steuerliche Behandlung der Erbschaft.

Jedes Jahr erben Deutsche Immobilien, Bankguthaben oder Unternehmensanteile in Griechenland. Und jedes Jahr stehen diese Erben vor denselben Fragen: Welches Recht gilt? Was muss ich tun? Wie lange dauert das? Wie viel Erbschaftssteuer fällt an?

Die Antworten sind nicht trivial. Das griechische Erbrecht hat eigene Regeln, eigene Fristen und eigene steuerliche Konsequenzen. Ein Rechtsanwalt, der auf griechisches Erbrecht spezialisiert ist, ist in diesen Situationen kein optionaler Komfort — er ist der entscheidende Faktor zwischen einer reibungslosen Nachlassabwicklung und einem jahrelangen Rechtsstreit.

Dieser Artikel gibt Ihnen einen umfassenden Überblick über das griechische Erbrecht aus der Perspektive deutschsprachiger Erben und erklärt, warum spezialisierte Rechtsberatung unverzichtbar ist.

Wie funktioniert das griechische Erbrecht?

Die gesetzliche Erbfolge in Griechenland

Das griechische Erbrecht ist im griechischen Bürgerlichen Gesetzbuch (Astikos Kodikas, Artikel 1710–2035) geregelt. Die gesetzliche Erbfolge kennt vier Erbordnungen:

Erste Ordnung: Abkömmlinge des Erblassers (Kinder, Enkel)
Zweite Ordnung: Eltern und Geschwister des Erblassers
Dritte Ordnung: Großeltern und deren Abkömmlinge
Vierte Ordnung: Urgroßeltern

Der Ehegatte erbt nicht in einer bestimmten Ordnung, sondern immer neben den Verwandten der ersten bis dritten Ordnung. Die genaue Erbquote des Ehegatten hängt davon ab, welche anderen Erben vorhanden sind.

Testamentarische Erbfolge

Griechisches Recht kennt verschiedene Testamentsformen: das eigenhändige Testament (idiochiron), das notarielle Testament (dimosio) und das geheime Testament (mystiko). In Griechenland ist kein gemeinschaftliches Testament zwischen Eheleuten möglich — das ist ein wichtiger Unterschied zum deutschen Recht, wo das Berliner Testament weit verbreitet ist.

Welches Recht gilt bei grenzüberschreitenden Erbfällen?

Seit dem 17. August 2015 gilt die EU-Erbrechtsverordnung (Nr. 650/2012). Danach unterliegt ein Nachlass grundsätzlich dem Recht des Staates, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Hat ein Deutscher zuletzt in Griechenland gelebt, gilt griechisches Erbrecht für den gesamten Nachlass — inklusive etwaigem Vermögen in Deutschland.

Ausnahme: Der Erblasser kann in einer letztwilligen Verfügung das Recht seines Heimatstaates (also deutsches Recht) wählen. Diese Rechtswahl kann erhebliche Konsequenzen haben und sollte nur nach Beratung durch einen Spezialisten getroffen werden.

Erbschaftssteuer in Griechenland: Was zahlen Sie?

Steuersätze und Freibeträge

Griechenland erhebt Erbschaftssteuer (foros klirodochias). Die Steuersätze und Freibeträge hängen von der Verwandtschaft zum Erblasser ab:

Kategorie A (Ehegatten, Kinder, Eltern):

Freibetrag: 150.000 Euro pro Erbe
Steuersatz: 1 % bis 10 % auf den übersteigenden Betrag (gestaffelt)

Kategorie B (Geschwister, Großeltern, Enkel):

Freibetrag: 30.000 Euro
Steuersatz: 5 % bis 20 % (gestaffelt)

Kategorie C (alle anderen):

Freibetrag: 6.000 Euro
Steuersatz: 20 % bis 40 % (gestaffelt)

Für den Erstwohnsitz des Erblassers gilt unter bestimmten Voraussetzungen eine vollständige Steuerbefreiung.

Doppelbesteuerung vermeiden

Zwischen Deutschland und Griechenland besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen im Bereich Erbschaftssteuer. Das bedeutet: Wenn sowohl in Deutschland als auch in Griechenland Erbschaftssteuer anfällt, können beide Staaten besteuern. Allerdings sieht das deutsche Recht unter bestimmten Umständen eine Anrechnung ausländischer Erbschaftssteuer vor. Die genaue steuerliche Planung ist komplex und erfordert die Zusammenarbeit von Anwalt und Steuerberater — wie sie KPAG Kosmidis & Partner gemeinsam mit Hermes Tax & Consulting IKE anbietet.

Fristen im griechischen Erbrecht: Was Sie nicht versäumen dürfen

Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft

Im griechischen Recht beträgt die Frist zur Ausschlagung einer Erbschaft grundsätzlich vier Monate, wenn der Erblasser in Griechenland seinen letzten Wohnsitz hatte. Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz im Ausland oder ist der Erbe im Ausland ansässig, verlängert sich diese Frist auf ein Jahr.

Wichtig: Wer die Frist verstreichen lässt, ohne die Erbschaft auszuschlagen, gilt als Erbe — inklusive aller Schulden des Erblassers. Für Erben, die von einer griechischen Erbschaft überrascht werden, ist rasches Handeln essenziell.

Erbschaftssteuererklärung

Die Erbschaftssteuererklärung muss in Griechenland innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall eingereicht werden, wenn der Erblasser in Griechenland verstorben ist. Wenn der Erblasser im Ausland verstorben ist, verlängert sich die Frist auf ein Jahr. Versäumte Fristen führen zu Bußgeldern und Zinsen.

Der Erbschein im griechischen Recht

In Deutschland ist der Erbschein das zentrale Dokument zur Legitimation als Erbe. In Griechenland gibt es kein direktes Äquivalent. Stattdessen nutzt man eine notarielle Erbrechtsbescheinigung (klironomitiro) oder eine gerichtliche Feststellung. Diese Dokumente werden benötigt, um griechische Bankkonten freizugeben, Immobilien umzuschreiben oder Behörden gegenüber die Erbenstellung nachzuweisen.

Seit Einführung des Europäischen Nachlasszeugnisses (ENZ) kann dieses Dokument — ausgestellt von deutschen Behörden oder Notaren — in Griechenland anerkannt werden. Allerdings akzeptieren nicht alle griechischen Stellen das ENZ ohne Weiteres. Ein erfahrener Anwalt weiß, wie das Dokument in Griechenland eingesetzt werden kann.

Immobilien im Nachlass: Besonderheiten in Griechenland

Immobilien sind häufig der wichtigste Bestandteil eines griechischen Nachlasses. Die Übertragung auf die Erben erfordert mehrere Schritte:

Feststellung des Erbrechts durch gerichtliche oder notarielle Urkunden
Steuererklärung und Zahlung der Erbschaftssteuer
Eintragung im Kataster (Ktimatologio) oder im Hypothekenbüro
Aktualisierung der Immobiliensteuern (ENFIA) auf den neuen Eigentümer

Jeder dieser Schritte hat seine eigenen Anforderungen und Fristen. Fehler bei der Eintragung können dazu führen, dass die Immobilie nicht verkauft oder belastet werden kann. KPAG Kosmidis & Partner begleitet Erben durch jeden dieser Schritte und sorgt für eine rechtssichere Abwicklung.

Pflichtteilsrecht in Griechenland

Das griechische Recht kennt ein Pflichtteilsrecht (nómimon merídion), das nahen Angehörigen einen Mindestanteil am Nachlass sichert — unabhängig vom Testament des Erblassers. Berechtigte sind in erster Linie Abkömmlinge und der Ehegatte. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Ein eigener Artikel in dieser Serie behandelt das Pflichtteilsrecht in Griechenland im Detail.

Warum spezialisierte Rechtsberatung bei griechischen Erbfällen unverzichtbar ist

Griechische Erbfälle sind für deutschsprachige Erben aus mehreren Gründen besonders herausfordernd:

Sprachbarriere: Griechische Behörden und Notare kommunizieren ausschließlich auf Griechisch. Alle Dokumente sind auf Griechisch — und müssen für deutsche Behörden beglaubigt übersetzt werden.
Rechtssystemunterschiede: Das griechische Nachlassverfahren läuft anders ab als das deutsche. Ohne lokale Kenntnis dauert alles länger und kostet mehr.
Steuerliche Komplexität: Die Zusammenarbeit zwischen Deutschland und Griechenland in Steuerfragen ist nicht automatisch koordiniert. Ohne Beratung durch Anwalt und Steuerberater zahlen viele Erben mehr Steuern als nötig.
Fristen: Die griechischen Fristen weichen von den deutschen ab und sind unbedingt einzuhalten.

KPAG Kosmidis & Partner begleitet deutschsprachige Mandanten von der ersten Kontaktaufnahme bis zur vollständigen Abwicklung des griechischen Nachlasses — auf Deutsch und mit voller Kenntnis beider Rechtssysteme.

Rechtssicherheit beim griechischen Erbfall: Ihr nächster Schritt

Ein Erbfall in Griechenland ist keine Situation, in der man improvisieren sollte. Die rechtlichen und steuerlichen Weichen werden früh gestellt — und Fehler lassen sich oft nicht mehr korrigieren. Beauftragen Sie einen spezialisierten Rechtsanwalt, sobald Sie von einer griechischen Erbschaft erfahren.

KPAG Kosmidis & Partner berät Sie kompetent auf Deutsch zu allen Fragen des griechischen Erbrechts. Nehmen Sie Kontakt auf und sichern Sie Ihre Ansprüche.

FAQ

Gilt deutsches Erbrecht, wenn ich in Deutschland lebe und in Griechenland Immobilien erbe?

Das kommt auf den letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers an. Lebte der Erblasser zuletzt in Griechenland, gilt griechisches Erbrecht. Lebte er in Deutschland, gilt deutsches Erbrecht — auch für die griechischen Immobilien. Eine testamentarische Rechtswahl kann diese Standardregel ändern.

Wie lange dauert die Nachlassabwicklung in Griechenland?

Das hängt von der Komplexität des Nachlasses ab. Eine unkomplizierte Erbschaft mit einer Immobilie kann in drei bis sechs Monaten abgewickelt werden. Komplexere Fälle — mit mehreren Erben, unklaren Titeln oder strittigen Ansprüchen — können Jahre dauern.

Kann ich eine griechische Erbschaft ausschlagen, wenn sie mehr Schulden als Vermögen enthält?

Ja. Die Ausschlagungsfrist beträgt für im Ausland ansässige Erben ein Jahr. Alternativ kann die Erbschaft unter dem Vorbehalt der Inventarerrichtung angenommen werden (apo apografi), was die Haftung auf den Nachlass begrenzt.

Was passiert, wenn kein Testament vorhanden ist?

Dann gilt die gesetzliche Erbfolge nach griechischem Recht, sofern griechisches Recht anwendbar ist. Ein Anwalt kann die Erbquoten klären und die notwendigen Schritte zur Nachlassabwicklung einleiten.

Ist ein Erbschein aus Deutschland in Griechenland gültig?

Ein Europäisches Nachlasszeugnis (ENZ) wird in Griechenland grundsätzlich anerkannt, aber die Praxis variiert. Ein lokaler Anwalt kann das ENZ bei griechischen Behörden, Banken und im Kataster einsetzen.

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P4 – Grunderwerbsteuer und Immobiliensteuer in Griechenland: Was Käufer wissen müssen

kpag — Fri, 09 Oct 2026 13:32:56 +0000

Schnelle Antwort: Beim Immobilienkauf in Griechenland fällt eine Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων) von 3 % auf den objektiven oder vereinbarten Kaufpreis an – je nachdem, welcher höher ist. Hinzu kommen jährliche Grundsteuern (ENFIA) sowie mögliche Mehrwertsteuer bei Neubauten. Steuerberater von Hermes Tax & Consulting IKE berechnen die genaue Steuerlast vor dem Kauf.

Der griechische Immobilienmarkt lockt mit attraktiven Preisen, herrlicher Lage und einem stabilen rechtlichen Rahmen – besonders für Käufer aus Deutschland. Doch neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen beim Immobilienerwerb in Griechenland erhebliche Nebenkosten. Die wichtigste davon: die Grunderwerbsteuer.

Dieser Beitrag verschafft Ihnen einen vollständigen Überblick über alle relevanten Immobiliensteuern in Griechenland – von der einmaligen Grunderwerbsteuer über die jährliche ENFIA bis hin zu potenziellen Mehrwertsteuerbelastungen bei Neubauten.

Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων)

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die griechische Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer bestehenden Immobilie an. Der Steuersatz beträgt einheitlich 3 % des Kaufpreises – seit der Steuerreform von 2014 gilt dieser vereinfachte Einheitssatz.

Berechnungsgrundlage ist der höhere Wert aus objektivem Wert (αντικειμενική αξία) und vereinbartem Kaufpreis. Der objektive Wert ist ein vom griechischen Staat festgelegter Mindestwert, der in vielen Regionen unter dem Marktwert liegt.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

In der Praxis trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer, auch wenn dies grundsätzlich verhandelbar ist.

Wann und wie wird sie bezahlt?

Die Steuer ist vor der notariellen Beurkundung zu entrichten. Ohne Nachweis der Zahlung kann der Kaufvertrag nicht beurkundet werden. Hermes Tax & Consulting IKE übernimmt die Berechnung und Einreichung.

Mehrwertsteuer bei Neubauten

Für Neubauten, deren Baugenehmigung nach dem 1. Januar 2006 erteilt wurde, gilt grundsätzlich 24 % Mehrwertsteuer anstelle der Grunderwerbsteuer. Diese Regelung betrifft in erster Linie Käufer von Erstverkaufsobjekten direkt vom Bauträger.

Wichtig: Seit 2020 ist die Mehrwertsteuer auf Neubauten temporär ausgesetzt worden – sie gilt für Neubauten mit Baugenehmigungen bis Ende 2024 nicht. Diese Regelung kann sich ändern, weshalb eine aktuelle Beratung durch Hermes Tax & Consulting IKE empfohlen wird.

Jährliche Grundsteuer (ENFIA)

Die ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) ist die jährliche griechische Grundsteuer auf Immobilienbesitz. Sie wird einmal jährlich erhoben und berechnet sich auf Basis:

des objektiven Wertes der Immobilie
der Lage (Zone, Stockwerk, Baujahr)
des gesamten Immobilienvermögens des Steuerpflichtigen

Für Nichtansässige mit griechischen Immobilien gilt dieselbe ENFIA-Pflicht wie für in Griechenland lebende Eigentümer. Die Zahlung kann in mehreren Raten über das Jahr verteilt erfolgen.

ENFIA-Reduzierungen und -Befreiungen

Bestimmte Eigentümergruppen können Ermäßigungen beantragen:

Eigentümer mit niedrigem Einkommen
Personen mit Behinderungen
Bezieher einer griechischen Rente unter bestimmten Einkommensgrenzen

Mehr zur Steuerregistrierung als Voraussetzung für die korrekte ENFIA-Abwicklung finden Sie in P16 – Steuerliche Registrierung in Griechenland.

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P1 – Anwalt für griechisches Recht

kpag — Mon, 05 Oct 2026 15:00:59 +0000

Anwalt für griechisches Recht: Wann und warum Sie einen brauchen

Schnelle Antwort: Ein Anwalt für griechisches Recht berät deutschsprachige Mandanten bei grenzüberschreitenden Rechtsfragen – von Erbschaft und Immobilienkauf bis zur Unternehmensgründung. Wer in Griechenland Eigentum, Erbansprüche oder Geschäftsinteressen hat, sollte auf spezialisierte anwaltliche Beratung zum griechischen Recht nicht verzichten.

Griechisches Recht und deutsches Recht unterscheiden sich in Systematik, Fristenlogik und Behördenpraxis erheblich. Was in Deutschland selbstverständlich erscheint – klare Grundbucheintragungen, standardisierte Kaufverträge, einheitliche Erbschaftsregelungen – funktioniert in Griechenland nach eigenen Regeln. Wer diese Unterschiede unterschätzt, riskiert kostspielige Fehler: ungültige Verträge, verpasste Fristen, steuerliche Nachteile oder blockierte Erbverfahren.

Der Bedarf an qualifizierter Rechtsberatung ist real. Jährlich erwerben Tausende Deutsche Immobilien in Griechenland, viele erben Grundstücke oder Eigentumswohnungen von griechischen Verwandten, und immer mehr Unternehmer prüfen eine Betriebsgründung in der Ägäis oder auf dem griechischen Festland. Ohne fundierte Kenntnis des griechischen Rechtssystems können solche Vorhaben schnell zum juristischen Hindernis werden.

Die Anwaltsgesellschaft KPAG Kosmidis & Partner verfügt über langjährige Expertise in grenzüberschreitenden Rechtsmandaten zwischen Griechenland und Deutschland. Die nachfolgenden Abschnitte zeigen, für welche Lebenssituationen Sie einen auf griechisches Recht spezialisierten Anwalt benötigen – und was Sie dabei erwarten können.

Wofür brauchen Deutsche einen Anwalt für griechisches Recht?

Der Anwendungsbereich ist breiter, als viele zunächst vermuten. Griechisches Recht berührt das Leben deutschsprachiger Mandanten in vier zentralen Bereichen.

Erbrecht und Nachlassregelung

Das griechische Erbrecht folgt dem Zivilgesetzbuch (Αστικός Κώδικας) und weicht in mehreren Punkten vom deutschen Erbrecht ab. So kennt das griechische Recht zwar ebenfalls einen Pflichtteil, doch die Berechnungsgrundlagen, die Annahmefristen und die Abwicklung über das Nachlassgericht unterscheiden sich deutlich. Ein Rechtsanwalt für griechisches Erbrecht übersetzt nicht nur sprachlich, sondern überbrückt zwei Rechtssysteme.

Wer eine griechische Erbschaft antritt, muss binnen bestimmter Fristen aktiv werden. Das gilt sowohl für die Annahme als auch für eine mögliche Ausschlagung. Ohne anwaltliche Begleitung laufen diese Fristen still ab – mit erheblichen finanziellen Konsequenzen.

Immobilienkauf und Grundstückstransaktionen

Der griechische Immobilienmarkt boomt. Athen, Kreta, die Kykladen und zahlreiche Festlandregionen verzeichnen steigende Nachfrage von internationalen Käufern. Doch der Kauf einer Immobilie in Griechenland ist juristisch komplex: Lastenfreiheit muss im Grundbuch (Κτηματολόγιο) geprüft, baurechtliche Genehmigungen müssen verifiziert, und steuerliche Pflichten müssen vor dem Notartermin geklärt werden.

Ein Anwalt prüft den Kaufvertrag, kontrolliert die Eigentumskette und stellt sicher, dass keine offenen Steuerschulden oder Hypotheken den Eigentumsübergang gefährden. Diese Due-Diligence-Prüfung ist in Griechenland nicht optional – sie ist notwendig.

Unternehmensgründung und Gesellschaftsrecht

Wer in Griechenland ein Unternehmen gründen möchte, steht vor der Wahl verschiedener Rechtsformen. Die in den letzten Jahren besonders populäre IKE (Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία) bietet Vorteile bei Haftung und Gründungsaufwand, doch die formalen Anforderungen an Satzung, Handelsregistereintragung und steuerliche Anmeldung erfordern spezialisiertes Wissen.

Aufenthaltsrecht und behördliche Verfahren

Mit dem Brexit und dem damit verbundenen Wandel in der europäischen Freizügigkeit wurde das Thema Aufenthaltsrecht auch für EU-Bürger relevanter. Deutsche Staatsangehörige haben zwar uneingeschränktes Aufenthaltsrecht in Griechenland, doch sobald ein längerer Aufenthalt, ein Immobilienkauf oder eine Unternehmensansiedlung geplant ist, werden behördliche Anmeldungen, Steuer-IDs und Daueraufenthaltsbescheinigungen notwendig.

Was unterscheidet einen spezialisierten Anwalt von einem Allgemeinanwalt?

Die Antwort liegt in der Systemkenntnis. Ein griechischer Allgemeinanwalt kennt das griechische Recht, spricht aber möglicherweise kein Deutsch und hat keine Erfahrung mit grenzüberschreitenden Mandaten. Ein deutscher Anwalt kennt das deutsche Rechtssystem, verfügt aber selten über fundierte Kenntnisse des griechischen Zivil- und Steuerrechts.

Ein spezialisierter Anwalt für griechisches Recht überbrückt diese Lücke. Er kennt beide Rechtssysteme, kommuniziert in der Sprache des Mandanten und navigiert souverän durch griechische Behörden, Nachlassgerichte und Notariatspflichten. Das spart Zeit, reduziert Fehlerquellen und schützt den Mandanten vor unbeabsichtigten Rechtsverstößen.

Wie verläuft die Zusammenarbeit in der Praxis?

Erstberatung und Sachverhaltsaufnahme

Am Anfang steht eine strukturierte Erstberatung. Der Anwalt erfasst den Sachverhalt: Geht es um eine Erbschaft, einen Immobilienkauf, eine Unternehmensgründung oder eine behördliche Angelegenheit? Welche Dokumente liegen vor? Welche Fristen sind relevant?

Dokumentenprüfung und Recherche

Anschließend prüft der Anwalt alle relevanten Unterlagen – Grundbuchauszüge, Testamente, Gesellschaftsverträge oder Steuerbescheide. Bei Bedarf beauftragt er griechische Notare, Katasterämter oder Finanzämter direkt.

Begleitung bis zum Abschluss

Gute anwaltliche Beratung endet nicht mit einem Gutachten. Sie umfasst die vollständige Begleitung bis zur Unterzeichnung, Eintragung oder Urteilsverkündung – je nach Mandat. Bei KPAG Kosmidis & Partner steht eine persönliche Ansprechperson von der ersten Beratung bis zum Abschluss zur Verfügung.

Typische Fehler ohne anwaltliche Begleitung

Griechenland-Mandaten ohne Anwalt gehen häufig auf dieselben vermeidbaren Fehler zurück:

Fristen verpasst: Die griechische Erbschaftsannahme unterliegt einer Verjährungsfrist. Wer diese versäumt, gilt im Zweifel als Annehmender – auch wenn er das Erbe ausschlagen wollte.

Lastenlücken übersehen: Griechische Immobilien tragen manchmal Hypotheken oder Steuerrückstände, die im Kaufvertrag nicht ausdrücklich erwähnt werden. Eine sorgfältige Grundbuchrecherche ist unerlässlich.

Steuerliche Pflichten nicht erfüllt: Wer in Griechenland Eigentum erwirbt oder erbt, hat steuerliche Meldepflichten. Verstöße führen zu Bußgeldern. Eine professionelle Steuerberatung in Griechenland klärt diese Pflichten frühzeitig.

Unzureichende Übersetzungen: Rechtsdokumente in Griechenland sind auf Griechisch. Eine falsche oder unvollständige Übersetzung kann zu Missverständnissen bei Vertragsschlüssen führen.

Für wen lohnt sich eine Erstberatung?

Eine Erstberatung bei einem Anwalt für griechisches Recht lohnt sich für Sie, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft:

Sie haben griechische Verwandte und könnten Erbansprüche haben oder bereits geerbt haben.
Sie möchten eine Immobilie in Griechenland kaufen oder verkaufen.
Sie prüfen eine selbstständige Tätigkeit oder Unternehmensgründung in Griechenland.
Sie sind bereits Eigentümer einer griechischen Immobilie und haben ungeklärte steuerliche oder rechtliche Fragen.
Sie leben zeitweise oder dauerhaft in Griechenland und benötigen rechtliche Begleitung vor Ort.

Die Erstberatung gibt Ihnen Klarheit über Ihre rechtliche Situation, offene Fristen und notwendige nächste Schritte – ohne dass Sie sofort ein umfassendes Mandat erteilen müssen.

Griechisches Recht und europäische Regelwerke

Griechenland ist Mitglied der Europäischen Union, was bedeutet, dass EU-Recht in vielen Bereichen Vorrang hat. Dennoch gilt: EU-Verordnungen wie die Europäische Erbrechtsverordnung (EU Nr. 650/2012) legen zwar fest, welches Recht anwendbar ist, ersetzen aber nicht das nationale Verfahrensrecht. Ein griechisches Nachlassverfahren läuft weiterhin nach griechischen Prozessregeln ab – auch wenn deutsches Erbrecht dem Grunde nach anwendbar sein sollte.

Dasselbe gilt im Steuerrecht: Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und Deutschland regelt, welchem Staat das Besteuerungsrecht zusteht, befreit den Steuerpflichtigen aber nicht von griechischen Meldepflichten oder Erklärungsfristen.

Was sollte ein guter Anwalt für griechisches Recht mitbringen?

Nicht jeder Anwalt, der auf seiner Website „Griechisches Recht“ anbietet, verfügt über echte Expertise. Achten Sie auf folgende Punkte:

Zulassung in Griechenland oder enge Kooperation mit einem zugelassenen Anwalt: Nur in Griechenland zugelassene Anwälte dürfen vor griechischen Gerichten auftreten.
Mehrsprachigkeit: Deutsch, Griechisch und idealerweise Englisch sollten fließend beherrscht werden.
Nachweisbare Erfahrung in grenzüberschreitenden Mandaten: Fragen Sie nach Referenzen oder Fachbeiträgen.
Transparente Kostenkommunikation: Seriosität zeigt sich auch darin, dass Honorarstruktur und erwartete Kosten von Anfang an klar kommuniziert werden.
Vollständiges Netzwerk: Ein guter Anwalt hat verlässliche Verbindungen zu Notaren, Steuerberatern und Behörden in Griechenland.

Die Anwaltsgesellschaft KPAG Kosmidis & Partner erfüllt all diese Kriterien und hat sich auf deutschsprachige Mandanten mit Bezug zu Griechenland spezialisiert.

Rechtssicherheit beginnt mit dem richtigen Anwalt

Griechisches Recht ist kein Hobby-Thema. Wer Eigentum, Erbansprüche oder Geschäftsinteressen in Griechenland hat, trägt Verantwortung – gegenüber sich selbst, seinen Angehörigen und dem griechischen Fiskus. Ein spezialisierter Anwalt für griechisches Recht schützt diese Interessen, räumt Hindernisse aus dem Weg und sorgt dafür, dass Ihre Vorhaben auf einer soliden rechtlichen Grundlage stehen.

Zögern Sie nicht, frühzeitig das Gespräch zu suchen. Viele Probleme in griechischen Rechtsmandaten entstehen nicht durch das griechische Recht selbst, sondern durch zu spätes Handeln.

Nehmen Sie Kontakt zu KPAG Kosmidis & Partner auf und schildern Sie Ihren Fall in einem ersten, unverbindlichen Gespräch.

FAQ

Kann ich einen deutschen Anwalt für griechische Rechtsfragen beauftragen?

Ein in Deutschland zugelassener Anwalt kann Sie in deutschen Verfahren mit griechischem Bezug beraten, darf aber nicht vor griechischen Gerichten auftreten. Für Verfahren in Griechenland benötigen Sie einen dort zugelassenen Anwalt oder eine spezialisierte Kooperationskanzlei wie KPAG Kosmidis & Partner.

Was kostet eine Erstberatung bei einem Anwalt für griechisches Recht?

Die Kosten variieren je nach Komplexität des Mandats und Kanzlei. Viele spezialisierte Kanzleien bieten eine erste Orientierungsberatung zu einem festen Stundensatz an. Fragen Sie vor dem Termin nach der Honorarstruktur.

Wie lange dauern typische griechische Rechtsverfahren?

Das hängt stark vom Verfahrenstyp ab. Erbschaftsanmeldungen können bei vollständigen Unterlagen innerhalb weniger Monate abgeschlossen werden. Streitige Gerichtsverfahren dauern in Griechenland oft deutlich länger – manchmal mehrere Jahre.

Brauche ich einen Anwalt, wenn ich eine Immobilie über einen griechischen Makler kaufe?

Ja. Ein Makler vertritt die Verkäuferseite oder handelt im eigenen Provisionsinteresse. Nur ein unabhängiger Anwalt prüft den Kaufvertrag ausschließlich in Ihrem Interesse.

Muss ich in Griechenland wohnhaft sein, um dort ein Unternehmen zu gründen?

Nein. Sie müssen keinen griechischen Wohnsitz haben. Allerdings benötigt das Unternehmen eine registrierte Geschäftsadresse in Griechenland. Zudem hat Ihr steuerlicher Wohnsitz Auswirkungen auf Ihre persönliche Steuerpflicht.

Gilt das griechische Recht auch für Ferienwohnungen, die ich selten nutze?

Sobald Sie rechtlicher Eigentümer einer griechischen Immobilie sind, gelten griechische Steuer- und Meldepflichten – unabhängig davon, wie oft Sie die Immobilie nutzen.

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Unternehmen in Griechenland gründen: Der komplette Leitfaden

kpag — Fri, 02 Oct 2026 11:20:54 +0000

Unternehmen in Griechenland gründen

TL;DR: Eine Unternehmensgründung in Griechenland ist für EU-Bürger und Drittstaatsangehörige möglich. Die beliebteste Rechtsform ist die Idiotiki Kefalaiouchiki Etaireia (IKE), eine griechische GmbH mit minimalem Stammkapital. Der Prozess dauert in der Regel zwei bis vier Wochen und erfordert eine Registrierung beim griechischen Handelsregister (GEMI).

Griechenland hat sich in den vergangenen Jahren zu einem zunehmend attraktiven Standort für Unternehmensgründungen entwickelt. Steuerreformen, Digitalisierungsinitiativen der Behörden und gezielte Anreize für ausländische Investoren haben das Gründungsklima spürbar verbessert. Wer ein Unternehmen in Griechenland gründen möchte, steht jedoch vor einer Reihe von rechtlichen, steuerlichen und bürokratischen Fragen, die sich ohne fundiertes Fachwissen kaum überschauen lassen.

Dieser Beitrag gibt Ihnen einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Schritte, Rechtsformen und Voraussetzungen der Unternehmensgründung in Griechenland. Er ist der erste von vier Beiträgen zu griechischem Wirtschafts- und Steuerrecht – die weiteren Teile behandeln die griechische IKE im Detail, die Steuerberatung in Griechenland sowie die rechtliche Begleitung durch auf griechisches Recht spezialisierte Anwälte.

Ob Sie als deutschsprachiger Unternehmer nach Griechenland expandieren, einen Zweitwohnsitz mit unternehmerischer Tätigkeit verbinden oder schlicht von den günstigen Betriebskosten profitieren möchten – die folgenden Informationen helfen Ihnen, den Prozess realistisch einzuschätzen.

Warum ist Griechenland als Unternehmensstandort interessant?

Griechenland bietet eine Kombination aus geografischer Lage, EU-Mitgliedschaft und steuerlichen Vorteilen, die für internationale Gründer attraktiv ist. Das Land liegt an der Schnittstelle zwischen Europa, dem Nahen Osten und Afrika – ein strategischer Vorteil für Unternehmen mit internationaler Ausrichtung.

Konkret sprechen folgende Faktoren für eine Gründung in Griechenland:

Körperschaftsteuer von 22 % – im europäischen Vergleich moderat
Sonderbesteuerungsregime für Ausländer, die ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland verlegen (z. B. das Non-Dom-Regime mit pauschaler Steuer von 100.000 € pro Jahr auf ausländische Einkünfte)
Vollständige EU-Rechtssicherheit und Zugang zum europäischen Binnenmarkt
Deutlich niedrigere Betriebskosten als in Deutschland, Österreich oder der Schweiz
Digitale Verwaltungsprozesse, die die Gründung zunehmend vereinfachen

Hinzu kommt, dass Griechenland seit 2020 gezielt ausländische Investoren anzieht – unter anderem durch Steueranreize für Rentner, digitale Nomaden und Unternehmen, die ihren Hauptsitz aus dem Ausland nach Griechenland verlagern.

Welche Rechtsformen stehen bei einer Unternehmensgründung in Griechenland zur Verfügung?

Das griechische Gesellschaftsrecht kennt mehrere Rechtsformen. Für kleine und mittlere Unternehmen sowie für ausländische Investoren kommen vor allem diese infrage:

IKE – Idiotiki Kefalaiouchiki Etaireia (Private Kapitalgesellschaft)

Die IKE ist das griechische Pendant zur deutschen GmbH und mit Abstand die beliebteste Rechtsform für Neugründungen in Griechenland. Sie wurde 2012 im Rahmen einer Unternehmensrechtsreform eingeführt und zeichnet sich durch folgende Merkmale aus:

Mindeststammkapital: 1 Euro (kein Mindestkapital wie bei der deutschen GmbH erforderlich)
Haftungsbeschränkung auf das Gesellschaftsvermögen
Gründung durch eine oder mehrere Personen (natürliche oder juristische)
Schnelle Registrierung über das GEMI (Generiko Emporiko Mitroo – Allgemeines Handelsregister)

Die IKE eignet sich besonders für Einzelgründer, Start-ups und mittelständische Unternehmen. Ein eigener Beitrag in dieser Serie widmet sich der IKE ausführlich.

EPE – Etaireia Periorismenis Efthinis (Gesellschaft mit beschränkter Haftung)

Die EPE entspricht strukturell der deutschen GmbH älterer Prägung. Sie erfordert ein Mindeststammkapital von 4.500 Euro und ist bürokratisch aufwändiger als die IKE. Für Neugründungen ist sie heute weitgehend von der IKE verdrängt worden.

AE – Anonymi Etaireia (Aktiengesellschaft)

Die AE ist die griechische Aktiengesellschaft und für größere Unternehmen oder solche mit Kapitalmarktambitionen konzipiert. Das Mindestkapital beträgt 25.000 Euro, die Governance-Anforderungen sind entsprechend höher.

Einzelunternehmen und Freiberufler

Wer als Einzelperson tätig wird, kann sich als Einzelunternehmer oder – bei freiberuflicher Tätigkeit – direkt beim griechischen Finanzamt registrieren lassen. Diese Form bietet wenig Haftungsschutz, ist aber administrativ einfach und kostengünstig.

Welche Schritte sind für eine Unternehmensgründung in Griechenland notwendig?

Der Gründungsprozess in Griechenland lässt sich in mehrere klar definierte Phasen unterteilen. Mit professioneller Unterstützung ist er innerhalb von zwei bis vier Wochen abschließbar.

Schritt 1: AFM – Griechische Steueridentifikationsnummer beantragen

Bevor irgendein weiterer Schritt möglich ist, benötigt jeder Gründer eine griechische Steueridentifikationsnummer (Arithmos Forologikou Mitroou, kurz AFM). Diese wird beim zuständigen Finanzamt beantragt. EU-Bürger benötigen dafür lediglich ihren Personalausweis oder Reisepass. Für Nicht-EU-Bürger kann der Prozess aufwändiger sein und eine Genehmigung zur Aufnahme einer wirtschaftlichen Tätigkeit erfordern.

Schritt 2: GEMI – Registrierung im Allgemeinen Handelsregister

Das GEMI (Geniko Emporiko Mitroo) ist das zentrale Unternehmensregister Griechenlands. Hier wird die Gesellschaft offiziell registriert und erhält ihre Handelsregisternummer. Seit der Digitalisierung des GEMI ist eine Online-Registrierung über die Plattform businessportal.gr möglich, was den Prozess erheblich beschleunigt hat.

Für die GEMI-Registrierung werden u. a. folgende Unterlagen benötigt:

Gesellschaftsvertrag (in griechischer Sprache, notariell beglaubigt oder im vereinfachten Verfahren)
Identitätsnachweise aller Gesellschafter und Geschäftsführer
Nachweis über den Gesellschaftssitz in Griechenland
AFM aller beteiligten Personen

Schritt 3: Anmeldung beim Finanzamt und Erhalt der Unternehmens-AFM

Nach der GEMI-Registrierung muss das Unternehmen selbst beim zuständigen Finanzamt angemeldet werden. Das Unternehmen erhält dabei eine eigene Steueridentifikationsnummer. Gleichzeitig wird der Geschäftszweck (Tätigkeitscode, griechisch: KAD) festgelegt, der steuerliche und sozialversicherungsrechtliche Auswirkungen hat.

Schritt 4: Sozialversicherungsanmeldung (EFKA)

Geschäftsführer und Gesellschafter, die im Unternehmen tätig sind, müssen sich beim griechischen Sozialversicherungsträger EFKA anmelden. Die Beiträge richten sich nach dem Einkommen und sind abhängig von der Tätigkeitsstruktur.

Schritt 5: Eröffnung eines Geschäftskontos

Für die operative Tätigkeit ist ein griechisches Geschäftskonto notwendig. Griechische Banken wie die Piraeus Bank, Alpha Bank oder National Bank of Greece bieten entsprechende Kontomodelle an. Alternativ sind mittlerweile auch europäische Neobanken (z. B. Revolut Business) für in Griechenland registrierte Unternehmen nutzbar.

Was kostet eine Unternehmensgründung in Griechenland?

Die Kosten variieren je nach Rechtsform und gewähltem Gründungsweg. Als grobe Orientierung:

Kostenart	Ungefähre Kosten
Notarkosten (bei notarieller Gründung)	500 – 1.500 €
GEMI-Registrierungsgebühren	10 – 100 €
Steuerberatung & rechtliche Begleitung	800 – 2.500 €
Übersetzungs- und Apostillekosten	200 – 600 €
Stammkapital (IKE)	ab 1 €

Für eine IKE-Gründung ohne Notar (im sogenannten vereinfachten Verfahren) sind die Kosten deutlich geringer. Wer jedoch komplexere Gesellschaftsstrukturen plant oder als Nicht-EU-Bürger gründet, sollte mit höheren Beratungskosten rechnen.

Welche besonderen Herausforderungen gibt es bei einer Gründung in Griechenland?

Trotz der Fortschritte bei der Digitalisierung der Verwaltung bleiben einige Herausforderungen bestehen, die ausländische Gründer kennen sollten:

Sprachbarriere: Fast alle amtlichen Dokumente, Bescheide und Verträge sind ausschließlich in griechischer Sprache. Ohne professionelle Übersetzung und lokale Unterstützung ist der Prozess kaum handhabbar.

Bürokratische Komplexität: Griechenland hat zwar Fortschritte gemacht, doch die Abstimmung zwischen verschiedenen Behörden (Finanzamt, GEMI, EFKA) erfordert Erfahrung und lokales Netzwerk.

Steuerrechtliche Besonderheiten: Das griechische Steuerrecht weist zahlreiche Besonderheiten auf, insbesondere bei der Umsatzsteuer, der Besteuerung von Ausschüttungen und der Buchführungspflicht. Eine professionelle Steuerberatung in Griechenland ist daher keine Option, sondern eine Notwendigkeit.

Bankkontoöffnung: Griechische Banken haben teils strenge KYC-Anforderungen (Know Your Customer) für ausländische Gesellschafter. Der Prozess kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen.

Wann lohnt sich die professionelle Unterstützung durch Rechtsanwälte und Steuerberater?

Die kurze Antwort: immer – und insbesondere dann, wenn Sie aus dem Ausland gründen.

Spezialisten für griechisches Wirtschaftsrecht und internationale Steuerberatung können nicht nur den Gründungsprozess beschleunigen, sondern auch kostspielige Fehler vermeiden. Dazu gehören falsch gewählte Tätigkeitscodes (KAD), fehlerhafte Gesellschaftsverträge oder die Nichtbeachtung lokaler Compliance-Pflichten.

Für grenzüberschreitende Sachverhalte – etwa wenn ein deutsches Unternehmen eine griechische Tochtergesellschaft gründet – ist die Einbindung einer auf griechisches Recht spezialisierten Anwaltskanzlei unerlässlich. Kanzleien wie KPAG Kosmidis & Partner verfügen über langjährige Expertise in grenzüberschreitenden Rechtsfragen und unterstützen internationale Mandanten bei der gesamten rechtlichen Strukturierung ihrer Markteintritts in Griechenland.

Auf steuerlicher Seite empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem auf internationales Steuerrecht spezialisierten Berater. Mehr dazu erfahren Sie im vierten Beitrag dieser Serie zur Steuerberatung in Griechenland.

Unternehmensgründung in Griechenland: Der erste Schritt zählt

Griechenland bietet echte Chancen für Unternehmer – vorausgesetzt, der Markteinstieg ist gut vorbereitet. Die Wahl der richtigen Rechtsform, die korrekte Registrierung und die steuerliche Weichenstellung am Anfang entscheiden maßgeblich über den späteren Erfolg.

Die gute Nachricht: Mit der richtigen Begleitung durch erfahrene Rechtsanwälte und Steuerberater ist der Gründungsprozess weitaus weniger kompliziert, als er auf den ersten Blick erscheint. Die folgenden Beiträge dieser Serie gehen tiefer in die Details – angefangen bei der griechischen IKE als bevorzugter Rechtsform bis hin zur steuerlichen Optimierung und rechtlichen Absicherung Ihrer unternehmerischen Aktivitäten in Griechenland.

FAQ

Kann ich als Deutscher ein Unternehmen in Griechenland gründen?

Ja. EU-Bürger, einschließlich deutscher Staatsangehöriger, können in Griechenland ohne besondere Genehmigung ein Unternehmen gründen. Sie benötigen lediglich eine griechische Steueridentifikationsnummer (AFM) und müssen das Unternehmen im GEMI registrieren.

Wie lange dauert eine Unternehmensgründung in Griechenland?

Mit professioneller Unterstützung dauert eine IKE-Gründung in der Regel zwei bis vier Wochen. Komplexere Strukturen oder Gründungen durch Nicht-EU-Bürger können länger dauern.

Welche Rechtsform ist für ausländische Gründer in Griechenland am besten geeignet?

Die IKE (Idiotiki Kefalaiouchiki Etaireia) ist für die meisten ausländischen Gründer die beste Wahl. Sie erfordert kein Mindestkapital, bietet Haftungsbeschränkung und lässt sich vergleichsweise schnell und kostengünstig gründen.

Brauche ich einen Notar für die Gründung einer IKE in Griechenland?

Nicht zwingend. Die IKE kann im vereinfachten Verfahren ohne Notar über das GEMI-Online-Portal gegründet werden, sofern ein Standardgesellschaftsvertrag verwendet wird. Bei individuellen Gesellschaftsverträgen ist ein Notar erforderlich.

Muss ich in Griechenland wohnhaft sein, um dort ein Unternehmen zu gründen?

Was kostet die Gründung einer IKE in Griechenland?

Die reinen Behördengebühren sind minimal (unter 100 €). Mit Steuerberatung, rechtlicher Begleitung und Übersetzungskosten ist realistisch mit Gesamtkosten zwischen 1.500 und 4.000 € zu rechnen, abhängig von der Komplexität der Struktur.

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Immobilie in Griechenland kaufen und verkaufen: Der komplette Leitfaden

kpag — Wed, 30 Sep 2026 13:14:37 +0000

Immobilie in Griechenland kaufen und verkaufen: Der komplette Leitfaden

Schnelle Antwort: Wer in Griechenland eine Immobilie kauft oder verkauft, benötigt eine griechische Steuer-ID (AFM), einen unabhängigen Anwalt und einen Notar. Der Prozess umfasst Due Diligence, Vorvertrag, notarielle Beurkundung und Katastereintragung. Ohne sorgfältige rechtliche Begleitung drohen ungültige Verträge, versteckte Lasten und steuerliche Strafen.

Der griechische Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren grundlegend gewandelt. Nach den wirtschaftlichen Verwerfungen des letzten Jahrzehnts zieht Griechenland wieder starke internationale Nachfrage an – von Athen über Thessaloniki bis zu den Inseln. Die Preise steigen, die Nachfrage internationaler Käufer wächst, und das Golden-Visa-Programm hat zusätzliche Investitionsimpulse gesetzt.

Doch Kaufen und Verkaufen in Griechenland folgt eigenen Regeln. Das griechische Kataster ist noch nicht vollständig digitalisiert, baurechtliche Altlasten sind verbreitet, und die steuerlichen Pflichten beim Kauf überraschen viele Käufer. Wer diesen Markt kennt und rechtlich richtig aufgestellt ist, kann attraktive Objekte sichern. Wer die Regeln nicht kennt, zahlt doppelt.

Dieser Leitfaden führt Sie durch beide Seiten der Transaktion: den Kauf als ausländischer Investor und den Verkauf einer bereits gehaltenen Immobilie. KPAG Kosmidis & Partner begleitet beide Prozesse rechtlich, Hermes Tax & Consulting IKE übernimmt die steuerliche Abwicklung.

Wer darf in Griechenland Immobilien kaufen?

EU-Bürger – darunter alle deutschen Staatsangehörigen – dürfen in Griechenland ohne Einschränkungen Immobilien erwerben. Es gibt keine Genehmigungspflichten, keine Wartefristen und keine Betragsgrenzen.

Eine Ausnahme gilt für bestimmte Grenzzonen (παραμεθόριες περιοχές), insbesondere an der Landgrenze zur Türkei und an strategisch relevanten Küstenabschnitten. Hier benötigen auch EU-Bürger in Einzelfällen eine Sondergenehmigung des zuständigen Regionalrats. Ein Anwalt für griechisches Recht klärt vorab, ob das gewünschte Objekt in einer solchen Zone liegt.

Für Nicht-EU-Bürger gelten strengere Anforderungen. Das Golden-Visa-Programm bietet hier einen Sonderweg: Ein qualifizierter Immobilienkauf eröffnet den Zugang zu einem griechischen Aufenthaltstitel.

Pflicht-Voraussetzung: Die griechische Steuer-ID (AFM)

Ohne eine griechische Steueridentifikationsnummer (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, AFM) ist kein Immobilienkauf in Griechenland möglich. Die AFM wird benötigt für:

die Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar,
die Entrichtung der Grunderwerbsteuer,
die spätere Eintragung in das Immobilienverzeichnis E9,
alle steuerlichen Meldepflichten nach dem Kauf.

Die AFM kann persönlich beim zuständigen griechischen Finanzamt beantragt werden oder über einen bevollmächtigten Vertreter. KPAG Kosmidis & Partner übernimmt diese Beantragung für Mandanten mit Wohnsitz in Deutschland, ohne dass ein Griechenlandbesuch erforderlich ist.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Schritt 1: Objektauswahl und erste Prüfung

Die Immobiliensuche erfolgt über Makler, Online-Plattformen oder persönliche Netzwerke. Sobald ein konkretes Objekt ins Visier genommen wird, sollte ein Anwalt eingeschaltet werden – noch bevor ein Angebot abgegeben oder eine Anzahlung geleistet wird.

Eine frühzeitige anwaltliche Vorprüfung gibt Auskunft darüber, ob das Objekt überhaupt verkehrsfähig ist: Ist der Verkäufer als Eigentümer eingetragen? Gibt es Miteigentumsanteile? Bestehen Hypotheken?

Schritt 2: Due-Diligence-Prüfung

Die Due-Diligence-Prüfung ist der wichtigste Schritt im gesamten Kaufprozess. Sie umfasst:

Grundbuchrecherche: Im Kataster (Κτηματολόγιο) oder im alten Hypothekenregister (Υποθηκοφυλακείο) wird die vollständige Eigentumskette recherchiert. Belastungen, Pfandrechte und Hypotheken werden identifiziert.

Steuerrecherche: Offene ENFIA-Verbindlichkeiten, Steuerschulden des Verkäufers und mögliche Vollstreckungen auf die Immobilie werden geprüft.

Baurechtliche Prüfung: Der Anwalt kontrolliert, ob die tatsächliche Bausubstanz mit der genehmigten Baugenehmigung übereinstimmt. Illegale Anbauten (αυθαίρετα) werden identifiziert und ihre Regularisierbarkeit eingeschätzt.

Urbanistischer Status: Darf auf dem Grundstück gebaut werden? Welche Bebauungsdichte ist zulässig? Ist das Objekt als Ferienwohnung oder Langzeitmietung nutzbar?

Energieausweis: Seit 2011 ist der Energieausweis (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) in Griechenland Pflicht. Er muss vor der Beurkundung vorgelegt werden.

Schritt 3: Reservierung und Vorvertrag

Ist die Due Diligence positiv abgeschlossen, wird in der Regel zunächst eine Reservierungsvereinbarung mit einer Anzahlung abgeschlossen, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Diese Vereinbarung ist rechtlich bindend – sie sollte daher von einem Anwalt formuliert oder zumindest geprüft werden.

Der formelle Vorvertrag (Προσύμφωνο) legt alle wesentlichen Bedingungen des Kaufs fest: Kaufpreis, Zahlungsplan, Übergabedatum, aufschiebende Bedingungen. Ein gut formulierter Vorvertrag schützt vor einseitigem Rücktritt und regelt Konsequenzen für den Fall, dass Bedingungen nicht erfüllt werden.

Schritt 4: Notarielle Beurkundung

Der endgültige Kaufvertrag wird vor einem griechischen Notar beurkundet. Der Notar liest den Vertragstext in Anwesenheit beider Parteien vor, überprüft die Identitäten und stellt sicher, dass die gesetzlichen Formalien eingehalten werden.

Vor dem Notartermin müssen folgende Unterlagen vorliegen:

Nachweis der gezahlten Grunderwerbsteuer
AFM beider Parteien
Grundbuchauszug (nicht älter als 30 Tage)
Energieausweis
Bescheinigung über keine offenen Steuerschulden des Verkäufers (ENFI-Reinheitsbescheinigung)
Ggf. Regularisierungsnachweise für illegale Anbauten

Sprechen Käufer oder Verkäufer kein Griechisch, muss ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein oder der Vertrag zweisprachig beurkundet werden. Alternativ kann ein bevollmächtigter Anwalt die Unterzeichnung im Namen des Käufers vornehmen – ein in der Praxis häufig gewählter Weg für Auslandskäufer.

Schritt 5: Katastereintragung

Nach der Beurkundung wird der Kaufvertrag beim Katasteramt eingetragen. Diese Eintragung ist rechtlich konstitutiv: Erst mit ihr wird der Käufer vollständiger Eigentümer mit Wirkung gegenüber Dritten. Bis zur Eintragung besteht ein Übertragungsrisiko – etwa wenn zwischen Beurkundung und Eintragung eine Pfändung gegen den Verkäufer eingetragen wird.

Der Verkaufsprozess: Was Eigentümer wissen müssen

Steuerliche Vorbereitung

Vor dem Verkauf einer griechischen Immobilie müssen Verkäufer sicherstellen, dass:

alle ENFIA-Zahlungen der vergangenen Jahre vollständig beglichen sind,
die Immobilie korrekt im E9-Formular eingetragen ist,
keine offenen Steuerschulden beim Finanzamt bestehen.

Fehlen diese Voraussetzungen, ist eine Beurkundung nicht möglich.

Kapitalertragsteuer beim Verkauf

Griechenland hat die Kapitalertragsteuer auf private Immobilientransaktionen in den letzten Jahren mehrfach ausgesetzt. Der aktuelle Stand muss vor dem Verkauf geprüft werden. Sollte die Steuer greifen, beträgt sie 15 % auf den Veräußerungsgewinn.

Makler oder Direktverkauf?

Griechische Makler arbeiten in der Regel auf Provisionsbasis. Die Courtage wird üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Ein Direktverkauf ist möglich, erfordert aber mehr Eigenaufwand bei der Käufersuche und Vertragsgestaltung.

Anwaltliche Begleitung auch auf Verkäuferseite

Auch Verkäufer benötigen anwaltliche Unterstützung. Der Anwalt prüft die Vollständigkeit der Unterlagen, begleitet die Kaufpreisverhandlung und stellt sicher, dass der Kaufvertrag die Interessen des Verkäufers schützt – etwa durch klare Regelungen zur Übergabe und zur Mängelfreiheit.

Das Golden-Visa-Programm beim Immobilienkauf

Für Nicht-EU-Bürger bietet das griechische Golden-Visa-Programm (Programm für Investoren-Aufenthaltstitel) einen attraktiven Anreiz: Ein Immobilienkauf ab bestimmten Mindestbeträgen berechtigt zum griechischen Aufenthaltstitel für fünf Jahre – verlängerbar, solange die Immobilie gehalten wird.

Die Mindestschwellen variieren seit der Programmreform 2023 je nach Region:

Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorini: 800.000 €
Übrige Regionen: 400.000 €

Das Programm gilt grundsätzlich für Nicht-EU-Bürger, kann aber innerhalb von Familien mit gemischter Staatsbürgerschaft relevant sein. Für Aufenthaltsrechtsfragen in Griechenland empfiehlt sich ein Blick in den Beitrag über die Aufenthaltserlaubnis für Deutsche in Griechenland.

Typische Fallstricke und wie Sie sie vermeiden

Ungeklärte Eigentumsrechte

Viele griechische Immobilien – besonders auf Inseln und in ländlichen Regionen – verfügen über keine vollständige Katastergeschichte. Die Eigentumskette wurde oft über Generationen nicht lückenlos dokumentiert. Eine sorgfältige Grundbuchrecherche durch einen Fachmann ist deshalb keine Option, sondern Pflicht.

Illegale Anbauten (Αυθαίρετα)

Griechenland hat über Jahrzehnte hinweg ein erhebliches Problem mit nicht genehmigten Bauten angehäuft. Beim Kauf einer solchen Immobilie übernimmt der Käufer die Pflicht zur Regularisierung. Die Kosten dafür können erheblich sein. Ein Anwalt prüft, ob eine Regularisierung möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Barzahlung des Kaufpreises

Seit 2014 schreibt griechisches Recht vor, dass Immobilienverkäufe oberhalb bestimmter Beträge per Banküberweisung abgewickelt werden müssen. Barzahlungen können zur steuerlichen Anfechtbarkeit und in extremen Fällen zur Nichtigkeit des Vertrags führen.

Fehlende Energieausweise

Fehlt der Energieausweis zum Notartermin, kann die Beurkundung nicht stattfinden. Dieses Dokument sollte frühzeitig vom Verkäufer angefordert werden.

Laufende Pflichten nach dem Kauf

Mit dem Kauf endet die rechtliche und steuerliche Beziehung zur griechischen Immobilie nicht. Als Eigentümer entstehen jährlich wiederkehrende Pflichten:

ENFIA-Zahlung
E9-Aktualisierung bei Eigentumsveränderungen
Einkommensteuererklärung bei Mieteinnahmen
Meldung von Kurzzeitvermietungen beim griechischen Finanzamt

Detaillierte Informationen zur Grunderwerbs- und Immobiliensteuer in Griechenland finden Sie in einem separaten Beitrag dieser Reihe.

Sicher kaufen und verkaufen mit KPAG und Hermes Tax

Ein Immobilienkauf oder -verkauf in Griechenland ist ein mehrschichtiger Prozess – rechtlich, steuerlich und administrativ. Wer ihn ohne Begleitung angeht, übersieht leicht Details, die hinterher erhebliche Kosten verursachen.

KPAG Kosmidis & Partner begleitet Käufer und Verkäufer rechtlich durch den gesamten Prozess – von der ersten Prüfung bis zur Katastereintragung. Hermes Tax & Consulting IKE übernimmt alle steuerlichen Aspekte: AFM-Beantragung, Grunderwerbsteuererklärung, ENFIA und laufende Steuerpflichten.

Kontaktieren Sie KPAG Kosmidis & Partner für eine unverbindliche Erstberatung.

FAQ

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Griechenland?

Von der Due-Diligence-Prüfung bis zur Katastereintragung dauert ein unkomplizierter Kauf in der Regel sechs bis zwölf Wochen. Bei Unterlagenmängeln oder baurechtlichen Problemen kann es länger dauern.

Muss ich für den Kaufvertrag persönlich nach Griechenland reisen?

Nicht zwingend. Mit einer notariell beglaubigten und apostillierten Vollmacht kann ein Anwalt die Beurkundung im Namen des Käufers vornehmen.

Was kostet ein Anwalt beim Immobilienkauf in Griechenland?

Die Kosten hängen vom Leistungsumfang ab – reine Vertragsprüfung oder vollständige Begleitung inkl. Due Diligence. Lassen Sie sich vor Mandatserteilung eine transparente Kostenaufstellung erstellen.

Kann ich als Deutscher eine Immobilie in Griechenland als Ferienwohnung vermieten?

Welche Steuern zahle ich beim Immobilienverkauf in Griechenland?

Je nach aktuellem Rechtsstatus können eine Kapitalertragsteuer (15 % auf den Gewinn) sowie laufende ENFIA-Schulden fällig sein. Hermes Tax & Consulting IKE klärt den aktuellen Stand vor dem Verkauf.

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P4 – Grunderwerbs- und Immobiliensteuer in Griechenland

kpag — Tue, 22 Sep 2026 07:28:58 +0000

Grunderwerbs- und Immobiliensteuer in Griechenland: Was Käufer wissen müssen

Schnelle Antwort: Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland fallen Grunderwerbsteuer (3,09 % des Kaufpreises oder steuerlichen Einheitswerts), jährliche Grundsteuer (ENFIA) sowie ggf. Mehrwertsteuer auf Neubauten an. Wer die Steuerstruktur kennt, kann die Gesamtkosten realistisch kalkulieren und teure Überraschungen vermeiden.

Immobilien in Griechenland sind im europäischen Vergleich oft günstig. Doch zwischen dem ausgehandelten Kaufpreis und dem tatsächlichen Gesamtaufwand klafft regelmäßig eine Lücke – weil Steuern, Notargebühren und laufende Abgaben unterschätzt oder komplett übersehen werden. Für deutsche Käufer, die mit dem deutschen Steuersystem vertraut sind, ist das griechische System zunächst ungewohnt. Die Logik dahinter ist aber verständlich, wenn man sie einmal kennt.

Dieser Beitrag erklärt, welche Steuern beim Immobilienkauf in Griechenland anfallen, wie sie berechnet werden und was Käufer jährlich einplanen müssen. Wer darüber hinaus eine umfassende Begleitung beim Immobilienkauf und -verkauf in Griechenland benötigt, findet bei KPAG Kosmidis & Partner und Hermes Tax & Consulting IKE erfahrene Ansprechpartner.

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Griechenland an?

Beim Erwerb einer griechischen Immobilie sind im Wesentlichen drei steuerliche Vorgänge relevant: die Grunderwerbsteuer beim Kauf, die Mehrwertsteuer bei Neubauten sowie die jährlich anfallende Grundsteuer ENFIA nach dem Erwerb. Hinzu kommen in bestimmten Konstellationen Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und Kapitalertragsteuer beim späteren Verkauf.

Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων)

Was ist die griechische Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist die zentrale Steuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Griechenland. Sie beträgt einheitlich 3 % des Kaufpreises, zuzüglich eines kommunalen Anteils von 3 % auf die Steuer selbst – was einen effektiven Gesamtsatz von 3,09 % ergibt.

Wie wird die Bemessungsgrundlage ermittelt?

Grundlage für die Steuerberechnung ist der höhere Wert aus zwei Größen:

dem tatsächlichen Kaufpreis (wie im Kaufvertrag vereinbart), und
dem steuerlichen Einheitswert der Immobilie (Αντικειμενική Αξία).

Der steuerliche Einheitswert wird vom griechischen Finanzamt auf Basis staatlich festgelegter Zonen- und Quadratmeterwerte ermittelt. In begehrten Lagen – etwa Athen-Zentrum, Mykonos oder Santorini – kann der Einheitswert den Marktwert inzwischen übersteigen. In ländlicheren Regionen liegt er oft darunter. Diese Asymmetrie macht eine Vorabprüfung des Einheitswerts zu einem wichtigen Schritt im Kaufprozess.

Wann und wie wird die Grunderwerbsteuer bezahlt?

Die Steuer muss vor der notariellen Beurkundung entrichtet werden. Ohne den Nachweis der geleisteten Zahlung – in Form einer Steuerquittung – wird der Notartermin nicht abgehalten. Der Käufer reicht die Steuererklärung beim zuständigen Finanzamt ein, zahlt den Betrag und erhält eine Bestätigung, die dem Notar vorgelegt wird.

Hermes Tax & Consulting IKE unterstützt Käufer bei der korrekten Berechnung und fristgerechten Einreichung der Grunderwerbsteuererklärung.

Mehrwertsteuer beim Kauf von Neubauten

Wann gilt MwSt. statt Grunderwerbsteuer?

Nicht alle griechischen Immobilien unterliegen der Grunderwerbsteuer. Bei Neubauten, für die die Baugenehmigung nach dem 1. Januar 2006 erstmals erteilt wurde, kann der Kauf der Mehrwertsteuer unterliegen – derzeit 24 %.

Diese Regelung gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Zwischen 2020 und 2024 hat der griechische Gesetzgeber die Anwendung der Mehrwertsteuer auf Neubauten mehrfach ausgesetzt und befristet auf die Grunderwerbsteuer umgestellt. Der jeweils aktuelle Status muss vor Vertragsschluss geprüft werden, da er erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten hat.

Praktische Bedeutung für Käufer

Wer eine Neubauimmobilie in Griechenland kauft, sollte frühzeitig klären, welches Steuerregime gilt. Ein Anwalt für griechisches Recht prüft diesen Punkt im Rahmen der Due-Diligence-Phase und stellt sicher, dass die korrekte Steuer zum richtigen Zeitpunkt abgeführt wird.

ENFIA – Die jährliche Grundsteuer in Griechenland

Was ist der ENFIA?

Der ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) ist die einheitliche jährliche Grundsteuer, die seit 2014 in Griechenland für alle Immobilieneigentümer gilt – unabhängig davon, ob der Eigentümer in Griechenland oder im Ausland lebt. Deutsche Eigentümer einer griechischen Ferienwohnung, eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung sind steuerpflichtig.

Wie wird der ENFIA berechnet?

Die Berechnung des ENFIA erfolgt auf Basis des steuerlichen Einheitswerts der Immobilie und berücksichtigt folgende Faktoren:

Lage (Zone) der Immobilie
Fläche des Gebäudes bzw. des Grundstücks
Baujahr und Stockwerk
Nutzungsart (Wohn- oder Gewerbeobjekt)

Für natürliche Personen mit einem Gesamtimmobilienwert (steuerlicher Einheitswert aller griechischen Objekte) unter einem bestimmten Schwellenwert können Freibeträge oder Ermäßigungen gelten. Wer seinen Hauptwohnsitz in Griechenland hat und bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitet, profitiert ebenfalls von Nachlässen.

ENFIA für Auslandsgriechen und nicht in Griechenland ansässige Eigentümer

Deutsche Eigentümer ohne Wohnsitz in Griechenland werden wie alle anderen Eigentümer zum ENFIA veranlagt. Die Steuerbescheide werden über das Portal der griechischen Steuerverwaltung (AADE) zugestellt und müssen innerhalb der jährlichen Frist beglichen werden – in der Regel in mehreren Monatsraten.

Wer keinen Zugang zum griechischen Steuerportal hat oder die Sprache nicht beherrscht, sollte einen Steuerberater oder Anwalt mit der Betreuung beauftragen. Hermes Tax & Consulting IKE übernimmt für deutschsprachige Eigentümer die vollständige ENFIA-Abwicklung.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Griechenland

Wer die griechische Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen in Griechenland versteuern. Das gilt unabhängig vom Wohnsitz des Vermieters. Die Steuersätze sind progressiv:

Jahres-Mieteinnahmen	Steuersatz
Bis 12.000 €	15 %
12.001 € – 35.000 €	35 %
Über 35.000 €	45 %

Zusätzlich gilt ein Solidaritätsbeitrag, der in den letzten Jahren schrittweise reduziert wurde.

Wer über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com vermietet, unterliegt besonderen Meldepflichten beim griechischen Finanzamt – einschließlich der Registrierung als Kurzzeitvermietungsanbieter. Versäumnisse in diesem Bereich führen zu empfindlichen Bußgeldern.

Kapitalertragsteuer beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer griechischen Immobilie kann Kapitalertragsteuer anfallen. Griechenland hat die Anwendung der Kapitalertragsteuer auf private Immobilientransaktionen seit 2016 mehrfach ausgesetzt; der jeweilige aktuelle Rechtsstatus muss vor einem geplanten Verkauf geprüft werden.

Wenn die Kapitalertragsteuer greift, beträgt sie 15 % auf den Veräußerungsgewinn. Als Gewinn gilt die Differenz zwischen dem Kaufpreis (zuzüglich nachgewiesener Investitionen) und dem Verkaufspreis.

Sonderthema: Immobiliensteuer bei Erbschaft

Wer eine griechische Immobilie erbt, zahlt keine Grunderwerbsteuer, sondern Erbschaftssteuer. Bemessungsgrundlage ist hier ebenfalls der steuerliche Einheitswert. Einzelheiten zur griechischen Erbschaftssteuer sind im Beitrag über Erbschaft in Griechenland regeln sowie bei der Anwaltsgesellschaft KPAG Kosmidis & Partner zu erfahren.

Doppelbesteuerungsabkommen: Was gilt zwischen Deutschland und Griechenland?

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Griechenland regelt, welchem Staat das Besteuerungsrecht für bestimmte Einkunftsarten zusteht. Für Immobilieneinkünfte – Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne – steht das Besteuerungsrecht grundsätzlich dem Staat zu, in dem die Immobilie belegen ist. Das bedeutet: Mieteinnahmen aus einer griechischen Immobilie werden primär in Griechenland besteuert. Deutschland rechnet diese Steuer in der Regel an, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Dennoch können deutsche Eigentümer zur Abgabe einer deutschen Steuererklärung verpflichtet sein, in der die griechischen Einkünfte angegeben werden. Eine professionelle steuerliche Beratung, die beide Systeme kennt, ist hier unverzichtbar.

Checkliste: Steuerliche Vorbereitung vor dem Immobilienkauf

Vor dem Kauf einer griechischen Immobilie sollten folgende steuerliche Fragen geklärt sein:

AFM beantragt? Ohne griechische Steuer-ID ist kein Kaufvertrag möglich.
Einheitswert geprüft? Der steuerliche Einheitswert bestimmt die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Neubau oder Bestand? Die Frage, ob MwSt. oder Grunderwerbsteuer gilt, entscheidet über die Steuerhöhe.
ENFIA-Vorbelastung geprüft? Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob der Verkäufer alle ENFIA-Zahlungen geleistet hat. Offene Rückstände können auf die neue Eigentümerschaft übergehen.
Mietabsicht geklärt? Wer vermieten möchte, muss sich mit den Meldepflichten und Steuersätzen vertraut machen.
Steuerberater eingeschaltet? Hermes Tax & Consulting IKE übernimmt AFM-Beantragung, Grunderwerbsteuererklärung und laufende ENFIA-Abwicklung.

Notarkosten, Maklergebühren und weitere Erwerbsnebenkosten

Neben den Steuern kommen folgende Nebenkosten hinzu:

Notargebühren: Gesetzlich geregelt, ca. 0,8–1 % des Kaufpreises zzgl. MwSt.
Katastereintragungsgebühr: 0,475 % des Kaufpreises
Maklergebühren: In der Regel je 2 % von Käufer und Verkäufer, zzgl. MwSt.
Anwaltshonorar: Abhängig vom Leistungsumfang, individuell vereinbar

Insgesamt sollten Käufer mit Erwerbsnebenkosten von 7–10 % des Kaufpreises kalkulieren – Steuern, Gebühren und professionelle Begleitung zusammengerechnet.

Steuerliche Registrierung nach dem Kauf

Mit dem Erwerb einer griechischen Immobilie entstehen steuerliche Meldepflichten, die unmittelbar nach dem Kauf zu erfüllen sind:

E9-Formular: Jeder Eigentümer muss seine griechischen Immobilien im jährlichen Vermögensverzeichnis (E9) beim Finanzamt melden. Änderungen durch Kauf, Verkauf oder Erbschaft sind unverzüglich einzutragen.
Registrierung beim Katasteramt: Die notarielle Urkunde muss beim Κτηματολόγιο eingetragen werden.
Steuerliche Anmeldung als Vermieter: Wer vermieten möchte, muss sich zuvor beim griechischen Finanzamt als Vermieter registrieren lassen.

Details zur steuerlichen Registrierung in Griechenland finden Sie in einem eigenen Beitrag dieser Reihe.

Jetzt handeln: Steuerliche Klarheit vor dem Kauf

Steuern sind kein unangenehmes Nachthema, das man nach dem Kauf regelt. Sie sind ein zentraler Kostenfaktor, der die Rentabilität eines Immobilienkaufs maßgeblich beeinflusst. Wer die griechische Steuerstruktur versteht, kauft informiert – und zahlt nicht mehr als nötig.

Hermes Tax & Consulting IKE begleitet deutschsprachige Immobilienkäufer durch alle steuerlichen Schritte: von der AFM-Beantragung über die Grunderwerbsteuererklärung bis zur laufenden ENFIA-Betreuung. KPAG Kosmidis & Partner sorgt für die rechtliche Absicherung der Transaktion.

Kontaktieren Sie uns vor dem Kauf – nicht danach.

FAQ

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Griechenland?

Die griechische Grunderwerbsteuer beträgt effektiv 3,09 % (3 % Staatsanteil + 3 % kommunaler Anteil auf die Steuer selbst). Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und steuerlichem Einheitswert.

Gilt Mehrwertsteuer beim Kauf einer Neubauimmobilie in Griechenland?

Müssen Deutsche den ENFIA auch zahlen, wenn sie nicht in Griechenland leben?

Ja. Der ENFIA gilt für alle Eigentümer griechischer Immobilien, unabhängig von deren Wohnsitz. Die Steuerbescheide werden jährlich über das griechische Finanzamtsportal zugestellt.

Kann ich ENFIA-Rückstände des Vorbesitzers übernehmen?

In bestimmten Konstellationen ja. Deshalb ist es wichtig, vor dem Kauf zu prüfen, ob der Verkäufer alle ENFIA-Zahlungen vollständig geleistet hat. Ein Anwalt für griechisches Recht führt diese Prüfung im Rahmen der Due Diligence durch.

Wie werden Mieteinnahmen aus einer griechischen Immobilie in Deutschland behandelt?

Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen hat Griechenland das Primärbesteuerungsrecht auf Mieteinnahmen aus griechischen Immobilien. Deutschland rechnet die in Griechenland gezahlte Steuer an, verlangt aber in der Regel eine Angabe in der deutschen Steuererklärung. Eine kombinierte Beratung durch Hermes Tax & Consulting IKE ist empfehlenswert.

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P3 – Erbschaft in Griechenland regeln

kpag — Wed, 16 Sep 2026 06:33:03 +0000

Schnellantwort: Eine Erbschaft in Griechenland regeln bedeutet: Steuernummer beantragen, Erbschaftssteuererklärung einreichen, Immobilien ins Grundbuch umschreiben und Bankkonten übertragen. Mit anwaltlicher Unterstützung ist dies auch aus Deutschland möglich.

Eine Erbschaft in Griechenland zu regeln ist kein schneller Prozess – aber ein planbarer. Wer die Schritte kennt, die richtigen Fachleute einbindet und Fristen nicht versäumt, kann einen griechischen Nachlass auch aus Deutschland heraus effizient abwickeln.

Dieser Leitfaden richtet sich an deutschsprachige Erben, die Immobilien, Bankguthaben oder andere Vermögenswerte in Griechenland geerbt haben. Er beschreibt den gesamten Ablauf – von der ersten Reaktion auf den Sterbefall bis zur vollständigen Nachlassübertragung.

Was ist zu tun, wenn jemand in Griechenland verstirbt?

Der erste Schritt nach dem Tod einer Person mit Vermögen in Griechenland ist die Einholung rechtlicher Beratung – möglichst noch bevor irgendwelche Erklärungen oder Handlungen gegenüber griechischen Behörden erfolgen.

Frühzeitige Beratung verhindert typische Fehler: falsche Erbschaftsannahme, verpasste Ausschlagungsfristen und teure Korrekturen im späteren Verlauf.

Welche Dokumente werden für eine Erbschaft in Griechenland benötigt?

Die folgende Dokumentenliste ist ein typischer Ausgangspunkt – je nach Einzelfall können weitere Unterlagen erforderlich sein:

Sterbeurkunde des Erblassers (original und beglaubigte Übersetzung ins Griechische)
Personenstandsdokumente der Erben (Geburtsurkunden, Heiratsurkunden)
Testament (falls vorhanden, im Original oder notariell beglaubigt)
Grundbuchauszüge der griechischen Immobilien
Immobilienbewertung für die Erbschaftssteuererklärung
Steuernummern (AFM) aller beteiligten Erben
Bankkontoauszüge und Informationen über sonstiges Vermögen in Griechenland

KPAG koordiniert die Beschaffung, Übersetzung und Beglaubigung aller notwendigen Dokumente.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Erbschaft in Griechenland abwickeln

Schritt 1: Erbrecht klären

Wie im Beitrag über griechisches Erbrecht beschrieben, bestimmt der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers das anwendbare Erbrecht. KPAG prüft dies als ersten Schritt und klärt, ob griechisches, deutsches oder gemischtes Recht gilt.

Schritt 2: Erbschaft annehmen oder ausschlagen

Die Entscheidung, eine Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen, muss innerhalb der gesetzlichen Fristen getroffen werden:

Erben mit Wohnsitz in Griechenland: vier Monate
Erben mit Wohnsitz im Ausland: zwölf Monate

Vor der Annahme sollte unbedingt geprüft werden, ob der Nachlass Schulden enthält, die den Wert der Vermögenswerte übersteigen. Bei überschuldeten Nachlässen ist die Ausschlagung wirtschaftlich sinnvoll.

Schritt 3: Griechische Steuernummer (AFM) beantragen

Alle Erben benötigen eine griechische Steuernummer, bevor sie steuerliche oder behördliche Schritte einleiten können. Die AFM kann per Vollmacht durch KPAG beim zuständigen Finanzamt beantragt werden. Dafür wird ein Reisepass oder Personalausweis benötigt.

Schritt 4: Erbschaftssteuererklärung einreichen

Die Erbschaftssteuererklärung wird beim zuständigen Finanzamt des letzten Wohnsitzes des Erblassers eingereicht. Die Frist beträgt sechs Monate bei Erblassern mit griechischem Wohnsitz und zwölf Monate bei Erblassern mit Wohnsitz im Ausland.

Zur Steuererklärung gehören:

Angaben zum Nachlass (Immobilien mit Bewertung, Bankkonten, Fahrzeuge, sonstige Vermögenswerte)
Nachweis der Erbberechtigung
Angaben zu bestehenden Schulden und Verbindlichkeiten

Das Finanzamt setzt die Erbschaftsteuer fest. Nach Zahlung stellt es eine Erbschaftsteuerbescheinigung aus, die für alle weiteren Schritte benötigt wird.

Schritt 5: Notarielle Erbschaftsannahmeerklärung

Vor dem Notar wird eine formelle Erbschaftsannahmeerklärung (Αποδοχή Κληρονομιάς) beurkundet. Dieses Dokument bildet die Grundlage für die Grundbuchumschreibung und andere Übertragungsvorgänge.

Schritt 6: Grundbuchumschreibung beim Ktimatologio

Die notarielle Erbschaftsannahmeerklärung wird beim zuständigen Ktimatologio-Büro eingereicht, das die Immobilien auf die Erben umschreibt. Dieser Schritt kann je nach Standort und Auslastung mehrere Wochen in Anspruch nehmen.

Schritt 7: Bankkonten und sonstige Vermögenswerte übertragen

Mit der Erbschaftsteuerbescheinigung und einem Erbnachweis können griechische Bankkonten auf die Erben übertragen oder aufgelöst werden. Fahrzeuge, Unternehmensanteile und andere Vermögenswerte folgen vergleichbaren Verfahren.

Besonderheiten bei griechischen Immobilien im Nachlass

Griechische Immobilien im Nachlassverfahren sind oft mit zusätzlichen Herausforderungen verbunden:

Nicht eingetragene Immobilien

Ein erheblicher Teil älterer griechischer Liegenschaften – insbesondere auf Inseln und in ländlichen Gebieten – ist im modernen Ktimatologio noch nicht eingetragen. In diesem Fall muss die Erstregistrierung als Teil der Erbschaftsabwicklung beantragt werden. Dies verlängert das Verfahren erheblich.

Baurechtswidrige Änderungen

Viele griechische Immobilien weisen baurechtswidrige Anbauten oder Umbauten auf. Diese müssen nach dem aktuellen Amnestierecht (Gesetz 4495/2017 und Folgeregelungen) regularisiert werden, bevor die Immobilie umgeschrieben werden kann.

Immobilienbewertung für Steuerzwecke

Für die Erbschaftssteuererklärung muss der Wert der Immobilie nach dem sogenannten objektiven Wert (αντικειμενική αξία) ermittelt werden – einem vom griechischen Finanzministerium festgelegten Mindestwert. Liegt der Marktwert darunter, ist der objektive Wert maßgeblich.

Doppelbesteuerung bei Erbschaften: Deutschland und Griechenland

Ein häufiges Anliegen deutschsprachiger Erben ist die Frage, ob dieselbe Erbschaft sowohl in Deutschland als auch in Griechenland besteuert wird.

Zwischen Deutschland und Griechenland besteht kein spezielles Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaften. Allerdings kann die in Griechenland gezahlte Erbschaftsteuer auf die deutsche Erbschaftsteuer angerechnet werden, soweit das deutsche Erbschaftsteuerrecht dies erlaubt (§ 21 ErbStG). Die genaue Anrechnung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und sollte mit einem deutschen Steuerberater abgestimmt werden.

FAQ

Kann ich eine griechische Erbschaft teilweise ausschlagen?

Nein. Nach griechischem Recht kann die Erbschaft nur insgesamt angenommen oder ausgeschlagen werden. Eine teilweise Ausschlagung ist nicht zulässig.

Was passiert mit griechischen Immobilien, wenn kein Testament vorliegt?

Es gilt die gesetzliche Erbfolge nach griechischem Recht. KPAG ermittelt die gesetzlichen Erben, koordiniert die notwendigen Schritte und begleitet den gesamten Nachlassabwicklungsprozess.

Muss ich die Erbschaft in Griechenland auch in Deutschland melden?

Ja. In Deutschland ist die Erbschaft dem zuständigen deutschen Finanzamt zu melden. Die in Griechenland gezahlte Erbschaftsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen angerechnet werden.

Wie lange dauert die Grundbuchumschreibung in Griechenland?

Die Bearbeitungszeit beim Ktimatologio variiert je nach Region und Auslastung zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten. KPAG überwacht den Fortschritt und hält Mandanten regelmäßig auf dem Laufenden.

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Immobilien kaufen in Griechenland: Was Deutsche wissen müssen

kpag — Mon, 14 Sep 2026 06:33:08 +0000

Schnelle Antwort: Wer in Griechenland eine Immobilie kaufen möchte, muss eine griechische Steuer-ID (AFM) beantragen, einen unabhängigen Anwalt einschalten und das Grundbuch sorgfältig prüfen. Der Kaufprozess umfasst mehrere Behördenschritte und endet erst mit der notariellen Beurkundung und der Katastereintragung.

Der griechische Immobilienmarkt zieht internationale Käufer an wie kaum ein anderer in Europa. Die Kombination aus vergleichsweise niedrigen Preisen, attraktiven Lagen und der Möglichkeit, durch das Golden-Visa-Programm einen griechischen Aufenthaltstitel zu erhalten, macht Griechenland für deutsche Käufer besonders interessant. Doch der Weg zur eigenen Immobilie am Mittelmeer ist mit bürokratischen Hürden und rechtlichen Besonderheiten gepflastert, die ohne fachkundige Begleitung schnell zum Problem werden können.

Dieser Ratgeber erklärt, welche Schritte beim Immobilienkauf in Griechenland notwendig sind, worauf bei der Prüfung eines Kaufvertrags zu achten ist und welche steuerlichen Pflichten auf den Käufer zukommen. KPAG Kosmidis & Partner und Hermes Tax & Consulting IKE begleiten deutschsprachige Käufer durch diesen Prozess – von der ersten Objektprüfung bis zur Schlüsselübergabe.

Warum ist der Immobilienkauf in Griechenland komplex?

Das griechische Immobilienrecht hat eine eigene Geschichte. Jahrzehntelange Versäumnisse bei der Grundbucheintragung, ungeklärte Eigentumsrechte aus der Zeit vor der Katasterdigitalisierung und eine Vielzahl nicht genehmigter Bauten machen eine sorgfältige rechtliche Prüfung unerlässlich.

Das griechische Kataster (Κτηματολόγιο) ist erst seit 2008 im systematischen Aufbau und noch nicht in allen Regionen vollständig fertiggestellt. In Gegenden ohne vollständiges Kataster gilt noch das alte Hypothekenregistersystem (Υποθηκοφυλακείο), das weniger transparent und zuverlässig ist. Ein Anwalt für griechisches Recht muss je nach Region das jeweils zuständige Register prüfen.

Hinzu kommen baurechtliche Regularisierungen, Altschulden beim Finanzamt und Hypothekenlasten, die im Kaufvertrag nicht immer sichtbar sind. Wer diese Prüfung überspringt, kann eine Immobilie kaufen, die mit erheblichen Verbindlichkeiten belastet ist.

Wer darf in Griechenland Immobilien kaufen?

Grundsätzlich können EU-Bürger – darunter Deutsche – ohne Einschränkungen Immobilien in Griechenland erwerben. Für Nicht-EU-Bürger gelten in bestimmten Grenzregionen (sogenannte Grenzzonen) Sondergenehmigungspflichten, die auf militärische Sicherheitserwägungen zurückgehen.

Deutsche Staatsangehörige benötigen keine besondere Genehmigung für den Immobilienkauf. Allerdings sind folgende Voraussetzungen vor dem Kauf zu erfüllen:

Griechische Steueridentifikationsnummer (AFM): Ohne AFM ist kein Kaufvertrag möglich. Die Beantragung erfolgt beim griechischen Finanzamt und kann über einen bevollmächtigten Anwalt erledigt werden.
Griechisches Bankkonto (empfohlen): Zwar gesetzlich nicht zwingend erforderlich, erleichtert aber die Abwicklung von Kaufpreiszahlungen und laufenden Kosten erheblich.
Unabhängiger Anwalt: Der griechische Notar beurkundet den Kaufvertrag, vertritt aber keine der Parteien. Die rechtliche Interessenvertretung obliegt dem jeweiligen Anwalt.

Der Ablauf beim Immobilienkauf in Griechenland

Phase 1: Objektsuche und Vorverhandlung

Die Suche nach einer geeigneten Immobilie erfolgt häufig über griechische Makler, Online-Portale oder direkte Kontakte. Sobald eine Immobilie ins Visier genommen wird, empfiehlt es sich, frühzeitig einen Anwalt einzuschalten – noch vor der Abgabe eines Angebots.

Viele Verkäufer verlangen in dieser Phase eine Reservierungsgebühr (Anzahlung), um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Diese Zahlung sollte nur geleistet werden, wenn die Eigentumsrechte vorgeprüft wurden und die Reservierungsvereinbarung rechtssicher formuliert ist.

Phase 2: Due-Diligence-Prüfung

Dies ist der entscheidende Schritt. Der Anwalt prüft:

Grundbuch-/Katastereintragung: Ist der Verkäufer als rechtlicher Eigentümer eingetragen? Gibt es Miteigentumsanteile anderer Personen?
Hypotheken und Lasten: Sind Hypotheken, Grundpfandrechte oder andere dingliche Lasten eingetragen?
Steuerschulden: Hat der Verkäufer offene Steuerschulden, die auf die Immobilie vollstreckt werden könnten?
Baugenehmigungen: Entspricht die tatsächliche Bausubstanz den genehmigten Bauplänen? Gibt es nicht genehmigte Anbauten?
Energieausweis: Der Energieausweis (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) ist in Griechenland Pflicht und muss vor dem Kaufvertrag vorgelegt werden.
Verwendungszweck und Bebauungsplan: Darf die Immobilie zu dem geplanten Zweck genutzt werden? Ist weiteres Bauen auf dem Grundstück möglich?

Eine sorgfältige Due Diligence dauert in der Regel ein bis drei Wochen und ist die wichtigste Investition vor dem Kauf.

Phase 3: Vorvertrag (Προσύμφωνο)

Bevor der endgültige Kaufvertrag vor dem Notar unterzeichnet wird, kann ein Vorvertrag (Προσύμφωνο) abgeschlossen werden. Dieser legt Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und sonstige Bedingungen fest.

Der Vorvertrag bindet beide Parteien. Zieht der Verkäufer nach Unterzeichnung zurück, hat der Käufer Anspruch auf die doppelte Anzahlung. Zieht der Käufer zurück, verliert er die geleistete Anzahlung. Die präzise Formulierung dieses Dokuments ist entscheidend – ein Anwalt für griechisches Recht sollte den Vorvertrag im Detail prüfen oder entwerfen.

Phase 4: Notarielle Beurkundung

Der eigentliche Kauf vollzieht sich durch den notariellen Kaufvertrag (Συμβόλαιο). Der griechische Notar (Συμβολαιογράφος) liest den Vertragstext in Anwesenheit beider Parteien vor, stellt die Identität der Vertragsparteien fest und beurkundet die Unterzeichnung.

Spricht der Käufer kein Griechisch, ist ein vereidigter Dolmetscher anwesend oder der Vertrag wird zweisprachig beurkundet. Alternativ kann ein bevollmächtigter Anwalt die Unterzeichnung im Namen des Käufers vornehmen – was bei Auslandskäufern häufig praktiziert wird.

Vor der Beurkundung muss der Käufer nachweisen, dass die Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης) entrichtet wurde. Ohne Steuernachweis beurkundet der Notar nicht.

Phase 5: Katastereintragung

Nach der Beurkundung ist der Kaufvertrag beim zuständigen Katasteramt (Κτηματολόγιο) einzutragen. Erst mit dieser Eintragung ist der Eigentumsübergang rechtswirksam und vollständig. Bis zur Eintragung besteht rechtlich gesehen noch kein vollständiger Eigentumsschutz gegenüber Dritten.

Welche Steuern und Kosten fallen beim Immobilienkauf in Griechenland an?

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Käufer müssen folgende zusätzliche Kosten einplanen:

Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης)

Für Kaufverträge, bei denen keine Mehrwertsteuer anfällt (in der Regel Bestandsimmobilien), beträgt die Grunderwerbsteuer 3,09 % des Kaufpreises (inkl. kommunalem Anteil). Basis ist der höhere Wert aus Kaufpreis und steuerlichem Einheitswert.

Bei Neubauten, für die erstmals eine Baugenehmigung nach dem 1. Januar 2006 erteilt wurde, kann stattdessen Mehrwertsteuer (24 %) anfallen. Der Käufer sollte vorab klären, welches Steuersystem gilt.

Notarkosten

Griechische Notargebühren sind gesetzlich geregelt und betragen je nach Kaufpreis zwischen 0,8 % und 1 % des Kaufpreises zzgl. MwSt.

Rechtsanwaltskosten

Die Kosten für einen Anwalt variieren je nach Umfang der Tätigkeit (nur Vertragsprüfung, vollständige Begleitung inklusive Due Diligence) und sind im Vorfeld zu vereinbaren.

Maklergebühren

Griechische Maklerprovisionen werden üblicherweise von Käufer und Verkäufer geteilt und liegen in der Regel bei je 2 % zzgl. MwSt.

Grundbucheintragungsgebühr

Für die Katastereintragung fällt eine gesetzlich geregelte Gebühr von 0,475 % des Kaufpreises an.

Das Golden-Visa-Programm: Aufenthalt durch Immobilienkauf

Für Nicht-EU-Bürger bietet Griechenland seit 2013 das Golden-Visa-Programm: Ein Immobilienkauf ab einem bestimmten Mindestbetrag berechtigt zum griechischen Aufenthaltstitel für Investoren und deren Familienangehörige.

Die Mindestinvestitionsschwellen wurden zuletzt angepasst und variieren je nach Region. In attraktiven Lagen wie Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorin beträgt die Schwelle mittlerweile 800.000 Euro. In anderen Regionen gilt eine niedrigere Grenze.

Auch für EU-Bürger wie Deutsche kann das Golden Visa relevant sein – insbesondere für Drittstaatsangehörige innerhalb einer Familie. KPAG Kosmidis & Partner berät zu den aktuellen Anforderungen und begleitet den gesamten Antragsprozess.

Laufende Steuerpflichten nach dem Immobilienkauf

Mit dem Erwerb einer griechischen Immobilie entstehen laufende steuerliche Verpflichtungen, die jährlich zu erfüllen sind:

Einheitliche Immobiliensteuer (ENFIA)

Der ENFIA (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) ist die jährliche griechische Grundsteuer. Sie wird auf alle in Griechenland belegenen Immobilien erhoben und richtet sich nach Lage, Fläche, Baujahr und steuerlichem Einheitswert. ENFIA-Bescheide werden jährlich vom griechischen Finanzamt ausgestellt und müssen innerhalb der gesetzlichen Frist bezahlt werden.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Wer die Immobilie vermietet, muss Mieteinnahmen in Griechenland versteuern. Die Steuersätze sind progressiv und beginnen bei 15 % für Jahresmieten bis 12.000 Euro. Details zur Vermietung in Griechenland als Ausländer sind in einem separaten Beitrag dieser Reihe zu finden.

Sondersteuern und lokale Abgaben

Je nach Gemeinde und Objekttyp können weitere Abgaben anfallen – etwa kommunale Reinigungsgebühren oder Anschlussgebühren für Wasser und Strom.

Hermes Tax & Consulting IKE übernimmt für Mandanten die laufende steuerliche Betreuung griechischer Immobilien: ENFIA-Überwachung, Einkommensteuererklärungen und Behördenkommunikation.

Typische Fehler beim Immobilienkauf in Griechenland

Aus der Praxis kennt KPAG Kosmidis & Partner die häufigsten Fehler, die deutsche Käufer in Griechenland machen:

Kein unabhängiger Anwalt: Viele Käufer verlassen sich auf den Makler oder den Notar. Beide vertreten aber nicht die Käuferinteressen. Nur ein unabhängiger Anwalt prüft ausschließlich auf Ihrer Seite.

Anzahlung ohne Due Diligence: Wer eine Reservierungsgebühr zahlt, bevor die Eigentumsrechte geprüft wurden, riskiert, Geld an einen Verkäufer zu verlieren, der keine unbelastete Immobilie liefern kann.

Kaufpreis bar bezahlt: Griechisches Recht schreibt seit 2014 vor, dass Kaufpreise für Immobilien oberhalb bestimmter Beträge per Banküberweisung zu leisten sind. Barzahlungen können zur Nichtigkeit des Vertrags führen.

Baurechtliche Mängel ignoriert: Eine Immobilie mit nicht genehmigten Anbauten zu kaufen bedeutet, die Regularisierungspflicht zu übernehmen. Diese kann erhebliche Kosten verursachen.

Steuerliche Verpflichtungen nicht eingeplant: ENFIA, Einkommensteuer auf

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P2 – Rechtsanwalt für griechisches Erbrecht: Ihr Leitfaden für den Erbfall in Griechenland

kpag — Thu, 10 Sep 2026 07:38:10 +0000

Schnelle Antwort: Ein Rechtsanwalt für griechisches Erbrecht unterstützt deutsche Erben bei der Nachlassabwicklung in Griechenland – von der Ausschlagung bis zur Eintragung ins Grundbuch. Das griechische Erbrecht weicht in wesentlichen Punkten vom deutschen ab, weshalb spezialisierte Rechtsberatung durch Kanzleien wie KPAG Kosmidis & Partner unverzichtbar ist.

Der Tod eines Angehörigen ist ohnehin eine belastende Situation. Wenn der Nachlass griechische Vermögenswerte umfasst – eine Ferienwohnung auf Kreta, ein Grundstück auf dem Peloponnes, ein Bankkonto in Athen – kommen bürokratische und rechtliche Herausforderungen hinzu, die Erben aus Deutschland oft überfordern.

Das griechische Erbrecht ist eigenständig kodifiziert und kennt Regelungen, die deutschen Erben fremd sind: andere Fristen, abweichende Pflichtteilsregelungen, spezielle Steuerklassen und ein eigenes Verfahren zur Nachlassannahme. Wer diese Unterschiede nicht kennt, läuft Gefahr, wertvolle Fristen zu versäumen oder unbeabsichtigt die Erbschaft mit allen Schulden anzunehmen.

Dieser Beitrag erklärt, wie das griechische Erbrecht funktioniert, welche Schritte Erben in Deutschland unternehmen müssen und warum ein spezialisierter Rechtsanwalt dabei unverzichtbar ist.

Wie funktioniert das griechische Erbrecht?

Das griechische Erbrecht ist im Zivilgesetzbuch (Αστικός Κώδικας, AK) in den Artikeln 1710 bis 2035 geregelt. Es unterscheidet zwischen gesetzlicher und testamentarischer Erbfolge – ähnlich wie das deutsche Recht – weist aber bedeutende Unterschiede auf.

Gesetzliche Erbfolge in Griechenland

Nach griechischem Recht erben Verwandte in folgender Reihenfolge:

1. Ordnung: Abkömmlinge (Kinder, Enkel)
2. Ordnung: Eltern und deren Abkömmlinge (Geschwister)
3. Ordnung: Großeltern und deren Abkömmlinge
4. Ordnung: Urgroßeltern
Ehegatte/eingetragener Partner: erbt gleichrangig neben den Abkömmlingen; bei Fehlen weiterer Erben erhält er den gesamten Nachlass

Der überlebende Ehegatte hat dabei eine besondere Stellung und kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Wohnrecht am Familienheim beanspruchen.

Testament und letztwilliger Verfügung

Griechisches Recht kennt drei Testamentsformen:

Eigenhändiges Testament (ιδιόγραφη διαθήκη): Vollständig handschriftlich verfasst, datiert und unterzeichnet – ohne Notar.
Notarielles Testament (δημόσια διαθήκη): Vor einem Notar und zwei Zeugen errichtet.
Geheimes Testament (μυστική διαθήκη): In einem versiegelten Umschlag beim Notar hinterlegt.

Ein in Deutschland errichtetes Testament kann in Griechenland grundsätzlich anerkannt werden, sofern es den formellen Anforderungen des Erblasserlandes genügt.

Welche Fristen gelten im griechischen Erbrecht?

Dies ist einer der kritischsten Punkte für deutsche Erben: Die Fristen im griechischen Erbrecht sind kurz und ihre Versäumnis kann schwerwiegende Folgen haben.

Ausschlagungsfrist: In Griechenland beträgt die Frist zur Ausschlagung der Erbschaft 4 Monate, wenn der Erblasser zum Zeitpunkt des Todes in Griechenland seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Hatte der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt im Ausland oder ist der Erbe selbst im Ausland ansässig, verlängert sich die Frist auf 12 Monate.
Steuererklärungsfrist: Die Erbschaftsteuererklärung muss in der Regel innerhalb von 6 Monaten nach dem Tod (bei Erblassern im Ausland: 12 Monate) beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden.

Ein Rechtsanwalt überwacht diese Fristen und sorgt dafür, dass keine davon versäumt wird.

Nachlassabwicklung in Griechenland: Der Schritt-für-Schritt-Ablauf

1. Sterbeurkunde und Dokumente beschaffen

Zunächst müssen die griechische Sterbeurkunde (Ληξιαρχική Πράξη Θανάτου) sowie alle erbschaftsrelevanten Dokumente beschafft werden – darunter etwaige Testamente, Grundbuchauszüge und Nachweise über das Vermögen.

2. Steuerliche Identifikationsnummer (AFM) beantragen

Wenn Sie noch keine griechische Steuernummer (ΑΦΜ) haben, müssen Sie diese beim griechischen Finanzamt beantragen. Sie ist Voraussetzung für nahezu alle weiteren Schritte. Details zur steuerlichen Registrierung finden Sie in P16 – Steuerliche Registrierung in Griechenland.

3. Erbschaftsteuererklärung einreichen

Die Erbschaftsteuer in Griechenland hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Nachlasses ab. Näheres dazu finden Sie in P3 – Erbschaft in Griechenland regeln.

4. Notarielle Erbschaftsurkunde (Αποδοχή Κληρονομίας)

Die Annahme der Erbschaft muss notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt eine Erbschaftsannahmeerklärung, die anschließend im Grundbuch eingetragen wird.

5. Grundbucheintragung

Liegt eine Immobilie im Nachlass, muss der Eigentumsübergang im griechischen Grundbuch eingetragen werden. Dies ist Voraussetzung für jeden späteren Verkauf.

Die Rolle des Rechtsanwalts im Erbverfahren

Ein auf griechisches Erbrecht spezialisierter Rechtsanwalt übernimmt in diesem Prozess mehrere zentrale Aufgaben:

Prüfung des Testaments und Beratung zur Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft
Koordination mit dem Notar und den Steuerbehörden
Vorbereitung und Einreichung der Erbschaftsteuererklärung (in Zusammenarbeit mit Hermes Tax & Consulting IKE)
Vertretung gegenüber dem Finanzamt bei Rückfragen oder Streitigkeiten
Abwicklung der Grundbucheintragung
Kommunikation mit Miterben, auch wenn diese in verschiedenen Ländern ansässig sind

Erbschaft bei mehreren Erben in verschiedenen Ländern

Häufig sind mehrere Erben betroffen, die in unterschiedlichen Ländern leben. Das griechische Recht kennt in diesem Fall das Instrument der gemeinschaftlichen Verwaltung des Nachlasses. Kann keine Einigung erzielt werden, kann beim griechischen Gericht eine Nachlassverwaltung beantragt werden.

Seit Inkrafttreten der EU-Erbrechtsverordnung Nr. 650/2012 kann ein EU-Bürger durch eine entsprechende Rechtswahl testamentarisch bestimmen, dass auf seinen gesamten Nachlass das Recht seines Heimatstaates – also deutsches Recht – Anwendung finden soll. Dies kann die Abwicklung erheblich vereinfachen. Ein Rechtsanwalt prüft, ob eine solche Rechtswahl vorliegt oder sinnvoll wäre.

FAQ

Welches Recht gilt für eine Erbschaft mit griechischen Vermögenswerten?

Grundsätzlich gilt das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers (EU-Erbrechtsverordnung). Hat der Erblasser in Deutschland gelebt, gilt deutsches Erbrecht – auch für griechische Immobilien. Eine ausdrückliche Rechtswahl im Testament kann dies klarstellen.

Muss ich nach Griechenland reisen, um die Erbschaft anzunehmen?

Nein. Mit einer notariellen Vollmacht kann ein Rechtsanwalt alle Schritte in Griechenland stellvertretend übernehmen.

Was passiert, wenn ich die Ausschlagungsfrist verpasse?

Wenn die Frist versäumt wird, gilt die Erbschaft als angenommen – einschließlich aller Schulden des Erblassers. In einigen Fällen kann beim griechischen Gericht eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt werden, was jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft ist.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer in Griechenland?

Die Steuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Nachlasswert ab. Enge Verwandte (Ehegatte, Kinder) genießen hohe Freibeträge. Details hierzu finden Sie in P3 – Erbschaft in Griechenland regeln.

Kann ein in Deutschland errichtetes Testament in Griechenland verwendet werden?

Das griechische Recht unterscheidet grundlegend zwei Kategorien:

Innerhalb des Bebauungsplans (Entos Schediou): Flächen im beplanten Innenbereich von Städten oder Ortschaften.
Außerhalb des Bebauungsplans (Ektos Schediou): Flächen im Außenbereich, unterteilt in:
- Gewöhnliche Agrarflächen: Allgemeine Flurstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung.
- Agrarflächen aus staatlicher Landverteilung (Klirotemachia): Historisch vom Staat vergebene Flächen (z. B. an Heimatvertriebene nach 1922).

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P1 – Anwalt für griechisches Recht

kpag — Mon, 07 Sep 2026 11:12:08 +0000

Schnelle Antwort: Ein Anwalt für griechisches Recht berät deutschsprachige Mandanten bei Immobilienkäufen, Erbschaften, Firmengründungen und steuerlichen Fragen in Griechenland. Die Kanzlei KPAG Kosmidis & Partner bietet spezialisierte Rechtsberatung auf Deutsch, Griechisch und Englisch – mit Büros in Thessaloniki und Athen.

Wer in Griechenland eine Immobilie kaufen, ein Erbe antreten oder ein Unternehmen gründen möchte, steht vor einem rechtlichen System, das sich grundlegend vom deutschen unterscheidet. Griechisches Zivil-, Steuer- und Erbrecht folgt eigenen Systematiken – mit Fristen, Behördenstrukturen und Formvorschriften, die für Außenstehende schwer zu durchschauen sind.

Genau hier setzt die Arbeit eines spezialisierten Anwalts für griechisches Recht an. Er übersetzt nicht nur Sprache, sondern übersetzt Rechtssysteme. Er kennt die zuständigen Notare, die lokalen Grundbuchämter (Ktimatologio) und die Anforderungen der griechischen Steuerbehörde (AADE) – und begleitet Mandanten von der ersten Anfrage bis zur rechtssicheren Umsetzung.

Für Deutschsprachige aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, die mit Griechenland rechtliche Berührungspunkte haben, ist ein bilingualer Anwalt mit Spezialisierung auf griechisches Recht kein Luxus – er ist eine Voraussetzung für sichere und rechtskonforme Entscheidungen.

Warum brauche ich einen Anwalt speziell für griechisches Recht?

Griechisches Recht basiert auf dem kontinentaleuropäischen Rechtssystem, weist aber zahlreiche Besonderheiten auf. Das Griechische Zivilgesetzbuch (Astikos Kodikas) regelt Vertragsrecht, Erbrecht und Eigentumsrecht anders als das BGB. Hinzu kommen eigenständige Steuergesetze, EU-Rechtsanpassungen und regionale Verwaltungspraktiken, die sich je nach Gemeinde unterscheiden können.

Ein deutschsprachiger Anwalt, der ausschließlich deutsches Recht kennt, kann griechische Rechtsfragen nicht rechtsverbindlich beantworten. Nur ein in Griechenland zugelassener Rechtsanwalt – oder eine Kanzlei mit entsprechend zugelassenen griechischen Partnern – ist berechtigt, vor griechischen Gerichten aufzutreten, Verträge nach griechischem Recht zu prüfen und Mandanten gegenüber griechischen Behörden zu vertreten.

Welche Rechtsgebiete deckt ein Anwalt für griechisches Recht ab?

Die Arbeit einer auf griechisches Recht spezialisierten Kanzlei wie KPAG Kosmidis & Partner umfasst mehrere Kernbereiche:

Immobilienrecht

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Griechenland erfordert Due-Diligence-Prüfungen im Grundbuch, die Klärung etwaiger Belastungen, die Zusammenarbeit mit einem Notar sowie die korrekte steuerliche Anmeldung der Transaktion. Ein Anwalt prüft den Kaufvertrag, koordiniert mit Katasteramt und Finanzamt und stellt sicher, dass alle Übertragungsvoraussetzungen erfüllt sind. → Mehr dazu in [P5 – Immobilie in Griechenland kaufen und verkaufen]

Erbrecht

Griechisches Erbrecht kennt gesetzliche Erbfolge, Testament, Pflichtteil und eine eigene Ausschlagungsfrist von vier Monaten (verlängerbar auf ein Jahr bei Auslandsgriechen). Wer ein griechisches Erbe antritt oder ausschlägt, benötigt rechtliche Begleitung – spätestens wenn Immobilien oder Bankguthaben in Griechenland zum Nachlass gehören. → Mehr dazu in [P2 – Rechtsanwalt für griechisches Erbrecht] und [P11 – Erbschaft in Griechenland antreten]

Gesellschaftsrecht und Unternehmensgründung

Die Gründung einer griechischen Kapitalgesellschaft (IKE, EPE oder AE) erfordert notarielle Beurkundung, Handelsregistereintragung und steuerliche Registrierung. Ein Anwalt begleitet den gesamten Prozess und stellt sicher, dass Gesellschaftsvertrag und Unternehmensstruktur den griechischen Anforderungen entsprechen. → Mehr dazu in [P12 – Firmengründung in Griechenland] und [P19 – Die griechische IKE]

Steuerrecht und Steuerberatung

Griechisches Steuerrecht ist komplex – von der Einkommensteuer über die Grunderwerbsteuer bis zur Mehrwertsteuer auf Dienstleistungen. Hermes Tax & Consulting IKE, der Steuerberatungsarm der Gruppe, unterstützt bei Steuererklärungen, steuerlicher Registrierung und der Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Griechenland. → Mehr dazu in [P20 – Steuerberatung in Griechenland]

Wie arbeitet KPAG Kosmidis & Partner?

KPAG Kosmidis & Partner ist eine griechische Anwaltsgesellschaft mit Büros in Thessaloniki und Athen. Die Kanzlei hat sich auf die rechtliche und steuerliche Beratung deutschsprachiger Mandanten spezialisiert, die in Griechenland investieren, erben, leben oder Unternehmen gründen möchten.

Das Team arbeitet eng mit dem Steuerberatungsunternehmen Hermes Tax & Consulting IKE zusammen, das die steuerrechtliche Seite übernimmt – von der AFM-Registrierung (griechische Steuernummer) bis zur Erstellung von Steuererklärungen für Ausländer.

Die Beratung erfolgt auf Deutsch, Griechisch und Englisch. Mandanten aus Deutschland, Österreich und der Schweiz können ihre Angelegenheiten vollständig in ihrer Muttersprache klären – ohne Sprachbarriere bei rechtlichen Feinheiten.

Was sollte ich bei der Wahl eines Anwalts für griechisches Recht beachten?

Nicht jeder Anwalt, der griechisches Recht anbietet, ist gleich qualifiziert. Bei der Wahl des richtigen Partners sollten folgende Kriterien beachtet werden:

Zulassung in Griechenland: Nur in Griechenland zugelassene Rechtsanwälte können vor griechischen Gerichten und Behörden tätig sein.
Sprachkompetenz: Rechtliche Nuancen gehen in der Übersetzung verloren. Ein Anwalt, der auf Deutsch berät, minimiert Missverständnisse.
Fachspezialisierung: Erbrecht, Immobilienrecht und Steuerrecht sind unterschiedliche Disziplinen. Eine Kanzlei mit interdisziplinärem Ansatz ist vorzuziehen.
Transparente Honorarstruktur: Vor Mandatsbeginn sollten Honorarvereinbarungen schriftlich festgehalten werden.
Erfahrung mit grenzüberschreitenden Sachverhalten: Wer in Deutschland lebt und in Griechenland Rechtsfragen hat, braucht einen Anwalt, der beide Rechtssysteme kennt und die Schnittstellen beherrscht.

Häufige Fehler ohne anwaltliche Begleitung

Viele Deutschsprachige unterschätzen die Komplexität griechischer Rechtsangelegenheiten – oft mit kostspieligen Folgen:

Immobilienkauf ohne Due Diligence: Ohne Grundbuchprüfung können verdeckte Belastungen, illegale Bauteile oder ungeklärte Eigentumsverhältnisse unentdeckt bleiben.
Erbe ohne Ausschlagungserklärung: Wer die griechische Ausschlagungsfrist versäumt, haftet automatisch für Schulden des Erblassers.
Firmengründung ohne Satzungsprüfung: Fehlerhafte Gesellschaftsverträge können die steuerliche Anerkennung oder Haftungsfreistellung gefährden.
Steuererklärung ohne AFM: Wer in Griechenland Einkünfte erzielt – etwa aus Mieteinnahmen – muss eine griechische Steuernummer beantragen und jährlich Steuererklärung einreichen.

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Steigende Immobilienpreise in Griechenland: Was der Markt jetzt für deutsche Käufer bedeutet

kpag — Fri, 04 Sep 2026 07:48:13 +0000

Der griechische Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren spürbar gewandelt. Wo lange Zeit günstige Preise lockten, ziehen die Kaufsummen inzwischen in vielen Regionen deutlich an. Für deutsche Käufer, die von einem Ferienhaus auf einer Insel oder einer Kapitalanlage in Athen träumen, stellt sich damit eine wichtige Frage: Ist jetzt noch der richtige Zeitpunkt – oder ist der Zug bereits abgefahren?

In diesem Beitrag werfen wir einen Blick auf die aktuellen Entwicklungen am griechischen Immobilienmarkt. Sie erfahren, warum die Preise steigen, welche Regionen besonders gefragt sind, welche Rolle Tourismus und ausländische Investoren spielen und was all das konkret für Ihre Kaufentscheidung bedeutet.

Warum die Immobilienpreise in Griechenland steigen

Nach den schwierigen Jahren der Finanz- und Schuldenkrise hat sich der griechische Immobilienmarkt deutlich erholt. Die Preise, die während der Krise stark gefallen waren, klettern seit einigen Jahren wieder nach oben – in beliebten Lagen teils zweistellig pro Jahr.

Mehrere Faktoren treiben diese Entwicklung:

Wirtschaftliche Erholung: Griechenlands Wirtschaft ist stabiler geworden, das Vertrauen von Investoren wächst.
Wachsende Nachfrage aus dem Ausland: Käufer aus ganz Europa und darüber hinaus entdecken den Markt für sich.
Begrenztes Angebot in Toplagen: Auf gefragten Inseln und in Stadtzentren ist der Platz knapp, was die Preise zusätzlich anheizt.
Niedrige Ausgangsbasis: Nach dem Preisverfall der Krisenjahre gab es viel Aufholpotenzial.

Wichtig zu wissen: Diese Entwicklung verläuft nicht überall gleich. Während einige Regionen kräftig zulegen, bleiben andere vergleichsweise erschwinglich.

Diese Regionen sind besonders gefragt

Der Preisanstieg konzentriert sich vor allem auf einige Hotspots. Wer den Markt versteht, kann gezielter suchen.

Athen und die Athener Riviera

Die Hauptstadt hat sich zu einem der dynamischsten Märkte Griechenlands entwickelt. Besonders die Athener Riviera – die Küstenregion südlich der Stadt – verzeichnet einen starken Nachfrageschub. Großprojekte und die Nähe zum Meer machen die Gegend für Investoren attraktiv.

Die beliebten Inseln

Klassiker wie Mykonos, Santorin, Kreta und Rhodos stehen ganz oben auf der Wunschliste vieler Käufer. Auf den besonders begehrten Inseln haben die Preise ein hohes Niveau erreicht. Wer flexibler ist, findet auf weniger bekannten Inseln oft noch deutlich günstigere Angebote.

Thessaloniki und aufstrebende Regionen

Auch Griechenlands zweitgrößte Stadt Thessaloniki sowie einige Küstenregionen auf dem Festland gewinnen an Beliebtheit. Hier sind die Einstiegspreise häufig noch moderater als in den absoluten Toplagen.

Die Rolle von Tourismus und ausländischen Investoren

Der Tourismus ist einer der wichtigsten Wirtschaftsmotoren Griechenlands – und er wirkt sich unmittelbar auf den Immobilienmarkt aus.

Tourismus als Preistreiber

Griechenland verzeichnet Jahr für Jahr Rekordzahlen bei Besuchern. Diese anhaltend hohe Nachfrage macht Immobilien in touristisch attraktiven Lagen doppelt interessant: als Feriendomizil und als Einnahmequelle durch die Vermietung an Urlauber. Gerade Objekte, die sich für die Kurzzeitvermietung eignen, sind stark gefragt.

Internationales Kapital fließt nach Griechenland

Ausländische Investoren spielen eine zunehmend große Rolle. Käufer aus Deutschland, anderen EU-Staaten sowie aus Drittländern investieren in griechische Immobilien. Programme wie das Golden Visa haben zusätzliches Kapital aus Nicht-EU-Staaten ins Land gebracht und die Nachfrage in bestimmten Preissegmenten weiter angeheizt.

Für Sie als deutschen Käufer bedeutet das: Sie konkurrieren in beliebten Lagen mit einer internationalen Käuferschaft. Attraktive Objekte sind oft schnell vom Markt.

Was der Markt für deutsche Käufer konkret bedeutet

Steigende Preise sind kein Grund, vom Kauf abzusehen. Sie erfordern aber eine überlegtere Herangehensweise. Diese Punkte sollten Sie im Blick behalten:

Schnelligkeit bei guter Vorbereitung. In gefragten Lagen sind begehrte Objekte rasch verkauft. Wer alle Vorbereitungen – Steuernummer (AFM), Bankkonto, rechtliche Begleitung – frühzeitig trifft, kann bei einem passenden Angebot zügig handeln.

Sorgfalt geht vor Eile. So wichtig Tempo sein kann: Der Preisdruck darf niemals dazu führen, dass Sie die rechtliche Prüfung vernachlässigen. Gerade in einem heißen Markt steigt die Gefahr, ungeprüfte Objekte zu kaufen.

Regionale Unterschiede nutzen. Nicht jede Lage ist überteuert. Zwischen den absoluten Hotspots und ruhigeren Regionen liegen oft große Preisunterschiede. Eine gezielte Suche kann sich lohnen.

Nebenkosten realistisch einplanen. Neben dem steigenden Kaufpreis fallen weiterhin Steuern und Nebenkosten an. Als Faustregel sollten Sie mit etwa 8 bis 10 Prozent über dem Kaufpreis rechnen.

Chancen und Risiken im Überblick

Der aktuelle Markt bietet Vorteile, birgt aber auch Fallstricke:

Chance: Wertsteigerungspotenzial in aufstrebenden Regionen.
Chance: Attraktive Mieteinnahmen durch die starke Tourismusnachfrage.
Risiko: Überhitzung in einzelnen Toplagen, in denen die Preise sehr hoch sind.
Risiko: Höherer Konkurrenzdruck, der zu übereilten Entscheidungen verleiten kann.

Lohnt sich der Kauf jetzt noch?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Die Entwicklung deutet darauf hin, dass in vielen gefragten Regionen weiterhin mit steigenden Preisen zu rechnen ist. Das kann für einen baldigen Kauf sprechen, wenn Sie ein konkretes Vorhaben verfolgen.

Gleichzeitig gilt: Ein Kauf sollte immer zu Ihrer persönlichen und finanziellen Situation passen – nicht zu einer Marktprognose. Wer nur aus Angst kauft, etwas zu verpassen, trifft selten die beste Entscheidung.

Sinnvoll ist ein klarer Plan:

Definieren Sie Ihr Ziel: Feriendomizil, Altersruhesitz oder Kapitalanlage?
Legen Sie ein realistisches Budget inklusive Nebenkosten fest.
Grenzen Sie geeignete Regionen ein, die zu Budget und Ziel passen.
Sichern Sie den Kauf von Anfang an rechtlich ab.

Warum rechtliche Begleitung gerade jetzt wichtig ist

In einem dynamischen Markt steigt die Versuchung, schnell zuzuschlagen. Genau hier lauern die größten Gefahren. Ungeklärte Eigentumsverhältnisse, Schwarzbauten oder offene Steuerschulden können auch ein vermeintliches Schnäppchen zum teuren Fehlkauf machen.

Denken Sie daran: Der Notar ist in Griechenland neutral und prüft nicht Ihre individuellen Interessen. Ein eigener Anwalt an Ihrer Seite prüft das Objekt gründlich, deckt Risiken auf und sorgt dafür, dass Sie auch unter Zeitdruck sicher kaufen. So verbinden Sie die Chancen des Marktes mit der nötigen Sicherheit.

Fazit: Chancen nutzen, aber nicht überstürzt handeln

Der griechische Immobilienmarkt ist in Bewegung. Steigende Preise, eine starke Tourismusnachfrage und wachsendes Interesse ausländischer Investoren machen viele Regionen attraktiv – bergen aber auch das Risiko übereilter Entscheidungen. Merken Sie sich drei Punkte: Erstens verläuft die Preisentwicklung regional sehr unterschiedlich, sodass sich eine gezielte Suche lohnt. Zweitens sollten Sie gut vorbereitet sein, um bei einem passenden Angebot schnell handeln zu können. Drittens darf der Zeitdruck niemals die sorgfältige rechtliche Prüfung ersetzen.

Wer den Markt versteht, mit klarem Budget plant und sich rechtlich absichert, kann auch in Zeiten steigender Preise eine kluge Entscheidung treffen – und sich seinen Traum von der eigenen Immobilie in Griechenland sicher erfüllen.

Sie planen den Kauf einer Immobilie in Griechenland und möchten den Markt richtig einschätzen?

Unsere auf deutsch-griechisches Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei berät Sie zur aktuellen Marktlage, prüft Ihr Wunschobjekt gründlich und begleitet Sie durch den gesamten Kaufprozess – von der ersten Einschätzung bis zur Eintragung ins Grundbuch. Wir sprechen Ihre Sprache und kennen die Besonderheiten des griechischen Rechts.

Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Erstberatung. Gemeinsam sorgen wir dafür, dass Sie die Chancen des griechischen Marktes sicher und mit gutem Gewissen nutzen.

Rechtlicher Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags wurden mit größter Sorgfalt erstellt und dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle anwaltliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen. Gesetzliche Regelungen, Fristen, Steuersätze und behördliche Anforderungen können sich jederzeit ändern; für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernehmen wir keine Haftung. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir Ihnen, sich an eine auf deutsch-griechisches Recht spezialisierte Rechtsanwältin oder einen entsprechenden Rechtsanwalt zu wenden.

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Firmengründung in Griechenland: Rechtsformen, Voraussetzungen und Ablauf für deutsche Unternehmer

kpag — Thu, 03 Sep 2026 08:28:46 +0000

Griechenland ist längst mehr als ein Urlaubsland. Für viele deutsche Unternehmer und Investoren ist es ein spannender Markt – sei es für den Tourismus, den Handel, den Import und Export oder digitale Dienstleistungen. Wer hier geschäftlich aktiv werden möchte, steht früher oder später vor der Frage: Welche Rechtsform passt zu meinem Vorhaben, und wie gründe ich ein Unternehmen in Griechenland?
Dieser Beitrag gibt Ihnen einen verständlichen Überblick über die gängigsten griechischen Gesellschaftsformen, die nötigen Schritte, die erforderlichen Unterlagen und die üblichen Fristen. Außerdem erhalten Sie praktische Tipps, die deutschen Gründern erfahrungsgemäß den Einstieg erleichtern.

Die wichtigsten Rechtsformen in Griechenland

Das griechische Gesellschaftsrecht kennt mehrere Unternehmensformen. Für die meisten deutschen Gründer sind drei besonders relevant. Sie ähneln in ihrer Grundstruktur bekannten deutschen Rechtsformen, weisen aber eigene Besonderheiten auf.

Die IKE – die moderne und flexible Lösung

Die IKE (Idiotiki Kefalaiouchiki Etairia) ist die jüngste der drei Formen und in den letzten Jahren zur beliebtesten Wahl für kleine und mittlere Unternehmen geworden. Sie ist mit einer haftungsbeschränkten Gesellschaft vergleichbar und besonders gründerfreundlich.

Ihre wichtigsten Merkmale:

Mindestkapital von nur 1 Euro – die Kapitalhürde ist also praktisch nicht vorhanden.
Die Haftung ist grundsätzlich auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt.
Sie lässt sich vergleichsweise schnell und unkompliziert gründen.
Sie eignet sich für Einzelgründer ebenso wie für mehrere Gesellschafter.

Für viele Start-ups, Freiberufler und kleinere Betriebe ist die IKE heute die erste Wahl.

Die EPE – das Gegenstück zur deutschen GmbH

Die EPE (Etairia Periorismenis Efthinis) entspricht in ihrer Struktur weitgehend der deutschen GmbH. Lange Zeit war sie die Standardform für haftungsbeschränkte Unternehmen, wurde inzwischen aber in vielen Fällen von der flexibleren IKE abgelöst.

Kennzeichnend für die EPE sind:

eine Haftungsbeschränkung auf das Gesellschaftsvermögen,
eine formellere Struktur mit Gesellschafterversammlung und Geschäftsführung,
ein etwas höherer Verwaltungsaufwand als bei der IKE.

Die EPE kann sinnvoll sein, wenn Sie eine bewährte, klar geregelte Struktur bevorzugen.

Die AE – vergleichbar mit der deutschen AG

Die AE (Anonymi Etairia) ist das griechische Pendant zur Aktiengesellschaft. Sie richtet sich an größere Unternehmen und Vorhaben mit erheblichem Kapitalbedarf.

Typische Merkmale:

ein Mindestkapital von 25.000 Euro,
eine aufwendigere Organisationsstruktur mit Vorstand und gegebenenfalls Aufsichtsorganen,
höhere Anforderungen an Buchführung und Veröffentlichung.

Für Investoren, die größere Projekte planen oder später Kapitalgeber einbinden möchten, ist die AE oft die passende Form.

Welche Rechtsform passt zu Ihrem Vorhaben?

Die Wahl hängt von mehreren Faktoren ab: dem geplanten Umfang, dem Kapitalbedarf, der Zahl der Beteiligten und Ihren Haftungswünschen. Als grobe Orientierung gilt:

IKE: ideal für kleine Betriebe, Gründer und flexible Vorhaben mit geringem Startkapital.
EPE: geeignet für mittelständische Strukturen, die eine klassische GmbH-ähnliche Form schätzen.
AE: sinnvoll bei größerem Kapitalbedarf, mehreren Investoren oder Wachstumsplänen.

Diese Einordnung ersetzt keine individuelle Beratung. Steuerliche und haftungsrechtliche Aspekte sollten Sie vor der Gründung sorgfältig prüfen lassen.

Der Ablauf einer Firmengründung Schritt für Schritt

Griechenland hat die Unternehmensgründung in den letzten Jahren spürbar vereinfacht. Über die zentralen Anlaufstellen, die sogenannten GEMI-Dienststellen (das griechische Handelsregister) und teils über Online-Verfahren, lässt sich vieles gebündelt erledigen. Der typische Ablauf sieht so aus:

1. Steuernummer (AFM) beantragen

Jeder Gesellschafter und Geschäftsführer benötigt eine griechische Steuernummer, die AFM. Ohne sie geht bei einer Gründung nichts. Deutsche Beteiligte lassen die AFM häufig über einen Bevollmächtigten beantragen.

2. Gesellschaftsvertrag erstellen

Der Gesellschaftsvertrag (die Satzung) legt Firma, Zweck, Kapital, Gesellschafter und Geschäftsführung fest. Je nach Rechtsform kann eine notarielle Beurkundung nötig sein; bei der IKE genügt in vielen Fällen ein einfacheres Verfahren.

3. Eintragung im Handelsregister (GEMI)

Die Gesellschaft wird beim Handelsregister GEMI eingetragen. Mit der Eintragung entsteht die Gesellschaft rechtlich und erhält ihre Registernummer.

4. Steuerliche Registrierung

Nach der Eintragung meldet sich das Unternehmen beim Finanzamt an. Dabei werden unter anderem die Umsatzsteuerpflicht und der Unternehmensgegenstand erfasst.

5. Bankkonto und Sozialversicherung

Sie eröffnen ein Geschäftskonto und melden das Unternehmen bei der zuständigen Sozialversicherung an. Beschäftigen Sie Mitarbeiter, kommen weitere Meldepflichten hinzu.

Welche Unterlagen Sie benötigen

Die genauen Anforderungen hängen von der Rechtsform ab. In den meisten Fällen brauchen Sie:

gültige Ausweisdokumente aller Gesellschafter und Geschäftsführer,
die griechische Steuernummer (AFM) der Beteiligten,
den Gesellschaftsvertrag beziehungsweise die Satzung,
einen Firmennamen samt Prüfung auf Verfügbarkeit,
gegebenenfalls Vollmachten, wenn Sie den Prozess aus der Ferne abwickeln.

Dokumente aus Deutschland müssen häufig übersetzt und mit einer Apostille versehen werden. Planen Sie dafür etwas Vorlauf ein.

Typische Fristen

Wie lange die Gründung dauert, hängt von der Rechtsform und der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Als grobe Richtwerte gelten:

Eine IKE kann bei guter Vorbereitung oft innerhalb weniger Tage bis zu wenigen Wochen stehen.
Eine EPE benötigt in der Regel etwas länger.
Eine AE erfordert wegen der komplexeren Struktur und des Mindestkapitals meist den größten Zeitaufwand.

Verzögerungen entstehen häufig durch fehlende Übersetzungen, unvollständige Apostillen oder eine noch nicht beantragte AFM. Wer diese Punkte früh erledigt, spart Zeit.

Steuerliche Aspekte im Überblick

Nach der Gründung ist Ihr Unternehmen in Griechenland steuerpflichtig. Wichtig sind vor allem:

die Körperschaftsteuer auf den Unternehmensgewinn,
die Umsatzsteuer (FPA) auf Waren und Dienstleistungen,
die laufende Buchführungs- und Erklärungspflicht.

Für deutsche Unternehmer spielt zusätzlich das Verhältnis zwischen deutschem und griechischem Steuerrecht eine Rolle. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen beiden Ländern soll verhindern, dass Sie denselben Gewinn zweimal versteuern. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, sollten Sie steuerlich beraten lassen.

Praktische Tipps für deutsche Gründer

Aus der Praxis haben sich einige Empfehlungen bewährt, die Ihnen den Start erleichtern:

AFM früh beantragen. Ohne Steuernummer stockt jeder weitere Schritt.
Rechtsform bewusst wählen. Die IKE ist flexibel, doch nicht immer die beste Lösung. Lassen Sie Haftung und Steuern gegeneinander abwägen.
Übersetzungen und Apostillen vorbereiten. Fehlende Beglaubigungen sind der häufigste Grund für Verzögerungen.
Vollmacht nutzen. Vieles lässt sich aus Deutschland heraus erledigen, wenn Sie einem Anwalt vor Ort eine Vollmacht erteilen.
Buchhaltung frühzeitig organisieren. Ein griechischer Steuerberater (Logistis) ist für die laufenden Pflichten praktisch unverzichtbar.
Sprachbarriere ernst nehmen. Verträge und Behördenkommunikation laufen auf Griechisch. Fachkundige Begleitung schützt vor Missverständnissen.

Fazit: Mit der richtigen Vorbereitung gelingt der Start

Eine Firmengründung in Griechenland ist heute deutlich einfacher als noch vor einigen Jahren. Entscheidend ist, dass Sie die passende Rechtsform wählen – für viele Gründer ist die flexible IKE ideal, während EPE und AE bei größeren Vorhaben ihre Stärken ausspielen. Wer die AFM früh beantragt, die Unterlagen vollständig vorbereitet und die steuerlichen Pflichten von Anfang an im Blick hat, legt den Grundstein für einen reibungslosen Start.

Merken Sie sich drei Punkte: Erstens entscheidet die Rechtsform über Haftung, Kapital und Aufwand. Zweitens sind Übersetzungen und Apostillen oft der Zeitfresser Nummer eins. Drittens erspart Ihnen eine Vollmacht viele Reisen. So gründen Sie sicher und behalten den Überblick.

Sie planen die Gründung eines Unternehmens in Griechenland und möchten die passende Rechtsform finden?

Unsere auf deutsch-griechisches Gesellschaftsrecht spezialisierte Kanzlei berät Sie zur Wahl der richtigen Rechtsform, erstellt Ihre Gesellschaftsverträge und begleitet Sie durch den gesamten Gründungsprozess – von der AFM bis zur Eintragung im Handelsregister. Wir sprechen Ihre Sprache und kennen die Besonderheiten beider Rechtsordnungen.

Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Erstberatung. Gemeinsam bringen wir Ihr Unternehmen in Griechenland sicher auf den Weg.

KPAG Kosmidis & Partner Anwaltsgesellschaft

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