Reflexiones Inmobiliarias

Notificaciones electrónicas: Hacienda discrimina a usuarios de Mac

noreply@blogger.com (TekFreak) — Tue, 05 Apr 2011 20:06:00 +0000

Soluciones para notificaciones electrónicas y Mac

Después de escribir esta entrada quejándonos de la falta de soporte de Hacienda a mac (ver en este mismo post más abajo) diversos comentaristas han ido proponiendo diversas soluciones a los problemas más comunes de las notificaciones electrónicas y Mac. A continuación os ponemos un resumen de las diferentes soluciones:

Problemas que la página de notificaciones no carga: Hemos seguido las instrucciones de un buen samaritano que ha puesto comentarios en el blog y solucionando el problema de certificados que teníamos y ya podemos acceder desde mac. Leer los comentarios de anónimo de los días 20/04/11 y 21/04/11. Muchas gracias anónimo!!

Problemas con el llavero de certificados teniendo los certificados instalados en el llavero (los de de la empresa, AC RAIZ FNMT-RCM, AC APE, FNMT Clase 2 CA y Sociedad Estatal de Correos y Telegrafos S.A) y se los siga pidiendo: Phil nos da una solución que consiste en eliminar dentro del llavero todos los certificados de MIS CERTIFICADOS excepto el que necesitemos para el acceso a las notificaciones: el de la FNMT. Esto solo es necesario para realizar el alta. Después hay que volver a instalar los certificados que eliministe que eliminar y así el acceso a las notificaciones funciona tanto desde Firefox 9 como Safari. Leer comentario del día 9/1/2012. Gracias Phil!!

Manual de Ayuda para usar notificaciones 060 para mac. Un comentarista nos informa que en el portal de notificaciones han colgado un Manual de Ayuda para usar notificaciones 060 para mac para configurar un mac para acceder a las notificaciones electrónicas. ¿Alguien lo ha probado? ¿Funciona bien?. Poned vuestras impresiones en los comentarios para que todos los sufridos usuarios de mac podamos aprovechar de vuestra experiencia. Gracias Anónimo!!

¿Se ha solucionado tu problema? Otros usuarios de Mac como tu pueden beneficiarse de tu experiencia. Pon en los comentarios si ha funcionado o no detallando tu sistema operativo de Mac OS y el navegador y versión. Alternativamente también puedes pinchar el boton de +1

Nuestras problemas con las notificaciones electrónicas
Post original 05/04/2011

Desde el 2011 todas las empresas están obligadas a darse de alta en un dirección electronica habilitada (DEH); así el gobierno y hacienda no tienen que enviarnos cartas para comunicarse con las empresas y se ahorran unas pesetillas en sellos de correo y papel y nos pasan la obligación de estar consultado esa dirección por si se les ocurre notificarnos algo.

En nuestra empresa hemos recibido la carta de hacienda comunicandonos esta buena nueva y hemos acudido diligentes a notificaciones.060.es Desde ahí hemos intentado darnos de alta con la firma electronica de nuestra empresa. ¿Fácil verdad?

Pero resulta que en nuestra empresa somos unos locos que usamos ordenadores Mac. La cosa ha ido así:

Primer intento con firefox (versión 4). Hacemos todos los pasos que nos dice en la página de 060 y ésta se queda colgada diciendo que tenemos que tener instalado los certificados en keychain de nuestro mac, cosa que tenemos. Lo repetimos todo un par de veces mas sin ningún éxito. Reiniciamos el ordenador (nunca se sabe). Nada

No nos pongamos nerviosos. Segundo intento con esta vez con chrome (versión 12): al darle autorizar la página carga alguna aplicación de Java y se queda clavado ahí. También repetimos todo un par de veces mas sin ningún éxito.

La cosa ha empezado a ponerse fea. Hemos mirado la pagina de requisitios: internet explorer 6.0 o superior o firefox 2.0, (2.0!!! versión de firefox que segun wikipedia fue lanzada el 2006; nos preguntamos porque no tienen puesto también netscape o mosaic).

En fin, después repasar esta página/museo de navegadores, pinchamos el link de firefox y aparece una ayuda de como instalar Java: gran ayuda pues parece que, a diferencia hoy en día, en el 2006 Java no venia instalado por defecto.... (por cierto esas pantallas de ejemplo no son de windows 97?)

Ni intentamos con Safari porque ni sale en el listado de navegadores compatibles.

Se acabaron las opciones, ahora sólo queda llamar al télefono de ayuda que sale en su pagina 902 36 21 59 (que en un ejemplo de usabilidad sólo se puede llegar a esa pagina pinchando las opciones de siguientes de esta página: Atención al ciudadano / Contacte con nosotros).

El diálogo ha sido mas o menos así:

- 902 36 21 59. Rollo de dos minutos de que si llamada grabada, que si protección de datos,...

- Nosotros "Estamos intentando crear la DEH con un mac pero desde firefox y chrome dice que no se puede acceder porque..." (evitamos el rollo tecnico)

- 902 36 21 59 "¿Ha dicho Mac?. Lo siento no podemos prestarle soporte para Mac"

- Nosotros, "Entonces ¿que hago?"

- 902 36 21 59 "Le recomiendo acceda desde un ordenador con windows"

- Nosotros (sorprendidos por la respuesta) "No disponemos de windows en esta empresa"

- 902 36 21 59 "Los usuarios de Mac tienen tanto derecho a tener DEH como los de windows, pero lo siento no podemos prestarle soporte para Mac"

- Nosotros "Claro, claro, muchas gracias pero ¿y... que hacemos?

- 902 36 21 59 "Pongase en contacto con hacienda"

- Nosotros "A ver si nos aclaramos. Hacienda nos envia una carta que nos demos de alta en notificaciones.060.es. Lo probamos y no funciona con Mac. Hablamos con este telefono que en notificaciones.060.es pone que dais soporte ¿verdad?. Nos decis que no dais soporte a Mac y que hable con hacienda?"

- 902 36 21 59 "Lo siento no podemos prestarle soporte para Mac"

- Nosotros "Sentimos que lo pagues tu pero esto es una m..." (no transcribimos el resto para no herir la sensibilidad del lector)

Conclusión, hemos perdido una hora y media en el asunto y al final tendremos que llamar a algún amigo con windows para que nos deje instalar nuestros certificados y hacer todo esto...

¿Habrá que añadir una cláusula en la constitución ademas de la no discriminación por raza, sexo o religión la de sistema operativo y navegador?

Varios meses después de escribir este post, hemos tenido varios problemas al presentar declaraciones telemáticas a Hacienda. Por ello hemos llamado al telefóno de la AEAT en diversas ocasiones y nos han pasado a su departamento informático. Tenemos que reconocer son bastante buenos y nos han resuelto los problemas en un plis plas. De hecho el comentarista anónimo de los días 14 a 26 de abril (que nos solucionó nuestro problema) nos informó que trabajaba para Hacienda.

Para ser justos tenemos que decir que Hacienda sí tiene profesionales competentes, en cambio la Sociedad Estatal de Correos -que es la que gestiona el servicio de DEH- no podemos decir los mismo.

El Avalloguer: Garantía de cobro frente a inquilinos morosos

noreply@blogger.com (TekFreak) — Sun, 07 Sep 2008 20:42:00 +0000

La Generalitat de Catalunya ha aprobado la figura novedosa del avalloguer. Mediante esta figura la Generalitat garantiza el cobro de hasta 5 mensualidades de alquiler impagadas.

A continuación pasaremos a analizar el avalloguer y comentaremos aquellos puntos que nos parecen mas interesantes y pondremos de relieve algunas deficiencias e incongruencias del mismo. Además dado que el decreto del avalloguer tiene algunos aspectos confusos, nos hemos puesto en contacto con la administración para que nos los aclararan y hemos incluido aquí sus respuestas.

Objeto del avalloguer

El avalloguer asegura a los arrendadores de viviendas la percepción de una cantidad equivalente a un máximo de cinco meses de alquiler en el caso de instar un proceso judicial para la obtención de sentencia de desahucio por impago del alquiler por parte del inquilino.

El plazo de cinco meses está pensado porque según fuentes de la Generalitat estiman que el arrendador tiene asegurado el cobro de 6 meses de alquiler (cinco meses de avalloguer más el mes de fianza) que es el tiempo promedio en que los juzgados tardan en tramitar un proceso de desahucio. Esta estimación nos parece un poco optimista (en otra entrada anterior hicimos una encuesta sobre los tiempos promedios; aprovechamos para animaros a introducir vuestras experiencias), pero además transcurre un tiempo desde que el inquilino deja de pagar hasta que se presenta la demanda; ese tiempo no está cubierto por el avalloguer, por tanto lo mas recomendable es que no dejemos transcurrir dos desde el primer impago de alquiler.

Es de destacar que el avalloguer sólo cubre el alquiler de vivienda, excluyendo por tanto el alquiler de oficinas, locales y naves industriales.

Condiciones del avalloguer

El avalloguer se puede solicitar para contratos de alquiler que sean formalizados a partir del 29 de agosto del 2008 en relación a viviendas situadas en Cataluña, y que cumplan los requisitos siguientes:

1) Que la renta pactada no supere la cuantía de 1.500 euros en la ciudad de Barcelona, de 1.200 euros en el resto de municipios de la zona A, de 1.000 euros en los de la zona B, de 800 euros en los de la zona C y de 600 euros en los de la zona D, de acuerdo con los mencionados ámbitos geográficos que define el Plan de la vivienda.

Nos parecen razonables los importes de alquiler máximo que se pueden acoger al avalloguer dado que sólo estarían por encima de tales cantidades las viviendas situadas en la zona mas acomodadas.

2) No haber exigido una fianza superior a dos mensualidades de renta, ni ninguna garantía adicional para la firma del contrato con la misma finalidad que el avalloguer.

Este requisito también nos parece razonable dado que por una parte la fianza máxima para alquilar una vivienda es de un mes alquiler con carácter general y de dos meses para el caso de la viviendas amuebladas y por otra parte no tendría sentido pedir aval bancario y al mismo tiempo solicitar un avalloguer. Teníamos la duda si los avales personales garantizando el pago del alquiler (el caso típico es que los padres avalan a sus hijos cuando estos deciden alquilar) sería considerado como garantía adicional y por tanto impediría solicitar el avalloguer; desde la Generalitat nos han informado que tales avales no son incompatibles con el avalloguer.

3) Haber depositado, dentro de plazo, en el Instituto Catalán del Suelo la fianza, el contrato íntegro de alquiler, el documento de compromiso de avalloguer por el que las partes manifiestan que conocen que el contrato se somete al avalloguer.

4) Cuando en un plazo de tres años se hayan dictado tres sentencias de desahucio por falta de pago, en una misma vivienda.

Esta condición, que suponemos que está preparada para evitar la picaresca, nos parece poco oportuna. No creemos que una propietario alquile a personas sabiendo que no van a pagar para poder cobrar el avalloguer dado que para ello debería depositar el dinero de la fianza en el Incasol y además debe interponer demanda mediante abogado y procurador (con los correspondientes coste) ante el correspondiente juzgado. Además vista la "rapidez" de los juzgados nos parece difícil que en el plazo de tres años se puedan haber producido tres desahucios en una misma vivienda.

Otra cuestión es a partir de cuando se debe computar ese plazo de tres años, desde la Generalitat nos han informado que se cuenta a partir de la entrada en vigor del avalloguer (29 de agosto del 2008).

5) Si en el plazo de dos años se hubiera dictado más de una sentencia de desahucio por impago que condene el mismo arrendatario.

Esta es una de las cuestiones más espinosas del avalloguer dado su mecanismo de aprobación: primero el arrendador presenta el contrato ya firmado, la solicitud de avalloguer y la fianza al Incasol (con lo que el arrendatario ya ha entrado a vivir en el piso) y posteriormente el Incasol nos comunica si se ha aceptado el avalloguer o bien se ha rechazado por incumplir alguna de las condiciones listadas con anterioridad. Dado que el arrendador no dispone mecanismo para conocer si un arrendatario ha sido desahuciado en más de una ocasión en los dos años anteriores, la pregunta que nos hacemos es ¿qué pasa en aquellos casos que se arrienda un piso solicitando el avalloguer y posteriormente la administración deniega el mismo?, en estas circunstancias el arrendador se encontrará que ha alquilado el piso y que no dispone de esa garantía adicional.

Para mas inri, el Incasol no establece ningún plazo para contestar y establece además un pseudosilencio positivo ya que dice que a falta de respuesta se entenderá concedido el avalloguer siempre y cuando se cumplan todos los condiciones del avalloguer. En resumen que hasta que no solicitemos que nos paguen el avalloguer no se puede saber si lo han aceptado o no.

Desde luego todo esto crea una gran inseguridad jurídica al arrendador. Mas que un avalloguer parece ser un "avalotería", porque a priori nos es imposible saber si se aprobará. Por tanto nuestra recomendación desde Rose Real Estate Services es doble. Por una parte que antes de firmar el contrato de alquiler solicitemos referencias a los anteriores caseros del futuro inquilino sobre si estaban al corriente de las mensualidades y por otra parte que en caso que tengamos muchas dudas sobre la solvencia del arrendatario recurramos a un aval bancario u deposito adicionales y nos olvidemos del avalloguer

En cualquier caso esperamos que la administración corrija este punto de alguna manera como por ejemplo informar antes de firmar el contrato si una persona se encuentra en esa situación. De nuestra conversaciones con los servicios del Incasol hemos deducido que por el momento no disponen de esta información.

Procedimiento de cobro del avalloguer

Para poder cobrar el avalloguer el arrendador debe haber instado y obtenido una sentencia de desahucio, motivada por el impago de la renta arrendaticia por parte del arrendatario. No obstante, en el caso de desistimiento de la acción de desahucio por el hecho de que las partes lleguen a un acuerdo extrajudicial que comporte la recuperación de la posesión de la vivienda al propietario, el avalloguer también será operativo, como en el supuesto anterior, por las mensualidades impagadas desde el inicio de la acción judicial con el límite de cinco mensualidades.

Una vez obtenido el desahucio o acuerdo extrajudicial, el propietario tiene 6 meses para solicitar el cobro del avalloguer. Para ello tiene que acreditar la existencia del contrato, la demanda de desahucio, la sentencia o en su caso, de la la fecha de recuperación de la posesión de la vivienda.

A partir de la presentación de la solicitud, con la documentación indicada en el apartado anterior, el Instituto Catalán del Suelo abonará al arrendador contractual, en el plazo de dos meses, la cantidad equivalente al importe de las rentas no cobradas desde el inicio de la acción judicial, con un máximo de cinco mensualidades.

La fianza depositada se recuperará independientemente del cobro del avalloguer. No se hará efectivo el importe del avalloguer si el organismo gestor del mismo comprueba que el impago de las rentas arrendaticias se ha producido por la negativa del arrendador a cobrar o por haberse dificultado el pago por cualquier medio.

Es decir si transcurrieron dos meses desde que el arrendatario dejó de pagar las rentas hasta que se presentó la demanda de desahucio y se tardó 8 meses en obtener sentencia, el arrendatario deberá en total 10 meses. El arrendador recuperará 5 meses en concepto de avalloguer y el mes de fianza, por lo que aún deberá 3 meses. Para poder recuperar esa cantidad pendiente el propietario deberá interponer la correspondiente demanda.

A su vez el Incasol podrá ejercer las acciones necesarias para el reintegro de los importes que se hayan abonado en concepto de avalloguer de acuerdo con lo que establece este Decreto, en los términos que prevé la normativa que regula el reintegro de importes debidos a la Administración pública.

Es decir que la administración utilizará sus privilegios para cobrar del arrendador.

Coste

El avalloguer no tiene coste

Conclusión

Nos parece que esta figura del avalloguer es un primer paso muy interesante para dinamizar el mercado de alquiler ofreciendo garantías a los propietarios. Tiene las lagunas que hemos señalado pero esperemos que se corrijan en un futuro próximo.

Sin embargo nos preocupa que el concurso público que la Generalitat realizó para adjudicar a una compañía de seguros tales compensaciones quedó desierto y que la Generalitat decidió asumir directamente de su presupuesto. Vistas las restricciones presupuestarias y los efectos en los ingresos de la crisis económica, habrá que ver si el prometido plazo de cobrar en dos meses desde que se solicita su pago se cumple.

A medida que os vayais encontrando con problemas reales que se producen en la aplicación del avalloguer como la denegación del avalloguer por ser haber sido el arrendatario desahuciado en dos ocasiones o si el plazo de cobro del avalloguer se respeta os animamos a introducir comentarios a esta entrada.

Como cobrar el avalloguer
31.5.2011 Incluimos un link a una entrada donde podréis encontrar una interesante análisis de como como solicitar el pago del avalloguer a la Generalitat

Tiempo para desahuciar a un inquilino moroso por los juzgados

noreply@blogger.com (TekFreak) — Mon, 01 Sep 2008 16:24:00 +0000

Es de todos sabido que la lentitud de la justicia ordinaria en especial en lo que se refiere a los juicios de desahucio supone uno de los principales frenos a la hora de poner un piso en alquiler.

Ante la ineficacia/eficacia de la administración de justicia lo único que podemos hacer los administrarnos es poner en evidencia los que más se retrasan y destacar los que hacen bien su labor. Desde aquí os animamos a compartir esta información rellanado esta encuesta con toda la comunidad internet para proporcionar un poco de transparencia a la actuación judicial, y presionar de esta forma a la administración.

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Los resultados que hemos obtenido hasta la fecha son:

La diferencia para los Bancos entre la crisis actual y las anteriores

noreply@blogger.com (TekFreak) — Sun, 29 Jun 2008 23:15:00 +0000

Permitan que les cuente una historia real.

Cozmin es un albañil rumano que llegó a España hace 5 años. Dos años después, se compró un piso de la promotora en que trabajaba con una hipoteca por el 100% del valor y se fue a vivir en él.

Hace 15 meses que Cozmin se quedó sin trabajo. Estuvo buscando otros trabajos pero ahora los albañiles sobran. Para pagar la hipoteca, Cozmin estuvo consumiendo los ahorros que había hecho todo este tiempo para cuando volviera a su país montar el concesionario de coches que había soñado. Pero con la subida de tipos de interés la cuota aumentó hasta niveles insostenibles. Hace 12 meses que no paga. Cozmin ha intentado vender su piso y nadie se lo compra; además se lo han valorado por menos de lo que le costó a él.

Por eso Cozmin dejó de creer en el sueño español y volvió a su país hace ocho meses. Pero antes de irse alquiló su piso a un español por 800€ al mes.

El Banco del Crédito Facil, ha intentado contactar con él para que pague la hipoteca. A la vista de la imposibilidad de localizarlo, decidieron ejecutar la hipoteca y como en la subasta estuvo desierta se quedaron el piso. El Banco pensaba vender el piso con un importante descuento pero se ha encontrado que el piso está ocupado por un arrendatario un contrato válido, por lo que el Banco tendrá que esperar 4 años en recuperar la posesión del piso.

A diferencia de crisis anteriores este es el escenario que se encontraran muchos bancos cuando ejecuten sus hipotecas: obtendrán la propiedad de los inmuebles hipotecados pero se quedarán si su posesión durante unos largos años.

Y mientras tanto Cozmin habrá cobrado los alquileres...

Imagen Angeloux

¿Cuál es el precio de una vivienda?

noreply@blogger.com (TekFreak) — Tue, 10 Jun 2008 05:58:00 +0000

Durante la burbuja puntocom se valoraba una empresa no por los ingresos que esta tenía sino por el número de visitantes que recibía o bien por el número de usuarios registrados que tenía. De la misma manera durante la burbuja inmobiliaria se ha venido valorando la vivienda por el precio de la última transacción similar más un incremento del 5%-10% sin ninguna referencia a su valor intrínseco.

Evidentemente estos planteamientos no son correctos.

Entonces cual es el precio intrínseco de una vivienda?. Salvo situaciones anómalas de gran desequilibrio entre oferta y demanda el precio tiene que estar relacionado con el coste.

El coste de la vivienda tiene dos componentes. El precio del suelo y el precio de la construcción. Sabemos que el precio de la construcción es de 2.000€/m2 (siendo muy conservadores) pero el precio del suelo es la incógnita de la ecuación. Los propietarios del suelo intentarán obtener lo máximo posible mientras los promotores pagar lo mínimo posible.

En la bolsa una de las herramientas para valorar una empresa es el PER (Price Earnings Ratio o sea el precio de la acción dividido por los beneficios; ello indica el numero de años que se tardaría para comprar una acción pagándola con los beneficios que la misma genera).

El PER no indica de forma infalible de el precio de una acción es cara o barato pero nos da una guía.

Por ejemplo sabemos que la media histórica del IBEX35 es de alrededor 15. Por tanto si el PER de una determinada compañía está en 30 quiere decir que, en principio está cara; si está en 8 quiere decir que está barata (decimos en principio porque aunque la compañía esté a PER 30 se podría justificar porque la compañia tiene años tras año unos grandes crecimientos de beneficios). Lo que nos importa aquí es que en situaciones de compañías estables el PER debería rondar 15, o si hacemos su inversa (beneficios dividido por precio de la acción) esa acción nos proporciona una rentabilidad del 6.6%.

Esta misma herramienta se puede utilizar para valorar las viviendas. El precio de la vivienda es conocido pero desconocemos los "beneficios". Lo que se utiliza como beneficios son los ingresos por alquiler.

La media de este valor para vivienda se ha movido históricamente entre el 4% y el 5%. Sin embargo para el caso de Barcelona supongamos que la media de precios de venta es de 4.723€/m2 y el alquiler de 16€/m2, luego este valor está en 3.4%.

Es decir que o bien el alquiler está muy barato o bien el precio de la vivienda está muy caro.

Para dilucidar la respuesta a esta cuestión veamos un ejemplo: para adquirir una vivienda en Barcelona en el eixample de 80m2 nos costaría 432.000€ (al valor de compra -400.000€- le hemos añadido un 8% de impuestos AJD y ITP) mientras que el alquiler nos costaría unos 1.200€/mes. Si adquirimos esa vivienda con una hipoteca con unos intereses del 5% estaríamos pagando sólo de intereses 1.800€, por tanto una persona que sólo valorase la vivienda no como inversión escogería el alquiler por ser mucho mas barato.

Evidentemente esta herramienta dista mucho de ser perfecta ya que, por ejemplo el que compra una vivienda como inversión puede obtener una revalorización de su vivienda, pero nos da una referencia para medir la verosimilitud de los precios. Sin embargo, debemos tener presente que en un entorno de disminución de precio de la vivienda, esta herramienta tiene mucho más sentido

Por tanto si utilizamos esta herramienta como guía y siguiendo nuestro ejemplo podemos decir que la vivienda en el Eixample de Barcelona está sobrevalorada un 24% y que los promotores pagaron demasiado por el suelo.

photo by chefranden

Warren Buffet y la crisis inmobiliara

noreply@blogger.com (TekFreak) — Wed, 05 Mar 2008 17:00:00 +0000

En alguna de nuestras entradas anteriores hemos hablado de los supbrimes que existían en España por la laxitud en la concesión de préstamos. La semana pasada Warren Buffet habló de la burbuja financiera que se ha producido en Estados Unidos en los últimos años.

Warren Buffet, para los que no lo conozcáis, es el tercer hombre más rico del planeta y uno de los gestores de carteras de acciones con más éxito de la historia. Su empresa, Berkshire Hathaway, desde el año de su creación en 1965 hasta el año 2007 ha tenido una rentabilidad anual del 21,1% comparada con una rentabilidad el S&P500 para el mismo periodo del 10.3%.

En su carta a los accionistas hace algunas reflexiones que me gustaría recoger

Warren Buffet sobre la burbuja financiera y la inmobiliaria

Para Warren Buffet la causa de la burbuja financiera ha sido la burbuja inmobiliaria:

“Algunas grandes instituciones han experimentado grandes problemas porque concedieron préstamos con bases débiles […]

[…] Todos los americanos tenían la convicción que el precio de la vivienda subiría eternamente. Esta convicción hizo que los ingresos y activos de la persona que buscaba financiación no tuviera importancia para los prestamistas, que entregaron dinero alegremente con la confianza que el APV –apreciación del precio de la vivienda- curaría todos los problemas. Hoy nuestro país esta experimentando un dolor a todos los niveles precisamente por esa errónea convicción.

A medida que los precios de la vivienda caen, se está poniendo sobre la mesa la amplitud de la locura financiera. Uno sólo se da cuenta que ha estado nadando desnudo cuando la marea se va, y estamos viendo en nuestra mayores instituciones financieras está horrible visión”

Warren Buffet sobre los criterios de inversión

Donde invierte Warren Buffet?.Su receta es muy sencilla

“[…] Buscamos compañías que a) tengan negocios que entendamos; b) tengan perspectivas económicas favorables a largo plazo; c) unos directivos competentes y de confianza y d) un precio razonable”

Parece que el sector inmobiliario español sólo cumple la condición a), por ello muchos gestores, como el premiado Sr. Paramés de Bestinver hace 5 años que están fuera de acciones inmobiliarias y del sector financiero.

Así, siguiendo a Buffet para que el sector vuelva a ser interesante se debería:

a) Mejorar las expectativas económicas

b)Limpiar el sector de todas los nuevos promotores, intermediarios y charlatanes

c) Que bajaran los precios

Como ninguno de los tres factores se está produciendo, los inversores se mantendrán apartados del inmobiliario, por lo que parece que tendremos crisis para rato.

Otras entradas relacionadas
¿Qué es un subprime?
¿Existen préstamos subprime en España?
¿Porque los subprimes han precipitado la crisis?

3. Subprimes - ¿Porque los subprimes han precipitado la crisis?

noreply@blogger.com (TekFreak) — Mon, 25 Feb 2008 10:58:00 +0000

Imagen de meghannmarco

En otras entradas hemos visto que era un subprime y hemos repasado si podían existir en España. En esta entrada vamos a ver los efectos que han tenido los préstamos subprime en el sistema financiero y en el mercado de la vivienda.

La crisis de los subprime empezó en los EEUU. Allí como en todo el mundo, la innovación financiera permitió a los bancos hallar otras formas de financiación además de los tradicionales depósitos que les hacen los clientes. Justamente la economía americana en general y la banca en particular presentaba -y sigue presentado- un fuerte déficit que implicó que tuvieran que conseguir financiación en el exterior.

Una manera de lograr financiación fue vender unos activos que los bancos tenían en su balance. La innovación fue que lo que se vendió fueron préstamos hipotecarios subprime. Los bancos juntaron esos préstamos y vendieron unos títulos que representaban esa cartera de hipotecas (como una acción que representa una parte del valor de una empresa).

Estos títulos, llamados CDO (Collateralised Debt Obligations), no eran todos iguales sino que existían diferentes categorías o tramos llamados AAA, BBB y basura y que podían ser, a título de ejemplo el 70%, 20% y 10% del total de títulos vendidos.

El funcionamiento de los diferentes tramos era el siguiente: cuando una hipoteca de la cartera resultaba impagada el primer tramo perjudicado era el basura, que no cobraba el principal de esa hipoteca. Si seguían aumentado los impagados, hasta ser superiores al 10% que representaba el tramo basura, el tramo BBB empezaba ha asumir las pérdidas. Por tanto el tramo AAA no empezaba a tener pérdidas hasta que resultaban fallidos más de un 30% de las hipotecas.

Por esta razón las compañías que valoran la calidad de la deuda (Standard&Poors, Moody's y Fitch) otorgaron a los tramos AAA la máxima calificación crediticia. Las agencias de rating también otorgan la calificación AAA a las emisiones de deuda de máxima calidad (las emisiones de USA, Alemania, España o de determinadas compañías de muy alta solvencia diversificadas tanto geograficamente como por productos como por ejemplo Nestlé)

Como contrapartida a su mayor riesgo, el tramo basura era retribuido por encima del BBB y el BBB por encima del AAA. Además todos los tramos ofrecían rentabilidades por encima de las de mercado. Por ello muchas entidades financieras compraron grandes volúmenes de todos los tramos de los CDO para aumentar la rentabilidad de sus carteras de inversiones.

Pero determinadas entidades habían concedido préstamos subprime en unas condiciones demasiado laxas incluso para los préstamos subprime. El problema empezó cuando esos préstamos empezaron a tener grandes problemas de morosidad (por ejemplo Countrywide). A ello se sumó el hecho que el precio de la vivienda en USA empezó a descender, de manera que el valor que representaba la vivienda era menor que el importe del préstamo. Así esos préstamos empezaron a arrojar pérdidas.

Como estas entidades habían vendido su cartera de préstamos mediante CDO, incluso los compradores de los tramos AAA empezaron a ver como los títulos que habían comprado resultaban impagados.

Por ello los bancos dejaron de comprar CDO y su mercado de compraventa desapareció. Los bancos que habían comprado CDO, al no existir compradores en el mercado, no podían podían ni vender ni valorar los títulos de manera que tuvieron que efectuar provisiones para cubrir la pérdida de valor de tales títulos. Las pérdidas fueron monstruosas. Sólo UBS perdió 10.000 millones de dólares.

A la vista del nivel de las perdidas y que afectaron a bancos de primera línea, todo el sector financiero cogió miedo de que a los otros bancos a los que dejaba dinero pudiera tener pérdidas o incluso quebrar. Por ello los bancos dejaron de prestarse entre sí, y cuando lo hacían solicitaban un interés muy elevado muy superior al tipo de referencia fijado por la Reserva Federal o el Banco Central Europeo.

Los emisores de CDO se encontraron de la noche a la mañana que nadie compraba esos títulos. Ello llevó a la quiebra a las entidades como la inglesa Northern Rock que se financiaban emitiendo CDO.

Así no sólo se encareció la financiación de los bancos sino que además se les cortó la obtención de fondos para conceder préstamos.

En el caso de España, los efectos han sido especialmente graves dado que los bancos han venido utilizando la titulización de hipotecas como forma de conseguir recursos para la concesión de hipotecas (recordar que España ha sido, después del Reino Unido, el segundo emisor de titulizaciones de Europa). Por ello los bancos españoles han dejado de conceder préstamos o cuando los conceden lo hacen a unos tipos mucho más elevados ello lleva a que los potenciales compradores de vivienda a no poder comprar.

Otras entradas de esta serie.

Subprimes - ¿Qué es un subprime? Explicacion básica de lo que es un subprime

Subprimes - ¿Existen préstamos subprime en España? Los subprimes no són solo un problema americano

2. Subprimes - ¿Existen préstamos subprime en España?

noreply@blogger.com (TekFreak) — Thu, 21 Feb 2008 15:18:00 +0000

En otra entrada analizamos de esta serie analizamos que era un subprime.

Constantemente se está diciendo que los subprimes no existen en España. Quizás para particulares no, pero ¿y con los promotores?

Para los promotores "de siempre" la burbuja inmobiliaria actual ha sido culpa de los "newcomers", es decir todos aquellos nuevos promotores que entraron en el mercado hace menos de cinco años y que se lanzaron a hacer promociones sin ningún tipo de experiencia ni solvencia económica comprando solares a precios inflados contribuyendo, de esta manera, al incremento de los precios.

¿Son los préstamos que se han dado a los newcomers préstamos subprime?. Repasemos las condiciones como la entidades financieras concedieron crédito a los promotores durante la época dorada:

1. Les banco prestaban un 80% del valor del proyecto y, en algunos casos, hasta el 120%.

2. Se daba un periodo de carencia de dos años en los que sólo debían pagar intereses; estos intereses presentaban un diferencial respecto el euribor entre el 0.25% en el mejor de los casos y el 0.60% en el peor de los casos. Estos diferenciales estaban, en la mayoría de los casos, por debajo a los diferenciales que después se cargaría a los particulares cuando se subrogaran la hipoteca. Para las entidades financieras el préstamo al promotor era un "gancho" para después captar las hipotecas a particulares que eran las que ofrecían el verdadero margen para las entidades, pues vinculaban la hipoteca a otros productos como ingresar nómina, seguro, etc. La jugada estaba en que el promotor tenía que vender antes de dos años de la concesión de la hipoteca; pasado este tiempo debían empezar a devolver capital. De esta manera obtenía unas ganancias monstruosas sobre el capital invertido (que era un 20% del total del coste de la obra).

Pero ¿que pasa si el promotor no vende los pisos?. ¿Podrán devolver el préstamo?.

Vamos a repasar la características de un préstamo subprime:

a) El hipotecado no tiene ingresos suficientes para devolver el préstamo. El promotor tiene difícil pagar la quotas. Recordemos que el ratio de cuota del préstamo respecto los ingresos del sujeto hipotecado era muy alto ya que estos nuevos promotores no tienen ingresos recurrentes y sus ingresos dependen de las ventas que ahora no tienen.

b) El hipotecado no tiene patrimonio para pagar el préstamo. Aquí el promotor también lo tiene complicado. Recordemos que se les dieron préstamos con un alto ratio de valor del préstamo respecto al bien hipotecado y un alto ratio de valor del préstamo respecto al patrimonio del sujeto hipotecado. El único patrimonio que tienen es, en el mejor de los casos, el 20% que pusieron de su bolsillo, que es insuficiente para devolver el préstamo.

c) Y ¿que hay respecto a las "teaser rates"?. ¿Existen?. Si los promotores no venden lo que hacen los bancos es alargarles el periodo de carencia en otros dos añitos más y aprovechan para aumentar el diferencial que cobraban respecto el euribor. Los promotores pasan de pagar euribor más 0,3% y 0,6% a pagar euribor más 1,5% o incluso 3%, pagando además unas jugosas comisiones por el cambio de condiciones (hasta un 1%). No son los cambios de las teaser rates (que pueden ser de 3-5%) pero si que son otra vuelta de tuerca al promotor que ya lo estaba pasando mal.

¿Que en España no hay subprimes? Juzguen ustedes mismos. Lo mas preocupante es que visto las tensiones financieras de Llanera, Colonial, Astroc y Habitat parece que el problema de los subprime no se reduce sólo a los newcomers, sino que la laxitud en la concesión de préstamos afectó a todo el sector.

Otras entradas de esta serie.

Subprimes - ¿Qué es un subprime?

En esta entrada se describe que es un subprime

Subprimes - ¿Porque los subprimes han precipitado la crisis?

Los efectos de los subprimes en la crisis inmobiliaria

1. Subprimes - ¿Qué es un subprime?

noreply@blogger.com (TekFreak) — Wed, 13 Feb 2008 10:15:00 +0000

Vamos a realizar una mini serie de entradas acerca de los subprimes.

Que es un préstamo subprime? Pues resumidamente es un préstamo con los siguientes rasgos básicos:

a) Presenta un alto ratio de la cuota del préstamo respecto los ingresos brutos del sujeto hipotecado, normalmente por encima del 40%

b) Presenta un alto ratio de valor del préstamo respecto al bien hipotecado (en inglés LTV -Loan to Value): normalmente por encima del 90%

c) Presenta un alto ratio de valor del préstamo respecto al patrimonio del sujeto hipotecado: normalmente no tienen ningún patrimonio

d) A este préstamo normalmente se le añaden los "teaser rates" o sea tipos de interés por debajo de mercado durante los dos primeros años para poder "captar" al cliente.

Todas estas características hacen que mientras tienen vigencia las teaser rates la persona pueda devolver el préstamo, pero una se empiezan a aplicar los tipos de interés normales con la correspondinete subida de la quota, el hipotecado no tiene ingresos suficientes para hacer frente al pago de las cuotas. Además como tampoco tiene otros bienes como garantia, no podrán devolver el préstamo y el banco lo deberá considerar como préstamo fallido.

En España se dice que no existen pero en otro post analizaremos esta questión.

Otras entradas de esta serie.

Subprimes - ¿Existen préstamos subprime en España?

Subprimes - ¿Porque los subprimes han precipitado la crisis?

Las 4 claves de la atención al cliente

noreply@blogger.com (TekFreak) — Mon, 04 Feb 2008 16:09:00 +0000

Alguien se podría preguntar que pinta esta entrada en Reflexiones Inmobiliarias de una compañia de telecomunicaciones.

El motivo es simple: primero nos sirve de vía para expresar nuestra indignación ante tal pésimo servicio y segundo que se extraer conclusiones de lo que hay que hacer para una buena gestión al cliente en el sector inmobiliario.

Primero la historia

La atención al cliente de Orange: el cliente como problema

La semana pasada recibimos la domiciliación bancaria del teléfono fijo que tenemos contratado con Orange. Como desde hace unos meses no estamos recibiendo la factura y en el recibo pone que se puede visualizar la factura vía web, nos conectamos a la web de Orange para visualizarla.

Allí nos encontramos que teníamos que tener un usuario y clave. Como no la teníamos nos daban la opción de solicitar acceso introduciendo el número de cliente y la clave de acceso web. Dado que ninguna de estas informaciones aparece en el recibo, decidimos llamar al servicio de atención al cliente para que nos dieran usuario y clave.

Llamamos a Orange y seleccionamos la opción "facturación". En ese departamento nos dijeron que ellos no podían darnos el acceso a visualizar la factura por internet y que volvieramos a llamar a ese mismo número pero que seleccionáramos la opción 2/3. Les preguntamos si nos podían transferir directamente la llamada a ese departamento, pero nos dijeron que no lo podían hacer. De manera que llamamos a esa extensión y volvimos a explicar nuestra solicitud. Allí nos dijeron que ellos eran del acceso ADSL y como sólo eramos clientes de telefonía fija no podían hacer nada y tampoco nos podían transferir de nuevo con facturación.

Volvimos a llamar a facturación y como para variar nos atendió otro operador; volvimos a explicar nuestro problema por tercera vez. Para nuestra sorpresa nos dijo que no se podía consultar por internet la factura de los clientes de telefonía fija. Nosotros indicamos la dirección de internet desde donde se puede acceder. Molesto ante tal evidencia, nos dijo que volviéramos a llamar pero que escogiéramos la opción 2/1.

Volvimos a llamar pero, después de volver a explicar nuestro problema por cuarta vez, nos dijeron que ellos no llevaban ese tipo de incidencias. Les pedimos que nos pasaran a quien sí lo llevara y nos volvieron a remitir a facturación. Con un fuerte disgusto volvimos a llamar a facturación y por quinta vez volvimos a explicar nuestro problema. Nos dijeron que para solventar nuestra "incidencia" debías llamar a otro número de teléfono de soporte avanzada.

Esperanzados por reenviarmos a los más expertos, pero un tanto sorprendidos que consideraran un problema avanzado dar un nombre de usuario y contraseña para visualizar una factura por internet, llamamos. Después de explicar nuestro problema por por sexta vez, resultó que el soporte avanzado era para sólo para problemas con ADSL y nos comunicaron que volviéramos a llamar a facturación.

En ese momento y después de una hora al teléfono, no pudimos aguantar más y montamos en cólera. Después de desahogarnos llamándoles todo lo que nos prohibían decir de pequeños en casa y que cuando lo hacíamos nos castigaban, en el mejor de los casos, con un mes sin ordenador (puede haber un castigo peor?) volvimos a llamar por séptima vez.

Volvimos a explicar nuestro problema. Allí la señorita se conectó al sistema "Radius" y nos facilitó al instante un usuario y contraseña. Sorprendidos por esa repentina eficiencia le pedimos que esperara en línea mientras probamos la combinación. Lógicamente no funcionó. La amable señorita nos dijo que no se podía hacer nada más y que escriberamos un fax explicando nuestro problema y que lo mandáramos a otro numero de teléfono.

Manteniendo la calma (con gran esfuerzo por nuestra parte todo sea dicho) le preguntamos que no entendíamos porque teníamos que poner por escrito lo que ya habíamos contado siete veces. Ella nos dijo que no se podía hacer nada más. Ante ello le solicitamos que nos pasara con un supervisor. Pero resultó que el call center de Orange era una comuna hippy ya que la amable señorita nos informó que no tenía ningún supervisor. Colgamos indignados.

¿Qué lecciones podemos sacar de esta historia?. Los 4 puntos claves para proporcionar satisfacción al cliente

Las 4 claves del éxito en la atención al cliente en una inmobiliaria

1) Responsable del cliente: En Orange cuando tienes un problema de pasan de una persona a otra y nadie sabe lo que han hecho los demás.

La buena práctica de la gestión de clientes pasa por asignar a cada cliente un responsable que velará para que al cliente que se le satisfagan sus necesidades. Este gestor se encargará de hacer de interlocutor y buscar dentro de la organización las personas más adecuadas para responder a la necesidades. El responsable deberá estar al tanto de todas las gestiones que se han hecho con el cliente (o bien deberá poder obtener esta información de forma rápida) y deberá cercionarse que se ha satisfecho al cliente.

Al cliente que ha entrado por la puerta de nuestras oficinas y tiene dudas sobre el contrato o bien nos pide una rebaja de precio, no le podemos decir que llame a nuestro asesor jurídico ni que se ponga en contacto él mismo con el propietario. Es el responsable del cliente debe hablar con el asesor jurídico y con el propietario y comunicar el resultado de la gestión al cliente. A veces esto no resulta conveniente y se debe hacer una reunión. A esta reunión debe asistir el responsable. El responsable debe asegurarse que todos los temas abiertos con un cliente se han cerrado.

2) Gestión de necesidades: En Orange, les explicas tus necesidades y no sólo que no las solucionan sino que tampoco se preocupan de transferir tu llamada a otras persona y además tampoco efectúan un seguimiento que se ha satisfecho al cliente.

En nuestra profesión, cuando cliente nos haya expuesto una necesidad ya sea de que busca un determinado tipo de piso, como que el piso que acaba de comprar tiene goteras, a partir de ese momento la pelota está en nuestro campo. Debemos anotar toda la información y hacer nosotros todo lo necesario para satisfacer el cliente.

Ello es especialmente importante dado la apática situación del mercado. Si una persona se toma la molestia de entrar en nuestra oficina hay que mimarla. Primero se debe preguntar lo que busca: cuantos metros busca el piso, en que zona, que precio etc. En segundo lugar toda esta información se debe registrar. Finalmente se debe efectuar un seguimiento periódico de cada cliente.

Por ejemplo si han habido altas de inmuebles nuevos que cumplan con las necesidades expresadas por el cliente hay que volverlo a contactar al cliente para ofrecerle los nuevos pisos. Pero además debe anticiparse a las necesidades del cliente, si por ejemplo acaba de alquilar un piso y se posteriormente sale aprobado un plan de ayudas al alquiler, el gestor debería ponerse en contacto para comunicarle esta información.

3) Formación: En Orange los operadores no saben ni que se puede consultar la factura de telefonía fija por Internet, ni como se accede, ni quien se encarga de facilitar dicho acceso. Lo que es peor tampoco hay nadie que se lo pueda explicar a los que no lo saben.

La lección aquí es que hay que formar a los empleados en los procedimientos de nuestra organización. Además el personal debe saber saber claramente cuales son sus tareas y responsabilidades y quién hace qué dentro de la organización.

Ello toma especial relevancia en el sector inmobiliario donde las normativas urbanísticas y fiscales cambian constantemente, las necesidades del cliente evolucionan y el entorno económico se modifica. Ante todo la única manera para hacer frente a ello es formación continua.

4) Cerrar el círculo: En Orange además de no solucionar nada tampoco controlan la calidad con que se ha interactuado con el cliente.

Debemos implementar en nuestras organizaciones mecanismos para que cada vez que se produzca algún problema o no se sepa como resolver un tema, exista un camino claro organizativo de como tratar esos casos imprevistos o problemáticos. No deben quedar caminos sin salida.

Pero hay que ir más allá.

Para cerrar el círculo completamente, una vez que hemos finalizado el trato con un cliente debe existir un control de calidad realizado por terceras personas que seleccionen una muestra de todas las interacciones habidas con los clientes y se pongan en contacto con ellos para evaluar su satisfacción.

De estar forma podremos mejorar nuestros procedimientos y evitaremos que se nos escapen cosas. En caso que se detecte que han habido problemas se debe, en primer lugar, intentar solucionarlos, en segundo lugar se deben tomar las medidas correctivas para que ello no vuelva a suceder y finalmente se debe remitir una disculpa al cliente en forma de carta. Así lograremos pasar de tener a un cliente insatisfecho a un cliente impresionado por nuestro grado de servicio.

Sino sabemos que puntos debemos corregir daremos palos de ciego en tanto en reenfocar nuestra estrategia empresarial como en la formación que debemos dar a nuestros empleados.

Una alta tasa de transacciones no cerradas puede obedecer a múltiples causas: que los precios no son los adecuados, que el vendedor no los atendió bien o que no se ha efectuado un seguimiento adecuado al cliente. Cerrar el círculo nos permite detectar que es lo que falla

La gestión de clientes con éxito: el cliente como negocio

En Orange el sistema está diseñado teniendo en mente al cliente como un problema. Por ello todo el sistema esta pensado para pasarse el cliente de un servicio a otro, no solucionar nada ni tampoco poder controlar en aquello que se falla. Sólo en quitárselo de encima.

La gestión de clientes con éxito es aquella que percibe al cliente como una fuente de negocio y de aprendizaje. Por ello se siguen y controlan las interacciones con los clientes, se asegura que han quedado satisfechos de nuestros servicios y cuando no ha sido así se toman las medidas correctoras oportunas.

Orange tomen nota por favor.

Actualización: Cuando las compañías no cierran el circulo, los gobiernos se encargan de ello. Para los casos como Orange donde no hay manera de hacer reclamaciones, el Ministerio tiene habilitado un servicio de reclamaciones para usuarios de servicios de telecomunicaciones

Actualización 22/03/11: Vista la lamentable situación de los servicios de atención al cliente el gobierno va regular el tema. En el enlace podeis encontrar un interesante estudio del impacto de la futura ley de servicios de atención al cliente en el sector inmobiliario (aunque es extrapolable a todo el sector servicios). Esperemos que la ley se apruebe y se acabe de una vez on la situación actual)

Plan Nacional de Alquiler Garantizado

noreply@blogger.com (TekFreak) — Tue, 08 Jan 2008 15:25:00 +0000

Ultimamente se está haciendo mucha publicidad del Plan Nacional de Alquiler Garantizado. Bajo este aparatoso nombre, no hay más que un sometimiento del arrendador y arrendatario a la "Corte de Arbitraje Económico de Derecho", de manera que los eventuales conflictos que se produzcan entre las partes se revolverán ante ese árbitro. Para quien no lo sepa, un árbitro es una persona privada (es decir que no es un funcionario lo son los jueces) que dictamina quien tiene razón en caso de conflictos entre las partes.

¿Qué ventajas plantea recurrir a esta fórmula? Según la web de la Corte tiene las siguientes ventajas:

"La gran aportación del PNAG al problema del alquiler consiste en que invierte la situación a la que se ha llegado por la que los derechos de arrendador y arrendatario en el contrato de alquiler sólo se pueden defender de forma lenta costosa y complicada, y que hacen que se cuestione su protección práctica, por ello la aportación del PNAG y que ha sido demandada ampliamente por los usuarios de la justicia, se materializa en que hace que se cumplan sus derechos de forma:

a) Rápida, la fase de enjuiciamiento tiene una duración aproximada de sólo un mes.

b) Sencilla, pues ya no es necesaria la intervención de abogado y procurador, y simplemente tiene que realizar un trámite para iniciar la defensa de sus derechos.

c) Eliminando los costes habituales de tener que ir a juicio."

Todo por el módico precio de:

"Garantía de Alquiler® es el impreso que garantiza por escrito la cobertura práctica de los derechos de ambas partes en el contrato de arrendamiento, y que además garantiza que el consumidor y usuario tiene pleno conocimiento de las condiciones de este servicio de interés general que presta la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad como institución arbitral, a través del PNAG, y que el coste es total y único de 42€, y que supone solamente al condenado en la sentencia arbitral, 90€ de costas y 55€ de gastos administrativos por notificaciones."

¿Cómo funciona? En el momento de firmar el contrato de alquiler las partes firman un contrato-formulario de la Corte con coste de 42 €. Si el arrendatario no paga, el arrendador lo notifica a la Corte por Fax y a partir de ese momento la Corte se hace cargo de todo: se ponen en contacto con el mismo y tramitan todo el procedimiento. En un plazo promedio de un mes y medio todo estará resuelto. Este formulario sólo se puede adquirir a agencias inmobiliarias autorizadas o despachos de abogados.

¿Un chollo verdad? Rápido y barato. ¿Que más se puede pedir?

Pero ¿que sucede una vez obtenido el laudo (sentencia) condenando al inquilino moroso a abandonar el piso?.

Puede ocurrir que el inquilino abandone o no el piso. Pero claro, que abandone el piso sucederá en contadas ocasiones. Por tanto ¿que hay que hacer para echar al inquilino moroso, una vez tengamos el laudo (sentencia)?.

Resulta que un laudo arbitral hay que ejecutarlo, es decir, si el arrendatario no se ha marchado hay que entrar en la finca objeto de arrendamiento y recuperar su posesión por la fuerza. Dada la inviolabilidad del domicilio garantizada por la Constitución, ¿quién es el único con poder para hacer eso?. Han adivinado bien: el juez civil ordinario.

O sea que al plazo de un mes y medio el laudo arbitral hay que sumarle los días para que se admita la demanda de ejecución a trámite, los 20 días hábiles que se dan al demandado para oponerse más lo que tarde el juez en efectuar el deshaucio; total un plazo de unos tres meses y medio que sumados al mes y medio de procedimiento arbitral nos plantamos en cinco meses, plazo que no es muy diferente de los 4-6 meses que tardan los juzgados que normalmente trabajamos desde que entramos la demanda hasta que hacen el lanzamiento.

Y ¿cómo se presenta la demanda ejecutiva?. Pues con abogado y procurador, de manera que si al final tenemos que recurrir a la jurisdicción ordinaria no nos habremos ahorrado mucho.

En resumen sólo si el demandado se va del piso con el laudo del árbitro la opción del arbitraje sale a cuenta por plazos y dinero. Una apuesta un tanto arriesgada cuando tenemos enfrente a inquilinos morosos profesionales.

Nosotros no hemos trabajado con arbitraje por los motivos que hemos expuestos. Nos gustaría conocer vuestra experiencia con el uso del arbitraje. ¿Tardan el mes que dicen en su publicidad?, hay problemas en la ejecución de la sentencia?. Podéis dejar vuestros comentarios en el post o enviarme un mail con el link de "send mail to author"

27/03/09 Actualización : Nos informa Iña en un comentario que un tribunal de Primera Instancia de Madrid no sólo no ejecutan el desahucio sino que niegan la validez que un arbitro resuelva un contrato de alquiler. Por tanto si esta linea jurisprudencial se consolida, todos los laudos hayan resuelto contratos de alquiler no sirven para nada y por tanto habrá que plantear demandas de desahucio en la via civil partiendo de cero.

La evolución del precio de la vivienda respecto el precio del alquiler

noreply@blogger.com (TekFreak) — Tue, 08 Jan 2008 15:20:00 +0000

El prestigioso think tank Centre for European Policy Studies (CEPS) ha publicado un paper titulado Bubbles in real estate A Longer-Term Comparative Analysis of Housing Prices in Europe and the US .

En el estudio hacen referencia a una manera de determinar si el precio de la vivienda está infra o sobrevalorado consistente en comparar la evolución del precio de la vivienda con la evolución del precio del alquiler. El informe señala que entre 1970 y el 200o el ratio era de alrededor de un 100% con una desviación típica del 6,5% anual, y que a finales de 2006 el ratio en Europa había aumentado hasta 7 veces la desviación típica, algo que según el estudio, sólo puede suceder cada mil años. En el estudio esto lo toman como una señal de alarma de la subida de los precios de la vivienda por su anomalía estadística.

Sin embargo para mi se puede extraer otra conclusión del informe. Que la evolución de los precios de la vivienda respecto a los alquileres no sigue una distribución normal y por tanto variaciones extremas no suceden cada 1.000 años.

Me explico.

Las distribuciones normales son aquellas que valga la redundancia son normales. Es decir que se producen de manera frecuente. Una distribución normal tiene forma de campana y tiene como ventaja que es relativamente fácil hacer predicciones con ellas ya que sólo se necesita la media y la desviación estándar.

Veamos un ejemplo. La distribución de alturas o de pesos de las personas sigue una distribución normal. Siguiendo con el ejemplo de la distribución de alturas, si la altura media de la población adulta es de 1,65 metros con una desviación estándar de 20 cm, sabemos que hay el 95% de probabilidad que una persona tomada al azar mida la media más/menos dos desviaciones estándar, esto es, que el 95% de la población mide entre 1,25 metros y 2,05 metros. Estos valores son inventados así que a nadie se le ocurra insertarlos en un trabajo.

Sin embargo no todos los fenómenos siguen distribuciones normales. Hay distribuciones en que se producen valores extremos que tienen un impacto relevante y que por tanto su media nos indica muy poco de esa población. Esto está expuesta de forma brillante el el libro de Nassim Taleb "The Black Swan". Pone el ejemplo del peso respecto la riqueza. Si tomamos al azar 1.000.000 personas y calculamos su peso medio y después añadidos la persona más obesa del mundo y volvemos a calcular el peso medio de esas 1.000.001 personas, prácticamente no habrá variado. Sin embargo si tomamos al azar 1.000.000 personas y calculamos su renta media y después añadidos la persona más rica del mundo y volvemos a calcular la renta media de esas 1.000.001 personas, ésta habrá variado notablemente.

El hecho que en varios años la evolución de los precios de la vivienda respecto a los alquileres sea 7 veces su desviación estándar es un indicador claro que ésta relación no sigue una distribución normal.

¿Y que implica que la evolución de los precios de la vivienda respecto a los alquileres no sigue una distribución normal?. Pues básicamente que si esa relación de crecimento de precios de la vivienda respecto al crecimiento de precios del alquiler ha sido tradicionalmente de 100%, ello no quiere decir que crezcan siempre al mismo ritmo; además esa media es poco indicativa de esta evolución ya que tal crecimiento puede tener una variaciones brutales en relación a su desviación estándar, tal y como demuestra que el periodo descrito por el informe la vivienda haya crecido un 145% por encima del alquiler (en una distribución normal el hecho de haber superado el 113% ya sería de por sí una anomalía)

Y esto nos lleva al título del post. Que puede pasar con la evolución del precio del alquiler?. Pues que quizás no haya que esperar 1.000 años para ver que aumente un 145% más que el precio de la vivienda. Y más ahora con las ayudas del gobierno de 210 euros..., pero ese es el tema de otro post.

Porque los promotores no son racionales

noreply@blogger.com (TekFreak) — Mon, 26 Nov 2007 10:23:00 +0000

En este post vamos a analizar los mecanismos psciológicos que influyen en la oferta inmobiliaria.

Empecemos por un simple ejercicio intelectual que nos permitirá entender los mecanimos que rigen nuestra conducta.

En primer lugar usted com se considera adverso o tomador de riesgo?. Anote tu respuesta.

En segundo lugar, imagine por un momento que tiene un 50% de su riqueza invertida en la bolsa. Imagine también que esa inversión ha experimentado una revalorización del 30%. Que haría aumentar, mantener o reducir su exposición en bolsa?. Anote su respuesta.

Ahora imagine que en lugar de revalorizarse su inversión se ha depreciado un 30%. Que haría ahora?. Aumentar, mantener o reducir su exposición en bolsa?. Anote su respuesta.

Estudios empíricos demuestran que la mayoría de personas en el caso de una revalorización optan por "hacer caja" para así materializar sus ganancias reduciendo así su exposición en bolsa . En cambio, en el caso de una bajada evitan vender para no aflorar pérdidas latentes optando por mantenerse en bolsa a la espera de que ésta se recupere.

Vamos a repasar sus respuestas.

Seguramente a la primera pregunta de si eramos tomadores o adversos al riesgo habrán respondido en un sentido u otro. Sin embargo, hemos visto que en realidad procuramos realizar los beneficios lo antes posible y intentamos evitar materializar las pérdidas.

Ello quiere decir que somos adversos al riesgo cuando las cosas van bien (vendemos nuestra participación cuando nuestras inversiones ha subido) y somos tomadores de riesgo cuando las cosas van mal (mantenemos nuestra participación cuando nuestra inversión ha bajado).

Esta estrategia es del todo errónea. Porqué?. Veamos que les sucede a los promotores inmobiliarios.

Cuando el mercado sube, se hinchan a vender pisos sobre plano. Esto es justamente una aversión al riesgo en situaciones de bonanza. Ello hace que ganen menos dinero en mercados alcistas ya que tales si hubieran vendido al finalizar la promoción habrían obtenido un precio superior.

Ahora cuando el mercado baja de precios y la demanada es casi inexistente, los promotores mantienen los precios para evitar materializar pérdidas -la situación actual- que se traduce en una arriesgada apuesta de que la situación mejore. Cuanto más esperan en vender afrontanto una pequeña pérdida, más dinero perderán si los precios siguen bajando. Hasta que llega un momento en que tienen que empezar a devolver los préstamos que les han hecho los bancos y la situación se vuelve insostenible.

Así vemos que el patrón de adversión al riesgo en mercados al alza y tomadores de riesgo en mercados a la baja que lleva a minimizar beneficios en mercados al alza y maximizarlos en mercados a la baja.