La rubrica di consigli legali di RivieraEdilizia.comhttp://www.rivieraedilizia.com/it
Per sapere chi deve provvedere alla manutenzione di un muro divisorio, bisogna prima accertare se esso sia davvero comune o no.

Definizione:

Si considera comune il muro divisorio che separa:

- due edifìci: quando gli edifìci siano di altezza diversa, il muro in comune cessa di essere tale nel momento in cui una delle due costruzioni sporge in altezza rispetto all'altra;

- due terreni recintati;

- due cortili;

- giardini e orti.

Per contro, non si considerano in comproprietà i muri divisori muniti di spiovente o sui quali siano stati realizzati, al momento della costruzione, cornicioni, mensole o simili, o nicchie la cui profondità superi la metà dello spessore del muro stesso. In tal caso, il muro spetta per intero al proprietario sul cui terreno si affacciano gli spioventi o gli sporti.

Manutenzione:

Le spese di manutenzione e riparazione vanno ripartite nel modo seguente:

- nel caso di un muro divisorio comune, le spese sono a carico dei due proprietari in proporzione al diritto di ciascuno;

- quando si tratti di un muro divisorio di proprietà di una sola persona, quest'ultima ha il dovere di effettuarne la manutenzione a sue spese.

Qualora si siano rese necessarie riparazioni in seguito ai danni causati da lavori realizzati da uno dei comproprietari, quest'ultimo le dovrà sostenere per intero. Inoltre, se le riparazioni sono la conseguenza di una scarsa manutenzione da parte di uno solo dei comproprietari, questi dovrà sostenerne le spese per intero.

Rinuncia al muro comune:

II comproprietario di un muro può rifiutarsi di contribuire alle spese rinunciando al suo diritto sul muro, purché esso non sostenga un edifìcio o una qualsiasi costruzione di una proprietà. La rinuncia si estende anche al terreno su cui questo è stato eretto. Tale rinuncia va fatta con atto scritto, davanti a un notaio che dovrà curarne la trascrizione presso il Registro dei beni immobiliari.

Fossi e siepi:

II fosso posto al confine tra due terreni si considera comune. Il fosso adibito a scolo è invece di proprietà di chi se ne serve. Così pure è comune la siepe che separa due fondi. La divisione delle spese e la possibilità di rinuncia alla comunione sia dei fossi che delle siepi sono disciplinate come abbiamo visto sopra. Anche gli alberi che segnano il confine sono considerati comuni e non possono quindi essere tagliati senza in consenso di entrambi i proprietari.

Recinzioni:

Chi desidera installare una recinzione metallica tra il proprio terreno e quello contiguo, non può obbligare il vicino a partecipare alle spese, se non per via amichevole. Chi, invece, vuole erigere una recinzione muraria in una zona abitata, può pretendere che il vicino contribuisca alle spese in proporzione alla sua quota.

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INTERNET .
La rete è sempre più lo strumento preferito per mettere in contatto i privati. Se i siti più visti ( www.casa.it, www.tecnocasa.it, e www.eurekasa.it) presentano soprattutto annunci di agenzie immobiliari, guardando meglio nella rete si trovano molti luoghi per mettere in comunicazione i privati. Fra questi il sito www.rivieraedilizia.com e www.casetraprivati.com, totalmente gratuito e senza agenzie immobiliari. La gratuità non è ovunque su internet: su www.clickcase.it, ad esempio, si paga una manciata di euro sia per pubblicare che per accedere alle offerte, tutte fra privati. Nel regno delle aste on line, www.ebay.it, invece, a pagare è solo chi inserisce l'annuncio.

GIORNALI DI ANNUNCI.
Nonostante internet, i giornali di annunci restano uno degli strumenti privilegiati per chi cerca casa. Secondamano, 190mila copie diffuse la settimana dalle sue 18 edizioni, è il leader nel Nord Italia; Gli Affari , invece, è il settimanale di annunci più venduto in provincia di Imperia e Savona.

ASTE GIUDIZIARIE.
Uno strumento in gran parte sconosciuto per trovare casa è quello delle aste giudiziarie. Partecipare non è semplicissimo: bisogna rivolgersi direttamente ai tribunali, versare una caparra del 10% sulla base d'asta ed essere pronti a pagare l'intero importo entro 60 giorni dall'aggiudicazione. Negli ultimi mesi, però, la procedura è diventata più semplice grazie agli accordi stipulati fra banche e tribunali che semplificano la procedura per accedere a un mutuo (vedi www. asteimmobili.it). Il prestito deve essere chiesto un mese prima dell'asta e viene erogato solo se il richiedente si aggiudica la casa. In caso contrario si pagano solo le spese di istruttoria (circa 100 euro).

Gli annunci via sms
L'sms è l'ultima frontiera per comprare e vendere casa fra privati. Da poche settimane, infatti, è attivo il numero 340/800.90.00 a cui si possono inviare messaggi dal cellulare specificando la casa che si desidera. Il funzionamento è semplice. L'utente invia un sms specificando l'oggetto della sua ricerca (ad esempio ''Cerco bilocale da comprare a Roma. Circa 70 mq, max 300mila euro'').
In pochi secondi riceverà i primi messaggi di risposta con gli annunci che rispondono alla sua richiesta ed i recapiti dei proprietari da contattare direttamente. Il procedimento per l'offerta è speculare: basta inviare un sms con scritto ''Offro'' e la descrizione dell'immobile. Il costo varia dagli 0,55 a 1 euro per sms ricevuto e le ricariche si possono fare o sul sito www.3408009000.it (senza costo di ricarica) o telefonando al 899/77.77.80 (costo di ricarica 3 euro).


Cinque consigli per evitare truffe

Verificare sempre lo stato dell'immobile, l'impianto idraulico e termico e i certificati di conformità. Molti dei problemi quando si acquista casa nascono da qui e quindi è meglio farsi accompagnare da un tecnico.

Farsi consegnare dall'amministratore una dichiarazione che attesti che tutte le spese condominiali sono state pagate. Il nuovo proprietario, infatti, è tenuto a pagare eventuali spese non saldate dal proprietario precedente.

Effettuare sempre i controlli presso la Conservatoria dei registri immobiliari e presso il catasto per accertare la regolarità e la proprietà dell'immobile

Se si acquista casa attraverso un'asta giudiziaria occorre tenere a mente che l'intera somma va versata entro 60 giorni dall'aggiudicazione dell'immobile.

Se ci si serve di un'agenzia immobiliare bisogna fare attenzione che il venditore non tenti di scaricare tutte le spese di provvigione sull'acquirente: si tratta di diverse migliaia di euro in più. E in ogni caso è sempre opportuno provare a contrattare la cifra richiesta dagli intermediari.
]]>Si tratta di una clausola avente la funzione di rafforzare l`efficacia del contratto dal momento che al verificarsi dell`inadempimento, a prescindere dalla prova dell`eventuale danno subito e senza dover ricorrere all`autorita` giudiziaria, la parte non inadempiente potra` recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o l`acquirente potra` chiedere il doppio di quella versata) che in tal modo rappresenta una sorta di liquidazione convenzionale del danno. Cosi` facendo la parte non inadempiente puo` evitare le lungaggini dell`iter giudiziario e la necessita` di fornire la prova dei danni subiti nell`incertezza tra l`altro dell`entita` del risarcimento che il giudice eventualmente potra` assegnare.
In alternativa al recesso, che si configura quale rimedio stragiudiziale all`inadempimento, la parte che intende ottenere l`adempimento puo` invece chiedere la risoluzione giudiziale del contratto e il risarcimento dei conseguenti danni che dovranno pero` essere provati.
Una volta optato per la richiesta all`autorita` giudiziaria dell`esecuzione del contratto o della sua risoluzione, dottrina e giurisprudenza si sono spesso interrogate sulla possibilita` o meno per la parte richiedente di poter, in ogni caso pretendere, oltre al risarcimento dei danni, la ritenzione della caparra a maggior ragione quando la prova del danno non dovesse andare a buon fine.



La piu` recente giurisprudenza ha ritenuto di esprimersi nel senso dell`alternativita` e quindi non della complementarita` (come invece affermato da altro indirizzo: vedi in proposito Cass. Civ. sez. I, 17/7/2001 n. 319) dei rimedi messi a disposizione della parte lesa nel senso che ove venga chiesta la risoluzione del contratto si perde il diritto a ritenere la caparra in quanto il risarcimento del danno andra` calcolato secondo le norme generali previa dimostrazione dell`esistenza e dell`ammontare del medesimo. In tal senso si sono espresse: Cass. Civ. sez. III, 24/1/2002 n. 849; Cass. Civ. sez. III, 20/9/2004 n. 18850; Cass. Civ. sez. II, 2/12/2005 n. 26232; Cass. Civ. sez. II, 7/6/2006 n. 13339.

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