Rubin Business Law

Introduction

noreply@blogger.com (Steven Rubin) — Sun, 01 Apr 2007 22:55:00 +0000

Las traducciones al espanol de las materias en este sitio siguen las versiones del idioma ingles.

Welcome to the Rubin Business Law Blog. Material on this site is provided by Steven Rubin, Esq., a business and real estate lawyer with The Law Offices of Steven D. Rubin, A Professional Corporation. The firm currently has offices in Santa Monica, California, and Van Nuys, California. The firm has staff fluent in both English and Spanish to better serve the community. Watch this blog for legal news, articles, information and some just plain old fun stuff too. The Rubin Business Law Blog is really just getting started in April 2007, but it is our intention to make positive contributions to the legal services consuming public, and to try to entertain and inform along the way.

Bienvenidos al blog de Rubin Business Law. El material de este sitio es proporcionado por el Sr. Don Steven Rubin, un abogado de derecho comercial y bienes inmuebles que trabaja en el estudio The Law Offices de Steven D. Rubin, una corporación profesional. La firma actualmente posee oficinas en Santa Mónica y Van Nuys, California. La firma cuenta con personal que habla tanto el inglés como el español para servir mejor a la comunidad. Visite este blog para encontrar noticias legales, artículos, información o sólo información para divertirse. El blog de Rubin Business Law comenzó en abril de 2007 pero es nuestra intención hacer aportes positivos al público, al consumidor de servicios legales, y tratar de entretenerlos e informarlos al mismo tiempo.

Business Law

noreply@blogger.com (Steven Rubin) — Sun, 01 Apr 2007 22:51:00 +0000

In this part of the Rubin Business Law blog we will review current developments in the area of business law.

Article: Does forming a business entity really protect you from personal liability? Okay, so you have formed a corporation or limited liability company (collectively "Entity") and are transacting business through your entity. You are being careful and are only executing contracts in the name of the Entity and you are not executing any personal guarantees. For one or more reasons, the business runs into cash flow problems and suddenly you find that you are unable to maintain payments on the premises lease for your business. The lease goes into default. You are frustrated and disappointed, but at least you do not have to worry about being personally liable under the lease. Right?

Well, not exactly. True, you executed the lease only on behalf of the Entity, so yes, the Entity is the tenant under the lease. And yes, you did not personally guarantee the lease. Unfortunately, when the landlord files the lawsuit to recover the lost rents, the landlord not only sues the Entity as the tenant, the landlord sues you personally under an "alter ego doctrine" claiming that the Entity was just a "front" that you used to avoid personal liability under the lease, and asking the Court to "disregard" the Entity and find you personally liable under the lease.

The fact is, it may be very difficult for the landlord to prove that you should be personally liable under the "alter ego doctrine," but in the meantime you are left with the frustration and expense of defending against personal liability. So what went wrong? After all, the advertisements on the radio and otherwise proclaimed that you would "protect your assets" by forming a corporation (not to mention saving on taxes).

What went wrong is that it is not enough to execute the contract in the name of the Entity where it is your intent to avoid personal liability. You need to take a page out of the landlord's playbook. More and more these days, I see leases drafted by entity landlords that contains a provision that states in effect that whatever claims a tenant may have against the entity landord, the tenant agrees that the tenant will only look to the entity landlord for redress, and not the entity landlord's, officers, directors, shareholders, etc., in other words, the tenant agrees that the tenant will only seek entity liability, and agrees not to seek personal liability.

Applying this approach, as you proceed doing business in the name of your Entity, and sign contracts in the name of and on behalf of the Entity, you need to include additional language whereby the opposing party agrees that in the event of a breach of the agreement, the opposing party will only seek to hold your Entity liable, and will not seek to hold any of your Entity's officers, directors, shareholders, agents, representatives or employees personally liable. You may not always get the opposing party to agree, but at least you will know where you stand.

There are additional strategies and methods that can be applied as you become more sophisticated.

Steven D. Rubin, Esq. (c) April 2007. All rights reserved.

Artículo: ¿constituir una persona jurídica realmente lo exime de la responsabilidad personal? Usted ha formado una corporación o una sociedad de responsabilidad limitada (denominada en forma colectiva “persona jurídica”) y está realizando negocios a través de esta entidad. Es cuidadoso y sólo está ejecutando contratos en nombre de la persona jurídica y no ofrece ninguna garantía personal. Por una o más rezones, el negocio de la persona jurídica entra en problemas de flujo de caja y de repente usted se da cuenta de que no puede efectuar los pagos del arrendamiento del lugar en el que funciona su comercio. Este alquiler entra en mora. Usted está frustrado y desilusionado, pero al menos no tiene que preocuparse por ser personalmente responsable en base al contrato ¿no es así?

Bueno, no exactamente. Es cierto que usted firmó el contrato de alquiler solamente en nombre de la persona jurídica, sí, eso es así, la persona jurídica es el inquilino en base al contrato de alquiler. Y sí, es así, usted no garantiza personalmente el alquiler. Desafortunadamente, cuando el propietario de la finca inicia el juicio para recuperar el monto de los alquileres perdidos, el propietario no sólo entabla la acción legal contra la persona jurídica como inquilino, el propietario inicia también acciones contra usted en base a la “doctrina de alter ego” reclamando que la persona jurídica era solamente el “frente” que usted utilizó para evitar la responsabilidad personal en base al contrato de alquiler, y solicitar al tribunal que “descarte” a la persona jurídica y que considere que usted es el responsable en forma personal en base al contrato de alquiler.

El hecho es que puede resultar muy difícil para el propietario probar que usted debe ser personalmente responsable en base a la “doctrina de alter ego”, pero mientras tanto, usted queda con la frustración y los gastos de defensa contra la responsabilidad personal. Por consiguiente, ¿qué es lo que salió mal? Después de todo, los anuncios en radio y los de otros medios proclamaban que usted “protegería sus bienes” constituyendo una corporación (sin mencionar el ahorro en los impuestos).

Lo que salió mal con eso es que no es suficiente ejecutar el contrato en nombre de la persona jurídica, en donde es su intención evitar la responsabilidad personal. Usted necesita tomar la actitud que corresponde a un propietario. Cada vez más en estos días, veo que los alquileres de los propietarios personas jurídicas que contienen una disposición que establece en efecto que cualquier tipo de reclamaciones que un inquilino pueda tener contra el propietario persona jurídica, el inquilino presta su conformidad para que solamente el inquilino busque reparación legal con el propietario persona jurídica, y no con los funcionarios, directores, accionistas, etc. del propietario persona jurídica, en otras palabras, el inquilino acuerda que sólo perseguirá la responsabilidad de la persona jurídica y que no pretenderá que sea responsable en base a la responsabilidad personal.

Aplicando este enfoque, mientras procede a realizar negocios en nombre de la persona jurídica, y firmar contratos en nombre y representación de la persona jurídica, usted necesita incluir lenguaje adicional en donde la otra parte acuerda que en caso de incumplimiento del contrato, la otra parte sólo hará responsable a la persona jurídica, y no iniciará acciones en contra de los funcionarios, directores, accionistas, representantes, o empleados personalmente responsables de la persona jurídica. Usted no siempre puede lograr que la otra parte esté de acuerdo, pero al menos sabrá cuál es su posición.

Existen estrategias adicionales y métodos más sofisticados que pueden aplicarse.

Steven D. Rubin, Esq. © Abril de 2007. Todos los derechos reservados.

Estate Planning

noreply@blogger.com (Steven Rubin) — Sun, 01 Apr 2007 22:50:00 +0000

In this part of the Rubin Business Law blog we will review current developments in the area of estate planning, probate and trust administration.

Asset Protection

noreply@blogger.com (Steven Rubin) — Sun, 01 Apr 2007 22:49:00 +0000

In this part of the Rubin Business Law blog we will review current developments in the area of asset protection.

Article: Should I use a Delaware "Series" Limited Liability Company to hold my California real estate? Within the last few years the State of Delaware has created a new type of limited liability company sometimes commonly referred to as the "Series Limited Liability Company." We shall hereinafter refer to the "Series Limited Liability Company" by the abbreviation "SLLC." The SLLC is partially a response to the perceived need to create an entity that can hold multiple assets yet allow the creditors of one asset to be unable to reach other assets held in the SLLC in order to satisfy such a creditor's judgment. For example, if a SLLC hypothetically owned rental real estate, a carwash, and a laundromat, and a visitor of a tenant of the rental real estate were to get a judgment against the landlord (the SLLC), the idea is that the visitor-of-the-tenant judgment creditor would not be able to reach the carwash or the laundromat (also owned by the SLLC) to satisfy the judgment in the event the insurance and/or assets of the rental real estate were insufficient.

Under the law governing the SLLC, this is accomplished provided the SLLC kept separate books of account for each of the assets it owned (rental real estate, carwash, etc.), did not commingle funds between the assets, and otherwise maintained that requisite level of "separate-ness" that the governing law requires be maintained in order to enjoy these protections.

In California, there is currently no entity comparable to the SLLC. Therefore, if the above hypothetical limited liability company were formed in California under California's laws, if the judgment was not satisfied by the available assets related to the rental real estate (insurance, bank accounts), then the judgment creditor could proceed against the carwash and the laundromat because they are assets owned by the same judgment debtor (the limited liability company). Accordingly, in California, to maximize asset protection objectives, many attorneys advise their clients that notwithstanding the additional expense of creating and maintaining multiple entities, having separate entities own each asset provides the most protection. In the hypo, this suggests that three limited liability companies (or corporations, etc.) would be organized, one to hold the rental real estate, one to hold the carwash, and one to hold the laundromat. If you own enough assets, such an approach can get expensive to create and maintain indeed.

In California, then, and particularly with respect to real estate, the question comes up more and more, "should I set up a Delaware SLLC to hold my multiple real estate assets?" If the person asking the question seeks to maximize asset protection objectives, the answer is "not yet." Why? There are several inter-related reasons.

First, the SLLC is such a new creation. This means that there does not yet exist a body of law in California where the appellate courts have ruled on whether or not California will enforce Delaware's SLLC law, and if so, on what specific facts. Therefore, until enough cases work their way through the system to the point where California's appellate courts have created a body of law providing at least minimal guidance on when and to what extent California will enforce Delaware's SLLC law, we simply cannot know how California "feels" about these Delaware SLLC's and their underlying Delaware laws.

Second, while each state is required to give "full faith and credit" to the laws of the other states, a state, including California, does not have to follow another state's laws if such state's own laws provides a sufficiently "compelling" interest in following its own laws. Real estate is one of those areas where each state no doubt feels a "compelling" interest in applying and following its own laws. Therefore, let's assume (and lawyers do not like to assume!) for the moment that California decides that Delaware's SLLC is a viable entity that will be enforced in some instances. The question becomes will it be enforced if each of the separate assets is California real estate? In other words, is California going to let Delaware tell California what the rights of creditors and debtors are with respect to California real estate? I suppose anything is possible, but don't count on it!

Back to our hypo with a slight twist. Now, the assets of the Delaware SLLC are (i) vacant land, (ii) a ten unit rental apartment building, and (iii) an industrial warehouse, all located in California. A visitor to the apartment building is badly injured in the common areas of the apartment building and the SLLC does not have adequate insurance on the apartment building to satisfy the $10,000,000.00 jury verdict. The judgment creditor seeks to execute on the vacant land and the industrial warehouse to satisfy the remainder of the judgment. The owner of the SLLC says "not so fast" because the assets are owned by the Delaware SLLC and the owner of the SLLC has complied with all of Delaware's rules and requirements about keeping separate books of account, etc. I know that if I represented the judgment creditor I would explain to my client that California's courts may have a lot to say about whether they would allow Delaware's SLLC law to be enforced. As stated above, California's courts may be very resistant to other states telling California what a person's rights, duties and obligations are with respect to California real estate.

Therefore, until California's appellate courts have wrestled for a while with the enforceability of Delaware's SLLCs, and particularly wrestled with these entities where the assets at issue are California real estate, it is a risky proposition indeed to start transferring multiple parcels of California real estate into Delaware SLLCs in the belief that you are getting the same protection you would be getting if you transferred each parcel into its own entity.

It's simply too early to tell.

Steven D. Rubin, Esq. (c) April 2007. All Rights Reserved.

Artículo: ¿Debo usar una sociedad de responsabilidad limitada “que contiene unidades independientes” para poseer mis bienes inmuebles de California? Durante los últimos años, el estado de Delaware, EE.UU. ha creado un nuevo tipo de sociedad de responsabilidad limitada, conocida normalmente como “Sociedad de responsabilidad limitada con unidades independientes”. Debemos referirnos de aquí en adelante a la “Sociedad de responsabilidad limitada con unidades independientes” mediante el acrónimo en inglés “SLLC”. La SLLC es parcialmente una respuesta a la necesidad manifiesta de crear una entidad que pueda administrar diversos activos y aun así permitirle a los acreedores de un activo que tengan acceso a los demás activos que administra la SLLC a fin de cumplir la sentencia de tal acreedor. Por ejemplo, en el caso de que una SLLC fuera hipotéticamente propietaria de un bien inmueble, un lavadero de autos y una lavandería y un visitante de un arrendatario del bien inmueble en alquiler estuviera por obtener una sentencia contra el arrendador (la SLLC), la idea es que el visitante del arrendatario acreedor de la sentencia no pueda tener acceso al lavadero de autos o a la lavandería (también de propiedad de la SLLC) para cancelar la sentencia en caso de que el seguro y/o los activos del bien en alquiler fueran insuficientes.

En virtud de la ley que rige a las SLLC, esto se logra siempre que la SLLC mantenga registros contables independientes de cada uno de los activos (bien en alquiler, lavadero de autos, etc.), no mezcle los fondos entre los activos y de otra manera mantenga el requisito de nivel de “separación” que las leyes requieren que se cumpla a fin de disfrutar de estas protecciones.

En California, no existe ninguna entidad comparable con la SLLC. Por lo tanto, si la sociedad de responsabilidad limitada hipotética que mencionamos anteriormente se hubiera creado en California, conforme a las leyes de dicho estado, si la sentencia no se cancela por medio de los activos disponibles relacionados con el bien en alquiler (seguro, cuentas bancarias), el acreedor declarado en juicio podrá litigar contra el lavadero de autos y la lavandería ya que son activos de propiedad del mismo deudor declarado en juicio (la sociedad de responsabilidad limitada). De la misma manera, en California, a fin de aumentar los objetivos de protección de activos, muchos abogados asesoran a sus clientes que, independientemente de los costos adicionales que generan la creación y el mantenimiento de diversas entidades, tengan entidades independientes que detenten activos ya que esto brinda la mejor protección. En la hipótesis presentada, se sugiere que las tres sociedades de responsabilidad limitada (o compañías, etc.) se organicen para administrar el bien en alquiler, para administrar el lavadero de autos y para administrar la lavandería. Si posee suficientes activos, tal enfoque puede tornarse oneroso en cuanto a la creación y el mantenimiento.

En California y particularmente con respecto a los bienes inmuebles, la pregunta surge cada vez con más frecuencia: “¿Debo usar una SLLC de Delaware para administrar mis diversos bienes inmuebles?”. Si la persona que formula la pregunta busca maximizar el objetivo de protección de los activos, la respuesta es “todavía no”.¿Por qué? Existen varias razones interrelacionadas.

Primero, la SLLC es una creación muy nueva. Esto significa que todavía no existe un cuerpo legal en California en el que los tribunales de apelaciones se hayan pronunciado respecto a si California aplicará las leyes sobre SLLC de Delaware, y si así fuera, en qué hechos específicos. Por lo tanto, hasta que existan suficientes casos que permitan a los tribunales de apelaciones de California crear un cuerpo de ley que brinde por lo menos una pauta mínima sobre cuándo y hasta qué grado California aplicará las leyes sobre SLLC de Delaware, no podemos saber qué “piensa” California acerca de estas SLLC de Delaware y de las leyes subyacentes de dicho estado.

Segundo, si bien cada estado requiere brindar "plena fe y crédito” hacia las leyes de los otros estados, un estado, incluso California, no tiene que seguir las leyes de otro estado si las leyes de ese estado proporcionan un interés suficientemente “superior” para seguir sus propias leyes. Los bienes inmuebles son una de esas áreas en las que cada estado considera, sin dudas, un interés “superior” para aplicar y seguir sus propias leyes. Por lo tanto, supongamos (¡si bien a los abogados no les gusta suponer!) a esta altura que California decide que la SLLC de Delaware es una entidad viable que se aplicará en algunas circunstancias. La pregunta obligada es si se aplicará en caso de que cada uno de los activos independientes fuera bienes inmuebles de California. En otras palabras, ¿California dejará que Delaware le diga cuáles son los derechos de los acreedores y de los deudores con respecto a los bienes inmuebles de California? Supongo que todo es posible, pero ¡no confíe en eso!

Volvamos a nuestra hipótesis con un ligero cambio. Ahora, los activos de la SLLC de Delaware son (i) un lote vacío, (ii) un edificio de apartamentos de diez unidades y (iii) un depósito industrial, todos ubicados en California. Un visitante del edificio de departamentos se lesiona considerablemente en las áreas comunes de dicho edificio y la SLLC no cuenta con un seguro adecuado sobre el edificio mencionado para cumplir con el veredicto de $10.000.000,00 del jurado. El dueño de la SLLC manifiesta “no tan rápido” porque los activos se administran por una SLLC de Delaware y el dueño de la SLLC ha cumplido con las normas y requerimientos de Delaware acerca de mantener registros contables independientes, etc. Sé que si represento al acreedor declarado en juicio le explicaría a mi cliente que los tribunales de California pueden tener mucho que decir acerca de si permitirá que se apliquen las leyes de SLLC de Delaware. Como se explicó antes, los tribunales de California pueden presentar resistencias a que otros estados le indiquen a California cuáles son los derechos, responsabilidades y obligaciones de las personas con respecto a un bien inmueble de California.

Por lo tanto, hasta que los tribunales de apelaciones de California hayan luchado un tiempo con la aplicabilidad de las SLLC de Delaware y particularmente con estas entidades en las que los activos en cuestión son bienes inmuebles de California, es una propuesta riesgosa comenzar a transferir múltiples parcelas de bienes inmuebles de California a SLLC de Delaware con la creencia de que obtendrá la misma protección que tendría si transfiriera cada parcela a su propia entidad.

Sencillamente es muy pronto para decirlo.

Sr. Don Steven D. Rubin © Abril 2007. Todos los derechos reservados.

Real Estate

noreply@blogger.com (Steven Rubin) — Sun, 01 Apr 2007 22:49:00 +0000

In this part of the Rubin Business Law blog we will review current developments in the area of real estate.

Article: The Fine Art of Defaulting on a Real Property Premises Lease. Nobody goes into business to fail. Still, as we all know, for any number of reasons, businesses do fail. In most cases, the real property premises lease ("Lease") is a business's biggest liability. The problem is that even though the business may no longer be able to pay the rent by the second or third year of the Lease, there may be several years remaining on the Lease for which the tenant remains liable. When the lawsuit arrives the complaint requests rent not only through the time that you were at the premises, but for the entire remaining term of the Lease.

The suing landlord does have a legal obligation to "mitigate" its damages by making reasonable efforts to re-let the premises. However, in a down market, assuming the landlord does find a new tenant, the prior (defaulting) tenant will be held responsible for the difference between the rent required under the Lease, and the rent the landlord agreed to accept from the new tenant. This can still add up to serious money. The following suggestions may sound like simple common sense, but generally speaking, I believe that you will increase your chance of negotiating a mutually acceptable settlement if you follow these suggestions:

Do not hide your cash flow problems from your landlord. As soon as you start to experience cash flow problems let your landlord know that you may have difficulty keeping current. If you start falling behind, it is not as if your landlord will not know. If nothing else, assuming the premises remain marketable, it clues your landlord into the possibility that the landlord may need a new (replacement) tenant sooner than anticipated. For all you know, the landlord has some interested parties. If you wait, you may find that when you are desperate for someone to take over your lease, such "possibilities" have moved on and moved into other spots.
Don't suddenly present a laundry list of grievances regarding the condition of the premises that oddly never existed while you were current in your rent. If you really had leaks or rodent infestations, or whatever, you no doubt would have a well documented file addressing your efforts to get the landlord to fix the problem. If these "grievances" did not appear, or did not seem to be a big problem until after you started to fall behind in the rent, most likely, it will appear to a judge or jury just as it appears to the landlord: Nonsense trumped at after the fact in an effort to get out from under the Lease. I have had cases where tenants have come to me complaining - after falling behind or moving out - that the premises were virtually untenantable, only to find that before falling behind or moving out, it did not seem to be an issue. I ask them to show me what documentation they have to memorialize the greivance and their efforts to have the landlord resolve the matter. They have nothing to show me. Sadly, this approach only upsets the landlord which makes the negotiation that much harder.
Don't wait for the landlord to sue you to finally start to negotiate. Common sense should tell you that all you have done is increase your cost of settlement to compensate the landlord for its attorneys fees. The statute of limitations on a written lease is four years. This means that the landlord has four years from the date of the breach of the Lease to sue the tenant. The landlord therefore has time to work with you, negotiate in good faith, and find a new tenant. If you communicate early and earnestly with the landlord, you hopefully will avoid the lawsuit and end up with a better negotiated settlement than you will if you simply ignore the landlord until the lawsuit shows up.

In a recent case handled by our law firm, we negotiated a settlement that exceeded the client's expectations. We represented the defaulted tenant who had moved out by the time she had contacted our firm. Although we did not need to learn the entire "back story" about why the defaulted tenant in fact defaulted and then abandoned the premises, it became clear that she had left on good terms with the landlord. With the client's consent, we immediately contacted the landlord's agent and let them know that the client acknowledged her liability under the Lease, intended to meet her obligations to the best of her ability, and intended to stay in close communication with the landlord. No doubt the key ingredients were the landlord's finding a suitable replacement tenant, the client's remaining on good terms with the landlord's agents, and her attitude of "being accountable" under the Lease. What ensued, was a relatively quick, efficient, and financially acceptable resolution of the Lease.

Landlords, and their agents and attorneys, are smart. They do not like being played for fools. Nobody does.

Artículo: El fino arte de estar en mora sobre un alquiler de un bien inmueble. Nadie emprende un negocio para que le vaya mal. Como todos sabemos, aun así, por numerosos motivos, se puede fracasar en los negocios. En la mayoría de los casos, la mayor responsabilidad de un negocio es el alquiler de un bien inmueble (“alquiler”). El problema es que si bien el negocio no da las ganancias suficientes como para seguir pagando el alquiler en el segundo o tercer año del mismo, el inquilino continuará siendo responsable por los años restantes del alquiler que pueda existir. Cuando llega la demanda se reclama no sólo el tiempo que se estuvo en la propiedad sino la totalidad del periodo restante del alquiler.

El propietario que inicia la demanda tiene la obligación legal de “mitigar” los daños al hacer los esfuerzos razonables para volver a alquilar la propiedad. Sin embargo, en un mercado en baja, si el propietario encuentra otro inquilino, el inquilino anterior (en mora) será responsable por la diferencia entre el alquiler solicitado en el contrato de alquiler y el alquiler que el propietario acuerde aceptar del nuevo inquilino. Esto puede totalizar un dinero importante. Las siguientes sugerencias pueden sonar simplemente como sentido común, pero en términos generales, creo que si las sigue, aumentará sus posibilidades de negociar un acuerdo mutuamente aceptable:

No le oculte sus problemas de flujo de caja a su arrendador. Tan pronto como comience a tener problemas de flujo de caja, hágale saber a su arrendador que puede tener dificultades para estar al día con el alquiler. Si comienza a retrasarse en el pago, no es lo mismo que si su arrendador no lo supiera. Si suponemos que la propiedad continua siendo comerciable, si no ocurre ningún cambio, al menos le dará una idea al arrendador de que existe la posibilidad de que necesite un nuevo inquilino (de reemplazo) antes de lo previsto. Por lo que sabe, el propietario tiene partes interesadas. Si espera, cuando se encuentre desesperado para que alguien continúe con el contrato de alquiler, esas “posibilidades” pueden haberse ido a otros alquileres.
No presente repentinamente una lista enumerada de objeciones respecto a las condiciones de la propiedad que nunca existieron mientras estaba al día con el alquiler. Si realmente existen pérdidas o infecciones de roedores u otros problemas, sin dudas debería tener un archivo bien documentado que describa sus esfuerzos para hacer que el propietario arregle el problema. Si estas “objeciones” no aparecieron o no parecieron ser un gran problema hasta que empezó a atrasarse en el alquiler, es muy probable que el juez o jurado lo vea de la misma manera que el propietario: una jugada sin sentido después de los hechos en un esfuerzo para salir del contrato de alquiler. He tenido casos en los que los inquilinos han venido con quejas, después de entrar en mora o de mudarse, de que la propiedad era virtualmente “imposible de habitar”, sólo para encontrar que antes de estar en mora o mudarse esto no parecía ser un problema. Les solicité que me mostraran la documentación con la que contaban para formalizar la queja y los esfuerzos hechos para que el propietario resolviera el tema. No tenían nada para mostrarme. Desafortunadamente, este enfoque sólo perturba al propietario, lo cual hace que la negociación sea mucho más difícil.
No espere que el propietario lo demande para comenzar la negociación. El sentido común debería decirle que todo lo que ha hecho fue aumentar el costo del acuerdo para compensar a los propietarios por los honorarios de los abogados. La prescripción para un contrato de alquiler es de cuatro años. Esto significa que el propietario tiene cuatro años desde la fecha de incumplimiento del contrato de alquiler para demandar al inquilino. Por lo tanto, el propietario tiene tiempo para trabajar con usted, negociar de buena fe y encontrar un nuevo inquilino. Si se comunica en forma temprana y sincera con el propietario, con suerte evitará una demanda y llegará a un mejor acuerdo de negociación diferente del que llegaría si simplemente ignorara al propietario hasta que apareciera la demanda.

En un caso reciente llevado adelante por nuestra firma, negociamos un acuerdo que superó las expectativas del cliente. Representamos a un inquilino en mora que se había mudado en el momento en que había contactado a nuestra firma. Si bien no necesitábamos saber toda la historia acerca de los motivos por los que el inquilino había entrado en mora y abandonado la propiedad, fue evidente que se había ido en buenos términos con el propietario. Con el consentimiento del cliente, inmediatamente contactamos al apoderado del propietario y le hicimos saber que el cliente reconocía su responsabilidad conforme al contrato de alquiler y que tenía intensiones de cumplir con sus obligaciones lo mejor que pudiera y que pretendía estar en contacto con el propietario. Sin dudas, los ingredientes fundamentales fueron que el propietario encontró un inquilino de reemplazo, que el cliente estaba en buenos términos con los apoderados del propietario y con actitud de “responder” en virtud al contrato de alquiler. Lo que sucedió fue una resolución relativamente rápida, eficiente y financieramente aceptable del contrato de alquiler.

Los propietarios y sus apoderados y abogados son inteligentes. No les gusta que los engañen. A nadie le gusta.

Sr. Don Steven D. Rubin © Abril 2007. Todos los derechos reservados.

Tax

noreply@blogger.com (Steven Rubin) — Sun, 01 Apr 2007 22:48:00 +0000

In this part of the Rubin Business Law blog we will review current developments in the area of taxation.

Litigation

noreply@blogger.com (Steven Rubin) — Sun, 01 Apr 2007 22:43:00 +0000

In this part of the Rubin Business Law Blog we will review current developments in the area of civil and business litigation.

Article: Should I or shouldn’t I sue? The role of the contractual “attorneys fees” provision in deciding whether to start a lawsuit. This analysis set forth in this article is taken from the perspective of the potential plaintiff. Okay, so a few months or even a few years ago you entered into a business transaction with another party based on a written contract signed by the parties. Like many non-lawyers, your focus at the time of entering into the contract was on the essential contract terms such as price, amount, the term or length of the contract, quality and things of that nature. You did not focus on the “fine print” or the “boilerplate” that often appears towards the end of the contract. Very likely, at the time you signed the contract, you were not even aware of whether the contract had an “attorneys fees” provision. Now a dispute over the contract and the transaction has arisen and you are considering suing the other party to assert or enforce your rights under the contract. If you do sue, of course you will be entitled to recover the money you pay your attorney to bring the lawsuit, right? The answer in many cases is no, unless the contract includes an “attorneys fees” provision.

What is an “attorneys fees” provision? Usually, towards the end of the contract, under the section called “miscellaneous” or “general provisions” or something to that effect, you might see a provision entitled “Attorneys Fees.” This is the “attorneys fees” provision. Although provisions may vary quite a bit from contract to contract, they fundamentally say that if there is a dispute and any legal action results from the dispute, then whoever is considered to be the “loser” in the dispute is required to pay the “winner’s” attorneys fees paid by the winner related to the legal action. In the “attorneys fees” provision, the winner is often referred to as the “prevailing party” which is just a fancy way of saying “the winner” of the dispute.

“Attorneys fees” provisions can be extremely influential in deciding whether to start a legal action over a written contract. As we all know, attorney fees can be very costly in litigation, sometimes even far more than the amount being sued for! Therefore, in some situations, the mere presence of an enforceable “attorneys fees” provision can force a settlement because the party that you are thinking of suing must contemplate the possibility not only of losing the lawsuit, but then having to pay your attorneys’ fees! On the other hand, if the contract you are thinking of suing over does not contain an “attorneys fees” provision there is a good chance the other side will simply say “see you in court” because they know that even if you win you will have to pay your attorney yourself. Now, the risk to you is much higher because you cannot recover your attorneys fees from the other side and if you lose you not only lose the case but you lose all of the money you paid your attorneys.

So when are “attorneys fees” provisions enforceable? First, with very few exceptions in the business disagreement context they must be in writing. This means that if your contract is verbal then you do not have an enforceable “attorneys fees” provision. Second, it is not enough to have the provision in the written contract, but the contract must be signed by the party against whom you want to enforce the contract. If you were the only party that signed the contract but the other side did not, then you do not have an enforceable “attorneys fees” provision.

Finally, even if the “attorneys fees” provision says only that if party A wins, then party B must pay party A’s attorneys fees, the courts will enforce the provision in favor of either party, or against either party. A party cannot cleverly arrange for the “attorneys fees” provision only to work in favor of the party, but not against the party. If the “attorneys fees” provision exists at all, then it is enforceable against or in favor of all parties to the contract.

Steven D. Rubin, Esq. © May 2007. All rights reserved.

Artículo: ¿es más conveniente iniciar un juicio o no? La función de la disposición contractual de los “honorarios de abogados” para decidir iniciar un juicio o no. El análisis que se realiza a continuación en el presente artículo se elabora desde la perspectiva de un demandante potencial. Entonces, algunos meses atrás o incluso algunos años atrás usted cerró una transacción comercial con otra persona mediante un contrato por escrito firmado por ambas partes. Como muchas personas que no son abogados, su interés al momento del cierre del contrato fue en las disposiciones fundamentales del contrato tales como precio del producto, cantidad, el término o duración del contrato, calidad y temas de esta índole. Usted no prestó atención a la “letra chica” ni a las “cláusulas generales” que habitualmente aparecen al final del contrato. Muy probablemente, al momento de firmar el contrato, ni siquiera había tomado conciencia de que el contrato tenía una disposición sobre “honorarios de abogados”. En este momento ha surgido un litigo sobre el contenido del contrato y la transacción y usted está considerando iniciar acciones legales contra la otra parte para declarar o para hacer cumplir sus derechos establecidos de conformidad con la letra del contrato. Si usted opta por iniciar acciones legales, tendrá derecho a recuperar el dinero que usted le pagó a su abogado para presentar acciones legales, ¿no es cierto? La respuesta en muchos casos es negativa, salvo que el contrato incluya una disposición sobre “honorarios de abogados”.

¿De qué se trata una disposición sobre “honorarios de abogados”? En términos generales, hacia el final del contrato, de conformidad con la sección denominada “Disposiciones Varias” o “Disposiciones Generales” o cualquier frase del mismo tenor, usted podría ver una disposición bajo el título “Honorarios de Abogados”. Esta es la disposición sobre “honorarios de abogados”. Si bien las disposiciones pueden variar bastante de un contrato a otro, básicamente señalan que en caso de que se suscitara una disputa y en el caso de que se iniciaran acciones legales derivadas de una disputa, cualquiera de las partes que se considere “perdedora” en la disputa deberá pagar los honorarios del abogado de la parte “ganadora” que en su momento fueron pagados por el ganador en relación con la acción legal. En la disposición sobre “honorarios de abogados”, al ganador a menudo se lo menciona como “parte predominante” que es simplemente una forma elaborada de referirse al “ganador” de un litigio.

Las disposiciones sobre “honorarios de abogados” pueden tener una gran influencia para decidir sobre optar por iniciar una acción legal en base a un contrato por escrito. Como todos nosotros sabemos, los honorarios de abogados pueden ser muy elevados en un litigio, a menudo inclusive más caros que el monto que se reclama en el pleito. En consecuencia, en algunas situaciones, la mera presencia de una disposición ejecutable sobre “honorarios de abogados” puede inducir a llegar a un acuerdo porque la parte que usted piensa llevar a juicio debe contemplar la posibilidad no sólo de perder el juicio, sino que luego deberá pagar los honorarios de los abogados. Por otro lado, si el contrato que usted piensa llevar a juicio no tiene una disposición sobre “honorarios de abogados”, existe una gran probabilidad de que la otra parte simplemente diga “nos vemos en los tribunales”, porque sabe que incluso si usted gana, tendrá que pagar los honorarios de su abogado usted mismo. Ahora el riesgo para usted es mucho mayor porque usted no puede recuperar los honorarios de su abogado de la otra parte y si usted pierde, no sólo pierde el caso, sino que también pierde todo el dinero que les pagó a sus abogados.

Entonces, ¿Cuándo se pueden ejecutar las disposiciones sobre “honorarios de abogados”? En primer lugar, con muy pocas excepciones en el contexto del negocio de la discordia, estas disposiciones sobre honorarios deben quedar por escrito. Esto significa que si su contrato es verbal, entonces no tiene una disposición ejecutable sobre “honorarios de abogados”. En segundo lugar, no es suficiente tener la disposición en un contrato por escrito, sino que el contrato debe estar firmado por la parte contra la cual se pretenden ejecutar las disposiciones de dicho contrato. Si usted fuera la única parte que firmó el contrato, pero la otra parte no lo hizo, entonces no tiene una disposición ejecutable sobre “honorarios de abogados”.

Finalmente, incluso si la disposición sobre “honorarios de abogados” solamente establece que si la parte A gana, entonces la parte B debe pagar los honorarios de los abogados de A, los tribunales ejecutarán la disposición a favor de cada una de las partes, o contra una sola de las partes. Una parte no puede arreglar la disposición sobre “honorarios de abogados” en forma inteligente solamente para que funcione a favor de una de las partes, pero no en su contra. Si la disposición sobre “honorarios de abogados” existe, entonces es ejecutable a favor o en contra de todas las partes del contrato.

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noreply@blogger.com (Steven Rubin) — Sun, 01 Apr 2007 22:42:00 +0000

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