Sorenco nieuws

2013-03-26: Zaakvoerder Marc Robberechts in Trends

Tue, 26 Mar 2013 00:00:00 GMT

‘De boomperiode voor bouwgrondligt achter ons’

Bouwgrond is per definitie een schaars goed. Maar daaruit afleiden dat bouwgrond immuun is voor prijsdalingen, is te kort door de bocht. De woonmarkteconoom Frank Vastmans meent dat de boom van de grondprijzen voorbij is.

Grond is een betere belegging dan steen. Dat valt toch af te leiden uit de prijsstatistieken van de federale overheidsdienst Economie. In 2001bedroeg de mediaanprijs voor een bouwperceel in Vlaanderen 76 euro. Tien jaar later is dat 192 euro, een klim van 136 procent. Voor kavels tussen 100 en 300 vierkante meter schoot de mediaanprijs in tien jaar zelfs 178 procent hoger. Ter vergelijking: de prijzen van woningen stegen in dezelfde periode met 106 procent, de appartementsprijzen met 103 procent. Vooral voor villa-eigenaars valt de vergelijking pijnlijk uit, want in die markt bleef de prijsontwikkeling beperkt tot 32 procent. Maar staat zo’n villa doorgaans niet op een grote lap grond?

Nog meer dan voor de woningprijzen leeft voor bouwgrond het idee dat de prijs ervan niet kan dalen. En de prijsstatistieken lijken dat te bevestigen. Want toen tijdens de vastgoedcrisis van begin jaren tachtig de woningprijzen daalden, bleef de prijs van bouwgrond min of meer gelijk. Kortom, een belegging in grond lijkt zekerheid en rendement te combineren. Is grond dan het nieuwe goud? “Grond is beter dan goud, hij kost ook goud”, zegt Marc Robberechts, zaakvoerder van het vastgoedkantoor Sorenco. Die begeerlijke status dankt grond aan zijn inherente schaarste. “Grond kan niet worden bijgemaakt”, vervolgt Robberechts. “Akkoord, voor bouwgrond is er de mogelijkheid woonuitbreidingsgebieden aan te snijden. Maar het is toch de tendens daar heel voorzichtig mee om te springen.”

Dubbele rem

De Leuvense woonmarkteconoomFrank Vastmans verwacht evenwel dat de prijshausse van grond op haar laatste benen loopt. Zijn stelling is dat niet zozeer de schaarste aan bouwgrond, maar wel de evolutie van de woningprijzen de bouwgrondprijs verklaart. “De prijs van een nieuwbouwwoning is samengesteld uit de prijs van de grond en de constructiekosten. Maar er is ook een relatie met de secundaire woningmarkt, de bestaande woningen”, verklaart Vastmans. “Beide zijn min of meer substituten voor elkaar: als nieuwbouw te duur wordt, zullen kandidaat- bouwers afhaken en op zoek gaan naar een bestaande woning. En omgekeerd. De prijs van een nieuwbouwwoning volgt dus in grote mate de prijsevolutie van een vergelijkbare bestaande woning.”

De afgelopen tien jaar konden de woningprijzen sterk stijgen, onder meer dankzij de dalende intrestvoeten. De kopers hadden daardoor een groter budget ter beschikking, wat de prijzen opgedreef. Op de nieuwbouwmarkt heeft dat prijsopdrijvende effect zich bijna volledig vertaald in de bouwgrondprijs. De

constructiekosten — die andere component van de prijs van een nieuwbouwwoning — zijn relatief stabiel gebleven.

Maar daaraan lijkt nu een einde te komen. De rente is historisch laag en kan moeilijk nog verder dalen. Ook van andere parameters die in het verleden het budget omhoog hebben gekrikt, zoals de (woon)fiscaliteit en de inkomens, verwacht men voor de nabije toekomst geen gunstige effecten. “De verlenging van de looptijden van de kredieten was nog zo’n factor die de woningprijzen heeft omhooggestuwd”, stelt Vastmans. “Maar ook dat fenomeen lijkt nu te keren. Op basis van al die evoluties verwachten we dat de

woningprijzen zullen stabiliseren. Bovendien staat op de klim van de bouwgrondprijzen nog een extra rem. Als gevolg van de stringentere regelgeving, vooral over energieprestaties, en de hogere kwaliteitseisen

zijn de constructiekosten aan het stijgen.” Samengevat: het budget van kandidaat-kopers krimpt en tegelijk gaat een grotere hap ervan naar de bouwkosten. De bouwgrondprijs komt daardoor dubbel onder druk.

Is dat een onvermijdelijk scenario? De rente kan heel lang op een laag niveau blijven. En er is ook de trend dat ouders en grootouders kinderen en kleinkinderen sponsoren bij de stap naar de woningmarkt, waardoor het besteedbare budget toeneemt. “Dat is inderdaad een onbekende”, zegt Vastmans. “Ik acht het mogelijk dat dat nu meer dan vroeger speelt. Alleen heb ik nog maar weinig data gezien waaruit blijkt dat die eigen inbreng gigantisch gestegen is.”

Wordt bouwen dan onontkoombaar duurder? Dat de constructiekosten de voorbije jaren toegenomen zijn, staat vast, maar in de toekomst kunnen standaardisering en industrialisering in de bouwsector de kosten drukken.

Schaarste is geen mythe

Praktijkman Marc Robberechts onderschrijft grotendeels de analyse van econoom Frank Vastmans. En hij stelt ook vast dat de grondprijzen momenteel stabiliseren. “De druk op de bouwgrondmarkt is afgenomen. In vergelijking met enkele jaren geleden is de animo om te bouwen minder groot. Zeker ten noorden van Antwerpen zien we dat villagronden zeer traag verkocht raken en onder prijsdruk staan.”

Op langere termijn blijft Robberechts geloven in het opwaartse potentieel van de bouwgrondprijs. “De strengere energienormering drijft inderdaad de bouwkosten op, maar die regelgeving heeft ook een impact op de markt van de bestaande woningen. Het gros van de bestaande woningen, zelfs recent gerenoveerde panden, voldoet niet aan de nieuwe normen. Maar die energieprestaties worden wel belangrijker. Dus ook wie een bestaande woning koopt, weet dat hij vroeg of laat voor bijkomende kosten staat. Dat zal ervoor zorgen dat nieuwbouw interessant blijft.”

En ook het schaarste-argument kan je volgens Robberechts niet loochenen. Hij verwijst naar een studie van ING over de demografische impact op de woning- en bouwmarkt. In De Standaard zei ING-econoom Julien Manceaux daarover dat er voorlopig nog een buffer is van bestaande, (nog) niet gebruikte woningen, “maar langer dan vier tot vijf jaar kunnen we het gat daarmee niet dichtrijden zonder effecten op de gemiddelde

prijs van een woning. Als de kloof tussen vraag en aanbod te groot wordt, gaan de prijzen onvermijdelijk omhoog”. Ook de bouw- en vastgoedlobby waarschuwde onlangs voor de gevolgen van de demografische evoluties (migratie, vergrijzing, gezinsverdunning) op de bouwgrond- en de woningmarkt. Zonder het versneld aansnijden van woonuitbreidingsgebieden zal het huisvestingsprobleem verrotten, luidt het.

Het is voer voor discussie. In de publicatie Een woonmodel in transitie nuanceren onderzoekers van het Steunpunt Ruimte en Wonen de woningnood: “Globaal genomen, is er nog genoeg ruimte om de verwachte groei van de huishoudens op te vangen.” Frank Vastmans merkt ook op dat we voorzichtig moeten zijn met demografische evoluties en voorspellingen. “De gezinsverdunning is een belangrijke parameter om de woningbehoefte te kunnen inschatten. Maar de recentste cijfers gaan maar tot januari 2010.” Aan de aanbodzijde kan een residentiële herbestemming van gronden en panden, denk aan brownfieldprojecten of reconversie van kantoorgebouwen, en een intensiever grondgebruik wellicht wat druk van de ketel halen.

Toch is de schaarste aan bouwgrond geen mythe, vindt ook Vastmans: “Het speelt wel degelijk een rol in het prijsmechanisme. Als je naar believen kunt bijbouwen omdat bouwgrond goed voorradig is en weinig kost, zal de woningprijs ook niet gedreven worden door wat mensen kunnen betalen. Maar omgekeerd: als het beschikbare budget van kandidaatbouwers daalt, zal een grondeigenaar zijn bouwgrond minder duur kunnen verkopen. De vraag is dus: bepaalt de schaarste aan bouwgrond de woningprijs of verklaart

de woningprijs de bouwgrondprijs? De meeste studies wijzen duidelijk in de richting van dat laatste.”

BOUWEN ZONDER GROND

In Brussel is naar eigen zeggen de eerste Community Land Trust (CLT) van het Europese vasteland van start gegaan. De CLT gaat een oud parochiehuis in de Verheydenstraat in Anderlecht herontwikkelen tot een wooncomplex voor negen gezinnen. De formule komt overgewaaid uit de Verenigde Staten en wordt gepromoot als een instrument om betaalbare woningen te creëren voor mensen met een laag inkomen. Het basisprincipe van een CLT is dat de grond toebehoort aan de gemeenschap. De eigendom van de grond en van de woning worden daarvoor van elkaar gescheiden. Wie een woning koopt in een CLT betaalt dus niet voor de grond, wat een serieuze slok op de borrel scheelt. De keerzijde is dat een woningeigenaar in een CLT niet kan genieten van de eventuele waardestijging van de grond. In Vlaanderen is Groen een pleitbezorger van dit model. Het ziet inCLT’s een alternatief en/of aanvulling voor de klassieke recepten in de sociale huisvesting.

Nederland gidsland

Vergelijkingen met het buitenland zijn altijd zeer tricky als het over vastgoed gaat. Toch deze: in Nederland hebben tientallen gemeenten honderden miljoenen euro’s verloren op hun grondposities. In tegenstelling tot ons land kampt Nederland wel met een echte bouw- en vastgoedcrisis. Frank Vastmans gelooft niet dat een nakende crash onze vastgoedmarkt bedreigt. En ook voor de bouwgrondmarkt voorspelt hij geen doemscenario. “Maar de Nederlandse situatie toont wel aan dat ook bouwgrond niet immuun is voor prijsdalingen”, zegt Vastmans. “In Nederland dacht men ook dat door de bevolkingstoename bouwgrond schaarser zou worden en dus alleen maar in prijs kon stijgen. Wie in het verleden in Vlaanderen in bouwgrond heeft belegd, heeft wellicht een goede zaak gedaan. Maar rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst. Dat geldt voor elke belegging, ook voor bouwgrond. In de huidige omstandigheden zou ik toch niet speculeren op een verdere stijging van de bouwgrondprijzen. Net zoals voor de woningen lijkt de boomperiode voor gronden achter ons te liggen.”

Bron: Trends (21/03/2013)

2013-02-22: OPEN HUIS Ingenieur Haesaertslaan 22 - 2650 Edegem

Fri, 22 Feb 2013 00:00:00 GMT

OPENHUISDAG 23/02 tussen 12u00 en 15u00
Elsdonck - Volledig gerenoveerde moderne villa op ca.500m². Glvls: Inkomhal, apart toilet, vestiaire, volledig ingerichte open keuken, woonkamer met gashaard.1ste Verd: 3 slaapkamers waarvan één met dressing, 1 badkamer en 1 douchekamer. Zuid georiënteerd terras en mooi aangelegde zuid-tuin. Overdekte functionele ruimte voor meerdere auto's of magazijn (ca. 112 m²) - geschikt voor alle doeleinden. Residentieel gelegen villa bevindt zich nabij een school, winkels en openbaar vervoer. (Vg, Wg, Gdv, Gvkr, Gvv). EPC: 434 kWh/m²-UC1251134

Meer info: http://www.sorenco.be/index.php?page=aanbod&id=1475613&t=galerij&min=0&max=99000000

2012-08-29: Vandaag is het ideale moment om een woning te kopen

Wed, 29 Aug 2012 00:00:00 GMT

De prijs van de woningen gaat er licht op vooruit. De lage rente maakt echter veel goed voor potentiële kopers. Ook beleggers wagen hun kans. Ze duwen minderverdieners in de huurmarkt.

De woning van de modale Belg behoudt zijn waarde in barre crisistijden. Dat blijkt uit de pas gepubliceerde halfjaarcijfers van de federale overheidsdienst Economie, die morgen (donderdag) in detail worden gepresenteerd in de Vastgoedgids van Trends.

In Vlaanderen kregen de prijzen op de woningmarkt een nieuwe impuls. De prijs van de kwaliteitswoonhuizen (250.000 euro, derde kwartiel) en -appartementen (240.400 euro) nam toe met 3 procent in de eerste helft van 2012. De villa’s deden het minder met een prijsstijging van 1 procent tot 400.000 euro. Gronden werden 7 procent (192 euro per vierkante meter, mediaan) duurder.

John Romain (Immotheker) maakt de analyse: “Wie vandaag een woning koopt in het derde kwartiel - instapklare woningen waar geen werk aan is - moet voor een hypotheeklening met dertig jaar vaste rente 809 euro per maand afdragen, of 589 euro na de verwerking van het fiscale voordeel. Er is dus nog ruimte voor een stijging van de prijzen voor instapklare woningen, waar de prijsdruk nog kan toenemen. De rente van 3,8 procent, vast over 30 jaar, is zeer laag. Niemand weet wat de toekomst brengt, zodat jonge gezinnen hun aankoop beter niet uitstellen. Eigenlijk is vandaag een ideaal moment om te kopen, zeker voor wie een job met toekomst heeft.”

Bart van Opstal, voorzitter van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, merkt dat de vastgoedmarkt nog aantrekt. “Terwijl de zomer normaal rustig is, steeg het aantal woningtransacties bij de notarissen in juli en tot half augustus met 12 procent”, weet hij. “De prijzen bleven stabiel. Op het eerste gezicht is dat vreemd. Ik zie enkel als verklaring dat er voldoende vastgoed op de markt is en dat de kopers geen haast hebben. Vooral beleggers zijn actief geworden.”

“Er is een verschuiving van het financiële vermogen naar vastgoed”, zegt KBC-econoom Johan Van Gompel. “Mensen met geld zien hun geld wegsmelten op spaarboekjes en hebben slechte ervaringen met aandelen en obligaties. Residentieel vastgoed wordt een veilige haven voor mensen met een kapitaal.”

Beleggers profiteren ook van het feit dat heel wat jonge gezinnen zich geen eigen woning meer kunnen veroorloven en node moeten huren. Dat wordt in het volgende decennium nog versterkt door de verwachte toename van migranten op de vastgoedmarkt. Van Gompel: “Stilaan ontstaat op de woningmarkt een dualiteit tussen mensen met geld en mindervermogenden. Het fenomeen wordt trouwens nog versterkt door het feit dat kinderen uit families met een meer dan gemiddelde financiële draagkracht mogen rekenen op de steun van hun ouders of grootouders. Ook zij besteden hun spaargeld liever nuttig aan de toekomst van de (klein)kinderen dan dat ze het op een spaarboekje laten staan.” (H.B.)

Bron: Netto De Tijd

2012-05-30: Rookmelders verplicht in alle woningen

Wed, 30 May 2012 00:00:00 GMT

Begin mei werd bekendgemaakt dat de commissie Wonen van het Vlaams parlement, op initiatief van Vlaams parlementslid Veerle Heeren (CD&V), een voorstel van decreet goedkeurde dat rookmelders nu ook verplicht maakt in huurwoningen. Hoewel het decreet ingaat op 1 januari 2013, hebben eigenaars nog tot zes jaar de tijd om de rookmelders te plaatsen. Dat melden het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) en de Confederatie van Immobiliëngroepen Vlaanderen (CIB Vlaanderen).

Sinds midden 2009 waren in Vlaanderen al rookmelders verplicht in alle nieuwe woningen en na grondige renovatiewerken. Ook voor huurwoningen geldt deze verplichting nu. Eigenaars van huurwoningen krijgen, afhankelijk van het bouwjaar van het pand en of het een sociale huurwoning betreft, tot zes jaar de tijd om de rookmelders te plaatsen.

huurwoning gebouwd voor 1945: drie jaar tijd om zich in regel te stellen.
huurwoning gebouwd in 1945 of later: zes jaar tijd om de rookmelders te installeren.

De verhuurder is aansprakelijk voor de aankoop-en installatiekosten van de rookmelder, de huurder voor het onderhoud (zoals bijvoorbeeld het tijdig vervangen van de batterijen).

Bron: BIV en CIB Vlaanderen

2012-05-24: Hoe word ik belast op mijn onroerend goed?

Thu, 24 May 2012 00:00:00 GMT

U bent eigenaar van een onroerend goed en wordt daarop belast. De belasting is gebaseerd op het kadastraal inkomen (KI). Maar hoe wordt dat precies berekend?

Het kadastraal inkomen (KI) stemt in principe overeen met het gemiddeld jaarlijkse nettoinkomen dat een onroerend goed u opbrengt. Voor een gebouw is dat de brutowaarde verminderd met een forfaitaire aftrek van 40 procent. Elk onroerend goed wordt in principe twee keer belast op basis van dat KI.

De onroerende voorheffing is gelijk aan een percentage van het geïndexeerd KI van uw woning. Dat percentage bedraagt 2,5 procent van het KI in het Vlaams Gewest en 1,25 procent van het KI in het Waals en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De provincies, agglomeraties en gemeenten kunnen dat basispercentage verhogen met opcentiemen.

De personenbelasting: het inkomen dat een onroerend goed u verschaft, wordt bepaald door het (geïndexeerd) KI en bij uw andere inkomsten geteld. Daardoor vergroot uw belastbare basis, tenzij het om uw eigen woning gaat.

Geïndexeerd KI

Waarom spreekt men van een geïndexeerd KI? Omdat het kadastraal inkomen niet meer herzien werd sinds 1975. Om dat te compenseren wordt het kadastraal inkomen sinds 1991 elk jaar geïndexeerd en in sommige gevallen verhoogd met 40 procent. In 2012 bedraagt de indexeringscoëfficiënt 1,6349. U moet in uw belastingaangifte altijd het bedrag van het oorspronkelijk KI invullen. De fiscus indexeert dat bedrag bij de berekening van de belasting. Hieronder staan de meest voorkomende gevallen.

1. U bent de eigenaar van slechts één woning die u voor privédoeleinden gebruikt. Bij een lening afgesloten sinds 2005, waarbij u recht heeft op de woonbonus, moet u het KI niet opnemen in uw aangifte. Maar u moet wel de onroerende voorheffing betalen. Hebt u een oudere lening, dan moet u uw KI wel opnemen in uw aangifte.

2. U bent de eigenaar van twee privéwoningen. De ene dient als hoofdverblijf en de ander als tweede verblijf. ‘U hoeft slechts één KI in de personenbelasting aan te geven. U geeft het best de woning met het laagste KI aan’, zegt Aurélien Bortolotti, advocaat en assistent bij het Tax Institute van de Universiteit van Luik.

Voorbeeld twee privéwoningen

Het KI van uw hoofdverblijf bedraagt 1.000 euro en dat van uw tweede verblijf 2.000 euro. U geeft dus het KI van 1.000 euro aan.

Geïndexeerd KI = 1.000 x 1,6349 = 1.634,90 + 40 procent forfaitaire verhoging = 2.288,86 euro, of afgerond 2.289 euro. U wordt in de personenbelasting belast op 2.289 euro.

3. U verhuurt een woning aan een natuurlijk persoon, die ze volledig als privéwoning gebruikt. U moet het kadastraal inkomen van het goed aangeven in de personenbelasting. Dat KI wordt fiscaal op dezelfde manier behandeld als in het voorbeeld hierboven. Het bedrag van de werkelijk ontvangen huur heeft dus geen enkele invloed op uw belasting.

4. U verhuurt een pand aan een natuurlijk of rechtspersoon, die het alleen voor beroepsdoeleinden gebruikt. ‘U wordt niet belast op het KI, maar op het totale bedrag van de huur en de huurvoordelen (zoals de onroerende voorheffing als de huurder die betaalt, wat verboden is bij een verhuur voor privégebruik). Het bedrag van de huur mag niet lager zijn dan het KI’, meldt Bortolotti.

Voorbeeld bedrijfsverhuur

U verhuurt een gebouw (KI: 2.000 euro) aan een bedrijf voor een huur van 1.000 euro per maand. Dat bedrijf betaalt de onroerende voorheffing van 500 euro. Dit is de berekening.

brutohuur = 1.000 euro x 12 + 500 (huurvoordeel) = 12.500 euro
nettohuur = 12.500 euro forfaitaire aftrek van 40 procent = 7.500 euro lGeherwaardeerd KI: in dit geval wordt rekening gehouden met een geherwaardeerd KI, en niet met een geïndexeerd KI. De herwaarderingscoëfficiënt voor de huur in 2012 bedraagt 4,10 of 2.000 x 4,10 = 8.200 euro.
De forfaitaire aftrek van 40 procent (5.000 euro) mag niet hoger zijn dan twee derde van het geherwaardeerd KI (2/3 x 8.200 euro= 5.466,66 euro). Dat is ook niet het geval. De belastbare basis bedraagt dus 7.500 euro.
Volgens het belastingwetboek mag het bedrag van de nettohuur en de huurvoordelen niet lager zijn dan het geïndexeerd en verhoogd KI, of: 2.000 x 1,6349 = 3.269,80 + 40 procent verhoging = 4.577,72, of afgerond 4.578 euro.

Het bedrag van de huur (7.500 euro) is dus heel wat hoger dan het geïndexeerd en verhoogd KI. U betaalt dan belastingen op 7.500 euro.

5. U verhuurt een pand aan een persoon die het voor privé- en beroepsdoeleinden gebruikt. In dat geval moet u het kadastraal inkomen uitsplitsen in een privégedeelte en een professioneel gedeelte en moet u de voorgaande berekeningen uitvoeren.

‘Onthoud wel dat het fiscaal gezien interessanter is om te verhuren aan iemand die de woning volledig als privéwoning gebruikt dan aan iemand die ze voor beroepsdoeleinden gebruikt’, besluit Aurélien Bortolotti. In de praktijk wordt het bedrag van de professionele huur naar boven bijgesteld om rekening te houden met de extra belasting die de eigenaar betaalt.

Bron: Netto (De Tijd)

2012-05-23: Nieuwe studie: �Belgische woningmarkt niet overgewaardeerd'

Wed, 23 May 2012 00:00:00 GMT

Belgisch residentieel vastgoed is niet zwaar overgewaardeerd. Dat concludeert de dienstengroep Deloitte op basis van een vergelijking van de woningmarkt in twaalf Europese landen van 2008 tot 2011. De studie werd door sommigen enigszins ‘een verrassing’ genoemd, al was dat niet meteen het geval voor de vastgoedsector. ‘Datgene wat we al maanden zeggen, wordt nu ook ondersteund door grootschalig onderzoek’, aldus BIV-voorzitter Luc Machon. Merkwaardiger is echter dat het nieuws amper de pers haalde in tegenstelling tot de ongenuanceerde studie van The Economist, die het tegendeel beweerde.

‘Voor België komen we inderdaad tot andere conclusies dan wat onlangs in sommige internationale zakenmagazines stond', liet Jean Loozen van Deloitte optekenen in De Tijd, de enige krant die er dit weekend ruimte voor vrijmaakte. Als de Belg veel voor een woning betaalt, is dat vooral omdat hij ruim woont, zo menen de onderzoekers. Voor nieuwe woningen betaalt hij 2.000 euro per m². Daarmee zit ons land op het West-Europese gemiddelde, net als Oostenrijk (gezonde markt) en Nederland en Spanje (minder gezonde markten). Woningen in Frankrijk (3.700 euro per m²), het VK (3.000 euro per m²) en Italië (2.800 euro per m²) zijn beduidend duurder.

De stijging van de transactieprijzen voor nieuwbouw in België bedroeg in 2011 3 procent, in lijn met de inflatie. Frankrijk (+6,2%) en Duitsland (+4%) kenden sterkere stijgingen. Spanje (-5,6%) en Hongarije (-23,5% in euro) noteerden de sterkste prijsdalingen.

De studie van Deloitte relativeert ook het 'peperdure' imago van Brussel, Antwerpen en Gent. Nieuwe woningen werden er verkocht voor een prijs per m² die respectievelijk 30, 25 en 20 procent hoger lag dan het nationale gemiddelde. Voor Parijs en Frankfurt bedraagt die meerprijs respectievelijk 100 en 150 procent.

Een woning van 72 m² kost de Belg 4,2 jaar brutoloon. Enkel Denemarken (2,4 jaar) en Duitsland (3 jaar) doen beter. De andere landen gaan van 6 jaar (Oostenrijk) tot 9 jaar (Frankrijk). Daarbij werd wel gewerkt met brutolonen. Die zijn in België van de hoogste in Europa, maar worden wel zeer zwaar belast.

Positief is de relatief lage hypothecaire schuldgraad van België: die bedraagt 43 procent in verhouding tot het bruto binnenlands product. Denemarken en Nederland komen boven 100 procent. De residentiële schuld per capita is in Nederland (38.010 euro) 16 keer groter dan in Duitsland (2.360 euro). België zit met 15.000 euro in de middenmoot.

In Spanje werden in 2011 ondanks de crisis nog 6,5 woningen per 1.000 inwoners afgewerkt. België kwam in 2011 nauwelijks boven het Europese gemiddelde uit (3,9 woningen). De woningvoorraad (aantal woningen) ligt in België bijna 20 procent onder het Europese gemiddelde (559 woningen per 1.000 inwoners). De kans op een overaanbod in België is beperkt. Het aantal uitgereikte bouwvergunningen is ook gedaald.

Bron: BIV

2012-04-26: Hogere echtscheidingstaks

Thu, 26 Apr 2012 00:00:00 GMT

De Vlaamse regering is tot een akkoord gekomen over de echtscheidingstaks. Die gaat omhoog van 1 naar 2,5%. Maar er komen een aantal sociale correcties. Na een lange discussie in het Vlaams Parlement is daarover een akkoord bereikt. De oppositie brandt het compromis af.

De echtscheidingstaks is een belasting die moet worden betaald wanneer een onroerend goed moet worden verdeeld bij een echtscheiding. De partner die de helft van het huis overkoopt, moet de taks betalen.

Die taks bestond al, maar wordt verhoogd van 1% naar 2,5%. Dat is meer dan de eerder afgesproken 2%, maar de extra verhoging is nodig om budettair neutraal te zijn, zegt minister-president Kris Peeters (CD&V).

De SP.A wilde de echtscheidingstaks afschaffen of tenminste wijzigen. Op vraag van de SP.A zijn er in de nieuwe regeling enkele sociale correcties opgenomen:

Er is een vrijstelling tot 50.000 euro
De vrijstelling is te verhogen met 20.000 euro per kind

Op die manier zal iemand die bij een echtscheiding een bescheiden woning overkoopt en veel kinderen heeft, minder taks betalen dan een alleenstaande met een grote villa.

De verhoging van de taks maakt deel uit van de maatregelen die de Vlaamse regering neemt om de begroting in evenwicht te houden. De oppositie schreeuwde moord en brand en beschuldigde de Vlaamse regering ervan de begroting op orde te houden op de kap van scheidende mensen, die sowieso al in de problemen zitten. Open VLD, LDD, Groen en Vlaams Belang spreken dan ook van een "miserietaks".

Vorige week maakte minister-president Kris Peeters zich boos op de SP.A omdat die partij via de media had bekendgemaakt dat ze de oorspronkelijke "miserietaks" eigenlijk niet zag zitten. "We hebben daar een goed gesprek over gehad", zegt Peeters vandaag. Maar hij houdt de druk op de rode ketel, want volgens hem kan de nieuwe taks door de hele heisa maar op 1 juli ingaan in plaats van op 1 april. "Voor dit jaar betekent dit een minderopbrengst van 10 miljoen euro, en daar moeten we nog een oplossing voor zoeken."

"Draak van een compromis"

"Dit is een draak van een compromis waar iedereen finaal nog altijd meer zal betalen", reageert fractieleider Sas Van Rouveroy van Open VLD. De Vlaamse liberalen willen de hele "miserietaks" afschaffen.

"Iedereen met een huis boven de 250.000 euro die geen kinderen heeft - zo zijn er ook nog altijd veel - zal nog meer betalen dan in hun oorspronkelijke voorstel", zegt Van Rouveroy. "En wie een bescheiden huisje van 100.000 euro heeft en geen kinderen, zal nog altijd 250 euro meer betalen dan nu".

"De miserietaks wordt gewoon een gecamoufleerde miserietaks", fulmineert fractieleider Filip Watteeuw van Groen. "De sociale correcties zijn veel te mager en het blijft gewoon een verhoging. Dit is volksverlakkerij", vindt Watteeuw.

Ook LDD vindt het bereikte compromis maar niks. "Een asociale maatregel zonder scherpe kantjes wordt niet ineens sociaal", zegt fractieleider Lode Vereeck.

BRON: www.deredactie.be

2012-04-05: Meeneembaarheid registratierechten ook bij nieuwbouw

Thu, 05 Apr 2012 00:00:00 GMT

Goed nieuws voor diegenen die eerst een bestaande woning gekocht hebben en nadien pas overgaan tot de aankoop van een nieuwbouwwoning. Want wie een nieuwbouwwoning koop en daarop enkel BTW betaalt, kan de registratierechten van de aankoop van de eerste woning toch nog recuperen.

In het Vlaams Gewest kan men namelijk reeds bij de verkoop van de oude woning en de aankoop van een nieuwe, bestaande woning reeds een deel van registratierechten "meenemen" (zie meeneembaarheid registratierechten.)

Gezien men bij de aankoop van een nieuwbouwwoning die volledig onder het BTW-stelsel valt, d.w.z. zowel de grond als het gebouw, dan was dit niet mogelijk.

Het Grondwettelijk Hof heeft echter beslist dat de Vlaamse Regering het decreet moet aanpassen zodat men in de toekomst wel registratierechten kan terugeisen bij de aankoop van een nieuwbouwwoning.

Uiteraard blijft dit slechts mogelijk onder dezelfde voorwaarden. Zo moet de nieuwbouwwoning de hoofdverblijfplaats worden binnen de 2 jaar na verkoop oude woning.

2012-04-04: Alternatief wonen

Wed, 04 Apr 2012 00:00:00 GMT

Het cliché wil dat elke Belg een baksteen in de maag heeft, maar blijkbaar wil niet elke Belg die droom op dezelfde manier invullen. Sommigen kiezen resoluut voor een ander type woning.

Kangeroewoning
Een kangeroewoning is een woning waarbij een ééngezinswoning uitgebouwd wordt tot twee aparte woningen. Dit kan naast of op elkaar.

Het bouwen van dit type woning is bij decreet vrijgesteld van de vergunningsplicht op voorwaarde dat dit gebeurt binnen het bestaande bouwvolume. Als er een nieuwbouw wordt gezet en dat gedeelte is niet groter dan 1000m³ dan betaalt u 6%in plaats van 21% BTW.

Een passiefhuis

Een passiefhuis is een energiezuinige woning waarbij isolatie, luchtdichtheid en ventilatie essentieel zijn om warmteverlies te beperken.

Doorgaans kost het bouwen van dergelijke woning 15% meer dan een "normale" woning, maar dit verdient men terug door de lagere energiekosten.

2012-03-23: Gevelisolatie op de rooilijn toegelaten

Fri, 23 Mar 2012 00:00:00 GMT

Het Vlaams parlement heeft onlangs een ontwerpdecreet goedgekeurd waardoor woningen die gebouwd werden op de rooilijn en dus zonder voortuin, ook gevelisolatie kunnen plaatsen. Tot op heden was dit onmogelijk.

Gevelisolatie is samen met dakisolatie één van de meest efficiënte manieren om een woning te isoleren. Gezien de stijgende stijgende energieprijzen en de klimaatdoelstellingen moet er ook rekening gehouden worden met bestaande woning en werd de nieuwe regel ingeroepen.

Concreet betekent dit dat woningen die op de rooilijn gebouwd zijn, voorzien kunnen worden van een laag buitenisolatie tot 14cm over de rooilijn. Weliswaar zal hiervoor nog steeds een aanvraag nodig zijn bij de betrokken gemeente, maar zij zullen nu sneller en vaker een positief antwoord geven.

In sommige gevallen, waar het voetpad erg smal is, zal de aanvraag wellicht niet goedgekeurd worden.

Bron: Bouw & Wonen

2012-03-23: Vlaamse overheid keurt nieuwe energiepremies voor woningen goed

Fri, 23 Mar 2012 00:00:00 GMT

De Vlaamse overheid heeft zich als doel gesteld om tegen 2020 alle woningen in Vlaanderen te voorzien van dak- of zoldervloerisolatie, dubbel glas en zuinige verwarmingsinstallaties.

Daarom heeft ze, naast de bestaande premies voor dak-, vloer- en muurisolatie van de netbeheerders, nu drie bijkomende maatregelen uitgewerkt die energiebesparende investeringen aanmoedigen.

Verhoogde renovatiepremie voor isolerende ramen

Binnen de bestaande renovatiepremie krijg u een verhoogde tegemoetkoming wanneer u uw oude ramen vervangt. Wie de premie in 2012 aanvraagt en facturen van buitenschrijnwerk kan voorleggen van 2012 krijgt 10% meer op het onderdeel buitenschrijnwerk. Opgelet! Wanneer u de premie pas in 2013 aanvraagt, dan moeten de ramen aan strengere isolatienormen voldoen.

Verhoogde premie van de netbeheerder voor een zonneboiler

De Vlaamse overheid heeft de premie voor een zonneboiler verhoogd van 200 euro per m² naar 550 per m². Het voorziene maximum wordt evenredig verhoogd van 1.500 euro euro naar 4.125 euro. De verhoogde premie is van toepassing op facturen vanaf 1 januari 2012.

Renteloze leningen voor enerigiebesparende maatregelen voor wie een bescheiden inkomen heeft

Het Fonds ter reductie van de globale energiekost (FRGE) verstrekt goedkope leningen, bestemd voor energiebesparende maatregelen, aan particulieren (en vooral aan sociaal zwakke groepen). Dit gebeurt via lokale entiteiten die zijn aangeduid door steden en gemeenten in overleg met het OCMW.

De interestvoet voor deze leningen bedraagt 2 procent. De Vlaamse regering neemt deze intrest van 2 procent op zich voor:

mensen met een zeer laag inkomen
mensen met een invaliditeitsuitkering of een inkomensgarantie voor ouderen
mensen in schuldbemiddeling of in OCMW-begeleiding.

Bron: Vlaanderen.be

2012-03-01: Kinderen helpen bij de aankoop van een huis

Thu, 01 Mar 2012 00:00:00 GMT

Liefst 36% van de vastgoedkopers krijgt financiële steun van thuis bij de aankoop van een woning. Dat blijkt

uit een recentonderzoek. Een mooi gebaar, maar als zo’n schenking niet correct gebeurt, kan ze later tot grote problemen leiden. Hoe zorg je ervoor dat je goedbedoelde hulp niet tot ruzie leidt …

Alle kinderen gelijk voor de wet

Monique en Wim hebben drie kinderen, Pieter (42), Jef (40) en Tina (30). Pieter en Jef kochten ongeveer 10 jaar geleden allebei een eigen huis en kregen daarvoor 25.000 euro cadeau van hun ouders. Hun jongere zus Tina, het nakomertje, start nu haar zoektocht naar een woning. Maar wat zijn de huizen duur geworden op tien jaar tijd! In 2001 kostte een ‘gemiddeld’ woonhuis 106.042 euro in ons land, volgens cijfers van het NIS. Tijdens de eerste zes maanden van dit jaar wisselden woningen in België gemiddeld voor 213.539 euro van eigenaar, zo blijkt uit een recent onderzoek van Immoweb.

Monique en Wim vragen zich af of het gezien die sterke prijsstijgingen niet eerlijker zou zijn om Tina 50.000 euro te geven voor de aankoop van een huis? Wat in de ogen van Monique en Wim eerlijk lijkt, is wettelijk gezien echter niet de correcte gang van zaken. Volgens de wet hebben alle kinderen immers recht op een gelijk deel van het vermogen van hun ouders. Krijgt één kind meer dan de anderen, dan moet dat bij het overlijden van de ouders gecompenseerd worden.

Concreet zal de notaris bij de verdeling van de nalatenschap rekening houden met alle schenkingen die de ouders tijdens hun leven hebben gedaan om de eindafrekening op te maken. Van dit gelijkheidsprincipe kunnen Monique en Wim weliswaar in beperkte mate afwijken. Het zogenaamde ‘vrij beschikbaar deel’ van hun bezittingen mogen ze volgens de wet vrij toewijzen aan wie ze maar willen. Dat kunnen ze dus ook gebruiken om één van de kinderen iets extra toe te stoppen.

Hoe groot dat ‘vrij beschikbaar deel’ is, hangt af van het aantal kinderen in het gezin. Is er één kind, dan is de helft van de erfenis vrij beschikbaar. In een gezin met twee kinderen is dat één derde, bij drie kinderen of meer is één vierde vrij beschikbaar. Willen Monique en Wim uit het vrij beschikbaar deel van hun vermogen iets extra schenken aan Tina, dan komt die schenking bovenop haar gewone erfdeel. Hiervoor schakelt u best een notaris in, want dit moet expliciet worden vermeld in de schenkingsovereenkomst. Zo niet, dan zal de notaris er bij het overlijden van uitgaan dat het om een gewone schenking gaat.

Tot slot ook nog dit. Overweegt u een schenking buiten erfdeel, verlies dan zeker het emotionele aspect niet uit het oog. Bespreek alles open en erlijk en zie erop toe dat niemand zich benadeeld voelt.

Wat met uw schoonkinderen?

Als u geld schenkt aan een kind voor de aankoop van een huis, dan geniet ook zijn of haar partner daarvan. Dat is logisch. Maar wat als het later tot een scheiding komt? Wilt u vermijden dat uw schoonkind dan met de helft van uw schenking gaat lopen, dan moeten de nodige zekerheden ingebouwd worden.

Kiest u voor een notariële schenking, dan kunt u aan de notaris vragen om in de nodige garanties te voorzien in de schenkingsakte. Geeft u echter de voorkeur aan een handgift, dan moet u zelf de vereiste bewijzen construeren en bijhouden. Dat kan via een procedure met aangetekende brieven. Stuur een aangetekende brief naar uw kind waarin u de schenking aankondigt en vermeld daarin duidelijk dat hij of zij de enige begunstigde van de schenking is. Daarmee creëert u het bewijs dat het geld niet voor uw schoonkind bedoeld was.

Vervolgens moet u ook kunnen aantonen dat de gift daadwerkelijk heeft plaatsgevonden en dat het geld ook werd gebruikt voor de aankoop van het huis. Dat kan worden bewezen aan de hand van rekeninguittreksels. Bewaar al deze documenten zorgvuldig.Kunnen deze drie bewijzen worden voorgelegd bij een echtscheiding, dan kunt u gerust zijn.

Bij de verdeling van het huis heeft uw kind dan niet alleen recht op het nominale bedrag van de schenking, maar ook op de eventuele meerwaarde ervan die in het huis vervat zit. Stel bijvoorbeeld dat de waarde van de woning sinds de aankoop met 10% gestegen zou zijn, dan zal ook de waarde van de schenking met datzelfde percentage worden verhoogd om de eindverdeling voor de expartners op te maken. Wanneer twee samenwoners uit elkaar gaan, ligt dit iets moeilijker. Wilt u de zekerheid dat uw samenwonend kind bij een eventuele breuk zowel het bedrag van de schenking als de meerwaarde ervan kan recupereren, dan stellen de samenwonende partners best een aanvullende overeenkomst op die door beide partners wordt aanvaard.

Wat kan de notaris voor u doen?

Het is niet verplicht om een gift aan uw kinderen te laten registreren door een notaris. Ook via een handgift kunt u hen perfect legaal, en zonder tussenkomst van een notaris, een bedrag overmaken. Dat neemt niet weg dat de hulp van een notaris best nuttig kan zijn. Hebt u bijvoorbeeld advies nodig over de voorbehouden erfdelen van uw kinderen of partner of vreest u dat er later betwisting zal ontstaan over de schenking, dan is de notaris de ideale persoon om u te begeleiden. Met een notariële akte hebt u bovendien altijd zekerheid over de datum en de begunstigde van de schenking, zodat er later nooit verwarring kan ontstaan.

Ten tweede biedt een geregistreerde schenking ook een oplossing voor de fiscale onzekerheid die met een handgift gepaard gaat. Bij een nietgeregistreerde handgift is het geschonken geld pas vrij van belasting wanneer u de schenking minstens drie jaar overleeft. Sterft u vroeger, dan wordt het geschonken geld toegevoegd aan de erfenis en is het mee onderworpen aan successierechten. Door de schenking te laten registreren, valt die driejarige fiscale wachttijd weg en is ze meteen definitief bevrijd van successierechten.

Tot slot kan de notaris in de schenkingsakte ook voorwaarden opleggen aan de begiftigde. U kunt bijvoorbeeld als voorwaarde opleggen dat de begunstigde u een bepaalde rente moet uitbetalen als u ooit behoeftig zal zijn. Of u kunt ook de aankoop van een woning, de uitbouw van een zaak of de inrichting van een dokterspraktijk als voorwaarde opleggen. Wordt hier niet aan voldaan, dan zal de schenking automatisch terug ontbonden worden.

Keerzijde van de medaille is evenwel dat er aan een notariële akte ook een kostenplaatje vasthangt. Op een geregistreerde schenking zijn immers altijd schenkingsrechten verschuldigd. Die bedragen voor roerende goederen zowel in Vlaanderen als in Brussel 3% in rechte lijn (tussen ouders en (klein)kinderen) en 7% in alle andere gevallen.

TIP

Wilt u aan al uw kinderen hetzelfde bedrag schenken, probeer dat dan voor allemaal op hetzelfde

moment te doen. Is dat onmogelijk, bijvoorbeeld door leeftijdsverschil, laat dan een spaarverzekering afsluiten op naam van de kinderen die u pas later wilt begunstigen en beleg daarop de som die u ook aan de andere kinderen hebt gegeven. Door de intrest zal dat kapitaal aangroeien en behoudt het zijn waarde. Met een spaarverzekering kunt u als schenker bovendien medezeggenschap behouden en zelf het moment kiezen waarop het geld vrijkomt.

Wilt u uw kinderen indekken tegen de successierechten die verschuldigd zijn op het geschonken geld als u binnen de drie jaar na de handgift overlijdt? Door elk een schenkingsverzekering af te sluiten, kunnen uw kinderen het geschatte bedrag aan successierechten verzekeren dat ze zullen moeten betalen op de schenking als u binnen de drie jaar overlijdt. Geen overbodige luxe, zeker niet als ze het door u geschonken geld meteen investeren in een eigen woning. Voor gezinnen die net een huis hebben gekocht, kan zo’n onverwachte rekening van de fiscus immers hard aankomen …

Bron: HAPPY YOU, immoweb, De Tijd

2012-01-20: 10 prangende vragen over uw lening

Fri, 20 Jan 2012 00:00:00 GMT

De polemiek over het al dan niet blijven bestaan van de hypothecaire aftrek voor woonkredieten veroorzaakte donderdag heel wat ongerustheid. Wat is er aan de hand? En wat betekent dat voor u?

1. Vanwaar die plotse heisa over de fiscale aftrek?

Door de zesde staatshervorming wordt het woonbeleid - inclusief de hypothecaire aftrek - naar de deelstaten overgeheveld. Maar vorige week bleek dat de deelstaten de hypothecaire aftrek, zoals die nu bestaat, niet kunnen overnemen. De deelstaten mogen de fiscale grondslag (de belastbare basis) immers niet wijzigen. Dat blijft een federale bevoegdheid.

Er moeten dus nieuwe systemen van belastingkredieten of -kortingen komen. Maar de Vlaamse regering kan niet zeggen wat de toekomst brengt. Het hek was helemaal van de dam toen gisteren duidelijk werd dat de hypothecaire aftrek zelfs niet gegarandeerd was voor lopende hypothecaire leningen. Plots verkeerden bijna 2.700.000 Belgen in onzekerheid, want zoveel mensen hebben volgens de Nationale Bank een woonkrediet lopen.

2. Is er dan geen zekerheid meer voor kopers en eigenaars?

Toch wel. Onder het motto ‘pacta sunt servanda’ (afspraken moeten worden gerespecteerd) beloofde de Vlaamse regering gisteren in een officiële mededeling dat ‘het fiscale voordeel voor de lopende hypotheken ook na de bevoegdheidsoverdracht naar Vlaanderen onverminderd zal blijven bestaan’. Dat is een duidelijk engagement dat de Vlaamse regering aangaat. De regeringsleiders van Wallonië en Brussel kwamen gisteren met eenzelfde boodschap naar buiten.
Vanuit de federale regering bevestigden premier Elio Di Rupo en minister van Financiën Steven Vanackere gisteren ook nog eens dat de bijbehorende budgetten van de hypothecaire aftrek volledig naar de deelstaten worden overgeheveld, zodat die ook de financiële ruimte hebben om de verwerving van een eigen woning te ondersteunen.

De Vlaamse regering gaf nog mee dat ‘ook wie in 2014 en de jaren daarna een woning wil kopen, bouwen of verbouwen nog fiscale ondersteuning zal genieten’.

Wat na 2014 de regeling zal zijn, is nog koffiedik kijken. Maar het is wel duidelijk dat de Vlaamse regering de eigendomsverwerving van woningen zal blijven ondersteunen. Het bezit van een woning wordt dan ook beschouwd als het beste appeltje voor de dorst na het pensioen.

3. Welke alternatieven kan Vlaanderen uitwerken?

De personenbelasting is een federale bevoegdheid. Vlaanderen moet dus op zoek gaan naar een alternatief. Een mogelijk denkspoor is volgens waarnemers een belastingvermindering via de belastingbrief. Dat zou betekenen dat er een nieuwe post op de fiscale aangifte komt. In plaats van een federale vermindering komt er een regionale. ‘Die is er nu bijvoorbeeld al voor de Vlaamse win-winlening’, zegt Jef Wellens van Kluwer. Ze is natuurlijk alleen interessant voor wie belastingen betaalt. Daarom vindt Philippe Janssens van Stadim het een minder goede oplossing. ‘Je wordt geen eigenaar van een huis als je geen inkomen hebt.’

Het vaakst wordt het belastingkrediet als alternatief genoemd. Een ontlener krijgt van de overheid een bedrag terugbetaald in verhouding tot wat hij aflost. Luc Machon, de voorzitter van de makelaarsfederatie BIV: ‘Dit vrij directe voordeel helpt vooral jongeren hun woning te verwerven.’ Maar volgens Wellens zou dat systeem meer kosten dan een belastingvermindering, omdat ook wie geen belastingen betaalt het voordeel krijgt.

‘Voor leningen om een nieuwe aankoop te financieren, zou een korting op de registratierechten kunnen worden toegekend’, meent Philip Maertens PwC Tax Consultants. ‘Het systeem van registratierechten is niet meer dan een vestzak-broekzakoperatie’, reageert Janssens. Hij ziet meer in het optrekken van de meeneembaarheid. Vlaanderen int voor een gemiddeld huis zo’n 25.000 euro aan registratierechten. Dat komt in grote mate overeen met het fiscaal voordeel dat tot nu gold voor de duurtijd van een lening. Vandaag bestaat al een meeneembaarheid van registratierechten met een maximum van 12.500 euro. Het volstaat dat op te trekken tot 25.000 euro om de impact al voor de helft weg te werken.

Uw financiële instelling zou ook een attest kunnen afleveren, op basis waarvan een ristorno aan de overheid kan worden gevraagd. Zo is het volledig gedefiscaliseerd, zegt Jef Wellens. ‘Ook bij de ecopremie voor groene wagens gold een directe korting op de factuur. Maar dan moeten wel alle nodige financiële gegevens beschikbaar zijn.’

4. Krijgt Vlaanderen genoeg om dat te financieren?

Volgens minister van Financiën Steven Vanackere worden de budgetten voor de hypotheekaftrek - in totaal 1,4 miljard euro - vanaf 2014 overgemaakt aan de deelstaten. Vlaanderen krijgt 929 miljoen euro, of ruim 66 procent van de pot. Volgens Nancy Huyghebaert, hoogleraar aan de KU Leuven, is dat echter onvoldoende als het systeem op kruissnelheid draait.

Het is onduidelijk of Vlaanderen en Huyghebaert dezelfde parameters hanteren. Maar volgens de berekening van Huyghebaert, die zich baseert op data van de Beroepsvereniging voor het Krediet, hebben alle gewesten jaarlijks 4,87 miljard euro nodig. Als we de federale verdeelsleutel hanteren, bedraagt de Vlaamse factuur zo 3,23 miljard euro.

5. Is zo’n plotse wijziging geen contractbreuk?

Juridisch is er volgens het kabinet van staatssecretaris voor Staatshervorming Servais Verherstraeten geen probleem om de fiscaliteit tijdens de rit bij te sturen. ‘De staat is nooit een verbintenis aangegaan met de belastingplichtigen. Door de ‘veranderlijkheid van openbaar bestuur’ kunnen bestaande prin- cipes perfect legaal verdwijnen’, zegt woordvoerder Jan Pauwels.

François Parisis, professor Fiscaal recht aan de universiteit van Luik, verdedigt die werkwijze. ‘Juridisch gezien is het logischer alle leningen vanuit eenzelfde standpunt te benaderen. Het zou bizar zijn nieuwe leningen op Vlaams niveau te behandelen en oude leningen federaal te houden. Die dubbelzinnigheid bestond al bij de woonbonus. Die kan nu verdwijnen.’ Sabrina Scarna, fiscaal advocate bij Tetra Law, voegt eraan toe dat zelfs de retroactiviteit geen juridisch probleem zou opleveren. ‘Het is een courante praktijk in fiscaliteit, die ook door cassatiearresten bevestigd is.’

6. Naar drie gewesten met drie snelheden?

Dat de drie gewesten vanaf 2014 instaan voor de fiscale voordelen voor een eigen woning maakt de kans groot dat er meerdere systemen komen in ons land, mogelijk drie. Dat vergemakkelijkt de zaken niet voor de betrokken partijen, zoals de banken, die nu maar met één stelsel rekening moeten houden. Maar voor de particulieren maakt het niet zoveel uit. ‘Iedereen woont maar in één gewest en krijgt maar met één woonbeleid te maken’, merkt de Bouwunie op. Iain Cook van het vastgoedmakelaarsnetwerk ERA ziet wel verwarring voor mensen die zich langs de gewestgrenzen wensen te vestigen, zeker als er belangrijke prijsverschillen ontstaan. Hij voegt eraan toe dat de sector al gewoon is aan variatie: ook de registratierechten verschillen per gewest.

7. Worden woningen nu goedkoper?

Als we nu een bruuske wijziging in fiscaal beleid krijgen, zullen de prijzen snel met 3 à 4 procent zakken. Dat komt overeen met het fiscale voordeel in het huizenbudget’, zegt vastgoedeconoom Julien Manceaux (ING). Philippe Janssens (Stadim) maakt een onderscheid tussen kleine huizen en villa’s: ‘Bij een villa van een half miljoen euro is er een fiscaal voordeel van zo’n 4 procent. Bij kleine woningen kan dat verdrievoudigen. De potentiele prijsdalingen staan daarmee in verhouding.’

De regionale ministers-presidenten hebben verklaard continuïteit te willen garanderen. Luc Machon van de makelaarsfederatie BIV vindt dat signaal ‘uiterst belangrijk’. ‘De onrust moet zo snel mogelijk uit de markt verdwijnen.’ Janssens: ‘Als de huidige regeling effectief tot 2014 behouden blijft, mogen we een vloedgolf van leningen verwachten van mensen die nog van de maatregel willen genieten.’ Manceaux is voorzichtiger: ‘De markt zal in 2012 vooral bepaald worden door de appetijt van de belegger en de evolutie van de rentetarieven. De onzekerheid over de fiscaliteit zal daar op korte termijn weinig aan veranderen. Ze kan hoogstens in 2013 een rol spelen. Zeker lijkt wel dat we tegen 2014 een opwaartse rente kennen, wat een eventuele negatieve spiraal zou versterken.’

8. Welke fiscale voordelen bestaan al?

Een pasklaar antwoord op de vraag hoeveel een modaal gezin ‘verdient’ aan een woonlening is er niet. Dat heeft niet alleen te maken met het kluwen van fiscale voordelen. Er zijn ook wijzigingen aangekondigd in het regeerakkoord, maar die moeten nog omgezet worden in wetteksten.

Het eenvoudigste systeem is dat voor leningen afgesloten na 1 januari 2005. Mits aan een aantal voorwaarden is voldaan, kan men genieten van de aftrek voor de enige eigen woning, ook wel de woonbonus genoemd. Daarbij is er één enkele aftrek voor de betaalde intresten, kapitaalaflossingen en premies voor uw schuldsaldoverzekering samen. Het basisbedrag van de woonbonus bedraagt 2.200 euro (inkomsten 2012). Dat wordt gedurende de eerste tien jaar verhoogd met 730 euro. Wie op 1 januari van het jaar nadat de lening is afgesloten drie kinderen heeft, krijgt een bijkomende verhoging van 70 euro. Bent u gehuwd of wettelijk samenwonend, dan krijgt elke partner de maximale aftrek van 3.000 euro of samen 6.000 euro. Tot vorig jaar (inkomsten 2011) werd de woonbonus afgetrokken van uw totale belastbare inkomen. Dat leverde een voordeel op naargelang uw inkomen: maximaal 50 procent plus gemeentebelastingen.

‘Volgens het regeerakkoord van de Di Rupo I zou het fiscale voordeel niet langer afgetrokken worden van uw belastbaar inkomen, maar vervangen worden door een belastingvermindering van 45 procent’, zegt Philip Maertens van PwC Tax Consultants. In dat scenario bedraagt het maximale nettovoordeel voor een gezin 6.000 x 45 procent of 2.700 per jaar (exclusief gemeentebelasting). In het oude systeem was het maximale voordeel 3.000 euro.

De fiscale voordelen van de ‘oudere leningen’ zien er totaal anders uit. Enerzijds leveren de betaalde intresten en anderzijds de kapitaalaflossingen en premies voor een schuldsaldoverzekering een fiscaal voordeel op. De betaalde intresten kunnen recht geven op de gewone intrestaftrek en de bijkomende intrestaftrek. Die kapitaalaflossingen en de premies voor de schuldsaldoverzekering genieten van het bouw- of het langetermijnsparen.

9. Hoe kijken de banken aan tegen de wijziging?

De verandering kan ertoe leiden dat nogal wat particulieren hun bouw- of koopplannen uitstellen tot er meer duidelijkheid is. Dat kan dan weer een dip geven in de economisch belangrijke sector en ook de banken raken. Minder kredieten verstrekken betekent voor de hypotheekfabrieken wel meer kapitaalbehoud, maar tegelijk ook minder inkomsten.

Pamela Renders, de woordvoerster van de bankenfederatie Febelfin, ziet het echter niet zo’n vaart lopen. ‘Het is voorbarig te zeggen dat consumenten de kat uit de boom zullen kijken. Niet alleen het fiscale regime beïnvloedt de hypotheekmarkt, ook de prijs van het onroerend goed en de rentevoeten. We pleiten alleszins voor zoveel mogelijk transparantie en een zo praktisch mogelijk systeem.’ Moniek Delvou, de woordvoerster van Dexia Bank, breekt ook een lans voor continuïteit. ‘Als die er is, zal er geen daling zijn van het aantal leningen.’

10. Wanneer komt er 100 procent duidelijkheid?

Dat zal pas het geval zijn als alle punten en komma’s op papier staan. Het is wachten tot de bevoegdheidsoverdracht een feit is en de Vlaamse regering een eigen decreet over de ondersteuning van de aankoop van een eigen woning op papier heeft staan. Dat zal niet voor 2014 het geval zijn, want de regering-Di Rupo moet zich al reppen om de uitvoering van de zesde staatshervorming rond te krijgen tegen de volgende federale verkiezingen, die gepland zijn voor oktober 2014.

En hoe onwaarschijnlijk dat ook klinkt, het valt niet uit te sluiten dat de zesde staatshervorming er helemaal niet komt, zoals ook het Egmontpact eind jaren 70 niet doorging. En dan zou meteen alles bij het oude blijven.

Bron: Netto, Tijd (20/01/2012)

2012-01-04: Wat is uw leencapaciteit?

Wed, 04 Jan 2012 00:00:00 GMT

Om te weten hoeveel u kan lenen om de aankoop van een eigendom te financieren, zijn er enkele basisregels waarmee u rekening kan houden.

De 1/3^e regel
Een regel die vaak gehandhaafd wordt door de banken voor het uittrekken van een hypothecaire lening is de 1/3^e regel. Deze regel houdt in dat slechts 1/3^e van het netto gezinsinkomen mag besteed worden aan de afbetaling van alle uitstaande leningen.

Een praktisch voorbeeld: Een gezin bestaande uit een man, vrouw en twee kinderen heeft een maandelijks netto inkomen van 3.000euro, waarvan 1.500euro van de man, 1.200euro van zijn echtgenote en 300euro kindergeld. Volgens de 1/3^e regel, kunnen zij maandelijks 1.000 euro besteden aan de afbetaling van hun leningen. Let op, indien zij ook een opstaande lening hebben lopen van een wagen (vb. 250 euro/maand), kunnen zij nog maar 750 euro per maand besteden aan andere aflossingen.

Uiteraard zal men bij een gezin met hogere inkomsten de 1/3^e regel optrekken.

Levensonderhoud
Een tweede regel zegt dat er na de maandelijks aflossingen nog voldoende geld ter beschikking moet zijn om zichzelf van een minimaal levensonderhoud te voorzien. Uiteraard is dit voor elke persoon of elk gezin verschillend. Om te achterhalen hoeveel u maandelijks kan besteden aan aflossingen, maakt u best een overzicht op van alle maandelijkse vaste kosten en verrekend u dit met uw inkomen. Wees hierbij niet te optimistisch en houd rekening met onverwachte kosten, stijgende kosten of toekomstige uitgaven (studerende kinderen).

Leningslast
Als u een hypotheeklening aangaat, zal uw financiële instelling ook zeker rekening houden met de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het onroerend goed dat u wenst aan te kopen. Deze verhouding wordt de quotiteit genoemd. Wanneer de quotiteit meerdan 75% of 80% bedraagt, zal de bank een hogere rentevoet hanteren. De bank neemt immers een groter risico.
Als koper heeft u er dus voordeel bij om ervoor te zorgen dat u de aankoop voor een deel met uw spaargeld kan financieren.

2012-01-03: Rol van de Notaris

Tue, 03 Jan 2012 00:00:00 GMT

De verkoop van een onroerend goed kan niet geschieden zonder tussenkomst van een notaris. Welke rol in het verkoopproces hij specifiek speelt, leest u hieronder.

De onderhandse verkoopovereenkomst
De onderhandse verkoopovereenkomst wordt ook vaak de compromis genoemd. Indien beide partijen, koper en verkoper het eens zijn geworden over de verschillende voorwaarden (prijs, goed, eigendomsoverdracht…) zullen zij overgaan tot de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. De overeenkomst wordt opgemaakt door uw vastgoedmakelaar en/of de notaris. Zodra zowel de koper als verkoper dit document ondertekend hebben, is de verkoop gesloten.

Verlijden van de akte
Na ondertekening van de verkoopovereenkomst dient de koper uiterlijk binnen de 4 maanden de registratierechten op het onroerend goed te betalen. De inning van deze registratierechten gebeurd door de notaris tijdens het verlijden van de notariële akte.

De notaris heeft bijgevolg 4 maanden de tijd om de nodige informatie op te zoeken over de verkoper en koper. Zo zal hij controleren of de verkoper geen schulden meer heeft aan btw of belastingen, controleren of de verkoper weldegelijk (enige) eigenaar is, controleren of er bouwovertredingen of stedenbouwkundige problemen zijn, controleren of er erfdienstbaarheden gelden, …

Zijn er problemen, dan zal de notaris trachten dit in orde te brengen voor het verlijden van de akte. In geval van schulden kan de notaris een deel van de verkoopsom inhouden en doorstorten naar de schuldeisers. In het slechtste geval kan het verlijden van de akte worden uitgesteld.

2012-01-02: Vastgoedbarometer eind 2011

Mon, 02 Jan 2012 00:00:00 GMT

Belgisch vastgoed zet de economische crisis een hak

De vastgoedactiviteit sluit 2011 af met een mooie stijging
De index van de vastgoedactiviteit voor het 4e trimester 2011 staat op 106,4. Dat is een stijging van 12,2% ten opzichte van het vorige trimester. Vergeleken met het 4e trimester van 2010 zien we een stijging van 5,4%. Dit is nog opmerkelijker, gezien het reeds uitstekende niveau dat eind 2010 werd opgetekend.

De maanden oktober en november presteerden erg sterk met een activiteit die respectievelijk 6% en 12,7% hoger lag dan in 2010. De maand november sloeg alle activiteitenrecords sinds deze index werd opgericht en vormde een sterk tegengewicht voor de daling van 4,4% die december 2011 liet zien ten opzichte van december 2010.

Over heel het jaar 2011 gezien staat het activiteitenniveau 2,9% hoger dan in 2010. De gemiddelde index tikt af op 101,5 tegen 98,6 in 2010.

Op macro-economisch niveau

In een internationaal economisch klimaat dat behoorlijk bedrukt is, daalde het consumentenvertrouwen sterk de laatste maanden. Daarmee werden in één klap de mooie evoluties tussen juni 2010 en

juni 2011 weggeveegd. In het 4e trimester werd de teruggang vooral opgemerkt in november, toen de index naar -14 zakte, tegen -7 in oktober. In december leek het consumentenvertrouwen zich weer te stabiliseren met een index die op -12 stond.

Ook de index van het ondernemersvertrouwen (bron : NBB) kon zich licht herpakken in december, na acht maanden van dalingen, met een niveau dat afklokt op -10,6 tegen -12,2 de maand voordien.

In mei stond de index nog op -0,5. Vooral de bouwsector, die in december iets betere vooruitzichten liet zien, was debet aan deze lichte herneming.

De maandelijkse werkloosheidscijfers laten een lichte stijging zien, maar blijven grotendeels onder de 8,3 van 2010. We zien een percentage van 7,3% in oktober en 7,2% in november. In de gehele Eurozone ligt het

gemiddelde net boven de 10%.

De inflatie blijft erg hoog en schommelt gemiddeld rond de 3,4% voor het 4e trimester met 3,4% in oktober, 3,7% in november en 3,2% in december. De cijfers liggen hoger dan het gemiddelde in de Eurozone. Daar ligt de inflatie in december op 2,8%. Over het hele jaar 2011 zien we een gemiddelde inflatie van bijna 3,5%.

De hypotheekvoeten dalen stevig sinds september en duiken opnieuw onder de 4% voor een vaste rente op 10 jaar (bron : NBB). In november 2011 tikte deze rente af op 3,72% tegen 4,13% in juli. Dit blijft, net zoals in 2010, een stevige ondersteuning voor de vastgoedactiviteit.

Prijsevolutie

Woonhuizen

In het 4e trimester is de gemiddelde prijs voor een huis in België met 5,8% gestegen ten op zichte van het vorige trimester. Een gemiddeld woonhuis kost voortaan 227.691€, tegen 215.255€ in het 3e trimester van 2011.

We zien deze stijging in alle drie regio’s van het land en vooral in Vlaanderen, waar de gemiddelde prijs van 226.261€ naar 240.193€ gaat, dat is een stijging 6,1%. In Brussel klokt de stijging af op 4,4% met een gemiddelde prijs van 393.705€. Wallonië kent een wat meer gematigde stijging van 0,7%. De gemiddelde prijs van een woonhuis gaat er naar 169.040€ tegen 167.879€ in het 3e trimester.

De analyse per provincie laat gelijkaardige evoluties zien als bij de regio’s. Limburg breekt met de trend van stijgingen in Vlaanderen, met een achteruitgang van 1,9% bij de gemiddelde woningprijzen. De gemiddelde woningprijzen in de andere provincies stijgen tussen 5% en 9%. In Wallonië is de provincie Namen de spelbreker met een gemiddelde prijs die 2,3% daalt.

Vergelijken we de prijzen over heel 2011 met die van 2010, zien we een stijging van 10,7% voor België, van 214.480€tegen 193.714€ het voorgaande jaar. De verschillende regio’s volgen dezelfde percentages. In Vlaanderen tikt de gemiddelde prijs in 2011 af op 229.374€(+ 8,4%). In het zuiden stijgt de prijs naar 165.066€ (+12,6%). In Brussel wordt een gemiddeld huis verkocht voor 364.982€(+8,1%).

Op provinciaal niveau zien we stijgingen tussen 5% en 11%. Waals-Brabant zit daar ver boven, met een gemiddelde prijs die 17,8% omhoog schiet.

Appartementen

In het 4e trimester blijven de prijzen van de Belgische appartementen stabiel en stijgen ze van 207.825€ naar 207.849€. In Vlaanderen daalt de gemiddelde prijs voor een appartement van 215.005€ naar 210.513€ (-2,1%). In Wallonië blijft de prijs, net zoals voor de woonhuizen, relatief stabiel met een gemiddelde van 149.635€ in het 4e trimester, wat een lichte krimp van 2,1% betekent. In tegenstelling tot de twee andere regio’s kent Brussel een stijging en wel met 7,9%. De gemiddelde prijs tikt er af op 225.561€.

Als we de cijfers per provincie analyseren voor het 4e trimester 2011, zien we dat er van de vijf Nederlandstalige provincies slechts twee een daling van de gemiddelde prijzen van hun appartementen laten optekenen. Het gaat over West-Vlaanderen met -8,3% en Oost-Vlaanderen met -4,9%. Vlaams-Brabant laat een mooie stijging zien van 5,6%. Voor de provincies Namen en Luxemburg zijn er slechts een klein aantal transacties opgetekend, wat leidt tot weinig representatieve cijfers. In Luik en Henegouwen stijgen de gemiddelde prijzen met respectievelijk 8,3% en 4,8%.

Als we de gehanteerde prijzen analyseren voor 2011 over heel het land, zien we een evolutie van +8,4% met een gemiddelde prijs die gaat van 190.491€ in 2010 naar 206.441€. Deze trend is vooral beïnvloed door de stijging in Vlaanderen waar de gemiddelde prijs voor een appartement van 194.196€ naar 208.463€ gaat (+7,3%). De stijging is wat milder in Brussel met +2,8% en een gemiddelde prijs van 210.056€tegen 204.355€ het jaar voordien.

De gemiddelde prijs van een appartement evolueert ook in Wallonië positief en stijgt met 5,3%, van 143.346€ tot 150.993€. Deze stijgingen moeten, gezien de hoge inflatie die we in 2011 kenden, wel wat gerelativeerd worden. Voor de provincies ontsnapt enkel Luxemburg aan de stijgende tendens met een daling van 1,3%.

Bron: www.notaris.be/nieuws-pers/notarisbarometer

2012-01-01: Kostenverdeling verkoopdossier

Sun, 01 Jan 2012 00:00:00 GMT

OMZENDBRIEF van de Kamer dd 15 december 2011

betreffende de aanrekening van kosten.

KOSTENVERDELING VERKOOPDOSSIER

De Algemene Vergadering van 18 november 2011 keurde het voorgelegde voorstel van

kostenverdeling tussen verkoper en koper goed. Bij deze verdeling van de kosten, die vanaf 1

januari 2012 zal gelden voor aIle Vlaamse Genootschappen, wordt opnieuw sterker

aangeknoopt bij de oorspronkelijke bedoeling van de wetgever die in art. 1608 BW

uitdrukkelijk vooropstelt dat de kosten van levering ten laste van de verkoper vallen. Ten laste

van de koper zijn, conform art. 1593 BW, de kosten van de akte en de andere bijkomende

kosten van de verkoopakte.

De nieuwe regeling gaat in voor verkoopsovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2012.

De Kamer zal er op toezien dat de kosten correct worden aangerekend en elke notaris het

nieuwe systeem loyaal toepast.

Ret is dus niet de bedoeling op conventionele wijze af te wijken van het systeem. Indien een

verkoper de te zijnen laste vallende leveringskosten geheel of ten dele wil recupereren van de

koper, moet hij zijn prijs maar verhogen zodat de verde ling van de kosten correct en

doorzichtig blijft.

Bij de beoordeling hiervan zal de Kamer rekening houden met volgende richtlijnen:

A. Kostenverdeling

Kosten eigen aan de VERKOPER

o.g.v. artikel1608 BW : " De kosten van de levering komen ten laste van de verkoper ( ... )

indien het tegendeel niet bedongen is." :

Het betreft onder meer:

- vastgoedmakelaars- en publiciteitskosten;

- plan- en opmetingskosten;

- verkavelingskosten, kosten van de verkavelings- en de statuutakte;

- kosten betreffende de bodemtoestand : bodemattest, BIM-attest, kosten onderzoeken en

sanenng;

- kosten betreffende de stookolietank;

- kosten betreffende rookdetectoren;

- kosten betreffende attest elektriciteit;

- kosten betreffende EPC-attest;

- kosten stedenbouwkundige inlichtingen;

- kosten 'as-built' -attest;

- aktekosten volmacht van de verkoper (niet de daardoor veroorzaakte extra

overschrijvingskosten);

- handlichtingskosten;

- informatiebrieven syndicus;

- kosten PID;

- opvragen van de kopie van de eigendomstitel van de verkoper en van een kopie van de

statuut- ofverkavelingsakte;

- kadastrale stukken noodzakelijk om bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen aan te

vragen;

- vacaties verbonden aan de bijstand (door notaris enlofvastgoedmakelaar) bij het voldoen

door de verkoper aan zijn leveringsplicht.

Kosten eigen aan de KOPER

o.g.v. artikel 1593 BW : " De kosten van de akten en andere bijkomende kosten van de koop

komen ten laste van de koper."

- ereloon notaris;

- registratierechten, BTW, ROG;

- kosten voorafgaande opzoekingen om de koop te kunnen laten doorgaan : kadaster,

hypothecaire staat, fiscale notificaties en de hierop betrekking hebbende vacaties;

- kosten overschrijving hypotheekkantoor;

- betekeningskosten;

- kosten betreffende de grosse (zelfs indien in het voordeel van de verkoper);

- dossierkosten (rolrechten, secretariaat, papier, afschriften en kopies, vacaties).

Mogelijke clausule in de compromis/optieovereenkomst

"KOSTEN

De kosten, rechten en erelonen van de notariele verkoopakte en de andere bijkomende kosten

van de koop zijn ten laste van de koper.

De kosten die evenwel be trekking hebben op de leveringsplicht van de verkoper zijn ten laste

van de verkoper. "

B. Termijnen inzake bet aanleveren van de stukken

1) Binnen de 14 dagen na het verzoek daartoe van de minuuthoudende notaris, bezorgt de

notaris van de verkoper alle stukken en gegevens die betrekking hebben op de leveringsplicht

van de verkoper en die reeds in zijn bezit zijn, aan de minuuthoudende notaris. Voor de

stukken en gegevens die hij aangevraagd heeft maar die nog niet in zijn bezit zijn, voegt hij -

ten behoeve van de minuuthoudende notaris- een kopie toe van de aanvraag van die stukken

en gegevens. Hij bezorgt die bijkomende stukken en gegevens dan zodra hij deze ontvangt.

2) Heeft de minuuthoudende notaris deze stukken en gegevens, of kopies van de aanvragen,

niet binnen de 14 dagen na het hoger vermeld verzoek ontvangen, of zijn de aangeleverde

stukken en gegevens niet (meer) bruikbaar, dan meldt hij aan de notaris van de verkoper dat

hij zelf de nodige of ontbrekende stukken en gegevens aanvraagt op kosten van de verkoper,

en wordt hierover (kostprijs stukken en vacaties voor het aanvragen) afgerekend met de

verkoper, v66r ofuiterlijk op het ogenblik van het verlijden van de notariele akte.

De bruikbaarheid van de stukken wordt beoordeeld op het ogenblik waarop de verkoper zijn

leveringsplicht moet vervullen.

Namens de Kamer,

De Voorzitter,

Hans DE DECKER.

2012-01-01: Nieuwe spelregels Di Rupo

Sun, 01 Jan 2012 00:00:00 GMT

Een nieuwe regering betekent een nieuwe beleidskeuzes.
Hieronder vindt u een overzicht van wat u mag verwachten in 2012.

BTW-plicht voor de notaris
De diensten van de notaris zullen niet langer worden vrijgesteld aan BTW. Vanaf 1 januari 2012 zullen ook zij 21% BTW moeten aanrekenen. Omdat er een overgangsperiode nodig is, ligt de ingangsdatum nog niet vast.

Voordeel van alle aard gratis (of goedkope) woning
Er komt een wijziging van het voordeel alle aard voor bedrijfsleiders voor de gratis ter beschikkingstelling van een woning.

Momenteel wordt dit voordeel forfaitair berekend op basis van het Kadastraal Inkomen:
geïndexeerd KI x 100/60 x 2
Dit resulteert echter meestal in een bedrag dat veel lager ligt dan de marktwaarde.
De nieuwe berekening zal dit bedrag quasi verdubbelen:
geïndexeerd KI x 100/60 x 3,8

Als u toch huur betaald, mag deze in mindering gebracht worden met het vorige bedrag.

Forfaits elektriciteit en verwarming
Ook de forfaits voor elektriciteit en verwarming zullen stijgen:
Verwarming: 2011 = 1.480 euro -> 2012 = 1.820 euro
Elektriciteit: 2011 = 740 euro -> 2012 = 910 euro

Strengere Controles op vruchtgebruik
Om de schatkist aan te vullen, zal de strijd tegen vruchtgebruikconstructies verder gezet worden. Men viseert hierbij de natuurlijke personen die enkel de naakte eigendom van een grond koopt en zijn vennootschap het vruchtgebruik koopt om vervolgens de finaciering van het gebouw op zich te nemen. Op het einde van het vruchtgebruik bekomt de natuurlijke persoon de volle eigendom over de grond en het gebouw.

Hoe zij deze vruchtgebruikconstructies concreet zullen aanpakken, werd nog niet over gesproken in het regeringsakkoord, maar het mag verwacht worden dat zij de strijd zullen voortzetten.

2011-12-20: Merry Christmas and a Happy New Year !!!

Tue, 20 Dec 2011 00:00:00 GMT

Vanwege heel het Sorenco Team wensen wij u een prettige Kerst en een Gelukkig Nieuwjaar !!!

2011-12-10: Vastgoedmarkt weerstaat crisis

Sat, 10 Dec 2011 00:00:00 GMT

Tot 13% meer huizen verkoch!

De Belgische vastgoedmarkt heeft nauwelijks last van de crisis. In de maand november werden in ons land opnieuw meer huizen en appartementen verkocht, zo blijkt uit cijfers van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN). "De Belg heeft duidelijk vertrouwen in de vastgoedmarkt." meent notaris Bart Van Opstal.

De KFBN verzamelt elke maand bij de notarissen het aantal vastgoedtransacties, op basis van de ondertekende verkoopovereenkomsten. Daaruit blijkt dat de Belgen in november 7,7%meer woningen kochten dan in oktober. Tegenover november vorig jaar is er zelf een toename met 12,9%.

"Vastgoed is altijd een veilige haven geweest. De lage rente voor hypothecaire leningen maakt het bovendien interessant om in vastgoed te stappen. De gemiddelde kredietkost bedraagt 3 à 4%. Als je weet dat de inflatie momenteel meer dan 3% bedraagt, dan ligt de werkelijke kostprijs niet zo hoog", aldus Van Opstal. Volgens Van Opstal hebben ook veel beleggers de vastgoedmarkt opnieuw ontdekt. Door de forse koersdalingen op de beurs zoeken zij elders rendement. "Maar enkel daarmee creëer je geen sterke stijging zoals nu.

Er zitten ook veel gewone kopers tussen." Tijdens de zomermaanden lagen de vastgoedtransacties wel wat lager. Dat is traditioneel het geval, maar die dip is inmiddels verteerd, meent Van Opstal. "Alle kwartalen van dit jaar lag het aantal transacties overigens hoger dan vorig jaar. En dat zal ook dit kwartaal zo zijn. We staan nu al op +9%, en december is traditioneel een drukke maand omdat kopers vaak nog voor het einde van het jaar een deal willen sluiten."

Cijfers over de vastgoedprijzen heeft KFBN momenteel niet. Die worden niet maandelijks opgelijst, maar elke trimester. "Maar ze zijn zeker niet achteruitgegaan", klinkt het. In het derde kwartaal werd vastgoed bijvoorbeeld 1,2% duuurder ten opzicht van het kwartaal voordien.

Bron: Het Laatste Nieuws, 09/12/2011

2011-12-06: Einde van de huurovereenkomst

Tue, 06 Dec 2011 00:00:00 GMT

Als verhuurder dient men zich ervan bewust te zijn dat een huurovereenkomst pas een einde neemt in volgende gevallen:

wanneer de ene of de andere parijt de huurovereenkomst opzegt (indien de opzeg wettelijk of contractueel vereist is);
door het verstrijken van de overeengekomen duur;
of op de dag dat de rechter de huurovereenkomst ontbindt.

Bovendien wordt het einde van de huurovereenkomst bevestigd door de teruggave van het onroerend goed en de afgifte van de sleutels.

Wanneer de huurder, ondanks een gegeven opzeg, weigert het goed leeg te maken en de sleutels af te geven, dan is de verhuurder NIET juridisch gematigd zelf "de verhuis te doen" en daarna de sloten te vervangen. Hij dient integendeel een procedure in te spannen bij de rechter om de opzeg geldig te doen verklaren en de uitzetting van de huurder te bekomen. Bij gebrek aan vrijwillig vertrek van de huurder, is alleen de gerechtsdeurwaarder - op basis van een tussengekomen vonnis - bevoegd om tot daadwerkelijke uithuiszetting over te gaan.

bron: Eigenaars Magazine (december 2012)

2011-12-05: Verlaagd btw-tarief van 6% voor renovatie en herstel van privéwoningen definitief sinds 1 juli 2011

Mon, 05 Dec 2011 00:00:00 GMT

In het Belgische Staatsblad van 19 juli 2011 is de Programmawet van 4 juli 2011 verschenen waarmee het verlaagde btw-tarief van 6% voor renovatie- en verbouwingswerken aan woningen ouder dan 5 jaar eindelijk definitief gemaakt werd. Deze maatregel geldt dus vanaf 1 juli 2011.

Voorheen gold al een permanente verlaging van het btw-tarief voor renovatiewerken aan woningen die minstens 15jaar oud zijn. Daarnaast was er een tijdelijke verlaging voor woningen die minimaal 5 jaar oud waren.

BELANGRIJKSTE VOORWAARDEN

De bouwheer dient "eindverbruiker" te zijn. Dit betekent dat hij het zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik,...) of het genot (huur) op de woning moet hebben.
De woning moet na uitvoering van de werken uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning worden gebruikt.
De werken dienen betrekking te hebben op de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of onderhoud van de woning. vb: installatie centrale verwarming, sanitaire installatie, keuken en badkamer, binnen- en buitenschilderwerken, isolatie, brandalarm,...

Wat niet in aanmerking komt

zelf uitgevoerde werken met zelf gekochte materialen
de reiniging van gebouwen, tuinaanleg, afsluitingen , zwembaden, sauna's, tennistereinen,...

Tot slot is het verlaagde btw-tarief niet van toepassing op het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op de materialen in het kader van de levering van verwarmingsketels in appartementsgebouwen en bestanddelen van liftinstallaties.

Bron: News Ondernemers (december 2011)

2011-12-01: Belastingaftrek enige eigen woning

Thu, 01 Dec 2011 00:00:00 GMT

HOEVEEL BEDRAAGT DE AFTREK VOOR ENIGE EN EIGEN WONING? WAT IS MIJN BELASTINGVOORDEEL?

De tijdens het belastbare tijdperk werkelijk betaalde of gedragen bestedingen die recht geven op de aftrek voor enige en eigen woning (interesten, kapitaalaflossingen en de premie van een individueel gesloten levensverzekering die uitsluitend dient voor het wedersamenstellen of het waarborgen van een hypothecaire lening die recht geeft op de aftrek voor enige en eigen woning) worden

voor de aangifte 2011 (inkomsten 2010) :

2.080 euro
verhoogd met 690 euro
verhoogd met 70 euro indien u op 1 januari van het jaar dat volgt op het jaar waarin u uw hypothecaire lening sluitminstens 3 kinderen ten laste heeft.

voor de aangifte 2012 (inkomsten 2011) :

2.120 euro
verhoogd met 710 euro
verhoogd met 70 euro indien u op 1 januari van het jaar dat volgt op het jaar waarin u uw hypothecaire lening sluitminstens 3 kinderen ten laste heeft.

Deze verhogingen zijn slechts gedurende de eerste 10 belastbare tijdperken (vanaf het belastbaar tijdperk waarin u de hypothecaire lening sloot) van toepassing. De verhogingen worden in principe niet meer toegestaan vanaf het eerste belastbaar tijdperk waarin u eigenaar bent van een tweede woning.

Voorbeeld

Een echtpaar dat samen wordt belast, gaat in de loop van 2011 een gemeenschappelijke lening aan om de aankoop van hun enige en eigen woning te financieren. In de loop van het inkomstenjaar 2011 betaalden zij :

Interesten: 3.500 euro
Kapitaalaflossingen: 2.000 euro
Premie schuldsaldoverzekering (man) 500 euro
Premie schuldsaldoverzekering (vrouw) 450 euro

De totale bestedingen die recht geven op de aftrek voor enige en eigen woning bedragen 6.450 euro. Deze bestedingen worden voor het aangiftejaar 2012 beperkt tot :

2.830 euro in hoofde van de man (2.120 euro + 710 euro)
2.830 euro in hoofde van de echtgenote (2.120 euro + 710 euro).

Dit bedrag komt in mindering van het totale netto-inkomen van iedere echtgenoot. Het daadwerkelijke belastingvoordeel hangt in de regel af van het hoogste belastingtarief dat bij u van toepassing is.

Het maximale belastingvoordeel voor aangiftejaar 2012 bedraagt per echtgenoot 2.830 x 50 % = 1.415 euro of 2.830 euro voor beide echtgenoten samen, te verhogen met de gemeentelijke opcentiemen, indien de hoogste inkomsten van elke echtgenoot zich in de schijf bevinden die aan 50% wordt belast.

Bron: Federale Overheidsdienst Financiën

2011-11-09: De sleutelovereenkomst

Wed, 09 Nov 2011 00:00:00 GMT

De koper wil de sleutels al vóór het sluiten van de akte...

U heeft net het compromis afgerond als de koper vraagt of hij in afwachting van de notariële akte alvast de sleutels kan krijgen. Brengt dat geen risico's met zich mee voor u als verkoper? Hoe gaat u daarmee het best om?

Algemeen principe

Wanneer de sleutels afgeven? Dat weet u... Dit gebeurt in principe pas bij het verlijden van de authentieke akte. Dit is zo omdat in het compromis standaard opgenomen is dat de eigendom pas op het moment van de notariële akte overgaat. Het is dus logisch dat de koper ook pas op dat moment de sleutels krijgt...

Kan het ook vroeger? Dat is dikwijls een vraag van de koper... Hij wil er bv. al wat aanpassingen doen, wat goederen stockeren of al wat schilderwerken uitvoeren.

Toch mee opletten... Het vroeger vrijgeven van de sleutels zorgt immers meer dan eens voor problemen. Het is immers altijd mogelijk dat de verkoop om de één of andere reden alsnog afgeblazen wordt. Wilt u de koper er dan uitzetten, dan beweert hij nogal eens dat hij een huurovereenkomst had en dan is uitzetten in principe niet meer zo eenvoudig. Daarnaast stelt zich uiteraard de vraag van de aansprakelijkheid bij schade die zich eventueel zou voordoen.

Moet u dat dan weigeren? Dat is uiteraard een manier om de problemen te vermijden. Wilt u toch ingaan op de vraag van de koper, dan is het kwestie van vooraf het één en ander duidelijk af te spreken in een zgn. sleutelovereenkomst.

Wat zet u in de sleutelovereenkomst?

Gaat niet om huur, maar om een 'bezetting'. U voorziet het best uitdrukkelijk dat er geen sprake is van een huur. Een huurder kunt u er immers nadien niet meer zomaar uitzetten. U voorziet dus het best expliciet dat het gaat om een zgn. bezetting ter bede en u bepaalt het best tegen wanneer de koper het goed moet verlaten als de verkoop niet doorgaat. U kunt ook een bezettingsvergoeding (het best per dag en niet per maand) voorzien tot aan het verlijden van de authentieke akte.

Wie betaalt welke kosten? Ook dat wordt het best geregeld. Aangezien de koper in die periode al elektriciteit, water, gas, e.d. gebruikt, is het logisch dat hij voor dergelijke kosten opdraait.

Tip. U spreekt het best ook af dat hij als bezetter ook een brandverzekering afsluit.

Oeps, hij wil al gaan verbouwen! Dan gaat er zeker een rood knipperlichtje branden... U wilt immers niet dat, indien de verkoop nadien afgeblazen wordt, u als verkoper met een half afgebroken huis achterblijft. Het is dan kwestie van duidelijke afspraken maken over welke werken wel en welke niet uitgevoerd mogen worden. U kunt bv. voorzien dat de koper enkel mag schilderen en behangen maar (nog) geen andere verbouwingen mag uitvoeren.

Tip 1. U voorziet het best dat, indien nadien de verkoop niet doorgaat, de koper een vergoeding verschuldigd is voor de minwaarde en dat u als verkoper geen vergoeding moet betalen voor een eventuele meerwaarde.

Tip 2. Maak bij het overhandigen van de sleutels een plaatsbeschrijving op van het gebouw met een aantal foto's. Laat de koper de plaatsbeschrijving en de foto's tekenen zodat u nadien kunt bewijzen hoe het pand eruit zag.

Wilt u de koper de sleutels al vroeger overhandigen, dan sluit u het best vooraf een zgn. sleutelovereenkomst. Leg daarin duidelijk vast dat het gaat om een zgn. bezetting ter bede en niet om een huur. Leg de kosten vast die de koper alvast betaalt en verbied het uitvoeren van ingrijpende verbouwingswerken.

Bron: Tips & Advies Vastgoed (09.11.2011)

2011-11-09: Erfenis - Partner bevoordelen zonder kinderen te benadelen.

Wed, 09 Nov 2011 00:00:00 GMT

Partner bevoordelen zonder de kinderen te benadelen?

Een feitelijk samenwonend koppel wil een woning kopen met eigen gelden van één van beiden. Ze vragen u hoe ze ervoor kunnen zorgen dat bij overlijden van één van hen de langstlevende er zeker kan blijven wonen. Wat stelt u voor?

Erfrecht en samenwonenden

Geen directe erfgenaam van elkaar. Dat is inderdaad een groot verschil met een gehuwd koppel. Feitelijk samenwonenden erven niet zonder meer van elkaar. Overlijdt één van beiden, dan is er dus geen zekerheid voor de langstlevende dat deze zal kunnen blijven wonen in het aangekochte pand, integendeel zelfs. De nalatenschap komt dan immers toe aan de familie van de overleden partner zonder enig recht voor de langstlevende.

Toch opgelost met een testament? Daarmee kan inderdaad al veel opgelost worden. Samenwonenden die elkaar bevoordelen in een testament erven zo immers wel van elkaar, maar... zo'n testament mag dan uiteraard geen afbreuk doen aan de rechten van bv. de kinderen uit een vorige relatie, van de gemeenschappelijke kinderen en van andere reservataire erfgenamen.

Wat bij aankoop door één van beiden? Dan wordt het nog wat gecompliceerder natuurlijk. Doorgaans is het dan immers de bedoeling dat het pand bij overlijden van de partner-eigenaar eigendom wordt van bv. de kinderen, maar zonder dat de andere partner gedwongen kan worden om te verhuizen. Vooral als die laatste weinig of geen eigen middelen of inkomsten heeft, is dat een veel voorkomende bekommernis.

Vruchtgebruik via testament?

Een oplossing? In zeker zin wel. Geeft de partner-eigenaar het vruchtgebruik aan de andere partner, dan kan deze laatste er zonder probleem levenslang blijven wonen. De kinderen die naakte eigenaar zijn, kunnen hem of haar dan in principe niet uit de woning zetten. Strikt gezien kunnen ze hun naakte eigendom alleen wel verkopen, maar in de praktijk is dat uiteraard allesbehalve evident.

Nadeel. De langstlevende partner moet instaan voor alle herstellingen evenals voor de onroerende voorheffing. Dat kan al bij al (te) duur uitvallen.

Let op! Zijn de partners nog geen drie jaar feitelijk samenwonend, dan zijn er in Vlaanderen bovendien toch successierechten verschuldigd.

Tip. Als vruchtgebruiker kan de partner de woning wel steeds verhuren om de nodige inkomsten te bekomen, maar dan is er weer een probleem voor de eigen huisvesting natuurlijk.

Recht van bewoning via testament?

Minder drastisch maar even goed? Daar komt het kortweg inderdaad op neer. De eigenaar-partner geeft dan m.a.w. via testament een levenslang recht van bewoning aan de langstlevende, maar meer niet. Ook nu is er dus een garantie wat huisvesting betreft, maar dan zonder extra kosten.

Tip. De woning zelf komt in volle eigendom toe aan de kinderen zodat hun zgn. reservataire erfdeel zeker niet in gevaar komt. Er is m.a.w. geen gevaar voor onterving.

Goedkoper? In zekere zin wel, ja. Er zijn nu in principe ook wel successierechten verschuldigd, maar het zijn nu wel de kinderen-eigenaars die de onroerende voorheffing zullen moeten betalen alsook alle herstellingen, behalve dan de zgn. huurderskosten.

Let op! Zo'n recht van bewoning is persoonlijk. De langstlevende kan de woning m.a.w. niet verhuren, maar bon, dat is in se ook niet de bedoeling.

Stel de partner-eigenaar voor om een testament te maken waarin hij een levenslang recht van gebruik en bewoning toekent aan zijn partner. Die laatste kan er dan blijven wonen, maar ook niet meer dan dat. Moet de partner ook het recht krijgen om de woning te verhuren, dan is een vruchtgebruik via testament aangewezen.

Bron: Tips&Advies Vastgoed (09.11.2011)

2011-10-29: Verplichte vermelding van de huurprijs en lasten

Sat, 29 Oct 2011 00:00:00 GMT

De verhuurder is verplicht om in elke officiële en publieke mededeling (affiches op de deur, aankondigingen in de krant, op het internet, ...) het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten te vermelden. Als de verhuurder dit niet doet, riskeert hij een boete die varieert tussen 50 en 200 euro.

Deze verplichting geldt zowel voor goederen bestemd tot hoofdverblijfplaats van de huurder, tweede verblijven en studentenkamers. Zelfs bij goederen die vallen onder de wet op de handelshuur of landpacht indien een deel van het betreffende goed bestemd is tot huisvesting.

2011-10-06: EPC – Energieprestatiecertificaat

Thu, 06 Oct 2011 00:00:00 GMT

Verplicht bij de VERKOOP en VERHUUR van woningen van zodra de woning of het appartement te koop of te huur wordt aangeboden.

Het verkopen of verhuren van een woning zonder EPC kan leiden tot een hoorzitting en een geldboete van € 500 tot € 5.000! De notaris heeft een wettelijk meldingsplicht wanneer een EPC ontbreekt.

Het EPC is 10 jaar geldig, ook als het gebouw ondertussen opnieuw verkocht of verhuurd wordt.

Vrijstelling van EPC voor:

Woningen waar geen ruimteverwarming meer aanwezig is. Bij woningen die binnenkort afgebroken worden is geen EPC nodig bij het opstellen van de akte als er geen verwarmingssysteem meer aanwezig is.
Bij schenking, verkoop van enkel vruchtgebruik, bij gerechtelijke onteigening, …
Bij onbewoonbaar verklaarde woningen.

Voor studentenhomes die bestaan uit studentenkamers zonder badkamer en keuken, moet een energieprestatiecertificaat opgemaakt worden voor het gebouw in zijn geheel aangezien een studentenkamer zonder badkamer en keuken geen een aparte wooneenheid betreft.
Een EPC voor residentiële gebouwen die verhuurd worden dient enkel opgemaakt te worden in geval van gewone huur, voor zover het gaat over een verhuur voor een periode van meer dan twee maanden, en in geval van woninghuur (woninghuur is van toepassing op woningen die de huurder als zijn hoofdverblijfplaats bestemd). Concreet betekent dit dat vakantiewoningen, waarvan de huurovereenkomsten voor minder dan twee maanden worden gesloten, niet over een EPC dienen te beschikken.

2011-10-03: Wat is een klein beschrijf ?

Mon, 03 Oct 2011 00:00:00 GMT

Voor bescheiden woningen kan men in bepaalde gevallen genieten van een vermindering van de registratierechten. Het klein beschrijf, zoals het vaak genoemd wordt, bedraagt in Vlaanderen 5%.

De voornaamste voorwaarden zijn:

Het KI van de woning mag niet meer bedragen dan 745 euro
- voor wie 3 of 4 kinderen ten laste heeft, mag het KI niet meer bedragen dan 845 euro
- voor wie 5 of 6 kinderen ten laste heeft, mag het KI niet meer bedragen dan 945 euro
Het moet gaan om de enige woning die de koper bezit. M.a.w. de kopers mogen op het moment van aankoop geen andere woning bezitten.
De koper moet binnen de 3 jaar zijn hoofdverblijfplaats in de aangekochte woning vestigen en moet er 3 jaar onafgebroken blijven wonen.
Klein beschrijf geldt enkel voor natuurlijke personen.

Indien men reeds een woning bezit, maar die wenst te verkopen om een bescheiden woning aan te kopen, kan men aanspraak maken op klein beschrijf. In dit geval moet men eerst 10% registratierechten betalen en kan men achteraf, na de verkoop van de oude woning, de helft van de registratierechten terugvorderen. De notaris zal hiervoor de nodige handelingen treffen.

2011-10-01: Hoe goedkoop uw woning uit de vennootschap halen?

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

U wilt een pand dat in uw vennootschap zit, naar u privé halen, zonder dat de fiscale kostprijs daarvan te hoog oploopt. Eén van de mogelijkheden daartoe is dat uw vennootschap de blote eigendom van het pand inbrengt in een andere vennootschap en dat u daarna zelf de blote eigendom privé overkoopt van die vennootschap. U betaalt dan enkel registratierechten op de blote eigendom i.p.v. op de volle eigendom van het pand. Het pand komt op het einde van het vruchtgebruik dat in uw vennootschap blijft, in principe zonder bijkomende belastingen naar u.

2011-10-01: Aankoop via een vennootschap

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

Voordelen:

De vennootschap schrijft het gebouwd onroerend goed af. De grond kan niet afgeschreven worden. De aanschaffingskosten van de grond zijn echter wel aftrekbaar.

De vennootschap kan alle mogelijke kosten van haar belastbare winst aftrekken, zoals bv. kosten voor onderhoud en herstellingen, de onroerende voorheffing, verzekeringspremies, etc.

De intresten verbonden aan leningen zijn integraal aftrekbaar en dit niet enkel t.b.v. het onroerend inkomen zoals dit wel het geval is in de personenbelasting (bouwsparen, lange-termijnsparen, gewone en bijkomende intrestaftrek en de aftrek enige eigen woning).

Latere successieplanning kan gebeuren via een schenking van de aandelen.

Nadelen:

Indien het een onroerend goed betreft waarin men privé woont, dan moet men hiervoor de vennootschap vergoeden. Zoniet wordt dit belast als een voordeel van alle aard waardoor er meer sociale zekerheidsbijdragen moeten betaald worden en de fiscale druk aldus verhoogt.

De huurgelden die de vennootschap ontvangt, vormen een bedrijfsinkomen en worden worden integraal bij haar belastbare winst gevoegd. Dit is niet zo in de personenbelasting waar inkomsten uit residentieel vastgoed niet belast worden.

Als de vennootschap het onroerend goed later verkoopt, dan zal in de regel een meerwaarde worden gerealiseerd. Deze meerwaarde bij verkoop (= reële marktwaarde minus boekwaarde op moment van verkoop) wordt belast in de vennootschapsbelasting

Mocht men later de aandelen van de vennootschap verkopen, dan kan het onroerend goed, dat eigendom is van de vennootschap, dit bemoeilijken. Dit omwille van banktechnische problemen qua waarborgmogelijkheden bij het aanvragen van een krediet en van het verbod om als koper te mogen afschrijven op de aandelen. Daarentegen is de boekwaarde na afschrijving veel lager dan de venale verkoopwaarde zodat een fiscale latentie ontstaat .

Indien niet vooraf een schenking is gebeurd van de aandelen zal de eindafrekening van de successierechten mogelijk hoger uitvallen (geen splitsing roerende en onroerende goederen).

De notionele intrestaftrek die de vennootschap geniet op haar (gecorrigeerd) eigen vermogen wordt negatief beïnvloed door een onroerend goed of een zakelijk recht waarvan de bedrijfsleider (bestuurder, zaakvoerder, vereffenaar van de vennootschap) alsook zijn of haar echtgeno(o)t(e) of de niet-ontvoogde minderjarige kinderen van de hiervoor genoemde personen het gebruik hebben.

De inbreng van een woning betekent 10% registratierechten.

De recente vrijstelling voor het vererven van de gezinswoning door ‘partners’ is niet van toepassing bij het vererven van de aandelen.

De huur die kan aangerekend worden aan de vennootschap is beperkt. Zoniet zal een gedeelte als bezoldiging fiscaal aanzien worden.

2011-10-01: Berekening van de Onroerende Voorheffing

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

De Onroerende Voorheffing wordt als volgt berekend:

Basisheffing:

2,5% voor het Vlaams Gewest (sociale woningen 1,6%)
1,25% voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Wallonië (sociale woningen 0,8%)

Opcentiemen:

Op de basisheffing mogen de provincies en de gemeenten hun belasting of opcentiemen heffen. Ze zijn vrij om de hoogte ervan te bepalen.

Indien een gemeente bijvoorbeeld 900 opcentiemen heeft, moet de belastingplichtige per euro die hij verschuldigd is volgens de basisheffing, 9 euro betalen aan de gemeente.

Een lijst met de vastgestelde opcentiemen per provincie en gemeente is terug te vinden op de website http://belastingen.vlaanderen.be/nlapps/docs/default.asp?id=97

Voorbeeld van berekening van Onroerende Voorheffing

Villa gelegen te Brasschaat met KI € 1.000 (geïndexeerd)

Basisheffing: € 1.000 x 2,5% = € 25,00

Opcentiemen: Provincie Antwerpen (290): € 25,00 x 2,90 = € 72,50

Gemeente Brasschaat (900): € 25,00 x 9,00 = € 225,00

Totale onroerende voorheffing: € 25,00 + € 72,50 + € 225,00 = € 322,50

Om het tarief van de onroerende voorheffing te berekenen, moet men

de opcentiemen optellen 2,9 + 9 = 11,9
vermenigvuldigen met de basisheffing: 11,9 x 2,5 = 29,75
en daarbovenop de basisheffing bijtellen: 29,75 + 2,5 = 32,25

Het tarief van de onroerende voorheffing bedraagt dus 32,25% (€ 1.000 x 32,25% = € 322,50)

2011-10-01: Verkoopwaarde of venale waarde

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

De minimum basis voor de berekening van registratierechten is de verkoopwaarde of venale waarde. Dit is de prijs die men zou moeten krijgen bij een verkoop onder normale omstandigheden waarbij voldoende publiciteit wordt gemaakt, er voldoende klanten zijn en waarbij rekeningen wordt gehouden met positieve en negatieve factoren die de prijs kunnen beïnvloeden.

Indien het onroerend goed wordt verkocht voor een prijs die lager is dan de verkoopwaarde, zal men dus belast worden op de verkoopwaarde. De administratie zal de koper op de hoogte brengen en een schatting voorleggen aan de hand van vergelijkingspunten, rekening houdend met de ligging, oriëntatie,… en de toestand van de vastgoedmarkt.

Is de koper het niet eens met deze waardebepaling, dan kunnen er 1 tot 3 deskundigen aangesteld worden om het onroerend goed te schatten. Blijkt uit deze controleschatting dat het onroerend goed tegen een te lage prijs verkocht is, zal de koper bijkomende registratierechten moeten betalen, vermeerderd met een nalatigheidsintrest van 7%. Is de verkoopwaarde bovendien 9/8 of meer van de overeengekomen verkoopprijs, dan komt er voor de koper nog een boete bovenop. Ook wanneer de vermelde verkoopprijs in de akte niet overeenkomt met het werkelijke betaalde bedrag, m.a.w. als een deel in het “zwart” werd betaald, krijgen zowel de koper als verkoper een boete die in principe gelijk is aan de ontdoken registratierechten.

2011-10-01: Wanneer registratierechten betalen?

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

Registratierechten worden betaald bij registratie van de aankoopakte. Wanneer de aankoop wordt vastgelegd in een onderhandse verkoopovereenkomst (= compromis), dan dient de registratie en bijgevolg de betaling van de registratierechten te gebeuren binnen de 4 maanden na ondertekening van de compromis. In praktijk zal de notaris dit regelen en dient men het bedrag van registratie aan hem voor te schieten bij het verlijden van de akte.

Bij niet-naleving van deze termijn, zal zowel de koper als verkoper beboet worden.

2011-10-01: Meeneembaarheid registratierechten

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

Wanneer een woning (hoofdverblijfplaats) verkocht wordt en een nieuwe woning (hoofdverblijfplaats) aangekocht wordt, kan een deel van de vroeger betaalde registratierechten in mindering worden gebracht met de nog te betalen registratierechten van de nieuwe woning.

De meeneembaarheid is beperkt tot een maximum van 12.500 euro.

Let op: Het abattement en de meeneembaarheid kunnen niet gecumuleerd worden!

2011-10-01: Abattement

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

Een abattement is een vrijstelling van de registratierechten op 15.000 euro van het aankoopbedrag van het onroerend goed. Voor een woning van 200.000 euro, moeten er dus registratierechten betaald worden op 185.000 euro.

Voorwaarden om van deze vrijstelling te genieten:

de koper is een natuurlijk persoon
het onroerend goed wordt in volle eigendom aangekocht
geen van de kopers mag op het moment van aankoop eigenaar zijn van een ander onroerend goed in België gelegen en tot bewoning bestemd
de hoofdverblijfplaats moet er gevestigd worden binnen de twee jaar na aankoop ervan.

2011-10-01: Verhoogd abattement

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

Indien de koper voldoet aan de voorwaarden om van het abattement te kunnen genieten en hij bovendien voor de aankoop van het onroerend goed een hypothecaire financiering aangaat, kan hij genieten van een verhoogd abattement. Het verhoogd abattement bedraagt 10.000 euro indien het registratierecht van 10% gaat en 20.000 euro indien het om een registratierecht van 5% gaat (klein beschrijf).

2011-10-01: Renovatie-abattement

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

Het renovatie-abattement is in het leven geroepen om de renovatie van onbewoonbare, verwaarloosde en leegstaande panden te promoten. Er wordt een vermindering van 30.000 euro op de heffingsgrondslag voorzien en het is cummuleerbaar met de andere abattementen.

De belangrijkste voorwaarden zijn:

- Het onroerend goed moet in Vlaanderen gelegen zijn en wordt aangekocht met de bedoeling om er de hoofdverblijfplaats te vestigen binnen een termijn van 2 of 5 jaar na datum van registratie.

- Op het ogenblik van aankoop moet het onroerend goed in één van de volgende registers opgenomen zijn: het leegstandsregister, de inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten, de lijsten van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen en verwaarloosde gebouwen en/of woningen.

- Het onroerend goed mag maximaal 4 opeenvolgende jaren op één van bovenvermelde lijsten gestaan hebben, voor de aankoop ervan.

2011-10-01: Aankoop nieuwbouw op plan

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

Bij de aankoop van een nieuwbouw op plan zijn er twee mogelijkheden:

Is men reeds gestart met de werken en staat er al een deel van het gebouw, dan moet men zowel op de constructie als de bijhorende grond BTW betalen.

Is men nog niet gestart met de werken, dan wordt volgens wetgeving de grond niet gelijktijdig verkocht met het gebouw (dat nog niet bestaat) en moet men dus registratierechten betalen op de bijhorende grond.

2011-10-01: Meerwaardebelasting

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

Woning

Indien u uw woning binnen de vijf jaar na aankoop opnieuw verkoopt, zal u een meerwaardebelasting moeten betalen.

Het gaat hierbij over een woning waarin u niet minstens één jaar zelf gedomicilieerd was. De enige eigen woning, een woning die geërfd werd, een woning die onteigend wordt of een woning die eigendom is van een minderjarige, is niet onderworpen aan de meerwaardebelasting.

In geval van erfenis moeten er wel bijkomende successierechten betaald worden als de geërfde woning binnen de twee jaar verkocht wordt aan een hogere prijs dan vermeldt in de aangifte van nalatenschap.

De meerwaardebelasting bedraagt 16,5% op het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs. De aankoopprijs mag wel verhoogd worden met de werkelijk gemaakte kosten zoals notariskosten of met een forfaitair kostenpercentage van 25%. Vervolgens mag de aankoopprijs verhoogd worden met 5% per volledig jaar tussen de aankoopakte en verkoopakte. Eventuele facturen van verbouwingswerken door een geregistreerd aannemer mogen ook toegevoegd worden aan de aankoopprijs.

Bouwgrond

Bij bouwgrond bedraagt de meerwaardebelasting 33% als de verkoop binnen de vijf jaar is. Indien de verkoop plaatsvindt tussen het 5^e en 8^ste jaar, dan bedraagt de meerwaardebelasting 16,5%

Zowel bij de verkoop van een woning als bouwgrond, zal de meerwaardebelasting verhoogd worden met de gemeentelijke opcentiemen.

2011-10-01: Bodemattest

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

Als verkoper moet je kunnen aantonen dat de bodem waarop het huis staat niet vervuild is.

Het bodemattest wordt opgevraagd via de notaris.

2011-10-01: Kadastraal uittreksel en kadastraal plan

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

Deze documenten laten toe om de oppervlakte, kadastrale benaming en het kadastraal inkomen na te gaan.

2011-10-01: Notariële akte of eigendomstittel

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

Aan de hand van deze documenten kan men de juiste oppervlakte en eventuele erfdienstbaarheden die betrekking hebben op het eigendom nagaan.

Is er eveneens een landmeetkundig opmetingsplan bijgevoegd, dan kan men de exacte eigendomsgrenzen nagaan om latere betwistingen met aanpalende buren te vermijden.

2011-10-01: Goederen in mede-eigendom (Wet Mede-eigendom 2010)

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

Voor goederen in mede-eigendom (zoals appartementen) dienen er een aantal specifieke documenten opgevraagd te worden bij de syndicus. Dit MOET gebeuren voor een engagement van de koper (ondertekening van de overeenkomst, bieding, aankoopbelofte, … )

Het betreft volgende gegevens:

Het bedrag van het werkkapitaal en reservekapitaal;
Het bedrag van de achterstallen van de verkoper;
De toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng m.b.t. het reservekapitaal;
Hangende gerechtelijke procedures;
De notulen van de Algemene Vergaderingen van de laatste 3 jaar (inclusief buitengewone AV);
De periodieke afrekening van de lasten van de laatste 2 jaar;

Op deze wijze is de koper volledig geïnformeerd en worden toekomstige geschillen vermeden. De professionele of vrijwillige syndicus is er toe gehouden dit dossier binnen de 15 dagen te bezorgen aan de verkoper of tussenpersoon. (Praktisch: de wet legt geen sanctie op indien de syndicus dit niet doet, het is dan aan de koper om te beslissen wat hij doet. Het is natuurlijk mogelijk dat een partij die hierdoor schade ondervindt deze gaat proberen te verhalen op de syndicus. Zo zou een verkoper zich bijvoorbeeld kunnen terugtrekken wanneer er later nog verrassingen opduiken.)

2011-10-01: Keuringsattest elektrische installatie

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

Verplicht bij de verkoop van woningen met een installatie ouder dan 1981.

Zonder dit attest mag de verkoop niet plaatsvinden!

Woningen die gebouwd werden na 1981 beschikken automatisch over dit attest. Als de eigenaar het niet meer in bezit heeft, moet hij aan de notaris bewijzen dat de woning gebouwd werd na 1981. In de akte wordt dan vermeld dat de eigenaar het attest verloren heeft.

Huizen van voor 1981 die na deze datum hun elektriciteit vernieuwd hebben, beschikken meestal ook over een keuringsattest. Indien zij dit verloren hebben, moet er een nieuwe keuring gebeuren.

Het keuringsattest is 25 jaar geldig. Indien het attest ouder dan 25 jaar is, dient een nieuwe keuring te gebeuren!

Het keuringsattest mag zowel positief als negatief zijn. Enkel als er geen attest is, kan de verkoop niet plaatsvinden. Bij inbreuken moet de koper deze binnen de 18 maanden na verkoop regulariseren en een nieuwe keuring aanvragen.²

2011-10-01: Keuringsattest stookolietank

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

De keuring van de stookolietank heeft als doel de kans op bodemverontreiniging tot een minimum te herleiden. Elke gekeurde tankinstallatie beschikt over een geldig conformiteitsattest en een groene dop of kenplaat.

Het keuren van de stookolietanks is wettelijk verplicht:

- Voor de indienststelling van de stookolietank

- Bij de verkoop van een woning met een stookolietank

- Periodieke controles (5-jaarlijks)

Bij de verkoop van een woning die voorzien is van een stookolietank is het aan te raden een geldig conformiteitsattest te verschaffen aan de koper. De aanwezigheid is niet verplicht, maar de notaris zal er steeds op aandringen om toch een geldig attest te voorzien zodat de verkoper in orde is met de geldende milieuwetgeving. Een niet-gekeurde mazouttank voldoet namelijk niet aan de milieuwetgeving en kan aanleiding geven tot sanctionering.

Na de keuring krijgt de stookolietank:

- Een groene dop of kenplaat, indien de stookolie tank conform de wetgeving is.

- Een oranje dop of kenplaat, indien de stookolietank niet-conform de wetgeving is, maar er geen kans is op verontreiniging van de omgeving. In dit geval mag de stookolietank nog bijgevuld worden tot maximum 6 maanden na de keuring. De eigenaar dient de nodige maatregelen te nemen om de stookolietank in goede staat te brengen. Nadien volgt een nieuwe keuring.

- Een rode dop of kenplaat, indien de stookolietank niet-conform de wetgeving is en er kans is op verontreiniging van de omgeving. In dit geval is het verboden de tank te vullen en dient ze onmiddellijk hersteld te worden. Binnen de 14 dagen na het aanbrengen van de rode dop, dient de eigenaar of op diens verzoek de erkende technicus, dit te melden bij de Vlaamse Milieumaatschappij.

Indien de stookolietank niet meer gebruikt wordt of niet-conform en onherstelbaar is, moet volgend de VLAREM-wetgeving de tank verwijderd worden.

De tank mag enkel blijven zitten:

- Indien de verwijdering ervan gevaar zou opleveren voor de stabiliteit van het gebouw.

- Indien de verwijdering ervan om praktische redenen onmogelijk is, bv. Wanneer de tank zich onder een gedeelte van de woning bevindt. In dat geval moet men de tank buiten dienst stellen en opvullen met polyurethaanschuim.

2011-10-01: As Built-attest

Sat, 01 Oct 2011 00:00:00 GMT

Wat is een As-Built attest ?

Vanaf 1 juni 2012 moet er bij een verkoop verplicht een “as-built”-attest afgeleverd worden. Hiermee wil de overheid controleren of een nieuwbouw of een verbouwing overeenstemt met de stedenbouwkundige vergunning. Het attest beschermt dus zowel de bouwheer als de potentiële kopers. De wetgeving hieromtrent staat echter nog niet op punt.

De invoering van het as-built attest kadert in het nieuwe decreet Ruimtelijke Ordening. Hier leest u wat het het as-built attest vermoedelijk zal inhouden. De meeste woningen zijn niet gebouwd conform de goedgekeurde plannen. Sommige afwijkingen zijn een inbreuk tegen de vergunning van het gebouw. Het as-built attest valideert kleine afwijkingen van het bouwaanvraagdossier van rechtswege. Grote afwijkingen worden via een traditioneel regularisatiedossier gevalideerd.

Het door de expert afgeleverde as-built attest moet nog gevalideerd worden door het College van Burgemeester en schepenen om rechtsgeldig te zijn. Het college heeft 60 dagen om te beslissen of het attest al dan niet goedgekeurd kan worden.

Welke expert mag een as-built attest opmaken?

Nieuwbouw

Het as-built attest kan enkel opgemaakt en afgeleverd worden door architecten die erkend zijn om hun beroep in België uit te oefenen. Erkende architecten zijn ingeschreven bij de Orde van Architecten.

Gebouwen ouder dan 10 jaar

Wanneer het gebouw ouder is dan 10 jaar, mag het as-built attest afgeleverd worden door architecten die niet ingeschreven zijn op de tabel van de Orde van Architecten en door ingenieurs, architecten, burgerlijk ingenieurs, industrieel ingenieurs bouwkunde of landmeters.

Wat kost een As-built attest?

Om willekeur te vermijden, zijn de tarieven bij decreet (wet) bepaald. De aard van de woning of constructie bepaalt de prijs. Alle prijzen zijn incl. Btw.

- Eengezinswoning: 250 euro

- Meergezinswoning: 1.000 euro

- Een niet-woongelegenheid: 2.000 euro

Wanneer is een As-built attest nodig?

Verkoop bestaande woning

Wie zijn woning verkoopt vanaf 1 juni 2012 zal een as-built attest moeten kunnen voorleggen. Het attest moet dan bij het compromis en de authentieke verkoopakte gevoegd worden.

Nieuwbouw

Iedereen die een stedenbouwkundige vergunning aanvraagt, of die een gebouw opricht, dat onder de nieuwe meldingsplicht zal vallen en waarbij de tussenkomst van een architect nodig is, moet een as-built attest aanvragen. Die aanvraag moet gebeuren binnen 90 dagen na de ingebruikname van het onroerend goed. Enkel bij gebouwen waarbij geen tussenkomst van een architect nodig is, is geen as-built attest noodzakelijk.

2011-09-14: "Onroerend goed in België : AAA +++"

Wed, 14 Sep 2011 00:00:00 GMT

Standard & Poor's, Moodys, ... tot voor enkele maanden had ik daar nog nooit van gehoord en nu kleuren deze kredietbeoordelaars elke dag de wereldeconomie rood of groen. Ze veroorzaken met één druk op de knop van een AAA naar een AAB op alle beurzen wereldwijd een opwaartse of neerwaartse tendens, en maken dat de markten plots voor meerdere dagen volatiel zijn.

Deze instellingen bepalen voor de markt wie kredietwaardig is en wie niet, en daardoor oordelen ze bijna alleen over het al dan niet voortbestaan, niet meer van een bedrijf of instelling, maar van een land of hele munteenheid.

De recente aardbeving aan de Oostkust is niets in vergelijking met de schok die doorheen Amerika ging toen ze een downgrading te verteren kregen van AAA naar AA+. Obama zal het kunnen uitleggen bij de volgende verkiezingen. "Yes we can"... het klinkt nu toch al wel wat anders in de oren.

Dezelfde kredietbeoordelaars werden bij de recente bankencrisis nog verweten dat ze te laks waren en te gunstige beoordelingen gaven. Een week voor Lehman Brothers overkop ging had het bij Standard & Poor's nog een AAA rating.

In het Italië van Berlusconi is men onmiddellijk na een negatieve beoordeling met een huiszoekingsbevel binnengevallen in de kantoren van Standard & Poor's en in de VS heeft de topman van S&P, Deven Sharma, ontslag genomen en werd hij vervangen door Douglas Peterson, topman bij Citibank. Bovendien stlet men zich plots openlijk vragen bij de gehanteerde methodes. "Yes we can do that too." dacht de anders zo brave Obama.

Een land zonder regering werkt zoals een rode lap op een stier bij diegenen die achter hun pc aan de A's en B's zitten en landen moten beoordelen. Mocht België een downgrading krijgen heeft dit als gevolg dat we 1% meer interesten moeten betalen, wat neerkomt op een meerkost van 3,5 miljard euro op jaarbasis.

In deze bewogen tijden vluchten beleggers naar goud, zwitserse franken en onroerend goed.

Investeren in onroerend goed in België geniet tot op heden een AAA rating.
Van Spanje en Portugal kan men dit niet zeggen. Daar zakten de prijzen van onroerend goed met gemiddeld 40%.

Bron: Eigenaars Magazine, September 2011, Fred NIEMANS

2011-09-06: bijzondere informatieplicht

Tue, 06 Sep 2011 00:00:00 GMT

Afhankelijk van de gemeente waarin de woning gelegen is, geldt de bijzondere informatieplicht. Dat houdt in dat er in alle beschrijvingen en advertenties van het eigendom 5 verplichte elementen moeten vermeld worden! Is er een Stedenbouwkundige vergunning?

Vg: Vergunning uitgereikt

Gvg: Geen vergunning uitgereikt

Wat is de stedenbouwkundige bestemming?

Wg: Woongebied

Wp: Woonpark

Wche: Woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde

Wug: Woonuitbreidingsgebied

Igb: Industriegebied Iab Industriegebied vr ambachtelijke bedrijven of gebieden voor KMO

Gdr: Gebied voor dagrecreatie Gvr Gebied voor verblijfsrecreatie Ag Agrarisch gebied Lwag Landschappelijk waardevol agrarisch gebied Bg Bosgebied

Ng: Natuurgebied

Nr: Natuurreservaat

Pg: Parkgebied Zijn er voorkooprechten?

Vkr: Voorkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig

Gvkr: Geen voorkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig Is er een verkavelingsvergunning?

Vv: Verkavelingsvergunning aanwezig

Gvv: Geen verkavelingsvergunning aanwezig Is er een dagvaarding uitgebracht?

Dv: Dagvaarding uitgebracht Gdv Geen dagvaarding uitgebracht

2011-08-21: Wat als een koper zich bedenkt na ondertekening van een compromis?

Sun, 21 Aug 2011 00:00:00 GMT

Bij de onderhandse verkoop van een onroerend goed wordt er meestal een verkoopovereenkomst opgesteld en enkele maanden later een notariële akte. Als de koper zich in tussentijd bedenkt en weigert de notariële akte te laten verlijden, moet de verkoper zich daar niet zomaar bij neerleggen. De verkoper beschikt over twee mogelijkheden om tot actie over te gaan:

1. Hij kan voor de rechtbank het gedwongen verlijden van de notariële akte vragen zodat het onroerend goed toch verkocht geraakt aan dezelfde koper.

2. De verkoper wil niets meer te maken hebben met de koper en kan een schadevergoeding vragen omdat de verkoop niet heeft plaatsgevonden, hetzij in onderling akkoord, hetzij via de rechtbank. Dit is vaak een forfaitaire schadevergoeding gelijk aan 10% van de verkoopprijs. De verkoop aan een ander kan dan pas zodra de eerste verkoopovereenkomst ontbonden is.

2011-08-20: Wat is een onderhandse verkoop?

Sat, 20 Aug 2011 00:00:00 GMT

Bij een onderhandse verkoop zoekt de verkoper of zijn vertegenwoordiger een koper voor het onroerende goed. De koper en verkoper sluiten een akkoord over de verkoop van een onroerend goed tegen een welbepaalde prijs.

Deze overeenkomst is bindend voor beide partijen en vormt het bewijs tussen de partijen van het contract en zal als basis dienen voor de notariële akte.

Tussen de onderhandse verkoopovereenkomst (of compromis) en de notariële akte verloopt maximum vier maanden.

Naast de onderhandse verkoop kunnen onroerende goederen ook openbaar verkocht worden. Hierbij wordt de prijs bepaald door opbod, zowel bij een vrijwillige als een gedwongen of gerechtelijke verkoop. De gedwongen verkoop is de verkoop van een gebouw waarbij het gebouw moet worden toegewezen, ongeacht de gehaalde prijs.

2011-08-20: wat is een kadastraal inkomen?

Sat, 20 Aug 2011 00:00:00 GMT

Een Kadastraal Inkomen is een fictief inkomen dat gebaseerd is op het gemiddeld normaal netto-inkomen dat een onroerend goed aan de eigenaar zou opbrengen.

M.a.w. de gemiddelde jaarlijkse normale netto-huurwaarde op het referentietijdstip, zijnde 1 januari 1975.

Het KI wordt geïndexeerd volgens de index van de consumptieprijzen.

Het Kadastraal Inkomen is een manier om aan een onroerend goed een waarde te geven en om zo uw onroerende voorheffing en personenbelasting te berekenen.

2011-08-20: vaststelling van het kadastraal inkomen

Sat, 20 Aug 2011 00:00:00 GMT

Bij een nieuwbouw of een verbouwing (vergroting, samenvoeging of splitsing), moet het plaatselijke controlekantoor van het Kadaster verwittigd worden. Dit moet gebeuren binnen de 30 dagen na ingebruikname, verhuring of voltooiing. Het controlekantoor van het Kadaster stelt het KI vast en brengt de eigenaar hiervan op de hoogte per aangetekend schrijven.

2011-08-19: Wat is een onroerende voorheffing

Fri, 19 Aug 2011 00:00:00 GMT

De Onroerende Voorheffing is een jaarlijkse belasting op onroerende goederen.

Ze wordt berekend aan de hand van het geïndexeerd KI en is verschillend naargelang de ligging.

2011-07-11: wat zijn registratierechten

Mon, 11 Jul 2011 00:00:00 GMT

In Vlaanderen betaalt men bij de aankoop van een onroerend goed 10% registratierechten.

Registratierechten worden berekend op de overeengekomen prijs en eventuele lasten.

Voorbeelden van lasten zijn de kosten, zoals publiciteit of opmetingen, die de verkoper heeft gemaakt om het huis te verkopen en waarvan men overeen is gekomen dat deze door de koper zullen betaald worden.

Daarnaast kunnen er ook belastingen zijn op het onroerend goed die betrekking hebben op de periode vóórdat de koper effectief de woning betrekt, maar die hij wel overeenkomt te betalen.

2010-05-22: BTW regeling nieuwbouw

Sat, 22 May 2010 00:00:00 GMT

Sinds 1 januari 2011 moet men bij de aankoop van een nieuwbouw woning of appartement 21% in bepaalde gevallen BTW betalen op zowel de constructie als de bijhorende grond. Voordien moest men enkel op de constructie BTW (21%) betalen en op de grond registratierechten (10%).

Om zowel de constructie als de bijhorende grond aan BTW te onderwerpen, moeten 3 voorwaarden samen vervuld zijn:

Nieuwbouw met bijhorende grond

Volgens wetgeving is een woning “nieuw” tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar na ingebruikneming. Voor de bijhorende grond die mee verkocht wordt, moet toelating verkregen zijn om te bouwen.

Verkocht door dezelfde persoon

De grond en het gebouw worden door dezelfde persoon verkocht (natuurlijke of rechtspersoon).

Tegelijkertijd

De grond en het gebouw worden op dezelfde moment overgedragen. Als één of meerdere van deze voorwaarden niet vervuld zijn, dan betaalt men registratierechten op de bijhorende grond. In realiteit wordt de BTW op het grondaandeel vermeden, door de verkoop van een nieuwbouwproject te splitsen in twee vennootschappen, waarbij de constructievennootschap de constructie verkoopt en de grondvennootschap de bijhorende grond.