Tout sur l'immobilier

Loi Malraux, l’investissement immobilier hors du plafonnement des niches fiscales

contact@toutsurmesfinances.com (Son Descolonges) — Fri, 24 May 2013 13:46:58 GMT

AVIS D'EXPERT VIDEO – Investir en loi Malraux dans un immeuble à rénover permet de diminuer fortement son impôt dans un contexte de hausse de la pression fiscale. Son Descolonges, directeur associé chez Kacius, cabinet de conseil en gestion de patrimoine et défiscalisation, explique les tenants et aboutissants de ce dispositif.

Avec un plafonnement des niches fiscales ramené à 10.000 euros depuis le 1er janvier 2013, investir dans des opérations immobilières ouvrant droit à la défiscalisation peut sembler moins attractif. Mais il existe encore des solutions pour les contribuables qui souhaitent réduire massivement leur imposition. Parmi ces dispositifs, la loi Malraux, un dispositif d'incitation à la restauration immobilière qui permet d'échapper au plafonnement des niches fiscales et de diminuer l'impôt à payer, tout en investissant dans un patrimoine immobilier d'exception.

Son Descolonges, directeur associé de Kacius, cabinet de conseil en gestion de patrimoine et défiscalisation, explique le principe, les conditions et l'intérêt de l'investissement en Malraux.

En quoi consiste le Malraux ?

« Le dispositif Malraux est très demandé en 2013 du fait qu'il sort du plafonnement des 10.000 euros. On va pouvoir aller chercher jusqu'à 30.000 euros de réduction d'impôt en investissant dans un immeuble situé en secteur sauvegardé, à condition de réhabiliter l'ensemble de l'immeuble qui sera destiné à la location. »

Quelles sont les conditions à respecter ?

« Les conditions sont relativement simples à comprendre : il faut se porter acquéreur d'un bien immobilier qui se trouve dans un immeuble qui va être réhabilité intégralement. Il va falloir ensuite s'engager à le louer dans les 12 mois suivant la livraison de l'immeuble, pour une période de 9 ans. Vous ne pouvez pas louer à un ascendant ou un descendant. En revanche, il n'y a pas de conditions de loyer ou de ressources du locataire. »

Quels avantages fiscaux pour l'investisseur ?

« La réduction d'impôt Malraux est calculée sur le montant des travaux qui vont être réellement décaissés. Ils sont plafonnés à 100.000 euros par an. Il est possible d'étaler les travaux sur 3 ans en en secteur sauvegardé, on peut obtenir 30% de réduction d'impôt sur le montant des travaux, donc 30.000 euros de réduction d'impôts. »

Immobilier : ce que montrent les recherches Google sur les Français

contact@toutsurmesfinances.com (Thibault Fingonnet) — Fri, 24 May 2013 10:43:28 GMT

L'appétence des Français pour l'immobilier ne se dément pas, selon des données présentées par Google en partenariat avec le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com. Alors que l'activité est faible, les requêtes sont en forte hausse.

Il est parfois difficile de cerner les intentions des Français en matière d'immobilier : si l'intérêt des particuliers pour la pierre est connu, les chiffres de vente, de nouveau en baisse au premier trimestre 2013, laissent à penser qu'en réalité, ils se détournent de l'immobilier. Erreur, affirme le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com, qui a présenté avec Google vendredi 24 mai quelques données sur les requêtes des internautes dans le fameux moteur de recherche...

Forte hausse des recherches depuis le début de l'année

Si Internet est devenu un outil incontournable pour les particuliers (et les professionnels), reste que l'intérêt des internautes pour l'immobilier est puissant : à titre d'exemple, « en 2012, lorsqu'un internaute recherchait des informations sur Nicolas « Sarkozy », près de 2 personnes se renseignaient sur le « crédit » et près de 4 personnes sur l' « immobilier » », sachant que la même logique s'applique au candidat victorieux de l'élection présidentielle. Comme l'explique Hervé Hatt, président de Meilleurtaux, « de manière triviale, on peut dire que le sujet immobilier intéresse 2 fois plus que le sujet Hollande ».

Si ce constat n'est pas nécessairement surprenant, force est de constater que l'immobilier et le crédit immobilier sont des préoccupations fortes des internautes, une tendance qui ne se dément pas en 2013, bien au contraire. Les recherches liées à l'immobilier, le crédit à l'habitat et le rachat ou la renégociation de crédit sont ainsi en forte hausse depuis le début de l'année, signe que l'appétit des ménages pour la pierre est aiguisé en 2013, que ce soit grâce aux taux de crédit très attractifs ou aux prix qui commencent à reculer. A l'inverse, les recherches sur l'assurance ou le crédit automobile sont en baisse, en lien avec la chute des immatriculations de véhicules neufs.

Les terminaux mobiles (smartphone, tablette) ne sont pas en reste : le poids de ces appareils dans les recherches sur le crédit immobilier est passé de 11,6% à 22,6% en un an, avec une surreprésentation des termes « simulation » et « comparaison » dans les recherches mobiles. Le volume des requêtes a même triplé entre fin 2012 et début 2013, après l'annonce de taux bas historiques.

Les Parisiens tentés par le départ

L'analyse des recherches des internautes permet également de distinguer quelques tendances intéressantes en temps réel ou presque. En l'occurrence, Google et Meilleurtaux.com se sont concentrés sur la capitale et ses habitants pour soulever quelques tendances intéressantes. Ainsi, si les recherches sur « la vie à Paris » émanent de tout l'Hexagone, seuls les Franciliens recherchent des informations sur « Acheter à Paris », une tendance concordante avec les statistiques des notaires de Paris – Ile-de-France qui montrent que les Franciliens préfèrent rester au sein du même département lorsqu'ils achètent un bien immobilier.

Autre tendance notable, plus inquiétante cette fois : la recherche « quitter Paris » est en hausse significative de 16% sur le début d'année 2013 par rapport à l'an dernier. De même, la recherche « partir en Belgique » est bien plus souvent formulée depuis un an (+25%). Un phénomène qui s'est particulièrement manifesté fin 2012 – début 2013, alors que le Budget 2013 (et ses nombreuses hausses d'impôts) était voté et que l'acteur Gérard Depardieu organisait son départ très médiatique outre-Quiévrain...

Les loyers augmentent moins vite que l’inflation en 2013

contact@toutsurmesfinances.com (Thibault Fingonnet) — Wed, 22 May 2013 09:35:52 GMT

D'après l'institut d'observation du marché locatif privé Clameur, les loyers sont en hausse de 0,5% sur un an depuis le début de l'année 2013. Ils reculent notamment à Paris ainsi qu'à Bordeaux, Nice ou encore Rennes.

Bonne nouvelle pour les locataires (et moins bonne pour les bailleurs), l'augmentation des loyers reste maîtrisée en 2013. Selon l'institut Clameur, qui analyse les loyers de marché lors d'une nouvelle location ou d'une relocation*, les loyers du parc privé ont augmenté en moyenne de 0,5% sur un an depuis le début de l'année 2013. C'est moins que l'inflation, mesurée par l'Insee à 1%. Pour rappel, Clameur avait évalué la revalorisation moyenne des loyers à 2,2% en 2012, soit à peine plus que l'inflation. Les loyers avaient alors reculé dans une ville de plus de 100.000 habitants sur quatre.

Les loyers baissent à Paris

Au-delà de la variation moyenne, Clameur pointe quelques grandes villes où les loyers ont reculé significativement depuis le 1er janvier 2013, en particulier Nice (-2,4%), Rouen (-3%), Nancy (-3,1%) ou encore Rennes (-3,3%). De même, ils ont fléchi à Bordeaux (-1,5%). Au total, 14 villes de plus de 100.000 habitants enregistrent un recul des loyers moyens en 2013.

Surtout, et cela peut surprendre compte tenu de la hausse enregistrée en 2012 (+4,8%), les loyers ont baissé à Paris en 2013, de 1,3% en glissement annuel. Le loyer moyen dans la capitale est ainsi estimé à 23,90 euros par mètre carré.

Ailleurs en France, la progression des loyers est restée inférieure à l'inflation dans 10 villes de plus de 100.000 habitants, dont Nantes (+0,8%), Strasbourg et Dijon (+0,5%), ainsi que Marseille (+0,3%) et Grenoble (+0,1%).

Enfin, 16 villes de plus de 100.000 habitants ont connu une augmentation des loyers supérieure à l'inflation, dont 5 villes où la hausse est supérieure à 5% : Reims (+6,8%), Roubaix (+6,6%), Brest (+6%), Mulhouse (+5,7%) et Aix-en-Provence (+5,2%). Les villes de Lille (+2,3%), Toulouse (+1,4%) et Lyon (+1,1%) ont enregistré des augmentations plus contenues.

La mobilité des locataires continue de faiblir

Signe inquiétant pour le marché de la location privée, la mobilité résidentielle des locataires continue de chuter : fixée à 27% pour 2012, elle recule une nouvelle fois, à 26,3%, ce qui signifie qu'à peine plus d'un quart des logements privés mis en location sont remis sur le marché, suite à une relocation dans 95% des cas. « Cela signifie que depuis 2011, l'offre locative privée nouvelle (présentée chaque année sur le marché) s'est contractée de près de 90.000 » logements, estime Michel Mouillart, économiste spécialisé dans l'immobilier et professeur à Paris-Ouest. La situation est particulièrement inquiétante à Marseille (17,8%) et Paris (17,6%), où la faible mobilité contribue à la rareté de l'offre locative et à tendre davantage ces marchés déjà très demandés.

*Les variations données par Clameur pour les loyers à la relocation ou pour une location nouvelle diffèrent nécessairement des indications de l'indice de revalorisation des loyers (IRL), ce dernier s'appliquant aux baux en cours.

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Les loyers en baisse dans une ville de France sur quatre en 2012
Hausse des loyers de 2,7% en 2012 dans l'agglomération parisienne (Olap)

Les prix de l'immobilier français surévalués de plus de 30 %

Les prix de l’immobilier français surévalués de plus de 30 %

contact@toutsurmesfinances.com (Thibault Fingonnet) — Tue, 21 May 2013 09:41:43 GMT

Selon The Economist, la pierre reste particulièrement surévaluée en France puisque les prix à l'achat sont surestimés de 39% par rapport aux loyers. Comparés aux capacités financières des ménages, ils le sont de 34%.

Les prix de l'immobilier français sont sans aucun doute élevés et même beaucoup trop selon certains. Dans son dernier indicateur des prix de l'immobilier à l'international, le magazine britannique The Economist affirme que les prix de l'immobilier français sont très largement surévalués. Précisément, la prestigieuse publication indique que le rapport des prix de l'immobilier aux loyers pratiqués montre une surévaluation du prix de la pierre de 39%. Ramenés aux revenus des ménages, les prix de l'immobilier français seraient surestimés de 34%. Le classement du magazine montre d'ailleurs que c'est en France que la déconnexion entre les prix à l'achat et les revenus des acheteurs est la plus importante.

Dans son article, The Economist explique que « les prix des propriétés chutent rapidement aux Pays-Bas et ils s'affaissent également en France. Les évaluations élevées dans ces deux pays pointent de nouvelles misères à venir. » Le marché immobilier néerlandais est lui aussi fortement surévalué, de 33% compte tenu de la capacité financière des ménages. Le magazine parie ainsi sur une bulle immobilière dans l'Hexagone, dont l'explosion serait à venir. Si la surestimation des prix de l'immobilier est largement constatée par les acteurs de l'immobilier, institutionnels comme professionnels, un recul brutal des prix n'est pas nécessairement en vue : la faiblesse de la construction de logements maintient en effet les prix à un niveau élevé. Ainsi, si les prix sont orientés à la baisse, le déficit de logements ralentit considérablement la diminution de ceux-ci.

A titre de comparaison, le marché immobilier allemand reste sous-évalué de 17%, que ce soit par rapport au niveau des loyers ou aux ressources des ménages. En Grande-Bretagne en revanche, les prix à l'achat sont surestimés de 19% par rapport aux loyers et de 11% comparés aux revenus. Le marché espagnol reste surcoté quant à lui de 15 et 16% respectivement.

Acheter un bien immobilier à 2, une démarche plus complexe qu’il n’y paraît

contact@toutsurmesfinances.com (Thibault Fingonnet) — Mon, 20 May 2013 10:00:12 GMT

Acheter un bien immobilier peut sembler une évidence pour tous les ménages vivant en couple, quelle que soit l'union considérée (libre, Pacs, mariage). L'amour aidant, il est facile d'oublier qu'il s'agit d'un engagement extrêmement long et conséquent.

A l'occasion d'une semaine spéciale consacrée aux droits des familles, la chambre des notaires de Paris – Ile-de-France a organisé une conférence sur le thème de l'achat à deux. Pour visionner le reportage sur ce sujet et les conseils de Maitre Névine Goubert, notaire à Neuilly-sur-Marne, cliquez ici.

Préciser les conditions du financement, une étape indispensable

La première question, fondamentale car elle va avoir impact déterminant sur la revente ou pour une transmission, est celle du financement. Autrement dit, dans quelles proportions l'achat est effectué : 50/50, 70/30 etc. Indiquer la réalité du financement permet de figer la situation et surtout de justifier la proportion du bien qui reviendra à chacun des conjoints en cas de séparation.

A l'inverse, sans trace de justification, seule une décision de justice peut modifier le partage du bien en parts égales, à moins de pouvoir compter sur la bonne foi du conjoint dont on vient de se séparer... Sur ce point, être mariés, pacsés ou en union libre ne change rien.

Le bien acheté en union libre reste soumis à l'indivision après le mariage

Le bien immobilier acheté par un couple avant son mariage (ou la signature d'un Pacs) reste soumis aux règles de l'indivision, valables pour un achat en union libre, même après les épousailles. Cela signifie notamment que chacun des conjoints peut légalement exiger la vente du bien et peut forcer la main de l'autre le cas échéant. Ainsi, les conjoints n'ont pas de protection particulière leur permettant de rester sur les lieux après une séparation.

De même, en cas de séparation, le poids de chacun dans l'achat a son importance. Car si les conjoints peuvent se mettre d'accord sur un acte de partage pour restituer à chacun ce qui lui paraît être dû, cela nécessite une bonne entente entre les deux parties, ce après une séparation. S'il n'y a pas d'accord, ce sont les proportions de financement au moment de l'achat qui sont retenues pour effectuer le partage, d'où l'importance de préciser clairement dès le départ l'effort financier de chacun dans le processus d'acquisition.

Pas de revalorisation en indivision

Mais l'indivision pose un autre problème de taille puisque les montants engagés dans l'achat immobilier ne sont pas revalorisés dans le temps. Explications : un des conjoints apporte 10.000 euros pour acheter un bien évalué à 100.000 euros au moment de l'acquisition. Au moment de la revente, le bien est évalué à 200.000 euros. Pour autant, la part qui reviendra au conjoint sera égal à son investissement de départ, soit 10.000 euros et non pas 20.000 euros. Dans ce cas de figure, seul un acte de partage à l'amiable peut permettre de modifier la donne.

A l'inverse, l'achat dans le cadre du Pacs ou du mariage donne davantage de protections pour les conjoints. En effet, sous le régime du Pacs, qui reste proche de l'indivision, les montants des financements apportés par chacun sont revalorisés en fonction de l'évolution de la valeur du bien et chacun reste avec ses proportions dé départ. Dans un mariage, c'est le type de contrat qui va déterminer les modalités de la séparation. Sous le régime de séparation des biens, les modalités de partage restent similaires à celles du Pacs. Sous le régime de la communauté des biens, le bien est réputé comme appartenant au couple à parts égales, sauf indication contraire sur la réalité du financement de l'achat. En revanche, sur ce point précis, le mariage n'apporte pas de protection particulière et si les éléments financiers de l'achat ne sont pas précisés, il faudra que le conjoint concerné puisse prouver matériellement qu'il a contribué plus significativement à l'achat pour espérer récupérer la part qu'il considère comme devant lui revenir.

Décès : seul le mariage protège des enfants

En cas de décès d'un des conjoints, le mariage apporte là encore la meilleure protection pour le conjoint survivant puisque par cet acte, les conjoints deviennent héritiers l'un de l'autre quel que soit le contrat de mariage, ce qui n'est pas le cas pour un Pacs ou une union libre. En revanche, même sans enfants à considérer, les ascendants du conjoint (beaux-parents, beau-frère/sœur) ont des droits sur la succession du conjoint décédé. Aussi, une donation entre époux renforce les droits des conjoints, qui deviennent alors prioritaires sur la succession de l'autre. Autre caractéristique qui donne l'avantage au mariage sur les autres types d'union : le conjoint survivant est bénéficiaire de l'usufruit, c'est-à-dire de la jouissance du bien. Autrement dit, les enfants, même issus d'une autre union, ne peuvent pas mettre le conjoint survivant à la rue en forçant la vente du bien contre sa volonté.

En dehors du mariage, la situation du conjoint survivant est plus fragile, puisque le Pacs ne le protège véritablement qu'une année. Passé ce délai, les enfants héritiers peuvent obliger le conjoint survivant à payer une indemnité pour rester dans « son » logement. En situation d'indivision, le conjoint survivant est encore plus mal placé car il ne peut pas s'opposer au droit à réserve des enfants héritiers, droit qui leur octroie notamment le bénéfice immédiat du bien. Ce droit à réserve correspond à la moitié des biens en présence d'un enfant, les deux tiers avec deux enfants et les trois quarts avec trois enfants et plus.

Testament, avec ou sans enfants

Ainsi, en dehors du mariage, il est fortement recommandé de passer par la case testament afin de spécifier la procédure à suivre en cas de décès. En l'absence d'enfants nés de l'union en question ou d'une précédente, le testament offre une liberté totale puisqu'il permet de transmettre ce que l'on veut (sa part du bien, l'usufruit, l'ensemble du patrimoine) à qui on veut. Le testament permet ainsi de moduler clairement la succession. En présence d'enfants cependant, la situation est plus compliquée étant donné que les enfants ont des droits d'office sur la succession de leur parent et le testament ne permet pas d'assurer le maintien dans les lieux par exemple puisque seul le mariage donne le bénéfice de l'usufruit au conjoint survivant. Un testament permet cependant de garantir que ce dernier bénéficiera d'une reconnaissance a minima de ses droits.

La principale différence entre le Pacs et l'union libre en matière de succession entre conjoints est en réalité la fiscalité. En effet, sous le régime d'indivision, la transmission du bien (ou de la partie du bien considérée) au conjoint survivant est soumise à une taxation de 60%, ce qui peut obliger le conjoint survivant à vendre le bien alors qu'un testament avait été établi pour qu'il puisse rester sur place. Le Pacs quant à lui ne donne pas de droit particulier au conjoint survivant sur la succession (c'est là le rôle du testament) mais lui permettra d'échapper à la fiscalité. A ce titre, c'est la fiscalité en vigueur au moment du décès – et d'une manière générale, au moment où l'événement engendrant l'imposition se produit- qui sera retenue pour l'imposition de la succession : actuellement, aucun seuil au-delà duquel l'imposition se déclencherait n'est en vigueur pour les successions entre conjoints pacsés ou mariés.

Les agences immobilières plutôt transparentes sur les honoraires et le DPE, Internet beaucoup moins

contact@toutsurmesfinances.com (Thibault Fingonnet) — Fri, 17 May 2013 07:55:48 GMT

D'après une enquête de CLCV, la plupart des agences immobilières exposent la performance énergétique des logements en vente et les honoraires des agents comme il se doit. De fortes lacunes subsistent sur Internet.

Votre agent immobilier joue-t-il le jeu et surtout, respecte-t-il la loi ? L'association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV) a dévoilé mardi 14 mai 2013 les résultats de son enquête sur l'affichage des étiquettes de diagnostic de performance énergétique (DPE) ainsi que sur celui des honoraires des agents immobiliers. Depuis le 1er janvier 2011, l'affichage de l'étiquette DPE est légalement obligatoire.

Plus de trois agences sur quatre respectent la loi

Globalement, la situation s'améliore dans les agences immobilières pour CLCV, puisque près de 85% des annonces immobilières (vente et location) présentées en agence respectent l'obligation d'affichage de l'étiquette DPE. En 2011, l'entrée en vigueur de cette obligation légale, moins de la moitié des annonces (43%) était en conformité avec la loi. « Il y a donc eu une réelle amélioration, même si 15 % des annonces sont encore « hors-la-loi » », note CLCV.

De même, concernant les honoraires des agents immobiliers, l'association de consommateurs a constaté que 77% des agences physiques jouaient le jeu de la transparence en les affichant en vitrine. « Les 23% restant n'indiquent aucune information et se contentent généralement de la fameuse mention FAI (frais d'agence inclus) sur les petites annonces », avance CLCV. Si ce résultat peut sembler satisfaisant, CLCV estime que « sur un sujet aussi important que la transparence tarifaire et l'information du public, ils auraient dû être bien meilleurs ».

Trop de laxisme sur Internet

En revanche, la loi a encore du mal à être intégrée dans les annonces immobilières postées sur Internet. 43% des annonces virtuelles étudiées par CLCV portaient mention de l'étiquette DPE, contre 20,30% en 2011, « un taux absolument insuffisant » pour l'association de consommateurs. Le respect de la loi varie cependant grandement entre les sites considérés reconnaît CLCV. Ces manquements concernent particulièrement les logements mis à la location, plus que ceux disponibles à la vente.

Pour autant, l'association exige l'instauration d'une amende de 38 euros pour ce type de manquement, de façon à ce que les professionnels appliquent la loi, dans les agences mais aussi sur Internet.

Pour son enquête, CLCV s'est penché sur 937 agences immobilières présentant un total de 35.475 annonces. Pour les annonces sur Internet, l'association s'est concentrée sur quatre sites regroupant 4.262 annonces

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« Une annonce immobilière qui reste longtemps est synonyme de prix trop élevé », interview de Malik Benrejdal, président du réseau de mandataires immobiliers I@D

Investissement locatif : le Duflot démarre mais…

contact@toutsurmesfinances.com (Thibault Fingonnet) — Thu, 16 May 2013 12:53:30 GMT

Les ventes de logements neufs aux investisseurs individuels ont fortement chuté au premier trimestre 2013 selon la Fédération des promoteurs immobiliers. Si le dispositif Duflot commence à plaire, la FPI souligne que le cadre réglementaire doit être fixé « dans les tout prochains jours ».

Alors que les ventes de logements neufs ont encore baissé au premier trimestre 2013, c'est surtout le marché des investisseurs individuels qui inquiète la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Car si les ventes à l'accession à la propriété progressent de 4%, celles aux investisseurs privés chutent de 23%, dépassant à peine les 5.000 ventes selon les statistiques corrigées de l'Observatoire de la FPI.

Un début poussif anticipé

En tant que tel, voir les ventes aux investisseurs tomber au premier trimestre n'a rien de surprenant, puisque le phénomène se répète année après année. De plus, le passage de la loi Scellier à la loi Duflot a mécaniquement impacté le marché à la baisse. « Il y a eu une phase de latence classique avec le passage au Duflot », avance François Payelle, président de la FPI. Les ventes très faibles sur les mois de janvier et février n'ont donc rien de surprenant, le temps que professionnels et investisseurs puissent se former aux paramètres du nouveau dispositif. D'ailleurs, un « début de démarrage » s'est manifesté au mois de mars, bien qu'il soit encore trop tôt pour en tirer une tendance de long terme.

Surtout, le Duflot plaît de plus en plus aux investisseurs. Les inquiétudes sur la rentabilité locative de l'investissement, liées à des plafonds de loyers rabaissés, se dissipent. « Les particuliers réalisent qu'entre la rentabilité locative naturelle et l'avantage fiscal, le dispositif est intéressant », explique François Payelle. Surtout, le Duflot cible les logements intermédiaires avec des loyers modérés, ce qui correspond à la demande locative. « Le dispositif répond bien à cette demande » des ménages trop « riches » pour le parc de logements sociaux mais aux revenus trop justes pour se loger dans le parc privé.

Des paramètres à fixer « dans les prochains jours » pour lancer les projets

Mais ce développement pourrait bien être entravé, s'inquiète la FPI, si le cadre réglementaire du Duflot n'est pas arrêté « dans les tout prochains jours ». La Fédération vise ici les décisions à venir des préfets de région, qui doivent rendre leur verdict sur la modulation éventuelle (à la baisse) des loyers au 1er juin prochain et déterminer les villes de la zone B2 qui bénéficieront d'un agrément après le 30 juin 2013. « Au-delà du 1er juillet, on ne connaît pas le cadre exact » du Duflot, regrette François Payelle.

Ainsi, si l'objectif affiché de construction en Duflot (40.000 logements par an) ne sera pas atteint en 2013, les 20.000 logements construits au second semestre sont atteignables selon le président de la FPI mais le cadre doit être fixé au plus vite et même « dans les tout prochains jours ». Sans quoi, l'incertitude devrait inciter les investisseurs à attendre et à retarder leurs projets, qui ne seront donc pas lancés avant l'été. Concernant l'éligibilité des villes de la zone B2 (plus de 50.000 habitants), la FPI a annoncé avoir déterminé une liste d'environ 1.200 communes (sur environ 3.200 au total) qui pourraient, selon elle, rester éligible au Duflot. Reste à savoir si les professionnels de l'immobilier neuf parviendront à se faire entendre des préfets et surtout si les décisions seront prises suffisamment tôt pour rassurer les investisseurs privés...

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Défiscalisation Duflot : fonctionnement, plafonds et conditions d'investissement

Logements neufs : ventes et prix en baisse au premier trimestre 2013

contact@toutsurmesfinances.com (Thibault Fingonnet) — Thu, 16 May 2013 10:02:35 GMT

D'après les statistiques de l'Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes de logements neufs ont baissé de 6,9% au premier trimestre. Les mises en vente plongent quant à elles de 33,2% et les prix reculent légèrement.

L'année 2013 s'annonçait compliquée pour les ventes de logements neufs et le premier trimestre ne surprend pas à cet égard. D'après les données corrigées de l'Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les transactions ont à nouveau baissé de 6,9% sur les trois premiers mois de l'année, comparé au premier trimestre 2012, avec 15.988 logements vendus au détail (hors résidences de services). Il s'agit du niveau de ventes le plus faible constaté sur un trimestre depuis 2010. Dans le détail, ce sont surtout les ventes aux investisseurs qui fléchissent (-23%) tandis que les ventes à l'accession à la propriété montrent une « légère amélioration » (+4%) selon Alexandra François-Cuxac, présidente de l'Observatoire. « Les ménages restent demandeurs », affirme-t-elle, du fait notamment de l'attractivité des taux de crédit immobilier.

Ralentissement général du marché

Autre signal inquiétant, les mises en vente plongent de 33,2% sur un an, à 18.857 logements. C'est le niveau le plus faible enregistré depuis 2009 pour un trimestre qui se situe « quasiment au niveau de premier trimestre 2008 », explique François Payelle, président de la FPI. Les promoteurs se montrent donc prudents, compte tenu du manque de dynamisme du marché et préfèrent différer les opérations de construction pour éviter d'augmenter leur stock de logements invendus.

Car parallèlement, l'offre commerciale a augmenté de 12,2% (81.361 logements). La part de logements en projet est inférieure à celle des logements en construction depuis maintenant deux trimestres, signe que les inquiétudes sur la progression du stock d'invendus sont justifiées, même si le phénomène reste maîtrisé jusqu'ici. Le volume de stock achevé est ainsi passé de 5 à 8% en un an.

Le ralentissement général est également illustré par l'allongement des délais de vente : d'environ un an début 2012, le délai moyen se fixe désormais à plus d'un an et trois mois. A titre de comparaison, il se situait à moins de 6 mois début 2010.

Les prix baissent difficilement

Comme pour les logements anciens, les prix des logements neufs sont en recul en 2013. Mais « la tendance à la baisse n'est pas très spectaculaire » comme l'explique Alexandra François-Cuxac : -1,8% sur un an en province (3.653 euros du mètre carré) et -1,3% en Ile-de-France (4.650 euros du mètre carré). D'autant qu'ils sont légèrement supérieurs aux moyennes observées lors du dernier trimestre 2012. « La baisse est assez uniforme » sur l'ensemble des régions.

Cette quasi-stabilité des prix montre la difficulté qu'ont les promoteurs à faire diminuer leurs coûts de production selon la FPI, citant notamment les coûts de construction et du foncier, ainsi que les contraintes bancaires qui imposent une marge technique d'au moins 7% pour accepter de financer un projet de construction. L'allongement des délais contribue également à augmenter les coûts, puisque les équipes sont mobilisées plus longtemps.

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L’accession à la propriété conditionnée à la baisse des prix ?

contact@toutsurmesfinances.com (Thibault Fingonnet) — Tue, 14 May 2013 16:47:02 GMT

D'après une étude du Crédit Foncier, un accroissement de la capacité d'achat immobilier passe d'abord par une baisse des prix. Les variations des taux de crédit et du taux de chômage influencent moins le pouvoir d'achat des ménages.

Les prix, encore les prix, toujours les prix. En matière d'immobilier, il est facile de faire une fixation sur les prix des logements et leurs évolutions dans le temps, à la hausse comme à la baisse. Et d'après une étude du Crédit Foncier, cette obsession des prix se justifie puisque c'est la diminution des prix qui renforce le plus la capacité d'achat des ménages.

Les prix plus importants que le chômage ou les taux de crédit

L'étude, menée par la direction des études de Crédit Foncier Immobilier, repose sur trois paramètres simples et « plausibles » : à la fin de l'année 2013, les prix de l'immobilier auront baissé de 3% dans les villes les plus chères d'Ile-de-France, de 5% dans les autres communes de la région et de 7% en province. Dans le même temps, les taux de crédit immobilier, au plus bas en avril 2013, remonteront de 30 points de base (0,30%) et le taux de chômage de 100 points de base (1%).

Dans ces conditions, l'étude montre que c'est l'évolution des prix immobiliers qui impacte le plus la capacité d'acquisition des ménages : ainsi, « à Paris, une baisse de 3% des prix immobiliers augmenterait de 2,5% le nombre de ménages en capacité d'acheter dans l'ancien, lorsqu'une hausse des taux de crédit de 30 points réduirait de 1,7% ce nombre ». La montée du chômage provoquerait quant à elle une baisse de 0,6% des ménages en capacité d'achat. De fait, même si le chômage devait effectivement continuer à battre des records et que les taux de crédit immobilier devaient se relever légèrement d'ici la fin de l'année, la baisse des prix anticipée redonnerait du pouvoir d'achat immobilier aux ménages.

La démonstration vaut également hors de la capitale. La baisse des prix envisagée de 7% entraînerait une hausse de 4,19% du nombre d'accédants à Lille et de 3,67% à Lyon notamment. A Bordeaux et Nantes, ces augmentations se situeraient entre 2 et 3%. Dans tous les cas cependant, cet effet compense largement celui du relèvement des taux d'emprunt, qui n'excède jamais -2%.

Des conséquences plus fortes là où les prix sont les plus élevés

Autre enseignement de l'étude, les variations de prix, de taux de crédit immobilier et de taux de chômage ont un impact plus fort dans les villes où les prix sont les plus élevés, comme Neuilly-sur-Seine (9.171 euros/m² au troisième trimestre 2012). Ce phénomène vaut pour chacune des trois variables. A l'inverse, les communes « bon marché », comme Evry (1.980 euros/m²) sont moins sensibles à l'évolution des prix, des taux d'emprunt ou du chômage.

Ainsi, en reprenant les paramètres de l'expérience (-3% sur les prix, +0,30% pour les taux de crédit et +1% pour le chômage), le nombre de ménages pouvant accéder à la propriété à Neuilly-sur-Seine augmente de 3,4% grâce à la diminution des prix et baisse de 1,7% et 0,6% à cause des taux d'emprunt et du chômage respectivement. Des variations bien plus importantes que celles qui seraient observées à Evry avec des conditions similaires et une baisse des prix de 5%. Cette dernière augmenterait le nombre de ménages en capacité d'acheter de 1,3%, tandis que la hausse des taux de crédit provoquerait une perte de 0,8% du nombre de ménages et la hausse du chômage 0,3%.

L'étude reste cependant à manipuler avec des réserves, puisque les trois facteurs retenus sont loin d'être les seuls à jouer sur le comportement et les finances des ménages accédants à la propriété. La fiscalité, la structure des ménages ou encore les facteurs psychologiques (confiance dans l'avenir, volonté d'accéder à la propriété...) sont autant de variables ayant une incidence notable sur les décisions des ménages et qui ne sont pas prises en compte dans cette étude.

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Copropriétés : les réformes envisagées par Duflot

contact@toutsurmesfinances.com (Thibault Fingonnet) — Tue, 14 May 2013 14:05:41 GMT

Dans le cadre du projet de loi Logement et urbanisme, la loi de 1965 sur les copropriétés devrait être largement modifiée. D'ores et déjà, plusieurs orientations se précisent, dont un encadrement accru des prestations complémentaires des syndics.

Si l'attention devrait se concentrer sur les réformes qui touchent les rapports locatifs, le projet de loi Logement et urbanisme (ou loi Duflot 2) prévoit également une refonte profonde de la loi de 1965 sur les copropriétés. La Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) est revenue, à l'occasion d'un point presse mardi 14 juin, sur les grandes orientations connues à ce jour sur le sujet.

• Une liste limitative de prestations complémentaires pour les syndics

La volonté de la ministre du Logement Cécile Duflot est claire : limiter les prestations complémentaires des syndics, c'est-à-dire celles qui ne sont pas prévues dans un forfait de base comportant normalement 44 tâches à la charge du syndic. Ses 44 tâches sont précisées dans l'arrêté du 19 mars 2010, dit arrêté Novelli. La situation est d'autant plus complexe sur le terrain que le prix de ces prestations n'est pas nécessairement connu des copropriétaires. Par souci de transparence, l'idée portée par la ministre serait d'inscrire une liste limitative de prestations complémentaires : toute prestation n'étant pas inscrite ne pourrait alors être facturée aux copropriétaires.

Pour Jean-François Buet, président de la Fnaim, cette proposition présente le même problème que le décret n°87-713 du 26 août 1987, qui détaille la liste des charges récupérables par les propriétaires sur les locataires. La liste datant de plus de 25 ans à présent et n'ayant pas été mise à jour, elle n'est aujourd'hui plus adaptée car trop d'éléments manquent. Exemple évident, les problématiques de connexion à Internet sont un peu plus prégnantes en 2013 qu'elles ne l'étaient en 1987...

Ainsi, dresser une liste de prestations complémentaires « autorisées » pour les syndics présenterait un souci similaire. De plus, elle briderait la saine concurrence entre syndics, affirme le syndicat des agents immobiliers. La Fnaim se prononce en revanche pour une plus grande transparence sur les tarifs pratiqués sur ces prestations avant qu'elles ne soient fournies.

• Obligation de créer des comptes bancaires séparés

Actuellement, les syndics peuvent gérer les fonds d'une copropriété sur un compte unique, qui est celui du syndic. Le projet de loi prévoit d'instituer une obligation de créer des comptes bancaires séparés, ouverts au nom du syndicat, c'est-à-dire l'ensemble des copropriétaires. De fait, les syndics seraient forcés d'ouvrir des comptes bancaires supplémentaires et les copropriétés disposeraient de comptes propres, distincts de ceux des syndics.

La loi de 1965 prévoit déjà cette disposition mais n'oblige pas les syndics à ouvrir de compte bancaire séparé. Ces derniers peuvent ainsi faire voter aux copropriétaires une dérogation pour gérer les fonds sur un compte unique.

Selon la Fnaim, cette proposition va poser problème pour les petites et moyennes copropriétés, qui devraient alors supporter des frais bancaires supplémentaires. Le syndicat des agents immobiliers privilégie l'option d'un compte bancaire unique pour le syndic, avec des sous-comptes ouverts pour chaque copropriété, ainsi que la mise en place d'extranets, permettant aux copropriétaires d'avoir accès en permanence à l'état des finances de la copropriété.