Um Corretor de Imóveis;

Um despachante imobiliário;

Um Avaliador;

Um Advogado;

Um Engenheiro e…

…Uma Cartomante.

Um corretor de imóveis por que ele é a figura principal. É o único profissional que a lei 6.530 de 1.978 determina que somente a ele “compete exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”

O corretor de imóveis, para quem ainda não sabe, além da incumbência legal acima em lei especial, a lei geral expressa no Código civil no seu artigo 723 imputa ao mesmo, toda a responsabilidade da reparação de danos causada ao seu cliente caso ele não o informe sobre todo o risco do negócio ou do que possa onerá-lo. In verbis:

…

“Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. 

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

É exatamente o que vocês estão lendo acima o que diz a lei. Hoje em dia basta um corretor despreparado afirmar numa venda que quem paga tudo é quem ta comprando, que ele logo poderá ser processado, pois nem tudo, quem paga é quem esta comprando, segundo a lei. O laudêmio, por exemplo, ela claramente diz que quem paga é o enfiteuta, ou seja, quem vende.

O mais curioso é que, a maioria dos corretores são profissionais liberais, raramente empregados. São verdadeiros empreendedores e podem trabalhar sozinhos ou em parceria dentro ou fora de uma empresa imobiliária. E, se o corretor autônomo resolver trabalhar em parceria, ambos respondem solidariamente por reparações de danos, pois a solidariedade está também expressa no Código de Defesa do Consumidor – CDC, pois ambos são prestadores de serviços e estão totalmente sujeitos à legislação do CDC.

Querem mais?

O corretor tem que estar em dias com suas obrigações perante o seu CRECI – Que são os Conselhos Regionais dos corretores de Imóveis espalhados por todo Brasil. Têm que conhecer e obedecer a todas as resoluções do COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis e observar a legislação ambiental do seu município, pois atualmente em algumas cidades, o corretor não pode sequer colocar uma simples placa no poste em frente ao imóvel anunciado que logo tomam uma multa da prefeitura.

E agora. O que fazer para comprar um imóvel no Brasil?

Mesmo um corretor regulamentado com seu CRECI, se não souber comprar ou vender e seguir todos os passos obrigados por lei, corre um sério risco de pagar por sua imperícia. Imagine aqueles que nem carteira tem e ainda se apresentam como verdadeiros “Consultores Imobiliários”. Estes são os que mais se arriscam. Pois podem responder civil e penalmente se forem denunciados ou mesmo capturados pelas autoridades competentes.

Por estes motivos, para representar seu cliente, o corretor de imóveis precisa ser um verdadeiro gestor de negócios imobiliários e o principal responsável técnico dos trabalhos de todos os outros profissionais colaboradores, tais como o despachante, avaliador, advogado, engenheiro etc.

• Um despachante por que logo que o corretor encontra o imóvel ideal para apresentar ao seu cliente, depois de exaustiva busca, precisa se certificar da condição jurídica do imóvel. Entregar ao seu parceiro advogado toda a documentação atualizada, tais como matrícula, certidões negativas de protesto de títulos de todos os cartórios, busca nas dívidas ativas das esferas estaduais, municipais e federal, enfim, vários documentos;
• Um avaliador, pois se faz necessário saber sobre o real valor do imóvel para negociação, pois isto só é possível com um parecer técnico de avaliação mercadológica por profissional autorizado;
• Um advogado é sempre fundamental nos negócios imobiliários, colaborador ou mesmo contratado pelo corretor de imóveis para tratar dos assuntos mais inerentes às pendências jurídicas eventuais;
• Um engenheiro para dar ao cliente um laudo técnico sobre as patologias das edificações, benfeitorias, área construída e outros fatores necessários inerentes à profissão de engenheiro;
• E a cartomante? Qual o principal papel dela nessa história?

É claro que a cartomante aqui, é uma figura de pensamento que representa as incertezas nos negócios imobiliários, pois mesmo com todo o diploma legal nas costas dos bravos corretores de imóveis, mesmo com todos os cuidados de sua equipe de profissionais, mesmo fazendo tudo que a lei os manda fazer, ainda existe a possibilidade de seu cliente adquirente perder todo seu investimento. Como foi o caso “ENCOL” e muitas outras empresas espalhadas pelo Brasil. Assim como várias outras situações de mercado que anulam negócios jurídicos que a principio parecem perfeitos, mas passíveis de nulidade e que não valem a pena comentar.

Por isso eu digo com ciência e consciente, o primeiro passo para se comprar um imóvel no Brasil é contratar um corretor de imóveis que tenha sua profissão devidamente regulamentada pelo seu órgão de classe. Pois é o corretor o grande profissional da hora. O que poderá realmente lhe ajudar na aquisição de bens imóveis, pois indubitavelmente a corretagem de imóveis é uma profissão altamente atualizada e moderna, uma das mais belas profissões do nosso país.

Autor:

Prof. Fernando de Queiroz

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www.saladocorretor.com/portaldevendas

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Fonte:
Site Mesquita Melo Adv.

Pelo novo Código Civil (art. 2.038) fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei n. 3.071, de 1º de janeiro de 1916 e leis posteriores.

Assim, as enfiteuses particulares já registradas existirão enquanto não consolidados
os domínios direto e útil – ou não extintas, de acordo com o artigo 692 do CC de
1916: pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegar a não valer o
capital correspondente ao foro e mais um quinto deste; pelo comisso, deixando o
foreiro de pagar as pensões devidas por três anos consecutivos, caso em que o
senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias e pelo falecimento do enfiteuta, sem
herdeiros, salvo o direito dos credores. Não nos esqueçamos do abandono voluntário e gratuito
em favor do senhorio direto.
Diante desse direito intertemporal criado para extinção efetiva das enfiteuses particulares, novas
enfiteuses dessa natureza, bem como as subenfiteuses daquelas já registradas (art. 2.038, §1o,
II), estão proibidas e não mais ingressarão no registro imobiliário.
Mas resta a questão: o enfiteuta de aforamento particular registrado antes do NCC pode
transferir o seu domínio útil?
Para melhor compreensão do problema é preciso fixar a diferença entre a cessão da enfiteuse e
a subenfiteuse. Na cessão, por qualquer forma de alienação transmite-se o domínio útil tendo o
senhorio direto direito à opção, percepção de laudêmio, exigindo-se prova de pagamento do ITBI
e a apresentação do comprovante de pagamento dos respectivos foros. O enfiteuta se desgarra
do senhorio direto.
Já na subenfiteuse, o foreiro transfere seu direito ao subenfiteuta, sem, contudo, desligar-se da
relação jurídica que o prende ao senhorio direto. A subenfiteuse gera relações apenas entre o
enfiteuta e o subenfiteuta. O senhorio direto permanece alheio ao fato, salvo se no ato
constitutivo originário houver cláusula que requeira sua expressa notificação. O senhorio direto
não tem direito à opção, nem à percepção do laudêmio. O subenfiteuta deve pagar o foro ao
enfiteuta que, por outro lado, não se exonera da obrigação de pagar ao senhorio a pensão
anual. (Maria Helena Diniz, Dic.Jurídico, 4º Volume, Saraiva, 1998, p.432).
Conforme Clóvis Bevilaqua, parece, porém, que se deve considerar a subenfiteuse, como a
sublocação, uma relação jurídica entre o enfiteuta e o subenfiteuta, que não atinge, em coisa
alguma, à que preexiste entre o primeiro e o senhorio. Conseqüentemente, não há necessidade
de notificação, se o ato constitutivo a não exige. Pela mesma razão, o senhorio não tem direito
de preferência. (Código Civil Comentado, 6ª tiragem, Editora Rio, Vol. I p. 1159).
Aquela transmissão do domínio útil das enfiteuses particulares registradas antes do NCC
continuará a ter ingresso no registro imobiliário, até a sua completa extinção. E a subenfiteuse
mencionada não terá acesso ao registro imobiliário. Aliás, novas enfiteuses e subenfiteuses
serão consideradas inexistentes porque proibidas por lei.
Ensina o eminente professor Joel Dias Figueira Jr: o inciso I, do § 1º, do art. 2.038, não proíbe
as transmissões dos bens aforados; a vedação reside tão-somente na incidência de laudêmio ou
prestações análogas, tomando como critério de cobrança o valor das construções ou plantações.
Está claro, mais uma vez, que o legislador pretendeu desestimular as transações envolvendo
enfiteuses, reduzindo, dessa feita, seus valores negociáveis. Nesses casos, a cobrança haverá de
incidir apenas sobre o valor da terra nua, ou seja, desconsiderando qualquer espécie de
construção ou plantação.(Novo Código Civil Comentado, Coordenação de Ricardo Fiúza, 2ª
Edição, Saraiva, p.1890).
Com esse achatamento na cobrança de laudêmio e a proibição da constituição de subenfiteuses,
o senhorio direto e o enfiteuta passarão a ter interesse na extinção da enfiteuse, o que é desejo
do legislador.
Cumpre reiterar que o NCC proibiu a constituição de enfiteuses e subenfiteuses de natureza
particular. Não alterou a enfiteuse pública.
A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos continua regulada por lei especial (art. 2.038,
II, § 2º). E com ingresso no registro imobiliário.

* João Baptista Galhardo é Registrador de Araraquara e secretário-geral do Irib.

* Artigo extraído do Boletim Eletrônico do IRIB nº. 932 de 26/11/2003

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A inclusão dos corretores de imóveis no Simples Nacional, sistema de arrecadação simplificada de impostos do governo federal, poderá ser viabilizada por emenda ao projeto de lei do Senado (PLS 90/10), primeiro item na pauta da reunião de terça-feira (16) da Comissão de Assuntos Econômicos (CAE). O anúncio foi feito nesta segunda-feira (15) pelo senador Gim Argello (PTB-DF), que presidiu parte da sessão especial em homenagem aos corretores de imóveis.

Autor do requerimento para realização da sessão especial, Gim Argello afirmou que, se por algum motivo, não for possível fazer a alteração no PLS 90/10, o benefício para a categoria será tentado em emenda ao projeto de lei que amplia os limites de enquadramento de empresas no Simples, enviado pela presidente Dilma Rousseff.

O PLS 90/10, de autoria do senador Fernando Collor (PTB-AL), inclui os escritórios de engenharia e arquitetura entre os beneficiários do Simples. Emenda apresentada ao projeto e acatada pelo relator da matéria na CAE, senador Cyro Miranda (PSDB-GO), abre a possibilidade de inclusão também da corretagem de imóveis no Simples Nacional.

A reivindicação do benefício fiscal foi um dos pontos da sessão especial desta segunda-feira, aberta pelo senador Wilson Santiago (PMDB-PB). O senador José Pimentel (PT-CE) disse que o Congresso Nacional tem uma dívida com os corretores de imóveis, que é incluir a categoria no Simples Nacional.

Em 2008, quando coordenou na Câmara dos Deputados a segunda alteração na Lei Geral da Micro e da Pequena Empresa, Pimentel conseguiu beneficiar uma série de setores que ainda estavam excluídos do sistema simplificado de arrecadação.
Assumimos ali um compromisso de que, na próxima alteração que houvesse na Lei Geral, iríamos discutir a inclusão de outros setores, com um olhar especial para dois segmentos, os corretores de imóveis e os representantes comerciais, até porque esses segmentos são muito próximos.

Potencial
Gim Argello afirmou que os corretores de imóveis têm um papel importante neste momento de crise econômica mundial: os investidores procuram “refúgio seguro” para seu dinheiro no mercado imobiliário.

Por isso, na avaliação de Gim Argello, o potencial de crescimento do setor é grande. Hoje, de acordo com o senador, o mercado imobiliário representa apenas 5% do Produto Interno Bruto (PIB), contra 60% nos Estados Unidos e 40% na Europa.
Se dobrarmos todo esse movimento, para chegar a 10%, vamos precisar de muito trabalho, de muitos corretores de imóveis, que realmente constroem a felicidade, principalmente dos mais humildes, em busca da casa própria.

Formação
A senadora Ana Amélia Lemos (PP-RS) citou estudo do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, segundo o qual 52% dos profissionais têm curso superior, e as formações mais recorrentes são: Direito, Administração e Engenharia. Segundo ela, o curso superior em Negócios Imobiliários é uma das bandeiras da entidade para aumentar o nível de qualificação de seus profissionais.

O presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), João Teodoro da Silva, afirmou que dados mais recentes indicam que os profissionais com cursos superiores já representam 64% da categoria. Teodoro apontou também crescimento da participação feminina, que hoje chega a 34% da categoria, contra 8,3% em 1995. Colaboração: HamiltonCavalcanteCorretorClasseA@hotmail.com Fonte: ClipImobiliário/Leis/Diário das Leis, Agencia Senado/Djalba Lima

Fonte:

Jornal O Estado

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Trabalhar em parceria é um grande negócio. Porém, não devemos nos esquecer que parceria entre colegas corretores e/ou imobiliárias e corretores é uma espécie de contrato ou negócio jurídico tutelado pelo Direito Civil brasileiro. Isto implica que, se é um direito, devemos obedecer a todos os requisitos do negócio jurídico, tais como:

Vontade livre

Agente capaz

Objeto lícito

E, obedecer ao que prescreve a lei.

Com relação à vontade livre, nenhum corretor está obrigado a aceitar trabalhar em parceria, entretanto, se espontaneamente, este aceitar um acordo de parceria, o pacto tem que ser cumprido e não poderá ser alterado ou modificado “a posteriori”,  de forma unilateral. Portanto, cabe aos parceiros contratantes, trabalharem de forma transparente e objetiva, caso contrário, estarão sendo concorrentes de si mesmos e dificultando a conclusão dos negócios.

A base da divisão de comissão exposta acima, está claramente traduzida na Inteligência do Art. 728 do nosso Código Civil brasileiro:

“Ipsi Literis”

“Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.”

O problema maior que venho insistentemente respondendo aos meus leitores inside exatamente nesta última frase do artigo 728 “Salvo ajuste em contrário”. A confusão reside exatamente aí, pois alguns profissionais corretores não se dão conta de que o momento do ajuste em contrário se dá antes do acordo e não depois. Por este motivo, encontram facilidade em incluir um novo corretor no momento da divisão da comissão. O que é absolutamente inaceitável e inadequado e a parte que se sentir prejudicada pode e deve representar o seu parceiro tanto no tribunal de ética da classe como invocando a tutela jurisdicional do Estado com base em diplomas legais claros como traduzidos entre os artigos 722 e 729 do novo código Civil brasileiro.

Cabe ao corretor interessado em trabalhar em parceria com seus colegas se precaver e concluir a parceria por escrito através de um simples “contrato de parceria” entre as partes. Entretanto, o contrato verbal ou tácito também terá validade jurídica. O problema é provar. Segue ai uma sugestão para evitar pesadelos. Imagine uma comissão de cem mil reais, onde você corretor parceiro, espera receber cinqüenta mil e a outra parte desajustadamente lhe apresenta mais um, mais dois, mais três corretores para dividir comissões e assim por diante.

É fundamental identificar as partes no contrato de parceria e definir quantos agentes irão trabalhar ou contribuir para o resultado da incumbência, por exemplo:

Se vão trabalhar em parceria um corretor e uma imobiliária, mesmo que esta imobiliária tenha setenta corretores, o justo é dividir por dois, pois o corretor é uma pessoa (física) e a imobiliária é uma pessoa (jurídica) de acordo com a luz do direito. Portanto nesse caso deve ser dividida a comissão em partes iguais. Cinquenta por cento para cada uma das partes.

Se mais de duas pessoas, sejam elas físicas ou jurídicas,  decidirem trabalhar em parceria, é necessário identificar as partes e predefinir no contrato a parte da comissão que caberá a cada um destes respeitando o principio da proporcionalidade.

Partindo pelo lado da inteligência ética, se existe um corretor ou imobiliária representando o cliente proprietário de um imóvel, e por outro lado um outro colega corretor ou imobiliária representando o cliente comprador, o  mais adequado seria dividir tudo por dois. Se quem representa o cliente proprietário do imóvel, por sua conta, contratou captador, avaliador e etc… Estes devem ser pagos os seus honorários com os 50 por cento do que lhes diz respeito. E, por outro lado, o parceiro que representa o cliente comprador também procede da mesma forma com os adeptos da sua equipe. Se todos cumprirem o combinado de forma profissional com transparência e ética, tudo se resolverá e o mercado imobiliário ganhará mais eficiência e agilidade.

Entretanto, nem sempre o mercado se comporta desta forma. Por isto, é sempre  bom trabalhar com, no mínimo, dez parceiros corretores do seu lado e estar conectado a estes. Pois se, se nos contratos verbais de parceria, um corretor que lhe deve pagar a metade da comissão apresentar um terceiro em momento inoportuno, o famoso corretor  REXONA “onde sempre cabe mais um,” diga a ele que aceita, desde que ele também concorde em dividir com seus dez outros parceiros

Autor: Prof. Fernando de Queiroz

www.saladocorretor.com

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Todos os Direitos reservados. Você pode transcrever este artigo na sua íntegra para o seu blog , preservando o nome do autor e o link para o site www.saladocorretor.com

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O chamado contrato por adesão, nesse desiderato, nada mais é do que a conseqüência lógica dessa massificação social, e reflete o modo de produção e distribuição de bens e serviços em larga escala e de forma impessoal e abstrata, inclusive no setor imobiliário.

No contrato por adesão, não há tratativas nem são as cláusulas livremente negociadas entre as partes. Ao contrário, o fornecedor, chamado de predisponente, elabora de antemão o contrato e o submete ao consumidor, denominado aderente, que, como o próprio nome já esclarece, tem apenas a faculdade de aceitar ou não aos seus termos. Justamente por seu caráter, que implica em séria limitação da autonomia da vontade de uma das partes, o aderente a um contrato desse tipo merece tutela especial do legislador, que busca, com isso, evitar a perpretação de abusos por parte do fornecedor de bens ou serviços.

Temos que os contratos por adesão são instrumentos absolutamente imprescindíveis ao capitalismo moderno: seria impossível que um grande banco negociasse cliente a cliente as condições gerais da outorga de crédito, ou mesmo que o fizesse uma grande incorporadora imobiliária, ao comercializar determinado empreendimento com centenas de unidades. Tal situação, além dos custos e morosidade, importaria em diminuição da previsibilidade de quaisquer empreendimentos, aspecto conferido pela adoção de contratos padronizados para todos os consumidores de determinado bem ou serviço.

A partir da edição da lei 8.078/90, popularmente conhecida como Código de Defesa do Consumidor, criou-se um microssistema de proteção ao hipossuficiente que consolidou as bases de um novo sistema contratual, que, abandonando a ficção da igualdade entre as partes contratantes, instituiu mecanismos que equalizam as desigualdades que comumente se verificam em qualquer relação contratual de consumo. Nesse ínterim, importante destacar o magistério de Nelson Nery Júnior quando afirma que, por ser norma de sobredireito, a teoria geral dos contratos criada pelo capítulo VI do Título I do CDC deve ser aplicada a toda e qualquer relação jurídica de direito privado, seja civil, comercial ou de consumo.

Os contratos de incorporação imobiliária, por óbvio, não poderiam fugir a esta regra, precipuamente por se constituírem, em sua esmagadora maioria, em contratos de adesão, em que o adquirente coloca-se em posição de inferioridade em relação ao incorporador, justamente pelo fato de não poder negociar com liberdade o conteúdo da avença. Como toda relação jurídica, qualificam-se estes contratos tanto pelo seu aspecto subjetivo quanto objetivo, que serão a seguir analisados.

A definição de incorporador encontra-se insculpida no artigo 29 da Lei 4.591/64, a Lei dos Condomínios e Incorporações, nesses termos:

“Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.”

E a definição de fornecedor nos é trazida pelo artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor, litteris:

“Art. 3º. “Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.”

O conceito abrange, portanto, todos aqueles que ofertem bens ou serviços no mercado de consumo, incluindo-se aí, sem maiores dificuldades, o incorporador imobiliário. Resta agora saber se o adquirente de unidade condominial autônoma pode ser equiparado a consumidor.

A Lei 4.591/64, quando de sua edição, buscava justamente proteger o adquirente de incorporadores inescrupulosos que amealhavam somas consideráveis no mercado, sem as mínimas condições de levar adiante o empreendimento anunciado. Tal era a situação, que a incorporação imobiliária começou a experimentar descrédito perante a sociedade, o que ameaçava o regular desenvolvimento desse importante filão, principalmente nos grandes centros urbanos.

Assim, desde o início, o adquirente de unidade condominial para uso próprio foi qualificado, pela legislação específica, de hipossuficiente a necessitar de proteção contra abusos do poder econômico. Ora, esse precisamente o espírito da lei consumerista, quando, em seu artigo 4º, assim define a política nacional das relações de consumo:

“Art. 4º. A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumos, atendidos os seguintes princípios:

I – reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo”

E o conceito de consumidor vem no artigo 2º da mesma lei, nestes termos:

“Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.”

Destarte, de ordinário, o adquirente de unidade condominial é considerado consumidor nos termos da lei. Diz-se “de ordinário”, pois se o objetivo da transação for a revenda, ou se o adquirente não for o destinatário final do bem imóvel, não estaremos diante de relação de consumo.

Configurada a relação do ponto de vista subjetivo, resta a análise de seu objeto. Este não requer maiores considerações, ante a simples leitura do §1º do art. 3º do CDC: “Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.” E logo adiante, no §2º do mesmo dispositivo: “Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.”

Seja a incorporação imobiliária considerada como atividade de corretagem, seja de promoção, seja de venda e compra, seja por um misto de todas elas e ainda outras (orientação que nos parece a mais correta), estaremos, inegavelmente, diante do fornecimento de um produto (a fração ideal do imóvel correspondente a unidade condominial que se adquire) ou de um serviço (a intermediação entre o construtor e o adquirente).

Perfeitamente possível, assim, a responsabilização do incorporador por vício do produto e pela solidez e segurança da obra perante a lei de defesa do consumidor, que é o que se procurará explicitar, inda que brevemente, nas próximas linhas.

Segundo Rodrigo Azevedo Toscano de Brito, “o incorporador tem a obrigação de colocar o imóvel do mercado de consumo em perfeitas condições de uso e fruição, na forma prometida e de conformidade com o projeto, o qual deve estar registrado desde o início dos trabalhos. Caso seja detectado qualquer vício, oculto ou aparente, ou problema na solidez e segurança do imóvel, o incorporador será obrigado a repará-lo, de maneira a deixar o imóvel da forma prometida ao adquirente”.

Duas são as hipóteses de responsabilização do incorporador pelo Código de Defesa do Consumidor: por fato do produto e por vício do produto. Explicitando o modelo de responsabilização positivado no CDC, afirmam os autores do anteprojeto que lhe deu origem:

“Entende-se por defeito ou vício de qualidade a qualificação de desvalor atribuída a um produto ou serviço por não corresponder à legítima expectativa do consumidor, quanto à sua utilização ou fruição (falta de adequação), bem como por adicionar riscos à sua integridade física (periculosidade) ou patrimonial (insegurança) do consumidor ou de terceiros.“ (in “Código Brasileiro de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do anteprojeto, Forense Universitária, 7ª ed., p. 155).

Infere-se, a partir daí, que vício do produto é o defeito que compromete a prestabilidade e/ou servibilidade do bem imóvel ofertado, estabelecendo uma relação de desconformidade entre a prestação (construção e entrega da unidade) e contraprestação (pagamento do preço estipulado). Assim, por exemplo, problemas com a qualidade da pintura, revestimentos e funcionamento das instalações hidráulicas (os exemplos são de Rodrigo Azevedo Toscano de Brito), que diminuem o valor patrimonial do bem. O defeito pode ser também de quantidade, se o imóvel apresenta dimensão mais de 5% inferior ao anunciado.

Diferentemente, fato do produto é o defeito de qualidade ou quantidade que, além de comprometer a prestabilidade e a servibilidade do produto, coloca em risco, de alguma forma, a segurança e a incolumidade do consumidor ou de terceiros. São os chamados acidentes de consumo.

Em ambos os casos, a responsabilidade do incorporador é objetiva, ou seja, independe da demonstração de sua culpa. No caso de fato do produto, prescreve em cinco anos a pretensão à reparação dos danos causados, contados da data do efetivo conhecimento do dano e de sua autoria (art. 27 do CDC). No caso de vício do produto de fácil constatação, o prazo para propositura da competente ação caduca em 30 dias, no caso de bens e serviços não duráveis, e em 90 dias, no caso de bens e serviços duráveis. Se o vício for oculto, ou seja, sua ocorrência não for verificável de imediato, o prazo é de 90 dias contados do conhecimento do vício.

Em relação a este último ponto, criou-se um conflito com a entrada em vigor no Novo Código Civil. É que seu artigo 618, ao tratar da garantia legal dos contratos de empreitada, estipula prazo de 180 dias, após o aparecimento do vício ou defeito, para a propositura da ação objetivando o ressarcimento ou abatimento proporcional do preço. Em virtude disso, tem-se entendido que, por se tratar de norma mais benéfica ao consumidor, sua aplicação deve ser preferida ao artigo 26 do CDC.

CONCLUSÃO

A Lei 4.591/64, definindo os direitos e deveres recíprocos tanto do incorporador quanto do adquirente da unidade condominial autônoma, estabeleceu um sistema de proteção às partes envolvidas, em especial deste último, evidentemente a parte mais fraca da relação.

O Código de Defesa do Consumidor, como microssistema jurídico cujo alcance se estende a todo o direito contratual, teve reflexos também nos negócios de incorporação imobiliária. Sendo os contratos, de regra, por adesão (posicionando o adquirente como hipossuficiente), configurando-se a figura do incorporador como fornecedor de bens e serviços, e a do adquirente como consumidor, tratando-se o bem imóvel de bem de consumo, perfeitamente possível a responsabilização da empresa incorporadora por acidente de consumo ou vício do produto.

Fonte: Site R. Silva Advogados

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23/06/2011

Segunda fase do programa habitacional é muito importante

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O estágio do “faz de contas.”

A LEI Nº 11.788, DE 25 DE SETEMBRO DE 2008 é bem clara na sua definição do significado da palavra “ESTÁGIO”, como segue na sua interpretação do seu artigo vestibular:

Art. 1o Estágio é ato educativo escolar supervisionado, desenvolvido no ambiente de trabalho, que visa à preparação para o trabalho produtivo de educandos que estejam freqüentando o ensino regular em instituições de educação superior, de educação profissional, de ensino médio, da educação especial e dos anos finais do ensino fundamental, na modalidade profissional da educação de jovens e adultos.

§ 1o O estágio faz parte do projeto pedagógico do curso, além de integrar o itinerário formativo do educando.
§ 2o O estágio visa ao aprendizado de competências próprias da atividade profissional e à contextualização curricular, objetivando o desenvolvimento do educando para a vida cidadã e para o trabalho.
Art. 2o O estágio poderá ser obrigatório ou não-obrigatório, conforme determinação das diretrizes curriculares da etapa, modalidade e área de ensino e do projeto pedagógico do curso.
§ 1o Estágio obrigatório é aquele definido como tal no projeto do curso, cuja carga horária é requisito para aprovação e obtenção de diploma.
…
Foi com base na interpretação da lei acima que Rodrigo, um estudante esclarecido de classe média alta, matriculado em um dos cursos TTI técnico em transações imobiliárias e, antes de se aventurar em qualquer imobiliária, fez uma pesquisa de mercado para se candidatar a uma vaga de estágio.

Rodrigo era de boa formação cultural. Para ele, estagiar em uma grande empresa era fundamental. Um belo dia, Rodrigo se encontra casualmente com um amigo economista e pediu que ele o indicasse uma grande empresa do ramo e foi ai que começou toda a história.

No interlóquio. Rodrigo escutou do seu amigo economista o seguinte:

- Poxa! Rodrigo, eu vou te indicar uma empresa do ramo de vendas de imóveis, esta empresa parece ter um marketing agressivo no Brasil.

Rodrigo, entusiasmado e cheio de vontade de aprender o novo ofício, não pensou duas vezes. Procurou a tal empresa, fez a entrevista e no seu primeiro dia de estágio e foi acompanhado até a um grande edifício de sua cidade, por um senhor que se dizia gerente da dita interprise.

Era um belíssimo prédio, daqueles de um milhão de reais por andar. Cliente para este tipo de imóvel aparecia eventualmente um a cada quinze dias.

Ainda entusiasmando, Rodrigo foi apresentado ao porteiro, o único habitante daquela monstruosidade de engenharia. Foi então que o tal gerente mostrou ao Rodrigo uma daquelas cadeiras brancas de plástico por trás de uma recepção de balcão de granito e disse com todo o entusiasmo:

- Rodrigo! Seja bem-vindo ao seu novo local de trabalho.

Rodrigo olhou para cima, para baixo, esquerda e depois direita e em seguida fixou seus olhos cara-a-cara com o seu gerente.

- Eu vou estagiar aqui? E quem vai ser meu responsável técnico?

O tal gerente já não gostando daquela pergunta respondeu:

- Responsável técnico? Aqui a empresa é seu responsável técnico.

Rodrigo já insatisfeito com aquela situação fez outra pergunta:

- E quem é que vai me ensinar?

- Leia este livro que você vai aprender muitas coisas. – Disse o gerente.

Rodrigo estava ficando vermelho de raiva. E pensando. – Este gerente esta convicto de que eu estou em estado de necessidade, só pode! Ou que eu sou algum alienado. E fez mais perguntas ao dito sujeito.

- Senhor, e se eu vender algum imóvel, como fica meus ganhos?

O gerente já sem paciência disse:

- Olha Rodrigo, este assunto já não é comigo é com outro departamento, é com outro gerente. Você sabe que nós somos uma grande empresa. Vamos fazer o seguinte, depois agente conversa sobre este assunto de dinheiro em caso de vendas ok?

Rodrigo, já se sentindo um escraviário, começou a ter uma sensação de sede insuportável e procurou por todos os lados conseguir um copo d’agua. Finalmente só conseguiu agua por que eventualmente o porteiro tinha providenciado um filtro de barro comprado num mercado central. E, para finalizar, o estagiário, já decido, fez a última e fatal pergunta ao tal gerente:

- Senhor! Eu ainda não recebi minha carteira de estagiário emitida pelo CRECI e pelo que fui informado, a carteira será entregue em duas semanas. Por este motivo pergunto. Devo começar este “estágio” daqui a duas semanas?

O sujeito de imediato respondeu:

- Não, você pode começar agora mesmo. Não se preocupe que o problema da carteira de estágio nós resolveremos.

Rodrigo sabendo que se tratava de uma contravenção penal estagiar sem a devida autorização do CRECI. Ficou calado por alguns segundos. Olhou mais uma vez, bem no fundo dos olhos do tal gerente, respirou e desabafou.

- Agora eu entendi tudo. Disse Rodrigo roxo de raiva, porém com muita classe e elegância. E continuou sua conclusão silógica.

- Este estágio que o senhor está me oferecendo, senhor gerente, é ume estágio do faz de contas. Eu faço de contas que estou estagiando, e a sua grande empresa faz de contas que está me ensinando. E fica tudo por isto mesmo, não é isto?

Rodrigo deu meia volta, cumprimentou o porteiro e disse ao se despedir do gerente.

- Já que aqui tudo é na base do faz de contas, faça de contas senhor gerente. que eu jamais estive por aqui. Até por que estagiar sem a devida autorização do CRECI é uma contravenção penal com base no artigo 47 do DECRETO-LEI Nº 3.688, DE 3 DE OUTUBRO DE 1941. E passar bem.

Moral da história:

Até para se fazer um simples estágio é preciso o candidato ser bem esclarecido. Conhecer da lei e do mercado, para não cair em armadilhas.

“Saiba mais RESOLUÇÃO-COFECI Nº 341/92 SOBRE O ESTÁGIO OBRIGATÓRIO”

Autor:
Prof. Fernando de Queiroz
www.saladocorretor.com

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Justiça reitera:corretor podefazer avaliação de imóveis

Fonte: Site COFECI

Representados pelo Confea, engenheiros perdem em primeirainstância ação que contesta função de corretores imobiliários

O Conselho Federal de Corretores deImóveis (Cofeci) assegurou na Justiça odireito de corretores realizarem avaliações imobiliárias. A sentença em favor da categoria foi proferida em Brasília, pelo juiz Marcelo Rebello Pinheiro, da Primeira Vara da Justiça Federalde Primeira Instância. A decisão contraria a pretenção de monópólio dosengenheiros, que pregavam ser exclusivamente deles o exercicício dessa atividade. “Mais do que a nossa categoria,essa sentença beneficia a sociedade”,afirma o paranaense João Teodoro daSilva, presidente do Cofeci.No ano passado, o Conselho Federalde Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea) e o Instituto Brasileiro deAvaliações e Perícias de Engenharia(Ibape) ingressaram na Justiça paraanular a resolução 957 de 2006, do Cofeci.  Nessa resolução, a entidade declara ser função do corretor  a elaboraçãode parecer técnico para determinar ovalor de mercado de bens imóveis. Osrepresentantes dos engenheiros consideraram ser esta uma “atividade privativa de engenheiros”. Insatisfeitos,foram à Justiça.Ao ser citado como réu na ação, oCofeci providenciou  defesa que levou ojuiz a dar ganho de causa aos corretores, nesta primeira fase processual, aprimeira instância. “Os autores dessaação deverão recorrer à Segunda Instância. Manteremos nossos argumentos, com o intuito de assegurar nossosdireitos. Quem mais entende de valorde mercado que nossa categoria?”, questiona o presidente João Teodoro.Na sentença, o juiz destacou trechode julgamento de 1999 : “A determina-ção do valor de um imóvel dependeprincipalmente do conhecimento domercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não serestringe às áreas de conhecimento deengenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo ser aferida por outros profissionais”. Outra sentença reforça: “o corretor de imóveis tem competência paraavaliar  imóveis nos limites da apura-ção dos respectivos valores venais”.De seu próprio punho, o juiz de Brasília sentenciou: “a avaliação de bensimóveis não exige formação específicana área de engenharia, arquitetura ouagronomia, motivo pelo qual não háqualquer  ilegalidade nas disposiçõesinsertas na Resolução Cofeci 957/2006″.Além de dar ganho de causa ao Cofeci,o magistrado condenou Confea e Ibapea pagar custas processuais e honorários advocatícios

Exclusividade não tembase legal, diz Barcellos

Para o vice-presidente adjunto de Avaliações Imobiliárias doCofeci, Luiz Barcellos, “não existe nada em legislação federal que dêexclusividade de avaliação mercadológica aos engenheiros”. Eleaplaudiu o resultado do julgamento.  “A defesa  feita pelo Cofeci foimuito bem fundamentada. Ganhamos a ação na íntegra. Caberecurso, mas acredito que vamos ganhar até no STJ”. De acordo comBarcellos, o mercado está muito bom para corretores-avaliadores:VPS – Como está o mercado de avaliação para os corretores?Luiz Barcellos – Muito bom. Tem havido muita procura poravaliação mercadológica feita por nós, corretores. E estamostrabalhando muito bem, com valores de mercado. Principalmenteagora que os valores mudam muito, em função da crise econômica,os corretores têm desempenhado um papel importante, produzindoavaliações bem posicionadas e de qualidade. Como um corretor pode se tornar um avaliador? Só pelo fato de ser corretor, já tem a competência para fazeravaliações de mercado. Entretanto, o Cofeci criou cursos deavaliação que orientam como deve ser  apresentado um parecertécnico de avaliação de mercado, entre outros itens. Os corretoresque fazem esse curso recebem uma qualificação, e são inseridos noCadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, organizado e geridopelo Cofeci. As informações sobre esses cursos estão disponíveis nosite do cofeci: www.cofeci.gov.br.

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Por Cely Fraga
Da Redação Jornal O Estado

É fato consumado. A construção civil no país vive um dos seus melhores momentos. Crédito fácil, déficit habitacional, taxa de juro acessível e programas federais são alguns fatores que contribuem com o desenvolvimento do setor. Contudo, o boom imobiliário, além de ser sustentado por esses pilares, encontrou forte aliado no marketing. Através de ações planejadas, o marketing ajuda empresas a construírem sólidos relacionamentos com seus consumidores.

Dentro do contexto de evolução das ferramentas do marketing imobiliário, a plataforma digital vem tomando grandes proporções. Sem pedir licença, a internet, definitivamente, invadiu os canteiros de obras. O virtual agora é realidade. “O mundo cada vez mais se torna digital, e com isto aderir estratégias deste tipo deixou de ser uma questão de escolha. Mesmo atualmente, onde as empresas do setor ainda estão aprendendo e analisando as estratégias disponíveis, as ações digitais já significam: oportunidade de novos negócios; inovação e a possibilidade de um maior relacionamento e interação com o consumidor”, explicou a publicitária e gerente de marketing da imobiliária Ducati, empresa do grupo Lopes, Mariana Ferronato. A profissional atua há sete anos na área de marketing, escreve para revistas do segmento e é editora do blog marketingimob, considerado um dos sites mais influentes de marketing imobiliário no Brasil.

Segundo Mariana, investir em estratégias digitais, no cenário atual, deixou de ser uma questão de “se vale a pena ou não”. “Se a empresa ainda não está utilizando a internet de maneira estratégica, ela pode ter a certeza que cada minuto que está fora dela, significa clientes que poderia ter conquistado”, alertou.

INTERNAUTAS BRASILEIROS
O brasileiro não sai da rede. A internet já faz parte do cotidiano de milhares de pessoas no Brasil. De acordo com dados do Ibope, o número de internautas no país ultrapassou os 80 milhões. “O brasileiro é um dos internautas que passa mais tempo conectado, e cerca de 88% das pessoas procuram imóvel na internet e 49% das pessoas procuram imóvel primeiro na web, contra 44% no jornal”, destacou Mariana.

DINHEIRO NA REDE
Na avaliação de Mariana, o mercado imobiliário nacional ainda não explorou completamente o potencial da plataforma digital. “É um mercado conservador, e por isto o processo de inovação nos meios de divulgação é mais lento. Contudo, algumas empresas já utilizam estas ferramentas, e com isto além de conquistar novos negócios, também reforçam a sua imagem de uma empresa inovadora na mente dos consumidores”, analisou.

A publicitária comentou que em 2010 o Brasil somou pouco mais de R$ 1,2 bilhão em gastos com publicidade na internet. “Este número, contudo, representou apenas 4,64% do bolo publicitário total do Brasil, enquanto em países desenvolvidos como o Reino Unido, esta fatia é de dois dígitos. Para 2011, estima-se que o mercado publicitário online deverá crescer 25%”, calculou Mariana.

INTEGRAÇÃO É SOLUÇÃO
Planejar marketing imobiliário na internet não se resume apenas a um site bem estruturado. Isso é apenas a base. Para sustentar e alavancar é necessário a integração de ferramentas. “Pensar na estruturação de um site realmente vendedor, de acordo com as reais necessidades do cliente, é o mínimo que toda a empresa do mercado imobiliário deve fazer. Hoje em dia temos sites, redes sociais, vídeos, tecnologias 3D, geolocalização (utilização de mapas), ações através do celular, realidade aumentada, entre diversas outras possibilidades no mundo digital. O interessante destas novas ferramentas, é que todas possibilitam uma integração com diversos meios, aumentando assim os resultados obtidos e a exposição da marca”, enumerou Mariana.

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Engenheiros perdem em primeira instância suposto direito a monopólio

FONTE: Site do COFECI

O Conselho Federal de Corretores deImóveis (Cofeci) assegurou na Justiça o direito de corretores realizarem avaliações imobiliárias. A sentença em favor da categoria foi proferida em Brasília, pelo juizMarcelo Rebello Pinheiro, da PrimeiraVara da Justiça Federal de Primeira Instância. A decisão contraria a pretenção de monópólio dos engenheiros, que moverama ação para inviabilizar a atividade para outros profissionais.

Segundo aquela categoria, avaliar imóveis é atribuição exclusiva de sua profissão. “Mais do que a nossa categoria, essa sentença beneficia asociedade”, afirma o presidente do Cofeci, João Teodoro,  que mobilizou o departamento jurídico do Sistema Cofeci-Creci para contestar a tese dos engenheiros.

A disputa começou no ano passado, quando o Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea) e o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape) ingressaram na Justiça para anular a resolução 957 de 2006, do Cofeci.  Nessa resolução, a entidade declara ser função do corretor  a elaboraçãode parecer técnico para determinar o valor de mercado de bens imóveis. Os  representantes dos engenheiros consideraram ser esta uma “atividade privativa de engenheiros”. Insatisfeitos,  foram à Justiça. Ao ser citado como réu na ação, o Cofeci providenciou  defesa que levou o juiz a dar ganho de causa aos corretores, nesta primeira fase processual, a primeira instância.

“Os autores dessa ação deverão recorrer à Segunda Instância. Manterem os nossos argumentos, com o intuito de assegurar nossos direitos. Quem mais entende de valor de mercado que nossa categoria?”, questiona o presidente Teodoro.

Na sentença em favor dos corretores, o juiz destacou trecho de julgamento proferido em 1999 : “A determinação do valorde um imóvel depende principalmente do conhecimento do mercado imobiliário local e das características do bem, matéria que não se  restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrô-nomo, podendo ser aferida por outros profissionais”.

Outra sentença reforça: “o corretor de imóveis tem competência para avaliar  imóveis nos limites da apuração dos respectivos valores venais”. Segundo o  juiz de Brasília, “a avalia-ção de bens imóveis não exige formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia, motivo pelo qual não há qualquer  ilegalidade nas disposiçõesinsertas na Resolução Cofeci 957/2006″.Além de dar razão ao Cofeci, o magistradocondenou Confea e Ibape a pagar custasprocessuais e honorários advocatícios. O Confea poderá recorrer da decisão,para tentar mudar a sentença em Segunda Instância. As apelações, de parte a parte, podem ser conduzidas até o SupremoTribunal Federal. “Estamos atentos a essaquestão. Manteremos nossos argumentos,com a mesma consistência que nos levou aganhar essa ação na Primeira Instância”,afirma o presidente do Cofeci.

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