Klik hier om de embedded video te bekijken.

Van het merendeel van de onderzochte projecten is het twijfelachtig tot ronduit ongeloofwaardig dat zij hun gestelde doelen bereiken. Voor het onderzoek werden meer dan 300 (inter)nationale studies geanalyseerd. De bevindingen van de studie heeft Lub opgeschreven in zijn boek Schoon, heel en werkzaam?

Dat buurtbewoners elkaar leren kennen is nergens voor nodig

Uit de studie komt naar voren dat er geen enkele wetenschappelijke onderbouwing is voor de stelling dat het goed is voor de wijk als bewoners elkaar beter leren kennen. Meer sociale cohesie leidt niet per se tot een veilige wijk. Uit literatuuronderzoek blijkt weliswaar dat deze zaken met elkaar samenhangen, maar een causaal verband is niet aangetoond. Veel wetenschappelijk onderzoek wijst er zelfs op dat sociale cohesie eerder het gevolg is van een veilige leefomgeving dan de oorzaak ervan. Dit roept vragen op over de talloze leefbaarheidsinitiatieven rond bewonerscontacten.

Burgerinitiatieven waarbij bewoners, soms met steun van de gemeente, zich verenigen om samen iets neer te zetten of te veranderen in hun stad of wijk zijn de laatste tijd erg in opkomst. Zij brengen stadswijken tot leven, zo schreven wij eerder op Wikistedia.  Uit de studie van de socioloog blijkt nu dat de dergelijke initiatieven nauwelijks impact hebben.

Impact burgerinspraak op buurtleefbaarheid beperkt

Bewonersplatforms die zich richten op meervoudige leefbaarheidsproblematiek dragen beperkt bij aan de oplossing van buurtproblemen. Soms neemt door de communicatie over en weer met overheidsdiensten het veiligheidsgevoel van bewoners toe. Maar feitelijke verbeteringen van de buurtleefbaarheid (afname van criminaliteit, verloedering etc.) worden zelden geregistreerd. Dit lijkt vooral te worden veroorzaakt door botsende logica’s tussen de burgerpanels en professionele instanties. Ook zijn wijkbewoners niet altijd vanzelfsprekende ‘ogen en oren’ van de straat. Bewoners interpreteren wijkproblemen vaak uiteenlopend.

Ook de inzet van straatcoaches vertaalt zich niet veilige woonwijken. Uit geen van de evaluaties blijkt dat het inzetten van straatcoaches in wijken de overlast van jeugd vermindert Er zijn zelfs wijken waar de overlast is toegenomen sinds de komst van deze coaches.

Rotterdam houdt vast aan aanpak

De gemeente Rotterdam zegt in De Volkskrant dat de wijkaanpak wel werkt. Volgens de wethouder gaat het juist mede door de aanpak van de zogeheten krachtwijken de laatste jaren beter in Rotterdam. Uit een meting van de gemeente blijkt dat bewoners onderling contact belangrijk vinden. Ook landschapsarchitect Wolbert van Dijk uit Rotterdam gelooft nog altijd dat sociale contacten en saamhorigheid zorgen voor leefbare wijken. Hij startte in een probleemstraat in Rotterdam het project Geveltuinen XXL. In de straat was geen groen te bekennen. Samen met zijn buren mobiliseerde hij de bewoners tot het aanleggen van voortuinen en geveltuinen.
Schoon, heel en werkzaam?, is geschreven in opdracht van MOVISIE in het kader van het onderzoeksprogramma ‘Inzicht in sociale interventies’ dat gefinancierd wordt door het ministerie van VWS.

Klik hier om de embedded video te bekijken.

In mijn vorige blog over de meanwhile strategy vroeg ik me af of deze manier van denken een middel kom zijn tegen leegstand. Dat het antwoord hierop een volmondig ‘ja’ is, blijkt onder andere uit recentere initiatieven van gebruikers van De Gelderland-fabriek in Culemborg. De meanwhile strategy werkt, maar wat is het verschil met tijdelijk anders bestemmen (TAB) en wat zijn succesfactoren? En belangrijker: hoe pas ik het toe in de praktijk?

Het werkt!

Voor alle helderheid: meanwhile strategy is een strategie. Een manier van kijken en denken om te komen tot een resultaat. Benutting van de tussentijd is geen invulling van de pauze, maar een alternatieve manier van ontwikkelen, aldus Liesbeth Jansen van Platform Tussentijd in Ontwikkeling  (fragment uit de blog van Kris Oosting). En zo is het!

Voor veel locaties geldt dat grote nieuwbouwplannen op korte termijn van de baan zijn. Het denken vanuit de kracht of potentie van een gebied is dan zowel slim als logisch. Als het beoogde nieuwbouw programma het laat afweten, waarom dan niet met beide handen het programma aangrijpen dat zich het beste verenigt met de locatie? Maar doe je dat, doe het dan ook met overtuiging en niet voor een paar jaar als overbrugging, zoals bij TAB.

Meanwhile vs. TAB

Vaak wordt ‘meanwhile strategy’ in één adem genoemd met tijdelijk anders bestemmen (TAB). Hoewel het overlapt in ideeën voor uitvoering, heb ik een fundamenteel probleem met de strikte tijdelijkheid in TAB. Dit lijkt meer het speeltje van de ontwikkelaar en gemeente die nog steeds gelooft in de tijdelijke dip. In een opleving over een paar jaartjes, waarna we weer op de oude voet doorgaan. Gelooft u het nog? Ik in ieder geval niet. Met een tijdelijke bestemming neem je een gebied niet serieus, laat staan initiatiefnemers. De vier belangrijkste verschillen op een rijtje:

Wat zijn de succesfactoren van de meanwhile strategy?

In mijn ervaring werkt de meanwhile strategy het beste als er een aantal succesfactoren aanwezig zijn. Ik beschrijf er vier.

Het is ideaal als een sloop / nieuwbouw situatie onrealistisch of ver weg is, en er dus niemand plannen maakt. Dat geldt voor zowel de eigenaar als de gemeente. Parallelle discussie over

tijdelijkheid en een definitieve situatie kannibaliseren elkaar, waardoor beide niet tot het beste resultaat komen. Gebruik liever de tijdelijke situatie om de echte kracht van een gebied te ontdekken. Als eenmaal de (nieuwbouw) druk (tijdelijk) van de ketel is, komt de creativiteit vanzelf.

Een gebied floreert als de kracht van lokale initiatieven wordt benut. Het maakt daarbij niet uit of het initiatief vanuit een individu komt, een bestaande structuur (verenigingsleven, wijkvereniging, etc.) of een door de gemeente of eigenaar geregisseerd proces. Het Platform Tussentijd in spreekt daarbij van ‘Hip hop‐ stedenbouw’ waarbij er wordt doorgebouwd op samples van de bestaande stad. Sprekend!

Initiatieven hebben een zichtbare maatschappelijke meerwaarde bij de start, en hebben op zijn minst de potentie tot financiële meerwaarde in de toekomst. Het idee van financiële meerwaarde voor gebruiker en eigenaar geeft initiatieven een stip op de horizon. In eerste instantie niet om geld te verdienen, maar om geen geld meer te verliezen. Vastgoed eigenaren die vaste lasten gedekt hebben of bijvoorbeeld bewakingskosten kunnen reduceren door gebruik. En initiatiefnemers die lage huren kunnen rekenen, maar nog steeds wel een rendabele exploitatie hebben.

Gemeente en eigenaar spreken heldere kaders af voor de initiatieven. Niets zo funest voor creativiteit als energie die gestoken wordt in discussie over diffuse kaders. In de praktijk blijkt steeds dat onder andere vergunningverlening, handhaving en de brandweer moeite hebben mee te gaan in het gedachtengoed van de tussentijd. Op voorhand inhoudelijke afspraken maken over een kader is dan lastig, maar ervaring leert dat goede procesafspraken zeker mogelijk zijn.

Maar dan de praktijk….

En toen was het tijd aan de slag te gaan. De ‘proof of the pudding’ is immer ‘in the eating’. Meanwhile strategy is vooral geen academisch speeltje maar een speeltje van de straat. En dan blijkt al gauw dat vooral het stoppen van de nieuwbouw droom, zowel bij eigenaren als bij gemeenten, onrealistisch is. De opbrengst is ingecalculeerd of al uitgegeven, de beloftes zijn gemaakt.

Toch zien we in de praktijk dat dit beeld doorbroken kan worden als het inzicht ontstaat dat de tijdelijkheid geen succes kan worden zonder toekomst, en de toekomst geen succes zonder tijdelijkheid. Immers, wie stopt er veel moeite, tijd of geld in een tijdelijke situatie, zonder dat het enige meerwaarde in de toekomst? En hoe realistisch is op dit moment een (sloop / nieuwbouw) toekomst, als je geen programma of positieve vibe genereert vanuit de tijdelijkheid?

We zijn dus op elkaar aangewezen. En dat snappen de gemeente Culemborg, vastgoedbelegger De Waal Beheer en de krakers van De Gelderland Fabriek in Culemborg maar al te goed. De gemeente wijzigt op verzoek van de krakers en eigenaar de bestemming, de kraker krijgen het volledig vervallen vastgoed in eigendom en de grond in erfpacht (eerste jaren om niet). De eigenaar profiteert op lange termijn mee van waardeontwikkeling van zijn grond en heeft op korte termijn geen zorgen meer over een gekraakt pand en het beheer ervan. Win– win – win. En dat is de kracht van meanwhile denken.

Klik hier om de embedded video te bekijken.

Het gaat echt niet lekker in de retail. Hoe het dan toch kan dat de leegstand niet nog erger is gegroeid? Er zijn verschillende effecten die daarvoor zorgen. Om te beginnen komen er steeds minder nieuwe winkelmeters bij en worden heel veel winkelpanden omgebouwd naar andere functies zoals bijvoorbeeld wonen. Tevens worden panden met een detailhandelsfunctie omgebouwd naar een andere functie. “Neem de reguliere dierenwinkel die verder gaat als Aziatische Spa waar visjes je voeten schoon eten. Tevens helpt het dat beleggers steeds vaker een lagere huuropbrengst accepteren. De belegger wordt er op minder populaire locaties toe gedwongen genoegen te nemen met een lage huur. Ze ontvangen liever 70 procent van de huurprijs dan helemaal geen huur.”

‘Rondrekenen’ is probleem

Uit berekeningen van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) blijkt dat de leegstand inmiddels is opgelopen tot bijna 8 procent: bijna 300.000 vierkante meter winkelvloeroppervlak méér dan werd gedacht. In het kielzog van de kantorenmarkt – de leegstand is daar zelfs bijna 16 procent – nemen dus ook de problemen op de winkelmarkt toe.

“Het verbaasd me elke keer weer hoe iedereen er op duikt als er weer nieuwe cijfers van leegstand zijn. Elke keer roepen we met z’n allen dat het heel erg is en dat er echt iets moet gebeuren. Maar na een paar dagen wordt het weer rustig en gaat iedereen verder waar hij gebleven was. Het lijkt wel of we ons niet goed weg weten met het probleem. We roepen om oplossingen, maar goedkope oplossingen voor dit probleem bestaan niet”, reageert Gerben van Dijk, procesmanager van Vernieuwing Bouw.

Over de exacte hoogte van de cijfers maakt hij zich wat minder druk. “In de verschillende analyse van de kantorenmarkt zitten ook verschillen. Vaak heeft dat te maken met wijze van berekenen en tijdstip van meten. De leegstand loopt op en we slagen er nog nauwelijks in om dat tij te keren.”

Terecht legt het PBL de vinger bij het zogenaamde ‘rondrekenen’: Om een project van de grond te krijgen worden de nodige vierkante meters commerciële ruimte gepland. Die meters moeten er komen om het project rond te krijgen, niet omdat de markt dat vraagt. En dan kan het gebeuren dat je na een tijdje leegstand dit krijgt: De al enkele jaren leegstaande plint wordt nu omgebouwd naar woningen.

Belangrijke rol voor overheid

Zandbergen verwacht dat de leegstand de komende jaren verder toeneemt. “Wij denken dat de leegstand in 2020 in de richting van de 8,5 a 9 procent komt. Het is moeilijk te voorspellen. De voorraad is in beweging en als bijvoorbeeld het ombouwen naar woningen een versnelling krijgt kan het lager uitvallen.” Daar staat tegenover dat het probleem van de meubelboulevards steeds groter wordt. Dat is een soort kantorenproblematiek. Voor dergelijke panden is geen alternatieve bestemming.

Volgens Locatus ligt er een belangrijke rol bij de centrale overheid. Zij moeten voor grote projecten de regie naar zich toetrekken. Neem Almere. Daar wil de gemeente de komende jaren 28.000 vierkante meter winkelruimte bijbouwen terwijl er in het centrum veel leegstaat. De overheid zou daar moeten ingrijpen en zeggen: Er is hier in Almere geen enkele aanleiding om meer meters te bouwen.

Speciale aandacht voor krimpgebieden

Volgens de onderzoekers van het PBL is het rendabeler om de leegstaande ruimte opnieuw als winkel te verhuren in plaats van om te bouwen tot woningen. Van Dijk: “Ik begrijp niet hoe ze daarbij komen. Gedacht vanuit de oude werkelijkheid met bijbehorende prijzen is dat zo, en voor populaire winkelgebieden zal dat blijven gelden. Maar een lege vierkante meter levert niets op, die kost alleen maar geld. Ook in de kantorenmarkt zijn partijen die blijven hopen op die ene huurder die weer het hele pand gaat huren voor 10 jaar. Rekentechnisch kan je heel wat jaren wachten voordat ombouw rendabel wordt, maar dan moet die huurder wel een keer komen. Komt de huurder niet, dan heb  je de boot gemist en blijf je zitten met je leegstand. Dan blijft een voorgespiegeld rendement een wensdroom.”

Leegstand in krimpgebieden vraagt speciale aandacht. Ombouwen naar woningen is weinig zinvol als er geen vraag is. Maar wat ook niet helpt is denken dat je met een mega-investering wel weer gaat stijgen op de lijst van populaire winkelcentra. Van Dijk gelooft dan meer in initiatieven van burgers en overheden om met creatieve middelen een dorp weer op de kaart te zetten. Neem bijvoorbeeld: hoe promoot je een dorp? en het succes van Reduzum.

Klik hier om de embedded video te bekijken.

Contactloos betalen

Afrekenen doe je straks door je OV-kaart tegen een kastje te houden. Dit contactloze betalen vergroot de snelheid van het afrekenen op de stations. Dit is een enorm voordeel voor reizigers die snel een trein moeten halen. Pinnen of chippen duurt 10 tot 15 seconden, een chipkaartbetaling slechts 1 à 2 seconden.

De transacties zijn na te lezen op de chipkaartrekening en mogelijk straks ook op de mobiele telefoon. Volgens Servex is het ook de bedoeling dat reizigers in de nabije toekomst de parkeergarage, een Greenwheels huurauto of de OV-fiets kunnen betalen met hun OV-kaart.

Betalen met vingerafdruk

Het duurt niet lang meer of we kunnen boodschappen afrekenen met onze vingerafdruk. Een Europees consortium werkt momenteel aan een nieuwe betaalmethode, die het mogelijk maakt betalingen met één vingerafdruk te voldoen. Een pinpas, contant geld of een mobiele telefoon als betaalhulpmiddel zou daarmee overbodig worden. IT-concern Atos toonde het systeem, genaamd eGo vorig jaar op een beveiligingsbeurs in Parijs.

De gebruiker draagt bij de transactie een voorwerp, zoals een riem of een horloge, waarin speciale software is aangebracht die is gekoppeld aan zijn of haar vingerafdruk. De gebruiker kan zelf bepalen welke transacties hij wil uitvoeren met de eGo. Behalve betalen kan je er bijvoorbeeld ook een auto mee starten of een hotelkamer mee openen.

Een aantal jaar geleden werd door supermarktketen Albert Heijn al geëxperimenteerd met betalen met je vingerafdruk. Een beveiligingsexpert wist toen met een rubberen kopie van een vingerafdruk het systeem te kraken, waarna de proef geen vervolg kreeg. Volgens Atos is dat met dit nieuwe systeem niet mogelijk.

eGo volgend jaar op de markt

Deze betaalmethode komt naar verwachting begin volgend jaar op de markt. Volgens Atos moet het een massaproduct worden en is het apparaatje dat de gebruiker moet dragen niet kostbaar. Elf bedrijven hebben de afgelopen 3 jaar gewerkt aan de ontwikkeling van eGo, met subsidie van het Europese Eureka-programma Catrene.

Klik hier om de embedded video te bekijken.

Leegstand neemt gestaag toe

De leegstand van winkels in Nederlandse dorpen en steden neemt gestaag toe. Op dit moment bedraagt de leegstand gemiddeld 6,4 procent. Dat lijkt weinig, maar betreft in absolute oppervlakte een kleine 2 miljoen m². Winkelleegstand concentreert zich op B1-, B2- en C-locaties: aanloopstraten, decentrale winkelstrips, wijkwinkelcentra en meubelboulevards. Sinds 2005 is daar de winkelleegstand gestegen tot 8 procent voor B1-locaties, 10 procent voor B2-locaties en bijna 12 procent voor C-locaties. De huidige omvang en verwachtingen van winkelleegstand verschillen sterk per regio, stad, per winkelgebied en zelfs per straat. Het is bekend dat diverse factoren van invloed zijn op winkelleegstand, onder meer vergrijzing, economische stagnatie, bevolkingskrimp, opkomst van internetverkoop en sterke toename van de winkeloppervlakte in de laatste decennia.

Concentratie van winkels om aantrekkelijkheid te vergroten

De Noorderboulevard, bestaande uit de Zwart Janstraat en Noordmolenstraat, is een winkelstraat van twee kilometer in Rotterdam-Noord. Als winkelstraat functioneert de Noorderboulevard niet optimaal. De afstanden zijn te lang, winkels zijn niet aaneengeschakeld en de branchering laat te wensen over. Deelgemeente en winkeliers stelden vast dat een concentratie van winkels naar een deel van de straat de aantrekkelijkheid van de boulevard als gezellig winkelgebied zou kunnen vergroten. Het versnipperde eigendom van de panden in deze straat stelt partijen voor een uitdaging.

Stedelijke herverkaveling in de Zwart Janstraat

Om deze concentratie mogelijk te maken, moeten bestaande winkelruimten worden verbeterd, gekoppeld of getransformeerd naar andere functies zoals wonen. Ook zou een ruimtelijke herverdeling van de huidige gebruikers moeten plaatsvinden om tot een betere branchering van de straat te komen. Deze taken worden uitgevoerd door een nieuw op te richten, lokaal vastgoedfonds. Een deel van de pandeigenaren wordt uitgenodigd om zijn bezit in dit fonds in te brengen. Waardering van de panden gebeurt door een onafhankelijke taxateur. In ruil voor overdracht van het pandeigendom aan het vastgoedfonds ontvangen de deelnemers aandelen en een dividenduitkering. Eén eigenaar – het vastgoedfonds – maakt het eenvoudiger om winkels in bepaalde delen van het winkelgebied te transformeren om daarmee een kleiner, maar aantrekkelijker winkelgebied over te houden.

Investeren en revitaliseren op de Nieuwe Binnenweg en Boulevard-Zuid

Twee andere aanpakken in Rotterdam vinden we in de Nieuwe Binnenweg en de Boulevard-Zuid. Beide gebieden vervullen de functie van wijkwinkelcentrum, met een aanbod van bijzondere winkels, en kenden voor de aanpak plaatsvond een substantieel leegstandspercentage (tot 25 procent) en verpaupering. Dit is in beide gebieden succesvol teruggebracht. De revitalisering van de Nieuwe Binnenweg is  grotendeels gefinancierd middels een combinatie van Europese EPRO-financiering en middelen van de pandeigenaren en de (deel)gemeente. In 2012 ontving de Nieuwe Binnenweg de Winkelstraatprijs. De aanpak op de Boulevard-Zuid leidde er onder meer toe dat de bereidheid bij ondernemers en vastgoedeigenaren om te investeren is gestegen, en ondernemers enthousiaster zijn geworden om deel te nemen aan activiteiten die de straat op de kaart zetten.

Excursie Aanpakken van Winkelleegstand in Rotterdam

Op 26 april 2013 organiseren Platform31, de Kamer van Koophandel Rotterdam en Locatus de excursie Aanpakken van winkelleegstand. U bezoekt daarbij de drie bovenstaande locaties (Nieuwe Binnenweg, Zwart Janstraat, Boulevard Zuid), krijgt tekst en uitleg van de lokale stakeholders en spiegelt deze aanpakken aan uw eigen praktijk. Meer weten of aanmelden? Excursie Aanpakken van winkelleegstand.

Meer informatie

Wilt u verder lezen over winkelleegstand?

- Kamer van Koophandel, Winkelleegstand praktisch oplossen
- Locatus, Rapport Winkelleegstand 2013
- Platform31, Kennisdossier Winkelleegstand

Deze blog is geschreven door Hanneke van Rooijen van Platform31. Neem voor vragen contact met haar op.