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Re: INFORMACION

2012-02-06T11:36:00.001+01:00

Estimado señor:

La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), establece un régimen legal de prórroga forzosa del alquiler que afecta al arrendador. De esta forma, usted estará obligado a permanecer en el alquiler a voluntad del arrendatario durante cinco años. Pasados estos la ley establece un régimen de prórroga voluntaria por periodos anuales.

Visto lo anterior, si su contrato de arrendamiento no establece otra cosa diferente (plazo de alquiler superior al establecido legalmente), debe hablar con su inquilino, y llegar a un acuerdo con él sobre una posible prórroga de un año más.

Un saludo.

El 6 de febrero de 2012 11:00, ********************** escribió:

Buen día.
Tengo un piso alquilado a 5 años, vence en junio el 5º año.
Quisiera prorrogarlo por un año más, princialmente, o venderlo.
¿Qué pasos debo seguir?
Gracias. Ángel

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Alonso Ricardo Trenado Fajardo

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Re:

2012-02-02T12:46:00.001+01:00

Estimada señora:

La herencia de su pareja sin testamento se repartirá de la siguiente manera:

100 % para los herederos (hijos), a falta de estos 100 % para sus ascendientes (padres), a falta de los anteriores líneas colaterales (hermanos).

Un saludo.

El 2 de febrero de 2012 10:59, ********************************** escribió:

Buenos dias, mi consulta es la siguiente: mi pareja acaba de heredar la mitad de una finca de cerezos en plena produccion. La herencia era a partes iguales entre el y su hermano. No estamos casados pero tenemos un hijo en comun, en caso de fallecimiento de mi pareja, tengo la duda de si mi hijo tiene derecho a heredar la herencia de mi pareja completa, o le pertenece algun porcentaje al hermano de mi pareja. Muchas gracias.

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Re: Herencia

2012-01-29T20:55:00.001+01:00

Estimada señora:

No, para vender la vivienda primero tienen que contactar con el quinto heredero. Posteriormente, sino logran un acuerdo tendrían que instar un procedimiento de disolución de condominio.

Sino logran encontrar al quinto heredero, tendrían que instar una demanda en el último domicilio conocido y posteriormente solicitar en el Juzgado la averiguación del domicilio actual.

Atentamente,

El 29 de enero de 2012 11:49,

Buenas, tenemos un piso compartido entre 5 herederos, 4 de ellos kieren vender y el quinto esta desaparecido y no sabemos donde vive. Se podria vender el piso? Gracias
Enviado de Samsung Mobile

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Re: CONSULTA HERENCIA

2012-01-26T10:45:00.001+01:00

Estimada señora:

Creo entender que su tío no tiene otros familiares que la madre de su esposa y su hermana.

En este caso, habrá que tener en cuenta si la vivienda era un bien ganancial de su tío, es decir, si su fallecida esposa era la dueña del 50 %. Si esto fuera así, entendemos que su tío haría una declaración de herederos.

En otras palabras, la heredera de su tío es su hermana (su madre), pero puede que la vivienda sea de varios titulares, lo que debería comprobar en el registro de la propiedad correspondiente.

Atentamente,

El 26 de enero de 2012 10:33,

Buenos días,

He visto que pueden dar respuesta a esta consulta sin coste.

Herencia: Fallece mi tío (hermano de mi Madre), es viudo, pero sobre vive la madre de su esposa. No tienen hijos y no hay más ascendientes vivos.

Tiene mi madre (hermana del causante) qué derechos tiene mi madre sobre la vivienda que es el único bien que tenía?

Muchas gracias,

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Anticipos e IVA

2012-01-12T13:18:00.001+01:00

¿Se deben facturar los anticipos?

Cuando una empresa recibe un anticipo a cuenta de una operación futura, está obligada a emitir una factura desglosando principal e IVA, ingresando este impuesto en la autoliquidación correspondiente a la fecha de cobro.

Cuando se realizá el final de la operación -la entrega del producto y por tanto la venta, o se presta el servicio contratado- se emitirá una factura por el importe y el IVA restantes.

Por tanto las operaciones en la que exista un anticipo tendrán dos facturas emitidas (el anticipo recibido y el cierre de la operación).

Muchas empresas incumplen esta obligación y se limitan a recibir el anticipo sin emitir ninguna factura ni repercutir IVA, facturándolo todo cuando se produce la entrega de bienes o la prestación de servicios definitiva. Esta práctica es incorrecta y puede generar sanciones.

Hacienda detectará estas operaciones con la obligación a partir del año 2012 de presentar el modelo 347 desglosado por trimestres.

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Fwd: Consulta sobre una herencia

2012-01-10T12:51:00.001+01:00

RESPUESTA:

Estimado señor:

Con los datos que nos aporta entendemos existía un testamento a favor del cónyuge y su tía no tenía hijos, ni ascendientes.

Efectivamente ustedes como sobrinos no son considerados herederos en las condiciones explicadas.

En futuras herencias se estará a lo dispuesto en las últimas voluntades de su tío, y a falta de testamento a la línea hereditaria establecida en la ley.

En su caso, la herencia de su tío será de sus hijos, a falta de estos sus ascendientes, a falta de estos sus líneas colaterales, hermanos e hijos de sus hermanos.

Atentamente,

PREGUNTA:

Estimados Señores, me dirijo a ustedes para formular mi pregunta sobre una herencia.

Hace apenas 2 meses una tia Fallecio, dejando en su testamento como heredero universal a su esposo(mi tio).

Mi tia tenia una cartilla en el banco con ella como unica titular con**** que pasara a mi tio.

Ellos tienen un piso escriturado a nombre de los dos, y que despues de fallecer mi tia, se volvio a escriturar a nombre de mi tio solamente.

Se que ante esta situacion hemos quedado excluidos de heredar el dia que mi tio falte lo correspondiente a mi tia.

Mi pregunta es: ¿Existe algun resquicio que nosotros podamos exigir o hacer, para que al faltar el, nosotros podamos recibir como herecia de la parte proporcional de mi tia y asi no pase todo a nombre de la familia del mismo??

Agradeciendole de antemano

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Re: Baja médica e impago de salarios

2012-01-10T12:32:00.001+01:00

RESPUESTA

Estimada Rosa:

Su caso es difícil de valorar sin comprobar el expediente en su integridad, espero que lo comprenda. En líneas generales, si puedo afirmar que efectivamente el pago sin situación de baja médica corresponde a la empresa de forma delegada, o lo que es lo mismo, es la Seguridad Social la que hace el pago a la empresa (en forma de descuento en los seguros sociales) y es esta (la empresa) quien debe pagar al trabajador.

En su caso solo puede obtener el cobro directamente en el supuesto de despido (finalización de la relación laboral).

En el resto de preguntas desconocemos las acciones judiciales o extrajudiciales ejercidas y no podemos contestarla adecuadamente.

Un saludo.

PREGUNTA:

Buenos días,

Ahora hace ya 7 meses que no me abonan la nómina, llevo casi dos de estos meses de baja médica. Llevamos desde septiembre ya varios arbitrajes sin éxito (incumplimientos de acuerdo, rechazo de despido, no comparecencia...). En el arbitraje que mantuvimos después de que llevara casi un mes de baja parece que accedía a realizar un despido por causas económicas y finalizar así la relación laboral, pero ponía como condición que se firmara con fecha del día 12 de diciembre (fecha en la que se realizó la última conciliación). Por mi parte se accedió, siempre que se pagara al menos una parte del finiquito y se indicaran fechas de pago. Quedó aplazado hasta que consiguiera el importe (se suponía que iba a ser antes de acabar el año). Hoy me ha comentado que probablemente la semana que viene lo tendría, pero ahora si quiere firmar el fin de contrato con dicha fecha, ¿no tendré problemas para solicitar la prestación por desempleo?

Por otra parte, durante estos meses que estoy de baja, sigo sin recibir ningún tipo de pago y tenía entendido que hay una parte que se la paga la seguridad social a la empresa, no? Puede haber alguna forma en la que yo reciba el pago directamente? ¿Cómo se debe proceder?

Muchas gracias por su ayuda
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Re: DUDA JURIDICA

2011-12-29T16:58:00.001+01:00

RESPUESTA

Estimada señora:

Sin conocer todo el expediente a fondo, le indico.

Efectivamente el banco necesita una escritura de partición de herencia, lo cual desconozco si se ha hecho, o en caso contrario un documento de todos los herederos solicitando el reparto según el testamento.

Si usted no tiene relación, y quiere repartir los bienes, tiene dos posibilidades:

1º) Proceder a convocar a través de un notario o despacho de abogados a sus hermanos a la apertura del testamento y posterior reparto.

2º) Proceder judicialmente, solicitando del Juez que proceda al inventario y reparto de los bienes de sus padres.

Esperamos sinceramente que esta información le sea de utilidad.

Alonso Ricardo Trenado Fajardo

Abogado COL. ICAM 57.429

Buenas tardes:

Mi padre fallecio hace 5 años y mi madre en mayo de 2010. somos 3 hermanos y no tenemos relación. En el testamento dejan 2 cuentas bancarias en la CAM y a mis hermanos la legitima estricta, declarandome a mi como heredero universal. Yo por mi cuenta he ido arreglando todos los papeles, "testamento, autoliquidación,etc" y despues de todo este tiempo y de ponerme mil y una pega en el banco por fin me dicen que ya está todo listo.

Pero ahora me dicen que no me pueden dar mi parte del dinero que tenemos que ir todos y que ingresaran el direno en una cuenta mancomunada. No tenemos ninguna relación y estoy seguro de que aunque vinieses que viven cada uno en otras ciudades distintas luego no firmarian sino les doy más dinero. ¿Es legal a lo que el banco me obliga?

Gracias, un saludo

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Tributación juegos de azar, apuestas y envites

2011-12-23T21:51:00.000+01:00

PREGUNTA

Buenas:
¿Las ganancias que se obtienen a través de los juegos de azar por Internet están sometidas a carga fiscal? Si es así, ¿el gravamen que se aplica a todas es independiente del tipo de juego? ¿Y si los servidores que alojan esos juegos están situados fuera de España, también hay que tributar a Hacienda?

RESPUESTA

Ante todo lo primero que hay que ver es si estamos ante una apuesta, juego o envite legal. Para ello habría que acudir a la reciente Ley 13/2011, de 27 de mayo, de regulación del juego.

Partiendo del hecho de que sea legal, habrá que examinar si dichas ganancias son objeto del impuesto, si estamos o no obligados a declararlas o si están o no exentas de tributación.

El artículo 2 de la Ley 35/2006 de 28 de noviembre del Impuesto sobre las Personas Físicas (IRPF) establece que las ganancias y pérdidas patrimoniales son objeto de tributación independientemente del lugar donde se hubiesen producido y cualquiera que sea la residencia del pagador.

Por tanto, en principio, son objeto de tributación.

En cuanto a la obligación de declararlas, establece en el art. 97 de dicha Ley que las ganancias no tendrán que tributar si no superan los 1000 euros.

Podemos añadir, por si puede ser de interés a alguna persona que, en cuanto a apuestas o juegos nacionales, independientemente de la cantidad, establece el art. 7 de la citada Ley que están exentas de tributación las loterías y apuestas organizadas por la entidad pública Loterías y Apuestas del Estado y por órganos o entidades autonómicas, así como las obtenidas en sorteos de la Cruz Roja Española y las derivadas de la ONCE.

En resumen, serían objeto de tributación todos aquellos premios obtenidos en el extranjero que superasen los 1000 euros.

No hay que olvidar que también hay que ver si existe algún tipo de convenio internacional sobre tributación para este tipo de casos y si nos obligan a tributar en el país de origen.

Posible estafa por internet

2011-12-23T21:35:00.001+01:00

PREGUNTA

Buenos días,

Hace unos días vi un anuncio en Segundamano donde vendían un Iphone. La verdad es que me interesó porque pensé que podía ser el regalo perfecto para las navidades. Me puse en contacto con el propietario (Don J.A.H.P.) del terminal vía email. El propietario me contestaba enseguida a cualquier duda que tenía. Me pareció de fiar, puesto que incluso me facilito su DNI, el cual comprobé por internet que pertenecía a una persona que se llamaba como él.

Pues decidí hacerle el ingreso de lo que costaban 2 terminales (350 eur) en la cuenta que me indicó. La cuenta también pertenecía a una persona con ese nombre y apellidos.

El propietario me indico que en 24 horas recibiría los terminales.

Desde que realicé el ingreso no me ha contestado a ningún email, y han pasado más de 48 horas y no he recibido los terminales.

Ya he denunciado esto en Segundamano, pero me gustaría saber que puedo hacer? Lógicamente me gustaría que me devolvieran el dinero o los terminales...hay alguna posibilidad con todos los datos que tengo?

Al denunciarlo en comisaría, que datos debo llevar? Los email también?

El anuncio de Segundamano sigue activo y el sigue contestando a gente que le preguntan por los Iphone. Por lo que recibe bien los emails, y sigue engañando a gente.

Muchas gracias, espero su respuesta

RESPUESTA

Estimada señora,

está usted ante una posible estafa y cuanto más tarde acuda a la policía, más difícil será comprobar y localizar a este señor.

Acuda usted a las dependencias policiales con todos los correos electrónicos que haya mantenido con dicho sujeto, así como el comprobante bancario del ingreso realizado a ese señor donde se indica la cuantía y si le es posible, lleve el anuncio que realiza este sujeto para poder dar la mayor cantidad de datos posibles a la policía. Ellos le indicarán los pasos posteriores a seguir pues tendrán que abrir una investigación al respecto.

Esperamos que todo se solucione lo antes posible.

Un saludo,

Herencia e igualdad de derechos

2011-12-19T22:05:00.000+01:00

PREGUNTA

hola
soy una mujer casada de dos años, vivo en sevilla, todavia no tengo la nacionalidad española, mi marido vendio la casa por 60.000 euros, y no me dio nada y ahora me dice que ha gastado todo el dinero y no me dio nada ni a mi ni a nuestra hija que tiene año y medio, como tiene hijos interiores de su ex me dice siempre que ellos tienen derecho de la herencia y nadie mas, por eso dio a los dos hermanos 2000 euros cada uno, ami hija no y ami nunca, necesito saber si tengo derecho de esa herencia o no?????
ahora le he dicho que quiero trabajar y me dice cuando cobres dame tu salario que soy el hombre que controlo todo el dinero, necesito saber si tiene este derecho o no??
gracias

RESPUESTA

Estimada Señora,

En cuanto al primero de los hechos que nos pregunta, habría que ver en cuál de estas dos situaciones se encuentra:

- Que la vivienda sea de ambos cónyuges: en este caso, si han vendido la casa que era de los dos, a ambos le corresponde el 50% de lo obtenido (30.000 euros a cada uno).

- Que la vivienda fuese de su marido como bien privativo anterior al matrimonio: aquí la cuantía de lo vendido es únicamente para su marido y puede disponer de ella para lo que quiera (ya sea para dárselo a un hijo, a los dos o a todos) aunque siempre con los límites que establece el Código Civil para estos casos.

Así, el art. 634 del Código Civil dispone que “La donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos, con tal que éste se reserve, en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias.”

Como su marido no ha fallecido no es herencia lo que usted comenta sino donación, puesto que ha dispuesto en vida gratuitamente un dinero a favor de sus hijos. Ha regalado a sus hijos una cantidad de dinero.

En este último punto hay que ver los límites que, para la donación, establece el Código Civil:

- Art. 636: “No obstante lo dispuesto en el artículo 634, ninguno podrá dar ni recibir, por vía de donación, más de lo que pueda dar o recibir por testamento.

La donación será inoficiosa, en todo lo que exceda de esta medida.”

Para saber si estamos ante una donación inoficiosa, tendríamos que saber cuál es el patrimonio de su marido y ver si se ha vulnerado este artículo.

Con respecto al segundo hecho que nos comentaba, en España las personas somos iguales ante la ley, independientemente de la raza, sexo, religión, opinión o cualquier otra circunstancia personal o social. Partiendo de este derecho constitucional y habiéndose creado un mecanismo legal que ha supuesto un gran avance y un loable trabajo con la redacción de la Ley de igualdad entre hombres y mujeres, cuyo fin es poder llegar a conseguir la plena efectividad de esa igualdad, sólo me queda decirle que el matrimonio en España es la unión legal de dos personas, cuyo régimen jurídico se encuentra regulado en el Código Civil y que establece, entre otras cuestiones, que “el marido y la mujer son iguales en derechos”, que “deben respetarse y ayudarse mutuamente y actuar en interés de la familia”, y que “Los cónyuges están obligados a vivir juntos, guardarse fidelidad y socorrerse mutuamente.”

Con esto espero haber respondido a su pregunta. Legalmente, su marido y usted son iguales y según su régimen de gananciales, contribuyen al 50% con su patrimonio al matrimonio.

Esperamos haberle sido de ayuda.

Deudas e imposibilidad de pago

2011-12-18T21:53:00.001+01:00

PREGUNTA:

Estimados sres:

les agradeceria me dieran una opinion al respecto.

tengo una hipoteca de la cual me kedan todavia 30 años por pagar

y varias tarjetas de credtio

me encuentro ahora en una situcacion ke estoy en paro al igual ke mi mujer

he intentado juntar los pagos pero el banco me dice dice ke como no son suyas no lo hacen

ya no me pueden ampliar el plazo porke tengo 48 años.

ke ocurriria si dejo de pagar las tarjetas de credito manteniendo solo el pago de la hipoteca hasta ke pueda.

el problema ke al estar los dos en paro no me amplian nada ni me juntan nada porke no tengo ingresos

de la hipoteca me kedan 158000,00 euros y del resto tarjetas y prestamo personal 30000.

que puedo hacer.gracias por su atencion.

RESPUESTA:

Estimado Señor,

debería usted hablar con el banco que le concedió los créditos de sus tarjetas e indicarle la situación. Debe exponer que usted tiene toda la voluntad del mundo para querer hacer frente a la situación pero que no es posible. Tendría, por tanto, que intentar renegociar el crédito.

Lo mismo, le recomendamos en cuanto a la hipoteca. Desde el momento en que usted vea que no va a ser posible pagar, adelántese y preséntese en la oficina donde tiene contratada su hipoteca y hable con ellos.

Muchas veces los bancos prefieren renegociar hipotecas o créditos porque su interés es cobrar aunque sea un poco más tarde y no tener morosos.

Si esto no funciona, sólo me queda un consejo que darle: pague aunque sea una pequeña cantidad de dinero con cierta frecuencia, para que, si deciden reclamarle judicialmente el dinero, el Juez pueda ver que usted tiene la voluntad de pagar pero no le es posible hacerlo, por lo que va abonando lo que puede.

Si ustedes no pagan, podrían reclamarles juidicalmente las cantidades solicitando el embargo de sus bienes e incluso de sus nóminas, en caso de que hayan vuelto a trabajar.

Esperamos que su situación se solucione pronto.

Un saludo.

Responsabilidad del estado de los edificios

2011-12-16T10:27:00.001+01:00

PREGUNTA

Buenas tardes.
Mi hermana compró hace más de 10 años una vivienda antigua en un bloque de edificios.
Ha estado muchos años deshabitada y de nuevo ha vuelto a vivir en ella.
Se ha dado cuenta de que aparecen grietas, el pavimento se está hundiendo y al pisar suena a hueco.
Ha dado parte a su seguro, e indican que enviarán perito urgente. y al mismo tiempo lo ha notificado al ayuntamiento de la zona para envio urgente de perito
Mis dudas son:
A todo esto, debe un letra de la hipoteca, y el banco amenaza con desahuciarla.
Si hubiese algún problema y se cae el edificio (es el piso bajo) ¿quién es responsable?
¿se debe hacer cargo ella del posible apuntalado del edificio o qué debe hacer?

Muchas gracias.

RESPUESTA

Estimada señora:

La responsabilidad del mantenimiento del edificio corresponde a los vecinos (comunidad de propietarios), que tienen que acomer las obras para la estabilidad del mismo.

El edificio debe pasar una ITE anual (inspección técnica de edificios), donde se determina si existe riesgo de ruina.

En cuanto a la letra de la hipoteca, nada tiene que ver con la posible ruina estructural, por ello el banco en atribución de sus derechos puede reclamar el importe debido y solicitar el embargo del bien.

En cuanto al apuntalamiento del edificio corresponde a los propietarios (todos y cada uno), al igual que la posible responsabilidad si el edificio se cae.

Atentamente,

Herencia

2011-12-14T19:51:00.001+01:00

PREGUNTA

Mi padre era viudo y tenia un dinero en la cuenta en la que puso de autorizados a mi hermana y a mi. Mi padre tenia también otro hijo que falleció quedando los sobrinos, los cuales no puso de autorizados en su cuenta. Ahora ha fallecido mi padre y mis sobrinos piden explicaciones del dinero que como autorizados en vida de mi padre hemos ido sacando.Tenemos que darles explicaciones de ese dinero... Porque según te dicen al ser autorizado puedes hacer uso de ese dinero para lo que se quiera.Mi padre murió sin hacer testamento.La comunidad rige por bienes gananciales aunque como he dicho mi padre era viudo, no se si esto tendrá algún valor. Desearía que me respondieran lo mas pronto posible. Gracias

RESPUESTA

Estimada señora:

El ser autorizado implica poder disponer de ese dinero, pero obviamente para un uso lógico, es decir, sin hacerse atribución del mismo en concepto de propiedad, lo que daría lugar a un posible delito de apropiación indebida.

"Artículo 252. Del Código Penal:

Serán castigados con las penas del artículo 249 ó 250, en su caso, los que en perjuicio de otro se apropiaren o distrajeren dinero, efectos, valores o cualquier otra cosa mueble o activo patrimonial que hayan recibido en depósito, comisión o administración, o por otro título que produzca obligación de entregarlos o devolverlos, o negaren haberlos recibido, cuando la cuantía de lo apropiado exceda de cuatrocientos euros. Dicha pena se impondrá en su mitad superior en el caso de depósito necesario o miserable".

Por otro lado, y si no prosperara esta acción penal, es posible la acción civil, donación encubierta en perjuicio de herederos.

Con todo esto vengo a contestar que efectivamente el autorizado debe dar cuenta del uso del dinero retirado.

Atentamente,

RESPONSABILIDAD POR LESIONES

2011-12-12T22:47:00.001+01:00

PREGUNTA:

Le comento mi caso:
Fui a esquiar al Xanadú donde te dan los esquis ajustandotelos " a ojo" es decir, que no te los ajustan según tu bota.Pues bien, estuve con un monitor aprendiendo y una vez que terminó la clase y esquiamos por nuestra cuenta,en la última bajada perdí el equilibrio y me caí,pero al no saltarme los esquis ( estaban mal colocados) me rompi el ligamento cruzado anterior teniendome que operar.Por tanto queria consultar cual es vuestra opinión de mi caso.
un saludo

RESPUESTA:

Estimada Señora,

Cuando se produce, como es su caso, un accidente en un curso de esquí con resultado de lesiones físicas, se ha de presentar la reclamación de daños y perjuicios contra el dueño de la estación de esquí, según sea la causa (debida a deficiencias, imprudencias o negligencias de la organización del curso o del monitor o si se debe a la inseguridad o deficiente estado de las instalaciones y servicios). Incluso puede haber concurrencia de culpas.

Así lo establecen los arts. 1902 y 1903 del Código Civil:

"El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado."

" … La obligación que impone el artículo anterior es exigible, no sólo por los actos u omisiones propios, sino por los de aquellas personas de quienes se debe responder.

Los padres son responsables de los daños causados por los hijos que se encuentren bajo su guarda.

[…]

Lo son igualmente los dueños o directores de un establecimiento o empresa respecto de los perjuicios causados por sus dependientes en el servicio de los ramos en que los tuvieran empleados, o con ocasión de sus funciones.

[…]

La responsabilidad de que trata este artículo cesará cuando las personas en él mencionadas prueben que emplearon toda la diligencia de un buen padre de familia para prevenir el daño."

Las instalaciones tienen un seguro de responsabilidad civil para el caso de esas situaciones anteriormente descritas e incluso, a veces, los propios esquiadores contratan un seguro que cubra accidentes cuando practican este deporte.

Este tipo de negligencias son muy difíciles de demostrar, sobre todo si consideramos que se trata de un deporte de riesgo que asume el practicante y donde existen normas de conducta que hay que respetar (no sólo por nosotros sino por el resto de esquiadores).

Un saludo,

Nómina modelo

2011-12-12T14:57:00.001+01:00

Buenos días:

La cotización a la seguridad social de los ministros de culto, viene marcada por la premisa de su inclusión en el régimen general, pero con excepciones derivadas de la propia actividad desarrollada.

Como ministro de culto estás dado de alta en el régimen general, pero sin que tengas que cotizar por desempleo, fondo de garantía salarial y formación profesional (tampoco tienes derecho a sus beneficios).

La base de cotización -importe por el que hay que calcular los porcentajes que a continuación de explico-, es la remuneración total mensual antes de los descuentos (lo que vas a cobrar).

Los porcentajes son los siguientes:

Empresa Trabajador Total

Contingencias comunes: 23,60 % 4,7 % 28,30 %

Por eso en una base de cotización de 1000 € hay que pagar una cuantía de 283 €/mes.

http://www.seg-social.es/Internet_1/Trabajadores/CotizacionRecaudaci10777/Basesytiposdecotiza36537/index.htm#36538

La regulación del régimen es la siguiente:

Real Decreto 2064/1995, de 22 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento General sobre cotización y liquidación de otros derechos de la Seguridad Social

Subsección 3ª. Supuestos especiales en el Régimen General
A) Por las peculiaridades de colectivos protegidos

Artículo 29. Clérigos de la Iglesia Católica y demás Ministros de otras Iglesias y Confesiones.

En la cotización respecto de los Clérigos de la Iglesia Católica y los Ministros de culto de las Iglesias pertenecientes a la Federación de Entidades Religiosas Evangélicas de España y de las Comunidades pertenecientes a la Federación de Comunidades Israelitas de España, así como respecto de los dirigentes religiosos islámicos e imanes de las Comunidades Islámicas de España y demás Ministros de otras Iglesias y Confesiones Religiosas debidamente inscritas en el correspondiente Registro del Ministerio de Justicia e Interior, y que hayan sido incluidos en el campo de aplicación del Régimen General de la Seguridad Social, se aplicarán las siguientes normas específicas:

1. La base de cotización será única y mensual para todas las contingencias y situaciones incluidas en la acción protectora de este colectivo y estará constituida por la cuantía del tope mínimo absoluto de cotización vigente en cada momento en el Régimen General de la Seguridad Social para los trabajadores que tengan cumplida la edad de dieciocho años, salvo que en las normas de integración del colectivo de que se trate esté dispuesta otra cosa.

2. La cuota se determinará deduciendo las fracciones correspondientes a las contingencias excluidas de la acción protectora en virtud de lo establecido en el artículo 2 del Real Decreto 2398/1977, de 27 de agosto, por el que se regula la Seguridad Social del Clero.

A tales efectos, el importe a deducir se determinará multiplicando por los coeficientes o sumas de coeficientes reductores señalados para las contingencias excluidas en cada ejercicio económico la cuota íntegra resultante de aplicar el tipo único a que se refiere el artículo 27 a la base determinada en el apartado 1 de este artículo.

3. Las liquidaciones de cuotas estarán siempre referidas a mensualidades naturales y su comunicación y pago se efectuará por meses naturales vencidos, salvo que en las normas de integración del colectivo se hubiese dispuesto otra cosa.

4. A los efectos previstos en los números anteriores, las Diócesis, las Iglesias, las Comunidades respectivas o, en su defecto, los Organismos que, respecto de las distintas Confesiones Religiosas, determine el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social asumirán los derechos y obligaciones establecidos para los empresarios en el Régimen General de la Seguridad Social.

Normativa que ha sido modificada en el siguiente sentido:

MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, Real Decreto 1138/07, de 31 de agosto

«1. En la cotización a la Seguridad Social respecto de los ministros de culto a que se refiere el artículo 2 de este real decreto, se aplicarán las normas comunes del Régimen General, con las siguientes reglas específicas:

a) La base de cotización estará constituida por la remuneración total percibida o que tengan derecho a percibir mensualmente los referidos ministros de culto por razón del desempeño de las funciones indicadas en el citado artículo 2. A tal efecto, las bases mensuales de cotización correspondientes a dichos ministros estarán sujetas a los límites máximo y mínimo del grupo 3 de la escala de grupos de cotización vigentes en el Régimen General de la Seguridad Social.
b) La determinación y liquidación de cuotas se efectuarán de conformidad con lo establecido en las normas 2 y 3 del artículo 29 del Reglamento general sobre cotización y liquidación de otros derechos de la Seguridad social, aprobado pro el Real Decreto 2064/1995, de 22 de diciembre.»

Un saludo.

Fiestas laborales año 2012

2011-12-11T20:22:00.001+01:00

Fiestas Laborales 2012

Resolución de 6 de octubre de 2011, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2012.

http://www.boe.es/boe/dias/2011/10/14/pdfs/BOE-A-2011-16116.pdf

Fiestas Laborales para el 2012. Comunidad de Madrid

Decreto 158/2011, de 15 de septiembre, del Consejo de Gobierno, por el que se establecen las fiestas laborales para el año 2012 en la Comunidad de Madrid.

http://www.icam.es/docs/ficheros/201111170004_6_0.pdf

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Alonso Ricardo Trenado Fajardo

Abogado Col. ICAM 57429

C/ Doctor Esquerdo 29 1º D 28028 Madrid

Tfno: 639 140 654 Fax: 91 468 58 32

Usufructo. Gastos de comunidad, IBI, y tasa de basuras.

2011-12-05T13:35:00.001+01:00

<b>Las obligaciones del usufructuario durante el usufructo.

Contribuciones y cargas.

</b>

¿Se pueden repercutir los gastos de Comunidad y el IBI en el usufructuario?

El artículo.470 del Código Civil dispone que los derechos y obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo y, en su defecto, o por insuficiencia de éste, los contenidos en las Secciones 2ª y 3ª del Titulo VI del Libro II.

El problema surge respecto del pago de los gastos generados por el uso del inmueble, que en estos casos se pueden enumerar en gastos de luz, agua, teléfono, que son derivados del uso del inmueble y que corresponderían en lógica a quien usa y disfruta del bien inmueble que es objeto de usufructo.

Existen otros gastos derivados del uso del inmueble que no se corresponden directamente con los gastos directos que conllevan un beneficio directo al usufructuario (como los ya citados), sino que se derivan de la propiedad, como los gastos de comunidad, el impuesto sobre bienes inmuebles, etc.

En defecto, de pacto o acuerdo sobre esta cuestión habrá que estar a lo que sobre el particular se contiene en los artículos 504 y 505 del Código Civil, los cuales establecen y distinguen entre cargas del disfrute (uso), respecto de las que dispone que "el pago de las cargas y contribuciones anuales, y el de las que se consideren gravámenes de los frutos, serán de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure", artículo.504 CC y "cargas de la propiedad", sobre las que establece que las contribuciones que durante el usufructo se impongan sobre el mismo serán de cargo del propietario, artículo.505 CC

1) Veamos que hacemos por tanto con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles:

He de recordar que se trata de un tributo directo de carácter real, que recae sobre los beneficios que son susceptibles de producir las fincas urbanas cuyo hecho imponible está constituido por la propiedad de los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana sitos en el respectivo término municipal, o por la titularidad de un derecho real de usufructo o de superficie o de la de una concesión administrativa sobre dichos bienes, de manera que el hecho de recaer el impuesto sobre estas personas denota claramente que es el "ius fruendi" (El ius fruendi es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario del ius fruendi –en el caso estudiado el usufructuario- tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que la cosa produce natural o artificialmente sin detrimento de su sustancia. En ese aspecto se distinguen de los denominados productos: así, tratándose de un manzanar, las manzanas son frutos naturales y la leña de los árboles son sus productos. Los frutos civiles están constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el propietario por ceder a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo anterior, el fruto civil que percibe el propietario del manzanar es la renta que le es pagada al darlo en arrendamiento. Tratándose de dinero, los frutos que percibe su propietario son los intereses), el determinante del pago del tributo, no teniendo el propietario posibilidad legal de beneficiarse de los frutos producidos por la cosa,

2) Gastos de tasa de basura, y consumos:

Los gastos derivados del consumo de agua y tasa de basura no ofrecen duda y son a cargo de la usufructuaria como parte usuaria de la vivienda.

3) Por último, en relación con los gastos de la Comunidad de Propietarios, procede traer a colación que el artículo.9.1.e LPH artículo.9.1.e LPH, dispone expresamente que corresponde al propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, pero esta obligación que recae por disposición legal sobre el propietario de la vivienda o local debe ser contemplada en la relación existente entre Comunidad de Propietarios y comunero que en nada obsta a la interna habida entre nudo propietario y usufructuaria de la vivienda o local respecto de la cual ha de estarse a lo dispuesto al respecto por los artículos 500 y 501 del Código Civil, que dejan que los gastos de conservación de la cosa usufructuada son de cargo de la usufructuaria. Y los gastos de la Comunidad de Propietarios son de "conservación" y de "uso (luz comunitaria, agua comunitaria, conserje, etc).

4) Gastos extraordinarios y derramas de la Comunidad de Propietarios:

Son de cargo de los propietarios dominicales (nuda propiedad) y no del usufructuario, como establece el artículo 501 del Código Civil.

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Saneamiento por vicios ocultos en viviendas de 2ª mano

2011-12-04T15:46:00.006+01:00

PREGUNTA:

Hola,

el 30 de septiembre compré un apartamento propiedad del banco. Resulta que ahora un mes y medio más tarde nos enteramos por el administrador de la finca que el edificio tiene problemas estructurales muy graves. Evidentemente esa información en ningún momento nos la facilitaron, porque de haberlo hecho no nos lo hubiéramos comprado. El problema , aún más grave, es que he estado echando un vistazo a la escritura de compra y hay una cláusula en la que indica que renunciamos al saneamiento de evicción y vicios ocultos, con lo cual me hacer ver más claramente que eran conscientes de ese problema y lo ocultaron de mala fe aprovechándose de nuestra poca experiencia en esto o en la ilusión de la compra de la vivienda. Si soy sincera, no recuerdo haberlo leido o posiblemente lo leyera y no le diera mayor importancia por pensar que el propietario era un banco o como imaginar que podía tener tal problema, la verdad es que no lo recuerdo. Sé que he pecado de inocente pero quisiera saber si se puede demostrar que ha habido mala fe por parte del vendedor y si se puede de alguna forma anular esa compra con la devolución del importe ya pagado. Por favor agradecería muchísimo una respuesta rápida. Mil gracias

RESPUESTA:

En cuestión de vicios de la construcción hay que distinguir dos situaciones:

1. Vivienda nueva: en este caso se rige por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (a toda vivienda nueva construida a partir del año 2000). Esta ley establece los siguientes plazos para reclamar defectos o vicios de la construcción (estos plazos empiezan a computar desde la entrega de la vivienda) al vendedor:

- 1 año: para defectos o vicios vistos (rayas, desconchones, grifos mal puestos, azulejos rotos, puertas caídas, solería picada, etc).

- 3 años: vicios o defectos que afectan a la habitabilidad (por ejemplo, tener mal hecha la preinstalación del aire acondicionado).

- 10 años: por defectos o vicios ocultos que afecten a la estructura del edificio y hagan peligrar su seguridad (ejemplo, que afecten a sus cimientos).

2. Vivienda de 2ª mano: aquí rige el Código Civil (arts. 1474, 1484 y siguientes del mismo) para reclamar al vendedor:

Así se establece un plazo de 6 meses desde la entrega para reclamar el saneamiento por vicios ocultos (art. 1490 CC) salvo que se renuncie a dicho plazo (art.1485 CC). En su caso concreto, suponiendo que la vivienda es de 2ª mano, tiene 6 meses para reclamar. Como ha renunciado usted a dicha reclamación, sólo le quedaría demostrar que la otra parte vendió sabiendo que existía ese problema en el edificio (esto es, que había mala fe), en cuyo caso podrá rescindir el contrato por incumplimiento grave del mismo, que le devuelvan los gastos y que le indemnicen por daños y perjuicios. No deje transcurrir más tiempo y búsquese un profesional que defienda sus derechos porque el tiempo no corre a su favor y desgraciadamente este tipo de conflictos sólo puede solucionarse en la jurisdicción civil.

Le facilito además una Sentencia del Tribunal Supremo aplicable al caso: STS de 01 de julio de 2002 donde se rescindió un contrato de compraventa por un vicio oculto a sabiendas por el vendedor y que dice en resumen: " En el supuesto de autos se trata del incumplimiento por parte del vendedor del contrato de compraventa de vivienda ya que la misma tenía un vicio oculto, como es la aluminosis que presentan los materiales de construcción. Confirma la Sala todos los pronunciamientos de la sentencia recurrida, en primer lugar porque los citados vicios revisten suficiente gravedad como para poder ejercitar la acción redhibitoria. [...]".

Suerte y un saludo.

Retrasos en la entrega de vivienda.

2011-11-24T13:03:00.002+01:00

PREGUNTA:

Buenos dias
Me he comprado una vivienda de proteccion oficial mediante un contrato de compraventa en el cual me pone en uno de los apartados finalizacion octubre de 2011, pues hasta ahi vamos bien pero estamos en noviembre de 2011 y aun no ha terminado la obra, claro que al preguntar al promotor dice que si que efectivamente finalizacion es octubre de 2011 pero la finalizacion ¿de que? claro yo siempre e entendido que sera finalizacion de la obra pero no especifica nada, tampoco pone en ningun lado la fecha de entrega de la vivienda, entonces que es lo que pasa que el promotor puede tardar todo lo que le de la gana. En la publicidad que tengo de la vivienda y en la que sigue repartiendo pone que entrega en otoño del 2011 pero la obra que estan haciendo seguramente no se terminara hasta enero de 2012 y despues supongo que tendra que pedir la celula de habitabilidad y la calificacion definitiva, que puedo hacer ¿se le puede pedir alguna indemnizacion por tardar? a ¿partir de cuando?

RESPUESTA:

Estimado señor:

La publicidad es ya de por si un contrato y exigible, además del subscrito entre las partes que claramente menciona la finalización de "la obra", no puede referirse a otra cosa.

Por tanto llamemos a las cosas por su nombre: Fecha de finalización de la obra octubre de 2011.

Sentado lo anterior, en el mismo contrato es habitual establecer un retraso y sus consecuencias. Lea el suyo y busque ese apartado. En caso de que no conste nada se estará a la ley general, la jurisprudencia y la costumbre.

Es habitual un retraso admitido de tres meses. A partir de ese momento, podrá solicitarse indemnización, siempre que se demuestren perjuicios y gastos. A modo de ejemplo el alquiler pagado (si se vive de tal modo).

Lo que si manifiesta claramente la Jurisprudencia (sentencias), es que el retraso, de por sí, no se considera un incumplimiento grave que justifique la resolución del contrato, es decir, que no podrá argumentarse como motivo si su intención es no comprar con posterioridad el inmueble.

Saneamiento por vicios ocultos. Compraventa entre particulares.

2011-11-18T21:35:00.001+01:00

PREGUNTA:

Buenas tardes, me gustaría haceros una consulta, el 2 de noviembre vendi una moto, a un particular(yo también lo soy) me acaba de mandar un correo diciendo que el piñón la cadena y plato están destrozados, y no lo estaban y quiere que se lo pague, en el contrato de compraventa que hicimos pusimos que el comprador exime al vendedor de cualquier defecto que surja luego de comprada o que lleve la moto

Me gustaría saber hasta que punto debería de pagarlo o si no me corresponde, ya que yo actúe con buena fe, y al momento de comprarla la pudo ver y probar a su antojo!

RESPUESTA:

Estimado señor:

El vendedor estará obligado al saneamiento del bien durante un plazo de 6 meses desde la venta, siempre que existan vicios ocultos.

Un vicio oculto en una compraventa de cualquier objeto entre particulares es un defecto grave que no estaba a la vista y no era posible conocerlo por el comprador en el momento de la compra, y que una vez sobrevenido la hace impropia para su uso o disminuye tanto su utilidad que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos por ella.
El Código Civil lo define así en su artículo 1.484:
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
Requisitos
Para que se produzca el saneamiento por vicios ocultos se tienen que dar los siguientes requisitos:
1) Debe haber un vicio oculto, que no está a la vista y no es cognoscible teniendo en cuenta la instrucción de la concreta persona del comprador,
2) El vicio debe ser grave, de tal forma que haga impropio para su uso la cosa o disminuya su utilidad tanto, que el comprador no lo habría comprado o habría pagado menos,
3) El vicio debe ser preexistente a la venta,
4) La acción se extingue a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 Código Civil).
Este plazo supone que, si en seis meses desde la compra no hemos exigido judicialmente el saneamiento, perdemos el derecho a exigirlo.
Entendemos por tanto, que no es reclamable a priori y salvando que no conocemos el asunto en profundidad, lo que el comprador le solicita.
Un saludo.

AIRE ACONDICIONADO EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS

2011-11-07T18:05:00.003+01:00

En este artículo intentamos reflejar, de la manera más sencilla y realista posible, los pasos a seguir para poder instalar un aparato acondicionado en nuestra vivienda y todas las situaciones con las que nos podemos encontrar.

¡A refrescarse toca en verano!, o eso sería lo lógico cuando en los meses de calor las temperaturas alcanzan el culmen de lo razonable y nos invitan a recapacitar sobre la conveniencia o no de poner aire acondicionado en nuestra vivienda.
Lo más sencillo en estos casos sería ir a la tienda, adquirir el aparato de aire acondicionado y esperar pacientemente a que un instalador nos proporcione el ansiado estado de refrigerio que tanto anhelamos.
Como en muchas circunstancias que rodean nuestra vida diaria hay que recordar que vivimos en un edificio vecinal y que hay que ser diligentes y buenos convecinos para evitar que cualquier acto que realicemos pueda suponer una merma en los derechos de los demás o infrinja alguna norma, legalmente establecida, en ciertos asuntos, como sería el caso de poner aire acondicionado.
Como todos sabemos, generalmente, el aire acondicionado lleva un compresor que debe instalarse en la parte externa del edificio, ya sea en la fachada, cubierta o azotea del mismo, por lo que el hecho de poner el compresor en el exterior del edificio modifica la estética del mismo. Por tanto, hay que pedir permiso a la Comunidad de Propietarios y así lo establece la legislación española en el Artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal: “1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”
En primer lugar, habría que acudir al presidente de la Comunidad para comunicarle nuestra intención de poner aire acondicionado y solicitarle que nos facilite los Estatutos de la Comunidad de Propietarios para ver si en ellos se establece algún tipo de directriz al respecto. Aquí podemos encontrarnos con tres supuestos:
1º Que los estatutos nos permitan la instalación e indiquen dónde, cómo y de qué forma. (Ejemplo sería que nos indicaran que sólo se pueden colgar en la fachada del patio interior los aparatos de aire acondicionado o que sólo puede realizarse mediante preinstalación llevando el aparato a la cubierta). En este supuesto, uno sólo tendría que seguir las indicaciones establecidas y viento fresco…
2º Que los estatutos no establezcan nada al respecto.
3º Que los estatutos prohíban poner aparatos de aire acondicionado en la fachada o cubierta del edificio.
Tanto en el segundo supuesto como en el tercero, habría que solicitar al Presidente de la Comunidad que se trate el asunto en la siguiente Junta de Vecinos para que nos autoricen y, si nos corre mucha prisa, solicitándolo al menos un 25% de coeficientes de participación, se puede solicitar una Junta extraordinaria (Artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación). En dicha Junta solicitaremos la autorización o la necesidad de quitar la prohibición de instalar el aire acondicionado, para lo que será necesario la unanimidad conforme se establece en el Artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal “Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: 1ª) La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.”
Con respecto a la unanimidad, la jurisprudencia ha flexibilizado esta exigencia al considerarlo una obra menor, siendo suficiente la mayoría simple cuando el aparato no sea excesivamente grande, no afecte a la fachada principal y no cause daños específicos a la Comunidad o a algún vecino (pero sólo en los casos en los que se cumplan las condiciones indicadas).

Así se establece en la STS Sala 1ª de 17 abril 1998 nº 347/1998, rec. 594/1994:
“…..En cuanto a los aparatos de aire acondicionado hay que señalar que los mismos se sitúan en la terraza-cubierta, son móviles, no se aprecian desde el exterior, dado el retranqueado del ático respecto de ella, no están incorporados ni al pavimento ni paredes y se encuentran suficientemente aislados al objeto de no constituir molestia para nadie; únicamente la perforación para el paso de tubos adosados a la pared de dicho ático afecta a dicho muro; tal operación de instalación ni altera en absoluto la seguridad del edificio ni supone tampoco alteración ninguna de la estructura general del edificio ni de su configuración o estado exteriores, sin que tampoco haya prueba de que la referida instalación perjudique o moleste los derechos de otro propietario". Lo mismo cabe decir de los cierres de protección necesarios para una seguridad que implica una auténtica habitabilidad. Es una defensa que constituye obra menor que no altera la configuración del inmueble y que fue autorizada por la Junta General que no requiere unanimidad para ello…..”

Aquí hay una doble vertiente jurisprudencial, así nos encontramos con Sentencias que exigen la unanimidad:
STS Sala 1ª, S 22-10-2008, rec. 245/2003

“El TS estima el recurso de casación interpuesto por el demandante, basado en el interés casacional, contra la sentencia dictada por la AP que, revocando la de instancia, consideró legítima la instalación de aire acondicionado cuestionada. Declara la Sala como doctrina jurisprudencial la necesidad de unanimidad en los acuerdos adoptados por la junta de propietarios para la instalación de aparatos de aire acondicionado en zonas comunes -azotea de un edificio-, prohibida genéricamente por los estatutos. Por lo que los demandados deberán desinstalar sus aparatos, retornando al estado anterior la finca, sin que se puedan amparar en el acuerdo que se adoptó sin esa unanimidad.”

Si no conseguimos esa autorización de la Junta y nos niegan poner aire acondicionado, habrá que ver si hay algún vecino que lo haya instalado sin permiso y cuánto tiempo hace de ello porque si ha transcurrido mucho tiempo (más de un año) y nadie se ha quejado u opuesto se considerará un acto consolidado por la Comunidad que ha aceptado tácitamente esa situación, y deberían permitírnoslo porque si no, estarían cometiendo un agravio comparativo y tendrían todos los vecinos que quitar sus aparatos de aire acondicionado.

Así se establece en la siguiente jurisprudencia:
Tribunal Supremo Sala 1ª, S 23-10-2008, rec. 1332/2003
"Evidente que la reglamentación negocial de interés pueda exteriorizarse a través del comportamiento, existirá declaración de voluntad tácita cuando el sujeto, aun sin exteriorizar de modo directo su querer mediante la palabra escrita u oral, adopta una determinada conducta que al presuponer el consentimiento por una deducción razonable basada en los usos sociales y del tráfico, ha de ser valorada como expresión de voluntad interna; en definitiva, se trata de los llamados hechos concluyentes facta concludentia y como tales inequívocos que sin ser medio directo de exteriorización del interno sentir lo dé a conocer sin asomos de duda, de suerte que "el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación" (STS de 24 de mayo de 1975 y la misma doctrina en la 24 de enero de 1965), (STS de 26 de mayo de 1986 ).
"Por las razones expuestas procede deducir que ha existido en el caso de autos un consentimiento tácito de todos los propietarios existentes cuando las modificaciones del elemento común se efectuaron, deduciendo esta voluntad del asentimiento que supone el haber consentido durante tan largo período de tiempo sin haber efectuado impugnación de clase alguna" (STS de 12 de octubre de 1992).

Finalmente nos quedaría la última y más sofocante situación, que afortunadamente no suele darse, que sería que la Junta de vecinos nos prohibiese poner el aire acondicionado y además ningún vecino lo tuviera puesto sin permiso…. en cuyo caso sólo nos quedaría comprar un buen ventilador o ese instrumento manual tan artístico como es el abanico.
Ah! Y no olviden que después de haber conseguido la autorización de la Comunidad de vecinos nos queda consultar las ordenanzas municipales al respecto…….

Adjudicación judicial de inmueble sin certificado de deudas. Comunidades de Propietarios

2011-10-27T18:32:00.003+02:00

En una adjudicación judicial sin certificado de deudas. ¿Qué responsabilidad tiene el adjudicatario? ¿Que cantidad puede reclamarle la Comunidad de Propietarios por impagos de cuetas comunales?

Es habitual que en caso de una adjudicación judicial no se aporte la certificación sobre el estado de deudas de la Comunidad.

El art. 9.1 e) LPH, que obliga a la presentación del citado certificado, salvo que sea exonerado por el comprador, no tiene otra finalidad que la de información. Así si el vendedor presenta ese documento -certificado emitido por el secretario de la comunidad- que dice que se deben, a modo de ejemplo, dos años, no supone que el comprador -o adjudicatario- se haga cargo de esa deuda, salvo que así lo indique expresamente en la escritura, pues en otro caso su obligación únicamente llega al año actual y al anterior.

En el presente supuesto, la actuación de la entidad bancaria que se adjudica el inmueble tendrá obligación de pagar el año actual y el anterior, con independencia de la deuda total que pueda tener el antiguo propietario.

Por tanto, la comunidad si quiere reclamar la deuda total tendrá por delante dos acciones judiciales. Una sobre el adjudicatario -entidad bancaria- o comprador por el importe de el año actual y el anterior y una segunda acción judicial sobre el anterior propietario por el resto del importe.

Herencia. Reparto entre herederos.

2011-10-27T18:01:00.002+02:00

PREGUNTA:

Buenos días, agradecería su orientación :

Mi ___________ es viuda y convive conmigo y mi mujer, la mantenemos y cuidamos hace unos años.
Mi ________ tuvo dos hijas, mi mujer y mi cuñada, y tenía hecho testamento dejando la mitad de su herencia a cada una de ellas.

La herencia de mi _______ consiste en el piso donde vivía, que está a su nombre y de las dos hermanas, y de dinero en el banco.

Mi cuñada falleció dejando herederos a sus dos hijos. Por tanto, los herederos de mi suegra son mi esposa y mis dos sobrinos, ya mayores de edad.

En cuanto al dinero en el banco, mi ________ dice que ha de ser para nosotros ya que la cuidamos, pero eso no consta por escrito en ningún sitio. En el banco constan como titulares en las cuentas mi suegra y mi mujer.

Si ella fallece, tienen derecho a reclamar mis sobrinos parte de ese dinero?
Y el piso, cómo quedaría? Supongo que la mitad sería de mi mujer, y la otra mitad de los dos sobrinos…o habría que hacer 3 partes?
Muchas gracias

RESPUESTA:

Estimado señor:

El dinero del banco se repartiría de la siguiente forma:

50 % para su mujer por titularidad, ya que en principio y salvo prueba en contrario -por otra parte posible - si es titular en la cartilla, existe una presunción iuris tamtun* (admite prueba en contra) que indica que el dinero es de su mujer. Del otro 50 % que corresponde a la herencia la mitad por grupos de herederos (su mujer y sus sobrinos a partes iguales).

En cuanto a la vivienda exáctamente igual al 50 % por grupos de herederos (ramas de herencia), su mujer y sus sobrinos.

Un saludo.

Despido. No superar período de prueba.

2011-10-13T16:50:00.001+02:00

PREGUNTA:

El 9 de septiembre hasta el 19 de septiembre he trabajado en EL BERCIAL,HIPERCOR-VODAFONE.
tenia un contrato de 10 dias de prueba.pasados estos 10 dias me hicieron un otro contrato en el que ponia que voy a trabajar durante unas sustituciones para baja de maternidad.
despues de 2 semanas me llaman un dia y me dicen que soy despedida por motivos de no pasar el periodo de pruebas.sin preaviso,sin nada.que puedo hacer?los puedo demandar?

RESPUESTA:

Estimada señora:

Si con la misma empresa ya ha tenido un periodo de prueba para un trabajo similar, no pueden en este segundo contrato argumentar como causa del despido "no pasar el período de prueba.

Puede denunciar, su indemnización en el caso de que le den la razón será de 45 días por año trabajado.

Un saludo.