Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der alle zwei Jahre überarbeitet werden muss und der von den Interessenverbänden der Vermieter und der Mieter anerkannt wird. Die verwaltungsgerichtliche Kontrolle des Mietspiegels lehnen die Verwaltungsgerichte ab. Ein Mietspiegel ist weder ein Verwaltungsakt noch eine Allgemeinverfügung.

Ähnlich ist es bei einem einfachen Mietspiegel. Ein einfacher Mietspiegel ist nichts anderes als eine statistisch aufbereitete Sammlung von Vergleichsmieten. Auch hier findet keine verwaltungsgerichtliche Kontrolle statt. Ein einfacher Mietspiegel hat aber auch nicht die Vermutungswirkung, dass die ausgewiesenen Mieten ortsüblich sind.

Was aber passiert, wenn eine Partei im Prozess den Mietspiegel als Berechnungsgrundlage nicht akzeptiert? Kann der Mieter im Prozess den Mietspiegel durch das Gericht überprüfen lassen? Im Ergebnis nur sehr eingeschränkt. Das Gericht muss klären, ob überhaupt ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, kann die Auslegung des Mietspiegels wie die Anwendung einer gesetzlichen Vorschrift durch ein höheres Gericht überprüft werden. Das hat der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 04.05.2011 (Az. VIII ZR 227/10) entschieden.

Es besteht ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Anwendung eines Mietspiegels. Für den Mietspiegel gilt insoweit ähnliches wie für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind zwar keine Rechtsnormen. Trotzdem wird auch dort eine volle gerichtliche Kontrolle zugelassen.

Die Baukostenüberschreitung beim Bau scheint eher die Regel als die Ausnahme zu sein. Im Zuge einer Sanierung und eines Umbaus eines Wohn- und Geschäftshauses schätzte der beklagte Architekt zunächst die Kosten auf etwa 825.000,00 Euro und etwa ein halbes Jahr später auf rund 1 Mio Euro. Tatsächlich kostete die Modernisierung ungefähr 1,6 Mio Euro. Der Bauherr machte zusätzliche Finanzierungskosten und eine fehlende Wertsteigerung des Gebäudes geltend.

Im Ausgangsverfahren hat das Oberlandesgericht München den Architekten dem Grunde nach auf Schadensersatz verurteilt. Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, dass der Architekt in seiner Kostenschätzung nicht angegeben hätte, dass mit Toleranzen zu rechnen ist. Für das anschließende Betragsverfahren hatte das Gericht mitgegeben, dass dem Kläger der Einwand des Mitverschuldens entgegen gehalten werden könne, weil der für die Bauausführung beauftragte Architekt kostensichernde und kostensteuernde Maßnahme in vorwerfbarer Weise unterlassen hatte.

Im anschließenden Betragsverfahren verneinte das Oberlandesgericht München einen Schaden, weil die Baukostenüberschreitung durch unvorhersehbare Ereignisse entstanden sei. Außerdem habe der bauleitende Architekt die Ausschreibung unterlassen und stattdessen Handschlaggeschäfte mit Baufirmen gemacht. Abzüglich der stets zugrunde zulegenden Toleranz von 15 Prozent hätten die tatsächlichen Baukosten noch im Rahmen der zweiten, korrigierten Kostenschätzung gelegen.

Der Bundesgerichtshof hob mit Urteil vom 14.07.2011 (Az. VII ZR 142/09) diese Entscheidung des Oberlandesgerichts München auf. Das OLG war an seine eigene Grundentscheidung gebunden.

Dem Grunde nach hatte das OLG einen Schadensersatz zuerkannt. In Rechtskraft ist in der Grundentscheidung erwachsen, dass der Architekt über die Toleranzen der Kostenschätzung nicht aufgeklärt und keine Kostenberechnung erstellt hat. Für die Haftung dem Grunde nach konnte das OLG deswegen nicht mehr Einwendungen zur Ursächlichkeit der Pflichtverletzung berücksichtigen. In seinem Ausgangsverfahren hatte das OLG bindend festgestellt, dass die Pflichtverletzung des Architekten ursächlich für den Schaden war

Fazit: Offensichtlich hat das Oberlandesgericht München seine eigene Entscheidung falsch interpretiert. Es war an eine Entscheidung gebunden, die sie so wohl nicht mehr wollte. Weitere Erkenntnis ist, dass Bausummenüberschreitungen für Architekten gefährlich sind. Der Architekt muss auf die Risikospanne hinweisen. Allein der Umstand, dass der Architekt innerhalb der Toleranz bleibt, befreit ihn nicht von Schadenersatzverpflichtungen.

Diese gängige Rechtstatsache musste wieder einmal durch ein Urteil – Amtsgericht Dippoldiswalde, Az. 1 C 342/11 – klargestellt werden. In dem konkreten Fall verlangte ein Eigentümer die Auszahlung eines Guthabens aus seiner Jahresrechnung. Die Jahresrechnung sah zwar eine Nachzahlung für den Eigentümer vor. Aber der WEG-Verwalter hatte nachweislich geleistete Vorauszahlungen nicht richtig in Ansatz gebracht. Unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen hätte dem Eigentümer ein Guthaben zugestanden. Dieses Guthaben verlangte der Eigentümer nach seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft mit seiner Klage.

Der Eigentümer verliert. Die Jahresrechnung war zwar falsch. Aber sie ist in Bestandskraft erwachsen. Der Eigentümer hätte den Beschluss über die Jahresrechnung in dem Umfang durch Anfechtung angreifen müssen, in welchem die Jahresrechnung die Vorauszahlungen falsch berücksichtigt hat.

Fazit: Der von einer falschen Jahresrechnung betroffene Eigentümer ist gezwungen, rechtzeitig Anfechtungsklage zu erheben. Ein anfechtbarer Beschluss über die Jahresrechnung erwächst in Bestandskraft, falls er nicht durch Anfechtung beseitigt wird. Rechnerische Unrichtigkeiten machen den Beschluss in der Regel nur anfechtbar, nicht nichtig. Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung nicht angefochten, erwachsen auch unrichtige Zahlungsverpflichtungen in Bestandskraft.

Ausgangsbasis des Vorgangs war die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes, wonach Mietausfälle aufgrund strukturell bedingt fehlender Mieternachfrage nicht zu einem Anspruch auf Grundsteuererlass führen.

Das Verwaltungsgericht Stuttgart hat mit Urteil vom 08.10.2010 (Az. 9 K 1032/09) diese Rechtsprechung relativiert. Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung, soweit sie durch einen Leerstand bedingt ist, dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um die Vermie-tung der Räumlichkeiten zu einem marktüblichen Zins bemüht hat.

Der Sachverhalt des entschiedenen Vorgangs stellte sich wie folgt dar:

In der Heilbronner Innenstadt stand die Gewerbeimmobilie der Kläger in den Jahren 2005 und 2006 leer. Deswegen beantragten die Kläger, von der Grundsteuer für diese Jahre befreit zu werden. Die Beklagte war in dem Fall die Stadt Heilbronn, die den Grundsteuererlass ablehnte. Dabei konnte sich die Stadt Heilbronn auf die Rechtsprechung des Bundesverwal-tungsgerichtes berufen, wonach Mietausfälle aufgrund strukturell bedingt fehlender Mieter-nachfrage nicht zu einem Anspruch auf Grundsteuererlass führen.

Diese strukturell bedingt fehlende Mieternachfrage sah die Stadt Heilbronn als gegeben an. Denn nicht nur die Eigentümer des Bürogebäudes, sondern auch sonstige Immobilienbesitzer waren betroffen.

Das VG Stuttgart hat trotzdem die (teilweise) Befreiung von der Grundsteuer zugesprochen. Nach der hier anzuwendenden Rechtslage des Grundsteuergesetzes galt folgende Rechts-lage. Ist bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes in ei-nem bestimmten Jahr um mehr als 20 % gemindert und hat der Steuerschuldner die Minde-rung des Rohertrages nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe eines Prozentsatzes erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht.

Im dem Fall zogen die Kläger in den Jahren 2005 und 2006 überhaupt keinen Ertrag. Die Minderung des Rohertrages entsprach somit 100 %. Nach der Rechtslage hat der Steuer-pflichtige die Minderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um die Vermietung der Räumlichkeiten zum marktüblichen Mietzins bemüht hat. Das war hier der Fall. Der Klä-ger konnte nachweisen, dass er sich nachhaltig um eine Vermietung bemüht hat. Wegen der Minderung der Einnahmen um 100 % hat das VG Stuttgart den Grundsteuererlass auf 4/5 der festgesetzten Grundsteuer festgesetzt.

Das Verwaltungsgericht Magdeburg (Az. 9 A 282/05) hatte die Frage zu klären, ob eine Grunddienstbarkeit nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) eine solche dauerhafte Sicherheit bietet. Die Antwort: Es kommt darauf an.

Nach Ansicht des VG Magdeburg kommt es darauf an, ob die nach dem GBBerG entstandene Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Hat der Versorger die Grunddienstbarkeit nicht eintragen lassen, entsteht keine dauerhafte Sicherung des Eigentümers. Hintergrund ist der Schutzzweck des Grundbuchbereinigungsgesetzes. Das Grundstück könnte noch gutgläubig lastenfrei erworben werden. Dann wäre die Sicherheit weg.

Anders formuliert: Sollte vor oder nach dem 31.12.2010 das Leitungsrecht ohne Widerspruch im Grundbuch eingetragen sein, ist eine dauerhafte Sicherung der zentralen Anlage für Abwasser für den Eigentümer gegeben. Der Versorger kann ihn zu einem Beitrag für Abwasser heranziehen.

Die Entscheidung des Verwaltungsgerichtes Magdeburg ist für die betroffenen Eigentümer „starker Tobak“. Nicht selten haben die Eigentümer zu DDR-Zeiten selbst die Leitungen für Wasser und Abwasser auf ihren Grundstücken gebaut. Trotzdem werden sie mit einer Grunddienstbarkeit belastet und müssen auf diese Weise ein Leitungsrecht des Versorgers auf ihrem Grundstück dulden. Die Duldungspflicht umfasst dann regelmäßig auch die Nutzung der Leitung durch Dritte. Einziges Kriterium für die Entstehung einer Grunddienstbarkeit ist, dass die Leitung zum Stichtag öffentlich genutzt wurde. Darüber hinaus sollen die Eigentümer auch noch mit einem Beitrag für Abwasser belastet werden können, weil formal die Beitragspflicht entstanden ist.

Die Entscheidung ist kritikwürdig. Der ursprüngliche Zweck des Grundbuchbereinigungsgesetzes ging in eine andere Richtung. Die Versorger sollten zeitlich begrenzt bis zum 31.12.2010 geschützt werden. Bis zu diesem Stichtag war ein gutgläubiger Lastenfreier Erwerb ausgeschlossen. Das Grundbuchbereinigungsgesetz bietet den Versorgern ein einseitiges Recht. Sie können, müssen es aber nicht ausüben. Insbesondere können sie auf die Grunddienstbarkeit vor oder nach dem Stichtag verzichten. Ob nach einem Verzicht des Versorgers noch von einer dauerhaften Sicherung gesprochen werden kann, erscheint doch sehr fraglich.

Wer aber soll die Kosten zahlen, die durch Ergänzungsfragen vom Streithelfer entstehen? Die Kosten können erheblich sein. Die zu ergänzenden Untersuchungen können aufwendig und teuer sein. Mitunter wird ein Obergutachten eingeholt. Die vom Streithelfer unterstützte Partei wehrt sich regelmäßig gegen diese Zusatzkosten. Denn sie hat diese Kosten nicht veranlasst.

Gängige Praxis war bisher, dass die Gerichte demjenigen den Kostenvorschuss auferlegten, der die Ergänzungsfragen stellt. Das bedeutet, dass der Streithelfer den Kostenvorschuss leisten musste, wenn er Ergänzungsfragen gestellt hat.

Diese Rechtspraxis scheint sich nunmehr zu ändern. Das Oberlandesgericht Stuttgart legt in einem Beschluss vom 04.05.2011 (Az. 8 W 149/11) der vom Streithelfer unterstützten Partei die Kosten auf. Die Begründung ist formal und simpel: Der Streithelfer unterstützt nur die Partei. Selber ist der Streithelfer aber nicht Partei des Rechtsstreits. Schuldner vom Kostenvorschuss kann aber nach dem Gesetz nur die Partei sein. In diesem Sinn hat auch das OLG Köln entschieden.

Fazit: Ein Streithelfer, der Ergänzungsfragen stellt, sollte vorsorglich auf die Rechtslage hinweisen. Das Kostenrisiko für ihn bleibt. Ob sich die Tendenz zu Befreiung vom Kostenvorschuss für den Streithelfer in der Rechtsprechung durchsetzt, muss noch abgewartet werden.

In einer ganzen Reihe von Entscheidungen hat sich der BGH mit dem Thema Schönheitsreparaturen befasst. Ausgangspunkt war zunächst die Rechtsprechung zu den „starren Fristen“, die einer Inhaltskontrolle nicht standhalten. Weiter ging es mit unwirksamen „Farbwahlklauseln“ über Quotenregelungen zur Kostenbeteiligungen bis hin zu einer unüberschaubaren Anzahl von Einzelentscheidungen.

Was aber zählt alles zu den Schönheitsreparaturen? Wie ist der Begriff definiert?

Das Amtsgericht Dresden (140 C 7116/10) hat auf die Begriffsbestimmung für Schönheitsreparaturen hingewiesen, die im Gesetz verankert ist. Für Schönheitsreparaturen kann auch bei preisfreiem Wohnraum auf die Definition der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV) zurückgegriffen werden. Danach sind als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen.

Leistungen, die über diesen definierten Umfang hinausgehen, können in Klauseln nicht wirksam vereinbart werden. In dem vom Amtsgericht Dresden entschiedenen Fall sollten auch kleinere Putz- und Holzschäden beseitigt werden. Damit war die Grenze für eine wirksame Abwälzung in AGB überschritten. Die Dekorations-AGB war insgesamt unwirksam. Der Mieter musste überhaupt keine Schönheitsreparaturen leisten.

Fazit: Für Vermieter und Mieter heißt es bei Schönheitsreparaturen aufgepasst bei unwirksamen Klauseln. Es empfiehlt sich genau den Inhalt der Schönheitsreparaturklausel zu lesen und zu prüfen.

Was aber, wenn der Mieter schweigt, aber trotzdem die Besorgnis besteht, dass der Mieter auch in Zukunft nicht die Leistung, also die Zahlung von Miete erbringen wird. Bislang konnte in so einer Situation regelmäßig nicht darauf geschlossen werden, dass der Mieter seine Miete künftig nicht zahlen wird, und zwar auch dann, wenn bereits erhebliche Rückstände an der Miete bestanden.

In seiner Entscheidung vom 04.05.2011 (VIII ZR 146/10) hat der Bundesgerichtshof nun die Möglichkeit eröffnet, auch auf eine in der Zukunft liegende Leistung zu klagen, wenn der Mieter mit dem mehrfachen seiner Miete im Zahlungsrückstand ist.

In dem konkreten Fall hatte der Mieter in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete gezahlt. Mit der Klage forderte der Vermieter neben der Räumung und der rückständigen Miete auch die in der Zukunft fällig werdende Miete bzw. nach der Kündigung Nutzungsentschädigung. Der Vermieter hat den Prozess gewonnen. Wenn ein Mieter das Mehrfache seiner Miete schuldet, dann besteht die Besorgnis, dass er auch in der Zukunft die berechtigten Forderungen des Vermieters nicht erfüllen wird.

Die Entscheidung führt zu erheblichen Erleichterungen im Mietrecht für Vermieter. Das „Katz-und-Maus-Spiel“ zwischen Vermieter und Mieter hat eine Ende gefunden. Aus prozessökonomischer Sicht ist das Urteil zu begrüßen. Der Vermieter muss jetzt nicht jeweils neu Miete einklagen, wenn die Zahlungsrückstände wieder angewachsen sind. Mit einem Titel auf künftige Leistung kann er im Fall eines obsiegenden Urteils sofort vollstrecken.

Aber auch dann, wenn es „nur“ um die dauerhafte Nutzung einer Zufahrt geht, kommt der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks in Bedrängnis, wenn der Nachbar zu einem spä-teren Zeitpunkt die Erlaubnis für die Zufahrt wieder entzieht. Der Eigentümer ist dann auf ein Notwegerecht angewiesen. Das Notwegerecht gestattet aber nur die notwendige Benutzung und liegt daher unter dem Niveau vom „normalen“ Wegerecht.

Das Oberlandesgericht Nürnberg (Az. 1 U 258/10) hat einem so in Bedrängnis geratenen Grundstückseigentümer geholfen. In Ausnahmefällen kann ein einfacher, mündlicher Vertrag für eine Zufahrt ausreichen.

In dem konkreten Fall hatten sich der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks und der Nachbar im Jahr 1990 darauf verständigt, dass der Eigentümer das Grundstück vom Nach-barn als Zufahrt nutzen darf. Diese und noch andere Absprachen hat der Nachbar in einem Brief festgehalten. Unter anderem einigte man sich auch darüber, Leitungen zu verlegen und diese gemeinsam zu bezahlen. Jahre später hatte der Nachbar andere Pläne. Er wollte die Zufahrt jetzt als Parkplatz für seine erwachsen gewordenen Kinder verwenden. Man stritt über den Fortbestand des Zufahrtsrechts.

Das Zufahrtsrecht besteht weiter. Der Nachbar muss weiterhin dulden, dass der Eigentümer des gefangenen Grundstücks über die Zufahrt zu seinem Anwesen gelangen kann. Das Recht zur Benutzung eines Grundstücks zum Befahren und Begehen kann auch durch einen einfachen Vertrag geregelt werden. Einen solchen Vertrag kann der Nachbar – so das OLG Nürnberg – nur kündigen, wenn ein wichtiger Grund für eine Kündigung vorliegt. Einen sol-chen wichtigen Grund konnte er aber nicht darstellen. Es war für ihn im Jahr 1990 erkennbar, dass sein Nachbar auf Dauer auf das ihm so eingeräumte Wegerecht angewiesen sein wird.

Fazit: Für den Moment hat der Eigentümer gewonnen. Zu einem späteren Zeitpunkt können aber noch Umstände eintreten, die es dem Nachbarn möglicherweise doch unzumutbar ma-chen, das Wegerecht weiter zu dulden. Der Eigentümer eines gefangenen Grundstücks sollte immer auf eine „harte“ Sicherung durch eine Grunddienstbarkeit oder eine Baulast bestehen.