AlejandroSancho.com

Qué haría si fuera el Ministro de Vivienda Español

2019-01-24T17:06:00.000+01:00

Cuando uno ve los cambios de rumbo y giros de 180 grados que se están produciendo en el entorno legal del sector inmobiliario, la verdad que asusta.

35 días ha durado la última ley que aseguraba ser "la panacea" para reducir los precios del alquiler y que a mi modo de ver, lo único que ha hecho ha sido todo lo contrario.

Será tan difícil escuchar a todas las partes implicadas y hacer algo de consenso? imagino que si cuando nunca se ha hecho.

Por un momento me imagino que me traspasan la "patata caliente" de ser el Responsable de Vivienda del Gobierno de España (de cualquier color) y aunque hay mucho por desarrollar, estas serían las primeras líneas de actuación que pondría en marcha:

- Crear autenticas politicas sociales que ofrenzan soluciones reales a la gente en riesgo vulnerabilidad "demostrada", y que no puedan hacer frente al pago de la hipoteca o el alquiler por una situación sobrevenida. Por ejemplo ayudas al alquiler, mayor stock de vivienda social, etc

- Lucha activa contra las mafias y la okupación ilegal, poniendo en marcha de forma real el deshaucio express para todo tipo de propietarios, protegiendo así la propiedad privada.

- Agilizar los procedimientos de deshucio en caso de impago de alquiler que den a los propietarios la seguridad jurídica de no perder su casa por un largo perido de tiempo.

- Garantía de cobro de rentas en alquileres para particulares para contratos de larga duración (5 años).

- Liberar suelo de forma urgente para promociones tanto en venta como en alquiler y tanto libres como en mayor medida protegidas.

- Acuerdos con promotores y propietarios de suelos urbanizables para agilizar la gestión urbanistica a cambio de promover vivienda asequible en venta y alquiler.

- Incentivar en positivo, con medidas tributarias que garanticen la neutralidad fiscal en la rehabilitación y en la promoción residencial destinada al alquiler.

- Mayor control en alquileres y ventas de VPO, llegando incluso a la posibilidad de perdida de la vivienda a los que alquilen o vendan por encima del precio máximo legal.

En definitiva:

- Aumentar el stock dando una mayor protección a los actuales propietarios de miles de viviendas vacías para que salgan al mercado de alquiler.
- Promover vivienda asequible.
- Controlar mafias y "jetas" en okupaciones ilegales.
- Dar respuesta real a la gente que lo necesita economicamente

Creo que son medidas complejas muchas de ellas, pero necesarias para responder a la actual situación.

Es necesario contar con un mercado inmobiliario sano, alejado de los puros especuladores caza chollos, aunque si abierto a los inversores que buscan rentabilidades razonables y que pueden potenciar un mercado en alquiler sostenible.

Espero que sirva de ayuda a alguna cabeza pensante.

Un saludo

Alejandro Sancho

Las impactantes e innovadoras visitas 3D de Aedas Homes

2019-01-23T18:29:00.001+01:00

Hoy hemos estado en la gran promotora Aedas Home, tomando contacto en primicia con su proyecto Live, la primera plataforma para visitar en directo viviendas de sus promociones de obra nueva.

Esta nueva e innovadora plataforma, permite conectarse con un asesor comercial pinchando en un simple enlace que te envían, y visitar el inmueble tanto exterior como interiormente, con una calidad de imagen impresionante, que hacen del entorno una completa realidad virtual. En el recorrido puedes ver hasta el más mínimo detalle, distribuciones, calidades, vistas, etc y preguntar cualquier duda a tu asesor que recorre la vivienda contigo como si estuvieras allí mismo

Lo más impactante no sólo es ver un piso absolutamente real cuando todavía no se ha contruido, es la posibilidad de cambiar de entorno exterior a interior o de vivienda de forma inmediata, no estando limitado a dar un salto incluso de provincia y realizar visitas de varias promociones ubicadas lejos unas de otras.

Sin duda es un salto cualitativo, que acerca al comprador a un mayor conocimiento de la vivienda cuando es dificil visitar por distancia. Es ideal para compradores de fuera de España, pero creo que será ideal en breve para visitar varias promociones en una mañana, desde el salón de tu casa, en tu entorno familiar y pudiendo conectar desde el PC, móvil o tablet y acercarte vertiginosamente al momento de compra, ahorrando tiempo y dinero al comprador.

En definitiva si el comprador no puede visitar la vivienda, te llevan la vivienda al salón de tu casa.

Sin duda una gran apuesta que pegará fuerte en el sector al ser los primeros.

Felicidades a Javier Sánchez CMO de Aedas Homes y a José Luis Leirós, Director de Innovación y responsable del proyecto.

Cómo no, gracias también a María Martínez Mosquera Brand Marketing Manager y ex compi en idealista.com y a Jorge Salido Cobo de comunicación por la super interesante invitación.

Para que os hagáis un idea os adjunto un video explicativo: ALUCINANTE, no os lo perdais!

Espero os haya guste!

Un saludo

Alejandro Sancho

Acerca de AEDAS Homes:

La promotora AEDAS Homes debutó en el parqué de la Bolsa de Madrid el 20 de octubre de 2017 con una capitalización bursátil superior a los 1.500 millones de euros y es un referente del sector a nivel nacional. La compañía juega un papel destacado en la nueva etapa del sector inmobiliario español, un ciclo que debe estar marcado por la profesionalidad y el rigor.

AEDAS Homes dispone de una cartera de suelo residencial finalista de más de 1,5 millones de metros cuadrados (el banco de suelo de mayor calidad de España, según los analistas). Una superficie para desarrollar más de 14.500 viviendas en las áreas clave del país y su entorno, tanto a nivel inmobiliario como económico: Centro, Cataluña, Levante y Baleares, Andalucía y Costa del Sol.

Entrevista sobre Okupación Ilegal

2019-01-22T12:27:00.003+01:00

Buenos días,

Adjunto entrevista en la que opino sobre la situación Okupa en estos momentos y la situación actual de indefensión que tienen bancos y fondos con la nueva ley de deshaucio expres.

Aunque no aparezca en la entrevista, también opino que hay gente con grandes necesidades reales, en situaciones críticas y por las que estamos buscando soluciones sociales y parando o retrasando deshaucios. No todo son mafias y no existe soluciones desde el estado que ampare estas situaciones.

Enlace a entrevista

Un saludo

Alejandro Sancho

Los fondos que invierten en inmobiliario son verdaderos Buitres?

2018-12-30T10:15:00.000+01:00

A mi no me gusta generalizar y por esa razón llamar “Buitres” a los fondos que invierten en inmobiliario, suele venir de gente que no conoce el funcionamiento de este sector.

En primer lugar, gracias a estos fondos los bancos han conseguido remontar y sanear sus balances y disponer de las necesidades de capital exigidas en la UE (acuerdo de Basilea III), al hacer caja de forma rápida. Esto nos ha permitido tener una banca saneada indispensable para abordar la recuperación como la estamos abordando.

Es curioso, escuchar continuamente que este tipo de fondos compran con descuentos del 80-90%, cuando los descuentos sobre el valor real son muchísimo más pequeños y tendrán después que asumir cargas anteriores como IBI´s, deudas con la comunidad, basuras, seguros, abogados, marketing…. Y una larga lista de gastos que una vez descontados se quedan en rentabilidades discretas.

Hay veces que se compra la deuda con un 70% de descuento, y esta deuda está garantizada con una casa que ha bajado con la crisis el 40%, con lo que el descuento real pasa a ser equivalente a un 30%... ahora descuenta los gastos comentados anteriormente y verás que posiblemente ninguno de los que estamos leyendo esto, compraría a ese precio y con ese margen de retorno de una en una. Pues imaginad un paquete de miles de hipotecas, de las cuales no sabes la situación legal, estado del inmueble, si están okupados ilegalmente o vandalizados por completo.

Además estás ventas se realizan por lo general en procesos subastados, o lo es lo mismo, en procesos en los que están invitados multitud de fondos y que por lo general, compra el que más paga. Son muchos los casos en los que fondos están dispuestos a sobrepagar para entrar en España y empezar a tener inmuebles aquí o para alcanzar ahorros por economías de escala, ya sabiendo que las rentabilidades serán aún más pequeñas.

Por otra parte, a un banco le es complicado aplicar quitas sobre la deuda para evitar el tan temido "efecto contagio": Si un amigo que tiene una hipoteca en un gran banco dice que no puede pagar y le perdonan un 30% y yo tengo la hipoteca en el mismo banco, tendré tentaciones de decir que tampoco puedo pagar. Los fondos están más abiertos a hacer quitas, daciones en pago o ventas consensuadas con el deudor para eliminar parte o toda la deuda, siempre que se haya comprado pensando en esta estrategia y se pueda gestionar rápido la venta.

Cuando sumas todo esto, te das cuenta que el apodo "Buitre" en la mayor parte de los casos no es correcto… tal vez oportunistas?. Deberíamos de plantearnos cual sería la situación de la banca, y por lo tanto de España, si no hubieran aparecido este tipo de fondos que son los que realmente han ayudado a desapalancar la economía y rescatar a algunos bancos.

Yo si tengo claro que si algún día no puedo pagar mi hipoteca, rezaré para que mi banco haya vendido la hipoteca y esté en manos de un fondo de este tipo.

Espero haber despajado alguna duda.

Un saludo y Feliz 2019

Alejandro Sancho

Por qué han subido tanto los alquileres en ciertas zonas?

2018-12-04T16:20:00.001+01:00

Desde siempre, las noticias sensacionalistas tienen más audiencia que la realidad y por eso caemos muchas veces en la tentación de hacer crecer determinados problemas.

Hace años, entre otras cosas, fui uno de los portavoces del portal idealista.com y en ese periodo me toco hacer unas 1.000 entrevistas con medios para hablar de la evolución de los precios de la vivienda. En gran porcentaje el entrevistador solamente buscaba el dato sensacionalista, dejando de lado el resto de la noticia.

Ahora con el aquiler todo el mundo echa la culpa al alquiler vacacional, y los ayuntamientos lanzan propuestas para acabar con esta "lacra imparable".

Pero, el porcentaje de pisos vacacionales es suficiente para hacer variar los precios?

Si miramos la parte de Madrid donde más inmuebles vacacionales hay (centro, chueca, etc) no llega al 5% de todos los alquileres, aquí si es posible que "algo" esté influyendo.

Si miramos a nivel nacional, no llega al 0,5% del total de alquileres.

De verdad que pensamos que esta es la razón de la subida? Analicemos otros parametros que pienso son mucho más relevantes:

Por parte de la demanda de alquiler:

- Mucha gente ha sido expulsada del mercado de compra de vivienda y sólo puede acceder al alquiler, por lo que hace subir la demanda de vivienda de alquiler.

- Aunque España es un pais de propietarios, los jóvenes empiezan a creer en el alquiler y esto hace incrementar la demanda de alquileres también.

Por parte de la oferta de Alquiler:

- Escasez de nueva vivienda, para mi el principal problema. En ciudades como Madrid, se ha agotado por completo la venta de obra nueva terminada, y siguen siendo escasas las licencias de nuevas promociones ante la falta absoluta de suelo disponoible. Aumentar el stock de este tipo de vivienda, liberando suelo por parte de los ayuntamientos para vivienda de protección oficial, o incluso de vivienda protegida en alquiler, aliviaría bastante el problema.

- Si eres propietario de un inmueble, te lo piensas muy mucho antes de sacarlo en alquiler por los evidentes riesgos de que impaguen o destrocen el inmueble. Si además el compromiso es de 5 años en lugar de 3, te dará aún más miedo ya que implica no poder disponer de la inversión durante un periodo más largo. Dar una mayor seguridad al propietario en los contratos de alquiler, haría aflorar miles y miles de viendas que en la actualidad se encuentran vacías.

- Actalmente vivo en una vivienda de alquiler y cuando buscaba, me encontraba con viviendas que son de protección oficial, que sus propietarios han recibido ayudas y que se alquilan sin control muy por encima del precio permitido. Un mayor control sobre estas viviendas ayudaría a reducir el precio.

Resumiendo:

El mercado de la vivienda es un mercado más, que se rige por la ley de la oferta y la demanda y en el que hay conseguir equilibrar ambas sin imposiciones ni intervenciones.

Por otra parte, ya estamos viendo que limitar el uso de los apartamentos vacacionales hace subir el precio de los hoteles, al existir menos competencia, y esto supone limitar la llegada de turistas y el gasto que realizan en la zona estos turistas.

En resumen, mi opinión es que los apartamentos turisticos tienen que estar regulados y controlados para que paguen impuestos por la actividad y cumplan la normativa vigente, pero su reducción o casi eliminación tendrá consecuencias colaterales y no conseguirá reducir el precio del alquiler.

Una vez más es mi visión personal y espero haber aportado ideas.

Un saludo

Alejandro Sancho

Invertir en inmobiliario, es buen momento?

2018-12-03T12:47:00.001+01:00

Dados los bajos rendimientos que ofrecen los bancos con productos de inversión, el pequeño ahorrador se ha lanzado de lleno al mercado de inversión. Esto hace que la demanda en grandes ciudades de pisos “baratos y a reformar" haya aumentado de una manera exponencial.

De esta manera, empezamos a ver pisos que antes estaban situados en precios de entre 80 y 100.000€ y que en poco más de un año han visto casi duplicado su precio, empujados por inversores de buscan el dinero fácil.

Pero, ¿es sostenible este crecimiento? Evidentemente no, y en breve empezaremos a ver pequeños inversores atrapados en viviendas que tendrá difícil salida. Las cosas han cambiado y el segmento de entre 100 y 200 mil €, ya está agotado.

Si hemos detectado un rápido incremento en inversiones más elevadas y por lo tanto de más riesgo, pero que están en un segmento en que el pequeño inversor no llega y el mediano no quiere bajar. Se trata inversiones totales entre 1,5 y 3 millones €. Suele tratarse de pequeños edificios para reformar integralmente o pequeños suelos para levantar una pequeña promoción. Problema? El disponer de esas cantidades, añadida a complejidad de una reforma integral y no hablemos de levantar una promoción, hacen inviable para muchos “ciudadanos de a pie” este tipo de inversiones, a la que se suma el largo plazo de ejecución que a veces implica empezar a tener retornos en 2 años.

Otra opción nada descabellada es invertir en ciudades en las que se acaba de estabilizarse el precio y que por lo tanto tienen capacidad de recuperación a corto plazo, ciudades que ha llegado a caer hasta un 50% sobre máximos, con precios muy competitivos y que ya están en crecimientos positivos o muy cercamos y que tienen posibilidad de crecimientos en los siguientes años… aunque será difícil llegar a los 2 dígitos/año. Puedes consultar esta evolución aquí.

Siempre los rendimeintos serán muy superiores en activos problemáticos o con necesidad de gestión específica tales como locales en zonas de baja demanda y que sean susceptibles de cambiar el uso a vivienda, viviendas "okupadas" en las que haya que gestionar la salida del okupa, compra de la deuda en la que hay que gestionar el procedimiento de ejecución hipotecaria o inmuebles que necesiten trámites administrativos de larga duración.

Por lo tanto, debemos de pensar en el inmobiliario como un mercado de inversión, que puede ser más rentable que los productos bancarios habituales, con algo más de riesgo (o mucho más riesgo en ciertas situaciones), pero nunca con rentabilidades desorbitadas, por lo que debemos de huir de segmentos dónde nuestra competencia sean inversores que buscan el “pelotazo”, y que inflacionan el mercado dada su condición oportunista y altamente especulativa… siempre tendremos un muy alto riesgo de perder nuestro dinero.

Por último me parece casi imprescindible contar con los profesionales expertos de la zona, que nos puedan dar una clara visión del mercado y su posible evolución. Fiarse del instinto de uno mismo si no eres experto, te puede costar muy caro.

Lo que cuento son cosas obvias, pero quien no conoce a un amigo que ha comprado "un pisito" y le ha ganado un buen dinero? la tentanción es grande!

Un saludo

Alejandro Sancho

Qué hacemos en un servicer como Copernicus?

2018-03-09T18:21:00.000+01:00

Hola,

Mucha gente me pregunta en qué trabajo y no creas que es fácil explicarlo. Los que somos del sector lo tenemos muy claro, en "un servicer", pero qué es? a qué nos dedicamos?

Mi primer contacto con un servicer fue en Aktua, en su día del grupo Banesto. Yo era uno de sus proveedores (desde idealista), fui cogiendo confianza con ellos y acabé incorporandome en esa gran empresa. Ese día no imaginaba que mi vida daría un giro tan grande.

Casi 3 años después me crucé con Jose Néstola, CEO de Copernicus, socio principal, amigo... y Jefe de todos los que formamos la familia Copernicus, me contó el proyecto en el Vips de Serrano y me propuso unirme como socio. Hace ya 5 años que empezamos este ilusionante proyecto 4 personas y a día de hoy somos más de 150 personas habiéndonos convertido en un referente en este mercado.

Enlace a noticia de cuando salimos.

Video que hicimos para presentar Copernicus

Enlace a noticia más actual.

Video realizado por los que formamos Copernicus

Es curioso ver que si "el problema" de este pais, generado por la crisis y por hipotecas impagadas es de unos 300.000.000.000€ (trescientos mil millones€), desde Copernicus aportamos solución al 5% del problema.

Para ello en Copernicus hay 4 grandes áreas:

- Advisory: La gran puerta de entrada. Ayudamos a los grandes fondos a identificar oportunidades y les asesoramos en el proceso de compra de las grandes carteras que están "soltando" las entidades financieras de deuda fallida y, a veces, de activos adjudicados.

- Investment: Buscamos y analizamos inversiones en Real Estate que permitan asegurar retornos esperados en rentabilidad a nuestros clientes. Aquí entran desde paquetes de viviendas, hoteles, suelos, promociones.... cualquier activo que necesite gestión y que identifiquemos como oportunidad.

- Legal: Todas las carteras que compran nuestros fondos necesitan gestión. Se componen principalmente de préstamos impagados y hay que negociar con los deudores para buscar una solución amistosa y que sea lo menos traumática para el deudor o continuar con la vía judicial. Aquí hay desde hipotecas residenciales a grandes deudas corporativas, simples contenciosos o grandes concursos de acreedores. Esto acaba convirtiendo la deuda en activos vendibles.

- Gestión y venta: Todos estos activos tienen que pagar impuestos, hay que gestionar seguros, comunidades, incidencias... y ponerlos al día listos para ser comercializados. Al mismo tiempo hay atraer a los posibles compradores con planes de marketing y sobre todo hay que tener una red muy disciplinada de profesionales con que colaborar para poder llegar al cliente final y vender estos activos. No sirve cualquier agencia inmobiliaria, sólo sirven los mejores. Pensad que aquí hay activos de todo tipo: miles de viviendas, muchas promociones terminadas o en curso, hoteles, suelos, naves, parkings, etc

Todas estas áreas tienen que estar soportadas por tecnología punta que te permitan un alto nivel de eficiencia, ya que se trata de llevar miles de activos bajo gestión con un componente importante legal y de Real Estate. Sin esta tecnología punta, sería imposible la gestión, control y reporting.

En definitva el trabajo de un servicer es aportar valor en la gestión desde que se identifica una oportunidad, se valora, se realiza un plan de negocio, se compra, se recupera amistosa o judicialmente, se prepara para poner a la venta el activo, se mantiene (impuestos, comunidades, seguros, incidencias, etc), se pone a la venta incluyendo el marketing y finalmente se vende. Al cliente le enseñamos una oportunidad de negocio y la ponemos en marcha y gestionamos hasta la recuperación de la inversión, cumpliendo un plan de negocio acordado con ellos. O dicho de otra manera, identificamos oportunidades y las convertimos en cash.

Esto es un servicer!

Saludos

Alejandro

Okupación ilegal, un problema que crece sin control

2018-01-29T19:15:00.001+01:00

Hola,

Conocéis a alguien que tenga su casa Okupada ilegalmente?

Pues si, puede pasarnos a cualquiera, salir un fin de semana y cuando vuelves tu casa está okupada por unos desconocidos, los cuales han convertido tu casa en “su morada”. Es triste, pero en ese momento si intentas entrar por la fuerza, estarías cometiendo “allanamiento de morada” con las

siguientes consecuencias penales para ti.

De todas formas, los okupas cada día están más formados. Hay auténticos manuales de cómo ser el perfecto okupa. El principal, editado por la “PAH” (Plataforma de Afectados por Hipotecas) liderado en su día por la Alcaldesa de Barcelona Ada Colau.

En el día a día, desde Copernicus nos toca lidiar con este problema, y cada vez es más común ciertas técnicas que hacen que la policía no saque a estos okupas. Las técnicas van dirigidas a demostrar que se lleva más de 48 horas dentro de la casa (para que se considere morada) o que existen personas vulnerables en el interior. Las técnicas con las que convivimos en el día a día son del tipo:

Contratar a una persona con un menor o embarazada para que dé la cara cuando llegue la policía.
Pedir una pizza o similar días antes con la dirección del piso a okupar y esperar al telepizzero en el portal. Ya tienen una prueba de que estaban allí viviendo y si llega la policía al poco de entrar, demuestran que llevan días allí.
Esperar a que llegue la fecha del desahucio judicial y vender las llaves a otro Okupa.
…. Y sobre todo intentar negociar una cantidad para dejar la vivienda libre.

Pues bien, este último caso se está convirtiendo en una profesión para muchos: “el okupa profesional”. Generalmente el modus operandi es el siguiente:

Entran en pisos de bancos o similar ya que saben que nunca enviarían a unos matones a vaciar la casa por las malas. Cuanto mejor sea la casa, más posibilidades de que te paguen.
Una vez dentro llaman a la policía y se identifican como Okupas.
Seguidamente se ponen en contacto con el propietario y piden una cantidad de dinero que actualmente oscila entre 2.000 y 4.000€.

Si consigues que paguen una vez cada 4-6 meses, tus ingresos están por encima del salario mínimo, sin trabajar y sin pagar vivienda. Sólo se arriesgan a que no te paguen y a una sanción por orden judicial que no suele llegar a 1.000€ por los 18 meses de media que tarda un proceso judicial y por los cuales no has pagado nada de alquiler (no pagas ni la comunidad de vecinos).

Lamentablemente estamos creando un monstruo pagando a este tipo de gente y estamos haciendo que el problema sea mayor cada vez. Actualmente tenemos una masía okupada y nos piden 50.000€ por dejarla libre. Además que por pagar no estás exento que al día siguiente vuelvas a tener el mismo problema.

Por otra parte cada vez hay más inversores interesados en comprar este tipo de pisos okupados por un precio que ronda el 50% de su valor real y que al día siguiente negocian con el okupa para vaciarlo y venderlo rápido, sin duda un negocio muy lucrativo.

Por suerte las Plataformas anti desahucio con las cuales colaboramos constantemente, cada vez están más en contra de este tipo de okupas y sólo defienden y apoyan a gente que realmente lo necesita, buscándoles alternativas legales como alquileres sociales. Sabéis que la mayor parte de los llamados alquileres sociales están vacíos y sin solicitudes?

Sería muy necesario una nueva legislación que castigue fuertemente este tipo de okupación tipificando este delito y sobre todo a los reincidentes.

En fin, esperemos que todo este problema no se haga más grande y tengamos soluciones lógicas a un problema que podemos tener cualquiera de nosotros. Mientras tanto sólo podemos "blindar" las casas con puertas especiales anti-okupa, cerrar ventanas con planchas de acero y colocar alarmas.

Saludos

Entrevista idealista.com

2017-11-06T09:23:00.000+01:00

Hola,

Os adjunto una entrevista que me hicieron hace poco mis ex compañeros de idealista.com, casa a la que adoro como bien sabéis.

Para leer la entrevista pincha aquí

Espero que os guste

AS

Buscamos producto inmobiliario para fondos

2015-01-21T17:50:00.000+01:00

Hola,

En Copernicus trabajamos para gran variedad de inversores que están interesados en entrar en España con la adquisición de producto inmobiliario. Trabajamos tanto para los grandes fondos, como mediamos y family office que nos hacen posible cerrar operaciones de manera rápida, estando más especializados en la compra de deuda.

Nuestro modelo de negocio no es la intermediación, no somos una agencia inmobiliaria. Nuestra fin es ayudar al inversor en el proceso de compra y due diligence, realizar la recuperación del activo (workout, reestructuración o judicial), su mantenimiento y posterior comercialización (venta o alquiler) incluyendo la implementación de campañas de marketing. En definitiva, proponer un business plan y acompañar al inversor en todo el proceso de compra y desinversión, comprometiéndonos en en cumplimiento de objetivos e incluso coinvirtiendo como socios en la compra.

La principal demanda actual es:

- Promociones de obra nueva completas (terminadas o con una certificación de por lo menos el 70%), en Madrid, Barcelona, Levante, Baleares o Costa del Sol.

- Que el préstamo esté en manos del banco y por lo tanto el promotor siga siendo el propietario.

- Tambien paquetes de vivienda 2º mano.

- Mejor si el préstamo está traspasado a la SAREB, pero no importa si es otra emtidad.

- El contacto tiene que ser directo con el promotor y autorizarnos a negociar con la entidad.

Enviar las propuestas a inversiones@copernicus.es o también me podéis llamar al movil al 619.00.5127.

Os adjunto enlace de la última gran operación en la que hemos asesorado, que actualmente estamos gestionando y que podréis encontrar en cualquier medio de comunicación financiero a nivel global:

http://inmoactualidad.solovivienda.com/los-fondos-sankaty-y-starwood-compran-bankia-la-mayor-cartera-de-creditos-en-espana/

http://www.elmundo.es/economia/2014/10/24/544a13ed268e3ebc028b4572.html

http://finance.yahoo.com/news/sankaty-advisors-llc-starwood-capital-071000881.html

Esperamos vuestras propuestas!

Un saludo

Alejandro Sancho
Socio Director activos adjudicados
Copernicus Servicing

Buscamos carteras de activos inmobiliarios

2014-07-16T18:07:00.000+02:00

En Copernicus Servicing, tenemos mandatos de diferentes grandes fondos internacionales e inversores de distintos tamaños para la búsqueda, valoración, due diligence y adquisición de carteras de inmuebles en el territorio español.

Qué estamos buscando?

Producto residencial:

- Carteras de viviendas a ser posible obra nueva finalizada o a más del 80%

- También paquetes distress de 2º mano, no sub prime

- Vivienda en alquiler

- Suelos en zonas prime

- Zonas preferentes: Costa del sol, levante, baleares y también centro de madrid y barcelona

Producto Commercial Real Estate:

- Centros comerciales

- Hoteles

- Plataformas logísticas

- Edificios de oficinas en rentabilidad

Carteras de créditos:

- Carteras NPL secured con colateral activo residencial
- Judicializados o sin judicializar

Valores:

- Ticket mínimo de inversión de 10 millones €, no hay máximo
- El Business Plan tiene que soportar TIR propias de operaciones distress

En todas las carteras que nos entren se realizará una primera valoración estadística para ver si cuadran las posibles posiciones y así evitar perdidas de tiempo a ambas partes.

Posteriormente se realizarán valoración desktop. Si hay posibilidad se realizará un oferta no vinculante (NBO) por la cartera, que será confirmada con la oferta vinculante (BO) después de la realización de la correspondiente Due Diligence (DD).

Tenemos inversores interesados en el corto plazo y otros interesados en medio plazo con opciones de alquiler (6-8 años)

En promotores estamos negociando quitas con las entidades.

Cualquier propuesta la podéis remitir a:

alejandro.sancho@copernicus.es o al teléfono 619.00.5127

Espero vuestras propuestas

Un saludo

As

Habrá saturación en venta de carteras inmobiliarias en España?

2014-05-21T12:54:00.001+02:00

Este año se espera que salgan al mercado unas 20-24 carteras en procesos subastados organizados por las Big Four (principalmente Price, kpmg, deloitte y n+1), de las cuales muchas de llas llevan un fuerte componente inmobiliario, además de las operaciones de ventas de carteras inmobiliarias más pequeñas que se realicen en bilateral (entidad vendedora con el fondo en directo).

Además de las pequeñas (pequeñas hablo del entorno a 1.000 millones de €) han copado todo el trabajo de Fondos y Servicers dos carteras: Octopus y Hércules

Octopus, la cartera a la venta de EuroHypo con 5 "Billions" en activos y en la que el Banco Santander por primera vez ha entrado a competir de la mano de Apollo, viejos conocidos ya que le vendió Altamira (su servicer) hace unos meses. Parece que el otro fondo mejor posionado y que muchos ya dan por ganador es LoneStar.

Hércules, la cartera de créditos problemáticos de Caixa Catalunya que el Frob quiere liquidar antes de vender la entidad. Cuenta con 7,2 "Billions" en créditos PL (de los que están al día en pagos aunque puede existir refinanciación) SP (los que están en hasta 90 días de mora) y NPL (han dejado de pagar hace más de 90 días).

Estas dos carteras están haciendo que los grandes fondos echen toda la carne en el asador y dejen otros proyectos menores. Incluso las grandes consultoras han aplazado otros procesos menosres ya que los grandes fondos no iban a acudir por sobrecarga. Así que ahora que en unos días ternina Octopus y en unas semanas Hercules, empezarán a salir en cadena todos, incluso llegandose a pisar los unos con los otros cuando nop sean demasiado grandes.

Las dudas que surgen son:

¿Hay capacidad en España para valorar todas esas cartras que vienen? Hay empresas en españa con la capacidad de valorar todos estos procesos? Los graandes fondos tienen en España una pequeña estructura y tienen que apoyarse en servicer como nosotros Somos pocos con esa capacidad y mucho lo que se viene encima y trabajar con un fondo en un proceso te elimina para trabajar con el resto.

¿Tienen dinero suficiente los fondos para absorver toda esta avalancha? Os aseguro que hay fondos que ellos solos podrían comprar toda la deuda inmobiliaria de este pais si se lo proponen, así que en eso no hay duda.

¿Hay capacidad de servicing para luego gestionar esas compras? Como he comentado los fondos tienen pequeñas estructuras en España, incluso no tienen en algunos casos ni oficina, y seremos los servicer los que demos ese servicio y aunque no sosmo muchos si tenemos una capacidad de crecimiento brutal y por lo tanto capacidad para absorver la que se nos viene encima.

La venta de carteras tiene una ventana limitada en tiempo y esperamos se resuelva entre este año y el que viene en su mayor parte.

Un saludo

AS

inmoactualidad.com y solovivienda.com ya son realidad

2014-04-25T14:23:00.003+02:00

Aunque en versiones muy preliminares ya tenemos subidas nuestras dos web del mercado inmobiliario que lanzamos desde copernicus.

www.inmoactualidad.com es un blog que lleva un tiempo funcionando y que cuenta con una cuenta de twitter activa desde hace años que va informando de todo aquello que sucede en el sector y que tienen más de 5000 followers, principalmente gente vincualda a temas inmobiliarios.

Queremos que sea una referencia en noticias del sector y estamos encantados de recibir artículos o propuestas de contenidos que parezcan interesantes.

Esperamos que poco a poco vaya creciendo y posicionándose.

www.solovivienda.com es un portal inmobiliario y es nuestra última apuesta. Aquí tendremos de momento producto sólo de profesionales. Nos queda añadir muchas cosas todavía pero hemos querido subirlo para que vaya ganando posiciones en nuestro querido buscador favorito.

Espero que os gusten ambas propuestas y estaremos encantados de recibir sugerencias.

Un saludo

As

Hay apetito de compra en el sector inmobiliario español?

2014-03-05T11:18:00.000+01:00

Desde mi posición en Copernicus, tengo el privilegio de estar sentado con gran parte de la banca, con muchos de los grandes fondos de inversión oportunistas internacionales y con las llamadas Big Four, o cuatro grandes consultoras que organizan los grandes procesos de venta.

El escenario está claro: los bancos quieren deshacerse de un buen volumen de viviendas por esta vía en este año, los grandes fondos tienen un apetito voraz por comprar el mayor número de casas posible y las grandes consultoras se han vuelto unas especialistas en organizar este tipo de procesos que más parecen una subasta en formato romería.

Entonces, por qué no se han cruzado más operaciones a día de hoy?

Los Bancos han cumplido a rajatabla y escrupulosamente con el calendario de provisiones que les impone la ley Guindos. Osea, tienen ya provisionado el 50% de los activos y contabilizado como perdidas. Es suficiente? claramente no. Teniendo en cuenta que los valores de adquisición son elevados y que el mercado ha caído estrepitosamente en algunas zonas, nos encontramos que los valores en libros de muchos inmuebles está aún muy por encima del valor de mercado a día de hoy.

Cuando un fondo hace una oferta para comprar una cartera de "x" mil viviendas necesita poder ponerlas a la venta a un precio de derribo para venderlas lo antes posible y además obtener retornos bastante más elevados que en mercados tradicionales. Esto hace que necesiten tasas de descuento de entre el 30 y el 50% sobre el valor de mercado actual.

Pongamos un ejemplo:

Imaginad una caretra de 3.000 viviendas en la que en la vivienda media el valor de adquisición en la adjudicación para el banco fue de 120.000€ y tiene ya llevado a perdidas 60.000€ (50% según ley Guindos). Esa casa ahora mismo se está cerrando la venta en 50.000€. Si el fondo necesita un 40% de descuento, el banco se tendría que imputar una perdida de 30.000€ por vivienda vendida y de 90 millones si lo extrapolamos a 3.000 viviendas. Si cualquier banco mediano o pequeño se imputa una perdida de golpe de este tamaño, tendría serios problemas con su viabilidad.

Por lo tanto, como hay ganas de vender y apetito por comprar, y las cartas están encima de la mesa, este año se cruzarán grandes operaciones por los bancos que tengan cuentas de resultados saneadas y capaces de aguantar esos embistes, operaciones a las que acudirán todos los grandes fondos oportunistas y que luego saldrán en prensa. Por otra parte se harán muchas ventas (que ya están en marcha), de pequeñas operaciones con ticket medio de entre 10 y 50 millones € de importe y que se cruzarán en bilateral (banco - fondo) con un intermediario que asesore en la operación.

Está claro que el 2014-2015 será un periodo caliente en este sector y que hará que en ciertas zonas el precio de la vivienda vuelva a registrar caidas por las ventas agresivas de estos fondos.

Un saludo

As

Qué documentación debo tener en cuenta al comprar una casa?

2014-02-13T19:44:00.002+01:00

A la hora de comprar una vivienda tenemos que tener en cuenta todo el papeleo que necesitamos para proceder a la compra evidando todo tipo de problemas.

Si compramos una vivienda de 2ª mano tendremos que revisar:

1. Título de propiedad del transmitente.

2. Último recibo anual IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles o Contribución Urbana).

3. Certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad.

4. Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple del Registro de la Propiedad).

5. Últimos recibos de servicios al corriente de pago: agua, luz, gas, etc.

6. ITE, Inspección Técnica de Edificios, regula la conservación de los inmuebles. Obligatoria en algunas Comunidades Autónomas, en viviendas con más de 20 años.

Si por el contrario compras una vivienda de obra nueva, la información disponible varía un poco ya que no existe la comunidad de propietarios, que se suele constituir una vez entregadas todas las viviendas. Tampoco existe el IBI, y en el Registro puede aparecer únicamente la finca matriz, sin identificar cada una de las viviendas ya que el promotor todavía no ha realizado la División Horizontal. Los documentos serían:

1. Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil. Planos de situación del inmueble y de la vivienda.

3. Descripción de la vivienda: superficie útil, servicios y suministros, zonas comunes, medidas de seguridad, etc.

4. Memoria de calidades.

5. Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

6. Contrato con sus condiciones generales y especiales (precio, forma de pago, plazo de entrega...).

Espero sea de ayuda

As

Reordenación bancaria, el antes y el después del mapa de entidades financieras en España

2013-12-24T10:08:00.001+01:00

A día de hoy resulta muy difícil saber el origen de los nuevos bancos, nombres con los q todavía no estamos acostumbrados a convivir. Nos perdemos hasta los que estamos todo el día sentados con ellos. Nuevos bancos a los que se les hace necesario un Special Servicer para aglutinar la suma de diferentes sistemas de gestión.

Este resumen puede ayudar a entenderlo.

Un saludo

Qué tipo de activos hay en la Sareb?

2013-12-23T13:31:00.002+01:00

Mucha gente se pregunta qué compone la Sareb, qué tipo de activos hay traspasados desde las entidades cedentes y cuantos inmuebles y créditos hay cedidos a este "banco malo".

He encontrado esta imagen que puede resumir esta duda a grandes rasgos.

Espero que sea útil

Un saludo

As

Alejandro Malagón se incorpora como nuevo socio de Copernicus

2013-11-21T09:52:00.000+01:00

Desde hace unos días Alejandro Malagón se ha incorporado como nuevo socio y Vicepresidente de Copernicus, para hacerse cargo de la división de Commercial Real Estate, dándonos acceso al mercado de Centros Comerciales (muchos quebrados y en la actualidad en manos de los bancos e intentando encontrar comprador), Hoteles, Oficinas, locales comerciales, etc

La extensa experiencia de Alejandro Malagón se basan en más de 30 años le convierten en uno de los mayores referentes en el sector de Commercial Real Estate y por supuesto refuerza el equipo directivo de Copernicus. Le avala la creación como único socio fundador en Icopsa, además de haber participado activamente en grandes proyectos entre los que se encuentran la promoción y/o gestión de más de 180 centros comerciales en España como La vaguada o Parquesur en Madrid, el desarrollo de todas las tiendas de Aldeasa a nivel global o un gran número de McDonalds.

El organigrama de Copernicus queda a día de hoy de la siguiente manera:

Esperamos seguir manteniendo el imprtante ritmo de crecimiento que llevamos desde el inicio de para convertir a Copernicus en el Special Servicer de referencia en España.

Un saludo

As

Qué es la Sareb?

2013-11-12T13:24:00.001+01:00

La Sareb ha publicado un video que me gustaría compartir en el que explica que es el famoso "banco malo" español.

Creo que está explicado para que todo el mundo lo entienda y sin buscar tecnicismos. Los que a día de hoy ya estamos colaborando con la Sareb, sabemos lo complicado y al mismo tiempo clave que es su trabajo para la evolución de este pais.

Nunca lloverá a gusto de todos, pero desde luego, el que sea capaz de montar algo mejor en el tiempo record que lleva funcinando que levante la mano.

Ahí va el video:

Saludos

As

Cuando la vida te hace reordenarte por una bofetada

2013-10-05T11:31:00.003+02:00

Hay veces que la vida te hace reordenar ideas y prioridades de forma rápida. Hay ciertos momentos en los que ciertas cosas te parecen muy importantes o únicas y de repente la vida te da una bofetada en cuestión de segundos y pasan a un segundo, tercer o... plano. A todo hay que sacar su lado positivo cuando algo se complica, y más como en mi caso, sólo se queda en un susto y un aviso que tu cuerpo te da... problemas ciertamente hay muchos, vida sólo una. Me habéis escuchado esa frase en los últimos días?

Los que habéis estado cerca las últimas semanas, creo que entendéis lo que os digo. Me he convertido en un "barbudo zen" muy distinto al atacado estresado de siempre. Con muchas ganas de proyectos nuevos personales y de dar prioridades a mis hijos, familia, amigos y como no, a mi trabajo tambien, proyecto que si o si tiene que salir adelante como un torpedo... quiero hacerme rico para vivir mejor jeje.

No me queda más que agradecer de todo corazón a tanta gente que ha estado muy cerca mía estos días, empezando por mi familia, mis padres, mis hijos y su madre, mi insuperable hermano y mis amigos, grupo en el que meto a gente que me ha sorprendido, pocos pero no tan pocos, unos de toda la vida, otros de hace menos y otros muy recientes, mis 3 inseparables de siempre, otros cercanos y también otros que como digo me habéis sorprendido incluso sin estar cerca físicamente... también y como no, a algún angel caido del cielo que me aguanta largas horas muchos días :-)

Entro en semana decisiva de pruebas y resultados en la que me confirmarán que todo está perfecto 100% y que además de un susto, he tenido la oportunidad de darme cuenta de manera positiva de muchas cosas en mi vida que estaban desordenadas, haciendo "delete" de ciertas cosas de mi cabeza y dejando sólo la experiencia y los buenos recuerdos... de verdad que muchos!

Abrazote a todos

Al

Entrevista a José Néstola, ceo de Copernicus

2013-07-10T12:49:00.000+02:00

Hola,

Os dejo una entrevista que hizo hace unos días el diario cinco días a nuestro consejero delegado de copernicus donde habla de la nuesva industria que está naciendo en España bajo el abrigo de las grandes carteras inmobiliarias que acumulan las entidades financieras.

http://cincodias.com/cincodias/2013/07/09/mercados/1373392217_677981.html

Resumen Informe Acuña sobre el mercado inmobiliario 2013

2013-06-27T10:35:00.000+02:00

El pasado martes se presentó uno de los informes que se está haciendo famoso por ser uno de los más críticos y duros con el mercado inmobiliario, pero que a su vez es el que más está acertando en sus previsiones: El anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2013 de RR de Acuña y asociados.

Quiero resumir algunos tips, que aunque la mayoría los conocemos me parecen interesantes:

-       La vivienda ha reducido su precio un 30% de media y le queda un 30% más en los 5 próximos años (30% sobre el 70%=21% sobre el 100% inicial = aprox 50% sobre precio burbuja)

-       Sólo se vende lo que está en precio de demanda y eso sólo lo ofrecen algunos bancos a día de hoy.

-       Las provisiones de los bancos se van a quedar cortas y habrá que realizar nuevas provisiones.

-       El mantenimiento de una casa le cuesta al banco más de un 2% anual.

-       En total hay en España 1.715.000 vivienda a la venta.

-       Si sumamos obra en curso y pendientes de ejecución hay 2.265.000.

-       España es el país con más viviendas por hogar de la UE: 1,5 viviendas por hogar.

-       No se generan nuevos hogares ya que el paro entre 25 y 35 años es del 40%.

-       Si no hay nuevos hogares no hay demanda de vivienda. Sólo el 35% de las casas vendidas son nuevos hogares.

-       En España hay “suelo suficiente para suicidarse”.

Al final y como resumen, el informe recoge que la situación no va acambiar a corto plazo, el crédito tardará en fluir por las previsibles nuevas exigencias de consumo de capital que tendrán que realizar las entidades financieras, que existe una sobre oferta brutal de vivienda y una muy baja demanda (a matizar por zonas), y que a día de hoy siguen sin cruzarse oferta y demanda en precios. El suelo ha pasado a ser algo completamente ilíquido y solo en ciertas zonas con algo de demanda tiene sentido su desarrollo.

Desde Copernicus estimamos que en el plazo de entre 12 y 18 meses cuando todo el ladrillo de las entidades financieras esté más provisionado, los grandes fondos de inversión entrarán "a saco" a comprar y se volverá a producir un descenso acusado de precios en el segmento bajo y segunda residencia.

Saludos

As

Compra en Planeo y resturante Café de Oriente Museo del Traje

2013-06-25T11:46:00.000+02:00

Buenos noches,

Me gustaría comentar mi nesfasta experiencia con la compra de un cupón en Planeo, la web de ofertas descuento del grupo Prisa Digital

La oferta era para cenar dos personas en el Restaurante Café de Oriente Museo del Traje en Madrid con un importante descuento y con un precio resultante de 69€ para dos personas.

Si bien el descuento anunciado no es precisamente el real, ya que es un sitio al que acostumbramos a ir (bueno creo que ya puedo hablar en pasado y es más lógico decir acostumbrábamos), la oferta nos pareció interesante. Es un sitio bien decorado, agradable, buen servicio y buena calidad, además de pertenecer al Grupo Lezama, grupo por el que siento especial simpatía por la sin duda singular trayectoria de su presidente y fundador, el Padre Lezama.

El cupón tenía una validez hasta el 8 de julio y mi sorpresa es cuando a finales de junio me indican que el restaurante solo estará abierto al público el día 6 de julio, ya que es resto lo cierran para ofrecer bodas. Puesto en contacto con Planeo me dicen que no es su problema y que no hay posibilidades de devolución del dinero.

Evidentemente cuando pedí las hojas de reclamaciones en Prisa digital (planeo) me indican que recurra a un sistema de arbitraje y se niegan a proporcionarlas.

Es lamentable es servicio proporcionado y que cierren la posibilidad a cualquier tipo de solución, como cambiar la fecha límite de validez al existir nuevas condicones, cambio por "dinero planeo" para la compra de otra opción... la única alternativa es perder el dinero.

Dado que Prisa Digital está adherido a confianza online, he realizado la pertinente reclamación, aunque mucho me temo que o cambio mis planes de viaje y mi agenda la próxima semana o habré comprado la cena más cara de mi vida.

Que os sirva de experiencia!

Un saludo

Alejandro

Vendes tu casa? reglas de oro que no debes olvidar

2013-06-24T16:42:00.000+02:00

Una vez más vuelvo a ser pesimista con la situación del sector inmobiliario en España, pero esta vez lo haré con una salvedad, y es que la cosa está mucho más fea si te ha tocado el papel de propietario que necesita vender un inmueble.

Hay que hacer salvedades por zonas con poca oferta y algo de demanda, pero por lo general todo está bastante parado y las espectativas a corto plazo no mejoran las cosas.

Lo más importante es saber quien es nuestra competencia a la hora de vender un inmueble, rastrear todas las posibles ofertas que existen en los alrededores y fijar un precio acorde con la situación del mercado.

Reglas de oro a tener en cuenta:

- Los inmuebles que están en la media de precio están fuera de mercado. Sólo tienen oportunidad de venta los que están en la franja inferior, los más baratos.

- Tu inmueble no es mejor que el resto porque sea tuyo. Hay que ser realista y pensar objetivamente. Lo que a ti te parece lo mejor, es posible que otra persona no lo valore

- Compara con el resto del mercado, busca en portales inmobiliarios, en portales de bancos, con carteles en las ventanas y saca un media, intenta que tu inmueble esté entre un 10 y un 20% por debajo de la media. Si no estás seguro de que precio poner, empieza algo por debajo del inmueble más similar que veas, si ves que no tienes llamadas, a los 15 días lo bajas un 5%, si continuas sin llamadas vuelves a realizar otra bajada... cuando se vaya aproximando al precio que busca la demanda en esa zona empezarás a recibir llamadas. Gente interesada en comprar hay y mucha, no a cualquier precio.

- Si hay oferta de inmuebles de bancos, date prisa en bajar el precio y venderlo. Ellos juegan con ventajas ya que tienen financiación del 100% para sus inmuebles, el precio para ellos es una decisión de negocio por lo que bajarlo un 25% de un día para otro es cuestión de la decisión estratégica que pueden asumir y que de hecho harán... y por último acabarán vendiendo los activos más complicados a fondos de inversión (fondos buitre) con unas tasas de descuento elevadísimas (rondando el 80%) y que no dudarán en venderlo a precio de risa para hacer caja rápido, esto hará bajar el precio de los inmuebles que lo redeen.

- Haz una buena estrategia de venta. Cuenta con los expertos de tu zona, con aquellas inmobiliarias que sena más activas y que cada uno te explique que va a hacer para vender tu casa, si no te convence ninguno no firmes exclusivas. Si tienes tiempo y ganas, publicítalo en portales inmobiliarios como idealista.com, fotocasa.es, pisos.com con fotos presentables, con amplios comentarios y con la mayor información posible. Guardarse información para luego contarla va en contra tuyo.

- Como última recomendación piensa que es mejor vender hoy un 25% por debajo de nuestras expectativas que dentro de un tiempo un 50%. Habrás tenido que mantener el inmueble y sus gastos y habrás ingresado menos.

Esperemos que la situación mejore y que poco a poco vuelva la cordura a este mercado... una cordura que debe estar muy alejada de la última etapa de boom inmobiliario y que debe tener revalorizaciones anuales similares al IPC.

Un saludo

Alejandro Sancho

Miami, una nueva forma de inversión que atrae!

2013-05-29T16:52:00.001+02:00

A nadie se le escapa la situación que atraviesa el mercado inmobiliario en España, pero a dónde se redirige toda la inversión en "ladrillo" que existía hace 5 años? En aquella época todo el que tuviera "algún ahorrillo" lo destinaba a comprar y vender pisos. Pero cuales son las preguntas que debemos hacernos para comprar en Miami un apartamento en rentabilidad!?

- Por qué en otros paises sigue existiendo la inversión en inmuebles?
- Dada la situación económica global, hay algún sitio seguro?
- Qué % obtendré (TIR) de rentabilidad comparado con otras inversiones?
- Quien me gestiona el alquiler del inmueble? Qué tipo de alquiler es? A quien se alquila el inmueble?
- Puedo utilizar mi casa cuando yo lo desse?
- seguro que muchas más....

Cuantas dudas y qué pocas veces encuentras la posibilidad de que expertos internacionales te asesoren y te den la oportunidad de conocer más de cerca esta opción de inversión.

Os adjunto la invitación a un evento que organiza mi hermano en lavinia junto con URBIS, uno de los mayores expertos en este sector y que resolverá todas estas dudas y muchas más sin ningún compromiso, al mismo tiempo que nos tomamos un vino y hacemos algo de networking.

Por cierto, si te interesa venir, avísame a mi mail pinchando AQUÍ para reservar plaza ya que estamos limitados... os gustará!

Saludos a todos!

AS