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Teste de QI

2011-06-25T22:22:00.001-03:00

Bom, depois do Teste Vocacional ai vai alguns sites de Testes de QI bastantes interessantes.

Click e se divirta!

Teste Vocacional Online Grátis

2011-06-25T21:45:00.000-03:00

Faça o seu, eu fiz e achei bastante interessante.

Testes vocacionais não fazem milagres, não têm poder de apontar uma única profissão a ser seguida - os que fazem são picaretas - mas são um bom norte acerca de aptidões e interesses. Fazendo perguntas, muitas vezes de aparência tola, um teste vocacional consegue colher pistas das impressões de uma pessoa sobre um campo profissional.

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FGTS na compra da casa própria

2011-05-27T19:31:00.002-03:00

Durante duas semanas, o especialista em mercado imobiliário tirou dúvidas dos leitores sobre o uso do FGTS na compra financiada do imóvel. O Morar Bem selecionou algumas perguntas e respostas, listadas a seguir. Clique aqui para ver todas as questões.

* O FGTS pode ser usado mensalmente para pagamento da prestação do SFH?
- Ele pode abater até 80% do valor da prestação por um período máximo de 12 meses.

* O FGTS pode ser usado para dar entrada na compra parcelada de um imóvel que ainda não foi entregue, diretamente com o proprietário?
- Não há como liberar o FGTS antes da escrituração e registro do imóvel. Assim, você só pode usar o FGTS para pagar parte do imóvel, não para dá-lo como entrada. O que você pode é comprometer-se com o vendedor de que o seu FGTS será usado para pagar o imóvel e, assim, em tese, oferecê-lo como garantia do pagamento.

* Quais são os documentos e certidões exigidas pela Caixa Econômica para que o FGTS possa ser liberado? Há alguma taxa a ser paga?
- A taxa de abertura do processo de liberação do FGTS custa a partir de R$ 40,00. Serão necessários os documentos pessoais e certidão de casamento, caso seja casado. Mas vale lembrar que o FGTS só será efetivamente liberado após a escrituração e registro do imóvel. Toda a operação deve demorar aproximadamente 60 dias.

* FGTS inativo pode ser resgatado em quais hipóteses?
- Para aquisição de imóvel e para outras finalidades, como doenças graves ou excepcionalidades, como é o caso dos atingidos pela tragédia de Niterói. Nestes casos, é bom consultar a Caixa.

* No caso de quem já possui um imóvel, o FGTS pode ser usado para comprar um segundo sem que o bem já adquirido seja vendido?
- Enquanto você tiver imóvel em seu nome, você não pode usar o FGTS pra comprar outro imóvel.

* Quando o FGTS fica liberado para uso em novo financiamento? Apenas quando o imóvel adquirido com o fundo de garantia for vendido?
- Se você comprovar que o imóvel foi vendido e levado para registro, você pode comprar outro com o uso do FGTS. Somente o imóvel que você vendeu (e utilizou o FGTS) é que terá um período de carência de três anos para poder usar o FGTS para compra. Mas enquanto o comprador não tirar o seu nome do registro do referido imóvel, você não poderá fazer uso do saldo do FGTS.

* Uma pessoa com restrições de crédito (SPC/SERASA) pode utilizar o FGTS para compra da casa própria, mesmo sem utilizar nenhum tipo de financiamento, ou seja, o valor da casa é igual ao valor do fundo?
- Sim, se o imóvel for pago integralmente, não haverá problema.

* Vale a pena usar o FGTS para dar lance em consórcio para casa própria?
- Claro que sim. O dinheiro da sua conta vinculada do FGTS é seu e, infelizmente, é o menor rendimento que se pode obter com aplicações financeiras no Brasil. Assim, se você se enquadra nas regras de uso do FGTS, é bom negócio utilizá-lo.

* Após a compra de um imóvel utilizando o FGTS, a partir de quando o fundo pode ser utilizado novamente?
- O comprador do seu imóvel não poderá utilizar FGTS para realizar nova compra pelo período de três anos.

* Qual o limite permitido para o uso do fundo de garantia na compra de imóvel?
- O limite se estabelece pelo valor de avaliação e da compra e venda. O imóvel não pode ser avaliado ou transacionado por valor superior a R$ 500 mil.

Fonte: ZAP

Apresentação Institucional ADS Consultoria Imobiliária

2011-03-19T12:21:00.000-03:00

Consulta da Operadora de Acessos Fixos e Móveis

2011-03-08T01:01:00.000-03:00

A ABR Telecom, entidade administradora da portabilidade numérica no país, disponibilizou uma nova ferramenta de pesquisa para que os usuários saibam qual é a operadora responsável pelos números de telefone de cada assinante.

Para a identificação da operadora é preciso acessar este link e digitar o número sobre o qual deseja as informações. À medida em que os usuários trocam de operadora, a base de dados é atualizada.

Link: http://consultanumero.abr.net.br:8080/consultanumero/consulta/consultaSituacaoAtual.action

Financiamento do Minha Casa Minha Vida com FGTS sobe para R$ 170 mil

2011-02-03T10:13:00.001-02:00

Esse limite vale para regiões metropolitanas de SP, RJ e DF.
Limite anterior de empréstimo para baixa renda era de R$ 130 mil.

O Ministério do Trabalho informou nesta quarta-feira (2) que o Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) decidiu ampliar de R$ 130 mil para até R$ 170 mil o valor para financiamentos imobiliários financiados com recursos do FGTS para população de baixa renda.

A renda familiar máxima para enquadramento nos financiamentos continua em R$ 4,9 mil mensais para regiões metropolitanas e municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes, e R$ 3,9 mil para as demais regiões do país, informou o governo.

De acordo com o Ministério do Trabalho, o novo teto de R$ 170 mil atenderá às regiões metropolitanas dos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal.

Os moradores das demais capitais e de municípios com mais de um milhão de habitantes poderão financiar até R$ 150 mil, informou o governo. Para os municípios com mais de 250 mil habitantes ou inseridos em Regiões metropolitanas, o teto será de R$ 130 mil; em municípios com mais de 50 mil habitantes o teto é de R$ 100 mil; e R$ 80 mil para as demais cidades do país.

O ministro do Trabalho e Emprego e presidente do Conselho Curador do FGTS, Carlos Lupi, afirmou que a medida traz "equivalência" aos valores praticados no mercado imobiliário e visa "cobrir o déficit na habitação popular". "Desde 2007 não havia reajuste desses valores. No Distrito Federal e nas regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro, por exemplo, os imóveis têm valores bem mais altos do que a média nacional", disse Lupi.

As operações de financiamento na área habitacional popular destinam recursos à população de baixa renda. A taxa nominal de juros das operações é fixada em 6% ao ano, mais a variação da Taxa Referencial (TR) - que pode chegar a 5% com subsídio para famílias com renda de até R$ 2.790.

O FGTS pode financiar até 90% do valor de imóveis novos ou usados, lembrou o Ministério do Trabalho, sendo o prazo de pagamento em até 30 anos. A resolução do Conselho entra em vigor a partir da sua publicação, quando a Caixa começa a operar com os novos valores, acrescentou o governo.

Fonte: G1http://www.imobiliariaads.com.br/

Casa para venda em Alphaville Residencial 2

2011-01-13T12:12:00.000-02:00

Casa Alphaville residencial 2 imperdível.

A melhor localização de Alphaville e um projeto de arquitetura impar..

Lote.: 850 m2

Área Construída.: 650 m2

Valor.: R$ 3.000.000,00

· 4 dormitórios ( 2 Suítes )

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Mais Fotos em: http://www.imobiliariaads.com.br/consulta_main.php?id_imovel=89

GALPÃO PARA VENDA EM CARAPICUÍBA

2011-01-13T12:04:00.002-02:00

Galpão de 450m2 dividido em 3 andares 150m2

Perto da Autopeças 2 Irmãos

Apartamento para Locação no Belas Artes Jandira

2011-01-08T15:28:00.004-02:00

Aluguel: R$ 950,00

- Aluguel incluso de Condomínio, água e gás.
- Apartamento com 2 dormitórios e 1 vaga, novo.
- Nunca foi usado foi entregue as chaves em dezembro de 2010
- 2 dormitórios
- 50m² privativos
- 1 vaga
- Playground
- 02 churrasqueira
- Em frente a estação de Jandira
- Area de laser em construção (Piscina Infantil e Adulta quadras)

Consultor Imobiliário - Creci 85.616

Mais fotos Aqui: http://www.imobiliariaads.com.br/adm/imoveis/editar_imoveis.php?id_imovel=86

http://www.imobiliariaads.com.br

Av. Licínio Avelino Costa, 119 - Sala 04
Jardim Rosemeire - Itapevi/SP
Tel: 11 4143-0973 / Tim: 11 8154-1306

SíTIO PARA VENDA EM CAUCAIA DO ALTO - COTIA

2010-12-17T13:53:00.000-02:00

Lindo Sítio com 40.000m², Cotia - Caucaia do Alto - junto ao centro , com

casa em alvenaria AC de 500m²m, bem conservada, recém pintada, c/ 3

dormitórios (1 suite), sala c/ três ambientes e lareira, copa, duas cozinhas,

salão de festas, mais um quarto anexo, churrasqueira c/ forno e fogão a lenha

em área social, mais 2 banheiros, duas piscinas e quadra poliesportiva de

cimento, toda gramada e ajardinada.

O sítio tem ainda duas casas p/ caseiros, galinheiro c/ depósito, estábulo c/

depósito, pocilga e canil, linda horta c/ área de 500m². A água é de poço

semi-artesiano c/ capac. de 2700 l/h e caixas d´água de 5000l.

Possui um grande pomar c/ 800 pés de frutas variadas e 1000 pés de bananeiras

variadas, todos em plena produção. A área construida soma 1380m², e a

propriedade está toda cercada c/ estrada asfaltada fazendo parte do imóvel.

Distante de SP 35 km pela Rodovia Raposo Tavares (sem pedágio).

Valor: R$ 350.000,00 - Á VISTA.

Angelo de Sa

Consultor Imobiliário - Creci 85.616

http://www.imobiliariaads.com.br

Av. Licínio Avelino Costa, 119 - Sala 04

Jardim Rosemeire - Itapevi/SP

Tel: 11 4143-0973

Tim: 11 8154-1306

Governo teme risco de bolha no mercado imobiliário e, por isso, vai criar índice de inflação para monitorar setor

2010-10-07T12:09:00.002-03:00

Martha Beck e Vivian Oswald

BRASÍLIA - O forte aquecimento do mercado imobiliário obrigou o governo federal a trabalhar na criação de mecanismos para evitar bolhas como a que provocou uma quebradeira nos bancos americanos a partir de setembro de 2008, desencadeando a maior crise financeira internacional em quase 80 anos. O primeiro passo será monitorar com lupa a inflação do setor e lançar o Índice Nacional dos Preços de Imóveis, já em 2011, em parceria com o IBGE.

Paralelamente, ciente de que este é um mercado em franca expansão - nos 12 meses encerrados em junho, o crédito para a casa própria cresceu 50,6% - a equipe econômica está discutindo novas formas de financiamento para o setor. Estima-se que, em 2013, sejam necessários R$ 100 bilhões adicionais às fontes atuais.

O trauma provocado pela crise americana levou muitos países a discutirem a necessidade de monitorar a inflação de ativos como imóveis para evitar surpresas.

- Bolhas no mercado imobiliário são difíceis de se identificar mas, quando estouram, provocam grandes estragos - explicou uma fonte da equipe econômica.

O mercado americano entrou em crise, entre outros motivos, por ser pouco regulamentado. Foram criados títulos lastreados em hipotecas imobiliárias que eram negociados no mercado. Num cenário de juros baixos, os imóveis se valorizaram. Mas, quando as taxas começaram a subir, houve aumento da inadimplência nas hipotecas e, com isso, os preços dos imóveis desabaram e afetaram todo o mercado financeiro, levando à quebra de grandes bancos.

Medidas para diversificar crédito Os técnicos do governo brasileiro destacam que o mercado nacional tem boas regras prudenciais. Mesmo assim, é preciso criar instrumentos, como será o novo índice de preços de imóveis, para um monitoramento mais próximo. Hoje, no Brasil, não há indicadores oficiais para medir preços de imóveis. Índices são feitos esporadicamente por sindicatos regionais. Apenas o custo do material de construção tem acompanhamento mensal.

Segundo o presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Locação e Administração de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana, o novo índice pode ser positivo para dar um parâmetro sobre o comportamento dos preços de imóveis no país:

- Não existe um índice hoje que dê a média dos preços no país. Até porque esse trabalho é muito difícil. Um imóvel varia de acordo com localização e demanda. Até mesmo numa mesma cidade, os valores variam de acordo com o bairro.

Já o vice-presidente do Secovi-Rio, Manoel Maia, vê a criação do novo índice com certo ceticismo. Embora o próprio sindicato faça esse tipo de monitoramento, Maia teme que os indicadores do governo não acompanhem a realidade rápida do mercado com as suas especificidades por região e acabe influenciando os preços.

- Este índice tem que ser feito com cautela.

O coordenador de Análises Econômicas da Fundação Getulio Vargas (FGV), Salomão Quadros, afirma que é importante ter um índice para medir os preços dos imóveis de forma fidedigna. Segundo ele, o acompanhamento hoje é esporádico, feito por metodologias diferentes e variam de região para região.

Outra questão que mobiliza o governo quanto ao setor imobiliário é diversificação das fontes de crédito. É unânime o entendimento de que não se pode continuar dependendo quase que exclusivamente da caderneta de poupança e de que é preciso criar outros instrumentos de captação de recursos no mercado financeiro.

- O governo estuda a criação de instrumentos para que o setor privado faça financiamentos de longo prazo e isso vai acabar chegando ao setor imobiliário. É preciso estar preparado - explicou um técnico da equipe econômica.

Crestana, do Secovi-SP, lembra que o Brasil tem hoje instrumentos como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) - papéis lastreados em créditos imobiliários que são garantidos por imóveis. Mas afirma que o país ainda engatinha nessa área.

- Os CRIs ainda são muito residuais - disse Crestana.

A caderneta de poupança já financiou este ano, até agosto, 263.701 mil unidades, num montante que soma R$ 34,019 bilhões, volume 74% superior ao do mesmo período em 2009. O volume de CRIs no mercado hoje está entre R$ 6 bilhões e R$ 7 bilhões.

- A poupança tem hoje uma sobra que pode ser aplicada em habitação nos próximos dois anos. Depois disso, no entanto, vamos precisar de outras fontes- afirmou o presidente do Secovi-SP.

A previsão da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) é que o Brasil necessite, já em 2013, de R$ 100 bilhões de recursos adicionais para financiar o setor imobiliário. O déficit habitacional brasileiro é hoje de quase 6 milhões de unidades.

Fonte: O Globo Online - 06/10/2010

Por que contratar um Corretor de Imóveis?

2010-08-04T13:15:00.008-03:00

Abaixo gostaria de colocar alguns fatores importantes a considerar para que os senhores possam tem a melhor negociação de seu imóvel.

1 – Marketing Imediato, gerando ganho em tempo economia.

É comum encontrarmos anúncios de imóveis que desvalorizam o imóvel e ao invés de chamar a atenção dos clientes o anuncio passa despercebido.

O corretor sabe quais veículos de comunicação usar, sabe onde estão os compradores, conhece empreendedores a procura de imóveis para investimento e pode assim lhe proporcionar ganho de tempo e dinheiro, pois marketing custa caro.

Dica: Contrate somente um corretor e tenha a possibilidade de ter mais de um profissional trabalhando para você. Isto porque os profissionais de intermediação trabalham em parceria e o seu imóvel pode ter a chance de estar nas mãos de diversos profissionais, apesar de somente um gerenciar todo o processo de venda.

2 – Segurança a sua Família e Patrimônio.

As estratégias da bandidagem cada vez são mais inusitadas, o corretor de imóveis se encarrega de fazer um levantamento antes de levar um cliente em seu imóvel, pois ali estará exposto seu patrimônio pessoal e entrando qualquer um em seu imóvel pode sair muito mais caro que os 6% de honorários do seu corretor.

3 – Evitar especulações e perda de tempo

Existe um montão de pessoas que querem usar um imóvel com placa para ter como referencia para outro imóvel que quer vender ou comprar. Imagine os fins de semana perdidos com estes pseudos pretendentes que são bem mais facilmente detectados por um profissional.

4 – Burocracia na Documentação

A legislação imobiliária é extensa e complexa, a regularização documental antes do processo de venda é de extrema importância e valoriza o imóvel. Sem falar na elaboração de uma proposta ou aceitação de compra e venda, assim como no contrato, se não houver minuciosidade nas clausulas contratuais pode-se ter um negocio revogado e os transtornos são terríveis. Sem falar nos custos que podem sair muito acima daquilo que se é conveniente.

5 – Segurança Profissional

O Corretor de Imóveis é um Profissional Liberal registrado no CRECI – Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, que fiscaliza, penaliza e regulariza a profissão, assim como o CREA para com os engenheiros e a OAB para com os profissionais de advocacia. Havendo má fé do profissional contratado há onde se denunciar o acontecido e o mesmo sofrerá as penalidades cabíveis pela lei.

A ADS Consultoria Imobiliária esta estabelecida na cidade de Itapevi e se coloca a disposição com Consultores devidamente registrados no CRECI e plenamente apitos a assessorá-lo(a) na negociação do seu Imóvel.

http://www.imobiliariaads.com.br/

Locações Super Protegidas

2010-07-29T23:36:00.003-03:00

Ao fim de uma locação não-residencial, ou seja, findo o contrato, o locador tem o direito a retomada do imóvel sem precisar apresentar justificativa alguma.

Porém a lei 8.245/91, que rege a relação das locações prevê algumas exceções a esse amplo direito do locador, entre elas aquelas destinadas a entidades como hospitais, asilos, clinicas, igrejas e outros devidamente registrados e legalizados ou seja, devem ter existência legal, como registro de seu contrato social junto ao Cartório de Títulos e Documentos, bem como alvará para funcionamento expedido pela Prefeitura Municipal.

Assim sendo, as instituições descritas no artigo 53 da Lei 8.245 poderão ter a garantia de permanência duradoura no imóvel, seja qual for o prazo do contrato de locação.

Ainda que vencido o prazo, a locação pode ser prorrogada automaticamente, podendo o locador retomar seu imóvel somente em duas situações:

1 - Havendo infração contratual, como por exemplo, cessão ou sublocação inconsentida; alteração do projeto arquitetônico; desvio da finalidade ou falta de pagamento;

2: Se o proprietário, ou o promissário comprador, caso adquira o imóvel, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.

Salvo as situações citadas acima, nenhuma outra hipótese é contemplada pela lei no sentido de autorizar o locador retomar seu imóvel, restringindo assim o direito de propriedade do locador.

Assim, passa o proprietário a ter a indisponibilidade de seu próprio imóvel, tendo que aceitar as condições impostas pelo inquilino quando precisar da desocupação.

Lei Nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009

2010-07-29T22:03:00.002-03:00

Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1o Esta Lei introduz alteração na Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.

Art. 2o A Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações:

"Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

..................................................................................." (NR)

"Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador." (NR)

"Art. 13. .......................................................................

.............................................................................................

§ 3o (VETADO)" "Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei." (NR)

"Art. 40. ........................................................................

..............................................................................................

II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

.............................................................................................

X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação." (NR)

"Art. 52. .......................................................................

.............................................................................................

§ 3o (VETADO)" "Art. 59. ...........................................................................

§ 1o ................................................................................

..............................................................................................

VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

.............................................................................................

§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62." (NR)

"Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

.............................................................................................

III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

.............................................................................................

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação." (NR)

"Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1o ................................................................................

.............................................................................................

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

..................................................................................." (NR)

"Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

..................................................................................." (NR)

"Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

.............................................................................................

II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

.............................................................................................

IV - na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

..................................................................................." (NR)

"Art. 71. ........................................................................

.............................................................................................

V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

..................................................................................." (NR)

"Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

§ 1o (VETADO)

§ 2o (VETADO)

§ 3o (VETADO)" (NR)

"Art. 75. (VETADO)."

Art. 3o (VETADO)

Brasília, 9 de dezembro de 2009; 188o da Independência e 121o da República.

LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA

Tarso Genro

Guido Mantega

Miguel Jorge

Este texto não substitui o publicado no DOU de 10.12.2009

Lei do Inquilinato - Lei 8245/91 de 18 de outubro de 1991

2010-07-29T21:57:00.003-03:00

Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:

TÍTULO I

Da Locação

CAPÍTULO I

Disposições Gerais

SEÇÃO I

Da locação em geral

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 doCódigo Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

§ 3o (VETADO) (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

SEÇÃO II

Das sublocações

Art. 14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.

Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

SEÇÃO III

Do aluguel

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.

SEÇÃO IV

Dos deveres do locador e do locatário

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.

1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.

2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.

3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo integralmente.

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

SEÇÃO V

Do direito de preferência

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Medida Provisória nº 2.223, de 2001)

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

SEÇÃO VI

Das benfeitorias

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

SEÇÃO VII

Das garantias locatícias

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

SEÇÃO VIII

Das penalidades criminais e civis

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

SEÇÃO IX

Das nulidades

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

CAPÍTULO II

Das Disposições Especiais

SEÇÃO I

Da locação residencial

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

SEÇÃO II

Das locação para temporada

Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

SEÇÃO III

Da locação não residencial

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimento de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente poderá ser rescindido:

Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

I - nas hipóteses do art. 9º;

II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :

a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

TÍTULO II

Dos Procedimentos

CAPÍTULO I

Das Disposições Gerais

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:

I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

CAPÍTULO II

Das Ações de Despejo

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar - se - á o seguinte:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;

IV - não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1º O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9º ou no § 2º do art. 46.

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 2º Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto nos casos em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

§ 4º A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

§ 1º A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2º Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

1º Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.

2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

CAPÍTULO III

Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação

Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;

II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;

III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;

IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;

V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:

a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;

b) ter sido justa a recusa;

c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;

d> não ter sido o depósito integral;

VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;

VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;

VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.

CAPÍTULO IV

Da Ação Revisional de Aluguel

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)

III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.

V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2º e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

2º A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.

Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.

CAPÍTULO V

Da Ação Renovatória

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 1o (VETADO) (Incluído dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 2o (VETADO) (Incluído dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 3o (VETADO) (Incluído dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

TÍTULO III

Das Disposições Finais e Transitórias

Art. 76. Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso.

Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.

Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.

Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei.

Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.

Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.

Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações:

"Art. 167. ..........................................................

II - .....................................................................

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.""Art. 169. .............................................................

..............................................................................

III - o registro previsto no nº 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no nº 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador."

Art. 82. O art. 3º da Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:

"Art. 3º .................................................................

.............................................................................

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação."

Art. 83. Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4º:

"Art. 24. ...............................................................

.............................................................................

4º Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça."

Art. 84. Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a data da vigência desta lei.

Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:

I dos imóveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei;

II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta lei.

Art. 86. O art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 8º O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado."

Art. 87. (Vetado).

Art. 88. (Vetado).

Art. 89. Esta lei entrará em vigor sessenta dias após a sua publicação.

Art. 90. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:

I - o Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934;

II - a Lei nº 6.239, de 19 de setembro de 1975;

III - a Lei nº 6.649, de 16 de maio de 1979;

IV - a Lei nº 6.698, de 15 de outubro de 1979;

V - a Lei nº 7.355, de 31 de agosto de 1985;

VI - a Lei nº 7.538, de 24 de setembro de 1986;

VII - a Lei nº 7.612, de 9 de julho de 1987; e

VIII - a Lei nº 8.157, de 3 de janeiro de 1991.

Brasília, 18 de outubro de 1991; 170º da Independência e 103º da República.

FERNANDO COLLOR

Jarbas Passarinho

Este texto não substitui o publicado no D.O.U. de 21.10.1991

Bancos oferecem carência de seis meses

2010-07-28T22:09:00.003-03:00

Na guerra para conquistar clientes, os bancos estão fazendo de tudo. A competição que antes era baseada na taxa de juros e nos serviços incluídos, agora chegou às condições de pagamento. Quem ganha com isso é o cliente, que agora pode escolher começar a pagar as prestações do financiamento imobiliário até seis meses depois de fechado o contrato.

O Banco do Brasil (BB) é um dos que oferecem carência de até seis meses na compra de um imóvel. Segundo José Henrique Silva, gerente executivo de Empréstimos e Financiamento do banco, o benefício ajuda o cliente a equilibrar o orçamento nos meses próximos à conclusão do negócio:

- Nem todos estão prevenidos para despesas de mudança e mobiliário quando compram um apartamento.

Esse foi o caso de Taíssa Abdala, designer de 32 anos. Ela realizou o sonho da casa própria com um financiamento do Banco do Brasil e optou por dois meses de carência:

- Esses meses sem pagar me ajudaram a juntar dinheiro para comprar os móveis e realizar algumas obras.

Além do Banco do Brasil, o Bradesco e a Caixa Econômica Federal oferecem carência de até seis meses. Na Caixa, o benefício é válido somente para alguns tipos de convênio, como para funcionários de ministérios.

Vantagens incluem até pular uma prestação

Além de empurrar as primeiras parcelas para depois, os bancos oferecem outras vantagens. A Caixa, por exemplo, permite que o cliente altere a data de pagamento das parcelas. Basta ir à agência e pedir a mudança.

O Santander dá ao cliente a possibilidade de escolher um mês por ano para não pagar a prestação. No período em questão, o mutuário quita somente o juros e a taxa de manutenção do contrato.

O Banco do Brasil também oferece a vantagem de um mês sem pagar a cada ano, e chama o serviço de "prestação pula".

- Alguns meses, como janeiro e fevereiro, concentram muitas contas. A opção serve para que o cliente melhore seu fluxo de caixa. Nós nos adequamos à sua capacidade de pagamento - diz José Henrique Silva, do Banco do Brasil.

Simulador

Em quase todos os sites de bancos é possível simular o financiamento. Em alguns deles, pode-se enviar a proposta online. Contudo, ela não é garantia de crédito, e o cliente continua obrigado a ir ao banco. A diferença, nesses casos, é que a instituição recebe os dados do mutuário com antecedência, agilizando o processo.

Fonte: RedeImob

Literatura para o Setor Imobiliário

2010-07-28T21:45:00.002-03:00

Colegas Corretores,

No site do CRECI/SP você poderá encontrar literatura para enriquecer seu conhecimento e assim viabilizar melhor assessoria a seus clientes.

Link: http://www.crecisp.gov.br/livros.asp

Video Case - ADS Consultoria Imobiliária em Itapevi

2010-07-28T15:30:00.004-03:00

ADS Consultoria Imobiliária em Itapevi - Endereço

2010-07-26T16:27:00.003-03:00

Exibir mapa ampliado

Built-To-Suit - Construir para Alugar

2010-07-25T11:10:00.004-03:00

Talvez o título deste artigo não corresponda à melhor tradução da expressão inglesa built-to-suit, mas certamente é aquela que melhor revela sua finalidade.

Construir para alugar é um modelo de negócio que não encontra regramento na legislação brasileira, sendo, justamente por isso, considerado um contrato atípico, onde se misturam pactos de compra e venda, de empreitada e de locação.

Apesar dessa falta de normatização específica, trata-se de operação imobiliária perfeitamente legal, comumente usada nos países do chamado Primeiro Mundo, que nos últimos anos começou a ser empregada no Brasil, envolvendo inicialmente grandes corporações empresariais.

Mas, em linhas gerais, como funciona o built-to-suit? É uma transação que no mais das vezes envolve três participantes: um investidor, que tenciona obter uma boa renda; um inquilino, que necessita de um prédio com determinadas características para locar por longo tempo; e, um construtor, que executará a obra a mando do investidor, porém atento às especificações ditadas pelo locatário.

E, por que tudo isso? Basicamente, porque há, de um lado, um inquilino que deseja ter uma edificação especial própria, mas não tem interesse em realizar investimento de vulto, e, de outro lado, um capitalista, cujo escopo é fazer com que seu dinheiro gere aluguéis generosos, que normalmente alcançam a casa do 1% ao mês sobe o montante aplicado.

Observe-se que, para o inquilino, a construção de imóvel próprio traduz-se em capital imobilizado, sem capacidade de produção de riqueza, enquanto que os custos da locação são contabilizados como despesa, o que torna a segunda opção ainda mais vantajosa contabilmente.

Além do mais, como o imóvel é construído sob medida para si, pelo investidor, isso é traduzido em ganhos reais de produtividade, já que foi criado um espaço adequado aos funcionários. (Pesquisas apontam que fatores como qualidade do ar, iluminação, barulho e disposição ergonômica dos móveis, influenciam na produtividade.)

O capitalista, por seu turno, também tem várias vantagens: uma boa renda mensal, de largo prazo – normalmente, de 15 a 20 anos -, proveniente do aluguel pago pelo inquilino; a valorização contínua e crescente do seu investimento imobiliário; o capital e a renda garantidos por um bem imóvel; e, em certas situações, tributação sobre os aluguéis inferior àquela imposta aos locadores comuns.

Há que se considerar, ademais, que o investidor terá um inquilino fixo por anos a fio, não correndo o risco de ver o seu imóvel desocupado da data da saída de um locatário até que ocorra a contratação com um outro, e provavelmente não dependerá de uma imobiliária para administrar a locação para si – uma economia de cerca de 10%.

Por fim, é bom lembrar que nada impede que o capitalista seja substituído por um grupo de investidores reunidos numa sociedade de propósito especifico, cujo intuito seja exatamente o de construir o imóvel desejado pelo locatário.

Fonte: Carlos Alceu Machado, advogado e consultor, especialista em Mercado Imobiliário.

Algumas considerações sobre o aluguel

2010-07-24T15:47:00.003-03:00

Algumas situações que podem aparecer durante a vigência do contrato de locação, são importantes e merecem destaques. Por exemplo, sendo o imóvel vendido e estando o inquilino em atraso com alguns meses, a quem pertence esses aluguéis anteriores a aquisição? Neste sentido pronunciou-se o 2º Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, na apelação de nº 322.728-9/00, da 1ª Câmara Cível, entendendo ter havido sub-rogação do adquirente nos direitos e obrigações do alienante (vendedor-locador), sendo irrelevante de se tratar de créditos anteriores, vencidos e não satisfeitos, uma vez inexistentes ajuste em contrário.

Não existindo prova de que ambos tenham ajustado que o primeiro (vendedor) conservaria a titularidade do direito dos créditos decorrentes dos aluguéis vencidos, é de se entender que o segundo (adquirente) se sub-rogou em todos os direitos e obrigações decorrentes da relação contratual originária, sendo assim, parte legítima para pleitear o despejo, até mesmo em razão da falta de pagamento de aluguéis anteriores à compra e venda. Outra situação importante diz respeito ao número de aluguéis em atraso para possibilitar o ajuizamento da ação de despejo.

Se o contrato nada estabeleceu neste sentido, o atraso de um único mês já autoriza as providências relativas ao despejo, não havendo necessidade de se aguardar dois ou três aluguéis para essa iniciativa. Em suma, não há número mínimo de aluguéis não pagos, ou tempo mínimo de atraso, para que o locador possa promover a ação de despejo por falta de pagamento.

Não haverá também necessidade de primeiro se notificar o inquilino, para depois ajuizar a medida. Este procedimento – ação de despejo por falta de pagamento – dispensa notificação prévia como requisito para sua propositura, ao contrário do que ocorre em algumas ações de despejo baseadas em denúncia do locador. Por outro turno, a própria constituição em mora do locatário (inquilino) se dá, ordinariamente, com o simples vencimento da obrigação.

Isso porque esta mora é “ex re” configurando-se pelo simples vencimento do prazo previsto no contrato para o pagamento, não sendo assim necessário qualquer interpelação prévia do inquilino. Sendo o contrato verbal, ou dele não constando o dia do vencimento do aluguel, a mora se caracteriza a partir do sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, na forma do que dispõe o artigo 23, inc. I da lei 8.245/91.

Adv. Ivan Pegoraro

A caução em dinheiro é uma boa garantia?

2010-07-22T14:51:00.004-03:00

O proprietário do imóvel disponível para locação deve ter muita cautela ao oferecê-lo em locação, diretamente ou por intermédio de sua imobiliária, principalmente no que diz respeito a modalidade de garantia a ser prestada pelo inquilino. A lei inquilinária admite três modalidades de garantia: fiança, caução e segura fiança.

A caução em dinheiro é limitada a três vezes o valor do aluguel e o recurso deve ser depositada em caderneta de poupança. Ocorrendo o não pagamento do aluguel, a ação de despejo será ajuizada, normalmente após 2 ou três meses de atraso, e a solução final da retomada, com o despejo, tem levado em torno de seis meses, na melhor das hipóteses.

Considerando que a garantia contratual é limitada, assim como é limitada também a garantia prestada pela administradora, o prejuízo do proprietário chega a ser de certeza absoluta relativamente a diferença entre o valor depositado e a efetiva desocupação do imóvel. Basta fazer algumas considerações para chegar-se a esta conclusão.

O prejuízo maior certamente será suportado pelo proprietário que não terá meios de obter o ressarcimento de seu prejuízo na maioria das vezes, por falta de bens penhoráveis do inquilino. A administradora se ressarcirá do valor garantido, após o levantamento da caução, o que também é natural.

Diante deste quadro, e até que seja alterado o limite da caução, o locador deve ficar atento ao seu contrato de locação, analisando a garantia e ponderando com seu administrador as vantagens ou desvantagens desta ou daquela opção.

É bem verdade que a ocorrência do sinistro não implica necessariamente na existência do prejuízo. Mas a estatística tem demonstrado que na grande maioria das vezes, o inquilino que oferece caução em dinheiro, quando demandado por falta de pagamento, não possui outros meios de saldar o compromisso.

O risco é grande. Por outro lado, como dito acima, a caução quando ofertada deve ser depositada em caderneta de poupança em nome do locador e locatário, e somente poderá ser resgatada com anuência de ambos, ou através de autorização judicial. A utilização por quem quer que seja da caução ofertada pelo inquilino caracteriza crime de apropriação indébita, sujeito o infrator a pena de prisão.

Adv. Ivan Pegoraro

A caução dos aluguéis

2010-07-22T14:43:00.004-03:00

Já foi analisado por esta coluna que a caução do valor de três aluguéis – que é o valor máximo permitido pelo lei do inquilino – Lei 8245/91 – é uma péssima alternativa a despeito de ser perfeitamente legal. Porém, havendo opção por esta modalidade de garantia, certos requisitos deverão ser obedecidos sob pena de caracterizar a prática de ilegalidade e de apropriação indébito de quem mantém o valor sob seu poder.

Consoante determina o item 3 da Resolução n.º 09 de 13.8.79 (que regulamenta o depósito, nas entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, de valores oferecidos em garantia de contrato de locação), o depósito em garanti de locação “será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e do locatário”

O levantamento dessa importância, também regulamentado pela Resolução acima referida, somente poderá se efetivar nas hipóteses a seguir enumeradas:

a) pelo locatário, com anuência por escrito do locador;

b) pelo locador, com anuência por escrito do locatário;

c) pelo locatário, contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do primeiro contrato de locação que deu origem ao depósito, e

d) pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.

É preciso salientar que a atual lei do inquilinato não previu expressamente que conseqüências haveriam diante da ausência do depósito na forma por ela estabelecida. A lei anterior – Lei 6.649/79 – era expressa no § 2º de seu artigo 32, ao determinar que a ausência do depósito sujeitava o locador ou representante ao pagamento de uma multa equivalente às vantagens decorrentes do depósito, que o locatário poderia cobrar por via de execução.

Pessoalmente entendo que, a manutenção do dinheiro em poder da administradora ou mesmo do locador sem que haja a abertura da Caderneta de Poupança, caracteriza apropriação indébito sujeitando o infrator a processo crime, além das perdas e danos. O levantamento da caução, portanto, somente poderá ocorrer quando presente um dos requisitos antes mencionado, lembrando o que já foi mencionado aqui em ocasião pretérita. Caução não é pagamento. É garantia, e como tal somente poderá vir a ser utilizada, na ausência de acordo de ambas as partes em liberá-la, após autorização judicial. É preciso ter paciência.

Adv. Ivan Pegoraro

CPTM - PLANO DE MODERNIZAçãO LINHA 8 - ITAPEVI

2010-07-21T00:52:00.003-03:00

PREFEITURA ESTIMULA OCUPAçãO INDUSTRIAL DE ITAPEVI

2010-07-21T00:35:00.004-03:00

O termo ‘cidade dormitório’, que marcou Itapevi nas últimas décadas, começa a virar coisa do passado. Desde 2005, quando iniciou seu trabalho à frente da Prefeitura, a prefeita de Itapevi, Dra. Ruth Banholzer, determinou a adoção de medidas para que a cidade pudesse se transformar em um pólo gerador de emprego.

Itapevi possui 15 km² em áreas configuradas como ZUPI (Zona de Uso Predominantemente Industrial), próprias para receber empresas de grande porte. Divididas em três regiões, todas às margens da rodovia Castello Branco, grande parte dessas áreas está disponível para ocupação industrial. Para facilitar a instalação de empresas, a Prefeitura de Itapevi passou a oferecer incentivos fiscais para empresários que desejassem investir no município. Por meio de legislação, a administração municipal vem garantindo às empresas a isenção do ITBI e do pagamento do IPTU pelo período de dez anos, logo após a aprovação do Habite-se.

Outra ação positiva da Prefeitura diz respeito à　implantação de infraestrutura nos pólos industriais do município. Com apoio do Governo do Estado, foram implantadas melhorias na SP-29, que liga a cidade à rodovia Castello Branco.

Outra parceira, desta vez com o Governo do Estado e o Governo Federal, vem garantindo a ampliação da rede de coleta de esgoto e do fornecimento de água tratada. As medidas adotadas pela Prefeitura já　garantiram a instalação de mais de 20 empresas de grande porte e cerca de 60 de médio e pequeno porte, como a Bomi Brasil, Eurofarma, Centro de Distribuição do Carrefour, Lojas Americanas, Ferla Alimentos e a CacauShow já estão instaladas no Pólo Industrial de Itapevi, além de grandes como Nylog, Risatec, Nyaço, Furnax, Armazenfrio e Campo Munhox　　Além dessas empresas já　instaladas, a cidade vem recebendo novos empreendimentos. Destaque para a empresa de transportes Parnasium, a Sanca – que está implantando 33 galpões industriais – e a GPAR Engenharia. Empresas já instaladas na cidade, como a DVR, a PIC e a Instalsom, estão ampliando suas dependências, o que gerará em aumento de vagas de emprego. 　

Fonte: Jornal Gente