• Para poder medir distâncias entre zonas (e, com isso, a probabilidade de interação entre os residentes dessas zonas), elas assumem que toda a população da zona está concentrada apenas no seu centroide, ignorando o formato da zona, a área efetivamente ocupada e a possível distribuição da população em porções mais próximas de uma ou outra zona vizinha.
• Elas consideram apenas as distâncias Euclidianas, isto é, em linha reta (Figura 1). Por esse motivo, não refletem as distâncias “reais” que os residentes das zonas precisariam fazer para encontrar pessoas de outras zonas, especialmente em contextos em que o sistema viário é muito desconectado e/ou em que há elementos naturais que atuam como barreiras ao movimento, tais como rios, morros, etc. A Figura 2 mostra um exemplo em que as distâncias são muito diferentes em linha reta (613m) ou pela malha de ruas (2470m). É uma diferença de praticamente quatro vezes!

O que fizemos, então, foi usar o instrumental da Sintaxe Espacial para construir uma nova medida que considerasse as barreiras e permeabilidades oferecidas pela malha de ruas mas, ao mesmo tempo, incorporasse informações sobre a localização dos diferentes grupos sociais de interesse (Figura 3).

Os grupos sociais, no caso, podem ser definidos por quem vai construir a medida da maneira que fizer mais sentido para seus objetivos analíticos. No artigo, eles foram divididos em baixa, média e alta renda, mas poderia ser por renda, religião, ou qualquer outro atributo de interesse e relevante como distinção. etc.

Assim, a medida Chasm considera, integradamente, a localização dos diferentes grupos sociais e o potencial de movimento em um determinado raio de análise que a malha viária proporciona.

A Figura 4 ilustra a sua construção para um cenário hipotético simplificado no qual o quadrante superior esquerdo assemelha-se a um condomínio fechado localizado em área com contraste social e o inferior direito segue uma lógica mais parecida à de uma unidade de vizinhança, com vias desencontradas ao norte e uma via bem integrada ao entorno a leste.

As Figuras 4 c e 4d mostram a medida de Escolha ponderada pela localização e quantidade de pessoas de baixa e alta renda, respectivamente. (Para relembrar o que mede a Escolha, veja este post.)

As Figuras 4e e 4f mostram uma medida criada especificamente para o cálculo posterior da Chasm, mas que já traz informações importantes e úteis. O “Local Con?gurational Quotient” (LCQ) representa o quanto o potencial de movimento de um grupo social está sub- ou super-representado em cada segmento de via. Valores abaixo de 1 indicam que o potencial de movimento desse grupo está abaixo do que seria esperado em uma situação de não segregação, isto é, um cenário em que todos os grupos sociais estivessem igualmente distribuídos pelos segmentos.

Em outras palavras, o LQC é o resultado da comparação dos valores de Escolha em 4c e 4d com os valores de Escolha calculados para uma situação em que todos os segmentos de via tivessem a mesma proporção de cada grupo social que a cidade como um todo, isto é, uma situação de integração total / inexistência de segregação.

Os mapas de LQC mostram bem claramente os segmentos (em tons mais escuros) em que os movimentos de baixa e alta renda são super-representados. Nesses locais, a conjunção da malha com a localização das residências facilita o movimento de um dos grupos sociais apenas.

A CHASM propriamente dita é uma medida da proporcionalidade entre os potenciais de movimento de todos os grupos sociais em um determinado segmento. Portanto, caso apenas um dos grupos sociais “domine” o potencial de movimento no segmento (isto é, seu potencial representa uma alta porcentagem do potencial total dos grupos), a CHASM será alta, indicando alta segregação. Se, ao contrário, o potencial de movimento dos três grupos estiverem mais ou menos semelhantes no segmento, a CHASM será baixa.

Aplicamos essas medidas, a título de teste e demonstração, em Blumenau (SC). Os mapas podem ser conferidos abaixo. O artigo pode ser visto na íntegra aqui. Na seção de trabalhos técnicos, do Grupo de Pesquisa Urbanidades (UFSC), fornecemos links para os mapas de LCQ e Chasm para Blumenau, SC em alta resolução.

Além disso, disponibilizamos também duas geopackages com os dados do estudo. A primeira mostra os cenários hipotéticos usados para ilustrar a medida e sua construção, enquanto a segunda fornece os dados de Blumenau.

Referência

Saboya, R. T. de, & Peres, O. M. (2024). CHASM: A configurational measure of socio-spatial residential segregation. Environment and Planning B: Urban Analytics and City Science, 23998083241287701. https://doi.org/10.1177/23998083241287701

No post anterior vimos as modalidades de parcelamento do solo e alguns conceitos similares. Neste, discutiremos alguns aspectos urbanísticos dos parcelamentos, abordando suas implicações para as cidades, as diretrizes contidas na lei federal e algumas considerações sobre a sua regulamentação nos planos diretores visando a constituição de tecidos urbanos mais interessantes e adequados.

Requisitos urbanísticos exigidos por lei federal

A Lei 6766/79 estabelece diversos requisitos urbanísticos a serem observados pelos loteamentos e desmembramentos. Entretanto, como comentado no post anterior, é omissa quanto aos condomínios fechados e loteamentos com acesso controlado.

Art. 4o. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. [(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)](https://www.planalto.gov.br/ccivil03/Leis/L9785.htm#art3)_ II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado. [(Redação dada pela Lei nº 13.913, de 2019)](https://www.planalto.gov.br/ccivil03/Ato2019-2022/2019/Lei/L13913.htm#art2) III-A – ao longo da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado; (Redação dada Lei nº 14.285, de 2021) III-B – ao longo das águas correntes e dormentes, as áreas de faixas não edificáveis deverão respeitar a lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento de planejamento territorial e que definir e regulamentar a largura das faixas marginais de cursos d´água naturais em área urbana consolidada, nos termos da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, com obrigatoriedade de reserva de uma faixa não edificável para cada trecho de margem, indicada em diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município; (Incluído pela Lei nº 14.285, de 2021) IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

Além disso, a Lei 6766/79 estabelece também alguns requisitos quanto à infraestrutura mínima necessária:

§ 5o A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. (Lei 6766/79, Art. 2º; Redação dada pela Lei nº 11.445, de 2007).

Vamos comentar melhor essas diretrizes instituídas pela lei federal na sequência, começando pelos locais nos quais é permitido parcelar e, portanto, crescer horizontalmente.

Crescimento e expansão: onde parcelar?

Uma das decisões mais fundamentais no planejamento urbano diz respeito a onde a cidade pode ou não pode crescer. Considerando que uma das principais maneiras (apesar de não ser a única) de a cidade crescer é horizontalmente por meio da ampliação da mancha urbanizada, essa forma de crescimento está diretamente relacionada à questão de onde permitir o parcelamento e onde não permitir. Onde permitir adensamento e ocupação urbana? Onde o meio natural e/ou atividades não urbanas devem permanecer resguardadas?

A Lei Federal 6766/79 estabelece que só é possível parcelar “em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.” (Art. 3º) Entretanto, essa diretriz é genérica e, portanto, cabe ao município estudar, para o seu contexto, onde essas áreas devem estar localizadas.

As áreas em que é permitido parcelar determinam boa parte da direção de crescimento da cidade e o quão compacto ou disperso esse crescimento será.

Aqui, é relevante a classificação proposta por Liu et al. (2010), segundo a qual cada nova inserção na mancha urbana pode ser do tipo “preenchimento interno” (infill), “expansão horizontal contínua” (edge) ou “expansão horizontal descontínua” (leapfrog). O preenchimento interno ocupa vazios urbanos em áreas já consolidadas; a expansão horizontal contínua ocupa áreas adjacentes à mancha urbanizada, estendendo-a; e a expansão horizontal descontínua realiza “saltos” na urbanização, ocupando áreas desconectadas da mancha urbana já existente.

Ocupações do tipo descontínuo (leapfrog) trazem muitos prejuízos para as cidades: – áreas residenciais de baixíssima densidade, esvaziadas e distantes de comércios e serviços essenciais.

• áreas residenciais de baixíssima densidade, esvaziadas e distantes de comércios e serviços essenciais.
• distâncias excessivas a serem percorridas diariamente, muito maiores do que precisariam ser caso a mancha urbana permanecesse compacta. Todas as áreas vazias entre esses parcelamentos e a porção mais consolidada precisariam ser percorridas diariamente sem atender ninguém no caminho, desperdiçando tempo e combustível.
• maiores custos de infraestrutura de água, esgoto e energia elétrica, bem como de coleta de lixo. A tubulação e o cabeamento necessários para atender a esses parcelamentos isolados ficarão ociosos em boa parte do seu comprimento, sem atender ninguém.
• dificuldades e maiores custos de implantação de transporte coletivo, que dependem de uma boa relação entre os custos e a quantidade de pessoas atendidas. Como resultado, essas áreas acabam ficando sem acesso ao transporte coletivo ou, na melhor das hipóteses, com poucas linhas e horários.

Por isso, é importante que o plano diretor determine com cuidado as áreas que podem ou não ser urbanizadas. Isso inclui considerações tanto qualitativas quanto quantitativas:

• Evitar áreas sensíveis do ponto de vista ambiental, sujeitas a inundações, de alta declividade, próximas a rios e outros cursos d’água, com vegetação a ser preservada, etc.
• Impedir o parcelamento de áreas distantes da mancha urbana já consolidada, o que aumentaria a fragmentação da área urbana e intensificaria os problemas já existentes causados por uma ocupação dispersa.
• Ainda que a área parcelável esteja junto à mancha urbana, é importante dimensionar seu tamanho de acordo com as reais tendências e demandas de crescimento. Caso contrário, se essas áreas forem excessivamente grandes, é provável que o padrão resultante também leve à dispersão da mancha urbana, uma vez que apenas uma pequena porção da área (provavelmente junto aos limites mais distantes) será parcelada.
• Áreas intermediárias, pelas quais já passa infraestrutura para atender localidades mais distantes, devem ser priorizadas no plano diretor. Isso permitiria aproveitar melhor a infraestrutura já existente, diminuir custos para a coletividade e diminuir a dispersão urbana.

As dificuldades na regulamentação das áreas parceláveis

Apesar de haver certo consenso entre os planejadores sobre a importância de restringir as áreas parceláveis e de expansão urbana para evitar os problemas advindos da dispersão urbana, na prática é muito difícil criar consensos entre os diferentes agentes urbanos sobre essa diretriz.

Isso acontece porque áreas parceláveis são mais caras do que áreas não parceláveis. Portanto, há bastante interesse em ampliar ao máximo as zonas parceláveis, não apenas entre os construtores e incorporadores, mas também – ou talvez principalmente – entre os proprietários de terras. Pela minha experiência em discussões sobre o plano diretor, zoneamento e perímetro urbano, a visão geral das pessoas é de que esse aumento do preço da terra traria mais “crescimento econômico” ao município, a despeito dos inúmeros prejuízos. É provável que essa crença esteja ligada à ideologia dominante, segundo a qual qualquer tipo de obra ou megaprojeto urbanos se justificaria por uma suposta “geração de emprego e renda.”

Santoro (2014) analisou 100 planos diretores de municípios paulistas que encontrou:

flexibilizações das normas para a expansão urbana em duas direções principais: possibilitar a expansão sobre áreas rurais, sob demanda do mercado, permitindo revisão de perímetro e urbanizações específicas nestes casos; e regularizar tipologias como o loteamento fechado, ao menos na esfera municipal. (Santoro, 2014, p. 14)

Recentemente, a Câmara de Vereadores de Joinville, Santa Catarina, aprovou a expansão da área urbana do município em 32 Km2, o equivalente a um aumento de 21% da área urbana total em uma só tacada. Esse aumento é completamente desproporcional ao crescimento populacional de Joinville, e está fadado a trazer enormes problemas ao município nas próximas décadas. Os proprietários dessas terras e as grandes incorporadoras, no entanto, agradecem.

No próximo post, discutiremos aspectos mais específicos da localização dos parcelamentos. Aqui, falamos sobre aspectos macro: quais áreas podem ou não ser parceladas e como isso influencia na forma da mancha urbana geral da cidade e sua dispersão. Na parte 3, falaremos sobre as nuances da localização dos parcelamentos dentro dessas áreas.

Referências

Liu, X., Li, X., Chen, Y., Tan, Z., Li, S., & Ai, B. (2010). A new landscape index for quantifying urban expansion using multi-temporal remotely sensed data. Landscape Ecology, 25(5), 671–682. https://doi.org/10.1007/s10980-010-9454-5

Santoro, P. F. (2014). Perímetro urbano flexível, urbanização sob demanda e incompleta: O papel do Estado frente ao desafio do planejamento da expansão urbana. Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais, 16(1), 169. https://doi.org/10.22296/2317-1529.2014v16n1p169

Nesta série de posts, vamos discutir seus aspectos mais centrais e algumas de suas implicações para o desenvolvimento urbano.

Algumas definições básicas e iniciais

O parcelamento do solo é a divisão de terras (normalmente glebas) em lotes para fins de urbanização (ou seja, ocupação para fins urbanos).

A Lei Federal 6766/79, que o regulamenta no Brasil em nível federal, define o lote como o “terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe” (Art. 2º, § 4º). Já Castello (2008, p. 101) o define como “porção de terra, autônoma, que resulta de loteamento ou desmembramento, e cuja testada é voltada para o logradouro público reconhecido ou projetado.”

Por ser a unidade básica no sistema de propriedade da terra, o lote serve como base e desempenha papel importante tanto no cadastro de imóveis das prefeituras quanto nos cartórios de registros de imóveis.

Já as quadras são abstrações compostas por um ou mais lotes contíguos rodeados por logradouros públicos. Portanto, sua divisão é, ao fim e ao cabo, dada pelo sistema viário. O conjunto de quadras em um determinado recorte é chamado de macroparcelamento, em contraste com o microparcelamento, que diz respeito à divisão das quadras em lotes.

Segundo Holston (1993), há quatro tipos de parcelamentos no que diz respeito à sua situação frente à lei: parcelamentos legais (ou regulares), irregulares, clandestinos e grilados. Os parcelamentos regulares são aqueles que passaram por todas as fases de aprovação junto aos órgãos públicos e cumpriram com todos os requisitos, obtendo licença final para sua implementação. Os parcelamentos irregulares são aqueles que, em algum momento, tramitaram pelas vias legais, mas que não cumpriram todas as exigências e, mesmo assim, foram implementados. Já os parcelamentos clandestinos são caracterizados por nunca terem passado por nenhuma parte dos trâmites legais, e terem sido construídos completamente à margem da legislação. Por fim, os grilados são aqueles em que os lotes são negociados e/ou registrados segundo procedimentos fraudados, tais como escrituras falsas ou até mesmo o uso da violência.

Onde é possível parcelar?

A Lei 6766/79 estabelece que o parcelamento para fins urbanos só pode acontecer em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, conforme o que for definido pelo plano diretor municipal. Portanto, ela veda esse tipo de divisão de terras em zonas rurais. Além disso, determina diversas outras situações em que o parcelamento não é permitido, seja por razões ambientais, de saúde pública ou de infraestrutura:

Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) Parágrafo único – Não será permitido o parcelamento do solo: I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas; II – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes; IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

É importante notar, entretanto, que algumas dessas vedações acima podem ser contornadas caso providências sejam tomadas previamente. Por exemplo, quanto às áreas alagáveis, é possível parcelá-las caso tenham sido “tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas.” Isso, obviamente, abre brechas para a urbanização de áreas que, talvez, não sejam propícias à urbanização. Por outro lado, isso pode – e deve – ser impedido pelo plano diretor municipal que, afinal de contas, é o principal responsável pela regulamentação do uso e ocupação do solo urbano.

Modalidades de parcelamento do solo (e alguns conceitos afins)

Segundo a Lei Federal 6766/79, o parcelamento pode acontecer através das seguintes modalidades: – loteamento; – desmembramento; – condomínio de lotes; – loteamento com acesso controlado.

Adicionalmente, há duas modalidades que, a rigor, não são parcelamento do solo segunda definição da Lei 6766/79, mas que são relevantes para esta discussão: o remembramento e o condomínio horizontal. Vamos começar por elas, porque depois iremos mencioná-las quando contrastarmos as formas de parcelamento propriamente dito.

Remembramento

O remembramento trata-se da junção, em um único lote, de dois ou mais lotes previamente constituídos. Ele é realizado especialmente quando há interesse em juntar vários lotes para viabilizar edificações maiores, tais quais edifícios em altura. No entanto, não é uma operação tão comum quanto o loteamento ou o desmembramento, principalmente porque exige que diferentes proprietários concordem em vender seus lotes para uma mesma pessoa.

Condomínio em edificações (ou edilício)

O condomínio edilício é uma modalidade de condomínio regida pela Lei 4.591/1964 na qual a gleba permanece sem parcelamento e as unidades autônomas são residenciais e não residenciais.

Para o nosso caso, interessa um tipo específico que é o condomínio de casas. Nessa modalidade, a construção do condomínio já inclui a construção de todas as casas, que serão compradas ou alugadas, e não há divisão em lotes a serem comprados independentemente. Portanto, não há parcelamento do solo. As áreas comuns são divididas por fração ideal, normalmente proporcionais à área da edificação, da mesma maneira como acontece em condomínios verticais de apartamentos.

A diferença para os condomínios fechados tradicionais é justamente essa: naqueles, o mais comum é que os lotes sejam vendidos separadamente, como unidades imobiliárias autônomas, e depois cada proprietário decide como e o que construir. Nos condomínios de casas, as unidades vendidas são as próprias residências. Isso tende a diminuir, em média, a escala do empreendimento, já que o custo para viabilizar é muito maior do que prover apenas os lotes vazios.

Loteamento

O loteamento é a “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.” (Lei Federal 6766/79, Art. 2º, § 1º)

Ou seja, quando o processo de parcelamento cria novas ruas, trata-se de um loteamento. Essas novas ruas normalmente são necessárias para prover acesso público a todos os lotes a serem criados.

Por incluir o conjunto ruas – quadras – lotes, os loteamentos são “partes de cidade” quase completas. Alia-se a isso o fato de que, nessa modalidade, o proprietário precisa destinar uma porcentagem do terreno para áreas públicas: além das ruas propriamente ditas, uma porção da gleba será destinada a equipamentos urbanos e comunitários e áreas verdes de lazer.

Portanto, na medida do possível, é do interesse do parcelador evitar a abertura de ruas. Entretanto, muitas vezes Isso não é possível por causa da dimensão da gleba, seu formato e sua posição em relação ao sistema viário pré-existente. Frequentemente, por uma combinação dos três aspectos. Como todos os lotes criados precisam ter acesso por logradouro público, muitas vezes não é possível garantir essa condição sem criar novas vias, especialmente quando a gleba é muito grande e/ou quando os lotes são relativamente pequenos.

Desmembramento

O desmembramento é a “subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.” (Lei Federal 6766/79, Art. 2º, § 2º)

Assim, os desmembramentos costumam acontecer em glebas menores, ou que sejam especialmente bem atendidas por logradouros existentes, ou ainda quando resultam em lotes grandes que podem ser atendidos por poucos logradouros e, assim, aproveitar os já existentes.

Condomínio de lotes

Até 2017 não existia a figura do condomínio fechado na legislação brasileira. A rigor, o parcelamento do solo em lotes só podia ser realizado via loteamento ou desmembramento. Em ambos os casos, todos os lotes deveriam, obrigatoriamente, ter acesso por logradouro (rua) público. Não era o caso dos condomínios fechados, obviamente, nos quais apenas a entrada principal se conecta com um logradouro público, sendo os lotes atendidos por vias internas.

Em 2017, o Código Civil foi modificado para incluir a figura do “condomínio de lotes”:

 Art. 1.358-A.  Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º  A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

A Lei 6766/79 também foi alterada para permitir essa figura:

§ 7o  O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Nesse formato, os lotes são “unidades imobiliárias integrantes de condomínio de lotes”, ou seja, podem ser compradas e vendidas como um lote convencional em um loteamento normal. As áreas comuns (ruas, calçadas, praças, espaços de uso coletivos, etc.), por outro lado, são divididas por fração ideal.

Na prática, funciona de modo muito parecido com um condomínio vertical tradicional, ou seja, um edifício multifamiliar, ou um condomínio de casas. As unidades imobiliárias como apartamentos e garagens podem ser vendidas separadamente, cada uma com sua matrícula no registro de imóveis, e as áreas comuns são divididas por fração ideal.

Essa figura ainda gera algumas dúvidas, porque a legislação é omissa em relação a muitos aspectos. Por exemplo, não há menção à possibilidade ou restrição a áreas comuns de acesso exclusivo dos moradores, ou à necessidade de que essas áreas sejam localizadas fora dos limites murados. Pelo modo como esses condomínios costumam acontecer, fica implícito que essas áreas seriam localizadas dentro dos muros e acessadas apenas pelos moradores.

Loteamentos com acesso controlado (Lei 6766/1979 – Art. 2º §8º):

§ 8o  Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.            (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Nota: o parágrafo 1, citado acima, refere-se aos loteamentos “convencionais.”

Esta última figura é uma espécie de híbrido entre o loteamento convencional e o condomínio fechado. Apesar de também haver muitas imprecisões em sua definição, entende-se que seriam loteamentos com abertura de vias e espaços de uso comum acessíveis a todos, desde que os visitantes se identifiquem em algum tipo de guarita ou outro espaço destinado e monitorar o acesso das pessoas.

Também não é difícil imaginar que esse tipo de loteamento possa facilmente ser distorcido para se tornar inacessivel a não moradores, na prática funcionando como condomínios fechados.

Referências

Castello, I. R. (with Observatório das Metrópoles). (2008). Bairros, loteamentos e condomínios: Elementos para o projeto de novos territórios habitacionais (1a ed). Observatório das Metrópoles?: UFRGS Editora.

Holston, J. (1993). Legalizando o ilegal; propriedade e usurpação no Brasil. Revista Brasileira de Ciências Sociais, 21(ano 8), 68–89.

Movimento natural é a proporção do movimento encontrado nas ruas e espaços públicos que é determinada apenas pela configuração da malha viária, ou seja, peloo modo com as vias estão conectadas entre si. Algumas vias realizam conexões importantes entre partes da cidade e/ou estão nos menores caminhos entre outros pares de vias e, por isso, possuem papel importante na canalização do movimento (principalmente de pedestres, mas também de veículos).

Já a Economia de movimento refere-se à relação que se estabelece entre a configuração, o movimento e o uso do solo:

A ‘economia de movimento’ […] propôs que a organização progressiva do espaço nas cidades primeiro gera padrões de movimento, que então influenciam as escolhas de localização dos usos do solo, e estes, por sua vez, geram efeitos multiplicadores no movimento com realimentação nos usos do solo e na configuração das vias, à medida que estas se adaptam a um desenvolvimento mais intenso. (Hillier, 1999, p. 108 – tradução nossa)

Portanto, a economia de movimento diz respeito a um círculo (que pode ser vicioso ou virtuoso) conectando a configuração da malha, o movimento e os usos do solo, que se infuenciam mutuamente ao longo do tempo.

As centralidades otimizam a acessibilidade tanto ao nível da cidade como um todo quanto na escala local, de vizinhança.

No caso das centralidades urbanas, o que acontece é que os usos que a compõem acabam se concentrando em alguns pontos-chave da cidade. Isso acontece por dois motivos básicos: primeiro, porque eles são muito menos numerosos que, por exemplo, usos residenciais, então seria difícil que eles estivessem totalmente espalhados pelo sistema urbano e próximos a todas as residências. Segundo, porque possuem requisitos locacionais mais específicos, necessitando muitas vezes estar nos locais de maior movimento e próximos a outros usos similares e/ou complementares (veja Usos do solo: uma introdução à localização dos usos comerciais).

Do ponto de vista da configuração das vias, portanto, e considerando a economia de movimento, as centralidades urbanas surgem para proporcionar facilidade de acesso aos usos que ali se estabelecem. Na escala da cidade como um todo (ou escala global, na terminologia da TSE), essa minimização das distâncias é alcançada por uma estrutura radial, que otimiza o acesso do centro às bordas, e vice-versa. Essa estrutura se materializa por meio de vias de movimento compostas por longas linhas com ângulos bem abertos entre elas, ou seja, com boa continuidade angular e poucas mudanças bruscas de direção, como vemos na imagem abaixo.

Já na escala local, essa otimização do acesso aos usos presentes nas centralidades é alcançado pela intensificação da malha, ou seja, pela criação de pequenas e numerosas quadras que otimizam os percursos de quem está na área, mesmo que não tenha necessariamente chegado lá a pé. Uma vez estando aí, é fácil ir a qualquer lugar dessa grelha de ruas com relativamente pouco esforço. Além disso, dentro de um mesmo raio de caminhada é possível acessar muitos metros de ruas, ou seja, é possível maximizar o alcance de pessoas e atividades mantendo o mesmo nível de esforço. A imagem abaixo mostra esse fenômeno: na situação da esquerda, que possui uma malha intensificada e altamente acessível na escala local, um raio de caminhada de 500m permitiria acessar aproximadamente 16.600m de ruas. Já na situação da direita esse valor seria de apenas 9.000m, quase a metade, porque a rede de vias é muito mais desconectada e permite menores possibilidades de movimento dentro do mesmo raio de caminhada.

Em outras palavras, áreas de centralidade são altamente acessíveis (comparadas às demais áreas) tanto para grandes raios de abrangência na escala da cidade quanto para as residências do entorno e para os movimentos dentro dela.

Quando essa área começa a se formar e assumir esse papel de centralidade, ela sofre pressões para ser cada vez mais acessível, por meio da criação de novas vias que subdividem quadras existentes, dividindo-as em quadras menores.

Além disso, essas áreas tendem a ser convexas e compactas, porque isso também contribui para a otimização dos percursos (por exemplo, comparando com uma estrutura linear). O caráter compacto é dado pela relação entre a área e o perímetro, que aumenta quando nos aproximamos de uma forma quadrada ou circular. Isso faz com que as distâncias internas sejam menores do que em uma situação com a mesma área mas perímetro maior.

A junção dessas duas características acaba resultando em áreas de centralidades principais que possuem o formato de uma “batata com espinhos”: uma área convexa e compacta, formada pelos processos locais, mais um conjunto de ramificações que unem a centralidade às demais partes do tecido, e acabam abrigando usos mais diversos nas partes mais próximas da área convexa.

Centralidades que não são as principais formam-se nessas vias que conectam o centro às demais partes do tecido, mas não em qualquer lugar: justamente naqueles que possuem alguma integração (ou intensificação da grelha) local. Entretanto, elas continuam com um caráter mais linear, ao contrário da centralidade principal.

A imagem abaixo mostra essas duas lógicas de concentração dos usos não residenciais em Joinville, SC: No centro principal, a aglomeração é mais compacta; nas áreas mais periféricas, fica bem clara a lógica linear dessas concentrações.

Em resumo

Pensando em termos temporais, temos:

• Início de uma centralidade na parte de maior acessibilidade do assentamento, normalmente na intersecção das duas vias mais importantes, com instalação de usos não residenciais importantes para a comunidade (comércios, instituições, etc.)
• Amplificação do movimento no local, com a sobreposição dos efeitos da malha viária e dos usos que se estabeleceram lá.
• Processo de intensificação da malha nesse local, com a criação de quadras curtas ao redor desse nó, para atender às pressões exercidas pela maior movimentação de pessoas.
• Posteriormente ou até mesmo paralelamente, há o surgimento de centralidades secundárias nas vias mais integradas fora desse centro principal, seguindo mais ou menos os mesmos princípios, só que com menor intensidade.

Referência

HILLIER, B. Centrality as a process: accounting for attraction inequalities in deformed grids. Urban Design International, v. 4, n. 3 & 4, p. 107–127, 1999.

Após explicar como ele acontece e os problemas advindos da urbanização e má gestão das várzeas, Spirn (1995) lista uma série de exemplos e recomendações para lidar melhor com a água nas cidades, tendo como princípios básicos:

• Manter as várzeas livres e desimpedidas para estocar água durante as chuvas;
• Diminuir o volume de água e a velocidade com que ela chega até as várzeas, maximizando tanto quanto possível a absorção da chuva no próprio local em que ela cai e criando estruturas que retardem o escoamento das águas, dando tempo aos rios de escoá-las sem causar enchentes.

O mais importante é manter as várzeas livres e desimpedidas, e diminuir o volume e a velocidade das águas que chegam até elas.

Para isso, a principal recomendação é a de criar parques e outros tipos de espaços públicos de uso coletivo com bastante vegetação e solos permeáveis nessas áreas de várzeas, como forma de evitar sua ocupação e impermeabilização e permitir que as águas sejam armazenadas em períodos de chuvas intensas. Um dos exemplos é o Riverway, projeto realizado no final do século XIX em Boston às margens do Muddy River. Nas imagens abaixo podemos ver seu desenho geral, acompanhando rios e lagoas, e sua aparência atual, com o rio à esquerda, caminhos de pedestres, solo permeável e árvores. A rua também pode ser vista passando pelo viaduto, em um nível acima.

A autora dá como exemplo também o Rio Platte, em Denver, que teve 16km de seu traçado transformados em “um parque ajardinado para esportes aquáticos, reuniões públicas, ciclismo, caminhadas e estudos da natureza” (Spirn, 1995, p. 175). Na confluência entre dois rios (abaixo), parte das obras foi feita com o cascalho que havia se depositado no leito do rio e que agravava as condições de drenagem, diminuindo sua capacidade de conter as águas em tempos de chuva. Outras obras foram feitas com o material de uma ponte que havia sido destruída por uma enchente.

Além de liberar, proteger e manter permeáveis as várzeas, outras diretrizes de projeto e planejamento defendidos por Spirn (1995) são:

• Priorizar os problemas, enfrentando primeiro os mais críticos;
• Planejar com cuidado a implementação e localização de novas atividades para garantir que não prejudiquem o sistema de drenagem, especialmente aquelas com potencial poluidor;
• Planejar cuidadosamente a relocalização e a reconstrução nos períodos posteriores às enchentes, de maneira que os erros não sejam repetidos;
• Explorar as porções do território que já sejam alagadiças para implementar infraestrutura de proteção às cheias, uma vez que esses locais já indicam como a água se comporta atualmente;
• Estimular edificações e áreas abertas (jardins, canteiros, etc.) que retenham e reusem água;
• Estimular a adoção de superfícies que absorvam água em estacionamentos, praças, etc.

A imagem abaixo mostra um exempo desta última diretriz: a Skyline Plaza, em uma área central de Denver. Em tempos normais, ela funciona como uma praça comum, valendo-se do elemento água para fins estéticos e de contemplação. Em tempos de chuva, ela funciona como um retentor para as águas, retardando seu despejo na rede de drenagem e ajudando a diminuir o volume que é levado para os rios.

Uma observação interessante é que maioria – senão todas – dessas iniciativas se deram após enchentes que trouxeram prejuízos imensos às cidades e seus moradores. Aparentemente, só quando essas catástrofes acontecem é que há mobilização e vontade política suficiente para transformar grandes áreas em parques e outros tipos de estruturas que não sejam lotes e propriedades a serem vendidas, ocupadas e adensadas.

Referências

SPIRN, A. W. O jardim de granito. São Paulo: EdUSP, 1995.

Várzeas são as áreas mais planas ao redor do leito dos rios que servem como “escape” para suas águas nos períodos de chuva.

O conceito-chave para analisar esses fenômenos é a várza. Várzeas são as áreas mais planas ao redor do leito dos rios que servem como “escape” para suas águas nos períodos de chuva. Na maior parte das vezes, o próprio leito do rio é suficiente para abrigar o aumento da vazão devido ao volume de chuvas, mas, algumas vezes, as águas acabam transbordando para as margens e inundando as várzeas.

Quando a várzea está livre, o leito do rio muda com o tempo, conforme as águas sedimentam um lado e erodem o outro. Há uma dinâmica próxima entre o rio, a várzea, o relevo e a intensidade e frequência das chuvas. Por isso, o tamanho e a forma da várzea estão diretamente ligados ao regime de chuvas e inundações. Isso é especialmente relevante quando o rio acontece em um relevo plano, pois ele tende a ser sinuoso e inundar regularmente. Veja, por exemplo, o traçado original (ou um dos traçados originais, já que ele podia se modificar com as inundações e a dinâmica das chuvas e dos fluxos) do Rio Tietê, em comparação com o traçado atual, retificado artificialmente:

A urbanização impõe duas modificações importantes nesse ciclo natural de escoamento das águas e inundações. Primeiro, as várzeas perdem capacidade de armazenar a água extra quando necessário, uma vez que a ocupação urbana as comprime, deixando-as mais estreitas. Além disso, há também depósito de sedimentos que são carregados pelas chuvas através da infraestrutura de drenagem nas ruas, o que deixa as várzeas mais rasas do que eram originalmente. Essas duas alterações na largura e profundidade das várzeas diminuem seu volume total, diminuindo sua capacidade de armazenar água quando necessário.

Segundo, elas sofrem com o aumento do volume e da velocidade da água que é direcionada aos rios. A impermeabilização do solo urbano, que acontece por meio da pavimentação das ruas, das construções e da pavimentação das áreas abertas intralotes, entre outros, faz com que as águas da chuva escorram de maneira muito mais rápida e resulte em maiores volumes sendo despejados diretamente nos rios em um menor período de tempo, quando comparado ao que aconteceria caso a água tivesse que escorrer pelas superfícies porosas e permeáveis das áreas vegetadas.

Apenas uma fração da chuva que cai nas matas rurais e nos campos corre rapidamente para os córregos, rios e lagos. As folhas interceptam uma parte da chuva, e o solo absorve a maior parte da água remanescente. Da água que é absorvida pelo solo, uma parte é retirada pelas plantas, retornando posteriormente à atmosfera através da evapotranspiração, outra parte se evapora diretamente da superfície do solo, enquanto a água remanescente se move lentamente através do solo como lençol freático. (Spirn, 1995, p. 161)

A ocupação e impermeabilização da várzea, bem como o aumento da área drenada, acarretam em desequilíbrios e enchentes.

Para piorar o quadro, a tendência é de aumento da área impermeável ao longo do tempo, tanto pela impermeabilização de áreas que ainda se mantinham permeáveis na mancha urbanizada, como pela progressiva ocupação de novas áreas com ocupação urbana, aumentando a área total que “contribui” para o volume de água despejado nos rios. Com o aumento dessa área de captação, aumenta também o volume de água total que a área urbanizada impede de ser lentamente absorvida pelo solo e que, em vez disso, passa a escorrer para e pelas ruas e a ser captada pelas bocas de lobo, para serem despejadas distante dali.

A impermeabilização impede também, ou ao menos diminui, a absorção da água da chuva pelo solo e a consequente recarga do lençol freático. As várzeas são especialmente porosas e, por isso, possuem grande capacidade de recarregar os aquíferos subterrâneos. Isso tem duas consequências: primeiro, diminui a água presente no solo e disponível para as plantas; segundo, faz com que o lençol não contribua para os rios quando não há chuvas, também com consequências para a irrigação das plantas.

Na próxima parte, mostraremos algumas recomendações feitas pela autora para que esses aspectos sejam integrados adequadamente ao planejamento urbano e ambiental, juntamente com exemplos de intervenções bem sucedidas.

Referências

SÃO PAULO (2012) Plano Diretor de Drenagem e Manejo de Águas Pluviais de São Paulo – PMAP-SP.

SPIRN, A. W. O jardim de granito. São Paulo: EdUSP, 1995.

“O principal atributo de um distrito urbano próspero é que as pessoas se sintam seguras e protegidas na rua em meio a tantos desconhecidos” (Jacobs, 2009, p. 30).

Usamos, então, duas variáveis referentes à criminalidade: taxa de ocorrência de crimes por habitantes e por endereços. Com isso, obtivemos duas variáveis complementares, …

uma vez que nenhuma das duas consegue captar completamente todas as nuances da taxa de crimes. Por um lado, a população residente não considera a quantidade de estabelecimentos não residenciais, que podem modificar bastante o movimento de pedestres e veículos de uma área. Os endereços incluem esses estabelecimentos, mas, por outro lado, não possuem informações sobre a quantidade de pessoas residentes em cada endereço. As análises consideraram ambas as medidas para verificar se havia coincidência nos resultados encontrados para uma e para outra. (Saboya et al., 2021, p. 253)

Estudamos as três maiores cidades de Santa Catarina (Joinville, área conurbada de Florianópolis e Blumenau) usando setores censitários do IBGE. Testamos três dos quatro fatores da diversidade defendidos por Jacobs: diversidade de usos do solo, densidade populacional e tamanho das quadras. Não foi possível incluir a diversidade de idades das edificações porque não tínhamos esse dado para os três conjuntos urbanos. Para a diversidade de usos do solo, usamos quatro medidas diferentes, para “cercar” melhor a mensuração desse fenômeno, assim como no caso das taxas de crimes. Agregamos todas as variáveis nos setores e testamos também a renda per capita para verificar se estava causando alguma distorção nos resultados.

Resultados

Os mapas abaixo mostram alguns dos resultados (infelizmente o periódico só aceita imagens em preto e branco).

Em síntese, concluímos que:

• A renda não se mostrou relacionada à ocorrência de crimes;
• A densidade populacional estava inversamente relacionada à ocorrência de crimes, isto é, setores com maior densidade possuíam, em média, menores taxas de crimes, tanto por habitantes quanto por endereços;
• O tamanho médio das quadras não indicou relação com a ocorrência de crimes, assim como a renda;
• A diversidade de usos do solo mostrou relação fraca e positiva com a ocorrência de crimes, isto é, setores com maiores diversidades de uso do solo possuíam, em média, maiores taxas de crimes, mas essa relação não foi muito forte (correlações na faixa de 0,18 a 0,37).

Quanto à diversidade, os resultados foram robustos, no sentido de terem se repetido para todas as medidas de diversidade e para as duas medidas de ocorrência de crimes. Apesar de isso contrariar a crença de Jacobs (e muitos outros autores) de que a diversidade de usos do solo está associada a menos crimes, reforça outros resultados de trabalhos empíricos que examinaram a associação entre esses dois fenômenos, como por exemplo nosso trabalho com Gabriela Banki e Júlia Santana (Saboya et al., 2016). Notamos uma certa convergência na literatura sobre essa mesma conclusão no artigo com Mariana Soares (Soares e Saboya, 2019), que examina a relação de diversos fatores morfológicos com a ocorrência de crimes.

Para ler o artigo completo, basta acessar o seguinte link:

Artigo “As condições para a diversidade urbana de Jacobs: um teste em três cidades brasileiras” publicado na Revista Eure (Santiago, Chile), v47n140.

Referências

Jacobs, J. (2009). Morte e vida de grandes cidades. 2ª. ed. – São Paulo: Editora WMF Martins Fontes.

Saboya, R., Banki, G. H., & Santana, J. M. A. de. (2016). Uso do solo, visibilidade e ocorrência de crimes: Um estudo de caso em Florianópolis, Santa Catarina. Oculum Ensaios, 13(2). https://doi.org/10.24220/2318-0919v13n2a2990

Saboya, R., Souza, G. P., Kronenberger, B. da C., & Barause, L. (2021). As condições para a diversidade urbana de Jacobs: Um teste em três cidades brasileiras. EURE (Santiago), 47(140), 243–267.

Soares, M., & Saboya, R. T. de. (2019). Fatores espaciais da ocorrência criminal: Modelo estruturador para a análise de evidências empíricas. Urbe. Revista Brasileira de Gestão Urbana, 11. https://doi.org/10.1590/2175-3369.011.001.ao10

A taxa de ocupação (TO) e o coeficiente (ou índice) de aproveitamento (CA) são dois dos parâmetros mais utilizados por zoneamentos e planos diretores no Brasil. Entretanto, podem gerar alguma confusão quanto à forma como funcionam, tanto separadamente quanto em conjunto.

Coeficiente ou coeficiente máximo?

Antes de entrarmos na explicação dos dois índices, é interessante examinarmos um pouco a diferença entre os termos “índice”, “coeficiente” e “taxa”, usados para se referenciar a eles, e também o de “parâmetro”, que também estou usando aqui.

“Coeficiente” é um valor que multiplica outro valor, e “taxa” é a “proporção de algo geralmente expressa em porcentagem”. Em ambos os casos, referem-se a operações de multiplicação e divisão, dependendo de quais fatores são previamente conhecidos. “Índice” tem uma definição mais complexa e abrangente, podendo se referir tanto a coeficientes simples quanto a resultados de manipulações mais complexas entre números. Neste caso, foi usado em sua primeira acepção.

Quando digo aqui que essas medidas são “parâmetros”, é porque normalmente eles são encontrados nas tabelas que acompanham os zoneamentos, e é por isso que geram tanto interesse e costumam ser úteis para quem trabalha com urbanismo, planejamento urbano e construção. Nessas tabelas, para cada zona há uma ou mais colunas referentes ao coeficiente de aproveitamento e à taxa de ocupação máximas para aquela zona (às vezes há mínimas também, mas por enquanto vamos nos ater às máximas, que são suficientes para explicar o termo “parâmetros”). Portanto, quando adotados no contexto de uma lei municipal como o plano diretor, esses índices costumam estabelecer valores máximos permitidos para cada lote contido na respectiva zona. Funcionam, assim, como parâmetros que servem de referência para o Poder Público decidir se o projeto atende ou não ao que está estabelecido no Plano Diretor no que diz respeito às características descritas por esses índices, taxas ou coeficientes.

A Taxa de Ocupação e o Coeficiente de Aproveitamento máximos são normalmente usados como parâmetros urbanísticos nos zoneamentos.

Na grande maioria dos casos, quando falamos simplesmente “Coeficiente de Aproveitamento”, estamos na verdade nos referindo ao Coeficiente de Aproveitamento Máximo previsto no zoneamento. Este é o uso mais comum do termo. Entretanto, a rigor o coeficiente de aproveitamento indica apenas o número em si, independentemente de qualquer parâmetro legal (como veremos mais adiante, a relação entre a área total construída e a área do terreno). Ele pode ser maior, menor ou igual ao valor máximo estipulado no zoneamento (ou pode nem se referir a um local real).

Para manter o rigor e a consistência, neste post usaremos sempre o “máximo” (ou mínimo, ou básico) quando nos referirmos ao coeficiente de aproveitamento e à taxa de ocupação enquanto parâmetros. Quando usarmos apenas “coeficiente de aproveitamento” e “taxa de ocupação”, estamos nos referindo aos números “puros”.

Taxa de Ocupação (TO)

A Taxa de Ocupação (TO) é a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a proporção do terreno sobre o qual há edificação.

Ambos os índices, Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, são razões entre duas medidas. Entretanto, por convenção a Taxa de Ocupação é sempre expressa em porcentagem. Já o CA, como veremos adiante, é expresso como um número puro.

A TO apenas muda com o número de pavimentos se houver elementos que se projetam para além dos limites do pavimento térreo.

Como a TO leva em consideração apenas a projeção da edificação, ela não está diretamente ligada ao número de pavimentos. Na realidade, se os pavimentos superiores estiverem contidos dentro dos limites do pavimento térreo, o número de pavimentos não fará diferença nenhuma na TO. Se, ao contrário, um ou mais pavimentos tiverem elementos que se projetam para fora, então a TO será alterada, conforme pode ser visto na imagem abaixo.

Como padrão de referência, pode ser usada a seguinte imagem para se ter uma ideia do que representam taxas de ocupação diferentes.

Como é possível notar, aumentos relativamente pequenos nos números correspondem a mudanças bastante acentuadas no proporção visual entre a área da projeção e a área do terreno. Portanto, é necessário cautela no momento de prescrever índices máximos para zoneamentos, pois os números podem ser enganosos. Vale a pena elaborar simulações volumétricas que levem em consideração a interação com o Coeficiente de Aproveitamento, o tamanho médio dos lotes na área e a largura média das vias, entre outros fatores, de modo a estudar a ambiência final obtida com a TO máxima (pior cenário) e definir se ela é desejável.

Coeficiente de Aproveitamento (CA)

O Coeficiente (ou Índice) de Aproveitamento é a relação entre a área total construída em um terreno e a área desse mesmo terreno.

Do ponto de vista de sua aplicação enquanto parâmetro em um zoneamento, é mais comum entendermos o CA máximo como um número que, multiplicado pela área do lote (daí a denominação de coeficiente), indica a quantidade máxima de metros quadrados a serem permitidos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos.

Os exemplos abaixo mostram duas possibilidades de edificação em um lote de 24 x 30m, ambos com o mesmo CA=2,0. A primeira, que utiliza TO=50%, permite apenas 4 pavimentos, enquanto a segunda distribui a área edificada em 8 pavimentos, cada um com TO de 25%.

Dessa forma, o arquiteto pode testar as possibilidades de edificação resultantes das diversas combinações de Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, bem como suas interações com outros aspectos da forma urbana do local, sempre levando em consideração os objetivos para cada zona (adensar, restringir a ocupação, proteger a paisagem, e assim por diante) e os resultados volumétricos gerais previstos em cada caso.

Como isso se aplica no meu terreno/na minha cidade?

Cada cidade, através de suas leis municipais, define os detalhes sobre a aplicação desses instrumentos.

As explicações acima buscam apresentar os fundamentos básicos sobre o funcionamento e o modo de cálculo desses índices e parâmetros. Entretanto, não há uma regra geral nem uma lei federal que estipule com detalhes como esses instrumentos devem ser aplicados em cada lugar. Sendo assim, cada município define caso a caso os detalhes sobre sua aplicação.

Em outras palavras, é a legislação urbanística municipal quem determinará os detalhes da aplicação do coeficiente de aproveitamento máximo (ou mínimo, ou básico) e da taxa de ocupação máxima. Essa legislação urbanística inclui, normalmente, o  plano diretor,  a lei de uso e ocupação do solo e o código de obras (ou de edificações). Elas devem definir:

• Quais os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zona da cidade;
• Os limites mínimos e básicos da Taxa de Ocupação, para viabilizar a aplicação dos instrumentos Outorga Onerosa do Direito de Construir e Transferência do Direito de Construir;
• O que deve ser contabilizado e o que não deve ser contabilizado para efeitos de aplicação dos instrumentos.

Por isso, não é possível saber de antemão esses detalhes. Isso vai depender da realidade de cada município. Entretanto, alguns aspectos parecem se repetir em diversos locais. Por exemplo, não costumam ser contabilizados no cálculo do Coeficiente de Aproveitamento para fins de determinação do atendimento ou não ao parâmetro do CA máximo:

• sacadas, até um determinado limite máximo de área ou de balanço;
• garagens (nos edifícios, e mesmo assim apenas em municípios que incentivam os pavimentos-garagem);
• beirais ao redor da edificação, até um determinado limite;
• áreas abertas, tais como piscinas;
• subsolos;
• áticos, desde que não ultrapassem uma determinada porcentagem da área do pavimento-tipo.

Por outro lado, normalmente são contabilizados tanto na Taxa de Ocupação quanto no Coeficiente de Aproveitamento:

• Varandas;
• Garagens cobertas (em residências unifamiliares);
• Edículas

Portanto, para assegurar-se sobre o que conta e o que não conta na sua cidade, só mesmo consultando as leis mencionadas acima.

Leia também:

• Operações urbanas consorciadas – uma introdução;
• Transferência do direito de construir;
• Outorga onerosa do direito de construir;
• Zoneamento e planos diretores;
• Ajuste de terras;

Essa amarração foi feita pelo conceito de decisão. Não é o primeiro artigo em que uso esse conceito para entender o planejamento: em 2013, publiquei o “Fundamentos conceituais para uma teoria do planejamento urbano baseada em decisões” na Revista Urbe, que estabeleceu as bases conceituais para que este artigo de 2019 pudesse ser escrito e fosse capaz de avançar na compreensão sobre o tema.

Ao contrário de uma grande parte de outros trabalhos sobre o processo de planejamento, eu parto de uma abordagem descritiva e explicativa para caracterizá-lo e entendê-lo, em oposição a um viés propositivo ou prescritivo que tentasse dizer como ele deveria ser. Construo, então, um modelo teórico sobre como o planejamento funciona enquanto um sistema de decisões interrelacionadas, destacando e discutindo os seguintes aspectos:

• A necessidade de convicção como requisito para a tomada de decisões, brevemente abordada aqui porque já havia sido discutida no artigo de 2013.
• O caráter progressivo da construção de conhecimento sobre o problema, incluindo até mesmo saber qual ou quais são os problemas a serem enfrentados, uma vez que eles não estão claros no começo. Assim, o conhecimento sobre o sistema sendo planejado (isto é, a cidade ou parte dela) vai aumentando à medida que o processo avança, mas não apenas ele: também o conhecimento sobre as preferências, objetivos, desejos, boa vontade em participar, e mais uma série de aspectos sobre os participantes, precisa evoluir com o tempo.
• Apesar disso, ou seja, mesmo com informações incompletas, desde o começo são necessárias decisões preliminares que orientem os esforços dos participantes, porque do contrário as possibilidades a serem examinadas seriam tão numerosas que se tornariam impossíveis de serem consideradas. Decisões preliminares “fecham” algumas possibilidades de modo a tornar viável a discussão e consideração sobre as alternativas que continuam disponíveis.
• Para fazer isso, é preciso que as alternativas para essas decisões iniciais sejam avaliadas e escolhidas com base no que se imagina que elas permitirão, nas fases posteriores, em termos de alternativas. Ou seja: elas permitem manter abertas possibilidade interessantes? Ou estão excluindo possibilidades que seria melhor manter abertas?
• Como essas decisões afetam todo o processo, elas são importantíssimas. No entanto, são feitas no começo, quando as incertezas ainda são grandes. Como essas incertezas abrangem também os critérios a serem usados para tomar as decisões, emerge o que chamo de “paradoxo dos critérios de avaliação”: nas fases iniciais, quando eles são mais importantes – porque mais determinantes e capazes de orientar aspectos estruturais da solução final -, temos menor convicção sobre quais e como eles devem ser. Ao final do processo, sabemos com muito mais detalhes quais devem ser os critérios, mas nesse ponto as decisões iniciais já restringiram muito o leque de opções disponíveis e, portanto, eles podem mudar relativamente pouca coisa.
• Por fim, apesar de muito se falar no caráter iterativo do planejamento, segundo o qual ele vai e volta nas discussões e decisões, argumento que isso é bastante limitado pelo custo envolvido em tomar decisões preliminares, especialmente quando essas decisões são tomadas coletivamente. Voltar atrás em uma decisão acordada entre muitos participantes não é algo fácil, e implica no “desperdício” de investimento de tempo, energia e outros tipos de recursos já feitos pelos participantes. Portanto, o processo depende do caminho: decisões iniciais, por não poderem ser revertidas facilmente, podem moldar significativamente o restante do processo, mesmo que, posteriormente, o grupo considere que elas não tenham sido ideais.

Essas questões são bem mais aprofundadas no artigo que, infelizmente, possui versão apenas em inglês. Ele pode ser encontrado aqui:

Urban planning as collective, progressive, interrelated and path-dependent decision making

1. Planejamento;
2. Planos e leis;
3. Agentes e ações;
4. Cidade.