Attract

Посредниците недвижими имоти - в "квартала" на оцеляването

2011-12-02T06:41:00.000-08:00

Пазарът на недвижими имоти в България падна отвисоко и удари всеки с бизнес в сектора. Времената, в които купувачите се състезаваха за всяка оферта сега изглеждат безвъзвратно отминали. В историята остава и сладостта от брокерската професия, към която мнозина се насочиха с идеята бързи и лесни доходи, получени без особени усилия и със скромна първоначална инвестиция. Еуфория, която в годините на бума доведе до прекомерно разрастване на фирмите, предлагащи брокерски услуги. Сега те са осезателно по-малко и търсят активно нови модели и ниши.

Горе, после долу

Статистиката сочеше, че в пика агенциите за имоти достигнаха до внушителното число 6000. Истината всъщност беше доста по-надолу.

"Такъв беше броят на тези, които като основна дейност бяха посочили операции с недвижими имоти. Реално обаче активните дружества преди три-четири години бяха около 1000", казва Ели Монева, член на управителния съвет на Националното сдружение недвижими имоти. Независимо от бройката изглежда имаше бизнес за всички, тъй като продажбите надхвърляха 300 хил. годишно.

Сега обаче професията се нарежда сред най-засегнатите от кризата, наред с тази на строителите. След като през 2009 и 2010 г. пазарът буквално се "вцепени" и сделките се сринаха до нива от преди бума, не закъсня и другото – намаляване и в броя на компаниите, и на заетите. Според различни участници на пазара може да се говори за свиване на агенциите от порядъка на между 30 и 40%. Тихомир Цаков, собственик на агенция "Аристо", казва, че голяма част от бизнеса се е загубил, а при тези, които са останали и все още работят, приходите са паднали в пъти. "От една страна, фирмите наистина са намалeли, от друга дори и тези, които продължават да работят, го правят с по-малко персонал, офиси и представителствата", обяснява неговият колега Валентин Съйков, управител на "Имоти".

Последните числа за новорегистрираните безработни в страната през септември потвърждават неговите думи. Данните на агенцията по заетостта показват, че над 1400 посредници са останали без работа за този месец, като професията влиза в топ 3 на тези, които са допринесли за безработицата.
Броят на затворилите компании е трудно да се отчете с точност. Но според Ели Монева тези, които са останали на пазара и работят, го правят с много усилия и залагат най-вече на разширяване на услугите си, за да могат да оцелеят.

Повече усилия и нови техники

Като оръдие за справяне със свития бизнес най-успешна изглежда формулата със затварянето на кръга от решението за покупка или продажба до последващото управление на активите. Повечето от големите компании вече предлагат освен традиционната посредническа дейност, така и консултации, работят като оценители, разширяват се и в посока управление на собствеността.

Тези, които са решили да обслужват в традиционния пазар, пробват други методи. Да пуснеш SMS, за да видиш съдържанието на дадена обява или да платиш за оглед на имот, са все неща, които съществуват на пазара и се практикуват от някои компании. Имаше ги в миналото, предлагат се и сега. Но не звучи логично да са спасението, защото точно купувачите са малко.

Друг експеримент е с модела "0% комисион от купувача", но тук ефектът е повече психологически, отколкото да се предлага по-атрактивно решение на купувача. За първи път в България той беше предложен от агенция "Адрес" още при първите признаци на наближаваща криза – в началото на 2009 г. Спорен или не, този типично американски похват, се оказа, че работи тук и в момента се предлага и от други компании. Използват го и повечето от строителните компании, които имат все още непродадени жилища, магазини или офиси.

Сега, отново подчинен на западната практика начин на работа, се опитва да развие агенция "Ера Младост Естейтс". "Ние организираме дни на отворени врати на ексклузивни наши имоти, което дава по-голяма трибуна на имота и възможност да се достигне до цени дори по-високи от началните", казва Даниела Кметска, мениджър на "Ера Младост естейтс". Всеки клиент, който хареса имота, може да направи писмено предложение, съдържащо цена и желани параметри и условия, при които да се сключи сделката. "Освен това той дава парична гаранция, която може и да е символична, но по този начин се ангажира, че интересът му е сериозен", казва Кметска. И допълва, че на базата на тези предложения собственикът ще избере това, което е най-добро за него, а депозитът на останалите кандидати ще бъде върнат.

Въпреки, че се отличава коренно от досегашната практика, този начин на продаване има както плюсове, така и минуси. Донякъде това дава една яснота на процеса и помага на продавача да вземе информирано решение, но от друга натоварва с голяма отговорност купувачът, който трябва да съобрази и опише предварително всички възможни условия и параметри, които да му гарантират сигурна и изгодна бъдеща сделка.

Сделките растат, но не и цените

Въпреки трудностите много участници на пазара се опитват да говорят за положителни сигнали в развитието му. През последните месеци все по-упорито от агенциите отчитат размърдване при покупките и ръст в техния брой. И наистина данните от Имотния регистър показват, че продажбите през тази година са повече... Само че от предишната, от по-предишната, но не и от нивата през 2005 г. тази, в която пазарът тръгна нагоре.

От друга страна, скорошен анализ на агенция "Адрес" показва, че стойността на имотите се е върнала към нивата си отпреди шест години. Ето защо реални признаци за съживяване на пазара с имоти на този етап няма, както няма и положителни признаци за бизнеса, който го обслужва. Възнаграждението на посредниците зависи от броя на сделките и от цената на имотите. "От тази гледна точка бизнесът сега е на доста ниско ниво – по-малко сделки на по-ниски цени", казва Ели Монева.

"Че има някакво движение – има, но не може да се говори за нормално функциониране на пазара", обобщава и Съйков. Според него, независимо от близо 50-процентния спад на цените на жилищата, на пазара няма достатъчно купувачи.

Излиза, че дори богатата фантазия за нови модели и издигането на качеството на услугата в култ едва ли ще са достатъчни за ръст в бизнеса на агенциите. Посредници естествено ще продължава да има, но кои и колко брокери да останат, ще реши пазарът други сектори.

Брокерите да се подготвят за Конкурентите - Банките и НАП

2011-12-02T06:38:00.000-08:00

През 2012 г. ще има пик на продажбите на ипотекирани имоти. Това прогнозира главният изпълнителен директор на МКБ Юнионбанк Мария Илиева на конференцията за имоти BalREc 2011 - "Очаквания и реалности".

Причината е, че в края на тази година изтича законовият срок, в който банките могат да задържат голяма част от проблемните жилища, заводи, хотели и т.н. Този срок беше увеличен от 6 на 12 месеца. "Освен това банките са изчерпали провизиите си и е по-добре да продадат по-евтино и да имат кеш, който да се превърти през други продукти", допълни Илиева.

Заради имотите, чиито ипотеки не се обслужват, банките губят пари и не само че намаляват печалбите си, но и понякога излизат на загуба. В тези случаи те трябва да се рекапитализират от акционерите, а те невинаги имат средства, с които това да бъде направено, обясни банкерът.

Търг след търг

"На първа публична продан се продават 10-15% от ипотекираните имоти", обясни Мария Илиева. При втора публична продан е по-реално да се стигне до сделка. Тогава обаче цената е с 20% по-ниска от обявената на първия търг. При условие че банките са кредитирали до 80% от стойността на жилището, те не губят средства и ако имотът бъде продаден на втория търг.

"Много малко случаи има, в които продажната цена на търга не стига, за да бъде покрит кредитът на длъжника", обясни Илиева. Тогава той продължава да плаща, а ако няма средства, то се търси неговият съдлъжник, ако има такъв.

Потенциал за още ипотеки

Главният изпълнителен директор на МКБ Юнионбанк цитира данни, според които проникването на ипотечното кредитиране е 12.5%. За сравнение, за Унгария процентите са 16, за Полша - 20, Чехия - 22, а за еврозоната – 41.

Показателят жилищни кредити на глава от населението за България е 600 евро, което е много под стойностите на други страни от Централна и Източна Европа като Унгария (1582 евро), Словакия (2153 евро), Чехия (2943 евро), Естония (4402 евро), еврозоната (11 419 евро).

"Тези сравнения показват наличието на голям и все още неизползван потенциал за развитие на пазара на ипотечно кредитиране в България, каза Илиева.

Varna city in photos

2011-11-27T10:07:00.000-08:00

Последиците - Купих Апартамент ... в Нот. Акт пише обаче - АТЕЛИЕ

2011-11-25T12:57:00.000-08:00

Законът (чл. 38., ал.(1) ЗУТ) изрично посочва, че жилището и ателието са две различни неща: „в надземните етажи на жилищна сграда освен жилища могат да се изграждат и ателиета”.

Различията между двата обекта са на две нива. Първата разлика е в тяхното предназначение.

Жилището задоволява жилищни нужди, докато

ателието не служи за живеене, а за индивидуална творческа дейност!!!

За да се определи като жилище един обект трябва да има: самостоятелен вход, кухня/бокс, баня-тоалетна, складово помещение и жилищно помещение. В противен случай не може да става дума за жилище, а за нещо друго. Анализът на закона показва, че от юридическа гледна точка това „друго нещо” може да е ателие, кабинет, офис, магазин или гараж, но не и жилище.

Ателиетата трябва да имат самостоятелен санитарен възел (тоалетна с мивка чл. 102 ал. (4) от Наредба № 7.

Ателието може да се изгради както в надземното, така и в подпокривното пространство на сградата, чл. 102 от Наредба № 7 в. вр. с чл. 38 ЗУТ.

Ателието може да е изградено и като част от жилище, чл. 109 от Наредба № 7.

С други думи, виждането на закона е, че ателието не служи за живеене и затова не е нужно то да е пригодено за живеене – затова то може да няма баня, кухня или склад, стига да разполага със самостоятелен санитарен възел.

предвижда, че в жилищните сгради за всеки апартамент трябва да е предвидено поне по едно паркомясто или гараж. Затова понякоганеправилно се приема, че към всяко жилище като негова съставна част трябва да се включва и едно паркомясто (съответно гараж).

На първо място такава логика би противоречала на буквалното тълкуване на закона. Заглавието на Таблица 2 всъщност е “Необходим брой на местата за паркиране и гариране”, а по-долу се посочва – по 1 бр. на жилище. Очевидно е, че става дума за фиксиране на формула, чрез която да се определи общият брой на паркоместата (и/или гаражите), които трябва да се изградят към всяка жилищна сграда. Чрез Наредбата се създава едно задължение за строителя, като целта й е да се облекчат проблемите с паркирането в големите градове.

Второ, никъде в Наредба 2 не е упоменато изрично, че даденото паркомясто (или гараж) е неразделна съставна част от съответния апартамент и без такова паркомясто апартаментът няма да отговаря на законовите изисквания за жилище. Такова изискване няма и в чл. 40, ал. (1) ЗУТ. Напротив – гаражът е самостоятелен правен обект и може да е предмет на сделки. Като самостоятелен обект по дефиниция той няма как да е съставна част от друг обект (жилище). Паркоместата все още не са признати за обекти на правото и засега ползването им се урежда най-често чрез предоставяне на идеални части или чрез облигационно или вещно право на ползване.

ПРАКТИЧЕСКИТЕ ПОСЛЕДИЦИ

ОТ РАЗЛИЧНИЯ ПРАВЕН РЕЖИМ НА ЖИЛИЩАТА И АТЕЛИЕТАТА

Нищожност на сделките

Сделка с недвижим имот, означен в договора като „апартамент” (или „жилище”), може да се окаже нищожна (т.е. невалидна), в случай че имотът не отговаря на законовите изисквания за „жилище”. Най-мислимата житейска хипотеза би била продажбата на обект, означен като апартамент, без обаче към него да има изградено складово помещение[8]. Така излиза, че продаваният апартамент юридически не може да се окачестви като апартамент и следователно сделката ще има невъзможен предмет[9]. Това ще е основание за нейната нищожност – чл. 26, ал. (2) ЗЗД.

Страните биха могли да претендират, че е допусната грешка в предмета, чл. 28, ал. (1) ЗЗД, като в този случай договорът ще е само унищожаем. Възможно е и конвертирането на сделката – признаването на недействителната продажба на жилище за действителна продажба на ателие.

Несеквестируемост[10]

Различният правен режим на жилището и ателието може да доведе и до друга сериозна практическа последица. Чл. 444, т.7 ГПК предвижда, че жилището на длъжника е несеквестируемо, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище, независимо от това, дали длъжникът живее в него, стига жилището да не надхвърля определени размери. Идеята е длъжникът да не се остави на улицата, понеже това в най-силна степен може да засегне както неговото съществуване, така и това на семейството му.

Ателието обаче по презумпция задоволява не жилищни, а творчески нужди! Ето защо то е секвестируемо и може да бъде принудително отнето от собственика му за погасяването на неговите дългове[11]. Законът се интересува от формалното предназначение на имота, а не от неговата действителна функция. Затова ателието ще е секвестируемо, дори когато се използва единствено за живеене и собственикът му няма друго жилище.

Проблеми при адресна регистрация

Чл. 25, т. 9 от Закона за гражданската регистрация гласи, че постоянният адрес се определя, чрез посочване на: „област, община, населено място, жилищен комплекс, улица, номер на сграда, номер на вход, номер на етаж, номер на апартамент (!), електронен адрес, ако има такъв[12]”.Логиката на закона е, че след като ателието не задоволява жилищни нужди, няма как едно лице да се регистрира, че ще живее в него.

Това се потвърждава и от чл. 92. ал. (2) ЗГР. Според него за извършване на адресна регистрация лицата трябва да представят или документ за собственост върху имота (ако са собственици), или договор за ползване на имота за жилищни нужди (ако са наематели). Ето защо, ако сте собственик или наемател на ателие надали ще можете да регистрирате на него своя постоянния адрес.

Данъчен режим

Жилищата и ателиетата са различни данъчни обекти и се облагат по различен начин. Една от най-съществените разлики се открива в чл. 25 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), съгласно който за основно жилище, данъкът се дължи с 50 % намаление. За инвалидите с намалена работоспособност от 50 до 100 на сто това намаление на данъка е дори 75 %. Основно жилище е имотът, който служи за задоволяване на жилищните нужди на гражданина и членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината.

Както вече се спомена, ателието не задоволява жилищни нужди и е нещо различно от жилището. Ето защо собственикът на ателие няма да получи такова намаление на данъка, дори ателието му в действителност да изпълнява функциите на негово основно жилище.

Може ли ателие да е „семейно жилище” по смисъла на закона?

Въпросите за семейното жилище се уреждат от семейното, наследственото и гражданскопроцесуалното право. Семейният кодекс съдържа изчерпателна уредба относно режима и ползването на семейното жилище. В § 1. от ДР на СК определя, че семейно жилище е „жилището, което е обитавано от двамата съпрузи и техните ненавършили пълнолетие деца”. Това повдига множество въпроси, защото, ако се следва буквата на закона, едно ателие не би могло да попадне под специалния статут на семейно жилище по СК.

От друга страна, непритежаването на жилище също в много случаи е въздигнато в условие за придобиването на определени права:

- ако никой от съпрузите няма друго жилище, разпореждането със семейното жилище, което е изцяло собственост на единия съпруг, може да стане само със съгласието на другия съпруг, чл.26 СК;

- при развод, ако семейното жилище не може да се ползва поотделно от съпрузите, съдът може да предостави ползването му изцяло на единия съпруг, ако има жилищна нужда, чл. 56, ал. (1) СК;

- ако при развод, ако има непълнолетни деца, съдът може да предостави ползването на семейното жилище на съпруга, който е получил родителските права и има жилищна нужда, дори когато то е изцяло собственост на другия съпруг или на негови близки, чл. 56, ал. (2) и ал. (3) във връзка с ал. (4) СК[13];

- ако при смъртта на единия съпруг е останало неподеляемо жилище, което е било съпружеска имуществена общност, прекратена със смъртта на единия съпруг или с развод, и преживелият или бившият съпруг, упражняващ родителските права върху децата от брака, няма собствено жилище, той може да иска то да бъде поставено в неговия дял, чл. 349, ал. (1) ГПК;

- ако наследодателят след смъртта си е оставил жилище, което е неподеляемо, всеки от наследниците, който при смъртта му е живял в него и не притежава друго жилище, могат да поиска то да бъде поставено в неговия дял, 349, ал. (2) ГПК[14].

Промяна на предназначението

Едно ателие може да се превърне в жилище (или пък жилището в ателие) с всички произтичащи от това законови последици. Това става чрез промяната на неговото предназначение. Процедурата е уредена най-общо в чл. 38 ЗУТ. Необходимо е нотариално завереното съгласие на непосредствените съседи, както и мотивираното становище на инженер-конструктор, че няма да се засегне конструкцията на сградата.

Няма как обаче да се промени предназначението на ателие, което не може да отговори на изискванията за жилище на чл. 40 ЗУТ. Обикновено става дума за ателиета, при които липсва таван, мазе, килер или друго помещение, което да изпълнява ролята на склад.

Интересно е и едно сравнително ново решение на ВКС[15], в което съдът се абстрахира от факта, че на спорният имот по „наименование” е ателие и приема, че с оглед техническите му характеристики (наличието на две стаи, кухненски бокс, баня с тоалетна и мазе) „същият представлява жилище”, поради което третира имота като жилище.

Приносът на нотариалната практиката

Както се изтъкна по-горе, често основната пречка за промяната на предназначение на едно ателие в жилище е липсата на обособено складово помещение. Стъпвайки на гъвкавото разбиране на законодателя за складово помещение, което може да е мазе, таван или килер в жилището или извън него, нотариалната практика доразвива концепцията чрез виждането, че не е нужно складът да бъде обособен със стени, а може да е и във формата на складова ниша – мислено отделено пространство, предназначено да изпълнява функциите на складовото помещение.

Този подход следва да се поощри. Нерядко традиционните складови помещения в действителност са с изключително малка площ – по 1 или 2 кв. м. и не винаги имат действително приложение. Трудно една толкова незначителна площ може да оправдае дълбоките юридически различия, които произтичат от нея.

Също така, поради липсата на склад ателиетата се продават на по-ниска цена. От тях най-често се интересуват хора с по-ниски финансови възможности, като в крайна сметка се оказва, че законът възлага по-голям социален риск и тежест върху лица, за които по правило са икономически по-слаби.

Брокер? Това звучи все по-трудно

2011-11-25T12:55:00.001-08:00

Професионален брокер - това пък е още по-трудно.
Конкуренцията на фона на кризата се засилва, между фирмите, между брокерите, дори между колегите брокери в една фирма.
Но как да се разграничат професионалните брокери от ... просто брокерчето от съседния гараж-офис?
Кавалери са и Ви отварят вратата на колата за да слезете. Именно, те поне имат автомобил с който ви разхождат.
Отговаря вежливо на всички ваши въпроси без да се изнервя и прави намеци, че нищо не знаете и да се подсмихва ехидно на поредния глупав въпрос, и дава едносричен отговор. Именно - те знаят отговорите на неудобните въпроси.
Разказва ви за района, инфраструктурата и какво работят или дори консумират съседите, или бъдещите ви такива - еми отново да, все пак продава продукт със съответните му характеристики. А заобикалящата го/ни/ви среда са характеристики КЪМ имота.
ОТговаря на прозвъняванията ви след 22:00 часа и в неделя дори - Еми криза е, няма как, пък и вие сте на работа през седмицата, докато ние брокерите в работно време почиваме, поради заетите ни клиенти ...

Закупуване на имот чрез ипотечен кредит

2011-11-25T12:51:00.000-08:00

Много често при сделките с недвижими имоти на купувачите се налага да използват банков заем за финансиране на покупката им. Причините за това са субективни, но генерално могат да се обобщят в: липсата на налични свободни средства или пък нежеланието да се „затвори” в имот голяма сума за дълъг период от време.
Темата, разбира се, е обширна и многократно коментирана, а за някои купувачи – до болка позната и изстрадана. Затова бих искала тази статия да послужи на бъдещите купувачи на имоти чрез банков кредит. Схематично ще набележа по-долу двата основни аспекта по темата, а именно – кой банков продукт е добър за нас и как протича самата процедура по закупуване на имот чрез кредит.
Първият аспект засяга запознаването с елементите, включени в продукта ипотечен кредит. В следствие на голямата конкуренция между банките, те вече се опитват да предоставят максимално прозрачна информация в своите рекламни клипове и корпоративни уеб сайтове. Така вече термини като „Годишен процент на разходите”, „Такса за проучване”, „Банкова комисионна за разрешаване на кредита”, „Наказателна лихва за предсрочно погасяване”, „Годишна такса за управление на кредита” и т. нат. не са предвидливо прикрити зад изкушаващото „6,7 % годишна лихва!”
Но ето откъде трябва да започнете:
Първо - направете си добра сметка с колко пари разполагате в наличност. Известно е, че банките финансират до 90% от стойността на имота, в общия случай 70-80%, а останалите са самоучастието на кредитополучателя в покупката.
Второ – под „стойност на имота” се има предвид не цената, за която искате да придобиете имота, а изчислената цена от експерт-оценител или служител на банката. Този тънък момент е спънал не един или двама купувачи. Така например, при обявен на пазара имот за 40 000 евро, оценката, направена за него, може да не надхвърля 35 000 евро и съответно банката да ви отпусне 90% от тези 35 000 евро. Т.е. наличните ви 4 000 евро за малко да не стигнат да се сдобиете с желания апартамент. Между другото, дължите стотина лева за изготвянето на тази оценка. Ако вашият случай е точно такъв, не се отчайвайте! Оценката на имота е силно субективна. В зависимост от оценителя (методът на изчисление или определената тежест на даден метод за оценяване в крайната стойност на оценката), нейната стойност може да се промени с до 20%. Затова прежалете още стотина лева и се доверете на друг, по-благосклонен оценител. Със сигурност никоя банка не желае да ви изпуска като клиент.
Трето и четвърто – все пак прегледайте всичко преди да разписвате Договор за отпускане на ипотечен кредит и питайте ако нещо не ви е ясно. Възможно е да трябва да използвате допълнителни услуги към банката като: застраховка живот, застраховка имот, задължително разплащане на комунални разходи и превод заплата. А предвидили ли сте разходите за нотариално прехвърляне на собствеността върху имота и за учредяване на договорна/законна ипотека за него, които почти винаги са за сметка на купувача?
Петото направление вече навлиза във втория аспект на темата, а именно подписване на Предварителен договор за избрания от вас имот. Не ви препоръчваме да направите това на по-ранен етап, защото при подписването му трябва да заплатите капаро, обикновено в рамките на 10%, а за да го направите, трябва да сте сигурни, че ще получите от банката точно тази сума, която желаете. В противен случай може да „изгорите” с наличните ви пари, наречени по-горе „самоучастие” в кредита.
Шестата стъпка е набавяне на набор документи с помощта на продавача или посредника по сделката и предоставянето им на финансиращата банка, неограничаващи се до: Удостоверение по чл. 87, ап. 6 от ДОПК за наличие или липса на задължения от НАП; Документи за доказване на доходите по образец на банката; копие от Удостоверение за сключен граждански брак; Удостоверение за семейно положение и документи, касаещи избрания от вас имот.
На седмата крачка, точно веднага, след като сте станали горд собственик и сте положили подписа си в нотариалния акт за мечтания имот, трябва да разпишете пред нотариуса и втори нотариален акт (при договорна ипотека), с който залагате същия този имот срещу парите, предоставени ви от банката. Таксата за него е различна в различните случаи, но със сигурност е в пъти по-малка от сумата, която дължите за първия нотариален акт.
Осмо – Обикновено след вписване на двата нотариални акта в Служба вписвания към съответната Агенция по вписвания по местонахождение на имота, банката желае писмено Удостоверение от Служба вписвания, от което е видно, че в нейна полза е вписана първа по ред и единствена ипотека. Това Удостоверение се заплаща от вас, струва между 20-50 лева, в зависимост от срока, в който се издава и е нужно на банката, за да плати на продавача размера на сумата по кредита ви.
Девето – още бюрокрация – знаете, че новопридобит имот се декларира и т. нат.