住宅ローン借換え大百科

全期間固定とは

juutaku — Sat, 31 Aug 2013 11:24:53 +0000

全期間固定とは、返済期間中の全期間において、固定金利を適用することにより、返済開始から終了までの間、一定で変動しない金利のこと。

市場金利の動向にかかわらず、返済額が変わらないので、返済プランを立てやすいことがメリットです。

逆に、変動金利などと比較すると金利が高くなることがデメリットです。

住宅ローン控除とは

juutaku — Fri, 30 Aug 2013 11:21:38 +0000

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅の新築・購入や、リフォーム・増改築などを行った場合に、一定条件に該当すると所得税や住民税について、住宅ローン控除の適用を受けることができます。

住宅ローンを利用しない場合でも、認定長期優良住宅については、所得税の特別控除を受けることができます。

所得税から控除しきれない部分は、翌年度の住民税から控除されます。

主な適用要件は下記のとおりです。

1.取得後6ヶ月以内に居住し、控除を受ける年の年末に引き続き住んでいること

2.控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下であること

3.登記事項証明書の家屋の専有面積が50㎡以上で床面積の2分の1以上が自己居住用であること（増改築の場合は増改築後の面積が50㎡以上であること）

4.10年以上にわたって分割返済する借入金があること（親族などからの個人的な借入や1.0%に満たない利率による勤務先からの借入金は除く）

5.居住した年及びその前後2年間（通算5年間）居住用の財産の3,000万円の特別控除等の特例を受けていないこと

6.中古の場合、次のいずれにも該当する住宅であること
（1）建築後使用されたものであること
（2）次のいずれかに該当する住宅であること
　　(ア)取得する建物が耐火建築物の場合は築後25年以内であること
　　(イ)木造など非耐火建築物の場合は築後20年以内であること
　　(ウ)新耐震基準に適合する建物であること（この要件による特例の適用は平成17年4月1日から、申告時に耐震基準適合証明書を添付）ただし、既存住宅売買瑕疵保険に加入後2年以内の一定の住宅であることが証明された場合を含む
（3）親族や事実婚の相手など生計を一にする親族などから取得した住宅・贈与による住宅でないこと

告知書とは

juutaku — Thu, 29 Aug 2013 11:16:37 +0000

告知書とは、住宅ローンにセットされている団体信用生命保険に加入する際に必要となる保険会社への提出書類。

金融機関は団信加入を義務付けており、団信に加入できないと金融機関は融資しませんのでマイホーム実現が遠のいてしまいます。

保険加入に関する告知事項などを記入することとなっており、実際と異なる記入を行うと保険金が支払われない場合もあります。

団信の告知項目は以下の３つです。

1.最近3ヶ月以内に医師の治療（診査・検査・指示・指導を含む）・投薬を受けたことがありますか。

2.過去3年以内に下記の病気で、手術を受けたことまたは2週間以上にわたり医師の治療（診査・検査・指示・指導を含む）・投薬を受けたことがありますか。

心臓・血圧：狭心症・心筋梗塞・心臓弁膜症・先天性心臓病・心筋症・高血圧庄・不整脈

脳・精神・神経：脳卒中（脳出血・脳梗塞・くも膜下出血）・脳動脈硬化症・精神病・神経症・てんかん・自律神経失調症・アルコール依存症・うつ病・知的障害・認知症

肺・気管支：ぜんそく・慢性気管支炎・肺結核・肺気腫・気管支拡張症

胃・腸：胃かいよう・十二指腸かいよう・かいよう性大腸炎・クローン病

肝臓・すい臓：肝炎（肝炎ウイルス感染を含む）・肝硬変・肝機能障害・すい炎

腎臓：腎炎・ネフローゼ・腎不全

目：緑内障・網膜の病気・角膜の病気

新生物：がん・肉腫・白血病・腫瘍・ポリープ

右記にかかげる病気：糖尿病・リウマチ・膠原病・貧血症・紫斑病

女性のみの告知：子宮筋腫・子宮内膜症・卵巣のう腫・乳腺症

3.手・足の欠損または機能に障害がありますか。
または、背骨（脊柱）・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害がありますか

借換えとは

juutaku — Wed, 28 Aug 2013 11:07:40 +0000

借換えとは、現在借りているローンよりも金利の低いローンを新たに借りることで、現在のローンを全額完済すること。

より金利の低いローンに借換えを行うことで、支払額を減らしたり、支払期間を短くすることができます。

変動金利や３年固定など短期の固定金利タイプを、たとえ金利が高くなっても、より長期の固定金利タイプに借り換える場合もあります。

自身のライフプランに合わせて借り換えを行うことが重要で、けっして目先の利益に惑わされすに検討することをおすすめします。

抵当権とは

juutaku — Tue, 27 Aug 2013 10:57:28 +0000

抵当権とは、担保物権の一つ。

不動産を担保とした融資の際に、債務者が所有する不動産に設定する担保権のこと。

担保物件は、債権者（銀行など）が占有せず、債務者などが使用できる。

返済が滞った場合、債権者は抵当権に基づき、担保である不動産を競売するなどして、その代金を優先的に自己の債権の弁済に充当することができる。

個人信用情報機関とは

juutaku — Mon, 26 Aug 2013 10:54:30 +0000

個人信用情報機関とは、銀行などの会員から消費者のローンやクレジットに関する情報である契約内容、利用状況、返済状況など個人の経済的信用に関する情報などの個人信用情報を収集・蓄積し、会員からの照会に対し信用情報を提供する業務を行う機関です。

個人のローン、クレジット契約内容に関する情報をデータベース化し、借入状況や支払状況を照会することで、金融機関が申込者に対して貸し付け等を行うかどうかを適切に判断し、円滑な審査の実施と過剰融資の防止を目的に設立されました。

競売とは

juutaku — Sun, 25 Aug 2013 10:45:06 +0000

競売とは、借入金の返済が滞った場合に、貸し手である債権者（銀行など）が裁判所などを通して担保を差し押さえ、これを売却し、借入金の返済に充てるための制度。

不動産が担保の住宅ローンの場合、物件の購入希望者の中から買受人を決定し、債権者はその売却代金によって住宅ローン債務の返済を受ける。

不動産競売の問題点としては、入札参加の規定に暴力団など反社会的団体を排除する規定が盛り込まれていない。

規定がないこともあって、土地や建物の競売に暴力団が参加し、組事務所などに使用することが相次いでおり、全国で問題となっています。

日本弁護士連合会民事介入暴力対策委員会は、入札参加から暴力団排除を可能とするため、民事執行法の改正を法務省などに求める方針です。

連帯債務者とは

juutaku — Sat, 24 Aug 2013 11:33:16 +0000

連帯債務者とは、連帯して債務（ローン）の返済をする人。

連帯債務とは、１つの債務に対する連帯責任であり、例えば、２人が連帯債務者として2,000万円の住宅ローンを借りた場合であっても、責任は半分の1,000万円に按分されるというものではなく、債権者に対しては、あくまで債務全額の2,000万円について返済責任を負うこととなる。

民間住宅ローンの場合、連帯債務は認められない場合が多い。

リテールとは

juutaku — Fri, 23 Aug 2013 11:26:06 +0000

リテールとは、金融において個人を中心とした小口取引のことをさします。

金融機関では、バブル崩壊後の法人等を対象とした大口取引部門の収益悪化や不良債権処理の必要性等を踏まえ、小口であってもより安定的な収益の確保が期待できる「リテール部門」に力を入れています。

その中核商品として住宅ローンが位置付けられています。

融資手数料とは

juutaku — Thu, 22 Aug 2013 11:22:21 +0000

金融機関にとって住宅ローンは商品です。

自社の商品を売るのに購入者から融資手数料を徴収する不思議な世界です。

保証会社に対する「保証事務手数料」の場合もあります。

融資手数料とは、融資を受ける際に金融機関において発生する事務コストに対する手数料。

融資実行時に融資手数料（金融機関によって異なりますが、定額（3～5万円程度）または定率（融資額×2.1％等））を一括徴収する場合がほとんど。

中には融資手数料を無料としている金融機関もあります。