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我是墨村余姐，作為澳洲持牌金融服務機構授權代表，結合二十多年房產投資、貸款及移民諮詢經驗，提供專業投資諮詢。從項目可行性、現金流、融資安排及風險控制等角度，幫助客戶分析投資機會，制定符合自身財務狀況與長期目標的投資計劃。
投資的意義，是讓財富積累服務於生活，為自己和家人創造更多選擇。
免責聲明：本頻道內容僅供一般信息與教育參考，不構成針對個人情況的投資、稅務或法律建議。投資涉及風險，過往表現不代表未來收益。作出決定前，請結合自身情況尋求適當的專業意見。
11月3號，澳聯儲今年第五次加息，現金利率到了4.85%，是2008年以來的最高水平。
同一天，財長Chalmers講了一個核心觀點：通脹不是政府預算造成的。他的理由是，政府這邊的需求增長已經明顯放緩，私人需求的增長比政府快得多。
今天我們就用數據來檢驗這句話。我們要回答三個問題。第一，政府到底花了多少錢，是怎麼花多的。第二，這些錢對通脹起了什麼作用。第三，財長說的私人需求，裏面到底裝的是什麼。
先講清楚一個前提：控制通脹，不只是澳聯儲一家的事。
我們可以把經濟想象成一輛車。澳聯儲管利率，相當於剎車。政府管財政，決定花多少錢、收多少稅，相當於油門。通脹高的時候，央行踩剎車，政府就應該松油門。如果政府嘴上說支持央行，腳下還在踩油門，央行的剎車就只能踩得更狠。
這個力度有多大？獨立經濟學家Chris Richardson做過一個估算：政府每多花70億澳元，現金利率就要比原本高出大約0.25個百分點，相當於多加一次息。
所以政府在通脹問題上是有責任的，而且責任不小。問題是，這個責任它盡到了沒有。
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03:12 – 重大決策不要隨大溜，要有獨到的眼光
03:52 – 悉尼和墨爾本的房產現在有機會
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02:03 洪水山火等風險排查與坡地隱患
03:04 可比成交、網站估價與出價上限
04:20 分割、加建與翻新增值潛力
06:12 出價策略與實際成交結果
06:54 免費數據版的限制與實地核查
07:48 AI Agent 使用方式與報告生成耗時
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投資者貸款申請減少44%，為什麼新房保留稅收優惠，仍然擋不住投資需求收縮？
Loan Market Group十月按揭報告顯示，截至2026年九月底，相比今年一月底，其經紀網路內的投資者貸款申請宗數減少44%。同期，二手投資房貸款申請金額下降56%，新房下降10%。
注意：這些是LMG經紀網路內的貸款申請數據，不是全澳所有銀行的放貸統計。
本期討論：
• 新房稅收優惠為什麼未必能吸引投資者？
• 買入價格、持有現金流、交付與融資風險如何影響回報？
• Mirvac銷售和客戶線索減少，反映了什麼？
• 二手房與新房的價差，如何影響新房銷售？
• 投資需求轉弱，可能怎樣傳導至未來住房供應？
稅收優惠可以改善一筆投資，卻不能代替投資本身。買之前，仍要看具體物業的價格、租金、融資能力和風險。
資料核對日期：2026年10月25日
資料來源：Loan Market Group十月按揭報告、PIPA八月投資者調查、Mirvac十月二十二日經營更新；政策討論以正文所述適用條件為前提。
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