Professionista Immobiliare

Case all'estero nel mirino del fisco

2012-02-02T10:41:00.000+01:00

Con la conversione in legge del Decreto Monti (DL201, convertito dalla legge 214/2011) è stata introdotta nel nostro ordinamento una nuova imposta, l’Ivie, vale a dire l’imposta sul valore degli immobili situati all’estero. Oggetto dell’Ivie è appunto il “valore degli immobili” (di qualsiasi tipologia) che siano situati al di fuori del territorio nazionale e il presupposto è la titolarità del diritto di proprietà o di diritti reali su di essi. Trattandosi di concetti di diritto interno (“immobile”, “proprietà”, “diritto reale”) da applicarsi nel contesto di un ordinamento straniero, l’Ivie solleciterà dunque il classico esercizio degli studiosi di diritto internazionale privato circa l’utilizzo dei nostri istituti giuridici nell’ambito di un ordinamento che non li conosce del tutto o che li conosce con notevoli variazioni. Se tuttavia sul concetto di bene immobile non dovrebbero manifestarsi soverchie difficoltà, più difficile sarà da gestire il concetto di proprietà ( si pensi solo al fatto di dover distinguere tra il “leasehold” e il “freehold” inglesi); e anche con il concetto di diritto reale, spesso non replicato in altri ordinamenti, è prevedibile che si dovrà fare una fatica notevole.

Sotto la lente

Soggetto passivo dell’Ivie sono le persone fisiche. La norma non lo dice espressamente, ma lo fa in modo implicito quando afferma che “per il versamento, la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, le sanzioni e i rimborsi nonché per il contenzioso” relativi all’Ivie “si applicano le disposizioni previste per l’imposta sul reddito delle persone fisiche”. Soggetti passivi dell’Ivie non sono solo le persone che abbiano la cittadinanza italiana: in effetti, la norma parla di “persone fisiche residenti nel territorio dello Stato”, comprendendo qualsiasi residente in Italia, che sia o meno cittadino Italiano. Quindi (a parte ogni discorso sulla difficoltà per il fisco italiano di accertare le proprietà all’estero, sia degli italiani sia degli stranieri residenti in Italia), dovranno pagare le imposte sugli immobili posseduti all’estero, per esempio, anche il cittadino tedesco che risieda in Italia, nonché il soggetto extracomunitario, sempre residente in Italia.

Il pagamento

Questo nuovo tributo, che sarà da pagare anche per il periodo d’imposta 2011, dovrà probabilmente essere assolto in sede di dichiarazione dei redditi da compilare nel 2012. La nuova normativa afferma infatti che l’Ivie è dovuta “a decorrere dal 2011” e quindi andrà necessariamente pagata nel 2012 con effetto sul 2011, come le imposte sui redditi. Non è però chiaro se – essendo stata istituita nel dicembre del 2011 –essa non sarà dovuta per l’intero 2011 (con l’effetto pratico di essere dovuta retroattivamente anche per il periodo nel quale non era istituita) oppure se sarà da pagare per un importo frazionario, pari ai giorni di possesso dal giorno di entrata in vigore della normativa in esame fino alla fine dell’anno (o all’eventuale giorno del dicembre 2011 nel quale l’immobile è stato venduto). La nuova imposta sarà dovuta in ragione dei mesi di possesso durante l’anno solare: essa infatti “è dovuta proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso” e, a quest’ultimo fine, “il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero”. Cosicché, chi compri nella prima quindicina di settembre, così come accade per l’Ici, pagherà l’Ivie per i quattro dodicesimi.

L’imponibile

L’aliquota dell’Ivie è disposta nella misura dello 0,76%: per evitare doppie imposizioni è riconosciuto un credito d’imposta pari ai tributi di natura patrimoniale versati all’estero per quello stesso immobile. Naturalmente stabilire se le imposte estere sono o meno di natura patrimoniale sarà un altro rebus, dal momento che non sempre la natura del prelievo è così chiara. Altra forte incertezza è data dalla base imponibile, cioè il ”valore degli immobili” , la cui determinazione è operata nel modo seguente: il “costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, secondo il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile”. Non si capisce anzitutto se l’atto di acquisto sia quello dell’attuale proprietario (oppure, per esempio, l’atto di acquisto del precedente proprietario, di cui l’attuale proprietario sia erede); né si capisce se, dovendosi derivare il costo dell’atto di acquisto, si debba trattare necessariamente di un acquisto a titolo oneroso (e quindi non si possa trattare, per esempio di una donazione). Ancora non è chiaro se debba trattarsi di un atto di acquisto il cui costo sia rappresentato da un corrispettivo monetario oppure possa anche trattarsi di un atto di acquisto, seppur a titolo oneroso, con corrispettivo non monetario (per esempio: una permuta, una transazione, una dazione in pagamento, un recesso o un’assegnazione da società, eccetera).

Cosa dice la norma

Articolo 19 del decreto legge 201/2011 (in legge 214), commi 13 – 16

“13. A decorrere dal 2011 è istituita un’imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati alle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato.

14. Soggetto passivo dell’imposta di cui al comma 13 è il proprietario dell’immobile ovvero il titolare di altro diritto reale sullo stesso. L’imposta è dovuta proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero.

15. l’imposta di cui al comma 13 è stabilita nella misura dello 0,76 per cento del valore degli immobili. Il valore è costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, secondo il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.

16. Dall’imposta di cui al comma 13 si deduce, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito d’imposta pari all’ammontare dell’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l’immobile.

17. Per il versamento, la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, le sanzioni e i rimborsi nonché per il contenzioso, relativamente all’imposta di cui al comma 13 si applicano le disposizioni previste per l’imposta sul reddito delle persone fisiche”.

La detrazione del 36% diventa permanente

2012-02-01T14:39:00.002+01:00

E’ stata confermata a regime – e quindi non avrà più bisogno di proroghe – la detrazione del 36% sulle spese sostenute per le manutenzioni, le ristrutturazioni edilizie e i restauri conservativi: tutti lavori che continueranno ad essere agevolati, se relativi a interventi effettuati su “singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze”. Inoltre, continuerà a non essere necessario adibire l’immobile oggetto di ristrutturazione ad abitazione principale del soggetto che sostiene le spese. Lo prevede il nuovo articolo 16-bis del Tuir, inserito nel testo unico dal decreto legge201/2011 per disciplinare la detrazione dal 1° gennaio 2012 in poi. Resta fermo l’importo massimo di spesa su cui calcolare il bonus (48mila euro) così come il numero di rate in cui dividere (dieci). Viene meno, però, la possibilità di rateazione abbreviata per i contribuenti i età non inferiore a 75 anni (che possono scegliere di dividere la detrazione in cinque rate) e 80 anni (tre rate): questa opzione sarà applicabile solo per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2011. Quanto al 55% , le norme sulla trasferibilità della detrazione sono contenute nella nuova disciplina del 36% (l’articolo 16-bis del Tuir), ma dovrebbero valere anche per la detrazione del 55% sul risparmio energetico. La norma istitutiva di questa detrazione (articolo 1, comma 347, della legge 296/2006) richiama le regole generali per il 36%, e cioè la legge 449/1997 “e successive modificazioni”. Ora il 36% si trova nel Tuir, e non più in quella legge del ’97, ma il richiamo generale dovrebbe consentire l’applicazione delle nuove regole anche per il 55 per cento. Questa lettura dovrebbe consentire di superare anche il fatto che il regolamento attuativo del 55% (il Dm 19 febbraio 2007) non sia stato aggiornato alla nuova legge.

L’agevolazione

Dal 2012, saranno agevolati al 36% anche gli interventi per la ricostruzione o il rispristino di immobili danneggiati a seguito di calamità naturali, non rilevando il fatto che non rientrano tra le manutenzioni, le ristrutturazioni o i restauri e indipendentemente dal momento in cui sia stato dichiarato lo stato di emergenza. Un chiarimento, quest’ultimo, aggiunto con la legge di conversione. Sempre la legge di conversione ha chiarito che il bonus si applica per la manutenzione ordinaria effettuata su tutte le parti comune in condominio, e non solo su quelle elencate dal numero 1 dell’articolo 1117 del Codice Civile.

Altri interventi particolari.

Saranno a regime anche altri interventi, come per esempio l’eliminazione delle barriere architettoniche, i lavori per prevenire atti illeciti da parte di terzi, per cablare gli edifici, per contenere l’inquinamento acustico o per la bonifica dell’amianto. In questi casi, però, non è chiaro se dal 2012 l’agevolazione sarà estesa o meno a tutti gli edifici, a prescindere dalla loro destinazione abitativa. Fino alla fine del 2011, la disposizione che regola l’agevolazione è l’articolo 1 della legge 449/1997. Questa norma, dopo aver precisato gli interventi di manutenzione, ristrutturazione e restauro conservativo devono essere “effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze”, estende gli sconti del 36% ad altre tipologie di spese. E’ previsto che tra le spese agevolate, siano “comprese” anche quelle di progettazione o che “la stessa detrazione, con le medesime condizioni e i medesimi limiti”, spetti anche per la realizzazione di box auto pertinenziali, per l’eliminazione delle barriere architettoniche, per l’adozione di misure antisismiche, eccetera. Dal momento che sono richiamate le condizioni generali per le ristrutturazioni, questi specifici interventi devono essere sostenuti solo su “singole unità immobiliari residenziali” (circolare 15/E/03, paragrafo 2). Fino alla fine di quest’anno, quindi, la norma prevede un’agevolazione principale relativa alle ristrutturazioni delle abitazioni e una serie di agevolazioni secondarie, che devono far riferimento alle condizioni poste da quella principale (tra le quali vi è la tipologia dell’immobile che deve essere per forza residenziale).

Gli immobili non abitativi

Il percorso logico della norma che regolerà la detrazione del 36% dal 2012, invece, è diverso. L’articolo 16-bis del Tuir esordisce dicendo che dall’Irpef lorda si detrae il 36% delle spese sostenute per una lista di interventi elencati successivamente, i quali sono posti tutti sullo stesso piano, nel senso che le specifiche condizioni poste per un intervento non valgono obbligatoriamente per gli altri. Ecco che relativamente alla tipologia di immobili agevolati, solo le lettere A) e B), relative alle manutenzioni, alle ristrutturazioni e ai restauri, si fa specifico riferimento alle “unità immobiliari residenziali”, mentre per tutti gli altri interventi indicati dalle lettere da C) a L) non viene specificata la tipologia dell’immobile su cui i lavori devono essere eseguiti. Anzi ne so dei lavori post-calamità naturali si parla genericamente di “immobili”. Successivamente, però, la nuova norma precisa che se gli interventi “sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50 per cento”. Questa regola è riferita a tutti gli interventi agevolati, anche per quelli dalle lettere da C) ad L). Nell’ipotesi in cui il legislatore voglia agevolare solo gli interventi su “unità immobiliari residenziali”, accatastate come abitazione (categoria da A/1 ad A/9, oltre che A/11), vi sarebbe una disparità di trattamento da chi lavora e abita in una casa accatastata come abitazione, e chi utilizza promiscuamente altre tipologie di immobili (per esempio, A/10, uffici). Solo i primi, infatti, sarebbero colpiti dalla limitazione al 50% della detrazione del 3%, mentre i secondi avrebbero il bonus pieno. In realtà, però, già oggi per le ristrutturazioni delle lettere A) e B) non rileva la categoria catastale, ma “va utilizzato un criterio d’uso dell’ unità immobiliare di fatto, ferma restando l’applicabilità di eventuali sanzioni per mancata variazione catastale o per infrazioni di natura edilizia ed urbanistica” (circolare n.5 /E/1998, paragrafo 3.1). Pertanto, parlare di “unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente” anche all’attività è la stessa cosa che riferirsi a un ufficio adibito promiscuamente ad uso abitativo. Il senso della limitazione al 50% degli interventi eseguiti, quindi, dovrebbe operare, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, ma dall’uso promiscuo che se ne fa. Se valesse questa lettura, gli interventi indicati dalle lettere da C) ad L) potrebbero essere agevolati al 36% anche se effettuati su immobili non adibiti ad uso residenziale (per esempio uffici, negozi, capannoni, eccetera). Servirà, in ogni caso, una conferma ufficiale.

I.M.U. - Nuova tassa con nuove regole

2012-01-24T16:37:00.002+01:00

A partire da quest’anno l’Ici scompare e al suo posto viene istituita la nuova imposta municipale, in una veste sperimentale rispetto a quella delineata nel decreto istitutivo del federalismo comunale (Dlgs 23/2011). L’introduzione del nuovo tributo, che accorpa anche l’Irpef sui redditi fondiari degli immobili non locati, ha destato più di una perplessità.

Le similitudini con l’Ici sono numerose, ma non mancano significative differenze. L’oggetto dell’imposta coincide totalmente con quello del “vecchio” tributo comunale: fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli.

La novità è rappresentata dal ritorno della tassazione dell’abitazione principale, che dal 2008 era stata esentata dall’Ici. Anche la base imponibile è identica, con l’eccezione di non poco conto dei coefficienti di moltiplicazione delle rendite, sensibilmente rivalutati (per le case si passa da 100 a 160).

Le regole generali:

Le scadenze di pagamento restano invariate, per cui la prima rata dovrà versata il 18 giugno 2012 (il 16 è sabato ) mentre il saldo sarà pagato il 17 dicembre 2012 (il 16 è domenica). L’unica modalità di versamento ammessa è tramite modello F24. L’accertamento compete per intero ai Comuni con la medesima disciplina valida per l’Ici. L’aliquota di base è sensibilmente più elevata dell’Ici, in considerazione dell’assorbimento dell’Irpef. Dallo 0,4% dell’Ici dunque si passa allo 0,76% dell’Imu. L’aliquota base può essere manovrata dai Comuni, in più o in meno, sino allo 0,3%: quindi il margine di variazione ordinario spazia dallo 0,46% all’1,06%. Va detto però che l’effetto di assorbimento delle imposte sui redditi non vale per tutti. In particolare, queste restano comunque dovute sugli immobili locati, sui beni d’impresa e sugli immobili dei soggetti Ires. Ecco perché per tali categorie di beni sono previste agevolazioni facoltative da parte dei Comuni.

Liberalizzazioni, cambiamento vero o ennesima presa in giro?

2012-01-23T14:44:00.002+01:00

In questi giorni il dibattito politico e non solo, verte sulle nuove liberalizzazioni... che porterebbero dei vantaggi cospicui per il cittadino. Ho letto i dati calcolati da più esperti che spiegano come attraverso la maggiore concorrenza i prezzi dovrebbero abbassarsi portando così nelle tasche di tutti noi un buon risparmio. Sarà pure così ma io non sono d'accordo. O meglio, il risparmio resta puramente teorico. Tanto per fare un esempio con l'abbassamento delle tariffe degli avvocati.... ma nel momento in cui io debba far ricorso al loro servizio. In caso contrario cosa risparmio? E cosa dire di nuovi 500 notai all'anno? Capperi su 60.000.000 di italiani porterà un ventata di competitività nel settore. La barzelletta più eclatante invece è quella relativa alle banche. Dovranno indicare due polizze assicurative, così le compagnie si scanneranno sui prezzi ed il contribuente godrà di un bello sconto! Accipicchia che vantaggio. Scommetto che non ci sarà alcuna compagnia assicurativa che vorrà fare un convenzione con la banca, preferendo così avere la possibilità di fare l'offerta migliore al cliente. E poi quanto potrà risparmiare il cliente sulla polizza assicurativa. Il premio annuo di una polizza vita che garantisce il mutuo di ca. € 200.000 di un soggetto di ca. 35/40 anni costa ca. € 2.000 o giù di lì.... con la spietata concorrenza voglio essere ottimista e quindi il premio calerà del 30%... bene il cittadino ci guadagna un bel 600 euro. Bravi, ottimo lavoro. Tutti: esponenti politici, sindacati, giornalisti, associazioni a plaudire e giudicare queste manovre.... ma mi chiedo.... come mai nessuno si chiede o si indigna del fatto che mentre prima della crisi le banche TUTTE applicavano uno spread ai mutui pari all'1,20 - 1,50% ed ora lo spread minimo si aggira intorno al 3/4%? Nessuno riesce a fare questo conto:

€ 200.000 di mutuo in 20 anni con spread 1,5% (euribor 1,5%) rata Euro 1.109,20 ed interessi da restituire alla banca € 66.206
€ 200.000 di mutuo in 20 anni con spread 3% nella migliore delle ipotesi (euribor 1,5%) rata Euro 1.211 ed interessi da restituire € 90.870.....

L'euribor non aumenta ma le banche aumentano lo spread in un momento in cui bisognerebbe sostenere l'accesso al credito. In questo modo le banche di fatto, concedono meno soldi ma guadagnano sempre di più. Nessuno dice niente, anzi no, a loro viene imposto di offrire al cliente la possibilità di scegliere la polizza più conveniente!

Insomma:

il costo del denaro non aumenta
le banche aumentano il loro margine di guadagno
il contribuente ha una maggiore rata da pagare
però risparmia sulla polizza.....
sempre che la banca gli conceda il mutuo...

Mi sembra che qualcosa non torni. Forse la mia ignoranza non mi permette di capire...

Mercato immobiliare.... Che 2012 sarà?

2012-01-12T17:50:00.003+01:00

In questo mondo, per fortuna, ognuno è libero di esprimere la propria opinione. All'inizio di ogni anno poi le previsioni e le opinioni su come cambieranno gli scenari economico/sociali si sprecano. Ognuno di noi diventa un esperto e dice la sua su come andranno il lavoro, l'economia ed il mondo intero. Studiosi ed esperti di ogni dove si lanciano in previsioni salvo poi trovare altri esperti esprimere giudizi e previsioni diametralmente opposte alle prime. Così si finisce per non capire mai chi ha ragione o come effettivamente potranno andare le cose. Il settore immobiliare poi, in questo periodo (oserei dire dal 2009 ad oggi), è oggetto delle considerazioni più disparate.

Anch'io allora, mi sento autorizzato a sparare la mia. Tanto una stupidaggine in più o in meno non farà certo male o creerà un grande sconcerto. Ecco in sintesi come prevedo il mercato del prossimo anno:

la poca liquidità delle famiglie consiglierà scelte prudenti. Molto prudenti. Si muoverà alla ricerca di una nuova casa solo chi ne avrà effettivamente bisogno.
calerà di conseguenza la richiesta di immobili con una sostanziale riduzione dei prezzi;
i prezzi caleranno sensibilmente (alla faccia di quelli che dicono che i prezzi non si abbassano), ma solo davanti ad offerte di acquisto concrete! soldi alla mano. viceversa il venditore preferisce (sbagliando tattica secondo me) mantenere il prezzo alto per poi abbassare in fase di trattativa;
ci saranno molti immobili invenduti sul mercato e quindi una maggiore possibilità di scelta per i compratori che potranno così acquistare a prezzi molto vantaggiosi;
ci sarà una maggiore richiesta di immobili in locazione: mancando la possibilità di acquistare un immobile molte giovani coppie saranno costrette ad optare per la locazione;
gli operatori immobiliari, agenzie di intermediazione ed imprese di costruzione saranno costretti ad aumentare la qualità del loro lavoro e dei loro servizi per attirare nuovi clienti sempre più competenti ed esperti;
ci saranno possibilità di trovare molte offerte sul mercato con buona qualità....

Insomma il 2012 sarà un anno ancora difficile ed impegnativo (vedi IMU e nuove tasse) ma come sempre c'è un rovescio della medaglia che potrebbe regalare qualche aspetto positivo.

Acquisto da Costruttore.... furbetto.

2011-12-22T18:26:00.001+01:00

Chi compra casa da impresa di costruzioni ha il diritto (irrinunciabile) di ricevere e l'impresa ha l'obbligo di consegnare la fidejussione sui pagamenti da effettuarsi tra la sottoscrizone del preliminare di compravendita ed il rogito notarile. Vedi legge: dlgs 122/2005

Poichè è un diritto, previsto per legge, il compratore non vi può rinunciare nemmeno se il costruttore/venditore inserisce apposiata clausola. In mancanza di fidejussione il contratto può essere nullo e tale nullità può essere fatta valere solo dal compratore. Per chi non avesse voglia di leggersi tutta la legge consiglio di scaricare gratuitamente l'ottima guida preparata dal Consiglio Nazionale del Notariato.

Scarica o consulta la guida.

Buon Natale.

Buon Natale alla crisi e a tutti quelli in crisi!

2011-12-22T15:10:00.001+01:00

Dal primo di gennaio 2010 vi sarà l'obbligo di indicare sugli annunci immobiliari la Classe energetica (vedi Legge), poi scatterà l'obbligo della CERTIFICAZIONE ACUSTICA ma tra poco arriverà l'I.M.U. con le rendite rivalutate del 60%. Vien da chiedersi se con tutta sta crisi era proprio necessario introdurre tali obblighi e soprattutto vien da chidersi: ma quali menti argute hanno pensato con cotanto studio ed ingegno? Dell'I.M.U., delle rendite rivalutate, della maggiorazione prossima dell'IVA sappiamo già l'ideatore supremo: il professorone bocconiano. Certo un professore stimato da molti, un super laureato... ma anche qui la domanda nasce spontanea: ma uno con così tanto studio partorisce queste idee che anche un ingnorante come il sottoscritto riuscirebbe a pensare? Come dice il professor Monti tali misure erano talmente necessarie che bisogna fare un sacrificio. Va bene. Se sa da fare, sa da fare. Ma la certificazione energetica???? Certo sapere che un immobile necessità di una certa quantità di energia per essere riscaldato è importante. La qualità dell'immobile sotto l'aspetto del risparmio energetico viene certificata, vero. Ma non era più opportuno o serio verificare che gli impianti elettrico o idrico sanitario fossero a norma. Che dire delle condutture di gas e di metano che attraversano i nostri pianerottoli? saranno sicure? Non era meglio certificare che l'impianto elettrico è sicuro a tutela delle famiglie e soprattutto dei bambini che ci abitano? Ma no, in fondo alla gente interessa sapere se l'appartgamento è in classe B o in classe G per determinare quanto spendera, in maniera molto molto approsimativa, per riscaldarlo.... Sulla pericolosità o meglio sulla necessità di adeguare l'impiantistica vetusta di molti appartamenti non si fa niente. Poi un bel giorno c'è una piccola fuga di gas... e succede l'irreparabile. Tutti a piangere ed a dire che bisognava fare di qua e fare di la... tutti dei professoroni! Certo la crisi è evidente, palese. La annusi, la senti. Forse per cambiare qualcosa bisogna cercare di uscire dalla stagnate crisi d'idee. Ed allora coloro che hanno ideato l'obbligo della certificazione energetica la crisi la sentono oppure la vivono? nel senso che la loro profonda crisi ideologica li condiziona con scelte inopportune ed inadeguate per i tempi di CRISI che stiamo vivendo?

Chi sa.

Io auguro a tutti i miei lettori un anno pieno di nuove idee positive. Auguro a tutti di poter finalmente respirare un'aria nuova e rigenerata e perchè no, anche qualche soldino...

Come calcolare la nuova ICI o IMU

2011-12-14T14:56:00.001+01:00

In questo periodo si discute e si sta configurando la reintroduzione dell'ici sulla prima casa e la modifica di quella sulla seconda. Certamente è un tema di cui gli italiani, popolo di proprietari, si sta interessando maggiormente. Su tutti i giornali si moltiplicano i calcoli di vario tipo: cerchiamo di fare un po' ordine.

Da un punto di vista strettamente formale`in realtà non è stata cambiata l'ici, ma è stata anticipata l'imu, cioè l'imposta municipale unitaria. Introdotta dalla legge sul federalismo fiscale, l'imu accorpa sia la vecchia ici, sia la quota irpef relativa agli immobili residenziali non concessi in afftto

Al centro del calcolo ci sarà sempre la rendita catastale dell'immobile, che sarà però rivalutata, in un primo momento, del 5%.

Questa rendita va poi moltiplicata del 60% per quanto riguarda le abitazioni. Ricordiamo che un moltiplicatore c'è sempre stato e quindi è improrio dire che gli aumenti sono del 60%

La rendita catastale può anche essere calcolata andando sul sito dell'agenzia del territorio

a questo punto si applice l'aliquota del 4 per mille sulla prima casa, o del 7,6 per mille sulla seconda. Il risultato è l'importo effettivo da pagare.

Vi consigliamo lo strumento di calcolo messo a disposizione da la repubblica, in collaborazione con bloomberg per calcolare la tua ici

Obbligo di indicare la classe energetica nella pubblicità immobiliare: DELIBERAZIONE N° IX / 2555 Seduta del 24/11/2011

2011-12-07T10:08:00.001+01:00

Dal 1^gennaio 2012 entrerà in vigore l'obbligo di segnalare la classe energetica dell'immobile in qualsiasi elemento pubbliciatrio: volantini, cartelli, inserzioni pubblicitarie su internet.
Con la DELIBERAZIONE N° IX / 2555 Seduta del 24/11/2011 della Regione Lombardia è stato introdotto tale obbligo per tutti gli immobili che vorranno essere commercializzati e così anche il nostro ufficio si adeguerà a a questa disposizione.
Mi permetto però di fare una precisazione a tal proposito e cioè che il certificato energetico non determina il valore di un immobile ma ne certifica il dispendio energetico per essere riscaldato/raffrescato. Sicuramente una classe alta evidenzia un ottimo risparmio in termini economici a tutto vantaggio della vivibilità dell'immobile stesso. Il valore commerciale di un bene immobile in parte può essere condizionato dalla classe energetica non certamente determinato in termini assoluti poichè i fattori che invece risultano determinanti sono altri come ad esempio:

la zona d'ubicazione dell'immobile (Milano P.zza Duomo / Milano c.so Venezia / Milano P.le Loreto / Milano Quarto Oggiaro hanno valori diversi a parità di classe energetica!)
il piano
la vetustà
la disposizione interna dei locali
i servizi accessori (cantina - box - terrazzi)
i materiali di finitura interni
i servizi presenti in zona (scuole - asili - supermercati - metropolitana - treno)
l'esposizione dell'immobile (a sud con il sole tutto il giorno o a nord senza un raggio di sole....)
la vista (un conto è affacciarsi e verdere un bel panorama e un conto è vedere il muro del pianto...)

Quindi, ben venga l'introduzione di un parametro oggettivo che mi indichi quanto andrò a spendere per riscaldare il mio appartamento ma bisogna fare attenzione che questo parametro non sia fuorviante nella valutazione commerciale complessiva dell'immobile stesso.

Scarica qui la delibera della Regione Lombardia

La nuova manovra - ICI o IMU da gennaio 2012

2011-12-05T11:51:00.001+01:00

A fare la parte del leone nella manovra saranno le nuove imposte sulla casa, che da sole dovrebbero valere circa 7-8 miliardi di euro. L'Imposta municipale unica che il federalismo fiscale riserva ai Comuni, sarà anticipata al gennaio 2012 e ad essere tassate saranno anche le prime case di abitazione. L'aliquota di base dell'Imu è stata fissata allo 0,76%, ma per la prima casa sarà ridotta allo 0,4%, con la possibilità per i sindaci, in funzione delle esigenze del proprio bilancio, di alzare o ridurre l'aliquota base di 0,3 punti e quella agevolata sulla prima casa dello 0,2%.
L'Imu sarà applicata sul valore catastale degli immobili, calcolato in base a nuovi coefficienti di moltiplicazione. Per ottenere il valore, la rendita catastale di un appartamento dovrà essere moltiplicata non più per 115,5, o per 126 se si tratta di seconde case, ma per 160. E come per gli appartamenti aumenteranno i coefficienti di moltiplicazione per gli esercizi commerciali, i terreni, le aree fabbricabili. È come se si fossero rivalutati gli estimi catastali di un buon 60%, ha detto il vice ministro dell'Economia, Vittorio Grilli.
Il ritorno della tassazione patrimoniale sulla sola prima casa porterà maggiori entrate per quasi 5 miliardi. Mentre l'Imu sulle seconde case potrebbe addirittura essere più conveniente dell'attuale Ici, che ha un'aliquota media effettiva dello 0,64%, visto che l'imposta comunale assorbe anche l'Irpef sui redditi fondiari. Insieme all'Imu, però, dovrebbe arrivare anche la nuova Res, cioè l'imposta sui rifiuti ed i servizi, con un'aliquota dello 0,2 per mille, per sostituire Tarsu e Tia.

Conviene sempre attendre che i prezzi scendano per comprare casa?

2011-11-30T18:45:00.001+01:00

Molte persone si chiedono: è meglio comprare casa adesso o conviene aspettare che scendano i prezzi, come alcuni analisti suggeriscono? A prima vista può sembrare ovvia la risposta, ma, supponendo che i prezzi scendano davvero, il risparmio guadagnato può essere mangiato dal mutuo. Com'è possibile? Perché il costo dei prestiti, nel frattempo, sta salendo e questa è una realtà indiscutibile

vediamo un esempio concreto:

Simuliamo l'acquisto di una casa, del valore di 150mila euro, con un mutuo dell'80% a tasso variabile a 30 anni, ossia 120mila euro. Prendiamo poi l'euribor medio degli ultimi dieci anni, del 3,3% e aggiungiamo, per essere ottimisti, uno spread applicato dalla banca dell'1,2%

In questo caso la quota mensile sarà di 608 euro al mese, per un risultato finale di 218.888 euro restituiti alla banca, dei quali 68.888 euro sono interessi. dobbiamo poi aggiungere i 30mila euro di esborso iniziale, più le spese e le tasse, che cambiano a seconda che si tratti di prima casa o di una casa nuova. senza contare le spese, la casa alla fine costa 265.388 euro

facciamo la prima prova: il prezzo della casa scende del 10%, ma nel frattempo gli interessi aumentano di 60 punti basici, ossia dello 0,6%. vediamo nel terzo grafico che il risparmio finale si riduce al 5%: il resto, se l'è mangiato il mutuo

se il costo del mutuo aumenta invece di 100 punti basici, ossia dell'1%, il risparmio finale sarebbe solo dell'1%. nel caso estremo in cui l'aumento sia di 200 punti, ossia del 2%, la casa alla fine, nonostante lo sconto, ci viene a costare un 8% in più

questo accade perché quando si compra una casa con il mutuo nessuno pensa agli interessi, ma solo al prezzo di listino. nei grafici qui di seguito vediamo i dati incrociati tra sconti e interessi. in ogni caso bisogna sempre ricordare che ad un prezzo di vendita inferiore corrisponde una tassazione inferiore e quello è un vantaggio assoluto

nei grafici vediamo come cambia il prezzo finale in base allo sconto (orizzontale) e all'aemento del differenziale sui mutui (verticale)

Cerificazioni dell'immobile

2011-11-26T11:25:00.001+01:00

L'acquisto della casa richiede attenzione non solo per la scelta dell'ubicazione, del piano, della superficie. Un immobile ha molte caratteristiche tecniche a cui deve rispondere per essere a norma di legge. In questi ultimi anni sono molte le novità introdotte come ad esempio l'ACE (attestato di certificazione energetica). Attestato di cui molto si parla e di cui altrettanto poco si conosce. Attestato di cui, a mio avviso, molto si potrebbe discutere. Non tanto per la valenza dello stesso certificato che indica quanta energia un immobile necessita per essere riscaldato/raffrescato... principio corretto ai fini di quatificare o prevedere un costo di gestione dell'immobilie stesso, quanto per il fatto che ciò possa determinare un valore commerciale dell'immobile stesso in maniera assoluta. Preferireste avere un immobile in CLASSE A con vista discarica ed esposto a nord o un immobile in CLASSE C con vista lago/mare/montagna ed esposto a sud ???
Comunque sia, molti oggi parlano di classificazione energetica come di un must assolutamente da avere e ricercare senza conoscere bene la materia e tutte le altre componenti fondamentali per valutare nell'insieme un immobile.

Ecco allora una guida pratica per conoscere meglio ogni aspetto.

Buona lettura a tutti.

Fiedjussione - acquisto dal costruttore

2011-11-26T11:21:00.001+01:00

Recentemente dei cari amici hanno avuto un problema con una impresa di costruzione da cui hanno acquistato la loro casa in fase di realizzazione (ora finita e terminata). Mi hanno così chiesto qualche informazione a riguardo visto che il costruttore tardava a fissare una data per il rogito notarile. Dando un occhio alla situazione scopro che, ad esempio, il costruttore non ha dato loro la fidjussione sui pagamenti!!!! Sappiate che il costruttore ha l'obbligo di consegnare al cliente la fidjussione ed il cliente ha il sacrosanto diritto di averla. Diritto a cui il cliente non può rinunciare neanche se il costruttore, furbescamente, gli fa sottoscrivere un preliminare in cui è il cliente stesso a richiedere di non usufruirne. Non solo, nel caso in cui il costruttore non consengi la fidejussione il contratto può essere nullo, nullità che può essere fatta valere dal cliente.
La legge è molto chiara in questo senso ed ha portato una tutela interessante per il cittadino. Pensate che la legge risale al 2005.... e nonostante ciò ci sono imprese che alle soglie del 2012 ancora non si adeguano.
Ecco di seguito la normativa che potete scaricare.
Buona Lettura.

Banche che affari...

2011-11-03T12:08:00.001+01:00

In questi giorni si parla molto del declassamento degli istituti di credito (rating) e della difficile situazione delle banche. Come sempre in questi periodi si fa un gran parlare ed ognuno dice la sua, a torto o a ragione. A leggere i giornali si fa fatica a capire lo spread tra i bond tedeschi e quelli italiani, non si capisce se la Grecia fallisce oppure no, se l'uribor riparte o se gli stanziamenti per le alluvioni le fanno con soldi veri o con quelli del monopoli... Insomma una catastrofe da ogni parte e soprattutto con difficoltà estreme per le grandi aziende e per gli istituti di credito. Se leggi i giornali, ovviamente, o se ascolti i discorsi fumosi di politici ed esperti vari. Se invece vivi su questa terra e ti confronti con la realtà quotidiana di chi deve lavorare pre vivere ti accorgi che:

a) l'uribor (indice su cui viene calcolato il tasso dei mutui variabili) è rimasto pressochè invariato alla faccia della crisi. Cos'è cambiato? Lo spread (il guadagno applicato dalla banca) che dall'1% è passato al 3/4% a seconda dell'istituto di credito.

b) le banche non finanziano più l'acquisto della casa o le aziende come prima. Diciamo che nel migliore dei casi finanziano il 40/50 % in meno rispetto a prima della crisi.

Non avete capito?

Semplice: loro finanziano di meno ma triplicano il loro guadagno. Abbassano il rischio di insolvenza ed aumentano il loro guadagno. Come dire se vuoi che ti fiananzio mi devi pagare bene.

Ne consegue che loro continuano a guadagnare e tu se ha bisogno ti devi impiccare per riuscire a pagare una rata "salata"....

Esempio pratico

Oggi (3/11/11) euribor 3 mesi = 1,58

Mutuo con Spread 1% il tasso complessivo = 2,58%

Mutuo Euro 100.000 in 20 anni

Rata Mensile Euro 505,88

Importo totale rate restituito Euro 121.412,00

Interessi restituiti alla Banca Euro 21.412,00

---------------------------

Oggi (3/11/11) euribor 3 mesi = 1,58

Mutuo con Spread 3% (c'è chi chiede di più) il tasso complessivo = 4,58%

Mutuo Euro 100.000 in 20 anni

Rata Mensile Euro 605,98

Importo totale rate restituito Euro 145.435,28

Interessi restituiti alla Banca Euro 45.435,00

Ogni commento è superfluo. La realtà virtuale dei giornali, dei politici e degli esperti in genere è sempre più distante da quella reale.
In questo modo non si rilancia l'economia la si affossa. Chi dovrebbe dare ossigeno (economico) non fa altro che toglierlo.... mettendoselo da parte per il futuro.

Commenti alla "manovra di ferragosto" - Legge 14.9.2011 n. 148

2011-10-05T17:12:00.000+02:00

COMMENTI

LE NOVITÀ DELLA “MANOVRA DI FERRAGOSTO”

Con la pubblicazione della Legge 14.9.2011, n. 148 sulla G.U. 16.9.2011, n. 216 è stato convertito il DL n. 138/2011, c.d. “Manovra di Ferragosto”, contenente “Ulteriori misure urgenti per la stabilizzazione finanziaria e per lo sviluppo”, le cui principali disposizioni di natura fiscale sono di seguito illustrate.

RIDUZIONE AGEVOLAZIONI FISCALI

È prevista la riduzione dei regimi “di favore fiscale” nella misura del 5% già dal 2012 e del 20% dal 2013. Tale riduzione:

· è applicabile alle agevolazioni riguardanti qualsiasi imposta (IRPEF, IRES, IRAP, IVA, imposte indirette, ecc.) e qualsiasi ambito (persone fisiche, imprese, società, ecc.);

· non sarà applicata in tale modalità “generalizzata” se entro il 30.9.2012 sarà adottata la c.d. “Riforma fiscale” finalizzata al riordino e alla riduzione dei regimi agevolati attualmente vigenti.

In alternativa (anche parziale) alla riduzione delle agevolazioni fiscali potrà essere disposta, con apposito DPCM, la rimodulazione delle aliquote delle imposte indirette (compresa l’accisa).

ADDIZIONALI IRPEF

A decorrere dal 2012 le Regioni a statuto ordinario potranno aumentare o ridurre l’aliquota dell’addizionale IRPEF di base. L’incremento graduale non potrà essere superiore:

· allo 0,5% per il 2012 e 2013;

· all’1,1% per il 2014;

· al 2,1% per il 2015.

I Comuni possono deliberare aumenti dell’addizionale IRPEF fino al raggiungimento di un’aliquota complessiva pari allo 0,8%. Qualora la delibera sia adottata entro il 31.12.2011, le variazioni in aumento potranno avere già effetto sull’acconto da versare dal mese di marzo 2012.

RICORRENZA FESTIVITà

A decorrere dal 2012 un apposito Decreto fisserà annualmente le date in cui ricorrono le c.d. “Festività laiche” nonché le celebrazioni nazionali e le festività dei Santi Patroni in modo tale che le stesse cadano il venerdì precedente o il lunedì seguente la prima domenica immediatamente successiva ovvero coincidano con tale domenica.

Non potranno essere oggetto di “spostamento” la festa della Liberazione (25.4), la festa del Lavoro (1.5) e la festa nazionale della Repubblica (2.6).

CONTRIBUTO DI SOLIDARIETà

Per il triennio 2011-2013 è prevista l’introduzione del c.d. “contributo di solidarietà” in misura pari al 3% del reddito complessivo del contribuente eccedente il limite di € 300.000. Tale contributo di solidarietà costituisce onere deducibile.

Con un apposito Decreto saranno individuate le modalità attuative della nuova disposizione e in futuro potrà essere prevista la proroga del contributo per gli anni successivi al 2013.

ALIQUOTA IVA ORDINARIA DEL 21%

L’aliquota IVA ordinaria è stata incrementata dal 20% al 21% a decorrere dal 17.9.2011.

Inoltre, per i corrispettivi certificati con scontrino/ricevuta fiscale, è previsto che lo scorporo dell’imposta ai fini delle liquidazioni IVA dovrà essere effettuato utilizzando esclusivamente il metodo matematico (divisione per 121) e non più anche il metodo “delle percentuali di scorporo”.

Al fine di individuare a quali operazioni va applicata la nuova aliquota IVA è necessario verificare il momento di effettuazione dell’operazione, secondo i criteri dettati dall’art. 6, DPR n. 633/72 (consegna / spedizione per i beni mobili, stipula dell’atto per i beni immobili, ecc.).

LIMITAZIONI USO DENARO CONTANTE

È stata disposta la riduzione a € 2.500 del limite all’uso del contante e dei titoli al portatore (pari a € 5.000 fino al 12.8.2011). Di conseguenza:

· il trasferimento di denaro contante, di libretti bancari o postali al portatore e di titoli al portatore è possibile soltanto per importi inferiori a € 2.500;

· gli assegni bancari e postali nonché i vaglia postali e cambiari di importo pari o superiore a € 2.500 devono riportare il nome o la ragione sociale del beneficiario e la clausola di non trasferibilità;

· il saldo dei libretti di deposito bancari o postali al portatore dovranno essere estinti o “riportati” ad importi inferiori alla soglia di € 2.500 entro il 30.9.2011.

È esclusa l’applicazione delle sanzioni per le violazioni commesse nel periodo 13.8-31.8.2011 relative all’uso del contante nel nuovo limite di € 2.500.

OMESSA FATTURAZIONE PROFESSIONISTI E SOSPENSIONE ATTIVITà

Se, nei confronti dei soggetti iscritti in Albi o Ordini professionali, sia contestate nel corso di un quinquennio, 4 distinte violazioni dell’obbligo di fatturazione dei compensi, compiute in giorni diversi, è prevista la sospensione dell’iscrizione all’Albo/Ordine per un periodo da 3 giorni ad 1 mese. In caso di recidiva la sospensione passa da 15 giorni a 6 mesi. Il provvedimento di sospensione è immediatamente esecutivo.

Per le violazioni commesse nell’esercizio dell’attività professionale in forma associata la sanzione in esame è applicata nei confronti di tutti gli associati.

RECUPERO SOMME CONDONO 2002 E ALLUNGAMENTO TERMINI ACCERTAMENTO

Nei confronti dei soggetti che si sono avvalsi del condono 2002 è previsto il recupero delle somme dichiarate e non versate, anche dopo l’iscrizione a ruolo e la notifica delle relative cartelle di pagamento.

In particolare è disposto:

· l’avvio di ogni azione coattiva necessaria al fine dell’integrale recupero delle somme dovute e non corrisposte, maggiorate degli interessi maturati, entro il 31.12.2011;

· l’applicazione della sanzione pari al 50% di tali somme in caso di omesso pagamento entro il 31.12.2011. In tal caso, inoltre, la posizione di detti contribuenti relativa a tutti i periodi d’imposta successivi a quelli condonati e per i quali non sono ancora scaduti i termini per l’accertamento sarà sottoposta a controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate e della GdF.

Inoltre, per i soggetti che hanno aderito al condono 2002, i termini di accertamento ai fini IVA pendenti al 31.12.2011 sono prorogati di 1 anno.

DETRAZIONE IRPEF 36%

È previsto che in caso di cessione dell’immobile oggetto degli interventi di recupero del patrimonio edilizio, la detrazione ancora spettante per i periodi d’imposta successivi alla cessione può essere utilizzata dal venditore ovvero trasferita all’acquirente.

TASSAZIONE RENDITE FINANZIARIE E CAPITAL GAIN

È fissata al 20% l’aliquota ordinaria della ritenuta ovvero dell’imposta sostitutiva da applicare, a decorrere dal 2012, alle rendite finanziarie di persone fisiche, enti non commerciali e società semplici, ossia:

· agli interessi, premi e altri proventi di cui all’art. 44, TUIR;

· ai redditi diversi di cui all’art. 67, comma 1, lett. da c-bis) a c-quinquies), TUIR.

In particolare, gli utili / plusvalenze derivanti da partecipazioni non qualificate in luogo dell’attuale 12,5% saranno assoggettate al 20% e la ritenuta operata sugli interessi attivi bancari passerà dall’attuale 27% alla nuova aliquota del 20%.

ACCERTAMENTO DA STUDI DI SETTORE

Per poter beneficare del c.d. “premio di congruità” in base al quale sono preclusi dall’accertamento basato su presunzioni semplici i soggetti congrui, anche per effetto di adeguamento, che abbiano indicato correttamente i dati nel modello studi, qualora i predetti accertamenti non determinino una rettifica dei ricavi/compensi superiore al 40% di quelli dichiarati, o comunque superiore a € 50.000, è necessario soddisfare un’ulteriore nuova condizione consistente nella congruità anche per l’anno precedente a quello interessato.

Il livello di congruità, per entrambi gli anni, è quello derivante dall’analisi di congruità e normalità economica, eventualmente al netto dei correttivi anticrisi riconosciuti. Non è invece richiesto il rispetto della coerenza agli indicatori economici.

IMPOSTA DI BOLLO SU TRASFERIMENTI DI DENARO

È prevista l’applicazione dell’imposta di bollo del 2% dell’importo di denaro trasferito all’estero attraverso istituti bancari, agenzie di “money transfer” ed altri agenti in attività finanziarie.

Detta imposta non si applica ai trasferimenti effettuati da cittadini UE; verso Stati UE; da soggetti muniti di matricola INPS e codice fiscale.

TASSAZIONE UTILI COOPERATIVE

È previsto l’innalzamento della misura degli utili netti annuali delle coop a mutualità prevalente da assoggettare a tassazione, che pertanto risulta ora fissata:

· al 40% (anziché 30%) per la generalità delle cooperative;

· al 65% (anziché 55%) per le cooperative di consumo.

Rimane ferma al 20% la misura degli utili netti tassabili in capo alle cooperative agricole e della piccola pesca.

Per tutte le coop (a mutualità prevalente e non) è altresì previsto che gli utili netti annuali destinati alla riserva minima obbligatoria concorrono alla formazione del reddito imponibile nella misura del 10%.

SOCIETÀ DI COMODO

Nei confronti delle c.d. “società di comodo” è previsto l’innalzamento dell’aliquota IRES del 10,50% che passa quindi dal 27,50% al 38%.

La nuova aliquota trova applicazione dal 2012 per i soggetti con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare.

Società in perdita per più periodi

È stata introdotta la presunzione in base alla quale, pur in assenza dei presupposti per essere qualificata di comodo, la società che presenta la dichiarazione in perdita per 3 anni consecutivi è considerata comunque “non operativa” a decorrere dal successivo quarto periodo d’imposta.

In presenza delle specifiche cause è comunque possibile “ricorrere” alla disapplicazione della disciplina delle società di comodo.

Tale presunzione opera anche nel caso in cui la società, nel triennio:

· presenta la dichiarazione in perdita per 2 anni;

· per l’anno restante dichiara un reddito inferiore al reddito minimo.

BENI D’IMPRESA CONCESSI IN GODIMENTO A SOCI O FAMILIARI DELL’IMPRENDITORE

Per i beni dell’impresa concessi in godimento ai soci o ai familiari dell’imprenditore è disposto che:

· costituisce “reddito diverso” in capo al socio / familiare utilizzatore “la differenza tra il valore di mercato e il corrispettivo annuo per la concessione in godimento di beni dell’impresa …”;

· se il corrispettivo annuo è inferiore al valore di mercato del diritto di godimento, i costi relativi a detti beni sono in ogni caso indeducibili dal reddito d’impresa;

· l’impresa concedente ovvero il socio / familiare dell’imprenditore devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai beni concessi in godimento.

In mancanza di tale comunicazione è prevista l’applicazione di una sanzione pari al 30% della differenza tra il valore di mercato ed il corrispettivo annuo per la concessione in godimento ovvero con la sanzione da € 258 a € 2.065 se il contribuente ha comunque osservato le predette nuove disposizioni.

LISTE SELETTIVE DA DATI DEGLI OPERATORI FINANZIARI

È previsto che l’Agenzia delle Entrate potrà procedere alla “elaborazione di specifiche liste selettive di contribuenti da sottoporre a controllo” sulla base delle informazioni fornite dagli operatori finanziari.

SERVIZI SUL LITORALE CON RICEVUTA/SCONTRINO FISCALE

È stato disposto l’obbligo per gli stabilimenti balneari di rilasciare ricevuta / scontrino fiscale per le prestazioni rese, quali, ad esempio, il noleggio di ombrelloni e lettini.

SANZIONI PENALI VIOLAZIONI II.DD. E IVA

Sono state abbassate le soglie oltre le quali scatta il reato penale a seguito di violazioni tributarie che risultano ora fissate a:

TIPOLOGIA VIOLAZIONE	NUOVE SOGLIE
dichiarazione fraudolenta mediante artifici	€ 30.000 di imposta evasa e € 1.000.000 di elementi attivi non dichiarati
dichiarazione infedele	€ 50.000 di imposta evasa e € 2.000.000 di elementi attivi non dichiarati
Omessa dichiarazione	30.000 di imposta evasa

RIDUZIONE SANZIONI PER PAGAMENTI NON IN CONTANTI

Le sanzioni connesse con le violazioni relative alla dichiarazione dei redditi, alla dichiarazione IVA e agli obblighi di documentazione e registrazione delle operazioni IVA sono ridotte alla metà per le imprese e i lavoratori autonomi:

· con ricavi / compensi dichiarati non superiori a € 5 milioni;

· che utilizzano esclusivamente strumenti di pagamento diversi dal contante per tutte le operazioni attive e passive effettuate nell’esercizio dell’attività;

· che indicano nella dichiarazione dei redditi e nella dichiarazione IVA gli estremi identificativi dei rapporti con gli operatori finanziari in corso nel periodo d’imposta.

ESTRAZIONE BENI DA UN DEPOSITO IVA

È previsto che possono estrarre beni da un deposito IVA al fine della loro utilizzazione o in esecuzione di atti di commercializzazione in Italia solo i soggetti passivi IVA che:

· sono iscritti alla CCIAA da almeno 1 anno;

· dimostrano una effettiva operatività;

· attestano la regolarità dei versamenti IVA.

RESTITUZIONE C.D. “BONUS BEBÈ”

È previsto che non si applicano sanzioni penali e amministrative ai soggetti che hanno beneficiato del c.d. “bonus bebè” (€ 1.000 per ogni figlio nato/adottato nel 2005 e/o nel 2006) pur non soddisfando la condizione reddituale (reddito familiare 2004 e/o 2005 non superiore a € 50.000) qualora restituiscano le somme indebitamente percepite entro il 16.12.2011.

Mercato immobiliare e prezzi. Ognuno dice la sua...

2011-10-05T15:03:00.003+02:00

Che il mercato sia fermo, che non vi siano soldi, che le banche non finanziano più come prima, che i prezzi delle case siano troppo alti.... è la tiritera quotidiana. Stime e previsioni si sprecano, dai super esperti del mercato ai politici c'è una costante attenzione al comparto immobiliare in genere. Mercato da cui ovviamente dipendono tutti: chi non ha un tetto sopra la testa? In affitto o in proprietà tutti vivono sotto un tetto più o meno grande. Forse per questo motivo tutti si ritengono "abbastanza" esperti. Infatti, ogni giorno c'è sempre qulacuno che spara la sua ed invidua in questo o quello il reale problema della situazione.

In realtà la situazione non è così disastrosa. Non vi è un solo motivo più decisivo di altri perchè questa oconomia e questo comparto siano così in crisi. Vi è una serie tale di situazioni concatenate fra loro che fanno sì che si abbia una percezione ancora peggiore dello stato di fatto. Tant'è che analizzando bene il contesto si potrebbero trovare alcuni aspetti decisamente positivi.

Vediamo le situzioni che a mio avviso hanno determinato la situazione odierna:

Dopo tanti anni di crescita eccessiva era normale aspettarsi un periodo di stallo. La crescita vertiginosa, sostenuta in parte dal sistema creditizio, ha incentivato le persone ad indebitarsi oltre le proprie possibilità.
Negli ultimi anni anche il credito al consumo e la difficoltà di risparmio delle famiglie ha finito per erodere anche i risparmi accantonati negli anni buoni. Meglio non parlare dell'effetto euro con il cambio della lira.
Le aziende avrebbero bisogno di essere sostenute sia politicamente, sia finanziariamente. Purtroppo sia nell'uno sia nell'altro campo oggi si sta facendo di tutto per disincentivare il settore produttivo. Ne consegue che la cassaintegrazione o più semplicente le aziende che chiudono i battenti lasciando a casa intere famiglie non incentiva certo a cambiar casa.... semmai a venderla per estinguere il mutuo con la banca.
Oggi pur essendo rimasto invariato o quasi l'uribor (parametro generalmente usato per indicizzare i mutui a tasso variabile) le banche hanno alzato lo spread (il loro margine di guadagno) ed hanno diminuito la percentuale di finanziamento. Non solo, ora la tattica dell'istituto di credito è quella di periziare case che valgono "100" ad "80"così che il prestito da concedere al potenziale acquirente sia l'80% dell'80 e non del "100". In soldoni, aumentano il tasso d'interesse e finanziano di meno. Non male come strategia. Se è vero che Basilea 3 ha imposto criteri più rigidi alle banche, è altrettanto vero che questo sistema non incentiva le persone a cambiar casa, semmai le scoraggia.
Il fatto che i risparmi si siano erosi per molte famiglie e che le banche non concedono credito contribuisce notevolmente sulla capacità di acquisto. Insomma, la potezialità di effettuare un acquisto cala drasticamente. Domanda ed offerta ormai non si incontrano più, troppo distanti tra loro. Una richiesta spinta vero l'alto da anni di grande euforia ed una richiesta sempre più misera e senza risorse finanziarie adeguate.

Altri ancora sono i problemi su cui soffermarsi. Ma così facendo si rischia di vedere grigio anche quello che grigio non è. Di tutto questo trambusto qualcosa di positivo si può raccogliere:

vi sono più immobili sul mercato e quindi maggiore possibilità di scelta. Chi ha necessità di comprare ha la possibilità di scegliere fra più offerte. Il mercato è più lento e ti consente di riflettere meglio su dove e cosa scegliere.
i venditori sono più predisposti a sostenere una trattativa sul prezzo di vendita rispetto ai tempi vacche grasse quando avevano la fila di compratori.... oggi che i tempi di vendita si sono dilatati fino a 9/12 mesi anche per i più determinati avere una proposta dopo così tanto tempo li convinge che forse è meglio scendere a compromessi pur di vendere.
i prezzi quando c'è tanta offerta scendono altro che balle!! chi dice che i prezzi non scendono è sicuramente qualcuno che non vive il mercato tutti i giorni. I venditori intelligenti sanno benissimo che in tempi come questi per vendere bisogna essere competitivi: soprattutto sul prezzo!
la difficoltà nelle vendite ha spazzato e sta spazzando via soggetti poco "seri". Agenti immobiliari poco preparati ed in molti casi poco seri. Imprese di costruzione poco solide hanno dovuto cedere il passo ad opreatori più solidi a tutto vantaggio di potenziali acquirenti più sereni.

In conclusione, se è assolutamente vero che il momento contingente sia pareticolarmente difficile è altrettanto vero che ciò porti con sè anche alcuni aspetti positivi che potrebbero essere sfruttati.

Buona giornata a tutti.

Quando anche la maleducazione varca ogni limite

2011-09-27T18:18:00.000+02:00

Giuro tutto vero.

Seguo un cliente da ca. 4 anni durante i quali oltre a svolgere le normali attività di vendita si è instaurato un buon rapporto. Pubblicità sui vari siti, verifiche tecniche dell'immobile, appuntamenti ecc. Insomma tutto quello che si conviene per promuovere e vendere un appartamento. Ero già riuscito a venderlo una volta ma poi l'acquirente per sue ragioni si era ritirato ed il mio bel simpaticone di cliente si era, in parte giustamente (vista la legge, non certo la buona educazione), intascato la caparra. Io ovviamente non avevo chiesto le mediazioni nè all'uno, nè tantomeno all'altra. Sebbene la risoluzione sia avvenuta non per causa mia e che quindi avrei avuto diritto al mio compenso ho pensato e penso che in molti casi è meglio soprassedere e dedicarsi alla ricerca di un altro compratore. Nel caso specifico il cliente si era ritirato non per un capriccio ma per una problematica seria. Nel frattempo il mercato comincia ad accusare i primi sintomi dell'attuale crisi e quindi, sempre il mio bel simpaticone di cliente, pensa bene di scelgersi un'altra agenzia... tanti saluti e grazie per tutto il lavoro svolto. Pazienza, sono i rischi del mestiere. Fai tanto ma poi non concludi. Passano circa 6/8 mesi ed il buon simpaticone si ripresenta e non avendo ancora venduto pensa bene di rifarsi vivo al grido: "come voi non c'è nessuno...", voi di qua voi di la. "devo vendere, mi devo trasferire, sono malato...". Va beh, penso io, diamo una mano, se possibile, alle persone e perchè no, magari compensiamo parte del lavoro fatto prima. Il caso, la fortuna, e forse un pizzico di buon lavoro dei miei collaboratori ecco che all'orizzonte si prospetta un nuovo compratore! Visti i tempi di magra consiglio di accettare la proposta e che un'altra occasione forse non passerà tanto velocemente. Va bene, dice il simpaticone, ma non ti posso pagare, ti devi accontentare di quello che ti da l'acquirente..... Va beh, penso io, con i tempi che corrono meglio accontentarsi e far contente 2 famiglie... Ne segue tutta l'istruzione della pratica notarile: documentazione al notaio, alla banca dell'acquirente, conteggi per estinzione mutuo anticipata del simpaticone. Tutto curato nei dettagli dal mio studio, senza che il buon simpaticone alzi un solo dito per far recapitare i propri documenti al notaio o alla banca. Certificazione energetica, chiamato ed incaricato il tecnico, sempre dal sottoscritto. Oggi comunico con qualche giorno di anticipo che non potrò passare a prenderlo a casa con la mia auto per portarlo fino a Milano all'atto. Putiferio e parole di fuoco!!!!

Non posso non per capriccio ma per seri problemi di salute di un familiare, pur cofermando la mia presenza all'atto ho ricevuto, con mio sommo disgusto, parole indegne.

Per fortuna non tutti sono così.

Trattativa sì, trattativa no....

2011-09-19T14:10:00.001+02:00

Oggi un cliente si è un po' risentito perchè non è stato avvisato che vi è stata una propsota d'acquisto su un immobile che lui ha visto e di cui era interessato ad aprire una trattativa. Innanzitutto bisogna stabilire il principio che ogni cliente quando va a visionare un immobile ha il sacrosanto diritto di pensarci su un po', di non far sapere se l'immobie è di suo gradimento oppure no, di fare la sua proposta.... Una trattativa inizia realmente però solo quando un cliente effettua una offerta scritta in cui pone le sue condizioni: prezzo, modalità di pagamento, consegna immobile, etc. Le offerte verbali o il semplice interesse manifestato non presuppongono alcun vincolo da parte dell'agente ne tantomeno del venditore. Al di là del puro aspetto tecnico/normativo per cui una proposta pone anche dei vincoli legali tra le parti e pertanto è necessario che avvenga in forma scritta, la trattativa si intende aperta solo quando effettivamente le condizioni sono espresse nero su bianco. Io da sempre dico a tutti che piuttosto che fare un'offerta per poi pentirsene amaramente è meglio temporeggiare e nel caso "perdere" l'appartamento o l'immobile visionato. Vige pertanto il principio che chi prima arriva prima accomoda. Chi per primo effettua la sua proposta, per primo avrà l'opportunità di acquistare l'immobile. Attenzione, negli ultimi tempi molti clienti, consci di un mercato non certo frizzante, giocano al ribasso lasciando intendere un modesto interesse anche quando l'interesse è concreto. Si conta sul fatto che tanto il cliente non venderà facilmente e quindi sarà costretto a scendere a facili compromessi. Tutto vero, anzi verissimo, fatti salvi quegli immobili che sono di buona qualità e che vengono posti sul mercato ad un prezzo ragionevole e competitivo.

Insomma, sul mercato si trova di tutto: cose belle e meno belle, care o a buon mercato. Le occasioni si possono cogliere, per farlo bisogna essere decisi e saper fare le proprie offerte con le modalità giuste e nei tempi giusti. Sul mercato non siamo soli, ci sono anche altri clienti altri venditori, altri competitors.

Buona giornata.

Appartamento a Lecco - 3 locali

2011-09-14T14:21:00.001+02:00

Acquisita nuova soluzione molto interesante e precisamente: appartamento posto al piano terzo composto da soggiorno con cucina a vista, 2 camere, bagno, balcone, cantina e box singolo. Constesto di recente costruzione (15 anni) nella zona di San Giovanni. Il riscaldamento è autonomo a metano, splendida vista sul Medale. La struttura architettonica a prima vista non incanta ma entrando a visitare l'intero stabile si scopre un immobile dalle caratteristiche interessanti e particolari.

Prezzo decisamente interessante: Euro 185.000
Maggiori dettagli sul sito www.ferrari-immobiliare.com

Oggi si lavora...

2011-09-12T14:35:00.001+02:00

Oggi trattativa su proposta di locazione, un proposta d'acquisto ritirata e 2 valutazioni da effettuare. Per quanto riguarda il mercato in generale nulla è cambiato. Sembra però che vi sia un miglioramento della situazione: riceviamo telefonoate per la richiesta di informazioni su immobili vari e qualche mail generica per la ricerca di immobili. Insomma qualche segnale di un timido interesse da parte dei clienti pare sia in atto. Generalmente in questo periodo aumentano i contatti con la clientela. Speriamo che ciò continui e che arrivino segnali positivi dalle aziende e da chi dovrebbe fare in modo che l'economia riprenda fiato...

2011-09-05T18:00:00.000+02:00

Nel mezzo della crisi finanziaria e di tutte le pessime notizie che ci giungono dai mercati, finalmente possiamo annunciare qualcosa di buono. l'indice eurbor, il principale indicatore su cui si calcola la rata del mutuo a tasso variabile, è sceso, dopo mesi di costante crescita. anche l'irs, su cui si calcolano i futuri mutui a tasso fisso, è in netta contrazione

dopo i sussulti dei mercati l'euribor 3 mesi è tornato a quota 1,53%, lo stesso valore di giugno 2011. l'euribor 1 mese, sempre più scelto da molte famiglie, è invece retrocesso a 1,34%

le ottime notizie vengono poi dall'irs, l'indice su cui viene calcolato il mutuo a tasso fisso (a cui bisogna, naturalmente, aggiungere lo spread applicato dalla banca). sui mutui a 30 anni è passato dal 3,83% di inizio luglio al 3,02% di qualche giorno fa, su quelli a 25 anni è sceso dal 3,86% al 3,08%. il calo dell'irs permette chi vuole accendere in questo momento un mutuo a tasso fisso di ottenere un costo finale molto interessante

a questo punto tutte le previsioni sui prossimi mesi sono da rivedere. con le tempeste finanziarie in corso la banca centrale europea potrebbe rivedere il proprio calendario di aumento dei tassi di interesse

Agevolazioni 1^casa: anche per immobile attiguo acquistato successivamente

2011-07-23T09:28:00.001+02:00

Trovo e pubblico articolo molto interessante relativo alle agevolazioni prima casa. Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa sono sempre state oggetto di interpretazioni e di varie "tassazioni" con disparità di trattatamento. Ora una sentenza che fa chiarezza anche su una aspetto non comune ma interessante. Basti pensare a quante volte è capitato di avere l'opportunità di acquistare l'appartamento del vicino a cui si è dovuto rinunciare a causa di una tassazione piuttosto onerosa: 10%.

Le agevolazioni fiscali “prima casa” spettano anche in caso di acquisto successivo di un’abitazione contigua a quella già di proprietà del contribuente. A precisarlo la Sentenza n. 177/21/11 della Ctp di Milano. I bonus fiscali sono concessi anche qualora le schede catastali non siano aggiornate e non riportino i dati relativi alla fusione delle due unità immobiliari.

Il caso

La Commissione Tributaria Provinciale di Milano si è pronunciata in merito al seguente caso. Con proprio ricorso depositato il 14 ottobre 2010, il contribuente contestava gli atti emessi dall’Agenzia delle Entrate relativi alla decadenza dalle agevolazioni fiscali “prima casa” sull’immobile acquistato in data 11 luglio 2007 e alla revoca dell’aliquota ridotta dell’imposta sostitutiva sul credito. In base alle infrazioni riscontrate, l’ufficio provvedeva ad accertare le maggiori imposte dovute (registro, ipotecaria, catastale) comprensive di interessi e sanzioni, oltre a rideterminare l’aliquota applicata al mutuo dallo 0,25% al 2%.

Le Entrate motivavano l’accertamento in base al fatto che il contribuente aveva già acquistato con il coniuge un immobile in data 29 luglio 1996 usufruendo delle agevolazioni prima casa. Di conseguenza non poteva beneficiarne nel secondo acquisto.

La parte ricorrente ha però fatto ricorso in Ctp. Alla base della sua difesa il contribuente ha dichiarato che l’acquisto della prima abitazione risaliva al ’96, mentre nel 2007 era stato effettuato l’acquisto di un immobile contiguo specificando nell’atto di compravendita la volontà di fusione delle due unità immobiliari. La tesi era supportata dalla copia di richiesta fusione presentata nel 2008 all’Agenzia del Territorio.

In realtà il Territorio aveva recepito la richiesta, ma mantenuto la distinta indicazione catastale delle due unità perchè acquistate in regimi patrimoniali differenti. E proprio sull’accatastamento distinto dei due immobili, l’Agenzia delle Entrate basava le ragioni dell’accertamento e la decadenza dei benefici prima casa sul secondo acquisto.

La sentenza

Esaminando il caso, i giudici milanesi hanno costatato la carenza di motivazione dell’atto emesso dalle Entrate, basato solamente sui dati delle schede catastali. L’art. 7 dello Statuto dei diritti del contribuente prevede, infatti l’obbligo da parte del Fisco di specificare l’accertamento con presupposti di fatto e ragioni giuridiche.

Con sentenza n.177/21/11, i giudici hanno chiarito che le agevolazioni prima casa spettano ad entrambe gli immobili a condizione che i due alloggi costituiscano abitazione unica. L’abitazione non deve risultare di lusso, mentre occorrono gli altri requisiti indicati nella nota II-bis, posta in calce all’articolo 1, tariffa parte prima, allegata al Dpr 131/1986.

Come evidenziato da Rosanna Acierno su Il Sole24ore, ai fini dell’agevolazione è ininfluente l’aggiornamento catastale da parte dell’Agenzia del Territorio. Rilevante risulta, invece, il riconoscimento da parte dell’Agenzia della fusione delle unità abitative tramite indicazione in calce alla scheda catastale.

(fonte sentenza 177/21/11 ctp Milano; Sole24ore)

Fotovoltaico acosto zero, contatto "Chiavi in Mano"

2011-07-07T11:20:00.000+02:00

Perché scegliere il nostro contratto "CHIAVI IN MANO'?

Il mercato legato allo sfruttamento delle energie rinnovabili è attualmente in fermento e si assiste al proliferare di molti nuovi attori economici.

La società si distingue come una delle poche realtà in grado di assistere il Cliente, con risorse e competenze proprie, in tutte le fasi della realizzazione di un impianto fotovoltaico.

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La società sarà direttamente responsabile per tutte le attività che di seguito sono elencate a titolo esemplificativo:

- Sopralluogo

- Analisi dei consumi medi annuali

- Dimensionamento dell’impianto per il miglior rapporto costi/benefici

- Progetto d'impianto e preventivo di spesa

- Reperimento del finanziamento fino al 100% del valore dell'impianto

- Reperimento della polizza assicurativa All Risk

- Preparazione e gestione pratiche amministrative per I' autorizzazione all’installazione dell’impianto.

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- Installazione e collaudo

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- Contratto di assistenza e manutenzione dell'impianto.

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Perchè investire sul fotovoltaico?

2011-07-07T09:00:00.003+02:00

Perché investire in tecnologia fotovoltaica?

L’investimento è sicuro perché:

1) il pagamento dell'incentivo è garantito per Legge e i fondi vengono generati dagli introiti delle bollette per l’energia elettrica tradizionale che tutti gli utenti pagano abitualmente.

2) Il valore dell’investimento, ovvero dell’impianto e della sua produzione, è assicurabile integralmente con polizze assicurative espressamente concepite per il tipo di impianto.

3) La tecnologia è matura ed affidabile. I principali componenti dell’impianto sono garantiti direttamente dai produttori fino a 25 anni per I'80% della loro produttività nominale.

L’investimento è redditizio perché:

1) Per ogni kWh prodotto riceverete una tariffa incentivante compresa tra un minimo di 0,392 e un massimo di 0,48 Euro per impianti di potenza nominale fino a 3 kWp. Per impianti di potenza nominale superiore le tariffe sono comprese tra 0,353 e 0,451 €/kWh.

2) L'impianto è interamente finanziabile con forme di credito chirografarie. Il finanziamento si ripaga con gli incentivi del Conto Energia.

3) Oltre all'incentivo si beneficia del risparmio in bolletta pari all'energia prodotta. L'energia prodotta e non consumata viene infatti versata in rete e conguagliata annualmente in bolletta e nel caso di surplus produttivo viene acceso un credito in energia da utilizzabile entro tre anni.

4) L'immobile su cui viene installato l'impianto fotovoltaico si rivaluta per prestigio e valore economico.

5) L'immagine aziendale trae beneficio dall'attenzione che si dimostra per l'ambiente e per il contenimento dell’inquinamento.

L’investimento è etico perché:

1) Installando un impianto fotovoltaico produrrete direttamente tutta o parte dell'energia elettrica di cui avete bisogno senza scaricare alcuna emissione nell'ambiente.

2) Spesso ci sentiamo impotenti di fronte ai problemi ambientali di cui tanto sentiamo parlare, installare un impianto fotovoltaico è una cosa concreta che tutti noi possiamo fare per iniziare a sfruttare una fonte energetica libera disponibile e gratuita e soprattutto inesauribile, si prevede infatti che il sole continuerà ad illuminare la terra almeno per i prossimi 5 miliardi di anni.

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Come funziona il conto energia?

2011-07-06T20:15:00.000+02:00

Cos'è e come funziona il "CONTO ENERGIA"?

Il conto energia è il programma di incentivi statali riconosciuti ai soggetti, privati o persone giuridiche, che realizzano un impianto fotovoltaico.

L'incentivo è riconosciuto in moneta corrente in base alla produzione del proprio impianto che deve essere connesso alla rete elettrica mediante un contatore bidirezionale.

Le tariffe variano a seconda delle caratteristiche e della capacità produttiva dell'impianto da un minimo di 0,353 Euro/kWh (impianti di grandi dimensioni non integrati architettonicamente) a un

massimo di 0,48 Euro/kWh (impianti di piccola dimensione integrati architettonicamente).

Le tariffe , garantite per 20 anni, sono strutturate in modo da garantire un rientro dai costi sostenuti per Ia realizzazione dell’impianto in circa 10 anni (tale periodo può variare a seconda del

posizionamento dei pannelli e della dislocazione geografica dell'impianto).

Le tariffe possono essere incrementate del 5% nei seguenti casi:

- Impianti non integrati con potenza nominale superiore a3 kWp qualora il soggetto si configuri come autoproduttore (energia autoconsumata superiore al 70% di quelle autoprodotta).

- Impianti i cui soggetti responsabili siano scuole pubbliche o paritarie o strutture sanitarie pubbliche.

- Impianti integrati in sostituzione di coperture contenenti amianto.

- Impianti i cui soggetti responsabili siano enti locali con meno di 5.000 abitanti.

Le tariffe possono essere incrementate, in misura variabile fino ad un massimo del 30% effettuando interventi di riqualificazione energetica degli edifici.

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