中古マンション購入の後悔しない選び方

マンションの２０１０年問題を解決してくれるカギは修繕積立金です！

2016-06-05T03:30:00.000+09:00

東京五輪・パラリンピック以降の２０１０年問題を解決してくれるカギを握るもの…
それは「修繕積立金」です。

修繕積立金とは、マンションの経年劣化による部分的な補修や大規模修繕に備えるために大切なものです。

とわ言っても「修繕積立金を毎月きちんと払っているから、うちのマンションは大丈夫…」
なんて考える人が結構多いんですよ。

実際、大規模修繕工事が必要な頃になって、資金不足だと初めてわかるマンション住人が非常に多いんです。

なぜそんな事態に陥るのか…。

それは大規模修繕工事にいくらにお金がかかるのかを知らないからです。
何も知らず、とりあえず修繕積立金を払っていることで安心してしまっている方々が非常に多いんです。

まず、これから住もうとする新築マンションや中古マンションについて、将来行われる大規模修繕工事がどういう内容であることさえも把握していない…

そんな状況なら間違いなく管理不全マンションへまっしぐらとなってしまいます。

そんなことマンションの管理会社に任せておけばいい…
そう考えは大きな間違いです。

修繕積立金を工事代金として払う場合、管理組合つまりマンション住人の承認が必要で、勝手に管理会社が資金を動かすことができません。

結局のところ、管理組合が管理費や修繕積立金の会計をきちんとチェックしていないと、管理会社だけではどうしようもないのです。

グズグズしていると、マンションの建物の老朽化は進むばかり…。

修繕積立金が足りないことすら知らないまま、適切なタイミングで十分な修繕を実施しなければ、間違いなく資産価値が落ちていくことになるでしょう。

あなたがお住まいのマンションは大丈夫ですか？

あなたはマンションの「２０２０年問題」を知っていますか？

2015-12-22T00:23:00.002+09:00

マンションの「２０２０年問題」をご存知でしょうか？

２０２０年の東京五輪・パラリンピック開催以降に、人口減少と高齢化でマンションの管理・修繕が行き届かず、価格が代暴落するというものです。

今、マンション建設が急ピッチで進む東京都心の開発整備のおかげで、
現在は分譲マンションの建設が大きな活況をみせています。

しかし、２０２０年以降のことをふと考えると、一体どうなるのか…
という思いは誰しもが何となく感じているところなのかも知れません。

例えば、恐ろしい話ですが都心のスラム化や資産価値ゼロ…
そんな危険性もはらんでるのです…。

その原因は、はやりマンションの維持・管理、そして修繕が適切に行われないまま、居住環境や周辺にも悪影響を与える…

こんな悪循環な管理不全マンションが増えることが懸念されているからです。

実は、この問題は今に始まったことでありません。

以前からマンション管理の問題や大規模修繕ができないマンションが多いことは指摘されているのです。

「２０２０年問題」はそこがより大きく強調されているにすぎません。
にもかかわらず、ほぼ的を得た問題になる可能性があるのです。

実際にマンション管理が適切に実施されておらず、マンションが老朽化しても修繕もままならない…
そんな状態の物件があまりにも多すぎるのです。

では、その対策をどうすればいいのかというと、やはり適正な修繕に必要な貯金、つまり修繕積立金を十分に確保できるかに尽きるのです。

マンションの２０１０年問題を解決してくれるカギは修繕積立金です！

火災保険料が値上がりする本当の理由とは？

2015-12-17T00:53:00.001+09:00

新築一戸建ての家が完成し、新築マンションを購入したりする多くの方々が火災保険に加入します。

大事な我が災害などから守るためです。

その契約期間は住宅ローンと同じ35年の期間で加入するのが一般的です。

しかし、2015年秋以降の火災保険への加入では、10年超の契約ができなくなることをご存知でしょうか。

今まで、住宅ローンの返済期間と合わせて一括して支払いをしていたケースもあると思いますが、これからは10年が最長限度となります。

10年以降は再契約・更新をしていく必要があります。

ちなみに、地震保険は現在でも長期契約は認められていません。

1年か5年で更新することになってます。

10年超の契約ができない…この本当の理由って何だと思いますか？

実は、最近の異常気象の影響でゲリラ豪雨や竜巻などの自然災害リスクを予測することが困難になっているからです。

もちろん火災保険はゲリラ豪雨や竜巻だけの補償でありません。

落雷・破裂・爆発・風災・雹災・雪災が基本的な補償ですが、ますますリスクの予測が難しい…というのも何となく理解できます。

10年経過後に更新していくと実際の総支払保険料は長期契約より高くなりますが、でも、そうはいってもやはり火災保険を長期契約したほうが保険料は割安になることは間違いありません。

では一体どうすればいいのか…。

その答えは逆転の発想です。

つまり、逆に10年後に更新することでメリットを生み出せばいいのです。

あなたはマンションの「２０２０年問題」を知っていますか？

マンションの火災保険料が値上がり！一体なぜ？

2015-12-01T07:20:00.002+09:00

火災保険料が平成27年10月に平均3.5％引き上げになりましたが、火災保険の参考順率が上がった例・下がった例をみてみましょう。

主な改定幅は下記のようになっています。

●M構造（マンション）
東京都：＋12.0％
大阪府：＋12.0％
北海道：＋7.2％
青森県：＋16.7％
福岡県：＋24.1％

●T構造（耐火構造）
東京都：－0.2％
大阪府：－4.2％
青森県：＋24.7％
島根県：－6.7％
熊本県：＋26.5％

●H構造（非耐火構造）
東京都：－4.5％
大阪府：－16.0％
秋田県：＋23.2％
香川県：－20.3％
福岡県：＋28.7％

M＝マンション構造

T＝耐火・準耐火構造

H＝非耐火構造

ただし、どんな構造であっても建物の所在地である都道府県によって保険料に違いが生じます。

ご覧になってわかるとおり、特に、M構造のマンションの値上げの比率が高くなっています。

もともと木造に比べて保険料は安かったのですが、マンションの場合には漏水事故がどうしても多くなり、その影響等もでているようです。

ただし、新築息戸建てで新たに火災保険を掛けたり、更新時期を迎えようとしている方は、実際に火災保険料がどれくらい変わるのかを保険会社にぜひ聞いてみることをおすすめします。

火災保険料が値上がりする本当の理由とは？

火災保険料が平均3.5％引き上げ、でも騙されてはいけない！

2015-11-29T10:29:00.000+09:00

火災保険料は平成27年10月におよそ平均3.5％引き上げされました。

そもそも火災保険料の率というのをざっくり説明すると…

純保険料つまり事故発生時の保険金支払いにあてられるものと、付加保険料つまり保険会社の事業運営に必要な経費等にあてられる2つに分けられます。

だから、損害保険会社は平均3.5％の引き上げをもとに、今後は自社の火災保険料も上げてくるはずです。

しかし、この平均3.5％値上げに惑わされてはいけません。

平均での保険料率が値上げとなっても、実務的には新築一戸建ての所在やマンションの所在地などの構造級別などでその改定幅にはかなりバラつきがあるのが実情だからです。

当然、値下げされるケースもある…ということになります。

だから、損害保険会社から『保険料率が上がったので…』と言われたら、まずはなぜ上がるのかをはっきりと問い詰める必要があると思います。

実際、火災に強い一戸建ての耐火構造でも、東京や大阪などの地区では、逆に保険料は値下がりになるますから…。

マンションの火災保険料が値上がり！一体なぜ？

火災保険料がとうとう値上がりしました

2015-11-02T14:23:00.005+09:00

火災保険料が値上がりしたことをご存知でしょうか。

この値上がりは、2015年10月から料金が改定されたことによるものです。

なぜ火災保険が値上げされたのかというと、「参考準率」というものがアップされたからで、実はこの「参考準率」というのが、保険料に掛けられる率「保険料率」と保険会社の利益率となっていることを理解している人はほとんどいないと思います。

では、なぜこの「参考純率」が引き上げられたのか、その理由はというと、最近の自然災害の多さが大きく関係しているようです。

改定の背景には、主に保険金の支払い増加によるもので、特に自然災害（台風や竜巻など台風以外の風災、雹災、雪災）や水漏れ損害や老朽化の保険金の支払いが近年増加しているからです。

他にも、今後の地球温暖化の影響で起こり得る自然災害の不確実的な要素がどんどん増えていることこも理由に上げられています。

つまり、保険料率を上げないと、火災保険会社がしんどくなってきた…。
というのが最も大きな理由です。

これを受けて損害保険各社が2015年10月より火災保険が改定され、併せて火災保険の制度に関わる改定も行われることになりました。

この値上げは、今後の新築住宅や新築マンション、中古マンションの火災保険の加入判断に大きな影響を与える…そう考えられています。

火災保険料が平均3.5％引き上げ、でも騙されてはいけない！

中古マンションをもっと賢く購入するためのポイント

2015-10-31T10:29:00.003+09:00

中古マンションをもっと賢く購入するためには、中古マンションの管理状態が十分かチェックすることが大切です。

管理費の額、大規模修繕がいつ行われたか、戸数、管理人の駐在時間や管理会社の運営体制などなど…総合的にみてみてください。

そして、判断してください。

少なくとも、金額が安いもの、管理人が常勤しないマンションは、危険な香りがすると思ってほぼ間違いありません。

また、戸数が少ないと管理費が高くなります。

例えば、マンションの場合、巡回というものがありますが、大抵は住民による巡回管理になっています。

単純な巡回方式では、どうしても目配りが足らないため、管理状態は悪化していく可能性が高いもの。

だから適切な巡回管理体制がちゃんと整っているかは十分確認しておきましょう。

また、良い中古マンションの管理費は少々高めです。
しかしこのような場合、管理人が常勤の場合が多いので安心して生活できます。

最後にもう一つ。

中古マンションは部件数や規模が大きいものを選ぶようにしてください。

物件の規模が大きいことで様々な付加価値を生んでいるものも多く、様々な共用施設や広く立派なエントランスロビーなどがあり、居住者へのサービスも優れるからです。

マンションの当時の施工についても、規模の大きい中古マンションほど大手ゼネコンが分譲したり、大手により施工されたものが多く、その分で価値を上げる要素となる場合が多いのです。

火災保険料がとうとう値上がりしました

中古マンションを賢く購入するためのポイント

2015-10-21T07:01:00.000+09:00

中古マンションを購入したいと考えている世代は、中古マンションの魅力と購入してよかったということにようやく気づきはじめています。

住み手がメンテナンスをしながら居住性を高める習慣のない日本では、どうしても中古マンションの買い手がリフォームを手掛け、自分の好みを反映させたり、住み心地をアップさせる必要があります。

それを成功させるための秘訣は、やはり「良質なマンションを選ぶこと」「適切なリフォームをすること」に尽きます。

そして、さらに賢く中古マンションを購入するためのポイントがあります。

まず一番重要なのが中古マンションの立地条件です。

立地条件が良い…とは、例えば、地方都市に行くと、鉄道の駅に近いことが必ずしも地域で１番いい場所というわけではありませんが、少なくとも買い物や病院、学校、役所などが近くにあるなど、これば優先したい立地条件です。

都心でなくても都心へのアクセスが良いことは、通勤時に欠かせない重要な要素なのです。

次に見るべきところは玄関に風格があるかどうか…。

中古マンションの玄関は、外観と併せて、デザイン上もっとも配慮すべきところ。

特に（天蓋）とクルマ寄せがある玄関かどうかは、生活し始めると便利だと思えるポイントなので注意しておきましょう。

中古マンションをもっと賢く購入するためのポイント

中古マンションの賢い買い方のポイントは、マンション買うなら新築だという誤った思い込みを捨てること

2015-10-03T12:05:00.000+09:00

日本人はほとんどの人が新築好きだと言われてます。

例えば、中古マンションだと「他の人が一度踏み入れたことのあるマンションだから、なんとなく嫌…」とか「新築マンションの方が安心だしキレイ…」といった、どちらかというと気分的で精神的なことが大きな理由だとされてます。

でもこれだけ清潔好きで潔癖症の日本人なのに、実際にマンションを購入した後はあまり手を入れず、放置・我慢してしまうことも、実は現実としてあります。

このような傾向が、日本の市場であまり中古マンション市場が流行らない原因の一つなのでしょう。

だからこそ中古マンションを見に行くと、欧米に比べると見た目が汚れている印象を強く受けます。

このような物件をみると、新たな顧客はなかなか生まれそうな雰囲気にないこともうなずけます。

この状況が本当に間違いであることに、もっと多くの方々が気付いてほしいものです。

市場に出回っている中古マンションは豊富にあり、しかも安く購入できるうえ、購入後は自分の思い通りに間取りを変更できるし、設備を取りかえたりもできる。

リフォームすれば、かなり得したリーズナブルな予算で、自分のオーダーメイドの住まいに造りかえることができるのです。

中古マンションのこうした賢い買い方のポイントは、まずは「マンションは新築だ！」、といった誤った思い込みを捨てることです。

見た目は汚くて古いマンションでも、リフォームすることで、間違いなくで見違えるように生まれ変われる魅力が中古マンションにあることを、みなさんも早く気付いてもらいたいものです。

中古マンションを賢く購入するためのポイント

中古マンションを購入するとどんなメリットがあるのか…

2015-09-14T23:18:00.001+09:00

中古マンションを購入すると、どんなメリットがあるのでしょうか…

ここでは中古マンションの価格的なことについて、少しクローズアップしてみます。

一般的にマンションの価格は、新築時からおよそ15年間ずっと下落し続けます。
少しショックも知れませんが、このことをご存知でない方々が結構います。

どこまで下落するかは物件の立地条件にもよりますが、およそ新築時の50％まで下落してしまいます。

でも、その後はなだらかな下落曲線を描いていくのが一般的…。

しかし、中古マンションは新築マンションのその傾向とははっきりと違った動きをします。

築15年ものの中古マンションは、下げきった価格価値なので、築15年から同30年まではほとんどダウンしません。

新築マンションは築15年前後にもなると、新築時より約５割程度ダウンしますが、中古マンションは新築に比べて価格が安いのが大きな魅力で、しかも中古マンションの場合はその後も価格が下がりません。

また、新築マンションで価格が安ければそれだけ住宅ローンの負担を軽くすることができますが、中古マンションに比べてかりに新築マンションと予算が同じでも、間違いなく新築よりもいいマンションを購入することが可能なのです。

中古マンションの魅力は、購入時の価格にもまして新築に比べて価格の下がり幅が小さいということ、これが最大の魅力でありメリットです。

築年数が浅いほど値下がり幅が大きいケースが一般的なのに対して、築10年前後を過ぎると、場合によっては価格が上がりはじめるケースもあるほどです。

これは、古い中古マンションであっても建物価値がゼロにはならないということであり、築10年前後から下落率が縮小していくといったことが一番の理由なのです。

物件価格の安さが中古マンションの一番の魅力

2015-08-09T23:27:00.003+09:00

中古マンションを選ぶ方々の多くはライフスタイルの達人が多いように思います。

最近の傾向は、新築で4000万円や5000万円のマンションを購入するよりも、築10年前後のお値打ち中古マンションを購入して、住む人に合ったライフスタイルにリフォームする方々が多くなっていることからもわかります。

新築マンションは一度に何十戸の販売しなければならない…
そんな物件の特性から、万人受けする間取りが基本です。

しかし、近年では「自分らしさ」を追求する方々が増え、お値打ちの中古マンション購入して、個性的で魅力ある住まいにリフォームするという考えが浸透してきたように思います。

例えば…

新築マンションを購入するために4000万円をだすのであれば、築10年前後の2000万円の中古マンションをおよそ300万円かけてリフォームした方が、自分のスタイルにあった住みやすい空間になる…
といった感じです。

それに住宅ローンの毎月の支払額もお得です。
4000万円の新築マンションの場合だと、35後の総支払額は5560万円、月々の返済額はおよそ130,000円なのに対し、2300万円の中古マンションの場合だと、35後の総支払額は3200万円、月々の返済額はおよそ75,000円です。

支払額にこれだけの差が生じるのであれば、やはり中古マンションを購入する人が増えるのにもうなずけますよね。

しかも、新築マンションの場合、築10年でその価値は約半値になってしまうというのは、今や常識ですし、そんな実情を考えると、本当にお金に余裕があり、現金でマンションを購入できる方やどうしても中古マンション物件は駄目…

という方以外は、ぜったいに中古マンションをおすすめします。

しかも、中古マンションの場合、金融機関の住宅ローンやリフォームローンなどを上手く利用すれば、もっと賢く中古マンションを購入することができるんですよ！

中古マンションを購入するとどんなメリットがあるのか…

物件価格の安さが中古マンションの一番の魅力

2015-07-02T23:54:00.002+09:00

中古マンションの購入を考えている人の共通点って、何だと思いますか？

やっぱり価格の安さです。

物件価格が安いからこそ、そこに中古マンションの大きな魅力を感じていると思います。

東京都の場合だと、築30年もののマンションなら、新築マンションに比べておよそ55％くらい安くなります。

例えば、７０㎡の新築マンションが都内だとおよそ5,000万円かかりますが、同じ都内にある地域でもし築30年ほどの中古マンションなら、新築の半分2800万円くらいで購入することができます。

郊外にある新築マンションなら4,000万円くらいはくだらないと思うような物件でも、中古マンションだとその相場は1600万円くらいです。

およそ半分でマンションが手に入るわけです。
そりゃ中古マンションの魅力は確かに大きいですよね。

でも、一方で新耐震基準に変わる前までに建築された中古マンションは、耐震性に問題があります。

そういう点で、中古マンションに不安を感じる人も多いかしれません。

確かにその通りです。

特に、昭和50年代後半に建てられた中古物件は、間違いなくやめておいた方がいいといわれます。
その理由は、耐震基準を満たしていないことが大きな理由です。

たとえリノベーーションがされていても、住み続けるときっと不安の方が大きくなっていくでしょう。

物件価格の安さが中古マンションの一番の魅力

分譲マンションなのに賃貸マンション化？これって危ない兆候！

2015-06-20T07:47:00.001+09:00

最近の中古マンションは、分譲マンションなのに賃貸化しつつある物件が多くあります。

これは、最初は全戸居住用であったマンションなのに、時間が経つと転勤やその他の事情で転居する人が増えていき、そのあと売却されることで、賃貸するオーナーが増えてきているからです。

こういう物件を中古マンションとして購入する際は注意が必要で、賃貸住戸の比率が高いので、今後、マンションの管理状態が悪化する恐れがあるからです。

分譲マンションなのに、賃貸マンションのような感覚です。

当然ですが、賃貸で居住している人は、自分の家ではないので管理意識が高いとは言えません。

また、居住人のモラルが低いマンションもあります。

居住人のモラルが低い中古マンションは、整理・整頓が乱れて綺麗な状態を保つことが難しくなり、これが物件の価格・価値が低下する大きな原因であることも考えられます。

つまり、管理面が熱心ではない…ということです。

こういった中古マンションは、メンテナンスの軽視と実施の遅れにつながり、マンション自体の寿命を一層短くしてしまいますから、長く住めないかもしれない…そういう覚悟をもち、物件を購入することが必要なのかもしれません。

だから、これらの物件を購入する際は注意が必要です。

＜物件価格の安さが中古マンションの一番の魅力

寿命の短い物件が多い中古マンション

2015-06-18T06:59:00.001+09:00

中古マンションはそもそも寿命の短い物件が多いもの…

それゆえ、そのまま住んで行くに連れて不具合が頻繁に起きやすくなります。

新築マンションは高強度コンクリートを採用し、かつ耐久性の高い工法を用いて75～90年の耐久性をもつ物件が増えています。

でも、こと中古マンションになると耐久性で劣るものが多く、修繕メンテナンスをしていない中古マンションは、築後40年ほどで本当に建て替えを検討しないといけない状態になってしまいます。

大規模修繕をしていない中古マンションは、雨漏り、結露、タイルの剥離、給水の異常など、不具合が度々発生する可能性があるからです。

特に築20年以上の中古マンションなら、いろいろな不具合が引き起こる問題が生じるの物件ですので、いままでにどんな修繕がなされているのか、修繕履歴を必ずチェックすることは非常に重要です。

また、修繕費の残高不足が起きていないかのチェックも大切。

中古マンションは、適正な時期に大規模修繕を実施することが大事です。

積立金が少ないことを理由に、応急措置ばかりを続けている中古物件は、トータル的な修繕費用が高く付いてしまいます。

だから管理組合が問題意識を共有し、必要な費用の積立を計画的に行なっているかどうかを、まずはチェックしてください。

私の経験上、築年数の古い中古マンションは、あやふやな修繕計画しか立てていないケースが多いように思います。

古くても修繕費が少ないマンションは要注意です。
しっかりとした確認が必要だと思います。

＞分譲マンションなのに賃貸マンション化？これって危ない兆候！

マンションの建替えや売却促進で、都心の好立地物件が増える？

2015-06-10T00:24:00.002+09:00

今、マンションの建替えブームが起きつつあることを知ってますか？

「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」という法律が施行されたためで、実は中古マンションを購入しようと思っている方々にとっては、朗報な情報なのです。

この法律は、マンション建て替え円滑化法と言って、その名の通り、マンションの建て替えを上手く進めるための法律。

古くなったり、耐震基準に満たないマンションの建て替えを促進させる法律で、これをきっかけに都心部の好立地の物件がどんどん増えてくる可能性が生まれます。

いままで、耐震不足の中古マンションなど売却や建て替えは、住民全員の同意が必要でした。

でも、この法律ができたおかげで、所有者８割以上の賛成で売却可能になります。

実はこの法律が適用対象となる中古マンションは、全国におよそ590万戸あるらしく、その多くが都心部や立地条件のいい場所に昔建てられた物件です。

最近では、中古マンションから新築マンションへ建て替えられた、マンションの新規分譲事例が増えつつあるようです。

しかも都心部で好立地物件ですから、これは見逃せませんよね。

今から、郊外の中古マンションや新築マンション物件を探し始めようとしている考えている人にとっては、実に魅力的なマンション部件がどんどん増えることになるかもしれません。

今後の物件情報を注視してみていってください。
きっと、これからたくさんの好立地物件がお目見えしていくと思いますから…。

＞寿命の短い物件が多い中古マンション

中古マンションでも火災保険に入るべき理不尽なワケとは…

2015-03-31T21:10:00.001+09:00

失火法という法律をご存知でしょうか？

実はこの法律があるからこそ、たとえ中古マンションであっても住宅ローンを組む時は火災保険に加入しておくべきなのです。

失火法とは、自分の住宅やマンションが原因で火災を起こしてしまい、その火が隣の住宅やマンションの一室に建物に飛び移ったとしても、隣の住宅やマンションへは一切賠償責任を負わなくていい…
大まかに言うとそういう法律のこと。

もちろん重大な過失がある場合は例外ですが…
そうでないほとんど場合は、この失火法が適用れさます。

もし、同じ中古マンションに住む隣の一室がから火災が発生した場合、どうなると思いますか？

炎の勢いは増し、自分の家にも火が移ってしまっても、隣からの損害賠償は一切できない…
そういう局面に陥ってしまいます。

そして不安もあります。

ちょっと理不尽ですが、これが現実なのです。

この失火法という法律は、そもそも日本の家と家の間隔が狭くて、しかも木造家屋が多いので火が燃え移りやすい日本の事情を考慮してつくられた法律で、中古マンション購入者からみれば納得いく面もありますが、やはり火災保険には入っていた方が良さそうですよね。

いつどのような形で、もらい火の被害を受けるかは誰にも分かりません。
このようなリスクをカバーするためにも、やはり火災保険への加入は必須だと思います。

＞マンションの建替えや売却促進で、都心の好立地物件が増える？

なぜ中古マンションは火災保険への加入が必要なのか

2015-02-06T00:00:00.002+09:00

新築マンションであろうと中古マンションであろうと、火災保険への加入は必要不可欠です。
なぜなら、たいていの人が住宅ローンを組むからです。

多くの場合、マンションなどの住宅を購入する際には、住宅ローンを利用するはず。
住宅ローンを利用する場合は契約者と金融機関の双方を守るために、火災保険への加入を求められます。

つまり、これは必須条件なのです。

もちろん返済がなくて、住宅ローンを組む必要がなければ、必要ありません。

考えられるケースとして、既に住宅ローンを全額返済していたり、マンションを購入する際に住宅ローンを利用しないケースです。

でもホンネから言えば、こういうケースでさえも火災保険に加入しておいた方が安心です。

万が一の時がありますから…。

万が一に火災が発生した時は、全てを失ってしまうことになりますから…。

全焼となってしまえば、経済的にも精神的にもダメージは大きいもの。

そして、火災保険に入るべきもう一つ大きな理由があることをごっ存知ですか？

中古マンションの固定資産税を安くするコツ！

2014-12-29T12:46:00.004+09:00

中古マンションと中古一戸建て住宅の固定資産税はどちらが安いのでしょうか。

実は固定資産税だけに限って言えば、中古マンションよりも、中古一戸建て住宅の方がお得だと言えるでしょう。

その理由は、建物の法定耐用年数の違いがあります。
木造一戸建ての住宅の場合だと、耐用年数はおよそ22年、軽量鉄骨造でもおよそ27年しかありません。
それに比べて分譲マンションなどは、重量鉄骨造がほとんですから、耐用年数はおよそ34年にも及びます。
SRCやRCなどになると47年になることもあります。

固定資産税は耐用年数によって評価額が変わります。
たとえ中古マンションであっても、戸建て住宅に比べると、圧倒的に耐用年数が長くなりますから、建物自体の評価額がなかなか下がりにくくなっているわけです。

つまり、固定資産税としてだけ考えれば、中古マンションよりも中古一戸建ての方がお得…ということいなります。

また、中古物件を購入すると必ずといっていいほど、住まいのリフォームすると思いますが、実は固定資産税とリフォームには密接な関係があることをご存知でしょうか。

そこで中古マンションの固定資産税で得をする裏テクニックを少し紹介します。

まず、全面リフォームをして建物の内装が新築マンションのように綺麗になった場合、建物の評価額は上がることはイメージわかると思いますが、これは「建築確認」、つまり建物の構造そのものに手を付ける大幅なリフォーム工事をすれば、建築確認が必要となり、結果として建物の評価額が見直されるからです。

そこで、建築確認の申請をする必要のない小規模なリフォームだけなら、建築確認の申請を行う必要がないですから、評価額は見直されないことになります。

具体的にはシステムキッチンの交換、フローリングの張り替え、などです。
固定資産税で得するには、建築確認の申請が必要とされない範囲内でリフォーム工事をすることがポイントで、安い固定資産税のまま住み続けることのできるコツなのです。

中古マンションでも火災保険に入るべき理不尽なワケとは…

中古マンションの固定資産税を計算してみよう！

2014-12-25T01:44:00.002+09:00

不動産仲介業者で中古マンションを探していると、担当営業者からよく言われることがあります。
中古マンションの物件は、固定資産税も安く済みますから、お得ですよって…。

建物は築年数が経過するごとに、そのものの資産価値は下がりますから、当然ながら固定資産税も年々減っていくというわけ。

だいたいのイメージはわかりますよね。

そこで、不動産仲介業者も知らないようなちょっとした中古マンション固定資産税に関する、裏テクを少し紹介します。

まずは固定資産税の計算方法についてです。
固定資産税は土地と建物に係わる評価価格で変わります。
ですから、地域によって上がることもあれば下がることもあります。

しかし、ちょっと考えてみて下さい。
一般的に考えると、建物の評価額が下がることはあっても、上がることはありませんよね。

2000万円で販売されている、築15年の中古マンションを例にいうと、近隣相場から土地の価格が1500万円、建物の価格が500万円だったとします。

ここで注目して頂きたいのが、建物の価格です。
建物の価格が500万円ですが、実際の評価額が500万円という訳でじゃありません。

固定資産税の計算に使用されている評価額は売買価格と違って、その時点の評価額ですから建物の評価額で調べると、せいぜい350万円程度なのです。

だとしたら、この建物の固定資産税はいくらになるでしょうか？

建物評価額350万円×固定資産税率1.4%＝4万9千円
さらに、都市計画税が350万円×0.3％＝1万500円

つまり、合計の固定資産税は5万9500円という計算にるわけです。

＞中古マンションの固定資産税を安くするコツ！

中古マンションを購入する前に必ず知ってほしい新築マンションとの差

2014-11-23T11:34:00.002+09:00

中古マンションを購入するなら、知っておいてほしいことがあります。

一つは、それは面識のない他人がそこに住んでいたことによる「隠れた瑕疵（かし）」があるかもしれないということ…。

隠れた瑕疵というのは、本来あるべき品質や性能が失われてしまっていたり、欠如していることです。
つまり、中古マンションの引き渡し後に初めてその欠陥に買い主が気付くなど、そういう重大な不具合がある可能性があるということです。

もし…
もし、新築マンション契約前にこうした事実を知らされず、引き渡し後に初めて知った場合、買い主は売り主に対して損害賠償と契約解除の２つの請求ができます。
しかし、中古マンションの場合はこの責任期間が３カ月程度と短いもの…、だから瑕疵担保の期間として２年間を約束される新築の場合とはかなり差があるのです。

しかも、新築では必ずと言っていいほど受けられるアフターサービスが中古マンションでは受けられません。
リフォーム会社やあるいはリノベーション会社などの宅建業者の場合を除くと、無償の修理保証は受けられないのが普通です。

そのほか、税制でも見劣りするものがあります。
たとえば、住宅ローン減税は、マンションでは築25年以内が適用条件となりますし、固定資産税も新築マンションだけが優遇されているってわけです。

固定資産税の納税額が２分の１になる特例措置を受けられるのは、新築マンションだけです。
中古マンションの購入時に必ず必要な仲介手数料の支払いと併せると、中古マンションならではのデメリットだと思います。

それでも中古マンションは新築マンションよりも割安なので魅力的に見えますよね…。
でも、引き渡し後の保証内容や税金の差が新築マンションに比べると大いにあることをちゃんと知っておいてほしいと思うんですよね…。

＞中古マンションの固定資産税を計算してみよう！

中古マンションを選ぶ際に心理的に有利に働くのは新しい耐震基準で建てられたかどうかです…

2014-11-17T19:30:00.001+09:00

先の大震災で、中古マンションの耐震性が物件を選ぶ際の判断にかなりの影響を及ぼすようになったのは間違いありません。

そこで覚えておいてほしいこと…
新耐震と旧耐震を見分けるのは、1981年に確認申請された物件であるかどうかが、耐震性能を測る１つのバロメーターです。

新耐震基準で建てられた物件が安全であって、旧耐震のものは危険だ…
そういった単純な話ではないと思いますが、中古マンションを購入するか購入しないかを判断する上で、心理的な判断材料となることはまちがいありません。

だからこそ高経年の中古マンションはなかなか売れずに敬遠されがちなのです。

つまり気をつけておきたいことは、気に入った中古マンションの物件が築30年以上なら、まずは今の建物の状況がどのようなものなのか、どのような被害が出ているのか、近い将来に耐震改修の計画があるかどうかなど、事前に調べておくべきなのです。

＞中古マンションを購入する前に必ず知っておいてほしい新築マンションとの差

中古マンションの本当の魅力は割安感と…

2014-11-09T19:42:00.002+09:00

中古マンションは新築と違って、売主がいくらで売りたいか、相手がいくらで欲しいか…
そういう取引が成立する「オークション」のようなものです。

ですから買う側にとって一番大切なことは、その中古マンションの本当の「市場価値」を知ることがとても重要なのです。

ここで改めて中古マンションの魅力を整理すると、前にもいろいろ書きましたが新築マンションに比べて価格の安さ・割安感があるのは中古マンションの最大の魅力ですよね。

例えば、首都圏だけに限って中古マンションと新築マンションの分譲価格を比較してみると、某不動産研究所の調べでは2000万円超の価格差があるのだとか…。

新築マンションが4000万円～5000万円と見積もると、およ半分で住まいが購入できることになります。

さらに中古マンションのもう１つの魅力は、建物を実際に見られるという点です。
これは中古マンションの最大の魅力だと言い切っていいかもしれません。

モデルルーム並みの出来栄えで青田売りが主流の新築マンションに対して、自分の目で実際に見て触って物件を確かめられる…そんなメリットがあるのは中古ならではの特典です。

そもそも人生で最大の買い物を、あたかも通信販売のようにチラシやモデルルームだけで買うか買わないかを判断しなきゃいけないなんて、とても危険でしょうしね。

自分好みで住む住まいのイメージをにギャップを生じさせないためにも、日当たりや眺望、さらに中古マンションの管理状態も含めて自身の目で見ることができるのは、とても重要な意味を持つと思います。

＞中古マンションを選ぶ際に心理的に有利に働くのは新しい耐震基準で建てられたかどうかです…

なぜ中古マンションに火災保険が必要なの？

2014-09-15T10:56:00.001+09:00

火災保険は一戸建ての家にかけるもの…

そういうイメージがあるかもしれませんが、新築マンションであろうと中古マンションであろうと、ぜひ加入しておくことをおすすめします。

なぜ、中古マンションに火災保険が必要なのか、加入をおすすめする理由と加入することで中古マンションの選び方に違いが生じることを紹介します。

まず、加入をすすめる理由です。

これは火災保険に限った話ではないのですが、保険は「安心を買う」という精神的な側面が強い商品です。

仮に火災が全く起きなくて、保険料が払い損になってしまったとしても、火災におびえることなく生活し続けられる安心面に費用を支払っている、とお考えれば納得すると思います。

火災や災害、盗難など余計なことに怯えずに生活を送ることができることは、精神的に支えにもなりますし、もし火災が起きてしまうよりも、起きなくて保険料が無駄になってしまうことの方がずっと幸運であると言えます。

なぜ中古マンションに火災保険が必要なのか、その理由は以上の通りです。

また、火災保険に入ること都心部の人気のある中古マンション物件を選びやすくなります。

都心部にある中古マンションは立地の便利な物件が多いものですが、人気があり高額であるにもかかわらず、防犯性に不安が残ります。

しかし、火災保険に入ることで盗難等されても補償されるという精神安定的な一面がありますから、より積極的に都心部の人気のある中古マンションを選びやすくなるのです。

＞なぜ中古マンションに火災保険が必要なの

＞中古マンションの本当の魅力は割安感と…

火災保険の所得税控除はある！？

2014-09-08T23:09:00.000+09:00

保険には、保険に支払った金額に応じて、一定の金額を所得税から控除することのできる制度があります。

火災保険も例外ではなく、少しでも多くの方に加入してもらうために設けられた制度でもありました…。

しかし、残念ながらこちらの制度は2007年で廃止となってしまいました。

なぜ、火災保険の控除制度が廃止になったのかというと、そもそも損害保険について控除が認められていたのは、火災保険への加入を広く一般に促すためだったからです。

でも、最近は一戸建てや新築マンション、さらに中古マンションを購入したり、すでに持っている方のほとんどが火災保険に加入しています。

さらに賃貸住宅でも加入するケースが増えてきました。

つまり、すでに広く普及したので税金控除の対象とはならなくなったのです。

でも、ある条件を満たしていればまだまだ控除を受けられます！

その条件とは、平成１８年末までに契約した長期損害保険であれば、火災保険であっても保険料控除の対象になるケースがあります。

例えば、火災保険の保険期間が10年以上のもので、満期には返戻金がある保険のことで、いわゆる積立型の火災保険が該当します。

通常の火災保険は掛け捨てタイプが多いですよね。

でも、火災保険の中にも、満期になると返戻金がある積立型の損害保険というものもあります。

ただし、積立型は運用が上手くいかないと資産が減る可能性もあり、なにより掛け捨て型よりも保険料は割高になってしまうため、あまり人気がないのが実情のようです。

＞なぜ中古マンションに火災保険が必要なの？

こんなにも高い家財の総額

2014-08-25T22:53:00.000+09:00

中古マンションを購入する際は、たいていの場合、火災保険に加入することになりますが、その際には家財保険の加入もぜひおすすめしたいところです。

「うちはそんなに高い家財なんてないし、必要ないな…」
と考える方々も多いと思いますが、実は高額な家財があまりなくても、細かなものを集めるとその価格や価値は相当な資産合計になることをご存じでしょうか。

大手損保会社として知られている損保ジャパンが家財の総額の目安を公式サイトにて発表しています。

そのサイトによると、30歳で約850万円、30代中盤で約1,100万円、40歳で約1,400万円、40代中盤で約1,600万円、50代以上で約1,650万円とのことです。

家財として思いつくのが宝石や家具類などの高額なものだけをイメージしますが、実際は食器類や衣類・家具・家電などを全て合算すると上記のように非常に高額になってしまうのです。

マンションの住まいや一戸建てだけで比較すると、家財の合計金額には差はあるかもしれませんが、実際に火災や自然災害の被害を受けて、家財だけ補償が受けられないとしたら…

その損失はかなり大きいものになるかと思います。

また、自然災害以外で起きてしまった損害についても、家財保険に加入していれば補償されることがあります。

火災や落雷・台風などといった自然災害で起きてしまった損害は家財保険でカバーできることはよく知れれていますが、実は、ビデオカメラや一眼レフカメラを不用意に落として壊してしまった場合や、小さなお子さんが高額な家電を壊してしまった場合など、人のミスや過失によって起きた損害も補償されることがあります。

これは各損保会社のプランや特約によって補償内容が違ってくるので、一概に全て大丈夫とは言いきれないところはありますが、家財保険への加入を検討されている方々は、自然災害以外の補償についても、ちょっと考えてみることもいいのかもしれません。

＞火災保険の所得税控除はある！？