大台北法拍屋

法拍屋查詢系統

2008-06-03T07:06:00.000-07:00

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法拍屋公告

臺灣板橋地方法院

臺灣士林地方法院

臺灣台北地方法院

代標五大保證 (免費登記)

2008-03-30T00:48:00.000-07:00

一、過濾案件：保證產權清楚，過濾排除有瑕疵案件。二、評估標價：保證標得到又標得便宜。三、包辦點交：保證和諧快速交屋。四、代墊尾款：保證可銀行貸款，輕鬆購屋
五、免費登記：保證登記免費。

三大保固 (保證點交)

2008-03-30T00:42:00.000-07:00

1. 點交保固︰

　　聲請點交開銷（如律師費、郵票費、警察出差費、鎖匠費用、貼補搬家費、搬家工人、遺
　　留物保管費、拍賣遺留物執行費）及拍定前各種欠費（水費、電費、大樓管理費及政府欠稅），本公司負責代墊。

2. 管路保固︰

　　本公司保證屋內水管線路、電線線路完整，不會遭現住人破壞。

3. 裝璜保固︰

　　本公司保證和諧交屋，房屋內部建材不會被現住人蓄意破壞。

代標服務 (彈性收費)

2008-03-30T00:18:00.000-07:00

代標服務 (彈性收費)

代寫標單3000元

協助檢查投標必備文件及準備投標封存袋，繕寫標單，並全程陪同直到投標結束，辦理得標與否手續。

◎評估報告15000元

提供法院拍賣筆錄，並調閱「騰本」、「平面圖」、及附近區域行情成交紀錄與拍定半年紀錄，案件分析，精算最準落標區間，保証標得到又標得巧。

◎聲請點交及產權過戶(書面作業)15000元

由執業代書快速辦理產權過戶，並有專業人員向法院聲請點交手續。

◎包辦點交 + 產權過戶--〔指客戶自己標得但無法自己點交〕
1..如點交案件收取該案拍賣底價2%。
2.如不點交案件，收取該案拍賣底價3%。

由執業代書快速辦理產權過戶並有專業人員向法院聲請點交手續外，並與現住人(占用人)進行溝通協調搬遷事宜，快速交屋並全程陪同，包辦所有交屋作業。

◎全程代標服務拍賣底價5~6 %。(拍賣底價200萬以下另議)

全程代標服務從拍定前我們會有過濾案件，產權調查，市場調查，評估標價，屋況瑕疵評估到點交房屋，並提供三大保固、八大服務、九大承諾，保証限期內交屋。

如何標購法拍屋

2008-03-29T23:56:00.000-07:00

如何標購法拍屋?

一般而言，購買法拍屋的步驟如下：

(1)確實並了解法拍屋資訊：法院會於拍賣前十四天公布於法院公告欄內以外，並於報紙及不動產企管顧問公司都有提供相關情報。
(2)選定物件：在各拍賣物件中選定目標，依各人預算及需求選定區域、地段，以進行進一步的實地瞭解。
(3)現場勘察：在確定物件後，可以到標的物附近做實地的瞭解，看物件所在處與住址是否相同，避免有看錯屋之疑慮，實地做調查之外，同時也可和同類型的房子做比較，以評定是否值得標購。
(4)
投標：法拍屋的拍價訂定大約低於市價二~三成，而依投標規定須繳納投標總底價的兩成保證金，保證金在新台幣壹萬元以內者，得以仟元大鈔放進封存袋內，將袋口密封，在封口處簽名或蓋章，未得標者由法院當庭退還。
(5)
開標：投標當日由競標者中出價最高者得標，若是無人投標，於下次投標時按原價再打八折投標。(6)
得標：若是得標，應在七天之內(含例假日)到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，取得「不動產權利移轉証書」。
(7)
完稅：到稅捐處辦理契稅及相關稅費，並辦理繳納增值稅後，取得增值稅負擔稅證明。(8)過戶：持稅單、權利移轉証明書、戶籍謄本到地政機關辦理過戶，即可完成移轉手續。

標購法拍屋時，應注意哪些事項

2008-03-29T23:52:00.000-07:00

標購法拍屋時，應注意哪些事項?

買法拍屋，資金的取得和週轉是一件重要的事，而依規定法拍屋要在拍定後七天內繳清價款，另外選定的物件最好是能夠負擔的。而從拍定完畢到點交之後，這段期間的利息負擔也要計算在內。

另外，在投標之前尚須注意:

租賃權問題:

查明標的物是否有租賃，若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在，執行法院若未排除租賃關係後，則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。另外要注意原屋主是否在拍賣前，利用假造的租賃契約，造成拍賣後仍合法佔用的情形。

點交問題:

所謂「點交」，就是案件拍定後，法院會安排時間，陪同拍定人將標的物點交清空。

抵押權問題:

確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。

優先購買權:

查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等，否則一但有上述情形，再加上有優先購屋權人時，即使得標也屬無效。

產權移轉限制:

注意標的物是否有產權移轉限制(如國宅)，若想投標之標的物件有條件限制，要先查明轉移的條件是否相符。

投標當天應注意哪些事項

2008-03-29T23:50:00.000-07:00

投標當天應注意哪些事項?

投標當天，在正式投標之前，需將下列事項做最後一次的確認，才不會白忙一場。
**確認事項:

身分證和印章是否帶齊。
確認正確的開標時間。
觀察投標人數。

確認投標室外的公佈欄上，是否有張貼本次拍賣案件因故停拍的公告

得標後，如何取得房屋所有權狀

2008-03-29T23:48:00.000-07:00

得標後，如何取得房屋所有權狀?

開標後法官宣布你得標後，只是代表你具有優先取得不動產的權利，之後必須經過一些手續和一段時間，才能真正取得不動產的所有權及使用權。

從得標後要辦的手續流程如下：

**手續流程：

繳款(得標後七天內)：得標後，你必須在七天內根據法官開立的繳款書，將拍得的標的物未繳的價款繳清，才算是正式得標，法院也會發文通知債務人、債權人、地政事務所及得標人。

取得權利移轉證書(繳款後十四天內)：將價款繳清後，法院會在十四天內發給得標人權利移轉證書，這張證明代表你取得這棟不動產的所有權。

申報契稅：不動產的移轉必須向稅捐機關申報契稅，如果超過三十天沒有申報就會受罰。

辦理過戶登記(申報契稅後約七天)：

申報契稅後就可以向地政機關辦理過戶登記，將不動產正式登記到你的名下，並取得新的所有權狀。

點交(須1~3個月)：辦理過戶之後就可以進行不動產的取得，如果是空屋，直接開鎖進去就可以了；但如果有人佔用，就必須具狀向法院聲請點交。如果第一次無法順利取得不動產，還必須進行第二次強制點交，視情況可能要費時1~2個月。

點交屋與不點交屋的差異處為何

2008-03-29T23:46:00.000-07:00

點交屋與不點交屋的差異處為何?

(1)
一般來說「點交屋」就是標的物拍定後，繳清房屋所有價款，並取得權利移轉證書在案，依流程辦理並具狀法院聲請點交，待法院排訂時間安排履勘，或是強制執行，依法點交房屋，一切程序均由法院全權處理。

(2)
一般來說「不點交屋」就是標的物拍定後，繳清房屋所有價款，並取得權利移轉證書在案，但因房屋拍賣前即公告為不點交，於拍定後法院並不會安排點交程序。此時，除了自行與現住人(即佔用人)協商外，另可委託律師聲請佔用房屋告訴，要求返還房屋。

如何找好的代標公司

2008-03-29T23:39:00.000-07:00

如何找好的代標公司 ?

目前市面從事代標業務的公司有5種型態：

１．專營法拍業務的代標公司２．一般的房屋仲介公司３．代書事務所４．法律事務所５．個人工作室跑單幫

要判斷是否值得委託，可注意6個要點：
１．是否為合法公司是否為經濟部立案的合法公司，可從公司執照及營利事業登記證及不動產仲价經紀同業公會會員証書或經濟部網站得知，並了解資本額，成立時間，公司規模，法律顧問証書及不動產經紀人証書，當然更可靠的是有無加入「不動產仲介同業公會」及「不動產拍賣協會同業公會」，並繳交營業保證金，這些都是委託的保障。

２．是否專業

專業的不動產仲价同仁應有「不動產營業證書」，在聽取服務人員建議時，可以多詢問法拍屋相關問題，看所提供的資料是否夠專業，如能提出確實數據或案例佐證，則更是專業程度強弱的判斷。

３．有哪些服務內容
不是所有代標公司都提供從頭到尾的全套服務(從資料提供到點交)。有些可能只幫你投標及辦理過戶，在受託時要問清楚。然而正統的代標公司，從物件挑選到交屋結案是全程服務；然而只是部份服務，還是可以依客人需要而有不一樣的彈性選擇。

４．收費是否合理

服務費如何計算，何時收費，分幾段收費，彈性收費，是按底價還是按得標價計算，都是選擇時很重要考量因素。

５．有無交屋保證
有無明確交屋期限，如何擔保標購權益，更是委託重點。

６．是否誠信正派

在與代標公司及其服務人員洽談中，多方面了解公司誠信度，如有下列３種情形，交付委託則要多考慮。

１.剛委託簽約時即要求以投標價格簽約

正派公司簽約時，會先以底價簽約，投標前再根據「投標評估報告」及「附近市場行情報告」及「投標室現場競標情況」再決定投標價格；剛委託即要求以投標價格簽約，除應驗代標公司不負責任外，對委託人亦不甚公平

２．收費標準是按得標價格計算

代標公司若以底價計算服務費，而非按得標價格計算，即可表示代標公司無哄抬投標價格之嫌。

３．委託簽約時即要求收受訂金

一般會先收訂金的代標公司，不是夠專業、規模不夠，就是信心不足，擔心客戶跑了，所以要預收訂金。如果你只是個人想買一間「俗擱大碗」房屋自住，務必要找代標公司或有經驗朋友協助，比市價便宜三～四成的價格，花些少許的服務費是值得選擇；如果想把「法拍屋」當成一種投資理財管道，就值得自己花時間鑽研；初期可以先委託代標公司，見習並累積經驗，一段時日後再自行投標，才是低風險、高獲利的正確選擇。

不肖代標公司有哪些陷阱

2008-03-29T21:25:00.000-07:00

不肖代標公司有哪些陷阱?

目前代理標購法拍屋的公司還不算是有規範的而且也不納入不動產仲介同業工會的管理，目前根據法拍屋的代標業務有在民國92年12月成立的〔不動產拍賣協會同業工會〕，因此相關的法令規範及管理辦法仍在準備中，對於市面上的代標公司也只有〔不動產拍賣協會同業工會〕的會員公司受到工會的規範及管理，因此市面上的代標公司有未加入工會或其他良莠不齊且未受規範管理的公司，其中有正派經營的，有跑單幫的個人業者，也有些不肖業者從中騙取利益；

其中不肖公司常用的騙術可歸類為三種：

１．為求成交，使客人投標價錢高於行情一些業者為了得標，賺取服務費，用盡心機，拉抬行情，使客人不明就裡寫了很高的價格，甚至超過市價行情。

２．得標後收了錢就不聞不問代標公司除了幫你標到房子後，還要負責處理後續產權過戶、銀行貸款及房屋點交等相關事宜，有些業者一旦得標後就收費，點交的事情就不管了，或者拍賣過程發生較高難度的問題就撒手不管或推說不含在服務範圖內等藉口。

３．巧立名目，賺取約定服務費以外費用貪心的業者在客人標到房子時，一方面營造氣氛讓客人覺得很幸運標到如此「物美價廉」的房子一方面讓客人認為後續交屋相當棘手，甚至在得標當天到該得標案件地點當場做起〔海蟑螂〕佔屋，利用不知情的客人，另索取高額搬遷費，此時業者就有很大運作空間可以

何謂法拍屋

2008-03-29T21:20:00.000-07:00

何謂法拍屋?

法拍屋顧名思義就是法院拍賣的房屋.而房屋的來源是由〔銀行〕、〔自然人〕、〔法人〕亦即所謂的〔債權人〕、聲請查封拍賣。通常都是〔欠債〕、〔做保〕、〔欠稅〕其他相關說明如下解釋：

通常會變為〔法拍屋〕的原因如下:

房貸未繳：

經銀行催收達三個月不繳交房貸，且經法院公告且公文公示送達並於中央日報公告達１４天以上
信用卡、現金卡未繳：經銀行第一次存證信函公示送達且法院寄送〔支付命令〕確定，銀行始進行不動產及動產〔假扣押〕進行查封，假扣押註解，於文最下方。

本票裁定：

簽于第三人、錢莊、銀行....如未於期限還款並於法院裁定，始可申請假扣押查封不動產及動產。
民事判決：經民事法庭判決確定需理賠時可持民事判決確定書申請假扣押進行查封不動產及動產。

欠繳管理費：

經大樓管委會行使〔公寓大廈管理條例〕針對欠繳管理費長達３個月以上之住戶，可申請該住戶之不動產進行假扣押查封拍賣。

做人頭保：

即民間所謂的〔保證人〕，因做他人的〔連帶保證人〕導致於自己需負責他人的債務，而使的自己的不動產被查封拍賣。
欠稅金：包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金，將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。

簡單來說：

就是抵押權人依〔強制執行法〕聲請法院辦理拍賣之抵押不動產。

買法拍屋會遇到的麻煩有哪些

2008-03-29T21:17:00.000-07:00

買法拍屋會遇到的麻煩有哪些?

高投資報酬率通常也意味著有高風險的機會，法拍屋當然也不例外，如果對法拍屋市場不夠了解就貿然進入，可能會損失慘重；而且，與購買一般房屋相比，由於法拍屋的性質特殊，所以購買時可能必須先克服一些麻煩。

購買法拍屋的缺點：

資金調度困難：

法拍屋拍得後，必須在7天內繳清房價，因此不能像買一般房子一樣分期付款，在資金的調度上較為吃力。註1：如果房子有遭不法占用的情形，法院會用公權力來排除障礙，但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交，如果這是你第一次標購法拍屋，建議你避免選擇「不點交」的房子。註2：所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標且得標的人。

無法得知屋況：

法拍屋是遭到法院查封的房子，任何人都不能進入，無法像一般跟房屋仲介買房子進去看屋，所以完全無法得知屋內的情況；再加上法拍屋沒有瑕疵擔保，如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責，必須自己承擔。

解決方法：

事前做好對法拍屋的調查工作，盡量透過周邊的管道調查屋況，最好在購屋的成本中，把房子的整修費用估算在內。
使用權的取得：雖然法院拍得的房子，產權一定清楚，但不代表你就一定可以搬進去使用，如果遭到第三人占用或是承租，或是法院不點交的房子，就算買到了，也無法取得房子的使用。

會不會買到有問題的法拍屋

2008-03-29T21:12:00.000-07:00

會不會買到有問題的法拍屋?

許多人不敢買法拍屋，一方面是不想上法院，怕麻煩；另一方面多認為法拍屋本身是有問題的房子..住了會身體不健康或財運不順等等..。事實上如果你能了解法拍屋的來歷、破除一些錯誤的觀念，你就多了一種購屋的選擇。

法拍屋新時代觀念：

法院只是爭訟之地（ＮＯ）

法院是取得法拍屋資訊的場所（ＹＥＳ）－－如下說明：法院除了提供民眾解決紛爭的管道外，也有許多便民服務的措施〔例如：租屋的公證辦理、房屋的標購〕；法院法拍屋的公告正是想購買法拍屋的人，不可錯失的訊息。

法拍屋都有黑道介入（ＮＯ）

法拍屋交易透明化且合法化（ＹＥＳ）－－說明如下：法院為杜絕黑道介入或造成圍標的情形，對整個法拍的作業流程都完全透明化，且針對可能發生弊端的情形加以防範，當然近年來已經很少見到不合法的圍標情形。

本身可能有問題（ＮＯ）

房子受到法拍大都只因屋主本身的債務問題（ＹＥＳ）－－說明如下：

法院拍賣房子，不是因為房子本身有問題，而是因為屋主〔１〕欠債不還；〔２〕抵押債務不還；〔３〕欠稅未繳。

法拍屋的來歷──許多人覺得房子被法院拍賣可能有問題，但其實不動產被法院拍賣的原因大部分只是單純的財務問題，主要的3種原因，分別如下：１.欠債不還－因有債務關係而提起的假扣押，債權人向法院提出民事訴訟，經判決確定後，債務人仍然不還錢（或無力償還），債權人再向法院聲請制執行，將債務人名下的房子查封並拍賣。

個人標購法拍屋vs代標公司比較

2008-03-29T20:55:00.000-07:00

個人標購法拍屋vs代標公司比較?

個人標購法拍屋..當然可以的，只要是符合投標規定，當然可以自己投標…只是如果您對於法拍屋市場的狀況及拍賣流程都不寮解..如此可能
會有下列情形：

沒有暸解法拍屋現況就投標－往往會造成得標後無法交屋的情況，或是標到產權不清楚的房子，甚至是交屋後，房子被前屋主破壞。
產權沒有調閱清楚－有的投標人沒有將要投標的標地物住址暸解清楚，或確定是哪一戶要拍賣，以至於得標後才恍然大悟，但若不是法院的疏失，就必須自己承擔一切責任。

投標價過高及過低－往往自行投標為的就是希望能將仲介服務費省下來，但是往往卻〔不如己意〕，沒有調查標地物的市場行情及現住人佔屋狀況，就貿然投標，通常若〔不是標的很高〕即是〔超出他人很多錢〕當然有可能超出原本要付給仲介的服務費，不然就是沒行情〔標的很低〕也就是說希望能標便宜一點，但代標公司能了解拍賣當天該案的拍賣狀況及掌握原屋主及附近居民，不會讓您有標不到的遺憾。

交屋流程－如果不懂法院流程及現住人協調溝通，往往交屋時間一托就是半年以上。如果你覺自己買法拍屋的風險太高，或是覺程序太麻煩，目前有一些公司專門在從事替人標購法拍屋的服務，也就是所謂的〔代標公司〕。如果你找到服務信用良好的代標公司,，從挑選房屋到所有權移轉，你都不用煩惱。

找代標公司的好處：

節省時間－標購法拍屋從事前的資訊蒐集到事後過戶交屋，最快也要１～２個月，如果委託代標公司，可以替你找合適的法拍屋，替你調查這棟房子，標到後再幫你辦過戶點交，可以節省許多時間和瑣碎的手續。
資料齊全－代標公司對法拍屋的相關資料蒐集都相當完整，可以省去你許多蒐集資料的時間。
較為專業－代標公司的服務人員通常具有充足的法律經驗及不動產專業知識，對於相關的法令問題比較了解，也比較懂得判斷法拍屋的出價，比一般沒有經驗的人成功機率要大。

解決資金困難－如果你沒有充裕的資金，法拍屋的門檻是很高的，但代標公司也能替你解決這個問題，可以讓你只需要準備２成保證金，其他價款幫你代墊，等標到之後再抵押給銀行貸款償還代墊款。
代為點交－得標後，點交的過程常是令人頭痛的問題，就算法院強制點交，還是可能花上許多時間，而代標公司處理這方面的問題則較有經驗也較有效率。

避免風險－代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細的評估報告..避免買到凶宅、海砂屋、輻射屋等等。

標購法拍屋不足全額時，應如何解決

2008-03-29T20:53:00.000-07:00

標購法拍屋不足全額時，應如何解決?

一般來講標購法拍屋時需要全額自備現金，投標時2成保證金，得標後7天內交清尾款；原本這部分若無自備全部現金，一般是要跟金主調借，而且還要讓金主持分1/10的產權，不但牽扯到稅金問題，而且還要負擔1個月2分利的利息，也就是說借100萬要一個月要負擔2萬元的利息喔!!

目前已經有民間銀行願意承做此一部份的放款業務，不但可以在７天內放款，代墊利率也比金主放款還低很多〔目前約 5.9%年利率〕而且房屋貸款利率也比照一般房屋賣賣的利率，方便了許多要標法拍屋的人，不過因為是〔無擔保信用墊款〕就是說不需要任何抵押物就放款，因此一般都和代標公司配合；如屬個人標購的話，銀行是否願意承做，要看銀行囉!!

標購法拍屋，我需要負擔的相關稅費有哪些

2008-03-29T20:50:00.000-07:00

標購法拍屋，我需要負擔的相關稅費有哪些?

從法院拍定得標後，政府課徵的稅金項目非常多，佔整個投標時有關的成本時，所以務必詳細評估，以免損失過大。總歸重要稅金有下列五大項：
第一項：契稅
契稅是針對房地產中的房屋部份，繳納對象是買方，從法院得標取得權利移轉證書後，辦理產權地政登記，拍定人要繳納房契稅，計算方式為房屋評定現值當稅基，再乘以6%稅率。

第二項：房屋稅

每年5月份，所有房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單，課徵期是從去年７月１日到今年６月30日，稅基為房屋評定現值，稅率依用途分下列三種：稅率分
住家用：1.2%
營業用：3%
非營業、非住家：2%
房屋稅一年１２個月份，若得標取得移轉證書日起至課徵6月30日止，持有時間未滿一年，可依月份比率聲請分算，如當年５月１日才取得移轉證書，根據分算比率，只需繳納2/12而已。

第三項：地價稅
地價稅為每年１１月份開徵，課徵期為當年１月１日至12月31日，地價稅不像房屋可依持有持時間聲請分算，以 9月15日為納稅義務基準日，拍定人如在9月15日前取得移轉證書，則當年度地價稅為拍定人繳納，如在9月15日後才取得移轉證書，則地價稅與拍定人無涉。地價稅稅基為公告地價，稅率分
自用住宅用地（非出租及供營業）：0.2%
其它:１～1.5%以上兩者相差5倍以上
法拍屋取得是不需繳交〔印花稅〕的。

法拍屋國宅，我能購買嗎

2008-03-29T20:46:00.000-07:00

法拍屋國宅，我能購買嗎?

被法院拍賣的〔國宅〕是否能購買，根據出售政府興建之國民住宅，居住滿二年後，經該管國宅主管機關同意，可於提前清償國宅貸款本息後出售，但因國宅主管機關有優先購買權，且原承購人及其配偶或共同生活之直系親屬及未婚之兄弟姐妹，自出售其國宅起5年內，不得再行承購國宅。此項規定需多加注意，以免因疏忽而影響親人之權益。但若是因為法拍的國宅，只要符合國宅購買資格，先到國宅處辦理國宅投標法拍屋公文書即可以參與法院國宅拍賣投標。

房子被法院拍賣，是否仍須承擔並清償債務

2008-03-29T20:33:00.000-07:00

房子被法院拍賣，是否仍須承擔並清償債務?

房子向銀行辦理抵押貸款，就法律而言，這是借貸的法律關係，當初與銀行簽訂相關契約，未清償的債務，債務人無法逃避責任。

(一) 以銀行與債權人的立場而言，不動產就是提供做為抵押，擔保債權之用，而不是交換，所以債務人的義務是把借貸的款項還清，而不是放棄抵押品就可以了結借貸關係。

(二) 因此若房子被拍賣，拍賣價款不足以清償債務，借款人(債務人)仍有清償債務的法律責任，債務人若未繼續還款，債權人可訴請法院處分借款人在銀行的存款，或處分借款人其他的不動產或動產，即使借款人家無恒產或存款，債權人仍可請法院自借款人每月收入(如薪水)中扣掉一定比例的錢償還債務。

(三) 同時也會影響借款人爾後不動產的購置，因為只要借款人有不動產，而債務仍未清償並存續中，債權人仍可向法院訴請處分，同時影響你個人的信用評等，因此，最佳的處理方式為與銀行或債權人商議在你能力範圍內的還款方式或完全清償債務。

債清條例三讀更生、清算並行

2008-02-26T03:48:00.000-08:00

公佈後九個月實施

立法院院會昨天三讀通過制定「消費者債務清理條例」，經濟陷入困境的債務人可透過「更生」或「清算」程序清理債務。本條例被視為是個人破產法，對於卡債族來說，等於增加了解決債務管道的選項，這項法案將在公佈後九個月實施。
適用本法的對象，包括五年內未從事營業活動，或營業活動每月小於新台幣廿萬元者，包括受薪之公務員、勞工、計程車司機或小商販等。

債務未逾一千二百萬元者適用

條例採「重建型的更生程序」與「清算型的清算程序」雙軌制，明定債務人在銀行無擔保債務總額未逾一千二百萬元者，經與銀行協商未果後，可向法院聲請更生或清算；條例明定，債務人提出協商請求逾卅日而不協商，或開始協商逾九十日協商不成立，債務人得逕向法院聲請更生或清算。

已達成債務協商者不得聲請

不過，條例明定，在本條例實施前，已與金融機構達成債務協商之債務人，「除不可歸責於己之事由」，不得聲請更生或清算程序。據統計，目前約有廿二萬卡債族已與銀行達成協議，將被排除在外。

刪除自用住宅借款特別條款

至於引發高度爭議的「自用住宅借款特別條款」，經協商後，將此條款刪除，以降低金融機構房貸放款風險，另以附帶決議方式處理，由金管會規定為金融機構房貸定型化契約之應記載事項，已訂立之契約也要依此原則變更；行政院並應督促金融機構於協商及更生期間內，無正當理由，不得任意行使加速條款。
所謂更生程序，債務人無擔保或無優先權之債務總額未超過新台幣一千二百萬元者，在法院裁定開始清算程序或宣告破產前，得向法院聲請更生，法院可進行職權調查，債務人財產透明化後，協調更生方案，使債務人盡力清償債務後，獲得重生機會。
法院裁定更生程序後，對債務人不得訴訟或強制執行，但僅限於無擔保債權，有擔保或有優先權之債權，則不在此限。
所謂清算程序，即簡易破產程序；無清償能力之債務人，由法院清算債務人財產，迅速處理分配給債權人，債務人於清算期間喪失財產之管理與處分權。
法院裁定清算後，債務人因繼承或無償取得之財產，也屬被清算之財產。而法院裁定終止或終結清算程序後，應裁定免除債務人債務，債務人於清算程序終止滿五年後，可向法院聲請復權。
對於聲請清算之債務人，條例也設置「生活限制條款」，工作項目、生活條件都有嚴格限制，防止不知節制的債務人過著奢華的生活。債務人聲請清算程序後，生活不得逾越一般人，非經法院許可，不得離開住居地。法院也得在必要情況下，對債務人裁定拘提或管收。
另為避免債務人藉更生程序拖延債務，條例明定，對於聲請更生程序，卻未履行、配合應盡義務之債務人，法院認定欠缺更生誠意者，得依職權將更生程序轉換為清算程序。
為使更生方案增加成功機會，明定最終清償期自更生方案裁定後不得逾六年，但有特別情事者，得延長為八年。更生方案應記載事項包括：清償之金額，三個月給付一次以上之分期清償方法，以及清償期限。
至於本法施行之緩衝期，原本為公佈後二年施行，經過協商，最後確定為公佈後九個月施行。

北市中古屋每坪彈升為35.4萬

2008-02-20T11:41:00.000-08:00

房仲兩大龍頭信義與永慶的成交資料顯示，元月全台中古屋價格彈升，台北市成交均價為每坪35.4萬元，較上月成長9%；北縣也來到每坪21萬元。
永慶房屋總經理葉凌棋表示，大台北地區住宅市場在立委選後由於民眾購屋信心回升，選前觀望的買盤在選後積極下手，呈現價量齊揚的格局，整體而言，大台北地區成交量較上月大幅成長2成。
信義房屋也顯示，元月以台中市的表現最亮眼，平均住宅單價為11.8萬；台北縣市、桃園縣及高雄市也有不錯的表現。其中值得注意的是台北縣市，去年受第四季房市景氣盤整，房價震盪下修到去年初的水準；但元月北市成屋房價一口氣漲了5%。
葉凌棋說，選舉結果後的政局穩定性以及兩岸關係的良性發展，引發消費者購屋信心增強，尤以高總價客層因看好市場的未來前景，出門看屋比例以及加價意願都有成長，大台北地區的豪宅、辦公室及店面產品的成交價量表現都較一般住宅更為突出。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，全台都會區成屋房價水準，在去年8月達到每坪24萬的高點後，即呈現盤整下修，到去年12月平均住宅單價回到22.5萬。
元月受到兩岸預期開放的激勵，市中心精華地段的房屋成為當前房市交易的主力，由於這些地段房價較高，因此帶動元月平均價格上揚至24.8萬元。
蘇啟榮認為，今年房市雖可能有三通的利多，但由於房市已歷經一波高峰榮景，除了高雄外，主要都會區房價都來到近年高點，整體房價走勢應該趨緩，各區交易價量視受惠兩岸開放題材多寡，在區域及產品上各有不同的表現。
永慶房仲集團總經理廖本勝認為，今年購屋還是要選擇運輸網絡便利的地段，「有交通建設支撐，房價行情欲跌不易」，在政經環境方面，今年總統大選是重要的關鍵點。

北市預售屋平均55萬/坪

2008-02-20T10:41:00.000-08:00

儘管國際金融市場動盪，全球經濟景氣逐漸走緩，不過，物價上漲、建築成本上升、建商看好兩岸前景，台北市預售屋訂價一路上揚，二○○八以來，平均開價一坪五十五萬元，建商大開口，北市預售屋開價創歷年最高。
　統計顯示，這五年來，北市預售屋平均開價，年年上升，去年平均每一坪開價，已衝高到五三．一萬元，今年開春以來，建商開價持續上漲，推案愈喊愈熱、價格愈開愈高。
　比去年高出八％左右
　信義房屋協理吳銘鴻說，今年二月，北市預售屋開價，繼續揚升，比去年又高出八％左右，平均每一坪的訂價，來到五十五萬元，這是歷年來的最高價。
　代銷公司部門，本周將在南港推出一處預售屋工地，開始銷售，案主是大同公司、預售案名稱是明日世界，預計每坪開價八十萬元，創南港區域的新天價。

　每坪百萬四處可見

　另外，不少區域的預售屋開價也頻頻飆高，像北市大同區、萬華區一些預售屋，開價都飆上五十萬元，至於豪宅預售屋一坪開價上百萬元的案子，更是四處可見。
　房地產界人士說，預售屋就像期貨，反應的是未來的價格，由於建商全力看好房市前景，推案銷售時，開價也一路往上調高。

　建商看好三通利多

　房仲人員指出，建商看好的房市利多，主要是北市可建土地愈來愈少，物價上漲、通膨壓力大，房地產將吸引追求保值的資金投入，以及二○○八年兩岸三通，對岸資金來台投資房地產的潛在利多。
　另外，不少建商大打公共建設牌，包括捷運線的延伸、重大交通路線的通車，這些有利因素統統反應到現在的訂價。
　吳銘鴻說，有些預售屋的價格，已經反應到二○一○年，利多全數實現的景況。
　北市預售屋開價，起伏明顯，民國七十八、七十九年，台股衝上一萬二千點、全台房市最熱絡時期，北市預售屋開價，平均一坪在三三．六萬元，隨著景氣走緩，開價跌到三十萬左右。
　民國九十年，建商推出的預售屋，平均每坪開價走升到三八．五萬左右，但是，到了九十一年，因為大環境不佳，一度下跌到三十三萬元一帶。
　這五年來，房市恢復景氣，建商愈來愈大開口，北市預售屋開價，逐年攀高，每坪開價從三十六萬左右，一路喊到五十萬以上。

　成交價可相差二十％

　不過，開價和實際成交價，差距明顯，永慶房屋豪宅事業部經理葉國華說，目前，預售屋開價和實際成交價之間，相差十五％到二十％不等。
　像北市景美一處預售工地，鄰近總統候選人馬英九的住家，建商開出的價格是一坪四十八萬元，近日，一位前投信副總經理前往購買經過比價、殺價，實際成交價是四十一萬元。
　這位副總經理說，大部分人一生當中，購屋次數很少，大多是房地產的門外漢，預售屋價格漫天喊，買方如果沒有事先做功課，代銷公司一開價，價格殺得不深就成交，或許被當凱子，不能不注意。

無擔保貸款銀行嚴選客戶再衝刺

2008-02-20T10:00:00.000-08:00

後卡債時代，銀行對無擔保貸款業務的前景仍有期待，但經過卡債風暴的教訓，銀行業者承認，「嚴格篩選客戶」絕對是首要條件。

新放款商品將亮相

許多銀行對無擔保貸款業務仍看好，近來如中國信託商銀公開宣示，將積極承作無擔保放款業務；台北富邦銀行預計在下週推出重新包裝的小額信貸商品，用來測試市場反應與客戶素質；台新銀行宣布，下半年重新推出現金卡；國泰世華銀行則預計，下半年重新推出單純的小額信貸商品。可預見，新一代的無擔保放款將陸續登場。

無擔保將兼顧風險

銀行業者經歷去年的卡債風暴，不但停止了現金卡業務，信用卡的預借現金、通信借款，以及小額信用貸款，均全面緊縮。不過，銀行認為，債務協商平台結束後，逐步區分出客戶品質，因此著手研究在「兼顧風險」的狀況下，讓無擔保業務「重出江湖」的可能性。

中信銀續推無擔保放款

其中，上個月中國信託商銀決定不再發行現金卡，似乎是看壞此商品的前景，不過中信銀董事長羅聯福指出，今年該行對於無擔保貸款業務仍將積極推動。他表示，該行經過研究後認為，沒有必要以「一張卡片」來提供無擔保貸款服務，但卻可用「附著」其他商品的方式來提供。
羅聯福舉例，無擔保放款可附著在存款帳戶，以「透支」方式讓客戶使用；或與信用卡結合，提供信用卡客戶「通信貸款」。目前中信銀的無擔保放款餘額1,300億元，佔總放款餘額9,000億元的15%，今年仍將積極推動無擔保的放款業務。

北富銀重新包裝商品

台北富邦銀行也認為，無擔保放款市場仍有可為，近期將推出重新包裝的商品，用以測試市場反應。台北富邦銀行指出，去年卡債風暴發生後，該行不但緊縮預借現金額度，就連原本連結存款帳戶、可透支額度的「萬利週轉金」商品都下架。但經過一年多的潛沉，已有必要重新測試市場，做為下半年的業務參考。

嚴防雙卡風暴再現

各銀行經過卡債風暴的教訓，也承認未來「嚴格篩選客戶」絕對是首要條件；也就是說，除了基本條件須有穩定的工作與收入、負債比不可超過規定的22倍等，甚至新訂名下無擔保貸款須在一定金額以內的條件，全力避免重蹈雙卡風暴覆轍。

銀行業：預借現金市場已死

在各銀行著手研究無擔保放款市場「回春」可能性的同時，對信用卡預借現金市場，銀行業者悲觀認為「市場已死」，預期將成為單一銀行「獨大」局面。
根據金管會統計，去年卡債風暴發生後，原本每月一、二百億元的信用卡預借現金使用量，已大幅縮小至60億元上下。在多數銀行的刻意緊縮下，業界已出現單一銀行「獨大」的情形。
以今年1月份的統計為例，單月全體銀行的信用卡預借現金金額僅有64億元，排名第一的花旗銀行，單月預借現金金額就高達25.54億元。這不但是業界總額的四成，更是第二名中國信託（11.85億元）的二倍多。
過去幾個月，花旗銀行在信用卡預借現金業務的市佔率居高不下，已引發各銀行的關注。不過，對預借現金業務抱持保守態度的本國銀行，由於無法掌控風險，不敢「輕舉妄動」，只能感嘆信用卡「預借現金市場已死」。
過去各銀行將信用卡預借現金做為業務衝刺的一環，甚至許多銀行讓客戶動用信用額度的全額，做為預借現金之用。不過，在卡債風暴發生後，銀行大舉緊縮預借現金使用比率，信用差需要預借現金，往往被限制動支；但好客戶又沒有需求，預借現金金額因此大幅萎縮。
以台北富邦銀行為例，不但限制新持卡人半年內不得動支預借現金，持卡後一年也僅可動用信用額度的五成；國泰世華銀行更嚴格限制持卡人使用，僅有不到五成的持卡人通過該行的信用審查，准予動用部分額度。
國內第一大發卡行中國信託商銀，眼見外商銀行大動作搶攻預借現金市場，為確保放款品質，仍堅持每月調整客戶分級、不打算放寬使用條件，但仍希望能維持至少二成的市場佔有率。

老銀行鎖定菁英謹慎承作
雙卡問題爆發至今已滿兩年，老銀行對於無擔保授信可說是「又愛、又怕受傷害」，只好小心翼翼地鎖定菁英等級、軍公教人員、薪轉戶為主。
目前老銀行無擔保授信對象中，以工作穩定的軍公教人員信用貸款利率最優惠，如果屬自家信用卡持卡人的軍公教人員，上門辦理無擔保信用貸款，利率還可享減碼優惠，最低殺到2.58%，相當優惠，還可衝信用卡業務。
雖然老銀行雙卡規模不大，發行現金卡的更是少之又少，僅有土銀及華銀，但目前兩家銀行都已停止發新卡，受雙卡衝擊比較小，但在金管會對無擔保授信緊縮政策下，屬於高利潤的消金業務萎縮，仍難逃被波及的命運。
經過兩年的調整後，部分民營老銀行對雙卡等無擔保授信興致高昂，實務上仍是小心翼翼，抱持「又愛、又怕受傷害」的態度推展，並以債權「安全性」為最高指導原則，鎖定的族群是收入穩定為主力。
其中，以菁英貸款闖出名號的土銀，目前菁英等級的無擔保貸款利率，維持相對低檔，前半年為3.15%、第七個月起為3.54%，可借額度為200萬元，且每月本息攤還不得超過每月薪資的三分之一。
彰銀比較男生與女生的逾放比情況，認為女性比較願意維持自己的信用，推出專為女性設計的無擔保貸款專案，第一年最低2.98%、第二年為3.63%起、第三年4.03%起；另外，不少銀行對往來一段時間的企業授信戶及薪轉戶，也都會給予利率減碼優惠，主要是可掌握財務狀況。
然而，想要取得低利的無擔保貸款，目前以具備軍公教身分最受銀行歡迎，如合庫、土銀對軍公教人員的無擔保授信利率，最低都到2.62%；其中，土銀還給具備房貸戶或信用卡身分的軍公教貸款戶利率減碼的優惠，貸款利率分別降至2.53%、2.58%，各降了0.09及0.04個百分點。

二萬間「卡債屋」湧出　最低價為市價對折

2008-02-20T09:57:00.000-08:00

消費者債務清理條例4月上路後，可望在市場上多釋出2萬間拍賣屋，最快5月就會展開拍賣，最低成交價可降到市價的對折！辦理金拍屋(法院所委託拍賣的抵押不動產)業務的台灣金服公司表示，今年的法拍屋特別多，光是他們公司今年將有1000件金拍屋案量。此外，台灣金服還要再拍一批「卡債屋」，目前初步估算，至少2萬間跑不掉。
台灣金服公司副總經理陸俊雄說，消費者債務清理條例實行後，還不出錢的卡奴會跟銀行協商，如果協商破裂，經法院審理後，就會依法拍賣房屋，目前約有5萬名卡奴準備開始協商，推估至少應該有2萬人有不動產或房貸債務，也就是說，將有2萬間「卡債屋」會進入拍賣屋市場，且成交價最低可以降到市價的五、六成，最快今年5月就會開拍。
除了金拍屋、卡債屋，今年法拍屋市場也是強強滾。以台北縣的拍定件數來說，96年比95年成長了一、兩成，今年北縣的拍賣案件也逐漸增多，而且以年初1、2月的成交價來看，民眾都可以買到低於市價兩、三成的房子，且物件多、選擇自然也多，民眾容易撿到便宜貨，是搶進的好時機。
不過若是想競標拍賣屋的民眾，可要準備足夠的現金，舉例來說，假如標下一間500萬元的房子，須先預繳二成保證金(100萬元)，得標後，七日內要繳清剩下的400萬元，一旦繳不出來，保證金就會被法院扣押，然後重新拍賣。如果下次拍賣金額低於上次的成交價，保證金就會被拿去補貼，不夠的話還要補繳，所以民眾下手之前，可得先衡量自己的能力。
當然，有很多想要躍躍一試的民眾，卻苦於不得其門而入，其實有興趣的民眾可以到司法院、台灣金服公司的網站看拍賣訊息，如果看到有意購買的房子，就要在開拍當日抵達法院，備妥二成保證金，然後以密封信函參與投標即可。

購屋建議要訣

2008-02-12T01:13:00.000-08:00

˙慎重決定˙

「凡事豫則立，不豫則廢」，購屋之前應先確定其目的，究竟為投資抑或自住，然後再做明智的抉擇，並且在下訂之前最好先考慮清楚，舉凡房價、地段、區位等皆須做好事前的評估，衡量是否負擔得起？以免事與願違，後悔不已！

˙產權調查˙

做好產權調查的工作是防止買賣糾紛的重要關鍵，產權之於房地產猶如身份證之於個人一般，因此購屋之前應先針對建照、權狀及登記簿謄本之內容詳細的加以瞭解，俾確保購屋之權益。

˙合約條款˙

合約條款一定要詳細閱讀，或請教專家後再行簽訂，尤其是契約上有關之任何承諾都必須一一載明清楚，包括稅費負擔，建材設備等，一點都疏忽不得，切勿有含混籠統之說詞，否則最後吃虧的必定是購屋者無疑。

˙簽約當事人˙
應當以所有權人作為簽約之當事人，否則就應查明其是否有權代理，方可確實保權益；其次，如遇賣方有置身國外或其他不在場之情事，則更應確實查明授權書、代理人等相關文件，避免受騙。

˙履約保證˙

簽訂契約時固可由律師、代書或親友作為見證人，而有規模之仲介公司亦辦理履約保證，其用意即在於若賣方不能依約履行交屋之義務時，仲介公司公司就必須負責完成契約內的一切責任，此對購屋者而言當較有保障。

˙付款方式˙

房地總價包括自備款及銀行貸款在內，基本上任何一筆交易都應以現金為主要付款方式，不過房地產買賣動輒數百乃至上千萬，尤其除了自備款之外，絕大部份都是銀行貸款，因此對於銀行貸款的百分比以及自備款的支付方式就得事先約定清楚，以免日後橫生枝節。

˙交屋期限˙

房屋之買賣契約對於交屋期限應記載得愈詳細愈好，因其不僅直接關係到產權之取得與保障問題，若現階段仍寄人籬下，則更需考慮到租賃契約等相關事項。至於若無法如期交屋，又該如何處罰等，這些都必須明訂清楚。

˙稅費負擔˙

稅費負擔是房屋買賣中最常見的糾紛，一般而言，移轉過戶前之地價稅、房屋稅、土地增值稅等皆應由賣方負擔，而產權登記規費、契稅、監證費、代辦費等應由買方負擔，因此買方為了能夠確實掌握購屋負擔，深入瞭解稅費項目及金額，實有其絕對之必要性。

˙違約金˙

有關違約處罰的規定必須在合約中明訂清楚，例如違約金的算法，在何種情況下才算約．．．．等，這些細節均不容忽視，以免日後有所糾紛卻無「法」可循，或是罰則不痛不癢，對己身權益就無法作有效保障。

購屋注意事項

（一）確定購屋之目的（二）實地查看（三）占有使用情況的了解（四）產權調查（五）簽訂合約注意事項（六）代書作業與貸款（七）相關稅費
如何選擇理想的住家？

買房子是一生中重大的抉擇，如何選擇理想的住家，購屋者可從經濟因素及產品兩大方向來分析，而產品的挑選又可從大、小環境及個人因素來考慮。
擁有一棟自己的房子，是每個成年人共同的願望。但由於在房屋買賣的過程中，須考慮的事項及涵蓋的相關知識甚廣；加上每筆不動產的交易動輒數百萬或上千萬，關係當事人的權益甚鉅，故須特別審慎處理。

價格斡旋注意事項為何？
當客戶產生購買的意願時，則進入出價的程序，出價的方式有下列兩種：
1出價保證金：
這是目前仲介業中普遍使用的方法，亦即客戶出價的同時，必須繳交出價之3%為出價保證金，作為仲介方與賣方斡旋之依據，表示客戶購買之誠意與決心

2 要約書：
此為內政部推行之版本，與前者不同的是，買方毋需繳交出價保證金，僅將欲購買之價格填寫於要約書上，作為仲介方與賣方斡旋的依據，因為毋需繳交出價保證金，所以與賣方斡旋時，較無法吸引賣方的重視。

出價後之斡旋，買賣雙方之經紀人都應掌握有限的時間，與客戶保持最密切的聯繫，互相傳達雙方對價格之反應，以將價格拉近為首要原則。此外，雙方經紀人應採分頭進行，個個擊破之精神，如下：

1.賣方1.買方1. 提供附近成交行情、未來發展趨勢
1. 房子本身的優點及稀有性
2. 強調利息負擔2. 其它客戶購買意願
3. 景氣、空屋率、政治因素
3. 提供附近成交行情4. 節稅：重購退稅、增值稅
4. 擁有這個房子的美好願景5. 柔性訴求、感性攻勢
5. 柔性訴求，感性攻勢

購買成屋買賣流程

1.議價：

完房子後若有買的意願，可向賣方出價，雙方合意後即可成交。

2.付訂金：

若您決定買下房子，必須先付訂金。所謂訂金是買方位確保契約履行，交付賣方之金錢，具有契約上之效力。

3.簽約：

下訂後約一星期左右，買方必須準備
(1)印章
(2)身分證正本
(3)訂金收據，和賣方簽訂房屋買賣契約，確定買賣成交，並付簽約款。

4.用印：

簽約後7 ~10天，買方必須先到戶政事務所申請印鑑證明，並持 (1)戶口名簿影印本3份(2)印鑑證明2份(3)印鑑章，和賣方在所有文件上蓋上雙方印鑑。並付第二次款。付款後，賣方就會將印鑑、所有權狀等相關證件拿出來交給買方辦理過戶。

5.完稅：

簽約後30日內，向當地的稅捐稽徵處繳交房屋買賣所需負擔之稅費，包括：(1)契稅(2)印花稅。在繳交房屋稅費時必須查明賣方是否積欠房屋稅、地價稅，確定付清所有稅費才能辦理過戶，並付第三次款。

6.過戶：

簽約後30日內，買方必須持：
(1)買賣契約書正、副本(貼足印花稅票)
(2)身分證影本
(3)增值稅單
(4)契稅單
(5)土地、建物所有權狀至地政事務所辦理土地及建物所有權轉移，以及抵押權等他項權利的塗銷或更名，核發新權狀後，房屋、土地所有權便轉移至您的名下。

7.付尾款：

過戶後7~10天內，將剩餘之屋款全數付清，通常是向銀行貸款來支付最後的尾款，也可由銀行直接將貸款撥入賣方的帳戶，並完成過戶交屋手續。
預售屋

預售屋賣的只是一個房屋藍圖，當然沒有實際成品可看，因此看預售屋的主要依據就是平面圖與樣品屋。建議購屋者多以不同的角度去觀察樣品屋，才不會買了再來後悔。看樣品屋br> 樣品屋是業者經過裝潢，供客戶參考建築物完成後之內部空間設計。近年來實施消保法及公交法之後，建商比較不敢拿樣品屋來灌水，或發生樣品屋與實際成品差距太大的現象。以下是看樣品屋應注意之重點：
1. 格局

好的室內設計、裝潢可以有良好的空間感，不見得每一戶格局都會跟樣品屋設計的一模一樣，選擇時要再確認。
2. 高度

高度不夠會有壓迫感，注意和合約中載明的高度是否相符。
3. 廚房、浴室

注意附贈的設備是否跟合約中所註明的相符。
4. 建材

注意室內所使用之建材是否跟合約中所載明的一樣。
5. 採光

樣品屋之燈光一定讓人覺得柔和溫暖，但實際住起來採光是否良好，仍須參照實際的建築平面圖。
6. 坪數

樣品屋通常會用裝潢或傢俱之擺設，要注意實際的坪數是否有差距，您可以拿尺實際測量。