tag:blogger.com,1999:blog-2381176766362811642024-09-10T06:54:37.637-07:00阿尼從2006年開始就有了購屋的念頭，至今過了5年 看了不下200間房子。從預售屋、新成屋到中古屋，從小套房、老公寓、電梯大樓，甚至連一億的豪宅也跑去看...Unknownnoreply@blogger.comBlogger14125tag:blogger.com,1999:blog-238117676636281164.post-53101836619778618602011-02-14T22:26:00.000-08:002011-03-09T18:47:13.362-08:00

房子以坐北朝南、坐西北朝東南、坐東北朝西南會較佳。 以通風的條件來看，這坐向在夏季吹西南季風時可保持通風涼爽，冬季可避免遭寒冷東北季風的直接吹襲。 以採光條件來看，春天、秋天太陽直射赤道，夏天太陽直射北回歸線，可避免西曬，冬天太陽直射南回歸線時，可保持溫暖。 以房子不同坐向在春夏秋冬四季變化下採光條件整理如下: 資料來源: 楊斐娜，翁彩瓊，居室空間類型自然光需求之探討，中華民國建築學會第二十二屆第一次建築研究成果發表會論文集，2 0 1 0 年5 月2 9 日

Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-238117676636281164.post-52525189481271149522010-11-17T23:09:00.000-08:002010-11-18T21:57:59.655-08:00

一般人都認為買房子（或黃金、商品等實體資產）可以打敗通貨膨脹，我們以實際資料來驗證此說法是否為真。 利率的高低可以視為通貨膨脹的指標之一，當通貨膨脹發生時，央行是適當提高利率來因應。所以我們這裡以歷年來一年期定存利率來試算，一個人在N年前不買房子，把錢全部放到定存直到現在 vs 把錢拿去買進一間房子持有到現在，到了N年後的現在，這兩者會不會有差別? 這房子的房價是否可以打敗定存呢? 試算後發現： 25年前 花500萬買房子，現在房價至少要值1577萬，不然就輸給了定存 20年前花500萬買房子，現在房價至少要值1135萬，不然就輸給了定存 15年前花500萬買房子，現在房價至少要值786萬，不然就輸給了定存 10年前花500萬買房子，現在房價至少要值598萬，不然就輸給了定存 5年前花500萬買房子，現在房價至少要值544萬，不然就輸給了定存 這是不計任何費用之前的名目數字，

Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-238117676636281164.post-50262605958628896792010-11-17T19:12:00.000-08:002010-11-21T21:56:03.196-08:00

 RWX是SPDR(State Streets Global Advisors)於2006年12月所發行的國際房地產ETF。 此ETF追蹤道瓊全球房地產不包括美國指數(Dow Jones Global ex-US Select Real Estate Securities  Index)，投資非美國以外的房地產，總費用率0.59%，比起一般的房地產共同基金平均費用率1.5% 低了0.91%，是美國最元老的國際房地產ETF。截至10/31/2010，共持有132檔股票，資產規模13.67億美元（約417億台幣）。淨值圖中可看出，因2008年次級房貸風暴影響頗大，淨值狂跌，但近兩年已強勁反彈，但仍未達前波高點。 近一個月、一季、今年、一年皆為正報酬，三年內仍為負報酬。持股中前5名分別是日本、澳洲、香港、英國、法國，合計超過超過72％ ，日本甚至接近20％

Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-238117676636281164.post-1087550883576994212010-11-17T18:33:00.000-08:002010-11-17T19:28:28.428-08:00

在台灣想投資房地產，有以下幾種方式： 買一間房子，出租或賣出賺取價差 投資台灣REITS 買國內基金公司發行的房地產共同基金 買國外基金公司發行的房地產共同基金 透過海外券商買國外基金公司發行的房地產指數型ETF 以上方式各有特色及優缺點 1. 的話，阿尼買房子是想要自住，加上目前租金報酬率偏低，房價又處於高點，所以沒採用 2. 的話，台灣REITS規模不大，投報率約3％，交易量偏低，流動性稍差，也沒採用 3.和4 . 的話，因為費用率偏高（每年2％以上），也沒採用 5. 是我目前投資房地產的方式，可選擇標的包括VNQ（投資美國房地產，費用率0.13%）、VNQI（投資國際房地產，費用率0.35%）、RWX（投資國際房地產，費用率0.59%），之後我會陸續介紹這些房地產ETF。

Unknownnoreply@blogger.com2tag:blogger.com,1999:blog-238117676636281164.post-49957643705203855912010-11-17T13:00:00.000-08:002010-11-21T19:13:08.350-08:00

所謂國際投資觀點，是指買家是國際投資者(海外國際資金)而非台灣本地人，採投資而非消費(自住)觀點來看待台灣房市。 Global Property Guide是全球知名的房地產投資網站，是國際房地產投資人的重要決策資訊來源。我們來看看從"外人眼光"，台灣房地產的投資價值如何。本文主要摘錄其觀點與分析，有興趣的朋友也可以直接拜訪其網站來了解更多資訊。 房價需有經濟實質面來支撐，例如GDP持續成長，失業率降低，人民因所得增加而更有能力負擔高房價。由下圖看來，台灣是出口導向的小型經濟體，2001年網路泡沫，2008次級房貸GDP均大跌，受國際景氣影響頗大。 資料來源：Global Property Guide 下圖表示房貸總額與其佔GDP比例。房貸總額從2001年2000多億成長到2009年接近5000億，房貸總額佔GDP比例也從20%成長到40%，按照一般國際慣例，超過40％可視為房市

Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-238117676636281164.post-89647188646160907202010-11-17T00:15:00.000-08:002010-11-18T22:51:22.238-08:00

下圖是國內投信發行的房地產基金的近3年績效排名 很多都是在2008年房地產高峰之前成立 當初發行時多是以10元為淨值開放申購 現在淨值大於10元的已經寥寥可數了... 1. 費用率過高 一般收取每年超過2%總費用率（經理費、保管費、手續費、稅金等）。3年下來，如果基金不賺不陪，但光是在費用率的折損下，基金淨值只剩下9.41，這檔基金至少要賺取5.9％的報酬，才能讓基金投資人不賺不陪 剛好打平。 年度期初淨值費用期末淨值 110.0000 0.2000 9.8000 29.8000 0.1960 9.6040 39.6040 0.1921 9.4119 2. 新基金募集時，通常也在高點，買在高點之後要獲利也難。

Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-238117676636281164.post-12858278769693091902010-11-17T00:06:00.001-08:002010-11-23T00:32:05.581-08:00

阿尼的看法My View 投資人買進REITS主要是要獲得長期而穩定的租金收入，加上屬分離課稅，具節稅效果，沒想到房價漲翻天，房租投報率偏低，投資人寧願將REITS解散，把房子賣掉賺價差，直接獲取資本利得，這與投資REITS本意相差十萬八千里。 ( 2010/11/16 Yahoo!奇摩理財特約作家 黃逸強 )國內即將出現首次REITs申請清算，三鼎及基泰之星日前在受益人大會上通過清算的決議，引起金管會的關注。據了解，依這二檔潛在清算價值，套利空間約有二成，吸引不少買盤進駐。 水往低處流、錢往利處竄REITs是不動產投資信託基金，在九十四年推動資產證券化後開始發展，主要特色是可以用小額資金投資不動產，一圓小錢當房東的夢。目前國內總共有八檔，標的物以商辦大樓為主，投資報酬率取決於標的位置以及出租率，每年平均收益率約為3％。REITs是一種介於股票與債券之間的投資商品，有固定配息，淨值

Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-238117676636281164.post-60075029688915371042010-11-16T23:18:00.000-08:002010-11-22T22:56:59.911-08:00

一般合理的公設比需視房子不同類型而定 公寓: 5~10% 華廈: 10~20% 電梯大樓社區: 25~35% 大陸採用的是「得房率」，例如得房率70％表示扣除公設後，實際可使用面積為70％。 日本採用「專有面積」，買屋買的是室內實際使用坪數，電梯、雨遮、陽台或公設，並不計入坪，也就沒有台灣公設比、虛坪是否分開計價的問題。 台灣採用權狀面積，包括主建物、電梯、雨遮、陽台、公設及車位，這樣混在一起容易使人混淆，搞不清楚到底實際可使用坪數有多少、房子單價計算上也容易失真。 舉例來說： 一個總價1200萬電梯大樓的物件，權狀面積30坪，主建物19坪，陽台1坪，雨遮1坪，公共設施9坪 在台灣，會表示成「權狀面積30坪電梯大樓，總價1200萬」，這容易讓人自動推估單價40萬（=總價1200萬/權狀30坪） 在日本，會表示成「專用面積19坪電梯大樓，總價1200萬」，這容易讓人自動推估

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轉載網路一篇文章（原文出處） 台幣500萬，約合15萬美元 看看這筆錢在世界各地能買到什麼品質的房子 看看就好 搏君一笑 1.【阿根廷 布宜諾斯艾利斯 市中心】　價格：美元149,000元　房子經過裝修，距科隆劇院僅兩個街區。 2.【智利 比亞裡 第九區】　 　價格：美元110,000元 　三臥室 + 三浴室 　房子位於比亞裡鎮，周圍有著世界一流的田野。 3.【俄羅斯 莫斯科 Chystye Prudy區】 　 　價格：約美元152,000元 　兩臥室 + 兩浴室 　　 4.【南非 東開普省 傑弗裡灣】 　 　價格：美元152,200元 　五臥室 + 三浴室 　　 　房子裡有燒烤、花園，離世界上最棒的衝浪點很近。 5.【澳大利亞 新南威爾士州 德尼利昆】 　價格：約美元144,400元 　五臥室 + 三浴室

Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-238117676636281164.post-24743886076470510212010-11-15T22:35:00.000-08:002010-11-21T21:54:49.730-08:00

VNQ是Vanguard於2004年9月所發行的美國房地產ETF。 此ETF追蹤摩根史坦利美國房地產指數(MSCI US REITS Index)，投資美國包括零售、住宅、辦公室、工業等房地產，總費用率0.13%，比起一般的房地產共同基金平均」費用率1.5% 低了1.37%，應該是目前費用率最低的美國房地產ETF。截至10/31/2010，共持有99檔股票，資產規模158億美元(約合4819億台幣)。與S&P500美國大型股五年績效相比，在2006年股市多頭時，房地產表現地比股市大盤好，但在2008股市空頭時，房地產表現地比股市大盤壞，兩者呈現正相關。  長期來看，除2008年、2009年呈現付報酬，其於年度皆為正報酬。 其分別投資於特定REITS、零售、住宅、辦公室、工業、分散式等房地產類別。前10大持股佔總資產44.2% 更多資訊可參考Vanguard官網

Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-238117676636281164.post-9718118179100363542010-11-15T21:50:00.000-08:002011-01-03T22:26:08.598-08:00

VNQI是Vanguard於2010年11月所發行的全球(美國除外)房地產ETF。此ETF追蹤標準普爾全球美國除外房地產指數(S&P Global ex-U.S. Property Index)，投資30餘國包括零售、辦公大樓、住宅等房地產，總費用率0.35%，比起一般的房地產共同基金平均費用率1.52% 低了1.17%，應該是目前費用率最低的國際房地產ETF。 這是很新的ETF，相關資料不多，連Vanguard官網的包括持股明細、績效資料都缺乏。有興趣的朋友不妨可參考S&P官網對於此指數的編制說明。 2011/1/4補充 截至2010/11/30止，基金資產規模4600萬美元，持有420檔股票 持股集中在亞太(57.1%，主要為香港、日本、澳洲、新加坡等)、歐洲(20.3%，主要為英、法、荷蘭等)、新興市場(19.2%，主要為中國、南非、巴西等)。 投資組合持股

Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-238117676636281164.post-64297298264184137722010-11-15T01:10:00.000-08:002010-11-16T23:02:10.915-08:00

阿尼從2006年開始就有了購屋的念頭，至今過了5年 看了不下200間房子。 從預售屋、新成屋到中古屋，從小套房、老公寓、電梯大樓，甚至連一億的豪宅也跑去看（是的，權狀100坪，每坪100萬，總價1億，當初也不知道是來的勇氣，就和老爸跑到接待中心去敲門。這建案位於天母磺溪第一排，大使館特區附近，聽說金城武買了兩戶打通成一戶） 台北市內五區（中正、大安、信義、中山、松山）外七區（士林、北投、萬華、南港、內湖、大同、文山）看透透，台北縣的三峽、淡水、中和、永和、三重...也到處看 甚至專程開車跑到宜蘭看農地別墅。到高雄旅遊時，也請朋友帶看農16特區的電梯大樓、美術館特區的豪宅、澄清湖畔的透天電梯別墅。 覺得自己房地產知識不足，跑去買書、翻雜誌、甚至跑去社區大學上課。幾年下來的辛苦努力，只覺得買得起的房子不喜歡，喜歡的房子又好貴買不起，到現在一間沒買到。 這感覺的確很挫折 很氣餒，但後來

Unknownnoreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-238117676636281164.post-17526899560238913352010-11-15T00:59:00.001-08:002010-11-21T21:50:55.862-08:00

一般人的房地產資訊或是知識常來自於媒體，如電視、雜誌、報紙等，但媒體的立場容易受到相關利益關係者（如政府政策、房仲、代銷、建商...）的影響，是否能客觀、公正地去傳達正確不偏頗的訊息，值得深思。 政大地政系張教授的這本書，的確能從學者立場，客觀公正地從歷史、數據、原則、觀念來看台灣的房地產市場，我讀過收穫很大，讀書心得我之後再補上。 張金鶚的房產七堂課 作者：張金鶚 出版社：方智 出版日期：2010年02月25日 語言：繁體中文 ISBN：9789861751863 裝訂：平裝

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Global Property Guide每年定期出版研究報告，多數屬於需要付費，但也會提供幾篇免費的文章供下載。 「2010年全球房地產推薦報告」這篇研究報告是免費的，只需簡單填上名字與Email即可免費獲得，有興趣的讀者可以下載原文參考。 文中整理出房地產投資的原則，並推薦各區域的具投資價值的國家，包括： 拉美：祕魯、巴拿馬、巴西、智利 北美：美國某些州 歐洲：土而其、匈牙利 中東/非洲：埃及、約旦、摩洛哥 亞洲：馬來西亞、泰國 此外，也針對這些國家房市的特色、交易成本、房價租金比、租金報酬率、稅率等來說明介紹。 在股票市場，我們可以用本益比和股息報酬率來判股價高低。 本益比=股價/每股盈餘，越低表示股價被低估，可以逢低買進；越高表示股價被高估，可以逢高賣出。 股息報酬率=股息/股價，越低表示股價被高估，可以逢高賣出；越高表示股價被低估，可以逢低買進。 在房地產市場，我們則

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