賃貸併用住宅建築そしてスルガ融資の収益物件購入から不動産投資継続

不動産投資の経費もひとつのクレジットカード（楽天プレミアムカード）に集中させると儲かる

2012-02-18T17:30:00.000+09:00

不動産投資で収益物件を保有して賃貸経営をしていると年間にかかる経費は相当なものになります。

現在３棟の物件の電気と水道代はクレジットカードで支払っています。

不動産だけではなく、生活で使うものを買う時には、この楽天プレミアムカードでほぼ一点集中させています。↓

どうしてもクレジットカードが使えない場合は、Suicaを使うくらいです。

おかげで年間に８万円分くらいのポイントが楽天カードに貯まります。

このポイント還元率は１％です。

１００円買えば１円もらえるのです。

この還元率はおそらく、あらゆるクレジットカードの中で最高だと思います。

このポイントのほとんどは楽天で日用品を買って消費しています。

以前は年会費無料の楽天カードでしたが、現在では年会費10500円のプレミアムカードに代えました。

家族１名の分を含めて年間15750円の会費を支払っています。

なぜプレミアムカードに代えたかというと、年会費無料のカードでは利用可能額が低すぎて、収益物件のリフォーム費用などで使っていると、あっという間に利用可能額を超えてしまっていたからです。

クレジットカードを使っていて、何が一番悔しいかというと、限度額を超えて使用不能になるという事態です。

買い物の大半をクレジットカードで済ませていると、こういうことになると非常にまずいのです。

プレミアムカードですと最高300万円まで利用できますので、よほど無茶な買い物をしない限り余裕があります。

カードをひとつのものに集中させると当然利用額が上がりますので、結局無料のカードは不動産投資など経費の大きい使い方をする人にとっては使えないのです。

ウチのように楽天で買い物をする頻度が高いならこのプレミアムカードが絶対お得だと思います。

無料のカードよりポイントのたまるスピードが圧倒的に速くなりますからね。↓

不動産投資で高利回り物件は高リスク物件であるかもしれない

2012-02-16T18:00:00.000+09:00

利回りが高いという事が不動産投資では最も重要です。

不動産投資家は収益物件を買う時に真っ先に確認するのは利回りです。

納税を考えない場合、１０％なら１０年で投下した資金をすべて回収ということになります。

２０％なら５年です。

できるだけ物件の購入に費やしたお金を早く回収したいですよね。

ローンで買うにしても現金買いにしても早期にキャッシュフローを蓄積できることは、ありがたいことです。

ただ問題は高利回り物件は誰でもほしいので、条件の良い高利回り物件は

「お金持ちが先にさらっていく」

はずです。

で、売れ残っている「高利回り」物件は

「稼げない」

可能性も高いでしょう。

稼げるようにするにはテマヒマやお金（修繕・リフォーム費、広告費など）がかかる物件かもしれません。

いずれにせよ、利回りなんて所詮は

「満室想定」の数字です。

売れ残りの高利回り物件は満室にしにくいから売れ残っている危険が常にあります。

利回り高＝リスク高

こういう公式が、その物件で成り立つかどうかを調べることは、あなたが物件を見る目があるかどうかが試されることと同じのようです。

儲かる収益物件を買う方法は必死に探すより必死に金持ちになればよい

2012-02-15T18:30:00.000+09:00

やはり、お金をたくさん持っている人には銀行はお金を貸したがるようです。

フルローンとかオーバーローンとかウチのような貧乏投資家には縁のない話です。

銀行が収益不動産に融資をする姿勢は景気に大きく左右されるのは間違いないはずです。

ただし、資産背景が豊かな投資家にとっては、景気の波などは関係ないようです。

最近、ある方が都心の商業物件（テナント空室あり）をフルローンで購入されたという噂を聞いたからです。

この方はたぶんいわゆる「お金持ち」です。

収益性のある物件は、まずそのような方に真っ先に情報が届きます。

おいしいモノはお金持ちがまず先に食べてしまうのです。

食べる価値の低いものが、不動産業者が広告費を使って宣伝して売りに出されます。

宣伝しなくても売れる物件は、何もしなくてもお金持ちが買ってくれるし、銀行は喜んでお金持ちに融資します。

ですから

良い収益物件を買う最も簡単な方法は

必死に探す

のではなく

必死になって金持ちになる

というのが正解のようです。

収益物件調査は積算価格をまず調べるが土地が広くて積算評価が高いとまずい

2012-02-14T18:30:00.000+09:00

不動産投資で収益物件を探していると、まずその物件は積算が出ているのかどうかが気になります。

一般的に積算価格が売値を上回っていれば「買い」であるように感じます。

ですから、不動産投資家は何をさておき、まず積算を計算します。

土地の路線価と建物の評価額を足して積算価格が出ます。

ここで積算が売値を大きく上回っている物件があると飛び上がって喜んでしまいます。

でも、ここで冷静にならなければならないのは、積算評価が高ければ高いほど、銀行融資の額が大きくなる可能性があるということです。

つまり「たくさん借金ができる」ということです。

気をつけなければならないのは、「たくさん借金ができる（フルローンやオーバーローン）」ことと、「稼げるかどうか」は別の話なのです。

うっかり

高積算評価＝高収益

と勘違いしそうになります。

地方の高利回り物件を探していると

高積算／低収益

の収益物件に遭遇することがあります。

やたら土地が広くて駐車場スペースが余っているような物件です。

駐車場の料金込みの利回りですと、空室が出ると、家賃プラス駐車場家賃がマイナスになり利回りががっくり落ちます。

駐車場が必須の地方では駐車場料金はそんなに高くとれません。

土地が広いと個都税も高くなります。

しっかりフルローンが出たのに、ちっともキャッシュフローが出ない物件は出口が難しいことになります。

積算評価は、あくまで、銀行が融資を出してくれるかどうかという指標に過ぎないわけです。

見栄の為に不動産投資をやる人は失敗するから稼げるかどうかを考えましょう

2012-02-12T18:00:00.000+09:00

この話は空室のリフォームをしようとする不動産投資家の大家にとっては良い教訓になるのではと思いました。

投資は「見てくれ」を気にするのではなく「利益が上がるかどうか」を考えなければ失敗する。

そういう基本的な教訓ですけど、うっかり忘れてしまうのです。

以下は不動産投資家の金森重樹さんのメルマガから引用させてもらいます。

これは、ボロボロのホテルを買って再生して収益をあげるという話ですが、住居の賃貸経営でも、そのままあてはまると思ったので、引用させていただきます。

文の中の「ホテル」を「収益物件」に置き換えるとそのまま収益物件による不動産投資の話として理解できます。

引用始まり－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

サラリーマンでホテル投資をやりたい方にお話ししておきたいこと、
それは『見栄の為にホテル業をやる人間は失敗する』ということです。

ホテルなんて、持っていても偉くもなんともないです。単なる業種の
一つですから。ところが、不動産会社なんかは、ホテル業に進出する
時に、オーナーの見栄で、リノベーションをピカピカにやって過剰投
資したりする。

（中略）

勘違いして、『自分がホテルを持ったからには…』というふ
うに、過剰なリノベーションをやるから、投資回収期間を全く無視し
た無茶な状態になります。

（中略）

マンションを既に５～10棟持っていてマンション経営
に飽きた地主さんが、自分のステイタスのためにホテルを建てるなん
てケースでは過剰投資になるケースが多いです。

僕は、中古ホテルの物件探しの過程で、このような地主の方が建てて
失敗した多くの地方のホテルを見てきました。逆にそのような設備の
しっかりとしたものは中古で引き取るならお買い得かとおもいます。

こんなやり方を真似てサラリーマンの方がホテル事業を始めると大変
なことになってしまいます。

不動産会社は、融資をコーポレートで引いていますから、ホテルの収
支とかホテルの不動産的な担保評価とは無関係に資金を調達できてい
ます。

（中略）

これに対して、サラリーマンの方の場合には、ホテル事業単体として
の収支が合っていなければ他で利益を出すことができませんので、進
退窮まることになります。

だから、見栄なんか張らずになるべく『汚いもの』、『醜いもの』、
『ボロ』を仕込んできて、それを周辺の同一価格帯のホテルよりも首
の皮一枚だけ上の水準にお化粧直しするので十分です。

『汚いもの』、『醜いもの』、『ボロ』は、なかなか手を出す人がい
ませんので、手直しすれば十分に使えるものであっても不当に安く放
置されているケースが多いです。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
引用終了

以下は「ホテル」を「収益物件」に置き換えたバージョンです。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

サラリーマンで収益物件投資をやりたい方にお話ししておきたいこと、
それは『見栄の為に収益物件業をやる人間は失敗する』ということです。

収益物件なんて、持っていても偉くもなんともないです。単なる業種の
一つですから。ところが、不動産会社なんかは、収益物件業に進出する
時に、オーナーの見栄で、リノベーションをピカピカにやって過剰投
資したりする。

（中略）

勘違いして、『自分が収益物件を持ったからには…』というふ
うに、過剰なリノベーションをやるから、投資回収期間を全く無視し
た無茶な状態になります。

（中略）

マンションを既に５～10棟持っていてマンション経営
に飽きた地主さんが、自分のステイタスのために収益物件を建てるなん
てケースでは過剰投資になるケースが多いです。

僕は、中古収益物件の物件探しの過程で、このような地主の方が建てて
失敗した多くの地方の収益物件を見てきました。逆にそのような設備の
しっかりとしたものは中古で引き取るならお買い得かとおもいます。

こんなやり方を真似てサラリーマンの方が収益物件事業を始めると大変
なことになってしまいます。

不動産会社は、融資をコーポレートで引いていますから、収益物件の収
支とか収益物件の不動産的な担保評価とは無関係に資金を調達できてい
ます。

（中略）

これに対して、サラリーマンの方の場合には、収益物件事業単体として
の収支が合っていなければ他で利益を出すことができませんので、進
退窮まることになります。

だから、見栄なんか張らずになるべく『汚いもの』、『醜いもの』、
『ボロ』を仕込んできて、それを周辺の同一価格帯の収益物件よりも首
の皮一枚だけ上の水準にお化粧直しするので十分です。

『汚いもの』、『醜いもの』、『ボロ』は、なかなか手を出す人がい
ませんので、手直しすれば十分に使えるものであっても不当に安く放
置されているケースが多いです。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

おもしろいですね。

ようするに、この話は事業を「儲かるかどうか」ではなく、「見栄」でやってはいけないということを説明しているわけです。

ですから「ホテル」の部分を何に置き換えても通用するのだと思います。

「汚いもの」や「ボロ」を安く買って「首の皮一枚だけ上の水準」でリフォームして賃貸することができれば、不動産投資としては成功でしょう。

もう十分に稼いで「見栄」とかいうものを満たすためにお金を無駄遣いしても危なくない人は過剰リノベＯＫですね。

不動産投資の融資リスクは銀行がとるのか投資家がとるのか

2012-02-10T18:00:00.000+09:00

融資金利は銀行によって違うし、借り手の資産背景や属性によって違います。

銀行の立場で考えれば、

物件のリスクが高い→金利高め

物件のリスクが低い→金利低め

という公式になるのでしょうか。

アパート・収益物件投資への融資に積極的なスルガ銀行は、リスクの高い物件にも比較的、積極的に融資を提供していただけるありがたい銀行と言われています。

ただし、金利が高いのです。

金利を高めに設定してなるべく早めに収益をあげてリスクを低減しようとしているようにも思えます。

他の銀行に比べて積算評価も高めだという話もあります。

評価が甘ければ、融資額も大きくなり、それだけリスクも増します。

安易に融資を出しすぎて、破綻物件が増えれば、銀行は大きなリスクを抱えます。

米国のサブプライムローンは低所得者に見境なく住宅ローンを提供したことによって大変なことになりました。

この事件で米国の銀行は抵当流れ物件を二束三文で叩き売りし、損はしたけど何分の１かは資金を回収したのです。

この件ではローンを借りた側は「すべて」を失い、銀行側はすべてではないが「取り返した」わけです。

でも冷静に考えれば銀行ローンのリスクは貸し手と借り手の双方が担うものですよね。

ただし、銀行と個人投資家では、個人の方がリスクヘッジする術ははるかに少ないと思われます。

つまりリスクは平等公平にはなり得ないということです。

積算評価甘めで、積極的に投資家に収益物件への融資を提供していただけるような金融機関は大変ありがたいのですが、不動産投資家は銀行よりも大きなリスクを抱え続けなければならない、ということは頭の片隅に置いておきたいと思います。

不動産投資の勉強：すべてのタマゴをひとつのバスケットに入れる理由

2012-02-09T18:00:00.000+09:00

投資のルールやリスク管理の問題でよくこの格言のようなものを聞きますね。

持ってるタマゴを全てひとつのバスケットに入れてはいけない。

確かにリスク管理としては正しいと思います。

でもウチは全部同じバスケットに入れてます。

不動産の収益物件はすべて日本で、しかもすべて首都圏です。

なぜこういうことになるかというと、地域を分散すれば

管理が大変。

知らない地域という経営上のリスクが出る。

という理由があるからです。

不動産は長期にわたる投資とはいえウチの場合は比較的短期間で資産を増やすことを目的としています。

へたな分散をしていると、稼げなくなる可能性が高くなると思います。

外国での不動産投資も今のところ考えていません。

日本国内より絶対稼げると判断すれば方針転換もあり得ますが、今は圧倒的に日本の方が有利だと考えています。

とにかく分散せずに、集中投資。

これがベストだと言えるのはなにしろ

「持っているタマゴの数が少ない」からです。

失うものが大きいとリスク管理というものを真剣に考えなければならないのかもしれません。

住宅ローンは頭金を２割入れましょうというのは不動産投資でも正しいか

2012-02-08T18:00:00.000+09:00

新聞を開くとよく住宅ローンをいかに組むかという解説記事が載っています。

不動産投資家にとって何か役に立つ情報はないかな、という視点で読んでいます。

そんなわかりきった事を説明するなよ。

なんて思ってはいけません。

あたりまえの事をあたりまえに実行するのがこの世で最も難しいことではないかと最近気がついています。

その記事には

「頭金をたくさん入れましょう」

そんなことが指摘してありました。

住宅ローンというのは割りと簡単にフルローンが組めたりするそうです。

それはウチもやっちゃってますから、よくわかります。

住宅ローンというのは通常新築の家やマンションを買う人が使うものです。

物件を購入した直後から価値がど～んと下落するわけです。

ですから、数年後になんらかの事情でローン返済ができなくなった人が売却した時に残債を売却額でまかなえなくなる可能性が高くなるのです。

不動産の価値が下がるから残債を返せなくなるかも、なんて予測して住宅ローンで家を買う人なんか、あまりいませんよね。

銀行は喜んで新築マンションなんかにフルローンを出してくれるわけですから。

ですから、新聞の解説では、なるべく頭金をたくさん、できれば２割くらい入れて買いましょう、と勧めています。

マイホームを買うのは普通「投資」ではありません。

リスクがあるとは考えませんよね。

でも結局、投資と同じでリスクが存在するのです。

これは不動産投資をやる人と同じ種類のリスクです。

収益物件だって買った後に価値が下落するものもたくさんありでしょう。

ひょっとすると価値が上がるかもしれませんが、それを期待して買ったとしても借金を抱えて賃貸経営をするのですから常にリスクはあります。

この新聞の解説でご提案いただいていることを忠実に実行すればリスクが低減するわけですね。

大変勉強になりました。

う～む、２割も頭金を投入するのは、まだ厳しいですね。

賃貸併用住宅でオーナーが上に住むのは間違った構造

2012-02-06T18:00:00.000+09:00

自分でやっておきながら、ですが、賃貸併用住宅などを建てるのはお勧めできません。

どうしても新築をしてみたいという方がいらっしゃいましたら、ひとつだけ、これだけは守った方が良いということを書いてみます。

それは、

２階以上の建物ならオーナーズルームを上の階に設計してはならない。オーナーは常に一番下。

これだけです。

どうしても上に住みたいという方は賃貸併用でローン返済を楽にするとか、あわよくば儲けるとかいうことは考えられない方だと思います。

賃貸経営をするということは、お客様（賃借人）に快適に住んでいただくことを最優先にしなければならないからです。

一般的に１階の方が２階より家賃は安くなります。

稼ぐために賃貸部屋を建築するのに、よりお金が取れる部屋を自分に与えてしまっては、もったいないのです。

さらに、上に住んでいる人の音がうるさい、という苦情を賃借人様から受けたくないですよね。

木造、鉄骨、ＲＣ．．．どんな構造にしても建物内の騒音に関しては完璧に防ぐことはできません。

オーナーならば賃借人が出す騒音は我慢できるはずです。

反対にオーナーが出した騒音を階下でまともに受ける賃借人は我慢できないでしょう。

残念ながらウチの住宅の構造は、そのようになっています。

賃貸経営について何もわかっていない人が施主となり、わかっていない建築家が設計するとそのような過ちをしでかすのです。

経営ですから、「より収益が上がる方法」で「より顧客満足を上げる」ことが基本ではないでしょうか。

実は、このことを指摘されたのは、すでに自宅の設計が固まった時点でした。

不動産投資家の集まりで、賃貸併用住宅を新築しているという話をしたら、即座に設計を変更するように強く促されました。

３階建てではなく、４階にして、上２階を賃貸にし、自宅を下にして、賃貸部屋を2つに増やせ。

そういう提案でした。

自宅が完成した時にその提案が正しかったであろうことは、はっきり分かりました。

不動産に関しては、実践してみないと分からないことの方が多いのです。

失敗の数が多ければ成功に近づくのです。

残念ながら最初に失敗すると取り返しがつきにくいのが不動産投資の特徴です。
*銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットを業者さんに学ぶ

2012-02-04T18:30:00.000+09:00

賃貸併用住宅を建築・中古販売している不動産業者のサイトに賃貸併用住宅を運営するメリット・デメリットが説明してありました。

ちょっと長いのですが引用です。

－－－－－－－－－－

メリット

賃貸併用住宅の最大はもちろん家賃収入です。中古の賃貸併用住宅は既に賃借人様がいますので、自分のものになったその日から家賃収入を得ることができます。

（中略）

また、住宅ローン金利も低い状態が続いていますので、現在は金利負担も軽くなっています。

空室リスクはつきものですが、物件の条件によっては満室保証（サブリース）という仕組みがありますので、そのリスクも大幅に軽減できます。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－引用終わり

業者さんには必ず大きなキャッシュポイントがあるのですが、この説明で意外と分かりやすく見えているのが、この

物件の条件によっては満室保証（サブリース）という仕組みがあります

という一文ですね。

業者さんは、建築費で稼いだ後で、さらにサブリースで賃貸併用の住宅のオーナーから収益を得られる可能性があるわけです。

引用－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

リスク

最大のリスクは空室リスクでしょう。

家賃収入を想定してローン返済の計画を組む、あるいは将来の年金変わりとして、一戸建の住宅に賃貸部分を付けるのですから、賃貸経営を行っていることに他なりません。経営にリスクはつきものです。

（中略）それでも予想外に空室が発生する場合には、賃貸募集会社と空室対策の募集施策を実施する、またサブリースを検討する必要があるかもしれません。

その他もリスクとしましては、騒音の問題などが考えられます。

（中略）

しかしながら賃貸併用住宅の場合には、壁を介して直ぐお隣りであったり、あるいは上下に賃借人が暮らしています。騒音は人によってその程度や感じ方が異なるので、是正・調整に苦労することが多いのです。（中略）結局あらゆる問題をカバーするのは困難です。しっかりとした賃貸管理会社に管理を依頼する事が最善の対策です。

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－引用終わり

この「リスク」の中でも「サブリースを検討する必要」や「しっかりとした賃貸管理会社に管理を依頼する事が最善」といった表現があります。

つまり、「サブリース」や「賃貸管理会社に管理」が重要なわけですね。

業者さんの賃貸併用住宅に関する稼ぎのポイントは

建築費

サブリース

管理費

となるようです。

これは賃貸併用住宅でなくてもオーナーが住まない収益物件の建築でも同じことだと思います。

建築費は１度に入る収入は大きいのですが１回きりです。

後のサブリースや管理費は長期にわたる固定収入です。

この2つの収入の組み合わせで儲けているところは、不動産投資家と似たようなものです。

投資家はインカムゲインとキャピタルゲイン（or キャピタルロス）の総和が収益です。

一過性の収益と長期固定収入の両方を得られるというのが最もおいしいビジネスではないかと妄想しています。

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？

不動産投資の勉強：どうやって経費を抑えて収益を最大化するのか

2012-02-02T23:22:00.000+09:00

不動産投資ではいったい何をすれば収益が最大化するのでしょうか。

収入を増やし支出を減らして、なおかつ納税額を減らせば良いのですね。

言葉にすると１行で終わりました。

これが簡単にできれば苦労はありません。

収入を増やすのは家賃をたくさんいただくことです。

では家賃を値上げすれば良いですね。

ところがこれが、なかなか難しいのです。

現状維持さえ難しい場合があります。

現在の経済状況ですと家賃はずるずると下降しています。

では収入を増やす方が難しいなら支出を減らす方はどうでしょうか。

これも難しそうですが、「家賃を上げる」よりは簡単かもしれません。

不動産投資は買ってから売却し税金を払うまででワンサイクルです。
どうしても必要な支出は大雑把に

物件取得費用

不動産取得税

固定資産・都市計画税

物件管理に関わる経費

となります。

この中で常にかかる「固定費用」を縮小することが全体の収支に大きく影響するのではないでしょうか。

固定費用として最もやっかいな固定資産税を減らす方法はありますが、やってみてもうまくいく確率は低そうです。

土地と建物の価値を下げれば良いのですが、役所を巻き込み税額の基準を下げるようにもっていくのは、なかなか難しいと思います。

物件管理に関わる経費は、様々な種類がありますが、おそらく最も柔軟性がある支出ですね。

ほとんどの収益物件を経営している不動産投資家の方は、ここに集中して支出を抑える努力をなさっているはずです。

この経費に含まれる修繕費とリフォーム費は、やり方によってはかなり抑えられるはずです。

と同時に、へたすると余分に払ってしまう可能性もあります。

賃貸経営は管理会社にお任せすると管理費がかかるので、オーナーみずからが管理すれば、これはゼロ円ですみます。

修繕やりフォームも自分でやってしまえば、さらに経費節減できます。

行き着くところは自主管理とセルフリフォームということになるのでしょうか。

ウチは自主管理ですが、セルフリフォームはやりません。

根本的に「固定費用」で継続的に支出があるものをなくすか、縮小することが、不動産投資の稼ぎを向上させる方法の最短コースではないかと妄想しています。

収益物件ローンは固定か変動か　リスクの高さは

2012-02-01T17:30:00.000+09:00

銀行ローンの金利方式はどう選ぶのか。

書籍、雑誌、新聞等で繰り返し、こういう話題は記事になっています。

ほとんどが住宅ローンの話です。

不動産投資をしているか、しようとしているあなたが気になるのは収益物件に関するローンですよね。

そもそも住宅ローンは「一生売らない」ことを前提にしているのではないでしょうか。

ファイナンシャルプランナーなどという肩書きの方が解説しているのは住宅ローンのみで、そもそもこういう職種の方は不動産投資を実行している人は少ないと推察します。

投資家目線でローンを語ってくれる人があまりいないのは残念ですね。

ウチはローンに関しては深く考えていないのですが、現在最も低い金利で借りられるという条件を選んでいるだけです。

なぜなら、これも未来の話で説得力はないのですが、収益物件はおよそ１０年以内に売却するであろうということを前提にしているからです。

収益物件でも一生売らないことが前提なら金利の低い今のような時期に全期間固定という選択も良いのかなと思います。

１０年以内に売るという前提ならなるべく低金利で返済期間も長期でキャッシュが貯まりやすいようにしたいのです。

というか現在キャッシュが薄いからしょうがないのです。

問題は返済期間で、これが長すぎると元金が短期では減らないので、物件売却の時に残債を完済できない可能性が出てきます。

ここで、「胆力」が試されます。

どっちにせよ投資というものはリスクを抱えるもの。

リスクを抱えないとお金は増えない。

こういう風に開き直れるかどうかだと思います。

どんなビジネスでも必ずリスクはあります。

不動産は金利上昇と土地・物件の価値下落。

サラリーマンは解雇と給与下落。

どちらのリスクを取りますか？

サラリーマンを続けることがサラリーマン大家にとってのリスクヘッジになるのかもしれません。

銀行はそのように考えているからサラリーマンには、やや寛大にお金を貸してくれるのではないでしょうか。

どちらにせよ、ローンの返済ができなくなったら、物件が強制的に売られるだけです。

米国で起こったサブプライムローン危機では、価値が急落した住宅は半値や三分の一でも売られたそうです。

なぜなら銀行は残債以下でしか売れなかったとしても、少しでも早く資金を回収して、また貸し出して利益を出そうとしたからです。

返済ができなくなった時のことを考えると収益物件なんかそもそも買えません。

先が見えないものに手を出すということ自体リスクを抱えることになるからです。

不動産投資の勉強：景気の周期はおよそ６年と考えると２０１４年は山となりそう

2012-01-30T18:00:00.000+09:00

景気の波というものは間違いなくあります。

この周期というのも一定の単位はあるようです。

人間の身体にはバイオリズムがあるので、人間が介在する経済活動でも一定の周期があるのは必然ではないでしょうか。

この必然の周期にうまく乗りながら投資を進めていくのが最もリスクが少ないのではないかと考えています。

景気に関する統計情報を見ると、なんとなく６年周期かな、という根拠のない推測もあながち、はずれではないようです。

株式投資を行っている方は、このような長期の周期と同時に、より短い周期も観測しなければならないのでしょうか。

不動産投資の場合は、株価などの動きから遅れて影響を受ける市場なので、長期の波だけを見ていれば良いのかなと思っています。

ということは、これから先を見据えると２０１４年くらいに「山」がくるのかなと感じています。

２００８を谷とすると２０１４が山という意味です。

谷の時期が不動産の仕入れ時期で、山の時期が不動産の「売り」、あるいは「何もしない」時期ではないのかなと妄想しています。

不動産投資での買い場は不景気時ですからこれから良いこと起こる？

2012-01-29T18:00:00.000+09:00

不景気匂う　#不動産投資　チャンスか RT @HeizoTakenaka ダボス会議に出席している。欧州経済への不安が渦巻く中、参加者は皆「手探り」で情報収集している。これは、サブプライム問題が顕在化した2008年のダボス会議に似ている。その年の9月、リーマン・ショックが起きた。

竹中平蔵氏がこのようなツイートを記していました。

これは何か良いことが起こるのかな。

そんな気がしてツイートしてしまいました。

不動産投資での買い場は不景気時です。

誰も収益物件なんか買えなくなるような時期に底値で買えれば成功です。

2008年９月にリーマン・ショックが起きた時は重苦しい雰囲気が漂いました。

売り出していた区分マンションが非常に売りにくい状況になっていたのです。

大幅に価格を下げなければ売れそうにない最悪のタイミングでした。

2007年時点では不動産業者の査定は5700万円だった物件はとうとう4100万円まで下落したのです。

もし、繰上げ返済もせず、元利均等でローン返済を続けていたら手残りどころか、残債を完済することもできなかったかもしれません。

ローン返済に関しては何にも考えずにただ単に「借金を早く返したい」という思いだけで動いていました。

不動産投資などというコンセプトなんか頭の隅にもどこにもなかった時代の話です。

禍福はあざなえる縄のごとし。

翌2009年には収益物件を２棟買うことができました。

この時の教訓は、投資は景気の波にうまく乗ることでしか成功しないということです。

不動産は株のように毎時毎分の値動きがある世界ではありません。

それでも、ゆったりとした動きで大きな経済の波に揺られながら値は上昇降下を繰り返します。

この「波に乗る」という感覚を常に意識すると、「景気が悪くなりそうだ」というサインが出ると何となく良いことが起こるのではないかと妄想するのです。

不動産投資の勉強：フルローンと頭金入れるのはどちらが良いのか

2012-01-28T17:30:00.000+09:00

フルローンと頭金入れるのはどちらが良いのでしょうか。

こういう事をあらためて考察したいのですが、ウチはフルローンで収益物件の融資を受けたことがないのでフルローンの良さも怖さも実は実感できません（笑）。

実感できませんが頭金を物件価格の１割入れて賃貸経営を始めて３年目に入った経験から想像はつきます。

フルローンは貧乏人が実施すると危険度は高い。

なぜか。

ローンの返済比率が高くなり、毎月の手残りのお金が少なくなるからです。

これは毎月の通帳の残高を見ればリアルにわかります。

えっ、こんだけしか残らないの？

という状況になるとなんのために不動産投資なんてリスクのあるモノをやっているのかわからなくなります。

しかも空室が出れば出るほど手残りが減り、あっという間に危険水域を超えます。

不動産収入以外の収入が高く、貯金も潤沢にある方なら、あんまり怖くないかもしれません。

フルローン

キャッシュフロー　小　初期費用　小　メリット　次の物件購入へ早く進める　デメリット　空室が怖い（ただし金持ちなら怖くない）

頭金あり

キャッシュフロー　大　初期費用　大　メリット　空室の怖さが薄れる　　　　　デメリット　手元の貯金が減る（ただしキャッシュフロー大なら貯金の回復も早い）

結論：

フルローン⇒お金持ち向け（or 気が強い人）
頭金あり⇒収入低い人向け（or 気の弱い人）

少子高齢化で空き家が増えるのは不動産投資家に有利か

2012-01-26T18:30:00.000+09:00

少子高齢化で空室とか空き家がどんどん増えるという話をよく聞きます。

しょうがないですよね。

こういう統計上の数字やトレンドを自分の投資に当てはめるのは悪いこととは思いません。

戸建てに住む高齢者が、体力的に厳しくなってから、より管理の簡単な都会の区分マンションへ引っ越す。

残った家は子供が相続する。

ところが子供もすでに区分マンションか戸建てを持っている。

戸建ての空き家がますます増える。

そういうシナリオがあるようです。

ならば、中古の戸建ての値段は下がりそうですね。

一棟モノではローンが難しいという不動産投資家は築古戸建てを現金で買う方向に向かうのでしょうか。

ただ築古の戸建てはリフォーム費用がかさんでしまうと総額が上がります。

リフォーム費用まで想定した総額を考えないとイタい投資になるかもしれません。

賃貸ではなくエンドへの転売なら魅力的なリフォームを施さなければ高く売れません。

賃貸でも駅から遠いと家賃が安くなります。

駅近の戸建てという条件の良い物件を探すのと駅近の区分マンションを探すのはどちらが楽でしょうか。

築古戸建ての空き家が増えるという想定でも、不動産投資家にとって条件の良い物件がごろごろ出てくるかどうかは？ですね。

不動産投資を勉強すれば詐欺にひっかからない一生モノの思考法を得られる

2012-01-25T18:00:00.000+09:00

田中角栄の日本列島改造の時代に原野商法でだまされてクズ土地を買った人達のリストが未だに詐欺業者の中で出回ってるそうでダンボール１箱５０万円とからしい　商売の基本はリストですね　４０年前のリストがまだ使える！４０年たっても勉強してない人はまただまされる

ニュースで知ってこういうツイートを行ったのです。

ここで思ったのは不動産投資の勉強は一生役に立つだろうな、ということです。

収益物件をまったく買わなかったとしても、勉強をして少しは収益物件を買おうとした人ならこういう詐欺には絶対ひっかからないでしょう。

一生モノの「自分への投資」になります。

投資話でだまされる人は、その投資自体の仕組みを学んでいないのです。

そんなことがあり得るはずないだろう！

それが体感的にわかりません。

「今は北海道の原野ですが道路や鉄道がつながって将来必ず値上がりするから今買いましょう」

「総理大臣が必ず実現させると言ってます」

そんな話で売り込まれて買っちゃうわけです。

最近では海外の不動産投資で「将来の値上がり」を期待して売り込む商売があります。

インカムゲインを期待して不動産投資に足を踏み入れる人にとってこういう話はまったく関係ないことになります。

もちろん不動産投資で最終的に収支を決めるのはインカムゲインとキャピタルゲインの総和ですが、現在の日本で不動産投資を考えている人でキャピタルゲインを期待している人はちょっとアレでしょう。

もうひとつ、このニュースを知って思ったのは

「リストは商売の基本」ということです。

詐欺師も不動産仲介業もリストでお金を稼いでいます。

リストは昔から今でも高額で取引されている資産です。

不動産投資家の稼ぎのリストは不動産仲介業者やリフォーム業者ということになるのでしょうかね。

お金に直結するリストを持った者が稼ぎの勝者になれる可能性が高いと思います。

不動産投資の本の著者はほとんど業者ですからキャッシュポイントが何かを考える

2012-01-23T18:30:00.000+09:00

紀伊国屋の　#不動産投資　の書籍コーナーをのぞいたら約８０％は「業者」が書いた本でした　いわゆるサラリーマン大家が書いたものはあまりないですね　著者のキャッシュポイントを想像しながらなら読んでも面白いかもしれませんが初心者には害になる可能性もあります

こういうツイートをしてから冷静に考えると私が不動産投資の本をよく読んでいた時期も結局似たような現象だったのかなあと思えてきました。

８０％じゃなく９０％？ですかね。

出版する人というのはそもそも何かの目的を持って、出版後に期待するものがあるからそういうことをするものです。

２００８年頃の状況でも現役のサラリーマン大家さんが本を出版していた数は少なかったと思います。

当時のサラリーマン大家さんで本を出していた人で、未だにサラリーマンを続けている人は、知る限りではひとりだけです。

基本的に大手の企業に勤めるサラリーマンは、出版やセミナーなどで表に出るのは基本的にＮＧの場合が多いようです。

ですからサラリーマンを卒業してから、出版やセミナーなどの分野で収益を上げるというステップが普通です。

実際にかなり多数の収益不動産をお持ちで、出版、セミナー、ネットなどの分野で一切表に出ないサラリーマンもいますが、こういう人は本当に安定して稼げていると思われます。

そういう副業的なものに進出する必要はないし、逆にリスクが高まるのでやりません。

収益不動産を所有したことがない人や経験の浅い人が、「業者」系の人が書いた本を読む時に気をつけなければならないことがひとつあります。

「信者になってしまう」

そういう危険があるということです。

「信者になる」までは良いのですが、

あまり自分の利益にならない

「お布施」をし続けてしまうことです（爆）。

所得税率３３％は収入と可処分所得のギャップが大きい

2012-01-22T19:00:00.000+09:00

所得税率：課税所得695万円を超え900万円以下＝23％、900万円を超え1,800万円以下＝33％、1,800万円超＝40％　３３％で貯金無理、４０％で死亡．．．この税率のせめぎ合いが金持ちになれるかどうかの重要ポイントです

こういうことをツイートしてしまいました。

この時期になると確定申告が近づき、納税額が気になります。

不動産投資を始めて収益物件を買う前に課税所得税率が３３％に突入して苦しんでいた時期を思い出してしまいます。

なぜお金が貯まらないのか。

収入額は生活費を大きく上回っているはずではないのか、と根拠なく思っていました。

現実は恐ろしい数字を突きつけてきます。

所得税額が３３％なら住民税も合わせると収入の半分以上は税金と健康保険と年金の支払いで吹っ飛んでしまうのです。

年収１０億円あって半分以上可処分所得がなくなるというのは少なくとも、「普通の生活」をしている人なら余裕は十分で貯金も増えるでしょう。

ところが、この所得税率３３％の範囲に収まる収入の人は、収入の見かけと実際に使える金額のギャップが大きいので苦しいのです。

収益不動産を買うことによって減価償却により、他の収入と損益通算できてやっと高税率から逃れました。

ほっとしていたのもつかの間、所有物件の減価償却切れが迫ってきています。

物件の売却、名義変更、法人設立．．．。

色々オプションはありますが、収益を生むものを所有するということは、違うステージに上がっていくわけで、サラリーマンオンリーの時代とは違う仕組みを自分で創り出さなければなりません。

悩ましいのですが面白いところではあります。

不動産投資の勉強：収益物件が収益を生まなくなったら売るしかないか

2012-01-21T18:00:00.000+09:00

継続的に収益を生むものを見つけて自分のものにする　これが金持ちになる最短距離　一発屋はだめ

こんなことを酔っ払いながらツイートしました。

不動産投資では「継続的に収益を生むもの」を所有しなければいけないなと。

当たり前過ぎてなんでわざわざ書かなきゃいけないかと思うくらいです。

でも、書くという作業は頭の中にあるものを取り出して明らかにすることですから、気になっていることであることは間違いないですね。

現在３棟の収益物件を所有しているのですが、ある時期を境にこれらが収益を生まなくなったらどうするのでしょう。

怖いから考えたくもないのです。

でも常にそういうリスクもあると意識しておくのは悪いことではないかもしれません。

「あっ、これってもう儲かってない」

そう気づいた時にどうするべきか。

収益を生み続けるはずのものが、損益を生み続けるものに変わったらするべきことはひとつだと思います。

売る。

一刻も早く売る。

これしかないですね。

融資の残債があれば毎月返済額プラス金利も銀行に差し上げ続けます。

もしキャッシュフローがマイナスになった物件を所有し続ければ自滅です。

不動産は八百屋の大根のようにすぐには売れません。

すぐには売れませんが、値付けや時期を間違うと損失もふくらみます。

区分マンションを売った時の大失敗の経験から、収益物件の売却も結構大変だろうな、という想像はつきます。

収益を生まなくなってから売りに出すのが最悪のケースだと思います。

不動産投資でフリー（無料）戦略はあり得るのか

2012-01-20T19:00:00.000+09:00

グレイトフルデッドという米国のロックバンドがとったフリー（無料）戦略を軸にマーケティングの手法を説いた本を読みました。

このバンドは６０年代から活動しているのですが、コンサートの録音や録画を許可し続けているそうです。

無料で録音させてそのテープを友達に回してもらって口コミを広げてもらう。

それが宣伝となってコンサートにお金を払って来てくれる人が増える。

「最初は無料で」という餌を与えて、収益の元になるファンの数を増やすという手法です。

この人たちはローリングストーンズなどのメジャーなアーティストがとった、「管理された」、「排他的」なマーケティングではなく、フリー（無料）を活用し、自由に無限大に潜在的顧客を増大させていったのです。

この「フリー」マーケティングは果たして不動産投資でも使えるのでしょうか。

賃貸の需要が少ない（供給過剰）地域では敷金礼金ゼロに進み、さらに「フリー」レントへと進んでいきます。

この「フリーレント」というものがグレイトフルデッドと同じようなフリー戦略になるのでしょうか。

「あの賃貸物件はただで住まわしてくれるらしい」

そんな口コミが流れても、大家は儲けにはならないですよね。

１回フリーレントを始めちゃったら、次もフリーを続けなければなりません。

恐ろしいことです。

賃貸のフリーレントの場合は、一定期間の後に有料の家賃が発生します。

当然ながらこのフリーの期間が長いほど大家は損します。

最も避けたいパターンです。

妄想の世界ですが、全部の所有物件をフリーにして賃借人を集めたとして、その後の有料期間で儲けを出せるのは、おそろしく大量の賃貸物件を所有している投資家だけでしょう。

フリー戦略は大量の潜在的顧客を増大させるのには役立つかもしれません。

不動産賃貸の場合は、フリーで呼び込んでも、その後、収益につなげることができなければ意味がありません。

ですから「フリー、フリー」と頭の中で妄想を呼び起こそうとしても、不動産とはなかなかつながりません。

残念です。

どなたか賢い方で不動産賃貸におけるフリー戦略を編み出した方がいらっしゃったら、こっそり教えてください（爆。

デフレで成長なし、は不動産投資家にとって幸せか

2012-01-19T18:30:00.000+09:00

日本は失われた２０年を疾走中です。

失われたんじゃなくて二度と戻らない雰囲気です。

デフレ継続で成長ほとんどなし。

ブータンが人気です。

経済成長なんか、とんと関係なしに

「幸せ」とかいう曖昧な指標を数値化して国民を安心させようとしているかららしいです。

日本もそれをまねたらどうか、という人もいるようです。

いや、とっくの昔に日本は成長のない幸せを実現しています。

デフレで物価が下がり、成長もしていません。

物価が下がったので牛丼やハンバーガーは安くなり、外食でも食うに困りません。

車なんて乗る必要ない人はもう車さえ買いません。

世界の幸せ指数の高い国はブータンではありません。

ここにあるのです。

ただし給料もじわじわ下がっています。

でも牛丼・ハンバーガーで生きていけます。

なんと、不動産投資家という酔狂な人種の方まで、

「超低金利」という世界最低の金利の融資で賃貸経営ができるという恩恵を受けています。

食うに困るから自殺する、という人はたぶんこの国にはいません。

銅像をあちこちに建てたがる独裁者もいません。

だから暴動も起きません。

幸せ指数は

成長をあきらめた国

あるいは

成長しそうにない国

には合った考え方かもしれませんね。

全員がハッピーということなどありえません。

「幸せ」という共同幻想にひたれる感覚が最大限に増えれば良いのです。

さすれば不動産投資なんてする人もいなくなります。

貧乏投資家にとっては天国となります。

家賃５万円以下ドットコム：家賃安くなると仲介業者は物件を紹介してくれなくなる

2012-01-18T18:30:00.000+09:00

昨年、家賃５万円以下ドットコムというサイトを紹介しました。

先日、この会社が朝日新聞の東京都内版に紹介されているのを発見しました。

都内でも家賃５万円以下の物件以下の賃貸物件はたくさんある。

しかも風呂なしではなく風呂ありの物件がある。

そこで、需要があるからこういうサイトを立ち上げたらしいのです。

需要があるのになぜ、一般の不動産仲介業者は紹介していないのか？

家賃が安いので仲介しても手数料のウマミがないからだそうです。

ということは、収益物件のオーナーとしては、家賃は下げれば下げるほど、不動産仲介業者に紹介してもらえなくなるということですね。

こういうオーナーは家賃が安くても拾ってくれる不動産業者さんにコネをつくる必要があります。

都内で５万円以下の物件をお持ちのオーナーの方はこのような業者さんと仲良くなると良いかもしれません。

不動産投資の勉強：集中投資か分散投資か

2012-01-17T18:30:00.000+09:00

結論は分散投資は「大富豪」のみが実行すべきやり方です。

貧乏人は分散投資を試みるとまったく投資にならない可能性が高いと思います。

まず集中投資で富を増やして、そろそろ守りに入らないと危ないよなあと感じるほどお金が貯まってから分散投資について考える。

これで良いのではないでしょうか。

そもそも投資はレバレッジをかけないとお金は増えません。

不動産投資の場合は借金（融資）を大量に実行することでレバレッジがかかります。

例えば１千万円を持っていたとして、５００万円を現金で利回りが７％くらいの外国の区分マンションあたりに投資して、残り５００万円を日本でアパート投資の頭金にあてたとします。

日本のアパートなら利回り１０％を超える物件ならゴロゴロしています。

あなたが日本人なら有利な融資が受けられる可能性もあります。

そんなお金を日本での投資に全部回さずに利回りが日本より低くて、有利な融資を受ける可能性が低い外国で使うわけです。

１千万円しか手元にない人をここでは貧乏人と呼ぶことにします。

ウチもこの範疇に入っています。

こういう「分散投資」をしてもせっかくの「なけなしの」１千万円は、なかなか増えません。

しかも外国に行ってしまったお金は日本で自由に使うことはもはやできません。

あなたの自由になるお金を減らすだけです。

これが「貧乏人が行う分散投資」です。

１０億円を持っている「お金持ち」が１０００万円でバンコクのマンションを買うとすれば、分散した投資は、日本が「破綻」した場合に役に立つかもしれません。

貧乏人は絶対に「大富豪」のまねをしてはならないのです。

賃貸併用より自己所有アパートに住む方が不動産投資としては儲かる

2012-01-16T18:00:00.000+09:00

賃貸併用住宅で住宅ローンを使うというのはたぶん理想的な不動産投資でしょう。

ただし、ローン返済の大部分が賃料でまかなえるならという条件付きです。

良いアイデアではあると思います。

半分以上が自宅住居でなければいけないという住宅ローン融資の条件を満たそうとするならば返済額の大部分を賃料でまかなうのは難しいと思います。

となりますと

最も手っ取り早いのは自分がアパートの一戸に住んでしまうことですね。

実際にこれを実行している不動産投資家もいらっしゃいます。

住宅ローンではなくアパートローンかプロバーローンになるのですが、自宅に住むための家賃、あるいは住宅ローン返済を払う必要がなくなります。

オーナーが住んでいたような物件を買えばこれを実現することは簡単です。

オーナーのための居室がなくても賃借人用の部屋に住むという覚悟があればOKです。

ただし、賃借人さんが物理的に近いところに住んでいらっしゃるわけですから、管理を外部に委託していても色々と気なることが出てくるはずです。

そういう心理的プレッシャーがいやな人には向きません。

でも、キャッシュフロー的には、へたな賃貸併用住宅を新築したり、不自然な形の物件を買うよりは、はるかに有利です。

銀行融資状況－スルガでアパートローンより住宅ローン借りて賃貸併用住宅の方が良い？