agrégation financière

Des nouvelles d'Abu Dhabi et une offre d'emploi !

noreply@blogger.com (Yann P) — Wed, 31 May 2017 08:53:00 +0000

Quelques nouvelle de mon aventure, ma vie, au cas ou j'aurais encore des lecteurs curieux.

Voila maintenant ma deuxième année à Abu Dhabi qui se termine. La vie ici est bien différente de celle en France, les pratiques dans le courtage de crédit aussi. Par exemple, les banques donnent sans vergogne des grilles de taux pour les prêts qui sont en fonction de :
- La durée du prêt (classique)
- L'apport initial dans le bien acheté : 0%-10%-20% ainsi de suite jusqu'à 60% (chose moins classique en France mais répandue dans les pays anglo-saxons ou en Allemagne par exemple)
- Le salaire du couple acheteur ! Oui chose complètement impensable, pour nos esprits européens, le salaire que vous gagnez influencera le taux que vous obtiendrez. Ne nous voilons pas la face, c'est aussi le cas par chez nous, mais personne n'osera l'afficher de manière aussi ouverte dans des grilles communiquées publiquement.

Sinon, la vie ici est plus sécuritaire qu'en France, un état totalitaire n'a pas que des inconvénients, vous pouvez laisser traîner vos affaires, vous les retrouverez toujours, le vol ainsi que la mendicité sont quasi inexistant. Beaucoup de choses choqueront les mentalités françaises, comme par exemple le quasi esclavage des "nanies" philippine, employée de maison quasi 7/24. La chaleur va de paire avec beaucoup d'activités nautiques, plages, balades en bateaux (vous trouverez toujours un ami qui est prêt à vous promener), wake surf, parc aquatique...

Voilà pour #mylife. J'ai eu la surprise d'être contacté par madame Françoise Allet, Directrice ACE Dordogne et Conseiller financier. Je vous copie ici et avec sa permission l'email que j'ai reçu :

Bonjour

Nous sommes franchisés ACE depuis 10 ans, sur le podium depuis toutes ces années en nombre de dossiers

Notre siège est sur Bergerac avec 5 personnes

J’ai monté une agence à Perigueux en Dordogne et je recherche des courtiers

Tout est en place : l’agence et l’assistante

Seriez vous éventuellement intéressé ou connaitriez vous des personnes qui le seraient

Merci d’avance

Si jamais des personnes étaient intéressées, elles peuvent contacter madame Allet à ce mail :

Je ne sais comment madame Allet a eu mon mail, certainement les mystères d'internet, mais elle a toute ma sympathie pour avoir réussi à monter une franchise avec succès et à la faire prospérer. Bravo à elle.

Casden, du changement dans la renégociation de taux.

noreply@blogger.com (Yann P) — Fri, 15 May 2015 14:53:00 +0000

J'ai enfin réussi à avoir un conseillé Casden et pu comprendre le nouveau système de renégociation. Il suit maintenant un système plus logique, tout simplement le même que celui pratiqué par toutes les autres banques de France.

Le système de la renégociation casden est maintenant similaire à celui d'un rachat de prêt par la casden. Vous voulez estimez le taux que vous pouvez gagner en renégociant, munissez vous de votre capital restant dû, de vos points solidarités et privilégiés, et de la durée restante et allez faire un tour sur le simulateur fourni sur le site casden. Simulez un tout nouveau prêt, du montant de votre capital restant dû sur la durée restante de votre prêt, et vous aurez le nouveau taux et les nouvelles mensualités proposées sous vos yeux. La conseillère m'a parlé d'un écart de 0,2 avec les taux consentis, mais c'était assez confus de sa part, et je n'ai pas observé de différence sur les simulations que j'ai effectué et ce qu'elle m'a annoncé pour le cas particulier de mon prêt. Bref, cela donnera toujours une bonne image du résultat final même si pas complètement exacte.

La bonne nouvelle, c'est que les points privilégiés qui s'accumulaient sans rien faire vont pouvoir maintenant servir pour renégocier le taux. Effectivement, cette renégociation sera bien sur intéressante quand vous franchirez les différents paliers de durée restante (pour rappel, 20;15;12;7 et 5 années). Ainsi, quand il reste seulement 5 années pour votre prêt, même une renégociation avec les points privilégiés risque d'être rentable.

La mauvaise nouvelle, c'est que tout ceux qui comptaient sur l'ancien système pour renégocier petit à petit leur taux jusqu'à quasi 0 ne vont plus pouvoir le faire. Pour tous ceux ayant un taux déjà très bas, la poule aux œufs d'or est maintenant morte.

Le système vise maintenant tous ceux moins au fait de son fonctionnement qui ont souscrit leur prêt casden il y a quelques années à des taux beaucoup moins compétitifs qu'aujourd'hui. Pour quelques points solidarités/privilégiés, ils peuvent maintenant profiter d'un taux qui a d'une part bien baissé conjoncturellement et est d'autre part bien plus performant puisque sur une durée plus courte.

Les taux sont au plus bas, et vont bientôt augmenter: on assiste à une remonté des taux sur les obligations un peu partout dans le monde, sans compter que la FED relèvera ces taux d'ici la fin de l'année. C'est donc aujourd'hui que ce nouveau système est le plus rentable, car il dépendra maintenant fortement de la conjoncture sur les taux au moment où la personne cherchera à renégocier. C'est normal que la casden anticipe le problème suivant : Avec son ancien système, et les nombreux prêts émis aujourd'hui à 2% sur 20 ans, on aurait assisté à une génération de sociétaires avec des prêts quasi gratuit pour finalement peu de points pendant que les sociétaires arrivés après cette mode de l'argent gratuit auraient eu des mauvais taux très dur à renégocier. c'est assez difficile de dire à un sociétaire que pour X points solidarités, son camarade passe son taux de 1,3 à 0,8 pendant que lui même peut passer de 3,3 à 2,8, ou allez à la concurrence qui propose mieux eu égard à la durée restante qui a diminué.

C'est donc à mon avis pour éviter des situations futures très inégalitaires entre ses sociétaires que la casden met ce nouveau système de renégociation en place, qui reste encore une fois bien plus conforme à ce qu'il se passe dans toutes les autres banques de France.

Impôt 2015 enfin une décote en fonction du nombre de personnes !

noreply@blogger.com (Yann P) — Sat, 20 Sep 2014 15:52:00 +0000

Je décrivais dans ce message le phénomène de décote, en pointant du doigt une injustice : si un couple aux faibles revenus faisait une déclaration commune, il pouvait perdre jusqu’à 480 € avec ce mécanisme. Le mécanisme à changé mais les inégalités persistent entre une déclaration seule ou à 2.

La décote applicable pour 2015 sera de 1135 € seul et 1870 pour un couple.
De plus, le mode de calcul à changé, avant la réduction d’impôt était de (décote-impôt)/2. Maintenant, le calcul de la réduction est (décote-impôt). Il n'y a plus la division par 2, rendant le mécanisme encore plus violent dans ses réductions.
Pourquoi ne pas avoir pris le double tout simplement ?
Une personne devant payer 598€ d’impôt en 2015 avant décote devra payer après décote 61 € et ne sera donc pas imposé (l'impôt n'est pas récolté en dessous de 61 €).
Donc 2 personnes dans cette situation (cas extrême) seraient exonérées d'impôt en déclarant séparément, alors que à 2, pour 1196€ d'impôt à payer avant décote, ils paieront 522€. L'écart en situation extrême reste donc le même.
Seulement cette décote accrue va bénéficier à des gens qui seuls n'en aurait de toutes façons pas bénéficié, notamment les couples avec femme au foyer. L'équilibre à trouver n'est donc pas aussi simple que de multiplier cette décote par 2 pour les personnes déclarant ensembles.

Globalement, ce système de décote est source d'inégalité, et d'effets de bords, il serait plus simple de le supprimer quitte à être plus large sur la tranche à 0%, je ne comprends pas pourquoi le gouvernement persiste avec ce mécanisme alors que justement il modifie la tranche à 0%

Montage Casden + autre banque, l'astuce du différé total !

noreply@blogger.com (Yann P) — Sun, 11 May 2014 01:16:00 +0000

Vous êtes nombreux à me contacter pour de l'aide sur l'optimisation d'un montage casden + autre banque. Chaque situation est unique, mais il est une astuce assez remarquable avec ce genre de montages que j'ai envie de vous faire partager.

Ainsi que je l'avais déjà écris dans mon article sur l'optimisation des crédits, règle 3 : un différé total tu exploiteras. Cette maxime est rarement appliquée, et voici l'illustration parfaite qui a fait économiser 3600 € à Lucile et François sur le coût total de leurs prêts.
Le principe est de faire un prêt court casden à un taux défiant toute concurrence, qu'on fait lisser par une banque tierce. En l'occurrence, et pour les 2 dernières optimisations que j'ai faite, c'est la banque populaire, qui a accepté sans histoire d'accorder un prêt lisseur sur 20 ans au taux de 3,2 %. De plus, pour ce gros dossier global de 500 K (150 casden 350 BP), il n'y a eu aucun problème pour obtenir des délégations d'assurance. Le problème, c'est que le montant du prêt court est limité par le nombre de points casden possédé, et généralement, on est frustré car on aurait pu prendre un prêt court plus gros. L'astuce du différé total, consiste à demander à la casden un tel différé pendant 24 mois. La casden ne rechigne absolument pas à l'accorder d'après les nombreux témoignages que j'ai eu. Bien sûr, pendant ces 24 premiers mois, il ne s'agit pas de faire la bamboula tous les soir avec les sommes non payées, mais de l'investir dans le prêt lisseur. Il est effectivement plus malin que l'effort financier soit concentré sur le prêt avec le plus gros taux. Il faut donc que la banque tierce accepte de lisser ce différé, mais je sais maintenant que la BP a accepté de le faire et que cette astuce est donc réelle et possible. En l’occurrence, on est passé d'environ 2750 € à 2735 € de mensualités. Cela ne peut paraitre pas grand chose, mais sur 20 ans, cela représentera 240*15=3600 € (si tant est qu'on va au bout du crédit).

Cette astuce ne marche que parce qu'on a 2 interlocuteurs différents, une seule banque refuserait de mettre un de ses prêts en différé total et pas d'autre à des seuls but d'optimisation. De plus si une banque seule propose un montage gigogne, le montant du prêt court peut être celui de son choix, et la meilleure optimisation consiste à prendre le plus gros montant possible pour ce prêt court. On est alors limité uniquement par le fait de ne pas provoquer d'amortissement négatif sur le prêt long (quoi que j'ai à ma grande surprise vu un montage de la BP avec de l'amortissement négatif). Une fois ce montant optimal limite atteint pour le prêt court, le moindre différé lissé de celui ci provoquerait de l'amortissement négatif sur le prêt long. Cette astuce précise, ne s'applique donc qu'a un montage Casden + banque tierce.

Plafonnement du quotient familiale et TMI, attention aux simulateurs erronés.

noreply@blogger.com (Yann P) — Wed, 07 May 2014 09:09:00 +0000

Je viens enfin de remplir ma déclaration d'impôt en ligne. Celle-ci fut bien plus compliquée que celle des années précédentes, puisque pour la première fois de ma vie, j'ai touché des intérêts ( voir mes articles sur le tour des supers livrets), et j'ai fait une déclaration 2044/2042 à cause de mes parts de SCPI Pierre 48.

Pour la déclaration 2044, tout est assez bien guidé, mes 20 parts de SCPI m'ont fait déclarer 263 € de loyers jamais réellement touchés puisque compensés par 266 € de frais déductibles et 932 € d'intérêts déductibles. Les intérêts viennent se déduire des loyers, et il me reste donc 932-263=669 € d'intérêt déductible que je n'ai pu consommer cette année mais reportable 10 ans(les intérêts d'emprunt ne peuvent se déduire du revenu imposable). Par contre, les 266 € de frais divers viennent créer du déficit foncier et donc alléger mon imposition. Bien sur plus votre TMI est haute, plus vous profitez de ce dispositif. Pour ma TMI qui vient enfin de passer cette année à 30%, cela représente 266*0.3 environ 80 € d'impôt en moins.

Car oui, malgré ce que disent la plupart des simulateurs, ma TMI de cette année n'est plus de 14% mais bien à 30%, et ceci à cause du plafonnement du quotient familiale. Explications : je suis marié 2 enfants, j'ai donc 3 parts. Notre foyer a un revenu imposable après abattement des 10% de 77 000 € environ. Sachant que la tranche à 14% se termine cette année à 26 631 €, la plupart des simulateurs calculent 77 000/3=25 666 € < 26631 € et me mettent donc dans la tranche à 14%. Oui mais, l'octroi de la part supplémentaire de mes 2 enfants ne peut donner lieu à plus de 3000 € de réduction d'impôt. Or on atteint assez facilement cet avantage de 3000 €. Dès 63 600 € d'impôt déclaré avec 2 enfants on se heurte au plafonnement. Donc chaque euro gagné au delà des 63 600 € est bien taxé à 30% puisque l'avantage fiscal du système du quotient familiale a atteint sa limite.

Vous me direz, quelle importance, de savoir si on a une TMI de 14% ou de 30% ? L'importance est que l'ont doit décider si on opte pour les intérêts de ses livrets pour le prélèvement libératoire forfaitaire ou pas (cette possibilité vous est laissée si vous touchez moins de 2000 € d'intérêt ce qui est mon cas). Le prélèvement forfaitaire est de 24% (la même somme que ce qui vous est prélevé à la source). Donc si on a une TMI de 14%, on a plutôt intérêt à opter pour l'intégration des intérêts au barème de l'imposition (le gouvernement rendra le trop perçu soit 10% des intérêts déclarés). Si au contraire on a une TMI de 30% et plus, l'intégration de ces intérêts au barème de l'imposition donneront lieu à un complément d'imposition. Si je m'en étais tenu aux différents simulateurs, j'aurai donc du opter pour l'intégration de mes intérêts au barème de l'imposition, mais comme je le pensais, et après avoir fait les 2 simulations sur ma déclaration en ligne des impôts, j'ai intérêt à opter pour le prélèvement libératoire forfaitaire de 24%. Pour mes maigres 130 € d'intérêts cette année, cela ne représente que 8 € d'écart, mais dans certains cas extrêmes, cela pourrait représenter une erreur bête de 300 €.

Comprendre l'imposition : A-t-on intérêt à déclarer seul ou à deux ?

noreply@blogger.com (Yann P) — Wed, 24 Jul 2013 15:47:00 +0000

Le système d'imposition est fort mal connu de ses contribuables, et chaque année, je m'évertue à en expliquer les bases à mes élèves.

1) Une participation selon ses moyens.

En classe de terminale, beaucoup d'élèves pensent que l'imposition est une sorte de "flat taxe", un pourcentage égal pour chacun de rétrocession à l'état de ses revenus. Après tout on gagne peu, on reverse proportionnellement peu, on gagne beaucoup, on reverse proportionnellement beaucoup. Il est difficile d'expliquer et de justifier aux yeux des élèves que les personnes gagnant plus payent proportionnellement plus d'impôt. Je justifie la chose en parlant de revenu minimum pour survivre, et du superflue de l'argent gagné au delà d'un certain seuil, en précisant que certains paradis fiscaux prennent le contre pied et se financent sur des taxes à la consommation, sorte d'impôt "flat taxe" caché qui avantage les plus riches.

2) Les tranches d'imposition : l'impôt est une courbe continue.

L'impôt fonctionne donc en France par tranche d'imposition. Les 6000 premiers euros gagnés ne sont pas taxés, les 6000 suivant taxés à 5,5%, les 13 000 suivant à 14% etc...
Contrairement à ce que l'ont pourrait croire, si on change de tranche parce qu'on a gagné 1 euro de trop, il n'y a rien de catastrophique, pas "d'effet de marche" qui nous ferait payer beaucoup plus d'impôt que si on gagnait 1 euro de moins. Cet euro de trop sera par exemple taxé à 30% au lieu de 14%, je fais le lien avec le programme de mathématiques en expliquant que la courbe de l'imposition est continue.

3) L'impôt déclaré à deux.

Quand on déclare ses impôts en couple, le système considère que la totalité des 2 revenus est gagné à part égale par le couple. Ainsi, si je gagne 20 000 € et ma compagne 60 000 € et que nous faisons une déclaration commune d'imposition, le système nous fera payer autant que si on déclarait chacun de notre coté 40 000 €. Cela ne change donc absolument rien si les 2 personnes qui font une déclaration sont dans la même tranche d'imposition (sauf décote voir après). Par contre, si une grande différence de revenu existe entre les 2 déclarants il y a un effet "vases communiquant". Les revenus qui devraient être taxé sur les plus hautes tranches pour le déclarant aisé basculent sur les tranches plus faibles du déclarant plus modeste jusqu'à l'équilibre. La déclaration à 2 favorise donc les couples aux revenus disparates (typiquement les couples avec mère au foyer).

4) L'impôt avec des enfants.

Le principe de déclaration avec des enfants est un peu le même que la déclaration d'impôt à deux. Les deux premiers enfants donnent droit à une demi part, les suivants à une part complète. Si un couple a deux enfants, ses revenus seront donc taxés comme 3 personnes déclarant chacune un tiers des revenus totaux. Ce système avantage surtout les plus aisés, et il peut sembler injuste qu'un enfant de "riche" lui apporte une réduction plus importante sur ses impôts qu'un enfant de famille plus modeste. D'ailleurs, ce mécanisme est plafonné selon le célèbre "plafonnement du quotient familiale", qu'Hollande a revue à la baisse à 1500 € par demi part. En gros, pour un couple avec 2 enfants, les impôts font 2 calculs : Le calcul normal avec 3 parts, et le calcul de votre imposition sans enfant avec 2 parts. Si on se rend compte que vos enfants génèrent une économie d’impôt supérieur à 3000 € (1500 * 2), vous serez imposé selon le calcul sans enfants minoré de 3000 €. Ce système évite que les enfants des foyers les plus aisés ne génèrent des réductions d'impôt trop fortes.
Une conséquence non négligeable, est que si l'on se heurte au plafonnement du quotient familiale, sa TMI est celle de son imposition sans enfants.

5) Le phénomène de décote. (phénomène modifié en 2015 voir ici)

Certains qualifient ce mécanisme de décote de "rustine pour que les smicard ne payent pas d'impôt" et a mon avis ils doivent êtres proche de la vérité. Le mécanisme : si votre déclaration vous amène à payer moins de 960 € vous avez une "décote" (878 € avant 2013, Hollande a revalorisé le plafond pour que les smicards ne soient pas pénalisés par le gèle des barres d'impôt). Cette réduction d'impôt ou décote est égale à 480 - Impôt à payer/2. Exemple, vous devez payer 800 € d'impôt avant décote. Vous avez donc droit à une réduction de 480-800/2=80 € et ne payez finalement que 720 € d'impôt. Autre exemple, vous devez payer 320 € d'impôt avant décote, vous avez droit à une réduction de 480-320/2=320 € et finalement vous ne payez rien ! Là où ce phénomène est particulièrement injuste, c'est qu'il ne tient absolument pas compte du nombre de parts fiscales du foyer. Si vous êtes 2 personnes éligibles à la décote et que vous déclarez ensemble, vous perdrez de l'argent.
Exemple : 2 personnes ont un impôt de 320 € avant décote et ne payent donc rien après la décote (cf calcul précédent). Si ces 2 mêmes personnes font une déclaration commune, elles auront 640 € d’impôt à payer et donc après décote de 480-640/2=160 € ces 2 personnes paieront 480 € d'impôt à 2 ! Et 480 € d'impôt en plus à payer quand on gagne des salaires proches du SMIC, c'est pas du tout négligeable. Voilà un système de calcul particulièrement mal pensé qui fait que des personnes modestes n'ont pas intérêt à faire de déclaration commune (et donc pas de mariage) sous peine de perdre 500 € par ans. Le calcul devrait idéalement être : si on paye moins de 960*nombre de parts fiscales, on a une réduction de 480*nombre de parts fiscales -impôt/2 afin de ne pas pénaliser les déclarations communes, mais je me demande si il y a vraiment des têtes pensantes derrière toutes ces règles alambiquées et mal harmonisées.

Conclusion : la déclaration commune d'impôt avantage les plus aisées et particulièrement les couples ayant des revenus très disparates. Elle peut pénaliser jusqu'à 480 € par ans les couples les plus modestes.

Casden : rétrocession des points en cas de remboursement anticipé total.

noreply@blogger.com (Yann P) — Wed, 19 Jun 2013 20:08:00 +0000

Il y a quelques temps, j'envoyais un message à la Casden via leur site. Ma missive avait pour but de m'informer / faire des suggestions sur les deux points que je trouve "injustes" dans le système casden, à savoir
1) La non rétrocession des points lorsqu'on rembourse le crédit par anticipation.
2) La non indexation des points à un quelconque indice pour compenser les effets d'inflation et du coût de la construction quand on a des points qui "dorment".

A ma grande surprise, j'ai eu une réponse fort intéressante, je vous livre ici la totalité de la correspondance ainsi que mes petites recherches qui en ont découlé.

Le mercredi 8 mai j'écrivais :

Bonjour,
J'ai quelques interrogations/suggestions sur le fonctionnement de la Casden, j’écris ici en espérant que mes idées arriveront à qui de droit.

1) Pourquoi la génération de points solidarités est-elle uniquement fonction des dépôts sur le livret solidarité? Il me semblerait plus juste que les points solidarités eux même génère des points afin de contrer les effets d'inflation et/ou de coût de la construction qui augmente. Quitte à rémunérer un peu moins les dépôts en points solidarité pour que le système génère à peu près le même nombre de points, il me semblerait logique qu'un capital de points solidarités soit indexé sur l'ICC par exemple (indice du coût de la construction) pour garantir au sociétaire, a travers le temps qui passe, la réalisation d'un projet équivalent grâce à ses points. Notez que je suggère cela alors que je n'ai moi même quasiment plus de points stockés, les ayant récemment dépensé.

2) Pourquoi lors d'un remboursement anticipé (partiel ou total), la Casden ne "recréditerait-elle " pas une partie des points qui ont servi à obtenir le prêt? Je trouve injuste qu'une personne ayant accumulé et dépensé 200 000 points sur 20 ans pour l'achat d'une maison se retrouvant obligé de muter (et de vendre sa maison) quelques années après doive rembourser son précieux prêt sans espoir de réutiliser un crédit Casden pour une prochaine opération à moins de regénérer une grosse quantité de points. Notez que je sais que la Casden autorise sous certaine condition le transfert du prêt sur une nouvelle acquisition, mais je gage que cette possibilité doit rester très marginale.

Merci de m'avoir lu,
Bien cordialement,
Un sociétaire convaincu.

Le 11 juin, je recevais :

Monsieur P****,

Nous tenons à nous excuser dans un premier temps pour notre réponse tardive. Nous avons été énormément sollicité durant cette période de déclaration d’impôt.

Pour répondre à vos interrogations :

- La Casden est une banque Mutualiste qui permet de récompenser l’effort d’épargne de nos sociétaires. Ainsi, plus vous épargnez, plus vous cumulez de points et meilleur sera votre taux de crédit. Les points sont calculés au jour le jour et comptabilisé une fois par mois. Les taux de crédit et nos barèmes évoluent selon la conjoncture, la durée d’emprunt mais également de vos points. Ainsi, nous nous adaptons au marché tout en avantageant nos sociétaires.

- Lors d’un remboursement par anticipation total d’un prêt, nous restituons une partie des points utilisés pour le prêt en cas de vente ou de Mutation économique. Ainsi, nos sociétaires peuvent en bénéficier pour leur deuxième projet. Sinon, la Casden propose la possibilité de transférer votre prêt sur votre nouveau bien afin de conserver vos avantages et sans aucun frais.

Nous tenons à vous indiquer que nous avons pris bonne notes de vos suggestions et qu’elles ont bien été prises en compte.

Nous restons à votre disposition pour tout complément d’informations au 0 826 824 400 (du lundi au vendredi entre 08h30 et 18h30).

Sentiments Mutualistes

Voilà encore une fois une information précieuse sur le système Casden, que vous ne trouverez nul part sur leur site ou dans votre contrat de prêt. Pourquoi la Casden communique aussi peu sur son système? Pourquoi est-on obligé d'aller chercher les informations au tire force ?
J'ai donc appelé pour qu'on me fasse le calcul de mon remboursement de points si jamais je vendais ma maison. La conseillère ne connaissait pas les modalités de calcul bien entendu, et a du appeler le siège pour obtenir la réponse pour mon cas propre. Je soupçonne fortement que le remboursement des points soit effectué avec une sorte de prorata temporis, mais malheureusement, la formule exacte sera secret défense.

Pour mon petit cas personnel : un emprunt initial de 200 000 € sur 20 ans, pour lequel il reste environ 77 k€ à rembourser sur 5 ans.
Si je solde mon prêt par remboursement anticipé, j'aurais droit à une rétro cession de 0 points !!! Car mon prêt initialement était un prêt starden (sans points). Le fait que j'ai dépensé à peu près 220 000 points dedans pour renégocier le taux ne rentre pas en compte dans le calcul de rétrocession des points. Quelle déception ! Cela milite pour dépenser initialement plus de points dans le prêt plutôt que moins au départ et en garder pour renégocier le taux après (même si cette manip est parfois rentable).
Donc pour résumer, la casden rétrocède une partie des points en cas de remboursement anticipé uniquement total (rien pour les remboursements partiels), et le calcul est basé uniquement sur les points initialement dépensé dans le prêt (pas ceux ayant contribué à une renégociation du taux). Ce dernier point est particulièrement injuste, car les points initialement mis dans le prêt ont généralement été mieux rentabilisé que les points ayant servi à une renégociation puisque forcément plus récent.
Mais reconnaissons que cette mesure est une bonne nouvelle, et rappelons aussi que la Casden permet de transférer son prêt sur un bien de même nature (par exemple si on solde une résidence principale pour en acheter une autre derrière).

Comment optimiser son crédit Casden avec une autre banque !

noreply@blogger.com (Yann P) — Sat, 18 May 2013 08:57:00 +0000

La Casden est un formidable outil pour avoir des prêts défiant toute concurrence, seulement, la condition sine qua non est une collecte de points suffisante pour le prêt envisagé. Il existe néanmoins des solutions méconnues pour optimiser le système Casden avec une autre banque, mais voyons plus en détail à l'aide d'un exemple concret.

Monsieur et madame X, sociétaires Casden, ont un projet immobilier demandant un financement de 200 000 €. Ils ont 10% d'apport (nécessaire pour réduire le taux de 0,1% à la Casden) et 100 000 points solidarité.
L'effort d'épargne qu'ils peuvent fournir les amène à considérer un prêt sur 20 ans. Pour les considérations qui suivent, on supposera par souci de simplification une assurance du prêt à 100% sur les 2 têtes à 0,18%*2=0,36% sur le capital initial. Même si une délégation d'assurance serait certainement plus compétitive.

Solution n°1 : 100 % Casden !

Avec leur 100 000 points solidarité et un emprunt de 200 000 €, monsieur et madame X ont droit à un taux de 3.07 avec la Casden sur 20 ans (option 2). Soit des mensualités de 1176.22 € et un coût total du crédit de 83 000 € (en comptant les frais de dossier et les prix des parts Casden).

Solution n°2 : 50% Casden 50 % une autre banque.

L'idée ici et de n'emprunter que 100 000 € avec la Casden et d'aller chercher un financement de 100 000 € dans une tierce banque. Prenons le taux "très bon" de ce baromètre des taux sur 20 ans : 3,05.

On obtient donc le financement suivant :
Crédit 1 : 100 000 € à la Casden option 1 taux : 2,85 sur 20 ans. Mensualités 577,12 € Coût du crédit : 38500 €
Crédit 2 : 100 000 € dans une banque tierce, taux 3,05 sur 20 ans. Mensualités 587,10 € Coût du crédit : 40 900 €
En comptant le surcoût dues aux 2 lignes de prêt ( double frais de dossier, cautionnement non gratuit dans la banque tierce) on est à la louche sur un coût total combiné de 81 500 € soit 1500 € d'économies par rapport à la solution 1.

Solution n°3 : 25 % Casden 75 % une autre banque.

Le principe est le même que pour la solution 2 mais en empruntant que 50 000 € à la casden pour profiter de leur taux exceptionnel option 0.5.

On obtient donc le financement suivant :
Crédit 1 : 50 000 € à la Casden option 0.5 taux : 2,35 sur 20 ans. Mensualités 276,31 € Coût du crédit : 16300 €
Crédit 2 : 150 000 € dans une banque tierce, taux 3,05 sur 20 ans. Mensualités 880,66 € Coût du crédit : 61 350 €

Soit un coût combiné total de 80 000 € cette façon de faire est plus intéressante, et améliore encore le tout.

Solution n°4 : obtenir un lissage d'une banque tierce 15-20 ans.

Beaucoup de banques accepteront de "lisser" un prêt Casden, il suffit de présenter le prêt Casden comme un prêt aidé aux fonctionnaires. Les banques ont l'habitude de lisser les prêts à taux 0 et autres crédits issus de l'épargne logement. Si la chose est bien présentée, ce n'est donc pas trop dur à négocier chez certaines banques. L'idée est de profiter du système Casden pour imposer un prêt gigogne comme déjà décrit dans mon article sur les optimisations de prêt.
Il en résulte qu'il y a encore pas mal de combinaisons à tester pour trouver celle optimale. En voici quelques exemples.

Crédit 1 : 135 000 € à la Casden, option 2 + renégociation option 2 taux : 2,75-0.33=2,42 sur 15 ans.
Crédit 2 : 65 000 € dans une banque tierce taux 3,05 sur 20 ans lissant le prêt casden.

Mensualités globales 1135 €

Coût total combiné avec les frais : 74 000 € on commence à approcher des 10 000 € d'économies par rapport à une solution 100% Casden.

Solution n°5 : Obtenir un lissage d'une banque tierce 12-20 ans

Crédit 1 : 100 000 € à la Casden option 1 taux 2,15 sur 12 ans.
Crédit 2 : 100 000 € dans une banque tierce, taux 3.05 sur 20 ans lissant le prêt casden.

Mensualités globales : 1136 €

Coût total combiné avec les frais : 74 300 €

Cette solution sera légèrement plus cher que la précédente MAIS,
- Elle ne nécessite pas de renégociation de taux (2~3 mois d'attentes et de la paperasserie en plus).
- Le prêt Casden étant plus cours, on est sur d'en avoir "profité plus", si on doit revendre de façon anticipée le bien immobilier.
- Une demande de financement de 100 000 € dans une banque tierce a plus de chance d'attirer son attention et ses efforts qu'une de 65 000 €
Cette solution aurait donc ma préférence.

Il est bon de noter que dans les solutions 4 et 5, une part non négligeable de l'économie (~2900 €) vient du gain sur l'assurance emprunteur et la logique perverse des assurances sur le capital initial. L'écart de coût serait moins impressionnant si on avait une délégation d'assurance marchant sur le capital restant dû.

Ce que j'aime dans ces montages, c'est que vous seul décidez des diverses montants et durées des prêts pour synchroniser les 2 banques. Vous pouvez donc largement mieux optimiser le montage qu'un conseiller de banque. Cela demande néanmoins des outils de calcul que tout le monde n'a pas.

Si des personnes veulent de l'aide pour optimiser un tel montage (Casden + lissage dans une banque tierce), elles peuvent me contacter par le formulaire disponible sur mon blog. C'est pour faire ce genre de simulations "clef en main" que je voulais devenir courtier au départ. Il va de soit que je propose ce service gratuitement.

Mon premier investissement immobilier : Achat de parts de SCPI Pierre 48 à crédit !

noreply@blogger.com (Yann P) — Wed, 08 May 2013 00:34:00 +0000

Ça y est, je me suis enfin lancé ! Après des mois de réflexion, je pose enfin la première pierre de mon patrimoine de futur milliardaire. Pourquoi une SCPI de capitalisation alors que je suis faiblement imposé ? Quel financement ? Un long article sur mes réflexions, pérégrinations et spéculations en tous genres.

Pierre 48 : Présentation.

Pour ceux qui ne connaitraient pas la SCPI Pierre 48, il s'agit d'une SCPI dite de capitalisation. Pour des raisons d'optimisation fiscale, la SCPI ne distribue pas de dividende ou loyer. Elle achète des biens occupés décotés type viager, nue propriété ou les fameux biens en loi 1948 (qui d'ailleurs ne représentent plus qu'une faible surface de la SCPI). La SCPI est investie en majorité sur paris intra-muros et en quasi totalité en île de France (2% à Nice). Après suffisamment d'années de détention pour profiter des abattements sur la plus value et en s'adaptant aux nombreux changement fiscaux en la matière, la SCPI revend les biens et distribue cette plus value parmi les associés (les impôts sont payés en amont par la SCPI). La SCPI est à capital variable, Paref fait estimer chaque année le patrimoine détenu et fixe ainsi la "cotation" de la part avec une marge de plus ou moins 10% par rapport à cette évaluation. C'est d’ailleurs moins que plus, le prix de la part se veut conservateur.

Performance historique.

La performance de Pierre 48 est donc principalement due au prix de l'immobilier parisien. La preuve en image.

En Bleu, l'indice des prix immobilier sur Paris Base 100 en 1996 recalculée par mes soins (source)
En rouge, l'indice du prix d'une part de Pierre 48 base 100 en 1996 recalculée par mes soins.
La corrélation est nette, et Pierre 48 fait en moyenne 2 % de plus que l'indice des prix immobiliers sur Paris. On retrouve ainsi, et c'est quelque part normal, le rendement locatif moyen sur paris.
Pierre 48 affiche un TRI de 8,66% par ans depuis 2002 (source).
Bien sur, l'immobilier A connu dans les années 2000-2008 un boom sans précédent, et beaucoup pensent que les prix doivent s'attendre à une sévère correction. Même si je partage cet avis, je reste cependant convaincu de l'exception française que sera Paris. Il n'y a qu'a voir les prix de l'immobilier à Londres pour se dire qu'on ne marche pas encore complétement sur la tête quant au prix au m² de notre belle capital. De plus, nous pouvons voir ce qui s'est passé en 2008 quand on a connu une légère correction des prix immobiliers, le prix de la part a perdu 55 € environ en 2009 (-5,8%) pour reprendre l'année d'après 35 € + une distribution de plus values de 40 € (qui a intelligemment eu lieu quand le nombre de parts était à la baisse, les rats n'avaient qu'à pas quitter le navire). En fait cette année 2009 a été un excellent point d'entrée de la SCPI.
Enfin, la SCPI entretient son patrimoine, et de part ses travaux rend le détenteur de part éligible à un peu de déficit foncier. A ce jour on compte environ 50 € par part de déficit foncier depuis la création de la SCPI. Bien sur les plus fiscalisés profitent mieux de ces déductions.

La robustesse du Business modèle .

Comme beaucoup de SCPI à capital variable, Pierre 48 pourrait être victime de son succès. En effet, dans une SCPI classique de rendement, une trop forte collecte dilue, le RAN accumulé, et le dividende. Pour protéger les anciens porteurs de part, les SCPI qui connaissent trop de collecte augmentent le prix de la part. Cela fait baisser doublement le rendement (mécaniquement + dillution) et tempère les ardeurs de l'investisseur averti, mais tout de même, ces sommes devront être investies à un moment pas forcément opportun eu égard aux rendements historiques de l'immobilier (l'avenir nous le dira). C'est ce qui se passe (de mon avis) en ce moment pour PFO2 par exemple.
Pierre 48 elle n'a pas de RAN ni de dividende à diluer (quoi que les plus values sont diluées par le nombre de parts, mais cela est bien moins récurent qu'un dividende). De plus les sommes collectées peuvent être investies en nue propriété ou en viager (marché qui je pense est favorable aux acheteurs) j'ai le sentiment (mais c'est totalement gratuit) qu'il est plus facile de faire de bonnes affaires dans les viagers ou dans la nue propriété que dans l'immobilier de bureau/commerce, cela m'apparait de plus moins sensible aux crises économiques.

Liquidité de la part :

Il convient de noter que la liquidité de la part n'est pas certaine, si il y a plus de souscriptions que de retraits, pas de problème, vous récupérez le prix convenu (moins 9,98% de frais comme d'habitude dans les SCPI). Si il y a plus de retraits que de souscriptions, la société de gestion vous proposera de racheter vos parts avec une décote supplémentaire grâce au fond de secours prévu à cet effet.
le marché de gré à gré est quasi inexistant comme bien souvent dans les SCPI à capital variable. La maison de gestion s'occupe des retraits/souscriptions, et c'est la d’ailleurs sa principale source de revenue.
Cela me donne une idée de business, à essayer de monter un site assez bien référencer pour tenter d'organiser le marché de gré à gré, et de proposer des services en tant que tiers de confiance (qui constitue pour moi le principal frein aux transactions de gré à gré) mais j'en parlerai certainement dans un autre billet.

Pourquoi une SCPI de capitalisation pour moi dont la TMI est de seulement 14 % ?

Même pour ma faible TMI, il y a un frottement fiscale non négligeable sur les dividendes perçus ( TMI +CSG/RDS=29.5%). Comparons Pierre 48 à une SCPI assez connue qui à fait ses preuves : Immorente. Immorent affiche un TRI depuis 2002 d'environ 10% soit 2% de mieux que Pierre 48. Cette performance hors impôt est composée de dividende (environ 7% par ans) et de plus value (environ 3% par ans). Un rapide calcul nous montre qu'avec les impôts la performance serait à la louche de 7*0.705+3=5 +3=8 % ! Soit un TRI de la SCPI légèrement inférieur à Pierre 48 (et je vous fait grâce des calculs si j'étais plus imposé ou avec une CSG/RDS amenée à monter). Dans les 2 cas, les éventuels intérêts d'emprunt sont déductibles, je ne les ai pas compté par souci de simplification.
Le lecteur attentif pourra opposer qu'on paye aussi des impôts et de la CSG/RDS sur les plus values de ses parts quand on les revend à la fin. Sauf que j'ai l'intention sur le papier de garder ces parts assez longtemps pour avoir une exonération de plus values (30 ans actuellement, mais peut être 22 ans si Hollande réforme une n-ième fois la règle), ou alors idéalement, de faire don de ces parts à mes enfants un jour pour les aider à démarrer dans la vie (et la plus value sera purgée dans le don). De plus, les impôts sur la plus value ne me font pas peur, car ce sont des impôts sur une somme que j'ai réellement gagné, alors qu'une personne imposé sur les loyers de ses SCPI qui réaliserait une moins value à la fin pourrait au final perdre de l'argent dans le montage, et, comble de malchance, avoir payé des impôts dessus (on ne peut pas reporter fiscalement des moins values immobilières) !

Le financement à crédit.

Tout est parti de ma femme qui se "log" sur son espace Casden et me dit fièrement, j'ai 50 000 points privilèges (pour les connaisseurs, ceux qui ne servent à rien). Et la, cela à fait "tilt" dans ma tête, je me suis rendu sur le site Casden pour faire une simulation de taux. Sur 20 ans, on peut avec 50 000 points emprunter 25 000 € à 3.06% (hors assurance). Ce n'est pas spécialement compétitif à l'heure actuel pour de la résidence principale, par contre, pour financer 25 000 € de SCPI sans frais de cautionnement ou nantissement des parts, c'est franchement imbattable ! Le rendez-vous a été pris dans la foulé, et j'ai eu assez facilement un accord de principe (les mensualités de 135 €/mois en sus de mon crédit RP me laissent à un taux d'endettement en dessous de 30%). J'ai profité de ce rendez vous Casden pour recopier enfin la fameuse grille sécrète des renégociations de taux. Un conseiller Casden direct m'avait affirmé que la Casden ne finançait que les SCPI d'habitation (c'est en parti ce qui avait guidé mon choix sur Pierre 48 initialement), mais je n'ai pas eu l'impression que le conseiller en face de moi y accordait quelque importance.

Le levier du crédit.

J'ai donc emprunté à 3,06% d'intérêt pour un placement qui je l'espère fera une moyenne honnête de (hypothèse 1) 6%/ans (4% d'inflation/augmentation du m² à Paris +2 % de sur performance de la SCPI). En calculant avec mon fichier excel perso le TRI sous de telles hypothèses (en comptant qu'on déduit les intérêts d'emprunts d'éventuels autres revenus fonciers), j'obtiens un TRI de 7,6% à l'issue des 20 ans et un enrichissement de 160 200 €. L'effet de levier du crédit joue bien son rôle. Avec une hypothèse moins optimiste de 4%/ ans de revalorisation de la part, j'obtiens un TRI de 4,16% pas le placement du siècle, mais on ne s'en plaindra pas !
Comparons à une SCPI qui ferait (hypothèse 2) 5% de dividende et 3% d'augmentation de part par ans. J'obtiens un TRI de 9,72 % pour un enrichissement final de 105 000 €. Expliquons cet apparent paradoxe ( TRI meilleur mais gain final moindre) : le fait d'avoir une SCPI qui verse des dividendes (hypothèse 2) et aide ainsi à payer le crédit a un gros impact sur le TRI et utilise plus l'effet de levier du crédit. Par contre, les sommes investies de notre poche sont moindres à crédit égal (puisque les loyers nous aident). L'argent est donc mieux rémunéré dans le montage hypothèse 2, mais si on veut investir le même "cash flow" que dans l'hypothèse 1, il faut emprunter plus ! On fait donc un meilleur TRI avec plus de risque. De plus, il y a ici une notion importante de "coût d'opportunité", je ne peux emprunter que 25 K (eu égard au nombre de points privilèges et à mon taux d'endettement). Je préfère donc maximiser le gain potentiel final, maitriser mon endettement , et être sur de pouvoir faire face à mon crédit quoi qu'il arrive. En partant de l'hypothèse que la SCPI ne distribue aucun dividende, je ne peux pas avoir de mauvaise surprise sur le long terme.

Le choix du CGPI.

Et oui, dans un bon montage, on cherche à optimiser chaque étape ! J'ai réussi à trouver un CGPI qui me reverse une partie de sa commission (il l'appel Kickback commission). Dans mon cas précis, 1,5% du montant investi (pour un si petit montage, c'est inespéré). Une fois sa commission touchée, il me rétrocédera donc 25 000 * 1.5%=375 € !

Les inconvénients du montage.

Et il y en a quelques uns :

1) Cette opération diversifie très mal mon patrimoine déjà constitué à 90% de ma résidence principale en île de France. J'en ai bien conscience ! Cependant j'ai du mal à me sentir enrichi/appauvri quand l'immobilier monte/baisse dans le coin, j'ai toujours au final un toit au dessus de ma tête. Si l'immobilier en île de France crève les plafonds, je pourrais mourir dans ma maison en payant l'ISF sans vraiment me sentir jamais riche, alors que des parts de société à revendre, pourraient réellement me permettre de concrétiser des projets/envies. De plus, nous faisons des demandes de mutation pour l'étranger, je serais peut être amené à revendre ma maison sous peu. Je trouve alors rassurant d'être investi sur le prix de l'immobilier en île de France, pour avoir l'assurance de pouvoir me reloger dans cette région à mon retour en France. D'ailleurs si cette hypothèse se réalisait, je reprendrais certainement une louche de Pierre 48 avec la vente de ma maison.

2) Le prix de la part de Pierre 48 a augmenté de 14 € ces 2 derniers mois (et augmentera encore de 14 € le mois prochain). De plus, une distribution de plus value va avoir lieu au vote de l'assemblée générale le 15 mai, mon dossier arrivera trop tard pour y être éligible. Si je m'y étais pris 2 mois plus tôt, j'aurais économisé la modique somme de 14*3*20=840 € sur le prix d'achat de mes 20 parts. Le timming n'est donc pas idéal, surtout avec un début d'année morose pour l'immobilier Parisien. Seulement, je suis assez confiant dans l'investissement pour me dire que si le prix de la part baisse en 2014, je renforcerai alors (idéalement en traquant le marché secondaire).

Le montage ultime.

Je vais donc avec cet achat à crédit me retrouver avec des intérêts d'emprunt déductibles sans revenus fonciers à mettre en face ! Ces intérêts d'emprunt seront reportables 10 ans maximum. Mon idée, est la suivante. Dans 5~6 années, j'investis dans l'achat (si possible à crédit) d'usufruit temporaire (5 ans) de SCPI d'un montant adéquat pour gommer tous mes intérêts d'emprunt accumulés. Voila qui m'aidera à payer le crédit à moindre frais sans impact sur ma fiscalité. Le TRI devient alors sensiblement le même que pour un montage d'achat à crédit de très bonne SCPI de rendement (mais avec un risque beaucoup plus maitrisé). Le montage ultime étant d'avoir un crédit combiné sur 15 ans pour l'achat de part de pierre 48 + usufruit sur 15 ans d'une SCPI de rendement. Malheureusement, on ne trouve pas facilement de l'usufruit sur 15 ans, et le financement d'un tel montage risque de rebuter pas mal de banques, mais cela resterait à mon sens le meilleur montage possible.

Tour de France des supers livrets : Chapitre III Eviter les intérêts négatifs !!!

noreply@blogger.com (Yann P) — Wed, 01 May 2013 06:59:00 +0000

Il est temps de faire un petit bilan de mon expérience de "chasseur de primes", j'ai appris beaucoup de choses, et certaines étonnantes comme la possibilité d'avoir des intérêts négatifs sur une quinzaine d'intérêt de livret (même dans le cas du livret A).

Déjà rappelons les primes collectées (ou en cours de collecte pour moi et ma femme) :

ING direct : ouverture de livret 50 € + compte courant*2 120 € + parrainage (livret) 70 € = 240 €
Globalement satisfait d'ING direct, même si leur site rame un peu pour ma faible connexion campagnarde.

Fortuneo : Ouverture assurance vie 100 € + compte courant*2 100 € + parrainage (AV) 200 € = 400 €
La encore satisfait de la réactivité et du site.

Cortal consors : Ouverture LDD 40 € + parrainage (PEA) 200 € = 240 €
Rien à redire, primes versées rapidement, site un peu austère mais fonctionnel.

Cetelem : Livret epargne : 60 €
Par contre, pour Cetelem, il y a beaucoup à redire. Déjà on ne peut les payer que par chèque. Dossier envoyé le 5 du mois, j'approvisionne les 5000 € nécessaires sur mon compte depuis mon livret A. Ils ont mis 12 jours à encaisser le chèque qui arrive donc comme par hasard le 17 du mois sur le livret (perte d'une quinzaine). J'ai donc inutilement perdu une quinzaine d'intérêt de livret A sur 5000 €. Ensuite pour gérer en ligne, vous avez besoin d'un numéro de client que je n'avais pas (soit disant communiqué) avec un appel, j'ai réussi à l'obtenir. Il arrivera 7 jours plus tard dans mon courrier. Enfin, malgré le RIB communiqué dans mon dossier, ils n'ont pas mis mon compte externe sur mon espace client pour que je puisse éventuellement sortir de l'argent. Le lien prévu pour ajouter un compte amène sur une page vide, et après une relance par téléphone la semaine dernière, ils n'ont rien fait. Après quelques recherches google, j'ai vu que j'étais loin d'être un cas isolé. Il y a aussi des témoignages d'internautes comme quoi leur taux promotionnel de 3.3 % serait parfois oublié et remplacé par leur taux "basic" de 2%. J'attends avec impatience ma première quinzaine d'intérêt pour vérifier que cela ne sera pas le cas pour moi. Bref, cela serait à refaire, je passerais mon tour finalement.

Voilà tout de même 940 € de primes collectées (ou en cours de collecte). Je fermerais ces comptes d'ici 6 mois~1 an (suivant les conditions générales des primes), quoi que je pense garder ouvert Fortuneo pour l' assurance vie.
Dans l'intervalle, je continue à guetter d'autres primes de bienvenue.

Il y a quelque chose de vital à connaitre sur le fonctionnement d'un livret "par quinzaine". Cet archaïsme doit son existence à l’ère pré - informatique, à l'heure actuelle, les banques pourraient très bien calculer les intérêts au jour le jour (et certains livrets le font), mais ce système les arrange bien car le profane y perd de l'argent sans le savoir.
Le principe de calcul : chaque quinzaine on rémunère la somme présent sur le compte au 1er (ou 16) du mois moins la somme des retraits effectué dans la quinzaine (cette soustraction pouvant être négative).
En effet, une somme apporté en cours de quinzaine n'est considéré comme arrivant sur le livret qu'au premier jour de la quinzaine suivante alors qu'une somme prélevée est considéré comme débité le premier jour de la quinzaine.
Illustration concrète : j'ai 1000 € sur mon livret A au 1er janvier. Le 5 janvier, je verse 5000 € dessus. Le 10 janvier, j'ai en fait besoin de cet argent, et je le retire de mon livret A. Il me reste toujours 1000 € sur mon livret A. Intérêts perçus pendant cette première quinzaine : 1000-5000=-4000 € au taux de 1.75% -2,92 € !!! Ces intérêts négatif viendront amputer de futurs intérêts positifs. Si à la fin de l'année, la somme des intérêts est négative, la banque n'aura pas le culot de demander son "du".
Source : cette intéressante discussion ou un internaute a eu 0 € d'intérêt à la fin de l'année sur son livret A.
Bref, n'alimentez vos livrets que le 14 ou 29 du mois (pour avoir 1 jour de sécurité), si vous le faîtes plus tôt, vous risquez de perdre bêtement des intérêts si vous avez finalement besoin de cet argent au cours de la quinzaine.

Achat de nue propriété de SCPI : attention danger !

noreply@blogger.com (Yann P) — Wed, 10 Apr 2013 14:47:00 +0000

Le démembrement est source de nombreuses optimisations fiscales, et reste l'un de mes sujets préférés, surtout dans le cadre des SCPI. Il convient cependant d'être prudent en ces temps de chasse à l'impôt car cette pseudo "niche fiscale" n'échappe pas au regard acéré de notre bien aimé président.

J’expliquais déjà dans ici et ici l'intérêt du démembrement, qui est avant tout fiscal. En effet, le mécanisme est souvent utilisé pour "vendre" d'un coup plusieurs années de loyers complétement défiscalisés (imposition de la vente suivant une plus value quasi nulle de part le système de calcul et sortie du bien de l'assiette ISF du même coup). L'acheteur de son coté est souvent une société soumise à l'IS qui paiera très peu d'impôt sur les loyers encaissées.

Une règle majeure vient de changer. : Source

Le Projet de Loi de Finance rectificative pour 2012 modifie le régime fiscal d’une telle opération. Considérant que la cession de l’usufruit correspond à un revenu foncier cumulé sur la période, le PLF prévoit que le produit de la cession serait imposé à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dans la catégorie applicable aux revenus fonciers et ce, à compter du 14 novembre 2012.

En décodé, celui qui cède son usufruit temporaire paiera maintenant l'impôt sur la totalité de la vente comme s'il s'agissait de loyers perçus.

Mon billet sur "Comment négocier son loyer à la baisse de 40% ?" est donc aujourd'hui obsolète.

Jusque là, rien de bien grave pour nos parts de SCPI, car généralement le démembrement se fait à l'achat auprès de la société de gestion qui arrive à réunir 2 personnes, l'une souhaitant acheter la nue propriété, l'autre l'usufruit temporaire. La société, fait écran, et l'on ne sait si les parts vendues proviennent de parts nouvellement émises ou de part vendue par des particuliers. Aucune distinction n'est faite en la matière. On voit donc mal comment cette modification d'imposition pourrait inquiéter nos acheteurs de nue propriété.

Seulement, HSBC a jugé que ces transactions pourraient être requalifié par l'administration fiscale comme une vente déguisée d'usufruit . Par mesure de précaution, HSBC n'organise donc plus la vente de nue propriété de ses parts sur sa SCPI Elysée Pierre. Source : une discussion anodine sur mon forum préféré.

Peut-être n'en sera-t-il rien, mais en la matière mieux vaut avoir des regrets que des remords !

Tour de France des supers livrets Chapitre II : le livret Cetelem

noreply@blogger.com (Yann P) — Fri, 05 Apr 2013 15:36:00 +0000

Je continue d'écumer les offres internet de supers livrets, et celui de Cetelem à particulièrement retenu mon attention !

Faisons d'abord un rapide point sur l'ouverture de mon livret ING direct :
-Un ouverture rapide et totalement "online".
-Un site qui rame malheureusement un peu trop pour ma connexion de campagne faiblarde.
- J'ai eu la surprise de voir qu'en quelques clics supplémentaires, je pouvais ouvrir un compte courant avec une prime de bienvenue de 60 € ! J'ai uploadé un bulletin de salaire de plus et fait un virement de 750 € (que je rapatrierais vite sur un autre livret une fois les 60 € de bienvenus délivrés). J'aurais en prime une nouvelle CB "gold" gratuite qui ira moisir dans mon portefeuille. Je reste dubitatif de toutes ces offres qui proposent des sommes au final loin d'être négligeable pour une contrepartie qui me semble inexistante. Je prendrai tout de même la peine de clôturer tous ces comptes dans 1 an pour ne pas avoir de surprise désagréable un jour (type frais pour compte inactif qu'on voit souvent dans les conditions tarifaires).

J'ai parallèlement souscrit pour une offre Cetelem de livret qui me semble être l'une des meilleurs du marché : un taux promotionnel de 3,3% pendant 12 mois plus une prime bienvenue de 60 € !
Comparaison livret Cetelem / livret A avec fiscalité et perte de 2 quinzaines d'intérêts:
Livret Cetelem : 3.3*0.705=2.33
Livret A : 1.75*13/12=1.9
Donc même avec ma fiscalité et la perte de 2 quinzaines d'intérêt, le livret Cetelem est plus intéressant que le livret A. Il y a en prime les 60 € de bienvenus, a condition de placer au moins 5000 € sur le livret les 4 premiers mois.
Un petit point négatif pour moi, on ne peut pas faire l'intégralité de la souscription en ligne, Cetelem envoi un dossier à compléter, avec pièces justificatives à photocopier et à renvoyer sous une lettre T affranchie par leurs soins. Mon coté écolo (ou fainéant allez savoir) n'aime pas cette multiplication de paperasse.

Sinon, et pour finir, j'hésite à me lancer dans l'ouverture d'un LDD, car cette offre de Cortal Consort propose 40 € pour chaque ouverture de LDD et/ou de livret A (avec versement de 1000 € à chaque fois tout de même).
Les offres internets pullulent pour attirer le client, avec une surenchère qui ne cessera de m'étonner : ce mois ci boursorama offre 120+80 € (parain + filleul) pour tout parrainage pour l'ouverture d'un compte courant. Comme diraient certains : Mais Allo quoi !

Tour de France des supers livrets : Chapitre I Ie livret ING direct

noreply@blogger.com (Yann P) — Wed, 27 Mar 2013 20:44:00 +0000

Maintenant que le taux de mon prêt est inférieur à celui de mon livret A, je ne fais plus de remboursement anticipé partiel, ce qui était ma principale source "d'investissement" ces dernières années. J'ai donc un peu de cash qui s'accumule et une idée me trotte depuis un moment : faire, comme beaucoup le font, un tour organisé des super livrets pour dynamiser le rendement bien faiblard du livret A et autre LDD.

Je relaterais donc sur mon blog cette expérience, en expliquant à chaque fois les démarches et les difficultés rencontrées. N'ayant pas beaucoup de cash à placer (environ 10 k d'épargne de précaution), je privilégierais les offres de type X% garantis pendant Y mois + bonus cash de bienvenue.
Ma première expérience se fera avec le livret d'ING direct
L'offre : taux 3,5% garantis pendant 3 mois + 50 euros de prime bienvenue.
Possibilité de se faire parrainer auquel cas l'offre devient 3,5% garantis pendant 3 mois + 30 € de prime bienvenue (+40 € pour le parrain).
Une fois la période de 3 mois de promotion passée, le taux retombe à 1,4%, franchement pas folichon.
Problème : pour toucher la prime de bienvenue, il faut laisser l'argent au moins 4 mois. De plus, les intérêts sont capitalisés par quinzaine, les mouvements d'argent font donc perdre une quinzaine à l'aller, une quinzaine au retour.
Donc sur une période de 5 mois (dont 1 mois de perte d'intérêt pour l'aller-retour), pour ma TMI de 14%+15,5% de CSG-RDS cela fait un taux de 3.5*0.705*3/12+1.4*0.705/12=0.7. A comparer à 5 mois de livret A : 5*1.75/12=0.73. Le livret A rapporte donc plus sur cette période de 5 mois en terme d'intérêts purs. Je ne mettrai donc que le minimum nécessaire pour toucher la prime à savoir 1000 €.
De plus, cette offre de livret est cumulable avec un parrainage pour l'ouverture d'un compte courant (40 € pour le parrain et 30 € pour le filleul). Je parrainerai donc ma femme pour un compte courant avant qu'elle ouvre elle même un livret avec 1000 € dessus. Soit un gain de 50+70+50=170 € pour 2000 euros de placés et quelques paperasseries. Même si ces 170 € seront fiscalisés, on ne va pas se plaindre !
L'inscription sur le site ING direct est très facile, quelques documents à scanner (Papier d'identité, justificatif de domicile, RIB et signature) tout a pu se faire online, ce que j’apprécie énormément. J'attends l'envoi des coordonnées bancaires de mon livret pour faire le virement de 1000 €.

Casden, modification des grilles de renégociation.

noreply@blogger.com (Yann P) — Fri, 08 Mar 2013 13:36:00 +0000

Il y a du nouveau depuis mon dernier billet à la Casden, j'aimerai n'y voir qu'un heureux hasard, mais une partie de moi (complétement mégalomaniaque) se dit que j'ai réussi à faire bouger les choses (pas forcément dans le sens que je voudrais mais bon...)

J'ai donc expliqué ici les principes de la renégociation de taux à la casden qui a pour énorme originalité de ne pas dépendre des taux en vigueur au moment où l'on fait la demande. J'avais pointé une énorme faille quant à la réduction du taux en fonction de leurs sacro-saintes grilles secrètes : Il valait mieux utiliser "l'option 6" 6 fois que l'option 1 une fois. Je me suis fait confirmer cette étrangeté par pas moins de 4 coups de fils et 2 mails; pointant à chaque fois l'illogisme du procédé. Depuis le 19 février, la casden a changé ses taux (comme elle le fait régulièrement) ET aussi cette fameuse grille de réduction des taux (qui selon les conseillers que j'avais eu au téléphone ne changeait quasiment "jamais"). La réduction de taux attribuée dans leur "grille" est maintenant proportionnelle au nombre de points utilisés. Il n'y a plus d'intérêt à faire 6 fois l'option 6 si l'on a les points pour faire l'option 1 (tant mieux que de paperasse économisée). Reste à voir comment la casden a procédé au rééquilibrage de la grille : la casden a décidé de garder inchangé les réductions de taux en vigueur pour l'option 1, et a recalculé proportionnellement les réductions idoines pour les options 2,3,6 et 0,5. Donc le système est plus avantageux qu'avant pour les option 0,5 (ça ne doit pas concerner grand monde), mais nettement moins pour les options moins gourmandes en point (qui elles concernent beaucoup de monde). Globalement, la Casden a colmaté la faille que j'avais constaté dans le précédent billet, et fortement réduit le retour sur investissement des "points casden" dans l'utilisation de renégociations au fil de l'accumulation des points dans la vie du prêt. C'est finalement un coup dur pour la "valeur" de nos points casden.
J'ai eu dans le précédent billet, beaucoup de commentaires de personnes ayant des points casden et un prêt initialement sur 20 ans datant de quelques années (époque moins favorable en taux). le paradoxe, c'est que ces personnes si elles pouvaient racheter leur prêt avec la casden (en commençant un tout nouveau prêt j'entends) auraient un taux de 2.69 % en utilisant l'option 3 (moins de 12 ans). En utilisant la renégociation de taux de la casden et le même nombre de points (option 3) leur taux descendra seulement de 4.05 % à 3.7 % environ (je n'ai pas le chiffre exact). Malheureusement, après avoir contacté un conseiller casden direct, la Casden ne rachète pas ses propres prêts. Cependant, je n'ai pas beaucoup confiance dans les informations que ceux ci dispensent, j'invite ceux qui sont dans ce cas à pousser un peu plus loin les investigations. Il n'est pas logique que la casden accepte de racheter la concurrence, mais pas ses propres prêts, l'utilisation des points pour un nouveau prêt ne devrait être soumis qu'a une étude de solvabilité de l'emprunteur, pas à savoir à qui on rachète le prêt.
Ce système de renégociation de taux est donc très favorable à ceux contractant un prêt en période de taux bas (ils pourront toujours le renégocier à la baisse comme tous les autres même quand les taux auront remonté) mais particulièrement défavorable à ceux contractant un prêt en période de forts taux (les multiples renégociations ne les amènent toujours pas à un taux compétitif pour aujourd'hui). Cependant cette logique du point de vu de la banque est nécessaire, en effet, cela ne coûte pas la même chose à la casden de prêter aujourd'hui qu'à l'époque des taux moins favorables.
Pour tous ceux qui sont dans le dilemme d'aller faire racheter leur prêt par la concurrence ou d'utiliser leur points casden pour renégocier le taux, je répondrais ceci :
Faites vous faire une simulation par la casden et faites vous estimer la mensualité que vous pourriez obtenir en faisant racheter le prêt par la concurrence. Si peu d'écart existe, privilégier bien entendu la casden, car un rachat de prêt entraine toujours un surcoût que l'on est pas sur d'amortir dans le temps si on vend son bien plus tôt que prévu (et cela arrive statistiquement assez souvent quand on est jeune).

Casden, le fonctionnement de la renégociation de taux, un étrange paradoxe !

noreply@blogger.com (Yann P) — Fri, 01 Feb 2013 12:40:00 +0000

J'avais cru que le fonctionnement pour renégocier son taux à la CASDEN avait la même logique qu'un rachat de prêt. Il n'en est rien, et j'étais dans l'erreur ( et j'ai du coup écrit quelques commentaires erronées dans mon précédent billet parlant de la CASDEN, méaculpa).

(Edit : le contenu de ce billet n'est plus à jour, voir ici)

Le fonctionnement est le suivant : on regarde le capital restant dû. On en déduit quelle option est applicable en fonction du ratio capital restant dû/ points solidarités.Les options possibles sont 6 € pour un point (minimum), 1 pour 3, 1 pour 2, 1 pour 1 ou 2 pour 1.
Puis en fonction du nombre de mois restant à payer, on tombe dans une de leur sacro sainte grille secrète (toujours avec les durées clefs 5 ans, 7 ans, 12 ans, 15 ans, 20 ans).
Que trouve-t-on dans cette grille à double entrée option/durée restante ? Une réduction du taux nominal de votre prêt (jusqu'à un minimum de 0,10%). Cette grille ne fluctue pas en fonction des taux (elle n'est pas immuable bien sûr, mais varie tout de même peu). La renégociation CASDEN présente donc toujours un intérêt, et ce indépendamment des taux en vigueur au moment où l'on renégocie (logique qui n'est vraie qu'à la CASDEN). J'ai pu obtenir à titre d'exemple pour mon prêt sur lequel il ne me reste que 5 années : option 6 € pour 1 point : réduction de mon taux nominal de 0,36. Si j'arrive à avoir assez de points pour avoir 1 € pour 1 point : réduction du taux de 1,73 et enfin l'option reine : 1 € pour 2 points, réduction du taux de 3,28.
Si quelqu'un possède la grille complète, je serais très intéressé et la publierais ici. Cela me permettrait de faire un fichier excel ou l'on pourrait estimer la rentabilité qu'il y a à placer son épargne sur son livret casden pour renégocier le taux de son prêt régulièrement. (grille à compléter) :

Durée restante	moins de 5 ans	Moins de 7 ans	Moins de 12 ans	Moins de 15 ans	Moins de 20 ans
Option 6	-0,31	-0,22	-0.14	-0.11	-0.09
Option 3	-0,61	-0.45	-0.27	-0.22	-0.17
Option 2	-0,92	-0.67	-0.41	-0.33	-0.26
Option 1	-1,83	-1,34	-0.81	-0,66	-0.51
Option 0,5	-3,67	-2.68	-1.62	-1,32	-1.02

Les plus malins auront remarqué qu'a ce jeu là, il vaut mieux faire 6 renégociations option 6 pour 1 qu'une seule avec option 1 pour 1 (6*0.36=2,16>1.73, en tous cas quand il reste moins de 5 années). C'est globalement le cas à mon avis pour chaque colonne. Il en résulte que si vous pouvez renégocier votre taux casden avec option 1 point pour 1 euros, il vaut mieux le faire 6 fois avec l'option 1 point pour 6 euros (bonjour la paperasse). Après vérification auprès de Casden direct et auprès du siège, il n'y aurait pas de durée minimal à respecter entre 2 renégociations de taux et le service est gratuit (outre le fait qu'il faut que la CASDEN ait le temps d'éditer l'avenant entre 2 renégociations donc 1 mois minimum voir certainement 2 ou 3).

La où le système devient étrange, c'est que du coup, les points casden mis en renégociation de prêt avec l'option 6 sont très rentables (à la louche au moins un équivalent de 6% net d'impôt, calcul à affiner), a tel point qu'on a plus intérêt à "stocker" sa capacité d’épargne sur son livret casden pour générer des points que de rembourser par anticipation le prêt.
Exemple de paradoxe : Vous voulez emprunter avec vos points casden 100 000 € sur 20 ans, vous utilisez 200 000 points pour avoir un taux nominal de 2,6%. Si vous utilisez l'option 50 soit seulement 2000 points, vous avez un taux nominal de 3,47%. Après 12 renégociations option 6, vous baisserez 12 fois le taux de 0,17 (et donc après moult paperasse et attente), votre taux sera à 1,43 ! En bref, les points sont beaucoup plus rentables dans une renégociation que dans l’obtention initiale du prêt, le système est pour moi clairement "buggé", mais autant le savoir pour l'exploiter.

Comment négocier son loyer à la baisse de 40% ?

noreply@blogger.com (Yann P) — Mon, 02 Apr 2012 20:37:00 +0000

* Avertissement : billet obsolète pour cause de changement fiscal, voir ici *

Malgré mes recherches dans l'immobilier pour investir, je ne suis jamais tombé sur une occasion qui vaille le coup. La légende du mec qui achète et fait payer le crédit de son logement à son locataire, soit je me débrouille mal, soit je connais pas les bonnes personnes, mais je ne l'ai jamais approché de loin même sur le papier. Pourtant, j'ai quelques idées pour investir dans l'immobilier, dont une qui pourrait être exploitable par bien des personnes, y compris et peut être même surtout pour les locataires.

J'ai déjà évoqué le principe de l'usufruit ici dans un de mes billets. Le démembrement de propriété est une vraie niche fiscal, et tout le monde peut y trouver son compte.

Le principe :Vous êtes en location dans un appartement qui vous plait. Vous penser rester dedans sur un horizon de 3 ans, le temps de votre bail. Appelez votre propriétaire et proposez lui la chose suivante.
Vous achetez l'usufruit temporaire de son logement pour mettons 3 ans. Ainsi au lieu de verser chaque mois votre loyer, vous proposez en quelques sorte de verser 3 ans de loyer d'un coup pour être tranquille pendant ce temps. Bien sur du coup vous négociez une sévère décote.

Les avantages pour le propriétaire :

- Le propriétaire peut s'économiser 3 ans d'assurance impayé si il en a une.
- Le propriétaire peut s'économiser 3 ans d'assurance vacance locative si il en a une.
- Le propriétaire peut faire l'économie de 3 années de frais de gestion (si il passe par une agence pour cela).
- Énorme avantage, le propriétaire n'est pour ainsi dire pas fiscalisé sur l'argent que vous lui versez par ce processus. En effet, si les loyers du propriétaire subissent généralement l'impôt (TMI souvent à 30% et plus pour les propriétaires bailleurs) + cotisation sociale (15,5% bientôt), l'argent que le propriétaire reçoit pour céder son usufruit est taxé selon le barème des plus-values (en prenant 23% de la valeur initiale du bien comme prix d'achat pour l'usufruit, ce qui donne généralement lieu a une exonération quasi totale de plus-values sur la transaction).
- Cette vente d'usufruit est sans conséquence pour le propriétaire pour une éventuelle revente futur (il conserve l'antériorité et la valeur d'achat initial eu égard aux règles de calcul de plus-values)
- Le propriétaire enlève la valeur du bien de l'assiette de son ISF pendant la durée du démembrement.
- Le propriétaire se met à l'abri de toute évolution négative sur sa fiscalité pendant la durée du démembrement (en ces temps ou certains hommes politiques parlent de tranche à 75%, cela peut en intéresser certains)
- Le propriétaire pourra bien sur faire travailler l'argent de cette vente d'usufruit pour avoir des intérêts qu'il n'aurait pas eu sinon.

Les avantages pour le locataire :

- Fort de tous ces arguments, le locataire peux espérer une solide décote sur l'achat "groupé" de ses loyers. Je pense qu'a -40 %, un propriétaire y trouverai largement son compte (cela dépend bien sur de sa fiscalité personnelle).
- Le locataire ayant je pense rarement une telle trésorerie à avancer, il est néanmoins possible d'emprunter pour acheter cet usufruit. En effet, il faut penser que l'achat de cet usufruit signifie plus de loyer en charge, ce qui rend d'un coup largement solvable pour aller emprunter tout ou partie de la somme négociée.
- Si le locataire qui a acheté 3 ans d'usufruit part avant le terme des 3 ans, il est libre de louer l'appartement et de percevoir les loyers jusqu'à la fin du démembrement, ou il peut prévoir une clause de libération anticipée (comme cela se pratique dans le viager).

Les inconvénients du système.

- Le système ne s'applique pas/est inintéressant si le propriétaire bailleur est sous une quelconque loi de défiscalisation, ou loue en meublé.
- Le propriétaire bailleur ne pourra plus déduire des éventuels intérêts d'emprunt de ses autres revenus fonciers. Si celui ci a un emprunt en début de vie avec beaucoup d'intérêts à déduire de ses loyers, il sera bien entendu nettement moins intéressé par le processus.

Du coup mon idée de business est de trouver des propriétaires fortement fiscalisés sur leurs loyers et de proposer de leur racheter l'usufruit avec une décote entre 40% et 50%. Bien sur, c'est une société soumise à l'IS qui percevra les loyers pour une optimisation fiscale. Ce principe est déjà bien connu avec les SCPI, mais le risque est alors bien moindre (pas de risque d'impayé ou de vacance) et la décote aussi. J'aime la simplicité de ce business : endosser le risque d'impayés et de vacance sur des biens que j'aurai pu sélectionner dans mon coin de France, tout en optimisant la fiscalité et avoir un bon rendement en conséquence de ces risques. J'ai rendez vous cette semaine avec une grosse agence immobilière du coin (6 agences dans les 20 Km à la ronde) pour expliquer le principe et voir si ils peuvent me trouver des propriétaires susceptibles d'être intéressé par le processus. Affaire à suivre.

L'achat en viager comme investissement ?

noreply@blogger.com (Yann P) — Tue, 06 Mar 2012 14:47:00 +0000

Je me suis depuis quelques temps intéressé à l'achat en viager. J'ai appris de nombreuses choses à ce sujet qu'il me semble intéressant de partager.

Initialement, le sujet du viager m'a attiré car mon père a subit depuis son entrée en retraite une perte conséquente de salaire et s'en plaignait. Je lui ai répondu : Vend ton appartement en viager, pour compenser cela, je ne cours pas après mon héritage de toutes façons !

La moralité du viager :

Tout le monde connait le mythe de l'acheteur de viager assassin de son pauvre vendeur. Beaucoup voient d'une façon incorrecte le paris effectué dans un tel placement sur le décès rapide de l'autre. Pourtant cette vision des choses me semble éculée. Le viager offre une réponse toute faite a des propriétaires vieillissants qui ont bénéficié de la bulle immobilière et se retrouvent à la tête d'un gros capital sur le papier mais ont du mal à boucler les fins de mois. les ventes en viager sont très modulables, et on peut accompagner la rente de clauses encadrant dans le temps le versement de celle-ci (dans les 2 sens). Beaucoup de viager d'ailleurs sont vendus avec uniquement un bouquet (somme initialement versé) et sans rente. Le risque pour l'acheteur repose alors uniquement sur la date de libération de son bien, mais n'est plus financier.
Internationalement, la vente en viager est quasiment une exception culturelle française (et belge voir suisse). Si beaucoup de pays latin (Espagne Italie...) en ont la pratique, c'est en France qu'on a en proportion le plus de vente immobilière en viager (et pourtant moins de 1% des ventes totales). Une alternative à la vente en viager, développée particulièrement dans les pays anglo-saxons, est le crédit viager hypothécaire (reverse mortgage). Le principe est de contracter un prêt avec garantie hypothécaire sur un bien immobilier qui ne sera remboursé (capital + intérêts) qu'au décès des souscripteurs, et ce dans la limite de la valeur à cet instant du bien gagé. Une telle alternative existe en France depuis 2006 (crédit foncier entre autres) mais n'a pas eu beaucoup de succès eu égard aux taux proposés (autours de 8,5%) là où les pays anglo-saxons proposent des taux comparables aux emprunts immobiliers classiques (dans les 5%).

Les motivations des vendeurs :

Dans les motivations des vendeurs de viager, outre bien sûr le cas majoritaire d'un impératif besoin d'une complémentaire retraite, on trouve aussi d'autres raisons :

- Certains vendent en viager pour résoudre de leur vivant une succession problématique (cas des familles recomposées...)

- Certains vendent en viager pour au contraire déshériter leurs enfants (ce qui est impossible normalement) en voulant tout simplement ne rien laisser.

On notera que le viager bénéficie d'un cadre fiscal assez avantageux qui peut aussi être la source de motivation des ventes (voir ci après).

Comment est évalué le prix d'un viager (dans le cas viager occupé) ?

Avant toute chose il est évident que dans toute transaction, le prix au final est celui qui permet de mettre le vendeur et l'acheteur d'accord. A ce jeu là il faut savoir que le marché du viager est actuellement un marché dominé par les acheteurs (beaucoup moins nombreux que les vendeurs), c'est la simple raison qui me fait penser qu'on peut faire de bonnes affaires dans l'achat en viager. Attention cependant, un prix trop bas peu vous faire requalifier par le fisc en donation déguisée (qui surveille particulièrement les transactions viagères entres membres de la même famille).

1) On détermine le prix du bien immobilier si il était vendu "normalement" en pleine propriété. (rien que sur ce sujet on pourrait écrire des pages, mais admettons qu'on arrive à une évaluation correcte).

2) On applique une décote correspondante aux années d'occupations qu'est en droit d'espérer le vendeur eu égard à son espérance de vie. Plusieurs méthodes de calcul existent, du pourcentage d'abattement bête et méchant en fonction du reste à vivre à une évaluation poussée des loyers réellement en cours dans le voisinage de la vente pour "évaluer" ce que le vendeur devrait verser comme loyers à l'acheteur. Du point de vue de ce calcul, on pourrait voir la vente en viager comme un investissement locatif où l'on s'achète des locataires ayant payé d'avance, avec cerise sur le gâteau, aucune taxation de ces loyers fictifs.

3) le prix ainsi obtenu (évaluation corrigé de la décote) est important car c'est celui qui servira de référence pour les frais de notaires et la calcul d'une éventuelle plus value (aussi bien pour le vendeur que pour l'acheteur le jour où il revendra). On notera que l'administration fiscale permet à l'acheteur du viager de substituer ce prix d'achat par le prix réellement payer (bouquet + rente effectivement versée) pour le calcul de la plus value futur (si cela est à son avantage).

4) le prix d'achat est ventilé entre un bouquet (somme versée initialement) et une rente à la bonne entente des parties. Pour le calcul de réversion de ce capital en rente, on fait une 2ième fois appel à l'espérance de vie restante de nos vendeurs ! Des calculateurs existent sur Cbanque par exemple.

5) La rente est généralement indexée sur le coût de la vie, mais l'indexation demeure libre et à la bonne entente des 2 parties. Personnellement, si j'achetais un viager, je tenterais d'obtenir que la rente soit indexé à l'indice du point des fonctionnaires (sensé suivre l'inflation) qui sert de calcul pour mon salaire afin de ne pas avoir de mauvaise surprise.

6) Les options sont nombreuses pour le calcul de la rente, comme déjà dit, on peut "borner" dans le temps le versement de celle-ci (dans les 2 sens donc). Il est même possible de faire une vente à terme : on fixe exactement à l'avance le nombre de mensualités payable (le vendeur gardant tout de même le droit d'occuper à vie son logement). L'avantage (outre l'absence d'aléa financier dans la transaction) est que la rente sera alors entièrement défiscalisée (puisque considéré comme faisant partie du prix de vente). Il est aussi courant de prévoir une clause de libération anticipée du logement au cas ou le vendeur serait mis en maison de retraite (l'acheteur récupère alors son bien plus vite mais la rente s'en trouve généralement accrue).

On notera donc que l'évaluation de l’espérance de vie du vendeur est primordiale car elle intervient 2 fois dans le calcul : pour la décote et pour le montant de la rente, même si pour cette dernière, le contrat peut s'accompagner de clauses limitant le versement de cette rente, ou tout simplement supprimer ce risque en versant la totalité de la transaction sous forme de bouquet.
On notera aussi qu'un viager où les rendements locatifs sont bons est préférable à l'acheteur si l'ont retient la méthode d'évaluation à l'aide de l’estimation des loyers à verser.

L'évaluation de l'espérance de vie.

Chaque viagériste a sa méthode de calcul et il existe des disparités flagrantes.

1) les tables d'espérance de vie ont toujours quelques années de retard, le phénomène d'allongement de la vie n'est donc pas pris en compte sur la plupart des tables.

2) Le public qui vend en viager et aspire à avoir une rente viagère est un public généralement favorisé qui se sent en bonne santé. On parle de risque d'anti-sélection. Des études ont chiffré un impact d'environ 5 années sur l'espérance de vie d'un tel public comparé au public "moyen" des tables d'espérance de vie.

3) les vendeurs en viager obtiennent ainsi un pouvoir d'achat supérieur (voyages, meilleure consommation) qui aura un impact positif sur leur espérance de vie.

4) Quand on aborde la problématique d'un viager sur 2 têtes, je ne suis pas sur que l'espérance du maximum des 2 têtes soit bien calculé. Il est évident que l'espérance de vie du dernier survivant d'un couple est supérieur au maximum des espérances de vie séparées des 2 personnes. mais en admettant que les calculs soient bien fait, il en résulte inévitablement un écart-type (risque) plus élevé qui devrait selon moi être mieux rémunéré.

Au final, si j'envisageais d'acheter un viager, je m’intéresserai uniquement aux viagers occupé par des hommes seuls, en rajeunissant de 5 année l'age de mon vendeur pour le calcul de la rente dans cette table notamment. (donne un coefficient diviseur pour convertir un capital en rente viagère).

Le viager libre.

Le saviez vous, il est possible de vendre un bien en viager libre ! C'est à dire que les acheteurs entreront en pleine propriété du bien pouvant l'occuper de suite. Je me suis instantanément demandé quel était l'intérêt pour les vendeurs d'une telle vente :

Du point de vue des vendeurs.

- La rente viagère subit un abattement de 50,60 ou même 70% suivant l'age des vendeurs le jours de la transaction ( pour respectivement 50;60 ou 70 ans). Ainsi une personne âgée gérant un parc locatif peut trouver beaucoup d'intérêt à ce dispositif. Plutôt que de percevoir des loyers lourdement taxé, celle-ci dispose d'un capital (bouquet) et d'une rente fortement défiscalisée (généralement fixé pour un montant équivalent aux loyers précédemment perçu) tout en se débarrassant de la taxe foncière, des frais d'entretiens du bien, et du soucis de gestion des locataires.

Entre l'abattement de la rente et la possibilité de minimiser l'impact d'une éventuelle plus-value (dans le cas cependant mineur d'un viager occupé mais non résidence-principale), le viager pourrait se voir comme une niche fiscale.

Du points de vue des acheteurs :

- Pour ceux qui ont du mal à accéder à la propriété car leurs dossiers de crédit n'est pas favorablement reçu par les banques, l'achat d'un viager libre est une aubaine. En effet, le vendeur joue alors en quelques sortes le rôle de banquier, en substituant le remboursement d'un crédit à celui d'une rente. Il faudra cependant que l'apport initial couvre le bouquet, car il n'est pas possible de faire un emprunt immobilier classique pour financer un bouquet. Le vendeur prend une hypothèque de premier rang sur le bien pour s'assurer du versement de la rente (et récupère donc la totalité du bien si jamais l'acheteur se retrouve dans l'impossibilité de payer la rente). Les banques refuseront bien évidemment de faire un prêt immobilier où il existent une hypothèque de premier rang.

Le futur du viager ?

L'achat en viager restera auréolé du paris sur la mort de l'autre, et demeure un placement risqué pour l'acheteur isolé. Cependant, il répond à un besoin réel, dispose d'un cadre fiscal favorable et est surtout un marché d'acheteur. Les gains sur le papier sont donc réel. Je pense qu'on verra apparaitre dans le futur des fonds d'investissements viagériste accessible au grand public (comme par exemple des SCPI dédiées au viager, ce qui est interdit pour l'instant). Il en existe déjà comme Koesio, mais sont réservés aux institutionnels. Ce système a comme avantage de mutualiser le risque, et d'éviter le face à face morbide entre 2 personnes physiques.

Sources : Diverses recherches sur le net, mais principalement ce mémoire de fin d'étude.

Rencontre avec un courtier et un CGPI lançant leur activité.

noreply@blogger.com (Yann P) — Sun, 08 Jan 2012 03:08:00 +0000

J'ai par le biais de mon blog été mis en contact avec un courtier installé depuis 1 an puis peu après un futur CGPI finissant ses études. Cela a été l'occasion d'échanger nos expériences respectives et fut fort intéressant.

Vincent Vitorio a pris contact avec moi par le biais de mon blog. J'ai donc fais le déplacement jusqu'à Corbeil Essonnes pour pouvoir le rencontrer et discuter avec lui.
Son parcours de courtier est original, au départ dans la logistique, il s'est pris de passion pour le métier de courtier lors d'investissements immobiliers en faisant appel à Rioconseil. Passant alors ses samedis et jours de congé en apprentissage "sur le tas" auprès de ce courtier, il décide de se lancer dans le métier et d'ouvrir sa propre boutique. Il oriente son métier sur le conseil avant tout. D'origine Portugaise, il bénéficie auprès de cette communauté d'une bonne presse. Outre le fait du métier de courtier traditionnel, il a développé certaines spécificités telles que

- Financement de bien à l'étranger ( En Europe et principalement au Portugal)
- Financement de travaux importants notamment d'agrandissement réalisé par des sociétés ou les propriétaires eux même (avec des taux de prêt immo, bien plus avantageux que les prêts travaux classique)
- Financement d'investissement locatifs et construction de patrimoine
- Financement simultané de plusieurs investissements ...

Vincent m'a donné des pistes sérieuses pour ouvrir une enseigne de courtage :

1) Il a passé avec Rioconseil un contrat de marque. Voila une alternative insoupçonnée à la franchise (hors de prix), au statut d'agent-co et au lancement en freelance de son activité. Ce contrat de marque permet à Vincent de :
- Prendre le nom de Rioconseil pour sa boutique (nom commerciale, sa SARL en a un autre).
- Bénéficier des partenariats bancaires de Rioconseil courtier établie depuis plus de 20 ans (certaines banques imposent 1 année d'activité le contrat de marque est donc indispensable).
- Bénéficier de la notoriété de Rioconseil.
Le seul inconvénient, c'est qu'il faut trouver la société de courtage acceptant un tel contrat de marque (bien moins rémunérateur que de vendre une franchise), mais savoir que cela existe est déjà un atout.

2) Pour lancer son beau pas de porte en pleine rue commerçante de centre ville, Vincent à eu l'idée de faire Relai Kiala (vous savez l'endroit pour aller chercher sa free box ou ses chaussures achetées sur internet). Cela amène bien sur un peu d'argent mais n'est pas le but premier. Grâce à cette idée, un nombre important de personnes ont franchi l'entrée de la boutique, ce qui a permis à Vincent de se faire connaitre et d'avoir dans le tas quelques futurs clients et/ou apporteurs d'affaires. Attention cependant, cela est très contraignant au quotidien et après 1 année, Vincent envisage d'arrêter d'être relai Kiala, même si il ne le regrette pas du tout.

J'ai pu évoquer d'autres sujets un peu plus technique avec Vincent, nous avons notamment parlé de financement de SCPI (je lui ai fait part des mauvais taux qu'on m'avait jusqu'alors proposé). Après recherche, Vincent à réussi à me trouver du 4,21% sur 18 ans ou 4,07% sur 15 ans. C'est mieux que ce que m'ont proposé jusqu'alors les cabinets de CGPI (alors que les taux étaient plus bas). Pour financer la SCPI de mon choix, c'est fort compétitif. Seule ombre au tableau, l'assurance groupe est cher pour mes 34 ans (la délégation ne semble bien sur pas possible).
Vincent est curieux de tout et est même disposé à tester des choses comme demander un financement avec 3 prêts imbriqués (au lieu des 2 traditionnellement admis dans les montages gigognes classiques, quand déjà les banques acceptent une telle optimisation).
Nous avons aussi parlé des taux d'emprunt suisse fort compétitif, avec la parité euro/CHF qui est censé ne pas pouvoir descendre en dessous de 1,2 CHF (selon la banque suisse qui est prêt à défendre sa monnaie), mais cela s'approche plus de spéculation Forex que d'investissement à crédit.
Bref, je n'ai pas vu passer les 4 heures passées en la compagnie de Vincent, il m'a rassuré sur le fait que le coté "commerciale" du courtage pouvait être compatible avec le coté conseil, je lui souhaite réussite et prospérité dans ce métier.

Dans cette même semaine, j'ai été contacté par Dodivers Jacques.
Après 12 ans d'Asset Management sur Paris, Jacques quitte sont travail pour suivre sa femme au chaud dans le sud. Finissant un diplôme de l'AUREP en gestion de patrimoine, il est en train de monter sa boîte en gestion de patrimoine (il préfère le terme ingénierie patrimoniale).
Là où l'aventure est digne d'intérêt, c'est que Jacques veut bousculer ce petit monde de la gestion de patrimoine et proposer la chose suivante :
Il refuse d'être commissionné sur les produits qu'il vend. Il compte reverser l'intégralité des commissions habituelles à ses clients. Il ne veut vivre que des honoraires de travail facturés. Le but n'est pas forcément de faire gagner de l'argent au client, mais d'avoir une totale objectivité et indépendance sur le conseil donné. Je vais suivre attentivement le parcours de ce CGPI hors norme, car si l'envie me prend d'acheter des SCPI, je verrai d'un bon œil les 5~6% de rétrocommission (Reste à voir ce qu'il facturera comme honoraires, mais je pense en sortir gagnant).

Ces témoignages de gens osant se lancer tout en préservant leurs convictions me font envie, et je leur souhaite encore toute la réussite possible.

Ces séries injustement méconnues

noreply@blogger.com (Yann P) — Tue, 13 Dec 2011 11:25:00 +0000

Je suis un grand fan de séries télévisées américaines (ou anglaises/australiennes). En ces périodes de fêtes, je trouve l'inspiration pour mes sempiternels cadeaux à offrir, en achetant à mes proches, des coffrets DVD de séries méconnues et pourtant excellentes. Une façon de faire un cadeau personnalisé qui a des chances de beaucoup plaire. Voici une liste de mes séries préférées du moment.

Dexter : Pas vraiment méconnue, mais pour ma tante ou mon père fraichement retraité, ce fut une agréable découverte. On suit les aventures de Dexter, travaillant pour la police de Miami Homicide en tant que légiste/expert du sang. Dexter a une double vie. Il a des pulsions d'assassinats qu'il canalise en traquant/éliminant les criminels échappant à la justice. Le spectateur est témoin de la vie et des démons intérieur de Dexter grâce à un procédé de voix off dont je suis particulièrement friand. La série arrive à bien se renouveler et à tenir le spectateur toujours en haleine.

The Big Bang Theorie : Encore une fois pas vraiment méconnue, cette série humoristique raconte la vie de 4 "geek" chercheur en physique théorique. Le coté "rire du public en fond" dont j'ai horreur a failli me faire passer à coté de cette série, mais au final et une fois n'est pas coutume, il passe bien içi. Le personnage de Sheldon avec son complexe de supériorité et ses TOC en tout genres est irrésistible. Des épisodes de 20 minutes qu'on enchaine très facilement quand on a un coffret sous la main.

True Blood : Tout fan d'Anne Rice et de ses histoires de vampires (entretien avec un vampire...), ou tous ceux pour qui "vampire la mascarade" éveil quelque chose devraient avoir vu cette série. Nous nous situons dans un monde alternatif où les vampires parmi nous depuis toujours font leur coming out et déclarent leur existence au monde entier ! Existence qu'ils peuvent maintenant nous dévoiler puisqu'ils ont mis au point du sang synthétique "true blood" leur permettant de cohabiter sans nous dévorer (en théorie). L'histoire prend place dans un coin perdu de Louisiane, où l'intégration des vampires est mal perçu. Sooki Stackhouse tombe cependant amoureuse d'un beau vampire et se retrouve mêlée aux intrigues politiques et aux guerres vampires/humains malgré elle...

Breaking Bad : Série déjà un peu moins connue du grand public. Walter White (l'acteur est le père dans la série Malcom qui change complétement de son rôle fantasque ici) est un brillant chimiste qui a en quelque sorte raté sa vie professionnelle. Il est simple enseignant en lycée et doit faire un double job dans une station service pour boucler les fins de mois. Père d'un ado handicapé et d'un petit dernier en cours de fabrication (lui dépasse la 50aine mais sa femme est plus jeune), Walter se fait diagnostiquer un cancer assez avancé. On lui prédit 2 années à tenir. La sentence tombe comme un couperet et Walter se décide à distiller du crack pour mettre sa famille à l'abri du besoin avant de passer l'arme à gauche. Ce pauvre "prof" plonge donc dans le milieu de la drogue, des combines foireuses et des grands cartels en essayant tant bien que mal de cacher sa double vie à sa femme et son beau frère qui travail bien entendu à la DEA...

Spartacus blood and sand : Attention, voila une série pour les hommes, les vrais. Tous ceux qui ont adoré le film "300" devraient également adorer cette série. De beaux combats de gladiateur (avec des jets d’hémoglobine un peu exagéré mais passons), du sexe gratuit et des intrigues politiques machiavéliques. On peut également rapprocher l'ambiance de cette série à une autre : Rome pour ceux qui connaissent. La série est en deuil et a perdu son acteur principal (mais reprendra malgré tout avec un autre acteur dans les bottes de Spartacus).

Lights out : Une magnifique histoire d'un boxeur qui a fini une brillante carrière sur un match qu'il considère comme injustement attribué par les arbitres à son adversaire. Le boxeur sous la pression de sa famille a raccroché les gants. Un fiasco financier va pourtant l'obliger à tenter un coming back qu'il a au fond toujours désiré. A 40 ans, sera-t-il capable de retrouver le niveau d'antan ? Bien sur, le boxeur qui avait mis fin à sa carrière 5 ans plus tôt est toujours au sommet et l'attend de pied ferme. Une plongée dans le milieu sportif de la boxe, avec ses bookmakers, ses codes, ses entrainements intensifs et le dépassement de soi... Une seule saison, cependant (qui se suffit à elle même) la série n'a pas été reconduite au grand dam de ses fans.

Once Upon a time : Série récente, la première saison n'est pas fini de diffuser aux états unis au moment où j'écris ces lignes (A surveiller pour un prochain noël donc). Les scénaristes de lost (dont on reconnait la patte) se sont remis au travail pour nous plonger dans l'univers des contes de fée (un peu tout mélangé façon shreck). Une malédiction oblige en effet les habitant de "storybrook" (près de new york) à vivre parmi nous alors qu'ils sont tous des personnages de nos contes ayant perdu la mémoire (un maléfice lancé par la méchante sorcière de blanche neige). Une seule personne comprend la vérité, mais il n'a que 10 ans. Arrivera-t-il à faire triompher le bien dans un monde régit par les avocats et la police ? On retrouve les ficelles qui ont fait le succès de Lost : alternance entre l'histoire au présent (dans notre réalité) et de flash back pour le background des personnages (dans le monde des contes). Cela fonctionne bien pour l'instant, je prie secrètement pour que la série ne soit tout de même pas "à rallonge" comme Lost, que j'avais fini par nettement moins apprécier sur la fin.

Voilà pour des idées de cadeaux... En souhaitant bon visionnage aux uns et bonnes fêtes aux autres.

Tahiti : la fiscalité pour les non-résidents.

noreply@blogger.com (Yann P) — Mon, 28 Nov 2011 12:05:00 +0000

Demandant ma mutation pour Tahiti, certaines questions pratiques et bassement matérielles se posent. Notamment, au sujet de notre maison actuelle. Vendre ou louer en gérant à 20 000 Km de là ?

Me voilà donc reparti dans les tableurs et les calculs diverses pour répondre à cette première question : vendre notre maison ou la conserver et la louer.
J'ai d'abord cherché quelle serait la fiscalité de ces loyers perçus en France alors que nos salaires seront à Tahiti ? Car il faut le savoir, il n'y a pas d'impôts sur le revenu à Tahiti ! Nos salaires étant indexés par un coefficient multiplicateur de 1,8 (plus primes de 30K€ tous les 2 ans), si mes revenus Tahitiens sont pris en compte pour calculer l'impôt de mes revenus fonciers en France, cela risque de ne pas être tenable. Au final, j'attends toujours une réponse du service des impôts, mais mes recherches me font dire que :
- Les revenus de source française (foncier, BIC...) sont exonérés de cotisations sociales (tant mieux, comme cela passe à 13,5%)
- Les revenus de source française sont taxés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu avec un minimum applicable de 20%.
20% donc au final (c'est pas avec les loyers que je percevrais de ma maison que je vais aller chercher les tranches d'impôt à 30% et plus), c'est un très bon deal.
Me demandant si j'allais par hasard être purement et simplement exonéré d'impôt y compris sur les revenus français (oui je sais je suis un rêveur), j'avais étudié la possibilité de vendre la maison et de placer la somme en achetant de l'usufruit de SCPI sur 5 ans. Mais avec 20% d'impositions (ce qui est peu puisque sans cotisations sociales) l'affaire n'est absolument pas rentable.
Au final, je pense que nous allons louer notre maison pour les raisons suivantes :
-Nous partons pour 4 ans maximum voir seulement 2. Au retour, nous aurons des bonifications pour revenir dans des postes du département, donc des chances raisonnables de retourner vivre effectivement dans cette maison qui nous plait.
-Que l'immobilier baisse ou monte dans l'intervalle, nous sommes sûr à notre retour et d'avoir un bien qui aura suivi le marché de l'immobilier. En quelques sortes, une assurance qu'on sera capable de redevenir propriétaire. Cela à l'air de rien, mais j'ai des amis qui se sont expatriés dans les années 2000, qui veulent revenir en France et ne peuvent devenir propriétaire sur Paris alors que leurs amis ingénieurs resté en France, sont devenus propriétaires en 2000 tout en gagnant nettement moins.
Effectivement, il faudra déléguer toute la gestion mais l'idée n'est pas tant de faire un placement rentable que de conserver notre bien à moindre frais. Tout de même, en comptant seulement 70% des loyers pour avoir une marge de sécurité, le TRI d'ensemble ressort à 4% net d'impôt, je ne pense pas pouvoir trouver bien mieux en vendant ma maison et en plaçant la trésorerie ainsi récupérée.
Tout cela reste bien théorique, et nous attendons le résultat de notre mutation fin février. Nous avons encore le temps de changer d'avis d'ici là.
Que feriez vous à notre place ?

Suite (et fin?) de mon aventure dans le courtage de crédit.

noreply@blogger.com (Yann P) — Tue, 22 Nov 2011 10:00:00 +0000

Il y a un peu plus de 6 mois, je déposais ma demande de cumul d'emploi dans l'objectif de me lancer dans le courtage de crédit. Bilan des courses, beaucoup d'énergie de dépensée en l'air pour peu de résultats, mais voyons en détail.

CAFPI ne m'a jamais recontacté suite à ce que je qualifierai de notre "entretien d'embauche". Malgré mes relances par mail, je n'ai jamais pu avoir une réponse franche et nette. Artémis courtage que j'avais aussi eu le plaisir de rencontrer m'a finalement répondu. Malheureusement, ils n'ont pas la structure pour accueillir des agents-co ou des franchisés, ils y réfléchissent pour l'avenir, mais n'ont pas le temps actuellement et jugent la conjecture trop mauvaise pour se lancer dans une telle aventure. C'est donc pour que je ne serve pas de "cobaye" et parce qu'ils n'ont pas la certitude de m'offrir un service de qualité qu'ils déclinent pour l'instant ma candidature. Au moins auront-ils eu la courtoisie de me répondre et de m'expliquer leur choix, je les salue bien bas et les remercie pour cela.

Au final, la meilleur solution était celle que j'avais envisagé au début, me lancer tout seul en auto entreprise mais le décret Delétré a brisé mon élan.
De plus, j'ai eu l'occasion de voir le métier de plus près, et il est loin d'être ce que j'imaginais. Attention, ce qui suit n'engage que moi et mon ressenti :
J'imaginais (naïf que j'étais) le courtier au service de son client, luttant coude à coude contre la banque et ces oppresseurs capitalistes. Au final le courtier voit son client quelques fois pour boucler le dossier, alors qu'il travail au quotidien avec la banque. Il essaie plutôt d'arrondir les angles et "d'emberlificoter" le client pour que celui ci voit la solution proposée comme étant la meilleure. Il apporte du chiffre à la banque et du chiffre "facile" en priorité (pas de dossier trop alambiqué), sinon il voit son partenariat purement et simplement résilié.
Quelques phrases clef que je tiens de la bouche de F. Iborra, directeur régional de CAFPI île de France, qui ont forgé mon opinion :
- "Ce n'est pas parce que vous avez le même prêt avec 10 € de moins par mois que vous allez conquérir le client, mais parce que vous lui aurez bien expliqué".
-"J'ai déjà perdu des clients alors que j'avais la meilleure mensualité, le client me répondait , c'était trop compliqué votre dossier, on y comprenait rien".
-"Au début de la loi Lagarde, on faisait passer tous les dossiers avec délégation (on touchait alors une "com" sur le prêt et l'assurance). Les banques sont vites intervenues, en nous expliquant qu'elles refuseraient systématiquement tous les dossiers avec délégation. Elles se gardent le privilège de l'accorder pour leur client VIP, mais venant de nous, on doit les faire "vivre" et elles margent confortablement sur l'assurance groupe. Nous mettons donc maintenant en avant les avantages des assurances groupes de nos partenaires bancaires".
Bref, je suis beaucoup trop "honnête" pour allez mettre en avant les avantages de mes "partenaires bancaires", en occultant systématiquement le surcoût ou les défauts cachés. Je ne serais jamais un bon vendeur (ce n'est pas mon but dans la vie), et le métier de courtier semble trop s'en rapprocher à mon goût.
Un autre exemple qui m'a déplu : les partenariats bancaires sont généralement de 1% du montant du prêt, plafonné suivant les conventions et les banques à 1500; 3000 ou 6000 € de commission (ordre de grandeur). Si un courtier a une demande de financement pour 600 K€, quelle banque va-t-il mettre en avant ? Celle qui plafonne ses commissions à 1500 € ou celle qui plafonne à 6000 € ? Voilà un exemple de conflit d'intérêt dont on entend peu parler, mais qui est une réalité du métier. Je ne doute cependant pas qu'il y ai des courtiers compétents, professionnels et efficaces attention !
Au final, j'aurai aimé pratiquer ce métier, avec mon éthique et sans en dépendre financièrement, ce qui est totalement incompatible (je m'en rend compte à présent) avec les objectifs de vente de grands groupes comme CAFPI, Empruntis et consort.
J'ai donc pour l'instant résilié mon auto entreprise (j’espère qu'on ne viendra pas me demander les 500 € de CFE car il n'ont pas enregistré ma demande d'adhésion au PLF) , et je mets en veille mes rêves de courtage en crédit.
Par ailleurs, ma femme a aussi des projets pour notre famille. Je les différai à cause de cette aventure, mais ceci ne se justifiant plus, nous avons déposé notre dossier de demande de mutation pour la Polynésie française. J'en parlerai bien évidemment dans un prochain billet.

Modulations d'échéances+ exonération des IRA + Assurance groupe sur CI : Une combo à connaitre !

noreply@blogger.com (Yann P) — Sun, 20 Nov 2011 16:16:00 +0000

Voici une astuce assez contraignante à mettre en place dans un prêt et demandant beaucoup de pré-requis, mais je la livre ici juste pour la beauté de l'optimisation mathématique.

L'astuce suppose les pré-requis suivants :
- Vous avez un prêt avec une assurance groupe dont les mensualités sont constantes et calculées sur le capital initial emprunté (mais qui ne couvre que le capital restant dû bien sûr)
- Vous avez des possibilités de modulation des échéances (gratuites), par exemple le classique : "A la baisse avec comme limite de ne pas rallonger la durée du crédit de plus de 2 ans".
- Vous avez réussi à négocier une clause de facilité de remboursement anticipé partiel de votre prêt, sans IRA (indemnité de remboursement anticipé) et de tout montant possible (la loi prévoit que les banques peuvent refuser dans leurs contrats les remboursements inférieurs à 10% du montant initial emprunté).

L'astuce fonctionne sur une optimisation de l'assurance groupe de la banque calculé sur CI. Dans l'idéal, il convient de réussir à s'en débarrasser (comme j'ai réussi à le faire) et de la faire changer par une assurance plus compétitive. Sinon, ce qui suit pourrait vous intéresser.
Pour illustrer mes propos d'un exemple, je prendrais un crédit à 4% taux nominal proportionnel sur 20 ans et assurance groupe sur capital initial de 0,5%. Le tout sur un montant de 100 000€.
L'idée est la suivante : vous diminuez la mensualité du crédit (via la modulation), et vous thésaurisez la différence sur votre livret A par exemple. Au lieu de travailler au taux du prêt, l'argent travaillera au taux du livret A, ce qui représente un manque à gagner. MAIS, à la fin de l'année vous procédez à un remboursement anticipé partiel (RAP) de la somme ainsi économisée. Ce RAP viendra diminuer l'assurance sur capital initial (qui se recalcule en cas de RAP sur la somme emprunté initialement - RAP effectués dans la vie du prêt). Le gain sur l'assurance sera plus substantiel que la perte d'intérêt si il reste assez d'années dans la vie du prêt.
En faisant des calculs "grossiers" et "approximatifs" : Une somme S économisée sur une année (environ S/12 par mois) rapporte environ 1% de S en intérêt sur le livret A. Cette même somme investie régulièrement dans le prêt (supposé à 4%) aurait rapporté 2% de S (sous la forme de capital restant dû en moins). Soit un manque à gagner de 1% de S. Cette somme S mise dans le prêt par RAP génère une économie par an de 0,5% de S (due à la réduction de mon assurance sur CI). Donc, à la louche, si il reste 2 années de prêt, cela revient au même, si il reste plus on devient gagnant. A chaque RAP, on choisira l'option de diminuer la mensualité du prêt ( et non pas de raccourcir le prêt) pour augmenter le processus. Quand le processus n'est plus rentable, on revient à une mensualité équivalente à celle du prêt initial (grâce à la modulation mais dans l'autre sens) pour finir en roue libre.
Exemple concret :
Cas simple : 100 000 € sur 20 ans taux nominal 4% assurance sur CI 0,5 % . Cela donne 647,64 € par mois assurance incluse de 41,67 € par mois. Coût total du crédit : 55433 €
Cas alambiqué : Du cas précédent, je commence par moduler dès le début les échéances pour rallonger le crédit de 2 ans soit 611,85 € par ans.Je place la différence sur mon livret A. Je procède chaque année à un RAP grâce aux sommes ainsi économisées, en optant à chaque fois pour une conservation de la durée initiale du crédit de 264 mois (diminution progressive des échéances et capitalisation plus forte sur le livret A). Dans les 3 dernières années du prêt, j'arrête le procédé et je retourne à une échéance de 647,64 € par mois assurance comprise.
J'économise in fine 622 € grâce à ce procédé. soit un peu plus d'1% de mon coût de crédit. Rien de spectaculaire en somme.Le résultat peut être plus impressionnant si l'assurance sur CI est plus importante, ou/et si les modulations autorisées sont plus souples. Il y a en plus un aspect couverture un peu plus fort grâce au procédé. Effectivement, si l'économie vient de ce qu'on arrive à ronger sur l'assurance, paradoxalement, on est mieux couvert en cas de sinistre puisque le capital restant dû est plus fort pendant quasiment toute la durée du prêt (environ 1K, ce qui est normal puisqu'on tient "en otage" une partie du CRD sur son livret A).

Si jamais un lecteur voulait mon fichier excel, je me ferais une joie de le poster.

Intérêts intercalaires, déblocages de fonds, mise en amortissement immédiate : pièges et astuces.

noreply@blogger.com (Yann P) — Fri, 11 Nov 2011 15:21:00 +0000

Il est courant lorsque l'on fait construire, et qu'on est locataire pendant la durée de la construction, de demander un "différé" sur son prêt car l'on ne peut faire face financièrement à son loyer et aux charges de son prêt. Il y a alors pas mal d'astuces à connaître et de pièges à éviter.

Déjà, il existe 4 types de différé. Prenons pour les explications le cas d'un prêt négocié sur 20 ans.

Différé d'amortissement externe : Pendant une période inconnue (avec un maximum de 3 ans généralement tout de même), vous ne payez que les intérêts (+ assurances) des sommes débloquées (aussi appelés intérêts intercalaires). Quand la construction est finie et que le dernier appel de fond est consommé, on rentre enfin dans la période d'amortissement sur les 20 ans prévus.
Différé d'amortissement interne : C'est le même principe que l'externe à la subtilité près que le prêt durera 20 ans en tout et pour tout. Si votre construction est prévue pour durer 2 années, l'amortissement se fera après la période pré-programmée du différé sur 18 ans (avec les mensualités qui en découleront). Cette solution est nettement moins souple, car la période de différé pré-programmée n'est pas adaptable à l'avancement réel des travaux (attention donc en cas de retard non prévu).
Différé Total externe : C'est le même principe que le différé d'amortissement externe, sauf qu'on ne paye que l'assurance (généralement une somme dérisoire). Les intérêts non payés vont s'accumuler dans une "cagnotte virtuelle" qui viendra se rajouter au capital emprunté chaque année (pas de capitalisation des intérêts au mois le mois, uniquement par année selon l'article 1154 du code Civil).
Différé Total interne : Je vous laisse deviner !

Les pratiques diffèrent selon les banques. En règle générale, elles n'aiment pas les différés totaux qui leur font prendre plus de risques et leur coûtent plus cher. D'ailleurs certaines banques majorent le taux pendant la période de différé. Pour les considérations qui suivent, on supposera négocié un taux unique pour la période d'amortissement et la période de différé.

Ordre de déblocage des fonds : attention au PTZ !
Il est bien connu qu'il vaut mieux débloquer en premier les prêts dans l'ordre croissant de leurs taux afin de minimiser les fameux intérêts intercalaires.Parfois la banque impose de débloquer son apport en premier pour être sur de l’existence de celui-ci. Sinon son injection doit intervenir avant que la rémunération de l'épargne soit inférieur au taux du prêt débloqué. Une astuce parfois prévue est de débloquer son PTZ en premier, mais pas totalement (à mettons 100 € près) ! On ne le débloque qu'a la fin pour retarder sa mise en amortissement. Comme sur le PTZ, il n'y a pas d'intérêts intercalaires, c'est tout bénéfice. On peut aussi tout simplement négocier un différé d'amortissement du PTZ, cela est prévu par la loi L31-10-11. Seulement, les banques n'accordent que rarement cette période de différé sur le PTZ car elles en sont de leur poche ! (contrairement à la période d'amortissement où c'est l'état qui finance les intérêts). Toutefois, un arrêté du 25 mai 2011, autorise maintenant les banques à pratiquer la mise en amortissement progressif du PTZ. En décodé, la banque peut décider de faire démarrer le remboursement du PTZ dès le premier euro débloqué, au prorata du montant débloqué, sans bien entendu que la durée totale en soit rallongée, vous spoliant ainsi d'une partie de vos droits au PTZ. Attention donc avec le PTZ et les déblocages de fonds, il faut que tout soit écrit noir sur blanc si vous ne voulez pas avoir de mauvaise surprise et vous retrouver spolié d'une partie de votre PTZ sur une partie de sa durée.

Mise en amortissement immédiate : Il existe plusieurs techniques de "mise en amortissement immédiate" lorsque vous débloquez vos fonds en plusieurs fois dans une construction. Sans rentrer dans les détails techniques, le principe est à chaque fois le même, commencer à payer les intérêts ET une partie du capital débloqué dès le début. Certains disent que cela évite les fameux "intérêts intercalaires", j'ai même vu des témoignages de personnes prêtent à attaquer leur banque en justice car elles se sentaient trompées de ne pas profiter de ce système contrairement à ce qu'elles avaient cru. Je prétends que c'est une vue de l'esprit ! Qu'on amortisse du capital ou qu'on paye juste les intérêts intercalaires, dans les 2 cas, on a payé les intérêts sur les sommes débloqués. Le seul intérêt d'une mise en amortissement immédiate est de pouvoir mettre un effort d'épargne supplémentaire dès le début dans son prêt. Certains en ont les moyens d'autres pas. Il existe même une possibilité de profiter du système et d'optimiser le tout si vous avez sur votre prêt une assurance (décès, ITT ...) dont les mensualités ont été calculées sur le capital initial emprunté (assurance groupe classique des banques, mais qui ne couvre que le capital restant dû dans la vie du prêt). Lisez l'histoire suivante !
Exemple concret fictif : M. et Mme Michu font construire une maison. Ils ont un besoin d'un financement de 100 000 € accordé par leur banque sur 15 ans taux nominal proportionnel 4% et assurance groupe 0,5 % du capital initial. M. et Mme Michu pensent pouvoir fournir un effort d'épargne conséquent dès le début du prêt, et aimeraient bien amortir du capital dès les premiers déblocages de fond. Malheureusement leur banque ne propose pas cette possibilité, et ils se retrouvent à payer uniquement les intérêts (intercalaires) des sommes débloquées via un différé d'amortissement externe. M. et Mme Michu arrivent à mettre de coté de l'argent tout en payant les intérêts intercalaires. Ils placent cet effort d'épargne sur leur livret A à 2% d'intérêt. M. Michu râle ( et il a raison) car cet argent ne travaille qu'a 2%, alors que si il avait été mis dans leur prêt, il travaillerait au taux du prêt de 4%. Arrive la fin de la construction de leur maison 12 mois après le premier déblocage de fond. M. Michu a une idée diabolique ! Il s'arrange avec le constructeur pour payer avec ses deniers une partie du dernier déblocage. Il lui remet ainsi les 3000 € (intérêts compris) qu'il a réussi à mettre de coté pendant cette année. Ces 3000 € vont se déduire du dernier appel de fond. Ainsi finalement, M. et Mm Michu n'ont débloqué que 97 000 €. Ils font un abandon de solde auprès de leur banque pour que la mise en amortissement commence enfin. M. Michu à donc perdu dans l'histoire quelques euros d'intérêts (argent placé à 2 % dans le livret A au lieu de 4% dans le prêt) MAIS, il n'emprunte que 97 000 € au final, et cela impacte son assurance calculée sur le capital initial. Ce gain (0,5% de 3000 € chaque année) lui sera rapidement plus profitable que les intérêts perdus (au bout d'un peu plus de 2 ans il sera gagnant).
Voilà donc le principe, plutôt que de se battre pour avoir une mise en amortissement immédiate, si vous avez une assurance calculée sur le capital initial, il est préférable de prendre la solution simple d'un différé d'amortissement externe, de placer bien entendu son effort d'épargne supplémentaire sur un livret quelconque, et d'injecter (si possible au fur et à mesure, au pire au dernier déblocage) l'argent ainsi économisé dans les appels de fond. En faisant un abandon de solde pour le dernier déblocage, tout rentrera dans l'ordre et les économies réalisées sur l'assurance seront bien vite plus profitable que le manque à gagner en intérêts. L'astuce marche encore mieux si vous avez réussi à négocier un différé total ! C'est alors un gros gain sur l'assurance que vous pourrez réaliser : vous pourrez artificiellement abandonner le solde composé des intérêts intercalaires que vous n'avez pas payé mais mis de coté, et profiter ainsi d'une réduction artificielle de votre assurance puisque au final, une fois les intérêts intercalaires non payés capitalisés vous revenez au même solde, mais avec l'assurance réduite ! Vous commencez à comprendre pourquoi les banques n'aiment pas les différés totaux ?

Sources : Aristide sur Cbanque et ceci notamment

Une bonne idée que j'ai mais qu'il y a que moi qui la comprend...

noreply@blogger.com (Yann P) — Sat, 05 Nov 2011 15:04:00 +0000

C'est en étudiant le principe des prêts gigognes qu'il m'est apparu une idée pour un nouveau type de prêts qu'une banque pourrait commercialiser. Un système qui permettrait à la banque de proposer une mensualité imbattable (avec une durée fixe) pour ses prêts. Malheureusement, j'ai déjà essayé d'expliquer le principe à des amis banquiers, et je me suis senti fort incompris, aussi fais-je donc ici l'essai de style de m'expliquer.

Rappelons d'abord le principe des prêts gigognes pour retracer mon cheminement de penser. Au lieu d'emprunter 100 000 € sur 25 ans à 4,5% vous empruntez 45 000 € sur 15 ans taux 3,8% (par exemple) puis les 55 000 € restant sur 25 ans à 4,5% qui connaitront un premier palier de 15 ans pendant lequel on ne paiera quasiment que les intérêts. Le montage ainsi lissé vous permet d'avoir une partie de la somme empruntée qui travaille à un taux moindre (3,8 au lieu de 4,5) réduisant in fine le coût de votre crédit, de vos mensualités et bien sur votre TEG.
Il peut y avoir de surcroit un gain substantiel sur une éventuelle assurance sur capital initial puisqu'une partie du prêt s'éteindra au bout de 15 ans et l'assurance sur capital initial avec (ce qui prouve si besoin était l'illogisme de ces assurances sur capital initial).
Qu'on soit clair, le banquier qui a inventé cela travaillait vraiment dans l'intérêt du client et pas de la banque. En effet, un tel montage ne modifie en rien le coût de la ressource pour la banque. Du point de vu de la banque, le prêt ne coûtera pas moins cher parce qu’il est fractionné en 2. Au contraire, gérer 2 prêts introduit des coûts fixes de fonctionnement pour la banque. De plus, à mensualité équivalente, un montage gigogne s’amortit plus vite qu'un prêt classique. Un banquier aurait donc tout intérêt à proposer un meilleur taux sur un prêt unique donnant la même mensualité que le montage gigogne, il a tout à y gagner. Pourquoi les montages gigognes sont-ils donc proposés? Parce que dans la pratique, vous avez un conseiller en face de vous qui a une grille de taux qu'il se doit de respecter. Il ne peut descendre en dessous sans en référer à sa hiérarchie. Par contre, il peut bidouiller sur son logiciel pour faire un montage gigogne qui baissera le coût tout en gardant (artificiellement) les taux de sa sacro-sainte grille.
Ci dessous: le graphique montrant la différence de capital restant dû entre un prêt de 100 000 euros sur 25 ans, avec d'un coté un taux fixe de 4,284% et de l'autre, un montage gigogne otpimisé 15/25 ayant pour taux 3,8 et 4,5%. Les 2 remboursements donnent bien sur 2 mensualités(543,64 €) équivalentes pendant les 25 années, sans assurance sur capital initial.

On voit qu'il y a plus de 700 € de différence sur le capital restant dû entre les 2 montages autours de 120 mois de vie du prêt.
Il y a de plus un phénomène qui m’exaspère dans les prêts : Vous empruntez sur 25 ans. Vous avez donc un taux franchement pas top. 15 ans plus tard, il vous reste que 10 années de prêt à rembourser par contre vous avez gardé votre taux pas top du départ. Sur 10 ans, il y a fort à parier que vous seriez en droit d'obtenir un taux bien meilleur, vous poussant à renégocier le taux auprès de votre banque ou à aller voir ailleurs. Alors que l'intérêt de la distribution de crédit pour une banque est la fidélisation de ses clients.
Ces différentes constatations m'ont conduit à l'idée suivante : pourquoi une banque ne proposerait pas un crédit avec un taux allant décroissant dans la vie du prêt. Une sorte de prime de fidélité !

Exemple : Vous voulez emprunter sur 25 ans, le meilleur taux fixe que vous avez trouvé est 4,5%. Sur 20 ans, on vous fait du 4,2% (si vous pouviez vous permettre un meilleur effort d'épargne), sur 15 ans 3,8%, sur 10 ans 3,3% et sur 5 ans 2,8%. Ces taux sur des durées inférieures vous font rêver, mais vous ne pouvez vous permettre pour votre emprunt de 100 000 € que les mensualités de 555,83 € sur 25 ans taux 4,5% (le tout sans assurance pour simplifier). Une banque vous propose le montage suivant : votre taux est de 4,7% les 5 premières années, 4,4% les 5 suivantes, 4% les 5 d'après, puis 3,5% et enfin 3% pour les 5 dernières années. Un tel montage vous donne une mensualité constante de 545,62 €. A peu près 10 € d'économies par mois. Par contre une étude détaillée du tableau d'amortissement des 2 prêts vous permettra de vous rendre compte que vous n'en ressortirez gagnant réellement qu'au bout de 176 mois passés en cas de solde anticipé du prêt.

A mensualité équivalente avec un taux fixe, un taux décroissant donne un amortissement plus lent (le phénomène contraire exact des prêts gigognes). Une statistique bien connu est que les prêts sont généralement soldés par anticipation au bout de 7 années. Une banque gagnerait donc plus d'argent sur ses crédits avec ce système car il y a plus d'intérêts payés par le client en début de prêt. Ainsi tous les clients qui ne vont pas au bout de leur prêt seraient "sanctionnés" par ce système. Quel est donc l'intérêt d'un client pour se laisser convaincre ? Tout simplement, ce que la banque gagne sur les uns, elle peut le répercuter sur les autres et proposer ainsi grâce à ce système un taux global et donc une mensualité moindre que ses concurrents appliquant un taux fixe tout le long du prêt. De plus, un client n'aura grâce à ce système pas besoin de renégocier son crédit en cours de vie, les intérêts décroissants de façon logique avec la durée restante à courir du prêt. La banque peut de plus proposer des facilités de transfert de prêt pour les clients déménageant afin qu'un client fidèle ne perde pas sa prime de fidélité sur le taux.
Des banquiers à qui j'ai eu l'occasion de présenter mon idée, m'ont opposé des difficultés techniques pour la mise en place d'un tel système. Ce à quoi j'ai répondu qu'il existait bien des taux variables où l'échéancier s'adapte chaque années, il ne me parait pas plus compliqué de prévoir un taux fixé à l'avance mais s'atténuant dans la vie du prêt. De plus un tel système serait applicable aux taux variables sans rien changer. En effet, dans les taux variables, le taux est calculé chaque années par une formule type "marge+ euribor 3 mois". Cette marge étant bien sur plus grande pour les prêts longs que les prêts courts. On pourrait très bien envisager un taux variable dont la formule d'indexation serait "marge décroissante dans la vie du prêt + euribor 3 mois" (la marge de départ étant certainement légèrement plus grande au départ pour compenser, mais le client s'y retrouvant sur la durée). De plus, un variable capé +1 serait grâce à ce système moins contraignant pour la banque (la marge diminuant, il y a de moins en moins de chance de se heurter au cap).
Enfin, j'imagine fort bien une campagne publicitaire vantant les mérites d'un tel système genre campagne CIC : plus vous restez plus le taux baisse (nonobstant bien sur la pénalité par rapport à un taux fixe si l'ont quitte le train en cours de route).
Je pense sincèrement que grâce à un tel système, une banque pourrait proposer des mensualités fixes imbattables tout en s'y retrouvant et le client aussi. J'ai fait des simulations excel pour me convaincre du bien fondé, du système. Il m'apparait qu'a durée égale, une banque pourrait proposer des mensualités d'environ 3~4% moins cher par mois qu'une banque concurrente sans perdre d'argent (en se rattrapant sur les prêts interrompus avant la fin). Ainsi, le client lié par le prêt et la banque auraient un intérêt commun de rester ensemble. Si un jour je vois un tel système fleurir, je ne pourrais m’empêcher de penser en souriant : je le savais !

La suite de mon parcours de courtier : un Rendez vous chez Artémis courtage.

noreply@blogger.com (Yann P) — Sat, 29 Oct 2011 02:33:00 +0000

Cafpi n'a jamais fait suite à notre entretien, malgré s'être dit intéressé et prêt à me proposer des rendez vous en clientèle pour observation. Je les ai relancé une ou deux fois. Ils m'ont à chaque fois assuré qu'ils ne m'oubliaient pas, mais à chaque fois, il y avait un empêchement ( locaux en déménagement etc...). Finalement, c'est en discutant avec mon formateur via chat interposé que j'ai appris que M. F. Iborra n'était pas intéressé par mon profil (ils ont brièvement évoqué le sujet pendant le salon de l'investissement)... Je suis peu au fait des codes de l'entreprise, mais je ne comprends pas ce que cela leur coutait de m'opposer un refus clair que je puisse aller de l'avant et ne pas perdre d'énergie à les relancer...

Pour rappel, c'est le projet de décret Deletré, dont on ne sait pas encore les modalités ni la date d'application (01/01/2013?) qui m'a stoppé dans mon projet de création d'entreprise. En effet, je soupçonne que les banques seront plus frileuses à accorder des partenariats bancaires puisque c'est à elles de déclarer leurs partenariats de façon annuelle et certainement à terme de s'assurer de l'éligibilité de leurs courtiers au décret. Comme au poker, il faut payer pour voir, je ne peux avoir de réponse ferme d'une banque qu'une fois ma RC pro (pour rappel 800 € mini) payée. C'est pourquoi je cherche maintenant un statut d'agent-co, me permettant de me lancer avec la signature d'un courtier établie derrière moi. Mon formateur Bernard Azra m'a conseillé 2 autres courtiers sérieux sur Paris : ACE et Artémis courtage.
Pour ACE, Joel Boumendil (auteur d'un bon livre sur l'optimisation/négociation de prêts), m'a dit que malheureusement leur campagne de recrutement était stoppée pour le moment et qu'elle reprendrait en janvier.
Il m'a invité à renouveler ma candidature à ce moment si je n'avais pas trouvé entretemps. Cette entreprise embauche avant tout des salariés ou prend des franchisés. Je ne sais pas si ils ont des agents-co.
J'ai fort heureusement réussi à obtenir un entretien dans les locaux d'Artémis courtage, avec le président M. Xavier Lacombe. Un homme fort sympathique, et l'entretien s'est à mon sens bien déroulé (mais je suis piètre juge jusque là). J'ai pu au moins montrer ma passion pour ce métier et mes quelques connaissances d'optimisation des prêts. Malheureusement, Artémis courtage n'embauche que des salariés (statut qui ne m'intéresse pas) mais ils hésitent à prendre des collaborateurs agent-co car il y a une demande (notamment de la part de femmes, désirant gérer leur temps avec une certaine liberté, et travailler tout en étant présent au horaires clef pour leurs enfants). Ils doivent me recontacter sous quinzaine, j’espère que ce n'est pas les mêmes quinzaines que chez Cafpi.