tag:blogger.com,1999:blog-73198667928775285132011-12-29T16:30:56.875+09:00私は1年以上の時間をかけて神奈川県横浜市に注文住宅で家を建てました。 私的には納得のいく最高の家が建てられたと思います。 初めは何もわからない状態から始まり、マンションか一軒家か？建売か注文住宅か？建築士（小田一級建築士事務所）との出会い、建築業者との出会い（舘野工務店）、設計～デザインの紆余曲折、工事中の話、出来上がりまで今まで私が感じたことや理由をそのまま皆さんと共有できたらと思い作りました。皆さん色々と考えがあると思いますが、実際に一軒家を建ててみた私個人の経験を皆さんにお伝えします。ぶーじhttp://www.blogger.com/profile/09047889433290642199noreply@blogger.comBlogger10125tag:blogger.com,1999:blog-7319866792877528513.post-43934836445620709542008-10-05T23:40:00.006+09:002008-10-19T21:48:02.173+09:002008-10-19T21:48:02.173+09:00<h1>我が家のプロフィール</h1><br /><br /><h2>立地</h2><br />神奈川県横浜市<br />敷地面積：105.93㎡（32.05坪）<br />用途地域：準住居地域<br />建ペイ率：60%<br />容積率　：180%<br />高度地区：第4種高度地区<br />防火指定：準防火地域<br /><br /><br /><h2>建物情報</h2><br />建築面積：56.22㎡<br />延床面積：102.03㎡（30.99坪）<br />　　１Ｆ：54.52㎡（16.58坪）<br />　　２Ｆ：47.51㎡（14.40坪）<br />間取り　：2LDK<br />　　　　　1F⇒寝室（13.5畳）、ウォークインクローゼット（3.0畳）、<br />　　　　　　　子供部屋（5.3畳）、玄関、玄関収納、階段下収納、<br />　　　　　　　バス、洗面所、トイレ、テラス<br />　　　　　2F⇒リビングダイニングキッチン（25.6畳）、洗面所、トイレ<br />　　　　　　　バルコニー（5～6畳分ぐらい？、三角形）<br />　　　　　他⇒屋根裏収納（4畳程度、天井低い）<br />その他　：1F天井＝2.4ｍ（玄関ホールのみ2.5ｍ）<br />　　　　　2F天井＝2.7ｍ～4.1ｍ（勾配天井）<br />　　　　　基礎：単筋ﾍﾞﾀ基礎（一部深基礎）<br /><br /><br /><h2>外部仕上</h2><br />屋根：【田島ﾙｰﾌｧｲﾝｸﾞ】ｱｽﾌｧﾙﾄｼﾝｸﾞﾙ「三星ﾛｱｰﾆⅡ」黒・茶<br />外壁：【ｱｲｶ工業】ｼﾞｮﾘﾊﾟｯﾄﾞ・ｺﾃ仕上げ（ｱｰﾙﾃｽﾀ）、色：JP-1030<br />ｱｸｾﾝﾄ壁：【ﾄｽﾃﾑ】AT-WALL15ｍｍﾐﾘｵｰﾚｾﾞﾗﾄﾚ、色ｾﾞﾗﾄﾚｸﾘｰﾑﾚｯﾄﾞA<br />ﾊﾞﾙｺﾆｰ：【ﾄｽﾃﾑ】ｺｰﾄﾗｲﾝ50×30@60　色：ﾅﾁｭﾗﾙｼﾙﾊﾞｰ<br />　　　　【ﾄｽﾃﾑ】ｴｱﾗｲﾝ小窓　150×150（ﾊﾞﾝﾁﾝｸﾞﾒﾀﾙ）　色：ﾅﾁｭﾗﾙｼﾙﾊﾞｰ<br />玄関ﾄﾞｱ：【ﾄｽﾃﾑ】ﾌｫﾗｰﾄﾞ23N11型片開き　色：ｽﾅｯｸﾞｳｫｰﾙﾅｯﾄ<br /><br /><br /><h2>内部仕上げ</h2><br />ｷｯﾁﾝ：【ｸﾘﾅｯﾌﾟ】ｸﾘﾝﾚﾃﾞｨ、ﾌﾗｯﾄ対面ｶｳﾝﾀｰ　2550㎜×980㎜<br />　　　　面材：A class ｸﾞﾗﾝﾂﾗｯﾃ(CAQ)<br />　　　　IHｸｯｷﾝｸﾞﾋｰﾀｰ（ｸﾗｯﾄｶﾞﾗｽﾄｯﾌﾟ　三菱製IH）<br />　　　　食洗器（CWPM-45FS、松下製）<br />　　　　水栓：ｸﾞｰｽﾈｯｸ水栓＋浄水水栓<br />　　　　換気扇：Gﾀｲﾌﾟｻｲﾄﾞﾌｰﾄﾞ<br />　　　　ﾜｰｸﾄｯﾌﾟ：人口大理石ｱｸﾘｽﾄﾝ　ﾐｽﾄﾎﾜｲﾄ<br />　　　　ｼﾝｸ：ｱｸﾘｽﾄﾝｼﾝｸ　ｸﾘｱﾎﾜｲﾄ<br />　　　　ｷｯﾁﾝﾊﾟﾈﾙ：ﾎﾜｲﾄﾏｰﾌﾞﾙ<br />ｶｯﾌﾟﾎﾞｰﾄﾞ：【ｸﾘﾅｯﾌﾟ】ﾛﾝｸﾞ吊戸棚　H900　W1800　※面材はｷｯﾁﾝと同じ<br />　　　　　　片面ｶｳﾝﾀｰ　W1800<br />ﾊﾞｽ：　【ﾄｽﾃﾑ】ﾙｷﾅ　BMD-1616LBSL　1616型です<br />　　　　　換気乾燥暖房機（電気式）ﾗﾝﾄﾞﾘｰﾊﾞｲﾌﾞ<br />　　　　　ｶｳﾝﾀｰ埋込水栓ﾒﾀﾙ調　たて長ﾐﾗｰ　ﾌﾟｯｼｮﾜﾝｳｪｲ排水栓<br />　　　　　ﾊｲﾄﾞｰﾑ天井<br />　　　　　床：ﾗｲﾄｸﾞﾚｰ　壁：ﾎﾜｲﾄ　ｱｸｾﾝﾄ：ｶﾞﾗｺﾓｻﾞｲｸｸﾞﾘｰﾝ(鏡面)<br />　　　　　ｵｰﾊﾞﾙ浴槽：ﾎﾜｲﾄ<br />洗面化粧台(1F&2F)：【ﾄｽﾃﾑ】ｱﾄﾚｱ　W750　ｽﾄｰﾝﾎﾜｲﾄ<br />ﾄｲﾚ：【INAX】ｱﾒｰｼﾞｭVｼｬﾜｰﾄｲﾚ(手洗い付)　　　　<br />床材：【ﾄｽﾃﾑ】ﾊｰﾓﾆｱｽ12　ﾎﾜｲﾄﾏｰﾌﾞﾙ　←殆どがこれを使用<br />　　　　　　　ﾊｰﾓﾆｱｽ12　ﾘﾌﾚﾎﾜｲﾄ　←寝室、屋根裏のみこれを使用<br />壁ｸﾛｽ：【ｻﾝｹﾞﾂ】ﾋﾞﾆｰﾙｸﾛｽ　SP-2338　←全部屋をこれで統一<br />照明：【ｺｲｽﾞﾐ照明】多数・・・書ききれません・・<br />カーテン：2Fﾘﾋﾞﾝｸﾞ【TOSO】ﾊﾞﾁｶﾙﾌﾞﾗｲﾝﾄﾞ　ﾃﾞｭｱﾙｼﾘｰｽﾞ(?だったかな？)<br />　　　　　1F寝室【ｻﾝｹﾞﾂ】ﾌﾟﾚｰﾝｼｪｰﾄﾞ使用　ﾚｰｽｶｰﾃﾝを前面にしているのがﾎﾟｲﾝﾄ<br />建具：【ﾄｽﾃﾑ】ﾘﾌﾚﾎﾜｲﾄのもので統一<br /><br /><br /><h2>その他</h2><br />断熱材：外壁／1F床／1F天井：ﾛｯｸｳｰﾙ(ｱ)100<br />　　　　1F床：ﾎﾟﾘｽﾁﾚﾝﾌｫｰﾑ(ｱ)105<br />保障関連：優良住宅瑕疵保障制度　保障付き（10年）<br />　　　　　シロアリ防除施工保障付き（10年）<br />　　　　　地盤保障付き（10年）<br />　　　　　【株式会社住宅あんしん保障】<div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/7319866792877528513-4393483644562070954?l=buzy555.blogspot.com' alt='' /></div> <p><a href="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/VwDGtrx5sbA0QYACbe6ajovtaxk/0/da"><img src="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/VwDGtrx5sbA0QYACbe6ajovtaxk/0/di" border="0" ismap="true"></img></a><br/> <a href="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/VwDGtrx5sbA0QYACbe6ajovtaxk/1/da"><img src="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/VwDGtrx5sbA0QYACbe6ajovtaxk/1/di" border="0" ismap="true"></img></a></p><img src="http://feeds.feedburner.com/~r/blogspot/eYpcC/~4/lmByGS9aX9A" height="1" width="1"/>ぶーじhttp://www.blogger.com/profile/09047889433290642199noreply@blogger.com0http://buzy555.blogspot.com/2008/10/blog-post_6753.htmltag:blogger.com,1999:blog-7319866792877528513.post-53628488146166546872008-10-05T23:39:00.010+09:002008-10-18T15:40:10.740+09:002008-10-18T15:40:10.740+09:00作成中です。少々お待ちください。<div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/7319866792877528513-5362848814616654687?l=buzy555.blogspot.com' alt='' /></div> <p><a 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href="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/P2wIGzonw4qlmgln1RL35OH5Lks/0/da"><img src="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/P2wIGzonw4qlmgln1RL35OH5Lks/0/di" border="0" ismap="true"></img></a><br/> <a href="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/P2wIGzonw4qlmgln1RL35OH5Lks/1/da"><img src="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/P2wIGzonw4qlmgln1RL35OH5Lks/1/di" border="0" ismap="true"></img></a></p><img src="http://feeds.feedburner.com/~r/blogspot/eYpcC/~4/XsieutRK8Hg" height="1" width="1"/>ぶーじhttp://www.blogger.com/profile/09047889433290642199noreply@blogger.com0http://buzy555.blogspot.com/2008/10/blog-post_196.htmltag:blogger.com,1999:blog-7319866792877528513.post-7080565610784012212008-10-05T23:37:00.011+09:002010-03-16T03:32:49.726+09:002010-03-16T03:32:49.726+09:00<h1>小田一級建築士事務所（小田さん）との出会い</h1><br /><br /><h2>出会いは勤め先の先輩からの紹介</h2><br />一軒家を探して土地を探していた頃、会社煙草部屋でその話をしていたサーフィンをやっている先輩と話していた時、「いい設計士がいるから紹介するよ」という話があった。最初の印象は「大丈夫かなぁ？」「設計士を頼むと別途設計費用がかかるから高くついてしまう。自分はそこまで金はかけれないからどうせ断ることになってしまうだろう」という考えだった。その先輩は非常に面倒見が良く、かなりよくしてもらっていた。「まぁその人が言うのだから話だけでも」「話を聞くだけなら情報収集としては良いだろう」と思い紹介を頼んだ。<br /><br /><br /><h2>小田さんには感銘した</h2><br />「小田さんの業務経歴」「これまでの施工事例」「デザインはできるか？」「建築業界の実態」「依頼した時のどうやって進めるものなのか」「売建業者で注文はどこまできいてもらえるか」「サンプルの設計書とその価格」などなど、情報収集するつもりで会ったということもあって小田さんにとって関係の無い質問まで沢山した。その先輩社員からも聞いていたが小田さんは大手ハウスメーカの設計士としての経歴もあった。なぜそこを止めて個人の設計事務所を構えたのだろう。。小田さんはこう言っていた<br /><br />　自分は家が建った後、お客様が喜んでいる顔が見たくてこの仕事をしている。<br />　ハウスメーカにいた時は設計書だけ作って現場に渡してたらそれでおしまい。<br />　それ以降はお客さんとの付き合いが無くなってしまい、最後まで付き合うこと<br />　ができない。だから個人でやる方向を選び、お客さんと密接に協力して家を<br />　建てている。<br /><br />文章にしてしまうと嘘臭い話である。営業トークとも捕らえられるだろう。しかしそんな風には聞こえなかった。事実小田さんと一緒に家を建てた私が言います。<br /><br />　「言葉に嘘はありませんでした」<br /><br />普通なら商売が目的であり、とにかく受注すること、可能な限り高く売ること、原価をなるべく下げることが言葉の裏に見え隠れします。典型的な例はマンションのチラシと勧誘の「月々の支出は家賃と変わらない」「今買うのがあなたの為です」という営業トークです。この様な発言は客の将来をまったく考えていない営業トークです。目先の低金利（変動金利）と将来的に抱える金利上昇時のリスクを考えないトーク。あるいは月々の支出だけを見て、頭金や諸経費のことについてはなるべく触れないなど、顧客のことを一切考えてないです。私はこのような話をする営業は基本的に相手にしません。いい物件であったとしてもその営業からは絶対買いません。<br /><br />小田さんの場合はそれが無いんです。小田さんの場合は自分の考えを正直に提案してきます。姑息な提案などしてきません。しかし不動産業界の営業はとにかくこの姑息タイプの営業が多いです。（特に建売／売建／マンション業者）<br /><br />　「小田さんって仕事の目的が本当にお客さんに貢献することなんです」<br /><br />紹介してもらった先輩とも話していました。「小田さんって本当に商売気がないよね～（笑）」「でもそこがいいんだよね」もちろん小田さんも生活があるのでそれ相応の対価が必要です。結局私も設計料をきちんと支払いました（当たり前ですが）<br /><br /><br /><h2>設計士はパートナー</h2><br />自分はIT企業に勤めているのですが、建築業界に近い部分が多くあります。IT業界では受注後に実際どれほどお金がかかるか営業～提案フェーズではわからない部分が多いです。話をしている限り建築業界もまったく同じです。それは客の意向によりころころ仕様が変わったり、どれほどの時間で設計～構築ができるか予想が難しいからです。<br />家は一生に一度の買い物です。しかし私は短期間で仕様をバシッと決められるほどノウハウは当然持ち合わせていません（持っている訳がありません）だから設計士には色々調べたり、考えてみたり、アドバイスをもらったり、価格調査したり、決めかけたことを変更したり、ず～っと付きあってもらわなければなりません。<br /><br />普通の企業（ハウスメーカや建売業者など）の場合はこれがタブーなんです。あまり時間をかけていると人件費もかかるし、多くの仕事をこなせないからです。企業の場合だとあまりに時間がかかっていたり他の仕事が取れたりすると原価圧縮や他の案件に人を回すためにさっさと終わらせる動きをしてきます。私にとってみれば一生の買い物なのに企業からするとただのいち顧客であるため、こんな構図になってきます。そうなると色々と理由を並べては無理やり客に合意を取らせて、納得のいかないまま勝手に話を進めていってしまい、最後にできたのは悪くは無いけど良くもないまぁまぁな家。。。となるでしょう。私にとっては短期に家を建てることよりも良い家を建てることが断然優先度が高いです。おそらく皆さんもそうでしょう。実際建築業界に勤めている知人に聞くと、こういったことは実際によくある話だそうです。<br /><br />　個人の設計事務所の場合はこのような企業から<br />　圧力が無いことが一番の強みです<br /><br />私が大手企業に求めることはノウハウだけです。小田さんはその点前職が大手ハウスメーカーということもありノウハウに心配はありませんでした。企業の信用度はあまり重要視していません。会社がつぶれて対応してくれる先がなくなってしまうと多少困りますが、最近は第3者の保障も付けられる時代なのでそのメリットも薄れてきます。さらに企業である以上は間接費がかかってきて絶対に個人の設計事務所よりは高い人件費となります。つまりよくよく考えると大手ハウスメーカに頼むメリットはあんまりないんです。それよりも<br /><br />　私の家を建てるのにとことん付き合ってくれる<em><strong>パートナー</strong></em>でいて<br />　くれるほうがずっと価値があるんです。<br /><br /><br /><h2>その誠実さからパートナーになれると判断した</h2><br />「お客様が喜んでいる顔が見たくてこの仕事をしている」「その為に独立した」なんて人は今時貴重です。その当時①売建業者②大手ハウスメーカ③小田さん＋舘野工務店、の３パターンで悩んでいましたが結局最後はその誠実さが決め手でした。（その他コストや柔軟性、実績など色々ありますが）<br />自分的な順位としては結果こんな感じ<br /><br />　　1位　小田一級建築士事務所＋舘野工務店<br />　　2位　ハウスメーカ<br />　　3位　売建業者<br /><br />初めは3位の売建業者にしようと思っていた時期もあったけど、しなくて本当に良かった。。<br /><br /><br /><h2>設計士のタイプ</h2><br />　　①デザイン設計士タイプ<br />　　　　⇒設計士のセンスを重視するが確かにデザインセンスがあるタイプ<br />　　②顧客重視設計士タイプ<br />　　　　⇒客のイメージを聞いて具体的なプランを提案してくるタイプ<br /><br />大きく分けるとこんな感じなのでしょう。どちらも一長一短ですが、小田設計事務所は②でした。色々サイトを見ていると設計士は自分との相性で決めるべきとよく書かれています。自分の家を建ててみて確かにそうだと思います。自分は相性ばっちりでした。私は自分の中でこんな家が良いというイメージを持っている方だし、イメージが無い場合でも色々調べてこんな家にして欲しいと言うタイプです。<br /><br />　　自分で家のデザインをしてみたい<br />　　デザインの持論がある<br />　　自分が納得のいくものでないと嫌だ<br />　　<br />こんな人は②のタイプをお勧めします。もちろん何でも一方的にこうして欲しいということはありません。何せ私は素人ですから。その殆どが私と設計士の両者で検討して決めるという過程が殆どです。<br /><br /><h2>設計している時の実例</h2><br />例えば家の間取りを決めている時の小田さんとのやり取りです<br /><br />たたき台のプランを見て、<br />（私）「家の外壁の凹凸はもっと少ない方がいいな。基本平面で一部分だけアクセントでへこませたい」<br />（小田さん）「なるほど、いいですね。しかしその場合だと斜線制限にひっかかるからこの壁をこちらに寄せて。。。」<br />（私）「そうなるとこの部屋が小さくなってしまうなぁ、どうにかならないですか？小田さん？」<br />（小田さん）「設計する時に天空率という計算方法があるんです。そうすれば斜線制限がクリアできるかもしれません。次回もってきますね」<br />⇒次回の打ち合わせ<br />（小田さん）「天空率で計算したら北側斜線はクリアできました。」「ちなみにこの部屋が狭かったので１Fの寝室を南側広げてみました。そして２Fのバルコニーは土地の形に合わせて三角形にしてみました。どうでしょう？」<br />（私）「いいですね～。この三角形のバルコニー最高ですよ。だったらここにはコートラインを入れて開放感を強調しましょう」<br />・・・とこんな感じのやり取りを実際にしてきました。（何回も何回も一つ一つです）<br />このやり取りいいですよね？これが小田さんの良さ！！<br />ちなみにこのやり取りの結果は設計に反映しています。<br />（外観の形や三角形のバルコニー、コートラインなど）<br /><br /><br /><br />ちなみにこれが売建業者の場合だと<br /><br />たたき台のプランを見て、<br />（私）「家の外壁の凹凸はもっと少ない方がいいな。基本平面で一部分だけアクセントでへこませたい」<br />（業者）「それは難しそうですね。。斜線制限に引っかかってしまうのでやるとするとこの壁を引っ込ませるしかないですね。」<br />（私）「その場合、この部屋が狭くなりません？」<br />（業者）「狭くなりますね。こればっかりは法律で規制されていることなので、家の外観を取るか、部屋の広さを取るか、優先度の話ですね」<br />（私）「う～ん、二者択一かぁ（素人なので天空率という回避策があることは知らない）」<br />（業者）「我々としてはどちらも対応可能なので次回打ち合わせまでに決めて来て下さい」<br />⇒次回の打ち合わせ<br />（業者）「前回の宿題決めてきていただけました？」<br />（私）「部屋の広さを取ることにしました」<br />（業者）「わかりました。では設計書は修正しておきます。さて今回はキッチンなどの内部仕様についてですが。。。」<br />こうやってどんどん妥協が入ってきます。当然設計士側からの改善提案もありません。結果、仕上がる家は妥協だらけなのは明白。。。これは普通は嫌でしょ？<div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' 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/>さてこれまで書いてきたような過程で「注文住宅」にしようと決めたわけですが、「注文住宅」にも大きくは「設計士に依頼する」「ハウスメーカに依頼する」パターンがあります。<br /><br />設計士に依頼した場合は実際に施工する業者は設計士の伝手で業者を紹介してもらいます。自分の場合は工務店（舘野工務店）を紹介してもらいました。ハウスメーカの場合は設計～施工まで一括してやってもらえます。設計士を間に入れずに直接工務店に依頼するパターンもありますが、やはり「注文住宅なら」<strong>自分の立場になって</strong>色々アドバイスや提案を沢山してくれる「設計士の存在が大きい」ので自分はこの2択で考えています。<br /><br /><br /><h2>どこのハウスメーカ・工務店もやってることは一緒</h2><br />各ハウスメーカや工務店がモデルルームを展示していますが、各メーカがやれることははっきりいってほとんど一緒だと思っています（失礼かもしれませんが）。様々なところから木材・コンクリート・設備・塗料などの材料を仕入れてそれらを使用して家として組み上げるという構造はどこも一緒。付き合いの多い仕入先が異なることぐらいです。差が出るところといえば使用する材料を統一して「大量発注することでコストを下げられること」、もう一つは実際作業をする「人によって品質のばらつきがあること」ぐらいだと思います。その「２つは大きな差だ！」と思うかもしれませんが、まず大量仕入れによるコストダウンですが私が色々と見積もった結果、そんな劇的に差はありませんでした。どちらかというと営業のさじ加減ですぐコストはひっくり返ってしまうという印象です。<em><strong>何せ大量仕入れをすることで利益を上げるのはメーカ・工務店自身なのですから</strong></em>。つまりコストを下げるならきちんと<strong>相見積もりを取って価格を適正化する努力の方が重要</strong>です。特にハウスメーカなんかは立てている戸数が多いから「大量仕入れでｘｘの費用が安い」という営業トークをしてきますが、実際にそれを<strong>客に還元できなければ意味がありません</strong>。なのできちんと見積もり基準を統一して相見積もりをとりましょう。ちなみに各メーカ・工務店は得意なデザインパターンをよく展示していますが、あれはかなりお金がある人でないとあんないいものは実際には建ちません。結局客に合わせて設計し、客に合わせて相応の材料を仕入れるだけなので、「あのハウスメーカにデザインが気に入ったので決めた！と思っても実際にはそうなりません。結局設計次第なんです」よってやっぱり想像するほど差はでません。<br />もう一つの「人によって品質のばらつきがあること」という点についてですが、これはつまり<strong>棟梁・大工に依存する</strong>ということで、メーカ・工務店などの会社に依存するワケではないということです。こちらから経験豊富で責任感のある棟梁・大工さんを指定することということはできませんので<strong>極端な話、運次第</strong>です。客側からできることとしては責任者や設計士に現場に足を運んでもらう、または第3者の監査が入るよう保障制度を導入するなどの現場に依存しないアプローチが重要なのだと考えています。もちろん現場の棟梁・大工さんに少しでもやる気を出してもらえるよう私たち自身も現場に足を運び、たくさんコミュニケーションをとることも同じぐらい重要だと思います。しかも大手ハウスメーカなんかは下請けに出している可能性が高いので大手＝経験豊富というように一概に大手だから品質は問題ないということはありません。<br /><br />つまり<strong>結局家を作ってもらう設計士・責任者・棟梁・大工次第なので、どのメーカ・工務店もそこまで差は出にくいということ</strong>です。但し得意とする工法（在来・２×４・鉄骨）に違いはあると思いますが、それは次の項で書くとします。<br />本当に良い家を建てたいなら以下２点が最重要です。<br />　　<strong>①とにかく自分が成長する。自分は・・・</strong><br />　　　色々な家を見て研究する、自分の理想に近い家を探してとことん真似をする。<br />　　　色々な材料メーカを回って市場にどんなものがあるか勉強する。<br />　　　といったことを地道にやりました。（大変だけど結構楽しい）<br />　　<strong>②よいパートナーを見つける</strong><br />　　　自分にとっては小田一級建築士事務所の小田さん・舘野工務店の堀江社長でした。<br /><br /><br /><h2>在来工法と２×４住宅<br />オススメは在来工法</h2><br />私の意見から言うと２×４住宅はあまり良いと思えません。何故かというと２×４住宅は地震・火事に強い、簡単な工法だから品質が安定するというメリットが挙げられますが、「設計デザインに制限が多すぎる」という致命的なデメリットがあります。注文住宅にしたい人は「地震・火事に強い家を作りたいから注文住宅」にしたいというよりも、<strong>「自分の思うとおりに作りたい」とか、「デザイン性のある家にしたいから」という理由が多い</strong>と思います。２×４であるがために思うように外観・間取り・仕様を選べないというのは<strong>その目的と相反します</strong>。私の経験ですが、２×４住宅の大手ハウスメーカに見積もりを依頼した際、こんな家にしたいという要望をきちんと伝えました。そして出てきたプランはお願いした内容と全くことなるデザインでした。営業は「こちらの方が良いと思いまして」という言い訳じみたことを言うのですが、要は２×４では実現できないんです。具体的には「２×４はわかりやすくいうと積み木みたいに箱の足し合わせなのでこの壁をこっちに寄せたいとか細かい調整が難しく、基本的に単純な四角形の間取りしかできない。」「壁そのものが家を支えているので壁に穴を開けられず窓が必然的に少なくなる」といった事が大きいです。200㎡以上でスペースが余っているぐらい広い家ならまだ良いですが、我が家みたいに100㎡程度では<strong>スペースを有効活用する為に間取りの細かい工夫が重要</strong>になります。多少変わった形をさせてデザイン性を工夫するということもできません。また、私は開放感のある家が良かったので窓が少ない家はＮＧでした。実際に立て終わってみて我が家は１００％近く自分要望を組み込んでいますが<strong>絶対２×４では実現できませんでした</strong>（言い切れます）<br />さて２×４住宅のメリットの一つである地震に強いという点ですが、８１年に建築基準法が改定され、地震で崩れるという可能性はかなり少ないです。阪神淡路大震災でそれは実証済みです。阪神淡路大震災で倒壊や大きな損傷が起きたのは８１年以前の建物ばかりです。全てではないですし、震源地にもよりますが８１年以降の家屋はほとんど軽傷以下でした。特に最近立てた家なら尚のこと大丈夫です。最近耐震偽装という事件がありましたが事件以降は国の審査基準がかなり厳しくなり、そのようなことがないよう対策も打たれています。どうしても心配なら第3者保障を組み入れればよいでしょう。また２×４は頑丈というだけで地震が起きたら揺れます。どうせやるなら制震や免震構造ぐらいにしないと差が出ないと思います。<br /><br />つまり２×４じゃないとダメというパターンは「100年以上持つ家にしたい」「火事が起きても大丈夫でないとダメ」というちょっと特殊なパターンぐらいでしょうか。（あくまで私見ですが。。）注文住宅を頼む人がこの2点の為にデザインを犠牲にするかなぁ？というのが率直な意見。<strong>私は断然「在来工法」がオススメ</strong>ですね。<br /><br /><br /><h2>中抜きの方がお得でしょ</h2><br />上にも少し書きましたが、<strong>大手ハウスメーカは結局工務店などに下請けしている可能性があります</strong>。また大手であるからといって実際やることは一緒です。だったら「<strong>実際に施工する業者と直接契約する</strong>」のが仲介が入らない分<strong>安くてお得</strong>です。また大手であるほど間接費が高くなります。きっと大量仕入れで安くしたとしてもその分間接費で食いつぶしているでしょう。つまり高くなる要素はあっても安くなる要素はありません。<br />家は高い買い物です。こういった工夫で無駄な費用はかからないようにしましょう。私は小田さんに頼んで舘野工務店を直接紹介してもらいました。品質も全然問題なかったです！<br /><br /><br /><h2>最後は自分の家を任せたいと思うところ</h2><br />①小田一級建築士事務所＆舘野工務店　在来工法<br />②大手ハウスメーカ（住友系）　２×４<br />③売建業者（津○○建設）　　　　在来工法<br />私は色々なメーカと工務店と話した結果、この３つで迷っていました。コスト・実績・デザイン・その他諸々と評価点はありましたが、結局一番決めてとなったのは<strong>「自分の家を任せられる信頼できるパートナー」であること</strong>でした。結局は小田一級建築士事務所の小田さん、舘野工務店の堀江社長なら任せられると率直に思ったからです。とにかくそれが大きいです。コストは多少③売建業者が安かったですが、パートナーとしてはダメダメだったのでＮＧでした。ハウスメーカの営業も誠実そうでしたが、小田さん・堀江さんほどじゃなかったのでやっぱりＮＧ。ちなみに一番高かったのはハウスメーカ。<br />一生に一度の買い物。<strong>後悔したくないなら人は重要</strong>です。<div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/7319866792877528513-1156103515842577570?l=buzy555.blogspot.com' alt='' /></div> <p><a href="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/l0qdeHEtfCxLD8V27fvk34RbXpU/0/da"><img src="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/l0qdeHEtfCxLD8V27fvk34RbXpU/0/di" border="0" ismap="true"></img></a><br/> <a href="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/l0qdeHEtfCxLD8V27fvk34RbXpU/1/da"><img src="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/l0qdeHEtfCxLD8V27fvk34RbXpU/1/di" border="0" ismap="true"></img></a></p><img src="http://feeds.feedburner.com/~r/blogspot/eYpcC/~4/kEy-05wbMQc" height="1" width="1"/>ぶーじhttp://www.blogger.com/profile/09047889433290642199noreply@blogger.com0http://buzy555.blogspot.com/2008/10/vs_05.htmltag:blogger.com,1999:blog-7319866792877528513.post-29932748848533623002008-10-05T23:36:00.016+09:002008-10-19T21:43:27.832+09:002008-10-19T21:43:27.832+09:00<h1>土地はどうやって決めた？</h1><br /><br /><h2>自分は神奈川しか住む気がなかった</h2><br /><strong><br />　　狭小住宅はだめ！　　　　＝都内はなし、狭い！という印象はＮＧ！<br />　　神奈川生まれ、実家は横浜＝神奈川が良い、実家に近いとなお良い<br />　　土地の下落を危惧　　　　＝千葉・埼玉はちょっと・・ＮＧ<br />　　バスは絶対ＮＧ　　　　　＝徒歩２０分圏内<br />　　都内で勤務　　　　　　　＝都内にアクセスが悪すぎるのはちょっと。。<br />　　サーフィンが趣味　　　　＝海にある程度近くが望ましい<br /></strong><br />この様に考えると候補はそんなにありませんでした。<br />　　田園都市線<br />　　東横線<br />　　東海道／横須賀線<br /><br /><br /><h2>まずは住宅情報タウンズで相場の収集</h2><br />まずは電車で出かけるついでに各候補の沿線の住宅情報タウンズで相場を調べてみた。。するとどうだろう。田園都市線～東横線は高いものがほとんどだったが、中には急行停車駅／徒歩２０分圏内で自分でも買えそうな土地がチラホラ<br /><br />　　「探せば掘り出し物的な土地があって買えそうだ！！」<br /><br />苦労するかもしれないけど不動産屋巡りをして足で探せば絶対見つかるはず！！そう思ったのが初めの考えでした。<br /><br /><br /><h2>各沿線の不動産巡り</h2><br />まずは田園都市線（鷺沼、たまプラ、あざみ野、青葉台）と東横線（元住吉、日吉、綱島、菊名）の駅前周辺の不動産屋と知名度のある住友不動産／大和住販あたりで探してみた。<br /><br />ｘｘｘ円以内、ｘｘ平方メートル以上、徒歩２０分圏内、、、で大量の情報の中からとにかくしらみつぶしで情報収集。。中にはそれなりに条件にあてはまるものがある。やはり割安なものばかりであった。だって自分の予算からすると田園都市線～東横線は少し高望みな沿線だったから、どうしても平均よりは安めな坪単価の土地が多い。<br /><br />　　それでもひっかかる土地はある。あきらめず探せば絶対にある！！！<br /><br />自分にはそれを実現できる自信があった。<br /><br /><br /><h2>書類と現実の違い</h2><br />ひとまず不動産屋の営業と一緒に絞り込んだ土地を片っぱしから現地めぐりした。周った中には多量の書類の中から自分で選んだものもあれば、条件の中で営業が薦める土地もあった。<br /><br />書類上では「お！？良さそうな土地が安く出てるぞ！」と思って行ってみると<br />　　うす暗い道を通り抜けてひっそりとした場所にある陰気な土地<br />　　隣がいきなり崖で地震がとても怖くなる土地<br />　　となりが超急斜面で日当たりが皆無な土地<br />　　目の前の道がやたら狭くて車が通れない土地<br />　　すごく古い家に囲まれててなんとなく寂れた雰囲気の土地（失礼ですが）<br /><br />とてもこんなところには住めない。。そんな土地ばかりでした。「そんな良い土地そうそうあるものじゃないな・・」というのが所感でした。原因は次に話す建売業者の存在が大きいのでしょう。<br /><br />そんなこともあり結局田園都市線／東横線はあきらめました。無理やり住むことはできたのでしょうが、その場合ひどい／陰気くさい土地に住むことになるからです。そこまでするよりは多少妥協して東海道線にして、きちんとした明るい土地に住んだほうがよっぽど気分が良いだろうという考え。<br /><br /><br /><h2>土地は予想以上に流動する。<br />原因は建売業者</h2><br />あと一つ。土地を探すにあたって重要なポイントは<strong>「建売業者の存在」</strong>だ。<br />土地の買い物は数千万円単位の買い物だ。自分のイメージではそんな高い買い物はじっくり長い時間をかけて調査して決めるものだと思っていた。別に今でもそう考えているが、売りに出された土地は予想以上に直ぐに売れる。仲介業者は良い土地の情報があると優先的に建売業者にその話を持っていく。取引先が企業である為比較的高値で売れるからだ。高くかつ早く売れるため、売主にとってもメリットがある。購入した建売業者等はそこに建築条件付という条件をつけて建物とセットで市場に売り出す。これは利益率が高い建物を自分達でやる為と、土地を先に購入することで建売住宅に消費者を誘導する為だ。<br />一軒家を建てたい我々買主はそんな業者相手に「先に買う」か「建築業者経由で購入する」しかない。結局私は気に入った土地が建築条件付の売建業者であったため、後者のパターンになってしまい、業者の利益がのる分、高くついてしまった（本当は前者を狙っていた）仲介業者は直ぐに高く売れる業者に優先的に話を持っていくし、一般消費者よりも目利き力がある業者はプロであるため良い土地を見分けて即決する。一般消費者にとっては不利な状況ばかりである。実際いくつか気に入った土地がありましたが、2週間ぐらいかけて決めようかと考えているうちに仲介業者から電話がかかってきて「あの土地は売れてしまいました」との連絡。よくよく聞くと買った相手は建売業者。土地の情報は様々な仲介業者で共有されているのでその営業マンが売ったわけではないのですが、そんな件が私だけでも2件ありました。沢山見て、ようやく絞りこんだ2件の土地がそんなにあっさり売れてしまうとは。。。（結局その土地は自分は買わないつもりだったのでよかったのですが、その早さにはビックリ。）<br /><br /><strong>建売業者は消費者に良い土地は買わせないようにするし、買ったとしても建築条件付として我々にとって不利益な条件を突きつけてくる。</strong>個人的にはこんなビジネスモデル最低だと思っています。（ただの横流しのくせに。。）だから不動産屋はひねくれてそうな人が多いのでしょう。（グチ）<br /><br />まぁ、それは置いといたとしても、そんな状況に加えて、そこそこ土地を探している一般消費者は建売業者の存在にも気付いて、結構やっきになって探している人も多い。建売業者に加えてさらにそんなライバルがいます。よって<strong>良い土地は早ければ1週間、長くても1ヶ月という短い期間でさっさと売れてしまう</strong>のです。<br /><br />普段から土地の情報に慣れておき、<strong>即決できるだけの予備知識</strong>を身につけて起きましょう。あるいは<strong>建築士に土地探しも含めて依頼するのも手</strong>だと思います。結局私は高くついてしまいました。これから買う方はそんな事が無いようにお気をつけください。また、何か良い土地の見つけ方があったら是非教えてください。<br /><br /><br /><h2>最後はインスピレーション</h2><br />んで、結局自分はどうやって土地を見つけて購入したかというと、普通に仲介業者の紹介でした。色々土地は探していたので土地を見たその日に決めてしまいました。決めた理由を具体的に書くと<br />　　・駅から大通りをずっと歩いて行くだけなので明るい雰囲気で、<br />　　　かつ安心（嫁とか子供にとって）<br />　　・角地で日当たりばっちり。<br />　　・土地の形もそれなりに良く、建物も比較的自由にできそう。<br />　　・売建業者が分譲住宅地として売り出していた土地なので周りが<br />　　　新築の家ばかり（小奇麗なイメージになる）<br />　　　（売建業者の建築条件付の土地を買った唯一のメリットかな）<br />　　・駅からも徒歩圏内<br /><br />こんな感じでした。条件の良い土地だったので坪単価は相場からするとやや高めで、広さは32坪とそんなに広くないです。しかし庭とかは別にいらなかったし、家もそんなに広い家ではなく100㎡前後の標準的な広さでよかったので、自分にとっては十分でした。値段も多少予算オーバーしましたが、なんとか買える程度に収まそうだったので20分ほど土地を眺めている間にどんどん買う気になっていきました。上記のように良い理由は具体的には言えますが、<strong>要は「自分がここに住みたいと思うか？」</strong>という事なんだと思います。<strong>自分は住みたいと思いました。</strong>きっと色々土地を見ているうちに自分の買える範囲で「大体このぐらいかな？」という漠然としたイメージができていて、それに比べて少し良い土地が出てくると「あ、ここだったら住んでも良いかな？」という感覚が生まれてくるのでしょう。自分の場合はそうでした。<br /><br /><br /><h2>後悔はした？</h2><br />失敗した、とかだまされた～という点は無いわけではありません。自分の場合、、<br />　　・建物を建てる際に地質調査したらかなり土地が柔らかく地盤工事で<br />　　　80万円もかかった。。。<br />　　・売建業者から建築条件付の土地を買ってしまった<br />　　　（高くついたということ。まぁ建築条件付きを取っ払った<br />　　　　からなんですけどね。。）<br />　　　<br />この2点ですね。<br />地質がやわらかかった事については私のように土地の売主と建築業者が別々の場合は買うときにわかるのは結構難しいみたいです。地質調査は建物を建てる時にならないとやらないのが通常らしいからです。（本当は土地を売る前にやるのが筋でしょう、というのが本音ですが）建売などの場合は<strong>購入時点で地盤が柔らかかった場合にどうなるかしっかり確認した方がよいでしょう</strong>。最近は第3者保障をつけている建売業者が多いですが、注意してください。<strong>第3者保障は「建物」「地盤」は別です！！</strong>建物に保障が付いていたとしても地盤は柔らかく結局地震に弱いということはあり得ます。保障が付いていると業者に言われても「それは地盤も含まれていますか？」としっかり聞き返してください。地盤保障が入っていなかったら「地盤改良が必要な場合に、その費用は入っていますか？」と聞き返してください。皆さんもくれぐれも気を付けてください。<div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/7319866792877528513-2993274884853362300?l=buzy555.blogspot.com' alt='' /></div> <p><a href="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/a_rA-McPqRzlC3lGd2xYrw8PCv0/0/da"><img src="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/a_rA-McPqRzlC3lGd2xYrw8PCv0/0/di" border="0" ismap="true"></img></a><br/> <a href="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/a_rA-McPqRzlC3lGd2xYrw8PCv0/1/da"><img src="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/a_rA-McPqRzlC3lGd2xYrw8PCv0/1/di" border="0" 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/>　　売建住宅：売建業者（建築条件付きの土地を買いました）<br /><br />売建住宅は一見安くて良い家が建ちそうです。設計に注文もできるし、その上建売とさほど変わらない費用で建てられる。<br />しかし注文住宅を建てた経験から言わせてもらいます。<br /><strong><br />　　売建住宅は絶対に注文住宅ほど良い家は建ちません。<br />　　注文をつけようとすると実は売建住宅も高くつきます。<br /></strong><br /><br />まず<strong>売建業者は大量生産</strong>で儲けを得ようとします。つまり設計に付き合う気なんかさらさらありません。如何に客を言いくるめて簡単で安い設計にさせようとあの手この手で説得してきます。説明資料をみると「ｘｘ㎡まで」「設計の打ち合わせは３回まで」とか「ｘｘ契約の後は変更できない」「標準外の費用は全て差分をもらいます」など沢山の前提条件でがんじがらめにされます。<br /><br />自分の建てたい家を建てようと思ったら絶対に３回なんかで設計は終わるわけありません！！自分は設計に２０回以上の打ち合わせをしています。３回なんかで決めようと思ったらかなりの妥協をしまくっていたでしょう。<br /><br />どうしてもその売建業者が信用できず、（発注前だったけど）小田一級建築士事務所の小田さんにサンプルで作ってもらった設計書をそのまま売建業者に見てもらいました。（小田さんごめん。。）<br /><br />　<strong>このとおり作ってみたらいくらかかります？？</strong><br /><br />結果は注文住宅と殆ど変わらない費用。。。なんだよ、結局高いじゃん。あのまま売建に頼んでいたらと思うとぞっとします。（あぁ良かった）<br />その結果がわかって直ぐにその業者は選定からはずしました。<br /><br />最近になってその業者が建てた住宅と注文住宅で建てた我が家を比べてみました。<br />その出来栄えは歴然の差でした。ビックリするぐらいの差でした。<br />我が家を見た友人や出入りする業者の人の殆どが言います。<br /><br />　　「他の新築よりもずいぶんいい家ですね」<br /><br />みなさん、売建業者の言うことは話半分で聞いてくださいね。<strong>建売に毛が生えたぐらい</strong>の感覚が丁度よいと思います。<br />一生に一度の買い物。確かに傾向としては売建よりも完全な注文住宅の方が高いですが、一生に一度しか買えない我が家なのに、たかだか２～３百万の差（私の場合）で妥協しないほうが良いと私は考えます。<br />その２～３百万の妥協の結果はすごく大きいです。<br />（実際２～３百万ぐらい？かどうかは私もわからないですが、、、）<br /><br /><br /><h2>建売住宅</h2><br />建売住宅はどれぐらい見たでしょうか。実際にこの目で見た住宅は10個ぐらいでしょうか。<br />どれも私的にはがっかりするものばかりでした。どれもこれも安っぽい仕様、細かく間取りを切った作り、今の時代あまり必要性を感じない和室、工夫がみられない。。。<br /><br />　　<strong>いくら一軒家でもあんまりこれを友達に見せたくないな。。</strong><br /><br />そんな所感でした。<br />これを買ったら自分は絶対後悔する。これなら損するけどかっこいいマンションを買った方がまし。という印象。<br /><br /><strong>建売住宅は大衆向け</strong>に作ります。かっこ良さなんて求めません。<br /><strong>よくある作りでとにかく安く</strong>作る事を重視します。<br />求めるのが安さだけで、それ以外は求めないということなら建売も良いです。<br />実際<strong>マンションも含めて一番安上がりなのは売れる土地＋建売住宅</strong>です。<br />　⇒土地にお金をかけて、価値の下がる建物はとことん安くする。<br /><br /><br /><h2>中古住宅</h2><br />この選択肢は私的にはありです。<br />一番買い時は築10年前後の中古住宅。<br />建物の価値が最も下がる10年を経過して売られる住宅は最もコストパフォーマンスが良いです。<br /><br />しかし実際周ってみるとわかりますが、自分の思うような住宅＆築10年前後という条件がぴったりマッチした物件を見つけるのはすごく運が良くないと見つからないかもしれません。<br />（これも10個ぐらい見ましたが、全然マッチせず、、全く見つかる気がしませんでした）<br /><br />見つけるまでに2年かかったとすると、家賃が月12万だとして288万円かかります。探す為の費用が288万円ということです。自分の場合は早めに見切りをつけて注文住宅にしてみました。<br /><br />ちなみに売り手も商売上手。そんな私が納得のいくような良い家を安く売るわけもなく、見て周った住宅はそんなに安いという印象は無かったです。<br /><br />ちなみに最近国は新築よりも中古市場を活性化させてるらしいです。５～１０年後には比較的見つかりやすくなっているかもしれませんね。<br /><br /><br /><h2>自分は納得のいく一軒家が欲しいだけだった</h2><br />売建住宅／建売住宅／注文住宅どれも検討しましたが、その結果わかったのは<br /><strong><br />　　一生に一度の買い物だから後悔したくない<br />　　納得のいく一軒家でないと駄目<br /></strong><br />初めはそんな自覚は無かったけど、結局この考えから抜けだせなかったようです。<br />しかしそのおかげで最高の家が建ちました。建売なんかと比べるとある程度高くなったと思いますが、<br /><strong><br />　　後悔するようなことは一切ありません。<br />　　それが注文住宅の一番の良さです。<br /></strong><br />だって納得がいくまで考えられる、それが注文住宅ですから。<br />（良い設計士に巡りあえたら）<br /><br />今はこの家に友達を沢山招待したいと思います。<br />来てくれた友達はみんな「いいなぁ～」と言ってくれます。<br />その度に私は小田さんと注文住宅を一緒に建ててよかったと思います。<div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/7319866792877528513-8614323637061214908?l=buzy555.blogspot.com' alt='' /></div> <p><a href="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/ZlAkarPoDtWqG00SPypGbiLc6II/0/da"><img src="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/ZlAkarPoDtWqG00SPypGbiLc6II/0/di" border="0" ismap="true"></img></a><br/> <a href="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/ZlAkarPoDtWqG00SPypGbiLc6II/1/da"><img src="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/ZlAkarPoDtWqG00SPypGbiLc6II/1/di" border="0" ismap="true"></img></a></p><img src="http://feeds.feedburner.com/~r/blogspot/eYpcC/~4/IW6lKwyxEX0" height="1" width="1"/>ぶーじhttp://www.blogger.com/profile/09047889433290642199noreply@blogger.com0http://buzy555.blogspot.com/2008/10/vsvsvs.htmltag:blogger.com,1999:blog-7319866792877528513.post-1937058332424376732008-10-05T17:06:00.008+09:002008-10-18T15:37:38.431+09:002008-10-18T15:37:38.431+09:00<h1>一軒家VSマンション</h1><br /><br /><h2>一軒家にした理由は一軒家に住みたかったからではない</h2><br />もともと実家は一軒家だったし、最近のマンションはとにかく豪華でこんなところに住みたいというマンションはいっぱいある。一昔前は一軒家の方が贅沢でなんとなく憧れる、といった時代だったが今はそうではない。むしろ同じお金をかければマンションに住んでいたほうが贅沢な気がしてくる。<br />では何で自分は一軒家にしたか？<br />それは資産価値を継続する為、これ以外に理由はないです。<br /><br /><h2>上モノは絶対に下がる</h2><br />まず大きく分けて住居資産の「土地」と「建物」に分かれます。<br />建物は月日と共に劣化していくし、中古というだけでグンと価値は減ります。<br />つまり建物の価値は絶対に価値は減ります。<br />最近人気のマンションで今すぐ売れば購入した金額よりも高くなる場合がありますが、それは立地の要素が殆どです。例えば「銀座」「表参道」「青山」「丸の内」「六本木」「豊洲」など土地の値段が上がって、誰もが住みたいと認める場所に建ったマンションが殆どです。<br /><br />ちょっとでも地方にあるマンションであればいくら豪華に見えても絶対に価値は下がると思っています。<br />「上モノ（建物）の価値は絶対下がる」これは一軒家でもマンションでも同じです。<br /><br /><br /><h2>下がり幅は他人が欲しいと思うか</h2><br />ただ下がり幅は少なくできると思います。<br />それはこんなところに住みたいと思うような建物であることです。<br />皆が欲しいと思う⇒多少は高く売れる⇒値下がりが低い⇒価値は下がり難い<br /><br /><h2>マンションの乱立</h2><br />しかし、チラシの数を見ればわかると思いますが最近のマンションの乱立はすごいですね。<br />これだけ供給が多いとマンション自体の相場は下がるでしょうね。<br />どこかで聞いた話ではマンションを立てる側（企業）も供給を止められない状態になっているみたい。<br />企業の返済や毎年の売り上げを出す為にとにかくマンションを売らなくてはならない状況⇒売る為には作らなくちゃいけない⇒すでにマンションは沢山あるが少しでも差別化して売る。（豪華になっていく）⇒差別化できなくなった企業は淘汰されていく。<br /><br />こんな傾向でしょうか。<br />しかし企業はとにかく作って売らないと直ぐに赤字になってしまう状況のようです。（一見賑わっているようですが、実はそんなことは無い）<br /><br /><br />そんな状況では<strong>供給過多</strong>になってしまい、もちろん<strong>相場は下落</strong>してしまいます。<br />そのうち売れ残りなどで安いマンションが増えてしまい、総じて新築マンションが安くなる、中古なんかもっと安くなる、そういった時代が遠くないうちに来るのではと思っています。<br /><br />都内のマンションなら軽減されると思いますが、都内以外のマンションなんか直ぐに価値は下がるでしょうね。<br /><br />ちなみに都心近くの傾向としては東京⇒神奈川（横浜）⇒埼玉・千葉の順で土地は上がっていくらしく、下がるのは埼玉・千葉⇒神奈川（横浜）⇒東京の順らしいです。<br /><br />つまり<strong>マンション価格の下がりがいち早く始まるのは埼玉・千葉</strong>でしょう。<br /><br />つまり私的に最も危なそうなのは埼玉・千葉のマンションを最近購入した場合かと。。<br /><br /><br /><h2>資産を占める土地の比率</h2><br />「上モノ（建物）の価値は絶対下がる」とすると、やはり<strong>資産価値を残すなら土地</strong>ということになります。（一昔前にもあった話かな）<br />証券ほどではないですが土地の価格も変動します。下がる可能性もあるし、あがる可能性もあります。<br />確率論から平均をとると現状維持かもしれません。しかし、建物価値は下がります。<br /><br />例えば5000万円のマンションと5000万円の一軒家を比較しましょう。<br /><br />＜マンション＞<br />マンションの土地は各所有者に分配されます。しかし5000万円全体から見るとその比率は低いです。仮に500万円としましょう。次に建物費用。30年後にマンションを売るとしてその残った価値は1/10の450万円としましょう。<br />そうすると大体950万円ぐらいで売れそうな気がします。<br />そうなると30年住むのにかかった費用は4050万円です。<br /><br />＜一軒家＞<br />仮に土地が3000万円建物が2000万円として、30年後に売るとすると土地の価格が現状維持したとして3000万円、建物の価値が1/10で200万円。そうすると大体3200万円ぐらいで売れそうな気がします。<br />そうなると30年住むのにかかった費用は1800万円です。<br /><br />色々な要素で変わりますが、傾向を把握する為に上記が正しいとすると30年後に同じ値段の<strong>マンション購入者と一軒家購入者では2250万円の差</strong>があります。<br /><br /><strong>資産価値が残りやすい土地の比率が高いから</strong>です。<br /><br /><br />その他費用でいうとマンションだと管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税（一軒家ほどではない）が大きいでしょう。一軒家だと固定資産税、修繕費用が大きいでしょう。<br />しかし駐車場代や管理費などの差から<strong>毎月の経費は多少一軒家の方が安い</strong>気がします。（管理費や駐車場代が高いマンションだったら結構差が付くと思います）<br /><br />しかも一軒家ならある程度収入が多くなった時に修繕費用を払えばよいですが、マンションだと毎月ローン＋管理費＋駐車場代＋修繕積立金を払わなければなりません。キャッシュフロー的（月々のやりくり）には苦しそうですね。<br /><br />かなりざっくり計算だし、都内なのか地方なのか、人気かそうでないかなど変動要素は山ほどありますが、一軒家のほうが断然資産価値を残せる確率が高いと思うし、収入が少ない若い時には少しは支払が楽そうです。（実際には一軒家の方が高い傾向があるのでそうでもないです）<br /><br /><br /><h2>自分は土地付きが良かった</h2><br />資産の話だけすれば一軒家の方がよさそうですが、マンション方が豪華（かっこいい）、駅近物件が多い、という大きいメリットがあるのは事実です。<br />30年後は知らない。とにかく今が大事ということであればマンションの方が良い気がします。<br /><br />しかし一軒家の方が生涯使うお金は圧倒的に少ない傾向にあるでしょう。<br /><br /><strong>私の選択基準としては「費用対効果が高いこと！」</strong>（少ない費用で最大の価値を享受すること）<br />だったので30年トータルでかかる費用が少ない土地が付いている一軒家がどうしても良かったんです。<br /><br />しかし、同じ値段ならかっこ良さはマンションの方が上でしょう。値段だけなら建売住宅が一番得かもしれません。どっちも求めるなら注文住宅かもしれません。<br /><strong><br />　　マンション：かっこいい、30年後に困る（実は一番高い）<br />　　建売住宅　：安っぽい、一番お得<br />　　注文住宅　：かっこいい、最初にお金がかかる←自分はこれ<br /></strong><br />こんな感じでしょう。<br /><br />建売、売建、注文住宅についてはまた追々書くとします。<br /><br /><h2>30年後に売った時に差が出るはず</h2><br />ここまで書けばもう言いたいことはわかると思いますが30年後に残る資産が違います。<br /><br /><br /><h2>自分は一軒家に賭けた</h2><br />確実に一軒家のほうが得なわけではありません。<br />極端な話、「どこでもドア」なんかができたら土地の価格は急落します。（みんな安い地方に住むから）<br /><br />30年後がどうなるかなんてわかりません。（どこでもドアがあるかもしれません）<br />私はただ30年後に一軒家の方が資産価値が残るだろうという<strong>仮説に賭けたんです</strong>。<div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/7319866792877528513-193705833242437673?l=buzy555.blogspot.com' alt='' /></div> <p><a href="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/0hWNkli83Ed0xh4BDrYaTvMSmZw/0/da"><img src="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/0hWNkli83Ed0xh4BDrYaTvMSmZw/0/di" border="0" ismap="true"></img></a><br/> <a href="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/0hWNkli83Ed0xh4BDrYaTvMSmZw/1/da"><img src="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/0hWNkli83Ed0xh4BDrYaTvMSmZw/1/di" border="0" ismap="true"></img></a></p><img src="http://feeds.feedburner.com/~r/blogspot/eYpcC/~4/M_M-tJP8FK8" height="1" width="1"/>ぶーじhttp://www.blogger.com/profile/09047889433290642199noreply@blogger.com0http://buzy555.blogspot.com/2008/10/vs.htmltag:blogger.com,1999:blog-7319866792877528513.post-67202285147688029832008-10-05T14:37:00.009+09:002008-10-18T15:37:20.417+09:002008-10-18T15:37:20.417+09:00<h1>建てようと思ったきっかけ</h1><br /><br /><h2>きっかけは親からの一言</h2><br />お前もそろそろ家を購入することを考えたほうがよいぞ。。<br />そんな一言が始まりでした。<br />一応親は社会でそれなりの地位にいたようで、当然私よりは人生経験豊富だし、資産運用などの経験も十分にある。そんな親が言うということは信用した方が自分にとってもプラスになるだろうと思ったのできっかけ。<br /><br /><br /><h2>要は低金利の時に</h2><br />私が購入をしようと調査しだしたときは2007年6月ぐらい。<br />その時に金利の状況はそこから抜け出して上がりだしているぐらいの時期でした。<br />もちろん金利は今後どうなるかわからないが、この状況が大きく変わらない内に<strong>固定金利</strong>で<strong>長期ローン</strong>を組んでおくのがベスト<br /><strong>借金は資産になる時代</strong><br />それが親の言い分でした。。なるほど<br /><br />確かに今後金利や物価の上昇が起きたとすると低金利のうちに固定金利で組んでおいてそのお金を不動産や証券などの資産に変えておく。それらの資産が固定ローンの利率以上に成長すればもちろん最高。この場合文字通り借金はお金を生み出す資産となる。（投資になる）<br /><br />では投資ではなく住居購入の場合はどうか？<br />私は転売しようという意思は無かったので、10年、20年以上はすみ続けるつもりだった。<br />その場合住居の資産価値は確実に目減りする。<br /><br />それじゃぁ「借金は資産」にはならないだろうと思った。<br />けど家賃＋住居で考えるとどうか？<br />30年後に住居を売ったとしてその時に目減りした額が30年間の家賃総額を上回った場合は、賃貸で一生暮らすより得することになる。そうすると借金してまで購入した住居は資産価値がでてきて「借金は資産」とは言えなくない。<br /><br />段々なんのこっちゃ的になってきた。。。<br /><br />まぁ要は一生賃貸でいるよりも低金利の内になるべく多く借りておいて（月々返済できる程度に）、その借金でなるべく「資産価値が減りにくい住居」を購入し、もしも余ればそれを証券などの別の資産にすることがベストと考えました。<br /><br />もちろんこの考えは金利上昇、物価上昇が前提。まぁそれは賭けですね。<br /><br />「資産価値が減りにくい住居」については追々書くとします。<br /><br /><br /><h2>要はなるべく若いうちに</h2><br />30～35年ローンを組んだとすると繰越返済はしなかったとして、ローンを返し終わるのが59～64歳となる。最近40歳を超えてローンを組んで家を購入する人がたくさんいるが確実な収入UPや退職金を使うことを前提に組んでいるのだろう。<br />「老後生活に金銭的な余裕がない。。」のも嫌だが、何より借金返済の為に<strong>、「人生冒険できなくなることが嫌」</strong>でしょうがなかった。けど<strong>「冒険する為に一生賃貸でいるのも嫌」</strong>だった。<br /><br /><strong>だったらなるべく住居にかけるお金を少なくするのが先決</strong>であり、いち早く賃貸生活から抜けて、上述のとおり資産価値が減りにくい住居を購入することがベスト。これが自分の結論でした。<br /><br /><br /><h2>建てられるなら先延ばしにする理由はない</h2><br />けどそこで問題になるのが頭金。殆どの人がすぐに家を購入できないのは頭金が不足していることでしょう。<br />そこばっかりはどうしようもないが、私はたまたま蓄えがあってそれができました。<br />もしも蓄えがあるなら、、家賃がなくなる、借金返済が早くなる、（おそらく）低金利時代、なにも先延ばしにする理由はありません。一生賃貸でいる選択肢もあるかもしれませんが、私はそれは嫌でした。だったら早く買ったほうが良いでしょう。<br /><br />他に理由があるとしたらどうしても他にお金の使い道がある場合でしょう。（例えば起業したい、すでに借金があるとか）<br />その場合はどっちをとるかの決断でしょう。<br /><br /><br /><h2>思い立ったが吉日</h2><br />後は自分の思い切り次第です。<div class="blogger-post-footer"><img width='1' height='1' src='https://blogger.googleusercontent.com/tracker/7319866792877528513-6720228514768802983?l=buzy555.blogspot.com' alt='' /></div> <p><a href="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/moWVNlFdFgXMWxCDmhJE-1QoRwg/0/da"><img src="http://feedads.g.doubleclick.net/~a/moWVNlFdFgXMWxCDmhJE-1QoRwg/0/di" 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