Equipe Immobilier Select | Immobilier, Industriel, Commercial & Résidentiel

L'art de séduire les locataires

noreply@blogger.com (Yves) — Thu, 10 May 2018 10:22:00 -0400

Offert par Les Affaires, Édition du 12 Mai 2018

Par Matthieu Charest

Source : Les Affaires

À l’instar d’Ivanhoé Cambridge et de la Place Ville Marie, il est grand temps de rénover les locaux désuets afin de les remettre au goût du jour. Photo : Ivanhoé Cambridge

Facile de séduire des entreprises pour devenir des locataires potentiels lorsque vous détenez la dernière tour à la mode. Qui plus est, si vous êtes situé au centre-ville, vos rutilants locaux à bureaux sont probablement déjà remplis. A contrario, si vous possédez un immeuble désuet en périphérie, votre situation est sans doute moins rose, quoique pas désespérée.

Les données sont éloquentes. D'abord, tous les experts interrogés s'entendent pour dire que les locaux neufs et de qualité, les fameux « A », sont très, très recherchés. Puis, la situation géographique des locaux à bureaux à louer a un impact décisif sur leur sort. Entre 2016 et 2018 (prévisions), le taux d'inoccupation au centre-ville passera de 10,6 % à 9,5 %. En banlieue, le taux d'inoccupation va aussi diminuer, de 18,4 % à 17 %. Bref, dans le bâtiment de catégories « B » et « C » en banlieue, il reste encore fort à faire pour attirer des locataires.

Des pistes de solution

Le prix, nettement plus faible en périphérie des centres, permet bien sûr à certaines entreprises moins fortunées d'occuper des locaux. Le taux d'inoccupation élevé rend aussi la négociation possible. C'est d'ailleurs exactement ce que les propriétaires ont fait dans les dernières années, explique Frédéric Labrie, vice-président principal à la firme de conseils en immobilier commercial JLL. « Les locateurs ont voulu tenter de conserver les loyers nets en offrant davantage de concessions aux locataires. Ils ont notamment promis des améliorations locatives. » Cependant, « les bonbons tendent à s'amenuiser, ajoute-t-il, bien qu'il n'y ait pas vraiment de progression dans les loyers ».

Cela posé, la concurrence est féroce entre les propriétaires. Pour sortir du lot, il n'y a pas trente-six solutions. « Vous pouvez négocier le prix du pied carré, remarque Avi Krispine, vice-président exécutif et directeur général de CBRE au Québec. Dans le marché du "B", il y a beaucoup plus de place à la négociation, mais le marché tend à se resserrer. Outre le prix, vous pouvez promouvoir l'équilibre entre le travail et la vie personnelle. Puisque les employés sont au coeur de la demande des locaux, vous pouvez tenter d'attirer des services de proximité, comme des CPE ou des boutiques. Maintenant, les employés choisissent pour qui ils veulent travailler. »

Enfin, à l'instar d'Ivanhoé Cambridge et de la Place Ville Marie, il est grand temps de rénover les locaux désuets afin de les remettre au goût du jour. « Il reste beaucoup d'immeubles à rénover, dit Annie Labbé, première vice-présidente immobilier chez PwC. On peut s'attendre à une meilleure absorption dans les prochaines années. Là, on rénove, on remplit, on stabilise. » Alors que les investisseurs sont au rendez-vous et que le marché promet de se resserrer, le moment propice pour rénover, c'est maintenant.

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Montréal se situe encore au cœur du radar

noreply@blogger.com (Yves) — Wed, 9 May 2018 14:07:00 -0400

La conjoncture économique favorable et le coût de la vie abordable expliquent entre autres la prospérité de Montréal et ajoutent à son attrait auprès des locataires et des investisseurs. Photo : 123RF

Offert par Les Affaires Édition du 12 Mai 2018

Par Matthieu Charest

Source : La Presse

C'est une vive effervescence qui s'est emparée du marché immobilier des espaces de bureaux depuis quelques années. À Montréal, et dans une moindre mesure à Gatineau et à Québec, les nouvelles constructions et les reconversions se multiplient. Pour les locataires, les locateurs et les investisseurs, quels sont les secteurs à surveiller? Lesquels sont à éviter? Et que faire pour s'adapter aux tendances et se réinventer? Les Affaires vous offre les réponses.

Le marché montréalais des locaux à bureaux poursuit sur sa lancée. Après les tours Manuvie, Deloitte et Aimia, voilà que de nouveaux projets, comme la nouvelle maison de Radio-Canada ou le nouveau siège social de la Banque Nationale sont en chantier ou sur le point de l'être. Mais cette croissance est-elle soutenable ? Quels secteurs profitent de ces grues qui percent le ciel de la métropole ?

« La croissance que l'on observe est soutenable, affirme de but en blanc Andrew Maravita, directeur général de la firme de services-conseils en immobilier Colliers au Québec. Je pense que cette lancée va durer au moins cinq ans. Montréal est vraiment sur le radar des investisseurs partout au Canada. Les fondamentaux de l'économie sont très bons, et les travaux d'infrastructures, couplés à la création du réseau électrique métropolitain (REM), participent à cette lancée. »

Ce sont 1,7 million de pieds carrés, selon la firme Avison Young, et 1,93 million de pieds carrés, selon la firme CBRE, qui ont été absorbés en ce qui concerne les locaux à bureaux dans le grand Montréal en 2017 seulement. En 2016, l'absorption n'a été que d'environ 200 000 pieds carrés. Autant dire que 2017 s'est avérée exceptionnelle. Cette année promet d'être excellente aussi, avec une absorption positive prévue de 880 000 pieds carrés et un taux d'inoccupation en baisse de 12,8 % à 12,5 % selon la firme de services-conseils en immobilier CBRE. Mais seuls quelques secteurs raflent la mise.

Les secteurs qui gagnent

Ce sont surtout le centre-ville, le « coeur de l'île », comme le Mile-End et le Mile-Ex, et la Rive-Sud qui profitent de la croissance actuelle. « Les locaux de qualité au centre-ville trouvent preneurs facilement, remarque Laurent Benarrous, associé chez Avison Young, une autre firme de services-conseils en immobilier. »

Quant au coeur de l'île, où se trouvent notamment les bureaux d'Ubisoft, il profite de la poussée de croissance des industries du jeu vidéo, de l'intelligence artificielle et des technologies en général. Si le taux d'inoccupation n'est pas si faible que ça, « c'est trompeur, croit M. Benarrous. C'est qu'il y a un approvisionnement constant en nouveaux locaux depuis une décennie. Il y a eu beaucoup de reconversion de locaux et il reste sans doute deux ou trois millions de pieds carrés à aller chercher ».

Enfin, le marché de la Rive-Sud, notamment le secteur qui gravite autour du Dix30, se porte « très bien, observe M. Maravita. Le projet Solar Uniquartier, par exemple, est énorme. Ce sont près d'un million de nouveaux pieds carrés d'espace commercial qui vont s'ajouter. Je crois que ce projet créera une concurrence avec le centre-ville, parce que plusieurs entreprises vont vouloir s'y installer. »

Les secteurs qui perdent

Entre-temps, le portrait est beaucoup plus sombre dans l'Ouest-de-l'Île et sur la Rive-Nord, Laval y compris. « Ce sont surtout les marchés périphériques qui se portent moins bien », affirme M. Benarrous. « Même s'il y a une amélioration depuis le troisième trimestre de 2016, le taux d'inoccupation est élevé du côté de l'Ouest-De-L'Île et de Laval. »

Selon Avi Krispine, vice-président exécutif et directeur général de CBRE au Québec, « on pensait, il y a trois ans, que les gens allaient quitter le centre-ville et que ça pourrait profiter à la périphérie. Ce n'est pas du tout le cas. Au contraire, le centre-ville attire la main-d'oeuvre. Est-ce que la situation va changer à cause de la mise en service du REM ? Ça reste à voir ».

Selon les données de Colliers, les banlieues de Montréal ont affiché une absorption négative au troisième trimestre de 2017, de 188 421 pieds carrés. Les taux de disponibilité et d'inoccupation ont aussi augmenté depuis le début de 2017. Quant aux loyers nets pondérés, ils ont diminué de 0,61 $ pour s'établir à 13,76 $.

Gatineau et Québec

Quant à la ville de Québec, « nos experts locaux nous disent qu'elle est en santé, remarque M. Krispine, mais c'est loin d'être Montréal. Il n'y a pas beaucoup de nouveaux projets, mais il reste de la place pour des projets spéculatifs. Ce qui n'était pas le cas il y a trois ou cinq ans. »

Il y a aussi un manque d'immeubles haut de gamme, croit Annie Labbé, première vice-présidente immobilier chez PwC. « Ce qui nous empêche de vivre ce que Montréal vit, comme l'arrivée de sièges sociaux importants. »

Pour ce qui est de Gatineau, « on est encore souvent dans le bureau occupé par le gouvernement, mais c'est mieux rempli qu'à Québec, explique Mme Labbé. Beaucoup de locaux sont désuets, mais bien occupés. On ne pense pas encore à les reconvertir. Ce qui manque, toutefois, ce sont de petits locaux à louer. »
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Le bail commercial et ses subtilités

noreply@blogger.com (Yves) — Wed, 14 Mar 2018 19:41:00 -0400

Soucre : Banque Nationale
Vous êtes emballé à l’idée que votre PME ou votre start-up ait bientôt pignon sur rue ? Avant même de partir à la recherche d’un local, et surtout si vous en êtes à votre première expérience en matière de bail commercial, vous avez tout intérêt à consulter un juriste – avocat ou notaire – qui saura vous conseiller et attirer votre attention sur les clauses à négocier.
Il vous proposera même d’analyser, avant que vous n’y apposiez votre signature, ce document qui compte souvent une cinquantaine de pages, parfois même davantage. Cet investissement vous évitera de commettre des erreurs beaucoup plus coûteuses, car le bail commercial contient de nombreuses subtilités qui pourraient avoir une incidence sur le développement de votre entreprise.
Les baux commerciaux ne tombent pas sous la gouverne de la Régie du logement. Par conséquent, le propriétaire de l’immeuble est libre d’imposer ses conditions, pourvu que soient respectées les règles d’ordre public. En cas de litige, il faudra se tourner vers les tribunaux.

Bail brut ou bail net

Diverses formules décrivent les baux commerciaux : le bail brut, le bail net, le bail double net et le bail triple net. Le propriétaire impose généralement la formule qui représente le moins de risques financiers pour lui, et le locataire qui tient au local convoité est contraint de s’y plier.
Le locataire qui signe un bail brut paie un loyer fixe mensuel qui comprend tous les frais, même si les dépenses du propriétaire augmentent. Ce peut être le cas, par exemple, du dépanneur installé au rez-de-chaussée d’une tour à bureau, qui n’occupe qu’une faible surface de l’immeuble.
S’il s’agit d’un bail net, un loyer de base est fixé, et le locataire contribue, en proportion de la superficie qu’il occupe, à certaines charges relatives à l’immeuble, notamment les taxes foncières et scolaires. Le signataire d’un bail double net paie en outre une portion de l’assurance de l’immeuble qui correspond, encore une fois, à la superficie qu’il occupe. Le bail triple net va plus loin encore : le propriétaire envoie à l’ensemble de ses locataires une facture mensuelle ou annuelle – selon ce qui est prévu au bail – pour couvrir toutes les dépenses liées à l’immeuble, qu’il s’agisse des taxes foncières ou du déneigement, du lavage des vitres ou de la réparation de la toiture. La somme est donc totalement imprévue et la facture établie en proportion de l’espace que chaque locataire occupe. « L’entreprise qui loue pour y installer un commerce de détail occupant tout le rez-de-chaussée, et dont l’état de la façade de l’immeuble peut influer sur son chiffre d’affaires, peut préférer assumer sa part des autres dépenses et ainsi avoir son mot à dire quant à la qualité de l’entretien et des réparations à effectuer », explique M^e Nicolas Brabant, de BAA Avocats.

Prévoir les options de renouvellement et de cession du bail

Signé pour une première tranche de trois ans, le bail mentionne généralement une ou plusieurs options de renouvellement. L’augmentation annuelle des options de renouvellement doit être déterminée ou déterminable selon un calcul inscrit noir sur blanc dans le bail, insiste M^e Brabant, qui constate trop souvent que des locataires ont accepté une clause qui dit simplement « loyer à négocier de bonne foi au renouvellement ». Mais comment être assuré que le propriétaire sera de bonne foi ? Aucun montant ou pourcentage n’étant indiqué, il pourrait vous imposer une augmentation substantielle, s’il constate que votre commerce est prospère. Vous serez alors coincé : soit vous acceptez l’augmentation, soit vous déménagez, au risque de perdre une partie de votre clientèle, sans compter les frais liés au déménagement et à l’installation dans un nouveau local.

« Contrairement au propriétaire d’un logement résidentiel, le propriétaire d’un local commercial ne peut le reprendre pour usage personnel, à moins qu’une telle clause soit prévue dans le bail, souligne M^e Richard Drapeau, dont l’étude notariale est située à Sherbrooke. Le propriétaire ne peut, non plus, refuser à son locataire le droit de céder son bail sans motif sérieux, à moins d’une clause dans le bail à l’effet contraire. »

Un tribunal pourrait cependant invalider une telle clause en s’appuyant sur l’article 1871 du Code civil du Québec, qui stipule : « Le locateur ne peut refuser de consentir à la sous-location du bien ou à la cession du bail sans un motif sérieux. »
Par ailleurs, selon l’article 1873, la cession de bail décharge l’ancien locataire de ses obligations, à moins que les parties se soient entendues autrement. Afin d’éviter tout malentendu avec le propriétaire, il est également possible d’ajouter une clause au bail commercial précisant la libération des obligations du locataire advenant une cession de bail.

Dépôt de sécurité, cautionnement personnel et hypothèque immobilière

À la signature du bail, le propriétaire exige un dépôt de sécurité qui varie habituellement entre un et trois mois de loyer, et qui pourrait être remboursé graduellement avant la date du renouvellement. La relation de confiance étant établie, aucun dépôt n’est généralement exigé ou conservé par la suite. Le propriétaire peut aussi demander un cautionnement de la part des administrateurs ou des dirigeants de la société, qui s’engagent alors à assumer personnellement les obligations du locataire, si celui-ci ne peut les respecter. Il pourrait également souhaiter prendre une hypothèque mobilière sur les biens qui sont sur les lieux.

« Cette option est cependant rare, convient M^e Brabant, les biens en question étant souvent déjà donnés en garantie à la banque en premier lieu, et l’entreprise préfère ne conserver que le prêteur à titre de créancier garanti. »

Publier son bail, un incontournable

Comme il n’existe pas de bail commercial type, contrairement au bail résidentiel imposé par la Régie du logement, toutes les clauses sont possibles.

« Oui, toutes les clauses sont possibles, pourvu qu’elles ne soient pas contraires à une disposition d’ordre public, nuance M^e Drapeau. Par exemple, le propriétaire ne peut retirer au locataire le droit d’inscrire son bail au Bureau de la publicité des droits du Québec. »

Le propriétaire peut toutefois exiger que seul un sommaire du bail – durée et options de renouvellement – soit publié et qu’il puisse d’abord l’approuver. Le locataire peut renoncer à son droit de publier les termes du bail, mais cette publication le protège en cas de vente de l’immeuble, car l’acheteur sera alors tenu de respecter ces termes. Autrement, il pourrait être évincé moyennant préavis. Les frais d’inscription au Registre foncier sont d’une centaine de dollars, auxquels il faut ajouter ceux d’un juriste qui, en vertu du Code civil du Québec, doit obligatoirement attester l’exactitude du contenu.
Découvrez d’autres astuces et conseils pour mieux gérer vos finances d’entreprise en vous inscrivant à l’infolettre Banque Nationale.

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Ressources:

Portail Québec, Juridiction sur les baux commerciaux
Réseau Entreprises Canada, Signer un bail commercial
SAYEGH, F. Georges, Les baux commerciaux, 2^e édition (octobre 2015), Éditions Yvon Blais.
Institut de développement urbain du Québec, Fiche thématique 01 – Baux commerciaux

Immobilier : bond de 30 % des investisseurs étrangers à Montréal

noreply@blogger.com (Yves) — Thu, 3 Aug 2017 10:07:00 -0400

Un complexe immobilier dans le quartier Griffintown (archives) Photo : Radio-Canada

Pourquoi investir au Canada?

noreply@blogger.com (Yves) — Mon, 7 Nov 2016 09:48:00 -0500

Source : http://www.international.gc.ca/

Innovation + Stabilité = Rentabilité

Êtes-vous à la recherche d'un pays dynamique et prospère pour investir, innover, croître ou élargir votre entreprise sur la scène mondiale? Pensez Canada!
Le Canada accueille favorablement les investissements des entreprises étrangères et offre de nombreux avantages concurrentiels:

Un climat d’affaires accueillant

Selon Forbes et Bloomberg, le Canada est le meilleur pays du G20 où faire des affaires.

Source: Forbes et Bloomberg

Une économie des plus performantes

Le Canada s'est classé en tête du G7 pour la décennie (2006 à 2015) au chapitre de la croissance économique.

Source: Organisation de coopération et de développement économiques

Un accès aux marchés incomparable

Une fois que l’AECG sera en vigueur, les investisseurs étrangers au Canada bénéficieront d’un accès préférentiel garanti à l’ALENA et à l’UE – un marché dynamique avec un PIB combiné de près de 37 billions de dollars américains et qui génère la moitié de la production mondiale des biens et services.

Source: La Banque mondiale

Une main-d’œuvre très instruite

Le Canada possède la main-d’œuvre la plus instruite des pays de l'OCDE et la moitié de sa population en âge de travailler détient une formation supérieure.

Source: Organisation de coopération et de développement économiques

Des impôts peu élevés

Les coûts du fardeau fiscal global pour les entreprises au Canada sont de loin les plus bas des pays du G7 et de 46 pour cent inférieurs à ceux des États-Unis.

Source: KPMG

Un environnement de R-D concurrentiel

Le Canada est le pays du G7 offrant les plus bas coûts d’exploitation en dans les secteurs intensifs de la R-D, jusqu’à 27,7 p. 100 plus bas que ceux des États-Unis.

Source: KPMG

La stabilité financière

Pour la huitième année consécutive, le Forum économique mondial (FEM) consacre le système bancaire canadien le plus solide au monde.

Source: Forum économique mondial

Un endroit exceptionnel où investir, travailler et vivre

Le Canada est un des pays les plus multiculturels du monde, avec des universités de calibre mondial, un système de soins de santé universel et des villes propres et accueillantes. Selon l'index « Vivre mieux » de l'OCDE, le Canada est le meilleur du G7 en termes de conditions globales de vie et de la qualité de vie.

Source: Organisation de coopération et de développement économiques

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noreply@blogger.com (Yves) — Mon, 3 Oct 2016 08:39:00 -0400

Connaissez-vous les spécificités du courtage immobilier commercial ?

Publié le 08/09/2016 à 10:30

La vente ou l’achat d’une maison et la vente ou l’achat d’un commerce sont deux transactions très différentes. Aussi, quand il s’agit d’un immeuble commercial, il vaut mieux être accompagné par un courtier autorisé à œuvrer en courtage commercial par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

« En vertu de la Loi sur le courtage immobilier, l’OACIQ s’assure que le professionnel autorisé a suivi une formation de base obligatoire et qu’il a réussi l’examen d’entrée spécialement conçu par l’OACIQ pour être courtier en immobilier commercial, explique Nadine Lindsay, présidente et chef de la direction de l’organisme. Il doit participer à un programme de formation continue obligatoire. »

Voici les particularités du courtage commercial :

La recherche

Que ce soit pour l’achat d’un entrepôt ou d’une nouvelle boulangerie bio, le courtier en immobilier commercial analysera le marché et trouvera les offres les plus concurrentielles. Il bataillera ferme pour que son client obtienne le meilleur prix. Et surtout, il sera présent jusqu’à la fin de la transaction, quand son client aura enfin les clés en main.

La mise en vente

Un local commercial sera souvent mis en marché par un appel de proposition. Il revient aux acheteurs intéressés de déposer une soumission. Le même procédé est utilisé pour les contrats de courtage : les courtiers doivent faire valoir leurs talents pour espérer les décrocher.

La visite

Dans le monde du courtage commercial, normalement, la visite de l’immeuble a lieu après que l’on a rempli une promesse d’achat. L’acheteur et le vendeur s’entendent sur le prix et sur les conditions de vente avant la visite du local. Plus que l’esthétique, c’est l’investissement qui importe.

Les formulaires

Les courtiers en immobilier commercial peuvent utiliser leurs propres formulaires, tant que ceux-ci mentionnent certaines informations obligatoires, comme l’identification des parties et de l’immeuble, le prix et les conditions de vente et la rémunération du courtier. L’OACIQ met également à la disposition des courtiers des formulaires adaptés à différents types de transactions.

La collaboration entre collègues

Si tous les courtiers doivent collaborer avec leurs collègues pour leur fournir rapidement l’information pertinente, en matière de courtage commercial, il y a toujours un risque que des informations financières parviennent aux oreilles de concurrents. Pour se protéger, le vendeur peut rendre la divulgation des informations sur son immeuble ou son commerce conditionnelle à la signature d’une entente de confidentialité. C’est le courtier en immobilier commercial qui s’en occupe et qui devient ainsi le dépositaire de la confiance entre l’acheteur et le vendeur.

Un point commun : des professionnels encadrés

Quel que soit le champ de pratique du courtier immobilier, il doit respecter un code de déontologie et souscrire une assurance responsabilité professionnelle.

Assurez-vous de choisir un professionnel autorisé par l’OACIQ ; une protection qui vous assure que le courtier avec qui vous faites affaire lors de votre transaction immobilière (commerciale ou résidentielle) détient les compétences requises pour chaque transaction.

Il est possible de le savoir en visitant la section «Vérifier le dossier d’un courtier», sur le site Web de l’OACIQ.

Par L'OACIQ

L’immobilier au Québec, nouveau pôle d’attraction pour les investisseurs français

noreply@blogger.com (Yves) — Wed, 4 May 2016 09:45:00 -0400

L’immobilier au Québec, nouveau pôle d’attraction pour les investisseurs français

Source : http://www.next-finance.net
Le Québec s’affirme comme une destination de choix pour un investissement immobilier à l’étranger. Multitude de programmes neufs, grande variété de logements, économie dynamique, prix bas et fiscalité avantageuse sont autant d’éléments qui caractérisent le marché immobilier québécois en pleine expansion.

Québec et Montréal des marchés immobiliers favorables à l’investissement
Si les agglomérations de Toronto et Vancouver ont connu une augmentation très sensible des prix de l’immobilier en 2015, à l’inverse, les villes de Montréal et Québec connaissent une croissance des prix bien plus régulière (+2% à +3% à prévoir au Québec en 2016) et offrent même un climat favorable aux acquéreurs. Avec des prix 2 à 3 fois moins élevés qu’à Toronto ou Vancouver et une abondance de produits neufs, le Québec permet aux investisseurs français de bénéficier de prix intéressants à l’achat et de maximiser leurs chances de plus-value lors de la revente. Par exemple, en février dernier le prix moyen d’un logement à Vancouver était de 1,093,267 $CA (761 540€) alors qu’il était de 336,138 $CA (234 144€) à Montréal.
Une conjugaison de facteurs propices à l’investissement immobilier

La faiblesse du dollar canadien

Ayant enregistré en 2015 son plus bas niveau depuis 5 ans, le dollar canadien demeure à l’heure actuelle très attractif (1$CA = 1,44€). Ce taux de change en faveur de l’euro offre aux acquéreurs européens un pouvoir d’achat substantiel lors d’un achat immobilier.

Une économie nationale dynamique

Les perspectives économiques du Canada demeurent solides en 2016, avec un taux de croissance du PIB devrait atteindre + 2,33% d’ici à 2017. Le taux de chômage est également plus faible qu’en Europe avec notamment 5% dans la ville de Québec.

Accès au financement pour les investisseurs étrangers

Le système bancaire canadien permet aux investisseurs étrangers de se financer localement en profitant de conditions très proches de celles des résidents canadiens, un atout de taille pour envisager un projet immobilier à l’étranger.

Une fiscalité avantageuse

La convention fiscale franco-canadienne de 1994 permet aux acheteurs français souhaitant acquérir au Canada d’éviter une double imposition. Elle octroie également aux investisseurs, un crédit d’impôt sur les revenus fonciers et leurs plus-values. En outre, le système fiscal canadien permet aux Français de bénéficier d’un amortissement dégressif de 4% par année sur le prix déductible de leurs revenus.

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noreply@blogger.com (Yves) — Fri, 8 Apr 2016 13:54:00 -0400

Immobilier :

La cession de vos promesses d'achat

Source : Les affaires, Yvan Cournoyer

Combien de fois ai-je entendu dire que de céder ses droits sur une offre d’achat conditionnelle acceptée est illégal! Beaucoup de gens pensent à tort que l’OACIQ, soit l’organisme d’autoréglementation du courtage immobilier au Québec, l’interdit. La cession n’est pas illégale en soit bien que les droits de cession peuvent être restreints et c’est pourquoi cette semaine, je vous présente différents éléments qui vous aideront à démêler le tout. Évidemment, il est important de bien faire les choses et je vous invite donc à consulter un juriste compétent en la matière avant de procéder à une telle pratique.

Article 320 du Code civil

Débutons par un cas classique. L’inclusion d’une clause dans une offre d’achat mentionnant que le signataire agit pour et au nom d’une société à constituer.

À cet effet, voici ce que l’article 320 du Code civil du Québec stipule : « Celui qui agit pour une personne morale avant qu’elle ne soit constituée est tenu des obligations ainsi contractées, à moins que le contrat ne stipule autrement et ne mentionne la possibilité que la personne morale ne soit pas constituée ou n’assume pas les obligations ainsi souscrites. »

On constate donc qu’il ne s’agit pas à proprement parler d’une cession, mais plutôt de gestes préconstitutifs posés pour et au nom de la société à constituer. Ainsi, lors de l’acquisition, l’achat peut être fait directement par cette société qui a été constituée sans qu’une cession intervienne ou qu’une modification de la promesse d’achat soit requise.

« Il faut comprendre que le fait de signer une promesse d’achat ne vous dégage pas de vos responsabilités et obligations à l’égard de cette promesse sauf si l’offre d’achat mentionne que le signataire n’encourra aucune responsabilité », précise Me Richard D’Amour, avocat-fiscaliste au sein du Cabinet De Chantal, D’Amour, Fortier. S.E.N.C.L.R.

La mention « et/ou ses désignés »

Peut-on céder nos droits dans un contrat sans le consentement du cocontractant si le contrat est silencieux à cet égard? « Le Code civil du Québec est muet à ce sujet », mentionne Me D’Amour. « Il faut donc se rabattre sur les tribunaux lesquels ont décidé de la nécessité d’obtenir le consentement advenant silence du contrat. Les tribunaux ont de plus mentionné qu’un tel consentement pouvait être accordé à même le contrat, soit la promesse d’achat dans le cas qui nous occupe », ajoute-t-il.

Alors, qu’en est-il de l’ajout de la mention « et/ou ses désignés » immédiatement à côté du nom du promettant acheteur? Voici un élément qui pose souvent problème lors de la rédaction d’une promesse d’achat par un courtier immobilier, pour un acheteur auquel il agit à titre d’intermédiaire. Beaucoup de courtiers immobiliers résidentiels qui devront, à la demande d’un acheteur, inscrire l’appellation « et/ou ses désignés » auront souvent le réflexe de crier au loup! La plupart sortiront le fameux : « C’est complètement illégal d’inscrire ceci ». En fait, tel que détaillé ci-après, l’inscription d’une telle désignation sert de consentement à la cession aux termes même de la promesse d’achat.

Me D’Amour nous prévient cependant que l’utilisation de cette désignation pour céder une offre d’achat n’a pas pour effet de libérer le promettant acheteur des obligations découlant de la promesse d’achat. Au contraire ce dernier demeure responsable tout comme celui à qui la promesse a été cédée. Le vendeur se retrouve donc avec deux débiteurs sauf s’il a accepté de libérer le promettant acheteur. Soyez alors vigilant lors d’une telle cession puisque votre responsabilité est engagée. Une personne avertie en vaut deux!

La clause d’incessibilité

L’organisme d’autoréglementation des courtiers immobiliers du Québec a prévu la clause 7.5 dans son formulaire de promesse d’achat qui mentionne : « L’acheteur ne pourra pas vendre, céder ou autrement aliéner ces droits dans la présente promesse d’achat sans obtenir au préalable le consentement écrit du vendeur. » Or, inscrivant dans l’identification des parties la mention « et/ou ses désignés », et que cette offre d’achat soit acceptée par le vendeur, il y a selon Me D’Amour implicitement consentement écrit de la part du vendeur à l’effet que l’acheteur puisse céder ses droits à une tierce personne. Toutefois, en bon avocat, Me D’Amour précise que pour éviter toute ambiguïté, il s’avérerait sage de prendre le temps de rayer la clause d’incessibilité.

À qui céder ses droits?

Un acheteur utilisant la mention « et/ou ses désignés » pourrait céder ses droits à sa fiducie par exemple, ou encore une société à être formée, un associé, voir même un prête-nom à la limite, tant que ceci demeure bien évidemment dans la légalité des choses.

Souvent utilisée par les fraudeurs

La mention « et/ou ses désignés » est souvent utilisée par ceux et celles qui procèdent à des fermetures doubles, technique qui consiste à acheter un immeuble et à le revendre dans les heures qui suivent à un autre acheteur. Cette technique, nommée « flip » par l’OACIQ et les médias a souvent fait les manchettes par le passé, car très souvent utilisée par les fraudeurs pour arnaquer des gens naïfs qui se laissent prendre par l’appât du gain. Non pas que le principe d’acheter un immeuble et de le revendre dès le lendemain soit illégal en soi, mais il est malheureusement souvent mal utilisé et avec de mauvaises intentions, de faux documents, de l’usurpation d’identité, etc. Voilà l’une des principales causes contribuant à faire en sorte qu’on clamera que la mention « et/ou ses désignés » est illégale.

Je le répète, il est important de bien faire les choses et c’est pourquoi je vous invite à consulter un juriste compétent en la matière avant de procéder à la cession d’une offre d’achat.

Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux

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Signer un bail commercial

noreply@blogger.com (Yves) — Wed, 16 Mar 2016 10:52:00 -0400

Qu'est-ce qu'un bail commercial? Informez-vous.

Un bail commercial est un accord écrit conclu entre un locateur et un locataire commercial. Aux termes de ce contrat juridiquement valable, vous pouvez, à titre de locataire, utiliser les locaux commerciaux pour votre activité commerciale pour une période déterminée en promettant de payer au locateur un tarif convenu.
La location d'un espace commercial est souvent un processus en deux étapes. D'abord, vous signez l'offre de location. Puis, après la phase des négociations, vous signez le bail contenant les détails des négociations.
Voici quelques points à garder à l'esprit au moment où vous recherchez un local commercial :

soyez prêt à négocier. Vous n'êtes pas tenu d'accepter toutes les modalités sur-le-champ. Soyez donc prêt à discuter;
prenez le temps de comprendre ce qui est inclus dans votre bail. Examinez-le vous-même avec soin et ensuite avec votre équipe de professionnels (avocat, comptable, consultant en matière de bail, inspecteur de propriété immobilière, et ainsi de suite);
obtenez toujours les décisions et les changements par écrit. Un accord verbal pourrait ne pas tenir devant les tribunaux;
le montant du loyer que vous payez est important, mais d'autres aspects du bail ont également de l'importance;
soyez prêt à refuser les modalités.

Éléments à prendre en considération au moment de signer un bail commercial

Un bail commercial normalisé, ça n'existe pas; par contre, il y a des points communs couverts par la plupart des baux. Les baux visant des propriétés commerciales peuvent comprendre les points suivants :
Durée
Vous occuperez les locaux pour sois une durée déterminée ou renouvelable. Votre bail peut être au mois ou pour une durée plus longue. La clause décrivant la durée de votre bail pourrait inclure des options de renouvellement.
Loyer
En règle générale, le coût d'un loyer commercial est fondé sur la taille de l'espace ou la superficie. Votre locateur pourrait ajouter des frais de fonctionnement à ce loyer de base.
Divers types de baux commerciaux entraînent des calculs de loyer variés :

bail à loyer proportionnel — si vous possédez un commerce de détail, vous pourriez payer un loyer de base plus un pourcentage calculé en fonction de vos ventes;
bail à loyer brut — vous payez un tarif fixe équivalant au loyer de base plus d'autres dépenses précises. Le locateur paye les autres coûts de fonctionnement;
bail à loyer net — vous payez une partie des taxes plus le loyer de base;
bail à loyer supernet — vous payez le loyer de base, les taxes et les coûts d'assurance au locateur;
bail à loyer hypernet — vous payez également les coûts de fonctionnement et d'entretien.

Espace et services
Votre bail couvre-t-il la superficie réelle? Il n'y a pas de mal à prendre des mesures. Quelles parties communes sont incluses (toilettes, vestibule, et ainsi de suite)?
Renseignez-vous pour savoir si les services suivants sont compris :

stationnement — y a-t-il suffisamment de places pour tous les locataires et leurs clients?
chauffage, ventilation et conditionnement d'air — ce service est-il assuré 24 heures sur 24?
service de nettoyage pour l'aire d'agrément communautaire;
sécurité;
déneigement, tonte du gazon, paysagement.

Genre d'entreprise permise sur l'emplacement
Il vous faudra peut-être obtenir une permission écrite pour utiliser les locaux à d'autres fins que celles prévues initialement. Renseignez-vous pour savoir s'il existe des restrictions qui risqueraient de limiter l'orientation ou l'expansion future de votre entreprise.
Réparations
Déterminez quelles réparations vous incombent et lesquelles relèvent de votre locateur.
Améliorations locatives
Vous aurez peut-être le droit de faire quelques changements ou améliorations et d'installer de l'équipement. Ces immobilisations corporelles seront-elles les vôtres ou deviendront-elles la propriété du locateur si vous partez? Vous faudra-t-il remettre la propriété dans son état initial?
Certains accessoires fixes sont inclus dans la propriété, comme des articles encastrés qui abîmeraient les locaux si on les retirait. Assurez-vous de savoir ce que vous pouvez apporter avec vous et ce que vous devez laisser.
Sous-location
Si votre entreprise prend de l'expansion, il se peut que vos locaux deviennent trop petits avant la fin du bail. Dans ce cas, il vous faudra peut-être les sous-louer; c'est donc une bonne idée d'inclure ce point dans une clause de votre bail.
Vous serez peut-être autorisé à céder le bail à vos partenaires, à des filiales ou à toute personne avec qui vous fusionnez, mais il se peut que vous n'ayez pas le droit de sous-louer à des personnes étrangères à votre entreprise sans le consentement de votre locateur.
Détails en matière d'assurance
Qu'est-ce qui est couvert par l'assurance de votre locateur? Vous pourriez être tenu de payer pour les réparations à faire à toute chose non couverte par cette assurance.
Taxes
Votre locateur payera-t-il toutes les taxes foncières? Êtes-vous responsable du paiement des taxes municipales?
Services publics
Tous les services publics que vous devez payer, comme l'eau, l'électricité, les services d'égout, le gaz, le téléphone, etc., doivent être indiqués. Il se peut que votre locateur paye pour tout ce qui n'est pas mesuré et vous facture en conséquence.
Autres éléments à prendre en considération
Ces éléments pourraient comprendre des détails sur :

le droit de premier refus si plus d'espace se libère, les règles du bâtiment;
la signalisation;
les dommages et la destruction;
ce qui se passe si le bâtiment est condamné;
une disposition d'exception (au cas où vous étiez incapable d'exploiter votre entreprise).

Parce que les baux commerciaux peuvent être complexes, faites toujours appel à des spécialistes expérimentés pour vous guider. Avant de signer tout bail commercial, il vous serait peut-être utile d'obtenir des conseils juridiques.

source : canadabusiness.ca

ImmobilierSelect.com

noreply@blogger.com (Yves) — Mon, 7 Mar 2016 13:38:00 -0500

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noreply@blogger.com (Yves) — Sat, 5 Mar 2016 16:01:00 -0500

Vaste projet immobilier à la station de métro Lucien-L'Allier

Mise à jour le mardi 23 février 2016 à 11 h 23 HNE

Un projet immobilier qui va revitaliser les abords de la station de métro Lucien-L'Allier Photo : acdf * architecture

Un projet immobilier de 100 millions de dollars, dont la construction est prévue à l'automne, métamorphosera les abords de la station de métro Lucien-L'Allier. Deux tours résidentielles et une galerie marchande y seront notamment construites, facilitant ainsi l'accès au métro, selon les architectes du projet.

Un reportage de René Saint-Louis

En tout, ce sont 580 unités d'habitation qui s'élèveront près de la station de métro, un mélange de condos et d'appartements à louer. Une tour de 42 étages sera située sur la rue Lucien-L'Allier, et une autre, de 25 étages, sur la rue de la Montagne.

Un projet immobilier qui va revitaliser les abords de la station de métro Lucien-L'Allier Photo : acdf * architecture

La galerie marchande, ouverte au public, reliera les deux tours résidentielles. Selon Maxime Frappier, président de la firme d'architectes acdf * qui conçoit le projet, cet ajout devrait rendre plus sécuritaire l'accès à la station de métro.
« Ce qu'on trouvait important, c'était de pouvoir améliorer rapidement l'interface avec le piéton dans le secteur et offrir une voie de connexion alternative intérieure au métro Lucien-L'Allier. On souhaite que ce projet participe à la ville », soutient-il.
La galerie marchande intégrera également un vaste édifice industriel construit en 1890.
« Tout le monde a rapidement compris que ce bâtiment-là, même s'il n'avait pas une valeur patrimoniale au sens précis du terme, avait certainement une valeur dans le paysage », explique M. Frappier, qui a conseillé au promoteur et à la ville de l'intégrer plutôt que de le démolir. Le bâtiment avait été construit pour héberger des employés de Bell Canada, avant de brièvement servir d'hôpital lors de l'épidémie de typhoïde à Montréal en 1910.
« On va tenter, tout au long du processus de conception, de commémorer l'histoire du site », précise l'architecte.
Pleine vue sur la « pinte de lait » de Montréal

Située au sud du boul. René-Lévesque et à l'ouest de la rue de la Montagne, la pinte de lait est une icône du paysage montréalais. Photo : Corinne Fortier

Par ailleurs, la Ville de Montréal songe à aménager une ruelle qui serait en quelque sorte la prolongation de la rue des Canadiens de Montréal, devant le Centre Bell.
Ce lien piéton extérieur, qui relierait les rues de la Montagne et Lucien-L'Allier, donnerait un accès extérieur aux commerces situés dans la galerie marchande des deux tours résidentielles.
Des terrasses pourraient y être aménagées, lesquelles permettraient d'admirer la « pinte de lait » de Montréal, un vestige de la ville qui est en fait un ancien réservoir d'eau en forme de pinte de lait.
Construite au siècle dernier, la pinte de 10 mètres de hauteur a fait l'objet d'une campagne de sauvegarde de l'organisme Héritage Montréal en 2009.

www.ImmobilierSelect.com

Portrait de l'immobilier non résidentiel à Montréal

noreply@blogger.com (Yves) — Sun, 6 Dec 2015 10:10:00 -0500

Publié le 23/11/2015 à 09:34

Source : Les Affaires : Joanie Fontaine

(Photo: Shutterstock)

Dans mon dernier article, j’ai fait état du marché du multiplex. Aujourd’hui, je m’attaque à un autre marché dont les statistiques sont encore moins présentes dans les analyses courantes : celui de l’immobilier non résidentiel. Ce marché se segmente en trois principales catégories : les immeubles de bureaux, commerciaux et industriels. L’analyse porte sur les ventes réalisées sur l’île de Montréal et exclut les établissements hôteliers.

Nombre de ventes

En 2014, sur l’île de Montréal, 128 ventes d’immeubles de bureaux, 426 ventes de propriétés à vocation commerciale et 235 ventes de propriétés à vocation industrielle ont été comptabilisées, selon les données de CollPlan (une division de JLR). C’est donc un marché très petit comparativement aux 4 790 unifamiliales et aux 12 498 copropriétés vendues sur le même territoire au cours de la même période.

Prix au pied carré

La catégorie de propriétés non résidentielles la plus coûteuse est celle des immeubles de bureaux (192 $/pi2), suivie du groupe des immeubles commerciaux (150 $/pi2) et finalement des immeubles industriels (77 $/pi2), dont le prix médian au pied carré correspond à moins de la moitié de celui des immeubles de bureaux. Cette différence de prix s’explique principalement par les coûts de construction, qui varient selon le type d’immeuble.

Le coût marginal d’un pied carré supplémentaire tend à décroître avec la taille de la propriété. Ainsi, en divisant les propriétés en deux catégories selon leur taille, on se rend compte que le prix médian au pied carré d’un immeuble de bureaux de moins de 10 000 pieds carrés était 35% plus élevé que celui des immeubles plus grands. Cette différence est de 37% pour les immeubles commerciaux et de 54% pour les immeubles industriels.

Évolution 2004-2014

Les ventes dans le secteur commercial ont été à la baisse de 2004 à 2009, avant de varier légèrement par la suite. De manière plus générale, dans l’ensemble des secteurs, on note une diminution de 2007 à 2009. Cette baisse reflète bien l’effet du ralentissement économique de cette période.

Dans le même ordre d’idées, le prix médian s’est maintenu en 2008 avant de diminuer légèrement en 2009, une tendance que l’on observe dans les trois catégories de bâtiment analysées. Ce ralentissement n’a pas été remarqué sur le marché résidentiel, où il semble que les effets positifs de la baisse du taux d’intérêt ont plus que contrebalancé le ralentissement économique.

*Indice de confiance commerciale à l’automne, Sondage de l’indice de confiance commerciale de l’EDC, Exportation et développement Canada, 2015

Le graphique ci-contre comprend l’indice de confiance commerciale d’Exportation et Développement Canada. Celui-ci peut être un bon indicateur des investissements immobiliers futurs des entreprises, puisqu’il mesure la confiance qu’ont celles-ci dans les ventes et la conjoncture économique. Par contre, notons qu’il s’agit d’un indice national alors que le marché analysé dans cet article n’est que montréalais. Néanmoins, l’indice de confiance commerciale semble être corrélé avec l’état du marché immobilier non résidentiel montréalais dans l’année qui suit.

En fin de compte, lors des dix dernières années, le prix médian au pied carré des propriétés industrielles a augmenté de 85%, celui des immeubles de bureaux, de 86% et celui des immeubles commerciaux, de 133%. Ces hausses sont largement supérieures à l’inflation et ont été rendues possibles par la baisse des taux d’intérêt.

Prévisions 2015-2016

Les résultats préliminaires de 2015 pointent vers une légère baisse de vente et une stabilisation des prix. Voici quelques tendances susceptibles d’indiquer les prochains mouvements du marché immobilier non résidentiel :

> L’indice de confiance commerciale demeure assez élevé, atteignant 75,1 au printemps 2015: c’est un niveau plus bas qu’à l’automne 2014, mais tout de même au-dessus de la moyenne des dix dernières années.

> Pour le secteur des immeubles de bureaux du grand Montréal, au premier trimestre de 2015, le taux d’inoccupation a légèrement baissé en dessous de 7% selon le rapport pour le marché du grand Montréal T1-2015 de la firme Colliers International

> En ce qui concerne les immeubles industriels, la dépréciation du dollar canadien par rapport aux dernières années devrait aider ce secteur en encourageant les exportations.

> Les prix ont grandement augmenté au cours des dernières années, aidés par le faible coût du financement. Or, les taux d’intérêt étant maintenant très près du plancher, la croissance future des prix devra être obtenue par une croissance de l’économie et de l’inflation, ce qui impliquera des hausses de prix beaucoup plus faible au cours des prochaines années.

Pour plus d’informations sur le marché non résidentiel et pour connaître l’âge moyen des bâtiments vendus, vous pouvez consulter l’étude JLR sur l'immobilier non résidentiel.

Royalmount - Beau projet !

noreply@blogger.com (Yves) — Tue, 22 Sep 2015 14:29:00 -0400

Feu vert au projet Royalmount

Simulation du projet Royalmount

IMAGE FOURNIE PAR CARBONLEO

Source :

Source : Maxime Bergeron
La Presse

Le mégaprojet de centre commercial Royalmount, situé à l'angle des autoroutes 15 et 40, a franchi une étape importante lundi soir en recevant le feu vert du conseil municipal de la ville de Mont-Royal.

Ce projet controversé de 1,7 milliard de dollars prévoit l'érection d'un gigantesque centre commercial, ainsi que des bureaux, des hôtels et un théâtre, sur d'anciens terrains industriels.
Tous les conseillers municipaux de Mont-Royal, sauf un, ont voté en faveur du changement de zonage qui permettra la construction du complexe par le promoteur Carbonleo.
«Ce sont de super bonnes nouvelles, ça faisait un bout qu'on travaillait là-dessus avec la ville de Mont-Royal», s'est réjoui Claude Marcotte, associé et vice-président exécutif de Carbonleo, en entrevue à La Presse Affaires.
Huit Centre Eaton
Le projet Royalmount a suscité de nombreux débats depuis son annonce officielle en mai dernier.
Plusieurs marchands du centre-ville craignent de perdre des clients au profit de cet immense centre commercial, tandis que les automobilistes appréhendent d'importants bouchons dans ce secteur déjà très achalandé de la métropole.
Il faut dire que le projet est impressionnant -et très dense. Les plans actuels prévoient 4 millions de pieds carrés de superficie locative, répartis sur des terrains de 2,5 millions de pieds carrés.
En comparaison, le Quartier Dix30 de Brossard compte 3 millions de pieds carrés de commerces et bureaux, étalés sur des terrains de 9 millions de pieds carrés. S'il va de l'avant comme prévu, le projet de Carbonleo représentera l'équivalent de huit Centres Eaton, combinés à une Place Ville-Marie.
Carbonleo se donne encore quelques mois pour peaufiner la forme finale que prendra son projet, dont l'architecture a été confiée au groupe québécois Lemay. Benoy, une firme de Londres spécialisée dans les complexes multifonctions, s'est greffée récemment à l'équipe de conception.
« Le concept évolue, on veut vraiment que ce soit le 'mall of the future', si vous me permettez l'anglicisme, on veut que ce soit une référence mondiale », a indiqué Claude Marcotte.
Malgré les approbations reçues à Mont-Royal, la Ville de Montréal aura aussi son mot à dire. La Commission de développement économique devra ainsi donner son aval au projet, a fait savoir le maire Denis Coderre mardi matin.

Un milliard de dollars d'investissements pour un centre-ville à Laval

noreply@blogger.com (Yves) — Mon, 20 Apr 2015 20:25:00 -0400

Un projet de plus de 400 millions de dollars est en préparation sur ce terrain de Laval, situé à l'ouest du métro Montmorency et au nord de la future Place Bell. Photo : Francis Labbé

Source : Radio Canada

Si tout se passe comme prévu, Laval aura un véritable centre-ville d'ici quelques années, autour du métro Montmorency, au coût de 900 millions de dollars. Il sera constitué principalement de la Place Bell, jumelée à un projet immobilier de plus de 1100 logements et un complexe commercial.

Un texte de Francis Labbé

Tout juste au nord-ouest du métro Montmorency, un vaste projet immobilier est en développement. Il s'agit du projet Urbania 2, un complexe de 6 bâtiments qui compteront 1160 appartements en copropriétés et deux tours. l'une de 32 et l'autre de 28 étages.

Le projet Urbania 2, situé au nord-ouest du métro Montmorency, dont la construction du premier immeuble devrait commencer en 2015. Photo : Urbania2

« On y retrouvera des condos et des maisons en rangées, pour des familles comme pour des couples ou des personnes seules », explique Josée Lagacé, directrice des communications et du marketing au Fonds immobilier de solidarité de la FTQ.
« Nous sommes en partenariat avec un promoteur, Sébastien Lessard », affirme Mme Lagacé, qui ajoute qu'« il s'agit d'un investissement de 270 millions de dollars au cours des 6 à 8 prochaines années ».
Espace Montmorency
Immédiatement au sud du terrain prévu pour Urbania 2, on retrouvera un autre complexe d'envergure. Sur son site Internet, le promoteur Montoni annonce le projet Espace Montmorency, au coût de 420 millions de dollars.
Le terrain appartient aussi au Fonds de solidarité de la FTQ, qui affirme que ce projet n'est pas finalisé. « Je ne confirme rien », a insisté Josée Lagacé, lorsque questionnée sur le sujet.

Le projet Espace Montmorency, du promoteur Montoni. Un complexe commercial de 4 phases évalué à 420 millions de dollars. Photo : Montoni

Le promoteur Montoni écrit tout de même sur son site que « le bâtiment sera composé de plusieurs unités de bureaux avec terrasses, cela permettra également de créer plus d'espace pour les réunions sociales. Directement relié à la station de métro Montmorency, le projet est situé à 20 minutes du centre-ville de Montréal via un accès souterrain. »
« Avec la Place Bell au sud, Urbania au nord, Espace Montmorency contribuera à la création du nouveau centre-ville de Laval », ajoute Montoni.
Place Bell
Les travaux de la Place Bell avancent au rythme prévu, selon la Ville de Laval. « Les budgets et les échéanciers sont respectés », expliquait dernièrement Nadine Lussier, du service des communications à la Ville de Laval.
La Place Bell, construite au coût de 200 millions de dollars, pourrait accueillir le club-école du Canadien de Montréal dès son ouverture, en septembre 2017. « Le Canadien est devenu propriétaire de son club-école dernièrement », expliquait le maire Marc Demers lors d'une rencontre ces dernières semaines.
« Les Bulldogs de Hamilton ont signé un bail de deux ans à Saint-Jean de Terre-Neuve. Ensuite, la Place Bell sera prête. C'est tout dire », a affirmé M. Demers, qui est persuadé que le Tricolore déménagera son club-école à Laval.
Un centre-ville

Françcis Brochu, porte-parole et attaché de presse du maire de Laval. Photo : Francis Labbé

Selon François Brochu, porte-parole du maire de Laval, le cumul de la Place Bell, d'Urbania 2 et d'un éventuel projet comme Espace Montmorency fera du secteur un coeur urbain des plus intéressants.
« Le secteur en question a tout pour devenir un centre-ville à échelle humaine pour Laval », explique M. Brochu. « On y retrouvera des logements, des commerces, la Place Bell, la salle André-Mathieu, des établissements d'enseignement secondaire, collégial et universitaire. Il y aura toute une effervescence dans ce secteur », fait valoir M. Brochu.

« Nous aimerions aussi attirer des entreprises pour venir offrir des emplois dans ce quartier, pour que les gens puissent venir y travailler, s'y divertir et aussi y vivre. Nous visons à attirer des entreprises de services, mais aussi de recherche et de développement dans la haute technologie. » — François Brochu, porte-parole du maire de Laval

Image panoramique de ce qui risque fort de devenir le véritable centre-ville de Laval. Photo : Francis Labbé

Condos : toujours un marché d'acheteurs à Montréal

noreply@blogger.com (Yves) — Thu, 5 Mar 2015 14:39:00 -0500

Édifices en construction à Montréal

Source : Radio Canada : Un texte d'Olivier Bachand

Les Montréalais qui souhaitent bientôt acquérir une copropriété auront l'embarras du choix. Il y a présentement un acheteur pour 20 condos à vendre dans la métropole. La situation s'explique par la réduction du bassin d'acquéreurs potentiels, en raison du resserrement des règles hypothécaires, et par la construction de nombreuses tours d'habitation.

L'inventaire de condominiums neufs qui n'ont pas trouvé preneur dans la grande région de Montréal n'a jamais été aussi élevé depuis 2006.

Selon la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), tous les secteurs de l'île de Montréal étaient favorables aux acheteurs de copropriétés sur le marché de la revente à la fin 2014, à l'exception de l'arrondissement Rosemont-La Petite-Patrie, où le marché était toujours équilibré à la fin de l'année. De 2013 à 2014, les délais de vente moyens ont grimpé de 14 jours pour atteindre 120 jours. Ceux qui souhaitent vendre leur copropriété doivent donc s'armer de patience.

Vendeur cherche acheteur

Lyne Arcand tente de vendre son condominium situé au 15e étage d'une tour du quartier Griffintown depuis juin 2014. Elle espérait conclure une transaction au plus tard l'automne dernier, mais peine toujours à trouver un acheteur. À l'instar de nombreux propriétaires dans la même situation, elle a décidé de louer sa copropriété en attendant.

Elle a fait l'acquisition de son condo en prévente il y a quatre ans, mais n'y a jamais habité. Son objectif a toujours été de le revendre pour en tirer profit.

Cette première expérience d'investissement en immobilier ne sera finalement pas aussi avantageuse que prévu. Lyne Arcand affirme que le prix affiché n'est pas beaucoup plus élevé que celui auquel elle a acheté son unité.

« On ne savait pas exactement ce qui s'en venait sur le marché. C'était un des premiers projets dans le quartier. La concurrence est maintenant très grande », constate-t-elle.

Sa courtière en immobilier, Dominique Chénier, affirme que plusieurs de ses clients se trouvent dans la même situation que Lyne Arcand. « Plusieurs condos sont sur le marché depuis six mois, voire un an, alors qu'en 2010, ça se vendait vraiment rapidement. »

Pour consulter ce graphique sur votre appareil mobile, cliquez ici.

Des tours qui ont poussé comme des champignons

Les nombreux projets de tours à condominiums sont largement responsables de l'augmentation des délais de vente. Le nombre d'unités neuves invendues n'a cessé de grimper au cours des dernières années.

En 2010, on en comptait 1142 dans la région de Montréal, mais ce nombre a plus que doublé pour atteindre 2851 à la fin de l'année dernière. Plus de 10 000 unités supplémentaires sont présentement en construction. Parallèlement à cette situation, le resserrement des règles hypothécaires a quant à lui réduit le bassin d'acheteurs potentiels.

Craignant une surchauffe du marché immobilier, particulièrement à Toronto et à Vancouver, le gouvernement fédéral a abaissé la période d'amortissement maximale de 40 à 25 ans pour les prêts hypothécaires assurés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Plusieurs acheteurs potentiels ont alors décidé de repousser l'achat d'une première propriété, jugeant que leurs paiements hypothécaires seraient trop élevés pour leurs moyens.

« On s'en ressent dans le marché. Il y a moins de premiers acheteurs, ce qui fait en sorte que les autres ont plus de temps pour choisir une propriété. » — Dominique Chénier, courtière en immobilier

Copropriétés à Montréal

Séduire les acheteurs

Les promoteurs immobiliers doivent aussi composer avec un marché nettement favorable aux acheteurs. Plusieurs immeubles érigés au cours des dernières années visaient particulièrement une jeune clientèle à la recherche d'une première propriété. Pour les attirer, la compétition est de plus en plus féroce.

L'entreprise Rachel Julien a récemment organisé une conférence uniquement destinée aux premiers acheteurs, dans l'espoir de les convaincre d'acheter une copropriété dans la deuxième phase de son projet U31, dans Rosemont-La Petite-Patrie. Les prix ont aussi été réduits.

« Pour devenir plus compétitifs, on a choisi de réduire nos marges bénéficiaires, affirme le président de Rachel Julien, Denis Robitaille. Le facteur prix est très important pour les acheteurs. »

D'autres promoteurs décident par exemple d'offrir gratuitement les électroménagers à l'achat d'un condo.

Des prix toujours en hausse

Malgré le ralentissement, les prix des condominiums ont tout de même continué d'augmenter, quoique faiblement. Sur l'île de Montréal, le prix de vente moyen des copropriétés a augmenté de 2 % l'an dernier sur le marché de la revente, pour atteindre 311 000 $.

Certains analystes estiment toutefois que la valeur des condos pourrait bientôt stagner dans la métropole, ou même diminuer quelque peu.

Selon le promoteur Martin Provencher, auteur du livre L'immobilier en 2025, les acheteurs doivent demeurer prudents dans ces circonstances.

« C'est le bon temps d'acheter pour ceux qui veulent occuper leur condo, mais pas pour les investisseurs. Il faut toutefois faire la transaction dans une optique de long terme. » — Martin Provencher, promoteur et auteur

Selon lui, les acheteurs doivent songer à conserver leur copropriété au moins cinq ans pour être certains de récupérer leur mise.

Les courtiers immobiliers contre-attaquent

noreply@blogger.com (Yves) — Tue, 30 Dec 2014 13:04:00 -0500

source : Les Affaires
La montée des services de vente de propriétés sans agent rend les courtiers immobiliers nerveux. Autrefois incontournables, ceux-ci doivent maintenant justifier les avantages de passer par leurs services. Que gagne-t-on à faire affaire avec un courtier ?

Le torchon continue de brûler entre les courtiers et les sociétés qui offrent des services d’affichage et d’accompagnement à moindre coût aux propriétaires désirant vendre leur maison. Le dépôt d'une nouvelle requête en autorisation en recours collectif déposée cette fois par la Fédération des chambres immobilières du Québec accuse en effet DuProprio de « publicité trompeuse et concurrence déloyale ».

Des prix incomparables

« La requête se base principalement sur le fait que DuProprio promet des montants précis d’économie qui sont à notre avis à la fois exagérés et impossibles à supporter », commente Manon Stébenne, directrice des communications et des relations publiques à la Chambre immobilière du Grand Montréal.

C'est que les entreprises de service sans intermédiaire marquent effectivement un point en offrant des tarifs beaucoup plus bas aux propriétaires.

« Notre forfait le plus cher coûte moins de 1 000 $, peu importe le type de propriété mis en vente », annonce Marco Dodier, chef de direction chez DuProprio.

On est donc bien loin du 5 % du prix de vente (plus taxes) couramment exigé par les courtiers (compter des frais de 11 000 $ pour une propriété vendue à 200 000 $).

Manon Stébenne, de la Chambre immobilière du Grand Montréal (un organisme qui représente les courtiers immobiliers), apporte toutefois une nuance à cet avantage sur le plan économique.

« Si un consommateur dit avoir économisé 5 % de commission mais qu’il a vendu sa propriété 10 % moins cher parce que son prix a été mal fixé, que sa mise en marché a été déficiente, ou tout simplement parce qu’il a consenti à réduire son prix à la demande de l’acheteur, il n’a pas économisé 5 % avec DuProprio, mais bien perdu 5 %! », s’exclame-t-elle.

Différence de prix… même qualité de service?

Vendre sans intermédiaire ne revient pas pour autant à vendre son bien tout seul. Au même titre que les courtiers, les sociétés comme DuProprio offrent à leurs clients de la visibilité et un accompagnement tout au long du processus, car la vente d’une propriété nécessite un minimum de connaissance en immobilier.

« Lorsqu’on vend un bien par l’intermédiaire d’un courtier, on lui laisse la responsabilité de nous représenter, or les propriétaires sont souvent les mieux placés pour parler de leur propre domicile », prétend M. Dodier, qui met de l’avant l’importance de laisser au vendeur le contrôle de sa vente.

De son côté, Mme Stébenne explique respecter le choix des consommateurs qui préfèrent ne pas recourir à l’expertise de courtiers, mais elle tient à ajouter qu’un courtier est un professionnel qui garantit le bon déroulement des choses jusqu’à la transaction. « Le vendeur obtient plus de sécurité, car le savoir-faire et les compétences du courtier sont incontournables ».

Les courtiers : plus efficaces?

« De la mise en marché aux visites en passant par la gestion des offres ou la gestion des papiers, vous économiserez du temps en faisant affaire avec un courtier », avance Manon Stébenne.

Mais pour Marco Dodier, l’idée selon laquelle les courtiers immobiliers réussissent à vendre les propriétés plus vite est une « fausse impression », car les délais de vente sont d’abord influencés par la conjoncture économique, la mise en marché, le prix et la qualité des propriétés.

« C’était vrai, mais à une autre époque où les courtiers étaient quasiment les seuls à pouvoir garantir la visibilité du bien mis en vente. Aujourd’hui, avec Internet, ce n’est plus du tout le cas », justifie-t-il avant de spécifier que le site DuProprio est arrivé en tête du palmarès des sites les plus visités dans le domaine immobilier au Québec pendant les 11 premiers mois de l’année, comme en attestent les statistiques de la maison de recherche Comscore Media Metrix, qui mesure l’audience des sites en ligne.

L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec avait aussi tenté d’attaquer DuPriorio en justice à deux reprises, mais sans succès.

La société avait alors été accusée d’offrir un service de courtage sans autorisation, or DuProprio a toujours revendiqué offrir un service particulier qui n’a rien à voir avec ceux d’un intermédiaire. Bref, une affaire à suivre…

Investissement chinois de 150M$ dans l'immobilier de luxe a Montreal

noreply@blogger.com (Yves) — Mon, 17 Nov 2014 17:06:00 -0500

Source Les Affaires : Suzanne Dansereau

Il s’agirait du premier investissement chinois dans l’immobilier de la métropole, et non le moindre: le groupe Gansu Tianqing Real Estate, via sa filiale de Vancouver Tianco, entend investir jusqu’à 150 millions de dollars pour devenir propriétaire à 50% du projet de condos de luxe YUL du groupe montréalais Brivia.

Le groupe investit d’abord 25M$ dans la première phase du projet, évaluée à 50M$. Mais la coentreprise qu’il vient de former avec le groupe Brivia prévoit un partenariat à 50% des quatre phases évaluées à 300M$.

YUL - le nom de code de l’aéroport de Montréal - comprend la construction de deux tours de 38 étages et de 18 maisons en rangée totalisant 873 unités de logement haut de gamme, dans le centre-ville de Montréal, rue René Lévesque, près du Centre Bell. L’endroit est connu sous le nom de l'îlot Overdale.

Les plans de ce projet d’envergure ont été dévoilés l’an dernier. Mais c’est à Beijing, dans la foulée de la mission commerciale du premier ministre du Québec Philippe Couillard, à la fin octobre, que le président de Brivia, Kheng Ly, homme d’affaires bien connu dans la communauté chinoise de Montréal, a signé l’entente avec le président de Gansu Tianqing, Qing Han. L’entreprise est établie à Lanzhou, dans la province du Gansu.

Selon Kheng Ly, cet investissement est un témoignage de confiance que manifeste le groupe chinois envers le potentiel de l’immobilier de luxe à Montréal.

«Nous avons convaincu nos partenaires que le centre-ville de Montréal était prêt à une plus grande densification et des résidences de haut de gamme, et que la ville offre le meilleur retour sur l’investissement», a indiqué M. Ly à LesAffaires.com, à la suite de la cérémonie de signature de l’entente.

Un marché «tortue»

Le représentant du groupe Tianco de Vancouver, Steve Di Fruscia, a expliqué que le groupe avait examiné des projets à Calgary et Toronto au Canada et à Seattle et Los Angeles, aux États-Unis. «YUL était le plus attrayant, en raison de sa localisation» a-t-il expliqué, ajoutant que les autres marchés sont matures et offrent moins bon rapport qualité-prix.

Kheng Ly, président et chef de la direction du groupe immobilier Brivia (en avant à gauche) a signé une entente avec Qing Han, président de Gansu Tianqing Real estate (en avant à droite) qui va investir jusqu’à 150M$ dans le projet immobilier YUL.

«Montréal est une tortue: le prix de l’immobilier a monté moins vite et moins haut qu’ailleurs. Mais s’il y a un crash, il baissera peu, a plaidé de son côté M. Ly. Nous croyons à une croissance à long terme».

Cet investissement s’inscrit dans une stratégie de diversification du groupe chinois, a également expliqué Steve Di Fruscia. La bulle immobilière en Chine l’incite à placer des billes ailleurs, comme à Montréal et à Vancouver, où il détient déjà un investissement de 11,3 M$ dans un projet immobilier.

C’est en participant à une levée de fonds pour l’hôpital chinois de Montréal que M. Ly a été mis en contact avec Gansu Tianqing Real Estate par le représentant montréalais de la Banque de Chine, qui a ouvert une place d’affaires cette année à Montréal. «Notre avantage, c’est que nous pouvons avoir accès au marché d’acheteurs chinois, qui sont de plus en plus attirés à Montréal», a signalé M. Ly.

Le prix des logements au YUL varie entre 421 et 650$ le p2. Un studio se vend 200,000$, et une maison de ville, plus de 1M$.

Le projet se distingue entre autres par son architecture, signée Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes, en association avec Stefano Domenici Architecte, qui proposent une série de blocs de huit étages décalés les uns par rapport aux autres. Il se distingue également par la création d’un grand espace vert de 23,000 pieds carrés - de la taille du Carré Philips, le seul espace vert privé de cette taille au centre-ville, font valoir les promoteurs.

L’aménagement des autres espaces communs du complexe sera signé Armani Casa.

Le projet prévoit aussi la restauration de la demeure historique de Sir Louis-Hyppolite Lafontaine, ancien dirigeant du bas-Canada.

«Nos partenaires chinois connaissent mieux maintenant l’histoire du Canada et de Montréal», de souligner M. Ly.

Laval: superprojet de «nouveau» centre-ville

noreply@blogger.com (Yves) — Mon, 17 Nov 2014 16:31:00 -0500

Projet immobilier Urbania II à Laval. Photo fournie par la FTQ

Source : La Presse ; Maxime Bergeron

Après une période de morosité liée au changement de garde à la mairie, Laval renoue avec le développement immobilier. Un projet majeur de six tours résidentielles sera lancé demain près du métro Montmorency, lequel pourrait être suivi dans quelques mois d'un tout nouveau complexe de bureaux.

La Société de développement Urbania et le Fonds immobilier de solidarité FTQ annonceront la construction du complexe Urbania 2 en présence d'élus lavallois. Ils lanceront demain la première tour de 16 étages, évaluée à 51 millions de dollars, tandis que le projet dans son ensemble est évalué à plus de 250 millions.

«On se donne un horizon de six ans, a dit le promoteur Sébastien Lessard en entrevue avec La Presse Affaires. Évidemment, on compte sur une accélération une fois que la Place Bell va ouvrir juste à côté en 2017. C'est un secteur appelé à devenir plus fébrile avec le temps.»

Le Fonds FTQ a acheté une série de terrains près du Collège Montmorency avant l'ouverture du métro, en 2007, où la première phase du complexe Urbania a été érigée. En plus de participer au développement de la phase 2, le Fonds compte aussi lancer un projet regroupant des bureaux et des commerces sur un lot adjacent dont il est propriétaire.

Les détails du volet commercial sont en train d'être finalisés avec un autre promoteur, a confié Normand Bélanger, PDG du Fonds immobilier de solidarité FTQ. Des esquisses seront présentées au cours des prochains mois.

Ce projet marquera en quelque sorte le redémarrage de l'économie lavalloise, qui a beaucoup souffert de l'arrestation de l'ancien maire Gilles Vaillancourt (accusé notamment de gangstérisme) et de la mise en tutelle qui s'en est suivie. Le nouveau maire, Marc Demers, a promis il y a deux semaines de tout mettre en oeuvre pour mettre un terme à la «paralysie» du développement sur le territoire lavallois.

Nouveau cœur lavallois

Avec la Place Bell (un nouvel amphithéâtre de 10 000 places), presque 2000 condos et de nouveaux bureaux, le secteur autour du métro Montmorency est appelé à devenir le nouveau centre-ville de Laval, estime le promoteur d'Urbania. «Il y aura une vraie vie de quartier, sous le concept du work, liveand play.»

Sébastien Lessard ne croit pas que le marché de la copropriété soit saturé à Laval, malgré la construction de milliers de nouveaux appartements au cours des dernières années. Selon les données de la Fédération des chambres immobilières du Québec, 519 condos ont été vendus au centre-ville de Laval dans la dernière année, une légère hausse de 3% sur un an. Le prix médian a grimpé de 1%, à 214 250$.

Sébastien Lessard dit avoir toujours reçu une bonne collaboration des fonctionnaires lavallois, malgré les nombreux bouleversements des dernières années. «Évidemment, la commission Charbonneau, le changement de régime et surtout la tutelle, ç'a resserré la direction au niveau des fonctionnaires, a dit Sébastien Lessard. Les délais étaient plus longs.»

Montréal: trois nouvelles tours au centre-ville

noreply@blogger.com (Yves) — Thu, 16 Oct 2014 18:08:00 -0400

Source : La Presse

La Presse

Le boom immobilier du centre-ville ne s'essouffle pas. La Presse Affaires a appris que Devimco construira trois nouveaux immeubles d'une quinzaine d'étages à l'angle des rues Saint-Marc et du boulevard René-Lévesque.

Le projet de 175 millions de dollars prévoit l'érection de 250 condos répartis dans deux tours, et de 295 appartements locatifs.

Le promoteur rénovera par ailleurs l'asile des vieillards des Petites Soeurs des Pauvres, un bâtiment patrimonial, pour l'inclure au complexe résidentiel.

Il s'agira du premier projet de Devimco à l'extérieur du quartier de Griffintown, où le groupe érige depuis quelques années un projet de plus de 800 millions.

Un projet de 35 millions dans le Mile-Ex

noreply@blogger.com (Yves) — Thu, 16 Oct 2014 17:58:00 -0400

Source La Presse

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«C'est une belle opportunité que nous avons d'utiliser d'anciens bâtiments dans un quartier stratégique de Montréal, près des transports en commun», a dit hier Martin Galarneau, associé et vice-président des affaires corporatives chez TMSA.

Deux anciennes usines de textile du secteur Marconi-Alexandra, en lisière de la Petite Italie, seront converties en un ambitieux projet de bureaux de plus 35 millions de dollars.

Le promoteur Thibault, Messier, Savard&Associés (TMSA) et des partenaires ont acquis, à la fin du mois de septembre, deux bâtiments totalisant 370 000 pieds carrés, a appris La Presse Affaires. Le groupe a payé entre 15 et 20 millions pour ces immeubles et il investira un peu plus que cette somme pour les rénover de fond en comble.

«C'est une belle opportunité que nous avons d'utiliser d'anciens bâtiments dans un quartier stratégique de Montréal, près des transports en commun», a fait valoir Martin Galarneau, associé et vice-président des affaires corporatives chez TMSA, pendant une visite des lieux.

L'histoire de ces bâtiments, situés à l'angle des rues Saint-Urbain et Saint-Zotique Ouest, illustre bien la transformation du quartier Marconi-Alexandra, aussi appelé Mile-Ex depuis quelques années. Les immeubles de béton ont été bâtis en 1965 et 1966 pour abriter les activités de l'entreprise textile Main Knitting, qui y employait 2000 personnes.

Après la fermeture de Main Knitting en 2008, les anciennes manufactures ont été rachetées par le groupe Mirelis pour faire place à un projet de condos. Celui-ci ne s'est jamais réalisé, puisque le changement de zonage souhaité - de commercial à résidentiel - a été refusé à la suite d'audiences publiques. Les immeubles, déjà dégarnis et décontaminés, sont vacants depuis.

Transfert d'entreprises

TMSA compte garder le caractère industriel de ces bâtiments. Après une rénovation de fond en comble - systèmes mécaniques, briques, fenêtres, lobby, ascenseurs -, ils seront convertis en «bureaux-lofts».

L'objectif? Attirer des sociétés du secteur des technologies de l'information, de la finance, de la publicité ou du multimédia. Les hauts plafonds, les vues dégagées sur la montagne et le centre-ville et les loyers plus bas qu'ailleurs devraient peser lourd dans la balance, croit Martin Galarneau.

«La requalification de bâtiments dans le Mile-Ex, c'est clair que c'est un phénomène qu'on voit beaucoup à Montréal», a-t-il observé.

Un quartier en transformation

Deux déménagements récents de sociétés financières du centre-ville vers le quartier viennent appuyer ses propos. La Banque TD a annoncé l'hiver dernier le transfert de 800 employés administratifs dans une ancienne usine de textile reconvertie, juste au nord du Mile-Ex. La Banque Royale déplacera, quant à elle, 2000 travailleurs à l'angle de Parc et Jean-Talon, à quelques pâtés du projet de TMSA.

Même s'il change, le secteur Marconi-Alexandra reste encore aujourd'hui l'un des plus hétéroclites de Montréal. On y trouve plusieurs entrepôts et industries qui côtoient des projets de condos et des maisons d'architectes au design audacieux. Divers bars et restaurants populaires ont aussi ouvert leurs portes ces dernières années, comme l'Alexanderplatz, le Ballpark et le Manitoba. Le côté «trash» et post-industriel du quartier séduit.

Selon François Croteau, maire de l'arrondissement de Rosemont-La Petite-Patrie, les consultations récentes ont prouvé que les résidants du coin apprécient cette mixité des usages. «Ce qui fait le cachet de ce secteur, c'est son caractère désorganisé», a-t-il dit à La Presse Affaires.

«On a travaillé en concertation avec le milieu pour voir si un changement de zonage était souhaitable et on est arrivé à la conclusion qu'il valait mieux garder le statu quo, a ajouté M. Croteau. Le quartier change par lui-même, sans l'intervention de l'arrondissement.»

TMSA espère garder une mixité au sein même de ses deux immeubles reliés par une passerelle. Des discussions sont en cours avec un restaurateur réputé en vue d'ouvrir un restaurant au rez-de-chaussée, où le groupe envisage aussi d'installer des commerces et des salles d'exposition, a avancé Martin Galarneau. Une succursale de la SAQ de 10 000 pieds carrés, desservant les restaurateurs, restera également en activité.

Outre ce projet de TMSA, le secteur Marconi-Alexandra devrait profiter de la construction du campus Outremont de l'Université de Montréal, qui sera érigé à quelques centaines de mètres, du côté ouest de l'avenue du Parc. Un projet de «vélo-rue» est aussi prévu dans la rue Marconi, ainsi qu'un parc linéaire derrière l'immeuble de TMSA.

L'arrondissement compte par ailleurs déposer une motion pour permettre l'agriculture et l'aquaculture urbaines dans le quartier, à la réunion du conseil d'arrondissement du 3 novembre, a indiqué François Croteau. Il pourrait s'agir de serres sur le toit d'immeubles, comme on en retrouve aux Fermes Lufa, dans Ahuntsic. Deux entreprises seraient déjà intéressées, selon le maire.

TMSA, qui s'est alliée à Fondaction CSN et à la Fiducie globale des régimes de retraite des employés de la Ville de Québec pour faire cette transaction, espère livrer son premier bâtiment en décembre 2015.

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QUI EST TMSA?

La firme Thibault, Messier, Savard & Associés (TMSA) n'est pas la plus connue parmi les promoteurs montréalais. Le groupe à capital fermé a pourtant réalisé plusieurs transactions d'envergure au fil des ans, comme l'acquisition et la relance du Marriott Château Champlain en 1995 et le redressement des condominiums Le Dauphin, dans le Plateau-Mont-Royal. TMSA est aussi associée à 50% avec DevMcGill dans le projet d'envergure Le Castelnau, à côté du parc Jarry. En parallèle, la firme est active depuis 2008 dans le sud de la Floride, où elle vient de racheter un immeuble de bureaux de 106 000 pieds carrés pour 22,5 millions.

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LE SECTEUR MARCONI-ALEXANDRA

> Plus de 1800 résidants

> 293 entreprises

> Environ 3000 emplois

> -36%: baisse du nombre d'emplois entre 2000 et 2011

> Une trentaine de projets immobiliers réalisés ces dernières années, totalisant environ 500 appartements

> Surnommé le «quartier des architectes»

Sources: arrondissement de Rosemont-La Petite-Patrie, CDEC Rosemont-La Petite-Patrie

Immobilier: le marché canadien «dépasse les attentes»

noreply@blogger.com (Yves) — Thu, 16 Oct 2014 17:52:00 -0400

Source : La Presse
Maxime Bergeron

Les gains de prix les plus importants dans le secteur de l'immobilier résidentiel au Canada ont été enregistrés à Calgary (+ 10,1%), Toronto (+ 7,8%) et Vancouver (+ 5,3%).

Alors que le marché immobilier montréalais reprend timidement du tonus, celui des autres grandes villes canadiennes est en ébullition. Les ventes de maisons ont grimpé de plus de 10% sur un an à l'échelle du pays, tandis que les prix ont atteint un nouveau sommet en septembre. Tour d'horizon.

408 795$

C'est le prix moyen d'une propriété au Canada en septembre, selon les données diffusées hier par l'Association canadienne de l'immeuble (ACI). Il s'agit d'une hausse de 5,9% sur un an. Les gains les plus importants ont été enregistrés à Calgary (+ 10,1%), Toronto (+ 7,8%) et Vancouver (+ 5,3%). «Le prix moyen à l'échelle nationale continue à subir l'influence des ventes à la hausse dans le Grand Vancouver et le Grand Toronto, qui comptent parmi les marchés du logement les plus actifs et les plus chers au Canada, souligne l'ACI. Si on exclut ces deux marchés du calcul, le prix moyen atteint le montant relativement plus modeste de 325 406$, tandis que la hausse d'une année à l'autre baisse pour atteindre 4,5%.»

+10,6%

Les ventes immobilières ont quelque peu diminué entre août et septembre au pays (- 1,4%), rapporte l'ACI. Sur un an, toutefois, elles affichent une hausse surprenante de 10,6%. «La poursuite des taux hypothécaires incroyablement bas, soit l'élément-clé de l'activité du marché du logement, a soutenu et soutient toujours les ventes résidentielles, et ce, en dépit de la hausse continue des prix dans certains des centres urbains les plus actifs et les plus chers du Canada», a fait valoir Gregory Klump, l'économiste en chef de l'ACI.

Et Montréal?

Le marché immobilier de la métropole québécoise apparaît plus terne que celui des autres grandes villes du pays. L'une des raisons, c'est que le nombre de propriétés à vendre continue d'y augmenter - il atteint aujourd'hui un sommet de 32 393 -, alors qu'on observe des pénuries dans les marchés les plus chauds. Selon une étude de Royal LePage publiée hier, la valeur de revente moyenne des maisons unifamiliales de plain-pied a progressé de 2,6% à Montréal au troisième trimestre, à 296 857$. Le prix des maisons standards à deux étages a grimpé d'un maigre 0,2%, à 403 714$, tandis que celui des condos a gagné 0,5%, à 241 000$. Les ventes ont pour leur part rebondi de 7,4% en septembre à Montréal.

L'avis des économistes

Les observateurs du marché immobilier répètent la même rengaine depuis quelques années déjà: le marché canadien va se calmer, atterrir, refroidir, alouette. Ce mois-ci ne fait pas exception. «Même si le marché immobilier continue à défier les attentes en 2014, nous croyons toujours que l'activité va baisser par rapport aux niveaux actuels, fait valoir Randall Bartlett, économiste à la TD. Alors que les prix continuent d'augmenter plus vite que les salaires, l'abordabilité va devenir un obstacle à la demande d'habitations une fois que les taux d'intérêt commenceront éventuellement à augmenter.» David Madani, de Capital Economics, doute pour sa part que les acheteurs seront encore confiants pour bien longtemps d'acheter une maison «surévaluée», puisque l'horizon économique du pays est «incertain».

On paie l'hypothèque...

La faiblesse historique des taux d'intérêt ne fait pas que stimuler les ventes de maisons. Elle incite aussi les Canadiens à rembourser leurs prêts hypothécaires à une vitesse record, indique une étude publiée hier par la CIBC. «Malgré un marché de l'emploi léthargique et un taux de chômage encore trop élevé pour la Banque du Canada, la performance du service de la dette au Canada n'a presque jamais été aussi bonne», a souligné Benjamin Tal, économiste en chef adjoint de la Banque CIBC. M. Tal estime que les Canadiens remboursent 11 milliards de plus par année que ce qui apparaît réellement dans les statistiques.

Griffintown: un quartier en ébullition

noreply@blogger.com (Yves) — Wed, 19 Feb 2014 11:18:00 -0500

Situé près du centre-ville et du canal Lachine, Griffintown attire une nouvelle population exigente, qui aime la vie urbaine.

Source :

Danielle Bonneau
La Presse

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE

De grands changements se préparent sur divers fronts dans Griffintown. D'une part, la stratégie pour mettre en valeur le quartier commence à se concrétiser. Le secteur, par ailleurs, profitera directement de la création du Quartier de l'innovation. Les projets foisonnent!

Parcs et rues habitées

L'été dernier, la Ville de Montréal a acheté le terrain adjacent au Horse Palace, rue Ottawa. C'est son premier geste après l'adoption du programme particulier d'urbanisme (PPU) de Griffintown. «Un vrai paddock a été aménagé pour les deux chevaux de l'écurie», explique l'architecte Juliette Patterson, présidente de la Fondation du Horse Palace, qui veut sauvegarder l'écurie urbaine datant du XIXe siècle. «Pour créer une communauté, c'est important de mettre en valeur les lieux qui font partie de l'histoire du quartier. La curiosité que soulèvent les chevaux est touchante!»

Cette action sur le domaine public est loin d'être la dernière, car 46 autres sont prévues dans le PPU.

Dès cette année, deux premières rues habitées seront aménagées : les rues Saint-Paul et Monfort, près du complexe Lowney. «Il n'y aura pas de trottoir surélevé et la priorité sera donnée aux piétons et aux cyclistes», explique le maire de l'arrondissement du Sud-Ouest, Benoit Dorais.

La Ville de Montréal a par ailleurs mis sous réserve plusieurs terrains, dont le stationnement en face du New City Gas, pour en faire une place publique. «C'est un espace extraordinaire, estime Luc Gagnon, directeur de l'aménagement urbain et des services aux entreprises à l'arrondissement. Ce sera un lieu magique.»

Au moment de l'achèvement de la construction de la Maison des étudiants de l'École de technologie supérieure (ETS) l'an prochain, la portion de la rue Murray qui la sépare de l'édifice principal de l'université pourrait devenir piétonnière. Ce projet est considéré favorablement par l'arrondissement.

La promenade Smith est aussi en voie de se réaliser. Elle s'étendra de la rue Wellington jusqu'au canal de Lachine en empruntant la rue Smith et en longeant la voie ferrée du Canadien National. L'agence NIP Paysage, qui a remporté le concours pancanadien de design urbain pour l'aménagement du secteur, produit actuellement les plans et devis. La Ville de Montréal prévoit lancer l'appel d'offres pour la réalisation des travaux d'aménagement des deux premières phases (la rue Smith entre les rues Peel et Murray) au début de l'été. Ceux-ci devraient débuter à l'automne et être terminés au printemps 2015. «La promenade Smith sera le trait d'union entre la rue Peel et le canal de Lachine, souligne Michel Langevin, un des associés de NIP Paysage. À cheval entre une promenade, une rue et un parc, elle s'apparentera au caractère industriel de Griffintown.»

En bordure du canal de Lachine, l'emplacement de l'ancien centre de tri postal, dorénavant connu sous le nom des Bassins du Nouveau Havre, est quant à lui peu à peu transformé. La Société immobilière du Canada (SIC), propriétaire du vaste terrain, s'emploie à réaliser le plan directeur défini à la suite de consultations publiques. En décembre, le quartier a obtenu la certification écologique LEED ND (Neighborhood Development) de niveau Or. Une des particularités du projet : les quatre anciens bassins, aujourd'hui renfloués, seront rappelés à la mémoire. Deux d'entre eux seront intégrés dans le complexe immobilier les Bassins du Havre. Les deux autres seront cédés à la Ville de Montréal, qui en fera des parcs. La SIC a déjà aménagé l'un d'eux en un bassin de biorétention, avec 29 000 nouvelles plantes qui servent à retenir et filtrer les eaux de ruissellement, explique Aldo Sylvestre, directeur immobilier. Le second, le parc 3 Nord, sera aménagé en 2014, a annoncé l'arrondissement.

Une première allée piétonne publique reliant la rue Ottawa au canal de Lachine a été créée et quatre autres seront aménagées d'ici 2015, précise M. Sylvestre.

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Plusieurs bâtiments encores présents, comme le Horse Palace, sont assez modestes. Le défi est de les faire cohabiter avec les tours construites tout autour et de créer un vrai quartier.

PHOTO MARTIN CHAMBERLAND, LA PRESSE

Quartier de l'innovation

L'ETS participe à la transformation de Griffintown depuis qu'elle s'y est installée, en 1996. En s'associant avec l'Université McGill pour fonder le Quartier de l'innovation, elle renforce son rôle.

«On ne voulait pas être exclusivement entourés de condos dans un endroit-dortoir, explique Sabin Boily, directeur de l'innovation et des relations avec l'industrie à l'ETS. On est un lieu effervescent de savoir et, avec d'autres institutions d'enseignement, on est capables de favoriser tous les types d'innovations dans le Sud-Ouest. On veut créer un milieu dynamique en perpétuel mouvement et en faire profiter la communauté.»

La transformation de l'ancien Planétarium Dow en «foyer» de créativité constitue un bel exemple : le stationnement sera converti en un vaste parc. «Une zone sera délimitée pour faire des expositions sur des thèmes particuliers», précise Patrice Catoir, directeur du développement des actifs fonciers de l'ETS.

Le volet industriel sera important, mais d'autres projets innovateurs dans des disciplines variées comme les arts, l'économie sociale, l'urbanisme et l'éducation verront aussi le jour afin d'améliorer la qualité de vie dans le Sud-Ouest. Par exemple, des étudiants de différents établissements travaillent avec la Coalition de la Petite Bourgogne pour créer un concept qui mènera à la revitalisation des espaces publics entre les stations de métro Georges-Vanier et Lionel-Groulx. Ce projet pourrait en inspirer d'autres dans Griffintown...

«Avec nos différents partenaires, nous voulons obtenir des résultats qui répondent aux aspirations de la communauté», indique Francine Verrier, directrice des relations avec la collectivité à l'ETS.

Une école originale, où se côtoieraient 1000 élèves de tous les niveaux à compter de la maternelle, est par ailleurs l'un des volets d'un ambitieux projet piloté par Natalie Voland, présidente de Gestion immobilière Quo Vadis. Le complexe Griffintown, qui se réaliserait en plusieurs phases, prendrait forme à l'intérieur du quadrilatère formé des rues Guy, William, Barré et de la Montagne, et viserait la certification écologique LEED Neighborhood Development. «C'est une super occasion de créer quelque chose de beau, de rentable et de bon pour les générations futures», indique Mme Voland.

L'occasion, aussi, de donner un cœur à Griffintown.

Immobilier industriel : optimisme malgré une absorption négative

noreply@blogger.com (Yves) — Mon, 5 Aug 2013 13:00:00 -0400

Photo : iStockphoto par jkitan
Publié le 5 août 2013

Selon le plus récent rapport trimestriel de Jones Lang LaSalle, les bases du secteur de la Grande région de Montréal (GRM) se sont améliorées au deuxième trimestre de l’année. Une augmentation de l’activité de location a été enregistrée dans plusieurs marchés. Bien qu’une absorption globale nette négative de 399 814 pieds carrés ait été enregistrée à la fin du trimestre, cela représente une amélioration considérable par rapport aux 1,6 million de pieds carrés d’absorption nette négative enregistrés au premier trimestre 2013. Les sous-marchés industriels de l’Est-de-l’île et de l’Ouest-de-l’île se sont légèrement raffermis, enregistrant une absorption accrue, par opposition aux secteurs nord et sud du sous-marché du Centre-de-l’île, et aux sous-marchés de Lachine et de Saint-Laurent, qui ont tous connu une réduction de la demande pour les espaces industriels.

Une augmentation de l’inventaire industriel dans la GRM a exercé une pression sur le taux d’inoccupation global, qui s’élève à 7,13 %, par rapport à son niveau de 6,76 % au premier trimestre de 2013. La demande pour des immeubles à locataire unique modernes, avec de hauts plafonds (de 24 pieds et plus) et qui sont à proximité des autoroutes, est demeurée forte, faisant ainsi pression sur les taux demandés, qui ont augmenté à 5,37 $ net par pied carré, et à 8,49 $ brut par pied carré.

Perspectives

De nombreuses entreprises de logistique sont susceptibles de réduire leur exposition au risque en raccourcissant la durée de leurs baux. L’évolution que connaissent les domaines de la logistique et des chaînes d’approvisionnement génère des modifications quant à la façon dont les centres de distribution et les entrepôts sont conçus. À brève échéance, les locataires privilégieront des espaces offrant un meilleur rendement, des plafonds plus hauts et des caractéristiques permettant d’économiser de l’énergie.

Les locataires qui sont actuellement à la recherche de grands espaces avec des plafonds de plus de 24 pieds maintiendront leur intérêt pour les immeubles construits sur mesure à l’extérieur de l’île, dans les sous-marchés de la banlieue, tels que Vaudreuil-Dorion, en raison de la rareté des terrains industriels disponibles sur l’île de Montréal. Les industries manufacturières devant croître en 2013, la demande pour les locaux industriels augmentera et le marché se rapprochera de son sommet.

L’achèvement de la prolongation de l’autoroute 50 sera un élément clé pour le développement industriel dans la région des Laurentides. L’autoroute permettra un accès facile à un nouveau projet industriel (de 17 M$) à Lachute, qui aura une superficie locative de 150 000 pieds carrés.

Source : Jones Lang LaSalle

Pour ceux qui pensent que les frais d’acquisition au Québec sont trop élevés ! …Regard chez nos voisins de France

noreply@blogger.com (Yves) — Wed, 5 Jun 2013 12:50:00 -0400

source : Comprendrechoisir.com

- Frais d'agence immobilière

Généralement 3 à 6% de la valeur du bien
Les frais d'agence sont des frais supplémentaires à l'achat d'un bien immobilier, tout comme les frais de notaire, la taxe foncière et la taxe d'habitation.

- Frais d'acquisition

Les frais d'acquisition, dits souvent frais de notaire, regroupent essentiellement des droits et taxes qui reviennent à l'Etat, pas au notaire !
Les frais de notaire représentent une part importante des frais d'acquisition. Sans compter les autres frais qui s'y ajoutent : la taxe foncière et la taxe d'habitation.

Ces frais d'acquisition sont à la seule charge de l'acquéreur et payés généralement lors de la signature finale.
Ils regroupent :
- Les impôts et taxes destinés à l'Etat (selon le type de bien et le type de transaction) :
  - Droits d'enregistrement (ou de mutation).
  - Frais d'hypothèque et de cautionnement.
  - TVA.
  - Taxe de publicité foncière.
- Les honoraires notariés.
- Les frais divers du notaire.
- Les frais liés à l'éventuelle non-réalisation de la vente.

Voici un tableau récapitulatif de tous ces frais d'acquisition :

Types de frais	Quoi ?	Montant
Impôts et taxes reversés au Trésor Public (Etat)	Il sont collectées pour le Trésor Public par le notaire qui les lui reverse.	--
Droits de mutation	Taxe versée à l'Etat pour toute acquisition d'un bien immobilier.
Droits d'enregistrement pour l'acquisition d'un bien ancien	Taxe versée à l'Etat pour toute acquisition d'un logement ancien (taxe de publicité foncière + taxe communale + autres prélèvements de l'Etat).	5,09% du prix de vente du bien.
Droits de mutation pour l'acquisition d'un bien neuf	TVA (impôt indirect) + taxe de publicité foncière (TPF) + autres prélèments de l'Etat.	TVA à 19,6% + TPF de 0,715% du prix de vente.
Frais d'hypothèque (garantie en cas d'emprunt)	Frais d'inscription du bien au Bureau des Hypothèques.	Entre 0,5 et 2% du prix de vente du bien.
Honoraires du notaire	C'est la rémunération du notaire, elle est fixée officiellement par décret.	Le montant est proportionnel au prix de vente du bien: comptez environ 1,9% du prix de vente du bien.
Frais de non réalisation de la vente	En cas de non réalisation de la vente après un compromis de vente devant le notaire, l'acquéreur doit tout de même s'acquitter des frais de compromis de vente notarié et des frais de dossier.	Selon les actes réalisés.
Frais divers du notaire	Frais divers et frais de formalités : leur montant dépend de nombreux paramètres (type de bien, emprunt ou pas...) mais le montant de chaque formalité correspond à un tarif officiel.	Entre 800 et 1 200 €.

Exemple: Frais de notaire pour un bien immobilier de 300 000 €.

Les frais de notaire s'élèvent à 21 238.15 €.

Répartition des frais de notaire
Frais de notaires	Montants	%
Emoluments du notaire	2 886.25 €	13.5 %
Emoluments de formalités et débours *	1 776.75 €	8.3 %
Droits et taxes	16 575.14 €	78.0 %
Total	21 238.15 €

* Ces frais représentent l'ensemble des frais engagés par le notaire auprès d'un tiers pour votre compte, ils ne sont pas fixes.

Cliniques médicales: affaires en or pour investisseurs

noreply@blogger.com (Yves) — Wed, 5 Jun 2013 10:07:00 -0400

Source: Gabrielle Duchaine, La Presse

Il est révolu, le temps où les médecins ouvraient un petit cabinet près de chez eux pour y recevoir leurs patients. Selon les estimations du Collège des médecins, une majorité de cliniques appartiennent aujourd'hui à des non-médecins, allant du pharmacien au dentiste en passant par le propriétaire de boutiques de vêtements ou le courtier immobilier.

«Les jeunes médecins, explique le président de l'ordre, le docteur Charles Bernard, ne veulent plus s'occuper de tout l'aspect administratif en plus de leur pratique. Ils n'ont pas le goût de gérer un toit qui coule à la clinique la fin de semaine. Des investisseurs ont saisi l'occasion.»

À Québec, la plus grosse clinique publique de la région, La Cité médicale, a été fondée et appartient en partie au promoteur immobilier Groupe Dallaire; à Côte-des-Neiges, une dentiste est à la tête des cliniques Diamant et de la cinquantaine d'omnipraticiens et de spécialistes qui y pratiquent; plus à l'est, quatre pharmaciens pilotent le groupe de médecine familiale du Plateau Mont-Royal; À Saint-Bruno et à Laval, la pharmaceutique McKesson a récemment racheté les cliniques publiques MedSync pour les rouvrir sous le nom de l'enseigne Huma+.

Au privé, les cliniques Medisys, de même que la chaîne spécialisée en santé au travail Plexo, appartiennent en partie à l'homme d'affaires montréalais Andrew Lutfy, propriétaire des chaînes de boutiques de vêtements Dynamite et Le Garage, grâce à des parts dans le fonds d'investissement Persistence Capital Partners.

«Pour lui, d'un point de vue business, ça fait du sens d'investir dans la santé et la prévention. C'est quelque chose en quoi il croit et il s'implique beaucoup», mentionne l'adjointe de M. Lutfy, qui nous a transmis ses réponses.

Le Dr Bernard lance tout de même un avertissement: «Ceux qui gèrent [ces cliniques] ne le font pas pour les beaux yeux des patients. Ils le font pour faire de l'argent.»

Le président de l'organisation Médecins québécois pour le régime public, le docteur Alain Vadeboncoeur, ajoute: «Ce sont des modèles rentables qui misent sur les failles du système public. Il y a un risque de dérive. Avant, les cliniques étaient centrées sur une logique professionnelle. Avec cette formule, ça devient une logique de rentabilité.»

Gérer telle une entreprise

Sylvain Tassé, un courtier immobilier de Laval qui s'apprête à ouvrir quatre centres médicaux privés dans la grande région de Montréal, convient que «c'est sûr qu'une clinique, c'est une entreprise avant tout». Même s'il n'a aucun bagage médical, il croit tout de même être un atout pour ses cliniques. «Mon rôle est de rassembler des gens et des visions. Beaucoup de médecins ne sont pas très aguerris en gestion, tout simplement parce qu'ils sont trop pris par leur travail. Je m'occupe de ça pour eux», dit-il.

Bertrand Blanchet, un entrepreneur de Magog qui a ouvert en 2011 une clinique médicale dans le cadre d'un projet domiciliaire de 500 unités pour retraités et préretraités, croit pour sa part offrir plus au patient qu'une clinique appartenant à un médecin. «C'est extrêmement fastidieux pour des médecins de monter des cliniques, alors que nous arrivons à rassembler plusieurs disciplines sous un même toit. Nous avons un podiatre, un psychologue, un physiothérapeute. Nous sommes multidisciplinaires. Ça aurait été impossible de rassembler tout ça si la clinique avait été ouverte par un ou deux médecins.» La clinique, indique-t-il, est aussi un atout incroyable pour attirer de nouveaux acheteurs.

C'est aussi pour attirer la clientèle si le Groupe Dallaire a eu l'idée, il y a six ans, d'ouvrir une clinique dans un centre commercial dont il est propriétaire à Québec. «On a approché des médecins en leur disant qu'on leur fournirait les locaux, mais ils nous ont demandé d'être propriétaires avec eux, raconte le vice-président de l'entreprise, Alain Dallaire. Ils ne voulaient pas perdre de temps avec la gestion et la construction.»

Quelques années plus tard, la Cité médicale est la plus grosse clinique de la capitale, peut-être même de la province. Une deuxième succursale a récemment ouvert à Montréal, dans un autre édifice appartenant au promoteur. Une troisième sera inaugurée cet été à Charlesbourg. «On ne s'ingère pas dans la médecine. Ce sont les directeurs médicaux qui s'en chargent. Nous, on s'occupe des finances, des ressources humaines et de la gestion au «day to day» », laisse entendre le vice-président.

Craintes de frais accessoires

Les inquiétudes subsistent tout de même. «[Ces cliniques] ont tendance à offrir des soins qui ne sont pas nécessaires parce qu'ils sont plus payants», affirme le D^r Vadeboncoeur, faisant référence aux prises de sang et au test du tapis roulant compris dans les bilans annuels. «Ce n'est pas une médecine qui ajoute à la santé des patients.»

Selon lui, les cliniques devraient rester la propriété des médecins. «Si tu entres des corporations ou des non-médecins là-dedans, ça crée une distorsion. Et tu ne veux pas interférer entre le médecin et le patient.»

Au Collège des médecins, ce sont des frais accessoires que l'on s'inquiète. «C'est rare qu'il y a des combines entre deux médecins, mais avec des laboratoires ou des pharmaciens [comme propriétaires], la combine peut être possible», croit le Dr Bernard. Il s'inquiète notamment que des médecins reçoivent des avantages indus en favorisant certaines clientèles. Par exemple, en donnant des rendez-vous plus rapidement aux patients qui acceptent de payer pour un bilan médical.

Le cabinet du ministre de la Santé se fait rassurant. «Notre objectif est que les médecins gardent leur indépendance professionnelle, assure l'attachée de presse du ministre Réjean Hébert, Ariane Lareau. Mais ils sont encadrés par leur code de déontologie. Il y a des balises. Les médecins doivent louer leurs locaux et payer un bail au prix du marché. Ils ne doivent pas avoir d'avantages indus et le Collège des médecins est vigilant là-dessus. Le Ministère est ouvert à faire des analyses si des problèmes sont soulevés.»

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SAYEGH, F. Georges, Les baux commerciaux, 2^e édition (octobre 2015), Éditions Yvon Blais.