Pengembang Properti

Berbagi Urusan Ijin

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Sun, 07 Oct 2012 08:53:00 +0000

PERIJINAN DI KABUPATEN SLEMAN
Berbagi Urusan Ijin

Kata orang, urus Ijin perumahan di SLEMAN bikin pusing .. Kataku; emang iya bikin pusing, hehe ...

Ini saya mau berbagi karena pernah urus ijin lahan seluas 4.400 m2 di daerah Kelurahan Babarsari Kecamatan Depok, Kabupaten SLEMAN.

Instansi dimana kita mengurus ijin ini adalah BPPD (Badan Pengendalian Pertanahan Daerah). Di instansi ini juga kita sebaiknya cari info awal soal lahan yang akan kita kembangkan dari aspek TGT (Tata Guna Tanah) nya, apakah masuk kawasan pemukiman atau tidak. Hati hati jangan sampai bebaskan lahan yang masuk green belt (sabuk hijau).

3 berkas yang harus kita siapkan adalah;
1. Ijin Sosialisasi Warga
2. Rekomendasi pemakaian TPU
3. Proposal Proyek

Dan tentu saja persyaratan umum, yaitu;
1. Bukti kepemilikan hak (SHM)
2. Data pemohon (kami pakai nama PT), jadi lampirkan Akta Pendirian, SIUP, TDP dan pengesahan dari Depkumhamm.

IJIN SOSIALISASI WARGA
Kita mesti mendapatkan persetujuan dari warga sekitar, yang diketahui oleh RT, RW, dan Lurah Camat. Banyak potensi timbul social cost disini jika tak pandai pandai melobi warga dan melakukan sosialisasi.

Bahkan kita mesti mendapatkan REKOMENDASI soal lahan makam, dengan asumsi 1 rumah yang kita bangun akan 'memproduksi' 4 jenasah untuk dimakamkan ke TPU. Pihak Kelurahan yang akan menentukan berapa besar kontribusi yang harus kita bayar sebagai kompensasi kita memakai TPU milik warga yang sudah ada. Tarifnya tak diatur dalam Perda apapun. Tergantung musyawarah.

PROPOSAL
Jangan lupa membuat proposal singkat soal proyek kita, menyangkut tujuan pembangunan proyek, jumlah unit, type rumah, pembuangan air kotor, sistem keamanan, spesifikasi bangunan, konsep utilitas, pengaruh sosial, keterlibatan warga lokal, dll.

Kesemua dokumen yang disebutkan diatas dijadikan dalam 1 bendel, lalu diperbanyak menjadi 15 set. Dan diserahkan di Kantor Pelayanan 1 Atap Kabupaten Sleman untuk permohonan IPT.

IPT (IJIN PEMANFAATAN TANAH)
Dalam kisaran waktu 2-3 minggu, kita akan diundang dalam sebuah Rapat Sosialisasi alias Sidang Ekspose yang dihadiri oleh 15 dinas terkait. Materi substansial banyak dibahas disini. Dan kita mesti bisa menjawab dengan baik dan tepat supaya IPT yang kita ajukan bisa disetujui. Sekedar info, tak semua permohonan IPT di Sleman disetujui lho.

Lebih baik sebelum rapat kita berkoordinasi dengan salah satu dari 15 dinas yang terkait. Saya sarankan pilih dari internal BPPD atau ambil dari Dinas Kimpraswil saja. Mitra ini yang akan menjembatani kepentingan kita dengan tim 15. Mengkondisikannya supaya semua lancar. Termasuk saat dilakukan survei ramai ramai oleh anggota tim ke lokasi yang kita mohonkan ijinnya.

Setelah itu, tunggu saja. Sambil sesekali memonitor. Mudah mudaham IPT yang kita ajukan bisa terbit kisaran 1 bulan sejak Sidang Ekspose. IPT yang terbit akan ditanda tangani langsung oleh Bupati SLEMAN.

PENURUNAN HAK
Setelah IPT terbit, kita bisa mengajukan penurunan hak lahan yang kita kuasai, dari SHM menjadi SHGB, dan kemudian membalik nama sertipikat ke atas nama PT kita. Yang mana sebelumnya saat transaksi dengan pemilik tanah kami baru melakukan PPJB Lunas dan Kuasa Kuasa.

PENGESAHAN SITEPLAN
Pengesahan siteplan yang kita rencanakan diajukan ke Dinas Kimpraswil, dan tentu saja sebelum membuat desain siteplan kita mesti banyak melakukan asistensi serta konsultasi dengan Kimpraswil, supaya desain siteplan yang kita buat sesuai dengan semua aturan yang berlaku. Misal soal luasan lahan efektif, GSB, GSS, KDH dll. Pengurusan siteplan memakan waktu kisaran 2 minggu.

Ingat; di Sleman berlaku aturan luasan per kavling minimal adalah 125 m2. Bahkan di zona tertentu yang menjadi area resapan, luasan minimal bisa 250 atau malah 500 m2. Jadi jangan bayangkan seperti di daerah lain yang masih bisa luasan 60, 72, 78 dsb.

STAKE OUT
Setelah siteplan terbit, kita mengajukan stake out aliasa pemecahan lahan fasos fasum dan jalan dalam sertipikat tersendiri diluar kavling-kavling efektif. Artinya, sisa 40% diluar saleable area mesti dibuatkan SHGB terpisah atas biaya kita untuk kemudian dikembalikan kepada negara.

SPLITSING SHGB
Sedangkan 60% lahan yang berupa kavling efektif bisa kita pecahkan sesuai kavling yang direncanakan didalam Siteplan. Pengurusan kita lakukan di BPN berdasar siteplan yang sudah disahkan.

IMB INDUK
Bersamaan dengan proses splitsing SHGB, ajukan saja IMB Induk dengan melampirkan denah tampak potongan serta gambar kerjanya. Bayar retribusinya, dan tunggulah IMB Induk terbit.

Jika semua urusan sudah selesai, dimana SHGB sudah splitsing dan IMB sudah terbit, berarti urusan perijinan anda di Sleman sudah selesai. Hilang pusingnya ....

Berbagi Urusan Ijin

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Sun, 07 Oct 2012 08:51:00 +0000

PERIJINAN DI KABUPATEN SEMARANG
Berbagi Urusan Ijin

Kalau mau bisnis perumahan dengan pengurusan perijinan paling simpel dan cepat, bisa anda temui di Kota Ungaran yang menjadi ibukota Kabupaten Semarang.

Sejak berlaku UU Otonomi Daerah, pengurusan ijin tak ada yang standar. Tapi jenis serta tahapan yang saya lakukan di Kabupaten Semarang ini saya yakini prototype standar di kota kota kabupaten yang ada di Jawa Tengah khususnya. Jadi bisa anda simak dan jadi referensi misalkan mau mengurus ijin perumahan di Temanggung, Wonosobo, Purbalingga, Purworejo, Banyumas dll.

Berikut adalah sharing dari saya yang pernah mengurus ijin untuk lahan seluas 6.500 m2 di Kelurahan Genuk Kecamatan Ungaran Barat, dimana 2.000 m2 diantaranya masih berstatus sawah. Status Hak Milik.

PENGERINGAN

Pertama tama lahan yang masih berstatus sawah dikeringkan, dimana kami memakai jasa notaris yang berjanji bisa mengurus dalam tempo 2 minggu di BPN. Setelah status sawah berubah menjadi tanah darat, barulah kami mengajukan tahapan selanjutnya.

SURAT KETERANGAN LOKASI

Berhubung luasan dibawah 1 ha, tak disyaratkan mengajukan Ijin Lokasi, tetapi cukup Surat Keterangan Lokasi. Tak bisa memakai nama perorangan, mesti badan hukum. Tapi demi mensiasati agar status tanah tetap HM tanpa perlu turun hak menjadi SHGB, permohonan diajukan dengan memakai wadah CV, yang syaratnya nama pemilik yang tertera di sertipikat mesti masuk ke CV menjadi salah satu sekutu aktif.

Pengurusan SKL hanya memakan waktu 3 hari kerja saja, dimana dokumennya ditanda tangani oleh Kepala Kantor BPN.

Tidak diperlukan UKL UPL, Peil Banjir, ataupun Penyerahan Tanah Makam.

PENGESAHAN SITE PLAN

Berbekal Surat Keterangan Lokasi, maka kami mengajukan desain siteplan ke Kantor Pelayanan Perijinan Terpadu cq. Dinas Pekerjaan Umum. Dan setelah membayar retribusi resmi yang relatif murah, maka dalam waktu 3 hari saja siteplan sudah terbit. Cepatnya pengesahan siteplan juga karena siteplan kami sudah memenuhi kriteria lahan efektif maksimal hanya 60% saja.

IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN)

Kebetulan desain denah tampak potongan rumah yang akan kami bangun sudah siap bendelannya, dan begitu siteplan terbit, maka permohonan IMB Induk kami ajukan. Retribusi yang normal tarifnya langsung kami bayar. Dan dalam tempo 3 hari saja, IMB Induk sudah berada ditangan kami. Semua sangat cepat. Di Kabupaten Semarang, IMB Induk selalu disebut IMB Sementara, karena setelah bangunan selesai 100% baru bisa diajukan IMB pecahannya. Akan tetapi untuk pengurusan KPR pihak bank sudah mau terima hanya dengan copy IMB Induk yang dilegalisir. Jadi semua beres.

SPLITSING SHM

Dengan lampiran Siteplan yang sudah disahkan Dinas PU, kami mengajukan pemecahan Sertipikat per kavling ke BPN, yang dijanjikan selesai kisaran 3 minggu.

Selesai sudah. Mudah dan serba cepat sekali mengurus perijinan di Kabupaten Semarang. Biaya juga relatif normal bahkan murah.

Bahkan pernah saya urus revisi siteplan dimasukkan jam 9 pagi, habis makan siang sudah ditelpon untuk ambil berkas yang sudah ditanda tangani Kepala Dinas PU.

Bukan cuma untuk skim pengurusan Ijin lahan dibawah 1 ha, saya juga pernah mengurus Ijin Perumahan seluas 5,5 ha di Kota Ungaran, yang semua dokumen perijinan selesai dalam waktu 2 minggu saja, meski produknya berupa Ijin Lokasi yang ditanda tangani Bupati. Itu akan dibahas dalam ulasan tersendiri.

Demikian, semoga bermanfaat.

Berbagi Urusan Ijin

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Sun, 07 Oct 2012 08:49:00 +0000

PERIJINAN DI KOTA DEPOK
Berbagi Urusan Ijin

Berikut sharing dari saya yang pernah mengembangkan lahan seluas 6.400 m2 di Kelurahan Ratujaya Kecamatan Pancoran Mas Kota DEPOK. Tepat di tepi rel KA, yang bersisian dengan jalan raya arah Citayam.

Lahan dibeli oleh PT dimana saya selaku Dirutnya. Sehingga skenario legalnya; kami lakukan PPJB lunas disertai Kuasa Menjual, Kuasa Mengurus dan Kuasa Membangun. Kemudian oleh notaris dilakukan penurunan hak dari SHM menjadi SHGB terlebih dahulu. Setelah berstatus SHGB, barulah kami lakukan AJB PPAT dan nama PT dimasukkan (balik nama). Waktu itu skenario ini kami pilih karena pemilik menjual lahan dengan kepentingan mau ikut suaminya pindah ke Jepang. Kami takut nanti ada urusan yang tak bisa selesai tanpa menghadirkan pemilik jika kami memakai skenario PPJB dan Kuasa Jual saja.

IJIN WARGA

Berbekal SHGB atas nama PT, dan dilampiri data data PT selaku badan hukum, kami mengurus Ijin Warga, yaitu pernyataan tidak keberatan dari warga yang berbatasan langsung dengan lokasi kami, dan tentu saja diketahui Ketua RT, Ketua RW, dan Lurah. Untuk memudahkan pengurusan ini, kami memakai jasa staf kelurahan dan tahunya terima beres.

REKOMENDASI KECAMATAN

Setelah Ijin Warga yang diketahui RT, RW, Lurah di tangan, kita mengajukan Rekomendasi ke Kecamatan, yaitu Rekomendasi untuk membangun perumahan di lahan yang kami miliki.

Pengurusan sangat cepat, kisaran 1 minggu saja sudah selesai. Biaya juga wajar dan proporsional.

IPR (IJIN PEMANFAATAN RUANG)

Tahapan berikutnya adalah mengajukan IPR ke Badan Pelayanan Perijinan Terpadu cq Dinas Tata Kota. Dimana nantinya DTK akan mengirim tim kecil guna mensurvei lokasi kita dan mengecek batas batas lahan yang kita kuasai, serta verifikasi secara de facto benarkah kita sebagai pemilik lahan. IPR terbit kisaran 2-3 minggu, dilengkapi advis planologi yang berisi; efektif lahan yang diijinkan, KDB, GSB dll. Ada retribusi resmi yang kita bayar dalam pengurusan IPR.

PEIL BANJIR

Setelah IPR terbit, kita mesti mengurus peil banjir di Dinas Pengairan dan Sumber Daya Air (PSDA). Relatif cepat, kisaran 1 minggu bisa kita peroleh.

BERITA ACARA PENYERAHAN TANAH MAKAM

Selain peil banjir, kita juga mesti menyediakan alokasi lahan makam seluas 2% x luasan lahan yang kita ajukan IPR. Tak mesti lahan bersertipikat, tapi masih status Girik atau Letter C juga diperbolehkan. Lahan makam mana yang bisa kita bebaskan, biasanya sudah diarahkan oleh staf DTK. Lakukan Pelepasan Hak melalui Kepala Desa atau Lurah tempat tanah makam berada, maka SPH (Surat Pelepasan Hak) tersebut sudah cukup menjadi dasar buat kita menyerahkan ke Badan Aset Daerah guna dibuatkan Berita Acara Penyerahan Tanah Makam.

Catatan;
UKL UPL tidak diminta karena luasannya kecil. Amdal Lalin (lalu lintas) tidak diperlukan kecuali lahan berada ditepi jalan kelas propinsi atau negara.

PENGESAHAN SITE PLAN

Setelah memiliki IPT, Peil Banjir, dan Berita Acara Penyerahan Tanah Makam, maka kita bisa mengurus pengesahan Site Plan di DTK. Ada retribusi resmi yang harus dibayar dalam pengurusan ini. Siteplan selesai kisaran 2-3 minggu, dimana siteplan ditanda tangani oleh Kepala BPPT atas nama Walikota Depok.

IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN)

IPR adalah dasar buat mengajukan IMB, tentu saja dengan lampiran copy SHGB Induk. Di kota Depok, jika anda mengurus IMB atas nama PT, maka seluas apapun bangunan yang akan diajukan IMB nya, mesti ada audiensi dengan Walikota. Sementara kalau IMB atas nama perorangan hanya bangunan diatas 200 m2 yang mesti audiensi dengan Walikota. Retribusi IMB di Kota Depok relatif mahal. Dan menunggu jadwal audiensi dengan Walikota juga bisa membikin hati senewen. Tapi begitu sudah dapat jadwal audiensi, maka hanya dalam hitungan 1-2 hari, IMB anda sudah bisa terbit.

SPLITSING SHGB

Sambil mengajukan IMB, kita bisa mengurus pemecahan sertipikat jika anda menghendakinya. Dasar pecah ke BPN adalah siteplan yang sudah disahkan oleh Pemkot Depok (DTK). Meski anda juga bisa memilih tetap memakai SHGB Induk dan baru dipecah jika sudah terjadi AJB PPAT dengan konsumen.

Demikian yang bisa saya sharingkan. Semoga bermanfaat.

Kalau perlu sharing soal urus Ijin di Depok untuk lahan luasan besar yang lebih rumit karena ada Ijin Lokasi, nanti saya sharingkan juga. Karena saya pernah mengurus Ijin Lokasi seluas 15 hektar di Kleurahan Bojongsari Kecamatan Sawangan DEPOK.

Terima kasih.

Berbagi Urusan Ijin

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Wed, 25 Apr 2012 04:18:00 +0000

PERIJINAN DI KOTA BANDUNG
Berbagi Urusan Ijin

Jika anda berniat memulai bisnis properti lahan luasan kecil di Kota Bandung, pengalaman kami mengurus perijinan untuk lahan seluas 3100 m2 di Kelurahan Jatihandap Kec. Mandalsajati Kota Bandung ini barangkali bisa menjadi masukan bersama.

Instansi yang menjadi tempat mengurus Perijinan di Kota Bandung adalah BPMPPT (Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Perijinan Terpadu), khususnya Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya cq. Bidang Perencanaan.

Syaratnya adalah bukti kepemilikan hak berupa copy sertipikat dan copy identitas pemohon. Jika anda belum membayar lunas lahan yang mau dikembangkan, lampirkan copy PPJB, copy Kuasa Menjual dan copy Kuasa Mengurus.

RESI PENGUKURAN

Langkah pertama adalah kita mengajukan permohonan pengukuran ke DTR CK Bidang Perencanaan cq Bagian Pengukuran. Dimana mereka akan menerjunkan petugas surveyor guna mengukur luas fisik existing lahan yang kita miliki di lapangan, dicocokkan dengan data luasan sertipikat. Output dari tahapan ini adalah berupa Resi Pengukuran yang menyebut soal data luasan hasil ukur dan juga data ketinggian DPL (dari permukaan laut). Waktunya lebih kurang 2 minggu.

KRK (KETERANGAN RENCANA KOTA)

Dengan bekal Resi Pengukuran, selanjutnya kita mengajukan penerbitan REKPER (Rekayasa Perencanaan) atau dikenal juga sebagai KRK (Keterangan Rencana Kota). Lampiran terpenting di tahapan ini tentu saja rencana siteplan yang sudah kita buat. Karena outputnya sebenarnya berupa pengesahan siteplan.

Pada saat ajukan RekPer akan diverifikasi apakah lahan bersisian dengan; Sungai, Jalan Raya kelas negara, atau Rel KA. Jika kena maka butuh ADVIS TEKNIS dari masing-masing instansi terkait. Misal; Dinas Bina Marga, Dinas Sumber Daya Air, PT KAI, DLLAJR. Advis Teknis mesti diurus dahulu sebelum permohonan RekPer diproses.

Pengurusan KRK atau Rekper memakan waktu kisaran 2 - 3 minggu, dan nanti outputnya berupa Pengesahan Gambar Site Plan yang dilampiri ketentuan ketentuan teknis seperti; KDB (koefisien dasar bangunan), KLB (koefisien lantai bangunan), KTB (koefisien tinggi basement), KDH (koefisien dasar hijau), juga menyebut jumlah massa bangunan yang diijinkan berdasarkan ketentuan tabulasi kavling.

Info tembahan; dalam KRK juga mesti ditampilkan rencana outlet pembuangan air kotor yang mesti terkoneksi ke saluran riol (brandgang). Dan di Kota Bandung, saluran riol ini tak boleh diletakkan di muka kavling atau mepet jalan, tapi justru dibelakang kavling.

DATA UKUR VERSI BPN

Tahapan setelah terbit KRK, maka kita juga mesti mendapatkan data hasil ukur luasan lahan versi BPN. Meskipun kita juga sudah memegang data Resi Pengukuran versi DTR CK (Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya). Data ukur versi 2 instansi ini dilampirkan untuk berkas permohonan IPPT.

IPPT (IJIN PERUNTUKAN PENGGUNAAN TANAH)

Setelah terbit KRK, baru bisa diajukan permohonan IPPT (Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah), yang memakan waktu 2 minggu dan outputnya berupa IPPT yang ditanda tangani oleh Kepala BPPT atas nama Walikota Bandung. Dalam IPPT ini akan diperoleh data tabel luasan max bangunan yang diijinkan dan daftar persil yang merinci blok dan no kavling.

IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN)

Setelah KRK dan IPPT terbit, baru bisa dilakukan pengajuan IMB. Tentu saja mesti melampirkan rencana denah tampak bangunan sesuai luasan yang direncanakan, lengkap dengan gambar kerjanya. Retribusi IMB di Kota Bandung relatif mahal, tapi waktu pengurusan normal 2 minggu. Kita bisa mengurus IMB Induk terlebih dahulu atau langsung IMB pecahan per kavling.

Demikian info yang bisa saya share, semoga bermanfaat.

Berbagi Urusan Ijin

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Tue, 24 Apr 2012 05:36:00 +0000

PERIJINAN DI KOTA BEKASI
Berbagi Urusan Ijin

Jika anda ingin mengembangkan lahan perumahan dibawah 1 ha di kota Bekasi, mungkin pengalaman yang sudah kami lakukan ini bisa menjadi masukan.

Kami memiliki lahan seluas 8.900 m2 status SHM. Terletak ditengah kota, di pemukiman penduduk yang padat. Berdasarkan konsultasi dengan BPN, maka luasan dibawah 1 ha tak perlu memakai Ijin Lokasi dari Walikota. Berdasarkan konsultasi dengan Pemkot, luasan dibawah 2 ha tak perlu memakai Ijin Lokasi. Ada beda informasi. Tapi karena luasan lahan kami 8.900 m2, maka itu tak menjadi masalah.

ITGT (Ijin Tata Guna Tanah)

Yang pertama diurus adalah ITGT (Ijin Tata Guna Tanah) dari BPN guna memastikan apakah lahan milik kita memang bisa digunakan untuk perumahan. Saat mengajukan kita hanya perlu melampirkan bukti kepemilikan hak dan copy identitas pemilik. Sambil mengajukan permohonan sesuai form.

Nanti dari BPN akan mengirim tim survei ke lokasi. Ijin ini akan terbit kisaran 3 minggu, dan biayanya dialokasikan saja kisaran Rp 2.000/m2 x luas lahan.

IJIN SOSIALISASI WARGA

Warga yang memiliki lahan berbatasan langsung dengan lahan yang mau kita kerjakan mesti menyatakan persetujuannya dengan membubuhkan tanda tangan di form yang bisa kita peroleh form nya di kantor kelurahan. Tentu saja RT dan RW juga wajib mengetahui. Disinilah kepandaian bernegoisasi dan sosialisasi sangat diperlukan. Terkadang kita mesti membayar social cost supaya tercapai kondisi win-win dan warga welcome dengan proyek kita.

REKOMENDASI PENGAPLINGAN

Dengan dilampiri Ijin Sosialisasi Warga, kita mengajukan permohonan Rekomendasi Pengaplingan dari Kantor Kelurahan, dengan menyerahkan gambar siteplan sesuai yang kita rencanakan. Saat membuat siteplan, kita mengacu pada fatwa planologi kota Bekasi bahwa efektivitas lahan max 60% dari lahan. Jadi kavling efektif (saleable area) maksimal hanya 60% saja. Rekomendasi Kelurahan ini bisa terbit kisaran 2 minggu. Biayanya masih wajar dan proporsional.

IJIN PENGAPLINGAN

Berbekal Rekomendasi dari Kelurahan, maka siteplan kita bawa ke kantor kecamatan, untuk diterbitkan Ijin Pengaplingan yang notabene juga berlaku sebagai pengesahan atas siteplan yang kita ajukan. Ijin ini terbit 2 minggu sejak diajukan. Biaya masih wajar dan proporsional.

Catatan;
Khusus pengaplingan yang dilakukan dalam proses ini, kami tidak dikenakan persyaratan apapun semacam; penyediaan lahan makam, UKL/UPL, peil banjir dll. Semua syarat tersebut tidak diminta.

IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)

Berdasarkan Ijin Pengaplingan, maka kita bisa langsung mengajukan IMB sesuai dengan kavling (blok-no) yang sudah ditentukan di siteplan. Biaya (include retribusi IMB) per unit kisaran Rp 2 - 3 juta. Dan selesai dalam waktu 2 minggu sejak diajukan.

SPLITSING SHM

Berdasarkan siteplan yang sudah disahkan oleh Kecamatan, kami langsung mengajukan splitsing (pemecahan) ke BPN sesuai jumlah kavling yang direncanakan. Tak ada masalah walaupun ada puluhan sertifikat pecah masih keatas nama 1 orang, yaitu kami sebagai pemilik.

Nah, dengan sudah dilaluinya tahapan prosedur tersebut, anda sudah memiliki IMB dan sertipikat pecahan. Dan aktivitas membangun serta memasarkan sudah bisa anda laksanakan dengan aman dan nyaman. Bahkan perbankan sekalipun siap anda gandeng untuk membiayai proyek perumahan yang anda laksanakan.

Telitilah Soal Legalitas

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Tue, 24 Apr 2012 05:34:00 +0000

JANDA 21 TAHUN
Telitilah Soal Legalitas

Dua kalimat ini hampir sama;

Janda 21 tahun.
Menjanda 21 tahun.

Hanya beda 3 huruf, tapi artinya bisa jauh berbeda. Jika harus memilih, sepertinya janda 21 tahun dapat lebih banyak fans deh ketimbang yang menjanda 21 tahun, hehe ..

Sobat properti, dalam urusan legalitas, 1 kata bisa membedakan arti secara ekstrem dan memberi pengaruh yang besar terhadap konteks keseluruhan.

Klien saya membeli lahan 3.850 m2 dari seseorang dan dieksekusi melalui skim PPJB dan Kuasa-Kuasa (Menjual, Mengurus, Membangun, Memecahkan Sertipikat). Lokasi di Ngaliyan Semarang.

Demi memudahkan penjualan dan proses KPR, lahan langsung displit menjadi 21 kavling masih atas nama pemilik setelah KRK (keterangan rencana kota) terbit. Pemecahan bisa dilakukan oleh klien saya dan berjalan lancar, karena ada Kuasa Memecahkan Sertipikat. Juga karena regulasi di BPN waktu itu belum seketat sekarang, yang mempersulit split kolektif banyak kavling keatas nama perorangan (bukan PT).

Pemasaran juga lumayan. 3 bulan sudah terjual 14 unit. Langsung diproses akad kreditnya ke bank yang mendukungnya dalam KPR.

Masalah tiba ketika sudah terbit Surat Persetujuan Kredit untuk 4 konsumen dan akan dilakukan realisasi akad kredit.

Pihak notaris mengatakan Akta Kuasa Menjual yang ada tak bisa dipakai untuk mengeksekusi transaksi. Harus didatangkan pemilik lahan yang asli. Kenapa?? Karena Kuasa Menjual yang ada hanya menunjuk ke Sertipikat Induknya; SHM 0012x/Ngaliyan. Padahal sekarang sertipikat tersebut sudah tidak ada, karena berubah menjadi 21 sertipikat pecahan.

Meski dalam riwayat 21 SHM pecahan tertulis berasal dari Induknya SHM 0012x/Ngaliyan, tapi tetap saja Notaris mengatakan tidak bisa dieksekusi.
Lahan bisa dieksekusi jika dalam Akta Kuasa Menjual seharusnya tertulis;

KUASA MENJUAL INI BERLAKU ATAS SHM 0012x/NGALIYAN DAN/ATAU BESERTA PECAHAN-PECAHANNYA.

Artinya jika dahulu sempat mengantisipasi dengan menambahkan 5 kata saja; DAN/ATAU BESERTA PECAHAN-PECAHANNYA, niscaya Kuasa Manjual yang ada bisa digunakan.

Klien saya sadar dan memahami alasan notaris. Makanya kemudian dia mencari pemilik lahan untuk dibuatkan Kuasa Menjual yang baru, dengan langsung menyebut nomor SHM dari 21 pecahan. Betapa lemasnya saat tahu pemilik tanah sedang menunaikan ibadah haji dan baru kembali 3 minggu kedepan. Realisasi akad gagal total. Delay sampai pak haji datang.

Pelajaran yang bisa dipetik dari kasus ini; Teliti dan hati-hati soal legal. Antisipasi segala kemungkinan yang menyulitkan dengan pengetahuan kita soal hukum.

Oh ya, saat klien saya mau membuat Kuasa Menjual atas 21 bidang pecahan, saya menyarankan dia supaya tidak membuat 21 Akta yang berbeda, karena nanti biayanya juga 21x. Tapi semua dimasukkan kedalam 1 Akta Kuasa Menjual, dan kemudian minta notaris menerbitkan 21 SALINAN ASLI. Beda biayanya. Jatuhnya lebih murah karena hanya 1 nomor akta saja yang dipakai.

Semoga sharing ini bermanfaat.

Content and Context

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Tue, 24 Apr 2012 05:31:00 +0000

CIPOK MENCIPOK

Content and Context

Bagi anda yang pernah jadi anak muda gaul di Semarang, biasanya ngerti dengan sebuah warung nasi kucing di dekat jalan Gajahmada yang terkenal dengan nama Warung Pak Gik.

Buka setiap jam 00.00 s/d 04.00. Tampilan warung nasi kucingnya sangat ala kadarnya. Mirip gubuk emplek emplek. Berada di tepi jalan inspeksi sungai yang sempit, dan bahkan aroma bau air sungai yang 'bacin' adalah menu tambahan bagi para pengunjungnya.

Tapi yang namanya pengunjung jangan ditanya. Melimpah ruah hampir tumpah. Dari yang naik sepeda motor sampai naik mobil mewah. Semua asyik menikmati makanan kelas bawah dengan harga murah meriah tersebut.

Fenomena apa yang ada di warung Pak Gik tersebut? Bicara CONTEXT (kemasan dan tampilan luar) dalam bahasa jawanya disebut sangat 'ora mitayani'. Tidak ada apa-apanya.

Tapi kekuatannya ada di CONTENT-nya. Segelas teh panasnya merasuk jiwa. Kenikmatannya luar biasa. Siapa yang meminumnya langsung jatuh cinta. Tak peduli bau air sungai yang bacin, dan harus berdiri berdesak desakan di warung yang kumuh. Semua asyik menikmati nasi kucing dengan berbagai lauk yang harganya sangat terjangkau kantung siapapun.

Seandainya ... yeah, seandainya kita bisa jualan properti dengan gaya warung nasi kucing Pak Gik tersebut. Yang kekuatannya cuma ada di CONTENT tanpa harus peduli dengan CONTEXT-nya, pasti luar biasa.

Kita bisa jualan rumah seharga 1 Milyar di sebuah container lusuh yang dijadikan marketing office. Dengan sales memakai sandal jepit dan tanpa uniform.

Kita bisa jualan rumah 2 kamar dengan fungsi hunian tanpa harus peduli dengan tampilan estetikanya. Positioningnya cuma 'Bebas Panas Matahari dan Air Hujan', hehe ...

Kita bisa jualan rumah dengan jalan lebar 6 m tanpa ada pohon peneduh, tanpa ada fasos fasum sama sekali. Sebuah komplek perumahan yang isinya cuma bangunan dan bangunan tanpa ruang terbuka sama sekali.

Mungkin gak ya? Semoga tidak mungkin.
Saya takut dimintai advis menjual content tanpa context. Susah bangeet.

Tapi dijaman ini apa sih yang tidak mungkin??? Cipok cipokan dengan suami orang di muka umum saja bisa dilakukan kok, wkwkkwkwkwkwk .......

Estetika Nomor Sekian

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Tue, 24 Apr 2012 05:28:00 +0000

PERAWAN SOLO
Estetika Nomor Sekian

Seorang teman di YM dengan nama akun BINAR BINAR sering berkonsultasi soal properti. Sepertinya dia menghandle pemasaran sebuah perumahan RSH di Kota SOLO, karena topik topiknya selalu terkait dengan strategi pemasaran RSH.

Nah, suatu saat dia mengajak bicara soal PRODUKSI. Dia mengeluh soal kinerja divisi teknik yang kerjanya gak becus karena banyak komplain dari pembeli soal pekerjaan yang sering tidak rapi dan melengkung.

Saya tanya; "Apanya yang melengkung?"
Dia menjawab ngalor ngidul tidak jelas. Saya tak bisa memahami keterangannya.

Sampai kemudian dia berkata; "Saya kirimkan fotonya saja ya via email, biar Jin AW tahu yang saya maksudkan ..."

Tak lama kemudian ada foto masuk yang menggambarkan sebuah rumah RSH gaya minimalis dengan pemiliknya bergaya didepan pintu. Di vacade depan ada sun shading diatas pintu masuk berupa atap beton setebal entah 8 atau 10 cm. Betul, terlihat melengkung.

Yeah, kerja RSH kok memilih desain yang ribet dan mahal gitu. Seharusnya yang simpel simpel saja. Supaya biaya konstruksinya murah. Mengerjakan RSH yang penting rumahnya memenuhi aspek FUNGSIONAL dan KONSTRUKTIF, soal ESTETIKA itu nomor sekian.

Sampaikan usul ke bos anda deh mas, untuk mengganti desain bangunan menjadi lebih simpel supaya murah borongannya. Borongan seperti itu estimasi saya kisaran Rp 900.000/m2. Jika disederhanakan saya yakin harga Rp 750.000/m2 bisa masuk.

Oh ya, itu cewek yang nampak di foto itu manis juga. Khas PERAWAN SOLO. Itu pemilik rumahnya ya?? Tanya saya sekedar iseng iseng.

Bukan Om Jin, itu foto saya.

Serius?

Iya, itu foto saya tadi dijepret oleh staf divisi teknik.

Lho, anda ini laki laki atau perempuan? Kok saya panggil mas selama ini diam saja?

Gak apa Om. Sama saja kok ...

Ya ampun. Dasar perawan Solo, hehe ..
Pantesan manis ...

Memanfaatkan Momentum Lebaran

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Tue, 24 Apr 2012 05:20:00 +0000

TAK KENAL LOGIKA
Memanfaatkan Momentum Lebaran

Dari semuanya wanita yang pernah mencintai daku. Tiada yang pernah hingga detik ini bikin ku cemburu ..

Kau yang pertama, melakukannya. Mengapa daku, membisu.

Dimana LOGIKA, hatiku, jatuh cinta kepadanya. Tetapi ternyata asmara tak kenal dengan logika.

Itu sih lagu jadul. Kuno.
Sekarang sudah digubah liriknya seperti ini.

Dari semuanya, MPK yang pernah menawar lahanku. Tiada yang pernah hingga detik ini, bikin aku mau ..

Kau yang pertama, melakukannya. Mengapa daku, kok mau??

Dimana LOGIKA, lahanku kuserahkan kepadanya? Tetapi ternyata SEDIKIT UANG MUKA, bikin aku terpesona ....

Bagi rekan rekan yang belum pernah dapat hot deal sampai saat ini, padahal hasrat dan nafsunya sudah menggebu gebu untuk segera pecah telor di proyek pertamanya, ayo jangan patah semangat.
Momentum HARI RAYA adalah saat yang tepat guna mendapatkan lahan. Memang bukan hot deal. Tapi dengan sedikit uang muka saja, percayalah .. OPPORTUNITY didepan mata.

Saya pernah dapat lahan 4.100 m2 hanya dengan DP 40 juta menjelang Lebaran.
Pernah dapat lahan 5,5 ha hanya dengan DP 300 juta langsung dibalik nama dan pengakuah hutang tanpa bagi laba menjelang Lebaran.
Pernah mendapat lahan 910 m2 dengan DP 15 juta menjelang Lebaran.

Nah, simpan amunisi anda. Lakukan strategi BUYING TIME, dan kisaran 3 minggu menjelang HARI RAYA, lakukan nego secara intensif kepada Calon MPT (mitra pemilik tanah) yang sedang anda dekati. Tawarkan IMING IMING UANG MUKA dalam jumlah kecil, tapi cukup deh buat berlebaran, Insya Allah anda bisa deal.

Meski tentu saja pendekatan cara ini hanya bisa anda lakukan khusus untuk Calon MPT yang kemampuan finansialnya pas pasan.
Ayo, segera hunting lahan. Dapatkan berkah HARI RAYA !!!

Sales Mesti Produktif

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Fri, 20 Apr 2012 04:46:00 +0000

CELANA SEXY
Sales Mesti Produktif

Email Masuk;

Salam kenal pak Ari.

Saya ada sedikit "keluhan" mengenai kelakuan salah seorang tenaga penjual di perusahaan saya.

Sebut saja namanya A. Dia hampir tidak ada penjualan selama 6 bulan ini. Hanya 1, bayangkan 6 bulan cm 1 unit rmh T.45/120 yang berhasil dia jual.

Saya sudah ikut2an memotivasi dia secara lgsg maupun lwt supervisor dia (KaDiv Marketing). Tp dia gak ada kemajuan, ada saja alasan.

Sistem penggajian (salary) kita seperti ini : ada gaji pokok : 800rb, tunjangan bensin : 200rb, dan tunjangan pulsa 200rb tiap bulannya.

Bonus penjualan sbb : Jika memenuhi target (dalam kurun waktu ttt) : dpt 1,5% dari hrg jual unit. Jika tidak memenuhi target : dpt 0,5% saja.

Adakah saran dari Pak Ari mengenai sistem salary dan bonus Marketing kami?

NB : oh ya, jika Pak Ari penasaran, knp kok 6 bulan ga jualan, ga dipecat saja, JAWABnya adalah karena si A adalah anak salah satu petinggi di lingkungan rumah tinggal owner perusahaan. Ini yang kadang membuat boss jadi bingung...hehheehe.

Reply;

2 musim yang lalu saat saya masih menjadi Manager PSIS Semarang, Gaston Castano yang digaji 40 juta sebulan sebagai striker (penyerang) kami pecat karena cuma mencetak 3 gol dalam 17 pertandingan di ISL. Dan 3 gol itupun melalui penalti, bukan open play.

Kenapa dipecat? Karena seorang striker diukur kinerjanya melalui produktivitasnya mencetak gol. Tak ada gol, cari striker lain yang bisa cetak gol. Meski setelah Gaston dipecat saya kehilangan kesempatan melihat Jupe datang ke stadion memakai celana sexy, hehe ...

Seorang sales adalah ujung tombak perusahaan melakukan penjualan. Jika sales lain bisa produktif, sementara 'sales titipan' tsb tidak produktif, tak ada kata lain selain kicked out.

Dalam kasus anda, saya sarankan dipindahkan saja posisinya bukan sebagai sales tetapi clerk atau staf di divisi lain yang tidak menuntut produktivitas menjual. Amati bakat atau talent nya, karakter dan sifatnya, supaya bisa ditempatkan di bidang yang sesuai.

Memelihara sales yang tidak produktif akan menimbulkan suasana kontraproduktif bagi sales lainnya. Jika ada sales lain yang bukan titipan anda pecat karena tidak produktif, maka anda mendapat cap memiliki standar ganda dalam memperlakukan sales.

Soal penggajian;

Sales jangan diberi gaji tetap. Cukup tunjangan mobkom (mobilitas dan komunikasi) saja. Intinya; tanpa menjual sales tak akan bisa mendapatkan income yang layak.

Kemudian soal bonus, berikan angka yang cukup gede. Intinya; hanya dengan menjual 1 unit saja, maka income sales sudah menyamai gaji clerk atau staf. Jika menjual lebih dari 1 unit, income dia akan jauh melampaui gaji staf/clerk.

Lakukan aturan target minimal yang harus dicapai secara periodik (misal target triwulan). Jika tidak tercapai maka sales dieliminasi. Tanpa pandang bulu !!

Berikan special reward untuk TOP SALES #1 berupa iming-iming yang menggiurkan. Misal; berlibur ke Bali atau Singapore. Dengan adanya reward mengantisipasi adanya sales yang sudah tutup target membantu (menyelamatkan) sales yang belum on target. Karena dia akan memilih mengejar reward top sales ketimbang membantu rekannya.

Sementara untuk Top Sales #2 cukup berikan saja hadiah berupa sandal jepit, karena sebenarnya tak ada penghargaan untuk sales no 2, semua sales mesti berlomba lomba menjadi no 1.

Peluang Mendapatkan Hot Deal Properti

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Wed, 18 Apr 2012 23:30:00 +0000

HOKA BENTO BENTO
Peluang Mendapatkan Hot Deal Properti

Seorang sahabat di komunitas properti bertanya langsung via telepon.

Mas AW, kalau saya mau memprospek calon MPT (mitra pemilik tanah) apa mas AW punya waktu dan bersedia mendampingi dan membantu bernegoisasi?? Kalau bisa, kompensasi apa yang mesti saya berikan buat mas AW?

Dengan kalem saya menjawab;

Ada 3 kriteria sebagai berikut;

Jika ternyata yang saya temui nanti adalah cuma makelar tanah alias beong atau orang yang ngaku ngaku sebagai pemegang kuasa tapi gak ada surat kuasanya, maka saya minta fee 2 juta.

Jika yang saya temui nanti adalah kumpulan dari pemilik tanah yang berjumlah lebih dari 1 pemilik, maka saya minta fee 1 juta.

Tapi jika yang saya temui adalah 1 orang pemilik tanah yang namanya ada di Sertipikat, maka saya gak minta fee apapun. Alias saya lakukan dengan sukarela ...

Ooh, begitu ya?? Kok bisa begitu apa alasannya mas??

Jika saya bertemu beong, maka peluang kita dapat hot deal cuma 1%, maka untuk pekerjaan yang sia-sia saya minta dibayar 2 juta.

Jika bertemu pemilik tanah yang asli tapi lebih dari 1 orang pemilik, maka peluang kita dapat hot deal cuma 2% saja alias berat sekali. Makanya untuk pekerjaan yang setengah sia-sia saya minta dibayar 1 juta.

Jika pemilik tanah cuma 1 orang, dan yang saya temui benar benar yang tertera namanya di sertipikat, saya tidak minta fee apapun. Inipun saya bisa bagi menjadi 2 lagi;

Kalau tempat pertemuan di rumah atau kantornya pemilik tanah, maka saya cuma minta dijemput dan diantar balik. Karena saya melakukan pekerjaan dengan peluang berhasil 49%.

Kalau pemilik tanah bersedia datang ke kantor saya untuk melakukan negoisasi, maka untuk peluang mendapatkan hot deal dengan tingkat keberhasilan 51% ini, saya malah siap menjamu semua tamu saya dengan segelas kopi panas dan Hoka Bento Bento.

Hoka Bento Bento? Maksudnya masakan jepang itu?? Tanyanya seperti kebingungan.

Bukan!! Hoka Bento Bento adalah masakan padang kesukaan saya. Ada rendang, paru, dan telur gulai .... Nyam nyam, jawab saya sambil tertawa.

Circle of Concern

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Wed, 18 Apr 2012 23:28:00 +0000

NGOS-NGOSAN
Circle of Concern

Seorang teman menelepon; "Pren, kudengar ada group besar mau membebaskan lahan ribuan hektar di daerah Jonggol. Membuat akses jalan besar sendiri dari tol, dan akan membangun kota mandiri disana. Sebagai pengembang bermodal recehan, opportunity apa yang bisa kita ambil???"

Wah, mendapat pertanyaan seperti itu dengan ringan saya menjawab;

"Tak usah diambil pusing. Itu bukan rejeki kita. DNA kita bukan LAND BANKING yang bisa tahan nafas bertahun tahun. DNA kita adalah hit and run. DNA kita adalah membeli, diurus ijin ijin, dibangun, dipasarkan. Mengurus ijin yang cuma makan waktu 2-3 bulan saja membuat kita ngos ngosan karena argo sudah jalan tapi taxinya diam di tempat.

Istilahnya kita hanya bisa mendengar. Hanya bisa peduli. Kita hanya berada didalam LINGKARAN PEDULI (circle of concern). Rencana yang kita dengar itu apakah jadi direalisasi atau tidak, kita tak bisa memberi pengaruh apapun.

Menurut saya, sepanjang kita tidak berada dalam LINGKARAN PENGARUH (circle of influence), yaitu kondisi dimana kita bisa mempengaruhi sebuah kejadian di masa depan, forget it. Lupakan itu. Cari yang riil riil saja deh ..."

Advise Buat Mitra Pemilik Tanah

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Wed, 18 Apr 2012 23:25:00 +0000

GIMANA GITU LHO
Advise Buat Mitra Pemilik Tanah

Email masuk;

Salam kenal jin AW, saya dikasih tahu teman yang sudah ikut workshop sekarang ada jin property yang baik hati & sakti... (saya dikasih pinjam bukunya)..

Mohon sarannya mas jin ....
Saya mempunyai tanah SHM 5,5 hektar letaknya 1 km dari jalan utama, krn pingin belajar jadi pengembang tapi tidak tahu ilmunya, ada yang mengajak kerja sama dengan sistem sbb:

Harga tanah yang saya ajukan Rp 100.000/m2 ditawar dengan harga Rp 70.000/m2.

DP 1 miliar sisa 2,850 miliar dibayar sesuai dengan kavling yang terjual umur proyek 3 tahun tetapi pengelola tidak mau membuat pengakuan hutang.

Saya masuk sebagai komisaris dengan saham 25%, menandatangani setiap akta jual beli dan menjadi salah satu speciment ttd di bank serta sertifikat dititipkan di notaris.

Diakhir proyek bagi hasil pemilik tanah 35%, pengelola 65% tetapi DP 1 miliar dikonversikan dengan pembelian saham 25% (jadi pemilik tanah mempunyai saham 25%)

Saya sebagai komisaris dilarang melakukan intervensi kepada pengelola (membuat saya bingung kapan saya belajarnya, he..he...)

Modal kerja diperoleh dari sertifikat yang diagunkan ke bank(makin binguaaaang..)

Mungkin dari mas jin ada masukan ??????.....

Reply;

Semoga saya tidak salah tangkap isi email anda. Saya asumsikan, anda selaku pemilik tanah diajak mendirikan PT baru dengan saham 25%, dan pengembang yang jadi mitra anda punya saham 75%.

Ini fair, sepanjang mitra anda juga setor 3 M sbg setoran modal PT. Artinya saldo di kasbank harus ada 3 Milyar. Soal uang 1 M yang dibayarkan ke anda cuma dijurnal keluar masuk saja.

Artinya PT baru sudah membayar lahan 1 M kepada anda selaku pemilik tanah. Sisanya harus tetap dibuatkan PENGAKUAN HUTANG demi menjamin hak anda. Walau anda punya saham 25% dan jadi Komisaris, itu minoritas. Jadi tetap harus dibuatkan PENGAKUAN HUTANG.

Soal harga lahan 100.000 ditawar 70.000 saya no comment karena tidak tahu harga pasaran lahan yang anda maksudkan. Kalau anda mau ditawar ya silahkan. Tidak mau ya dikomunikasikan.

Bagian 35% buat anda selaku MPT cukup fair. Apalagi anda diskenariokan punya saham 25% didalam PT baru. Jadi anda dapat tambahan lagi 25% x 65% = 16,25%. Total dari proyek tersebut bagian laba anda adalah 51,25%.

Mitra pengembang anda cukup bijak, memberikan anda porsi yang bagus dalam hal profit, meski secara legal anda kalah suara karena dipecah di 2 kaki. No problem, mitra yang bijak mestinya itikadnya juga baik.

Soal anda tak boleh intervensi menurut saya juga bagus krn membuat anda tidak repot. Biarkan mitra anda tersebut melakukan jobnya, tapi; HARUS ADA ACTION PLAN yang sudah ditanda-tangani.
Dalam ACTION PLAN mengatur segala macam budget (infra, OHC dll) yang harus ditaati. Sepanjang pengelola tidak menyimpang dari Action Plan, oke oke saja. Tapi kelau menyimpang dari budget, mesti seijin anda selaku partner.

Tidak ada intervensi, yang ada adalah koordinasi dan evaluasi yang dilakukan secara periodik 2 minggu atau sebulan 1x. Agendanya mencocokkan apakah pelaksanaan proyek sesuai dengan ACTION PLAN.

Soal kredit konstruksi, menurut saya tidak perlu jika modal kerja sudah tersedia 3 Milyar. Itu lebih dari cukup.

Thanks ...

Saya merasa GIMANA GITU LHO ....
Biasanya berpihak dan memberi advise soal jurus jurus menghadapi Pemilik Tanah.

Lha kok sekarang memberi advise kepada Pemilik Tanah ... Hahahhaahah

Rasio Prospek Yang Bisa Closing

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Wed, 18 Apr 2012 23:23:00 +0000

LEAD DAN KONVERSI
Rasio Prospek Yang Bisa Closing

Ada Email masuk;

Bang AW, dulu pernah sebut-sebut istilah lead. Apa pengaruh lead terhadap bisnis kita di bidang properti??

Reply;

Lead adalah customer prospektif atau potensial. Istilah LEAD saya ambil dari buku 'Jalur Cepat Menjadi Kaya' karya Bradley J Sugar.

Aplikasinya dalam pemasaran produk properti kita;

Tingkatkan LEAD Perbesar KONVERSI.

Beriklankah secara cerdas dengan mengekspose selling point yang mengundang rasa ingin tahu konsumen.

Misal ada 40 orang yang menelpon, maka ada 10 orang yang datang ke kantor pemasaran sekaligus menengok lokasi. Dan ada 1 yang closing.

Artinya jumlah LEAD anda ada 10 orang, dan tingkat KONVERSInya 10:1.

Apa yang harus anda lakukan??
Tingkatkan LEAD. Berikanlah lebih cerdas lagi. Atau langsung adakan event open house yang bisa mengundang banyak calon konsumen datang ke lokasi. Jika melalui iklan di koran bisa menghasilkan lead 10 orang. Maka melalui open house mungkin bisa mendatangkan lead 20 orang.

Perbesar KONVERSI. Jika semula dari 10 lead hanya closing 1 orang saja, maka berusahalah agar selanjutnya dari 8 lead bisa closing 1. Artinya tingkat konversi sudah 8:1.

Jika lead ditingkatkan dan tingkat konversi diperbesar, sudah pasti itu jadi pundi pundi cash in buat kita.

Jika tingkat KONVERSI proyek anda 8:1, berarti untuk closing 10 unit anda butuh 80 LEAD.

Jika rasio telur yang bisa menetas dibawah eraman anda adalah 8:1, artinya 1 telur menetas jadi anak ayam, dan sisa 7 telur gagal jadi anak ayam, maka kumpulkanlah 80 telur supaya anda bisa mendapatkan 10 anak ayam.

Kita Yang Pegang Kendali

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Wed, 18 Apr 2012 23:21:00 +0000

TIDAK HARUS JADI
Kita Yang Pegang Kendali

Sebidang tanah memanjang ditepi jalan menarik hasrat saya. Sungguh menggoda. Sisi yang berhimpit jalan ada kisaran 40 m dengan kedalaman hampir 25 m. Terbayang minimal 10 unit ruko bisa dibangun.

Lokasinya ramai. Dekat dengan sekolahan dan terminal bus. Dan tentu saja ditengah pemukiman yang padat.

Ada spanduk dan board sebuah agen properti. Saat saya kontak, saya dapat info harganya Rp 1,2 juta/m2. Menurut estimasi saya, seharusnya harga normal kisaran Rp 1 juta/m2.

Saya minta pada broker agar diatur waktu ketemu pemilik, supaya saya bisa melakukan nego.

OPSI A
Ingat prinsip # 1 yang saya yakini;
Boleh beli cash asal harganya jauh dibawah pasar, yaitu 50 - 60%. Berani menawar cash menunjukkan kita bonafid.
Maka saya ajukan penawaran Rp 600rb/m2.
OPSI B
Ingat prinsip # 2 yang saya yakini;
Boleh bayar pakai DP max 20%, asal sisanya dibayar panjang. Pakai asumsi penjualan yang konservatif atau pesimis. Pelunasan dilakukan di bulan terakhir estimasi umur proyek kita.
Maka saya ajukan penawaran Rp 1 juta/m2. Dengan DP 20% sisa dilunasi di bulan ke 12 sejak siteplan disahkan dan IMB terbit.
Catatan; timer dihitung sejak siteplan dan IMB terbit, bukan sejak DP dibayar.

OPSI C
Ingat prinsip # 3 yang saya yakini;
Bayar sesuai luas kavling terjual. Tanpa DP. Tapi mesti rela membagikan potensi laba kisaran 10 s/d 35%. Hot deal istilah kita.

Pemilik yang didampingi broker menjawab; "Maaf saya hanya bersedia dibayar tunai keras. Skim lain tidak bisa ... Saya turunkan harga menjadi Rp 1,1 juta/m2."

Saya menolak. Gagal deal.

Besoknya broker menelpon;
Pak AW, pemilik bersedia menurunkan harga menjadi Rp 1 juta/m2.
Saya menolak.

Lusanya broker menelpon lagi;
Kabar bagus pak AW, pemilik bersedia turun lagi menjadi Rp 900.000/m2.

Saya menolak. Broker komplain;
Pak AW ini serius atau tidak menawar lahan? Pemilik tanah sudah turun harga sampai 3x, bapak tidak mau menaikkan harga penawarannya.

Kalau mau harga bagus, pilih opsi B atau C saja, jawab saya.

Harusnya bapak naik dong penawarannya, supaya bisa jadi. Ketemu di tengah tengah, broker mengusulkan.

Tidak harus jadi pak. Saya menunggu di angka Rp 600.000/m2, jawab saya santai.

Brokernya sebel dan mengomel; Dasar tidak bonafid, kata dia.

Biarin. Emang gue pikirin? Hehe ...
Tak ada aturannya semua transaksi harus jadi. Kita mesti pegang kendali. Tidak harus jadi koq.

Skenario Legal Bisnis Properti

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Wed, 18 Apr 2012 23:19:00 +0000

BUKAN ALUMNI WORKSHOP

Skenario Legal Bisnis Properti

Cari MPM (Mitra Pemilik Modal) itu susah lho. Ada yang rela ngucurin duit milyaran Rupiah buat proyek kita, eh .. proyek terbengkelai karena cuma jadi sambilan saja. Kalau sudah mangkrak, pantas deh MPM nya mencak-mencak.

Saya diajak seorang teman yang sudah bertindak sebagai MPM berkunjung ke proyek yang dikelola oleh MPK (mitra pemilik keahlian). Yang jelas MPK nya bukan alumni Workshop KETEMU JIN. Makanya gak bisa kelola proyek dengan baik, hehe

Duit relasi saya ini sudah ketanam 1,2 M dan belum balik. Eh proyek macet karena gara-gara ada cek senilai 900juta buat pembayaran tanah ke MPT blong, semua kacau balau. MPT langsung memblokir semua Kuasa Jual di Notaris. Semua akad tertunda. Bahkan 3 rencana akad bubar jalan karena calon debitur mundur.

Pengelola proyek jualannya kurang lancar. MARKETING PLAN nya salah sepertinya. Jika telur yang dikumpulin sedikit, sudah pasti anak ayam yang menetas juga minim. Jika penjualan saja kembang kempis, jelas akad kredit sedikit dan cash in sangat minim.

Dalam artikel ini saya tidak bercerita soal MARKETING PLAN yang saya benahi dengan beberapa advise supaya jualan Insya Allah laku. Tapi saya lebih ingin membagikan pengalaman soal pemecahan kasus legalnya.

Katakanlah pengelola proyek alias MPK (Mitra Pemilik Keahlian) itu bernama Bang SENTOT. Nah, semua PPJB dan Kuasa Kuasa yang mengait tanah dengan MPT semua memakai nama Sentot. Ijin-ijin termasuk IMB juga terbit atas nama Sentot. Jadi memakai skenario nama perorangan.

Relasi saya ingin mengambil alih pengelolaan proyek tersebut, dan langkah awalnya adalah menutup cek 900 juta yang menjadi hak MPT. Tapi dia takut tak memiliki akses kontrol yang kuat secara yuridis formal atas proyek. Dia minta saran pada saya bagaimana skenarionya.

Saya memberikan saran sbb;
- Perijinan jangan diurus ulang, biarkan semua memakai nama Sentot. Mahal jika mesti diurus ulang.
- PPJB dan Kuasa Kuasa tetap atas nama Sentot.
- Segera lakukan splitsing atas semua kavling sesuai siteplan yang disahkan Pemkot. Jika sudah terbit sertipikat pecahan atas nama MPT, maka sebenarnya segala dokumen perijinan atas nama Sentot sudah dipakai manfaatnya.

- Bentuk CV dimana pemegang sahamnya sekaligus sekutu aktifnya adalah MPM dan Sentot.

Kenapa mesti bentuk CV?? Karena CV dibentuk sebagai benang merah yang mengkaitkan kemunculan MPM atas lahan yang ijin-ijinnya sudah terlanjur terbit atas nama Sentot.

- Lakukan monopoli penandatanganan AJB PPAT hanya di satu orang notaris yang ditentukan oleh MPM. Pilihan tentu saja ke notaris yang jadi rekanan banyak bank pemberi KPR. Notaris ini akan diberitahu soal adanya SI (standing instruction) khusus.

- Buat perjanjian antara Sentot dan MPM, bahwa atas semua potensi pencairan dari KPR nanti, maka melalui SI (standing instruction) alias surat perintah transfer akan ditujukan ke rekening milik MPM.

- Buat Kuasa Menjual baru (terpisah) dari PPJB yang menunjuk MPM sebagai eksekutor penanda-tangan AJB PPAT.

Jika pihak bank mempertanyakan apa posisi MPM kok bisa menjual lahan yang perijinannya atas nama Sentot, maka jawabannya adalah bahwa yang punya proyek adalah CV dimana ada MPM dan Sentot. Sentot tugasnya yang berhubungan dengan MPT, dan MPM bertugas hubungan keluar dengan konsumen.

JADI CV DIBENTUK SEBAGAI BENANG MERAH TERPENTING DALAM SKENARIO LEGAL INI.

Nah, mulus sudah skenarionya. MPM dengan tenang boleh menambah modalnya demi penyelamatan proyek. Paling-paling sebentar modalnya juga balik karena proyeknya sebenarnya bagus. Hanya pengelolanya saja yang kurang siip. Karena belum pernah ikut Private Workshop KETEMU JIN, hehe ...

Menetralisir Pengaruh Makam di Perumahan

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Wed, 18 Apr 2012 23:10:00 +0000

PISANG OWOL

Menetralisir Pengaruh Makam di Perumahan

Seorang teman mengembangkan proyek kecil seluas 7000 m2 di pinggiran Kota Solo dengan jumlah rumah 42 unit saja. Yang 30 unit sudah terjual, dan sisa 12 unit belum terjual. Kebetulan menjelang Tahun Baru 2010 saya mampir ke kantor dia untuk ditraktir minum Susu Segar dan Pisang Owol.

Usai makan, dia menggelar gambar siteplan di meja, lalu bercerita; 30 unit diserap pasar dalam waktu 6 bulan, tapi sisa 12 unit ini kok dalam 1 bulan terakhir tak ada yang berminat. Dia menunjukkan ada 1 ruas jalan dengan 6 unit kavling di sisi kanan dan 6 unit kavling di sisi kiri yang belum terjual. What’s wrong? Rupanya dibalik tembok ujung jalan ada kuburan kecil. Makam keluarga yang masih terawat dengan baik. Kemungkinan konsumen takut karena angker.

Saya minta diantar ke lokasi. Infrastruktur sudah dibuat, jalan paving rapi, gorong-gorong tertutup, kansteen dan berm jalan dengan pohon angsana nan rindang. Nampak rapi dan bersih. Tapi tak cukup menarik hati konsumen karena merasa angker. Walau tertutup tembok panel beton setinggi 2 meter, tapi ranting-ranting kamboja di balik tembok membuat konsumen tahu bahwa itu adalah sebuah makam.

Kemudian saya mengusulkan seperti ini;

Tolong dibangun 1 unit rumah di ujung sisi kanan, dan 1 unit rumah di ujung sisi kiri. Tepatnya yang paling mepet kuburan. Tak perlu bangunan besar. Jika disitu rencana T-45, cukup dibangun saja T-30. Feeling saya 2 bangunan itu tetap akan terjual diakhir proyek dengan sedikit tambahan diskon.

Pokoknya timbulkan kesan bahwa kavling yang tersedia bukan mepet langsung kuburan. Tanami sisi pagar dengan pohon bambu kuning berjarak rapat, dengan ketinggian yang bisa menutupi ranting-ranting kamboja yang hanya kisaran 1 meter diatas pagar keliling. Adanya bangunan juga menciptakan atmosfir berbau manusia di lingkungan tersebut. Mengalahkan dominasi atmosfir angker yang berasal dari kuburan. Menetralisir pengaruh makam.

Ketika di bulan April teman saya tersebut berkunjung ke Semarang membawakan Pisang Owol kesukaan saya, dia bercerita bahwa 3 bulan sejak usulan saya dia jalankan, sisa 12 unit sudah terjual habis. Bahkan 2 rumah yang mepet kuburan persis berhasil dia jual dengan harga normal tanpa ekstra diskon.

Coy, saranmu tempo hari itu namanya jurus apa? Tanya dia pada saya.

Terserah dirimu kasih nama deh .. Jurus Pisang Owol boleh, Jurus Lupa Lupa Ingat juga boleh. Nama jurus tidak penting. Yang penting daganganmu laku …., kata saya sambil menyantap Pisang Owol. Mau???

Kavling Yang Diminati

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Wed, 18 Apr 2012 23:00:00 +0000

THAT'S RIGHT
Kavling Yang Diminati

Di salah satu proyek kami dipasarkan 2 blok secara bersamaan, dengan type bangunan dan luasan kavling yang sama besar. Tentu saja harganya juga sama.

Di sisi kanan jalan ada 20 unit, semua menghadap UTARA. Di sisi kiri jalan ada 20 unit, semua menghadap SELATAN.

Setelah dipasarkan 3 bulan, sisi kanan terjual 18 unit, sementara sisi kiri hanya terjual 5 unit. Intuisi marketing saya cukup terusik melihat hasil ini. Saya ingin tahu kenapa bisa njomplang alias beda ekstrem antara penjualan sisi kanan dan sisi kiri.

Apakah karena pengaruh arah mata angin? Tidak juga. Karena biasanya yang diminati adalah arah TIMUR, sedangkan ini hadap utara - selatan jadi netral. Kalaupun ada yang bilang secara feng shui arah Selatan lebih bagus, lha ini kok justru yang hadap utara yang malah laku.

Ketika saya secara khusus mengamati blok ini secara visual, tiba-tiba perhatian saya tertarik pada level kavling di sisi kanan yang setinggi 100 cm dari level jalan. Dan level kavling di sisi kiri yang hanya setinggi 30 cm dari level jalan. Saya menduga inilah alasannya.

Karena itu saya langsung meminta data pembeli terakhir yang memilih kavling di kanan jalan. Dan kemudian saya sendiri menelpon dia, menawarkan dia untuk pindah ke kavling di sisi kiri dengan kompensasi kami berikan bonus taman di halaman depan rumah.

"Wah, maaf pak. Saya tidak mau pindah. Saya tetap memilih kavling yang sudah saya pilih, karena posisinya lebih nangkring diatas jalan. Rumah saya akan lebih gagah dan berwibawa ..", jawab konsumen tersebut.

Yup. That's right!! Berarti memang benar itu alasannya. Level yang lebih tinggi dari jalan lebih diminati konsumen ketimbang yang cenderung rata dengan jalan.

Apakah saya akan meninggikan level di sisi kiri?? Oh tidak, itu menambah biaya. Tapi setidaknya dengan kesimpulan hasil investigasi ini, saya tidak penasaran lagi kenapa sampai terjadi begitu.

Saya cuma menunggu kavling di sisi kanan habis, pasti nanti juga lari ke sisi kiri. Tapi setidaknya pemahaman ini bisa jadi referensi untuk proyek proyek berikutnya.

Dan bisa dibagikan ke anda juga kan? Hehe ... (Meski mungkin sebagian diantara anda menganggap ini informasi biasa biasa saja).

Segmen Target Positioning Bisnis Properti

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Sat, 14 Apr 2012 00:00:00 +0000

DI BUTIK KAMI ADA
Segmen Target Positioning Bisnis Properti

Salah seorang sales terbaik yang ada di grup kami, berkat ketekunan dan keuletannya menginvestasikan komisi demi komisi yang diterimanya, berhasil memiliki 2 butik (tas, sepatu, dompet, sabuk) hanya dari modal awal 60 juta. Sekarang dia memiliki 2 outlet di kota Pekalongan. Namanya INDAH Boutique.

Karena dia sudah membuktikan mampu menjadi pendekar butik dengan 2x success story, kami mengajak dia kongsi dan memberi modal 1 M guna membuka outlet di 5-6 kota lagi. Ini sesuai konsep di corporate kami; Mitra Kerja menjadi Mitra Usaha.

Saya tanya, kita mau buka outlet dimana saja??

Dia menjawab; Tegal, Purwokerto, Wonosobo, Banjarnegara, Purbalingga, Purworejo.

Lho, kenapa tidak buka outlet di kota Semarang, Solo, Yogya, atau Bandung??

Dia menjawab;
Buka di Jakarta atau Bandung, itu bunuh diri. Buka di Yogya atau Semarang, itu setengah mati. Kalau di 6 kota tersebut, Insya Allah banyak rejeki.

Jawab dia sambil senyum senyum, lalu meneruskan keterangannya.

SEGMENTASI kita (secara demografis) adalah masyarakat di kota kecil kelas kabupaten yang (secara psikografis) jarang bepergian ke kota besar.

TARGET kita adalah mereka yang (secara perilaku) ingin selalu tampil modis tetapi kantongnya cekak. Jadi tidak malu memakai merk branded padahal KW1 atau KW2

POSITIONING kita adalah; "Yang ngetrend di kota, di butik kami ada."

Dengan strategi STP seperti diatas, jelas butik kita tidak bakal laku jika mendekat ke pusat fashion seperti Jakarta atau Bandung. Bahkan main di ibukota propinsi saja pasti berat karena banyak saingan yang memasarkan barang KW1.

Wah, pintar sekali sales ini. Dia fasih bicara soal S-T-P. Pantesan banyak komisi. Pantesan punya usaha pribadi. Pantesan bisa mandiri. Pantas banget diajak kongsi.
Jadi ingat dengan seorang rekan di GARUT, yang menjelaskan bahwa dia spesialis main RSH tingkat kecamatan. Menurut dia, di level kecamatan selalu tersedia captive market pembeli RSH, asal jumlah unitnya kisaran 100 unit saja. Jangan lebih banyak karena pasti tidak terserap pasar.

Di level kecamatan kalau dibangun Real Estate kemungkinan besar tidak laku. Karena segmen dan target pasarnya tidak klop.

Wah, kok mirip mirip ya, hehe .. Ada BUTIK TINGKAT KABUPATEN dan RSH TINGKAT KECAMATAN.

Manajemen Resiko

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Fri, 13 Apr 2012 23:58:00 +0000

JANGAN SAMPAI GOSONG
Manajemen Resiko

Email masuk;

Bang AW, mohon masukannya.
Mertuaku yang bankir berpesan bahwa dalam menjalankan bisnis properti kita mesti memahami MANAJEMEN RESIKO.
Sebenarnya apa itu yang dimaksud Manajemen Resiko dan gimana contoh penerapannya??

Reply;

Ibarat orang takut punya anak, maka mereka mestinya KB. Yang tahu manajemen resiko, mereka memakai sarung. Yang tidak tahu manajemen resiko, memilih metode celup angkat. Alasannya; banyak yang sukses ber KB dengan metode celup angkat.

Yang jadi masalah, setelah sukses 99x memakai metode celup angkat, pada kali ke 100 dia habis nyelup lupa ngangkat, tahu sendiri deh apa akibatnya, hehe .. Pastinya gosong deh.

Jadi manajemen resiko itu sebenarnya bersifat antisipasi, untuk sesuatu yang belum tentu terjadi. Tapi lebih baik dilakukan guna mencegah resiko atau kejadian yang tak diinginkan.

Dalam bisnis properti, ada banyak aplikasi misalnya;

KAITAN DENGAN MPT
Siapkan klausul kalau sampai pembayaran jatuh tempo gagal bayar, jangan sampai proyek bubar. Tapi mesti dikondisikan hanya dikenakan denda sampai batas waktu tertentu. Setelah itu jika tetap gagal bayar, maka semua investasi yang sudah kita tanamkan akan dikompensasi alias dibarter dengan tanah. Jadi tidak hangus tanpa perhitungan apapun.

KAITAN DENGAN MPM
Siapkan klausul bahwa status modal yang ditanamkan itu adalah MODAL INVESTASI, bukan hutang piutang. Pastikan berada di ranah perdata, bukan pidana. Jangan sampai anda mengkondisikan MPM pasti untung, tapi apapun hasil akhir proyek, maka MPM ikut menanggung laba/rugi.

KAITAN DENGAN BUDGET
Jika di Action Plan budget bangunan 1,4 juta/m2, jangan membuka borongan sesuai budget, tapi usahakan cuma 1,3 juta/m2 saja. Artinya kalau sampai terjadi eskalasi harga material, kita masih bisa melakukan penyesuaian harga melalui addendum.

KAITAN DENGAN JADWAL STB
Jika akibat keterlambatan kontraktor menyelesaikan progres bangunan kita gagal melaksanakan STB (serah terima bangunan) dengan tepat waktu ke konsumen, pastikan ada klausul sakti dalam PPJB yang menghindarkan kita dari resiko langsung kena denda. Melainkan ada tambahan waktu lagi guna menyelesaikan progres tanpa kena denda.

Pokoknya masih banyak lagi contoh contoh manajemen resiko. Dalam setiap aspek harus kita lakukan. Jangan sampai gosong !!!

Manajemen Produk

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Fri, 13 Apr 2012 23:51:00 +0000

PREMAN

Manajemen Produk

Bicara soal MANAJEMEN PRODUK yuuk??

PEMIKIRAN LAMA

Pengawasan gaya 'preman'. Sibuk main catur dan ngopi ngopi saat pelaksanaan pekerjaan di lapangan. Dan ketika melihat ada cantilever yang melengkung, sambil berkacak pinggang berkata; "Bongkar, bongkarr, bongkarrr !!!!.

Setelah itu melakukan investigasi dan teriak lagi, "Gile lo, bikin cantilever pakai besi 6 ???!!!!"

Re-work (kerja ulang) harus dilakukan kontraktor, dan itu berpotensi membuat kontraktor rugi.

PEMIKIRAN BARU

Memahami bahwa pelaksanaan pembangunan di proyek itu semua ada prosesnya. Ada tahapannya. Tak mungkin ada bangunan berdiri sekejap dan seketika.

a. Form Material

Saat ada material masuk ke lokasi, kenapa tidak dilakukan pengecekan material? Jika di gambar kerja tidak ada kebutuhan besi 6 mm, kenapa masuk material besi 6 mm?

Jika spec yang kita tentukan memakai Semen Tiga Roda, maka jika material yang masuk ternyata Semen Bosowa, bukankah seharusnya kita menolak?

b. Inspeksi Mendadak

Setelah material besi tiba di proyek, bukankah besi akan dirangkai terlebih dahulu? Pengawas seharusnya mengecek apakah rangkaiannya sudah benar, dan ukuran besi yang dipasang sudah sesuai spec.

Kasihan kontraktor, kasihan anda juga. Jika besi sudah dirangkai dan tinggal dicor, baru teriak teriak kalau ukuran besinya tak sesuai spec.

Lha kemana saja pengawas lapangan anda selama ini???

c. Koordinasi Mingguan

Lakukan rapat koordinasi secara rutin setiap minggu, guna mengantisipasi adanya kesulitan kontraktor dalam menterjemahkan SPK dan gambar kerja. Pastikan setiap tahapan pekerjaan yang dilaksanakan adalah benar alias tidak melanggar.

INGAT!!
Kontraktor adalah mitra kita. Mereka harus kita bantu supaya BISA UNTUNG, bukannya BUNTUNG.

Jika kontraktor RUGI, yang mereka lakukan adalah (maaf) LARI atau MENCURI. Dan itu secara langsung ataupun tidak langsung akan memberi efek negatif kepada kita.

Jika kontraktor untung. Kemanapun kita punya proyek, mereka siap nimbrung.

Makanya, jangan jadi preman deh, hehe ..

Mengukur Efektifitas Promosi

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Fri, 13 Apr 2012 23:49:00 +0000

RASIO LEAD vs CLOSING
Mengukur Efektifitas Promosi

Di sebuah proyek yang pernah saya kagumi karena ratio antara LEAD (prospek) dan CLOSING adalah 5:1, tiba-tiba penjualan selama 2 bulan ngedrop drastis. Biasanya jualan 2 digit (> 10 unit) perbulan, tiba tiba cuma 4 unit per bulan.

Yang saya maksud rasio Lead dan Closing 5:1 artinya dari 5 prospek yang dicatat di Buku Prospek, akan terjadi 1 closing. Ini rasio yang bagus. Karena normalnya dalam properti adalah 20:1.

Menyikapi hal ini, saya meminjam Buku Prospek dan melihat jumlah lead yang dicatat disana. Wah, ternyata dalam 2 bulan tersebut angka lead hanya tercatat hanya 21 dan 18. Pantas jumlah closing cuma 4 unit per bulan. Padahal bulan bulan sebelumnya rata-rata jumlah lead kisaran 70 orang.

Saya analisa dari taktik Product, Price, Place tak ada perubahan signifikan. Begitu melihat strategi promosi, perhatian saya tertuju pada selling point iklan di media massa yang ditulis seperti ini;

LOKASI BERKELAS, TIDAK PANAS, HARGA PANTAS. MULAI 152 JUTAAN.

Harga sudah include PPN.

Saya menghitung harga jual sebelum PPN, ketemu di angka 139 jutaan.

Dengan didasari rasio lead : closing yang bagus di proyek tersebut sebelumnya, kemudian saya mengusulkan agar materi iklan di koran dan spanduk diubah menjadi:

LOKASI STRATEGIS, LINGKUNGAN BERKELAS, HARGA HANYA 130 JUTAAN.

Saya memilih menyebut harga jual sebelum PPN.
Saya nekat menyebut harga 139 juta dengan kalimat '130 jutaan'.

Tujuan saya cuma 1; banyak customer yang menelpon dan datang ke lokasi. Dan itu masuk daftar prospek kami. Jumlah lead besar, potensi closing besar. Dan selama ini proyek tersebut bisa diandalkan. Rekaman di Buku Prospek membuktikan rasio Lead : Closing adalah 5:1.

Anda boleh berpikir ini hal sepele. Tapi boleh percaya boleh tidak, dengan konsep iklan tersebut, sampai dengan hari ini tanggal 18 Juli 2010, penjualan proyek tersebut tercatat 18 unit. Jumlah leadnya?? Tercatat 88 orang.

Pelajaran yang bisa diambil;
Lakukan analisa efektifitas beriklan dengan membuat Buku Prospek. Buku prospek untuk mengetahui berapa lead yang kita peroleh dari hasil beriklan. Dan kemudian berapa rasio antara lead dengan closing. Kadangkala pemahaman mengenai rasio tersebut membantu kita mengambil keputusan dalam taktik pemasaran.

Sukses untuk kita semua.

1 Reject = 3 Prospect

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Fri, 13 Apr 2012 23:47:00 +0000

RAYUAN DON JUAN
1 Reject = 3 Prospect

Sambil membawa setangkai mawar merah, Don Juan berlutut didepan mbak Mei Lan.

Sekuntum bunga buat kau ..
Aku yang memetiknya ...
Dan dengan hati dan nadi ...
Aku yang menyerahkannya ..
Atas nama CINTA ...

Jika kau menerima cintaku, terimalah bunga ini. Lalu ciumlah bau semerbak mewangi.

Jika kau tolak cintaku, berikan nama 3 gadis temanmu, baru aku mau beranjak pergi dari sini .....

Dasar Don Juan, dia benar benar tak punya malu. 1 cinta direject, minta diberi 3 prospect.

Jika kita punya sales force yang memiliki mental ala Don Juan seperti diatas, dijamin prospek konsumen yang ditindak lanjuti tak akan pernah habis. Mirip sales asuransi dan sales kartu kredit, yang tak patah semengat walau kita tolak. Karena dia akan meminta 3 referensi nama lain dari seorang prospek yang sudah menolaknya.

Warning!!!
Coba anda mengecek ulang personil marketing anda. Apakah benar mereka adalah sales sales tangguh bermental 'Don Juan', atau jangan jangan anda hanya menampung sekelompok 'penjaga toko' yang asyik update status FB dan YM-an dengan pacar lamanya, yang hanya bekerja ketika ada tamu yang mengetuk pintu tokonya.

No day without prospect.
One reject equal three prospect.

Tak ada hari tanpa memprospek.
Satu direject, tiga diprospek.

Menciptakan Brand Loyalty

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Fri, 13 Apr 2012 23:45:00 +0000

PEMILIK PERTAMA DI JATENG
Menciptakan Brand Loyalty

Boleh percaya boleh tidak. Kisaran 3 - 4 tahun yang lalu (lupa tepatnya), saya membaca sebuah tabloid otomotif yang menyebutkan bahwa Toyota akan merilis sebuah produk baru bernama Toyota Rush. Tak ada banyak keterangan disitu yang bisa saya peroleh.

Tapi esok harinya saya langsung mendatangi sebuah dealer Toyota di Semarang, yaitu PT Nasmoco, dan menyatakan inden mobil tersebut.

Salesnya malah ketawa; "Bapak ini aneh. Gambarnya saja belum ada. Typenya apa saja belum ada. Harga jual juga belum tahu. Bagaimana bisa kami menerima uang bapak .. ?"

Saya tidak kekurangan akal. Dan karena kenal baik dengan seorang manager disitu, maka uang tanda jadi sebesar 10 juta akhirnya bisa diterima sebagai bukti indent. Saya hanya mengatakan; "Saya indent mobil Toyota Rush warna hitam. Type matic. Grade tertinggi, jika ada beberapa varian. Soal harga no problem, saya ikut saja harga resminya."

Aneh bukan? Mungkin tak masuk akal. Saya berani nitip uang indent 10 juta untuk sebuah mobil yang bentuknyapun belum saya ketahui. Demikian pula harga resminya. Kenapa?? Karena trust saya yang demikian tinggi kepada merk Toyota. Itulah BRAND LOYALTY.

Jangan heran saat 3 produk pertama Toyota Rush untuk Jateng/DIY dikirim dari pusat, maka 1 unit ditaruh di showroom, 1 unit ditaruh di stand pameran, dan 1 unit dikirim ke garasi saya. Saya pemilik mobil Toyota Rush pertama di Jateng.

Bayangkan jika corporate atau perusahaan kita sudah memiliki kredibilitas yang sedemikian tingginya di mata konsumen. Proyek baru diurus ijinnya, konsumen sudah berebut minta informasi. Lahan baru didozer, konsumen berebut membayar tanda jadi. Saat cetakan brosur jadi, semua unit rumah dan ruko sudah ada yang memiliki. Asyik bukan?? Hehe ..

Cetaklah success story. Berikan pelayanan terbaik untuk customer kita. Pupuklah terus kepercayaan itu dalam sebuah relationship marketing, supaya dalam jangka panjang tercipta BRAND LOYALTY.

Transactional Marketing dan Relationship Marketing

noreply@blogger.com (Properti Semarang) — Fri, 13 Apr 2012 23:43:00 +0000

SHORT TIME
Transactional Marketing dan Relationship Marketing

Dalam perjalanan dari Purwokerto ke Semarang, mobil saya mogok di daerah Parakan dan terpaksa saya titipkan ke rumah penduduk ditepi jalan. Kemudian saya melanjutkan perjalanan naik bus menuju Secang. Rencananya nyambung bus dari Secang menuju Semarang.

Berhubung perut lapar berat, saya sembarangan masuk warung makan di terminal. Pesan nasi rames yang nasinya keras dan segelas es teh. Berapa harganya coba? Rp 42.000. Gila !! Mau komplain malu ributin uang recehan. Daftar harga menu kebetulan tidak ada. Tapi dalam hati ngedumel juga. Harganya ngepruk!!

Penjual nasi rames sepertinya tahu saya cuma penumpang transit yang belum tentu kembali ke warung itu dalam 6 bulan kedepan atau malah 1 tahun kedepan. Jadi dengan tega memasang harga tinggi. Tak masalah jika saya tidak akan kembali lagi, karena mungkin akan tersedia korban korban berikutnya.

Ini disebut TRANSACTIONAL MARKETING. Pembeli adalah obyek. Pertimbangannya jangka pendek. Short time, eh .. short term maksudnya. Mengambil keuntungan sepihak dan sesaat, tanpa peduli apa kata pembeli.

Lawannya adalah RELATIONSHIP MARKETING. Memperlakukan pembeli sebagai subyek. Bukan sekedar buyer, tapi customer, bahkan mungkin sebagai partner. Kita berpikir long term (jangka panjang). Berharap pembeli akan mendatangkan repeat order melalui viral marketing alias referensi dari mulut ke mulut kepada calon konsumen lain.

Untuk bisnis properti kita, mana yang kita pilih? Tentu saja RELATIONSHIP MARKETING. Makanya buatlah konsumen merasa nyaman dan happy.

- Perlakukan dengan sopan dan ramah
- Sediakan permen di ruang marketing
- Kerjakan komplain yang diajukan sesegera mungkin
- Serah terimakan kunci bangunan tepat waktu
- Dan lain-lain