Земеделски Земи

Каква стана тя със земеделската земя ?

2016-06-03T17:00:00.002+03:00

От медиите, от нета, от всякъде ни заливат с разнородна информация, Относно това какво се случва в нашата мила страна. Според едни сме "цъфнали и завързали " според други сме пред умиране. Теории, анализи, специалисти във всякакви области ни обясняват какво ли не.Обаче каква е действителната картинка на нещата и то от погледа на нормалния човек като мен и теб.

Нека първо да изясним какво е "нормален човек"

Ами.... такъв дето със своята половинка бачкат. Ходят от сутрин до вечер на работа и нямат време за нищо. Съвестно си плащат разходите по деца, къща и държава.При късмет на края на месеца имат остатък от заплати в размер на 200 -300 лева. Тези който на семейният съвет сядат да решават, какво ще ги правят тези 300 лева - дали ще са за море или нови гуми на колата.Който при правилно планиране и с много лишения са събрали някакви спестявания за "черни дни "

Логичното развитие на такъв тип живот би довело до следното :

Един красив момент управителният орган ( семейният съвет ) сяда на масата и започва да мисли как да се измъкне от деветия кръг на ада. Желанието на всички е да поживее малко поне в осмият :) и да види там как е :) .Какви са опциите ?

1. КТБ - даваха добри лихви, но сега безвъзвратно всичко отиде почти до нулата. Положението с всички други банки е сходно. Да ! Няма никакъв риск и винаги можеш да разчиташ на резервите при настъпването на лоши моменти.

2. Покупката на имот и отдаването му под наем е една добра опция, но за жалост парите не стигат. Рискът е до там да налетиш на некоректни наематели, но като цяло не е особено голям.

3. Да се отвори някакво магазинче или нещо подобно. Шансовете са 50 % на 50 % ще тръгнат ли нещата или няма. Рискът е относително голям. Виждал съм много гаражи пълни с дрехи от Турция и Китай от такива начинания.

4. Малко рисково, трудоемко и все пак относително лесно е ако си имаш градинка с оранжерийка. Инвестицията не е голяма, само трябва да имаш земята и да можеш да се грижиш за нея.Основното да е поливна и да можеш да я охраняваш защото "ОРКИТЕ " не спят и таман станат доматите и за една нощ ги обират.

5. Един красив вариант би бил купуването на земеделски земи и ставането на арендатор. За съжаление този момент е отминал.Земите който можеха да бъдат купени, вече са купени от крупни фондове и земевладелци.Определено нивите свършиха. Поради голямото окрупняване и съсредоточване на много земи в малко хора има неписани споразумения относно това къде колко ще се плаща за дадени землища.Търговската логика, че като няма предлагане цените на земите ще са по- високи просто не върви. ДА ! Вдигнали са се цените спрямо предходни години, но като цяло пазарът се диктува от малкото купувачи.Баницата е разделена, но - винаги има едно "НО"

Все още из цялата страна могат да се намерят малки парчета обработваема земя. Поради техният размер те се вписват в повечето семейни бюджети и рискът е нулев. Доходността е стабилна макар и малка.

Какви са предимствата ?

1. Ликвидността на малко количество работеща земя с аренден договор за една година е СВЕТКАВИЧНА .Обявявате я за продан и до 40 минути сте си взели парите.

2.Ритъмът ви на живот с нищо не се променя. От Вас се изисква веднъж годишно да се разберете с този който ги обработва от къде и как да си вземете рентата.

3.Като цяло може да се каже че няма рискови фактори и с годините ( поне до сега ) така е било всяка следваща година цените са по-високи от предходната.

Средната рента в България варира от 30 лева на декар до 100 лева. в зависимост от различните фактори. Респективно колкото е по-скъпа земята и толкова по-голяма е рентата. Математически погледнато ако приемем че средната цена в България в момента е 800 лева за декар излиза, че ако си закупиш 8 декара по 800 лева са 6400 лева при средна цена на рентата 50 лева то възвращаемостта е 400 лева годишно. Инвестиция не би се класифицирала като супер изгодна защото "избиването " и би отнело 16 години.Тук не отчитаме вдигането на цената на земеделските земи в годините.

Нека погледнем нещата от гледна точка на семейният съвет. Сумата от 6 400 лева на какво би била равна. Може би нов телевизор , хладилник или нова баня или нова дограма за апартамента. Всичко това би довело до по-висок жизнен стандарт и уют. Съвършено вярно , но това са така наречените дълготрайни активи, който сами по себе си не носят приходи на семейният бюджет. Не знам какво е Вашето мнение , но за мен една покупка на земеделска земя би била само в полза на всяко едно семейство. Ще се радвам ако споделите Вашите впечатления в коментарите.

Остава отворен въпросът как и от къде бих се сдобил с такива земи ?

В следващите няколко дни ще публикувам и списък с предлаганите земеделски земи в щялата страна.

Ще се пука ли и балонът с земите нивите ?

2013-06-24T12:38:00.000+03:00

Балон ли са цените на нивите?

Да продавам или да не продавам това е въпросът ? Този въпрос стои пред собствениците на земеделски земи у нас в момента.Практиката е показала е че няма всезнаещи и всичко разбиращи хора.Работата ми в сферата на земеделските земи показва, че намирисва на балона с имотите от преди няколко години.Понеже не искам да се правя на умен ще предоставя моите аргументи ЗА и ПРОТИВ а всеки си има глава на раменете и да мисли :)

Аргументите, че балонът с цените на земеделските земи ще се спука или по- скоро вече издиша.

Тук искам само да обобщя, че мнението за цените на земеделските земи е за цялата страна без значение в коя точка на България се намират.По тази причина няма да споменавам на какви цени nivi-zemi заплащат земеделските земи а само ще покажа тенденциите.

Един от най-големите играчи на пазара с земеделски земи се оттегли.Това е доста странно решение.При положение че бяха водещ фактор в купуването на земеделски земи, а на това отгоре са и производители на спиртни напитки.Да става въпрос за Винпром „Пещера”който продадоха 160 000 декара.Всички знаем че бяха и са приближени на бившото вече правителство – явно знаят нещо повече от нас.
В последните месеци се забелязва спиране на растежа на цените.Тук е мястото да кажа че не са паднали поне за сега, но и не се вдигат, а това не се случвало от доста години.
.Към днешна дата (края на юни) все още не са ясни цените на житото, но две неща са ясни

- Реколтата до тук обещава да е добра :) обаче и това важи и за Украйна която е най-големия производител на жито в тази част на света.Дали това ще срине цените на борсите само може да се гадае.
- Средно статистически трябва да се получи добро съотношение между добив от декар и цена. Последните години това съотношение беше добро.При селскостопанското застраховане се приема че на три добри години идва една лоша.Дали ще се изпълни статистиката ще разберем след няколко месеца.

Както сами разбирате големите играчи или се оттеглят или вече са закупили достатъчно.Всички знаем какво става когато няма купувачи на даден пазар.
Собствениците на земеделски земи (наследниците ) останаха относително малко и имат много на брои парцели с земеделски земи, който са пръснати и са разнообразни като качество и големина.
Няма да намесваме политиката и протестите, но на всички ни е ясно че малко или много влияят на всичко в България.
Големия и основния проблем е липсата на свободни пари във всеки един сектор на икономическия живот. Това оказват влияние и в сектора на покупката на nivi-zemi (земеделски земи).Някой вече са се убедили в това с любимата фраза на купувачите „Изчакайте малко, да се чуем другата седмица”

Естествено могат да се изтъкнат и някой други аргументи в полза на това твърдение ,че балона с цените ще се спука.

Защо няма да се спука балонът с цените на земеделските земи?

. Колкото повече се комасира земята толкова свободните парчета ще става по-ценни.Разбира се качеството на земята , нейната големина и нейното местоположение са основополагащият фактор в това твърдение.

Вярно е че не я „произвеждат” :) и няма как на практика да се набави още като свърши в един прекрасен момент.
В момента и с сега действащото законодателство е изгодна инвестиция.Няма данъци за земята.
Собствеността върху земеделски земи гарантира един (някакъв годишен доход от рента ) Погледнато през формулировката на рисковата инвестиция рискът е почти нулев ( трябва да попаднете на калпав арендатор и той да не ви плаща рентата )

Могат да се изтъкнат и още аргументи в подкрепа на тази теория.

Моето лично мнение а и на колегите от бранша е че за сега ще има застой на същите ценови нива поне до септември, когато ще станат ясни много фактори.

Дали да Ви посъветвам да продавате ?

Мисля, че отдавана е ясно, никой не иска да продава. Продава се само в краен случай и от настъпила крайна нужда.В сегашното време дупки в бюджета колкото искаш:).

Въвод във владение на земеделски земи

2013-05-23T16:23:00.003+03:00

Въвод във владение на земеделски земи.

В последно време се наблюдава една положителна тенденция.Все повече наследници на земеделски земи искат и се интересуват от това какви документи са необходими за продажбата.Изчезна онова гадно отношение "не ме интересува, дай да вземем парите" .Животът си тече и си продължава без значение дали искаме или не .:) В редът на тези мисли все по -често чувам въпросът:Нямам документ за въвод във владение какво да правя ?

Да внесем малко яснота по въпросът.Понеже самото действие въвод във владение е административен акт. В крайна сметка е издаване на определен образец документ от компетентен орган.Материята е чисто административна и е пълна с препратки от един закон към друг и към правилници и така до безкрай.По тази причина ще се опитам да го "преведа " на човешки език:)Нека първо минем към практичната част като първо искам да кажа ,че въвод във владение на земеделски земи и въвод във владени по Гражданско Процесуалния Кодекс( ГПК) са различни понятия по очевидната причина, че са регулират от различни нормативни документи.

Протокола за въвод във владение НЕ доказва собственост тоест не е документ с който се удостоверява, че имотът(нивата) е собственост.

Този процес по издаването на протокол по въвод във владение е урегулиран от НАРЕДБА № 14 ОТ 27 ЮЛИ 1999 година.Така също и от ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА СОБСТВЕНОСТТА И ПОЛЗВАНЕТО НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ.(ППЗСПЗЗ)

Този въвод е уреден в чл.30-чл.33 от ППЗЦПЗЗ където е казано следното:

Кой го извършва ?

Въвода във владение се извършва от длъжностно лице от общинската служба по земеделие.

Кой трябва да присъства ?

Извършва в присъствието на собственика или упълномощено от него лице

Какво трябва да имате като документи ?.

Влязло в сила решение за възстановяване на собственост и актуална скица издадена по надлежният ред .

Какво се издава ?

Протокол.

Веднага ли мога да вляза във фактическо владение ?

Принципно на документи да ,но ако искате да правите нещо със земята веднага трябва да се съобразите с чл 33 ППЗЦПЗЗ където е предвиден казуса че можеш да влезеш веднага след прибирането на реколтата или се заплати обезщетение за тази реколта.

Положението е малко странно защото процесите с въвод във владение са приключили преди години и сега са изключителна рядкост.Примерно след замяна с държавни или общински земи и гори.

Основното което трябва да се знае:

Ако Вие можете да докажете с документи, че сте законен наследник НЕ е необходимо да се изважда този протокол за въвод във владение. Имате правото да ги продавате, дарявате, заменяте въобще да извършвате всякакви сделки предвидени в нашето законодателство.Следвайки логиката, че за тези земи някога е извършен въвод във владение на Вашия наследодател. А Вие наследявате всички негови права.

Поименните компенсационни бонове.

2012-09-04T17:33:00.001+03:00

Времето за обрати в бизнеса с земеделски земи настъпи отново.Като традиция всяка година пазарът на земеделските земи-нивите става непредвидим.В момента лудницата е двойно повече.Цените пак станаха непредвидими, но сега има и другата лудост това са поименните компенсационни бонове.

В общи линии нещата стоят така:
Правителството реши да изкара на търг 154 000 декара като тези декари могат да бъдат купени само с Поименните компенсационни бонове.Масиви няма от министерството са обявили че парцелите ще бъдат от 2 до 5 декара.Най много ще е предлагането в Северозападна България.Земи няма да се продават само в Габровски и София.Обяснение за Габровско до някъде да кажем е балкана и предполагаемият нисък интерес. За София нямам идея може би пък вече да са продадени на "наши хора".

Как хората ще разберат за търговете ?

Трябва да се публикува в местната преса и на сайтовете на месната областна дирекция.С други думи за да ги намерите трябва да погледнете на сайта съответната Областна дирекция земеделие или ТУК. Основното е че няма да може да се плаща с пари а само с Поименните компенсационни бонове.

Какво представлява Поименните компенсационни бонове?

Издаването им в двата им вида- за земеделски земи и горският фонд.Цялата операция е започнала на 15 октомври 1999 г. Те се издават въз основа на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи и Закона за възстановяване на собствеността върху горите и земите от горския фонд.

Кой ги издава ?

Поземлените комисии по места и министерството на земеделието.

Защо ги издават?

Издават с цел да компенсират "собствениците или техните наследници, притежавали земеделски земи преди образуването на трудовокооперативни земеделски стопанства или държавни земеделски стопанства, които не позволяват възстановяване на собствеността"

Кой може да ги получи ?

Титулярите или техните наследници.

Къде се продават?

Само на борсата чрез лицензиран борсов пoсредник

Каква е цената им ?

Цената варира в зависимост от търсенето все пак е борса :)

Това е извадка от цените на борсата.Цените варират, но поглеждайки цените на база годишно движение забелязах нещо интересно.

Имало голямо движение както е видно от графиката приблизително април месец доста преди решението на правителството.Аз не съм борсов анализатор и не знам дали някой е знаел по-рано за това и си е напазарувал на ниски цени.Ще споделя само клюките който се носят.

Основният "ОБВИНЯЕМ" Е "ВИНПРОМ ПЕЩЕРА" Според разследване на вестник "Капитал" те са придобили за около 37 000 000 лева книжа.За да бъдем обективни ще кажа че това твърдение бе опровергано в пресата.Обясниха на дълго и на широко как това не е вярно.

Другото обвинение по този случай е интересният факт с поправката в ЗАКОН ЗА СОБСТВЕНОСТТА И ПОЛЗУВАНЕТО НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ там е казано следното :

чл.24 ал.(8) (Нова - ДВ, бр. 25 от 2012 г.) До участие в търговете и конкурсите по ал. 1 не се допускат свързани лица по смисъла на Търговския закон и свързани предприятия по смисъла на Закона за малките и средните предприятия, които обработват повече от 10 000 дка.

За този факт искам само да отбележа датата на изменението му: "Държавен вестник бр.25 от 27.03.2012 г."

Този текст от закона с прости думи отрязва възможността на големите арендатори да участват.Ключовата дума тук е ОБРАБОТВАТ а не собствениците на земите.

Дали са дали шанс на по малките арендатори обработващи под 10 000 декара да се сдобият с нови земи ?

Не знам и дали с тази промени не е отрязана възможността и отстраняването на големите играчи от пазара ?

Другото което не е ясно в цяло начинание е защо не може да се купуват с пари?

Дали пък на държавата не и трябват пари ?

Аз не съм ПРОТИВ или ЗА просто споделих какво се говори в пространството и някой мой лични наблюдения.Всеки може да намери аргументи в подкрепа на едната теза или другата.

Решение на поземлената комисия

2012-06-26T12:01:00.002+03:00

Факторите един документ да изчезне са много.Когато обстоятелствата са такива, че този документ Ви е необходим започваме да мислим как най-бързо и безболезнено(с най малко средства) да си го набавим.Условието да свърши работа е: Да е издадено по надлежния ред и да притежава изискуемите от закона атрибути (печати).

Правото на собственост се доказва с нотариален акт и как да действаме при липата му подробно описахме ТУК Възможността да се доказва правото на собственост върху земеделска земя с Решение на Поземлената Комисия е голяма.

Какво е това решени на поземлената комисия ?

Решение на Поземлената Комисия е основано на чл.14 от ЗАКОН ЗА СОБСТВЕНОСТТА И ПОЛЗУВАНЕТО НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ

Общинската служба по земеделие се произнася с решение за:
1.Възстановяване на правото на собственост върху земи в съществуващи или възстановими на терена стари реални граници.
В решението се описват размерът и категорията на имота, неговото местоположение (граници, съседи) и ограниченията на собствеността с посочване на основанията за това.
Към решението се прилага скица на имота. Влязлото в сила решение, придружено със скица, освен случаите почл. 10, ал. 7, удостоверява правото на собственост и има силата на констативен нотариален акт за собственост върху имота.
Когато с решението се възстановява правото на собственост върху земеделска земя на починал собственик, решението се издава общо за неговите наследници.
Дяловете на наследниците се определят съгласно Закона за наследството, без да се посочват в решението.

Именно от това произтича правилото , че НЕ Е необходимо да се изготвя нотариален акт.Собствеността се доказва с това решение.
Друга особеност на която трябва да обърнем внимание е - прилага скица на имота.
Това означава че даже и да сте загубили самото решение на поземлената комисия а имате скицата там е написано скицата се издава на базата на решени 0123/ 12.03 1997 (примерно) и вече знаем какво да търсим по година и номер.

В случай, че нямате нито решение нито скица.
Има някакви шансове вашето решение на поземлената комисия да е вписано.Не е задължително и не всички са го направили.

Другият вариант е изискване от местната земеделска комисия.Там имат архив от където могат да Ви извадят решение на поземлената комисия.

1.Кой е компетентният орган?
Това е общинската служба по земеделие по местонахождението на земеделските земи.

2.Кой може да го изисква?
Само собственик или упълномощено от собственика лице.Изисква се нотариално зверено пълномощно.
3.Какви документи трябва да носите?

Лична карта
Пълномощно-ако сте пълномощник
При нужда удостоверение за наследници
Да попълните молбата(по образец)

4.Как действа и срокове ?

Подава се молба за издаване на препис от решение.
Срока за издаване е 10 работни дни.
Издава се само един брой.

Горестоящият орган е съответната Областна дирекция "Земеделие".
5.Какви са таксите?

когато се търси един имот таксата е: 1,50 лева.
когато са от два до четири таксата е: 2,00 лева.
когато са над четири таксата е: 2,50 лева.

Основното е че трябва да се ходи на място в определената общинска служба земеделие.

Решението на поземлената комисия е най-разпространеният вид документ за собствеността на земеделски земи.

Друга възможност за доказване на правото на собственост е Договор за доброволна делба.

Нямам документи за наследствените ми земи.Какво да правя ?

2012-06-19T12:31:00.000+03:00

Ситуацията в България е интересна.На повечето хора за нормално съществуване им трябват в пъти повече месечни доходи отколкото получават и въпреки ниските си доходи се справят.Българите сме изобретателен и мислещ народ и все отнякъде намираме изход от ситуацията. Както се казва"Семейният съвет се събра и ЖЕНА ми реши :) "Все повече "семейни съвети" се сещат за отдавана забравените парцели земеделска земя.

Искам първо да изясня какво означава изразът - "отдавана забравени земи."

Не подценявам интелекта на нито един човек.Също така не мисля, че някой е забравил за земите в родното село на баба си.В голям процент от случаите е имало обективна причина тези земи да останат на заден план.Една такава причина е изгубени/унищожени документи за собственост.

Какво да направя в този случай ?
1.Изясняваме си какво търсим.
Както всички знаем правото на собственост се доказва по няколко начина.

Нотариален акт

За късмет на всички изгубването на акта не е фатално.Всички нотариални актове издадени по надлежния ред са в шест екземпляра.Съществуват в архива на изготвилият го нотариус.
В ЗАКОН ЗА НОТАРИУСИТЕ И НОТАРИАЛНАТА ДЕЙНОСТ е казано следното:
Чл.28 а
(2) Общият регистър по ал. 1, т. 1 и книгите по ал. 1, т. 6 и 7 се пазят 10 години, като при изтичането на срока подлежат на унищожаване след съгласуване със съответния държавен архив.

Ключът тук е в израза " съответния държавен архив " в случай че сте изпуснали този срок Вашият акт не е изчезнал и съществува в архива на съдът по местоположението на земите.Получаването става чрез подаване на молба до съответният съд.

Особеностите тук са две:

Дали от нотариуса или от съдът на вас Ви трябва заверено копие -подпис и печат на съдът/нотариуса.
В случай че не можете да отидете лично за тази цел трябва да упълномощите някого за тези действия.

(4) Справки по нотариалните дела се дават само на страните, на техните правоприемници, както и на представителите им по закон или по упълномощаване. Когато пълномощникът не е адвокат, той трябва да е упълномощен изрично с нотариално заверено пълномощно.

На практика тази алинея Ви дава право с удостоверение за наследници да докажете правоприемник тоест, че Вие сте наследник на носителя на правото на собственост.

Всичко до тук е много добре стига актът да е след 2000 година.За съжаление за актове преди

2000 година положението е малко по-сложно.Тези актове не са в система и не могат да се намерят по ЕГН. Тези документи за земите не са безвъзвратно изгубени те съществуват в архива.

Какво на практика се случва.

Ако знаете датата на която се е изповядала сделката просто попълвате молбата( формулярите са готови бланки )

Проблема е ако не знаете датата, месеца, и годината.В този случай се подхожда по следният начин:

Отива се на място в съдът и се търси дежурен съдия по вписванията или има такава служба по вписванията във всеки по-голям съд..След това ви се дават така наречените "азбучници" това са книги описани по години и вписани всички извършени действия от тогавашните държавни нотариуси.При хипотезата че не знаете годината се търси по име в няколко книги -трудоемка и досадна работа, но това е начина.

В повечето случай титулярът е починал и не се знае при кой нотариус е извършена сделката.За малките градове с 2 нотариуси е ясно.Въпросът е когато е в София, Пловдив, Варна и други по-големи градове.

Аз лично правя следното:През сайта на камарата на нотариусите намирам си нотариусите в градът който ме интересува и го "удрям" на молба да ми направят справка дали е при тях. Нотариалната кантора има право да Ви даде справка дали е е при тях или не, но не може да Ви го изпрати или изнесе от кантората без спазването на определени процедурни правила.

Хубаво е да сте подготвени с имената и единият граждански номер на титуляра.Причината е че става лесно и бързо.

Не пренебрегвайте и силата на интернета.На доста места може да стане по електронната поща или през формата за контакти на сайта на нотариуса.Затова ползвам именно сайта на камарата защото там информацията е актуална.

Понеже ми се случвало даденият нотариус да е починал и сделката да е извършена при него.Архивът му е приет по опис от друг нотариус така че търсеният акт съществува там.

Казаното до тук важи както за нотариален акт за покупка и дарение ниви така и за констативен нотариален акт а така също и за всички актове за недвижим имот.Няма начин да не се намери съществувал нотариален акт просто в някой случай е по-бавно и свързано с време пари и нерви.

Другата възможност за доказване право на собственост върху земеделска земя е РЕШЕНИЕ НА ПОЗЕМЛЕНАТА КОМИСИЯ ще се постарая да го разгледам в следващата статия.

Нивата е до главният път.

2012-06-04T16:08:00.001+03:00

Както всички си знаем Българинът разбира от всичко и то по много.Оставяме на страна политиката и футбола и се спираме на отделният случай.Под случай визирам когато нивата земеделската земя е разположена до пътя.Според собствениците (наследници ) това е много важен аргумент за искането на голяма цена.Виждал съм много обяви и съм водил и водя ежедневно много такива телефони разговори.
Нека сега да разгледаме фактическата обстановка.

С какво се характеризира един имот ?

Основната характеристика са неговите граници.В нашето законодателство в чл.14 ЗУТ е казано:

Чл. 14. (1) С подробните устройствени планове се урегулират улици, както и квартали и поземлени имоти за застрояване и за други нужди без застрояване.
(4) Урегулираните поземлени имоти имат задължително лице (изход) към улица, към път или по изключение към алея в парк.

Това законодателно разпореждане важи и за земеделските земи.От чл.14 ЗУТ следва, че всеки имот се характеризира със три граници който се определят от стоящите до него парцели като лявата и дясната се наричат страни а задната дъно.Винаги четвъртата страна е път (алея в парк).Характерното при нивите е че всеки парцел на документи граничи с път.Това се дължи на обстоятелството ,че всеки имот трябва да има достъп до него и всеки си е отделна частна собственост.

Дали е вярно това твърдение ?

Моля, да си направите справка във вашите документи скици,характеристики,съдебни решения или решения на поземлената комисия.Там е написано горе долу следното:

Нива с номер 012013 при граници изброяват се номерата на съседите и четвъртата граница започва с 000 и следват няколко цифри.Това означава че това е "прословутият път"

Предполагам че на всички който някога през живота си са виждали ниви.Даже да е било и от прозореца на колата си им става ясно че тези пътища не съществуват.

Съществува хипотеза при която нивите наистина са главен път било то между градски между селски или магистрала.В този случай искам да споделя двете най-често срещани твърдения от страна на собствениците на земи.

1.Продавам го скъпо с цел някой да си построй бензиностанция.

Прекрасно съвпадение на обстоятелствата.Пожелавам го на всеки да има късмета.
Проблема обаче е следният.Големите вериги като "Лукойл" , "Шел" и "OMV" и другите големи вериги имат изискване пътят да е с класификация "Е", да минават определен брой коли на 24 часа или да е на изхода/входа на населеното място.Правят се проучвания и ред други процедури по смяна на предназначени и съгласуване с много държавни органи.

Идеята ми не е да ми продадете земята си евтино и аз да я продам на някой верига бензиностанции.
Просто се чудя защо званите на мен, а не на тези вериги.
Учудва ме също и факта, че исканата цена е със 100 лева на декар по-голяма от нормалната за местността.А не е примерно с много повече след като знаете колко е ценна.

2.Теорията - "Обработва се по-лесно".

В това твърдение има известна логика.Истина е че се обработва по-лесно.Но този факт не е основополагащ.Много ценна би била земята в началото на века За сегашните трактори(машини ) в момента не представлява трудност къде да се обработва и как се стига до нея (земята) с някой изключения в балканските райони където наклона е голям.Никой не го прима като основен фактор в ценообразуването на земята .

Другият любим аргумент на собствениците е :

Близо е до реката, езерото или въобще водата.

Реките, езерата и другите водни басейни са изключителна държавна собственост.Ползването на водата от там се заплаща и арендаторите са си направили много добре сметката какво им трябва и как да го постигнат.Близостта не ги касае толкова много поради факта че малко култури (освен зеленчуците се напояват ) а и в много случаи е по-изгодно да докарат водата от далече. Обяснението е концесии такси и други такива допълнителни разходи.

Не искам да бъда разбран погрешно и не се сърдя на тези който искат фантастични цени.Земите са си техни и могат да ги продават както си искат и на когото си искат.Правилото е първо да се мисли и после да се иска голяма цена.Няма лошо в голямата цена когато става въпрос за цена по-договаряне.Няма пречка да се пробва но в рамките на разумното.

Основния извод е следния : Земята е ценна и то много, но не се купува на всяка цена.

Измама:С ПОЧТИ ИСТИНСКА лична карта

2012-04-18T10:24:00.001+03:00

През последните месеци попадам все на интересни казуси.По някакво стечение на обстоятелствата все ми се случва да се разправям с наследници на земеделски земи който са в местата за лишаване от свобода.Не че желая и за в бъдеще да си имам работа с тях. Аз си спазвам правилото "колкото по-далече, по-добре "

В никакъв случай не искам да кажа нещо лошо за хората просто ми се изясниха някой странни обстоятелства с който до тогава не бях се срещал.Казуса е реален и нищо не е измислено споделям го за информация и ако някой се сблъска с подобен случай да си знае.

Интересното в този казус беше почти истинската лична карта на продавача. Да правилно съм го написал ПОЧТИ ИСТИНСКА лична карта. Какво точно се случи -(пропускаме подробностите ) и продавачът на земите идва и ми дава личната си карта за да извършим сделката за закупуването на неговите земи.Аз респективно я предоставям на нотариуса, който трябва да извърши сделката.Нотариусът проверява документа (Л.К) (аз не съм извършил това действие на проверка, а нотариуса ) - справка за валидност на личната карта.
Системата кава: "Има такава лична карта" - тук искам да подчартая за любителите на точните изрази.Системата не „казва” нищо само намира по номера съответната лична карта.
Номерта и снимката са на съответния човек, но в системата има забележка ,че личната карта е "временно ограничена".Последваха дълги консултации с надлежните власти за валидността на документа.
Предисловие: Клиента наистена ми беше казал че е в затвора, но от присъдата му оставали няколко дни и затова го пускали да си подготви личнете дела.

Надлежните власти излязоха със становище, че няма как да има документи за самоличност докато има ефективна присъда.Личната карта се връщала на притежателя в момента на "излизането"
В крайна сметка се оказа, че клиентът си е фалшифицирал собствената лична карта с цел да продаде земеделските си земи с нея и след "излизането" си да обяви зделката за недействителна и да ги продаде пак .

Тук искам ДЕБЕЛО да подчартая, че не всички клиенти са с лоши намерения и в 99,99% от случайте са нормални хора.Респективно се очаква и човекът( фирмата купупувач на земеделските земи) срещу тях да е с добри намерения.Понеже и аз съм страдал и страдам от липса на корекктнос между мен и други фирми за купуване на земеделски земи бих искал да си направим ЧЕРЕН списък на фирмите с цел да предпазим клиентите от некоректни партньори.
Аз не мога да го направя сам заради обективността и справедливостта.
Основното е че не бих искал да се получи само оплюване на някой от конкуренцията.
Поради факта че този списък е възможен за осъществяване единствено чрез формата за коментари ще изтрия всички "очернения" без доказателства и примери и/или подкрепени от други независими источници. .
Аз нямам нищо против някой да включи и мен в този списък стига да се намери клиент или друга фирма която да открие и покаже доказателство, че съм излъгал някой партньор или не съм платил коректно на клиент.
Много ще се радвам и ако някой сподели интересн случай, който му се е случвал с цел да ни предпази от бъдещи грешки.
Мисля ,че кризата отказа много от некоректните, властите прибраха някой измамници, но предпазливоста не е излишна.

Хванете последният ВЛАК !

2011-11-24T13:32:00.001+02:00

Понеже преди няколко седмици предрекох (еха, как звучи) сриването на цените на земеделските земи.Лично аз не мога да разбера защо хората не го виждат или не осъзнават случващото се.Аз не съм врачка, но мога да предвидя, че цените на земеделската земя започва да спадат.Тенденцията на спад ще се затвърди веднага след нова година и нивата за Русенско ще стигнат 350 -450 лева.В този ред на мисли това ще се случи и с останалата част на България.

Защо си мисля ,че ще се случи именно това?

1. Както написах в предната статия симптомите за срив на пазара на земеделска земя са налице.

2. След 01.01.2012 година арендаторите ще получават субсидиите си на базата на добив а не на декар. Следователно при лоша година ще искат да платят по-ниска рента.Този факт ще им върже ръцете за по-големи цени на земите, защото сметнато през добив изплащането на инвестицията става мноооого дългосрочна.Логично те ще реагират с ниски цени съобразени с новата обстановка.

3.Много от арендаторите имат сключени договори и заверени за арендуване или наем (аз лично съм виждал до 2018 година)който са на нива от 18-20 лева при сегашното положение е по-добре да си плаща рентата и да не я купува земята.

Вземайки предвид тези хипотези в момента е "последния влак" и кажи речи "последния вагон" ако някой иска да продава на по-високи цени.

Какво предлагам за да се улесни именно хващането на последния влак?

Пътуваме

Това означава,че ако сте от друг град и искате да продадете нивите си.Разбираме се за условията и цента и човек от фирмата пътува до най-изгодното за Вас населено място където може да се осъществи сделката.

(Примерно ако сте от В.Търново и имате земи в Русе ние ще дойдем до Бяла за да спестим разходите по пътуването Ви.)

Нотариус

Сделката се изповядва пред нотариус.

Плащане

Плащането се извършва или по банков път или в брой според изискванията на закона.

В този ред на мисли предлагаме тази нова услуга за нашите клиенти.

Как да си продадем нивите ?

2011-11-13T14:56:00.000+02:00

Интересни събития се случват около пазарът на земеделски земи в България.От месец август до ноември цените нараснаха от 400-500 лева за декар в Русенско до 800 лева на декар обработваема земя.Известно повишение се наблюдава в цялата страна.

Защо се получи това ?

Пазарът на земеделска земя е като всички останали пазари регулира се от търсенето и предлагането.Повиши се търсенето и цените "полудяха".Естествено тук има влияни е субсидиите от ЕС ,както и правителствена политика и много други. Специално внимани на тези факти ще обърна в друга статия. Любопитното тук е че вече сме го преживели през 2007 година с недвижимите имоти, но въпреки всичко собствениците на земите не се замислят на това.
Приликите са очевидни просто се разходете по улиците на родният си град и вижте колко табели
КУПУВАМ ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ ще видите.Обърнете внимание от кога са там ( на бас че са от няколко месеца)
Този "мач" вече сме го играли помним как всички бяха брокери и продаваха недвижими имоти, то не бяха водопроводчици,то не бяха фризьорки.Цяла България беше брокер на имоти.

Да Ви звучи познато?

Да разсъждаваме логично до преди 5-6 месеца никой не искаше да се занимава с това(купуване на земеделски земи) или по-точно казано имаше по 5-6 фирми във всеки град.Последва бум и се зародиха много посредници.Надявам се че не си мислите че "мацката" поставена зад компютъра в офиса ще работи тези Ваши ниви.Естествено тя ще ги продаде на някой който ще го направи. Продължавайки да разсъждаваме по тази логика всеки който иска да си продаде нивите трябва да съблюдава следните правила:

1.Ако фирмата на която искате да продадете нивите си е от скоро на пазара.
При условие че така тя няма достатъчно контакти и опит за да ви даде прилична цена.В същото време да не забравяме, че избраната фирма няма да го направи без печалба.Спецификата на пазара на земеделска земя е такъв, че в определени населени места купуват различни типове инвеститори.

2.Да не забравяме и регионалният принцип.
Винаги местните фирми имат по-добри контакти и постигат по-добра(голяма) цена.В случай че започнат да Ви обясняват колко са велики и купуват на всякъде в цялата страна нека да направим една проста аритметика.Освен фондовете никой друг няма офиси в цяла България а и те вече нямат (криза е все пак).Средно голяма фирма може и поддържа средно от 2 до 4 офиса максимум поради големите разходи(офиси,реклама, заплати и много други).Примерно нашата фирма поддържа офиси в Русе, В.Търново, Плевен.

3.Не се осланяте на логиката (Арендатора ще ми даде най-висока цена) в много голям процент от случаите това не е вярно.
Наистина Вашите ниви са необходими на арендатора защото той ги работи и поради тази причина той (арендаторът) знае какво да очаква като добив и печалби. Според статистиката в едно населено място в България има около 23 000 декара в прилежащите землища.Сега си помислете колко важни за него са Вашите 11 декара.Затова арендаторите обичат да предлагат ниски цени на логиката "ако мине"

4.Вложете малко повече старание огледайте си документите какво Ви трябва.Звънете на някой който мислите, че ще Ви свърши работа за консултация.Бъдете на ясно какво продавате.

5.Не се търсете адвокат ако не е наложително, те винаги правят така, че да се стигне до съд заради хонорарите.

6.Гледайте какво разписвате (в много от случаите на един документ има няколко ниви на различни места).

8.Питайте този който ще Ви купува нивите за разходите на нотариуса.За да сте на ясно дали Ви ще ги плащате или купувачът.

9.Някой купувачи на земеделски земи в това число и аз имаме възможност да Ви съкратим разходите по пътуванията( ако сте от София а продавате в Русе).

10.МИСЛЕТЕ ЗА СДЕЛКАТА, А НЕ КАК ЩЕ ИЗХАРЧИТЕ ПАРИТЕ.Тя си сделка като всяка една и си има и подводни камъни.
Основното което трябва да се знае е следното без предварителното проучване и планиране няма как да постигнете добра цена за Вашата земя.

Констативен нотариален акт за ниви.

2011-06-05T19:23:00.000+03:00

През последните няколко години и най вече последните месеци пазарът на земеделски земи навлезе в "ледникова епоха".В момента не е проблема в цената която дават (купувачите) а в лисата на земи(продавачи).До сега винаги щом имаше "проблемни земи " ги отказвах макар да знаех ,че има изход.Под проблемни земи имам предвид такива на който трябва да се извърши съдебна делба(доброволната съм я извършвал) или да се издаде констативен нотариален акт.

Важното при констативните нотариални актове е във формата.Тя трябва да е нотариален акт с който се констатира съществуването на право на собственост, но не се прехвърлят,променят или погасяват.Правото произлиза от чл.18 от ЗЗД където е казано:

Чл. 18. Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.

Това е единствената форма за действителност и нарушението и води до налагането на чл.26 ал.2 от ЗЗД.
ал.2 Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното.

Главното за формата е изповядване сделката пред нотариус,като задължението на нотариуса е да установи наличието на права.

Изключения от използването на нотариалната форма са изрично посочени:

1.Продажба на наследство, в което се включват недвижими имоти – чл. 212, ал. 2 ЗЗД.
2.Договор за доброволна делба на недвижим имот.
3.Внасяне на недвижим имот като непарична (апортна) вноска в ТД – чл. 212, ал. 2 ЗЗД.

Легалното определение е следното:

Констативен нотариален акт се издава на лице, което е собственик на недвижим имот (или титуляр на друго вещно право), но няма нотариален акт, след като докаже своето право, чрез надлежни писмени или гласни доказателства.

Има два вида констативни актове:

Констативни актове по документи- уредени са в чл. 587, ал. 1 ГПК;

Чл. 587. (1) Когато собственикът на имот няма документ за правото си, той може да се снабди с такъв, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право.

Този вид актове се издава на основата на писмените доказателства – доказва се право на собственост, волеизявление, което да се извършва пред нотариуса.Извършва се от нотариус който е в даденият район където се намират земеделските земи(имотът)
Самият акт се извършва в кантората (на нотариуса) причината е че този акт се вписва.Редно е това действие да се извърши преди 15 часа на работния ден за да може да се впише.Началото се поставя с молба до нотариуса.Естествено има такса.
Нотариуса на базата на представените доказателства който могат да бъдат както писмени (документи) така и устни.Нотариуса с постановление изказва мотивирано решение дали признава правото или не. В случай,че се признае правото се издава констативен нотариален акт.
Въз основа на постановлението на нотариуса се издава констативен нотариален акт. В този акт всичко е опростено и има само подпис на нотариуса.След това се пристъпва към издаването на нотариален акт.
Най-често срещаните случай:
1. Когато земята е придобита чрез наследяване или завет.
Нотариусът ще поиска:

Акт за смърт на наследодателят;
Удостоверение за наследници,
Нотариален акт за имота на името на наследодателят.

Ако има много наследници може да се издаде акт на всеки от тях,но не е оправдано.Умното (ако има съгласие) да се извърши доброволна делба.По този начин пак всеки получава полагащият му се дял.

Ако правата следват от завещание то трябва да се представи.
В случай на съдебно решение – констативни съдебни решения имат вещно правно действие.Съдебното решение е достатъчно като основание за издаване на нотариален акт.
Когато имотът е придобит от държавата или общината държавна собственост въз основа на заповед на кмета. С договор или кметската заповед може да се издаде нотариален акт.
При промяна в регулацията – когато се налага отчуждаване на имот искането за издаване на констативен нотариален акт изхожда от държавният орган.

Констативни актове за признаване на права, придобити на придобиване по давност което е уредено - чл. 587, ал. 2 ГПК.

(2) Ако собственикът не разполага с такива доказателства или ако те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота.

Договор за доброволна делба

2011-05-22T06:02:00.000+03:00

Както вече обърнахме внимание на доброволната делба един от основните компоненти е договора.Предложеният договор е примерен образец или както го наричат сламка.Причината за съставянето му е да се прекрати съсобствеността и всеки съделител да има реална собственост.

Д О Г О В О Р

ЗА ДОБРОВОЛНА ДЕЛБА НА ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ

акт № вх. рег. № том______

Днес .................20... (две хиляди и ..................) година в гр. ....................
ние, наследниците на ................................ и съпругата му .....................................,
бивши жители на с. ............, община ........................, област ......................, починали
на ................. г. и ......................г.:

1......................................................................................................................................................., ЕГН-................................. с постоянен
адрес: гр. ................, бул./ул. „.......................” № ........., ет. ...., ап. ....., л.к. №.......................................
издадена на ........................... г. от РДВР-..................., и валидна до ,.......................
.г.........................

2......................................................................................................................................................, ЕГН-................................. с постоянен

адрес: гр. ................, бул./ул. „.......................” № ........., ет. ...., ап. ....., л.к. №.......................................

издадена на ........................... г. от РДВР-..................., и валидна до ,.......................

.г.........................

3......................................................................................................................................................, ЕГН-................................. с постоянен

адрес: гр. ................, бул./ул. „.......................” № ........., ет. ...., ап. ....., л.к. №.......................................

издадена на ........................... г. от РДВР-..................., и валидна до ,.......................

.г.........................

подписахме настоящия договор за доброволна делба на наследствените
ни земеделски земи в землището на с. ...................., община ..............., област
:ЕКАТТЕ .................., а именно ,....................

НИВА в местността „...........................”, с площ ....,...... дка
(..............................), ............. категория, представляваща имот №
от масив ..... (...............), по плана за ,(.............................................)........................
земеразделяне на същото землище, при граници и съседи: имот № ...................,
полски път, имоти № .............., № ................, № ..................., която въз основа на
подадена от нас декларация е поделена от Общинска служба по земеделие и гори
при община ........................ ЕКАТТЕ ..................... в проект за делба на ......
(...................) самостоятелни и реално обособени имота – тези от № ..................... до
№ ................... включително,
в следния смисъл:

1. ............................................................................... получава в дял и става собственик
на:
Нива в землището на с. ...................., община ................., област
ЕКАТТЕ ................, в местността „...........................”, с площ ....,..... дка ,.....................
(.........................), ......... категория, представляваща имот №
от масив ........ (.................), по плана за земеразделяне ,(.........................)..................
на същото землище, при граници и съседи: имот № ...................., полски път, имоти
№ ...................., № ................, № .................... и № .........................Оценката на този дял е .............................. лв.

2. ............................................................ получава в дял и става собственик
на:
Нива в землището на с. ...................., община ................., област
ЕКАТТЕ ................, в местността „...........................”, с площ ....,..... дка ,.....................
(.........................), ......... категория, представляваща имот №
от масив ........ (.................), по плана за земеразделяне ,(.........................)..................
на същото землище, при граници и съседи: имот № ...................., полски път, имоти
№ ...................., № ................, № .................... и № .........................
Оценката на този дял е .............................. лв.

3. ............................................................ получава в дял и става собственик
на:
Нива в землището на с. ...................., община ................., област
ЕКАТТЕ ................, в местността „...........................”, с площ ....,..... дка ,.....................
(.........................), ......... категория, представляваща имот №
от масив ........ (.................), по плана за земеразделяне ,(.........................)..................
на същото землище, при граници и съседи: имот № ...................., полски път, имоти
№ ...................., № ................, № .................... и № .........................
Оценката на този дял е .............................. лв.

Страните заявяваме, че подписваме настоящия договор доброволно и
ненасилвани от никого, нямаме неуредени сметки и се споразумяваме, че с него
ликвидираме съществуващата между нас съсобственост и занапред никой от нас
няма да предявява претенции спрямо останалите съделители, имащи за предмет
поделяемите имоти.
При съставянето и подписването на настоящия договор се представиха
следните документи:

1. Решение № ................./......................... г. на Поземлена комисия с.
за възстановяване правото на собственост върху земеделски земи ......................
съгласно плана за земеразделяне в землището на с. .........................

2. Протокол № ........../............... г. за въвод във владение на имоти в
землището на с. ..................

3. Скица - проект за делба № ............../................. г. на имот №
................... .в землището на с ........................

4. Проект за делба на имот № ............... на Общинска служба по
земеделие и гори с. ...................... от ..................... г.

5. Удостоверения за наследници на .............................. издадени от
кметство с. ..............., община гр. ...................., област .................................

СЪДЕЛИТЕЛИ:

1.___________ 2.___________ 3.___________
(........................) (.........................) (....................)НА ________________20..... г.

................................,
НОТАРИУС В РАЙОНА НА РАЙОНЕН СЪД ....................., ВПИСАН В РЕГИСТЪРА НА НОТАРИАЛНАТА КАМАРА ПОД №
:УДОСТОВЕРЯВАМ ПОДПИСИТЕ ВЪРХУ ТОЗИ ДОКУМЕНТ, ПОЛОЖЕНИ ОТ ........
, ...................................................................
, ............................................................................
. ......................................................................................
РЕГ.№____________ СЪБРАНА ТАКСА _____________ЛВ.

НОТАРИУС:

Как го правят в Европа ?

2011-05-15T11:03:00.000+03:00

Като цяло аредните отношения във всяка страна от „стария” континент са различни.Обусловени са както от географското положение на страната така и от историческите традиции в дадения регион.В повечето държави фамилното фермерство съществува заедно с контрола на държавата на пазара на земя.

Типичният случай е Франция. Там РПО (регионални поземлени организации) контролират пазара както за продажба така и за отдаване под аренда на земеделските земи.Това статукво води както до контрол на пазара така и до запазването на така наречените „стари фермерски семейства”.

Теоретично погледнато намесата на държавата и регулирането на пазара на земеделски земи може да се раздели на :

Икономическите резултати от земеделието;
Задържане и запазване на населението заето в земеделието;
Справедливо разпределение на благата.

В Англия основата на аграрната политика на страната е постигането на една цел - по-висока ефективност.

В Гърция дълго време бяха последователи на Британският модел. В последните години се наблюдават и усилия за равноправно разпределение на земята.

В Германия,Ирландия и Холандия се полагат не-малко усиля да се постигне на висока ефективност и в същото време да се съхранят традициите на фамилните ферми.

В Италия държавната политика се стреми да съчетае ефективността на производство и справедливото разпределение на земята.

В Португалия и Испания правителствената политика са си е поставила за цел запазване на заетостта в сектора и справедливо разпределение на земята.

В България е трудно да се определи каква е точно политиката.От една страна нямаме "стари фермерски семейства" имаме частна собственост едва от 1989 година.От друга страна не се прави нищо за запазване на населението работещо в земеделието. Разбира се има Евро субсидии, но като политика не си личи.За справедливо разпределение на земята не може да се говори поради факта, че големият процент земеделски земи в България са собственост на фондовете.
Нека все пак да разгледаме какви са моделите на политика в останалият свят и да се надяваме и нас да ни "огрее" някой от тях.

1.Модел затворен тип.

В този тип системата е затворена защититена е както от закона така и от традициите.Основната цел е запазване на заетите в сферата и сформирането и запазването на класата на собственици на земеделски земи. Всички фактори( включително земя, капитал, труд) се съсредоточват в съществуващите фермерски фамилии.Постига се с ограничения на възможностите за закупуване на земеделска земя.Характеризира се с строг държавен контрол на поземлените отношения.

Примерно в Дания има ограничения относно размера на притежаваните земи.В Германия има строги изисквания относно "новите" фермери.С годините се е оформила фермерска общност от фермерски фамилии, който в голямата си част обработват собствени земи и в много малък процент арендуват земя.При този затворен модел арендуването на земеделската земя е главно краткосрочна, а и главната цел е преди всичко насочена към запазване на фамилното фермерство.В страни използващи този тип характерното е че се стимулира закупуването на земята от арендаторите с цел да се комасират земите на фамилните ферми.

2.Модел полуотворен тип.

При този модел характерна по-малка държавна намеса и дълготрайно арендуване на земеделските земи.Тази дълготрайност на арендните отношения прави възможно оформянето на група от професионални независими арендатори, който следват принципа на семейното арендуване от затворения модел.В повечето случай арендаторите арендуват земя от едри земевладелци като целта им е закупуването на собствена земя.

3.Модел отворен тип.

Тук концепцията е следната:
Земеделската земя е приемлива форма на инвестиция.При него се отдава изключително голямо значение на получавания доход.Постигането на по-големи финансови приходи позволява по-модерно и по-екологично развитие на стопанствата.Този модел позволява навлизането на нови хора в системата.Дали ще влязат нови капитали се определя единствено от ефективността на производството което го прави много гъвкаво.Този модел се регулира изцяло от пазарните механизми, затова той е приложим само в страни на който политиката им е насочена към стабилност и икономическата ефективност.Размерът на рентите не се контролира, а пряко зависим от ефективността на стопанствата. Не се ограничават и размерите който могат да притежават отделните стопанства.Отвореният модел цели да отразява търсенето на печалби, както от страна на фермера, така и от страна на собствениците.

В заключение трябва да се изтъкне фактът, че в повечето развити европейски страни пазарът се контролира от фамилни фермерски структури, които се предават от поколение на поколение. В България за сега не възможно, а и може би ще станем свидели следващите няколко години.Всеки модел си има своите предимства и недостатъци.

Продажба на идеaлни части от земеделски земи

2011-05-05T15:17:00.000+03:00

В настоящата статия ще разгледаме продажбата на идеални части от земеделски земи. Това е класическият вариант който се получава при наследяване. Няколко то останали наследници получават един парцел (нива ) която поради някакви си причини остава не разделена . Както вече разгледахме в предишна статия възможно е да се извърши доброволна или съдебна делба. Поради най-вече финансови причини тези процедури не се извършват и наследниците(собственици )са изправени пред въпросът: Какво да правят ?

Отговорът е посочен в чл. 33, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС)
Чл. 33. Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение.

Ако декларацията по предходната алинея е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия. Искът трябва да се предяви в двумесечен срок от продажбата.

Ако съсобственикът не плати дължимата поради изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение се счита обезсилено по право.

чл. 33 ЗС намира приложение и при продажбата на земеделски земи.
земя. Правилото на от чл. 4а от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Е ОТМЕНЕНО.Това беше правото да се предлага при определени условия първо на арендатора –ползвател.

Законодателят е предвидил това правило единствено и с цел доколкото е възможно да се избегне съсобствеността. Тя винаги е водила до проблеми, като това важи с пълна сила при съсобствеността върху недвижими имоти.

В закона е предвидено собственикът да може да продаде своята част на друго (трето) лице, само при условие, че е предложил и на другият или другите съсобственици.

При условие, че предоставените доказателства са неистински, пренебрегнатият съсобственик може да изкупи дела при действително договорените условия.

Как става на практика?
1.Съсобственика предлага на трето лице собственият си дял.
2.Формата за продажба е нотариална сделка (без значение дали е недвижим имот или земеделски земи)съгласно чл.18 от ЗЗД това се отнася както за цял, така и за дял от недвижим имот.
3.В кантората на нотариуса се предоставят писмени доказателства, че продаваният дял е предложен при същите условия и на останалите съсобственици.
Най- лесната и достъпна форма е чрез нотариална покана. Естествено могат да се предложат и други доказателства (писмени) които закона предвижда. Класическият случай е съсобственик който е в чужбина и нотариусът не може да уведоми.
4.Съсобственика –продавач писмено декларира , че неговото предложение не е прието от другите съсобственици. Не е лошо да се завери и подписа пред самия нотариус.

На какво да обърнем внимание тук и какви са пороците?
1.Декларацията е неистинска.
Определението „неистинска”, използвана от ЗС не е съвсем точно . По-правилно е да се каже „декларация с невярно съдържание”.
2. Купувачът – трето лице и продавачът привидно да са договорили условията във вреда на останалите съсобственици.
При наличието на тези два фактора „пренебрегнатият” съсобственик може да изкупи дела при действително уговорени условия.

За целта той предявява иск срещу продавача и третото лице.

Срока за иска е двумесечен. Меродавен е срока на изповядване на сделката понеже тя се вписва от нотариуса и е лесно за доказване на коя дата е било събитието. Този срок е преклузивен тоест ако го изпусне губи правото. При условие,че съдът уважи иска, третото лице замества продавача в съществуващата сделка. Тук си проличава с най-голяма сила принципа да не се допуска друг в съсобствеността. В случай, че съсобствениците са двама, то тя се прекратява.

Условието е :
Завелият иска трябва да заплати сумата посочена в иска в едномесечен срок от влизането му в сила. Ако не направи това сделката се обезсилва по право.

Какво се "печели" от цялата тази процедура ?

Относно цената на земята:

При всички обстоятелства и във всички краища на България цената ще бъде по-ниска от нормалната цена на земеделските земи за местността.

При условие че имате "чичо " живеещ от "Х" брой години в чужбина все пак си е алтернатива.

Относно продажбата:

Продажбата се извършва съгласно всички изисквания на закона и всички изискуеми документи трябва да са налице.

Рисковете.

Рискове за продавача при условие че са спазени всички разпоредби няма.Собственикът наследникът си е продал идеалните части и толкова.

Ако нямате друг изход и друга алтернатива просто ги ПРОДАВАТЕ.

Завещанието

2011-05-01T18:48:00.000+03:00

Всички си мислим, че знаем всичко за завещанието, но когото се изправим пред проблем се оказва, че не е съвсем така.Законодателят е предвидил всички хипотези в Закона за наследството.Продължавайки да мислим в тази насока нека да разгледаме основните казуси предвидени в закона.

Какво може да се впише в завещанието ?
Наследодателят може:

· Да измени реда за наследяване по закон.Ако закона предвижда един наследник да получи полагащото му се наследство то наследодателят може да промени реда със завещание.

· Да определи различни наследствени дялове за наследниците.на същият принцип може да определи и различни дялове.

· Да се разпореди с имуществото си в полза на лица, които не са от наследниците по закон.

Завещанието е едностранен акт
Само и единствено волята на наследодателя е важна.Наследника дори може и да не знае и не се изисква неговото съгласие.
Формата
Завещанието е формален акт.
Закона предвижда определени реквизити на който трябва да отговаря за да е валидно. Разпореждането на наследодателят с имуществото не е безгранично.
По нашето законодателство завещанието от една страна дава право на завещателя да реши на кого и какво да завещае, а от друга страна го ограничава и го кара да се съобразява с правилата на закона и морала.Ограничението е в т.нар. "запазена част".
Запазена част е тази част от наследствената маса на наследодателя в която закона предвижда, че не може да бъде преразпределена. Даже и в завещанието да е посочено друго то е невалидно. Запазената част е в полза само на най-близките роднини - низходящи, родители и съпруг.
Завещание може да направи само пълнолетно лице което:
Не е поставено под пълно запрещение и е способно да действа разумно.
Общо
Включва цялото имущество на лицето или за дробна част от него - без да се определят конкретни вещи или имоти.
Частно завещание/завет/

За конкретно определено имущество (вещ, имот и т.н.)Отликата тук е че не се нарича наследник а заветник .Допустими са и двете форми както и комбинация от тях.Правилото за запазената част важи и тук.Възможно е дори да се завещае на неродено, но заченато дете.

Завещанието е задължително в писмена форма.Законодателя е предвидил две форми като може да е в:

Нотариална форма

Саморъчно съставено.

Саморъчното завещание (СЗ)
Всеки който е грамотен може да се възползва от този вид и затова е най-масово разпространен.
Наследодателят не е длъжен да оповестява написването на завещанието тоест може да го запази в тайна.Мястото и времето на съставяне не са ограничени.
Лошото е това че това е един частен документ, което се отразява при евентуалното му оспорване.
Какво представлява СЗ:
Написването.
Завещанието трябва изцяло да бъде написано собственоръчно от завещателя. Не може да е на машина или продиктувано, а именно ръкописно от самия завещател и то във всичките му части.
Съдържание.
Няма бланка и задължителна форма за завещанието. Завещанието се съставя обикновено в един екземпляр.Може да има и повече от един оригинал - и само при унищожаването на всичките може да се спре действието на завещанието.
Копия /ксерокопия, индиго/ от един оригинал няма правно действие.
Датиране
Съставителят на завещанието трябва да постави дата.Формата на изписване на датата не от значение, но трябва да съдържа (дата,месец и година )именно да посочи деня, месеца и годината на съставянето.Правилото тук е датата да преди подписа.Наличието на две дати прави завещаното невалидно. Изключението е само ако е посочена една дата при започване на писане на завещаното а другата е край на писането.
Подписът
Всяко едно завещание трябва да завършва с подписване от съставителя си.Основното е че всеки текст поставен след подписа, няма да има правно действие. Ако текста превишава една страница - не е задължително да се подписва всяка.Естествено няма да навреди ако всяка страница се парафира и се изпишат трите имена без съкращения.
След написване (съставяне) на завещанието има три закони варианта за съхранението му.

· Да го съхранява сам.

· Да го предаде на друго лице.

· Да го предаде на нотариус.

Решението къде ще го съхранява наследодателят е лично и не е ограничено от законодателят Завещателят може да го повери на съхранение на всеки един нотариус.Трябва да се има предвид че местонахождението на нотариус и имотите може да са в различни места. Завещанието трябва да е запечатано в плик а нотариусът Не проверява неговото съдържание.Няма пречка нотариус да прегледа съдържанието,но само с цел да се избегнат пропуски в съставянето му.
Върху плика нотариусът съставя протокол за приемане, в който се посочват самоличността на лицето, което го е предало, неговото заявление за съдържанието на плика, особени белези на плика. Поставя дата и се подписва.Звежда го в специална книга за записване на предадените за пазене саморъчни завещания.
Саморъчното завещание може да се вземе обратно от нотариуса но само лично от завещателя.
Нотариално завещание.
Нотариалното завещание се извършва от нотариуса, а в градовете, където няма такива, то се извършва от съдията по вписванията при районния съд. Тук ограничението,че нотариусът трябва да действа само в своя район, предвидено за прехвърляне на собственост или друго вещно право върху недвижими имоти, не важи.
Завещанието се съставя в канцеларията на нотариуса. Но ако завещателят е възпрепятстван да се яви, нотариусът може да извърши завещанието и на друго място. Така например, ако завещателят е тежко болен, нотариусът може да го посети в дома му или болницата, където той се лекува. Завещанието може да се изготви и в извънработно време, ако има уважителни причини за незабавното му извършване.

Наследяването

2011-04-30T09:47:00.000+03:00

Всеки човек през живота си малко или много придобива определено имущество.

Под имущество следва да се разбира:

Съвкупността от права и задължения, които едно лице притежава.Тук не влизат само имоти като цяло а и правата и задълженията на наследодателят.Принципът тук е че няма имущество без субект(собственик).

Като се следва логиката, че всяка сутрин се събуждаме с един ден по-стари неминуемо се идва до моментна на смъртта на човек.Неприятен момент, но и повратен относно имуществото на починалият.В резултат на този факт имуществото на лицето остава без титуляр.Естествено това е недопустимо – може да има човек(субект) без имущество, но не и имущество без субект(собственик). Ето за това съществува наследяването.Наследяването означава преминаването на имуществото на едно починало вече физическо лице наречено наследодател - към друго/и физически или юридически лица – наречени наследници.

Видове наследства

Според Закона за наследството (ЗН) бива:

1. Наследяване по закон.

В този случай законът определя кръгът от лицата(наследници) и техните дялове.Наследяването става в определени от закона наследствени редове.Те са подредени според близостта на родствената връзка на наследодателят с наследниците.

(Примерно първи ред наследници са низходящите който са неговите деца и по право на заместване неговите внуци и правнуци, а в последния ред - роднините по съребрена линия до шеста степен включително.)

На всички наследници в зависимост от тяхното право е гарантиран наследствения дял чрез т.нар. запазена част.

Съществува и още едно разделение на видовете наследство като тук основният критерии е маста от наследството.

Универсално наследствено.

Универсалното означава, че наследникът (наследниците )получава имуществото изцяло, в цялата му съвкупност, а ако наследниците са повече - в дробна част от него.Универсалното наследствено право може да възникне по силата на закона или по завещание.

Частно наследствено.

Винаги това правоотношение възниква по силата на завещание (завет).(Примерно колата и апартаментът на едните наследници а къщата на село и земеделските земи на други наследници).

Наследство - това е съвкупността от права и задължения на наследодателят, които преминават към неговите наследници.

Имуществените права

Основното разбира се е правото му на собственост. Освен това права по договори( които има по сключени приживе - наем, рента, вземане за цената от договор за покупко-продажба и прочие).

Тук влизат и претенциите му от непозволено увреждане, правото да се иска разваляне на двустранен договор и др. В наследствената маса влизат и някои лични и неимуществени права, които не се погасяват със смъртта на наследодателя (членството в търговски дружества и кооперации).

Освен правата в наследствената маса се включват и задълженията на наследодателят.

Тези наследниците които приемат наследството отговарят за неговите задължения. Това включва тежести, включително задължения към държавата, към трети лица по договори за заем или банкови кредити, задължения произтичащи от непозволено увреждане.За тези задължения наследниците отговарят съобразно размера на наследствените си дялове.

Когато наследник приеме наследството, той отговаря за цялото задължение на наследодателя, независимо ат актива на наследството. За да се предпази от приемането на наследство с повече задължения, отколкото има в актива на имуществото, наследникът може да го приеме по опис. В този случай, наследникът ще отговаря за задълженията на наследодателя до размера на приетото имущество.

Откриването на наследството става в момента на смъртта по последното местожителство на наследодателя.

Моментът на смъртта се определя по медицински критерии и се записва в акта за смърт.

Последното местожителство отговаря на новото понятие от Закона за гражданската регистрация - постоянен адрес.

Наследник.

Това е лицето, което е способно да наследява.Основното тук е, че всяко правоспособно физическо лице може да наследява. От принципът съществуват обаче отклонения.

Първото е свързано с въведената от закона фикция, според която могат да наследяват и лицата, които са били заченати към момента на откриване на наследството. Но заченатите ще могат да наследят само ако са родени живи и жизнеспособни. Детето се смята за родено живо, ако след отделяне от майката е дишало и е поело въздух с белите дробове. Жизнеспособно е детето, което разполага с необходимите за живот органи, които са достатъчно развити, за да живее вън от утробата на майката.щом детето е родено живо, жизнеспособността му се предполага до доказване на противното.

2. Наследяване по завещание.

При завещанието кръгът наследници и дяловете им се урежда по волята на наследодателят.

В тази статия не са разгледани всички хипотези предвидени в закона,но са основните който да Ви послужат за ориентиране.

Инвестиция в земя

2011-04-25T11:18:00.000+03:00

Към сегашният момент (Великденските празници на 2011 година) кризата в България е в разгара си.Каквото искът да казват „любимите” ни политици, но това е фактът.

В България сме традиционно ориентирани към инвестиции в недвижими имоти.Сегашното критично състояние на Българския и световен пазар на жилища и търговски имоти логично води до желанието да се инвестира в земеделски земи.
Най- привлекателното този вид инвестиция е следното :

Земята „никога не поевтинява” не е точно, но е много близо до истината.Има много фактори който могат да „сринат” цената на земеделската земя.Тези фактори ще разгледаме в отделна статия.Мислейки в тази посока не трябва да се забравя,че това е пазар основан на принципа на търсене и предлагане.

"Нисък риск”-Относително малка инвестиция която генерира два вида печалба:
- Капиталова печалба - основана на разликата между покупната и продажната цена.
- Доходи от рента.
- Липсата на данъчни задължения.
Възможностите за закупуване на земя – земя върху която да се строи като възможностите тук са две:
- Закупуването на земеделска земя и строеж върху нея със смяна предназначението и.
- Закупуването на земеделска земя и строеж върху нея БЕЗ смяна предназначението и.
Инвестицията в земеделски земи.

Цената:
У нас този тип инвестиция е твърде евтин у нас, ако го сравним с останалите страни от ЕС.
Цената на земята в страната ни е сред най-ниската в Европа, като е седем пъти по-евтина от тази в Гърция и с около 20% под цента й в съседна Румъния, като се има предвид, че по качества далеч не им отстъпва.

Перспективи:

Като се вземе предвид , че от този актив(земята) се произвежда продукция, която се търгува на международните пазари.
Не е за пренебрегване и факта, че постепенно ефективността на нашите стопанства с течение на времето ще започне да се приближава до тази на стопанствата от напредналите страни от ЕС, то логичния извод е че рано или късно цените ще се изравнят с тези в другите страни от ЕС.
Разбира се, трябва да се забравят и някои странични фактори, като субсидиите, получавани в някои европейски страни, които са на път постепенно да отпаднат по естествен път.

Инвестицията:

Най-хубавото в този вид инвестиции е, че инвеститорите,който желаят да се облагодетелстват от евентуално бъдещо поскъпване на земеделската земя, могат да го направят изключително лесно и без съществени разходи. Няма изисквания за размера на капитала за инвестиции в земеделски земи.Не трябва да се забравя и фактът, че пазарът у нас е силно разпокъсан, като е съставен от голямо предлагане на малки разпръснати парцели със среден размер от едва около 6 декара.

Ликвидност:

Ликвидността разбира се е сбор от много фактори.Основните са:

Цената
Основополагащият фактор от нея зависи времето за което ще възвърнете инвестицията си.

Големината на парцела.

Логично по-големите и комасирани парцели имат по- добра цена.Обаче много по-лесно ибързо се намират купувачи за малките парцели на стойност около 3 000-5 000 лв. отколкото за 30 000-50 000 лева.

Рентата
В бъдеще все по-трудно и почти невъзможно е да се продават НЕОБРАБОТВАЕМИ земи.Всеки следващ инвеститор(купувач) ще разсъждава като Вас а именно каква е възвращаемостта на инвестицията му.

Местоположението

Един от основните фактори.

- В коя част на България е ?
Има големи разлики в цента а и респективно и търсенето примерно в северозападна България и останалите части на страната.
- В землището на кое населено място е?
Има населени места с традиции в съответното производство където земите по-принцип са по-лесно ликвидни.
- В землището където се намира в рамките на населеното място.
Тук обяснението е просто.Има арендатори който се справят и такива който не се справят.
Има и други фактори влияещи на бързината на ликвидност и постигането на по-добри печалби, който са строго индивидуални за всяка сделка и всяко населено място.
Качеството на земята ?
Каква е категорията на земята и нейното качество?

Основното е че всеки може да инвестира УМНО в земеделски земи според възможностите си.

Строеж върху земеделски земи

2011-04-17T09:08:00.000+03:00

Върху земеделски земи е възможно да се строй в две хипотези:

След смяна на предназначението на земите по определеният ред.

Без смяна на предназначението, но съобразено с изискванията на НАРЕДБА № 2 ОТ 10 АПРИЛ 1998 Г. ЗА ЗАСТРОЯВАНЕ В ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ.

В тази статия ще разгледаме именно тази наредба.Ограниченията за строеж върху земеделска земя са значително много, затова ще разгледаме тях.Не може да се строи върху земеделски земи който са :

Ограничения:

Относно населените места

Когато земеделските земи попадат в строителните граници на населените места,
Промишлените, курортните и вилните зони, определени със застроителен и регулационен план или околовръстен полигон;
Когато са в границите на одобрен общ градоустройствен план или в границите на устройствени зони в околоградската територия - до 5 км около големите и средните градове, и 3 км - около малките градове;
Когато се ползват въз основа на актове на Президиума на Народното събрание, Държавния съвет или Министерския съвет до приключване на процедурите по ЗСПЗЗ;

Относно серветутите

Когато са втора крайбрежна зона на Черноморското крайбрежие - до 5 км от брега;
и се намират на определени отстояния (сервитути) от естествени и изкуствени водоеми, от реки и крайречни диги, от пътища и железопътни линии, от границите на защитени природни обекти, от границите на паркове, лесопаркове, иглолистни и широколистни гори, от минни разработки и др.;
А така също и в санитарно-охраняеми зони, в свлачищни участъци и райони;
Когато се намират на по-малко от 500 м от оста на съществуваща или проектирана автомагистрала и първокласен път и на по-малко от 300 м от оста на пътища на републиканската пътна мрежа от II, III и IV клас, както и на по-малко от 10 км от изграден граничен контролно-пропускателен пункт.

Разбира се има и процедура през която трябва да се премине:

1. Искане до главния архитект на общината за извършване на строителство върху земеделска земя;

(в това искане се изисква да се опише точно какви сгради ще бъдат построени и за какво ще се използват )
2. Документ за собственост на парцела (имота) акт за собственост и/или решение на поземлената комисия;
3. Скица с местоположение, граници и размери на парцела (имота) в координатна система, заверена от поземлената комисия.
(2) Въз основа на искането главният архитект на общината определя начина на застрояване на имота.
След като се получи застроителното решение то се съгласува с органите на РИОКОЗ както и със съответната регионална служба \" Земеделие\" при Министерството на земеделието.

Навсякъде по ал.1 срока за становище е в 14-дневен.Лошото е че е за всяка служба

При отказ(отрицателно становище) има вариант да се отнесе към съответното министерство.

При положителни становища на всички регионални служби, респективно министерства и други заинтересувани ведомства, и на архитектурно-градоустройствената комисия на общината, кметът на общината одобрява застроителното решение, което се обявява по реда на Гражданския процесуален кодекс и подлежи на съдебен контрол по чл.138 на Закона за териториално и селищно устройство (ЗТСУ).

Разрешаването на строителството се извършва съгласно глава шеста на Правилника за прилагане на Закона за териториално и селищно устройство (ППЗТСУ).

Какво е разрешено да се построи?

1. Изграждане на едноетажни стопански постройки;
2. Изграждане на нови сгради, пристрояване и надстрояване на съществуващи такива;
3. Промяна на конструктивните елементи на съществуващите строежи;
4. Промяна на функционалното предназначение на съществуващи сгради в съответствие;
5. Изграждане и преустройство на инженерни мрежи и съоръжения;
6. Направа на огради.

Разрешение за строеж се издава от главния архитект на общината въз основа на писмено искане на собственика, към което се прилагат следните документи:

1. При имоти с площ до 10 дка:

а) документ за собственост на имота, съответно на правото да се строи в него;
б) скица с указан начин за застрояване;
в) архитектурен и конструктивен проект със сметка за стойността на строежа;

2. При имоти с площ над 10 дка:

а) документ за собственост на имота, съответно на правото да се строи в него;
б) одобрено застроително решение, съгласувано със съответните регионални служби;
в) скица с указан начин за застрояване;
г) разрешения за право на водоползване, електрозахранване, включване на отпадъчните води в съответния водоприемник, както и съответните заключения и оценка от органите на околната среда, санитарния контрол, противопожарната охрана, когато такива се изискват по действащото законодателство, в зависимост от вида и характера на съответния строеж;
д) одобрен проект, който съдържа най-малко архитектурно-строителна част (архитектурни проекти) и конструктивна част (конструктивни проекти) на предвидените строежи, инсталационни части на проекта за необходимите инженерни мрежи в двора за застрояване и инсталации на предвиждащите се строежи.

Разрешението за строеж се издава за стопанските сгради, постройки, съоръжения и мрежи, включени в застроителното решение, или само за онези от тях, които ще се изграждат първоетапно, и важи в продължение на две години от издаването му.

Разрешението за строеж на жилищна сграда във връзка със селскостопанската дейност може да се издава по реда на ЗТСУ само в дворове за застрояване с изградени стопански сгради и инфраструктурни мрежи.

В разрешението за строеж се вписват всички условия, свързани с изпълнението на обекта. Определянето на строителна линия и ниво на строежа, техническото ръководство, контролът при изпълнението на строителните работи и въвеждането в експлоатация на сградите и съоръженията се извършват съгласно разпоредбите на ЗТСУ и ППЗТСУ.

Смяна на предназначението на земеделски земи.

2011-04-16T18:50:00.000+03:00

Живота е многообразен и предлага много изпитания, особено тук в България.Инвеститорите и строителите винаги се нуждаят от по-голям терен за проекта си.Намирането на по-големи парцели естествено е трудно в рамките на населеното място.Това изправя предприемачите пред дилемата как да преобразуват земеделска земя с необходимата им площ в земя с желания от тях статут.Освен че се налага да преодолеят сложните преговори с голям брой наследници те трябва да преминат тромава процедура, преди да започнат строежа на проекта си.

Правният режим.
Промяната на статута на земеделската земя и включването й в регулация се съдържа в няколко нормативни акта:

Закон за опазване на земеделските земи уредено е в /чл. 17 - чл. 30/;

Правилник за прилагането на Закона за опазване на земеделските земи нормативната база е в /чл. 27, чл. 40 - 43/;

Закон за кадастъра и имотния регистър където в /чл. 52/е казано;

Наредба за категоризиране на земеделските земи при промяна на тяхното предназначение нормативно уредено е в чл. 1/;

Наредба № 2 за застрояване в земеделските земи /чл. 2/;

Тарифа за таксите, които се заплащат при промяна на предназначението на земеделските земи.

Кой е компетентният орган?

Промяната на предназначението на използване на земята е в правомощията на съответната Комисия към областната дирекция за земеделие и гори, където се намира имотът, когато земята е с площ до 50 дка.

При площи по-големи - от Комисията за земеделски земи към Министерството на земеделието и горите.

Необходими документи за промяната в статута на земята

Първият необходим документ е:
Акта за категоризиране на земеделските земи.Когато има промяна на предназначението им. За целта е необходимо е да има утвърдена площадка за строителство.Както и проект за подробен градоустройствен план /ПУП/.
Този /ПУП/ се изготвя по искане на собственика на земята при уточняване на бъдещото й използване –бензиностанция,маркет,паркинг,завод,складова база и др.

Основното тук е че предназначението не може да се сменя по принцип.Трябва точно да се определи. Примерно 500 кв.м. склад,300 кв.м гаражи и други.

Необходимо е също така удостоверение за категоризация на земята, както и становище от регионалната инспекция по околната среда и водите /РИОСВ/.

Едва при влязъл в сила ПУП за обекта, може да се пристъпи към промяна в статута на земята.

Процедурата.

Комисията която е компетентна трябва да се произнесе в 14-дневен срок с решение. В решението се определят размера на дължимите такси за преобразуването на земеделските земи.Както на всякъде решението не влиза в сила докато таксите не бъдат внесени.Размерът зависи от:

- местоположението на имота,

- категорията на земеделската земя,

- предназначението на новото ползване,

- площта на терена.

Препис от решението се представя в кадастрална служба. Следва трасиране на границите на имота на място. Оторизирана фирма извършва това трасиране.Буквално това означава фактически да се определят границите на имотът.

Към строителство се пристъпва след отнемане и съхраняване на хумусния слой на почвата.

Последици.

В 99% от случаите собствениците не променят предназначението на земята.Положението е двояко.Ако сменят предназначението на земята биха получили значително по- висока цена,но фактът ,че не знаят на кого ще го продадат ги възпира.Практиката показва, че собствениците предпочитат да не преминават през дългата и скъпа процедура.
Какво трябва да знае всеки бъдещ инвеститор?
Няма гаранции за положителен резултат.

Всички изисквани решения,одобрения и заповеди се издават от много административни органи. Всеки един акт, който те издават, може да бъде отрицателен и да се налага обжалването му по административен ред.

Големият проблем разбира се е „заинтересуваните лица” Всичко това произлиза от задължителното обявяване на проекта за ПУП на заинтересованите лица. Това става по уреден в Закона за устройство на територията ред.

Отправено възражение и на едно от „заинтересуваните лица” води до сложна и бавна административна процедура,която в повечето случай води до решаването по съдебен ред.

Смяна на категорията на земеделските земи

2011-04-16T11:56:00.000+03:00

Възможна е промяна на категорията на земеделските земи.За това се изисква акт за категоризиране на земята.Това се случва когато собственикът не е съгласен с настоящата категория. Тогава той може да иска обжалване на акта за категоризация.Срокът е 14-дневен от получаването му. Обжалването става пред министъра на земеделието и храните или пред съответния заместник-министър.

Инвеститорът(собственика) на земеделските земи, който иска да обжалва акта за категоризация първо трябва да заплати цената на експертизата. Цената се определя и извършва от експерт а размерът от ценоразпис, който е издаден от Изпълнителната агенция по почвените ресурси. Необходими реквизити:
1. акт за категоризиране;

АКТ № ...

за категоризиране на земеделските земи

при промяна на тяхното предназначение

Днес,........... 201.. г., в гр. (с.) ................,

община .............. …………., област ..................................................,

на основание Наредбата за категоризиране на земеделските земи при промяна на тяхното предназначение .................................................................................................................................................................................................................................................................................

(име, презиме и фамилия)

от Областна дирекция "Земеделие и гори" – град.......................................

извърши проучване на категорията на ,................................................................................................................................................земеделските земи, включени в границите на определената площадка (трасе) с проект за подробен устройствен (парцеларен) план за обект ...................... ……………………..

.......................................................При проучването е използвано съгласно чл. 4,

ал. 1: .................................................

Земята, включена в площадката (трасето), е с обща площ ..................... дка ................. и ...... кв. м. и е категоризирана при неполивни(поливни) условия,

както следва:

Площ

( декари)

Код

(на почвата)

Среден

(бонитетен бал)

Категория

по чл. 1 и чл. 5,ал. 2 от наредбата

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Актът се издава в 3 екземпляра - един за собственика на земята ( инвеститора на обекта), един за Областната дирекция "Земеделие и гори" и един за сведение за общинската служба по земеделие и гори.

Актът може да бъде обжалван в 14-дневен

Длъжностно лице от Областна дирекция "Земеделие и гори".

.......................... ...............................................

(подпис) (име, презиме и фамилия)

Актът е връчен на представител на собственика на земята или на

инвеститора на обекта:

.......................... ...............................................

(подпис) (име, презиме и фамилия)

(дата на връчване)

………………………

* Категорията се отбелязва навсякъде с думи.

Приложение № 2 към чл. 10, ал. 1 (Изм. и доп. - ДВ, бр. 96 от 2002 г., изм. ñ ДВ, бр. 31 от 2003 г.)

2. документ за заплатената цена на услугата.

Срока

В 30 дневен срок от получаването на жалбата трябва да се назначи експертиза.Редът е определен от министъра на земеделието и храните.

От кого се извършва?
Експертизата се извършва от Изпълнителната агенция по почвените ресурси. Срокът за извършване на експертизата не може да бъде по-дълъг от един(1) месец с изключение на зимния сезон.

Цел
Целта на експертизата е установяване на категорията на действително съществуващото състояние на земеделските земи.Изисква се детайлност, отговаряща на мащаба на приложената скица.

Резултат
За резултата от експертизата се съставя акт по образец. Приложено към акта трябва да има и скица с границите на почвените различия.

Компетентност
При извършване на експертизата се поканват специалист от компетентните органи и представител на страната, обжалвала акта за категоризиране.

В случай че те не се явяват, експертизата се извършва в тяхно отсъствие, като това се отразява в акта.

Одобрение
Одобрява се от министърът на земеделието и храните или съответният заместник-министър въз основа на заключението на експертите.Този акт се изпраща на заинтересуваните лица.

Министърът на земеделието и храните по своя инициатива или по предложение на Комисията за земеделските земи или на нейните членове може да възложи служебна експертиза, когато има съмнение, че категорията на земята е понижена или повишена.

Категории на земеделските земи

2011-04-16T10:04:00.000+03:00

Легенда:

Земеделски земи - с бонитет* над 80 бала - I и II категория
Земеделски земи - с бонитет от 60 до 80 бала - III и IV кагегория
Земеделски земи- с бонитет от 40 до 60 бала - V и VI категория
Земеделски земи- с бонитет от 20 до 40 бала - VII и VIII категория
Земеделски земи- с бонитет от 0 до 20 бала - IX и X категория
Горски фонд

* Бонитет това е критерия който е показател за производителността на насажденията.
Най-добрите са насажденията от I бонитет, а най-лошите са от V бонитет.

Показаното разпределение е от общ характер.Подробното разделение на категоризацията на земеделските земи в България е уредена в НАРЕДБА ЗА КАТЕГОРИЗИРАНЕ НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ ПРИ ПРОМЯНА НА ТЯХНОТО ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕ.

Чл. 1. (1) Земеделските земи при промяна на тяхното предназначение се
категоризират в 10 бонитетни категории според продуктивните възможности на
почвите, климатичните условия, релефните характеристики, технологичните качества
на земята, пригодността й за производство на различни видове растителна продукция и
наложените ограничения на земеползване при условията и по реда на тази наредба.
(2) Категориите се определят по средния бонитетен бал, както следва:
  1. Първа категория - земи с бал над 90;
  2. Втора категория - земи с бал от 81 до 90;
  3. Трета категория - земи с бал от 71 до 80;
  4. Четвърта категория - с бал от 61 до 70;
  5. Пета категория - земи с бал от 51 до 60;
  6. Шеста категория - земи с бал от 41 до 50;
  7. Седма категория - земи с бал от 31 до 40;
  8. Осма категория - земи с бал от 21 до 30;
  9. Девета категория - земи с бал от 11 до 20;
10. Десета категория - земи с бал до 10 включително.

Прекратяването на договора за аренда-част 1

2011-04-07T18:05:00.000+03:00

Прекратяването на договора за аренда е уредено в ЗАКОНА

за арендата в земеделието.Тук материята е малко суха и доста увъртяна.Предвидени са масовите случай на разваляне на договора.

В член 27 ЗАрЗ - законодателят е предвидил кога и как се развалят договорите.

Договорът за аренда се прекратява:

1. С изтичане на срока, за който е сключен;

Общо приет случай, няма неизвестни при него.По-интересен е случаят когато има
неизпълнение.

(5) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендодателят може да прекрати договора, когато арендаторът ползва неговия обект, който не отговаря на изискванията на ал. 1, 3 и 4, както и да търси обезщетение за нанесените вреди.

Арендодателят тоест собственика на земята може да прекрати договора когато:

Чл. 9. (1) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендаторът е длъжен да ползва арендувания обект на договора с грижата на добър стопанин съгласно определеното с договора предназначение. Арендаторът е длъжен да спазва установените санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми и да не уврежда обекта на договор.

Грижата на добър стопанин или Дължимата грижа е абстрактно понятие.Обективният критерии е самият живот и опитът, които сочат предела на, грижата, вниманието и т.н. Няма легално и точно определение за това в ЗЗД има само видовете грижа:

Дължимата грижа:
Чл. 63, ал. 2 от ЗЗД гласи: „Задължението трябва да бъде изпълнено с грижата на добър стопанин освен в случаите, когато законът изисква друга грижа”. Грижата на добър стопанин е следователно необходима и дължима.

Друга грижа
>> грижа, по-малка от тази на добрия стопанин имаме, когато длъжникът няма никакъв интерес от сделката, от която произтича задължението му.В този случай длъжникът отговаря само за умисъл и груба небрежност. (чл. 253, ал. 2, ЗЗД).

>> грижа, по-голама от тази на добрия стопанин. Пример за това е заемът за послужване, при който длъжникът трябва да положи грижата на добър стопанин и нещо повече:
„да предпочете нейното запазване (на вещта) пред запазването на своите вещи” (чл. 244, ал. 1, ЗЗД).

Освен ако не е очевидно,че арендаторът не се грижи за нивата е много трудно доказуемо да се развали договора на тази база, но не е невъзможно.

Следващата хипотеза предвидена от законодателя е задължението на арендаторът да спазва:

Установените санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми и да не уврежда обекта на договор.

Естествено арендаторът ще спазва санитарно–хигиените и противопожарни норми защото няма да получи цена за продукцията си. Малко под съмнение обаче стой въпросът с екологичните норми. Не е невъзможно да се докаже, че екологичните норми не са спазени.Уповавайки се строгите норми наложени от Европейският съюз и на лошото отношение на българина към тези проблеми почти е сигурно,че не са в норми. Не знам да има случай в България на това основание да се развали договор за аренда, но законът го предвижда значи е възможно.

Хипотезата разгледана в ал.3

3) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендаторът може да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него само с предварително писмено съгласие на арендодателят. Съгласие не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на договора.

Малко е вероятно някой арендатор да направи такава грешка и да направи подобрения без да се подсигури със съгласие.

4) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) За извършване на строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж, е необходимо предварително писмено съгласие на арендодателят.

Особеното тук е в „разрешение за строеж” в отделна статия ще разгледаме какво може да се построи върху земеделска земя.Има две хипотези при строеж на земеделски земи.

Строеж върху земеделски земи със смяна на предназначението им.

Строителство върху земеделски земи без смяна на предназначението им.

В член 9, алинея 5 ЗАрЗ

С гореизложеното се достига до следният извод:

Закона малко или много е поставен в услуга на Арендаторът и трудно би се развалил договор без негово съгласие.

Има още няколко основания за разваляне на договор за аренда който ще разгледаме в някоя от следващите статии.

Примерен договор за аренда на земеделски земи.

2011-04-04T15:54:00.000+03:00

Това е примерен договор.Той е нито най-добрият, нито е най-пълният, но може да се използва като основа за съставянето на договор според Вашите изисквания и специфични особености на конкретния казус.

ДОГОВОР ЗА АРЕНДА

Днес, ....................... г., на основание разпоредбите на Закона за арендата в земеделието, между:

1. .............................................. .............................................. ...............................................,

от една страна, наричана по-долу за краткост АРЕНДОДАТЕЛ,

И

2. .............................................., ..............................................от ..............................................друга страна, наричана по-долу за краткост АРЕНДАТОР,

се сключи настоящият договор за следното:

I. ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА

Чл. 1. С настоящия договор АРЕНДОДАТЕЛЯТ се задължава предостави на АРЕНДАТОРА за временно ползване за срок от ............................. стопански години следната своя земеделска земя и/или недвижими вещи на земеделското производство.............................................. .............................................. .............................................. ............................................. .............................................. .............................................. .............................................. ............................................. .............................................. .............................................. .............................................. ............................................. .............................................. срещу задължението на АРЕНДАТОРА да извърши определено в Договора арендно плащане.

II. ЦЕНА И НАЧИН НА ПЛАЩАНЕ

Чл. 2. (1) Арендното плащане е в размер на ...................................... .............................................. ............................................. ..............................................) лева .............................................. .............................................. ............................................. .............................................. ..............................................продукция.

(2) Размерът на арендното плащане се определя въз основа на пазарната поземлена рента и наема на арендуваните обекти.

(3) Арендното плащане се дължи за всеки период от ...........................................

(4) Плащането се извършва в първия работен ден след изтичане на периода по ал. 3.

III. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ

1. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА АРЕНДОДАТЕЛЯТ

Чл. 3. АРЕНДОДАТЕЛЯТ има право да получи арендните вноски в сроковете и при условията на настоящия договор.

Чл. 4. (1) АРЕНДОДАТЕЛЯТ е длъжен да предаде на АРЕНДАТОРА обекта на договора в състояние, което отговаря на ползването му.

(2) Арендуваният обект се предава по опис, подписан между страните едновременно със сключването на договора. Описът представлява неразделна част от договора и съдържа точно описание на вида на арендувания обект, неговите характеристики с оглед предназначението по договора, както и действителното му състояние към момента на предаването. В описа се посочват тежестите, с които вещта/имотът е обременен, както и правата на трети лица по отношение на арендувания обект, ако има такива.

(3) Описът не може да бъде оспорван от страните след подписването му.

Чл. 5. (1) АРЕНДОДАТЕЛЯТ е длъжен да осигурява спокойното и безпрепятствено ползване на обекта от АРЕНДАТОРА, както и да взема мерки за поддържане и запазване на обекта в състояние, съобразно неговото предназначение, с изключение на текущото поддържане.

Чл. 6. АРЕНДОДАТЕЛЯТ е длъжен да плаща данъците и таксите, свързани със собствеността на арендувания обект.

2. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА АРЕНДАТОРА

Чл. 7. АРЕНДАТОРЪТ придобива собствеността върху добивите от отдадените под аренда обекти от момента на отделянето им.

Чл. 8. АРЕНДАТОРЪТ е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и в срока по чл. 2, ал. 3 от този договор.

Чл. 9. АРЕНДАТОРЪТ е длъжен да плаща данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания имот.

Чл. 10. АРЕНДАТОРЪТ е длъжен за своя сметка да извършва действия по текущото поддържане на арендуваната земя и/или движимите и недвижими вещи на земеделското производство, свързано с обикновеното им ползване;

Чл. 11. АРЕНДАТОРЪТ е длъжен да ползва арендувания обект с грижата на добър стопанин, да спазва установените санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми, както и да не уврежда обекта по никакъв начин, включително чрез използване торове и други вещества, които унищожават и/или значително изтощават почвения слой на арендуваната земя.

Чл. 12. (1) АРЕНДАТОРЪТ няма право да променя начина на трайно ползване на обекта на договора, да извършва подобрения в него, които биха довели до трайна промяна в предназначението, както и да извършва строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж, освен с предварително писмено съгласие на АРЕНДОДАТЕЛЯ.

(2) АРЕНДАТОРЪТ няма право да променя предназначението на земеделската земя.

(3) Извън случаите на ал. 1 и ал. 2, АРЕНДАТОРЪТ може да извършва подобрения и строителни работи, както и да изменя ползването на арендувания обект и без съгласието на АРЕНДОДАТЕЛЯ. За подобренията, довели до нарастване на добивите от обекта, АРЕНДАТОРЪТ може да иска увеличаване на арендното плащане.

Чл. 13. АРЕНДАТОРЪТ е длъжен да търпи действията на АРЕНДОДАТЕЛЯ, свързани с поддържане и запазване на обекта, както и извършването на подобрения, с които не се засяга съществено ползването от АРЕНДАТОРА.

Чл. 14. АРЕНДАТОРЪТ е длъжен да застрахова арендуваните имоти и/или вещи, добивите и привнесените в обекта вещи за общоприетите рискове на всяка конкретна вещ, като застрахователната сума трябва да е равна на действителната стойност на застрахованото имущество.

Чл. 15. (1) При прекратяване на договора АРЕНДАТОРЪТ е длъжен да върне обекта в състоянието, в което го е приел, с изключение на обикновеното изхабяване, дължащо се на ползването с грижата на добрия стопанин.

(2) При прекратяване на договора АРЕНДАТОРЪТ има право да вдигне вещите, които е привнесъл в арендувания обект, с изключение на трайно прикрепените към обекта вещи, които стават собственост на АРЕНДОДАТЕЛЯ. За последните АРЕНДОДАТЕЛЯТ дължи съответно обезщетение.

(3) При връщането на арендувания обект се съставя опис, които се подписва от страните.

Чл. 16. АРЕНДАТОРЪТ има право да задържи обекта на договора и след изтичане на уговорения срок при забава в арендното плащане или за вземанията си към АРЕНДОДАТЕЛЯ във връзка с направените извънредни разходи за запазване и поддържане на обекта, или за извършените подобрения в него.

Чл. 17. АРЕНДАТОРЪТ има право да преарендува част или целия обект на договора, да заложи правата си по договора или да ги прехвърли на трето лице само с предварително писмено съгласие на АРЕНДОДАТЕЛЯТ

IV. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА

Чл. 18. (1) Настоящият договор може да бъде изменян и продължаван с анекс, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните.

(2) Изменението не може да засяга уговорения срок, освен ако се касае за продължаване действието на договора.

(3) Продължаването на договора се извършва по реда на ал. 1 и се вписва в Службата по вписванията и в регистъра на съответната общинска служба по земеделие и гори. Предложението за продължаване на договора може да се отправи най-късно до изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора.

(4) При трайна промяна в обстоятелствата, от които страните са се ръководили при сключване на договора, последният се изменя така, че задълженията на страните да съответстват на настъпилите промени.

Чл. 19. Наследниците на АРЕНДАТОРА го заместват като страна в договора за аренда. Те са длъжни да уведомят незабавно АРЕНДОДАТЕЛЯ за настъпилото заместване и да му посочат техния пълномощник.

Чл. 20. При прехвърляне на собствеността на арендувания обект приобретателят замества АРЕНДОДАТЕЛЯ като страна по договора за аренда.

Чл. 21. Договорът за аренда се прекратява:

а) с изтичане на срока, за който е сключен;

б) по взаимно съгласие на страните в писмена форма с нотариална заверка на подписите;

в) с едностранно писмено предизвестие, отправено в срок от ............ ........... В случай, че АРЕНДАТОРЪТ изпадне в трайна нетрудоспособност, той може да прекрати договора от началото на следващата стопанска година с писмено предизвестие без оглед на срока му.

г) при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди;

д) при неизпълнение - по общия ред за разваляне на договори. Ако неизпълнението се състои в забава на арендното плащане, АРЕНДОДАТЕЛЯТ може да иска разваляне при забава най-малко на две последователни вноски.

V. ОТГОВОРНОСТИ

Чл. 22. При забава в плащането на арендните вноски АРЕНДАТОРЪТ дължи на АРЕНДОДАТЕЛЯ обезщетение в размер на ........................................ ............................................................................. ............................., но не повече от .............................. .....................

Чл. 23. При неизпълнение на чл. 4, ал. 1 от този договор, АРЕНДАТОРЪТ може да иска от АРЕНДОДАТЕЛЯ привеждането на обекта в състояние, което отговаря на ползването му, да извърши това сам за сметка на АРЕНДОДАТЕЛЯ или да развали договора.

Чл. 24. При неизпълнение на чл. 11 и чл. 12, ал. 1 и ал. 2 от този договор, АРЕНДОДАТЕЛЯТ има право да развали договора и да иска обезщетение за претърпените вреди.

Чл. 25. (1) Когато арендуваният обект по този договор има недостатъци, които го правят изцяло или отчасти негоден за ползване по договора и недостатъците бъдат открити в срок до една година от предаването, АРЕНДАТОРЪТ има право на обезщетение или съответно на намаляване размера на арендното плащане. АРЕНДОДАТЕЛЯТ отговаря и когато недостатъкът не му е бил известен.

(2) Ако недостатъците се дължат на причина, за която АРЕНДОДАТЕЛЯТ отговаря, АРЕНДАТОРЪТ може да търси и обезщетение за вреди по общите правила за неизпълнение на задълженията.

(3) Ако АРЕНДОДАТЕЛЯТ не отстрани недостатъците в продължение на три месеца след писменото му уведомяване, АРЕНДАТОРЪТ има право да ги отстрани сам за сметка на АРЕНДОДАТЕЛЯ.

(4) АРЕНДОДАТЕЛЯТ не отговаря за недостатъци, които са били известни на АРЕНДАТОРА при сключването на договора или са могли да бъдат забелязани от него при обикновен преглед на обекта на договора, освен ако те са опасни за неговото, на членовете на домакинството му или на работниците здраве.

Чл. 26. Ако АРЕНДАТОРЪТ бъде лишен изцяло или частично от ползването на обекта на договора поради права на трети лица, се прилага съответно чл. 25 от този договор.

Чл. 27. (1) АРЕНДАТОРЪТ е длъжен незабавно да уведоми писмено АРЕНДОДАТЕЛЯ за появили се недостатъци, за необходимостта от вземане на мерки за предпазване на обекта на договора от повреждане или унищожаване, както и за предявените от трети лица права върху обекта на договора.

(2) При неизпълнение на задължението си по ал. 1 АРЕНДАТОРЪТ дължи обезщетение за причинените на АРЕНДОДАТЕЛЯ вреди.

Чл. 28. За всяко друго неизпълнение на този договор виновната страна дължи на изправната неустойка в размер на ....................% от арендното плащане, но не повече от ............................

Чл. 29. В случай, че арендуваният обект по този договор погине в резултат на настъпване на застрахователно събитие, АРЕНДОДАТЕЛЯТ има право да получи част от застрахователното обезщетение, равно на стойността на арендувания обект. АРЕНДАТОРЪТ има право на застрахователното обезщетение за погиване на привнесените в обекта вещи.

VI. ДРУГИ

Чл. 30. За всички неуредени с настоящия договор въпроси се прилагат разпоредбите на Закона за арендата в земеделието и останалото действащо в Република България законодателство.

Настоящият договор се сключи в два еднообразни екземпляра - по един за всяка от страните.

АРЕНДОДАТЕЛ: ................... АРЕНДАТОР: .................

Рента

2011-04-04T15:41:00.000+03:00

Както вече проследихме в предишна статия основите на договора за аренда на земеделски земи сега ще обърнем внимание на РЕНТАТА .

Рентата това е насрещна престация на арендатора. Може да бъде договорена в пари или в натура (земеделски продукти). Какво ще бъде се определя в договора. Уредено е в член 8 ЗАрЗ.

Чл. 8. (1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове.

(2) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Размерът на арендното плащане се договаря въз основа на:

1. пазарната поземлена рента;

2. наема, който включва годишни амортизации и лихви върху капитала, вложен в арендуваните движими и недвижими вещи.

(3) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.; отм., бр. 113 от 1999 г.).

(4) (Нова - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Арендното плащане може да се договори в пари и/или в земеделски продукти.

(5) (Предишна ал. 4, изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако не е уговорено друго, арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на селскостопанската година. Ако арендното плащане е определена за по-кратки периоди, тя се дължи в първия работен ден след изтичане на съответния период.

Размерът на арендното плащане се договаря въз основа на:

пазарната поземлена рента;
наема, който включва годишни амортизации и лихви върху капитала, вложен в арендуваните движими и недвижими вещи.

Смисълът на амортизациите е да се намалява печалбата. Затова страните трябва да се ръководят от амортизациите, уредени в ЗКПО.
Възможно е обаче арендното плащане да се уговори не за една стопанска година, а за по-малък срок (3/6/9.. месеца). Тогава крайният срок за плащане е първият работен ден след изтичането на съответния месец.

Изменение на арендния договор – член 16 ЗАрЗ. При трайна промяна но пазарната поземлена рента в района или при промяна на съответния НА, всяка от страните може да иска изменение на договора.

Чл. 16.(1) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора. Изменението не може да засяга уговорения срок. Увеличаването или намаляването на добивите от обекта на договора вследствие стопанисването му не е основание за изменение на арендното плащане.

(2) (Отм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.).

(3) Срокът на действие на изменението на договора е най-малко до края на стопанската година, през която е направено искането.

(4) Насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на договора, освен ако с него не е определен друг срок.

(5) Ако страните не постигнат споразумение по иск на страната, която е направила предложението, решение взема районният съд.

(6) Отказът от правото да се иска изменение на договора за аренда и уговорките, че от упражняването или неупражняването му могат да се претендират вреди или облаги, са нищожни.

Изменение на арендното плащане тук важат две основни правила:
Член 10, алинея 3 ЗАрЗ –

Чл. 10.(1) Арендаторът е длъжен да търпи необходимите действия на арендодателя за поддържане и запазване на имота.

(2) Арендаторът е длъжен да търпи извършването от арендодателя на подобрения в имота, освен ако това му създава съществени затруднения за ползването. Арендодателят е длъжен да заплати обезщетение за причинените вреди и пропуснатите ползи, включително и авансово, по искане на арендатора.

(3) (Изм. - ДВ, бр. 35 от 1999 г.) Доколкото подобренията допринасят за нарастване на добивите от имота, арендодателят може да иска подходящо увеличение на арендното плащане.

при подобрения, които допринасят за нарастването на добива от обекта на договора, арендодателят може да иска УВЕЛИЧЕНИЕ на арендното плащане.
А не може да се иска увеличение на арендното плащане на принципа по-голям добив по-голяма рента както и обратното.

КОМАСИРАНЕ

2011-04-03T10:59:00.000+03:00

Реформата в селското ни стопанство започна 90 –те години когато бяха върнати земите на собствениците или на техните наследници.Този факт доведе до раздробяване на собствеността на много и малки парцели.Разбира се това е доста не ефективно по данни, броят на парцелите у нас през 97-98 г. е бил 8,008 милиона със среден размер на площта от 3.92 ха, което е близко до броя парцели през 1897 г. който е бил 7,98 милиона.

Легалното определение е посочено в (проект)ЗАКОНА ЗА КОМАСАЦИЯ НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ където :

Чл.2./1/ Комасация по смисъла на закона е уедряване чрез групиране на земеделските земи на собствениците с цел тяхното рационално и ефективно стопанисване, благоустрояване и устойчиво развитие, в съответствие с Националния план за развитие на земеделието и селските райони и специализираните устройствени схеми и планове за земеделските територии.

С комасацията на земята се цели оптимизирането на използването на земеделските земи и екологичното развитие:

По–голям добив и по–лесно обработване:

По големият добив идва от липсата на необработваеми ивици между парцелите. По-лесното обработване е поради факта, че когато се извършват оране,сеене,торене или прибиране на реколта няма загубите от време и пари от ходенето от един парцел на дуг.

Екологичен ефект:

Големите комасирани парцели водят до икономия на вода (при поливни площи).Използването на по-модерни и екологично чисти препарати за растителна защита.

Развитие на селските райони:

Естествено големи площи ще доведат и до нуждата от откриване на работни места.