О недвижимости

Новосибирский застройщик нашел способ строить очень дешевое жилье
Проект Светозара Дарнева можно считать одним из ростков новой, посткризисной стройки

Проект Светозара Дарнева можно считать одним из ростков новой, посткризисной стройки

Девелоперу Светозару Дарневу удалось невозможное. Его компания «Антар» продает комфортное жилье в пригороде Новосибирска всего по 15–19 тыс. рублей за квадратный метр. Небольшие студии в мансардах, пока были в наличии, обходились покупателям в 500 тыс. рублей. Это невероятно дешево даже по меркам нацпроекта «Доступное жилье», где недавно застройщикам был поставлен ориентир 30 тыс. рублей за метр.

«Антар» строит в поселке Октябрьский, расположенном в 12 километрах от областного центра, на автотрассе Новосибирск—Томск. Сданы в эксплуатацию первые четыре малоэтажных 14−квартирных дома. Почти все квартиры уже распроданы, причем самые дешевые студии в мансардах ушли за несколько дней. И это в то время, когда рынок новостроек в Новосибирске практически замер, несмотря на падение средней цены продаж с 60 до 30 тыс. рублей за метр, что уже близко к себестоимости.
Народный таунхаус

«Мы нашли на рынке незанятую нишу: новостроек в низшем ценовом секторе практически нет. При этом мы доказали, что за счет современных материалов и технологий можно строить дешево. Мы считаем, что эксперимент удался», — говорит глава компании «Антар» Светозар Дарнев.

Как девелоперу удалось получть столь низкую цену продаж? Слагаемых успеха несколько. Первое — «Антар» начал строить в пригородной зоне. Естественно, земля там дешевле, чем в городе. Но важно и другое: всем известно, что так называемая цена согласований резко удорожает себестоимость городской застройки. В пригороде, особенно в небольших поселках, она гораздо ниже.

«По нашим подсчетам, около 40 окружающих Новосибирск поселков городского типа обладают достаточной инженерной и социальной инфраструктурой, чтобы строить в них новое жилье. Но местное население в основном неплатежеспособно. Значит, требуется чем-то привлечь городских покупателей. Покупателей интересуют цена и качество жилья, а также транспортная доступность и хорошая экология. Поселок Октябрьский подходит по всем статьям», — рассказывает Дарнев.

Второй момент — снижение себестоимости строительства. Дома построены из утепленных пенобетонных блоков собственной разработки и собственного производства. У «Антара» есть своя производственная база, строительные бригады и транспорт. Компания самостоятельно выполняла функции заказчика (согласования, земля, продажи, юридическое сопровождение и так далее). Таким образом, сквозная экономия достигалась на всех этапах инвестиционного проекта.

Третье — застройщик жестко ограничил себя по рентабельности. «Мы решили не жадничать и заложили рентабельность всего в 12 процентов. Этого вполне достаточно для нормального развития фирмы. Заметьте, что до кризиса 100 процентов было нижней планкой для избалованных высоким спросом предпринимателей-девелоперов. Экономический кризис как раз и возник от всеобщей жадности, и выйти из него можно только умерив аппетиты», — комментирует Дарнев.
Светозар Дарнев
Четвертое — экономичный архитектурный проект. «Антар» пошел против сложившегося в Новосибирске стереотипа «в пригороде надо строить индивидуальные дома». Он остановился на концепции малоэтажных домов экономкласса, где у каждого владельца есть отдельный вход и небольшой земельный участок. Конечно, такая застройка намного эффективнее, чем коттеджная. Двух-трехэтажные квартиры имеют экономичные решения: так, в цоколе располагаются кухни и санузлы.

При этом «Антар» проявил и гибкость. Компании удалось оперативно реагировать на изменение спроса во время кризиса. Быстро сообразив, что покупателям нужны небольшие площади, застройщик поделил несколько пятикомнатных квартир на части. Так и получились маленькие студии по 30 кв. м в мансардных этажах, которые, как уже было сказано, при цене 500 тыс. рублей имели огромный успех и были распроданы в считанные дни. Площадь остальных квартир составила 30–90 кв. м.

Удачные решения, найденные при возведении первой новостройки, «Антар» закладывает в новый проект: в 32−квартирном доме предусмотрено больше студий и однокомнатных квартир, которые пользуются повышенным спросом. Именно такими домами «Антар» и будет застраивать будущий микрорайон Светлый в том же поселке Октябрьский.
Стройка через кооператив

Микрорайон Светлый «Антар» планирует построить на выкупленном участке в 200 га, недавно включенном в черту муниципального образования. По границе владений проходит строящийся участок федеральной трассы Москва—Владивосток (северный объезд Новосибирска). После его ввода в эксплуатацию жители Светлого смогут добираться до центра города за пятнадцать минут.

В текущем году планируется заложить первые три 32−квартирных дома. В дальнейшем производственные мощности позволяют каждый месяц сдавать по одному дому. Светлый — это один из немногих новых проектов в Новосибирске: сейчас даже самые крупные девелоперы озабочены лишь достройкой полуготовых домов, и не планируют освоение новых площадок. На что вообще можно надеяться в ситуации, когда условия ипотечного кредитования непосильны для большинства граждан, а банки вообще перестали кредитовать застройщиков? «Антар» предлагает свое решение — жилищный кооператив.

«Интерес покупателей к нашему проекту имеется, — утверждает Светозар Дарнев. — Самое трудное — начать стройку буквально в чистом поле. Но если это удастся, то дело пойдет. В застройке Светлого будет задействован потребительский кооператив, который сейчас формируется. Наша цель — привлечь живые деньги населения для реального товарно-денежного оборота внутри кооператива и связанных с ним предприятий минуя банки. Кооператив будет связан договорными отношениями с нашей организацией, имеющей на балансе немалый объем ликвидного имущества. Мы выступаем гарантами возврата заемных средства при соблюдении кооперативом условий договора».

Деньги будут привлекаться в виде небольшого вступительного взноса, коммерческого краткосрочного займа и доходного займа. Граждане, вложившие свои средства в кооператив, получат право на рассрочку платежа за свою квартиру на срок до 20 лет и будут участвовать в прибыли от жилищного строительства и другой деятельности кооператива. Кооператив станет управляющей компанией во всех организациях, которые производят стройматериалы, возводят дома, занимаются перевозками. На деньги пайщиков кооператив сможет строить магазины и другую коммерческую недвижимость для сдачи в аренду. В этой схеме нет ничего фантастического. Она полностью соответствует закону о потребительской кооперации, дающему рядовым гражданам возможность участвовать в предпринимательской деятельности и контролировать вложенные средства.

По такой схеме можно строить действительно доступное жилье. Впрочем, для этого одних жилищных кооперативов недостаточно — необходимо выполнение муниципалитетом и государством своей части обязательств. Можно предположить, что в готовом микрорайоне рано или поздно построят школу и больницу. Но сегодня у небольшого пригородного муниципалитета нет средств даже на межевание земли, не говоря уже о создании инженерной инфраструктуры, хотя это и предусмотрено законом. Даже при использовании автономных систем отопления и канализации, как это собирается делать «Антар», к участку надо подвести газ и электричество, надо построить дорогу.

«В условиях кризиса государству следует прибегнуть к чрезвычайным, нетрадиционным мерам поддержки жилищного строительства. Триллионы рублей, которые были направлены в банковскую сферу, могли бы быть использованы для спасения рынка жилой недвижимости, что привело бы к оживлению экономики, — считает Дарнев и предлагает ясный механизм реализации такого проекта: — Надо найти способ напрямую кредитовать муниципалитеты и строителей жилья — под пять процентов годовых на двадцать лет».

При такой схеме муниципалитеты получили бы возможность проводить инженерную подготовку площадок под строительство. Муниципалитетам, осуществляющим крупные жилищные программы, следовало бы на определенное время оставлять большую часть налогов, собираемых на их территории. Условием получения кредита для строителей должно быть предоставление аналогичной рассрочки для покупателей и обязательство продавать жилье по цене не выше 15 тыс. рублей за метр. Такая программа не принесет прямой выгоды федеральному бюджету, но деньги, по меньшей мере, вернутся. Полезным же эффектом станет снижение инфляции, оживление рынка жилой недвижимости и экономики в целом. Плюс социальный эффект — появится действительно доступное жилье.

По расчетам Дарнева, в случае реализации такой программы рядовая семья сможет приобрести однокомнатную квартиру, выплачивая по кредиту всего 5–6 тыс. рублей в месяц. Это по силам большинству работающих граждан, а значит, в процесс жилищного строительства могут быть вовлечены миллионы жителей России.

http://www.expert.ru/printissues/expert/2009/37/sekrety_darneva?esr=2

Привет! Инф Кнопка

2010-02-21T12:56:00.000-08:00

Истории о недвижимости » Недвижимость » RB.ru

2010-01-01T04:28:00.000-08:00

Истории о недвижимости » Недвижимость » RB.ru: "Самые нелепые требования квартирных хозяев
Неадекватные собственники - первый враг квартиранта, не считая тараканов и клопов. Чувствуя себя хозяевами жизни, они превращают жизнь арендатора в сюжет из фильма про шпионов, где главный герой мучается от изощренных пыток злодеев. Реальные злодеи мучают несчастного бесконечными проверками днем и ночью: как бы чего не вышло и, не дай бог, в квартире посторонняя женщина/мужчина (нужное подчеркнуть) или распивается алкоголь. Нервную систему истощают нелепыми запретами делать перестановки и заводить рыбок/хомячков. Истязают физическими упражнениями по проведению ремонта (с чего бы это?), забывая при этом, зачесть его стоимость в стоимость аренды.

Хотя чаще всего на вопрос о самых нелепых требованиях квартиранты дружно отвечают: «Цена!» «Представляешь, они хотели сдать нам эту квартиру на Полянке за 45!» - негодует моя подруга Лена. Хуже того - собираются одновременно и рыбку съесть, и косточкой не подавиться, то есть сдать квартиру, при этом одновременно выставив ее на продажу, без какой-либо скидки для жильцов, которым постоянно будут наносить визиты возможные покупатели (как это случилось с Тайным покупателем) .

Склад временного хранения

Больше всего арендаторы жалуются на хозяев, которые хотят использовать сдаваемую квартиру для хранения рухляди. В частности, Валентине арендодатель предложил сдать квартиру только при условии, что он сможет держать в ней свой... мотоцикл! А Лилии - лишь в том случае, если она согласится время от времени протирать пыль с оленьих рогов в шкафу (а также никогда не станет мыть полы, а будет протирать паркет влажной губкой). Владимиру поставили условие - не убирать со стены фотопортреты умерших родственников. «Это была жесть. Смотрит на тебя такой дедушка со стены, но иногда обстановка все-таки требовала релакса. Приходилось снимать, а к приходу хозяев - вешать обратно. Впрочем, они любили нагрянуть и без предупреждения. Приходилось приучать, что это неприлично», - вспоминает Владимир.

Александре потенциальная квартирная хозяйка, преподаватель университета, не разрешила привезти телевизор. «Вы понимаете, там бесы», - аргументировала она свою позицию. Годом ранее другая владелица жилья захотела, чтобы арендаторы за свой счет выполнили ремонт - сразу после предприимчивая женщина намеревалась поднять арендную плату, ведь отремонтированная квартира и стоит больше.

Риэлтор что брат родной

Большой зуб у арендаторов не только на хозяев сдаваемых квартир, но и на риэлторов. Так, например, некоторые агентства (даже в кризисные времена) по-прежнему взимают плату за просмотр - так произошло, например, с Тайным покупателем, обратившимся в «Квартал 2000» для осмотра новостройки. Mirax Group, открывая продажи в жилых комплексах Well House, также намеревалась брать за просмотры деньги. Причем не такие уж маленькие - 1000 руб.

«Объявление о сдаче квартиры с православного тематического сайта гласило, что его автор просто помогает своим знакомым, хозяевам, найти жильцов. При этом «бескорыстный» автор просил 10 тысяч за свои услуги (с будущих арендаторов, разумеется), - вспоминает Алина. - Ну, еще люди, которые сдают квартиры через этот сайт, как правило, устанавливают требования по поводу вероисповедания».

Случай с «просто помогающим» посредником не исключение. Тайный покупатель тоже имел удовольствие познакомиться с «родственником» продавцов.

Другая распространенная неуместная «фишка» риэлторов - не говорить, кто является застройщиком объекта (хотя, конечно, причины для опасений в этом случае совершенно справедливы - ведь клиент отправится к застройщику напрямую). С другой стороны, наивно считать, что за пару кликов мышкой, человек не выяснит этого самостоятельно.

«Любви моей не опошляй согласьем!»

Юлия обратилась к риэлтору, которого порекомендовали знакомые, чтобы продать квартиру. «Сначала он очень активно взялся за работу - водил покупателей, предлагал варианты для дальнейшей покупки. Но на все вопросы клиентки об оформлении отношений - заключении договора и стоимости услуг - отвечал туманно, что «не горит». Первое время Юлия не волновалась, а потом стала настаивать. И тут он возмущенно сказал: «Какой договор! Я с вами уже столько времени (недели три на тот момент) работаю и доверяю вам! И вы должны мне доверять, иначе ничего не получится!» Потом он позвонил и сообщил, что приедет с покупателем и привезет договор с печатью, который нужно подписать. На что Юлия заметила, что хотела бы на него взглянуть. Риэлтор почему-то и это воспринял как личное и оскорбление, заявив, что договор стандартный и поменять в нем ничего не удастся. На этом отношения закончились.

Что думают про жильцов арендодатели?

Из сотрудников издательского дома Independent Media Sanoma Magazines на просьбу рассказать о причудах квартирантов откликнулся лишь Роман. Лет 8-9 назад он сдавал однокомнатную квартиру: «За всё время запомнилcя такой случай: югослав попросил вывезти вообще всю мебель и... всю сантехнику: унитаз, ванну и раковину в ванной. Аргументировал тем, что у него все своё. Был даже готов доплатить, но мы, естественно, отказались».

Убить двух зайцев

«Очень часто, - говорит Лариса Бабкина, генеральный директор агентства недвижимости «Семейные инвестиции», - женщины среднего возраста при сдаче в аренду комнаты, например, в коммунальной квартире хотят видеть в качестве жильцов хозяйственных мужчин, чтобы могли починить, вбить гвоздь и т. д. А вот другой случай - женщина просила найти ей двух мальчиков. Я удивилась, зачем ей именно такие арендаторы. «У меня две девочки были и все было хорошо, потом мальчик с девочкой были и все было хорошо, а теперь хочу, чтоб было два мальчика и все было хорошо».

Посторонним В.

«Была ещё история, когда арендатор идеально подходил под требования собственника, - вспоминает Бабкина, - и вот он зачем-то показал вместо паспорта рабочее удостоверение, в котором значился адрес: ул. Лубянка. Тут собственник переменился в лице, побелел и наотрез отказался иметь дело с этим человеком, который, к слову, никакого отношения к органам не имел».

Дополнительные услуги

В агентстве элитной недвижимости Intermark Savills рассказали ещё об одной причуде - иногда собственники требуют от жильцов, чтобы те обращались за услугами по уборке только к их домработницам. Наталье тоже пообещали сдать квартиру, если она приобретет дополнительный сервис в лице бригады рабочих. Они с мужем как раз подыскивали квартиру на время ремонта: «Мы развесили объявления на домах в нашем районе. И один мужик предложил сдать нам квартиру при условии, что мы ремонт поручим делать ему и его бригаде. Так как мы уже к этому времени имели договоренность с другой ремонтной бригадой, пришлось это предложение отклонить»."

Шесть способов купить квартиру 'ниже рынка'

2010-01-01T04:19:00.000-08:00

Шесть способов купить квартиру 'ниже рынка'

Современный рынок недвижимости дает немало шансов приобрести квартиру ниже ее рыночной стоимости, причем существенно. Однако каждый вариант удешевления сделки напрямую связан с тем или иным риском понести моральный или материальный урон вместо запланированной экономии. Будут ли реализованы имеющиеся возможности, зависит от того, насколько вы информированы, решительны, настойчивы, удачливы и юридически подкованы.

1. Новостройки: 'ранняя стадия'

Итак, первый способ сэкономить – традиционная для рынка новостроек покупка квартиры на 'нулевой' или ранней стадии строительства дома. Цена жилья в новом доме чаще всего растет в зависимости от стадии его строительной готовности. В среднем по рынку разница между стоимостью готовой новостройки и той, что продается на стадии нулевого цикла, составляет 20-30%.

Однако к решению о покупке жилья на нулевой стадии строительства надо подходить очень взвешенно, учитывать множество факторов, в том числе репутацию застройщика, наличие у него завершенных проектов, степень беспроблемности его истории.

Как известно, сроки сдачи домов часто задерживаются. В кризисное время подобные риски только выросли – сейчас даже готовый на 90% дом может неожиданно превратиться на долгострой, не подающий признаков жизни.

Как отмечает Сергей Елин, управляющий партнер группы компаний 'Аудит и Право' ('АИП'), наиболее распространенные нарушения, допускаемые при заключении договоров между участниками долевого строительства и организациями, привлекающими финансовые средства для строительства жилья, выглядят следующим образом:

- заключение договора, не соответствующего характеру отношений (по закону номер 214-ФЗ должен заключаться договор долевого участия, однако часто вместо этого заключается договор о совместной деятельности (простого товарищества) и т. д.;
- подмена понятий в договоре (подменяются наименования сторон (дольщики, инвесторы, пайщики, вкладчики и т.д.);
- включение в договор условий, не соответствующих требованиям действующего законодательства (например, договор может предусматривать, что передача построенной квартиры осуществляется только после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании);
- отсутствие в договоре условия о сроке передачи построенной квартиры;
- непредставление информации об объекте строительства (отсутствие подробного описания квартиры);
- непредставление информации о застройщике (свидетельства о регистрации, разрешения на строительство, документов, подтверждающих право на земельный участок, и др.).

Чтобы избежать рисков, связанных с покупкой жилья на начальном этапе строительства, необходимо до подписания договора долевого участия в строительстве внимательно изучить все документы, связанные с объектом строительства, документы на застройщика, а также условия пописываемого договора. Если вы не обладаете достаточной компетенцией, обратитесь к профессиональным юристам, так как человеку, не искушенному в юридических вопросах, выявить все риски самостоятельно практически невозможно.

Еще больше опасности для покупателя новостройки на стадии котлована несет заключение договоров, не соответствующих ФЗ РФ 'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации' (214-ФЗ РФ).

Чаще всего заключить такой договор предлагают застройщики, не имеющие возможность оформить все необходимые документы. Важно помнить, что при заключении данных договоров покупатель не подпадает под защиту норм данного ФЗ РФ, кроме того, данные сделки могут в дальнейшем быть признаны ничтожными, то есть может получиться так, что и квартиру вам не дадут, и возвращения денег будет требовать не с кого.

2. Новостройки: квартиры 'от подрядчиков'

Еще пару лет назад доля квартир, доставшихся подрядчикам от заказчиков строительства в качестве оплаты строительных работ, которые подрядчики продавали, чтобы получить 'живые' деньги, на рынке новостроек не превышала 2-3%. Однако на протяжении последнего года она выросла почти до пятой части всего предложения строящегося жилья. Застройщики продолжают испытывать проблемы с наличными деньгами и часто рассчитываются квартирами, которые попадают на рынок, причем с существенным дисконтом, в ряде случаев доходящим до 40%.

Такие квартиры продаются без спекулятивной составляющей рынка новостроек и пользуются у покупателей большой популярностью. Заинтересованные люди подобные варианты, что называется, отлавливают. Какой-либо систематической информации по такой недвижимости нет; один из признаков попадания на рынок квартир от строителей – появление в каталогах новостроек риелторских компаний жилья небольших объемов, причем, по объектам самого разного характера.

Что касается рисков и минусов покупки квартир 'от поставщиков и подрядчиков', то, кроме тех, что связаны с рынком новостроек как таковым (читайте выше), надо учитывать, что в будущем, в силу самой конструкции сделки, оформление прав собственности конечного покупателя может оказаться более громоздкой и долговременной процедурой, чем обычно.

Дело в том, что, покупая квартиру у какой-то организации, которая получила это жилье по уступке в зачет работ или неких услуг, вы имеете дело с цепочкой, а не с прямым правообладателем квартиры. Это затягивает оформление бумаг, однако реальных рисков остаться без прав собственности не имеется, если, конечно, вы юридически выверили сделку.

3. Новостройки: участие в акции

Немало возможностей приобрести квартиру ниже рыночной стоимости дают рекламные и промо-акции, говорит генеральный директор компании VERITAS Елена Балабанова. В основном все они однотипны и повторяются из года в год. Но встречаются и новые: например в одном из жилых комплексов столицы в настоящее время идет акция, в рамках которой 10 квадратных метров квартиры можно купить по 45 тысяч рублей при стоимости квадратного метра 65 тысяч рублей. Суммировав разницу, получаем 200 тысяч рублей экономии.

В другом московском проекте на днях завершилась акция '10 квартир по 58 тысяч рублей за квадратный метр' при обычной цене квартир в этом ЖК в 69 тысяч рублей за квадратный метр. Счастливчики сэкономили при покупке однокомнатной квартиры 600 тысяч рублей, двухкомнатной – 850 тысяч рублей, трехкомнатной – 1 миллион рублей, а это, согласитесь, прекрасный подарок к Новому году.

Сейчас в этом же ЖК идет акция '20 квартир по 68 тысяч рублей за квадратный метр', при участии в которой можно сэкономить от 100 до 300 тысяч рублей. В третьем жилом комплексе столицы проходит акция, по которой даются скидки студентам дневных отделений вузов РФ и пенсионерам и т. д.

Однако и в этом случае не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Зачастую громкая акция в реальности представляет собой голословную или в лучшем случае гиперболизированную приманку для покупателей. Чтобы купить квартиру по акции, вам необходимо совершенно точно знать все условия покупки, размещенные в акции. Кроме того, в ней должна отсутствовать оговорка о том, что акция не является публичной офертой. Если покупателем приняты условия акции, то в данном случае происходит акцепт покупателя, а потому лицо, проводившее ее, обязано продать квартиру на условиях, указанных в акции, в противном случае его можно понудить к этому в судебном порядке.

4. Вторичный рынок: покупка долей

Возможности выгодного приобретения квартиры существуют и на вторичном рынке, но здесь важно понимать, что человек, идущий на один из потенциально выгодных вариантов покупки жилья, будет иметь дело с издержками. Главные из них не столько финансовые, хотя сопровождение сделки опытными юристами может оказаться весьма накладным, сколько психологические, потому что в данном случае приходится иметь дело с конкретными жилищными ситуациями конкретных людей.

Одним из выгодных вариантов приобретения вторичного жилья является покупка долей. Доля, или часть квартиры, продаваемая как таковая, стоит примерно в два раза меньше, чем ее аналог в деньгах при продаже квартиры целиком. Однако в данном случае, как правило, приходится иметь дело с сособственниками, которые утратили все возможности налаживания конструктивного диалога.

Тем не менее, покупка доли с последующим приобретением остальных дает вполне ощутимую экономию по отношению к рыночной цене квартиры. Точные проценты экономии назвать здесь трудно, поскольку они сугубо индивидуально (в настоящее время в Москве продается квартира двумя долями, которые стоят 2,3 и 2,5 миллиона рублей соответственно, целиком эта же квартира стоит 7 миллионов рублей – ред.).

'Идеальным вариантом покупки жилой площади является вариант, когда вы смогли уговорить всех собственников расстаться с долями одновременно, тогда это удачная покупка, – отмечает Сергей Елин. – Но, покупая только часть квартиры, можно стать не счастливым обладателем жилой площади, а таким же несчастным продавцом, как и прежний хозяин'. Вот лишь некоторые неблагоприятные моменты в отношениях с остальными собственниками, вероятность возникновения которых при подобных сделках весьма высока:

- между собственниками не определен порядок пользования квартирой;
- не разделены лицевые счета (придется платить не только за себя, но за всех, кто прописан в квартире);
- невозможность прописать к себе даже близких родственников без согласия остальных собственников;
- сложности в проведении текущего ремонта мест общего пользования;

Кроме того, в любом случае у вас не будет правовых механизмов принудить другого собственника к продаже доли, и поэтому вы надолго, а то и навсегда можете остаться жить в коммунальной квартире.

5. Вторичный рынок: обремененная квартира

Другая возможность сэкономить – покупка квартиры с обременением. Жилье, в котором прописан человек, не имеющий права собственности, зачастую продается на 25% ниже рынка.
Нередко на практике последующая выписка жильца, на которую рассчитывает покупатель, превращается в весьма длительную историю, в которой прописанный человек будет до последнего держаться за свои жилищные права. Собственно подтверждением того, что ситуация не так уж проста, и служит существенная скидка в цене.

Тем не менее, есть ряд оснований выселить оставшегося от прошлых владельцев квартиры жильца в судебном порядке, говорит Денис Щёкотов, генеральный директор ООО 'Группа 'АИП', к ним относятся:

- выселение бывшего супруга в случае развода;
- действия, грозящие порчей и разрушением жилого помещения (самовольная перепланировка);
- использование помещения не по назначению (например, в качестве оптового склада) и т.д.

Однако, законопослушных граждан, родственники которых решили продать квартиру, данный перечень оснований может не беспокоить. Конечная инстанция для них – суд. И чья сторона окажет верх, будет решать судья. А вот здесь довольно часто оказывается, что выселить жильца даже в судебном порядке невозможно. Например, нельзя выселить человека, не имеющего права собственности на приглянувшуюся вам квартиру, но проживавшего в ней до приватизации и обладавшего равными правами с квартиросъемщиком (статья 19 ФЗ РФ Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ 'О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации').

6. Вторичный рынок: дом под снос

До кризиса считалось, что потенциально выгодным является приобретение квартиры в доме, идущем под снос, неважно, признан он просто относящимся к ветхому фонду или даже аварийным, поскольку жильцы таких домов со временем расселяются и получают аналогичные, более качественные квартиры. Однако сейчас такого рода сценарий покупки жилья связан с большими рисками получить тесную, некомфортную, а то и опасную квартиру, и пользоваться ей неизвестно сколько лет. Все дело в том, что в сегодняшних экономических условиях у московских властей просто нет средств на обещанные амбициозные проекты расселения и реконструкции кварталов.

Как отмечает Балабанова, многие дома, которые в рамках городских программ должны были быть снесены в течение последних года-двух, во многих случаях благополучно стоят на своих местах. При этом по документам их давно уже не должно существовать. Поэтому быть уверенным в том, что то или иное здание точно в этом году окажется снесенным, невозможно, но шансы все-таки есть. Информацию о сносе зданий можно найти в сети Интернет или получить по телефону в комплексе реконструкции и развития города, а также по телефону 'горячей линии' департамента жилищной политики Москвы.

Материал подготовил Вадим Горжанкин, группа компаний 'Аудит и Право' ('АИП') при участии экспертов компании VERITAS"

Путин: Ипотечная ставка должна стремиться к 7% - Недвижимость - Интерфакс

2009-12-30T07:43:00.000-08:00

Путин: Ипотечная ставка должна стремиться к 7% - Недвижимость - Интерфакс: "Путин: Ипотечная ставка должна стремиться к 7%
Москва. 30 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Премьер-министр РФ Владимир Путин заявляет о необходимости в будущем снижения процентной ставки по жилищным кредитам как минимум до 7%.

На заседании президиума правительства РФ в среду В.Путин напомнил, что для снижения ставки ипотечного кредитования было предусмотрено по каналам Внешэкономбанка до 250 млдр рублей и на первом этапе ставка по ипотеке должна быть снижена до 10-11%.

'Но в будущем нужно стремиться, как минимум, к 7%', - заявил В.Путин.

Премьер-министр РФ подчеркнул необходимость выполнения в следующем году всех намеченных планов в жилищной сфере.

'Наша задача и долг перед гражданами, которые до сих пор в трущобах живут - расселить эти трущобы, дать людям возможность жить в нормальных современных условиях', - сказал В.Путин.

При этом В.Путин подчеркнул, что задачу снижения ипотечной ставки по жилищным кредитам нужно выполнить, используя рыночные механизмы.

/Интерфакс/"

Пять прогнозов о рынке недвижимости в 2010 году : Интервью

2009-12-19T11:19:00.000-08:00

Пять прогнозов о рынке недвижимости в 2010 году : Интервью: "Пять прогнозов о рынке недвижимости в 2010 году
Пять прогнозов о рынке недвижимости в 2010 году

Участники рынка недвижимости дали свои прогнозы о ценах, спросе, предложении и объемах строительства квартир в первой половине 2010 года.

Участники рынка недвижимости по просьбе realty.rbc.ru рассказали о своем видении ближайшего будущего и перспективах рынка жилья в Москве и Подмосковье. Эксперты дали свои прогнозы о ценах, спросе, предложении и объемах строительства квартир в первой половине 2010 года.

Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации 'Лидер' о спросе:
- На рынке московской недвижимости уже сейчас наметилось потепление. Спрос несколько оживился и дальше он будет только возрастать. Это связано с практически полным отсутствием предложения. В 2010 году спрос точно превысит предложение.

Олег Самойлов, генеральный директор компании 'Релайт-Недвижимость' о ценах:
- На столичном рынке недвижимости уже наметилась тенденция роста цен. Однако рост будет сдерживаться одним неоспоримым аргументом: текущие доходы у населения, действительно, упали. Как следствие, из этого 'клубка' взаимно сдерживающих факторов следует два возможных сценария развития событий. Первый в 2010 году - в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени будущего года. При этом, по отдельным категориям жилья в рамках этого варианта возможно более активное подорожание, а по ряду иных - продолжающееся падение цен.

Однако не исключен и второй сценарий: продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале - марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию. В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия покупателей, оказавшихся неготовыми к приобретению по растущим ценам. А вероятным следствием этой стагнации может оказаться очередное «великое противостояние». Если реальностью станет второй сценарий, проиграют все. Ведь рынок вновь замрет и в этот период почти единственно возможной операцией останутся 'обменные цепочки'.

Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании 'Пересвет-Инвест' о предложении:
- По всей вероятности в Москве в 2010 году объемы предложения как на первичном, так и на вторичном рынке будут достаточно стабильны, хотя к концу года, возможно, некоторое снижение. Это обусловлено тем, что по мере реализации новостроек (число новых проектов не покроет вымывание текущих), сократится и объем вторичного рынка. Наиболее значительное сокращение предложения возникнет в 2011-2012 годах. В среднесрочной перспективе (2-3 года) спрос по всей вероятности сможет превысить предложение, из-за дефицита новых предложений на рынке.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам 'Квартал Эстейт' об объемах строительства:
- Не думаю, что нам стоит ожидать рекордов в строительной отрасли в 2010 году: объемы возведения и жилой, и коммерческой недвижимости скорее всего окажутся даже ниже показателей уходящего года. Ведь в этом году в статистику попадут сданные в эксплуатацию объекты, возведение которых началось до кризиса, а в 2010 подобных проектов будет сдано значительно меньше, а новые проекты в 2009 практически не появлялись.

Сергей Козловский, президент корпорации 'Инком' о загородном рынке:
- Текущий тренд на рынке - стабилизация и постепенное оживление. За этот год рынок недвижимости прошел через низшую точку кризиса, через практически полную остановку продаж и научился работать в новых условиях. На рынке загородной недвижимости за этот год 'пропал' средний класс, спросом пользовались или самые дешевые предложения или очень качественные и дорогие.

Мы достаточно оптимистично смотрим в ближайшее будущее - число риэлторских операций снизилось не особенно сильно. Позитивные настроения в экономике, оживление которое мы видим сейчас на рынке, стабильный спрос на наши поселки придает нам дополнительную уверенность. И в том числе, мы рассматриваем возможность с начала 2010 года начать постепенно возвращать к докризисному уровню цены на наиболее популярные проекты.

Еще один крайне важный результат кризисного года то, что государство обратило свое внимание на загородное жилье эконом-класса. Инициативы, которые звучат с разных сторон, дают, на мой взгляд, уникальный шанс для реализации в масштабах всей страны сокровенной мечты обычных людей - достойно жить за городом. Возможности 'Инкома' и многих других девелоперов, позволяют создавать современные поселки коттеджей и таунхаусов по цене в 30 тыс. руб. за метр, и я надеюсь, что многочисленные шаги, предпринимаемые в этом направлении, выльются в конкретные проекты.

Источник: РБК Daily"

Международный Клуб "МИК"

2009-12-16T07:49:00.000-08:00

Радиостанция "Эхо Москвы" / Новости / Новости Эха / Пятница, 11.12.2009 / Кампания по проверке пожарной безопасности грозит закрытием детского театра "Уголок Дедушки Дурова"

2009-12-13T07:48:00.000-08:00

Радиостанция "Эхо Москвы" / Новости / Новости Эха / Пятница, 11.12.2009 / Кампания по проверке пожарной безопасности грозит закрытием детского театра "Уголок Дедушки Дурова": "Кампания по проверке пожарной безопасности грозит закрытием детского театра 'Уголок Дедушки Дурова'

Сегодня стало известно, что в ходе кампании по проверке пожарной безопасности могут закрыться несколько театров, в частности, 'Уголок Дедушки Дурова' в Москве.

'У нас единственный театр в Москве, который имеет такое количество выходов на улицу, у нас 6 выходов, которые постоянно открыты на 300 человек зрителей', - заявил в эфире радиостанции 'Эхо Москвы' художественный руководитель театра 'Уголок дедушки Дурова' Юрий Дуров, комментируя информацию о том, что пожарный инспектор нашел нарушения в работе театра 'Уголок дедушки Дурова' и просит приостановить эксплуатацию здания, где находится театр, на три месяца. Ю.Дуров пояснил, что '2 декабря в театре действительно была плановая проверка, которая выявила ряд незначительных нарушений'. 'Нам обещали дать 2 года на их устранение, и кое-что было устранено прямо в присутствии комиссии, там проводка не так сделана, дверные проемы в подвале увеличить', - рассказал он и добавил, что '4 числа должны были вызвать представителя из театра'. 'Мы вчера вместе со всей остальной страной только по телевидению узнаем, что на нас якобы подано в суд, у нас никакой информации от суда нет', - выразил возмущение Ю.Дуров. 'У нас продано 72 елки, кто-то заинтересован в том, чтобы у нас это было все сорвано, и такую тень бросить на театр', - сказал он и проинформировал, что 'это уже не первая проверка, недавно была проверка из прокуратуры, которая не выявила никаких серьезных нарушений, только она закончилась, тут же пришли пожарные'.

Между тем, художественный руководитель театра Юрий Дуров рассказал радиостанции «Эхо Москвы», что узнал из СМИ о том, что материалы о закрытии театра поступили в суд. По словам Юрия Дурова, это уже не первая проверка. Раньше в театр Прокуратура, но никаких нарушений не выявила. Руководитель 'Уголка Дурова' подозревает, что за новыми проверками стоят бывшие работники театра, уволенные из-за недобросовестного выполнения своих обязанностей.

Между тем, в С.-Петербурге уже закрыта знаменитая театральная площадка. Это клуб 'Антресоль' на Среднем проспекте Васильевского острова. Официальная причина – несоответствие требованиям пожарной безопасности. В течение двадцати лет на этой площадки шли спектакли Инженерного театра 'Ахе'. Актер и режиссер Максим Исаев рассказал радиостанции «Эхо Москвы», что теперь руководству труппы предстоит придумывать, куда вывозить накопленный за три года реквизит. По словам директора театра на Васильевском острове Владимира Словохотова, по причинам несоответствия правилам пожарной безопасности, помимо клуба 'Антресоль', закрыта и малая сцена самого театра.

Между тем, из регионов поступают сообщения, что мошенники начинают пользоваться объявленной кампании по поискам нарушителей пожарной безопасности. Так, например, и в Кирове некие 'лжепожарные' устроили проверки местных организаций и предлагали предпринимателям 'решить проблему прямо на месте – наличными'. Об этом радиостанции «Эхо Москвы» рассказал главный государственный инспектор Кировской области по пожарному надзору Владимир Островский. Островский добавил, что сейчас в Кирове организован цикл выступлений на тему 'Как отличить настоящего пожарного от афериста'.

Методам, которыми российские власти борются за пожарную безопасность, посвящена значительная часть зарубежной прессы. Наиболее интересные представит Ольга Бычкова.

По последним данным, в результате пожара в пермском ночном клубе погибли 142 человека. Сегодня в челябинской больнице скончался Эдуард Казарян 1975 года рождения."

Хорошая дача - большая удача. Какие особняки и почем сдают на лето в Подмосковье - Недвижимость@Mail.Ru

2009-12-12T14:49:00.000-08:00

Хорошая дача - большая удача. Какие особняки и почем сдают на лето в Подмосковье - Недвижимость@Mail.Ru: "Хорошая дача - большая удача. Какие особняки и почем сдают на лето в Подмосковье

Не секрет, что самые заядлые дачники находят себе съемные загородные дома на лето еще зимой. Но что делать, если вы не входите в их число? Где и сколько стоят дачи? Как заключить договор аренды? Какие опасности подстерегают дачников? Мы попыталась найти ответы на эти вопросы.

Новорижское шоссе
Самое востребованное направление. Загруженность высокая, качество покрытия неплохое. От Москвы до Волоколамска дорога идет в обход крупных городов, без светофоров, с разделительной полосой и разрешенной скоростью движения 100 км/ч. На выезде из Москвы шесть полос, у Волоколамска - четыре.

На 98-м км - поселок Сычево с песчаными пляжами, голубыми озерами и затонувшими баржами.

Престижность: высокая.

Волоколамское шоссе
Здесь сложно с выездом: три полосы и мост, у которого стоят все и всегда. По пятницам пробки с 16 до 21 часа, иногда - до самого Тушинского аэродрома. Для постоянных поездок на работу направление не подходит.

Зато на 57-м км - Истринское водохранилище, где можно рыбачить и купаться.

Престижность: средняя.

Ленинградское шоссе
Кошмар автомобилиста. Пробки, фуры, ДТП, плотное движение в аэропорт 'Шереметьево'. Поездки с дачи на работу и обратно крайне затруднительны.

На 64-м км - озеро Сенеж, самое крупное в Подмосковье.

Престижность: средняя.

Дмитровское шоссе
Проехать тяжело и тут: по будням трасса еле движется с 19 до 22. В конце недели - и того хуже. Зато много 'большой воды': Клязьминское и Пестовское водохранилища, Икша, Дубна.

На 23-м км - 'Троицкое', самый известный пляж Клязьминского водохранилища.

На 28-м км - озеро Киово с отличной экологией.

Престижность: высокая.

Ярославское шоссе
Не самое востребованное. Загруженность дороги в районе Мытищ после открытия развязки стала не такой напряженной, зато теперь пробки дальше, за Королевом. А в городе все упирается в ремонтируемый Крестовский мост у Рижского вокзала. В пятницу пробка с 10 утра до часу ночи, с 17.00 по нескольку часов бывает совсем худо.

На 22-м км и 27-м км есть стародачные поселки Болшево и Клязьма.

На 25-м км - бухта Радости на Пироговском водохранилище.

На 79-м км - вкусный и очень холодный источник - водопад Гремячий.

На 148-м км - ледниковое озеро Плещеево и дендропарк. Живописные окрестности и еще одно идеальное место для 'дальних дач'.

Престижность: средняя.

Рублево-Успенское шоссе
Направление остается элитным даже в кризис. Сдаются, как правило, дома, пригодные для постоянного проживания. Светофоров мало, зато есть постоянный контроль Федеральной службы охраны (ФСО), которая не пропускает на дорогу фуры и грязные 'Газели'. Покрытие идеальное, окрестности трассы живописные. Минусы: много автомобилей с мигалками; двухполосная дорога: любое ДТП ведет к затору; статус правительственной трассы: в будни в 21-22 часа шоссе перекрывают для президентского кортежа.

На 24-м км - 'Дипломатический пляж' с расслабленной и демократичной атмосферой.

На 66-м км - озеро Глубокое, красивое и безлюдное место, в которое, правда, сложно попасть.

Престижность: очень высокая.

Минское и Можайское шоссе
Направление с хорошей экологией и множеством стародачных мест: Переделкино, Немчиновка, Лесной городок, Жаворонки. По будням добираться в город и обратно легко, но в воскресенье простоять можно до 2.00 ночи. Даже при небольшой аварии движение останавливается, хотя дороги реконструируют. Много фур. Покрытие ближе к МКАД почти идеальное, дальше - просто хорошее.

Больших пляжей нет, но на 147-м км - истоки Москвы-реки и 40 питьевых фонтанчиков.

Престижность: средняя.

Киевское шоссе
Благодаря реконструкции очень высокая пропускная способность, по популярности это направление скоро догонит Новорижское. Ровное покрытие, много полос, продуманные развязки и почти полное отсутствие светофоров. Неудобства доставляют только фуры и близость аэропорта 'Внуково': самолеты шумят, а наземные дороги иногда перекрывают для VIP-персон.

На 24-м км - пляж 'Чайка': купание, катамараны, паруса.

Престижность: средняя, растет.

Калужское шоссе
Это две полосы без развязок и множество светофоров. Фур нет, покрытие до самого Троицка хорошее. Пробки небольшие: перед и после МКАД, из-за близости ТЦ 'МЕГА-Теплый Стан'.

Есть родниковая река Лопасня (68-й км), где можно купаться и рыбачить.

Есть и долина родников на берегу реки Нары. Самый высокий из них - водопад Радужный (85-й км).

Престижность: высокая.

Симферопольское шоссе
Идеально для любителей 'дальних дач'. Из области до МКАД ехать легко и приятно, но в городе - сплошные пробки.

С купанием непросто, зато на 84-м км есть страусиная ферма, а на 97-м км - густой лес с зубрами, бобрами и оленями - Приокско-Террасный заповедник.

Престижность: низкая.

Горьковское шоссе
Это самые длинные пробки в Подмосковье. Дорога в часы пик занимает в лучшем случае 2-3,5 часа. Хорошо только для 'дальних дач'.

На 21-м км есть стародачное место - Салтыковка, где в 1879 году жил Исаак Левитан.

На 29-м км - Бисерово, цепь озер ледникового периода, пригодных для купания и рыбалки.

Престижность: низкая.

Каширское шоссе
Традиционная утренняя пробка - от перекрестка с ул. Маршала Захарова до пересечения с ул. Борисовские Пруды - образуется около 6.30 и продолжается до полудня. В пятницу пробки заканчиваются к 21-22 часам. После пересечения МКАД движение спокойное.

В Ступине, на 104-м км, есть котлован с теплой водой и песчаными пляжами. На Оке (107-й км) - множество диких речных пляжей.

Престижность: низкая.
// Финансовые Известия"

Современные секреты успешной продажи квартиры - Недвижимость@Mail.Ru

2009-12-12T14:45:00.000-08:00

Современные секреты успешной продажи квартиры - Недвижимость@Mail.Ru: "Современные секреты успешной продажи квартиры

Вот уже почти год риелторы соглашаются с тем, что спрос на жилье стоит на месте (иногда даже признают, что падает), цены тоже не радуют ростом. А покупатели не торопятся устраивать аукционы на квартирах в попытке оставить за собой желанную жилплощадь.

Однако это не значит, что квартиры не продаются. Квартиру сегодня вполне возможно продать с выгодой для себя. Как же это сделать?

Четкая позиция
Самое главное – и это, наверное, залог успеха в данной ситуации – это четкость и однозначность принятого решения. Вы должны точно решить для себя, что и в какие сроки вы хотите продать, и за какую цену. Не обязательно бросаться к газетам, перебирать похожие объявления, советоваться с риелторами и мучительно высчитывать число нолей. Главное, чтобы вы четко понимали, какую сумму вы хотите получить, как вы ею распорядитесь и в какие сроки это должно произойти. Лучше даже написать эту сумму на бумажке и посмотреть на нее в написанном виде. Кстати, психолог Мария Разбаш говорит, что четко сформулированная и записанная цель – это 50% на пути к ее реализации.

Если мнение психолога для вас недостаточно авторитетно, знайте: ровно то же самое говорят и риелторы. Как говорят практики, частенько на вопросы о достоинствах и недостатках жилья человек отвечает уверенно, с готовностью показывает квартиру и рассказывает о ней, о прилегающем районе и инфраструктуре. Словом, всячески демонстрирует свою готовность к сделке. Однако на вопрос о сумме как-то разом сникает, начнет глотать слова и мямлить нечто невразумительное… Как правило, опытные риелторы даже не начинают работать с таким клиентом, так как точно знают: в ближайшее время сделка не состоится, человек еще не готов к продаже.

Так что не побоимся повториться: с риелтором можно посоветоваться, но уже в самом начале общения с ним вы должны точно знать, какую сумму хотите получить за свою квартиру. А вот насколько она оправдана в текущий момент, это уже второй вопрос.

Кстати, о цене: Светлана Кондачкова, генеральный директор Urban Realty, говорит, что цены сейчас довольны стабильны. Ни о каких скрытых дисконтах, а тем более явных, размером в 15, а то и 30%, как это было летом, речи уже не идет. 'Продавцы поняли, что рынок зашевелился, спрос на их квартиры есть, и перестали снижать цены, лишь бы продать свою недвижимость. Рынок снова вернулся в свое рабочее состояние', – считает эксперт.

В самый раз
На рынке бывают разные периоды. Иногда спрос превышает предложение (и это самое время чуть-чуть сыграть на цене в свою пользу), а иногда предложение сильно обгоняет спрос. Сейчас как раз время отложенного спроса: ситуация изменилась достаточно резко, и даже те, кто уже был морально готов к покупке, приняли решение отложить сделку. Сейчас весь рынок находится в некотором ожидании: опустятся еще цены или дно уже достигнуто?

Очевидно, что это не самый подходящий момент, чтобы продавать квартиру, если у вас есть желание получить за нее максимально возможную цену. Однако если речь идет о фактической стоимости квартиры, к тому же подкрепленной аргументами, то совершить сделку вполне реально. Рынок ведь не замер, сделки на нем по-прежнему совершаются, да и грамотные покупатели, понимающие, что ситуация сейчас оптимальна для инвестиций, на нем есть. 'Весь спрос сейчас переместился на 'вторичку', здесь показатели гораздо лучше, чем в докризисное время. В этом сегменте люди практически никогда не использовали покупку жилья как инвестицию, основным мотивом было и остается именно решение личных проблем. Инвестиционные сделки были или в случае с совсем дешевым, либо с гипердорогим элитным жильем. Но и те и другие не делают статистики на этом рынке. К слову, в сегменте новостроек количество сделок за тот же период упало в 10 раз', – рассказывает Дмитрий Кузнецов, генеральный директор агентства недвижимости МИАН.

Если вы решили продавать сейчас, нужно быть готовым к разумным, профессиональным переговорам (да, на какое-то время придется отнестись к продаже квартиры как к работе). Четко сформулируйте и выпишите на бумагу все достоинства вашей квартиры, не менее критично подойдите и к недостаткам. Обдумайте, как можно скрасить эти недостатки. Например, у квартиры нет балкона, но есть большая кладовка, из которой при желании можно сделать гардеробную или хранить там все то, что обычно складывают на балкон. Или квартира находится на первом этаже, но окна можно защитить решетками, а под балконом ваши родители сделали погреб, которым до сих пор можно пользоваться. И так далее…

'Для специалистов, а впрочем, и для продавцов тоже сейчас важно предлагать клиенту нестандартные решения, быть готовым к диалогу, к компромиссу. Если говорить о риелторах, то они должны быть готовы работать одновременно в разных сегментах: подобрать компании офис и тут же предложить топ-менеджменту жилье поблизости, или продать и квартиру в Крылатском, и дом на Рублевском шоссе. Иногда, если объект не продается, мы предлагаем своим клиентам поменять его на, может быть, более ликвидный или интересный ему. Так, одному клиенту мы поменяли строящийся дом в Тверской области, который требовал затрат, на квартиру в Москве, которая, наоборот, приносит доход', – говорит Нина Кузнецова, председатель совета директоров компании Urban realty.

Предпродажная подготовка
По словам генерального директора 'РЕЛАЙТ-Недвижимость' Олега Самойлова, здесь помогают подходы, которые описаны во многих учебниках по маркетингу. Удивительно, но они мало используются в практике московского рынка недвижимости.

Он приводит пример из реальной практики. В 'РЕЛАЙТ-Недвижимость' на продажу поступила обычная типовая двухкомнатная квартира площадью 45 кв. м в девятиэтажке рядом с метро 'Южная'. Квартира находилась в доме, расположенном во второй линии от дороги в тихом зеленом дворе, и была в неплохом техническом состоянии. 'Возможностью снижения цены мы не обладали: клиенту было необходимо получить конкретную сумму, иначе продажа для него теряла смысл. Причем эта сумма находилась скорее ближе к верхнему уровню текущих цен', – поясняет эксперт.

Перед началом продвижения квартиры на рынок риелторы составили список малозатратных мероприятий, требуемых для проведения предпродажной подготовки. Параллельно с этим риелторы провели анализ конкурирующих предложений, которых в тот момент на рынке было выявлено целых одиннадцать. Причем некоторые из них продавались довольно долго, и их владельцы были готовы к дисконту. 'Мы выяснили, что некоторые из квартир имеют явные формальные или фактические недостатки. В частности, одна из квартир все еще не была приватизирована, продажа другой отягощена сложной 'альтернативой', третья была получена в собственность по небесспорному наследству. Соседями в еще одной квартире оказалась развеселая компания алкоголиков', – рассказывает Олег Самойлов.

В итоге исследования была составлена 'карта конкуренции', и стало понятно, что всего два объекта превосходят квартиру, которую требуется продать, по соотношению цены и качества. Риелторы рекомендовали клиенту предложить покупателю в качестве бонуса место на открытой стоянке. 'После этого грамотно донести до покупателей все преимущества нашего объекта было делом техники, отточенной многими годами. Покупатель на квартиру был найден за две недели. Без снижения цены и столь популярных сегодня 'торгов'. Еще через десять дней состоялась сделка. Все это произошло в условиях почти 'мертвого' кризисного рынка лета 2009 года', – резюмирует эксперт.

Итак, если, исследовав квартиру и рынок, вы среди недостатков своего жилья обнаружили такие, которые можно исправить своими силами, то самое время это сделать. Очевидно, что шикарный евроремонт с выравниванием стен и перезаливкой полов вряд ли 'отобьется' в результате продажи. А вот сделать косметический ремонт, сменить сантехнику и поклеить свежие обои очень даже стоит.

Учтите, что за счет светлых обоев, к примеру, можно зрительно увеличить пространство, а за счет бордюра на обоях зрительно сделать более гармоничной вытянутую комнату. Но если даже отказаться от изысков вроде бордюра или подвесного потолка, в любом случае свежий и опрятный вид добавит вашей квартире баллов на рынке.
Если в квартире никто не прописан и она готова к продаже, а все документы об этом у вас на руках, это автоматически поднимает вашу ставку 'процентов на несколько'. Дело в том, что большинство квартир продаются через альтернативные сделки, то есть квартира будет продана лишь тогда, когда прописанные там жильцы найдут себе другое жилье. Если вы лишены подобного обременения (или можете хотя бы юридически выписаться из квартиры), это привлечет к вам клиентов, которым нужно оперативно совершить сделку и которые готовы платить за оперативность.

'Если в докризисное время редко заказывали ускоренные регистрации сделок, то сейчас 90% сделок проходят по такой схеме. На это идут и продавцы, и покупатели. Если раньше в этом был заинтересован только продавец, то сейчас покупатели, которые покупают по хорошим ценам, готовы платить за ускоренную регистрацию перехода права собственности', – комментирует тенденцию Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed.

И главное, не забывайте: продать квартиру в кризис абсолютно реально, нужно лишь четко обозначить свою цель и сделать конкретные шаги на пути к ее достижению. Удачи!

Майя Богданова, Иван Сергеев
// Собственник"

Выкуплены очередные долги группы компаний ПИК « Новости компаний « Новости « Журнал « Риэлто.ру - база данных по недвижимости Москвы и Подмосковья

2009-12-07T11:20:00.000-08:00

Выкуплены очередные долги группы компаний ПИК « Новости компаний « Новости « Журнал « Риэлто.ру - база данных по недвижимости Москвы и Подмосковья: "Номос-Банк выкупил у Внешэкономбанка долги группы компаний ПИК на сумму в 262 млн долларов. Об этом говорится в сообщении, распространенном группой ПИК. В соответствии с договором переуступки, в права кредитора Номос-Банк вступил еще на прошлой неделе – 27 ноября.

По приводимым в сообщении словам заместителя президента Номос-Банка Ирины Гордеевой, приобретение долгов девелопера интересны финансовой структуре как возможность выхода на рынок жилищного строительства и продвижения собственных ипотечных программ.

В свою очередь руководство группы выразило сой интерес в сотрудничестве с новым кредитором. По словам президента группы ПИК Павла Поселенова, приводимым в сообщении, «финансирование деятельности ГК ПИК Номос-Банком и развитие совместных ипотечных программ позволит нам эффективнее реализовывать девелоперские проекты в сегменте массового жилья экономического класса».

Предполагается, что в срок до середины января 2010 года банк и группа ПИК разработают и согласуют порядок реструктуризации кредита, выданного ранее девелоперу в рамках антикризисного закона о поддержке отечественной финансовой системы.
Валентин Корнев, обозреватель Realto.ru

Рамблер-Недвижимость

2009-12-07T11:14:00.000-08:00

Рамблер-Недвижимость: "Квартира резиновая, недорого

Московская областная дума предлагает изменить Жилищный кодекс - ввести ограничения для сдаваемых квартир, и для тех, кто прописывает на свою жилплощадь других лиц. Предполагается установить минимум площади на каждого нанимателя или зарегистрированного. Так хотят решить проблему криминальных квартир, а также урегулировать коммерческую аренду. Вряд ли получится: слишком велик спрос на услуги по прописке, а наем в большинстве случаев - нелегальный.

Законопроект об изменении порядка предоставления в аренду жилья, принадлежащего физическим лицам, готовит комитет по законности, вопросам государственной власти и общественных связей Мособлдумы. Как пояснила его председатель Лариса Толкачева, в пакете поправок будут отражены, прежде всего, две темы. Первая - ограничения по площади жилья, которое собственник может сдавать в аренду. Вторая - ограничения по количеству человек, которые могут быть зарегистрированы на определенной жилплощади.

Главная задача - решить проблему так называемых «резиновых» квартир, где зарегистрировано по несколько десятков, а иногда и сотен человек. По мнению авторов законопроекта, значительная часть прописанных таким образом людей скрывается от правоохранительных органов. Это должники по кредитам, взятым в банках, и даже уголовные преступники.

Кроме того, отмечает Лариса Толкачева, проблемы создают и квартиры, которые сдаются в наем большому количеству людей. Часто это граждане из стран СНГ, приехавшие в Россию на заработки. Они по 10-20 человек поселяются в небольших квартирах, чтобы сэкономить на плате за жилье, а соседям по дому - неудобства.

Инициативу Мособлдумы поддерживает и Федеральная миграционная служба, которая готовит поправки совместно с депутатами. «Мы имеем дело с мертвыми душами и не знаем, где они находятся на самом деле», - признает представитель управления ФМС России по Московской области Виталий Стрельцов. По его словам, снять таких граждан с регистрации можно только через суд, но для этого их все равно нужно сначала найти.

«До конца текущего года мы разработаем свои предложения по этим поправкам, а весной 2010 года внесем их в Госдуму», - говорит Лариса Толкачева.

Не найдут

Норма советского Жилищного кодекса, которая ограничивала число зарегистрированных в отдельно взятой квартире квадратными метрами, была отменена в 1993 году. До этого регионы по своему усмотрению устанавливали минимальный размер жилплощади, который должен приходиться на каждого прописанного. Депутаты Московской областной думы и миграционщики считают ошибкой отмену этих ограничений.

«Сейчас нет ограничений по прописке, связанных с количеством квадратных метров, поэтому процветает бизнес по регистрации - временной и постоянной. Есть фирмы, которые специализируются на этом. Они действуют на вполне законных основаниях», - говорит руководитель отдела аренды АН «Белые ночи» Анна Крайд.

По мнению руководителя отдела аренды Городского жилищного агентства (Петербург) Алины Кремовой, введение ограничений по площади, которую можно сдавать в аренду, нанесет ущерб гражданским правам россиян. «Если у тебя есть жилплощадь, то ты имеешь право ее сдавать, независимо от того, сколько в ней квадратных метров», - считает Алина Кремова.

Анна Крайд полагает, что эта инициатива Мособлдумы не будет особенно действенной. «Прежде всего потому, что в основном жилье у нас сдается в наем нелегально, без регистрации в налоговых органах. А значит, отслеживать такие сделки государство просто не сможет. Кроме того, большой вопрос: каковы должны быть границы жилплощади при таких ограничениях? По каким критериям будет определяться минимальная площадь жилья, которое может быть сдано в аренду?» - недоумевает Анна Крайд.

По данным руководителя Аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрея Соколова, 60-75% петербургского рынка аренды жилья в тени. Из-за этого трудно оценить, какой процент жилья от общего объема жилфонда Петербурга сдается в наем. По очень примерным прикидкам, это 20-30% от всего жилфонда (около 250 тысяч квартир).

Есть жилье для арендаторов с доходом выше среднего и соответственно высокими - от $2000 в месяц - арендными ставками. Примерно 70-80% сделок с таким жильем оформляется официальными договорами. Квартиры по $1000-2000 в месяц примерно в половине случаев сдаются на основании письменного договора между владельцем и нанимателем, но он не скреплен никакими государственными печатями. Подавляющее большинство сделок с жильем стоимостью до $1000 в месяц скрепляется в лучшем случае рукопожатием сторон.

Эксперты считают, что легализовать рынок найма жилья при нынешней системе налогообложения нереально. Если гражданин будет отчитываться перед налоговыми органами как физическое лицо, то он заплатит с арендной сделки13% подоходного налога. Чтобы снизить свое налоговое бремя до 5%, ему придется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае по отношению к нему будет применяться упрощенная система налогообложения.

Необходимость вступать в длительные и регулярные взаимоотношения с налоговыми органами никогда не радовала соотечественников. «У нас не созданы условия для того, чтобы платить налоги было приятно. Это очереди, не слишком любезное обращение с посетителями со стороны сотрудников налоговых служб, да и просто опасение людей, что они неправильно заполнят все необходимые бланки, которые, надо признать, не очень толково составлены», - отмечает генеральный директор АН «Бенуа» (Петербург) Дмитрий Щегельский.

Ликвидировать спрос

Скептически смотрят эксперты и на возможность решения проблемы «резиновых» квартир. «Я думаю, нужно подойти к этому вопросу с другой стороны. Откуда берутся «резиновые» квартиры? Например, людям нужна прописка, потому что ее требуют в самых разных учреждениях, прежде всего - при принятии на работу. А раз есть такой спрос, то неизбежно будет предложение. Отсюда - огромное количество зарегистрированных в «резиновых» квартирах людей. Значительная часть прописанных в них - правонарушители, потому что их невозможно найти по этим адресам. Так что нужно не вводить запреты на прописку, а разбираться с причинами, которые порождают спрос», - убеждена Алина Кремова.

Стоимость услуг по прописке сильно разнится в зависимости от региона, статуса регистрации (постоянная или временная), срока прописки, категории жилья, где будет зарегистрирован гражданин, и т.д. Например, фирма «Агентство юридического сопровождения» предлагает за один день оформить временную регистрацию для граждан РФ в петербургском или областном общежитии за 400 рублей - на срок один месяц, за 600 рублей - на три месяца, за 800 - на полгода, за тысячу - на год. Полугодовая временная регистрация для таких граждан в квартире в Петербурге обойдется в 6 тысяч рублей, годовая - в 8,5 тысячи. Постоянная прописка - существенно дороже: петербургская - 50-100 тысяч (в зависимости от района города), в Ленобласти - от 28 тысяч.

Поисковые Интернет-системы выдают десятки подобных предложений при соответствующих запросах.

Эксперты считают, что если ограничительные нормы и появятся в Жилищном кодексе, то участники этого рынка тут же придумают способы, как их обойти. Слишком велик спрос на эти услуги.

Автор: Ольга Мягченко
Источник: БН.ру"

Аукционы недвижимости. It’s not a history of art. It’s business! » BlogEstate — cубъективно о недвижимости, блог

2009-12-06T14:52:00.000-08:00

Аукционы недвижимости. It’s not a history of art. It’s business! » BlogEstate — cубъективно о недвижимости, блог: "Все-таки сильно в нашем народе «стадное чувство». То все ударились в ипотечные брокеры, потом во франчайзи. Теперь вот новый «вирус» — аукционы недвижимости. Стоило объявить о создании при Сбербанке в Санкт-Петербурге ООО «Российский Аукционный Дом», как изо всех щелей полезли желающие создавать свои частные АДы и АДики по недвижимости. Только в ноябре-декабре намечаются торги как минимум двух Аукционных Домов.

Логика, видима тут такова. Агентств недвижимости много и толкаться в этой тусовке риэлторов становится как-то накладно. Аукционы же – это свободная и пока не освоенная «золотая жила». Так ли это?

аукцион

Почему возникли аукционы произведений искусства? Потому что не было каких-то очевидных индикаторов рынка, чтобы узнать, сколько стоят полотна того или иного художника.

В жилой недвижимости (элитку не берем) все вроде понятно и стандартизировано. Есть индикаторы рынка и покупатели и продавцы к ним давно «принюхались». Кто-то уже даже привязал стоимость квадратного метра к стоимости барреля.

Если новые дома собираются проводить торги «для богатых», на повышение, то у новых АДов нет такого авторитета и клиентской базы, чтобы собрать в одном месте в день торгов людей не самых бедных в нашей стране, или хотя бы их представителей. Попытка Гелоса еще пять лет назад торговать «недвижимостью с историей», видимо никого ничему не научила.

Вот что тогда на эту тему комментировал Сергей Рябокобылко:

«Аукцион хорош для продажи уникальных объектов. Для таких объектов “нет рынка”, т.е. трудно оценить, сколько они могут стоить, говорит он, но добавляет, что бизнес на торговле единичными объектами построить сложно».

Покупатель наш тоже не привык брать «кота в мешке» на аукционе, ведь все-таки покупка квартиры – вещь серьезная и не на один год рассчитанная.

Вот комментарий пятилетней (!) давности от Kirsanova Realty (эксклюзивного представительства Sotheby’s International Realty на тот момент) «Как вы объясните клиенту, который съездил и посмотрел интересующий его объект, что теперь ему нужно ждать неделю или месяц, после чего прийти в назначенный день на аукцион и еще побороться за право обладания?»

Если взглянуть на зарубежный опыт, то даже такие «монстры» как Сотбис с Кристи не продают недвижимость с молотка, а работают как элитное агентство недвижимости и «опыляют» клиентскую базу друзей-антикваров.

Если же новые аукционные дома планируют проводить торги «для бедных», на понижение, то у нас на рынке нет такого большого количества «застоявшихся» новостроек (в пресс-релизах пишут, что на первые торги выставят 100 квартир).

Для девелопера, продажа квартир с аукциона тоже не самая приятная вещь и на репутации скажется скорее отрицательно. Вы продаете с аукциона – значит ваш товар неликвидный или собственная служба продаж «спит».

Посмотрела я тут на ОРСИ карту по жилым недостроям.

Возможно, девелоперы этих объектов и выставили бы эти «недостроенные» квартиры на аукцион, чтобы получить деньги для завершения строительства – так кто ж это купит то? Все научены горьким опытом «обманутых дольщиков».

Еще один вариант актуальности торгов недвижимости – это обещанный нам всевозможными аналитиками дефицит жилья году к 2010 – 2012-му. Если квартир будет мало, а желающих их купить много, то тут аукционы как раз и подоспеют. Но так это ж до 2012-го еще дожить надо.

Теперь немного о бизнес-модели. Аукционные Дома, не раскрою большой тайны, живут на проценты, которые они получают с покупателей или продавцов. Кто будет платить проценты аукционному дому? Наверное, в нынешних условиях – продавец, так как у нас воцарился рынок покупателя.

Интересна ли такая модель девелоперам-продавцам? Давайте посчитаем.

Предположим, что речь идет о дешевых квартирах стоимостью где-то в 100.000 – 200.000$

Даже если аукционный дом будет брать 2% комиссии, то получается бюджет в 2000$ – 4000$ за квартиру. За эти деньги можно в Интернете (и не только там) провести нормальную рекламную кампанию и самим все продать с большей вероятностью успеха.

Каков должен быть объем продаж (в квартирах), чтобы торги окупились и вышли на точку безубыточности? Расходы на организацию мероприятия, поверьте, не такие уж и маленькие, а именно:

1. Оплата персонала
2. Оплата нормального аукционатора, который будет «зажигать» аудиторию на торгах
3. Оплата арендованного помещения. Из практики, арендуют залы в каких-нибудь Мариоттах
4. Затраты на рекламу
5. Затраты на верстку и печать аукционного каталога
6. Поддержка и продвижение сайта
7. Аренда офиса

И т.д. и т.п.

Из своего скромного личного опыта, могу выделить следующие факторы успеха нового аукционного дома:

1) Опыт на рынке. Руководители компании и эксперты должны не с неба свалиться в этот бизнес и понимать, чем аукционатор отличается от аукциониста, проход от ухода, эстимейт от резерва, НДР от НДС, голландский аукцион от английского и т.д.

2) Обширные личные связи в отрасли

3) Пиар – наше все. Осведомленная о торгах целевая аудитория, которая постоянно меняется. Повторная покупка тут вряд ли возможна. Квартиры – это не скульптуры Лансере, чтобы покупать их, хотя бы, раз в год.

4) Уникальные объекты для продажи и интересные цены. Product и Price, если вспоминать 4P

5) Каталоги аукционов – печатные и электронные на сайте. Раскрученный сайт.

6) Эксперты должны уметь ставить правильные эстимейты. Не всегда заявления в пресс-релизах, что лот ушел в 10 раз дороже старта есть хорошо. Иногда – это просто признак некомпетентности эксперта, который не смог адекватно оценить объект.

7) Подготовленная к процессу торгов аудитория, которой не надо объяснять в какой момент нужно поднимать карточку участника и что такое залог.

Еще один риск – юридические тонкости нашего законодательства. Как будут оформляться договорные отношения между продавцом, покупателем и аукционистами? Гелос в свое время изобретал целый велосипед на эту тему. Можно посмотреть схему:

http://www.gelos.ru/rules/realty.shtml

Пока я вижу больше вопросов, чем ответов на них."

Поручитель против ипотечного должника. Этапы «разборки»: банк, суд, приставы, торги. Итог – возврат потерь

2009-12-06T12:05:00.000-08:00

Поручитель против ипотечного должника. Этапы «разборки»: банк, суд, приставы, торги. Итог – возврат потерь: "вы, из-за кризиса многие заемщики, в том числе, ипотечные, не смогли расплатиться по кредиту. И вынуждены были это за них сделать поручители, - друзья и родственники должников – ведь именно под их гарантии и были взяты кредиты. Что же, если за горе-заемщика расплатился «добрый дядя», то должник может спокойно гулять? Нет, теперь к поручителю переходят права кредитора, и он может требовать возвращения своих денег.

Для начала журнал Metrinfo.Ru вкратце напомнит, кто же такие поручители. В Гражданском кодексе институту поручительства посвящены 361-367 статьи. Многие (не все) банки требуют, чтобы кандидат в заемщики в качестве гарантии возврата денег привел человека, который «в случае чего» обязан будет возвращать кредит вместо заемщика. До тех пор, пока заемщик исполняет кредитные обязательства надлежащим образом, поручителю не за что беспокоиться. Но если должник прекращает платить кредит, либо платит, но не в оговоренные договором сроки (не полную сумму и т. д.), то тут уж банки могут взяться за поручителя.

Как сказано в ст. 363 ГК РФ поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, то есть банк вправе требовать выплаты по кредиту как от заемщика и поручителя, так и от любого из них в отдельности.

И если дело дойдет до того что банк обратится к поручителю с требованием погасить задолженность за заемщика, то помимо кредита поручитель должен будет заплатить проценты и убытки кредитора (банка).

За прочими подробностями мы отправляем вас к нашей же статье «Ипотека: за кем придут в кризис – поручителем или заемщиком?», а сами сосредоточимся на том, как же поручителю вернуть свои деньги, которые он выплатил банку вместо своего непутевого друга-должника.

Шаг первый
Требуйте документы от банка!

Итак, если поручитель выполнит за заемщика его обязательства, то к нему переходят права кредитора – об этом говорится в статье 365 Гражданского кодекса РФ.

И если поручитель полностью рассчитался с банком, то последний обязан вручить ему документы, удостоверяющие требование к должнику (п. 2 ст. 365 ГК РФ).

Не нужно заключать никаких дополнительных соглашений между поручителем и должником, требуется лишь забрать в банке пакет документов, подтверждающих, что вы полностью расплатились с кредитором. Банки любят «забывать» отдать поручителю полагающиеся ему документы. Либо могут передать пакет документов, но в не в оригинале, а в ксерокопиях. Учтите, что если дело дойдет до суда, то ему потребуются оригиналы документов!

Конкретного перечня документов, которые банк обязан передать поручителю, не существует, но из представленных бумаг должно быть ясно, что был договор между банком и заемщиком, что вы выступали поручителем, и что полностью расплатились за должника (сумма оплаты, пени, штраф, неустойка, срок платежа) и т. д. В любом случае понадобится кредитный договор (договор займа и т. д.), договор поручительства, платежные поручения с отметками банка об исполнении и т. д.

Шаг второй
Теперь идем к должнику

Пришло время требовать с должника ваши деньги. А это, напоминаем, сумма основного долга, проценты за пользование кредитом, возможные судебные расходы, штрафные санкции (пени, штраф, неустойки). На выплаченную кредитору сумму поручитель может «накрутить» проценты (ст. 365 ГК РФ).

Все эти требования надо изложить на бумаге и отправить заказным письмом с уведомлением о вручении должнику. В письме – указать сумму, которую хотите получить с должника, срок для возврата, а также последствия неуплаты должником своего долга. Последствие в данном случае одно – это судебное разбирательство, где суд помимо долга взыщет с ответчика в пользу истца все судебные расходы (пошлина, расходы на адвоката, проценты и т. д.).

В принципе процедура с направлением письма вовсе необязательная и вы можете сразу же обращаться в суд. Но попытаться стоит - вдруг должник вернет долг сразу, ведь судебное разбирательство занимает немалое время.

Шаг третий
Готовимся к суду

Если мирным путем договориться с должником не получится, то нужно готовиться к суду. Первое - подготовить исковое заявление, которое должно быть составлено в письменной форме и подписано поручителем (истцом) или его представителем.

Конечно, правильнее всего доверить составление заявления, а также представительство в суде профессионалу. В этом случае, все затраты на адвоката или юриста целесообразнее истребовать с ответчика.

О том, как грамотно составить исковое заявление и какие документы приложить, очень подробно написано в статьях 131-132 Гражданско-процессуального кодекса РФ. Кстати, сумму государственной пошлины (ст. 333.19 Налогового кодекса РФ), которую вы уплатите, нужно тоже потребовать с должника.

Итак, вы собрали все документы – теперь идете и подаете их в суд. Судья в течение пяти дней со дня поступления заявления обязан решить – принимать иск к производству или нет. Теперь остается ждать извещения о вызове вас на судебное заседание.

Шаг четвертый
Обращаемся к судебным приставам

Надо сказать, что судебное решения в пользу поручителя – это только 50% успеха. Наверняка должник не будет спешить выполнять его добровольно. Тем более, если он остался без работы и без денег. Тогда нам остается одно - обращаться к судебным приставам.

Для начала пристав даст должнику определенный срок для добровольного исполнения своих обязательств. Это не более пяти дней со дня получения должником постановления о возбуждении исполнительного производства.

Если должник проигнорировал эту возможность, тогда к нему будут применены «меры принудительного взыскания», взысканы исполнительский сбор и другие расходы. Взыскание обратят на имущество (недвижимость, авто, техника и т. д.) должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги, какие-то периодические выплаты, получаемые должником. Имущество выставят на торги, деньги отберут, и пока не будет погашен весь долг, судебный пристав вправе ограничить выезд должника за границу (ст. 67 закона «Об исполнительном производстве»).

Таким образом, для должника последствия могут быть весьма плачевными.

Достанется ли квартира заемщика поручителю?
Рассмотрим ситуацию с квартирой подробнее. Статья 446 ГПК РФ говорит нам, что если для должника и членов его семьи жилье – единственное, то на него не может быть наложено взыскание. Но данная норма не применяется, если такое жилое помещение является предметом ипотеки!

Итак, если заемщик не сможет найти нужную сумму, то поручитель вправе наложить взыскание на квартиру, которую заемщик приобрел за счет кредитных средств. Таким образом, даже если поручитель погасит весь кредит, квартира все равно остается в залоге, но уже не у банка, а у поручителя. Поручитель будет являться залогодержателем жилого помещения заемщика и, напоминаем, банк обязан будет отдать поручителю все документы, подтверждающие ипотеку квартиры. Данное правило вытекает из ст. 365 ГК РФ.

Так что, должники, не стоит расслабляться – ипотечная квартира может уйти с молотка, даже если поручитель за вас полностью расплатится с банком.

Деньги, полученные от продажи квартиры распределяются так: часть сумм удерживается чтобы покрыть расходы, связанные с обращением взыскания и его реализацией имущества; сумма долга отходит поручителю, а затем, если что остается - заемщику.

Комментарии специалистов
Берегите свою кредитную историю

Ирина Мандракова, руководитель сектора кредитования физических лиц Смоленского Банка:

Если заемщик – надежный и добросовестный человек, которому не грозит безработица, то причин для беспокойства у поручителя нет. Однако в противоположном случае стоит быть готовым к тому, что ненужные вам кредитные обязательства лягут на ваши плечи. Если поручитель выполнил свои обязательства перед банком, кредитная история не пострадает. Если же поручитель не сможет выплачивать кредит, налагается взыскание на его имущество.

Поручитель становится залогодержателем

Александр Перепелкин, юрист Агентства недвижимости Фирма «НОРА»:

Уплатив за должника долг, поручитель сам становится для должника кредитором. В этом случае банк обязан вручить поручителю документы, удостоверяющие требования к должнику, и передать права, обеспечивающие это требование, в том числе права залогодержателя. Тогда к поручителю переходят не только права на возмещение уплаченных средств, но и право залога на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение кредитного обязательства, которое он может реализовать самостоятельно."

Новостройка с отделкой, ремонтом и мебелью. Новая услуга – все включено. Готовы ли мы?

2009-12-06T12:03:00.000-08:00

Новостройка с отделкой, ремонтом и мебелью. Новая услуга – все включено. Готовы ли мы?: "Многие из нас еще застали времена, когда квартиры сдавались с отделкой: обои поклеены, линолеум постелен, сантехника и розетки – на положенных местах. Правда, отделка эта чаще всего не отличалась ни изысканностью, ни качеством, так что у нашего человека выработалось предубеждение против муниципального ремонта. Однако в последнее время в рекламных объявлениях застройщиков все чаще звучат предложения квартир с отделкой. Что это – возвращение к истокам или совершенно новый сервис?

Журнал Metrinfo.Ru решил разобраться, чем «этот» ремонт отличается от «того» и приобретет ли данная услуга народную популярность.

На сегодня в Москве и Подмосковье доля квартир с отделкой, по словам директора департамента новостроек Компании «Инком-Недвижимость» Ланы Волохиной, не превышает 5% от общего объема предложения на рынке новостроек. На западе все наоборот: порядка 90% новостроек сдается с отделкой. Например, в Чехии законодательно закреплено, что застройщик сдает новое жилье с отделкой под ключ и с установленной сантехникой.

«На западе квартиру принято менять жилье каждые 10-15 лет. Жители Европы, США, Австралии не хотят заниматься черновым ремонтом, предпочитая тратить время на другие вещи. К тому же им удобнее, когда ремонт уже включен в стоимость квартиры», - объясняет Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock.

Наигрались
Разницу в предпочтениях эксперты объясняют пресловутыми социально-экономическими предпосылками. Еще в советские годы, когда днем с огнем было не найти ни материалов, ни рабочих, люди привыкли делать ремонт своими руками. А после развала государственной системы строительства и распределения жилья, в условиях формирования рынка жилья коммерческого, стало очевидно, что квартиры с «советской» отделкой уже не актуальны.

«Цены стремительно росли, и можно было не утруждать себя хлопотами по отделке квартир - они и без отделки разлетались, как горячие пирожки», - говорит Лана Волохина («Инком»).

Не нужна была отделка и покупателю, почти в каждом стала пробиваться дизайнерская жилка, – замечают в компании «Ведис» (застройщик ЖК «Марфино»). «Каждый, кто покупал квартиру с отделкой, тут же от нее избавлялся и делал все по-своему», - подтверждает Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood.

Однако сейчас коньюнктура рынка изменилась, считают эксперты. Люди попросту «наигрались» в дизайнеров. По мнению руководителя ГК «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, «достаточно лично пройти через 1-2 ремонта, чтобы убедиться, что все должны делать специалисты, и чем меньше вы вникаете в тонкости этого процесса – тем лучше».

Обычный владелец жилья мало что знает об инженерном оснащении квартиры, допустимых изменениях планировок, совместимости материалов и т.п.

«Действительно, все, кто занимается самостоятельным ремонтом, зачастую меняют 2-3 бригады. Начинают с более дешевых, а потом ищут тех, кто умеет работать. Каждая новая бригада ругает прежнюю и исправляет ее ошибки, что влечет за собой новые и новые расходы. Так что здесь становится уже не до экономии, а лишь бы закончить,» - добавляет Александр Михеев, Председатель Совета директоров компании «Яртт Девелопмент».

«Интерес покупателей к квартирам с отделкой постепенно возвращается, - считает Оксана Дивеева (Blackwood). - Покупатели должны понимать, что, приобретая квартиру с отделкой, они экономят время, нервы, а главное, - деньги».

Клиент зреет
Что же думает обо всем этом покупатель? Как сообщили нам в компании МГСН, в сегменте эконом-класса примерно 15% покупателей предпочитают квартиры с отделкой «под ключ», остальные - без. В ЖК «Лазаревское» (строится в Южном Бутово, застройщик ГК «Пионер») в 2008 году провели выборочный опрос покупателей. Всем задавался вопрос: «Было бы Вам интересно предложение квартир с отделкой, если бы в этом случае квартира была несколько дороже?» Около 70% опрошенных ответили, что им это не интересно, и они планируют решать вопрос своими силами.

По мнению руководителя отдела маркетинга группы компаний «Пионер» Ирины Романовой, тому есть две причины. Во-первых, на момент проведения опроса в 2008 году до ввода в эксплуатацию объекта оставалось еще много времени (сдача ЖК по плану в 2010-м). А когда покупатель планирует переезд через пару лет, но стены покупает уже сейчас, для него самое важное - максимально сэкономить. «Другое дело, когда квартира покупается на завершающей стадии строительства или в доме, уже прошедшем комиссию. Тут многие хотят поскорее въехать, и есть, несомненно, целая категория покупателей, которые с радостью избавят себя от хлопот, купив квартиру «под ключ», - считает эксперт. Во-вторых, покупая квартиру свободной планировки – то есть без внутренних стен («Лазаревское» относится именно к этой категории), многие покупатели рассчитывают по-своему организовать пространство. В таком случае любая отделка от застройщика будет насмарку.

Интересно, что жилье свободной планировки» за границей скорее исключение, чем правило. Такие квартиры предлагается в люксовых проектах - в Израиле, Чехии, Испании, Великобритании. Чаще всего это апартаменты большой площади или пентхаусы. «Застройщики анонсируют, что в данном комплексе покупатель может спланировать будущее жилье под себя, например, установить лифт в дуплексе. Это необходимо сделать на этапе проекта или на этапе строительства, когда возведены только несущие стены», - объясняет Станислав Зингель (Gordon Rock).

Все уже включено
Существует два основных вида отделки – чистовая («черная коробка» уже приведена в порядок и вам ее требуется обставить) и «под ключ» (установлены техника и мебель, осталось только завезти чемоданы).

Понятно, что это два совершенно разных вида ремонта, отличаются и схемы реализации таких квартир.

Мы обнаружили в столице несколько образцов жилья с чистовой отделкой. Например, жилой комплекс «Волжский» в Кузьминках (ЮВАО). Это микрорайон, застроенный современными панельными домами. В квартирах установлены пластиковые стеклопакеты, сантехника и мойка, электричество разведено по всей квартире, на полу постелен ламинат, стены оштукатурены и оклеены обоями. Стоимость квадратного метра начинается от 105 тыс. рублей.

Группа Компаний ПИК реализует квартиры в домах индустриальных серий КОПЭ-М-Парус и П-3М - от ДСК 2 и ДСК 3 соответственно только с отделкой. Сейчас в строящихся проектах «Новопеределкино» (Москва), «Новокуркино» (Химки), район «Ярославский» (Мытищи), район «Центральный» (Долгопрудный), «Красная Горка» (Люберцы) квартиры сдаются с чистовым ремонтом и необходимой сантехникой.

В ЖК «Марфино» отделка входит в стоимость квадратного метра. Если покупатель отказывается от ремонта, он может подписать дополнительное соглашение и получить обратно деньги из расчета 1400 рублей за кв. метр. «Благодаря большим масштабам стройки для нас отделка метра выходит в сумму менее $100, включая и отделочные материалы, и сантехнику. Если клиент сам будет делать в своей квартире ремонт того же уровня, то он потратит как минимум в три раза больше, даже приобретая стройматериалы на рынке. Покупатели это прекрасно понимают, и от отделки отказывается всего порядка 3-5%», - рассказывает Ирина Мельникова, директор по сервису компании «Ведис Групп».

Более того, компания «Ведис» сделала своеобразный «реверанс» покупателям и даже при таком незамысловатом ремонте предложила будущим жильцам микрорайона на выбор 4 варианта отделки: «Японский минимализм», «Прованс», «Классика» и «Барокко». «Покупатели смогут заселиться в квартиры не с безликой муниципальной отделкой, за которую заплатили изначально, а в квартиру, которая максимально соответствует их вкусу», - рассказывает Мельникова.

За границей такой вид ремонта более основательный: там квартиры, как правило, сдаются с лицевой отделкой пола и стен, электропроводкой, розетками и выходами для светильников, а также кухней, оборудованной техникой, в странах с жарким климатом в этот список непременно входит еще и центральный кондиционер.

Дополнительный сервис
Второй вид ремонта – «под ключ» - за границей также весьма распространен. Ремонт может входить в стоимость жилья, что обязательно указывается в прайсе, а может «осмечиваться» отдельно.

Если меблировка предлагается дополнительно, то обычно на выбор даются 2-3 варианта. Из каталога можно выбрать обстановку различной «классности». Чем выше класс жилья, тем «круче» отделка и дороже обстановка. Например, в Болгарии, по данным Gordon Rock, в некоторых проектах цена комплекта мебели стартует от 1300 евро, следующий «уровень» – от 2500 евро до 3800 евро и так далее.

В России такая схема практически не представлена. В Московской области ее осуществляют в ЖК «Новая Апрелевка» (застройщик «Яртт Деввелопмент») и сейчас это воспринимается как новаторство. «Новая Апрелевка» - это монолитно-кирпичный жилой комплекс с возведенными внутренними стенами. С начала реализации ЖК квартиры здесь продаются без отделки. Однако с нынешней осени покупателям предлагается новый сервис – типовой ремонт «под ключ» от застройщика.

Что значит «типовой»? Большинство застройщиков рекомендуют покупателям дружественные дизайнерские фирмы, которые за деньги разрабатывают для владельца квартиры индивидуальный дизайн-проект. В отличие от них застройщик «Новой Апрелевки» сам выступает заказчиком нескольких типовых дизайн-проектов. Покупатель фактически получает выбранный им проект в подарок, а оплачивает непосредственно ремонт – материалы и работу.

«Под ключ» означает, что в дизайн-проекты входят зонирование, организация световой среды, выбор отделочных материалов, подбор и расстановка мебели, техники, в общем – заходи и живи. К созданию проектов привлечен ведущий дизайнер мебельного торгового центра «Гранд» Дмитрий Красов. «Передо мной поставлена задача – сделать несколько хороших универсальных дизайн-проектов и подобрать мебель недорого, но качественно. Так, чтобы человек мог приехать с чемоданом, повесить куртку на крючок и пройти на кухню пить чай», - говорит дизайнер.

Наконец, ремонт «от застройщика» означает, что договор на ремонт по заранее оговоренной цене покупатель заключает именно с ним, и застройщик отвечает за сроки и качество исполнения. Непредвиденные расходы, искусственное наращивание цены в ходе работ исключены. Мебель большей частью подбирается из ассортимента ИКЕИ, чтобы показать покупателю максимально прозрачный прайс. А все оборудование подобрано на Яндекс Маркет (интернет-сервис, позволяющий найти выбранную вещь по самой низкой цене). «Мы хотим избавить покупателя от множества забот. Скажем, человек сам может купить телевизор. Но тот, который мы ему предлагаем, идеально вписывается в выбранную тумбу, размер монитора оптимален для того помещения, в котором он находится и расстояния до него», - говорит Дмитрий Красов.

Ставка в дизайне делается на универсальность интерьеров – они должны нравиться и подходить большинству. Но в готовые проекты можно будет вносить небольшие изменения. Поменять один диван на другой аналогичного размера, поставить детскую кроватку вместо письменного стола или изменить колористическое решение не составит большого труда и будет сделано совершенно бесплатно. Если клиент захочет существенной переработки проекта, то это тоже возможно, но за дополнительные деньги. Плюс свои подушечки, коврики, фотографии и безделушки добавят в любой типовой интерьер индивидуальное звучание.

«Наша цель - кардинально поменять сознание потребителя, показав ему, что приобретая квартиру с отделкой, он получает много преимуществ. Как социолог по образованию, я знаю, что чрезмерный выбор зачастую только утомляет людей. Так, для 90% из нас достаточно нескольких готовых вариантов дизайна. Оставшиеся 10% - это либо люди, которые всегда всем недовольны, либо те, кому действительно нравится этим заниматься», - рассуждает Александр Михеев («Яртт Девелопмент»).

Что почем
В «Яртт Девелопмент» этот проект рассматривают не в качестве дополнительного заработка для компании, а исключительно как сервис, способный привлечь покупателя и облегчить ему жизнь. В «Новой Апрелевке» черновая и чистовая отделка (вместе с материалами) обойдется в 11 500 руб. за кв. метр. Стоимость обстановки - мебели, осветительных приборов, бытовой техники и аксессуаров - составляет в пределах $13 500 за квартиру общей площадью 45,83 кв.м.

Посмотрим, насколько данное предложение «в рынке». В интернете можно найти предложения услуг капитального ремонта стоимостью от 2 500 руб. за квадратный метр. Однако, как полагает Лана Волохина («ИНКОМ»), это не более чем маркетинговый ход, цель которого - привлечь внимание потенциального клиента. «В таких неадекватно привлекательных прайсах наверняка не учтена половина расходов, которые потом придется оплачивать отдельно. Как правило, реальная стоимость ремонта эконом-класса начинается от 5 000 рублей за квадратный метр. Получается, что самый дешевый ремонт и отделка небольшой квартиры общей площадью порядка 50 квадратных метров обойдется минимум в $7 000 – 8 000», - считает эксперт. Заметим, что здесь речь идет только о чистовой отделке. «А вот ремонт квартиры эконом-класса «под ключ» навряд ли обойдется новоселам менее чем в $20 000, даже если вся мебель будет из ИКЕИ. Вписаться в меньшую сумму можно, только если заказывать мебель и оборудование сомнительного качества», - подытоживает Волохина.

Резюме Metrinfo.Ru
Сейчас квартиры с ремонтом – различной степени готовности - составляют пока меньшую часть предложений на рынке жилья. В каком виде эта услуга приживется, и какие схемы реализации станут оптимальными для российских покупателей – покажет время. Однако в чем-то сторонники продажи готовых квартир правы: если львиная доля западных потребителей предпочитают покупать квартиры с ремонтом, то, скорее всего, российский рынок развивается в этом же направлении."