房地產筆記

不需要設計的設計——新人新屋的設計策略

2011-09-24T21:25:00.001-07:00

兄長年底要娶媳，想為兒媳準備新房。一想到還有一大筆錢要花費，著實讓同為受薪階級的兄嫂苦惱。問我意見，我建議新人的第一棟房最好不要花費太多，並且以市區和有管理的平價大廈為佳。然而，他們卻希望能買透天屋以保值。的確，在中南部，若不在市中心區，還是以透天屋最保值及升值潛力。因此，除大台北地區外，還是「以透天厝為王」的置產策略為最佳。

於是，他們約我去南部幫忙看屋。兄長已有十幾年未曾買房了，如何挑房子，實在沒概念。因此，我便依照我的選屋法則，一一分析，並建議數間在地點、房型和價格上均不錯的房子。當然，也要提供一點「地理風水」原則參考。雖然，當下他們沒有依照我的意見訂屋，卻在隔週後定下一戶豪華別墅，真令我傻眼(如圖1所示)。原來，他們不僅依照我的選屋法則去選，還挑了一戶價格更高，房型更美的房子。噯!真是天下父母心，總是將最好的留給子女。然而，這買屋的預算超支，只好縮減日後裝潢的費用了。

圖1.建築外觀

在做了「空間診斷」後，發現這房子的建築設計做得很不錯，例如：雙併別墅，L型的房屋平面，可擁有更多面採光與凸出的陽台和露臺，因此室內光線和通風品質極佳。各樓面與各空間機能已有完善的位置與設定，因此只要依照位置擺設適當的家具即可(如圖2所示)，可見這住宅的建築設計已將室內設計融入，購買者可不需花費太多裝潢設計費用，即可呈現居家美感。

圖2. 一、二樓平面圖

因此，我提出一個設計策略，即——不需要設計的設計。首先，我建議他們先擬出甚麼事是一定要做的，並且按重要程度依序排列，如：外水外電、空調設備、鐵窗、採光罩、窗簾、燈光、家電設備和櫥櫃裝潢……等。之後，便可以進行估價、訪價和編列預算。假如預算是一百萬，扣除了必須和重要的開支項目後，剩下來的，才是裝潢預算。而且，還要為裝潢費用多編列10~20%的超支準備金。

在空間診斷後，我認為客廳其實不用設計，只要買個白色的電視櫃和紅色L型沙發即可(如圖3、4所示)。為什麼要買紅色L型沙發？因為沒有裝潢，所以我希望在整間白色的空間裡，有著這麼一座既休閒又熱情的紅色L型沙發，便可因紅色的輝映，而使人產生幸福與喜悅感。為什麼只要買電視櫃就好而不須裝潢？因為建築師在設計主壁時，便為主壁的兩側開設長條落地窗，如此主壁便會產生視覺集中效果，如今，只要再配上一座質感精緻的白色電視櫃即可。

圖3. 電視櫃和沙發

圖4. 一樓配置解說

這個設計原理就是，如果整個空間若無法採用極有創意的材料與造形，那麼，就讓所有牆面和家具均為白色，便可獲得統一與相互融入的效果。然而，全部白色不免有單調感，那麼便需要有畫龍點睛的裝飾物和色彩來刺激視覺，因此，紅色L型沙發便成為整個空間的主角，然後，再擺設些植栽和圖畫，以使整個空間因這些裝飾物的位置和色彩，而呈現一些視覺的律動感。

兄長的兒媳，其實只有一個需求，就是希望廚房能「油煙隔離」。於是，我發現只要將瓦斯爐位置分離成一間「快炒間」即可。由於建商尚未訂做廚具，於是我趕快要求廚具商暫緩施作，並且快速設計後，約兄長和兒媳一起去廚具商處洽談變更設計。確認設計圖後，便運用「玻璃拉門」隔出一間快炒間，以及使用矽酸鈣板圍出一個冰箱的隔間位置，以兼作訂製器材櫃的背牆，如此，這廚房才有烤箱、微波爐、電鍋和飲水機的擺放位置(如圖5所示)。

圖5. 快炒間的玻璃拉門、器材櫃和早餐檯

而兄長的需求，則是希望能在一樓預留「孝親房」，於是在目前尚不需要裝修設置的情況下，我便在廚房與餐廳間設計一個早餐檯，除了可做為平日的工作檯之外，一旦未來餐廳要作為孝親房時，這早餐檯便可成為餐桌。至於在二樓的設計上，發現小孩房的空間原本是書房設定，但考量小孩房與父母房的需求，決定將開放式的書房空間隔成一間房間，除了可作為小孩成長過程中的遊戲房外，也可兼做父母來訪時的房間(如圖6所示)。

圖6. 二樓配置解說

而主臥雖然寬敞，但對於年輕夫妻而言則有點過大，因此我在主臥中隔出書房和更衣室。為什麼要將書房設置在主臥中？原因是高科技產業非常繁忙，為了讓夫妻間的生活更緊密，往後也能在書房工作時照顧嬰幼兒，因此，將書房與隱藏式化粧檯以一道隔間牆來分割與設計，順便成為整個主臥的主壁與焦點，可說是一舉數得(如圖7所示)。至於更衣室的設計，則是採開放式的櫥櫃處理，以便增進使用彈性。至於三、四樓則暫時不處理，以節省經費。

圖7. 化粧檯與書房隔間牆的設計

綜觀整個設計內容，真是「不需要設計的設計」。因為您幾乎看不到任何的「多餘」裝潢，所看到的全是必須的與實用的。介紹這個案例給有著同樣需求者參考，以便如何「將每分錢均花在刀口上」，不僅能獲得實用的功能，還能獲得些許設計美。

沒有甚麼設計的設計——老屋翻修的設計策略

2011-09-23T05:27:00.001-07:00

兄長年底要娶媳，想翻修舊宅，我不太認同，因為他還有另一棟好房子可運用，也不想讓他太麻煩。然而，其家人卻因為念舊、方便與習慣，而決議翻修現居處。瞭解了其簡單的需求與目的，我只好助其一臂之力了。

兄長原本希望更新一二樓地面磁磚與衛浴設備，也想換新樓梯扶手。然而，在做了「空間診斷」之後，我認為將老舊的塑膠扶手和方鐵立式欄杆，換成木樓梯扶手將所費不貲，油漆即可。另外，若將一二樓地坪換成拋光石英磚，恐怕也需要將地坪下挖及重新調整樓梯各台階高度，才不會有著嚴重的落差而使人摔倒。(這是換裝拋光石英磚與木地板所需考慮的事情)

再觀察整個一樓的形態與光線，發現早已將前院加蓋成車庫，後防火巷加蓋成廚房，使得採光只能靠車庫的地坪反射光。而原有老舊的半腰窗，其半開的面積往往阻擋了通風流量。另外，右側走道的牆面到處有著污漬。還有，若只是將浴室換新磁磚和設備，而其空間狹小和使用不便的問題，仍無法獲得解決。這些問題，其實也是一般老透天房子的通病。

由於兄長希望能以極低的預算來處理這翻修工程，於是我便擬個設計策略，即——「沒有甚麼設計的設計」策略。這「簡樸裝修住宅」，幾乎已變成我的室內設計哲學了。其實，這完全是被我老婆訓練出來的，因為在我的自宅設計上，所有預算和工程項目均被她嚴格控管，於是，我只能跟她說：「創意是很奢侈的!」事實上，只要有一個「美」的或「實用」的念頭，在室內設計上，便要我們付出一定的代價。因此，渴望愈多，錢也要花愈多。

一般室內設計雜誌上所見到作品，大都是以室內裝潢的技巧來設計，因此，您均只會看到美侖美奐的造形、建材和細部，卻得付出昂貴的代價來獲得這個美麗作品，也才能實踐設計師的創意。是的，在設計與創意的本質上，唯有新穎性和獨特性，才會被人所賞識。除非，您已老得可以「返璞歸真」，以及也是個「唯心主義美學」的信奉者，否則，您一定難以接受這種「沒有甚麼設計的設計」。

謀定後，在解決一樓光線的問題上，建議將半腰窗改成落地窗，並在窗台下方架設一個電視鐵架懸空檯面，以便發展成整個空間的主壁。因此，整個空間的設計就靠這個落地窗、電視鐵架檯面和彩色水泥漆牆面來裝飾。為了讓落地窗具有防盜功能，因此設計成四道推窗，以窄化各個窗口，並獲得更多的通風流量(如圖1所示)。為了讓電視鐵架檯面獲得穩固的支撐，我採用8公分方鐵管架設，並在ㄇ型框架的下方再焊一條方鐵管於牆壁上，以加強結構的支撐(如圖2所示)。另外，為了讓電視的各種線路能被集中與隱藏，在牆壁上的方鐵管處留有跑線空間(如圖3、4所示)，以免各種線材暴露於檯面或下方。

圖1.將落地窗與電視檯面做成主壁造形

圖2.電視鐵架玻璃檯面

圖3. 鐵架靠牆處下方有一方鐵管加強支撐

圖4. 中間再增加一支方鐵管補強，並讓後方成為線路收納處

色彩計畫採三色與高彩度取向，主色以純白為基調。樓梯間和背牆採粉橘色來吸引目光(如圖5所示)，並讓光影產生淡淡的粉橘映射效果(如圖6所示)。右側走道牆面以蘋果綠搭配，但不塗滿，而是讓上方留出一片帶狀的白，以避免產生壓迫感，並增進明快感(如圖7所示)。

圖5. 樓梯間色彩

圖6. 前方客廳的白牆會受到粉橘色的映射渲染

圖7. 走道牆面的蘋果綠塗色，但不完全漆到天花板

至於浴室，則是將原來的門口處改成淋浴間，再將浴室門改在餐廳側邊(如圖8所示)。這門的位置雖然較不利於用餐氣氛，但卻可以讓浴室乾濕分離，增進使用空間(如圖9所示)。其它，諸如地磚和面磚，則是找最便宜的石英磚和磁磚來黏貼，不僅工程可較簡便和迅速，費用也可大幅降低。

圖8. 原來的門口處增設淋浴間

圖9. 乾濕分離

綜觀整個舊宅的翻修，其實若要盡善盡美，恐得花更多的費用。然而，我的設計策略——「沒有甚麼設計的設計」，卻是依賴美學和視覺原理，讓空間產生聚焦的視覺效果來形成主壁，而不採用大肆裝修的技巧來裝飾設計。另外，老房子若還是一整片白，雖然費用可省一點，但效果仍得不到「新穎」的快感，因此採用較為炫麗繽紛的色彩，不僅能滿足視覺的刺激需求，也能讓人耳目一新，而這何嘗不是「小兵立大功」的技巧嗎？最特別的是，利用便宜的鐵架和透明玻璃，便創造了與落地窗成為一體的造形設計，不僅滿足了最起碼的功能，也讓沒什麼設計的設計，展現了一點小創意。尤其，這低廉的翻修項目、做法和費用，值得認同此理念者參考!

圈圈理論VS泡泡理論

2011-09-19T21:29:00.000-07:00

一般房地產均崇尚「圈圈理論」，意即以市中心區為核心，向外如同心圓般地擴散，以區分各圈圈地段的價值。這個理論基礎，源於商業行為中的「物以稀為貴」的原則，再加上交通和政經等的便利性，促使位於同心圓中的核心區，往往成為城市中的極精華地段。而位於同心圓的外圍區域，因為與核心區的距離較遠，在交通不便利接近核心區的情況下，越外圍的地段價值也愈低。

隨著都市的向外擴張與人口成長，政府便在各區域設置一些公園與育樂機構，而各區域也因民生機能的需求而發展出一些小型商圈，因此，這些以公園、育樂機構和商圈所形成的熱門地段，也逐漸形成該區域的精華區。

如今，都市隨著捷運交通的發展，促使外圍區域，因有捷運站的設置，而使它與市中區的交通時間縮短，無形的距離也更近了。當都市的捷運網絡連結愈多，交通的便捷性也就愈高，因此，在市中心房價節節攀高與一地/屋難求的情況下，各地段以捷運站為區域核心的情形就愈來愈顯著。從都市地圖與熱門地段的趨勢看來，各捷運站彷彿是一堆泡泡，連鎖地分布在城市各區域。所以，現在有一種房地產趨勢是——如果擠不進市中心區，那各捷運點也是極佳選擇。

通常，居民會以市中心區為核心區域，是因為該區域的政經機能往往最為發達，當然，都市景觀也最佳。早期，許多市民因要到此辦公、洽公、採買和轉運等，因各項作為均極為便利，而希望愈接近愈好。但隨著各區域的政經機能與都市景觀愈來愈完善，以及加上服務業和資訊化的發達，使得許多市民的辦公、洽公、採買和轉運等呈分散和多元的發展。因而，市中心區其實已變成另一種「朝聖」區域，或是一個都市的「精神」象徵，許多市民可能只會偶爾到此一遊而已，以及以它來與其他城市做比較。

換言之，市中心區的實際功能會逐漸弱化，再加上房/地價居高不下的情況下，城市中的各捷運站恰巧取代了市中心區的早期功能，而市民卻能以比市中心區還低廉的價格買到更合宜的房子時，房地產的泡泡理論便逐漸取代圈圈理論了。觀察捷運所帶來優勢，原來捷運不會有交通壅塞的問題(只有偶爾當機)，還能節省能源與通勤時間，若有位子坐還可閉目養神或閱讀資訊，實在是都市中的極佳交通工具。反觀離捷運站稍遠的地段，許多居民還得騎機車或搭公車轉乘，實在不便，因此，許多市民開始以捷運站為居住的首選地段，而不再想花大錢硬擠市中心區。

綜觀最近各政黨所推的抑制房價措施，彷彿均採「一竿子要打翻整條船」的感覺，彷彿台北市房價高漲，其他縣市居民均要受罰，因此如要抑制台北房價，也要讓其他縣市房價癱瘓。以台中市為例，七期房價(毛胚屋)一坪要價50萬，但其他鄰近區域一坪18萬(全配屋)還很難賣，有些十年左右的中古屋還得賠錢賣，您說，政府老是「以台北看天下」來施政有道理嗎？總統大選快到，各位總統候選人也開始下鄉體察民情，希望這些總統候選人多瞭解各地方房價與庶民經濟，以免亂開政見支票。

其實，基於「泡泡理論逐漸取代圈圈理論」的論點下，以及為了減少「物以稀為貴」的原則來推波助瀾，要使台北市房價下修的方法，可採台北市、新北市和基隆市合併的方向來做。因為台北市門牌已變成一種「名牌」，不管機能和市容如何，房價就是要比其他縣市貴，這就是一種「品牌迷思」。事實上，在捷運網絡的串連下，目前住在台北市和新北市又有何差別？只要台北市的行政區域擴大，土地便不再稀有與難尋，反而更能促進都市的發展。當然，這對於居住在台北市的權貴人士來說是難以接受的，因為只要台北市的行政區域就只有這麼小，管它「實價登錄」或「非自用住宅實價課稅」，在「物以稀為貴」的原則下，房價未來還是會突飛猛進。反觀如果行政區擴大，可居住土地變多，在「泡泡理論取代圈圈理論」下，這些權貴其所擁有的房地產優勢便會弱化。俗語說：「要刮別人的鬍子，先把自己的鬍子刮乾淨」，那麼，就先將台北市、新北市和基隆市合併罷 !

評不動產「實價登錄」和「實價課稅」

2011-09-18T09:43:00.001-07:00

近日行政院通過促進不動產交易透明化的「地政三法」，並將送立法院審議，如果修法通過，不動產將全面實行「實價登錄」。於是社會大眾約有6成支持「實價登錄搭配實價課稅」，以有效降低房屋成交價，而這也是藍綠陣營競選總統的住宅政策，即所謂的「居住正義」。

如今，這個已送進立法院審議的法案，其具體內容，還是令人一頭霧水。以下本人以幾種可能組合試圖瞭解「實價登錄搭配實價課稅」是否真能實踐「居住正義」。

(一)土地交易——土地交易採實價登錄與實價課稅，以取代現行的公告地價與土地增值稅，這可以被理解，因為狀況單純。

(二) 房屋交易——這包含土地價值、建造成本、裝潢或修繕費用等，所延伸的狀況就較為複雜，因而又有如下情況：

1. 建商的全配屋——這是最普遍的新屋類型，有隔間牆、簡單裝修、配管和基礎設備，買家即使沒有裝潢也能入住。這種房價民眾可以輕易理解與比較價格，只不過樓層高低與景觀良窳互有價差。那麼，實價登錄時是否要註記樓層高低與景觀狀況，否則實價登錄可能誤導價格的直實情況。

2. 建商的毛胚屋——有些建商因為考量買家裝潢的需求，因而推出毛胚屋。這種毛胚屋以無隔間牆、無裝修、無配管和無設備而名，因此，買家購入後必得花費一筆費用可觀的裝修費才能進住。那麼，購買這種毛胚屋的買家最好不要再出脫房產了，因為您的買價是毛胚價，但當您賣出時價格必然得加入裝修和裝潢費，而政府如依實價課稅的話，那麼您必然會被課更多的稅，還得另加可觀的仲介費。

3. 投資客的法拍裝潢屋——在奢侈稅未實施前，許多投資客喜低價競標法拍屋，再裝修和裝潢後出售。那麼，往後應該不會再有投資客或自住客購買這種法拍屋，因為當您賣出時價格必然得加入裝修和裝潢費，因此實價課稅後，也必然會被課更多的稅和更多的仲介費。

4. 自住客的裝修和裝潢需求——現今許多人買了住宅後，大都會請設計師或裝潢師傅美化住宅，但實價課稅實施後，有裝潢的自住客最好不要換屋，因為您的裝修和裝潢費也必然會被政府課稅，除非您的裝潢已老舊到不值錢。

基於上述的認知，如一住宅以總價600萬元購入，若裝修或裝潢費用200萬元，2年後因換屋出售1000萬元，這時政府實價課稅應以1000萬元課稅，然後還得之付4%的仲介費約40萬元。而事實上，所購得的房屋600萬元中，還包含有銀行貸款400萬元。所以實際上，您的購屋成本是200萬元，獲利200萬元，但銀行所借貸的400萬元、裝修費200萬元、購屋自備款200萬元和獲利200萬元均成為「實價課稅」的費用，然後您還有2年的利息支出和4%的仲介費。因此，這就是我們未來「居住正義」的真諦。

那麼，這「居住正義」的影響是：(1)房市萎靡，建商以毛胚屋降價求售，以降低建造成本；(2)自住客不敢換屋，以免畢生積蓄嚴重失血；(3)法拍屋乏人問津，銀行呆帳嚴重負荷；(4)房東不敢租屋，以免屋況被房客破壞，增加修繕費用；(5)政府必須負起建造更多「社會住宅」的責任，因為建商所建的房子沒人買，當然能存活的建商也不多了；(6)建築業、營建業、裝修裝潢業和房仲業將極為蕭條，因為設計和裝潢會嚴重增加住宅成本；(7)老舊住宅沒人敢買，銀行也不敢貸款，偏遠土地和農地乏人開發，因此有資金需求將借不到錢，想變賣祖產的人也找不到買家。

因此，政府和社會大眾應該思考，我們是要雙贏？還是雙輸？雙贏是將「實價登錄」和「實價課稅」的細節設計好，以便讓人民的資產能保值和緩步增值；雙輸是建築龍頭產業蕭條，迅速引發資產泡沫和嚴重的失業與民生問題。

(2011.9.18更新)房產消費糾紛

2011-09-18T07:57:00.001-07:00

2011.9.18(中央社)【房產消費糾紛房屋漏水居首】
內政部彙整歷年全國房地產消費糾紛案件統計，結果最多爭端的是：房屋漏水、施工瑕疵、定金返還（含仲介斡旋金轉成定金返還）、契約審閱權及隱瞞重要資訊、終止委售或買賣契約、標的物貸款問題。

內政部地政司副司長王靚琇表示，房地產糾紛案件通常發生在中古屋交易，民眾買房時未發現漏水狀況，或因屋主或仲介未將屋況說清楚。王靚琇說，賣方未清楚說明屋況雖未違法，但涉交易誠信問題，民眾申訴後各地縣市政府將負責調解，若進入法院程序，最嚴重結果將是買賣契約不算數。

【老貓評：記得9月8日中央廣播電台才發文【掀開買房內幕–房仲不會告訴你的事】，文中雖然告知房屋交易時買方可以自找代書，過戶可自己辦，並且可在契約中明訂規範以保障自己權益。但這種過於簡略的知訊，正巧反映出內政部對全國房地產消費糾紛案件的統計看法，也證明老貓的評論--凡事皆要小心。尤其是不要隨便交付和收取訂金，也不要輕易相信民法的保障。這正如地政司王副司長所言的，申訴後各地縣市政府將負責調解，若進入法院程序，最嚴重結果是買賣契約不算數。那麼，這段時間的心理折磨與判決的不確定感，到最後還延宕了交易時程與機會。因此，買賣房產前必得先做足功課，然後找到值得信賴的仲介與交易經紀機制。賣方必須先修繕好房屋才出售，並提供圖說證明修繕的確實與品質；而買方必須事先清楚審視屋況，瞭解可貸款額度與確認交易過程。如此，才不會糾紛頻傳。】

(2011.9.16更新)大台北地區的天然災害評估

2011-09-16T03:40:00.001-07:00

2011.9.16(華視)【山腳斷層若錯動大台北強震危機】
位在台北盆地裡面的山腳斷層，台電公布最新報告，發現這個斷層延伸到120公里，如果斷層錯動，將會引發規模7.5到7.8的大地震。此山腳斷層，從樹林到關渡，一路到了金山，大約40公里，核一廠跟核二廠都在這個斷層上，距離都不超過10公里，山腳斷層還可能向海外延伸80公里，也就是總長度會超過120公里，如果山腳斷層同時釋放能量，帶來的地震威力將會非常驚人，所釋放的能量會超過1000顆原子彈爆發。

地理風水之我見—8

2011-09-13T20:07:00.001-07:00

許多國人均深陷傳統風水的迷思，而最無法理解的是——過去的風水知識如何適用於現在與未來？除非承認我們現今的科學與知識不如傳統的老舊知識。當然，還有很多學理不通、穿鑿附會及演繹過度的說法，雖然大都數人均會存疑，卻也難以求證，只因為了趨吉避凶和求財，反正「信」它也不會吃虧。也就是有這種心態，因此大家均半信半疑，卻也不想冒犯，以免真的發生不吉利的事。

剛剛在電視節目中，看到地中海地區的富豪生活與一些海灣居住型態。這讓我不禁懷疑，這中國固有的五行、命理和風水知識，到底為中華民族人民創造了多少富足的生活？即使亞洲華人現今富有了，但許多的生活型態還不是模仿著西方文化和時尚。由於西方文化沒有中國人的這套傳統命學和風水學，反導是美學和科學很發達，因此，他們熟悉美的環境、建築和工藝，並運用科技和理性將美的事物創造出來。所以，在這有關地中海地區的富豪生活及海灣居住型態上，可看到西方人如何發現環境的價值，並運用美學、建築和工藝，發展出舉世聞名的海灣渡假勝地和美好的生活型態。

由此可知，傳統風水其實是個束缚，而美學則是個符合人們期望與快樂的根源。所以本人認為，「美學原則」是地理風水的根本原則，即——美創造了愉悅、舒適和詳和；美也創造了價值和市場。因此美的原則，無論在建築、工藝、科技、教育、商業、建設和文藝上，均提供了人們快樂的生活和享受，也創造了更多的市場和就業，因此，人們也就安居樂業，建康和平安。

這些年來，本人曾陸續買了一些住宅，唯一憑藉的——就是美的原則。我不依靠傳統風水和江湖術士，也不求神問卜，而是依賴對環境、建築和設計的知識，便及時購買。感謝我的神，一切均安。也因為我有足夠的環境、建築、設計和美學的知識，所以可以當機立斷與建商議價，並在昂貴的價格中尋找最低廉和最具潛力的好房子。因此，我才對於凡事均要求神問卜的人感到憂心，因為機會總是稍縱即逝，唯有平時多燒香拜神者，及多充實房地產知識者，才能在是適當時機中及時掌握機會。

地理風水之我見—7

2011-09-12T20:43:00.001-07:00

聖經中如此記載，亞當與夏娃吃了禁果後，有了智慧，結果其後代，看見人的女子美貌，就任意娶妻養妾，終日所思想的盡是惡，導致日益沉淪。於是上帝嘆說：「人既屬乎血氣，我的靈就不永遠住在他裡面。」因此，當上帝的靈離我們愈遠，人的最初神性消失，人就便變得極為平凡，凡事得依靠理性來判斷。而反觀其它動物，因沒有如人的智慧，反而還可靠靈感與感覺來趨吉避凶。

同理，在中國傳統宗教的發展上，總可以看到許多的出家人，因遠離塵世修行而更接近神，於是靈性更為靈敏，而能依靠冥想和直觀去臆想未來事。如此可以靠直觀或啟示來說預言的人，在西方被稱為先知，在東方則被視為仙人或活佛。反正，所有的修行者均有一個共同的特徵，即是人的智慧逐漸被神的智慧所感染，因而幾乎有著可以上達天聽之類的能力。

換言之，不管是信仰上帝或中國傳統神佛的人，只要與神的關係愈密切，便愈能獲得神的靈的澆灌與啟示。那麼，人就愈能依靠冥想和直觀去判斷事物及受到保護。因此，許多的命理風水師在評斷風水的優劣時，與其說是依靠羅盤或學說，還不如說是依憑場域的直觀與啟示。那麼，一般人也可以依憑場域的直觀與啟示來選取吉宅。這「福地福人居」道盡風水的最基本原則，也就是有福份的人，必能擁有好居所；而福份微薄的人，如有神佛加持或聖靈的感應，也必然能趨吉避凶。

依此推論，人們的好命與好福氣，原來全依憑個人與神的關係。當神願意進駐在我們的心靈與住所，我們也以相稱的行為彰顯神在我們身上的作為時，我們也必然有著好福氣，神也必然賜予我們好居所。這也就是「福地福人居」的後天作為與轉運啊!

我是很反對依靠江湖術士與傳統風水學說為我們擇屋斷居所的人，卻是很鼓勵人們要與神修好關係，並藉由與神的關係獲得直觀能力。換言之，當人們愈有的好的直觀能力與靈敏的啟示心得，也就愈能趨吉避凶，納福延壽。

地理風水之我見—6

2011-09-07T21:17:00.001-07:00

又見用火不慎，波及鄰舍事件。火災，大概是社區住戶最緊張害怕的事了。因此，以愚之見，地理風水除了有「共運現象」，另外還有「擴散效應」。像火災與傳染疾病，便是在環境中極易產生的擴散影響。這種極易產生「擴散效應」的環境，便是在人口稠密和老舊的社區。

人口稠密的環境，必然易因一個起火點，隨著風向與異燃物擴散。而老舊的社區，不僅道路狹窄街屋林立，還因廢棄物到處堆積和建材易燃，而往往導致一發不可收拾及消防困難問題。因此，好的風水住宅，便不會出現在易被擴散效應影響的環境裡，當然也要受「共運現象」影響愈少愈好。

依上述觀點，「擴散效應」和「共運現象」影響要低的地方，則非獨立別墅莫屬。因為獨門獨院，與鄰舍有著防火距離，還有著高牆不讓人窺視其室內狀況，其獨立性和私密性均佳。由此可知，要在都市裡居住此種獨立建築，必得非富即貴之人。相對的，其命理、運勢和風水也均佳，正所謂「福地福人居」。

若無法居住獨立別墅，雙併的別墅也次佳。那麼連棟建築，隨著棟數與密度的增加，「擴散效應」和「共運現象」的影響便也隨之激增。因此，在高密度的住宅社區和建築群中，居於邊邊角角位置上的住宅，其風水的缺點也就愈低。那麼這些邊邊角角的住宅有何優勢之處，愚者認為，有種「疏散效益」帶給這些位處邊邊角角的住宅許多好處，例如：好停車、好進出貨物、用途廣、干擾少、好修繕、外牆易做廣告物、好與外人接觸，以及好做生意……等等。這種具有「疏散效益」的建物，所擁有共同特徵，即是——大都處於路口邊，也就是俗稱的「三角窗地」，而且交通流暢和便捷。

近來，便利超商已成為一個社區的集散中心，而其最主要的擇址原則，便是選在人口稠密的「三角窗地」，也就是十字路口的四周角地。這種屋宅的經濟效益，已遠超過任何的風水判斷，即使它大都冒著交通事故的風險，但經濟效益之大，總讓人趨之若鶩。

因此綜上可知，與其採用玄學看風水，還不如重視環境中的「擴散效應」、「疏散效益」和「共運現象」等原則，去選擇經濟效益愈大的住宅愈好。

地理風水之我見—5

2011-09-07T08:31:00.001-07:00

最近有關墜樓和凶宅的新聞頗多，如：知名豪宅名人墜樓、左右鄰居凶宅包夾。這種發生在集合住宅裡的凶案事故，總是讓社區內的其他住戶不好受。這從地理風水來看，可是要如何解釋這些住宅的吉凶？

以住宅來看，一般購地前建商大都會找風水師看過，再按指示要求建築師規劃設計。而一般人在買屋前，也會請風水師看過，再要求室內設計師依指示規劃設計。之後，若有名人出事或遭牢獄之災，則又會有一群風水師或學徒，跑來觀測風水，斷原由。於是，在只能東張西望地觀測，或是以羅盤按卦象揣測下，一堆所謂的「厝刀」、「厝劍」、「厝柱」和「開口煞」的環境詞彙便紛紛出籠，然後再依這些風水禁忌歸納出普遍的風水原則。這看來似乎符合場域實證的科學方法，但其實還是一種揣摩加上演繹的想像。然而，住宅事故與風水的環境觀點原本就沒有直接的「因果關係」，硬是靠著某個先人大師的古籍和學說，就要強將原本就沒有關係的兩個變數湊在一起，只能說，風水依靠靈感和想像的成分，遠多於現象的因果關係之討論。

要知道，在都市裡的住宅，若要完全符合沒有「厝刀」、「厝劍」、「厝柱」或「開口煞」的環境景觀，實在少之又少。那麼，如果這些風水的環境原則若屬有效用，依比例原則，問題豈不層出不窮。然而實際上呢？大家還不是安居樂業，會發生事故，總有直接的因果原因吧! 如：感情、事業、婚姻、財務、健康和操守等問題，也就是所謂的七情六慾的人生事。由此可知，風水與人們的人生事無關，人生事卻與人們如何經營與因應問題和解決問題的能力有關。沒有貪汙和操守的廉節問題，便不會被起訴判刑；沒有過度消耗體力，也就不會健康亮警訊；沒有看錯人，放錯情，便不會惹來情感糾紛。咳! 一切只能怪自己不夠細心、用心或清心寡慾。

如今，在現代的集合住宅裡，原本無事的住戶，結果因左右鄰舍的事故，反而遭受無妄之災，這就是「共運現象」。因此，如果確有風水作用，大家已不能獨善其身，而是得多關照社區的問題與福祉。也就是讓自己的所屬社區愈好，自己也就愈能從中謀福；反之，社區的居民份子愈複雜，愈無交往與關照，則不定時的炸彈何時炸開誰也不知道。那看住宅風水有何用？還不如多用心經營社區與關懷其他住戶來得重要。

地理風水之我見—4

2011-09-06T02:36:00.000-07:00

一般在討論民宅地理風水時，第一個判別原則就是——路沖。所謂「路沖」，就是房子大門正對著迎面而來的馬路，也就是房子和大門與迎面而來的馬路呈丁字型的關係。

一般在審視民宅風水時，最重要的就是觀察大門的周遭環境，如有「不祥」之兆，便視為不吉或凶，以解釋民宅與人的禍福關係。這個「路沖」觀點，基本上頗符合科學和事實的概念。古代馬車行進，若遇緊急轉彎，操控不當時，的確易往馬路前方的建物衝撞去。如今，馬路已幾乎難看到馬了，倒是充滿更快和更堅固的車輛往來奔馳，因此「路沖」建物的危機可更甚於古代。也由於現代車輛的操控更優於古代馬車，使得我們對「路沖」的看法也應有所調整。以愚者之見，有下列事項值得關注：

1. 正「路沖」及兩旁的建物均要小心——常可看見，飛馳的車輛因轉彎不及而衝撞「路沖」及兩旁的建物，這似乎「路沖」的兩旁建物要比正「路沖」建物更易發生事故。因為當人視覺正要撞前物時，幾乎會本能地轉彎躲避，結果遭殃的往往是「路沖」的兩旁建物。

2. 路旁的建物也要小心——由於現代人工作繁忙，因而疲勞駕駛闖禍者時有所聞。另外，因飲酒、吸毒和駕車逃逸而衝撞路旁建物者，也經常發生。因此，路旁建物遭受撞擊的機率也大大提升。

3. 十字路口角地更要小心——一般風水視馬路交叉的地形為「剪刀地」，其問題也如「路沖」一般，易遭車輛撞擊。

從上可知，似乎馬路旁的建物遭受車輛撞擊的機率已大幅升高，因而單以「路沖」來判斷屋宅的吉凶，似乎已不合時宜。然而，路旁的建物往往又是高價的店面或豪宅，那麼，在遭受車輛撞擊的機率與日俱增的情況下，又如何判別路旁建物的吉凶。因此，我們似乎應該已更嚴謹的態度來審視建物周遭的交通環境，及評估遭受車輛撞擊的可能性。例如，巷子口的路沖宅，由於車輛行速慢，在易控制的情況下，似乎少聞遭受車輛撞擊的事情，而其兩旁建物也是一樣少事故。然而，馬路愈大，車速愈快，發生衝撞的現象機率大增，而且往往很嚴重。由此看來，大馬路旁的建物風水應該更不佳吧!但是，事實上是馬路愈大，價值愈高，愈是達官貴人的居所或產業處。

(2011.9.15更新)房地產的魅力

2011-09-05T08:48:00.000-07:00

2011.8.1(自由時報)【買房最能測出經濟水溫】
「買房子也是零存整付的一種，還可以強迫儲蓄，就不會老想著要買車、買表！」寶來投信總經理劉宗聖笑著如是表示，而買了房，就有房貸，把房子出租，可以減輕房貸壓力，若有資金需求，就可以出售，有需要的話也可以自住，「房子是負債也是資產，房貸繳清了就變成『淨資產』啦！」

為避免瓜田李下，劉宗聖不投資股票，而選擇購屋這種投資管道。「房地產市場很貼近民眾的生活，從房價漲跌幅也能夠了解區域經濟狀況。」他的購屋策略既簡單又明確，包括「看很多、看很久、有朋友、不短炒，自住租屋兩相宜」，劉宗聖說，房地產是產業火車頭，也是國家經濟的指標，對從事金融業的他來說，從各種訊息中分析、判斷經濟現況，有助於工作上的專業判斷，更是一件很好玩又很有趣的事情！ (摘錄自記者張慧雯特稿)

2011.9.3(東森新聞)【抗通膨大作戰重劃區置產搶保值】
主計處公佈，上班族平均「經常性薪資」比去年同期竟是負成長，通膨幾乎把加薪的薪資給吃掉，在這樣的情況下，選對地點與時機置產，是保值的方法之一。如何守住資產成了全民運動，在有土斯有財的傳統觀念下，手中握有黃金或是房地產就是保障之一。房價節節攀升，新開發的重劃區房子立即變為熱門焦點，因為重劃區土地釋放得早，後來開發時，房價幾乎均呈跳躍式成長。

2011.9.15(自由時報)【房仲調查︰43%民眾認投資充滿危機】
中信房屋調查顯示，逾4成3民眾認為理財投資充滿危機感，3成8民眾認為選舉將近，各黨候選人將積極發表政見打壓房市，加上中國及越南出現房市泡沫化的跡象，在在形成Q4房市進場阻力。調查中也顯示，在各項投資工具中，房地產仍佔據重要比例，民眾認為因股匯市及基金的投資報酬率不佳，轉為投資房地產的動能佔21.2%；也有18.1%的民眾認為國內利率仍低，有利於置產及自住需求。這顯示民眾對於房地產投資的信心，相對較其他理財工具仍來得高。

(待續)

台中市房產趨勢新聞

2011-09-05T08:31:00.000-07:00

2011.9.5(中央社)【台中小巨蛋落腳14期重劃區】
市府原本在水湳經貿園區內規劃小巨蛋、中央公園、台灣塔等建設，但由於中央公園建蔽率規定不能超過8%，因而決定新地點將座落在14期重劃區(環中路與松竹路間)，將於明年展開競圖作業，民國105年興建完成。

(待續)

地理風水之我見—3

2011-08-30T23:02:00.001-07:00

對於地理風水，我們應該更務實和理性地看待它，以下將從幾個向度來探討。

1. 風水和命理的關係——一般人總有個疑問，到底是命理對我們的命運影響多？還是風水影響較多？這是因為命理總是可以測知我們的過去和未來，也往往深覺命理和命運難以被扭轉，於是想藉由五行和風水來改運。因此，風水和命理的關係愈密切，命理風水師的預言和判斷就愈有影響力。那麼，另一個疑問又來了，到底是命理風水師先瞭解我們的命運才說那樣的斷言？還是確實由風水認知上而來？

2. 風水和五行的關係——命理與五行的結合，產生了命理的推斷原則和改變命運的契機。數千年來，中華民族便一直根深蒂固地運用這套法則來趨吉避凶，及企求時來運轉。因此，五行與風水的結合，是命理的延伸，結果令人深信不移。然而，命理的推斷原則有了，改變命運的方法掌握了，但仍有許多達官貴人，在命理風水師的建言下，改了居所、祖墳和辦公室的風水，也設置了許多法物，結果還是難逃命運或機運的作弄，於是，套句科學的術語，其命理風水的可靠性(效度)和一致性(信度)如何？

3. 風水和藝術的關係——事實上，風水似乎與藝術的關係更密切，因為每位風水師均要會觀察地勢形貌和人與物的互動關係，並結合中國造字的「六書」，即以象形、指事、會意、形聲、轉注和假借等六種造字的法則，來瞭解風水的啟示，再轉變成認知語言與吉凶的判決。套句科學的術語，這風水的知識建構，是靠歸納法？還是演繹法？

4. 風水和社會的關係——所謂上行下效，當政治人物迷信於萬世基業或長生不老，便會四處求神問卜，祈求靠後天的努力與法術來改變命運。那麼，皇帝和官員如此期待了，市井小民即使無力作為也會希望能有所效果。結果是，一般市井小民在發跡之前，其實均是無法在風水上著力的；卻往往在功成名就之後，才有錢辦理風水的相關事宜。那麼，又有一問了，到底是風水使人成功富足，還是成功富足使人有能力操弄風水？套用另一科學的術語，這風水與成就的因果關係為何？

5. 風水和心理的關係——風水和命理結合後，所產生的預言和判斷，總是深深影響人心。尤其是面對鐵口直斷型的風水命理師，總是能夠操弄人心。那麼，人們的作為，到底是聽命於命理風水師的預言才如此做？還是藉由我們原本的初衷和期待所促成？總之，心理會影響生理和行為，生理和行為又會影響心理。一旦人們的偏見造成，是要靠更大的努力和事實才能被說服。

6. 風水和宗教的關係——由於一般人難以靠自身的努力和認知，來扭轉命理和風水論述對我們的心理影響，因此，往往需要依靠宗教來憑靠，為我們解惑和禱告。那麼，不符科學認知的命理風水言論，是該被制止的，也需要被科學方法來實證。

7. 風水和科學的關係——風水其實是中華民族的古代環境和建築科學，只是直到今日，一門科學是要被容許實證、檢驗、發現因果關係及可靠的信效度。因此，古代風水學也要像當今的中國醫學一樣，不能全靠古籍藥單，而是要以實驗和可靠的數據告訴人們，它的哪個學說是有效的，又哪個論述不合時宜。我們不能照單全收，也拒絕毫無理論基礎或事實根據的演繹式論斷或恐嚇式言論。

如何挑選預售大樓住宅——3

2011-08-30T20:58:00.000-07:00

如何挑選預售大樓住宅？本人認為可從以下幾個向度來探討。

1. 方位/座向——大樓住宅的方位座向比較複雜，基本上，它有大樓座向和房子的座向之別，均要同時考慮。以命理風水來說，一般比較注重客廳所朝向的方位；但也有人重視房子的大門方位。而本人認為，最好以日照和風向來辨別較實際。

2. 窗外景觀——大樓住宅一般是以窗外景觀來辨別命理風水的好壞。然而，身處都市叢林，窗外景觀只能以美感來判斷較有意義。視野愈遼闊愈好，有大片青山綠水或花草植栽最佳，窗外看到公園或水岸景觀更受歡迎。其次，面臨馬路的寬窄或行道樹的有無，也均會影響房子的價值。

3. 棟距——大樓住宅更需要注重棟距，棟距愈大愈好。低樓層，如有中庭和植栽樹冠作中介層次，即使棟距稍近也不會有壓迫感；但只要窗外看不到植栽樹冠，棟距便會格外逼近。棟距過近，易有壓迫感、光照不佳、隱私易暴露和噪音等問題。

4. 通風和採光——一般而言，樓層愈高通風和採光愈佳，但仍要觀察周遭環境是否有遮擋通風和日照的高樓建築。另外，也要注意窗戶不要位於風道處，以免北風從此風道不停灌注，而使窗戶嘎嘎作響；也要注意受陽面的窗戶和外牆，以免過多的日照產生光害和輻射熱。

5. 噪音——大樓住宅的噪音來源很複雜，有來自鄰路的車聲，有上下左右鄰居的活動聲，也有風切聲和家電操作聲響。例如：後棟建築就比較不會有前棟建築的車聲或風切聲，但易有室外空調主機的共鳴聲；邊間房子若在加上梯間的隔離，也比較不會聽到對門住戶的聲音。

6. 大門位置——大門所在的梯廳，要有充足的自然採光，儘量避免位於陰暗處。大門位於客廳陽台者，風雨天不利進出。室內的大門附近要有設置鞋櫃的空間，否則住戶易將鞋櫃或鞋子亂置梯廳。

7. 房型與室內動線——以大門來看，室內動線屬「縱深型」者，客餐廳在前，臥房在後，會有深長的走道和浪費空間的問題；室內動線屬「中分型」者，客餐廳在前，臥房分兩側，較無深長的走道，適合做大尺度的開放空間設計。

8. 選位——大樓住宅仍以獨棟型最佳，双併型次佳。連棟型者，也以邊間最佳。多棟併排者，則以前棟最好，後棟則端視窗外景觀和視野而定。

9. 樓層——一般而言，樓層愈高價格愈貴，卻不一定最好。有時低樓層的中庭景觀會更優於高樓層的景觀，因為台灣的透天建築，往往充滿雜亂無章的鐵皮屋頂及鐵窗，使得一般都市內的高樓景觀幾乎毫無美感可言。

10. 廁所——大樓住宅要注意廁所的通風採光。

11. 格局——一般建案所謂的幾房幾廳格局，大都是極盡利用下的產物。因此，往往家具和設備一塞進去後，便會得壅擠無比。所以，購屋者要有充足的空間尺度想像能力，才不會交屋時大失所望。

12. 室內配置——參考建商所提供的「室內平面配置圖」之外，最好找室內設計師或內行的友人協同審屋，以瞭解日後可能的裝修限制和變更格局的可能性。

13. 樓層高度——一般所謂的樓層高度，是不含樓地板厚度和地坪建材的完成面，如果再加上樑深，就會瞭解樑下的高度其實所剩無幾。這很重要，因為有些裝潢設計會釘天花板和包樑，並且還要穿管線和埋燈具。

14. 公設比——瞭解購買坪數、室內實際使用坪數和公設分攤坪數。

15. 總戶數——戶數愈多，雖有利於降低管理費，卻不利於房價的增值。

16. 建築圖——在查看「請照用的建築圖」時，也請不要忽略「結構圖」和「水電圖」。從結構圖中，可以掌握室內大樑的尺寸和位置；從「水電圖」中，可以瞭解設備位置與數量是否合用。

17. 基地現況——一定要去瞭解基地的周遭環境，以及進出的交通問題和未來鄰地的開發情形。

18. 建築結構——要瞭解建築結構、工法、相關建材的檢驗報告和防火抗風耐震的情形。

19. 建築外觀——有些建築外觀充滿百年建築特色，極適合作為「傳家堡」；有些建築外觀前衛新潮或充滿浪漫風情，極適合怡情養性。

20. 門廳設計——無論是古典或現代感的設計，均要以美觀和耐久材為最佳，不易養護的建材、設計和工法絕對要避免。

21. 從外到內的動線——一般多棟式的大樓社區，往往只有一個社區大廳，這時連結各棟梯廳的動線和設計就很重要。有些住戶的所在梯廳，是要先出社區的大廳，再通過迴廊或步道才能到達，這種設計在風雨天會有不便的問題。

22. 室外建材——有些建築外觀建材很好維護或不易敗壞，有些則是新潮時髦卻極不耐用。要知道，大樓的外觀若損壞，總是很難修護。

23. 室內建材——建材和工法往往差異頗大，端看建商的施工品質與保固服務。

24. 室內設備——室內設備的品牌和品質差異極大，端看建商對此住宅產品的市場定位和品質承諾。

25. 空調規劃——現在許多建案，均會規劃分離式空調位置，因此，要仔細評估設置數量與管線的安排。

26. 公設和景觀設計——好的公設和景觀設計可增進生活樂趣，及提升房市價值。

27. 社區管理——從規劃戶數、保全計畫與公共設施，可瞭解日後管理細節與費用的支出問題。

28. 停車——停車空間最好選購兩個，並以邊位和併排為首選。儘量避免位於車道出入口、車道末端處和梯間出入口，以免車輛和行人匆忙出入時發生車禍。也要考慮車道的動線和迴轉問題，以及考量自己和他人的停車技術，以免擦撞。

29. 使用區分——要瞭解是否「住商混合」或是「工業住宅」，以及是否可作為商業用途與登記公司行號，以瞭解住戶的混雜程度和如何管理。

30. 建商的口碑和保固承諾——住宅完工後往往還會有許多細節需要修繕，因此還需要建商提供保固承諾來協助。

31. 消防和急救——瞭解是否易消防救火與急救避難出入，例如：後棟建築易有消防限制和困難；只有一支電梯的高層住宅急救上較不方便，電梯維護時更是困擾。

32. 增值潛力——評估其未來的房市價值與是否好脫手。

33. 住戶水平——可能的鄰居的素質和社經地位。

34. 購買目的——是自住、出租、投資、置產、經商、養老、渡假或是傳家？

35. 模擬居住——模擬居住之後的生活作息與成員動向。

36. 財務規劃——總價談判、自備款和貸款比例、契稅、交屋雜費及利息、管理費和水電費支出。

37. 裝潢和設備規劃——裝潢、空調和家具等費用。

38. 變更設計——要善用預售屋的室內格局變更設計，以減少日後裝潢的開支，並儘量避免日後大興土木，因為把全新的建材、設備和隔間任意廢棄，便是浪費也很不環保。

39. 住戶公約——瞭解住戶公約的規範及管委會成立後的運作問題。

40. 共識——透天住宅社區更需要靠全體住戶的合作，以維護居住品質，進而增進社區口碑和增值潛力。

(2011.9.15更新)社區管理

2011-08-30T05:12:00.000-07:00

2011.8.30(中央社)【晚上唱歌擾鄰最高罰1.5萬】
民眾若遇近鄰噪音擾人，處理方式有：(1)依「社會秩序維護法」報請警察局處理；(2)透過大樓管委會經住戶同意訂定規範並向各縣市府核備後，即可依公寓大廈管理條例促請各縣市政府工務部門前往查察開罰，最高可罰新台幣3000元到1.5萬元。

環保署近期完成「近鄰噪音公寓大廈管理規約」範本增修條文，明訂「彈奏樂器或唱卡拉OK」、「樓上跑跳、搬重物影響他人安寧」、「冷氣空調、洗衣機等電器動力設備使用」、「裝潢施工」等近鄰噪音規範項目。但大樓管委會和縣市工務部門介入處理時，「處罰並非重點，仍以協調為主。」

【老貓評：這「近鄰噪音公寓大廈管理規約」似乎只能管自己所屬的大樓社區，若要舉發非自己社區的鄰居，恐怕還是得依「社會秩序維護法」向警察局報案。另外，恐怕也要請各縣市政府工務部門每晚均要有人留守，否則如何請他們前去查察開罰。】

2011.9.15(台灣新生報)【新北公寓大廈管理科掛牌】
新北市工務局於昨成立公寓大廈管理科正式掛牌，而未來將進一步成立養工處，視需要逐步成立新工處及建管處，且首先登場的為二十日將舉行的一○○年度優良公寓大廈評選活動頒獎典禮，工務局表示，今年共有一○六個社區參選，將由新北市市長朱立倫親自頒發三萬元至十二萬元不等之獎金給獲獎社區，希望藉由比賽能夠鼓勵民眾積極參與社區管理維護工作，發揮守望相助精神。

工務局長高宗正表示，將原有的使用管理科，分出部分業務成立公寓大廈管理科，主管公寓大廈管理、廣告物管理、行動電話基地台、建築物拆遷補償查估等多項業務。

【老貓評：讚啦! 可見朱市長上任後積極改革，勇於任事，是新北市居民之福。】

如何挑選預售透天住宅——2

2011-08-29T22:31:00.001-07:00

如何挑選預售透天住宅？本人認為可從以下幾個向度來探討。

1. 方位/座向——若不採納一般的命理方法，其實可以更務實地去瞭解座向與「風水」的關係，如：(1)嘉義北迴歸線以北的房子，其北面牆永遠不會有日照，若想種些花草就得考慮，另外，冬天比較會有北風灌進此面大門，且北風也比較會從窗縫入侵，但無輻射熱問題；(2)朝南的牆面一年四季均有日照，會有輻射熱問題，即使夏天有南風吹來，但在熱島效應下，南風效益不大，而且窗簾、家具和裝潢也較易曬壞，不過室內很明亮；(3)朝東的牆面幅射熱問題較輕，不僅節能也是種植花草的最佳方位；(4)朝西的牆面雖半天受陽，但下午日照往往火辣，因此幅射熱很嚴重，晚上室內牆面會像鐵板燒一樣不斷散熱，是最不節能的方位。

2. 大門景觀——最佳的大門景觀當然視野愈遼闊愈好，有大片青山綠水或花草植栽更佳。因此，房子面向公園或水岸景觀總是最受歡迎。其次，面臨馬路的寬窄或行道樹的有無及市容景觀的美醜，也均會影響房子的價值。

3. 棟距——一般最起碼的門前棟距為6公尺，不過棟距過近，易有壓迫感、光照不佳、隱私易暴露和噪音等問題。棟距愈大，對封閉型的社區內透天住宅而言，代表門前的庭園造景會愈佳，或是停車空間愈好；對鄰路型透天住宅來說，代表車流交通會更複雜，當然也會較佳的商機。

4. 通風和採光——社區型的透天住宅，得更注重周遭建築所造成的遮擋作用，如：通風的遮擋或光照的遮避與反射光。

5. 面寬與縱深——目前一般透天住宅可以寬4.5公尺和深10公尺作為比較基準。在預售屋上，尺寸常以牆心線間的距離來計算，若要瞭解成屋後的室內空間感，則需要扣除外牆的厚度。一般而言，預售屋面寬尺寸建議不要小於4.3公尺，成屋後室內實計尺寸不要小於4公尺；預售屋縱深尺寸建議不要小於9.5公尺，成屋後室內實計尺寸不要小於9公尺。

6. 房型——一般透天住宅以「獨棟型」為最佳，可有四面採光，不受鄰居干擾，翻修容易。「双併型」次佳，可有三面採光，只受一邊的鄰居干擾，日後若要翻修好協調。「連棟型」以邊間為最佳，但位於巷底的邊間則較差，因為相鄰建地可能會有建築物遮擋通風與採光，以及出入與停車不便的問題。

7. 室內配置——一般預售時，建商均會提供「室內平面配置圖」供參考，但這些參考圖往往有尺寸不符的問題，還是得以成屋後，按實際的空間尺寸與想要安排的家具尺寸去規劃才好。如果你真的想瞭解預售屋的空間尺寸是否合用，可有如下方法：(1)找室內設計師協同審屋；(2)請建商提供「請照用的建築圖」，再與目前居家空間與家具尺寸作比較；(3)丈量「室內平面配置圖」上的廁所門與房間門，一般而言，廁所門寬約為75公分，房間門寬約為90公分，然後再以這兩個尺寸去比較每個空間與家具配置的尺寸。

8. 建築圖——有些建商為了增加室內面積，會採二次施工方式增建。如果怕日後面臨被拆除的問題，可從「請照用的建築圖」中，看出請照時的原始規劃與空間用途。請注意，不只看想買的房子而已，還要看整個社區的規劃。因為公設往往會有增建和違建的問題。有時候，這棟預售屋目前規畫有著好大的棟距和庭園造景，但事實上，它可能是計畫道路，日後會被徵收成巷道。

9. 基地現況——一定要去瞭解基地的周遭環境，以及進出的交通問題和未來鄰地的開發情形。

10. 建築結構——要瞭解基地和鋼筋的施作工法，以及相關建材的品牌和檢驗報告。

11. 建築外觀——有些建築外觀充滿百年建築特色，極適合作為「傳家堡」；有些建築外觀前衛新潮或充滿浪漫風情，極適合怡情養性。

12. 室外建材——有些建築外觀建材很好維護或不易敗壞，有些則是新潮時髦卻極不耐用。

13. 室內建材——大都大同小異，端看建商的施工品質與保固服務。

14. 室內設備——室內設備的品牌和品質往往差異極大，端看建商對此住宅產品的市場定位和品質承諾。

15. 景觀設計——好的景觀設計可增進生活樂趣，及提升房市價值。

16. 社區管理——從規劃戶數、保全計畫與公共設施，可瞭解日後管理細節與費用的支出問題。

17. 日後翻修的可能性——有些透天住宅社區屬集合住宅，也就是多戶住宅共用一張建築執照，如此雖可增加建築面積與增進環境的營造，卻無法讓其中一戶住宅任意翻修或重建。鄰路的住宅可能還易翻修，但封閉型的社區內住宅則易有翻修上的困難；即使搬家，也都很麻煩。

18. 停車——停車空間最好可停兩輛，也要考慮機車的停放。另外，車道的動線和迴轉問題要仔細考慮，也要考量自己的駕車技術。

19. 垃圾處理——社區是否有集中處理的環保室，是否有溫控垃圾箱。

20. 使用區分——從建地的使用區分中，可瞭解其建蔽率和容積率，以及是否可作為商業用途與登記公司行號。

21. 建商的口碑和保固承諾——住宅完工後往往還會有許多細節需要修繕，因此還需要建商提供保固承諾來協助。

22. 消防和急救——瞭解是否易消防救火與急救避難出入。

23. 增值潛力——評估其未來的房市價值與是否好脫手。

24. 住戶水平——可能的鄰居的素質和社經地位。

25. 購買目的——是自住、出租、投資、置產、經商、養老、渡假或是傳家？

26. 模擬居住——模擬居住之後的生活作息與成員動向。

27. 財務規劃——總價談判、自備款和貸款比例、契稅、交屋雜費及利息、管理費和水電費支出。

28. 裝潢和設備規劃——裝潢、空調、家具和額外保全設施和費用。

29. 住戶公約——瞭解住戶公約的規範及管委會成立後的運作問題。

30. 共識——透天住宅社區更需要靠全體住戶的合作，以維護居住品質，進而增進社區口碑和增值潛力。

如何挑選房子——1

2011-08-28T22:02:00.001-07:00

想買房的人常有一個疑問，即——透天和大樓哪個較好？本人認為可從以下幾個向度來探討。

1. 再生/重建性——從一塊素地看，尚未開發的好土地，永遠有無限發展可能。一旦有了建築物，便端視這建築物是否可再生或重建的可能。由此看來，透天住宅的好處是易翻修和重建，而大樓的難處是不易翻修和重建。因此，如果希望房產可成為傳家堡，那麼從土地的再利用與重建價值來看，透天住宅必然優於大樓。

2. 實際使用性——一般而言，透天住宅會擁有較多的土地面積與使用坪數，使用機能與實際價值較佳；而大樓則會擁有較少的使用坪數，卻要分攤較多的公設面積。雖然大樓的公設往往提供質量均佳的機能與設施，但住戶一多，公設的使用與維護便令人卻步。因此，與其花大錢買一堆中看不中用的公設，還不如讓自己的專用空間大一點較實際。

3. 保值/增值性——一個區域的最先開發住宅，必然是透天住宅。歷經人口的移入與生活機能逐漸成熟，建商才開始興建大樓。因此，最先開發的透天住宅，往往地處於都市的郊區，卻因新市鎮的發展，而逐漸被新大樓包圍起來。當同區域的新大樓售價不斷創新高時，早先建造的透天住宅的房價也會水漲船高，因為買家會著眼於透天住宅的再生/重建性，而願意花更高的價碼來投資未來可再生的機會，因此，透天住宅往往具有極佳的增值性。反觀大樓，只有在居住人口不斷激增且一屋難求的情況下，才具有增值性，否則，不僅難以保值，還往往會隨著建物的老化和居住品質的下降而貶值。

4. 品質與維護——基本上，相同定位的大樓建造品質必然優於透天住宅。因為透天住宅耗費的土地資源多，可售戶數少，使得營建獲利較微薄，因此往往需要以較迅速的建造時間與較低成本來獲利。而建商會興建大樓時，一定該區域有著龐大的住宅需求量，在土地取得成本逐日增加下，建商必然要以高品質的住宅產品來吸引買家，進而達成完銷的目標。然而，公設愈多，建築和裝修品質愈好，便代表著日後維護費用更高。當住宅品質與維護能力不斷下降時，也意味著大樓的未來增值潛力面臨考驗。

5. 保全/保健/環保——一般透天住宅的缺點有三：(1)保全——除非屬封閉型的別墅區，否則保全的問題往往令小家庭卻步；(2)保健——除非有電梯，否則老人的腳關節令人擔憂；(3)環保——除非社區有垃圾集中場，否則易困擾垃圾處理。

6. 獨立/自主性——一般透天住宅擁有極佳的獨立性與自主性，因而不須繳交管理費，也可不需關照鄰居的住宅意見。但也因為產權獨立，所以擁有者也要更用心去維護自己的權益，如：不准鄰居越界侵犯領空搭設任何設施，或是讓鄰居隨意出入所屬空地與停車，這些均會造成日後產權的糾紛與困擾。

7. 翻修/增建/違建——一般的透天住宅，也因為產權獨立與自主管理，一般人均會任意翻修、增建和違建。結果，若不是造成日後防水的困擾，就是一旦與鄰居發生爭執後被查報違建。這些增建或違建的部份，有時是建商因二次施工所造成，如：人車分道的空中花園、前院和前陽台的擴建、後防火巷的增建。甚至有些莊園位於尚未都市計畫的區域，一旦都市計劃後恐面臨削屋造路的命運。因此，想要買透天住宅的人，還得多充實建築與法規知識，以免受害。

8. 商業機會——除非屬於住商混合大樓，否則愈來愈多的住宅大樓是無法登記商業用途或是實際營業使用。但一般的透天住宅，則可以做為經商用途，即使是純住宅區無法登記公司行號，但只要鄰路好進出，便可輕易進出貨品。隨著年齡的增長，人們的中年危機甚勝於以往，因此買個可自住、易出租和可經商的住宅，是優於大樓住宅的利用價值。

9. 共運/個運——居住大樓，社區居民的禍福便全綁在一起。當地震危害大樓時，整棟大樓的住戶均會受害。一旦大樓住戶有人開瓦斯、自殺和縱火時，整棟大樓的住戶也會瀰漫在不安的氣氛中。命理上稱這種禍福與共的現象，為「共運」。而透天住宅則比較不會有「共運」的問題，反而是各人所造的孽自己扛。

地理風水之我見--2

2011-08-27T20:23:00.001-07:00

地理風水是迷信或科學？一般均將「地理風水學」視為命理五術之流，只因每位地理風水師對同一基地與案例的看法，總是眾說紛紜，難有一致的見解，使得地理風水充滿許多玄學奧妙之處。

這地理風水學的玄奧來源，乃是附加了許多易理、五行、八卦、命理和信仰等理論，使得原本容易被理解與判斷的學說，因加入這些無法被深入理解與驗證的說法，而被現代科學斥為一種迷信，而難被認同為科學。

地理風水學另一個普遍被質疑之處，乃是古籍所傳述的觀念，經古今物換星移之後，能否完全套用於現代生活環境？更備受質疑之處，乃是各家派別與學說，因經驗與實證的方法不同，而衍生觀點互異的論述，而使得地理風水學可靠性與一致性令人存疑。

其實，地理風水之學的起源，乃是人們對自然的敬畏，並為了趨吉避凶而生。就歷史而言，地理風水也的確給予先民許多的慰藉與依憑，若要完全反對或捨棄它已不可能。然而，我們要以何種態度來面對地理風水學在日常生活中的影響？本人提出以下看法供參考：

1. 以理性來判斷，拒絕詛咒性的恐嚇――一般江湖術士之流，最喜以神鬼與災厄來恐嚇，並提出消災法術來解厄，或是要求購買一系列趨吉避凶之法物，這些我們均要小心警戒。

2. 一般的地理風水見解並不完全正確――科學的價值，乃是它允許一再驗證與提出更佳的見解，進而獲得通則與定理。而迷信的問題，乃是鴕鳥心態，並且不加存疑地全然相信，這完全是江湖術士總喜以神鬼論證相逼，使人心惶惶而不敢遲疑與求證。

3. 尋求一個可依靠的正派宗教來解惑――目前地理風水之學已與命理相卜合流，使得原本的趨吉避凶態度，轉換成消災解厄的做法。因此，筆者認為，若要避免誤入江湖術士的陷阱，最好尋求一個可依靠的正派宗教來解惑，才能獲得真正的心安理得。

4. 有些宗教也與江湖術士合汙――許多宗教領袖，也常因修練而懂得地理風水之學，對於信徒的生活疑惑，也往往採消災解厄的做法來處理，並要求高額的獻金或回饋，使得信徒的心靈導師，也變成一種江湖商人。

5. 行端矩正，福地福人居――其實，福地福人居，行端矩正，神鬼也不忍加害。孔子說：「敬鬼神而遠之。」告誡我們，要與鬼神保持距離，才能明哲保身。

地理風水之我見--1

2011-08-26T08:15:00.001-07:00

一般普遍認為，「地理」是指陽宅，「風水」係指「陰宅」。然而就風水之說的考據，發現先秦時代並無風水之說。但在《管子．地員》一書裡，因論述大地形勢，並以「五土」配「五音」，而使得後人將此五音發展成「五行」地理觀。《周禮．司徒》曾寫著――相民宅而知其利害。而使得「相民宅」三字，開始出現於古人評斷地理的價值體系。在《漢書．藝文志》裡也曾寫著――形法者，大舉九州之勢以立城郭室舍形，人及六畜骨法之度數，器物之形容，以求其聲氣貴賤吉凶。此「形法」，即是當時的「堪輿」之法，並藉此趨吉避凶。可見，當時人們對「堪輿」的指涉，仍是指居所與地理的關係研究。然而，「堪輿」兩字首見於司馬遷的《史記．日者列傳》，其曾記載――孝武帝時，聚會占家問之，某日可取婦乎？五行家曰可，堪輿家曰不可。可見，當時的堪輿家也可能是精通天文地理的占卜術士，而不光只是專精研究居所與地理的關係的人。

到了東漢，開始重視喪葬，當時的思想家王充在其《論衡》中，曾細述當時的葬禮和忌諱。由於，當時人們流行「相墓」，以增進墓地與後世子孫的福分，並避開兇惡。而將此相墓理論發揚光大者為晉代郭樸（景純），其著有「葬經」。他認為「風水」，乃是「風」為生氣之行止，「水」為生氣傳功的表徵。因此從山水脈動之象，獲生氣聚集之處，必能因地勢而藏氣；再若有流水相匯，必能使氣運轉。所以，將先人遺骨埋於好地勢之下面，必然能使它吸收好地氣，使遺骨永久保存；又基於血緣與靈感相通之理，先人遺骨受了好地氣的滋養，自然能福廕後世子孫――以上即是古代風水與陰宅關係的理論基礎。由此可知，風水之說，一般視為始於東漢末，到晉代才確立學說。

然而，東漢人士也注重居住環境品質，《後漢書．仲長統傳》曾記載――使居有良田廣宅，背山臨流，溝池環幣，竹木周布，場圃築前，果園樹後。依此之描述，可見當時的家居準則，必然重視居所與自然地理相呼應，以及追求個人的生活美感。後人因此融合先秦時代的五行地理觀、漢代的「形法」與「堪輿」，而成為後人的陽宅基本理論。因此，堪輿與風水觀念的相結合，遂促成風水學說。

評總統馬英九2011.8.24的房產交易稅改

2011-08-24T06:22:00.001-07:00

2011.8.24(中央社)【公會：不動產修法配套更重要】
總統馬英九宣布修法實施市價徵收土地和土地買賣資訊透明。但中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明表示，採實價課稅，若相關基礎不夠或不明確，會影響更多民眾和銀行的權益。有時，還會因為資訊太透明，反而造成價格哄抬，房價不跌反漲。另外，稅制改革(如空地稅和房屋交易)若是稅率、成本、認定方式上沒有整體配套，賣方往往會將稅賦轉嫁給買方(如目前實施奢侈稅後的市況)，因而更影響民眾權益。

【老貓評：基本上，房屋和土地均是一種可交易的資產，也可視為一種商品。房地產也是目前最穩健、可靠和儲蓄的理財項目。它不像股票和基金會虧賠為零，也不會暴起暴落。它也是可居住、出租和質押借現的多功能商品。但它的缺點就是總價高和變現性差。一旦操作過度和周轉失靈，便可能被迫賤賣或遭法拍。政府在修正房地產交易制度時，一定得照顧到居住、理財和置產的功能與人民的渴望。然而，依政府目前所宣示的修法方向，是有幾點值得商榷：(1)市價徵收土地--政府徵地的目的無非是要建設，如此一來必然增加開發成本，若不是讓政府債務更沉重，便是遲遲難以開發和建設，這對全民而言，其實是一種利空。(2)土地買賣資訊透明--房地產既是一種商品，必然有其消費行為與商業機制。如果一棟房子是"素胚房"(即全無裝潢、設備和增建)，那麼其買價和賣價是很容易被訪查而知；但如果房子經過裝潢、安裝空調和增建，那房價要如何登錄才合情合理？(3)實價課稅--看似一種住宅正義，但許多人的房子可能購買時間久遠(或是繼承)而沒了當時的買價證明與裝修單據，那如果現在賣了1000萬元，不就要以1000萬元來核稅，如果還加上裝潢費用，那之前的購屋和裝潢成本不就被重複課稅了，因為我們的購屋成本往往是課完綜合所稅後的積蓄盈餘。(4)空地稅--目前買得起高房價房的人，很多都是利用販賣祖產(繼承土地者，常被稱為"田僑仔")或換屋的方式才買得起。一旦實施高額的空地稅，被土地被重劃的人若一時沒買家開發，且土地擁有者又是貧戶，豈不是要逼迫這些繼承祖產又被土地重劃的人去賤賣土地。另外，重劃區土地一旦大量建屋，又豈不是要讓擁有舊房子者房價崩跌，而間接的受害者，就是擁有舊房子者的子女，因為父母親的房產縮水或難以賣出，便也難以屋換屋了。總之，當人民期望政府實施住宅正義的政策時，當然也不希望目前所擁有的繼承優勢蒙受損失罷!】

奢侈稅

2011-08-24T01:48:00.000-07:00

(2011.9.14更新)買房須知

2011-08-22T09:16:00.001-07:00

2011.8.17(醒報新聞)【調查：女性購屋首重有無保全】
調查指出，超過32%的女性首重有無警衛或保全，其次有4分之1的女性在乎居家是否鄰近八大行業。這反映女性購屋需求以安全性為主。房地產專家田大權認為，看懂一間好房子，才比較重要的。田大權表示，管理品質佳的房屋，其房價必然也高。淡江大學產業經濟系教授莊孟翰也建議，家居安心感固然重要，但居家硬體設備更為重要。

2011.8.21(台灣新生報)【防工業住宅城鄉局設門檻】
新北市城鄉局為避免建築業者推出「工業住宅」，訂定「都市計畫法新北市施行細則」的草案，將工業區申請辦公空間的比例由原本五十％降為三十％，並規範各項商業使用總面積不得超過單一建築基地總面積十％；加上廁所集中設置的規定，以避免違規的「工業住宅」。

草案還明定住宅區內不得設置飲酒店，並調降土地使用分區建蔽率及部分專用區基準容積率、提高建築基地透水率，推動綠建築分級及獎勵容積比率，草案內容已刊登於新北市政府城鄉發展局網站（http://www.planning.ntpc.gov.tw公告資訊）及市府電子法規資料庫網站（http://web.law.ntpc.gov.tw）的「法規草案」網頁。

2011.8.22(台灣新生報)【首購優惠房貸適月入7.6萬】
首購族買房若使用優惠利率(500萬~720萬元政府優惠房貸)，最適合家庭月收入在7.6萬元至10.7七萬元的族群，挑選的房價應在625萬至900萬元間。

有900萬能力的首購族，建議選擇台北市的文山、萬華區，以及新北市的新莊、新店、中和、永和、板橋、三重和蘆州區。而約625萬元能力的首購族，則適合選擇新北市淡水、三峽、林口、汐止和土城區，基隆市、桃園縣、新竹縣市、台中市和高雄市。

目前，新北市新莊、板橋和汐止區，台中市南屯、西屯和太平區，高雄市左營、鼓山和三民區，房價年漲幅大多在一成左右。可見，房價潛力區域的共同特色是：(1)有捷運或道路建設串連的聯外交通網絡；(2)有新興重劃區的大量供給與人潮進駐；(3)以及科技園區的就業帶動等題材，才能在奢侈稅衝擊房市時，持續帶動房價往上漲。因此，未來都市發展將逐漸由市中心，擴散到周邊新興市鎮生活圈。

2011.8.24(中時電子報)【水岸住宅夯 4大河川區價差3~6成】
河岸住宅興起，台北巿基隆河、景美溪、新店溪、淡水河四大河川熱門精華區價格差很大。目前，基隆河(大直)預售案每坪開價150至200萬，景美溪（木新路）每坪開價70至90萬。業者指出，早年有沒有河岸景觀，一坪價差可能只有1至3成，現在一般價差可來到3至6成。

至於淡水紅樹林建案面河和面山每坪價差高達15萬以上。特別是淡水河曼哈頓計畫啟動後，台北市右岸、新北市左岸沿線縱深200公尺內，優先進行都更，最高給2倍容積獎勵，未來新北市眺望北市夜景的高樓住宅漲幅空間最大。另外，北市萬華區、大同區因環河路一帶房價不高，未來都更後有河岸景觀及都更容獎加持最具潛力。

2011.8.24(中時電子報)【住宅供需缺口增26,711戶】
淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，以民國91年到100年6月底的台北市預售屋房價、GDP來觀察，10年來台北市房價從每坪約36萬元、一路大漲達78.7萬元，漲幅達一倍以上。

2011.9.8(中央廣播電台)【掀開買房內幕–房仲不會告訴你的事】
一般消費者因為沒有時間或是不懂，買賣房屋時通常會找上房屋仲介業者。跟消費者權益有關事項，基於利益或是利害關係，業者通常不會講清楚。事實上，代書可自找過戶也可自己辦，重大瑕疵民法皆保障仲介角色弱，加盟與直營差很多，履約保證要賣方同意，加註條款貸款不足免賠償。對於仲介打包票，消費者最好別全然相信。崑山科技大學不動產經營系教授陳淑美認為，購屋消費者可以在契約當中明訂，沒有貸到預計款項額度時，契約自始無效，不需負任何賠償責任，保障自己權益。

【老貓評：凡事皆要小心，尤其房屋買賣這檔事，除非您非常專精與有時間，並且有法律顧問做後盾，否則千萬別輕易自己處理。最好是買賣事先言明"銀行履約保證"，並且不要隨便收取訂金，一定得確認仲介所配合的代書是與建經銀行具有特約關係，否則交易安全堪慮。另外，也不要輕易相信民法的保障，因為民事過程曠日廢時還有些怪異，一不小心便易踏入陷阱與做出錯誤判斷。即使買賣簽定"銀行履約保證合約"，在交易過程中，若有些拖延、屋況問題和貸款問題，均還有些風險，更何況隨便委託代書辦理。要知道，買賣房屋最大的風險，便是您不加審視合約即輕易收取訂金，從這一刻起，您便有可能掉進買賣各一方或仲介精心設計的圈套裡，即使您已經很仔細閱讀合約。另外，您一定會相信民法會保障您，但試問您有人力、資源和時間去打官司嗎?仲介公司一定會有律師顧問，想要坑您的人也一定有某些背景，因此買賣房屋一定要小心，免得賠了夫人又折兵。】

2011.9.13(中時電子報)【房仲高利潤監委糾正內政部】
根據監委調查，「房仲服務報酬計收標準」規定的成交價金6％是收費上限，並非主管機關規定的固定收費比率，委託人可與業者議價。不過根據消基會調查，業者間已形成按成交價金向賣方收取4％、買方收取2％作為服務報酬的不成文行規。讓原本委託人可與業者自由議價的制度設計，受到嚴重扭曲。

(待續)

(2011.9.14更新)評論集

2011-08-19T09:17:00.000-07:00

2011.8.19(中廣新聞網)【薪資低、房價高 46%年輕人不敢結婚成家】
台北人力銀行最近以20-39歲年輕人進行問卷調查，發現46%的年輕人，自覺薪資過低、房價高、育兒負擔大，會優先考慮立業，還不敢結婚成家。調查也發現，高達6成6的年輕人，覺得薪資要超過五萬元以上，才可以在物價高的台北生活，才敢立業成家。

【老貓評：年輕人還是應該努力減少開支和娛樂，以及早結婚為要。愈早結婚愈能共同奮鬥存錢，愈晚婚，不僅難存錢，還會花費更多錢在娛樂上。其次，台北市房價已高出年輕人所能負擔的費用，因此，應趕快轉移至新北市有捷運站的附近定居，以免過幾年，恐怕連新北市都買不起。另外，若年輕人持續晚婚和不生小孩，那麼，多年之後台灣許多地方的房價恐要跌得很慘，台北市也難例外。】

2011.8.19(卡優新聞網)【省總價補裝潢心態　屋況不佳房屋反熱賣】
在奢侈稅上路後，中高價位的房屋越來越乏人問津，反倒是缺乏裝潢、屋況不佳的低總價(1,500萬上下)房子變得炙手可熱。目前以有急切需求的「首購族」與看好未來房市潛力的「軍公教」族群勇於進場。房仲業者警告，這種低價位老房子，必須注意屋況不佳的問題，購買前仍須審慎評估。

【老貓評：首購族和軍公教族，若不是對裝修沒經驗，就是平常無法深入裝修工程。因此，這兩族群的人若貿然買老房子來整修，鐵定是肥羊。換言之，結局就是省了房價虧了裝修財；更慘的，還可能惹來麻煩和無窮的夢厭。而賣掉老房子的人，其實也無法再以同樣價錢買到同區段的房子；換言之，他若不是提高預算再買房，就是到更外圍的區域買。那麼，為什麼不乾脆去更外圍的區域買新房子?不僅環境更好，管理安全，更能省掉麻煩。事實上，老舊的鋼筋混泥土的樓房，可不是簡單地翻修就好，還有結構強度、耐用年限、防漏和管線更換的問題。】

2011.8.24(中時電子報)【住宅供需缺口增26,711戶】
台灣房市「不患寡而患不均」的問題持續惡化。隨著財富Ｍ化嚴重，在台北市買不起房的人只能往新北市和郊區移動，甚至只能租。以民國91年到100年6月底的台北市預售屋房價和GDP比較觀察，10年來台北市房價從每坪約36萬元大漲至78.7萬元，漲幅達一倍以上；而GDP，10年來從1.3萬美元僅升至目前的1.8萬美元，成長不到38％。顯示國民所得永遠追不上房價的狂飆速度。

【老貓評：俗語說"人兩腳，錢四角(腳)"想要以一般薪資在台北市買房還真難!那麼，我們如何在不斷堆升的房價中安身立命？首先，一定要懂得如何理財，靠錢去追財富。當我們累積到足以買房的積蓄時，不要貿然買房與大肆裝潢，一定得做足功課與收支規劃，因為買房後的瑣碎開支還很多。然後，再以不斷換屋的方式遷移至理想的區段。然而，如果資產只有一棟房，並想以此房來換屋，其實，大多時候也只會愈換愈遠，因為您的房價漲，好地段的房價還漲更兇。如果有兩棟房，那就比較容易藉由換屋遷移至理想的區段了。因此，一般人期待奢侈稅讓房價下來，其實也會讓自己的資產縮水，也會減緩資產累積的速度。】

2011.9.14(卡優新聞網)【台北市國宅漲幅驚人　新隆國宅翻升16倍】
房仲業者針對台北市知名國宅比較推出時與目前平均單價的結果發現，新隆國宅漲勢最為驚人，持有至今漲幅高達16倍，平均年增率超過六成，總漲幅最小的新和國宅也有1.4倍。隨著國宅移轉條件解禁，國宅進入自由市場買賣後，價格也隨著房市水漲船高。

【老貓評：總覺得台北人還滿感概的! 房價年年驚驚漲，平均房價位居全國最高，居住品質卻是全國最糟。老舊的五樓公寓，沒電梯，沒管理，又難停車，平均售價還要2000萬左右。其實，鋼筋混泥土的建築物是有一定的壽命，愈老舊的建築其早期的工程品質愈要顧慮，有些公共建築品質也往往不如預期，然而，老舊的建築一旦外牆或室內防水不佳，或是建築物的結構或設備壞損，均很難修護。而這可能就是台北人的表徵--即外表穿著光鮮亮麗，鑲著台北市的燙金門牌，卻住在狹窄和不怎麼美觀的環境裡。】

(待續)

建物和裝修的天敵

2011-08-18T22:43:00.001-07:00

1. 熱脹冷縮、高溫和地震是台灣地區建物和裝修的天敵。一年中，有超過半年的時間溫度超過28^oC以上；在冬天，一天溫差可以約10^oC左右；至於地震，幾乎每天均有輕微的無感或有感地震動，更何況一年常超過5次的2級以上地震。

2. 高溫易使材料質變，如矽力康易硬化失去彈性，也易使有毒物質釋出及在空氣中揮發。因此，受陽面的牆壁和結構，應謹慎採光罩的設計及塗裝板料的包覆。

3. 熱脹冷縮易使增建及接合的混泥土或磚牆結構龜裂，而引發裂縫、滲水、漏水和壁癌的弊病。因此，在建物的二次增建或接合處，應避免裝修材包覆，或宜採可拆卸的設計，以免除日後維修的困難。

4. 地震易使材料的接合處龜裂或物品掉落，因此裝修中的轉角處理宜更費心，以及高櫃的設計應考慮樓層高度與震度的關係。例如，位於高樓層的住宅，地震時搖晃幅度較大，物品儘量少往高處堆放，或是應設計有門板和鎖的櫥櫃收納物品，不宜採用開放式的陳列架；至於中低樓層的住戶，地震時結構易受損，因此室內結構表面不宜包飾，以便檢查地震後的受損情形及利於修護。

5. 中低樓層的住戶，由於地震時易產生上下推擠的壓力，室內隔間牆的裝飾，宜採用有伸縮縫的處理。

6. 頂樓由於易受熱脹冷縮、高溫和地震的影響，而使平頂的防水層質變及龜裂，裝修天花板時，應先考量建物平頂防水和隔熱的做法，以便採取適當的設計做法因應。

7. 熱脹冷縮易使地坪磁磚或木地板堆擠曲翹，因此地坪裝修時，應採較佳的工法和材料處理。

8. 由於台灣有超過半年的時間溫度超過28^oC以上，一般住戶均會開冷氣空調因應。尤其是喜歡將冷氣空調開在21^oC左右的民眾，由於白天上班時得將冷氣空調關閉，使得室內溫差一天高達10^oC左右，而易使裝修物產生熱脹冷縮的作用，因此裝修時不宜過度及全面使用烤漆塗裝，以免很快就會產生龜裂現象。另外，此種住戶也不宜過度裝潢，因為隱藏於裝修材中的甲醛，易因裝修物的熱脹冷縮現象而釋出，結果在空氣流通不良的環境下，造成大量甲醛瀰漫在室內。