Desde el foro

Los MASC, a golpe de auto

2026-01-24T18:15:00.002+01:00

Tras la publicación de la LOMESPJ se produjo una situación en la que parecía imprescindible hacerse con un «paracompás», para no perder el norte, o hacer un curso acelerado de «cafeomancia», para tratar de descubrir el designio de LAJs y Tribunales, en torno al cumplimiento del requisito de procedibilidad. El panorama era realmente inquietante.

"Los MASC a golpe de auto". En el número 25 de la La Ley, Mediación y Arbitraje.

1. MASC Y PROCEDIBILIDAD. CÓMO HEMOS LLEGADO A ESTO.
2. RECUPERANDO EL NORTE, Y PASANDO LA PRIMERA PANTALLA.
3. SON LAS COSTAS.´

Un número especial, el número 25 de "La Ley. Mediación y Arbitraje" con un apartado especialmente dedicado al primer año de la LO 1/2025.

La mens legislatoris que no todo lo sana: a propósito de la STS sobre la no necesidad de autorización para instalaciones de recarga de vehículos eléctricos en edificios existentes

2026-01-04T18:49:00.002+01:00

Me refería en una entrada anterior [X apuesta por el coche eléctrico] a la problemática de los coches eléctricos o, mejor dicho, de las instalaciones de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en un edificio en régimen de propiedad horizontal, cuando el propietario la quiere ejecutar al margen de la comunidad, ex apartado 5 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que prevé que dicha instalación «sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad».

Hacía en esa entrada referencia la normativa exigible, desde el punto de vista técnico y jurídico, y me hacía eco de dos resoluciones, una de la Audiencia Provincial de Valencia y otra de la de Madrid, que abogaba por interpretar como solo aparentemente contradictorias con el argumento de que, por muy clara que pueda ser la voluntad del legislador de facilitar la utilización de este tipo de vehículos, no pueden ni debe ser completamente indiferente la afección que dicha instalación pueda implicar en los elementos comunes, ni tampoco las «exigencias técnicas» comunes que puedan derivarse de la multiplicación en el tiempo de los vehículos eléctricos.

Pues bien, el Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente en casación [STS 1745/2025, de 1 de diciembre], sobre el alcance de la redacción del artículo 17.5 LPH, siendo la cuestión controvertida si dicha redacción condiciona la instalación de un punto de recarga en una plaza individual, en el caso de que incida en elementos comunes, sean por naturaleza o por destino o conveniencia, a la autorización de la Comunidad, o, por el contrario, basta la mera comunicación previa. Y el Tribunal Supremo se decanta de forma inequívoca por la última opción, y determina que «siempre que se ubique en una plaza individual de garaje, solo precisa la comunicación previa a la Comunidad». Acude para justificarlo al espíritu y finalidad de la norma, a la men legislatoris, expresada en los preámbulos de las leyes 19/2009, de 23 de noviembre, y 8/2013, de 26 de junio, de las que reproduce algunos apartados, en relación con la modificación del artículo 17, además de la perspectiva semántica o gramatical y lógica jurídica, que parten en realidad del mismo fin.

Hay cuestiones que no se entienden, más allá de la pura opción legislativa, como que para equipos o sistemas de mejora de la eficiencia energética de una vivienda se requiriera el voto de un tercio de propietarios y cuotas, y bastara la simple comunicación para un vehículo eléctrico, o que la creación de una infraestructura común para ordenar las instalaciones de recarga de vehículos requieran de mayoría, y baste la simple comunicación para que cada cual lo haga por su cuenta; o la remisión a una directiva comunitaria —2010/31/UE—, con la que estará alineada, pero que solo exige canalizaciones para instalaciones de recarga en edificios nuevos, y en edificios existentes sujetos a reformas importantes en el aparcamiento o en la infraestructura eléctrica del edificio.

Pero, siendo prácticos, nos podemos preguntar si esta sentencia supone una novedad radical que pueda ser esgrimida por los propietarios frente a la comunidad para actuar al margen de ella, cualquiera que sea la afección de elementos comunes, y la respuesta debe ser forzosamente negativa. La razón es que no se puede obviar que la sentencia parte de un supuesto muy concreto, al referirse a una afección manifiestamente «tangencial» y leve de los elementos comunes, «como ocurre al fijar el cableado al techo del garaje», dado que, como dice el mismo Alto Tribunal, el legislador tuvo que representarse forzosamente que el cableado atravesaría elementos comunes, como son el forjado, las paredes y los carriles o calles de acceso a las plazas. Eso está claro.

Pero es que ese no es el problema. El problema es, por supuesto, que dicha instalación cause una afectación innecesaria o desproporcionada en los elementos comunes, o que entrañe un perjuicio para los demás copropietarios que no tienen por qué soportar, lo que en todo caso va a requerir de una valoración caso por caso, absolutamente normal en materia de propiedad horizontal. Pero ese no es el único problema. El problema es, como apuntaba en la anterior entrada, la multiplicación en el tiempo del número de interesados en este tipo de instalaciones.

Por poner un par de ejemplos sencillos, reales —los tengo en mente, con nombre, X, y apellidos, C.P—, fáciles de entender. No es lo mismo una canalización que sesenta, cada una con su correspondiente pasatubos en el forjado, que pueden convertir el único cuarto de contadores del edificio (de unos 15/16 m2) en algo parecido a un queso gruyere, la lucha por el espacio (necesariamente limitado) en algo similar a las carreras por la tierra de Oklahoma en USA —como en Un horizonte muy lejano, el que llegue tarde se queda fuera—, y la acometida eléctrica general, si no está suficientemente dimensionada para las nuevas necesidades, en algo parecido a una parilla eléctrica. Por supuesto, es tan cierto que es poco probable que cincuenta o sesenta propietarios del edificio opten por el vehículo eléctrico, salvo imposición, como que eso no sería un problema, si coinciden en el tiempo, porque tendrían la mayoría suficiente para ejecutar la infraestructura necesaria; el problema es el «goteo» a lo largo del tiempo de propietarios ejecutando cada cual su propia instalación. Otro ejemplo, no es lo mismo si el cuarto de contadores está en planta de sótano, y las canalizaciones son directas, que si lo está en el zaguán de entrada, y hay que atravesar el forjado, que si está en el entresuelo, y las canalizaciones deben atravesar el zaguán de entrada (y el forjado)… ¿lo arregla el propietario con una canalización eléctrica, más o menos aparente? ¿y cuando sean quince o veinte las canalizaciones? No es difícil de imaginar.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado, pero nada ha cambiado, o no debería hacerlo, y, como señalaba en la antes citada entrada en este blog, las comunidades de propietarios pueden esperar a que se produzcan y acumulen los problemas, sino que pueden y deben anticiparse, adoptando los acuerdos necesarios para que dichas instalaciones puedan acometerse por los propietarios, cuando les interese, de forma ordenada y responsable.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

X apuesta por el coche eléctrico

2025-08-21T12:37:00.000+02:00

No era X, aquella a la que nos referimos en la anterior entrada [A propósito de X], pero la llamaremos igualmente así. No era un propietario al uso. Era un extraño, tanto para sus vecinos como para los profesionales que atendían las necesidades y urgencias de la comunidad, que en el caso no eran pocas, como tampoco las necesidades, urgencias y roces que se producían entre quienes la integraban, por las más variadas causas (casus belli, en realidad), molestias, perjuicios, o agravios, a veces tan antiguos como el edificio, que mantenían a la comunidad con un pulso vital irregular, a veces lento, a veces errático y otras acelerado por motivos que, para quienes se incorporaban como nuevos propietarios, resultaban tan extraños como incomprensibles.

No era el caso de X, que, ya lo he dicho, nunca se quejó de nada ni de nadie, tal vez en justa contraprestación al hecho de que, por alguna razón perdida en el tiempo —se sospechaba de un antiguo agravio nunca resuelto a su satisfacción, un agravio que nadie recordaba en realidad— nunca pagó la comunidad de propietarios, voluntariamente al menos. Como las estaciones, se sucedían las liquidaciones de deuda, aprobaciones en junta, cartas, requerimientos, monitorios (nunca hubo queja ni oposición), ejecuciones, tasaciones y liquidaciones, Y vuelta a empezar.

Como X, vivía al margen de la comunidad, y eso no iba a cambiar por haber adquirido un vehículo eléctrico. El hecho no pasaría de anécdota (reforzando, eso sí, las sospechas de tan antiguos como ignotos agravios) si no fuera porque decidió prescindir de la instalación de un cargador de baterías apto para su vehículo, que cargaba directamente en el enchufe más próximo del garaje común.

¿Era posible hacerlo? ¿Era permisible? La respuesta es evidente, no. No porque recargaba con cargo a la misma comunidad que no pagaba, y aunque o hiciera; y no, porque provocaba el sobrecalentamiento de la instalación eléctrica y de la batería, y un riesgo cierto de incendio, por el tiempo tan prolongado preciso para recargar la batería de un coche en un enchufe común.

¿Qué tendría que haber hecho X, para hacer las cosas correctamente?

La normativa reguladora para las instalaciones de recarga de vehículos eléctricos es técnica, por un lado, y jurídica por otro. Desde el punto de vista técnico hay que tener en cuenta la Instrucción Técnica Complementaria (ITC) BT 52 «Instalaciones con fines especiales. Infraestructuras para la recarga de vehículos eléctricos», aprobado por RD 1053/2014, de 12 de diciembre, y desde el jurídico, la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.

Empezado por esta última, el apartado 5 del artículo 17 tiene el siguiente tenor: «La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma».

No lo exige el precepto, pero parece claro que no bastaría, o no debiera, con un simple «le comunico que voy a instalar un punto de recarga de vehículo eléctrico en mi plaza», lo que convertiría la comunicación en un trámite perfectamente superfluo y prescindible. No cabe olvidar que dicha instalación va a implicar, necesariamente, una alteración de elementos comunes (la perforación de forjados, para llevar las canalizaciones desde el cuarto de contadores hasta el punto de recarga, las dichas canalizaciones, que discurrirán por el garaje hasta dicho punto, o los contadores, uno de los cuales estará en el cuadro general). Y no cabe olvidar que una cosa es que, como afirma la SAP Valencia (Secc. 8), núm. 22/2024, de 24 de enero, sea muy clara la voluntad del legislador de facilitar la utilización de este tipo de vehículos, como lo es que, conforme a dicho precepto, los propietarios no precisan de autorización para hacer dicha instalación —es claro que no— ; y se entiende que carecería de sentido (dicho precepto) si solo se autorizasen las instalaciones que no implicaran afección de elementos comunes, cosa, por otra parte, virtualmente imposible. Eso es una cosa, pero otra, que también hay que valorar para hacer una interpretación certera del repetido precepto, es que sea completamente indiferente cómo se haga.

Porque no lo es, hay una información mínima que es razonable que haya que facilitar junto con la comunicación, además de las características básicas de la instalación, y de la identificación de los técnicos autorizados y de la empresa que va a ejecutar los trabajos.

1º) Partiendo de que siempre habrá afección de elementos comunes, no es indiferente cual sea el alcance de esa afección, lo que está relacionado con los intereses del propietario solicitante —que va a realizar una instalación en servicio propio exclusivo, que en ocasiones se plasmará en una opción constructiva (y económica) frente a otras — que no tienen por qué prevalecer en todo caso, cualquiera que sea la opción elegida. Cabe la posibilidad de que esta sea la de menor afección posible para los elementos comunes (estructura y fábrica del edificio, al atravesar muros y forjados, además del recorrido hasta llegar al punto), pero también cabe la posibilidad de que sea la de mayor afección, o que afecte incluso a plazas privativas, atravesándolas para acortar el recorrido (y ahorrar costes); una afección que después habría que multiplicar por cada una de las instalaciones que sucesivamente se fueran sumando, cada una con sus particulares recorridos.

En este sentido la SAP Madrid (Secc. 14), núm. 544/2023, de 21 de diciembre —en clara oposición a la citada de Valencia—, rechaza que exista para los propietarios una facultad, incondicionada, de instalar en la propia plaza de garaje un punto de recarga para vehículo eléctrico, mediante simple comunicación a la comunidad, que prevalecería sobre la prohibición que dicha Ley impone a los copropietarios (artículo 7.1) de realizar alteración alguna en el resto del inmueble. Y afirma que «Tal planteamiento es erróneo. Pues el derecho de instalar puntos de recarga para vehículos eléctricos, cuando entraña alterar la estructura o fábrica del edificio, o de sus elementos comunes, y en cuanto atañe a esa alteración, se supedita a la autorización de la Junta de Propietarios respecto de la forma de ejercicio del derecho. Y si bien la autorización de la Comunidad no puede encubrir negativas, u obstáculos injustificado, en modo alguno puede obviarse por cada uno de los propietarios individuales que pretenda ejercer su derecho de instalar su propio punto de recarga. De modo que la Junta conserva la facultad de imponer los requisitos técnicos y administrativos exigibles, y determinar la forma de instalación que ocasione menor perjuicio a los elementos comunes afectados».

2º) Pero queda otro punto, relacionado con el problema que se puede plantear si el numero de interesados en realizar ese tipo de instalaciones se multiplica. Puede llegar el momento de que la instalación general y la acometida no sean suficientes para atender la demanda, lo que implicaría la necesidad de una ampliación que puede conllevar importantes desembolsos económicos que muchos propietarios no estarán dispuestos a asumir. Ello obligaría, de momento, a pedir que la información facilitada para cada nueva instalación de un punto de recarga comprenda la evaluación de en qué medida la instalación general será capaz de atender las nuevas exigencias (más allá de la propia instalación a que se refiere), una exigencia sencilla de cumplir puesto que la ITC ya exige, de hecho, que en todo caso, pero especialmente en edificios existentes, el diseñador de la instalación compruebe que no se sobrepasa la intensidad admisible de la línea general de alimentación, teniendo en cuenta la potencia prevista de cada estación de recarga, y que es posible también calcular el número máximo de estaciones de recarga posibles.

Es posible esperar a que se produzcan y acumulen los problemas, y es posible anticiparse.

Cómo hacerlo, para aprobar acuerdos en junta de propietarios que sean razonables y defendibles, para evitar mayores afecciones que las imprescindibles, y para anticiparse al problema de la creciente demanda de vehículos eléctricos, es un problema interesante, a resolver caso por caso, con un equipo mixto, jurídico y técnico, que sea capaz de dar respuesta a esos desafíos.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

A propósito de X

2025-08-13T19:39:00.004+02:00

La llamaremos X. No está claro como pudo adquirir una vivienda nueva, a estrenar, en una concreta comunidad de propietarios en el centro de la ciudad, dado que no se le conocía oficio —los rumores apuntaban a un golpe de suerte familiar, jugando a la lotería— pero junto a su pareja fue, sin duda, un elemento esencial para que, quienes la integraban, recién llegados también al edificio, que hasta entonces no tenían mayor trato que el convencional, comenzaran a tenerlo; fue la argamasa que les unió firmes durante una generación. La siguiente lo olvidó, como un mal sueño. No fueron ajenas a tal efecto determinadas costumbres de X, no compartidas por sus vecinos, como la de lanzar las bolsas de basura por el balcón, baldear la vivienda en lugar de fregarla, llevando el agua, que se desparramaba generosamente desde el balcón, todos los restos, imaginables o no, de la vida cotidiana (eso sí, solo cuando tocaba); o determinadas licencias, como cuando, sin consultar previamente a la junta, se las arregló para crear un refugio climático en el patio común, cuyo uso y disfrute tenía atribuido. Lo hizo por la vía, imaginativa sin duda, de colocar un tablacho en el hueco de la puerta de acceso, y proceder a su inundación, para poder bañarse como si de una piscina se tratara con sus niños, que, la verdad, justo es decirlo, la gozaron en grande, como se podía adivinar por las risas y los gritos que proferían.

X y su pareja tenían, además, una especial relación de dominio, de goce y disfrute, con la mugre que ellos mismos generaban. He dicho que lanzaban las bolas de basura por la ventana. No es del todo justo, lo habitual es que la arrastraran desde su vivienda por el rellano, escalera y zaguán de entrada, dejando un rastro, con el tiempo indeleble, que excusaba de tener que hacer mayores averiguaciones sobre su autoría. Tampoco le importaba en demasía, y así se lo hizo saber a la persona encargada de la limpieza para que se abstuviera de limpiar «su» rellano, aunque, obviamente hubo que reforzar la limpieza del resto, lo que implicó un sobrecoste nada despreciable a repartir entre el resto de los vecinos; eran pocos, y olvidé decir, aunque seguro lo habrán intuido, que tampoco pagaba la comunidad. Lo de las reglas y normas no iba con X, aunque no puede decirse que fuera un alma libre, ni atormentada, era simplemente lo que daba la mata.

La comunidad llegó a plantearse si sería posible repercutir el mayor gasto —las limpiezas extraordinarias— a X, por el simple expediente de aprobarlo en junta y que así quedara reflejado en la liquidación que se practicara, junto a las cuotas de comunidad y, tal vez, las cámaras de seguridad por si se volvía mas cautelosa. ¿Era posible? ¿Es posible?

Sobre este punto, en un caso solo fácticamente muy similar, se pronunciaba la Sección 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, S. núm. 16/2018, de 18 de enero, sobre la aprobación en junta de propietarios de un acuerdo para atribuir en exclusiva a la propietaria de una vivienda el gasto por las limpiezas extraordinarias que se derivaran de sus conductas incívicas, consistentes en ensuciar (hay que entender que a conciencia y con voluntad) el vestíbulo, así como el coste de instalación de cámaras de seguridad para así acreditarlo mejor. Este último punto se cayó justamente, en el juzgado y así fue confirmado por la Audiencia, por razón que no admite reparo, y es que no estaba en el orden del día, pero no sucedió así con el punto principal, que sí lo estaba.

El acerbo probatorio justificaba sobradamente los actos vandálicos, con lo que la cuestión se ceñía —y así se planteó por su defensa— a sí la Junta tenía o no competencias para imponer sanciones e indemnizaciones económicas a comuneros, a rechazar que el mecanismo para combatir sus actos incívicos fuera imputarle el mayor gasto que ello suponía, defendiendo que el mecanismo legal previsto en su caso era instar la acción de cesación, y que dicho acuerdo implicaba una modificación de las cuotas de pago de un servicio, el de limpieza, que se hacía por coeficientes, que no se había adoptado por unanimidad, porque ella había votado en contra.

La Audiencia Provincial de Barcelona señaló, con precisión, que no era objeto del pleito el ejercicio de una acción de cesación, y que tampoco se trataba de imponer una sanción, ni una indemnización, sino de la competencia de la Junta de Propietarios para repartir un gasto concreto y determinado, como es la limpieza del vestíbulo, a un departamento concreto, cuando se constatara un hecho incívico que se pudiera atribuir a su propietario, y afirmó que sí era posible, por, resumidamente, las siguientes razones:

1º) Que la Junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad y como tal tiene entre otras las facultades enumeradas en el artículo 553-19CCCAT como mínimo, destacando el punto 2 letra f) el establecimiento o la modificación de criterios generales para fijar las cuotas.

2º) Que en este caso no se modificó la cuota de participación en los elementos comunes, sino que se estableció una contribución especial sobre un concreto gasto a un departamento, es decir se modificó el régimen ordinario de reparto establecido en el título de constitución de la finca a un propietario individual en cuanto a un gasto determinado por constatarse su actuación incívica.

3º) Que es doctrina constante, uniforme, y reiterada que la contribución a los gastos conforme al coeficiente previsto en el título de constitución no es una regla absoluta, pudiendo distinguirse en el régimen jurídico de la propiedad horizontal del Código Civil de Cataluña (CCC), entre:

a) La determinación o la modificación, de las cuotas de participación previstas en el título constitutivo, para lo que se requiere la unanimidad, conforme al artículo 553.3.4 del CCC.

b) La determinación, o la modificación, de la forma de contribuir a los gastos comunes, o del sistema de repartir los gastos, sin alterar la cuota prevista en el título de constitución, para lo que basta el acuerdo de la junta de propietarios, según lo previsto en el artículo 553.3.1.c) del CCC, según el cual la cuota de participación establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, «salvo pacto en contrario». En cuanto a las mayorías necesarias para dicho, a su vez, es necesario distinguir entre: b1) si el acuerdo que consiste en adoptar el régimen de distribución por cuotas del título constitutivo, para lo que bastaría la mayoría simple, nada distinto de lo que sucede en territorio común con la LPH 1960; o sí, b2) el acuerdo consiste en adoptar un régimen distinto de la distribución por cuotas del título constitutivo, en cuyo caso es necesaria la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del CCC, eso es, el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación.

Por lo tanto, la Junta era soberana para imputar el reparto de un gasto a un copropietario de manera distinta a la cuota de participación, siempre que se reuniere la mayoría cualificada de 4/5, lo que ocurrió en el caso concreto enjuiciado, siendo válido el acuerdo consistente en la atribución «por exclusiva al departamento de la actora de los gastos de limpieza a contratar a empresa especializada a consecuencia de los actos incívicos y contrarios a la normal y ordenada convivencia pacífica de los comuneros que realice la actora», sin que se pudiera considerar una condena de futuro, sino una modificación de reparto de un gasto concreto y determinado a consecuencia de los actos incívicos deliberados y voluntarios, constatados y continuados y desarrollados por la propietaria del departamento en el vestíbulo de la finca, contrarios a la normal y ordinaria convivencia de la Comunidad».

Llegado este punto, cabe preguntare si es factible dicha solución en otros territorios, los regidos por la LPH 1960, y la respuesta nos la da el mismo tribunal, cuando señala que, «para la adopción de un acuerdo que consiste en el reparto de los gastos entre los copropietarios de modo distinto al previsto en el título constitutivo, basta la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del Código Civil de Cataluña, y no es necesaria la unanimidad, a diferencia de lo exigido en el ámbito de aplicación del derecho español por el artículo 17.1ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal en la redacción de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que requiere la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en las estatutos de la comunidad, razón por la cual, el acuerdo es nulo si no es adoptado por unanimidad de los copropietarios».

Y no es consuelo que, como afirma el mismo tribunal, se haya «matizado por la doctrina la consecuencia jurídica de la ausencia de unanimidad (Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1991), en el sentido de que la regla de la unanimidad si no es observada, dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho"», porque, de aprobarse en junta un acuerdo semejante, en caso de impugnarse judicialmente —pongamos el caso, por X— el resultado seria muy distinto, y

Nunca se sabrá si hubiera servido para algo con X, ya he dicho que estaba al margen de reglas y convenciones, pero hay a quienes si les podría doler eso de tener que asumir las consecuencias de los propios actos, y podría ayudar a prevenir determinadas conductas simplemente el hecho de invertir quien tiene que ir detrás de quién, sin perjuicio claro está del derecho a impugnar y a defenderse, previo recurso a un MASC, eso sí.

J. Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Ni evolución ni progreso, "todo es un nuevo recomenzar desde el mismo principio del que se ha partido".

2025-08-09T12:01:00.004+02:00

De la introducción en el libro de "De la litigación a la avenencia, ¿por el camino de las prímulas?" [pp. 21-23], a propósito de los sucesivos anteproyectos y proyectos que querían imponer la mediación obligatoria como requisito de procedibilidad, planteando una falsa disyuntiva: algo hay que hacer, no hacer nada no es una opción, luego hay que imponer la mediación.

"Lo cierto es que la alternativa cero, esto es, no hacer nada, —a la que se refería la Memoria de Impacto Normativo de este último Proyecto de Ley— no es en realidad una verdadera alternativa para evaluar la imposición de cualquier medio para la solución extra jurisdiccional de conflictos, y esta tampoco; pero no tanto porque pueda suponer una restricción del derecho de acceso a los tribunales, como parte del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva —que no lo será siempre que dicha imposición sea proporcionada y, efectivamente no la implique, claro está[9]— , sino porque no es útil, no es práctica, porque no sirve al fin pretendido, si este es que los ciudadanos resuelvan sus conflictos a través de la mediación u otros medios distintos de la jurisdicción.

Descartada la falsa disyuntiva planteada, aceptando que algo hay que hacer, rechazando que dé igual qué sea ese algo que haya que hacer, y puesto que es forzoso pensar que se volverá a intentar imponer ese requisito del recurso previo a un ADR/MASC como presupuesto de inicio del proceso jurisdiccional, si no directamente a la mediación sin contemplar otras opciones, es inevitable examinar qué se ha hecho en los países en los que se han implantado esos sistemas alternativos, y han tenido éxito, si es que se puede calificar de éxito el simple hecho de su implantación.

Y es que se suele traer a colación el éxito que los sistemas ADR/MASC, y la mediación entre ellos, han tenido en los países anglosajones, en particular en los Estados Unidos de América (EE.UU.), pero también en Gran Bretaña, países en los que es cierto que existe una fuerte implantación de estos sistemas, y solo un porcentaje muy pequeño de los asuntos que llegan a los juzgados (entre el 3% y el 8%) son finalmente resueltos mediante una sentencia, atribuyéndose a una mayor «cultura de la mediación» de la que careceríamos. Pero no puede afirmarse a priori, sin mayores cuestionamientos, ni que eso sea así, ni que sea un éxito en términos de eficacia y eficiencia, no solo privada sino también pública, algo que también es una premisa que habría que justificar, porque no está nada claro que sea así. Y tampoco se puede pretender entenderlo al margen de las características e instituciones propias del sistema procesal civil y del modelo de justicia norteamericano, desde donde se ha exportado a otros países; se trata de un sistema que por sus particularidades ha llegado ser denominado como el American Way of Law, que habrá que poner en relación con las características, principios e instituciones que rigen en general en los sistemas procesales civiles europeos-continentales, aun cuando no sea posible hablar de un proceso europeo continental, y con los principios y objetivos de los sistemas judiciales europeo-continentales. El estudio de la evolución de los sistemas procesales civiles continentales a partir de los modelos francés y austríaco-alemán, y el estudio de los antecedentes del sistema procesal civil español, como siempre que se recurre a la historia, comprobaremos que nos puede deparar sorpresas, algunas «deliciosas», y llevarnos a la conclusión, como al personaje de «El lector», de que no hay ni evolución ni progreso en la historia del Derecho, que todo es un nuevo recomenzar desde el mismo principio del que se ha partido[10]".

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[9] En este sentido se manifestaba nuestro Tribunal Constitucional, en relación con la conciliación previa en el procedimiento laboral, pero el mismo principio sería aplicable a la mediación o a cualquier otro ADR/MASC que se impusiera como presupuesto para recurrir a la jurisdicción. La STC 75/2001, de 26 de marzo, señala que es «preciso recordar que el trámite pre-procesal de intento de conciliación previa en el procedimiento laboral (artículo 63 LPL) tiene por finalidad posibilitar, antes de iniciarse el proceso, un acuerdo que lo evite, con las naturales consecuencias de celeridad y de ahorro de energía procesal (por todas, STC 354/1993, de 29 de noviembre [RTC 1993, 354], F. 4), y que, según ha manifestado reiteradamente este Tribunal, resulta compatible con el derecho a la tutela judicial efectiva (artículo 24.1 CE) porque, ni excluye el conocimiento jurisdiccional de la cuestión controvertida, al suponer simplemente un aplazamiento de la intervención judicial, ni se trata de un trámite desproporcionado o injustificado, al procurar una solución extraprocesal de la controversia que beneficia tanto a las partes como al sistema judicial (por todas, STC 217/1991, de 4 de noviembre [RTC 1991, 217] , F. 5)».

[10] Reflexiona el personaje, Michel Berg, sobre cómo se funden el pasado y el presente en una sola realidad vital, y dice: «La primera vez que disfruté de veras fue cuando empecé a estudiar las legislaciones y proyectos de ley de la época de la Ilustración. Eran textos animados por la fe en la bondad innata del mundo, y por lo tanto en la posibilidad de regular formalmente esa bondad. Me llenaba de gozo ver cómo de esa fe surgían postulados del buen ordenamiento social, que después se reunían en leyes que tienen belleza, una belleza que es la única prueba de su verdad. Durante mucho tiempo creí que existía el progreso en la historia del Derecho, y que, a pesar de los terribles encontronazos y retrocesos, podía apreciarse un avance hacia una mayor belleza y verdad, racionalidad y humanidad. Desde que sé que esa creencia es quimérica, manejo otro concepto de la andadura de la historia del Derecho. La veo encarada hacia un objetivo, pero ese objetivo, al que se llega por un camino sembrado de obstáculos, malentendidos y deslumbramientos, es el mismo principio del que se ha partido, y del que, apenas ha llegado, debe volver a partir». SCHLINK, B. El lector. Anagrama, Barcelona, 2020, pp. 170-171.

A question of legal standing, and a call to order. Supreme Court Judgment 867/2025, of June 2

2025-08-08T11:12:00.000+02:00

The recent Spanish Supreme Court Judgment 867/2025, of June 2 [ECLI:ES:TS:2025:2690]—which is merely a reiteration and confirmation of a consistent doctrine—puts an end to a controversy sparked by certain sections of some Provincial Courts regarding the interpretation of Article 16 of the Horizontal Property Act (LPH) concerning legal standing to convene a meeting by property owners: the owners’ standing is subsidiary, not direct.

Article 16 of the Horizontal Property Act refers to the meeting of property owners and its convocation, establishing that the owners' meeting shall be held at least once a year to approve the budgets and accounts —the ordinary/annual general meeting, or AGM— and also “on other occasions when deemed appropriate by the president or requested by one quarter of the owners, or a number of them representing at least 25% of the ownership shares,” subsequently specifying in the next paragraph that:

“2. The meetings shall be convened by the president, or failing that, by the promoters of the meeting, indicating the matters to be discussed, the place, date, and time of the first or, where appropriate, second call, with notices being made in the manner established in Article 9. The notice shall include a list of owners not current with the payment of community debts and shall warn them of the loss of their voting rights if the conditions of Article 15.2 are met”.

As for who can convene the meeting, the provision that “it shall be done by the president or, failing that, by the promoters of the meeting,” has remained unchanged since the original drafting of Law 49/1960, of July 21, even though it was then found in the second paragraph of Article 15. The reform brought by Law 2/1988, of February 23, preserved the text of Article 15 in this regard, merely adding that it should specify the time and date of the first or second call, and that notice should be given at the “address in Spain.” The same occurred with Law 8/1999, of April 6, which reformed the Horizontal Property Act, moving Article 15 to Article 16, with a text that remains unchanged to this day.

The issue at hand concerns whether property owners may convene a meeting, and more specifically, regardless of the requirements they must meet for such a convocation to be legally valid, whether the owners can directly convene the meeting themselves, bypassing the president, or whether a prior request to the president is required, and only in the case of express or tacit refusal can the owners proceed. In short: is the legal standing to convene direct or subsidiary?

Let’s spoil the ending: it is subsidiary—and has always been so. The phrase “shall be done by the president or, failing that, by the promoters of the meeting” is unequivocal, and this has been repeatedly recognized by Supreme Court jurisprudence over time. For instance, in STS 775/1990 of December 10, STS 75/1992 of February 5, and STS 1173/1993 of December 13, the Court refers to “the failure to meet the requirement of subsidiarity imposed by the Law, which allows the possibility of a special convocation only in the absence of the one to be made by the president.”

However, despite such clarity —and as proof that almost anything can be argued— some courts, albeit few, have attempted a different reading.

This is the case of Section 9 of the Provincial Court of Madrid, which in Judgment 62/2020 of February 4, highlights the contradiction between various Provincial Courts —and even between sections within the same Court— regarding whether a prior request to the president is needed before owners may convene the meeting. It defends the original, unconditional, and equal right of the president and qualifying property owners to issue the convocation, arguing that this right is set out in the first paragraph of the article, which makes no reference to subsidiarity, and that paragraph two “only regulates the manner in which the convocation must be carried out, without limiting the right recognized in the first paragraph,” when it states that “the meeting shall be convened by the president, or failing that (i.e., when the owners request it), the promoters of the meeting”.

In support of this interpretation, the Court cites a ruling from Section 13 of the same Provincial Court (Judgment 305/2009 of July 28), which, aside from the facts of that specific case (where the president expressly refused to convene the meeting), asserts that:

“The Horizontal Property Act does not subordinate or condition the owners' right to convene the meeting to a prior refusal by the president or to his inability to convene. It is a right granted by law with autonomous and direct effect; therefore, the promoters were not required (the law does not impose such deference or courtesy toward the office) to ask the president to convene the meeting nor to provide proof of her refusal to do so. This is evident from Supreme Court judgments of December 9, 1993, June 12, 1994, and February 23, 1996, among others.”

The problem is that one cannot separate who may convene the meeting from how it must be convened, without disrupting the coherence of the provision. If the legislature had wanted to allow direct convocation in 1960, it would have done so explicitly and would not have used the verb “request” — request from whom, if they can do it themselves? — in paragraph 1, nor would it have used “failing that” instead of “where appropriate” in paragraph 2. Furthermore, the claim that the Supreme Court decisions cited support this view is inaccurate, as those rulings —contrary to what Section 13 and others assert— actually state the opposite:

The STS of June 12, 1994, is misquoted, as no such judgment exists on that date (a Sunday). The only three rulings that day by Justice Francisco Morales relate to promissory note actions based on unjust enrichment.
The STS of December 9, 1993, concerns a case where there was no refusal but rather a very long delay by the president in convening the meeting, which he ultimately did, including the agenda items requested by the owners promoting the meeting. Meanwhile, those owners remained inactive and never convened the meeting due to the delay. Thus, the ruling actually supports the opposite interpretation.
The STS of February 23, 1996, deals with a case where the issue was not about direct or subsidiary standing, but whether the meeting had been validly convened by owners representing 25%, and whether it had been called within the legal time frame, in a context where the president opposed being removed from office.

This conflict among sections of the Madrid Provincial Court can also be found, for instance, within sections of the Alicante Provincial Court. For example, Section 5 (Judgment 181/2018, of April 18) supports the view that owners’ standing is subsidiary, while Section 9 (Judgment 316/2014, of June 18) has supported the direct standing theory, asserting that no prior request is necessary.

Amid this controversy, I side (as is already clear) with the view that owners' standing is subsidiary, because, as noted by the Las Palmas Provincial Court, Section 5, Judgment 116/2022 of February 11:

“As a general rule, the Horizontal Property Act assigns the authority to convene the meeting to the president (‘the president shall convene the meetings’), meaning that the law allows owners to request the president to call a meeting, as he holds that power under the law. The president may comply or not, and only then, if he refuses or remains inactive, may the qualifying owners act, as implied by the meaningful phrase ‘failing that’ in Article 16.2 of the Act. This clearly suggests that if the president does not issue the convocation, then—and only then—in his absence, the owners may do so”.

It also states that the president's inactivity can be express (a refusal), tacit, or even presumed, based on circumstances indicating that, under the community’s current situation, the president is unlikely to act—even if no request has been formally made—and that such circumstances must be substantiated.

And this is precisely the interpretation reaffirmed by the above-cited STS 867/2025, of June 2 —a mere reiteration of consistent doctrine —which clearly states:

“The interpretation that the convocation of the owners’ meeting corresponds primarily to the president and only subsidiarily to the promoters of the meeting —provided they comprise one-quarter of the owners or represent at least 25% of the ownership shares— in the event of the president's inaction, is the most consistent with the literal, systematic, and functional reading of Article 16 of the LPH.

The first paragraph, stating that the meeting shall be held when requested by one-quarter of the owners or by a group representing at least 25% of the shares, does not grant this minority a direct power to convene. It merely allows them to request the meeting. The verb used—‘request’—implies a petition, not an executive act, and necessarily presumes a recipient, who can only be the president, as the one ordinarily empowered to convene meetings under the express wording of paragraph two. This second paragraph clearly and unequivocally states that ‘the meeting shall be convened by the president, and, failing that, by the promoters of the meeting.’ The phrase ‘failing that’ is not an empty formula or mere stylistic choice: in legal language, it has a clear technical meaning, indicating subsidiarity—that is, empowering a secondary actor to act only when the primary one does not.

Therefore, the promoters' authority to convene is not direct, but conditional on the president’s prior inaction.

This conclusion is not weakened by hypothetical concerns about deadlock, passivity, or conflicts of interest involving the president. These risks, while conceivable in practice, are already accounted for and resolved by the structure of the provision: once the promoters meet the proportional requirement (a quarter of owners or 25% of shares), they may request the president to convene the meeting. If the president unjustifiably fails to do so within a reasonable time, the promoters are then subsidiarily authorized to convene it themselves. This ensures the system remains functional without disrupting the legal framework that assigns the central role in convening to the president.

Conversely, allowing immediate, direct convocation by the promoters without prior request would not only undermine the institutional role of the president but would also render meaningless the expressions ‘request’ and ‘failing that,’ breaking the internal coherence of the article.

Furthermore, the exceptional provision allowing meetings without prior convocation in the case of a universal meeting—as per paragraph three—confirms, by negative inference, the general rule: except in that unique situation, the right to convene lies with the president—unless by judicial order—and only subsidiarily with the promoters, in case of inaction. Properly interpreted, Article 16 provides a balanced model that respects the representative role of the president, recognizes the qualified minority’s right to initiate action, and offers an effective remedy against presidential inaction, all without distorting or altering the legislative text.”

Nothing further needs to be said on this specific point. There are, of course, all the legal requirements for the validity of such convocations and the proper holding of meetings by the owners—but that is another matter.

José Ignacio Martínez Pallarés

Lawyer

Una cuestión de legitimación, y una llamada al orden. La STS 867/2025, de 2 de junio.

2025-08-03T11:11:00.004+02:00

La reciente STS 867/2025, de 2 de junio [ECLI:ES:TS:2025:2690] —que no es sino una reiteración y ratificación de una doctrina constante—, pone fin a una controversia protagonizada por algunas secciones de algunas Audiencia Provinciales en torno a la interpretación del artículo 16 LPH sobre la legitimación para la convocatoria de junta por propietarios: la de los propietarios es subsidiaria, no directa.

Se refiere el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal a la junta de propietarios y a su convocatoria estableciendo que la Junta de propietarios se reunirá al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, que es la junta general ordinaria, y también «en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación», señalando a continuación, en el siguiente apartado, que:

«2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2».

Respecto a quién puede hacer esa convocatoria, la previsión de que «la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión», se ha mantenido invariable desde la redacción original de la Ley 49/1960, de 21 de julio, aunque entonces estuviera en el párrafo segundo del artículo 15. La reforma de la Ley 2/1988, de 23 de febrero, mantuvo en este punto la redacción del artículo 15, limitándose a añadir que debía contener el día y hora de celebración «en primera o, en su caso, en segunda convocatoria», y que la citación debía hacerse en el «domicilio en España»; y lo mismo ocurrió con Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, con la que el artículo 15 pasó a ser el articulo 16, con una redacción que ha llegado hasta ahora.

La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad que tienen los propietarios de convocar junta, y más concretamente, al margen de los requisitos que deben cumplir para que dicha convocatoria sea eficaz jurídicamente, si dicha convocatoria la pueden hacer directamente los comuneros, al margen del presidente o, por el contrario, es exigible un requerimiento previo a este para que convoque esa junta general, y, solo en caso de negativa expresa o tácita, pueden hacerla los propietarios; es decir, si la legitimación para convocar de esos propietarios es directa o subsidiaria.

Vamos a hacer un espóiler: es subsidiaria y siempre ha sido así. La expresión de que «la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión» es inequívoca, y así lo ha venido recogiendo la jurisprudencial del Tribunal Supremo de forma reiterada desde antiguo; así, por ejemplo, la STS 775/1990, de 10 de diciembre, la STS 75/1992, de 5 de febrero, o la STS 1173/1993, de 13 de diciembre, cuando se refiere al «incumplimiento del requisito de subsidiariedad que exige la Ley, cuando remite la posibilidad de una convocatoria especial, al supuesto de que se haga en defecto de la que corresponde hacer al presidente»

Sin embargo, pese a tal claridad, y como demostración de que todo, o casi todo, es argumentable, ha habido tribunales, pocos, que han querido leer otra cosa.

Este es el caso de la Sección 9 de la Audiencia Provincial de Madrid, que en sentencia 62/2020, de 4 de febrero, se hace eco de la contradicción entre algunas Audiencias Provinciales —y entre secciones de la misma Audiencia— sobre la necesidad o no de requerimiento previo al que ostente la condición de Presidente de la Comunidad para que, en su caso, puedan los propietarios convocar la junta, y defiende el derecho originario incondicional e igualitario del presidente y de los propietarios, en el número o con las cuotas de participación exigidos por la Ley, para proceder a dicha convocatoria, argumentando para ello que dicho derecho viene establecido en el apartado 1 del artículo, que no hace referencia alguna a la subsidiariedad, y que en el apartado 2 «solo regula la forma en que ha de efectuarse la convocatoria, sin limitar el derecho reconocido en el apartado primero, al señalar que «la convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y, en su defecto (o sea cuando fueren los propietarios quienes la pidan), los promotores de la reunión».

Y en apoyo de dicha interpretación cita una sentencia de la Sección 13 de la misma Audiencia (SAP 305/2009, de 28 de julio), que señala que al margen de los hechos enjuiciados —en los que constaba la negativa expresa de la presidenta de la comunidad a convocar— declara que:

«La Ley de Propiedad Horizontal no subordina ni condiciona la convocatoria de la Junta por los propietarios -promotores a la previa negativa del Presidente o a la imposibilidad de realizar él la convocatoria. Es un derecho que la Ley les concede con carácter autónomo y directo, por lo que los promotores no tenían la obligación (la deferencia o consideración al cargo no la impone la ley) de instar a través de la Presidenta la convocatoria ni, por tanto, el deber de acreditar la negativa de ésta a hacerlo, y así se desprende de las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1993, 12 de junio de 1994 y 23 de febrero de 1996 , entre otras».

El problema es, que no cabe separar el quién puede convocar del cómo se puede convocar, porque se rompe la coherencia del precepto, y que si el legislador hubiera querido hacerlo así en 1960, lo habría hecho, y no habría utilizado el verbo «pedir» —pedir a quién, si lo pueden hacer por sí— en el apartado 1 y habría utilizado un «en su caso» en lugar de «en su defecto» en el apartado 2; y el problema es que no es cierto que las sentencias del Tribunal Supremo que se citan dicen lo que dice que dice la Sección 13 de la Audiencia, y es replicado por la Sección 9 ( y por otras Secciones de otras Audiencias), sino que dirían en todo caso lo contrario:

- La STS de 12-6-1994 está erróneamente citada, puesto que ese día (Domingo), solo hay tres sentencias de las que fue ponente Don Francisco Morales Morales y se refieren a acciones cambiarias por enriquecimiento injusto.

- La STS de 9-12-1993 se refiere a un supuesto en el que no hubo negativa sino dilación muy prolongada en el tiempo para convocar por el presidente, que lo hizo finalmente incluyendo los puntos del orden del día solicitados por los propietarios que promovían la reunión, unida a la inacción de estos, que no convocaron la junta con base en esa dilación indebida. Por lo tanto, esta sentencia en realidad dice lo contrario de lo que se afirma.

- La STS de 23-2-1996 se refiere a un supuesto en el que no se ventilaba tal cuestión —legitimidad directa o subsidiaria— sino si se había convocado la junta o no por propietarios que representaran el 25%, y se había citado en plazo, en un contexto de oposición del presidente, al que quería remover del cargo.

Esta oposición entre las secciones de la Audiencia Provincial de Madrid, es posible encontrarla también, por ejemplo, entre las secciones de la AP de Alicante, y así, mientras la Sección 5ª (SAP 181/2018, de 18 de abril) defiende que la legitimación de los propietarios es subsidiaria, la Sección 9ª (SAP 316/2014, de 18 de junio) ha defendido que es directa y que no se precisa de requerimiento previo.

Dentro de esta controversia, me posiciono (como ya ha quedado claro a favor de la leqitimación subsidiaria de los propietarios, porque, como señala la SAP de las Palmas, Sección 5ª, núm. 116/2022, de 11 de febrero, «como norma general, la Ley de Propiedad Horizontal atribuye al presidente de la comunidad la capacidad para convocar la Junta ("la convocatoria de las Juntas las hará el presidente"), de manera que lo que la Ley permite a los comuneros es que puedan pedir la convocatoria al presidente que es quien tiene atribuida esa facultad en la Ley. El presidente podrá convocarla o podrá no hacerlo, ante lo cual, y solo ante esa tesitura, los comuneros que reúnan las condiciones exigidas podrán actuar, como así se sigue de la significativa expresión "en su defecto" del art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que sugiere a las claras que si la convocatoria no la realiza el presidente, entonces y solo entonces, en defecto de aquél, serán los propios comuneros los convocantes», eso sí, señala que la pasividad del presidente puede ser expresa —rechazando la convocatoria— o tácita o incluso presunta, cuando se pueda presumir que por las circunstancias de la vida de la Comunidad no procederá a la convocatoria, aunque nada se le haya comunicado, y que dichas circunstancia deben ser acreditadas.

Y esta interpretación es la que ha venido a ratificar la citada STS 867/2025, de 2 de junio —en lo que no es sino una reiteración y ratificación de una doctrina constante— señalando, y reproduzco íntegramente por su claridad, que:

«La interpretación conforme a la cual la convocatoria de la Junta de propietarios corresponde, en primer término, al presidente, y solo subsidiariamente a los promotores de la reunión —si son la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación— en caso de inactividad de aquel, es la más ajustada al tenor literal, sistemático y funcional del art. 16 de la LPH.

El precepto, al establecer en su apartado primero que la Junta se reunirá en las ocasiones en que lo «pidan» la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, no reconoce a dicha minoría una facultad de convocatoria directa, sino la posibilidad de solicitar la reunión. El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, y presupone necesariamente un destinatario, que no puede ser otro que el presidente, quien ostenta la competencia ordinaria para convocar las Juntas, de conformidad con lo que dispone expresamente el apartado segundo del mismo artículo. En este se indica, de forma clara y sin ambigüedades, que «la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión». La expresión «en su defecto» no puede entenderse como una fórmula vacía ni como un mero recurso estilístico: en el lenguaje jurídico tiene un sentido técnico claro, que remite a la subsidiariedad, es decir, a la habilitación de un sujeto secundario para actuar solo cuando el principal no lo hace. Por tanto, la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente.

Esta conclusión no se ve debilitada por eventuales objeciones basadas en el riesgo de bloqueo, pasividad o conflicto de intereses por parte del presidente. Tales riesgos, aunque posibles en la práctica, están ya contemplados y neutralizados por el propio diseño normativo del precepto, que ofrece un cauce operativo para sortearlos: basta con que los promotores, una vez cumplido el requisito de la proporción (cuarta parte de propietarios o 25% de cuotas de participación), requieran al presidente para que convoque la Junta. Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria. De este modo, se garantiza la funcionalidad del sistema sin necesidad de violentar el equilibrio normativo que sitúa al presidente como figura central en el mecanismo de convocatoria.

La estructura del art. 16, que reserva la convocatoria al presidente y solo en su defecto la permite a los promotores, se ve así preservada sin riesgo de parálisis, pues la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta, siempre que quienes ostentan la legitimación subsidiaria actúen conforme a derecho. Permitir, por el contrario, una convocatoria directa e inmediata por parte de los promotores, sin requerimiento previo, no solo desnaturalizaría la función institucional del presidente, sino que vaciaría de sentido las expresiones «lo pidan» y «en su defecto», y rompería la coherencia interna del precepto.

Además, la posibilidad excepcional de celebrar la Junta sin convocatoria previa, prevista para el caso de reunión universal en el apartado tercero del artículo, confirma por vía negativa la regla general: fuera de ese supuesto singular, la convocatoria corresponde al presidente -a salvo el caso de convocatoria judicial-, con intervención subsidiaria de los promotores únicamente en caso de inacción. Así entendido, el art. 16 articula un modelo equilibrado que respeta el papel representativo del presidente, reconoce el derecho de impulso de una minoría cualificada y ofrece una solución eficaz ante la eventual pasividad de aquel, sin necesidad de forzar el texto ni alterar su sentido».

Nada más que añadir, sobre el punto en cuestión. Después están, por supuesto, todas las exigencias para que dicha convocatoria por los propietarios y celebración de la junta sea válida jurídicamente, pero eso es otra cuestión.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Sobre la inanidad de una reforma al hilo del «gran apagón», y la irrelevancia de su derogación

2025-07-27T18:30:00.002+02:00

El pasado 25 de junio se publicaba en el BOE el RDL 7/2025, de 24 de junio, por el que se aprobaban medidas urgentes para el refuerzo del sistema eléctrico, unas medidas que recogen en buena parte las recomendaciones formuladas por el comité creado para analizar las causas del gran apagón de 28-4-2025, un apagón del sistema eléctrico sin precedentes en nuestro país, por su extensión, pues afectó a la totalidad del país, además de Portugal y Andorra, y que ocasionó innumerables problemas, y algo más.

No es este el lugar para analizar dichas medidas, destinadas a la resiliencia del sistema eléctrico, almacenamientos y flexibilidad del sistema eléctrico, o la electrificación, que pretende (esta última) impulsar la electrificación para permitir un mejor aprovechamiento del sistema eléctrico y, en consecuencia, un menor riesgo de que se produzcan incrementos de tensión asociados a una baja demanda de electricidad. Y en relación con este impulso de la electrificación hay una medida en particular relacionada con las comunidades de propietarios, sobre la electrificación de la climatización, que implicaba una reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Dice el preámbulo del RDL, que en cuanto a la electrificación de climatización, se incorporan dos medidas que facilitan la adopción de instalaciones de bombas de calor, como pueden ser la aerotermia y geotermia; una de ellas es de carácter fiscal, al objeto de actualizar la normativa de los tributos locales, de modo que se puedan recoger en el IBI y en el ICIO bonificaciones para incentivar la instalación de sistemas como la aerotermia como ya se recoge para los sistemas de aprovechamiento de energía solar; la que nos interesa es que dice «actualizar» la Ley de Propiedad Horizontal para clarificar que el marco para la toma de decisiones en la junta de propietarios con respecto a la instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables incluye también tecnologías como la aerotermia o la geotermia, al objeto de aportar seguridad jurídica y facilitar la electrificación de la climatización en estos ámbitos.

A tales efectos, el artículo 27 del RDL, sobre la inclusión de aerotermia y geotermia en comunidades de vecinos, modificaba el primer párrafo del apartado 1 del artículo diecisiete de la LPH, que quedaba con la siguiente redacción:

«1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación».

Como es posible apreciar, la reforma incluía de forma expresa «la aerotermia y geotermia», entre las energía renovables a las que es de aplicación el precepto, que acoge una mayoría reducida para la aprobación en junta de la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, lo cual suscita algunas preguntas: si era discutible, o era discutido en las comunidades de propietarios que lo fueran, es decir, si era un problema o una necesidad real; si el hecho de no estar recogidos expresamente impedía la aplicación del precepto, porque, por ejemplo, tampoco se refiere expresamente a la energía solar ni a la eólica; si la derogación del RDL por Resolución de 22 de julio de 2025 del Congreso de los Diputados (BOE 24-7-2025) —que ha implicado que el precepto vuelva a su redacción original— impide, a partir de ahora, la aplicación del precepto a las propuestas de esas instalaciones; si la reforma suponía una aportación tangible a la clarificación del marco y la seguridad jurídica para la toma de decisiones por comunidades y propietarios.

No. Para ser breve: la modificación del artículo 17 LPH era tan inane como su derogación.

Primero. No admite discusión que aerotermia y geotermia son energías renovables, como lo son la energía solar o la eólica, sin necesidad de que se citen en el precepto, que se refiere con carácter general a la «energías renovables», para que les sea de aplicación.

Segundo. Podríamos preguntarnos si, pese a ello, existían controversias en las comunidades de propietarios, y en los tribunales, sobre la mayoría aplicable a este tipo de instalaciones que fuera necesario zanjar para favorecer la electrificación de la climatización. La respuesta es también negativa. Una búsqueda rápida se sentencias por conceptos da un pobre resultado, hay pocas sentencias que en el ámbito de la propiedad horizontal traten de aerotermia o geotermia, y la controversia es ajena a su consideración como energía renovables o no; estás relacionadas con los ruidos y molestias derivados de su instalación en un patio [SAP Cáceres, Secc. 1, núm. 417/2023, de 4 de julio], la alteración de elementos comunes derivada de un cambio de destino [SAP Navarra, Secc. 3, núm. 394/2022, de 6 de junio], la ocupación injustificada de elementos comunes [SAP Gijón, Secc. 7, núm. 283/2024, de 20 de mayo], la impugnación del acuerdo de su instalación en el contexto de una reforma ya aprobada que afectaba a la envolvente del edificio [SAP Vigo, Secc. 6, núm.. 410/2025, de 16 de mayo], o sobre la ubicación del aparato de aerotermia [SAP Vitoria, Secc. 1, núm. 192/2025, de 11 de febrero]. Poco más.

Tercero. Estén o no expresamente citados, dichos sistemas siguen siendo energías renovables (como la fotovoltaica, térmica o eólica, que tampoco aparecen citadas expresamente), y les era y sigue siendo de aplicación la mayoría reducida del párrafo primero del artículo 17.1 LPH.

Cuarto. Como consecuencia necesaria de todo lo anterior, la modificación legislativa del artículo 17.1 LPH no aportaba nada que clarificara ni diera seguridad jurídica en la toma de decisiones por los órganos de las comunidades, una seguridad que, en realidad, no se ve perjudicada por su inclusión y derogación sino por razón de su propia inanidad.

No hay nada más, una reforma que no era más que una pompa de jabón, que desaparece sin dejar rastro de su breve existencia, salvo la sensación de que en ocasiones prima la improvisación sobre la reflexión.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

About heather fences, privacy, views, and rights in a community of owners

2025-07-20T20:43:00.005+02:00

If a few years ago I dealt in this blog with the consequences that the superb, splendid development of a tree, planted in the garden area of an owner in a building under the horizontal property regime, had on the lights and views of the owners of the upper houses (HERE),, the question that now arises refers to an alteration in common elements, that it could be considered inconsequential and that it would not violate the prohibition of article 7.1 LPH, and even justified, to safeguard one's own privacy.

The problem arises in an urbanization located in a wild area by the sea, made up of single-family homes separated by low walls, with a light and open aesthetic in harmony with its location on the island of Menorca, when the owner of one of them decides to install on the delimiting wall between both properties —which is considered a common element—, without the authorization of the community or that of the owner to whom such alteration could be harmed, a metal fence covered with heather, which protruded above the original wall, in order to prevent the neighbor's views on the plot and safeguard his right to peaceful enjoyment of his property and family privacy.

The problem is that the peaceful enjoyment of one's own property affected were not only those of the owner who carried out the installation without authorization. The collision of rights that occurs is multiple, because no one is ultimately alien to the consideration given to said alteration. The issue affects the right to views of an owner, who acquired it in an urbanization with certain characteristics among which, we can undoubtedly affirm, were the sea views; also to the right of the other owner to preserve his own privacy on his property, restricting the views that his adjoining neighbor had over it; and also the right of the community of owners not to produce alterations in common elements that affect the aesthetics of the complex, and that of other owners within the community, who may end up being equally affected, whatever the way by which this installation ends up being authorized.

When weighing up the rights at stake, several considerations must be taken into account.

On the one hand, although it is true that the views are not absolute property rights between independent properties, in which the express constitution of an easement is required to limit the content of the domain of the servient property, in the case of properties in horizontal property that right and respective limitation results reciprocally without any other title than that resulting from the design of the building as a whole, and as a manifestation that each co-owner has to the peaceful enjoyment of his property, so that any constructive action that involves an alteration of that design, limiting the views, supposes a prejudice to the right that assists the affected owner as the owner of the property in that specific place. In this sense, the SAP Valencia, section 6, no. 397/2006, of 20 June, is expressed.

On the other hand, Article 7 LPH is quite clear in stating that "The owner of each flat or premises may modify the architectural elements, installations or services of the same when it does not undermine or alter the safety of the building, its general structure, its configuration or external condition, or prejudice the rights of another owner, and must give an account of such works beforehand to the person representing the community", then stating that "In the rest of the property you may not make any alteration and if you notice the need for urgent repairs you must notify the administrator without delay".

But not all alterations are the same; a structural element (pillar, beam, slab, etc.) is not the same as exterior elements (slats, balconies, windows, etc.) or others; whether it involves work or not, whether it is fixed or mobile, folding or removable, or whether it is more or less visible. And the question is whether, in the face of a collision of rights, a simple structure such as a metal fence covered with heather really entails an alteration that would fall within the scope of the prohibition of article 7 LPH, or, on the contrary, can be considered a "minimum constructive solution" not included in the scope of the prohibition, and essential to prevent the view of others on one's own property and, therefore, to guarantee the peaceful enjoyment of one's own private plot, safeguarding the right to privacy.

The judgment of first instance dismissed the claim filed by the owner affected by the obstruction of the views he had enjoyed until then, pointing out that the fence was placed in the private part of the defendant's plot, not on the dividing wall of both properties, and that it did not exceed "what can be considered a minimum constructive solution, essential and non-aggressive aimed at preventing the view of others on one's own property and therefore aimed at making appropriate use of the private plot, safeguarding the right to family privacy".

The judgment of second instance, on the other hand, upholding the appeal filed by the applicant, revoked the judgment of first instance, considering that the installation that was the subject of the proceedings affected a common element and that, therefore, its modification required the consent of the community of owners, which had been obtained by the defendant and did not exist, stating that "the installation of the reed and its structure in the separation wall contravenes the applicable regulations, the observance of which cannot be dispensed with by the assessment that it is a minimum work to preserve privacy when it affects the right of the plaintiff owner by limiting its exercise".

And the latter has been the solution confirmed in cassation by the recent STS, 1st Chamber, no. 502/2025, of 27 March [ECLI:ES:TS:2025:354], considers the prohibition of article 7.1 LPH to be applicable, since it is not a disputed fact that the installation of the fence affected a common element, rejects the applicability to the case of the case-law of the Court itself, in which the appellant tried to substantiate the admissibility of the alteration, pointing out that "the jurisprudential doctrine that considers "as inconsequential works that do not affect the common elements those enclosures that are not harmful to the other owners nor undermine or alter the safety of the building or its configuration towards the outside is not applicable to the case" (for all, judgments 537/2010, of 30 September, and 1023/2007, of 10 October), since in this case the separating wall, which is a common element, has been used to support an additional structure that modifies its appearance and functionality. The placement of the heather fence alters the exterior configuration by considerably increasing the visual height of the wall and modifying the original aesthetics of the complex, which was lighter and more open, in harmony with the location of the community and the houses that make it up located on the island of Menorca and, as can be seen in the photographs provided, in a wild area and very close to the sea", and "It also negatively affects the rights of the applicant, since it reduces the views of the sea that she had before its placement, limiting the use and enjoyment of her property, as evidenced, also, by the mere contemplation of these photographs".

The solution given by the High Court is clear, and attends to the Law, to rights, and also to common sense; and although it is worth thinking about what would have happened if, instead of placing the fence on the wall or attached to it or affecting the Community wall in any way – since the judgment of first instance states that it is installed on private land – it had been installed at a certain distance, achieving the same result for one, and affecting in the same way the right to views of the other, It is possible to affirm that the final result would not have been different, since this installation, although on private land, would continue to alter "the configuration or external state" of the same light and open complex in which everything was acquired.

José Ignacio Martínez Pallarés

Lawyer

Sobre vallas de brezo, privacidad, vistas, y derechos en una comunidad

2025-06-08T12:27:00.006+02:00

Si hace ya unos años trataba en este blog las consecuencias que, el soberbio, esplendoroso desarrollo de un árbol, plantado en la zona ajardinada de un propietario en un edificio en régimen de propiedad horizontal, tenía sobre las luces y vistas de los propietarios de las viviendas superiores (AQUÍ), la cuestión que ahora se plantea se refiere a una alteración en elementos comunes, que podría considerarse intrascendente y que no vulneraría la prohibición del artículo 7.1 LPH, y hasta justificada, para salvaguardar la propia intimidad.

El problema se plantea en una urbanización sita en una zona agreste junto al mar, integrada por viviendas unifamiliares separadas por muros bajos, con un estética ligera y abierta en armonía con su ubicación en la isla de Menorca, cuando el propietario de una de ellas decide instalar en el muro delimitador entre ambas propiedades —que tiene la consideración de elemento común—, sin contar con la autorización de la comunidad ni con la del propietario al que dicha alteración podía perjudicar, una valla metálica cubierta de brezo, que sobresalía por encima del muro original, con el fin de evitar las vistas del vecino sobre la parcela y salvaguardar su derecho al goce pacífico y disfrute de su propiedad y a la intimidad familiar.

El problema es que el goce pacífico y disfrute de la propia propiedad afectados no eran únicamente los del propietario que realizó la instalación sin autorización; la colisión de derechos que se produce es múltiple, porque nadie resulta al final ajeno a la consideración que se le dé a dicha alteración. La cuestión afecta al derecho a las vistas de un propietario, que adquirió en una urbanización con unas determinadas características entre las que, podemos afirmar sin duda, estaban las vistas al mar; también al derecho del otro propietario a preservar la propia intimidad en su propiedad, restringiendo las vistas que sobre ella tenía su vecino colindante; y también el derecho de la comunidad de propietarios a que no se produzcan alteraciones en elementos comunes que afecten a la estética del conjunto, y el de otros propietarios en el seno de la comunidad, que pueden terminar siendo igualmente afectados, cualquiera que sea la vía por la que se termine autorizando esa instalación.

A la hora de sopesar los derechos en juego hay que tener en cuenta varias consideraciones.

Por un lado, si bien es cierto las vistas no son derechos absolutos de la propiedad entre predios independientes, en los que se exige la expresa constitución de una servidumbre para limitar el contenido del dominio del predio sirviente, en los inmuebles en propiedad horizontal ese derecho y respectiva limitación resulta recíprocamente sin más título que el que resulta del diseño del edificio en su conjunto, y como manifestación que tiene cada copropietario al goce pacífico y disfrute de su propiedad, por lo que cualquier actuación constructiva que suponga una alteración de ese diseño, limitando las vistas, supone un perjuicio del derecho que asiste al propietario afectado en cuánto titular del inmueble en ese concreto lugar. En este sentido se manifiesta la SAP Valencia, secc. 6ª, núm. 397/2006, de 20 de junio.

Por otro, el artículo 7 LPH es bastante claro al señalar que «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad», señalando a continuación que «En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».

Pero no todas las alteraciones son iguales; no es lo mismo un elemento estructural (fpilar, viga, forjado, etc.), que elementos exteriores (lamas, balcones, ventanas, etc.) u otros; si implica obra o no, si es fija o es móvil, plegable o desmontable, o si es más o menos visible. Y la cuestión es si, ante la colisión de derechos, una estructura simple como una valla metálica cubierta de brezo supone realmente una alteración que caería dentro del ámbito de la prohibición del artículo 7 LPH, o, por el contrario, puede tener la consideración de una «solución constructiva mínima» no incluida en el ámbito de la prohibición, e imprescindible para impedir la visión ajena sobre el fundo propio y, por lo tanto, para garantizar el goce pacífico y disfrute de la propia parcela privativa, salvaguardando el derecho a la intimidad.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda presentada por el propietario afectado por la obstrucción de las vistas de las que hasta entonces disfrutaba, señalando que la valla estaba colocada en la parte privativa de la parcela de la demandada, no sobre el muro de división de ambas propiedades, y que no excedía «de lo que puede considerarse una solución constructiva mínima, imprescindible y no agresiva destinada a impedir la visión ajena sobre el fundo propio y por tanto destinada a realizar un uso adecuado de la parcela privativa, salvaguardando el derecho a la intimidad familiar».

La sentencia de segunda instancia, por el contrario, con estimación del recurso de apelación interpuesto por la demandante, revocó la sentencia de primera instancia, considerando que la instalación objeto del proceso afectaba a un elemento común y que, por tanto, su modificación requería el consentimiento de la comunidad de propietarios, que había sido recabado por la parte demandada y no existía, afirmando que «la instalación del cañizo y su estructura en el muro de separación contraviene la normativa aplicable, cuya observancia no puede quedar dispensada por la apreciación de que se trate de una obra mínima para preservar la intimidad cuando afecta al derecho de la propietaria actora limitando su ejercicio».

Y esta última ha sido la solución confirmada en casación por la reciente STS, Sala 1ª, núm. 502/2025, de 27 de marzo [ECLI:ES:TS:2025:354], considera de aplicación la prohibición del artículo 7.1 LPH, por no ser un hecho controvertido que la instalación de la valla afectaba a un elemento común, rechaza la aplicabilidad al caso de la jurisprudencia del propio Tribunal, en las que se trataba de fundar por la recurrente en casación la admisibilidad de la alteración, señalando que «no resulta aplicable al caso la doctrina jurisprudencial que considera “como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior” (por todas, sentencias 537/2010, de 30 de septiembre, y 1023/2007, de 10 de octubre), ya que en este caso el muro separador, que es un elemento común, se ha utilizado para sostener una estructura adicional que modifica su apariencia y funcionalidad. La colocación de la valla de brezo altera la configuración exterior al aumentar de forma considerable la altura visual del muro y modificar la estética original del conjunto, que era más ligera y abierta, en armonía con la ubicación de la comunidad y las casas que la componen situadas en la isla de Menorca y, por lo que se observa en las fotografías aportadas, en una zona agreste y muy próxima al mar», y «Asimismo, afecta negativamente los derechos de la demandante, ya que reduce las vistas al mar de las que disponía antes de su colocación, limitando el uso y disfrute de su propiedad, tal como pone de manifiesto, también, la mera contemplación de dichas fotografías».

La solución dada por el Alto Tribunal es clara, y atiende al Derecho, a lo derechos, y también al sentido común; y aunque cabe pensar acerca de qué habría pasado si en lugar de colocarse la valla sobre el muro o adosada o afectando del alguna forma al muro comunitario —puesto que la sentencia de primera instancia afirma que se instala en terreno privativo— se hubiera instalado a cierta distancia, consiguiendo el mismo resultado por uno, y afectando de igual manera al derecho a las vistas del otro, es posible afirmar que el resultado final no hubiera sido distinto, por cuanto dicha instalación, aunque en terreno privativo, seguiría alterando «la configuración o estado exteriores» del mismo conjunto ligero y abierto en el que todo adquirieron.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Cafeomancia y MASC: sobre posos de café y requisitos procesales, una relación impensada e inexistente, o no.

2025-05-18T18:22:00.004+02:00

A partir de la publicación de la LO 1/2025, de 2 de enero, que ha impuesto de forma indiscriminada (o casi) el recurso previo a un MASC como requisito de procedibilidad, de admisibilidad en realidad, de una demanda —y hasta de un simple escrito iniciador de un monitorio para reclamar el pago de una deuda—, y especialmente con su entrada en vigor (el pasado 3 de abril), se han venido sucediendo Juntas de Jueces y de Letrados de la Administración de Justicia, de diferentes ámbitos, que tratan de unificar criterios en orden a la debida aplicación de la exigencia de acreditación de ese intento negociador.

El interés en la elaboración de esos criterios no es tanto explorar la mens legislatoris —ya manifestada en tantas ocasiones: reducir el número de asuntos que llegan a los tribunales, y a coste cero— como introducir algo de seguridad jurídica en la aplicación al caso, que a ellos corresponde, de una ley torpe e ineficaz para el fin pretendido, que supondrá una mayor carga de trabajo para los tribunales además de mayores costes y dilaciones para los justiciables, y que puede afectar a la tutela judicial efectiva, que comienza con el acceso a esos mismos tribunales, que deben garantizarla, sin que eso se solucione con la simple afirmación nominalista de que los MASC son “Justicia”.

El resultado, sin embargo, puede ser desalentador, y no tanto porque, pese a la existencia de inevitables coincidencias haya también notables discrepancias y contradicciones en la interpretación y aplicación del requisito de procedibilidad del intento previo de un MASC, según los distintos “criterios de unificación” que se van conociendo, sino porque podemos estar cayendo en la trampa del normativismo regulatorio atroz que destila la misma Ley, y eso es lo que puede conducir a una indeseable inseguridad jurídica.

Parece haber discrepancias en la exigencia previa o no de un MASC en las demandas dirigidas contra ignorados ocupantes —y lo mismo habría que interpretar sobre los desconocidos herederos—, y mientras que hay quienes consideran que no es exigible, por pura imposibilidad práctica, debiendo acudir a la declaración responsable y pruebas mínimas de los esfuerzos realizados por practicarlo, también hay quienes indican que sí es exigible, desde el momento en que no existe un precepto que lo excluya expresamente.

También las hay en la exigencia del intento previo de un MASC para las medidas provisionales previas a la demanda, del artículo 771 LEC, y aunque una mayoría coincide en que es necesario acudir a la actividad negociadora previa, por su carácter autónomo y diferenciado de las medidas cautelares previas, se matiza por algunos que no se exigirá en casos de extraordinaria urgencia, mientras que otros las excluyen al considerar que, como las solicitudes del artículo 158 CC, dan cobertura a situaciones en las que es fundamental que se dicte una resolución judicial de forma urgente, y tienen que tener el mismo tratamiento que las medidas cautelares, malográndose su objetivo si se somete su admisión al intento previo de un MASC.

Y también hay contradicciones significativas sobre la validez de algunos medios de comunicación, de transmisión de mensajes e interactuación, tan habituales en las relaciones cotidianas que en algún caso han desplazado a otras formas tradicionales de comunicación. Se trata del caso, por ejemplo, del correo electrónico —tan habitual que para incorporarlo como documento en Lexnet hay que optar entre “correo”, que de forma genérica se refiere ya al electrónico, o especificar que es “correo postal”— pero también de los sistemas de mensajería instantánea (guasap, SMS, Telegram u otros), con mensajes escritos o audios, a veces combinados, tratándose de sistemas para los que hay servicios de confianza para transacciones electrónicas, que garantizan la emisión, contenido y recepción. El efectivo acceso, apertura y lectura no lo garantiza nadie; conviene aclararlo, por si alguien no se ha enterado que las papeleras no son solo virtuales.

Así, sobre la admisibilidad del correo certificado, hay quienes lo admitirán solo si consta que ha sido devuelto, por “destinatario desconocido" junto con la declaración responsable de imposibilidad, mientras que otros lo admiten, siempre que permita acreditar las fechas de envío y recepción (lo que se soluciona con el acuse de recibo), pero también el contenido, lo que no se entiende cómo, salvo que se haga por conducto notarial.

El correo electrónico viene a ser mayoritariamente aceptado, pero sujeto a determinadas condiciones: haberse pactado previamente su uso como medio de comunicación (lo que es cada vez más frecuente en los contratos), por haber venido siendo utilizado reiteradamente (exigiendo en algún caso un mínimo de intercambios en un determinado periodo de tiempo), si el requerido confirma su recepción de cualquier forma (acusando recibo o contestando en cualquier sentido), si incluye acuse de recibo, o si se certifica por tercero de confianza, aunque también hay quienes los rechazan por completo.

En cuanto a los sistemas de mensajería instantánea, parece existir cierto consenso en su exclusión, aunque también hay quienes los admiten siempre que su emisión, contenido y entrega sean certificados por un tercero de confianza. Tal vez se presuma en este caso que no vamos a poder evitar mirar la pantalla del móvil, y es probablemente cierto.

Y es en este punto en el que se establece una relación tan impensada como aproximada entre el arte esotérico de leer los posos del café para predecir el futuro, la cafeomancia, (con sus diversas escuelas, tradiciones, conjuntos de símbolos, significados y reglas de lectura e interpretación), y la lectura e interpretación de los criterios sobre el cumplimiento o no del requisito de procedibilidad con un MASC. Y no es que se pueda afirmar ya que el acceso a la justicia va a depender de una lectura tan incierta, subjetiva y arbitraria como la lectura de los posos del café, pero sí advertir de que existe un serio riesgo de que así suceda, a la vista de la multiplicación de criterios y de compilaciones de criterios de unificación —que parecen exigir una “iniciación” en las diferentes escuelas y prácticas locales, para interpretar adecuadamente los “signos” y tratar de predecir o adivinar la lecturas que harán LAJ y jueces y tribunales—; y de que así sucederá si obviamos un principio esencial que debe orientar la interpretación en la exigencia del requisito, el principio pro actione, y convertimos el medio en un fin en sí mismo.

Quiero pensar que no será para tanto. Al fin y al cabo la verdadera novedad no es la exigencia de un requisito de admisibilidad, que ya existía en determinados ámbitos, sino su torpe, desmesurada e indiscriminada extensión, y, una vez pasadas las primeras fiebres, se terminará imponiendo el sentido común. O en eso queremos confiar.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

La conciliación creativa de posiciones, intereses y derechos en el seno de una comunidad de propietarios: la subcomunidad de calefacción.

2025-05-04T16:30:00.001+02:00

La propiedad horizontal ha sido calificada en alguna ocasión como «mater discordiarum», y hay razones para ello. Las comunidades de propietarios pueden ser una fuente casi inagotable de conflictos, dada la variedad de intereses y la complejidad de las relaciones, emociones y motivaciones de quienes las integran, que generan dinámicas y controversias, entreveradas de errores de información sobre los hechos o el derecho, o de una selección e interpretación sesgada de aquellos, que sirve no tanto a la conciliación como a la defensa numantina de las propias posiciones o intereses (¡muera yo con los filisteos!). Se trata de controversias que, en no pocas ocasiones, derivan en conflictos que terminan en los tribunales, y que serían evitables si se saben conciliar.

Un supuesto paradigmático sería el de los sistemas de calefacción y agua caliente sanitaria centralizadas que todavía existen en tantas comunidades de propietarios. Se trata de una instalación que requiere de todo un conjunto de elementos, como son, los espacios comunes de la propia edificación, como la sala de calderas, la acometida de combustible, calderas y en su caso de chimeneas de evacuación de gases, depósitos de combustible y agua, circuitos de conducciones diferenciadas que recorren el edificio, contadores para la individualización del consumo, radiadores, etc.; se trata de instalaciones que requieren de un mantenimiento continuo, y que son susceptibles de generar daños que deben estar convenientemente cubiertos; y se trata de instalaciones cuyo mantenimiento es cuestionado en no pocas ocasiones, por considerar más eficientes y acomodados a las propias necesidades y gustos los sistemas individuales.

El artículo 17.3 LPH establece que la supresión de un servicio común de interés general, como es este tipo de instalación, requiere del voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Conforme a este precepto, se trata de plantearlo en junta, si es necesario una y otra vez, hasta que se apruebe la supresión, lo que a veces requiere de un largo periodo de tiempo, mientras que se produce el cambio «social» en el seno de la comunidad, que permita adoptar el acuerdo.

Y sin embargo hay alternativas, a esa especie de todo o nada que conlleva la votación sobre la supresión de ese servicio, como es la recogida por la Resolución de la DGRN de 27 de julio de 2017 (BOE 14-8-2017), que consiste en la creación de una subcomunidad para calefacción y agua caliente sanitaria en el seno de la propia comunidad.

Se trata de un supuesto en el que se había acordado en el seno de la comunidad de propietarios de todo el edificio la descentralización del sistema de calefacción y agua caliente, pero en otra junta general posterior a tal acuerdo se autorizó a los vecinos disconformes con la descentralización para que pudieran seguir usando aquel sistema centralizado siempre que cumplieran una serie de requisitos, entre ellos, que crearan una comunidad independiente de la de todo el edificio, con sus propios órganos de gobierno y administración, para gestionar, mantener y conservar el sistema centralizado de calefacción y agua caliente con todos los elementos que lo integraban, que se les cedían para su uso exclusivo por aquellos que la integraran.

Se trata de una posibilidad que ya venía autorizada por la DGRN al amparo del artículo 2.b) de la LPH —que se refiere a la aplicabilidad de la LPH a las comunidades de hecho— que sirvió para autorizar la creación de subcomunidades dentro de un concreto elemento privativo en propiedad horizontal, como los locales destinados a plazas de garaje, o la constitución de subcomunidades de propietarios sobre un elemento común como una piscina; y una posibilidad expresamente recogida en el artículo 2.d) en la LPH, introducido por la DF 1ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio, que establece la aplicabilidad de la LPH a «las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica».

Establece la DGRN que la recta interpretación del precepto no requiere de que en el mismo título constitutivo se recoja expresamente tal posibilidad de creación de subcomunidades, lo que ocurrirá solo en contadas ocasiones, sino que basta simplemente con que no la prohíba, y aunque dejó sin decidir si dicho acuerdo podría encuadrarse en la regla 3.ª del artículo 17, bastando la misma mayoría cualificada de tres quintos de propietarios y cuotas de participación (un 60%), del total de propietarios que se requiere para la supresión del servicio, porque en el caso particular examinado fue adoptado por unanimidad conforme al artículo 17, reglas 6.ª y 8.ª, —es decir, sin la oposición de ninguno de los propietarios presentes o ausentes—, abrió el camino para la constitución formal de dichas subcomunidades que permiten conciliar los intereses de unos y otros, aunque sean opuestos.

La solución pasa, por tanto, por adoptar el acuerdo de creación de una subcomunidad en el seno de la comunidad de la totalidad del edificio, por la mayoría necesaria —debiera bastar la misma mayoría cualificada que para la supresión, puesto que permite la conciliación de intereses mediante la convivencia de ambos sistemas, común centralizado y privativo— y otorgar el título constitutivo de esa subcomunidad, describiendo los elementos comunes sobre los que recae y determinando las fincas especiales que la integran, su cuota de participación, sus normas de funcionamiento, sus órganos de gobierno y de administración, y el nombramiento de las personas que los ocupan, para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Y obviamente, como señala la propia resolución, no será obstáculo para ello que los estatutos prevean, como suele ser habitual, que «los gastos de calefacción serán sufragados con arreglo a su respectiva cuota de participación por todas las fincas especiales que estén dotadas del tal servicio» (a veces incluso conforme al número de unidades instaladas en cada finca), porque «la mera interpretación gramatical, lógica y adecuada para que tal norma produzca efecto conduce a admitir que, conforme a dicha regla, deba entenderse que, refiriéndose a un elemento común como es el relativo al servicio centralizado de calefacción y agua caliente, únicamente resulta aplicable a la subcomunidad respecto de las fincas que mantienen tal servicio y no a las que, después de la adopción del acuerdo de descentralización del mismo quedan excluidas de su uso».

No tiene por qué ser siempre un juego de todo o nada, un juego de suma cero que se soluciona mediante la imposición de la mayoría sobre la minoría, que no tiene por qué ser minoritaria (un 40%, es casi la mitad de la comunidad), y aunque lo fuera, porque a veces existe la posibilidad de conciliar intereses, incluso cuando son tan manifiestamente opuestos como es el caso (supresión frente a mantenimiento), y si existe hay que aprovecharla, porque todos ganan.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

From what is authorised unless prohibition, to prohibition unless authorised: tourist accommodation

2025-04-03T13:30:00.050+02:00

In a post dated 8-4-2024, "Change of destination and statutory limitations regarding tourist housing", [URL: HERE] I collected the state of the art up to that moment, as a result of different Supreme Court rulings that referred to particular cases, based on the recognition of the full freedom of owners to give the property of their property the use they want, without being deprived of the use of their property right in the way they consider most appropriate, unless such use is legally prohibited or the change of destination is expressly limited in the regime of said horizontal property, in its constitutive title or its statutory regulation.

After that date, and although there were other judgments of our High Court, the criterion did not change at all, not even STS 1232/2024, of 3 October, which ruled for the first time on the scope of the term "limit" contained in paragraph 12 of article 17 LPH (introduced by RDL 7/2019, of 1 March, of urgent measures in the field of rent and housing, allowed the prohibition of such use or whether, on the contrary, a decision of this kind constituted a legal act contra legem (contrary to the provisions of the law), challengeable by means of art. 18 LPH, since the terms "condition" or "limit" would not include prohibiting.

The question was resolved in favour of understanding that these terms ("limit", "condition") included the possibility of prohibiting the use of dwellings for tourist accommodation —which on the other hand had already been peacefully accepted by the Land Registries after the Resolution of the DGSJFP of 5-11-2020, although it was not yet peaceful in the Provincial Couts—, authorizing the communities of owners to prohibit the exercise of this activity by a qualified majority of three-fifths.

The issue has experienced, however, a 180º turn as a result of LO 1/2025, of January 2, on measures in the field of efficiency of the public justice service (BOE 3-1-2025), which today, April 3, 2025, comes into force, at least on this point.

To focus, the activity to which it refers is that defined in section e) of article 5 of Law 29/1994, of 24 November, on Urban Leases, in the terms established in the tourism sector regulation, which refers to: "The temporary transfer of use of the entirety of a furnished and equipped dwelling in conditions of immediate use, marketed or promoted in tourism supply channels or by any other means of marketing or promotion, and carried out for profit, when it is subject to a specific regime, derived from its tourism sector regulations". These are known as "Tourist Homes".

And to sum up, before the possibility of using the home for this activity was allowed if it was not expressly prohibited; From today it will be prohibited if it is not expressly allowed by the community, except for those who have already been exercising it. And the Law does so in its fourth final provision, which modifies the Horizontal Property Law, stating:

1st.- A section 3 is added to article seven of the LPH, providing that the owner of each dwelling who wishes to use it for tourist activity must first obtain the express approval of the community of owners, under the terms established in article 17.12 LPH.

2nd.- Said precepts maintain the same qualified majority of three-fifths that already existed for the agreements by which said activity was limited or conditioned, to adopt the agreements by which its exercise "is approved, limited, conditioned or prohibited", whether or not it involves modification of the constitutive title, without, it affirms, such agreements being able to have retroactive effects.

3rd.- Finally, a new second additional provision is added to the LPH, establishing that those owners who were already carrying out this activity prior to the entry into force of this Organic Law (today, April 3), who had previously taken advantage of the tourism sector regulations, may continue to carry out the activity under the established conditions and deadlines.

No doubt, doubts and questions will arise in the wake of this new regulation limiting the right to property, limitations that must always be understood in a restrictive sense, and that will be solved over time, but the general rule is the one expressed, and the violation of what is thus provided allows the community of owners, from a civil point of view, the exercise of the injunction action provided for in the same article 7 in which this new section 3 has been inserted, which prohibits such activity, unless expressly and previously authorized at the community meeting.

José Ignacio Martínez Pallarés

Lawyer

De lo comprendido salvo prohibición, a la prohibición salvo autorización: las viviendas turísticas

2025-04-03T11:30:00.007+02:00

En un post del pasado 8-4-2024, «Cambio de destino y limitaciones estatutarias a propósito de las viviendas de uso turístico», [URL: https://noticiasdelforo.blogspot.com/2024 /04/cambio-de-destino-y-limitaciones.html ] recogía el estado de la cuestión hasta ese momento, como consecuencia de diferentes sentencias del Tribunal Supremo que se referían a supuestos particulares, a partir del reconocimiento de la plena libertad de los propietarios para dar al inmueble de su propiedad el uso que quieran, sin que pudieran verse privados de la utilización de su derecho de propiedad en la forma que consideraran más adecuada, salvo que ese uso estuviera legalmente prohibido o que el cambio de destino apareciera expresamente limitado en el régimen de dicha propiedad horizontal, en su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Con posterioridad a esa fecha, y aunque hubo otras sentencias de nuestro Alto Tribunal, no cambió en nada el criterio, ni siquiera la STS 1232/2024, de 3 de octubre, que se pronunciaba por primera vez sobre el alcance del término «limitar» recogido en el apartado 12 del artículo 17 LPH (introducido por RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de alquiler y vivienda, permitía la prohibición de tal destino o si, por el contrario, una decisión de tal clase constituía un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 LPH, por cuanto los términos «condicionar» o «limitar» no comprenderían prohibir.

La cuestión se resolvió a favor de entender comprendido dentro de esos términos («limitar», «condicionar») la posibilidad de prohibir destinar las viviendas a viviendas turísticas (lo que por otra parte ya venía siendo pacíficamente aceptado por los Registros de la Propiedad tras la Resolución de la DGSJFP de 5-11-2020, aunque no resultara todavía pacífico en las Audiencias), autorizando que las comunidades de propietarios pudieran prohibir el ejercicio de esa actividad por mayoría cualificada de tres quintos.

La cuestión ha experimentado, sin embargo, un giro de 180º a raíz de la LO 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de Justicia (BOE 3-1-2025), que hoy, día 3 de abril de 2025 entra en vigor, al menos en este punto.

Para centrar, la actividad a que se refiere es la definida en el apartado e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la norma sectorial turística, que se refiere a: «La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística». Son las conocidas como «Viviendas Turísticas».

Y para resumir, antes la posibilidad de destinar la vivienda a dicha actividad estaba permitida si no estaba expresamente prohibida; a partir de hoy estará prohibida si no se permite expresamente por la comunidad, salvo para quienes ya la vinieran ejerciendo. Y lo hace la Ley en su disposición final cuarta, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal, señalando:

1º.- Se añade un apartado 3 al artículo séptimo de la LPH, disponiendo que el propietario de cada vivienda que quiera destinarla a la actividad turística deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el artículo 17.12 LPH.

2º.- Dicho preceptos mantiene la misma mayoría cualificada de tres quintos que ya existía para los acuerdos por los que se limitara o condicionara dicha actividad, para adoptar los acuerdos por los que «se apruebe, limite, condicione o prohíba» su ejercicio, suponga o no modificación del título constitutivo, sin que, afirma, dichos acuerdos puedan tener efectos retroactivos.

3º.- Por último, se añade una nueva disposición adicional segunda a la LPH, estableciendo que aquellos propietarios que ya vinieran ejerciendo dicha actividad con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley Orgánica (hoy, 3 de abril), que se hubieran acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad en las condiciones y plazos establecidos.

Sin duda se plantearán dudas y cuestiones al hilo de esta nueva regulación limitadora del derecho de propiedad, unas limitaciones que siempre deben ser entendidas en sentido restrictivo, y que se irán solucionando con el tiempo, pero la regla general es la expresada, y la vulneración de lo así previsto permite a la comunidad de propietarios, desde el punto de vista civil, el ejercicio de la acción de cesación prevista en el mismo artículo 7 en el que se ha insertado este nuevo apartado 3 que prohíbe dicha actividad, salvo que se autorice expresa y previamente en junta.

Las reglas han cambiado, ya habrá que tenerlas en cuenta.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Diálogos para el futuro judicial XCV. MASC: claves de un nuevo paradigma (1ª Parte)

2025-03-15T17:19:00.005+01:00

Diálogos para el futuro judicial XCV. MASC: claves de un nuevo paradigma (1ª Parte)

Coordinación e introducción:

Álvaro Perea González (Letrado de la Administración de Justicia)

Autores:

Iñigo Herrero Elejalde (Magistrado-Juez, Juzgado 1ª Instancia e Instrucción n.o 2, Puerto de la Cruz. Miembro de la Red Judicial Española de Cooperación Judicial Internacional. Profesor asociado área Derecho internacional privado ULL, Universidad de La Laguna)

Adrián Gómez-Linacero Corraliza (Letrado de la Administración de Justicia)

Nicolás Noms Heredia (Abogado. Asociado Senior en Deloitte Legal. Profesor asociado en Universitat de Barcelona)

José Ignacio Martínez Pallarés (Abogado. Árbitro. Doctor en Derecho. Profesor asociado de Derecho Procesal en la Universidad de Murcia).

URL: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2025/03/13/dialogos-para-el-futuro-judicial-xcv-masc-claves-de-un-nuevo-paradigma-1-parte

Introducción

«Dejando clara la indiscutible importancia constitucional del ejercicio de la potestad jurisdiccional por los jueces y tribunales, con la introducción de estos mecanismos (MASC), ya consolidados en el derecho comparado, se cumple la máxima de la Ilustración y del proceso codificador: que antes de entrar en el templo de la Justicia, se ha de pasar por el templo de la concordia.» (Preámbulo. IV. Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LA LEY 20/2025)).

¿El «templo de la concordia»? ¿Qué pretende exactamente el legislador con la introducción en el Derecho español del concepto de MASC? ¿Qué va a suponer en la práctica diaria del tratamiento del conflicto? ¿Qué valoraciones podemos hacer? ¿Críticas? ¿Se ha casado bien el marco de los MASC con la revisión del régimen jurídico de las costas procesales (arts.241 y ss. y 394 y ss. LEC 1/2000 (LA LEY 58/2000))? Todos los interrogantes están abiertos…

Como ya escribimos en esta sección, la concepción tradicional del Derecho —o al menos del Derecho como práctica ante los tribunales— ha cambiado radicalmente en los últimos años a consecuencia de las modificaciones sociales y económicas. La litigación masiva, la mayor conciencia de los derechos individuales y colectivos, y la consolidación del Estado de Derecho como modelo de convivencia han cambiado los patrones básicos de la actividad jurisdiccional. Conscientes de este viraje, y también de la imprescindible potenciación de la responsabilidad individual del sujeto en la resolución de sus conflictos, urge reflexionar sobre la entidad y dimensión no ya de un proyecto normativo, sino ahora mismo de una Ley cuya capital ambición no descansa en la modificación del proceso judicial…sino en lo que ocurre antes de llegar a él.

Un Diálogo impuesto por el nuevo paradigma…

Cuestiones planteadas:

1º.- ¿Qué valoración general merece la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en lo que afecta a los autodenominados MASC («Medios Adecuados de Solución de Controversias»?

2º.- La pregunta es obligada y la formula una gran parte de la comunidad jurídica: ¿Puede tener éxito un sistema basado en la negociación cuando esa misma negociación (trato preliminar) es impuesta por la ley? ¿No es contradictorio?

3º.- “A los efectos de esta ley, se entiende por medio adecuado de solución de controversias cualquier tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas, a la que las partes de un conflicto acuden de buena fe con el objeto de encontrar una solución extrajudicial al mismo, ya sea por sí mismas o con la intervención de una tercera persona neutral.” (art.2. Título II. Capítulo I). ¿El concepto de MASC es tasado por el reconocimiento legal? ¿O cualquier actividad que cumpla con sus notas características puede entenderse como válida a los efectos de garantizar el requisito de procedibilidad? ¿Cuál será el MASC más empleado?

4º.- ¿Qué juicio merecen las excepciones al MASC recogidas por el legislador (art.4. Título II. Capítulo I)? Algunos operadores señalan que la Ley debería haber circunscrito mejor el ámbito del requisito, excluyendo, por ejemplo, pleitos como los relativos a reclamaciones dinerarias en materia de propiedad horizontal.

5º.- La “identidad” entre el objeto de la negociación y el objeto del litigio es capital para verificar el cumplimiento del requisito de procedibilidad (art. 5.1 Título II. Capítulo I) Sin embargo, no será tan pacífica en la praxis. ¿Cómo podría impugnarse esa apreciación de identidad por el Letrado de la Administración de Justicia o, en su caso, por el Juez? ¿Recurriéndose la admisión? ¿Cómo excepción procesal?

6º.- El concepto de MASC sólo puede funcionar si el recurso a la negociación previa es honesto, sincero y basado en la buena fe. Para que esto ocurra el legislador ha optado por reformar el régimen jurídico de las costas (arts. 241 y ss y 394 y ss. LEC). La reforma es muy amplia y requeriría comentarios detallados, pero ¿qué opinión global podemos hacer? ¿qué responsabilidad tendrán las resoluciones de jueces, magistrados y LAJ en conferir seguridad jurídica?

ENLACE AL ARTÍCULO EN DIARIO LA LEY:

https://diariolaley.laleynext.es/dll/2025/03/13/dialogos-para-el-futuro-judicial-xcv-masc-claves-de-un-nuevo-paradigma-1-parte

Proceso monitorio e imposición del recurso previo a un MASC por LO 1/2025, ¿sayonara baby?

2025-03-11T20:08:00.006+01:00

La Ley Orgánica 1/2025, ha introducido los medios adecuados de solución de controversias (MASC) como requisito previo para acudir a los tribunales en la práctica totalidad de los procedimientos civiles, incluyendo el proceso monitorio. La utilidad real de esta imposición es cuestionable en general, pero muy especialmente en el monitorio.

La naturaleza de los MASC implica voluntariedad, por lo que su imposición los desvirtúa, convirtiéndolos, en el mejor de los supuestos en un trámite burocrático a superar, que no reducirá el recurso a los tribunales; en el peor, una limitación del derecho a la tutela judicial efectiva, afectando no solo a los litigantes sino a la sociedad en general.

Pero la imposición es particularmente grave en el proceso monitorio. Se trata de un proceso rápido, sencillo y económico para la obtención de un título ejecutivo en aquellos supuestos en los que no existe propiamente una controversia sobre la deuda, sino simplemente que no se paga; una sencillez que queda comprometida cuando comienza a ser utilizado masivamente por algunas entidades financieras en casos complejos y controvertidos: sus contratos con consumidores.

La solución del legislador desvirtúa el proceso monitorio, no soluciona el problema de fondo, y no afectará tanto a dicha entidades como a los destinatarios naturales de ese proceso, como pequeños empresarios o comunidades de propietarios.

SUMARIO:

I.- INTRODUCCIÓN.

II.- EN BUSCA DEL SANTO GRIAL: EL REQUISITO DE PROCEDIBILIDAD.

III.- LA LITIGACIÓN Y EL BÁLSAMO DE FIERABRÁS: LOS MASC.

IV.- MONITORIO Y RECURSO PREVIO OBLIGADO A UN MASC, ¿PERDÓN?

1. DE MINIMIS NON CURAT PRAETOR.

2. EL PROCESO MONITORIO, O CÓMO MORIR DE ÉXITO.

3. PERDIENDO EL NORTE.

V.- CONCLUYENDO.

BIBLIOGRAFÍA.

Sobre el hecho diferencial de la crisis por COVID-19 respecto a la imposibilidad de excepcionar la fuerza mayor en el cumplimiento de obligaciones dinerarias

2024-08-09T16:00:00.001+02:00

Espóiler: no hay ningún hecho diferencial.

No es nada nuevo, la verdad, pero es preciso recordarlo, y lo hacemos al hilo de una reciente sentencia del Pleno del Tribunal Supremo, del pasado 24 de julio, que confirma lo que ya sabíamos, y rechaza que la arrendataria pueda quedar liberada de la obligación de pago de la renta por las dificultades económicas derivadas de la pandemia causada por el COVID-19 y medidas impuestas, porque las deudas de dinero siguen siendo exigibles.

No cabe confundir la fuerza mayor, como causa de extinción de las obligaciones, con la posibilidad de alegar la alteración sobrevenida de circunstancias concurrentes al tiempo de celebración del contrato por razón de circunstancias extraordinarias e imprevisibles (cláusula rebus sic stantibus), ni por razones procesales, que ahora no vienen al caso, ni por razones sustantivas: una cosa es la fuerza mayor, fundada en los artículos 1.182 y 1.184 CC, que exige una radical imposibilidad material de cumplimiento de la prestación, de ahí su carácter resolutorio, y otra la rebus, basada en los artículos 7 y 1.255 CC. Y, tratándose de fuerza mayor, no cabe la extinción de deudas pecuniarias, porque no cabe esa radical imposibilidad de cumplimiento, ni siquiera en casos de insolvencia.

Así lo señaló la STS 266/2015, de 19 de mayo [ECLI:ES:TS:2015:2344] (que cita de abundante jurisprudencia anterior: SSTS 21-2-1991, 29-10-1996, 23-9-1997, 30-4-2002), que distingue entre la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación (fuerza mayor), que solo afecta a las obligaciones de entregar cosa determinada o hacer, no a las deudas pecuniarias, y los supuestos en los que la prestación resulta exorbitante o excesivamente onerosa, en los que se puede valorar la aplicación de la cláusula rebus.

La razón es que, como señala la citada sentencia, en el punto 5 del FD 7º, que «La doctrina otorga a las deudas pecuniarias una fisonomía jurídica especial, que las distingue del resto de las obligaciones genéricas, a las que anuda una serie de características, entre las que destaca por su relevancia en el objeto del debate, la "perpetuatío obligationis" en el sistema de riesgos. Consecuencia de ello es que: (i) niegue la imposibilidad del cumplimiento, admitiendo todo lo más el incumplimiento temporal o retraso, así como que (ii) la falta de cumplimiento de la prestación dineraria conlleva la condena al pago del dinero». Como consecuencia, afirma, «No se les puede aplicar a ellas la imposibilidad sobrevenida de la prestación por tratarse de una obligación genérica al existir siempre el dinero como tal. Se trata de la obligación genérica por excelencia, pues el género nunca perece y, de ahí, que la imposibilidad sobrevenida no extinga aquella», de forma que ni siquiera la insolvencia del deudor «le libera del cumplimiento de su obligación, consistente en la genérica del pago de una suma de dinero».

Ya lo había dicho antes la STS 820/2013, de 17 de enero [ECLI:ES:TS:2013:1013], y lo dijo después la STS 447/2017, de 13 de julio [ECLI:ES:TS:2017:2848], que reitera que «el punto de partida en esta materia debe ser, como recuerda la sentencia 266/2015, de 19 de mayo, que la imposibilidad liberatoria prevista en los arts. 1182 y 1184 CC no es aplicable a las deudas de pago de dinero, tampoco cuando el deudor se ve afectado por una desgracia familiar», reiterando que la imposibilidad sobrevenida no culpable que hace imposible el cumplimiento y libera al deudor en caso de pérdida sobrevenida de la cosa específica que debía entregar (art. 1182 CC) o en caso de imposibilidad objetiva de cumplir la obligación de hacer (art. 1184 CC), no es aplicable al deudor de dinero.

Pues bien, la reciente sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, núm. 1070/2024, de 24 de julio [ECLI:ES:TS:2024:4153], se pronuncia sobre un recurso en el que la arrendataria, demandada y recurrente, solicitaba que se considerara que, por razón de la pandemia, un suceso ajeno e imprevisible, le había resultado imposible el pago de la renta a la que estaba obligada en virtud del contrato de arrendamiento concertado con la actora, por lo que no podía apreciarse la existencia del impago que sería presupuesto de la acción de desahucio y reclamación de renta.

La STS rechaza tal alegación y, con claridad meridiana, reitera, también en este caso:

1º) Que no cabe confundir fuerza mayor y cláusula rebus sic stantibus. A este respecto señala que las circunstancias sobrevenidas referidas ampliamente por la arrendataria en las instancias precedentes se resumen en que «como consecuencia de la situación de pandemia (inevitable e imprevisible) durante un tiempo se produjo el cierre del local, y luego hubo restricciones de aforo y de desplazamientos que habrían afectado al turismo en la ciudad de Barcelona, a la presencia de clientes y, en definitiva, a las ventas de la empresa, dando lugar a una reducción de los ingresos, lo que determinó que no pudiera pagar la renta»; y que dichas alegaciones no se alejan mucho de la invocación de un cambio de circunstancias para excluir la aplicación de las previsiones contractuales sobre la renta, lo que «propiamente no es un problema de fuerza mayor», sino que «vienen a coincidir sustancialmente con lo que suele entenderse por la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, pues lo que justificaría a juicio de la arrendataria la falta de un pago correcto por su parte serían las dificultades a las que se enfrentó para obtener ingresos por razón de las medidas legales y administrativas adoptadas por razón de la crisis sanitaria».

2º) Que no cabe invocar la fuerza mayor para excepcionar el cumplimiento de deudas dinerarias. En este punto recuerda que la jurisprudencia de la Sala siempre ha afirmado que para que el deudor quede liberado de su obligación, conforme a los arts. 1.182 y 1.184 CC, es preciso que la prestación haya devenido objetivamente imposible, y que tratándose la prestación debida por la deudora la de pago de la renta debida, en cuanto deuda de dinero, sigue siendo posible y no puede quedar liberada por dicha razón, al ser las dificultades para cumplir ajenas a la imposibilidad sobrevenida como causa de extinción de las obligaciones propia de la fuerza mayor invocada en el recurso de casación.

No existía ninguna justificación para un tratamiento diferenciado de esta doctrina, uniforme y constante, en función del origen de la dificultad, pero dada la interesada confusión que a veces se intenta introducir, al hilo de la situación creada por la pandemia, creo tan oportuna esta sentencia del Pleno del Tribunal Supremo como traerla a colación.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

No es posible para un propietario adquirir elementos de un edificio por usucapión, ¿o sí?

2024-07-29T09:00:00.012+02:00

Nos referíamos en la anterior entrada al problema, que no es nada infrecuente en la práctica, de la apropiación por un propietario de elementos comunes de un edificio, que se traía a propósito de una sentencia del Tribunal Supremo que confirmaba la de segunda instancia, y rechazaba que los propietarios de unas viviendas en un edificio en régimen de propiedad horizontal hubieran adquirido por usucapión la propiedad de un espacio (el subsuelo) que pertenecía a la comunidad de propietarios.

En este caso nos vamos a referir a otra sentencia que sigue el proceso contrario, y que llega a la conclusión contraria a la que llegó la Audiencia Provincial que falló en segunda instancia (SAP 280/2019, de 13 de mayo) confirmando la dictada en primera, que estimó la acción reivindicatoria, ejercitada por tres propietarios en nombre propio y de la comunidad de propietarios, de la propiedad de tres trasteros transformados en vivienda y de la terraza en la que se ubicaban, rechazando la validez del contrato de vivienda de ese espacio, que era común, que se hubiera producido la desafección de ese espacio, y de que se hubiera podido producir la adquisición prescriptiva a favor quienes lo ocupaban.

Pues bien, la STS 623/2024, de 8 de mayo, llega a la conclusión contraria, y estima el recurso de casación, centrando la cuestión en la existencia de título para la usucapión (prescripción) ordinaria, y a este respecto:

1º) Señala que la prescripción adquisitiva requiere de la posesión por el tiempo determinado en la ley a título de dueño, con buena fe y «justo título» (artículos 1.940 y 1.957 CC) considerando como tal aquel que, siendo verdadero y válido, por su naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a la facultad de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro, modo sería inútil. A este respecto apunta que la usucapión ordinaria «no tiende a sanar las posibles deficiencias de nulidad de que adolezca el título, sino la falta de poder de disposición de quien transmitió la posesión de la cosa en virtud del título».

2º) Señala que precisamente eso es lo que ocurrió, que la razón por la que el demandado no adquirió la propiedad fue porque el constructor perdió el poder de disposición sobre esa zona, por ser un elemento común, pero que eso no hace nulo el contrato, porque esa falta de poder de disposición es lo que, de concurrir todos los presupuestos, puede subsanarse mediante la usucapión.

3º) Rechaza que la nulidad del contrato viniera determinada también por la imposibilidad de disponer de un elemento común, señalando que la jurisprudencia distingue entre elementos comunes por naturaleza y por destino para atribuir el carácter de elemento común necesario a la cubierta del edificio y, por el contrario, considerar que para las terrazas existe un amplio margen de configuración conforme a la voluntad; recuerda que la Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, lo que no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa (STS 273/2013, de 24 de abril); y recuerda que recientemente la sentencia 80/2024, de 23 de enero, ha afirmado que es posible la desafectación de elementos comunes no esenciales «en la medida que el artículo 396 CC no es en su totalidad de ius cogens, sino de ius dispositivum», lo que permite que, «bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc."».

4º) Atiende a todo un conjunto de circunstancia concretas, como si la terraza revindicada era o no la cubierta del edificio, la naturaleza de la terraza revindicada, susceptible de desafectación y propiedad privativa, el hecho de que el espacio formara parte del contrato de compraventa en un momento en el que la escritura no contemplaba los trasteros, el hecho de que los trasteros nunca fueran entregados a quienes los reivindican y de que los demandados vinieran actuando como propietarios y pagando su cuota de comunidad, la existencia o no de requerimientos previos, etc., y

5º) Concluye afirmando que considera a los demandados como propietarios actuales de la vivienda litigiosa (trasteros y terraza), al haberla adquirido por usucapión, lo que comporta la desestimación de la demanda puesto que, habiendo ejercitado la actora la acción reivindicatoria, no logró acreditar su propiedad actual sobre el objeto reivindicado, recordando que a ello no se opone la existencia de titulares inscritos en el Registro de la Propiedad, porque es posible la usucapión contra tabulas (artículo 36 LH).

A veces merece la pena jugar el «partido» hasta el final, aunque es indudable que, en el caso, que implicaba la pérdida de la vivienda adquirida y en la que habían residido durante años (la adquisición se produce en 1990), a los demandados no les quedaba otra opción. En todo caso, como ya señalamos en la entrada anterior, la resolución depende de la naturaleza de la zona común y todo un conjunto de concretos hechos y circunstancias que hay que examinar y valorar (por todas las partes implicadas) en cada caso concreto.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Es posible para un propietario adquirir por usucapión elementos comunes de un edificio, ¿o no?

2024-07-15T09:30:00.006+02:00

El problema (nada infrecuente) que se trae a colación viene a propósito de una sentencia del Tribunal Supremo que confirma la de segunda instancia, y rechaza que los propietarios de unas viviendas en régimen de propiedad horizontal hubieran adquirido por usucapión la propiedad de un espacio que pertenecía a la comunidad de propietarios.

En particular el supuesto se refiere a la apropiación de unos vacíos sanitarios existentes bajo el forjado de la plante inferior de un edificio situado en pendiente, y la posterior excavación del subsuelo de las viviendas por cada uno de sus propietarios a lo largo del tiempo hasta ocuparlo en mayor o menor medida, excavando para conseguir mayor altura, llegando a duplicar en algunos casos el tamaño de las viviendas, que fueron redistribuidas interiormente para convertirlas en dúplex, e incluso abriendo ventanas y puertas para dar acceso desde ese espacio al jardín común.

La STS 486/2024, de 11 de abril, confirma la dictada por la Sección 2ª Audiencia Provincial de Guipúzcoa (SAP Guipúzcoa núm. 707/2019, de 18 de octubre), que revocó la dictada en primera que sí apreció la prescripción adquisitiva, que señalaba:

1º) Que los espacios objeto de litigio eran el resultado de la excavación realizada en el subsuelo a lo largo del tiempo por los propietarios de los apartamentos, no constaban descritos en el título constitutivo (ni esos espacios sanitarios, ni mucho menos el resultado de las excavaciones) ni como elementos privativos ni como anejos a los apartamentos, y, siendo el subsuelo un elemento común por naturaleza, no era susceptible de ser adquirido por los propietarios por prescripción adquisitiva, ni ordinaria ni extraordinaria.

2º) Que aún cuando se considerara (hipotéticamente) que dicho elemento común (espacio sanitario y subsuelo) lo era por destino, y no por naturaleza, tampoco era posible su adquisición por prescripción adquisitiva, al no haberse producido el acto de desafectación necesario a tales efectos. Dicho acto de desafectación requería de un acuerdo unánime de los propietarios, que no existió inicialmente, desde el momento en el que el promotor que otorgó la escritura de obra nueva y división horizontal ni lo recogió en el título, ni pudo hacerlo una vez que dejó de ser el propietario único, y tampoco con posterioridad existió un acuerdo de los propietarios para su desafectación, ni expreso ni tácito.

En este punto se rechaza que el silencio o la actitud tolerante que mantuvo la comunidad de propietarios durante un periodo de tiempo más o menos prolongado, en el que no fue consciente de la gravedad y extensión de las alteraciones, implicara la existencia de un acuerdo unánime de desafectación; y ello pese a que, durante un tiempo, los propietarios de dichos apartamentos hubieran venido contribuyendo al pago de los gastos comunes del inmueble en un porcentaje superior al que constaba en el Registro de la Propiedad, un aumento de cuota que pudo producirse, dice la sentencia, a modo de contrapartida por el uso exclusivo que del elemento común estaban haciendo dichos propietarios.

A este respecto señala la STS 486/2024, de 11 de abril, que confirma la anterior, que no «se puede asumir y dar por sentado que la comunidad consintiera, ni siquiera tácitamente, las obras realizadas en dichos espacios, y que el uso exclusivo que han venido haciendo de ellos los propietarios de los apartamentos fuese público y consentido pacíficamente por la comunidad, ya que dicha apreciación no está en correspondencia con la base fáctica de la sentencia recurrida, que lo que pone de manifiesto es: (i) que la extensión y alcance de dicho uso exclusivo no fue conocido plenamente por la comunidad, al menos, hasta el año 2011; (ii) que lo que esta ha hecho es guardar silencio o mantener una actitud tolerante durante un periodo más o menos prolongado de tiempo; y (iii) que desde el año 1994 se ha venido intentando sin éxito, dadas las discrepancias existentes al respecto, recalcular las cuotas de participación y regularizar la situación de los espacios litigiosos». Y recuerda que, como había recordado recientemente en la sentencia 107/2024, de 30 de enero, con cita de la 540/2016, de 14 de septiembre, la Sala tiene declarado «en todo caso, que el conocimiento no equivale a consentimiento [sobre todo, cabría decir ahora, cuando este no es pleno y efectivo], ni el silencio supone genéricamente una declaración, pues aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, es decir, como manifestación de una determinada voluntad, de manera que el problema no está en decidir si puede ser expresión de consentimiento, sino en determinar bajo qué condiciones debe aquél ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento ( sentencias 135/2012, de 29 febrero y 171/2013, de 6 marzo, entre las más recientes)."».

Las sentencias examinadas son claras, pero pese a ello hay que advertir, 1) que, aunque en el caso se trata de esos espacios sanitarios y del subsuelo, dichas circunstancias de uso exclusivo y excluyente, y de apropiación y reivindicación se pueden producir con otros muchos espacios que son de la comunidad; y 2) que, en todo caso, como hacen las propias sentencias examinadas, hay que hacer un cuidadoso examen y valoración de todas las circunstancias concurrente para atender al caso concreto.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

De la crisis del paradigma de la Justicia a la paradoja de la mediación, premisas incumplidas por medio

2024-07-08T14:30:00.005+02:00

De la crisis del paradigma de la Justicia a la paradoja de la mediación, premisas incumplidas por medio

PUBLICADO en: LA LEY mediación y arbitraje

Enlace: https://dialnet.unirioja.es/ejemplar/670046

RESUMEN: La UE quiere fomentar el recurso a la mediación, como una alternativa al sistema judicial para que los ciudadanos resuelvan sus disputas de forma rápida y económica. Sin embargo, el fracaso de las expectativas generadas al amparo de la Directiva 2008/52/CE ha devenido en la denominada «paradoja de la mediación en la UE». Se trata de una expresión no neutral, como tampoco lo son las sucesivas propuestas para «reiniciarla» , esencialmente mediante fórmulas dirigidas a imponer la mediación. La cuestión es si se existen las premisas que justifican la paradoja, y si la mediación obligatoria contribuye a fomentar su uso y a mejorar el acceso a la justicia, al margen de la necesaria dotación de medios a los juzgados y tribunales.

PALABRAS CLAVE: conflicto, justicia, proceso civil, Justicia, litigación, MASC, paradoja de la mediación

ABSTRACT: The EU aim to promote the use of mediation as an alternative to the judicial system for citizens to resolve their disputes quickly and inexpensively. The failure of the expectations generated under Directive 2008/52/EC has, however, resulted in the so-called ‘paradox of mediation in the EU’. This is not a neutral expression, nor are the successive proposals to ‘reboot’ it, essentially by formulas aimed at imposing mediation. The question is whether the premises of the paradox exist, and whether the mandatory mediation contributes to promoting its use and improving access to justice, apart from the necessary provision of resources for courts and tribunals.

KEYWORDS: dispute, justice, civil procedure, litigation, ADR, mediation paradox.

SUMARIO:

I.- INTRODUCCIÓN.

II.- LA SITUACIÓN DE LA JUSTICIA: LA CRISIS DEL PARADIGMA.

III.- LA MEDIACIÓN: CONCEPTO, PREMISAS Y PARADOJAS.

1.-La mediación como procedimiento definido por la intervención de un mediador.

2.- Revisión de algunas de las premisas de partida de la mediación.

IV.- LA PARADOJA DE LA MEDIACIÓN: SOLUCIONES APOSTADAS E IMPOSTADAS.

1.- Paradoja en la Unión, y soluciones apostadas.

2.- El estado de la mediación en España, y soluciones impostadas.

V.- CONCLUSIÓN: MEDIACIÓN, LITIGANTES Y MASC EN TIEMPOS DE CÓLERA.

VI.- BIBLIOGRAFÍA

1er mandamiento: no impugne lo que no le ataña

2024-07-01T09:00:00.011+02:00

La cuestión que se plantea es en qué medida es posible para un propietario impugnar acuerdos de comunidad, por considerar que se dan los requisitos del artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) respecto a los acuerdos impugnables, por considerar contrario a la ley el acuerdo adoptado, cuando aparece como legitimado por haber salvado su voto en junta de propietarios y estar al corriente, pero el acuerdo no le afectaba en modo alguno, ni directa ni indirectamente.

A este respecto hay que recordar que el apartado 1 del citado precepto establece como susceptibles de ser impugnados aquellos que sean, contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, los gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, y los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Y a continuación, el apartado 2 establece una regla de legitimación y un requisito de procedibilidad: la primera limita la posibilidad de impugnar a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto; el segundo condiciona la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o lasa haya consignado judicialmente, salvo que la impugnación se refiriera al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.

El problema que se plantea es el de la legitimación activa para impugnar, algo para lo que no basta el cumplimiento de los requisitos anteriores, sino que es necesario que exista una adecuación entre la titularidad jurídica que se afirma y el objeto jurídico que se pretende, de forma que si no se da esa adecuación no hay legitimación. Se trata de una cuestión preliminar al fondo del asunto, aunque íntimamente ligada a él, que por su propia naturaleza puede y debe ser examinada de oficio por el tribunal aunque no haya sido invocado ni haya sido objeto de debate, ya que los derechos subjetivos no existen en abstracto sino en cuanto pertenecientes a un determinado sujeto, que es el único que puede exigir su efectividad mediante el ejercicio de la correspondiente acción procesal.

A la distinción entre legitimación y existencia del derecho controvertido se refiere la STS 144/2019, de 6 de marzo, en un supuesto en el que la cuestión jurídica controvertida radicaba en si el actor tenía o no legitimación activa para impugnar los acuerdos adoptados en junta de propietarios sobre la contribución de los sótanos a los gastos de la comunidad, cuando el actor no tenía ninguna propiedad en dichos sótanos, sino una vivienda, de manera que los acuerdos no le afectaban.

No hay que perder de vista los antecedentes, en particular la reincidencia del actor, pero la respuesta es muy clara al margen de esos antecedentes, y, después de recordarle que en una sentencia anterior ya le habían advertido de que tenía la facultad de actuar en su propio nombre en el proceso, pero que no podía sustentar su acción en el hecho de que se hubiera privado indebidamente del derecho a votar a algún copropietario, que sería el único legitimado para hacerlo, y carecía de legitimación activa porque no podía actuar en beneficio de otros propietarios, que no habían impugnado el acuerdo de la Junta y, por consiguiente, habían mostrado su conformidad con lo decidido, señala:

¾ Que de la referida doctrina jurisprudencial se deducía que el propietario impugnante debe respetar el dictado del artículo 18 LPH, pero partiendo de la necesidad de que el acuerdo le perjudique de alguna manera, aún indirectamente.

¾ Que en el caso examinado no constaba perjuicio alguno para el demandante dado que, no era copropietario del sótano, no le afectaba negativamente el pago de cuotas por los comuneros del sótano, loque realidad le beneficiaba porque potenciaba las arcas de la comunidad, y, de hecho, en el recurso de casación no había dedicado ni un razonamiento al pretendido perjuicio personal que le causaba el acuerdo impugnado, alegando que actuaba en aras a la seguridad jurídica y por la confianza en las relaciones comunitarias, un argumento que rechaza la sala, dado que con dicha impugnación no se pretendía preservar el orden jurídico sino obstaculizar, sin causa justificada, el pacífico funcionamiento de la comunidad de propietarios.

¾ Que en consecuencia debe rechazarse el recurso de casación, puesto que el demandante no es titular, ni lo pretende siquiera, del objeto litigioso.

No sé si será el primer mandamiento para evaluar la impugnación de juntas, pero sin duda es relevante: no impugne lo que no le atañe.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Valor del proceso jurisdiccional en la evolución de la interpretación de la norma, a propósito de la Ley 57/1968

2024-06-17T09:00:00.009+02:00

Ya advertimos, hace tiempo, que había pocas leyes con tan pocos artículos que hubieran suscitado tanto debate como la Ley 57/1968, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, un debate que ha generado una interpretación cada vez más clara de los derechos y obligaciones de quienes compran una vivienda sobre plano (a veces el promotor-vendedor ni siquiera tiene la parcela en propiedad cuando empieza la promoción y venta) o en construcción, y de quienes intervienen en toda la operatoria, incluyendo las entidades que reciben los pagos anticipados de los compradores.

No se trata de hacer un estudio de la Ley 57/1968, actualmente derogada por Ley 20/2015, de 14 de julio, y sustituida por la nueva redacción que la misma ley —no por casualidad, sobre ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras— dio a la DA 1ª de la Ley 8/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, sino de hacer constar algunos hitos que ponen de relieve el proceso judicial y el papel de los operadores jurídicos, en particular de los abogados/as y jueces/zas.

La cuestión se plantea a partir de una reciente sentencia, la STS (Sala 1ª) núm. 491/2024, de 12 de abril, de Pleno, que modifica jurisprudencia anterior de la misma Sala, en relación con la responsabilidad de la entidad financiera en la que la promotora ha descontado, a través de pólizas de descuento de papel, letras de cambio entregadas como parte de las cantidades anticipadas a cuenta para la compraventa de vivienda. Y son hitos interesantes, que no pretenden agotar el proceso seguido, los siguientes:

1) La STS 205/2014, de 24 de abril. Se refiere a un supuesto en el que el comprador entregó dos letras de cambio a una promotora para la compraventa de una vivienda a construir, la promotora es declarada en concurso, y el contrato de compraventa es resuelto por incumplimiento. En este contexto, la entidad bancaria en la que se habían descontado las letras que eran parte del precio anticipado, inició un juicio cambiario reclamando el pago al aceptante, el comprador, y este opuso: que el banco descontante debía conocer el origen de las letras entregadas para el descuento, y que le eran oponibles las mismas excepciones que a la promotora incumplidora, o, en su defecto, que se tenía que haber abstenido de descontarlas por estar afectadas por la Ley 57/1968.

Ambos argumentos fueron rechazados por el alto tribunal con base en la misma regulación cambiaria. sustantiva y procesal, apuntando que el banco descontante podía no ser el depositario de las cuentas especiales, que tampoco tenía la obligación de saber que esas concretas letras procedían de la venta de viviendas, porque podían tener otros orígenes, y que era necesario para probar la exceptio doli acreditar que el banco debía tener conocimiento de que el contrato iba a incumplirse en el futuro.

Hubo, sin embargo, un voto particular en el que se dejaba constancia del problema: el comprador que resuelve el contrato por incumplimiento tenía derecho a la devolución de las cantidades ya pagadas, y también de las letras entregadas, pero la circulación de esas letras lo impedía por no estar a disposición de la vendedora, con el efecto de que, llegado el vencimiento, el tenedor (la entidad descontante en el caso) podía reclamar su pago y era inmune a la excepción de resolución del contrato por incumplimiento, salvo que se demostrara que el tenedor, al adquirir la letra, había procedido a sabiendas en perjuicio del deudor por saber por anticipado que iba a existir ese incumplimiento, con la consecuencia de que dejaba sin efecto la normativa especial protectora. Y para solucionarlo proponían interpretar la DA 1ª LOE en el sentido de que «el pago de los efectos cambiarios entregados por el comprador para pago de los anticipos del precio de la vivienda en construcción, debe necesariamente satisfacerse en la "cuenta especial", sobre la que se constituyen las medidas de garantía para su devolución».

2) La STS 275/2015, de 13 de enero, estableció como doctrina jurisprudencial que «1.- De acuerdo con el art. 2 de la Ley 57/1968, es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir»; y que «2.- La irrenunciabilidad de los derechos por el comprador que establece el art. 7 de la Ley 57/1968, impide que en el contrato que asegure o avale las cantidades anticipadas, se pueda imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades en la cuenta especial».

3) La STS 733/2015, de 21 de diciembre, por su parte, fijó como doctrina jurisprudencial que «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad». En sentido contrario dicha doctrina significaba que si la entidad no conoce ni puede conocer el origen de los fondos, no es responsable (STS 132/2024, de 5 de febrero).

4) La STS 897/2021, de 21 de diciembre, supone otro hito, que se suma a los anteriores: ya no se trataba de un juicio cambiario sino de una reclamación de responsabilidad de la Ley 57/1968 contra el banco descontante, y declaró que quien responde legalmente conforme a dicha Ley es la entidad de crédito que admite anticipos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada, no la entidad de crédito que se limita a descontar efectos cambiarios presentados por promotor, y ello con base en las sentencias de abril de 2014.

Pues bien, la reciente STS 491/2024, de 12 de abril, supone un salto cualitativo, una relectura de lo fallado hasta el momento (las SSTS 897/2021, de 21 de diciembre y 472/2022, de 8 de junio, que se apoyaba en las SSTS de abril de 2014, pese a que en las primeras citadas no se trataba de una acción cambiaria como en las segundas, lo que no era irrelevante), y señala:

- Que «el modelo de conducta al que se debe acomodar el banco no es el del buen padre de familia, sino el más exigente de comerciante experto que ejerce normalmente actividades de financiación y que, en el caso de descuento de efectos cambiarios, puede indagar no solo sobre la solvencia del promotor descontatario sino también sobre la naturaleza de su actividad y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas», y que:

- «Si hemos declarado que el banco tiene el deber de indagar a qué responden los ingresos de dinero realizados en la cuenta del promotor, para exigir al promotor que las cantidades anticipadas se ingresen en una cuenta especial y para exigirle asimismo que haya contratado las garantías respecto de dicha cuenta, no encontramos una justificación adecuada para eximirle de indagar a qué responden los créditos que dieron lugar a la emisión de remesas de letras de cambio que descuenta al promotor y cuyo importe, menos el descuento, ingresa en una cuenta titularidad del promotor. Tanto más cuando, como se ha dicho, es práctica bancaria que, en la ejecución de los contratos de descuento, el banco descontante indague sobre la naturaleza de la actividad del cliente descontatario y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas».

Queda expedito, pues, el camino para la reclamación de la responsabilidad de las entidades financieras que han descontado letras entregadas para el pago de cantidades anticipadas en la compraventa de vivienda sobre plano o en construcción.

Lo interesante, en abstracto, es el proceso de debate llevado a cabo ante los tribunales, un proceso en el que, a lo largo del tiempo, progresivamente, se va perfeccionando y afinando la interpretación de la norma, pudiendo dar lugar a su vez a cambios legislativos, que a su vez generarán (una vez separada la norma del legislador), un nuevo proceso de interpretación y evolución.

Desde un punto de vista particular, respecto al concreto problema planteado, habrá que examinar caso por caso, porque no existe una responsabilidad en abstracto de las entidades financieras para responder frente al comprador, sino que hay que atender a las concretas relaciones y circunstancias.

José Ignacio Martínez Pallarés.

Abogado

Las fórmulas sacramentales en el orden del día de la convocatoria de juntas generales de propietarios

2024-06-03T10:00:00.010+02:00

No hay fórmulas sacramentales en el orden del día de las juntas generales de propietarios, vaya por delante, y aunque, lógicamente, hay que observar unos requisitos mínimos para asegurar que todos los propietarios han podido tener conocimiento de los temas a tratar, para poder participar y votar a favor o en contra de lo que se acuerde, no es posible ni es deseable agotar, o tratar de que se agoten, las posibilidades de lo que pueda ocurrir en el curso del debate, por medio de una puntillosa redacción del punto del orden del día.

El problema se suscita cuando hay una controversia en el seno de la comunidad, y se suscita la polémica sobre el alcance del acuerdo que se pueda adoptar por razón de la redacción del punto en el orden del día en el que se trate, cuyo contenido se considera insuficiente para cumplir con los requisitos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH). Dicha insuficiencia se esgrime, bien en la misma junta, para tratar de limitar el alcance del acuerdo que se quiera adoptar, porque podría ser motivo de impugnación y se amenaza con ella, bien como motivo de impugnación, de adoptarse finalmente el acuerdo, o de excepción frente a la reclamación de la comunidad.

Lo que dice la ley (artículo 16.2 LPH) respecto de la convocatoria en cuanto a este extremo es que debe contener una «indicación de los asuntos a tratar», y ello no exige de «adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de voluntad de la junta», como señala la STS núm. 422/2016, de 24 de junio.

Trata esta sentencia de un supuesto en el que se excepciona la «falta de legitimación activa ad causam de la parte actora», por no existir acuerdo de la junta de propietarios que autorizase expresamente al presidente para iniciar acciones judiciales. Se argumentaba que aunque, en virtud del artículo 13.3 LPH, el presidente ostentaba legitimación ad procesum, de conformidad con el artículo 14 e) LPH la legitimación ad causam requería del previo acuerdo de autorización de la junta, que es en la que reside exclusivamente la facultad de tomar decisiones como órgano supremo y deliberante de la comunidad, no constando dicha autorización porque, aunque se solicitó, el administrador no incluyó ese punto en el orden del día de la junta, tal y como acreditaba el acta de la misma.

El punto del orden del día se refería a la aprobación, si procedía, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daban a determinadas zona (al puerto y a la zona ajardinada) y, en su caso, la aprobación del tipo de cierre; y lo que señala la sentencia de la Audiencia que conoció de la apelación, es que dicho punto del orden del día autorizaba la adopción de un acuerdo de no autorización de esos cierres, como el que finalmente se adoptó, en el que también se autorizó el ejercicio de acciones judiciales por parte de la comunidad contra los propietarios que hubieran realizado obras sin autorización, existiendo, en consecuencia, una «conexión indudable» entre el acuerdo adoptado y el punto del orden del día. Añadía, en consonancia con el argumento de primera instancia, que al no estar afectado ese acuerdo de nulidad radical ni haber sido impugnado, dicho acuerdo debía entenderse válido por cuanto los posibles defectos habrían sanado con el transcurso del plazo de caducidad.

Pues bien, lo que señala la referida sentencia 422/2016 del Tribunal Supremo, es:

1º) Que la LPH solo exige expresamenmte el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH); pero es pacífica la doctrina jurisprudencial que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.

2º) Que dado el orden del día, que incluía la aprobación, si procediera, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daban al puerto y al jardín, y dado el desarrollo de la junta, en la que, por mayoría, no se aprobó el cierre de las indicadas terrazas y se acordó el ejercicio, por la comunidad, de las acciones legales pertinentes para que se restituyeran a su estado original, había de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al recurrente, ya que lo contrario hubiera supuesto exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta.

«In claris non fit interpretatio» (en las cosas claras no se hace interpretación) podría decirse, pero no sería del todo correcto porque eso ya es en sí una interpretación, que depende de las circunstancias de cada caso, que hay que examinar, interpretar y valorar, en cada caso.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

Oportunidad u oportunismo, en la invocación de la cláusula rebus ante la exigencia de cumplimiento de un contrato

2024-05-20T09:00:00.005+02:00

La cuestión planteada se refiere a aquellos supuestos en los que existe un contrato que obliga a las partes contratantes a una serie de prestaciones recíprocas, normalmente a lo largo de un tiempo (pensemos, por ejemplo, en un contrato de arrendamiento, de suministro, de publicidad, de servicios, etc.), y, de forma imprevista e imprevisible para los contratantes, se produce un cambio radical de las circunstancias tenidas en cuenta a la hora de contratar, de forma tal que se considera que queda frustrado el fin del contrato (especialmente para una de las partes), un contrato que nunca se habría celebrado en esas condiciones, y que habría que reajustar con base en la cláusula rebus.

La cláusula rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus, conocida como cláusula rebus sic stantibus, no existe como tal cláusula en los contratos, sino que se sobreentiende su existencia con fundamento en la conmutatividad (equilibrio básico) de los contratos, la equidad (artículo 3.2 CC), y en el ejercicio de los derechos conforme a las exigencias de la buena fe (artículos 7 y 1.258 CC), que no ampara situaciones de radical desproporción, desequilibrio o abuso; y se aplica judicialmente, a instancias del deudor, cuando un cambio sorpresivo e inesperado de las circunstancias que en su día se tuvieron en consideración para contratar, dan lugar a la desaparición de la base objetiva del negocio.

Como es lógico, la aplicación de esta solución por los tribunales debe ser restrictiva y cautelosa, porque el principio general debe ser el de cumplimiento de las obligaciones (artículo 1.091 CC), en aras del principio de conservación de los contratos y de la seguridad jurídica, evitando su utilización con criterios oportunistas para apartarse, total o parcialmente, de obligaciones previamente asumidas. Y ello exige la concurrencia de unos requisitos que se han ido conformando por la jurisprudencia a lo largo del tiempo (y de las crisis):

1º) Que se produzca una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con el tiempo de su celebración.

Por ejemplo, no se trata de si la pandemia por COVID-19, y los confinamientos decretados por los gobiernos, o la crisis económica provocada por dichas medidas, en abstracto, fueron unas circunstancias extraordinarias o no, sino en qué medida supusieron una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato respecto del momento de su celebración. El foco es distinto, evidentemente, porque pudiendo convenir en que se trataron de circunstancias extraordinarias, como antes lo fueron otras crisis mundiales, la cuestión es en qué medida afectó a la particular economía de un contrato o, como en la canción, pasaba por allí, [la crisis], y no me puede resistir.

En este sentido se expresa la STS 724/2014, de 11 de diciembre, cuando afirma que la crisis -en relación a la crisis financiera mundial de 2007-2008, la más grave desde la Gran Depresión, pero extrapolable a todas- es un suceso que entra dentro del ámbito de las actividades empresariales, y, por tanto, no puede considerarse imprevisible o inevitable, especialmente si los contratos son de larga duración; y también la STS 64/2015, de 24 de febrero, cuando afirma que la notoriedad de la crisis no conlleva una aplicación automática de la cláusula rebus, «sino que es necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate».

2º) Que esa alteración genere una desproporción inusitada o exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que rompa el equilibrio entre las recíprocas obligaciones, haciendo desaparecer la base objetiva del negocio.

No basta con que se produzca una alteración de las circunstancias, y por eso habrá que atender a las concretas en cada caso, por supuesto, pero hay que insistir en que esa alteración tiene que producir esa desproporción inusitada o exorbitante respecto a la situación previa. Por eso la STS 19/2019, de 15 de enero, rechaza la resolución de un contrato de arrendamiento de un hotel, o en su defecto la pretendida rebaja del precio del arrendamiento por razón de la crisis económica, y la razón es que en el mismo contrato ya estaba prevista dicha circunstancia, porque la renta estaba fijada sobre porcentajes de venta, lo que implicaba una adaptación automática a situaciones de crisis en el sector hotelero.

3º) Que ese cambio o mutación quede fuera de los riesgos normales inherentes al propio contrato, de forma que, si las partes asumieron de forma explícita o implícita el riesgo de que esa circunstancia aconteciera, o debieran haberlo asumido porque era razonablemente previsible, no es posible apreciar que haya alteración sobrevenida.

En ese sentido, además de la ya citada STS 19/2019, cabe citar la STS 214/2019, de 5 de abril, y la STS 455/2019 de 18 de julio, que rechazan la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en supuestos en los que, al igual que la anterior, el riesgo de explotación formaba parte del círculo de sus actividades empresariales o de los riesgos propios del contrato, y los pagos a los que se estaba obligado estaban fijados en atención a lo que los bienes producían, o se contemplaba una cláusula de revisión del precio en atención al rendimiento obtenido, lo que implicaba en todos los casos una adaptación automática que excluía la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

En este punto, sin que sea propiamente un requisito, sí que es relevante distinguir si se trata de un contrato de tracto sucesivo, en el que el cumplimiento de la prestación se produce a lo largo del tiempo (p. ej. un contrato de arrendamiento), y cuánto sea ese tiempo (no es lo mismo un año que veinticinco), o de tracto único (p. ej. una compraventa), porque, sin que se pueda descartar por completo, es difícil que en estos últimos pueda acaecer algo extraordinario que afecte a su base, y que no quede amparado dentro del riesgo propio del mismo.

Así lo señala la STS 5/2019, de 9 de enero, en relación con el contrato de compraventa, y otro tanto hace la STS 156/2020, de 6 de marzo, respecto de los contratos de corta duración, en un supuesto de un contrato de inserción de publicidad en televisión con una duración (en prórroga) de un año, que obligaba al pago mínimo garantizado del importe facturado el año anterior, señalando la sentencia que la adjudicataria del contrato asumía, o debía haber asumido, que la prórroga conllevaba el riesgo de no llegar al mínimo del año anterior, y tener que compensar por ello a la otra parte.

La cláusula rebus puede ser, en definitiva, una solución adecuada para restaurar el equilibrio perdido en los contratos por razón de situaciones extraordinarias, imprevistas e imprevisibles para los contratantes, y una oportunidad para salvar el contrato en beneficio de ambas partes, que pueden negociar la solución más adecuada, pero debe rechazarse su invocación oportunista, normalmente al hilo de la reclamación por un incumplimiento previo, para incumplir las obligaciones asumidas, total o parcialmente, atribuyendo a la otra parte un riesgo -el empresarial- que no le corresponde.

No es lo mismo, oportunidad que oportunismo, y no debe haber lugar para este.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado

División de vivienda por cambio de destino, y apertura de puertas a rellano

2024-05-06T08:30:00.003+02:00

No es infrecuente que algunos propietarios se planteen, al adquirir en propiedad una vivienda, dividirla en varias independientes, y sus razones e intereses privados pueden ser tan evidentes (dados los altos precios, y la nueva realidad social y económica, es más fácil venderlas o arrendarlas, y obtener una mayor rentabilidad), como el hecho de que normalmente no van a coincidir con los intereses de la comunidad de propietarios. La razón es evidente: esa división no solo implica una profunda alteración de los elementos comunes, que puede ir mucho más allá de lo puramente estético o simplemente molesto, es que, además, autorizar esa división puede sentar un peligroso precedente.

Son varias las cuestiones que se plantean en este punto, como si es posible distinguir entre división «material» y «jurídica» de la finca, y si ello se traduce en un régimen distinto a efectos de autorización; a qué se refiere la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) cuando en varios preceptos se refiere a la «división material», o si es necesario o no el consentimiento de la comunidad para subdividir una vivienda en varias, extremo respecto del cual nos limitaremos de momento a señalar, como en la canción, que depende.

La cuestión que nos planteamos ahora es otra, y viene al hilo de una reciente sentencia del TS, la número 89/2024, de 24 de enero, que se refiere a un supuesto de transformación y división del local en dos viviendas, en una localidad en la que la normativa municipal permitía el cambio de destino pero exigía que las puertas de acceso a las viviendas estuvieran en el interior del edificio, y se cuestiona por los propietarios del local que la comunidad actúe de buena fe al oponerse a la apertura de dos puertas al rellano de escalera cuando no había objetado antes al cambio de destino, y era ineludible, por legalmente exigido, dar acceso a ellas por el interior del edificio.

La citada sentencia es muy clara, y didáctica, cuando señala:

1º) Que el hecho de que la comunidad no objetara a la transformación del local original en dos viviendas, no impide su negativa ulterior a que se abrieran las puertas de acceso por el interior del edificio, aunque ello venga exigido por el Ayuntamiento, porque lo previsto inicialmente era que el acceso fuera exterior; porque la existencia de licencia administrativa para la realización de las obras conforme a la ordenación urbanística en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas de la LPH sobre la necesaria concurrencia del consentimiento de los copropietarios a las obras realizadas; y porque la posibilidad del cambio de uso no elimina el control de la comunidad, incluso si el título constitutivo autorizara tal división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, aunque en tal caso se limite a controlar que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, conforme a lo previsto en el artículo 7.1 LPH.

2º) Que, en el supuesto examinado y atendidas las circunstancias, considera que no existe abuso de derecho sino un interés serio y legítimo de la comunidad de propietarios en impedir una alteración de indudable relevancia en la configuración y disposición original de la planta como es la de abrir en ella dos nuevas puertas para conseguir un acceso privativo donde hasta ahora no había ninguno, en beneficio exclusivo de los recurridos y sin ventaja alguna para la comunidad, interesada en no sentar un precedente que obligue a la comunidad a asumir en el futuro y en beneficio exclusivo de alguno o algunos de los comuneros otras posibles alteraciones de los elementos comunes, por el simple hecho de no verse afectada la seguridad, estructura o estabilidad del inmueble (faltaría más, claro).

También apunta la citada STS a un extremo importante, y es que quien ha recurrido a los hechos consumados para tratar de evitar el control de la comunidad, no debe esperar el amparo de los tribunales para evitar los perjuicios que le supondría deshacer lo mal hecho.

En este punto señala que «el acuerdo perjudique a los recurridos no supone, tampoco, que se haya adoptado con intención de perjudicarlos ni que la comunidad tenga que obrar en contra de su voluntad y renunciar a su capacidad de control para dar salida a una situación a la que no se habría llegado si la obra de transformación del local original en las dos viviendas actuales no se hubiera llevado a cabo hasta obtener el consentimiento de aquella para la apertura de las dos puertas de acceso por el interior del edificio o haber contado, en su caso, con una decisión judicial que respaldará tal posibilidad. De ahí que la sentencia de primera instancia observe, también con acierto, que el perjuicio no es imputable a la comunidad, sino a la propia actuación de los demandantes que son los que decidieron acometer una obra de cambio de destino y comenzar su ejecución sin contar con la previa autorización de la comunidad para alterar un elemento común».

En definitiva, tratándose de la alteración de elementos comunes la regla general es que no puede prevalecer el interés individual y exclusivo de un comunero sobre el interés colectivo y el beneficio general de la comunidad, y ello sin perjuicio de que, en ocasiones, concurran razones cumplidas y justificadas que permitan exceptuarla.

José Ignacio Martínez Pallarés

Abogado