Pedro Hernández del Olmo, Abogado

Emisión de un pagaré sin antefirma

2012-05-24T13:14:00.000+02:00

El Banco tenedor legítimo de dos pagarés entabla acción cambiaria contra el firmante de los mismos, que se opone a la misma invocando que los firmó como administrador de una sociedad contra la que debiera dirigirse la reclamación. Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial desestiman esta alegación

El Tribunal Supremo (s. siete de Mayo de dos mil doce) confirma las sentencias anteriores reiterando la doctrina de esa Sala (s. 9 de junio de 2010): El firmante de un pagaré queda obligado en nombre propio si no hace constar el poder o representación con que actúa o, al menos, la mención de la estampilla de la razón social en cuya representación actúa, dado que resulta imposible deducir de las menciones del pagaré que actúa como representante o apoderado de una sociedad o entidad aunque ostente esta condición respecto de una o varias.

Afirma también el TS: El demandado asumió en su propio nombre la obligación de pago quedando obligado personalmente por no haber hecho la indicación en la antefirma del pagaré del carácter con que actuaba, al no existir en el pagaré ningún dato que indicara su actuación como representante de las sociedades, de las que era administrador.

Esta conclusión no se ve impedida por el hecho indicado por la parte recurrente de que la cuenta indicada en cada uno de los pagarés sea de la sociedad que representaba, ya que como se declaró en la STS 12 de diciembre de 2011, esta alegación no es consistente, porque hay que estar al momento del libramiento, y no al del impago, sin que tenga porqué saber el acreedor que la cuenta no era la del firmante como librador, conclusión extensible al endosatario.

Comunidad de Propietarios: Acuerdo nulo.

2012-05-21T12:32:00.000+02:00

Como complemento y ratificación de lo expuesto en otro lugar, acerca de la necesidad inexcusable de orden del día previo para que la Junta de la Comunidad pueda tomar acuerdos vinculantes, el Tribunal Supremo (s. 12/01/12) así lo ha ratificado.

Hechos: La junta de vecinos en el turno de ruegos y preguntas acuerda la instalación de grifo comunitario y pileta de desagüe que supone un único gasto por propietario ascendente a 41,66 euros.

Tanto en primera instancia como en apelación se considera válido el acuerdo y se desestima la impugnación de uno de los condueños por considerar la limitada trascendencia económica de la decisión, pese a que no constase en la convocatoria de la junta, tal y como exige el artículo 16.2 LPH.

Sin embargo el TS declara la nulidad del punto 4.º del acuerdo adoptado el 2 de febrero de 2005, incluido en el capítulo de ruegos y preguntas, en el cual se acordó la instalación de un grifo comunitario y pileta de desagüe.

Reitera la doctrina jurisprudencial que la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios. Sin costas.

Considera el Supremo:

A) La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.

B) La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos para ser tratados al margen de los fijados en el orden del día permitiría aprovechar la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad.

C) El hecho de que el acuerdo adoptado, en lo que se refiere al recurso de casación, relativo a la instalación de grifo comunitario y pileta de desagüe, sea de escasa trascendencia económica no constituye un argumento que permita, en contraposición a la doctrina jurisprudencial destacada, declarar la validez de un acuerdo que fue adoptado con vulneración de normas imperativas, al someterse a votación la adopción de un acuerdo sobre una materia que de ningún modo se había fijado en el orden del día tal y como preceptúa el artículo 16.2 LPH.

Por último parece prudente recomendar a los Administradores de fincas urbanas la lectura de esta sentencia, aunque solo sea para evitar pleitos, que en este caso ha durado casi siete años, con los gastos y tensiones que indudablemente habrá supuesto en esa Comunidad.

La responsabilidad del arrendador en un incendio

2012-05-18T12:45:00.000+02:00

Hechos: Incendio producido en nave industrial, como consecuencia del mal estado de la instalación eléctrica que se propaga a otras naves del polígono causando daños en las mismas.

El Tribunal Supremo (s. 30/04/2012) condena solidariamente al dueño/arrendador, al arrendatario y a sus aseguradoras a pagar los daños y perjuicios ocasionados.

Considera entre otras cuestiones el TS que:

A) En el presente caso la causa material o física del incendio sí está probada, un fallo o cortocircuito en uno de los cuadros eléctricos existentes en la nave antes del arrendamiento, lo que excluye la aplicación de la jurisprudencia citada, referida a incendios declarados en inmuebles pero por causas desconocidas

B) El incendio se produjo por un fallo del cuadro eléctrico instalado en la nave antes de su arrendamiento pero cuando la hoy recurrente -propietaria arrendadora- ejercía allí la misma actividad industrial.

C) Probado el origen del incendio en un elemento de la nave y no en la actividad de la arrendataria, y probado el riesgo de incendio inherente a la actividad industrial para la que se arrendó la nave, no se infringe el art. 1902 CC por haberse condenado a la hoy recurrente, frente a terceros, como propietaria y arrendadora de la nave, ya que no se ha probado la alteración del cuadro eléctrico por la arrendataria ni tampoco se ha probado que el origen del incendio estuviera en una acción u omisión de la misma arrendataria pero sí, en cambio, que el incendio tuvo su origen en un elemento de la nave instalado por la hoy recurrente antes del arrendamiento.

La Sociedad Pública de Alquileres. Efectos colaterales.

2012-05-03T18:30:00.001+02:00

Conforme se señala en su web la SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A el pasado 20 de Abril de 2012 ha acordado su disolución, con el cese de su Consejo de Administración y el nombramiento de un Liquidador para que proceda, ordenadamente, a la realización de las operaciones liquidatorias.

A este respecto quizá sea curioso recordar que el 8 de julio de 2010 la Ministra del ramo declaraba ante el Senado que la Sociedad Pública de Alquiler es una sociedad cada vez más útil y más experta, que nació en tiempos de bonanza económica, especialmente en el sector de la construcción, y cuyas actuaciones se han convertido en una valiosa herramienta para impulsar el mercado de la vivienda en alquiler en tiempos más difíciles que aquellos y que su futuro es el de la continuidad. Se ve que no gozaba del don de profecía.

Sin embargo ahora que estamos en plena campaña de Renta conviene recordar que la cesión de un piso a la SPA para que se encargue de su arrendamiento puede conllevar la imposibilidad para el dueño de acogerse a las reducciones del 60% o el 100%, previstas para los arrendamientos de vivienda en el IRPF.

En tal sentido la Dirección General de los Tributos en consulta vinculante de 16/11/2006, ha declarado:

En los casos de arrendamientos de viviendas a través de sociedades públicas de alquiler, la reducción del 50 por 100 del rendimiento neto estará condicionada a la forma en que se instrumente la contratación.

A) Si la labor de la sociedad es de mera intermediación, deberá entenderse que todo el ingreso que se perciba del inquilino final son ingresos del titular de la vivienda, que, a su vez, deducirá como gasto el porcentaje que, en su caso, se fije a favor de la sociedad estatal como coste por los servicios y garantías recibidos. En este supuesto puede ser de aplicación la reducción.

B) Si, por el contrario, es la sociedad quien aparece como arrendadora frente al inquilino, los ingresos que la sociedad estatal satisfaga al titular de la vivienda constituirán los rendimientos íntegros del capital inmobiliario para éste, que no podrá aplicar la reducción del 50 por 100 sobre los rendimientos netos obtenidos por el arrendamiento, al haber contratado con una persona jurídica que no puede destinar el inmueble a constituir su vivienda.

Adicionalmente las cantidades satisfechas por la entidad estarán, en este supuesto, sujetas a retención.

Si, como parece desprenderse de los antecedentes y de la documentación aportada, esta última es la forma de contratación de la cesión de la vivienda, la consultante no podrá practicar la reducción del 50 por 100 contemplada en el artículo 21.2 de la Ley del Impuesto.

Ascensor y Comunidad de Propietarios

2012-04-30T11:40:00.000+02:00

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo (12/4/2012) resuelve a favor del propietario que había votado en contra de la instalación de ascensor en la Comunidad.

Hechos: Se pretende instalar el ascensor en el patio común de la casa, único lugar posibilitado para la colocación del elevador, con la ocupación del mismo, cuyo uso y disfrute exclusivo pertenece a la demandada, que se opone a dicha instalación.

El Tribunal Supremo acoge dicha oposición considerando que la Ley de Propiedad Horizontal, conforme a la redacción dada por la Ley 51/2003, establece un nuevo sistema de mayorías para la adopción de determinados acuerdos de la Junta, según dispone su artículo 17.1, párrafo tercero , pues si se pretende un acuerdo sobre la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de persona con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Sin embargo, si la innovación supone la privación a un propietario de un elemento común, usado y disfrutado de forma privativa, es necesario, como requisito añadido, el asentimiento expreso del comunero perjudicado, como avisa el precepto recién mencionado en primer lugar, con la expresión de sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11.

De una parte, el artículo 11.4 de la Ley de Propiedad Horizontal , en todo caso, exige el consentimiento del propietario afectado y, de otra, el artículo 11.1, distingue entre las innovaciones exigibles y las no exigibles por parte de los dueños, no obstante tanto unas como otras, si afectan o hacen inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, requerirán el consentimiento expreso de éste, tal como establece el artículo 11.4, que, al mencionarlas, no distingue entre las exigibles y las no exigibles.

Es evidente que el artículo 11.4 integra una importante restricción relativa a los acuerdos de la Junta sobre mejoras, servicios o nuevas instalaciones, que hagan inservible cualquier parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario.

Según el mentado precepto, no cabe admitir la imposición del establecimiento de un ascensor si lleva consigo la rotura o alteración de elementos comunes, en perjuicio de uno o varios copropietarios, amén de que la ubicación del ascensor en el patio de luces supone la inutilización práctica del espacio resultante para su uso y disfrute.

La Amnistía fiscal

2012-04-26T13:01:00.000+02:00

En la vorágine de Decretos-leyes que nos abruma, -se llega a perder la cuenta de su número-, recientemente se ha dictado el Real Decreto-ley 12/2012, de 30 de marzo, por el que se introducen diversas medidas tributarias y administrativas dirigidas a la reducción del déficit público, cuya disposición adicional primera ha sido objeto de amplios comentarios ya que realmente declara una amnistía fiscal, con condiciones.

Se expresa la posibilidad de formular una declaración de bienes o derechos que no se correspondan con las rentas declaradas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre Sociedades o Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Podrán formular esa declaración los contribuyentes de esos impuestos que sean titulares de esos bienes o derechos con el objeto de regularizar su situación tributaria, siempre que esa titularidad se anterior a la finalización del último período impositivo finalizado antes de la entrada en vigor de esta disposición.

Junto con esta declaración deberá incorporarse la información necesaria que permita identificar los citados bienes y derechos.

Con esta declaración deberán ingresar la cuantía resultante de aplicar al importe o valor de adquisición de esos bienes o derechos, el porcentaje del diez por ciento.

El cumplimiento de lo anterior determinará la no exigibilidad de sanciones, intereses ni recargos.

El plazo para ello finalizará el 30 de noviembre de 2012.

Asador Guadalmina: Episodio segundo

2012-04-25T12:41:00.002+02:00

Cuando ocurrieron estos hechos tan aireados en los medios, manifesté mi temor de que nos viéramos obligados a indemnizar al dueño del restaurante, un amable y anónimo comunicante me ha hecho saber que ese temor es infundado, ya que el asunto quedó resuelto hace tiempo.

Esa comunicación, que agradezco, me ha permitido conocer la sentencia del TSJ de Andalucía, de catorce de julio dos mil once que resuelve desestimar el recurso interpuesto contra la resolución en virtud de la cual, se acordó adoptar la medida provisional de clausura del establecimiento.

La desestimación está fundamentada en:

a) Considerar que la clausura provisional del establecimiento no tiene carácter sancionador y por lo tanto no vulnera la presunción de inocencia del afectado por dicha clausura. Tampoco implica la medida provisional adoptada la ejecución anticipada de la sanción.

b) Se entiende por el contrario que se trata de una medida cautelar prevista en la norma que se aplicó y que era susceptible de adopción en orden a la consecución de alguna de las finalidades descritas en la misma. Estas finalidades parecen ser asegurar el cumplimiento de los deberes y obligaciones derivadas de las previsiones contenidas en la Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de medidas sanitarias frente al tabaquismo y reguladora de la venta, el suministro, el consumo y la publicidad de los productos del tabaco y en el establecimiento se permite fumar y hay indicios de que se ha fumado recientemente, ceniceros, algunos con colillas, olor a tabaco.

En definitiva el TSJ de Andalucía entiende que el consumo de tabaco en el momento actual constituye una actividad sumamente dañosa para la salud individual y colectiva, que permite la adopción de medidas tan radicales como el cierre inmediato e irrecurrible de los lugares en que se fume.

Sin juzgar acerca de lo acertado o no de ese criterio lo que sí parece poco coherente es que por un parte la Administración Pública, que debe velar por el bienestar de sus administrados, haya tardado tantos años en percatarse del daño que los ciudadanos estaban recibiendo como consecuencia del consumo de tabaco, y de otra, y esto es lo más llamativo, que sea precisamente el Fisco quien mayor beneficio obtiene del tráfico de esa perniciosa droga que es el tabaco. En el resumen de los Presupuestos Generales del Estado se prevé un incremento de ciento cincuenta (150) millones de euros en ese beneficio para el ejercicio 2012.

El ‘restablecido’ Impuesto sobre el Patrimonio

2012-04-20T11:01:00.000+02:00

Todo llega. Este año la campaña de la Renta nos depara una desagradable ‘novedad’, la reaparición del Impuesto sobre el Patrimonio, prácticamente suprimido en 2008. Conviene por lo tanto recordar alguna de sus características.

CONCEPTO: El Impuesto sobre el Patrimonio es un tributo anual de carácter directo y naturaleza personal que grava el patrimonio neto del que sean titulares las personas físicas.

OBLIGACION DE DECLARAR: Las personas físicas, sujetas al Impuesto, cuya cuota tributaria resulta a ingresar o el valor de sus bienes, conforme al Impuesto, resulte superior a dos millones (2.000.000€) de euros.

HECHO IMPONIBLE DEL IMPUESTO: La titularidad por el sujeto pasivo en el momento del devengo, de un patrimonio neto, es decir de un conjunto de bienes y derechos de contenido económico de que sea titular, sea cual sea el lugar donde se encuentren, con deducción de las cargas y gravámenes que disminuyan su valor, así como de las deudas y obligaciones personales de las que deba responder.

EXENCIONES MÁS COMUNES:

La vivienda habitual del contribuyente, con un importe máximo de 300.000 euros.

Los derechos derivados de la propiedad intelectual o industrial, mientras permanezcan en el patrimonio del autor y, en el caso de la propiedad industrial, siempre que no estén afectos a actividades empresariales

El patrimonio empresarial y profesional

El ajuar doméstico

Los derechos consolidados de los partícipes y los derechos económicos de los beneficiarios en un plan de pensiones.

Determinados objetos de arte y antigüedades.

VALORACIÓN DE INMUEBLES

Los bienes inmuebles de naturaleza urbana o rústica, se computarán tomando como referencia el mayor valor de los tres siguientes:

a) El valor catastral consignado en el recibo correspondiente a 2011 del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

b) El valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, como, por ejem-plo, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones

c) El precio, contraprestación o valor de adquisición. En relación con estos términos, debe precisarse que el precio se refiere a las operaciones de compraventa, la contraprestación a las permutas y el valor de adquisición a los supuestos de sucesiones o donaciones.

No obstante los inmuebles con arrendamientos de ‘renta antigua’ se valorarán capitalizando al 4 por 100 la renta devengada en el ejercicio 2011, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de la regla general de valoración de bienes inmuebles.

La condición resolutoria en las compraventas.

2012-04-12T11:31:00.001+02:00

Como desarrollo a lo dicho en otro lugar, conviene ampliar el concepto de condición resolutoria.

En el Código Civil aparece prevista en el artículo 1113 cuando señala que: También será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución.

En cuanto a esos efectos conviene recordar que es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos ‘ex nunc’ sino ‘ex tunc’, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido puesto que la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos.

En tal sentido cuando se introduzca en la escritura la posibilidad de resolver la compraventa en el caso de que el comprador incumpla su obligación de pagar el precio aplazado, debe también dejarse decidido el destino de las cantidades entregadas durante el tiempo que el comprador fue pagando normalmente, ya que si no, el vendedor deberá devolver esas cantidades y recibir el objeto de la compra, como ha quedado dicho.

Lo habitual será pactar que la parte vendedora en concepto de indemnización y como cláusula penal expresa, cuando por cualquier motivo o causa no imputable a la vendedora, quede sin atender el pago del precio aplazado, ésta retendrá en su poder las cantidades recibidas de los compradores, hasta un montante máximo equivalente al **% del precio de venta que se conviene a modo de penalidad libremente convenida por las partes y con renuncia a la facultad moderadora de los Juzgados y Tribunales.

Dicha cláusula no genera un desequilibrio entre las partes o una desproporción determinante de nulidad, sino el mero establecimiento por adelantado del importe de los daños que el comprador ha de abonar en caso de incumplimiento, máxime cuando se señala en la cláusula que dicha pena convencional engloba la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, que, por medio de esa pena, quedan totalmente resarcidos por voluntad de las partes (SAP Murcia 10/02/2011)

Ese pacto no supone sino recoger la facultad establecida en el art. 1124 Código Civil con la especialidad del art. 1504 del mismo Código.

La impropiamente llamada PERICIA CALIGRÁFICA.

2012-04-10T18:18:00.001+02:00

Una buena parte de los procedimientos judiciales se basan en documentos, sobre los que el abogado, frecuentemente, se ve en la tesitura de probar su autenticidad o falsedad, para lo que debe recurrir a lo que el ordenamiento jurídico identifica como “pericia caligráfica”.

La expresión etimológicamente haría referencia a la experticia sobre la belleza de la escritura, lo que evidentemente nada tiene que ver con la justicia, pero, en la praxis diaria, la solicitud de esta prueba, en un 90 % de los casos, significa instar un dictamen respecto a la autoría de manuscritos o firmas.

Cuando se duda de la autenticidad de un documento, hacer depender la resolución del pleito de uno solo de sus elementos constitutivos -la firma-, es un grave error.

Para entenderlo mejor, imaginemos que cuando se firmó, el documento estaba en blanco o solo parcialmente impreso. Supongamos que el contenido inicial ha sido luego alterado por agregación o supresión de texto, sea manual, mecanográfica o tipográficamente. Presumamos que la fecha que obra en el encabezamiento no coincide con la fecha en la que se emitió el mismo, ¿cambiaría algo su valor probatorio?

Estas y otras cuestiones nos hacen entender que si la prueba se limita a solicitar la opinión del perito respecto a si la firma ha sido o no ejecutada por la persona a quien se le atribuye, estaremos dejando sin analizar otras muchas posibilidades que permiten poner en evidencia lo que realmente sucedió y lo que es más grave, facilitando al defraudador sacar adelante sus intereses con la connivencia implícita de las partes.

Es cada vez más evidente que, para enfrentar la casuística actual, no basta con haber aprendido a comparar firmas o escrituras, es preciso disponer de una formación científica y unos medios técnicos que permitan mostrar y demostrar cualquier afirmación que el informe contenga y, en el caso de carecer de los medios necesarios, contar con la asistencia de otros profesionales que si los tienen.

Se acabó el tiempo en que el perito, con la ayuda de una modesta lupa y su experiencia, atribuye o no la autoría de un escrito a una determinada persona. Es el momento del laboratorio forense, de la prueba científica, de la investigación en documentoscopía.

En LEYAS nos cabe el orgullo de ser el único laboratorio en España capacitado para la datación de tintas, en nuestro equipo contamos con Doctores y licenciados que suman más de un siglo de experiencia y nuestro equipamiento de laboratorio es el más completo con el que se puede contar en la actualidad.

Si algún día tiene un problema con un documento, recuerde, la firma solo es un elemento, no basta con un calígrafo, confíe en un analista de documentos.

El equipo LEYAS

HACIENDO MERITOS PARA QUE MI EMPRESA SE VAYA A PIQUE

2012-04-04T18:21:00.000+02:00

Desde la experiencia de muchos años asesorando a socios de Empresas Familiares, siempre he admirado la figura del Fundador o del líder de estas empresas. Sin embargo, de modo simultáneo, me ha resultado difícil de comprender la resistencia interna de éstos a dejarse asesorar en cómo establecer las adecuadas reglas de juego entre la empresa y la familia. Y esto, a pesar de que muchos amigos y conocidos están siendo víctimas de esta resistencia.

Todos conocemos que la empresa familiar ha de superar períodos críticos y sortear muchos riesgos, especialmente cuando se produce la incorporación al poder de una nueva generación. Pero, no todos tenemos presente que la causa del cierre del 60% de las empresas familiares se debe a las malas relaciones entre familia-empresa y entre socios familiares; sólo el 40% restante se debe a otras causas, como falta de liquidez, obsolescencia, etc…

Me vienen a la mente lo que en nuestra jerga llamamos “grandes trampas de la empresa familiar”. Nos referimos a trampas tan reales como las que se ponían en el monte y que, en el caso que nos ocupa, acechan a los empresarios familiares. Cuando éstos se dan cuenta, el cepo les ha destrozado el tobillo.

Concretamente me refiero a dos de aquéllas:

1ª) “Las relaciones empresa-familia y familiares entre sí es un tema importante, pero no urgente. Puede esperar”. Y, mientras esperamos, los problemas de relación se enconan y la empresa empieza su caída. Cuando se convierten en urgentes, la solución es realmente complicada.

2ª) “Yo conozco esta empresa y esta familia como nadie. ¿Qué me va a enseñar a mí alguien que viene de fuera?” Este modo de pensar sería un suicidio, como si de nuestra salud se tratara y no acudiéramos al médico. La misma gravedad y trascendencia tienen estas ideas en el marco de la Empresa Familiar. Si alguien tiene dudas y quiere salir de ellas, basta con que observe la cantidad de empresas familiares que cierran, dejan divididas a las familias y a numerosos empleados en la calle.

Lo curioso del caso es que todos los problemas que se producen en la realidad de una empresa han sido estudiados en profundidad y, en términos médicos, sólo necesitan ciertos cambios, alguna cirugía y casi nunca convalecencia.

Para ello, se requiere primero que una persona, experta en la problemática y también en las posibilidades de la empresa familiar, sepa captar en profundidad los problemas y las competencias presentes en todas las personas implicadas en el negocio familiar. Después, mediante conversaciones individuales y colectivas, irá buscando y desarrollando los puntos de acuerdo, para finalmente proponer unas “reglas de juego” que regulen las relaciones familia-empresa e interfamiliares; y lo más importante, lograr el consenso, como único camino para que la familia esté más unida y la empresa más profesionalizada.

¿Es esta una tarea compleja? Desde luego, tanto como una peritonitis o una neumonía en una persona. Pero, bastan la presencia de un especialista y los medicamentos adecuados para que la enfermedad sea sólo un mal sueño.

José Alamo Ramírez
Asesor de Empresas Familiares
Coach Ejecutivo y Coach Personal

Coaching Family Bussines

El Acoso inmobiliario en los Tribunales (II)

2012-03-29T13:27:00.000+02:00

Como continuación a un anterior trabajo sobre este asunto, a continuación se exponen distintas resoluciones judiciales en relación con supuestos de coacciones en las relaciones entre casero e inquilino:

I.- SAP Cáceres 5/05/2012: Hechos: Los inquilinos desisten del contrato (en sus palabras, lo "rescindieron") antes de llegar a tomar posesión efectiva de la vivienda, y se niegan a entregar las llaves si no les devuelve l afianza, la arrendadora cambia la cerradura.

No se considera la existencia de coacciones puesto que los denunciantes habían perdido su derecho a tomar posesión de la vivienda una vez que habían optado por rescindir el contrato y, por tanto, la acción de la denunciada no les impidió realizar algo a lo que tuvieran derecho, como exige el tipo penal que nos ocupa.

II.- SAP Zaragoza 21/02/2012: Hechos: Inquilino de una habitación en el periodo junio/octubre 2011. El 17 de octubre el arrendador cambio la cerradura de entrada en dicho domicilio. No se ha probado que el contrato de alquiler estuviera en vigor en dicha fecha ni que el inquilino no fuera avisado de que el arrendador iba a proceder a efectuar dicho cambio. Dos días después del cambio de cerradura el inquilino pasó por la vivienda a llevarse los enseres que había dejado permitiéndole el arrendador el acceso para cogerlos y dejándole incluso que se duchara en la casa.

No se aprecia la existencia de coacciones.

III.- SAP Madrid 9/02/2012: Hechos: El arrendador cambió la cerradura del domicilio de su propiedad, privando así al arrendatario, quien vivía en dicho domicilio en virtud de un contrato de alquiler acordado entre las partes, de la entrada al mismo.

Se revoca la sentencia del Juzgado considerando los hechos como delito y no como falta en atención a que: El delito de coacciones consiste en la realización de una violencia personal para impedir al otro realizar algo no prohibido o para obligar a otro a hacer lo que no quiere, sea justo o injusto, siempre en contra de la libertad del obligado y sin legitimación para su realización. El núcleo central de la conducta consiste en imponer con violencia una conducta a otro a través de diversas modalidades de actuación, la violencia física, la psíquica y la denominada violencia en las cosas. Por lo tanto, la intensidad del acto violento es lo que determina únicamente la distinción entre el delito y la falta. En el presente caso se ha procedido a un cambio de cerraduras cuando el inquilino habitaba la vivienda, con la consiguiente pérdida de la posesión durante dos meses y pérdida también de parte de sus enseres que fueron destruidos y de otra parte que fueron guardados por el autor, sin que conste su restitución. En tales circunstancias los hechos son constitutivos de delito.

IV.- S. Juz. Penal 28 de Barcelona de 7/02/2002: Hechos: Los acusados propietarios de la vivienda a sabiendas de que la inquilina carecía de agua corriente en su domicilio y luz eléctrica en la escalera de la finca desde el año 2008, así como vivía en condiciones insalubres por filtraciones de agua y humedades en la vivienda que habitaba, nada hicieron para remediarlo en su cualidad de dueños, conscientes de que ello alteraba el derecho a disfrutar la finca por aquélla.

Se aprecia delito de coacciones en la modalidad de impedir el legítimo disfrute de una vivienda puesto que la legislación penal establece expresamente la criminalidad de esos hechos, sin perjuicio de que en paralelo existan otros cauces de protección, sea la civil, la administrativa o la laboral, al igual que en modos similares ocurre en otros ámbitos del Derecho, lo que en absoluto permite que el principio de mínima injerencia se sirva indiscriminadamente para desvirtuar una opción legislativa bien clara, como es la de perseguir actos u omisiones directamente dirigidos a vulnerar el derecho de legítimo disfrute de una vivienda, en el caso analizado por una inquilina, durante varios años de duración y con efectos sangrantes en la vida cotidiana de la misma que inevitablemente suprimen la hipótesis de bagatela que pudiera objetarse para esquivar el uso del Derecho penal. A su vez conviene recordar que los actos de violencia en las personas o en las cosas en el ámbito del denominado mobbing inmobiliario no son exclusivamente tributarios de los titulares dominicales o dueños de una finca, sino de cualquiera que los cometa con la finalidad de, en este caso, impedir el legítimo disfrute de la vivienda, anotando igualmente que el tipo penal no precisa de un ánimo específico más allá de ello.

V.- SAP Barcelona 20/12/2011: Hechos: Los adquirentes de una vivienda arrendada, conocían perfectamente el estado interior de la misma, su inidoneidad para ser habitada por eficiencias que debían ser reparadas por la propiedad, omitieron realizar las obras necesarias para dejarla en condiciones de ser usada conforme al contrato en su día suscrito.

No se aprecia delito de coacciones puesto que, por más que resulte un hecho indubitado que en las viviendas arrendadas no se ejecutaron las obras que se precisaban para reparar las deficiencias existentes en las mismas, las que venían de antes de acceder a la propiedad del inmueble los acusados, esto no obedeció al propósito de forzar a la inquilina a abandonarlas para ulteriormente alquilarlas o venderlas al precio de mercado, uniéndose a ello la existencia de dudas acerca del efectivo uso de la posesión de la finca por la inquilina, lo que supone un elemento que debilita la afirmación de que estaba sometida a una fuerte presión psicológica para que abandonase la vivienda, objetivamente imputable a las omisiones de los acusados, determinando todo ello que no quepa considerar concurrente la "violencia" en sentido técnico que se precisa para poder entender perpetrado el delito de coacciones por el que se formuló acusación.

La ‘ayuda’ a los damnificados por la burbuja inmobiliaria

2012-03-28T10:16:00.000+02:00

En uno de sus múltiples decretos leyes, el sexto del año, el Gobierno ofrece la posibilidad de una denominada reestructuración de deudas hipotecarias, para aquellos deudores, situados en el umbral de exclusión es decir que reúnan los requisitos que a continuación se exponen:

I.- Que su banco acreedor se haya adherido al código de buenas prácticas anexo al decreto ley citado.

II.- Que el crédito hipotecario se refiera a una vivienda cuyo precio de adquisición esté entre 120.000 y 200.000 euros dependiendo de donde se encuentre la vivienda.

III.- Que el deudor no se encuentre en procedimiento de ejecución en el que ya se haya anunciado la subasta

IV.- Que la vivienda no haya sido gravada con cargas posteriores.

V.- Que ni el deudor ni ninguno de sus familiares convivientes tengan rentas de trabajo (salarios o sueldos) o de actividades (profesionales, comercios etc.), no posean otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.

VI.- Que no existan avalistas o fiadores o si existen no tengan rentas de trabajo (salarios o sueldos) o de actividades (profesionales, comercios etc.), no posean otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.

VII.- Que la cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar

La llamada reestructuración de deudas hipotecarias consiste en:

a) Carencia en la amortización de capital de cuatro años. Es decir durante esos cuatro años el deudor solo pagará intereses, quedando el capital intacto.

b) Se amplía el plazo de la hipoteca a cuarenta (40) años a contar desde que se inició.

c) El interés aplicable a partir de esa reestructuración será el Euribor+0,25. La verdad es que podía haberse fijado un tipo fijo y moderado para toda la vida del préstamo.

d) Se prohíben las comisiones por amortización parcial anticipada durante diez años. Es decir durante ese plazo el deudor podrá pagar anticipadamente parte de su deuda sin que le cobren comisión por ello.

A quienes resulte inviable el plan anterior, es decir en los casos que la cuota mensual resultante sea superior al 60% del conjunto de los ingresos familiares, podrá solicitar al banco una quita de la deuda.

Esta quita, rebaja definitiva, de la deuda es facultativa para el banco, puede concederla o denegarla.

Esta rebaja será o bien del 25% o bien el resultante de este complicado cálculo:

1.- Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

2.- Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido

La solución alternativa es la dación en pago decretada por el Gobierno, con análogos requisitos lo que la hace impracticable quizá por tanto la recomendación es que, en los casos en que ‘perder la vivienda’ es lo menos malo, convenga dejar al banco que ejecute y esperar que el juzgado aplique la doctrina del Auto de la Audiencia de Navarra, impidiendo el embargo de más bienes.

Las vacaciones reguladas por Decreto Ley.

2012-03-27T11:50:00.000+02:00

Con el Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio el Gobierno dicta normas, regulando con carácter de urgencia y rango legal el sector turístico, en las materias antedichas.

A la vista de ello parece interesante un breve resumen de dicha normativa:

Definiciones:

Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación

Se entiende por contrato de producto vacacional de larga duración aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, esencialmente el derecho a obtener descuentos u otras ventajas respecto de su alojamiento, de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios.

Se entiende por contrato de reventa aquel en virtud del cual un empresario, a título oneroso, asiste a un consumidor en la compra o venta de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico o de un producto vacacional de larga duración.

Se entiende por contrato de intercambio aquel en virtud del cual un consumidor se afilia, a título oneroso, a un sistema de intercambio que le permite disfrutar de un alojamiento o de otros servicios a cambio de conceder a otras personas un disfrute temporal de las ventajas que suponen los derechos derivados de su contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico

Se entiende por empresario toda persona física o jurídica que actúe con fines relacionados con su actividad económica, negocios, oficio o profesión y cualquier persona que actúe en nombre o por cuenta de un empresario.

Se entiende por consumidor toda persona física o jurídica que actúe con fines ajenos a su actividad económica, negocio, oficio o profesión.

Principios:

Un derecho de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico o un producto vacacional de larga duración no podrá comercializarse ni venderse como inversión

La información publicitaria constará en papel o en cualquier otro soporte duradero. Por soporte duradero se entiende todo instrumento que permita al consumidor o al empresario almacenar la información que se le haya dirigido personalmente, de forma que pueda consultarla en el futuro durante un período apropiado a efectos de esa información y que permita reproducir sin alteraciones la información almacenada.

Antes de la celebración del contrato, el empresario pondrá explícitamente en conocimiento del consumidor la existencia del derecho de desistimiento y la duración del plazo para ejercerlo, así como la prohibición del pago de anticipos durante dicho plazo.

En los contratos regulados en este real decreto-ley, el consumidor tendrá derecho de desistimiento sin necesidad de justificación alguna. El plazo para su ejercicio es de catorce días naturales.

En estos contratos se prohíbe el pago de anticipos, la constitución de garantías, la reserva de dinero en cuentas, el reconocimiento expreso de deuda o cualquier contraprestación a favor del empresario o de un tercero y a cargo del consumidor, antes de que concluya el plazo de desistimiento o antes de que la venta haya tenido efectivamente lugar.

Los consumidores no podrán renunciar a los derechos que se les reconoce en este real decreto-ley.

El incumplimiento por las empresas de las disposiciones de este título será sancionado como infracción en materia de consumo.

Reparaciones necesarias en alquiler de renta antigua

2012-03-20T12:50:00.000+01:00

La normativa sobre residencias de ancianos exige la realización de obras -rebajar la elevación del suelo de tres baños, ensanchar seis puertas en 1.ª planta, tres en planta baja y la de entrada, hacer correderas las puertas de baños y aseo, e instalar un aparato elevador-todo por importe de 49.125 euros, en un local con arrendamiento anterior a 1985.

El arrendatario pretende que dichas obras sean sufragadas por el arrendador por considerarlas reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido (art. 107 del TRLAU de 1964)

Tanto en primera instancia y apelación, así como en casación (STS 20/02/2012) es desestimada esta demanda en atención a las siguientes consideraciones:

En el contrato aparece acordado que la arrendataria realizará, por su exclusiva cuenta y riesgo, las obras de adaptación para el giro pactado que estime oportunas, las cuales no debilitarán la resistencia del edificio y quedarán en beneficio de la propiedad, debiendo estar terminadas en el plazo máximo de un año. Por tanto, queda claro que el pacto excluía cualquier obligación de la propiedad en orden a la adaptación del edificio arrendado para el uso a que se le iba a destinar por los arrendatarios.

Las obras que se tenían que hacer en el local arrendado eran meras obras de adaptación, por lo que en atención al contrato suscrito por las partes y a lo dispuesto en los artículos 107 y 110 LAU 1964, debían ser sufragadas por el arrendatario, pues no eran obras necesarias para la conservación del inmueble.

Es evidente que no pueden considerarse como necesarias para la conservación del local arrendado unas obras cuya necesidad no viene determinada por el mal estado del local, ni por una exigencia legal de adaptación del local a una normativa desligada de la actividad que en él se lleva a cabo, sino que viene determinada precisamente por la exigencia de adaptación del local a una normativa que afecta directamente a la actividad que en él explota la arrendataria, y que entró, además, en vigor mucho después de que el contrato se celebrase, de tal manera que, incluso acudiendo al contenido del contrato, si la arrendataria se obligó en el contrato a realizar por su exclusiva cuenta y riesgo las obras de adaptación para el giro pactado (condición 4.ª del contrato), con más razón habrá de realizar por su cuenta las obras de adaptación del local a ese mismo giro, determinadas por una normativa reguladora de la actividad, que entró en vigor cuando ya llevaba explotando el negocio varios años. Se trata, por tanto, de obras no sometidas al régimen de los artículos 107 y 110 de la LAU de 1964 , y que el arrendador no tiene obligación de costear.

La conservación a que se refiere el art. 107 del TRLAU de 1964 es la que consiste en mantener en buen estado los techos, suelos, paramentos verticales, ventanas, tomas de agua y energía y demás componentes del edificio, de forma que el mismo sea habitable y reúna las condiciones necesarias para ser utilizado por el arrendatario, excluyéndose del concepto aquellas obras adaptativas para ajustarse a las necesidades específicas de cada inquilino, ya que, entender lo contrario, llevaría la insostenible consecuencia de afirmar que el arrendador está permanentemente obligado a acometer inversiones que, en realidad, están únicamente vinculadas a la actividad mercantil que desarrolla el arrendatario.

¿Es imprescindible el Congreso de los Diputados?

2012-03-17T12:23:00.000+01:00

En la Constitución española (art. 66.2) se declara que la potestad legislativa del Estado reside en las Cortes Generales.

Por otra parte el art. 86 establece que en caso de extraordinaria y urgente necesidad, el Gobierno podrá dictar disposiciones legislativas provisionales que tomarán la forma de Decretos-leyes -el subrayado es mío-.

Pues bien, en el BOE de hoy, 17 de marzo de 2012, aparece el noveno decreto ley de este año.

Ello significa que el Gobierno de la nación prescinde del Congreso de los Diputados e invade su competencia exclusiva, legislando con carácter provisional e invocando de nuevo un supuesto de extraordinaria y urgente necesidad.

Lo verdaderamente insólito es que desde 1 de enero de 2011, en menos de 15 meses con cambio de gobierno incluido, se han producido veintinueve (29) ocasiones en las que el Poder Ejecutivo ha considerado que existía esa extraordinaria y urgente necesidad y el Congreso se ha limitado a ratificarla, convirtiendo lo provisional en definitivo, manifestando con ello que el Poder Legislativo es perfectamente prescindible.

Si no temiera aburrir sería interesante examinar pormenorizadamente cada uno de esos ventinueve supuestos para intentar encontrar su extraordinaria y urgente necesidad, basten dos ejemplos:

A.- La reimplantación del Impuesto sobre el Patrimonio (RDL 13/2011) en el que se invocan razones de urgente necesidad para lograr unos efectos fiscales que se declaran temporales y que no se producirán hasta más un año después

B.- El penúltimo, por ahora, decretazo (RDL 8/2012) cuya razón de extraordinaria y urgente necesidad es regular los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio.

Referido solamente al presente año 2012, el Gobierno ha dictado nueve (9) Decretos leyes y del legislativo solamente han emanando reformas de sus propios reglamentos y del defensor del pueblo.

En un momento como el actual en el que parece absolutamente necesario evitar gastos superfluos, es evidente el cuantioso costo que significa el mantenimiento y funcionamiento del Congreso y del Senado, que según se desprende de los anteriores datos, son cuanto menos de dudosa necesidad.

Por lo tanto si, como afirmaba un prestigioso político de la transición y parece ser cierto, "Montesquieu está enterrado" y por lo tanto el supuesto poder legislativo solo es una caja de resonancia del Gobierno, o su instrumento para dar una apariencia de que sigue existiendo la 'división de poderes' el costo de esta institución es perfectamente prescindible.

Locales en alquiler y venta: Una idea imaginativa

2012-03-11T12:16:00.000+01:00

Produce desánimo al pasear por las calles observar, donde no hace mucho había florecientes comercios, tantos locales abandonados y sucios con el eterno cartel 'Se alquila o Se vende'.

Por eso, no sorprende el reciente anuncio de un propietario que cansado de mantener su local cerrado y correr con los gastos ha decidido alquilarlo por 1 euro al mes. En tal sentido se ha adelantado a las medidas del Gobierno, ya que ese 'alquiler simbólico' es por dos años.

Sin perjuicio de lo meritorio de esa iniciativa, puede tener sus contras: durante esos dos años el propietario carecerá de beneficio y eso puede conllevar problemas fiscales, por una parte la AEAT puede imputarle en IRPF un rendimiento que no ha percibido o bien la oficina fiscal autonómica considerarlo donación y por tanto sujeta a ese Impuesto.

Existe sin embargo una propuesta más imaginativa y no sujeta al anterior problema, tan antigua como el Código de Comercio: Podrán los comerciantes interesarse los unos en las operaciones de los otros, contribuyendo para ellas con la parte del capital que convinieren, y haciéndose partícipes de sus resultados prósperos o adversos en la proporción que determinen (Art. 239)

Con base en este contrato mercantil, el dueño del local aportará al negocio el uso y disfrute de ese local durante el tiempo que se pacte, con participación de los resultados en la proporción que acuerden.

Este contrato mercantil, cuentas en participación, no está sujeto a solemnidad alguna y los acreedores sólo tendrán acción contra el comerciante que lleve el nombre de la empresa.

El partícipe, que aporta el uso temporal del local, tiene derecho a la liquidación que deberá rendir transcurrido el plazo pactado, el titular del negocio, quien rendirá cuenta justificada de sus resultados.

La obligación de residir en vivienda de renta antigua

2012-03-08T11:10:00.000+01:00

Aunque lo más lógico es que cada vez queden menos supuestos a los que sea aplicable la exigencia que da título a estas líneas, hay que recordar que si el inquilino de renta antigua deja desocupada más de seis meses durante el año sin justa causa, tiene el riesgo de perderla. (art. 62 LAU1964).

En tal sentido una razonada sentencia de la Audiencia Provincial de Vigo (17/01/2012) recuerda y subraya una serie de principios y matizaciones que conviene conocer:

Ocupar una vivienda es utilizarla adecuadamente para el fin a que esté destinada, y si este es el de servir de morada o domicilio del ocupante, ha de existir total equivalencia entre la actividad de ocupar una vivienda y el de habitarla de modo real y efectivo como domicilio y hogar propio y estable.

Esta ocupación es el uso lógico, normal y común del connatural destino de una vivienda, permaneciendo en ella y realizando los actos principales de la vida, comer, dormir, estar.

No lo es la mera ocupación de la vivienda con los muebles y enseres correspondientes para su uso, aunque se visite periódicamente para su conservación o limpieza o incluso aunque se ocupe por personas distintas al arrendatario, en este supuesto sus hijos, pues el sujeto de la relación contractual es la persona del inquilino.

No basta para considerar ocupada la vivienda a estos efectos, cualquier situación o actividad posesoria que se realice por parte del inquilino sobre la vivienda arrendada, siendo la desocupación compatible con su uso esporádico, aunque se lleven a cabo en ella algunos actos domésticos aislados y de manera ocasional, como son la limpieza y vigilancia del inmueble o incluso el hecho de pernoctar en él circunstancialmente.

Esto es consecuencia jurídica de la obligación general que tiene todo arrendatario de destinar la cosa arrendada al uso o servicio pactado. La utilización de la vivienda constituye así, no sólo un derecho del inquilino, sino también una obligación. (SAP Barcelona 19/06/2002)

Recuerda también la doctrina del Tribunal Supremo en cuanto que esta protección privilegiada al inquilino únicamente puede tener su justificación en el interés social o en la situación de necesidad del arrendatario por lo que no pueden favorecerse con el beneficio de la prórroga forzosa quienes con demostración innegable de falta de necesidad e incumplimiento de la obligación de uso establecido en el artículo 1555 del Código Civil dejan de servirse en la vivienda arrendada para la finalidad que conforme a su naturaleza le es propia.

En resumidas cuentas la desocupación no ha de interpretarse en sentido literal y absoluto, sino como la falta de uso de la vivienda normal y adecuado a su destino, pactado y conforme a su naturaleza propia, que es servir de hogar familiar, morada o domicilio del ocupante, habitándola personal y materialmente durante la mayor parte del día y realizando en ella los actos propios que de modo principal integran la vida doméstica y hacen que la vivienda pueda estimarse el lugar de residencia habitual del arrendatario.

El Acoso Inmobiliario en los Tribunales

2012-03-05T13:22:00.000+01:00

En Junio de 2010 se introduce en el Código Penal como figura delictiva el acoso inmobiliario por Ley Orgánica 5/2010, transcurrido más de un año puede ser interesante considerar la aplicación que los Tribunales han hecho recientemente de esta reforma penal:

I.- La AP de Segovia en Auto de veintitrés de Enero de dos mil doce rechaza continuar la investigación del presunto delito de coacciones solicitada por la recurrente por entender que hecho de que la abuela del menor tenga en su poder un juego de llaves del inmueble que, al parecer, aquél ha heredado de su padre, llaves que en su día le fueron dadas por el difunto habida cuenta que convivía con la denunciada, y que no las entregue a la denunciante, en absoluto constituye indicio suficiente de la comisión de un delito de coacciones, tampoco en el subtipo regulado en el párrafo tercero del art. 172. 1 del CP . Ni se ha ejercido vis física o psíquica por parte de la denunciada -o al menos nada se dice al respecto en la denuncia-, ni mucho menos se está impidiendo al menor el ejercicio de su supuesto derecho de propiedad o del legítimo disfrute de la vivienda, (...)le bastaría al menor (a su representante legal) con cambiar la cerradura para disfrutar plenamente y con exclusividad de su derecho dominical sobre el inmueble.

II.- La AP de Madrid en Auto de veinticuatro de octubre de dos mil once declara: Sin lugar a dudas, esta controversia suscitada entre las partes y la consiguiente interpretación del contrato de arrendamiento suscrito entre las mismas, debe de ventilarse ante la jurisdicción civil donde obtendrán adecuada respuesta a sus pretensiones, por lo que procede confirmar el sobreseimiento acordado, pues los hechos denunciados no son constitutivos del delito de coacciones imputado sin que la circunstancia de que el propietario del inmueble ejercite las acciones de desahucio por falta de pago que le confiere nuestro Derecho lleven aparejado un acoso o mobbing inmobiliario como pretende el recurrente, máxime cuando el propio denunciado reconoce haberse retrasado en el pago de las rentas

III.- La AP de Burgos en Auto de diecinueve de Octubre de dos mil once declara no haber lugar a la medida cautelar de suspensión de la diligencia de posesión de la vivienda, por entender que que lo que se imputa en esta causa es un delito de acoso inmobiliario de los arts. 172.1 y 173.1 del CP ., respecto de unos hechos que vienen siendo analizados en los distintos procedimientos civiles seguidos entre las partes.

Por tanto, y, sin prejuzgar el contenido de la conducta imputada -lo que se verificará en el momento procesal oportuno-, y a la hora de adoptar en vía penal una medida cautelar tan gravosa como la solicitada, no puede entenderse cumplido el primer requisito exigido por la Jurisprudencia para la adopción de una medida cautelar como la de autos

IV.- La AP de Barcelona en Auto de diecinueve de Julio de dos mil once, anula el sobreseimiento y ordena seguir adelante la instrucción de un supuesto acoso inmobiliario porque existen una serie de conductas activas como son el hecho de que en la escalera no haya luz por encontrarse desconectadas las cajas, y las manifestaciones del recurrente de que el acusado le presiona cuando se lo encuentra diciéndole que se tiene que marchar y que busque otra vivienda. Existen indicios de que el estado lamentable del inmueble se debe a la intención del acusado de que los inquilinos abandonen el inmueble, pues ha reconocido haber entrado en negociaciones con una promotora para derribar la finca y construir obra nueva. Por tanto, y ante la falta de declaración del resto de vecinos del inmueble, cabe concluir que existen indicios de que los hechos sean constitutivos de un delito de coacciones del art. 172 del CP , no estando justificado en este momento el sobreseimiento de la causa.

V.- La AP de Madrid en sentencia de ocho de marzo de dos mil once considera la existencia de coacciones en el hecho de que la parte arrendadora incumple sus obligaciones y no atiende los gastos por suministro de luz a las partes comunes. Razón por lo que se ha cortado tal suministro de luz, lo que origina una situación de dificultad y perjuicio para el inquilino denunciante y su esposa, personas de avanzada edad, quienes se ven privados del calentamiento del agua de su vivienda, pues se nutre de placas solares, de modo que si falta la electricidad no entra en funcionamiento el acumulador de agua caliente que, con tres ramales independientes, va a cada vivienda. No es que la parte arrendadora tenga obligación de pagar el consumo de agua caliente, pues el consumo del agua lo pagan los ocupantes de las viviendas, pero aquella sí está obligada a pagar los gastos comunitarios que, como la luz del inmueble, excedan de la parte en que a ellos contribuyen los inquilinos, de modo que al no atender a tal suministro de luz determina que no llegase agua caliente a las viviendas. Actuación que, sin perjuicio de las mayores o menores dificultades económicas que atraviesan la sociedad, está presidida por el propósito de que los inquilinos soporten unos mayores gastos no estipulados y hacerles incómoda su situación para provocar que acepten una subida del alquiler o desalojen el edificio

¡ LA AGENCIA TRIBUTARIA AVISA !

2012-03-02T13:06:00.001+01:00

En el BOE, número 52 del jueves 1 de marzo de 2012 se publica Resolución de 24 de febrero de 2012, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueban las directrices generales del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2012.

Aunque ya ha transcurrido casi el primer trimestre de este ejercicio conviene difundir DIEZ de los ámbitos, circunstancias o actividades en los que se anuncian medidas para evitar el fraude fiscal, conforme a ese Plan Anual para 2012:

1.- El control integral de la importación y venta de mercancías procedentes de terceros países, fundamentalmente, de Asia.

2.- Las actuaciones de investigación para el descubrimiento de los arrendamientos no declarados de viviendas y locales de negocio. La explotación conjunta de la información obtenida en las declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (modelo 100) y de Consumo de energía eléctrica (modelo 159), y de la proporcionada por el Catastro permitirá desarrollar una intensa campaña de control de viviendas y locales comerciales con el fin de poner de manifiesto aquellos en los que, pese a existir indicios relevantes de su uso cotidiano por personas físicas o jurídicas distintas de sus propietarios, no son declarados como arrendados.

3.- El empleo de facturas falsas con el fin de minorar el pago de impuestos.

4.- Se perseguirán los entramados que abusan de formas societarias, mediante los cuales profesionales, artistas y deportistas utilizan sociedades para deducir indebidamente, a través de ellas, sus gastos particulares.

5.- Serán objeto de un estrecho seguimiento las operaciones con pago de efectivo de elevado importe. Se mantendrá la investigación de las operaciones en las que se hayan utilizado billetes de alta denominación, con el objeto de localizar rentas o patrimonios no declarados. Igualmente, se analizará de manera sistemática la información contenida en la declaración de movimiento de efectivo del modelo 171 y las declaraciones S1 sobre movimientos de efectivo por el territorio nacional así como las entradas y salidas al exterior y su relación con el volumen de importaciones realizadas por las personas y entidades pagadoras.

6.- La persecución del contrabando de cigarrillos que experimenta en la actualidad un importante incremento, entre otros factores, por la crisis económica.

7.- Actuaciones dirigidas a acreditar que la titularidad de bienes de alto valor corresponde realmente a las personas físicas que los utilizan.

8.- Información de todas las escrituras públicas formalizadas ante Notario mediante el acceso directo y por vía telemática al Índice Único Notarial

9.- Acciones presenciales en determinados polígonos industriales o zonas geográficas para sacar a la luz actividades económicas no censadas o con empleo de medios humanos o materiales no declarados

10.- Datos de consumo de energía a fin de localizar inmuebles donde se puedan estar desarrollando actividades productivas no declaradas.

Etc. Etc.

Gastos de Comunidad de los locales comerciales

2012-03-01T11:49:00.000+01:00

El dueño de dos locales comerciales se niega a pagar a la Comunidad lo correspondiente a los gastos del canon de playa, agua caliente, centralita y gastos de seguridad social y salarios inherentes a dicha centralita, por considerar que no se le puede exigir contribuir al pago de servicios de los que no disfruta.

Aunque el Juzgado de 1ª Instancia admite parcialmente ese razonamiento, tanto la Audiencia Provincial como el Tribunal Supremo -sentencia veinte de Febrero de dos mil doce- lo desestiman por completo en atención al siguiente razonamiento:

Cada comunero debe hacer frente a los gastos de sostenimiento del inmueble con arreglo a su coeficiente de participación. Si la determinación de tal coeficiente puede estar equivocada o ser modificada, en tanto no se establezca tal alteración por los cauces legalmente establecidos, el copropietario está obligado a contribuir en proporción a su coeficiente de participación.

La cuestión planteada por el recurrente, respecto a si existen determinados gastos comunes a los que el comunero que no se beneficia de ellos no está obligado a hacer frente, es una cuestión ya resuelta por esta Sala, que ha puesto fin a la contradicción jurisprudencial denunciada por el recurrente. La STS de 29 de mayo de 2009 ha declarado como doctrina jurisprudencial que: Para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad.

La afirmación del recurrente de que no recibe estos servicios no es suficiente, en aplicación de la doctrina fijada por esta Sala, para determinar la exención de su pago, del que solo justificando que no son comunes, tal y como declara la STS de 22 de julio de 1999 citada por el recurrente, o en su caso, estableciendo su exclusión en los estatutos, el título comunitario o mediante acuerdo unánime de los propietarios podría haberse llegado a una conclusión diferente.

Dación en pago y prescripción de la deuda restante

2012-02-29T18:35:00.000+01:00

Hechos:

1.- En 1985 ante una reclamación judicial los demandados entregan al banco la finca hipotecada como dación en pago, de parte de la deuda

2.- En 2003, diecisiete años después, el banco reanuda la ejecución y embarga el sueldo y determinados bienes de los demandados.

3.- Los demandados invocan y obtienen del juzgado la declaración de prescripción de esa deuda.

4.- A continuación reclaman al banco por daños materiales y morales ocasionados a los demandantes 8.216,29€ en concepto de daños materiales, consistentes en los gastos de abogados y procuradores originados por la "injusta reactivación" del procedimiento ejecutivo, y los daños morales, consistentes el sufrimiento psíquico, la afectación a la imagen profesional del marido y la vida familiar de ambos cónyuges. En el acto de comparecencia los demandantes fijaron la cantidad por daños morales en 250.000€.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia en apelación desestiman la demanda condenando en costas a los demandantes.

Sin embargo el Tribunal Supremo -sentencia 12/12/2011- estima en parte el recurso de casación y condena al banco al pago de 7.308€, anulando las condenas en costas.

Considera el Supremo que ha existido un retraso desleal en la reclamación puesto que:

a) En este caso, se ha probado que la pretensión de reanudación del procedimiento se ha ejercitado al cabo de 17 años del acuerdo por el que se pagaba en parte una deuda pendiente de los recurrentes.

b) Durante el periodo de 17 años no ha existido ningún tipo de reclamación, según están de acuerdo ambas partes litigantes.

c) Ha existido una confianza legítima de que el derecho no se va a ejercitar.

d) Todo ello ha producido un daño objetivo a los reclamados. En este caso, el ejercicio extemporáneo produjo unos daños consistentes en el embargo de una parte del sueldo de D. David y de unas fincas, entre las que se encontraba la vivienda familiar

e) Es indiferente que la conducta desleal sea o no realizada para buscar el daño del perjudicado; simplemente se requiere que se haya actuado en contra de las reglas objetivas de la buena fe, de acuerdo con las normas del tráfico y con lo que el perjudicado puede esperar de la propia conducta de quien ha producido la confianza.

Sin embargo considera que no ha lugar a reclamar daños morales: Es cierto que la valoración de este tipo de daños es muy compleja. Pero ello no debe confundirse con la necesidad de probar la concurrencia de los mismos. Los recurrentes alegaron en su demanda que se les había producido un daño moral que ni tan solo fueron capaces de cuantificar, siendo así que solo a petición del demandado y ahora recurrido, en el acta de comparecencia, establecieron los demandantes una cantidad global de 250.000€, sin justificar a qué conceptos correspondían. La simple incomodidad de defenderse ante una acción injustificada, que acabó siendo favorable a los ahora recurrentes al declararse prescrito el procedimiento iniciado 17 años atrás, entra dentro de lo que se denomina "riesgos generales de la vida"

La Dación en pago

2012-02-23T11:49:00.000+01:00

A la vista de las manifestaciones del Ministro sr. de Guindos, la actualidad del concepto es evidente.

Ante todo cabe subrayar que el Ministro ha hablado de la implantación de un Código de Buenas Prácticas voluntario a adoptar por el sector financiero, por lo tanto habrá que estar a la expectativa del alcance de esa medida.

Entre tanto puede ser interesante exponer de modo resumido los aspectos teóricos de la dación en pago.

Si bien en el Código Civil no aparece con esta denominación, lo cierto es que entre las formas de extinción de las obligaciones –art. 1156-, y como una subespecie del pago, pago por cesión de bienes, dicho Código Civil establece que el deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas –art. 1175-.

Está facultad sufre sin embargo una importante limitación en el párrafo siguiente: Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos.

Puesto que en la misma se admite el pacto en contrario ello ha propiciado que la doctrina jurisprudencial haya elaborado la siguiente distinción:

La datio pro soluto (dación en pago) y la datio pro solvendo (dación para el pago).

La primera constituye un acto en virtud del cual el deudor trasmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que éste aplique el bien recibido a la extinción del crédito de que era titular.

La segunda que sería la prevista en el párrafo antedicho se configura como un negocio jurídico por virtud del cual el deudor propietario transmite a un tercero, que en realidad actúa por encargo, la posesión de sus bienes y la facultad de proceder a su realización, con mayor o menor amplitud de facultades, pero con la obligación de aplicar el importe obtenido en la enajenación de aquéllos al pago de las deudas contraídas por el cedente, sin extinción del crédito en su totalidad, puesto que, salvo pacto en contrario, el deudor sigue siéndolo del adjudicatario en la parte del crédito a que no hubiese alcanzado el importe líquido del bien o bienes cedidos en adjudicación.

Es evidente que cuando se trata de una deuda, garantizada con una hipoteca sobre la propia vivienda, que el deudor no puede afrontar y el valor de mercado de esa vivienda es inferior a la deuda, no cabe otra solución en justicia que la primera opción.

Conviene recordar que en tal sentido, -la equidad de esa interpretación-, se han pronunciado ya distintos tribunales, empezando por el Auto de la Audiencia de Navarra, que consideró como fundamento para considerar que se había producido auténtica dación en pago (datio pro soluto) la responsabilidad moral del acreedor en la valoración excesiva de la finca que garantizaba su crédito.

Opción de compra en alquiler de ‘renta antigua’

2012-02-22T12:56:00.000+01:00

La Audiencia Provincial de Madrid en sentencia de veintitrés de enero de dos mil doce, confirma la del Juzgado y condena al demandado a que deje libre, vacua y expedita, a disposición de la actora y sin derecho de ninguna clase de indemnización, la vivienda objeto de la presente litis, con apercibimiento de que si así no lo hace, se precederá a su lanzamiento.

Se trata de un arrendamiento en el que al fallecimiento de la inquilina el demandado afirma que cumplió el plazo de los dos años de convivencia con la arrendataria para subrogarse en el contrato y que el ejercicio de su tía abuela de la opción de compra antes de fallecer, que se adquiere por él al heredarla, le confiere el derecho de subrogación en el contrato, solicitud de compra a la que la actora hizo caso omiso.

La AP rechaza ambas alegaciones considerando que:

1.- El demandado, al ser sobrino nieto de la arrendataria, no se encuentra entre los familiares a los que la Ley de Arrendamientos Urbanos atribuye el derecho de subrogación. La disposición transitoria segunda B.4 LAU 1994 , resulta clara en la limitación de las personas que pueden acceder a ese derecho, lo cual convierte en irrelevante si el demandado estuvo o no viviendo dos años con la arrendataria, pues nunca dispuso del derecho a subrogarse en el contrato.

2.- Menos sentido tiene alegar como fundamento al derecho de subrogación que el demandado hubiese heredado a su tía abuela, pues además de no ser cierto que haya adquirido un derecho de opción de compra, pues se extinguió con el arrendamiento cuando la inquilina falleció, en nada afecta al hipotético derecho de subrogación. Es más, sólo sería concebible entender que dispone del derecho de opción si antes se ha subrogado, pero nunca al revés, pues aquél viene dado por la condición de arrendatario a la que no accedió el demandado.

Sin duda se trata de una argumentación sólida y sin posible recurso, sin embargo cabe destacar un importante dato el arrendador ha tardado CUATRO AÑOS en obtenerla.

Discapacidad física y ascensor

2012-02-20T12:22:00.000+01:00

Sin juzgar acerca de la solidaridad entre convecinos, en determinadas comunidades de propietarios puede darse el caso de que al ser las personas mayores y/o discapacitadas minoría les sea imposible obtener un acuerdo para instalar ascensor, aunque éste sea la única forma de eliminar las barreras arquitectónicas del edificio.

La lectura de dos sentencias, relativamente recientes, una del Supremo y otra de Audiencia Provincial apuntan dos posibles soluciones.

La Audiencia Provincial de Madrid (s. diecisiete de octubre de dos mil once) confirma la sentencia del Juzgado de Instancia que admitiendo la tramitación del proceso de equidad, estima la solicitud de instalación de ascensor en la finca.

Considera la Audiencia que a la hora de efectuar esa ponderación propia del juicio de equidad, no puede prescindirse de que la finalidad perseguida por la demandante de este procedimiento, es la plena integración y el disfrute de personas con discapacidad de los elementos comunes en régimen de propiedad horizontal; la situación de disminución física de varios residentes en el inmueble y la dificultad de acceso a dicha utilización ha quedado acreditada y ni siquiera se discute por los contradictores, por lo que su pretensión tiene perfecto encaje en la filosofía que preside la regulación especial de la propiedad horizontal:

Cuando se concibe el derecho positivo en función del derecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral, se sobrepone a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas por ella.

En definitiva, sin entrar en la procedencia de la instalación por razones de estricta legalidad, que no han sido planteados en este procedimiento, entendemos que sí existen razones de equidad, más que suficientes para acoger la solicitud inicial, tal como acordó la juzgadora de primera instancia.

La segunda solución está basada en la posibilidad de acordar la instalación del ascensor con cargo y para uso exclusivo de los vecinos que acuerden esa instalación, eximiendo del pago y porhibiendo el uso a los que voten en contra, el Tribunal Supremo en sentencia de ocho de Noviembre de dos mil once, considera procedente ese acuerdo y sin embargo no admite que posteriormente pueda ser modificado por otro de la misma Comunidad de Vecinos, extendiendo el pago a todos, salvo que ese último acuerdo se adopte por unanimidad.