O pequeno investidor

Economista Ricardo Amorim não acredita em bolha imobiliária no Brasil

Thu, 02 Feb 2012 18:34:49 -0200

Estamos vivendo uma bolha imobiliária? O economista Ricardo Amorim é famoso por suas previsões. Ainda aguardamos ansiosamente os 30.000 pontos previstos no ano passado e os 200.000 pontos para os próximos 2 ou 3 anos mas, enquanto isso não acontece, o economista continua a formular suas análises. A mais recente indica que o mercado imobiliário brasileiro não vive uma bolha imobiliária. Veja entrevista em que ele apresenta seus argumentos:

Argumentos do economista contra a hipótese da bolha imobiliária

Se você não teve tempo de assistir à entrevista, resumo os principais argumentos.
O primeiro deles indica que o que aconteceu nos últimos anos foi uma atualização dos preços do mercado imobiliário brasileiro em relação ao que aconteceu no mercado internacional. Como a economia brasileira melhorou, o número de pessoas que pode comprar imóvel também cresceu. Esse também foi um efeito da maior disponibilidade de crédito, que de 2004 para cá quintuplicou - antes, o crédito imobiliário representava apenas 1% do PIB, e agora é de cerca de 5%.

Segundo ele, não há risco de formação de bolha no curto prazo, só há médio/longo prazo, porque no Brasil não haveria um dos ingredientes que usualmente levam à formação de bolhas. De acordo com Ricardo Amorim, são dois os fatores que levam à formação de bolhas: 1) a sensação de que todos querem entrar em um determinado mercado (no caso, o imobiliário); e 2) o "ar" que infla a bolha, a alavancagem. E a bolha estouraria apenas se o dinheiro emprestado para a alavancagem do mercado deixasse de estar disponível. Segundo ele, esse segundo elemento - alavancagem - não está disponível no mercado imobiliário brasileiro. Ele traz dados externos para sustentar essa hipótese - quando a bolha americana estourou, o crédito imobiliário representava 80% do PIB. Na Suíça, representa 130% do PIB; em Portugal e Espanha, 60%; e no Reino Unido, quase 100%. Faltaria muito até que o crédito imobiliário representasse esses percentuais por aqui, e por isso uma bolha imobiliária estaria longe de nossas terras.

Para 2012, Ricardo Amorim prevê um primeiro semestre complicado para o setor: em razão da crise européia, a atividade econômica e o ritmo de financiamento diminuirão nos próximos 6 meses. Com a restrição de crédito, as empresas devem crescer menos. Mas, segundo ele, nada disso levará a impacto negativo nos preços dos imóveis, porque a linha de crédito da poupança continuará disponível. Mas ele concorda que não é razoável esperar que alta nos próximos 5 anos será a mesma dos últimos 5 anos, porque dependeria da manutenção do ritmo de expansão: em 5 anos o crédito imobiliário saltou de 1% para 5% do PIB e, mantido o ritmo, o crescimento dos preços somente seria idêntico se essa proporção chegasse a 25%. Apesar disso, ele prevê redução de ritmo do crescimento, não redução dos preços.

Conselho para 2012? O vidente dos 200.000 pontos para o iBovespa até 2015 sustenta que o investidor seja defensivo, alocando seus recursos para a renda fixa e para os imóveis, porque as ações são sujeitas a quedas abruptas.

Argumentos são insuficientes para descartar a hipótese de bolha imobiliária

Examinemos melhor os argumentos de Ricardo Amorim.

Em primeiro lugar, concordo parcialmente com ele: em grande parte, o crescimento do setor imobiliário de 2004 até agora foi fruto da recuperação dos preços, que estavam excessivamente baixos no início do século. Como já disse antes, do final da década de 1980 até o início dos anos 2000 imóveis foram um péssimo investimento no país - em alguns casos, os preços mantiveram-se no mesmo patamar durante todo o período, perdendo grande parte de seu valor real em decorrência da inflação.

Mas não acredito que isso explique todo o movimento de alta. São duas as grandes teses delineadas pelo economista. A primeira tese é a de que não há alavancagem em nosso mercado imobiliário, em razão da proporção do financiamento imobiliário e o nosso PIB, quando comparado com outros países. Mas Ricardo Amorim desconsidera vários fatores:

1) É importante considerar que os juros elevados no Brasil são um dos motivos pelos quais o financiamento imobiliário representa uma pequena parte de nosso PIB.

Mesmo que os juros ainda caiam um bocado, não acredito que o país tenha condição de sustentar uma taxa de juros tão baixa como a dos EUA. Lá, é perfeitamente possível financiar um apartamento ou uma casa por juros tão baixos quanto 2,8% ao ano. Isso significa que alguém que financie uma casa que custe US$ 200.000,00, pagaria uma prestação de US$ 1.320,00. Sem dar entrada. Aqui no Brasil, mesmo com um bom convênio, você conseguiria financiar R$ 200.000,00 com uma prestação de R$ 3.270,00 - mesmo desconsiderando as flutuações do câmbio, é um valor duas vezes e meia mais caro do que financiamento similar nos EUA. Juros altos limitam muito o poder aquisitivo da população.

E, mesmo assim, é possível encontrar imóveis proporcionalmente mais caros no Brasil do que nos EUA.

2) A estrutura econômica de cada país precisa ser levada em consideração na hora de comparar a relação entre o crédito imobiliário e o PIB

Cada país tem uma estrutura econômica diferenciada. Nos EUA, a disponibilidade de crédito é muito maior do que a daqui do Brasil, até porque os bancos americanos têm mais dinheiro para emprestar do que os nossos. Por aqui, a poupança já dá sinais de que não poderá permanecer como a grande força na composição do nosso crédito imobiliário. Ou seja, será necessário extrair dinheiro de outros lugares, e por enquanto não há nenhuma fonte alternativa de grande peso. E precisamos nos lembrar de que dinheiro não se cria do nada: com as crises a que o próprio Amorim se refere, é difícil acreditar que nossos bancos passarão a ser ainda mais arrojados na concessão de crédito para o setor.

Uma comparação simplista da proporção do crédito imobiliário no PIB brasileiro com a de outros países esconde ainda outras questões. Por exemplo, se levarmos o discurso de Ricardo Amorim a sério, poderíamos nos perguntar: por que a bolha imobiliária americana explodiu quando a relação entre o crédito e o PIB era de 80%, se na Suíça essa relação chegou a 130%? Ou seja, os americanos tinham boas razões, em 2007, para acreditar que não viviam uma bolha imobiliária. Era só pegar a Suíça como exemplo para acreditar que a farra poderia continuar indefinidamente. Evidentemente, mesmo com uma composição entre crédito e PIB bastante inferior, a bolha explodiu nos EUA. Assim como explodiu na Espanha e em Portugal, que tinham uma relação crédito/PIB ainda menor do que a americana.

Em outras palavras, a relação entre crédito imobiliário e PIB não precisa ser muito elevada para que ocorra uma bolha. Não há correlação necessária.

3) A alavancagem excessiva existe sim, no setor imobiliário brasileiro… só não onde Ricardo Amorim está procurando

Segundo Ricardo Amorim, são dois os fatores que levam à formação de bolhas: a sensação de que todos querem entrar em um determinado mercado e a alavancagem excessiva. Segundo ele, no Brasil só temos o primeiro requisito: ainda falta termos alavancagem excessiva. Esse argumento é comum entre os que acreditam que as recentes altas são justificadas. O problema é que eles utilizam a estrutura do financiamento imobiliário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) para justificar essa opinião, e esse é um erro. Nossa bolha não está sendo causada pelos imóveis financiados pelo SFH, mas pelos imóveis financiados diretamente nas construtoras. E não dá pra misturar as duas estruturas de financiamento, que são bastante diferentes.

A estrutura do SFH é extremamente segura: para que alguém consiga financiar um imóvel pelo sistema, é preciso mostrar a compatibilidade de sua renda com as prestações, e os juros são relativamente pré-fixados. Ou seja, é possível divisar, com certa segurança, se alguém terá condição de honrar o compromisso. Para que o leitor tenha uma idéia, alguém com uma renda bruta familiar de R$ 20.000,00 e deseje comprar um apartamento de R$ 800.000,00 (um apê normal de 100 metros quadrados e três quartos em Brasília, com elevador e garagem) por mês somente poderia financiar, pelo SFH, 63% do financiamento do imóvel. Teria que dar uma entrada de R$ 293.000, e financiaria os restantes R$ 507.000 em "módicas" parcelas de R$ 5.992,00 ao longo de 30 anos - e para encontrar os cálculos basta fazer uma simulação, acessando o simulador da Caixa Econômica Federal. Ou seja, é muito caro o financiamento pelo SFH, e há muitas regras que restringem a elevação sustentável do preço. Se esse apartamento tiver seu preço elevado para R$ 900.000 (uma alta módica de 12% no valor do imóvel), o sujeito que tem renda familiar de R$ 20.000 já precisaria ter uma economia de R$ 400.000. Bem mais complicado, não é? Com uma estrutura dessas, é difícil que bolhas se elevem por muito tempo, pois fica cada vez mais difícil ter acesso ao financiamento.

Pois é… o problema não é o SFH, mas o financiamento direto nas construtoras. As construtoras oferecem, para o mesmo apartamento de R$ 800.000,00, a seguinte estrutura de pagamento: uma entrada de R$ 20.000,00, mais prestações mensais de R$ 1.000,00 e duas semestrais de R$ 10.000,00 por cinco anos, até que a empresa termine o empreendimento. Ao longo desse tempo, o preço do imóvel é corrigido pelo INCC, que mede a inflação nesse setor. O valor remanescente vai sendo deixado para o fim, quando será exigido o seu pagamento (a famosa parcela de chaves). Ao longo de um ano, o financiamento pagará apenas cerca de 4% do imóvel, mas o seu preço será corrigido pelo INCC (que tem ficado na casa dos 7% ao ano): ou seja, o comprador paga 4%, mas o preço do imóvel financiado aumenta 7%. O resultado é que, no momento em que ele tiver que pagar as chaves, o valor a ser pago será ainda superior ao valor inicial. E nesse momento o comprador terá três opções: (i) pagar, à vista, TODO o valor do imóvel; (ii) financiar pelo SFH ou (iii) financiar o restante pela construtora. Dificilmente o bravo investidor teria, em mãos, o valor total do imóvel. Você conhece quantas pessoas com R$ 800.000 nas mãos? A segunda opção é irreal, já que o investidor deveria ter, em mãos, ao menos o valor da entrada (uns 15% a 20% do imóvel) para conseguir o financiamento do imóvel. Com uma renda de R$ 20.000 por mês, esse valor seria ainda maior, pois as regras exigiriam um financiamento de no máximo R$ 507.000, como já vimos. Dificilmente ele teria esse valor economizado e, portanto, provavelmente não teria acesso ao financiamento pelo SFH. A terceira opção é ainda mais drástica, porque as condições de financiamento direto pela construtora são ainda mais draconianas: em alguns casos, os juros são extorsivos, na casa de 1% + IGP-M ao mês. Ou seja, em alguns casos, com o IGP-M mais alto, essa dívida poderia subir a uma razão de quase 20% ao ano.

Se isso não é alavancagem excessiva, eu não sei o que é.

4) A proporção entre renda per capita e o preço dos imóveis é extremamente elevada

Já falei sobre isso no que diz respeito à situação do setor imobiliário em Brasília, e acredito que várias cidades do Brasil enfrentam o mesmo problema. É importante termos mais estudos para afirmar isso com completa clareza, mas acredito que os preços dos imóveis no Brasil se descolaram da renda per capita da população. Amorim compara a relação entre o crédito e o PIB do Brasil com a de outros países, mas não comparou outro indicador que, acredito, é ainda mais importante: a relação entre a renda per capita da população e o preço dos imóveis. Esse indicador é mais importante porque a renda per capita é um indicador da capacidade de pagamento da população. Em Brasília, por exemplo, estamos vendo uma situação em que essa relação se descolou tanto que já é superior à relação vista nos EUA durante a sua bolha imobiliária. Em Brasília, um imóvel de 3 quartos médio no Plano Piloto custa o equivalente a 14 vezes a renda per capita da população; nos EUA, antes da crise estourar, essa relação estava em 7 (Orlando), 9 (Seattle) e 7,5 (Washington), para que o leitor tenha uma idéia. Precisamos de mais dados sobre as cidades brasileiras, mas considero que mesmo para um estudo preliminar esse dado é alarmante.

Por fim... se o Ricardo Amorim realmente acredita que a bolsa brasileira vai chegar a 200.000 pontos até 2015, por que recomenda o investimento em renda fixa e em imóveis? Afinal, Ibovespa a 200.000 pontos significa uma alta de 210% em 3 anos, ou uns 46% ao ano. Será que ele acha que nossos imóveis irão se valorizar tanto nesse período?

PS: quando critico as previsões do economista, não estou atacando a capacidade técnica do Ricardo Amorim, que é um grande profissional. Estou atacando a pretensão de qualquer pessoa de estipular qualquer patamar para a bolsa de valores. Pode até ser que em 2015 vejamos o Ibovespa a 200.000 pontos, mas não considero que possível prever.

Artigos relacionados:

Lições da bolha imobiliária espanhola para o Brasil
Explicando a bolha imobiliária brasileira
E se acontecer uma crise imobiliária no Brasil?

A bolha criada pelo programa "Minha Casa, Minha Vida"

Tue, 31 Jan 2012 08:46:23 -0200

Que o programa "Minha Casa, Minha Vida" tem vários problemas, os leitores do blog já sabiam. Há várias fraudes no programa, sendo que a principal diz respeito a construtoras sem escrúpulos que propagandeiam que suas unidades podem ser vendidas pelo programa quando não satisfazem os critérios estabelecidos pela Caixa Econômica. Mas, como também já salientamos, o principal problema é que o programa tem gerado uma bolha imobiliária no setor de imóveis de menor custo, o que, no longo prazo, pode até inviabilizar o próprio programa. Agora, os empresários do setor desejam que o governo aumente ainda mais os limites de preço do programa. Obviamente, se isso acontecer, os preços desses imóveis terão espaço para altas ainda maiores. Isso não pode dar certo...

Segue matéria do Estado de São Paulo sobre a questão. Os destaques negritados foram marcados por mim:

Título e fonte originais: "Minha Casa" está inviável, alertam empresários

Autor: Lu Aiko Otta, de O Estado de S.Paulo
BRASÍLIA - O programa Minha Casa Minha Vida praticamente não existiu em 2011 para as famílias de baixa renda e seguirá o mesmo destino em 2012 se o governo não elevar os valores das unidades atendidas. A avaliação é do empresário Eduardo Aroeira Almeida, sócio-diretor da Apex Engenharia, que atua no segmento popular no Distrito Federal. "Acho que essa é a avaliação geral, pelo que tenho conversado com empresários de outros Estados."

Para empresários da construção civil, a alta dos preços dos imóveis, associada ao aumento das exigências como adequações para idosos e deficientes físicos inviabiliza a construção de unidades. Paradoxalmente, segundo Almeida, o próprio lançamento do Minha Casa Minha Vida provocou a especulação imobiliária. "Apartamento que eu vendia por R$ 90 mil no início hoje está por R$ 170 mil." O preço médio da moradia destinada a esse público subiu de R$ 42 mil para R$ 55,2 mil. Nos municípios da região metropolitana do Estado de São Paulo e Distrito Federal, o limite é de R$ 65 mil.

No caso da capital federal, em particular, o preço dos terrenos é tão elevado que não foi construída nenhuma unidade destinada às famílias com renda de até três salários mínimos. "O Distrito Federal é limitado na oferta de terrenos, pois há grande dificuldade na legalização de terras", explica o vice-presidente do Sinduscon-DF, Paulo Muniz.

Um microempresário que não quis ser identificado conta que construiu três unidades na periferia de Formosa, já fora dos limites do DF, em Goiás, com o intuito de vendê-las por meio do programa. Não teve sucesso porque a rua não era asfaltada, como exige a Caixa Econômica Federal. Depois disso, desistiu da carreira de empreiteiro. "Hoje, um lote em área não muito boa aqui em Formosa não sai por menos de R$ 80 mil, então não dá para enquadrar", explica.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Paulo Safady Simão, concorda que construir para o Minha Casa Minha Vida tornou-se inviável em alguns locais. "Mas depende da região", diz. "Em algumas cidades, os limites do Minha Casa Minha Vida são suficientes." Ele informa que o aumento do valor das unidades está em discussão com o Ministério das Cidades, responsável pelo programa.

"Mas não dá para ficar 100% em cima do governo federal", defende. "Os Estados e as prefeituras têm de entrar." Isso já ocorreu em São Paulo, onde o governador Geraldo Alckmin e a presidente Dilma Rousseff assinaram este mês um convênio no valor de R$ 8 bilhões para construir em parceria 97 mil casas e apartamentos para famílias com renda mensal de até R$ 1,6 mil.

O governo paulista vai doar R$ 20 mil por unidade, em adição aos R$ 65 mil alocados pela União, de forma a viabilizar a construção dessas habitações. Segundo Simão, processo semelhante ocorre em Belo Horizonte (MG), onde a prefeitura vai entrar com os terrenos.

A secretária Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, Inês Magalhães, informa que não há, no momento, discussão para novo reajuste no preço de imóvel ou redução de tributo para a indústria da construção. "Não dá para o valor final mudar sempre. O município pode estabelecer zonas especiais para assegurar um melhor preço do terreno e as empresas melhorarem o processo industrial para ganharem eficiência", frisa.

Crescimento. Em meados do ano, Dilma poderá elevar a meta de construção do Minha Casa Minha Vida, dos atuais 2 milhões de unidades para 2,6 milhões até o fim de 2014. O programa é uma das principais apostas para manter a economia aquecida em ano de crise internacional. A presidente quer uma taxa de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) entre 4% e 5%. O Fundo Monetário Internacional (FMI) projeta 3% e o mercado financeiro estima 3,27%. "Neste ano, o programa será um dos grandes instrumentos para aumento do investimento e para geração de empregos", diz Inês Magalhães.

É justamente por causa da importância do programa para a estratégia de crescimento econômico que o empresário Almeida acredita em um reajuste nos valores das habitações. "Eles contam com a construção civil para atravessar a crise, mas para isso o Ministério das Cidades vai ter de ser mais ousado na definição das faixas", aposta. "Se ficar como está, o Minha Casa Minha Vida vai parar no DF." (Colaborou Edna Simão)

Artigos recomendados:

Minha casa, minha vida: número de queixas contra construtoras triplica
Denúncia de fraudes no programa Minha Casa, Minha Vida
Minha Casa, Minha vida: regras e problemas
Bolha imobiliária na periferia?
Lições da bolha imobiliária espanhola para o Brasil
Vale a pena ter casa própria?
O que é uma bolha?

O risco de sair da bolsa

Mon, 30 Jan 2012 09:36:38 -0200

O início de 2012 na bolsa de valores tem sido bastante animador. Em apenas um mês, o Ibovespa saltou de 57.829 pontos para quase 63.000 pontos - uma alta de quase 9%. E pegou no contrapé vários "especialistas" de mercado que diziam que aquele não era o momento de investir em ações e que o investidor deveria ficar fora da bolsa e esperar um momento melhor. Que momento melhor? Quando o Ibovespa já estivesse 9% mais caro, como agora? Esse salto exemplifica um dos principais riscos que alguém que seguisse esse conselho dos "especialistas" de mercado: o de ficar fora da bolsa de valores.

Risco de sair da bolsa é maior do que o de ficar nela em período de baixa

Ficar fora da bolsa de valores também tem seu risco - o de perder justamente os momentos de alta que, muitas vezes, representam a maior parte dos ganhos em determinados períodos. Ao contrário do que muitos investidores que utilizam análise técnica acabam pregando - voltar para as ações apenas depois que algum sinal quase inequívoco de tendência de alta apareça -, o investidor de longo prazo deveria justamente evitar ficar de fora do mercado de ações.

Em agosto do ano passado, o Ibovespa estava na casa dos 49.000 pontos. Alguns analistas viam ali força suficiente para que as ações despencassem ainda mais, e a maioria recomendava ao investidor pessoa física que mantivesse distância do mercado de ações. O resultado? Quem estivesse com um percentual de seus investimentos naquele momento alocado em um fundo de ações que apenas replicasse o comportamento do iBovespa, ganhou um excepcional rendimento de lá pra cá: +29,25% em pouco menos de 6 meses. Seguindo o conselho dos analistas, muita gente teria perdido dinheiro.

Estudo mostra o custo de perder os dias de melhor performance da bolsa

O investidor de longo prazo não pode deixar de investir em ações nesses períodos, até porque, às vezes, muitas das altas que ocorrem durante a recuperação que se segue aos períodos de baixa são responsáveis pela maior parte dos rendimentos obtidos no longo prazo. Em estudo realizado com os rendimentos médios no índice S&P 500 entre 1980 e 2008, o MARE (Market Analysis, Research & Education) identificou que a maior parte dos rendimentos obtidos no período de quase trinta anos se deveu a menos de 50 dias entre os que apresentaram melhor performance ao longo do período. Veja o gráfico:

Como você pode ver no gráfico, quem investiu, em 1980, US$ 10.000,00 em um fundo de ações que apenas replicasse o índice S&P 500 e não moveu um único centavo do fundo, teve uma rentabilidade fantástica: o investimento inicial rendeu US$ 243.651 ao longo dos 28 anos (2336,51%, ou 12,08% ao ano). Mas, se o investidor, por medo, desaplicasse seus investimentos e perdesse apenas os 5 dias em que as ações apresentaram maior alta, teriam uma perda substancial: ao invés de quase US$ 250.000, seus investimentos renderiam US$ 180. 399,00 (1703% ou 10,88%). Se ele perdesse os dez dias de melhor performance, a queda de rendimento seria ainda maior: a rentabilidade cairia para algo em torno de US$ 140.000. Apenas dez dias com o dinheiro desaplicado teriam custado US$ 100.000,00!

É caro ficar fora da bolsa de valores, não?

Artigos relacionados:

Tesouro Direto rende mais que a bolsa na década
Investir na bolsa de valores é igual a apostar em cassino? O fator sorte e os investimentos
Risco, sem o "s" de segurança, não significa rico: é suicídio
Os principais erros dos iniciantes na Bolsa de Valores
Risco, sem o "s" de segurança, não significa rico: é suicídio
Estabilidade na carteira x Segurança contra risco
Investindo em ações sem (será mesmo?) risco
Volatilidade é risco?

As taxas de administração cobradas no tesouro direto

Wed, 25 Jan 2012 10:14:51 -0200

Ao investir no tesouro direto, uma das maiores preocupações do investidor devem se voltar para as taxas de administração cobradas pela instituição onde ele escolheu aplicar suas economias. Essas taxas corroem uma parte da rentabilidade do investidor, que, por essa razão, deve prestar bastante atenção antes de escolher onde aplicar seus recursos no tesouro direto.

As taxas de administração cobradas para investir no tesouro direto

Onde você pode descobrir quais as taxas cobradas pelos bancos e pelas corretoras pelas aplicações no tesouro direto? O próprio site do tesouro direto oferece essa informação, indicando a taxa de administração cobrada pelos agentes de custódia. Dê uma olhada na lista atualizada em 20/01/2011 e confira quanto a instituição em que você investe cobra pelo serviço:

Como você pode observar, as taxas de administração estão bastante atraentes, entre 0% e 1% ao ano. Bem melhor do que há alguns meses, em que algumas instituições cobravam até 4% por ano pelo investimento. O Itaú Unibanco, que cobrava uma das taxas de administração mais caras (na época, 4% ao ano), baixou consideravelmente a taxa de custódia, para 1% ao ano. Ainda está entre as mais elevadas, ao lado da TOV, mas isso significou uma redução de 75%.

Por que corretoras cobram taxa de administração mais baixa do que os bancos no tesouro direto?

Como você deve ter observado na tabela, algumas instituições não cobram absolutamente nada pelo investimento no tesouro direto. À exceção do Daycoval, todas as outras instituições que não cobram nada são corretoras de valores. Por outro lado, os bancos estão entre as instituições com taxas de administração mais elevadas. Mesmo o Banco do Brasil e a Caixa Econômica Federal, que deveriam incentivar o investimento no tesouro direto, cobram taxa de administração - respectivamente, 0,5% e 0,4%. Por que isso acontece?

Corretoras costumam cobrar taxas menores (ou nenhuma taxa) no tesouro direto para atrair investidores, que após terem aberto uma conta podem aplicar seus recursos em outros produtos da corretora. Ou seja, o objetivo delas é atrair quem está interessado em investir no tesouro direto a fim de que ele invista em outros ativos sobre os quais a corretora é remunerada com o pagamento de taxa de corretagem. Além disso, muitas corretoras não cobram nada (ou cobram valores baixos) pelo tesouro direto, mas acabam cobrando taxa de custódia. Você não paga nada para investir no tesouro direto, mas paga para manter a conta aberta. Portanto, observe bem o total dos seus custos para manter a conta aberta na corretora antes de decidir transferir seus recursos para investir no tesouro direto por ela. Taxas de custódia não costumam ser altas, mas pode ser que se tornem mais altas do que a taxa de administração.

Os bancos, por outro lado, não têm interesse nenhum no tesouro direto. Afinal, muitos dos fundos de investimento em renda fixa mantidos por eles investem justamente nos títulos do tesouro direto. E o banco ainda ganha taxa de administração (às vezes bastante elevada) por esses fundos. Ou seja, ele ganha mais se, ao invés de investir diretamente nos títulos do tesouro direto, seus clientes decidirem aplicar suas economias indiretamente no tesouro direto por meio de seus fundos. Muitas vezes, os clientes nem sabem que estão investindo no tesouro direto, já que o nome dos fundos normalmente é alguma coisa como "XX RF Longo Prazo". Mais uma vez, fica o recado: não confie cegamente no gerente de seu banco - ele é um empregado da instituição financeira, e está lá para preservar os interesses dela.

Cuidado com os inquilinos dos fundos imobiliários

Mon, 23 Jan 2012 09:17:11 -0200

Fundos imobiliários são um excelente veículo para investir em imóveis com maior segurança. Ao contrário do investimento direto em um imóvel, que demanda grande concentração de capital em uma única unidade, o investimento por meio de fundos imobiliários possibilita grande diversificação com menor quantidade de capital. Assim como ocorre com as ações, em que você compra uma fração de uma empresa, nos fundos imobiliários você compra uma fração de um imóvel ou de um conjunto de imóveis. Mas, tal como as ações demandam o estudo da situação financeira e operacional de uma empresa, o investimento em fundos imobiliários também demanda bastante cuidado com relação ao perfil dos empreendimentos - especialmente, com a qualidade dos inquilinos que alugam o imóvel.

Fundos imobiliários podem garantir bons aluguéis

Fundos imobiliários ganham dinheiro de várias maneiras. Uma delas é a organização de um empreendimento para que as unidades sejam vendidas ao longo do tempo. Os quotistas (assim são chamados os investidores que compraram uma fração do fundo) ganham seu retorno com a valorização e posterior venda dos imóveis do fundo. Mas a maneira mais comum pela qual os fundos imobiliários remuneram seus quotistas é por meio do aluguel dos imóveis que constituem o patrimônio do fundo.

Funciona da seguinte maneira: o fundo imobiliário tem um ou mais imóveis. Por exemplo, o fundo BB FII Progressivo administra dois edifícios (um em Brasília, o outro no Rio de Janeiro) locados para o Banco do Brasil. Em Brasília, o imóvel alugado é o Edifício Sede I, que é a principal sede da instituição em Brasília. No Rio de Janeiro, o fundo administra um bloco de edifícios administrativos. Outro exemplo: o CSHG Brasil Shopping compra participações em vários shopping centers, como o Shopping Plaza Sul, em São Paulo ou o Shopping Parque Dom Pedro, em Campinas. Mensalmente, ele repassa o valor pago pelo aluguel para os acionistas. Quem paga aluguel? As lojas! Ou seja, você está alugando o imóvel para McDonald's, Vivo, Cinemark, Renner, entre tantas outras empresas. Em alguns casos, a receita dos shoppings também é turbinada pelo valor pago nos estacionamentos. Bacana, não é?

Mas… cuidado com fundos imobiliários que alugam imóveis para um único inquilino

Enfim, existem várias opções de fundos imobiliários. Mas alguns deles, como o do Banco do Brasil a que me referi antes, têm uma característica peculiar: são alugados para um único inquilino. E aí mora um perigo que não pode ser desconsiderado: a inadimplência ou o abandono do imóvel. Recentemente, dois fundos imobiliários - o Hospital da Criança e o o Hospital Nossa Senhora de Lourdes - têm passado por problemas. Ambos, depois de um período em que mostraram dificuldades para pagar o aluguel, obtiveram medida liminar na Justiça para reduzir provisoriamente o valor do aluguel.

Alguém poderia retrucar: ora, então despejem o mau pagador! Não é simples assim. Pense: já não é fácil despejar um inquilino de um imóvel residencial. Alguns juízes invocam o direito à moradia para deixar o inquilino inadimplente morando por um bom tempo no imóvel. Em outros casos, o mau pagador consegue ficar anos a fio no imóvel, recorrendo. Recentemente, mudanças na legislação buscaram tornar mais ágil o processo, mas ainda assim as perspectivas são de um prazo bastante razoável até que o proprietário consiga reaver o imóvel.

E a situação é muito mais complicada no caso desses fundos. O Poder Judiciário iria ser muito mais reticente ao determinar o despejo de um hospital inteiro. O hospital iria tentar, na Justiça, demonizar o fundo imobiliário, ao argumento de que o aluguel é caro demais e impedia que ela cumprisse suas obrigações de resguardar a saúde dos pacientes. Além disso, mesmo que o fundo obtivesse sucesso no Poder Judiciário, depois de uma longa batalha judicial, ainda teria que enfrentar outro problema: depois de despejado, ele teria que procurar outro hospital para alugar o imóvel. Teria que ser outra instituição hospitalar porque todo o imóvel já estava preparado para aquele tipo de inquilino; suas instalações foram construídas especialmente para aquele objetivo e, para alugar a outro tipo de empresa, seria necessário realizar uma grande reforma. Ou seja, só prejuízo para o quotista.

Trata-se da mesma situação vivenciada por fundos imobiliários voltados exclusivamente para o aluguel para universidades ou escolas. Desalugado o imóvel, é extremamente complicado encontrar um novo inquilino. Eu vi bem de perto essa situação há alguns anos. Vizinho à casa de minha mãe, há um imóvel destinado para instituições educacionais. É relativamente bem localizado, mas as escolas que se instalam por lá têm dificuldade de passar mais do que alguns anos. Já houve curso de inglês, escolas primárias, escolas integradas de ensino médio e fundamental… e sempre que alguém deixava o local, passavam-se alguns anos até que uma nova instituição se instalasse.

O caso do Banco do Brasil é um pouco diferente dessas instituições porque os dois prédios alugados pelo fundo são tradicionalmente vinculados à instituição. Em Brasília, por exemplo, o Edifício Sede I é o principal prédio onde o banco desenvolve suas atividades. Para se mudar de lá, o Banco do Brasil teria despesas absurdas com a logística necessária para a realização da mudança, sem deixar de levar em conta que ainda teria que encontrar um novo imóvel com o tamanho suficiente para comportar a estrutura da instituição. Improvável que aconteça, também, atraso no pagamento. Mas, de qualquer modo, é apenas um único inquilino: qualquer problema e o quotista teria dificuldades para reaver o imóvel.

Luiz Barsi Filho: o maior investidor pessoa física do Banco do Brasil

Fri, 20 Jan 2012 09:35:34 -0200

Já falei vezes sobre Lírio Parisotto, um bilionário brasileiro que ganhou bastante dinheiro investindo em ações. Mas, como Parisotto também ganhou bastante dinheiro administrando sua empresa (a Videolar), talvez o melhor investidor que espelhe os princípios defendidos aqui em "O pequeno investidor" seja Luiz Barsi Filho. Ele, que investe em ações de boas empresas há mais de 40 anos, reinvestindo os dividendos e aumentando paulatinamente o seu patrimônio, é um grande admirador de Buffett. Hoje, ele não tem do que reclamar: todo ano, passa uma boa temporada em Buenos Aires, sua cidade favorita, e tem uma aposentadoria totalmente independente do sistema público de previdência social.

Confira uma entrevista que ele concedeu recentemente à Istoé Dinheiro!

Título: O senhor dos investimentos na bolsa

Fonte: Istoé Dinheiro

DINHEIRO conversou com Luiz Barsi Filho, o aposentado que vive de milionários rendimentos há mais de 20 anos e é hoje o maior investidor pessoa física do Banco do Brasil.

Por Geovana Pagel

Ao longo dos últimos 40 anos, o aposentado paulista Luiz Barsi Filho, comprou e guardou ações de empresas sólidas e boas pagadoras de dividendos. Barsi, que tem 73 anos e vive de milionários rendimentos há mais de 20 anos, é hoje o maior investidor pessoa física do Banco do Brasil.O investidor trabalhou como operador da bolsa por 32 anos, e esse histórico ajuda a explicar o sucesso de suas escolhas ao longo dos anos. "Mas não é preciso ser profissional para garantir a aposentadoria com ações", garante.Discípulo do investidor Warren Buffet, Barsi nunca deixou o sobe e desce do mercado tirar seu sono na construção da sua fortuna. Pelo contrário, mira sempre no longo prazo e aproveita as grandes quedas para ir contra a maré e investir ainda mais. Confiante nas suas escolhas, costuma dizer que investe em empresas e não na bolsa de valores.DINHEIRO conversou com Barsi para tentar descobrir qual é segredo de um investidor de sucesso.

Confira:

Aproveite para conhecer nosso canal no Youtube.Especial agradecimento ao canal VALE5PETR4, que publicou originalmente o vídeo.

Artigos relacionados:

O desempenho do Banco do Brasil entre 2002 e 2009
Décio Bazin, um investidor brasileiro
A capitalização da Petrobras e o pequeno investidor
Programa de recompra de ações: ótimo sinal para investidor
O crescimento da empresa é sempre algo bom para o investidor?
A melhor coisa que poderia acontecer no mercado de ações para um investidor jovem…
Entendendo o perfil do investidor

Quando virá o próximo bull market?

Wed, 18 Jan 2012 09:00:58 -0200

Quando ocorrerá o próximo bull market? No linguajar do mercado, um bull market é o mercado de alta, em que os preços das ações decolam graças à confiança dos investidores, que antecipam um crescimento ainda mais pujante para os anos vindouros. Definitivamente, não é o que temos visto nos últimos três anos, em que, após uma forte queda (2008), seguida de forte recuperação (2009), o Ibovespa praticamente andou de lado. Nos Estados Unidos, o movimento é semelhante: depois de brusca queda até abril de 2009, a recuperação… mas ainda em patamares inferiores ao teto histórico. E isso nos leva à pergunta: quando ocorrerá o próximo bull market?

O próximo bull market americano: a opinião de Floyd Norris

Em uma interessante matéria publicada no The New York Times, o colunista Floyd Norris mostrou um padrão recorrente no mercado de ações norte-americano: os ciclos de bear market e de bull market têm duração média aproximada de 15 anos. O último bull market teria ocorrido entre 1984 e 1999, quando o índice S&P 500 teria avançado 740%, mesmo após descontar a inflação. A partir daí, o índice começou a recuar para um retorno médio de meros 3% ao ano. O autor aponta, ainda, algumas similaridades entre o início do último bull market e o momento atual. No início da década de 1980, a economia americana também passava por maus lençóis e havia o medo de que ela se tornasse incapaz de competir com a economia de um gigante asiático - na época, o Japão, hoje a China. Além disso, havia extremo pessimismo como hoje, e existem paralelos também com relação à política externa: em meados dos anos 80, os EUA ainda sentiam os efeitos da guerra do Vietnã (que se encerrou em 1975), ao passo que a última década viu as invasões americanas no Iraque e no Afeganistão. Essas coincidências não garantem nada quanto ao futuro, mas é possível que indiquem uma recuperação e, eventualmente, um novo bull market nos próximos anos.

É importante adicionar outros elementos ao paralelo: em meados da década de 1980, os EUA viveram uma forte crise imobiliária, como hoje (embora de impacto muito menor na economia internacional), ao passo que, no final da década, quem vivenciou uma crise imobiliária ainda pior foi justamente o grande rival americano, o Japão. O mercado imobiliário japonês ainda hoje não se recuperou de sua bolha. Por outro lado, hoje há quem acredite que a China é quem está vivendo uma forte bolha em seu mercado imobiliário. Aguardemos as cenas dos próximos capítulos para saber o impacto dessa situação no ritmo de crescimento chinês. O fato é que a economia chinesa depende mais dos EUA do que gostaria: seu crescimento foi financiado pelo forte impulso consumista dos americanos, e o consumo americano foi impulsionado justamente pelos chineses, que se tornaram um dos grandes credores dos Estados Unidos. Em razão dessa mútua dependência, o professor de história econômica e financeira Niall Ferguson denomina os dois países de "Chimérica", demonstrando a relação de tênua simbiose entre os dois países.

Enfim, o que vai acontecer ninguém sabe: mas acredito profundamente que as coisas vão melhorar. Só não me arrisco a dizer quando isso ocorrerá.

Em resenha ao texto de Floyd Norris, Morgan Housel, colunista do The Motley Fool, publicou um gráfico que demonstra a rentabilidade do S&P 500 de 1880 até hoje:

O gráfico mostra uma única tendência ao longo do tempo: depois de um ciclo de baixa, vem um ciclo de alta. E depois de um ciclo de alta, vem um de baixa. O período máximo em que isso não ocorreu foi de cerca de 2 décadas, tanto para um lado quanto para o outro (a exceção é o período entre 1940 e 1980, que apresentou forte crescimento - apesar de decrescentes a partir da década de 1960). Pode ser um motivo de otimismo quanto à economia americana: afinal, já se passou uma década de sofrimento no seu mercado de ações. Se o padrão se seguir, é possível que estejamos mais perto do próximo bull market do que a maioria dos analistas prevê.

Lomadee, uma nova espécie na web. A maior plataforma de afiliados da América Latina.

Qual o padrão de ciclos de mercado brasileiro? Quando ocorrerá nosso próximo bull market?

No Brasil, é difícil ter uma ideia realista a respeito de nosso padrão de mercado. Enquanto nos EUA há dados que remetem até o século XIX, e apesar de nossa bolsa ter iniciado suas atividades em 1895 (como Bolsa de Fundos Públicos de São Paulo) após breve experiência entre 1890 e 1891, nossos dados mais confiáveis são bastante recentes, a partir da década de 1960. Além disso, ao contrário dos EUA, mesmo esses dados não são plenamente confiáveis em razão de nossa inflação absurda desde a década de 70 até 1994. Com isso, fica difícil ter uma base objetiva para fazer esse tipo de avaliação histórica: uma maneira de tentar conseguir isso é procurar algum indicador que tenha mantido seu valor real ao longo do tempo. Foi o que um gráfico muito interessante realizado pela Enfoque buscou estabelecer. Partindo da premissa de que um indicador relativamente estável para o período, como o dólar, poderia ser utilizado para formular um gráfico histórico do Ibovespa desde meados da década de 1960. O resultado é o seguinte:

Como você pode observar, o padrão é similar ao americano. Vivemos, de 1965 a 2011, quatro períodos de alta e 3 de baixa. Se realmente se confirmar que o período de baixa que estamos vivenciando nos últimos anos é o início de um bear market em termos históricos, iniciando uma tendência de queda, então são 4 períodos de alta e 4 de baixa (que ainda não se encerrou). Os períodos são os seguintes:

De 1965 a 1971 - alta de 6 anos (+2.931%)

De 1971 a 1983 - baixa de 12 anos e 2 meses (-82%)

De 1983 a 1986 - alta de 2 anos e 8 meses (+1.573%)

De 1986 a 1991 - baixa de 7 anos e 8 meses (-91%)

De 1991 a 1997 - alta de 6 anos e 5 meses (+3.415%)

De 1997 a 2002 - baixa de 5 anos e 3 meses (-84%)

De 2002 a 2008 - alta de 5 anos e 7 meses (+2.051%)

É importante notar que as altas abruptas (quedas superiores a 80% e altas superiores a 1.500%) são explicadas, também, pelo fato de se ter usado o dólar como indexador. Como a relação entre o real e o dólar foi bastante volátil ao longo de todos esses anos, as altas e baixas foram bastante impactadas pela flutuação cambial (somente no último período de alta, por exemplo, tivemos o real cotado a R$ 4,00 no início do bull market, e em torno de R$ 1,70 ao seu final). Mas é possível traçar alguns padrões do que vimos nesses quase 50 anos:

Os períodos de alta duraram, em média, 5 anos;

Nesses períodos, as ações subiram, em média, 2.492%;

Os períodos de baixa duraram, em média, 8,37 anos;

Nesses períodos, as ações caíram, em média, 85,67%;

É interessante notar, ainda, que os períodos de baixa têm durado menos tempo. No primeiro período observado no gráfico, foram 12 anos de tendência de baixa. Nos seguintes, tivemos períodos de 7 anos e oito meses e de 5 anos e 3 meses. Claro que nossa referência histórica é curta, e portanto temos poucos dados a nossa disposição. Mas acredito que, após a abertura comercial no início dos anos 1990, tanto as altas quanto as baixas devem ser mais moderadas tanto com relação a sua duração quanto em relação a sua intensidade.

A propósito, o gráfico serve para mostrar que o governo Lula não foi tão benéfico aos mercados quanto normalmente a mídia alardeia. O bull market entre 2002 e 2008 foi, dos quatro períodos de alta, o 2ª pior em termos de duração (5 anos e 7 meses, contra os bull market que duraram 6 anos entre 1965 e 1971 e 6 anos e 5 meses entre 1991 e 1997), além de ter sido o 2ª pior em termos de rentabilidade (+2.051%, contra +3.415% entre 1991 e 1997 e +2.931% entre 1965 e 1971).

É difícil saber se estamos ainda vivenciando um prolongamento do período de correção do bull market que durou entre 2002 e 2008 ou se estamos no início de um novo bull market. Quem gosta dos gráficos pode estar projetando uma queda do atual patamar (cerca de 35.000 pontos na escala dolarizada) para cerca de 6000 pontos no próximo ciclo de baixa, algo em torno de 10.000 pontos na escala do Ibovespa. Não é o meu caso: só sei que, depois da tempestade, vem a bonança; e depois da bonança, nova tempestade. A ver o que está por vir.

Últimos artigos:

A relação entre o preço e o valor patrimonial de uma ação

O indicador fundamentalista mais utilizado para avaliar se uma ação está supervalorizada ou barata é, sem sombra de dúvidas, a relação Preço/Lucro, que estabelece a relação entre o preço de uma ação e o lucro proporcional da empresa. Mas outro indicador que é bastante utilizado na análise fundamentalista é a relação entre o preço da ação e o valor patrimonial proporcional a ela: o Preço/Valor Patrimonial da Ação (ou P/VPA). Vejamos como utilizar esse indicador para avaliar se o preço de uma ação é justo.

O pequeno investidor

Economista Ricardo Amorim não acredita em bolha imobiliária no Brasil

Argumentos do economista contra a hipótese da bolha imobiliária

Argumentos são insuficientes para descartar a hipótese de bolha imobiliária

A bolha criada pelo programa "Minha Casa, Minha Vida"

O risco de sair da bolsa

Risco de sair da bolsa é maior do que o de ficar nela em período de baixa

Estudo mostra o custo de perder os dias de melhor performance da bolsa

As taxas de administração cobradas no tesouro direto

As taxas de administração cobradas para investir no tesouro direto

Por que corretoras cobram taxa de administração mais baixa do que os bancos no tesouro direto?

Cuidado com os inquilinos dos fundos imobiliários

Fundos imobiliários podem garantir bons aluguéis

Mas… cuidado com fundos imobiliários que alugam imóveis para um único inquilino

Luiz Barsi Filho: o maior investidor pessoa física do Banco do Brasil

Quando virá o próximo bull market?

O próximo bull market americano: a opinião de Floyd Norris

Qual o padrão de ciclos de mercado brasileiro? Quando ocorrerá nosso próximo bull market?

A relação entre o preço e o valor patrimonial de uma ação

Quando aplicar na poupança?

A estratégia "Dogs of the Dow"

Os melhores artigos de 2011

A rentabilidade dos títulos do Tesouro Direto em 2011

O melhor investimento de 2012

Balanço final da carteira de investimentos: como foi o ano de 2011?

Preço do metro quadrado pode chegar a R$ 25 mil em Brasília. Será mesmo?

Investir é complicado?

Como escolher um bom imóvel para alugar

A Fantasia do EBITDA

Análise de Drogasil

Palestra de Lírio Parisotto na Expomoney 2011

Série "A ascensão do dinheiro", de Niall Fergusson

Já começaram as previsões dos analistas para 2012