民眾詢問，地主擁有一棟3層樓的房屋，每層樓面積均為55平方公尺，土地面積120平方公尺，若將1樓店面出租他人作生意，2至3樓仍是自用，應該怎麼做才能節省地價稅呢？

新竹縣政府稅務局表示，如果房屋「部分營業或出租、部分自住」，且供自用與非自用的使用面積能夠明確劃分，這個情況下只要2、3樓符合地價稅自用要件即已辦竣戶籍登記，且土地所有權人、配偶及未成年之受扶養親屬適用自用住宅用地未超過一處之限制者，即可依房屋實際使用情形，按比例適用自用住宅用地稅率，減輕負擔。

以前面的例子說明，民眾可以申請2至3樓房屋面積所占土地面積計80平方公尺，按自用住宅用地稅率計課地價稅，另40平方公尺仍按一般用地稅率計課地價稅。日後若終止租約全面恢復自用住宅使用，必須於當年9月22日前重新提出申請，並經稅務機關核准後，才能全部面積皆適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。

該局貼心提醒，經核准適用特別稅率課徵地價稅之土地，如適用之原因、事實消滅，致不符合要件時，應於30日內向主管稽徵機關申報，以免遭查獲時被補稅處罰。

文章轉載自：新竹縣政府

近年在政府重拳打炒房之下，住宅市場買氣明顯降溫，但租賃市場卻反而愈發熱絡。依據實價登錄統計，今年第一季六都主要用途為住家類的租賃實登筆數合計達34,347筆，相較於去年同期的28,961筆，增加5,386筆，年增19%。其中，又以台南市年增28%表現最為亮眼，其次為台北市21%、新北市20%。對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，近年租賃市場相當活絡，再加上政府政策積極推動包租代管和租金補貼，皆會帶動租賃實登案件量的成長。

莊思敏指出，近年實價登錄揭露的租賃案件筆數明顯變多，最主要的原因就是房東觀念的改變。由於出租房屋涉及的事務相當繁瑣，從租客篩選、租約管理，到後續修繕與租務服務等，都需要投入大量時間與心力，因此愈來愈多房東傾向委託專業房仲或包租代管業者協助管理，而依現行規定，此類案件皆須辦理實價登錄，也使整體案件的揭露量隨之增加。

對於台南市首季租賃實登筆數年增28%、高居六都之冠的表現，中信房屋歸仁加盟店店長范淑惠指出，最近幾年南科與台積電效應持續發酵，既帶動了上下游產業鏈群聚，也吸引了大量科技人才與外來就業人口移入，使區域租屋需求快速升溫。與此同時，新興重劃區陸續進入交屋期，部分置產族群在取得房屋後會選擇先投入租賃市場，亦同步增加供給量。此外，由於台南過去實登基期相對較低，在需求與供給雙雙成長下，年增幅度因而更為顯著。

莊思敏表示，短期內在政策扶持以及高房價壓力尚未明顯緩解的情況下，預計租屋需求仍將維持成長態勢，實價登錄的租賃筆數亦具續增空間。隨著政府政策持續推動、包租代管產業日益成熟，民眾在租屋過程中的選擇也更加多元與便利。她建議，有租屋需求的民眾可透過專業的房仲業者協助，不僅能提升媒合效率，也有助於降低交易過程中的不確定性，讓整體的租屋體驗更為安心、順暢。

文章轉載自：中信房屋總部

台灣少子化危機持續加劇，背後原因除了婚戀觀念的轉變，「高房價壓力」亦被視為關鍵因素之一。中信房屋研展室彙整內政部資料發現，台灣社會顯然已經進入「房價狂飆、薪資緩漲、生育率雪崩」的困境，數據顯示，10年來，全台住宅價格指數大漲44.5%，但勞工平均經常性月薪僅微幅增加8,668元，薪資漲幅明顯追不上房價。與此同時，台灣總生育率也降至0.695人，也就是說女性一生平均生不到0.7個小孩，創下歷史新低。中信房屋研展室副理莊思敏坦言，許多人光是為了擁有一間安身之所，就已耗盡半生積蓄，在這種情況下，不是不想生小孩，而是真的不敢生。

莊思敏指出，2016年台灣住宅價格指數約為100.69，之後便一路攀升，到了2024年更衝上149.69高點，儘管2025年受政府打炒房影響，房價指數小幅修正至145.46，但10年來房價整體漲幅仍高達44.5%。反觀受薪階級薪資成長速度卻相對有限，統計顯示，平均經常性月薪從2016年的39,217元，增加至2025年的47,885元，10年間僅增加8千多元、增幅約22.1%。雖然政府近年持續調升基本薪資，但相較動輒千萬起跳的房價而言，仍顯得杯水車薪。

莊思敏進一步表示，對於口袋不深的小資族群來說，就算勉強存夠頭期款，後續仍得背負長達3、40年的房貸負擔，每月光是房貸支出，就已占去大部分家庭收入，若再疊加育兒、教育等龐大開銷，財務壓力勢必會大大加重，因此也進一步壓抑了生育意願。她直言，當居住成本過度高漲，生育便不再是「想不想」的選擇題，而是「能不能」的殘酷經濟算計，在高房價與高生活成本的夾擊下，現在越來越多的年輕人紛紛選擇晚婚、晚生，甚至走向不婚不育。

莊思敏指出，台灣當前面臨的挑戰，恐怕早已不只是「少子化」本身，還有未來人口結構失衡可能帶來的隱憂，包括勞動力不足、高齡化加速、內需市場萎縮等等，都會進一步影響整體經濟發展與社會運作。近年來，政府為了提振生育率，陸續推出生育津貼、育兒津貼、托育補助等多項政策，確實展現積極作為，但政策成效仍相對有限，如何從根本解決問題、提升民眾的生育意願，也是政府接下來應該要深思的課題。

文章轉載自：中信房屋總部

新竹市政府公布114年度房地產交易數據，全市整體交易呈現「東區穩定發展、北區生活機能成熟、香山潛力逐步升溫」的趨勢。其中，東區憑藉科學園區與成熟機能，貢獻全市近五成建物交易量，穩坐房市核心引擎；香山區則以土地買賣筆數超越北區之姿，展現強勁的土地整合動能與開發潛力。此外，全市購屋性別比趨於均衡，顯示女性置產能力顯著提升，市場結構愈發多元。

市長高虹安表示，新竹市具備強大的產業與薪資動能，吸引大量高素質人才移居，東區憑藉著園區的活力與成熟的生活機能，成為許多年輕朋友購屋首選；而香山區土地買賣的活絡，展現出未來城區發展的新希望。市府團隊會持續努力，不僅要維持房市的穩定與透明，更要透過公共建設與友善空間的建構，讓「安居科技城」的願景在各個角落發芽。

地政處長何憲棋表示，依據統計顯示，全市114年共買賣土地9,224筆，建物4,760棟，其中東區114年建物成交達2,240棟，佔全市交易量的47%，穩居各行政區之首，推測與區內有新竹科學園區坐落及近年有多個土地開發案完成，鄰近主要生活圈與生活機能優勢明顯有關。土地買賣筆數亦高達4,200筆，反映高密度的都市開發下，對於土地的需求仍然強烈，交易熱度穩定，為新竹市房市發展的主要引擎。

地政處指出，北區與香山區建物交易量分別為1,620棟與900棟，但香山區的土地買賣筆數達2,550筆，高於北區2,474筆，顯示香山區土地整合比例較高，未來在區域開發與整體規劃推動下，具備相當發展潛能。

地政處指出，在買受人性別分析方面，114年全市男性買受人2,559人，女性 2,138人，整體呈現相對均衡，顯示女性在經濟能力與置產意願持續提升。其中東區男性買受人1,249人，女性1,044人，男女比例為三區中最為接近；香山區男性買受人497人而女性僅396人，性別差距相對明顯。

地政處補充，法人土地買賣筆數1,158筆，但建物買賣僅177棟，顯示法人主要扮演土地開發與資源整合的角色，而實際的住宅與建物市場交易，仍以一般自然人需求為主。整體而言，竹市不動產交易結構穩健，除反映城市發展與人口移動趨勢，也展現各行政區依其條件與定位，逐步形成多元均衡的城市發展樣貌。

文章轉載自：新竹市政府

雖然房市進入盤整期，但目前市面上的新建案價格仍居高難下，而中古屋的議價空間相對更有彈性，兩者價差也隨之拉開。中信房屋研展室彙整實價登錄資料，統計近一年台北市 12 個行政區屋齡 5 年內新成屋與屋齡30 年以上老屋的平均單價，結果顯示，台北市新舊屋單坪價差以中正區最為驚人，目前中正區新成屋平均單價已達每坪140.3萬元，老屋則約為每坪85.9萬元，二者價差高達54.4萬元、位居全市之冠；大安區則以52.8萬元的價差緊追在後。至於台北市價差最小的行政區，則落在內湖區與萬華區，新舊屋每坪價差僅約22.9萬元與24.6萬元。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，大安區與中正區是台北市「蛋黃中的蛋黃」，區域生活機能成熟、交通便利，更擁有明星學區、成熟商圈與完善的醫療資源，地段條件極佳。在精華區土地供給有限的情況下，只要有新建案推出，價格往往就會快速墊高，目前大安、中正新成屋的成交單價普遍都已經來到每坪140萬元以上。雖然這兩區老屋價格本身也不便宜，但與新成屋相比，老屋仍顯得相對實惠，以目前每坪超過50萬元的價差來看，假設購買一間面積30坪左右的住宅，新舊屋總價甚至可能相差超過1,500萬元，對於重視預算與居住空間的自住客而言，屋齡較高的老屋無疑更具吸引力。

至於價差相對較小的萬華區與內湖區，莊思敏表示，這兩區向來是首購族與自住客的購屋熱區，區域中古屋供給量較大，加上區域生活機能成熟、房價基期相對合理，使得中古市場具備強韌的支撐力道。另一方面，近一年這兩區成交的新案多偏向親民定位，也進一步縮小了新舊屋之間的價格差距。

莊思敏指出，目前整體房市氣氛偏向保守，建商推案腳步已有放緩趨勢，未來新建案的供給量可能會持續收斂。相較之下，中古屋市場的產品類型更為多元，買方也能依照自身預算與居住需求慢慢挑選。在價格方面，新建案受到土地取得成本、營建成本與原物料成本影響，建商對價格態度普遍較為堅持，即便市場降溫，也較難直接調降售價，大多以「送裝潢」、「送家電」等方式變相讓利；反觀中古屋市場，由於許多屋主取得時間較早、取得成本相對低，因此在定價上反而更具彈性，也更容易出現實質性的讓利空間。

文章轉載自：中信房屋總部

天母捷運有譜？台北市長蔣萬安日前證實，捷運「社子─士林─北投─大同區域路網評估」第一期計畫，評估以地下中運量的方式經忠誠路到天母，捷運局長鄭德發也透露，整體路網評估預計將於七月底送交交通部審議。消息一出，不僅引發在地居民熱議，也讓安靜已久的天母房市，再度成為市場焦點。

根據實價登錄資料顯示，以天母西路、中山北路七段為主要道路的天母生活圈，也就是在地人口中的「正天母」，去年的平均房價約為每坪85.5萬元，相較於2023年的每坪78.2萬元，短短3年時間就上漲了9.3%、接近1成，至於以忠誠路為主要道路的新天母生活圈，近3年房價亦有約7.6%的漲幅，顯見即便近年整體市況趨緩，但天母仍具備一定的支撐力道。

中信房屋天母蘭雅加盟店店長陳建輔指出，早期的天母居民為了維持生活品質，擔心捷運引進過多雜亂人潮，對捷運進駐多持保留態度，再加上中山北路、忠誠路等主要道路腹地有限，且部分路段坡度較高，也讓捷運工程難度大幅提高。然而，正因缺乏捷運通過，隨著信義、南西等商圈興起，交通不便的天母商圈近年人潮確實不若過往熱絡，而且現在的年輕購屋族對於大眾運輸的依賴度越來越高，也使得部分買盤逐漸轉向捷運沿線區域。

不過，儘管少了捷運的光環，但是天母房價還是能夠展現出相當強勁的韌性。陳建輔表示，天母一直都是台北市最具代表性的高端住宅聚落之一，擁有成熟生活機能、完整明星學區、醫療資源，以及高綠覆率生活環境，再加上濃厚外僑文化與低密度街廓特色，長期深受自住客與高資產族群青睞，房價表現也因此得到支撐。目前天母中古屋的平均單價已來到8-9字頭，部分條件較佳的物件甚至可以突破百萬元；至於預售市場，成交行情更已站上每坪140萬-150萬元。若天母捷運未來能拍板定案，不僅會大大提升區域的交通便利性，更能藉由串聯北士科的優勢，吸引科技新貴進駐，進而帶動區域房市交易量能穩健成長。

中信房屋研展室副理莊思敏表示，目前該捷運仍處於規劃與評估階段，後續尚須歷經中央審查、經費核定、路線定案及工程施作等一系列繁複程序，整體開發時程仍需相當一段時間。若未來捷運真的能順利進入天母，確實會為區域房市帶來許多想像空間和成長潛力，尤其是目前規劃設站的忠誠路一帶，更是有望優先受惠。

文章轉載自：中信房屋總部

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受中央銀行信用管制政策影響，全台房市買氣雖偏向保守，但新竹市交易量減幅已明顯收斂。依據稅務局最新統計資料顯示，今(115)年4月土地增值稅實徵淨額1億624萬元，較去(114)年同期增加3,417萬元，年增幅達47.41%，不僅時隔11個月再度突破億元門檻，也終止連續13個月年增率負成長情形。觀察大額申報案件，自113年以來睽違2年，於今年4月再度出現破億元申報案，5月亦現單筆逾8,000萬元案件，顯示大額交易有逐步回溫跡象。

市長高虹安表示，市府團隊落實「宜居永續」施政主軸，在穩健財政基礎支撐下，積極推動各項市民有感福利與重要公共建設。近期大額土地交易案件陸續出現，亦反映企業對新竹市整體發展前景維持高度信心。市府將持續推動各項建設與落實宜居政策，促進城市均衡發展，進而帶動稅基穩健成長，形成正向循環，為城市長遠發展挹注動能。

稅務局長蘇蔚芳指出，受整體市場環境影響，去年土地增值稅實徵數創下17年來新低，因稅收結構成功轉型，全年仍達成近98%稅收預算，展現財政韌性。另地價稅、房屋稅及使用牌照稅等三大底冊稅，占整體稅收比重由63%提升至69%，有效降低對波動性較高的土地增值稅之依賴，使地方財政結構更趨穩健。

此外，今年4月及5月接連出現大額破億元及8,000萬元土增稅申報案件，其中4月案件已於5月繳納入庫，挹注稅收達1億元。從產業結構觀察，新竹市受惠於半導體供應鏈聚落及完善宜居環境，區域性不動產交易需求仍具穩定基礎，也進一步印證「以財政支援建設、以建設培養財政」的正向循環已逐步顯現成效。

稅務局提醒，民眾辦理土地移轉時，應依規定申報土地增值稅。若於訂定契約日起30日內完成申報，可按「訂約日」當期公告土地現值為申報移轉現值；若超過30日始申報，則須以稅捐稽徵機關「收件日」當期公告土地現值為課稅基準。

文章轉載自：新竹市政府

新竹市政府率全國之先，將自主訓練的視覺語言模型(VLM)與物件偵測模型(YOLO)雙AI引擎，結合電腦視覺影像比對技術，正式導入不動產登記審查輔助作業，並於日前舉行「新竹市不動產登記AI協審系統」成果發表會。透過科技創新應用，不僅提升行政效率、強化防詐與偽冒辨識能力，也有效舒緩基層公務人力不足壓力，展現竹市推動智慧治理與數位轉型的重要成果。

市長高虹安表示，新竹市作為科技核心城市，市府積極落實智慧治理施政目標，致力打造「安居科技城」願景。面對基層公務人力離職率提高及高普考報名人數大幅下滑，導致人員出缺無法補實的挑戰，市府創新引進 AI 技術輔助，讓原本繁重且高度仰賴人力的地政審查工作能透過科技輔助，不僅提升行政效率，更能確保市民不動產權益的安全，展現市府團隊運用科技解決實務問題的決心。

地政處長何憲棋表示，土地登記案件以紙本送件為主，審查過程高度仰賴人工逐項核對。新竹市因科學園區帶動房地市場剛性需求，不動產移轉申請常年居全國各地政事務所之冠，114年登記筆棟數達16.4萬筆棟，為全國平均的2.2倍，第一線同仁長期承受龐大業務壓力。為因應「人力精簡、業務增加」的實務困境，市府自114年9月啟動土地登記AI協審系統建置計畫，透過數位轉型導入AI技術，協助處理大量重複性文書核對作業，讓審查人員得以專注於專業判斷與疑義釐清。

地政處說明，本系統於114年12月完成開發，以土地登記審核業務為核心，案件受理後可透過掃描匯入系統，利用自主訓練的視覺語言模型(VLM)自動擷取權利人、登記標的等重要欄位資訊，進行跨文件資料比對，同時搭配AI影像辨識技術，高精準輔助判讀印鑑章，並介接地籍系統自動產製案件審查清單，供承辦人員批註審查意見。

地政處指出，目前系統先以買賣登記案件為適用範圍，自114年12月底完成驗收後，迄今已歷時5個月、累計測試逾200件案件，經多次調校與版本優化後，整體辨識正確率可達85%，印鑑章相似度判斷精準度更超過90%。實測結果顯示，可有效節省每件案件約15至30分鐘審查時間，初步驗證AI協助地政審查的可行性與實際效益。

地政處表示，「AI協審系統」是竹市推動地政智慧化的重要起點。115年度將持續擴大系統適用範圍，納入抵押權設定及金融機構抵押權塗銷案件，並規劃進一步介接戶役政及財政部稅務系統，逐步完成土地登記審查全流程數位化。未來期盼透過AI系統輔助，降低第一線審查負荷、建立更穩定一致的審查標準，並將資深同仁累積多年的專業經驗轉化為可傳承、可複製的智慧審查流程，即使在人力吃緊情況下，仍能提供市民高效率、高準確度且安全可靠的地政服務。

地政處補充，此次成果發表會邀請教授國立政治大學江穎慧、李志殷及內政部地政司代表到場指導，並有臺北市政府地政局、高雄市政府地政局、新竹縣政府，以及地政士公會全國聯合會理事長鄭子賢、榮譽理事長李嘉嬴、新竹市地政士公會理事長張嘉綸、新竹縣地政士公會理事長陳又嘉等地政界夥伴共同參與交流，針對實務操作、文件格式統一及未來系統擴充等議題提出建議。市府後續也將持續蒐集各界意見，滾動式精進系統功能，朝向更智慧、更穩定、更值得市民信賴的地政服務邁進。

圖文轉載自：新竹市政府

為加速都市老舊建築更新、提升居住安全與城市機能，新竹市政府積極推動危險及老舊建築物重建政策，推動成果穩健成長。都發處表示，截至今(115)年4月底止，竹市危老重建申請案件已突破250件，核定案件數更達232案，居全國非六都第一，展現市府積極推動都市更新與建築安全政策的具體成效，也反映市民對提升居住品質、改善居住環境及強化建築安全的高度重視。

市長高虹安表示，推動危老重建不僅是改善老舊建築外觀，更重要的是提升市民居住安全與城市整體韌性。市府持續透過簡化行政流程、強化輔導機制及提供專業協助，積極推動危老重建與都市更新，協助市民打造更安全、宜居且具生活品質的居住環境，逐步實現「宜居永續」的城市願景。

都發處長蘇文彬表示，危老重建制度具備程序簡便及審查效率高等優勢，採行政審查機制為主，有助加速老舊建築更新進程，並同步改善都市景觀與公共安全。近年在新竹市政府積極推動宣導與輔導措施下，民眾申請意願持續提升，案件量穩定成長，逐步帶動整體都市更新動能與居住環境品質改善。

都發處說明，依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》相關規定，適用範圍，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合下列各款之一之合法建築物：經建築主管機關依建築法或災害防救相關法規通知限期拆除、強制拆除，或經評估有危險之虞應限期補強或拆除者；經結構安全性能評估結果未達最低等級者；或屋齡達三十年以上，且經結構安全評估耐震能力未達一定標準，並經評估改善不具效益或未設置昇降設備者。

都發處強調，依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》相關規定，除符合條例第3條第1項第1款所定情形（即經主管機關認定之危險性建築物）外，其餘既有建築物於申請重建前不得預先自行拆除；如有違反，將影響後續申請資格。呼籲民眾於推動重建前審慎評估並依規定辦理，以確保自身權益與申請程序順利。

都發處提醒，危老重建條例設有施行期限，現行適用期間至明(116)年5月31日止。呼籲有意辦理危老重建之民眾及社區住戶，應把握政策期限及相關獎勵措施，及早啟動整合與申請作業，以利順利銜接制度資源，加速改善居住安全與生活環境品質。

都發處補充，未來市府將持續透過制度宣導、專業輔導及行政簡化等多元措施，協助民眾順利推動重建作業，打造安全、宜居且具韌性的城市環境。

圖文轉載自：新竹市政府