Como a Lei n.º 4.591/64 conferiu caráter obrigatório ao fundo de reserva condominial, cabendo à convenção ou à assembléia geral apenas discipliná-lo, as discussões entre inquilinos e proprietários de imóveis a respeito de quem efetivamente deve responder por sua constituição e manutenção são inevitáveis, desafiando o dia a dia das imobiliárias administradoras de imóveis de terceiros. É com este objetivo, essencialmente prático, portanto, que alinhavamos os esclarecimentos e observações que se seguem.

A Lei de Locações contempla “a constituição do fundo de reserva” entre as despesas extraordinárias de condomínio (art. 22 – § único “g”), conjuntamente com todas aquelas outras que não classificáveis como gastos rotineiros de manutenção e conservação do edifício e/ou de suas áreas comuns (“despesas ordinárias”), atribuindo-as a cargo exclusivo do proprietário do imóvel. Logo, se as contribuições destinadas ao fundo de reserva condominial vierem a ser, durante o curso da locação, inseridas no rateio mensal das despesas ordinárias, como costuma acontecer, deverão ser objeto de devolução ao inquilino. Esta obrigatória devolução, operacionalmente, poderá ser mensal, anual ou quando do término do contrato de locação, sendo que nestas duas últimas hipóteses deverá incidir ao menos a correção monetária do período. É sempre importante, entretanto, que o contrato de locação discipline a matéria, em especial os prazos e os consectários alusivos à devolução, bem como que as imobiliárias intermediadoras esclareçam os interessados a respeito de seus direitos e obrigações.

O prazo prescricional para o inquilino reaver em devolução os valores que tiver pago é de 10 (dez) anos (Cód. Civil, art. 205), contados de forma ininterrupta, geralmente a partir dos efetivos desembolsos, salvo se incidir alguma causa específica, prevista em lei, de impedimento, suspensão e/ou interrupção da prescrição. E assim poderá fazê-lo ingressando em juízo e/ou em conselho arbitral, conforme for o caso, mesmo se houver previsão contratual em sentido diverso, tendo em vista o disposto no art. 45 da Lei de Locações. Na explicação de SÍLVIO DE SALVO VENOSA: “Sendo obrigação do locatário o pagamento tão-somente das despesas ordinárias definidas por lei, não pode o contrato dispor diferentemente, sendo nula a cláusula que impõe ao inquilino o pagamento de despesas extraordinárias do condomínio. Trata-se de garantia assegurada ao locatário pela lei (2º TACSP, Ap. c/ Rel. 361.342 – 8ª Câmara, Rel. Milton Gordo; Ap. c/ Rel. 359.533 – 4ª Câmara, Rel. Carlos Stroppa)”.

Não foi por outro motivo, aliás, que a Lei de Locações previu também a obrigação do inquilino devolver ao proprietário do imóvel os valores do fundo de reserva condominial que forem eventualmente aproveitados no custeio de despesas ordinárias (art. 23 – § 1º “i”), o que também não é incomum de se observar nas práticas condominiais.

A casuística que gravita em torno do assunto é especificamente rica e um de seus desdobramentos que nos propomos a enfrentar aqui é se a transferência dominial (compra e venda, doação etc.) interfere ou não juridicamente na obrigação legal de o proprietário do imóvel à época do contrato de locação devolver ao ex-inquilino as contribuições que, destinadas ao fundo de reserva condominial, foram por ele desembolsadas. Ao que nos parece não há interferência alguma, pois se o proprietário do imóvel à época, isto é, enquanto vigente a locação, foi beneficiado pelos recolhimentos realizados pelo ex-inquilino, mesmo tendo a obrigação legal de suportá-los, permanece com a obrigação de devolvê-los. O fato de não mais deter o título dominial nada altera esta conclusão, até porque o direito não tolera o enriquecimento sem causa e, com a cessação da locação, o novo proprietário do imóvel não deterá qualquer relação jurídica com o ex-inquilino, muito menos cometeu qualquer ato ilícito originário do dever de indenizá-lo. Nada terá, consequentemente, a devolver, mesmo que se possa cogitar de um eventual benefício em virtude dos valores a esse título até então arrecadados e acumulados, haja vista que eles passam a compor com exclusividade o patrimônio do condomínio, para todos os efeitos legais e, por conta disso, encontram-se também submetidos à constrição judicial da penhora (TJ-PR, 7ª Câmara Cível, Agravo de Instrumento n.º 146.881-3, rel. Des. MENDONÇA DE ANUNCIAÇÃO).

E se o imóvel for adquirido pelo próprio locatário, em virtude de exercício do direito de preferência? É preciso ter coerência interpretativa e seguir a mesma linha de raciocínio, ou seja, muito embora o ex-inquilino se subrogue em todos os direitos dominiais, inclusive se beneficiando de forma indireta dos valores a esse título acumulados pelo condomínio, efetivamente pagou à época, na qualidade de terceiro, débitos do então proprietário do imóvel. Vai daí concluirmos que, se não tiverem estipulado diferentemente, por ocasião da formalização da alienação dominial, prevendo por exemplo um ajuste de contas e a compensação de tais desembolsos, a devolução corrigida dos mesmos revela-se igualmente obrigatória.

Esperamos assim contribuir no esforço das imobiliárias administradoras de imóveis de terceiros de orientar e intermediar de forma juridicamente segura os direitos e deveres de seus clientes, que são consumidores de seus serviços e detêm em seu benefício, na maioria das vezes, a superproteção do Código de Proteção e Defesa do Consumidor (Lei de n.º 8.078/90).

Antônio Cláudio de Figueiredo Demeterco.

Altera a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), para permitir a constituição de empresa individual de responsabilidade limitada.

A PRESIDENTA DA REPÚBLICA
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1º Esta Lei acrescenta inciso VI ao art. 44, acrescenta art. 980-A ao Livro II da Parte Especial e altera o parágrafo único do art. 1.033, todos da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), de modo a instituir a empresa individual de responsabilidade limitada, nas condições que especifica.

Art. 2º A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 44. ………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………

VI – as empresas individuais de responsabilidade limitada.
…………………………………………………………………………………..” (NR)
“LIVRO II
……………………………………………………………………………………………. TÍTULO I-A
DA EMPRESA INDIVIDUAL DE RESPONSABILIDADE LIMITADA

Art. 980-A. A empresa individual de responsabilidade limitada será constituída por uma única pessoa titular da totalidade do capital social, devidamente integralizado, que não será inferior a 100 (cem) vezes o maior salário-mínimo vigente no País.

§ 1º O nome empresarial deverá ser formado pela inclusão da expressão “EIRELI” após a firma ou a denominação social da empresa individual de responsabilidade limitada.

§ 2º A pessoa natural que constituir empresa individual de responsabilidade limitada somente poderá figurar em uma única empresa dessa modalidade.

§ 3º A empresa individual de responsabilidade limitada também poderá resultar da concentração das quotas de outra modalidade societária num único sócio, independentemente das razões que motivaram tal concentração.

§ 4º ( VETADO).

§ 5º Poderá ser atribuída à empresa individual de responsabilidade limitada constituída para a prestação de serviços de qualquer natureza a remuneração decorrente da cessão de direitos patrimoniais de autor ou de imagem, nome, marca ou voz de que seja detentor o titular da pessoa jurídica, vinculados à atividade profissional.

§ 6º Aplicam-se à empresa individual de responsabilidade limitada, no que couber, as regras previstas para as sociedades limitadas.
……………………………………………………………………………………………”"Art. 1.033 ……………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………….

Parágrafo único. Não se aplica o disposto no inciso IV caso o sócio remanescente, inclusive na hipótese de concentração de todas as cotas da sociedade sob sua titularidade, requeira, no Registro Público de Empresas Mercantis, a transformação do registro da sociedade para empresário individual ou para empresa individual de responsabilidade limitada, observado, no que couber, o disposto nos arts. 1.113 a 1.115 deste Código.” (NR)
Art. 3º Esta Lei entra em vigor 180 (cento e oitenta) dias após a data de sua publicação.

Brasília, 11 de julho de 2011; 190º da Independência e 123º da República.

DILMA ROUSSEFF
José Eduardo Cardozo
Nelson Henrique Barbosa Filho
Paulo Roberto dos Santos Pinto
Luis Inácio Lucena Adams

Com mudanças, teto do faturamento para as micro e pequenas se enquadrarem no Supersimples sobe 50% .

As novas regras do Supersimples devem começar a vigorar somente em janeiro de 2012. O projeto ainda precisa ser votado pelo Congresso, mas a expectativa da Frente Parlamentar Mista das Micro e Pequenas Empresas é que isso ocorra até setembro. Na terça-feira o governo anunciou um pacote de medidas para beneficiar os micro e pequenos empresários dos setores de comércio, serviços e indústria. Entre as principais mudanças está o aumento de 50% do teto de faturamento para as micro e pequenas empresas se enquadrarem no Supersimples. Com essa modificação, as empresas que estavam no Supersimples e que tenham tido aumento de receita ao longo do tempo poderão continuar no programa.
Já as empresas que antes não podiam aderir ao regime, por terem faturamento acima do limite, agora poderão participar do programa.
As novas regras elevam o faturamento anual máximo das pequenas empresas de R$ 2,4 milhões para R$ 3,6 milhões. Para as microempresas, a receita bruta passou de R$ 240 mil para R$ 360 mil.

O governo também elevou o limite de faturamento dos microempreendedores individuais em 67%. Com isso, a receita bruta anual passará de R$ 36 mil para R$ 60 mil. Outra mudança prevista é a possibilidade de as micro e pequenas empresas parcelarem em até 60 meses as dívidas com a Receita. O pacote também traz benefícios às empresas de pequeno porte que exportam. As companhias com faturamento de até R$ 3,6 milhões no mercado interno poderão ter receita igual com as exportações sem o risco de serem excluídas do Supersimples.
Pela proposta, os micro e pequenos empresários não precisarão mais fazer a declaração anual de IR. A Receita irá, ao final de cada ano, juntar as informações enviadas mensalmente e transformá-las na declaração anual. Todas as mudanças são automáticas -o micro e pequeno empresário que já está no programa não vai precisar entrar em contato com a Receita para saber se sua alíquota será modificada. Os que querem ingressar devem entrar no site www.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional e preencher um formulário com algumas informações. Se a empresa já existir, só poderá entrar no programa em janeiro. Se a empresa for nova, poderá ingressar no sistema a qualquer momento.

Fonte: Valor Online

ANA CAROLINA OLIVEIRA
DE BRASÍLIA

A Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) já havia aprovado o projeto em caráter terminativo no dia 1º de junho, mas houve apresentação de recurso que forçou a votação do texto em plenário. Em votação simbólica, os senadores referendaram hoje a aprovação do projeto – que segue para sanção da presidente Dilma Rousseff.

Pelo texto, fica criada no Código Civil a figura do empresário individual de responsabilidade limitada. Somente o patrimônio social da empresa responderá pelas suas dívidas, sem a possibilidade de se confundir com o patrimônio da pessoa que a constitui – com base em sua declaração anual de bens.

O projeto determina que a totalidade do capital social da empresa de responsabilidade limitada não deve ser inferior a R$ 54,5 mil, cem vezes o valor do salário mínimo do país.

O nome empresarial deve ser formado pela expressão “Eireli” logo depois da firma ou da denominação social da empresa. Fica proibido ao empresário individual de responsabilidade limitada figurar em mais de uma empresa dessa modalidade.

Fonte: Valor Online

A discussão envolve o conceito de insumo. As leis que tratam da não cumulatividade do PIS e da Cofins (Leis nº 10.637, de 2002, e nº 10.83, de /2003) definem que a empresa poderá descontar, na venda de seus produtos, os créditos decorrentes da aquisição de bens e serviços usados como insumo. Mas enquanto o Fisco interpreta o termo “insumo” de forma restrita, contribuintes defendem a ampliação desse entendimento.

A Receita Federal baixou instruções normativas definindo em que situações admite os créditos de PIS e Cofins. Elas definem como insumo as matérias primas, produtos intermediários e serviços aplicados diretamente na produção – o mesmo critério da legislação do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI).

Diversos contribuintes passaram a questionar essas regras. O advogado da Vilma Alimentos, Daniel Guazzelli, citou em sua defesa uma decisão do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) que ampliou bastante a possibilidade de creditamento. Ao analisar um processo da Móveis Ponzani, de Porto Alegre, o Carf entendeu que o conceito de insumo para apuração de créditos de PIS e Cofins deve ser entendido como “todo e qualquer custo ou despesa necessária à atividade da empresa”. A decisão aplicou os mesmos termos da legislação do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, que admite a compensação de tudo que for definido como custos.

A novidade do julgamento de ontem é que surgiu uma terceira definição de insumo – o critério da “essencialidade”. A Vilma Alimentos argumentou que, em seu caso, o conceito também deve incluir produtos e serviços de limpeza, uma vez que eles são essenciais ao seu processo produtivo. “Como você produz um alimento sem um ambiente totalmente limpo?”, questionou o advogado da empresa.

O relator do caso, ministro Mauro Campbell Marques, votou em favor da Vilma Alimentos, adotando o critério da “essencialidade” para definir o que é insumo. O voto foi seguido pelos ministros Humberto Martins e Castro Meira. O julgamento foi interrompido por um pedido de vista do ministro Herman Benjamin. Além dele, falta votar apenas o ministro César Asfor Rocha.

Advogados de contribuintes consideraram o julgamento positivo por ampliar as possibilidades de crédito em relação às instruções da Receita. Já o procurador Cláudio Seefelder, que representou a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, ressaltou que o STJ afastou também o precedente do Carf, que ampliava as opções de creditamento. Seefelder adiantou que a discussão será levada à 2ª Seção, composta por um número maior de ministros. Não há outro precedente sobre a matéria na Corte.

Fonte: Valor Online

Maíra Magro | De Brasília

Os slides da apresentação poderão ser consultados clicando no link abaixo.

Apresentação FIEP_Consorcios Interempresariais

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Os dados fazem parte de uma pesquisa do Instituto Nacional de Recuperação Empresarial (Inre), que será divulgada no Congresso Internacional de Direito Societário, que começa hoje e vai até sexta-feira, em São Paulo.

O levantamento, realizado a partir de informações do Banco Central e das câmaras de comércio estrangeiras, será usado pela entidade como base para debater a reforma da Lei das Sociedades Anônimas – nº 6.404, de 1976 – e do novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003.

Para um dos fundadores do Inre, o desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), Carlos Henrique Abrão, a formação de novos modelos societários justifica a elaboração de uma lei geral sobre empresas no Brasil, que poderia reunir a Lei das Sociedades Anônimas e aspectos dos códigos civil e comercial. “Defendo uma legislação codificada, em que sejam previstos todos os contratos e operações empresariais”, afirma.

Na opinião de Abrão, em um cenário de crescente participação estrangeira, o Brasil precisa de uma legislação que dê segurança aos acionistas minoritários. Uma das propostas em debate é a previsão em lei de uma cláusula de travamento. Por meio dela, 30% dos minoritários poderiam bloquear a venda do controle de uma empresa.

Outra forma de proteger o minoritário, segundo o desembargador, seria calcular a venda de ações não só pelo valor dos papéis, mas também com base no tempo de participação do acionista e do patrimônio da empresa. “Hoje, não há proporcionalidade entre o valor da empresa na primeira oferta de ações e as operações subsequentes que aumentam enormemente a alavancagem dela”, diz.

A adaptação do capital social ao patrimônio da empresa ao longo dos anos é outra sugestão para inclusão em lei. Pela proposta, o montante para capitalização inicial seria atualizado anualmente pelo balanço da empresa. De acordo com Abrão, o capital social teria que representar de 10% a 30% do patrimônio. “Isso protegeria acionistas e também consumidores”, afirma.

Fonte: Valor Online

Bárbara Pombo | De São Paulo

O relator, deputado Romero Rodrigues (PSDB-PB), foi favorável à medida e decidiu apresentar um novo texto para estender o benefício a todas as pequenas empresas, independentemente de estarem inscritas ou não no Simples Nacional. O projeto original (PL 7047/10), do deputado Efraim Filho (DEM-PB), previa o depósito reduzido apenas para as pequenas empresas inscritas no Simples.

“Ao colocar um fim à necessidade de depósito integral, a proposta beneficia enormemente as micro e pequenas empresas, sobretudo em relação à disponibilidade de capital de giro”, afirmou o relator.

Atualmente, a CLT exige o depósito integral prévio para recorrer, quando a condenação estabelece pena pecuniária de até dez vezes o salário mínimo da região onde a ação foi julgada. Ainda segundo a lei, após a ação transitar em julgado o valor do depósito é repassado para a parte vencedora.

Tramitação

Representando o escritório De Figueiredo Demeterco Sociedade de Advogados, o Dr. Antenor Demeterco Neto participa deste importante evento para o desenvolvimento da advocacia empresarial na América do Sul.