Diagnostic-expertise.com : Actualité Immobilière

Les français prudents face au crédit immobilier... à quelques exceptions près

Diagnostic Expertise — 2010-03-19

Selon le dernier « Observatoire des crédits aux ménages » rendu public par la Fédération bancaire de France (FBF), les français ont globalement fait preuve d'une certaine prudence, voire de défiance, envers le crédit sur l'ensemble de l'année 2009. Ce n'est toutefois pas le cas d'une femme de 52 ans qui, prise dans l'engrenage du surendettement, a contracté pas moins de 69 crédits en tout genre entre 1996 et 2007.

La crise financière et immobilière passant par là, en 2009 les ménages français se sont montrés plus réticents à souscrire un prêt qu'en 2008. Si l'on en croit la publication dévoilée ce mardi 16 mars par la Fédération bancaire de France (FBF), qu'il s'agisse de crédit à la consommation (crédit voiture, prêt personnel, etc.) ou de prêt immobilier, la part des particuliers engagés sur un emprunt aurait ainsi reculé de près de 2% par rapport à 2008 pour s'établir à 50,8%. Pour l'économiste Michel Mouillart, « vu l'environnement économique, les Français ont été plus prudents et ont été moins cigales que par le passé ».

L'étude révèle également une sensible progression du nombre de ménages surendettés ou en situation financière délicate (4,4% du nombre total d'emprunteurs). Selon Michel Mouillart, il s'agit là essentiellement de « gens qui sont obligés d'emprunter pour boucler leurs fins de mois, auprès de la famille, des amis, ou des banques ». Une situation extrême à laquelle a sans aucun doute été confrontée une femme de 52 ans résidant dans les Pays de la Loire.

Confrontée à d'importantes difficultés de remboursement et espérant enfin s'extirper du cercle vicieux du surendettement, cette bretonne d'origine n'a pas hésité, entre 1996 et 2007, à souscrire quelques 69 emprunts divers, le tout pour un montant de plus de 2 millions d'euros. Egalement titulaire de pas moins de 107 comptes bancaires, elle vient d'être condamnée par le tribunal correctionnel de Guingamp à 18 mois de prison avec sursis assortis d'une mise à l'épreuve de 24 mois avec obligation de se soigner. Si pour son avocat « le montant des engagements est tel qu'une vie ne suffira pas à rembourser », elle a toutefois été condamnée à indemniser les victimes.

Banque et crédit : Christine Lagarde intensifie la chasse aux frais abusifs

Diagnostic Expertise — 2010-03-18

Depuis 2007, Christine Lagarde, s'attache à lever le voile sur les tarifs parfois occultes appliqués par les banques à leurs différents services. Après l'obligation imposée aux banques de fournir chaque année le récapitulatif complet des frais imputés à leurs clients et la création d'une « aide à la mobilité bancaire », Christine Lagarde entend bien intensifier son action en mandatant une mission de propositions concernant les frais bancaires abusifs.

Dans la lutte qu'elle semble avoir engagée face aux tarifs bancaires jugés abusifs, Christine Lagarde vient de s'adjoindre le concours de l'ex directeur général du Crédit Agricole, Georges Pauget, et du président du Comité consultatif du secteur financier (CCSF), Emmanuel Constans. Ces deux experts du monde bancaire ont ainsi été chargés, d'ici à la fin du mois de juin, de dresser un bilan complet des tarifications bancaires et de promouvoir, par leurs recommandations, la protection et l'information des usagers.

S'il ne s'agit pas ici de mettre en place une nouvelle réglementation derrière chaque service proposé par les banques, la mission conduite par Georges Pauget et Emmanuel Constans devra toutefois établir un diagnostic précis des pratiques bancaires afin d'en faire ressortir la juste tarification. « Nous avons déjà beaucoup travaillé depuis 2007 sur cette question (...) Mais, pendant cette crise, nous nous sommes aperçus que des pans entiers revenaient sous les projecteurs, que des consommateurs nous faisaient remonter de nombreuses préoccupations », expliquait ce mercredi 17 mars Christine Lagarde au journal Les Echos. La ministre place notamment dans sa ligne de mire ces « packages » proposés par les établissements et comprenant souvent des services inutiles pour le particulier ou encore ces services délivrés gratuitement qui sont aujourd'hui devenus payants.

Au cours de cet entretien accordé aux Echos, Christine Lagarde est également revenue sur la réforme du crédit à la consommation dont elle souhaite renforcer la portée en supprimant les pénalités libératoires qu'un particulier ou une entreprise doivent verser au Trésor public pour lever une interdiction d'émettre des chèques. « Quand un créditeur est devenu débiteur, il ne peut se libérer de son interdiction bancaire qu'en payant les chèques en question, mais aussi les pénalités libératoires. C'est un casse-tête pour les TPE et PME, qui n'ont pas la possibilité de rééchelonner leur dette. Je prévois donc de supprimer ces pénalités, qui sont vraiment un obstacle pour les petites entreprises », explique-t-elle. La ministre de l'Economie devrait soumettre cette proposition à l'Assemblée nationale dès la fin du mois de mars.

Légère hausse des prix de l'immobilier selon la FNAIM : l'incertitude reste de mise

Diagnostic Expertise — 2010-03-17

Dans son dernier indice mensuel, la Fédération nationale des agents immobiliers relève une très légère progression des prix de l'immobilier sur le mois de février 2010. Pas de quoi toutefois venir bouleverser l'évolution relativement modérée observée par la FNAIM au cours des derniers mois.

En présentant ce mardi 16 mars une hausse des prix de l'immobilier anciens (logements de plus de 5 ans) de +0,6% pour le mois de février dernier, les publications mensuelles de la FNAIM continuent d'alterner entre léger recul et sensible progression des prix. En novembre 2009, la FNAIM faisait état d'une hausse de 1% des prix des logements anciens avant de finir l'année sur un mois de décembre en baisse de -0,9%. Comme pour venir confirmer l'indécision régnant alors sur le secteur de l'immobilier, le mois de janvier 2010 a quant à lui affiché un marché quasi stable (-0,1%).

Si une très légère hausse semble s'être fait ressentir en février, due principalement à la progression du prix des appartements (+1,4% contre -0,2% pour les maisons), la FNAIM constate toutefois qu' « au gré des hausses et des baisses alternées intervenues au cours des six derniers mois, aucune tension n'est aujourd'hui observée sur les prix à court terme (-0,4% au cours des 3 derniers mois par rapport aux 3 mois précédents) ». Sur les 3 derniers mois, la FNAIM note une baisse des prix des biens immobiliers anciens de -0,4%. En variation annuelle, le recul se porte aujourd'hui, selon la fédération, à -2,8%.

Loin d'un quelconque rebond, l'évolution observée au mois de février s'apparente donc plutôt à un faible soubresaut, le marché immobilier ne s'étant pas encore débarrassé de deux éléments fondamentaux qui entravent, selon l'économiste Michel Mouillart, son développement. « D'un côté, il ne faut pas oublier la montée du chômage, et de l'autre, il faut bien voir que le marché de la vente de biens anciens n'est pas encore reparti », expliquait-il hier au micro de BFM radio.

Loi Scellier / Scellier social : plafonds de loyers et de ressources 2010

Diagnostic Expertise — 2010-03-16

La loi Scellier entrée en vigueur le 1er janvier 2009 a peu évolué cette année. En 2010 grâce à cette loi de défiscalisation vous pourrez encore défiscaliser 25% du montant que vous avez investi dans un bien immobilier que vous destinez à la location pendant les 9 prochaines années.

A compter de 2011 il faudra investir dans des logements dits « Scellier BBC » afin de bénéficier de la réduction d'impôt maximum. Réduction d'impôt loi Scellier : 15% en 2011 puis 10% en 2012. Loi Scellier BBC : 25% en 2011 puis 20% en 2012.

Comme chaque année un décret loi Scellier vient mettre à jour les plafonds de loyers pour la loi Scellier ainsi que les plafonds de ressources pour la loi Scellier social. Cette année les plafonds de loyers sont presque inchangés (4 centimes d'euros de hausse en moyenne).

Dans le détail, les plafonds de loyers 2010 de la loi Scellier :

- Zone A : 21,72 euros et 17,38 euros pour le Scellier social

- Zone B1 : 15,10 euros et 12,08 euros pour le Scellier social

- Zone B2 : 12,35 euros et 9,88 euros pour le Scellier social

Pour avoir le détail des plafonds de ressources de la loi Scellier social consulter le tableau 2010 : ici.

Enfin pour connaitre la zone ou situe votre investissement et ainsi déterminer le loyer maximum que vous pourrez obtenir, ou savoir quels seront les revenus maximum de vos locataires consulter les : zones loi Scellier.

Résumé des avantages fiscaux du dispositif Scellier :

Le taux de réduction d'impôt est maintenu à 25% en 2010. Pour la base de calcul de la réduction d'impôt, la limite est fixée à 300 000 euros et à un investissement par an. La réduction d'impôt est linéaire sur 9 ans, vous bénéficierez donc d'une réduction d'impôt équivalente chaque année. Vous pouvez toujours opter pour le volet social de la loi Scellier dans lequel vous défiscaliserez sur 15 ans, vous basculerez alors dans la loi Scellier social qui vous permettra de défiscalisez 12% de plus sur 6 ans, soit 37% au total (25% sur 9 ans + 12% sur 6 ans).

Enfin dès 2011 si le logement ne répond pas à la norme BBC, cette réduction d'impôt passera à 15% pour les investissements réalisés en 2011 puis à 10% en 2012.

Baisse surprise des taux de crédit immobilier en mars

Diagnostic Expertise — 2010-03-16

En attendant une remontée à plus ou moins long termes pronostiquée par une grande majorité des professionnels, les taux de prêt immobilier jouent la carte de la surprise en s'affichant une nouvelle fois à la baisse sur l'ensemble des régions.

« Les taux des crédits aux particuliers ont cette fois certainement atteint leur plancher et rien ne devrait changer avant le second semestre 2010 », annonçait le 2 mars dernier le courtier en ligne Empruntis.com. Si l'analyse recueillait alors l'adhésion du plus grand nombre, il n'aura toutefois fallu attendre qu'une petite dizaine de jours pour qu'Empruntis relève un nouveau recul, certes léger mais global, des taux de crédit immobilier. Dans son dernier baromètre, le courtier fait en effet état d'une « nouvelle baisse quasi-générale sur toutes les durées et toutes les régions ».

Le recul observé ici s'échelonne entre -0,05% et -0,20% pour désormais établir le taux moyen d'un prêt immobilier sur 15 ans à 3,70% (descendant même parfois à 3,65% en région Rhône-Alpes, dans l'Ouest et dans le Sud-ouest de la France). Un crédit sur 20 ans se négocie quant à lui à un taux moyen de 3,85%. Pour Maël Bernier, « ces nouvelles baisses assez inattendues ont été enregistrées depuis seulement 4 jours. En effet, un grand réseau pour lequel nous anticipions une stabilisation des barèmes déjà très bas, a procédé à une baisse conséquente de - 0,10 point en moyenne ». Le mois de mars étant généralement considéré comme une période d'intense activité immobilière, la porte-parole d'Empruntis explique que « pour ce premier temps fort habitat, certaines banques ont donc choisi de se donner clairement les moyens de capter une nouvelle clientèle en proposant des taux plus bas ».

En début de mois, les différents experts du secteur nous annonçaient la stagnation des taux de prêt avant leur très probable remontée à la fin de l'année selon les prévisions du Crédit Foncier voire au cours de l'été selon celles d'Empruntis. Si ce pronostic reste toujours d'actualité, le recul des taux constaté actuellement s'avèrerait-t-il n'être qu'un simple et ultime sursaut ? Rien n'est moins sûr pour Maël Bernier qui n'exclut pas « dans les jours et les semaines qui viennent d'autres légers mouvements baissiers de la part de banques concurrentes qui souhaiteraient rester bien positionnées dans la course à la conquête client ».

Remontée des taux de crédit immobilier : le compte à rebours est lancé

Diagnostic Expertise — 2010-03-12

Nous l'évoquions en début de semaine, les taux de prêt immobilier ont enregistré une énième baisse sur le mois de février dernier. Si la nouvelle avait de quoi réjouir les candidats à l'achat immobilier, l'engouement ne devrait toutefois être que de courte durée tant les prévisions d'une remontée à court terme se font pressantes.

Entre la fin 2008 et le début de l'année 2010, le taux moyen d'un crédit immobilier est passé de plus de 5% (5,3% en octobre 2008) à 3,64% (selon la dernière publication de l'Observatoire Crédit Logement CSA). Interrogé ce jeudi 11 mars par le magazine Challenges, François Blancard, directeur général du Crédit Foncier, nous livre son analyse de la situation actuelle. « Ce qui est certain, c'est que les taux d'intérêt ont atteint leur plus bas depuis plusieurs années, et qu'ils ne continueront plus à descendre », déclare-t-il avant d'ajouter : « nous n'en sommes pas à pouvoir prévoir le facteur déclencheur - un événement politique, des résultats économiques - qui les fera remonter, mais nous avons la certitude qu'ils vont remonter, ce qui mettra fin à dix ans, hors effet de crise, de baisse des taux des crédits immobiliers... ».

Questionné sur le laps de temps restant aux futurs emprunteurs avant qu'ils n'assistent à ce rebond des taux de prêt immobilier, François Blancard fait preuve de prudence mais estime toutefois qu'il devrait survenir « avant la fin de l'année, et peut-être plus tôt ».

Maël Bernier dresse des perspectives similaires en constatant elle aussi des taux de crédit au plus bas. Pour la porte-parole du courtier en ligne Empruntis, les taux d'emprunt à l'habitat devraient conserver ce positionnement « jusqu'au mois de juin » avant, peut être, d'afficher « une petite remontée au cours de l'été ». La remontée plus ou moins rapide des taux de crédit devrait dépendre de deux facteurs bien distincts : l'évolution de l'OAT (Obligation assimilable au Trésor) impactant directement sur les taux pratiqués par les banques mais également la réalisation des objectifs commerciaux des établissements prêteurs. Sur ce dernier point, Geoffroy Bragadir, fondateur d'Empruntis.com, estime que « si on ajoutait les objectifs commerciaux de toutes les banques de ce début d'année, on obtiendrait un montant de prêts immobiliers sans doute deux fois plus important que ce qui a été réellement accordé l'an dernier ».

Immobilier neuf 2010 : Loi Scellier, Bouvard, BBC...

Diagnostic Expertise — 2010-03-11

Inévitablement comme en 2009, l'immobilier neuf devra compter avec la loi Scellier. En effet les nouveautés fiscales 2010 en matière de défiscalisation immobilière sont peu nombreuses.

La loi Scellier un peu chahutée fin 2009 a finalement tenue une année supplémentaire et permet comme l'an passé de défiscaliser 25% du montant investi dans un bien immobilier destiné à la location (location pendant 9 ans minimum et base de défiscalisation plafonnée à 300 000 euros).

Pour 2010 plusieurs dispositifs de défiscalisation restent éligibles et permettent pour certains d'obtenir de substantielles réductions d'impôts. Résumé détaillé des possibilités d'investissements dans l'immobilier neuf en 2010.

Loi Scellier :

Plus la peine de la présentée. La loi Scellier, permet d'obtenir une réduction d'impôt pour tout investissement réalisé entre le 1er Janvier 2009 et le 31 décembre 2012. La réduction d'impôt est fixée à 25% du montant d'acquisition pour les logements acquis en 2009 et 2010. Cette réduction d'impôt passera à 15% pour les investissements réalisés en 2011 puis à 10% en 2012. Si vous optez pour le volet « social » de la loi Scellier, appelé loi Scellier social, vous bénéficierez d'une prorogation de 6 ans de la réduction d'impôt à raison de 2% par an, soit 12% de réduction d'impôt supplémentaire au total avec l'option « social » de la loi Scellier (soit 37% sur 15 ans).

Loi Bouvard (Scellier LMNP) :

La loi Bouvard vient modifier le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en instaurant une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant investit (contre 5% seulement auparavant). La réduction d'impôt est calculée sur un montant plafonné de 300 000 euros mais contrairement à la loi Scellier il est possible de faire plusieurs investissements par an. Les investissements concernés par la loi Bouvard sont les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourismes classées, les résidences de santé publiques, ou encore les résidences pour personnes âgées ou handicapées type EHPAD.

Parmi les autres avantages fiscaux de taille de la loi Bouvard : une récupération de la T.V.A ayant grevé l'acquisition (soit 19,6% d'économie en plus), des revenus garantis par bail commercial ferme d'une durée de 9 ans et une gestion locative totalement prise en charge par l'exploitant de la résidence.

Loi Scellier Outre-mer :

La réduction d'impôt de la loi Scellier version DOM-COM est fixée à 40% du montant d'acquisition pour les logements acquis avant le 31 décembre 2009. Cette réduction d'impôt passera à 35% pour les investissements réalisés entre janvier 2012 et décembre 2013, puis pour les investissements réalisés entre 2014 et 2017, la réduction d'impôt sera toujours fixée à 35% mais avec un engagement de location de 12 ans contre 9 ans pour les investissements réalisés entre 2009 et 2013.

A noter qu'il y a un volet « social » de la loi Scellier Outre-mer, avec lequel vous bénéficierez d'avantages fiscaux supplémentaires (comme pour le Scellier social en métropole).

Loi Scellier BBC :

La loi Scellier passe au vert. Jusqu'à fin 2010, la réduction d'impôt de la loi Scellier est fixée à 25% du montant investi. A compter de 2011 le taux sera abaissé à 15% puis à 10% 2012. Pour bénéficier du taux maximum en 2011 soit 25%, il faudra investir dans un logement dit « Scellier BBC », pour Bâtiment Basse Consommation. Le taux en Scellier BBC sera ensuite ramené à 20% pour 2012 soit 10% de plus que le Scellier classique. Pour un investissement maximum de 300 000 euros en 2012 la différence entre Scellier et Scellier BBC sera tout de même de 3 333 euros de réduction d'impôt par an...

Immobilier : hausse conséquente des loyers HLM en 2010

Diagnostic Expertise — 2010-03-10

S'ils s'y attendaient, la nouvelle n'en est par pour autant plus facile à digérer pour les locataires de logements HLM : au 1er janvier 2010, le loyer appliqué à ces biens immobiliers affiche une progression de 1,97%. Une hausse somme toute d'importance dévoilée ce matin par la Confédération nationale du logement au journal Le Parisien.

Evoluant en fonction des localités, la hausse constatée des loyers HLM dépasse dans bon nombre de villes la hausse appliquée dans le parc privé. Quand les biens immobiliers locatifs du secteur privé enregistraient sur le plan national une progression légère de 2,9%, certains Offices HLM n'ont pas hésité à appliquer à leurs logements une hausse de loyer plus élevée. C'est le cas notamment à Mâcon (Opac Saône-et-Loire) où les locataires peuvent observer une envolée de leur loyer de +3,5%, à Paris où le groupe Logement Français ajuste le loyer de ses HLM de +3,05%, ou encore à Moulins (+3,02%), Chartres (+3%) et Tarbes (+2,83%).

Après avoir vivement critiqué en janvier dernier le principe d'un surloyer appliqué aux locataires dépassant le seuil de ressources qu'il qualifiait alors de « forme déguisée d'impôt sur le revenu », Serges Incerti-Formentini, président de la Confédération nationale du logement (CNL), s'en prend désormais à cette hausse de début d'année. «Les OPH (Offices publics de l'habitat) logent davantage de familles modestes que la partie privée du parc. Ce sont donc les familles les plus modestes qui font les efforts les plus importants », déclarait-il ce matin au Parisien.

Concernant le marché immobilier locatif privé, le dernier baromètre Seloger note qu'il est « difficile de ne retenir qu'une seule tendance. Dans certaines villes comme Metz, Tours ou La Rochelle, très attractives, les prix des loyers continuent d'augmenter. La situation est plus difficile pour les bailleurs de Laval ou Grenoble qui doivent revoir leurs prétentions pour trouver preneur ».

A Lyon, l'Observatoire de la formation des loyers, sous la houlette de l'Unis (Union des syndicats de l'immobilier), pronostique quant à lui une hausse des loyers somme toute relativement faible pour cette année 2010. Selon l'économiste Michel Mouillart, « Pour 2010, la tendance globale est à la stagnation. Le marché lyonnais reste à un point bas. Il n'est pas bloqué mais sera encore très hésitant ».

Baisse terminée pour des taux de crédit immobilier au plus bas

Diagnostic Expertise — 2010-03-09

Dans sa dernière publication, l'Observatoire Crédit Logement / CSA fait état d'une énième baisse des taux de prêt immobilier pour le mois de février 2010, venant ainsi confirmer des conditions jugées particulièrement favorables proposées aux candidats à l'achat sur ce début d'année.

Après s'être affiché à 3,75% en janvier dernier, le taux moyen relevé pour un crédit immobilier accuse un nouveau recul pour s'établir à 3,64% sur le mois de février. La nouvelle apparaît d'importance pour les éventuels emprunteurs qui peuvent désormais observer des taux de prêt immobilier positionnés à leur plus bas niveau depuis le deuxième trimestre 2006. Pour mémoire, l'Observatoire Crédit Logement recensait, pour le premier trimestre 2009, un taux moyen de 4,55% (5,07% pour le quatrième trimestre 2008).

De l'avis de l'Observatoire, « les conditions de crédit restent excellentes. Le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté est de 9% inférieur à son niveau de décembre 2008 ». Selon l'étude, ce franc recul des taux de prêt immobilier n'est que la conséquence de l'action engagée par les établissements prêteurs afin de palier une conjoncture immobilière encore bien délicate. La publication dévoilée ce lundi 8 mars entend bien confirmer « la volonté des établissements de crédit de soutenir un marché immobilier difficile, notamment en raison de la dégradation de l'emploi qui paralyse la demande et du blocage du marché de l'accession ».

Concernant les durées moyennes appliquées aux crédits immobiliers, avec une diminution annuelle de près de 6 mois, ces dernières s'établissent désormais à 209 mois en février contre 213 un mois auparavant.

Si les conditions de crédit semblent donc particulièrement favorables aux futurs accédants à la propriété, elles ne devraient toutefois plus connaître d'améliorations au cours des prochains mois. Pour le courtier en ligne Empruntis, plus aucune baisse n'est à attendre sur ce front, « les taux des crédits aux particuliers ont cette fois certainement atteint leur plancher et rien ne devrait changer avant le second semestre 2010 ». Après des mois d'attentisme, l'heure semble donc enfin venue, pour les particuliers en quête d'un bien immobilier, de franchir le pas de l'acquisition.

Nouveaux plafonds de défiscalisation en loi Girardin

Diagnostic Expertise — 2010-03-08

Comme tous les ans, les plafonds de loyers, de ressources et de défiscalisation sont actualisés pour la loi Girardin. Le Bulletin Officiel des Impôts N°5 B-16-10 du 25 Février 2010, vient publier ces nouvelles références de calculs.

Cette année encore les nouveaux plafonds 2010 sont revus à la hausse. Désormais il faudra prendre en compte pour la réduction d'impôt en loi Girardin pour les investissements réalisés outre-mer, un plafond de défiscalisation de 2.247 HT par m² (contre 2.194 HT en 2009). Pour obtenir le nombre de m² servant de base au calcul de la réduction d'impôt, il faut prendre en compte la surface habitable du bien + la surface de varangue limitée à 14m². Sur ce plafond de défiscalisation il faut rajouter la T.V.A, soit 8,5% en Martinique, Guadeloupe et à la Réunion. Pour Saint-Martin, Guyane et Tahiti on applique le plafond HT.

En ce qui concerne les plafonds de loyers, les nouveaux plafonds applicables dans le cadre de la loi Girardin pour les baux conclus en 2010 avec un nouveau locataire ou faisant l'objet en 2010 d'un renouvellement, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doivent pas excéder :

- 152 euros dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte

- et 192 euros à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.

Enfin pour les plafonds de ressources, les revenus à prendre en compte sont revalorisés d'environ 1,5% quelque soit la composition du foyer. Pour consulter le tableau de ressources à prendre en compte dans le cadre de la défiscalisation Girardin : consulter le tableau de ressources Girardin.

A noter que la défiscalisation en loi Girardin va « disparaitre » fin 2011 pour laisser la place à la loi Scellier en faveur des DOM-COM : la loi Scellier Outre-mer.

Basé sur le même modèle que la loi Scellier destinée à la métropole, la loi Scellier Outre-mer permet de bénéficier d'un taux réduction d'impôts qui s'élève à 40 % pour les logements acquis ou construits entre 2009 et 2011 et à 35 % à compter de l'année 2012. Par la suite à partir de 2013 le taux de réduction sera toujours de 35% mais avec un engagement de location de 12 ans minimum contre 9 ans auparavant. Le principe de défiscalisation est le même que pour la loi Scellier, dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt directe (principe différent et plus avantageux que la diminution du revenu imposable).

Dans le cas de la loi Scellier DOM-COM, la réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 300 000 euros. La réduction d'impôt obtenue s'étale sur 9 ans de manière linéaire.

Délai de dénonciation des vices apparents dans le cadre d'un immeuble à construire

Diagnostic Expertise — 2010-02-28

L'acquéreur d'un immeuble à construire peut-il agir contre le vendeur en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois suivant la prise de possession ?

Aux termes des dispositions de l'article 1642-1 du Code Civil :

« Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents. »

Ces dispositions doivent être combinées avec celles de l'article 1648 alinéa 2 du Code civil :

« Dans le cas prévu par l'article 1642-1du Code Civil, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents. »

Jusqu'en 2006, la mise en uvre de ces deux textes permettait de retenir :

- que les vices apparents devaient être dénoncés par l'acquéreur au plus tard dans le mois qui suivait la prise de possession de l'immeuble,

- que l'action en garantie des vices cachés devait être introduite contre le vendeur d'immeuble à construire en réparation dans un délai d'un an à compter de la réception des travaux ou de l'expiration du mois suivant la prise de possession.

Par un arrêt du 16 décembre 2009, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation (Pourvoi n° 08-19.612) confirme l'interprétation déjà admise par la 3ème Chambre Civile dans un arrêt du 15 février 2006 (Juris Data 2006-032186), aux termes duquel le vendeur d'immeuble à construire ne peut opposer le fait à l'acquéreur que les vices apparents lui ont été dénoncés postérieurement au mois qui suit la prise de possession.

Les faits étaient les suivants :

En 1998, une SCI a fait édifier un immeuble vendu par lots, en l'état futur d'achèvement.

Le syndicat des copropriétaires se plaignant de désordres et de non conformités a sollicité la réparation de son préjudice.

La Cour d'Appel de VERSAILLES a déclaré irrecevables les demandes des acquéreurs en réparation des vices apparents au motif que les désordres avaient été dénoncés pour la première fois à la SCI six mois après la prise de possession des ouvrages.

La Cour de Cassation sanctionne cette position en retenant que « l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession. »

Il faut donc retenir que la Cour de Cassation affirme que l'article 1642-1 du Code Civil n'est pas un délai de dénonciation mais un délai d'apparition du vice : les vices doivent être apparus avant l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession, mais peuvent être dénoncés postérieurement à ce délai.

Se posera la question de la preuve de l'apparition du vice apparent pendant le mois suivant la prise de possession...

Cécile NONFOUX Avocat Lyon 28 février 2010

Après la loi Scellier, le dispositif BBC mettra du vert dans nos immeubles

Diagnostic Expertise — 2010-02-19

La réduction d'impôt en de la loi Scellier « classique » est fixée à 25% du montant investi en 2010. A compter de 2011 le taux sera abaissé à 15% puis à 10% pour 2012, afin de favoriser la construction de logements « verts » et économes en énergies non renouvelables.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt maximum avec le dispositif Scellier en 2011, soit 25%, il faudra investir dans un logement dit « Scellier BBC » pour « Bâtiment Basse Consommation ».

Le taux de défiscalisation du dispositif BBC sera ensuite ramené à 20% pour 2012 soit 10 points de plus que le Scellier classique tout de même.

Pour un investissement équivalent en 2012 de 150 000 euros cela représentera une défiscalisation totale de 1 666 euros par an (pendant 9 ans) en Scellier NON BBC contre 3 333 euros par an avec des logements BBC.

Afin de visualiser d'un seul coup d'il les taux de défiscalisation de la loi Scellier BBC, voici un bref tableau récapitulatif.

Tableau des avantages fiscaux du dispositif Scellier BBC :

Année d'investissement	Taux de réduction	Engagement de location	Plafond d'investissement
2011	25%	9 ans	300 000 euros
2012	20%	9 ans	300 000 euros

Mis à part ces taux de défiscalisation différents, les deux dispositifs sont très similaires entre la défiscalisation Scellier non BBC et les logements basses consommations.

Le mécanisme de défiscalisation est le même, et les conditions à respecter aussi : base de calcul plafonnée à 300 000 euros, réduction d'impôt linéaire sur 9 ans, excédent reportable sur 6 ans, un seul investissement sous le régime Scellier BBC par an, respect des plafonds de loyers en fonction des zones géographique du bien immobilier (Voir plafonds loyers loi Scellier BBC).

La principale différence en les dispositifs résidera dans le coût de construction du bien. Les normes BBC feront-elles grimpées les prix de logements écologiques ? Difficile à dire à ce jour, car le nombre de constructions neuves respectant réellement les normes BBC est dérisoire. La mise en chantier dès 2010 de programmes immobiliers BBC en masse permettra de se faire une idée plus précise des surcoûts liés à la mise en place de la norme.

En conclusion, investir en loi Scellier non BBC en 2010 reste rentable. A partir de 2011 il faudra bien analyser sont investissement immobilier et calculer entre les 15% de réduction d'impôt de la loi Scellier « classique » ou un surcoût éventuel dû aux normes BBC. La rentabilité de l'investissement sera alors décisive.

Immobilier et téléréalité : des députés dans une HLM

Diagnostic Expertise — 2010-02-15

Alors qu'en France le gouvernement planche sur l'épineux problème des logements sociaux en sous-effectif, outre-manche les HLM font l'objet d'une attention bien plus légère : quatre députés ont décidé de s'y installer pour les besoins...d'une émission de téléréalité.

Afin d'appréhender au mieux les conditions de vie d'une large part de leurs concitoyens ou tout simplement afin de gagner un supplément de capital sympathie auprès de l'opinion publique, quatre députés britanniques ont accepté de participer à l'émission de téléréalité « Tower Block of commons ». Le programme diffusé chaque semaine sur Channel 4, que l'on pourrait traduire par « la Tour HLM des Parlementaires », propose en effet à quatre élus (Mark Oaten, député libéral-démocrate, Tim Loughton, Nadine Dorries et Austin Mitchell, tous députés conservateurs) de partager le temps d'une semaine le quotidien de locataires de HLM.

Troquant leur confortable salaire de 74.000 euros annuel (65.000 livres) contre les 64,30 livres hebdomadaires que représentent l'allocation chômage, les membres du Parlement britannique ont donc fait une brève incursion dans la vie de citoyens modestes, partageant leur bien immobilier comme leurs préoccupations quotidiennes. De leurs propres aveux, l'occasion était belle pour ces politiques de pouvoir redorer une image passablement entachée, en juin dernier, par un vaste scandale lié à leurs notes de frais abusives. Un objectif qui ne semble toutefois pas avoir été atteint, les députés présentant alors le spectacle de personnalités ayant « perdu le contact avec la réalité il y a déjà quelques années » (commentaire laissé par un téléspectateur sur le site de la chaine anglaise).

En France, à défaut de téléréalité c'est la Fondation Abbé Pierre qui, il y a peu, s'est chargée d'interpeler le gouvernement sur le problème grandissant du mal-logement. Dans la foulée, le secrétaire d'Etat au logement Benoist Apparu annonçait alors, début février, le déblocage d'une enveloppe de 4,7 milliards d'euros en vue de la construction de 140.000 futurs biens immobiliers à caractère social.

Outre le programme ambitieux dévoilé par le gouvernement, des initiatives ont également été engagées sur le plan local. C'est le cas notamment à Lyon où les élus devraient se prononcer dans la soirée sur l'adoption d'un outil informatique regroupant toutes les demandes d'obtention d'un logement social. Les différents dossiers récoltés auprès des bailleurs sociaux pourraient ainsi être intégrés au sein d'une même base de données afin de garantir l'égalité de traitement des candidats. D'un coût estimé à 900.000 euros, le dispositif pourrait voir le jour dès le début 2011.

Le premier comparateur d'agences immobilières débarque sur la toile

Diagnostic Expertise — 2010-02-12

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier mais l'agence que vous vous apprêtez à contacter est-elle réellement le choix le plus judicieux ? C'est à cette question qu'entend répondre le site Mis-en-contact.com en proposant un tout nouveau service : un comparateur d'agences immobilières.

Lancé sur la toile le 1er février dernier à l'initiative de trois frères (Pascal, Romaric et Sébastien Cerise), le site Mis-en-contact.com offre donc aux particuliers la possibilité de comparer les prestations de plusieurs agences immobilières avant de mettre leur bien immobilier en vente. En remplissant un simple formulaire, le futur vendeur pourra recevoir, après un délai de quelques jours, les propositions émanant de diverses agences (5 au maximum). Sous couvert d'anonymat, le particulier pourra donc librement faire le choix du professionnel correspondant le mieux à son profil de vendeur.

Face à la multitude d'agences présentes sur le marché et dans un souci de transparence, le site permettra aux particuliers d'évaluer ces professionnels selon des critères bien précis : honoraires, publicité et promotion du bien mis en vente, prestations annexes (diagnostic immobilier...). Une estimation immobilière du bien concerné devrait également accompagner chaque proposition transmise au propriétaire.

Si faciliter les démarches du futur vendeur apparaît comme l'objectif principal de ce nouveau service, il devrait également ravir les professionnels de l'immobilier. Pouvoir comparer les agences immobilières pourrait bien en effet faire revenir ces propriétaires qui s'étaient jusque là détournés de la transaction « traditionnelle » via une agence au profit de la vente de particulier à particulier. Interrogé sur l'intérêt de l'outil pour les professionnels, Sébastien Cerise expliquait que « faire l'offre la plus intéressante, pas forcément la plus basse, mais mettre en avant les services que vous allez fournir, sortir vos arguments commerciaux. L'objectif n'est pas de baisser le coût des commissions, mais d'augmenter les services proposés ».

S'il est entièrement gratuit pour les particuliers, le site propose diverses tarifications aux professionnels, allant de 79,90 euros à 149,90 euros mensuels, en fonction de la durée de l'engagement désiré (de 1 à 12 mois). Pour ce prix, l'agence immobilière pourra donc accroître sa visibilité mais également et surtout, déclare Pascal Cerise, « limiter considérablement le coût d'acquisition d'un mandat ». Pour le co-fondateur du site, ancien conseiller gestion locative chez Century 21 puis responsable de l'investissement en Robien chez Akerys, il ne s'agit là, ni plus ni moins, que d'un service « qui va révolutionner l'immobilier internet, quelque chose qui n'a jamais été fait... »

Un prêt à taux zéro pour remplacer la déduction d'impôt du crédit immobilier

Diagnostic Expertise — 2010-02-10

Mesure emblématique de la Loi TEPA (Travail, emploi et pouvoir d'achat), la déductibilité des intérêts du crédit immobilier serait-elle en train de vivre ses dernières heures ? Selon le quotidien économique La Tribune, des députés travailleraient actuellement à une refonte totale de ce dispositif.

Lancée à grands renforts de communication par Nicolas Sarkozy dès son accession à la présidence française, la déductibilité des intérêts d'un crédit immobilier devait, selon le chef de l'Etat, participer à faire de la France un pays de propriétaires. Malgré de multiples remaniements (notamment imposés par le Conseil constitutionnel), la mesure phare de la Loi TEPA a suscité un réel engouement auprès de particuliers qui pouvaient alors, après avoir contracté un prêt immobilier pour l'achat de leur résidence principale, bénéficier d'une déduction d'impôt équivalant à 40% des intérêts d'emprunt la première année puis à 20% les quatre années suivantes.

Se voulant être une véritable mesure incitative en faveur de l'acquisition immobilière et l'accession à la propriété, la déduction des intérêts d'emprunt immobilier a toutefois rapidement laissé entrevoir certaines limites. « Les banques ne tiennent pas compte du crédit d'impôt pour mesurer la capacité de remboursement de l'emprunteur », relevait il y a quelques mois le ministre du Budget Eric Woerth. Président de la Fédération des promoteurs constructeurs, Marc Pigeon, regrettait, le 4 février dernier, que ce crédit d'impôt ne prenne effet qu'après l'acquisition du bien immobilier. Selon lui, cette mesure, « si elle est favorable au pouvoir d'achat, [...] n'augmente donc pas la solvabilité des ménages au moment d'acheter un logement ». Un constat que dresse également Marie-Christine Caffet, directrice du développement au Crédit Mutuel, en soulignant que « le crédit d'impôt sur les intérêts n'a pas le même effet d'aide immédiate à l'accession à la propriété que le prêt à taux zéro ».

Marc Pigeon comme Marie-Christine Caffet militent ainsi pour une adaptation du prêt à taux zéro, moins onéreux pour l'Etat, en lieu et place de cette déduction d'impôt des intérêts d'emprunt actuellement en vigueur. Une adaptation sur laquelle, si l'on en croit les informations transmises par La Tribune, plancheraient les députés Gilles Carrez et Michel Piron. Ces derniers pourraient ainsi, d'ici quelques semaines, présenter devant l'Assemblée nationale une refonte totale de la mesure. « Une étude a démarré en vue de transformer ce dispositif en un système sans conditions de ressources, mais qui fonctionnerait de la même manière que le PTZ », expliquait Gilles Carrez le 3 février dernier.

Le Gouvernement ne semble pas, pour l'heure, fermer la porte à une éventuelle modification, avouant toutefois n'avoir encore pris aucune décision. « Nous travaillons sur ce sujet. Nous comparons les deux systèmes, PTZ et crédit d'impôt. Nous ne pouvons préjuger des conclusions de cette étude », aurait déclaré Eric Woerth.

Rénovation immobilière : l'éco-prêt à taux zéro a la cote

Diagnostic Expertise — 2010-02-09

Lancé il y a un peu moins d'un an, l'éco-prêt à taux zéro remporte un succès grandissant auprès des particuliers qui voient en lui un outil indispensable dans la rénovation thermique de leurs logements.

Dans un communiqué publié ce lundi 8 février 2010, la Fédération Bancaire Française (FBF) note que depuis son entrée en vigueur le 1er avril dernier, l'éco-prêt à taux zéro aurait déjà fédéré quelques 75.000 emprunteurs. Amené dans les valises de la Loi de Finances 2009, l'éco-PTZ a donc, selon la fédération, connu un « démarrage réussi ». Enregistrant en octobre 2009 près de 50.000 demandes de crédit, résultat déjà fort satisfaisant à l'époque, le volume d'éco-prêts à taux zéro distribués ne cesse de progresser, grandement motivé par les diverses mesures gouvernementales prises en faveur de l'immobilier durable.

« Ce bilan positif résulte de la forte implication de l'ensemble des acteurs concernés (banques, artisans, entreprises du bâtiment...) », fait observer la Fédération Bancaire Française, ajoutant qu'il s'agit là d' « un nouveau témoignage de la volonté des banques de favoriser le financement des projets de leurs clients qui contribuent au développement durable ».

Si le discours semble parfois adopter des accents de propagande, le succès de l'éco-PTZ n'en demeure pas moins indéniable. « Les Français sont très intéressés par la réalisation de travaux "verts" » et sont de plus en plus nombreux à choisir cette solution de financement.

L'éco-prêt à taux zéro permet en effet de disposer d'un maximum de 30.000 euros (17.000 euros étant la somme la plus régulièrement empruntée), remboursable sur 10 ans, afin de réaliser tout un panel de travaux de rénovation dits écologiques. Concernant ces travaux envisageables au travers d'un éco-prêt à taux zéro, la fédération regrette toutefois que « la réglementation complexe pour définir les travaux éligibles soit souvent source de retards dans le montage des dossiers. Malgré plusieurs demandes, les pouvoirs publics n'ont toujours pas apporté les clarifications et simplifications nécessaires qui permettraient d'accélérer la réalisation des projets et d'en augmenter le nombre ».

Immobilier : les promoteurs s'inquiètent pour l'accession à la propriété

Diagnostic Expertise — 2010-02-05

Le marché de l'immobilier neuf serait-il en passe de se tourner progressivement mais irrémédiablement vers l'investissement locatif ? C'est en tout cas ce que semblent craindre les promoteurs constructeurs en constatant la place grandissante occupée par les achats de logements neufs destinés à la location au détriment de l'accession à la propriété proprement dite.

Près des deux tiers des acquisitions de biens immobiliers neufs (65.000) ont été réalisées, en 2009, en vue d'une mise en location ultérieure. Seul un peu plus du tiers des logements neufs, soit 37.000 maisons ou appartements, auraient ainsi été acquis dans le cadre d'une accession à la propriété (occupation par le propriétaire). Tel est le constat dressé ce jeudi 4 février 2010 par la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). Pour son président, Marc Pigeon, « si l'investissement locatif soutient le marché, l'accession connaît son plus fort recul depuis 15 ans ». La faute, selon ces professionnels, aux mesures gouvernementales engagées pour soutenir l'activité de l'immobilier neuf dont le dispositif de défiscalisation Scellier s'est imposé comme le fer de lance (dispositif d'investissement locatif permettant de déduire de ses impôts 20% du prix d'achat du bien immobilier).

Tout en regrettant qu'il n'y ait « rien eu de fait pour l'accession à la propriété », Marc Pigeon ne renie pas l'élan positif généré par une Loi Scellier qu'il juge « efficiente puisque visible et simple ». S'il ne s'articule qu'autour de l'investissement locatif, le Scellier a toutefois « permis la construction de logements, des revenus supplémentaires grâce à la TVA, une augmentation de l'emploi pour les entreprises tout en favorisant la baisse des loyers ».

Le bilan établi par la FCP apparaît donc en demi-teinte. Avec un nombre de transactions estimées par la Fédération à 105.000, le marché du neuf pour cette année écoulée enregistre une progression de près de 30% par rapport à 2008. Une évolution dont les promoteurs peuvent se réjouir mais qu'il convient de relativiser au regard de l'exercice 2007. Pour Marc Pigeon, « par rapport à 2007, que l'on peut qualifier d'année où l'on répondait aux besoins », 2009 affiche un recul de 20%. « On y voit donc soit la bouteille à moitié vide, soit à moitié pleine », souligne-t-il.

Du côté des prévisions, la FPC adopte une prudence de rigueur. Face à « l'incertitude sur l'emploi, la remontée possible des taux d'intérêt, l'inefficacité du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts, la fin du doublement du prêt à taux zéro [...] un redémarrage de l'accession dans le logement neuf en 2010 » n'apparaît que peu probable. Ajouté à cela, Marc Pigeon note pour sa part que la multiplication des projets de bâtiments basse consommation (BBC) devrait « engendrer une tension sur les prix et donc une augmentation des coûts de production ».

Si l'on veut assister à une reprise réelle du marché immobilier neuf, le président de la FPC estime qu'il convient désormais de « réorienter les financements actuels vers plus d'économie, d'immeubles verts et vers plus d'efficacité ». Constatant que la déduction d'impôt des intérêts du crédit immobilier (instaurée par la loi TEPA) ne favorise pas l'investissement immobilier mais plutôt le pouvoir d'achat après l'acquisition, Marc Pigeon entend bien militer pour une revalorisation du prêt à taux zéro qu'il considère comme un dispositif « directement efficace ». « La question est de savoir si l'Etat a le budget pour soutenir le marché de l'immobilier », souligne-t-il.

Après quelques rebondissements la loi Scellier reste inchangée en 2010

Diagnostic Expertise — 2010-02-04

Que reste t-il de la loi Scellier en 2010 ? Malgré quelques rebondissements dus aux dispositions BBC, la loi Scellier reste pour 2010 dans sa version initiale.

La commission mixte paritaire a préférée ne pas toucher à la loi Scellier de peur de casser la timide reprise immobilière attendue en 2010 notamment grâce au succès de la loi Scellier. Fin 2009 il était pourtant question de mettre en place un dispositif dit "Scellier BBC" pour augmenter le parc immobilier Basse Consommation. Projet avorté et repoussé à 2011.

Loi Scellier 2010 :

Conséquence de se retournement vers la loi Scellier initial, la fiscalité liée à ce dispositif de défiscalisation restera inchangée en 2010. De ce fait l'intérêt fiscal de la défiscalisation Scellier est préservé et permettra aux investisseurs qui n'avaient pas franchi le pas en 2009 de la faire en 2010 avec les mêmes taux de réduction d'impôt.

Fiscalité Scellier 2010 :

Le taux de réduction d'impôt est maintenu à 25% en 2010 que le logement soit BBC ou non. Pour la base calcul de la réduction d'impôt, la limite est toujours fixée à 300 000 euros et à un investissement par an. La réduction d'impôt est linéaire sur 9 ans. Vous pouvez toujours opter pour le volet social de la loi Scellier dans lequel vous défiscaliserez sur 15 ans, vous basculerez alors dans la loi Scellier social qui vous permettra de défiscalisez 12% de plus sur 6 ans, soit 37% au total (25% sur 9 ans + 12% sur 6 ans).

Modifications des zones Scellier :

La CMP a modifié un paramètre : les zones de la loi Scellier qui pourront évoluer sous dérogation. La commission a précisé que se sont bien des communes (et non pas des programmes) de la zone C qui pourront bénéficier du régime de la loi Scellier par dérogation. Désormais le ministre du Logement pourra rendre éligible à la loi Scellier certaines communes de la Zone C s'il estime qu'elles réunissent les conditions suffisantes pour ne pas créer un déséquilibre du marché immobilier dans la ville concernée (marché locatif existant, pas de surproduction de logements neufs,...). Voir les zones loi Scellier.

A quand le retour de Scellier BBC ?

Dès 2011. Repoussé mais pas oublié. À compter de 2011 si le logement ne répond pas à la norme BBC, le taux de réduction d'impôt passera à 15% en 2011 puis à 10% en 2012. Si vous souhaitez donc défiscaliser et bénéficier d'un taux de réduction d'impôt plus élevé il faudra investir dans un logement dit « Scellier BBC », au quel cas la réduction d'impôt Scellier « classique » sera majorée de 10 points. Soit 25% en 2011 et 20% en 2012.

Immobilier : les notaires confirment la reprise mais restent prudents

Diagnostic Expertise — 2010-02-04

Les professionnels de l'immobilier l'attendaient avec impatience, la dernière note de conjoncture des Notaires de France, établie en collaboration avec l'Insee, vient d'être publiée. Une note qui semble venir confirmer leurs diverses prévisions faisant état d'une légère reprise du marché.

Publiée le 28 janvier dernier, l'étude livrée par les Notaires de France porte un regard relativement optimiste sur le comportement du marché immobilier au cours du dernier trimestre 2009. Soutenus par un nombre de transactions en progression constante depuis la fin du 1er semestre, les notaires n'hésitent plus désormais à évoquer une certaine reprise du marché. « L'éclaircie du marché précédemment constatée paraît se maintenir et même se confirmer à fin 2009 », soulignent-ils en préambule de leur publication. Le volume de ventes enregistrées sur l'ensemble de l'année écoulée devrait avoisiner les 590.000 unités pour l'immobilier ancien et les 95.000 unités pour l'immobilier neuf.

Sur le front des prix de l'immobilier ancien, engagée lors des derniers mois 2008, la baisse constatée par les notaires de France s'établissait à la fin du 3ème trimestre 2009, pour l'Ile-de-France, à -7,5% pour les appartements et -9,5% pour les maisons. En province, la tendance affichée s'est révélée similaire avec un recul des valeurs de -6,9% pour les appartements et de -8,5% pour les maisons.

Dans le détail, la baisse annuelle enregistrée au sein des diverses villes de France affiche des évolutions disparates. Si des villes comme Bordeaux (-3,6% pour les appartements), Lille (-1,4% pour les appartements) ou Poitier (-1% pour les maisons) ont pu afficher un recul annuel relativement modéré, d'autres ont pu constater des baisses d'une toute autre ampleur : Clermont-Ferrand (-12,8% pour les appartements), Rennes (-10,5% pour les appartements), Strasbourg (-14,7% pour les maisons), allant même jusqu'à dépasser parfois les -20%. Ce fut le cas de Toulon (-21,6% pour les maisons) et Dijon (-21,4% là encore pour les maisons).

Optimistes quand il s'agit d'évoquer l'évolution constatée sur la fin de l'année 2009, les notaires font preuve d'une prudence de rigueur pour évoquer leurs perspectives concernant l'année 2010. « Il faut souhaiter que le rattrapage en nombre de transactions jusqu'alors constaté ne soit pas qu'un simple effet d'optique sans lendemain », notent-ils avant de concéder que « l'horizon immobilier est cependant loin d'être totalement dégagé : crainte d'augmentation du chômage ; incertitude sur la pérennité des taux de prêts immobiliers actuellement favorables ».

Immobilier locatif : New York Habitat analyse le marché parisien

Diagnostic Expertise — 2010-02-03

Le 29 janvier dernier, la société New York Habitat rendait publique une étude revenant sur les tendances du marché locatif à Paris au cours du 1er semestre 2009. Publié 5 mois après la période concernée, le rapport établi par l'agence de location immobilière new-yorkaise entend toutefois livrer aux éventuels investisseurs et locataires un panorama précis du marché parisien.

Destinée aux personnes souhaitant louer un appartement sur Paris et plus principalement aux touristes et voyageurs d'affaire étrangers (notamment américains), l'étude s'articule autour de deux secteurs locatifs bien distincts qui « n'ont pas échappé au ralentissement général du marché » : la location meublée et la location de vacances.

Concernant la location meublée (occupation du bien immobilier supérieure à 1 mois), New York Habitat estime qu'entre janvier et juin 2009, la situation économiquement délicate a lourdement pesé sur le volume de réservations. Les propriétaires se sont vus contraints d'appliquer de légères baisses de loyers alors que les locataires ont, quant à eux, pu bénéficier d'un choix plus large tant en termes de prix que de types de logements. Si le loyer des studios et des appartements de type T2 et T3 semblent avoir affiché une certaine stabilité, concernant les T4 et plus l'étude note que « les prix des locations d'appartements à Paris ont augmenté entre 2007 et 2008 avant de chuter de près de 17% en 2009 pour se retrouver en-dessous de leur valeur du 1er semestre 2007 ».

Si c'est bel et bien la conjoncture économique morose qui a principalement affecté le marché de la location immobilière meublée, celui de la location de vacances (occupation du bien immobilier compris entre 3 jours et 1 mois) a été soumise à l'influence d'un tout autre facteur : la progression de l'Euro face aux devises étrangères dont le dollar. Sur ce marché aussi New York Habitat constate une décrue sensible des loyers pratiqués car « récession oblige, les clients effectuent leur choix sur des critères de prix afin de diminuer le coût de leur voyage ».

L'étude s'adresse également aux propriétaires bailleurs et gérants de biens immobiliers. Selon son responsable, Brian Lowenberg, « rester à l'écoute du marché est encore plus crucial actuellement. Avec la crise qui touche le marché de la location meublée et de la location de vacances à Paris, il est primordial que les propriétaires restent compétitifs et que les clients aient une idée précise des prix moyens pour une location à Paris. Nous sommes à même d'apporter ces informations à travers la publication de notre étude biannuelle ».