ここで必要になってくる情報は
① 残存耐用年数(返済年数)　
15年と仮定　　　
※構造・築年数・借入想定金融機関から検討して何年の返済年数となるか仮定。
② 借入想定金利
2.3％と仮定
③ 物件の利回り
13％と仮定

以上の3つだけです。

まず100万円を借りたとして、返済金額は年間でいくらになるかを計算します。
計算は金融電卓やエクセル等で行って下さい。
元利均等で計算してみますと、月々の返済が6,574円となりますので年間では78,888円の返済となります。

次に利回り13％の物件の年収は100万当たりで計算すると、130,000円となります。

78,888÷130,000＝0.60・・・・　　となります。

よってこの物件に対してこの条件でフルローンの借入を起こすと約60％の返済比率となります。(※諸費用は自己資金を入れるという想定です。)

借入が前提の不動産投資において、返済比率という考え方は非常に重要になってきますので、覚えておくと便利だと思います。

何ができるのかと言いますと、借入額・金利・返済月数を入力するだけで毎月の返済額が瞬時に計算できます。

CasioのBF-480という金融電卓を使用させて頂いているのですが、コンパクトで持ち運びがし易いので気に入っています。

今はスマホのアプリ等でローン計算ができるみたいですが。便利な世の中です。

BF-480の具体的な使い方をご紹介しますと、元利均等で計算する場合、まず【固定金利月々】というボタンを押します。

後は表示に従って、【借入額】→入力決定→【利率%】→入力決定→【返済月数】→入力決定　という作業をするだけで毎月の返済額が出ます。

毎月の返済額が出たら、それを12倍して年間返済額を計算します。

【年間返済額】÷【年間家賃収入】＝【返済比率】　となります。

この計算の流れが一番よく使いますので覚えておくと便利です。

投資家の方が割と重視する指標で、借入を起こして安定的に経営できるかどうかのイメージをつかむ為の重要な指標です。

借入金利●●％で、返済比率●●％以下となる物件を探しているという様な条件を提示されることが多くあります。

イメージとしてキャッシュフローが出る返済比率を掴んでいるのだと思われます。

物件によって個別の要素があり、ランニングコストや空き室率が異なりますので一概には言えないのですが、感覚的には最低でも60％以下の返済比率となるようにする必要があると考えています。

返済比率が60%の時のイメージを掴むために、簡単な例を挙げてみます。

年収に対して60％が返済額ですので、利回りが13％の物件の場合で物件価格1000万とした時を想定してみましょう。

【年収】130万円

【返済額】130万円×0.6＝78万円

【固都税・ランニングコスト】※年収の20％と仮定

130万円×0.2＝26万円

【空き室分】※10％と仮定

130万円×0.1＝13万円

【キャッシュフロー】
130万円―（返済額＋固都税・ランニングコスト＋空き室分）＝13万　となります。

物件価格1000万という事から考えるとキャッシュフロー率1.3％となります。

返済分は利益と考えることができますが、手残りが1.3％という事から考えますと、やはり返済比率は60％ぐらいが最低ラインではないでしょうか。

上記シミュレーションと同様の条件で考えると、返済比率が70％となった時にキャッシュフローが0となります。

単純にシュミレーション通りのランニングコストと空き室がある場合、これ以上の返済比率となりますと、持ち出しが必要となってきますので他からの収入に頼らなければ、返済ができない状態となります。

このような状態を避ける為にも、返済比率を下げる事が重要になってきます。

さて、あなたが不動産を売却しようと思った時にまず何をしますか？

通常は、不動産業者に売却査定を依頼するのではないのでしょうか？

では、複数社に査定依頼した場合、複数の査定価格が出揃います。

そして売り主の心理としては、高く売りたいのが当然なので一番高く査定してきた不動産業者と媒介契約を結ぶ可能性が高くなります。

ここで注意して頂きたいのが、媒介契約をとり易くする為に査定価格を高く出しておいて、売りに出してから価格を下げてもらって成約するという不動産業者も存在するという事です。

たちの悪い業者は物件情報を囲い込んで、一定の期間売れないという状況を演出します。

長期間売れない状況が続いた後、具体的な商談が入った場合『この機会を逃せば売れないのでは？』『早く売却してスッキリしたい。』という売り主様の心理が働き、値交渉に応じてしまいます。

あの査定価格は何だったのか？

もうこの不動産業者には任せられない、と冷静に考えられる方は心配ありません。

そうでない方は、高い売却査定価格には注意しましょう。

信頼関係ができていない場合は、専属専任・専任媒介契約ではなく一般媒介契約を結び複数社に依頼するというのも一つの手段です。

信頼できる不動産業者に売却依頼した方が気持ちの良い取引ができますので、日頃から不動産業者と親しくして信頼関係を築いておくことが重要です。

まず売却物件には3 パターンがあることを理解しましょう。

1 つ目は消極的売り物件（一定の収益を得ているので、売却時期にはこだわらない。希望値で売れたら売却したい。）

2 つ目は積極的売り物件（金銭的に困り、換金を急いでいるとか、早期にまとまった金銭が必要になったetc）

3 つ目は準積極的売り物件（高齢や遠隔地という理由で管理が手間になったので、時間的には余裕があるが、一定の期間内には売却したい。）

1 つ目のパターンは、多くの収益不動産投資家にとってはスルーしたい物件です。

いくら待っても価格は下がりません。このような物件は結構多く存在しますので、関わっていては時間の浪費となります。

狙いは目の物件は2 つ目と3 つ目のパターンの売り物件です。

ただし2 つ目のパターンは大半の場合、多くの買付が入り買い手同士の激しい競争となります。

この際に買付けの優先順位は1 番手がキャッシュで買う方。

2 番手はローン承認の早い属性の高い方（収益物件を複数棟所有していて金融機関で既に属性の評価実績がある方）。

3 番手以下はローン承認に時間のかかる方となります。

これから初めて収益1 棟マンションを買われる多くの方は、3 番手以下となります。

物件の紹介を受けても後回しとなります。

いくら買付を入れてもなかなか買えないという方はこの3 番手以下と評価されています。

まずリアルタイムの自分のポジションを理解して2つ目のパターンを狙うか、3つ目のパターンを狙うかを決める必要があります。

現在の自分の実力を判断し、2つ目のパターンが無理な場合、決して諦めることはありません。

忍耐強く3 つ目のパターンを狙うのです。

物件には時間と価格のマッチングの瞬間が必ず存在します。

3 つ目のパターンは時間に余裕がある為、買い手にとって価格が希望価格で買えるまで一定の時間の経過が必要です。

売主は最初、強気の価格設定をします。

しかし時間の経過と共に弱気に転じ、価格について弾力的になってきます。

買主の買い希望価格は一定です。

時間の経過の中で、売主価格は下降していき、買主の買い希望価格と交差したポイントが成約の瞬間です。

その成約の瞬間という時間帯は3 か月後、6 か月後、1 年後、または1 年超と長期にわたり、いつどの瞬間に成約ポイントがくるのかは予想がつきません。

しかし、必ず誰かが取得します。

この3つ目のパターンはある日、突然どこかの誰かが買います。

この過程において、下降価格については表面化する事は無く、売主と元付け業者の腹の中にあり、不動産業者間の横のつながりの中でふと耳にしたりする場合が大半です。

このような物件を選別ウォッチングして買う為には、普段から特定のパートナーにふさわしい仲介業者との連携が必須です。

弊社をパートナーに選んでいただければ幸いです。

平成21年4月3日～平成23年3月17日の過去2年間の成約データ200件のデータ

によると、平均値引き率5.1%。最大値引き率41.9%

10％以上の値引きによる成約は39件で成約全体に占める比率は19.5%。

15％以上の値引き成約は20件で成約全体に占める比率は10％。

高利回り物件は作り出すのであって、目の前に出現するのを待っていては決して買えません。

プロは上記の事実を知っているので、ダメ元で積極的に値交渉を行います。

やみくもに売価の15％の値引き交渉により買付を入れれば、10件に1件の確率で成約に結びつく可能性があるという事です。

ただし一般的に大幅な値引き交渉は業者が嫌がるので、業者の理解が必要です。

それと、値引き交渉の確率を高める為には明らかに値交渉が無駄で有るケースは敬遠することです。

物件には売主にとって換金の必然性のある積極的売り物件と、希望価格で売れれば売ってもよいという消極的売り物件があるということを知っておく必要があります。

値交渉を行なう際に必要なのは、売主側媒介業者へのヒアリングが必須です。

業者によっては買付証明書を売主に渡さない業者もいるということを知っておくべきです。

理由は簡単です。

売主が明確に希望価格を媒介業者に伝えている場合、この希望価格と乖離する買付は売主の不機嫌を招く為に、媒介業者の手元で握りつぶされ、売主には伝達されないのです。

最後まで読んでいただき有難うございました。

その為には、ランニングコストの低減、入居率のアップ（空室率の減少）、賃料滞納の最小化が必要となります。

この中でも特に、入居率を高くキープすることが最も重要です。

管理会社による直接入居付け（インターネット広告・現地のぼり・看板設置）が行われた場合、この入居率アップに支障をきたす可能性があります。

管理会社は空室情報を他の入居付賃貸募集会社に提供しますが、管理会社が上記のように積極的に自社広告をしている場合、他の賃貸業者と競合関係になります。

つまり他の賃貸会社は入居付けの協力依頼を受けた管理会社のマンションの募集広告を出しても、管理会社の直接広告に負ける可能性があるのです。

そうしますと、他の賃貸会社は、わざわざ広告料の取り分の少ない管理会社のマンションより自社が直接委託を受けているマンションへの入居付けを優先します。

管理会社は他の賃貸募集業者にも広く間口を広げて募集依頼をすることでスピーディーに入居付けを行なう必要がありますが、自社で直接の客付け広告を行うことは、他業者の協力を得られない可能性があるのです。

中には管理会社が空室情報を他の賃貸募集業者に対して情報を非公開とすることで囲い込みを行い、自社のみで入居付けをしているようなケースもあります。

その業者がエリアで圧倒的な集客力をもっている場合は特に問題となりませんが、そうでない場合は、入居付けに支障をきたすことは明らかでしょう。

したがって管理会社は空室情報を他の賃貸募集業者に速やかに提供するだけで、入居者仲介は他の賃貸業者にすべて任せて、自社は建物管理と入居者管理に特化することが、最もスピーディーな入居付けにつながるのです。

ただ、大半の管理業者(感覚としては95%程の業者)が、自社で入居付けも行っているというのが現実です。

管理会社を選ぶ際には、この点も考慮に入れて、その管理会社がどの様な入居付けを行っているのかも確認する必要があります。

当社の管理物件では、キャッシュフローの最大化を目指し入居率をアップさせる為に複数の仲介業者に募集依頼をしております。

最後まで読んでいただき有難うございました。

売主である不動産業者が売買契約後に倒産した場合、手付金は返還されません。

売買契約締結にともない、買主は手付金等を支払いますが、登記が完了するまでは、手付金等は極めて不安定な状態にあります。

そこで、宅地建物取引業法では「手付金等の保全措置」を定めています。

保証書を確認しましょう。

業者が売主である物件を購入するとき、一定額を超える手付金等を支払う場合、業者はその保全措置を説明し、その保全の内容を書面化した「保証書」等を買主に渡します。

保証書を確認し、登記が完了するまで大切に保管しておきましょう。

■保全措置の事例

【保全措置が必要な場合】

【保全措置が不要な場合】

最後まで読んでいただき有難うございました。

交換または賃借の仲立ちを依頼することです。

不動産会社に住まいの売買を依頼する場合は、必ず媒介契約を締結する事になります。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、依頼者はいずれか自分にとって最適な媒介契約を選択できます。

媒介契約の種類によって、それぞれ特徴があります。

以下にそれぞれの媒介契約毎の特徴を記載します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の媒介依頼は１業者のみに限られ、複数業者に依頼をする事が契約で禁じられます。

また、自ら買主を見つけて来て取引する場合も、専属専任媒介契約を交わした業者を通して取引する事が義務付けられます。

業者側には業務上の義務が発生し、5日以内に指定流通機構（レインズ）への登録をする必要があり、依頼者への業務報告を1週間に1回以上する必要があります。

専任媒介契約

専任媒介契約の媒介依頼は１業者のみに限られ、複数業者に依頼をする事が契約で禁じられます。（ここまでは専属専任と同じです）

自ら買主を見つけて来て取引する場合は、専任媒介契約を交わした業者を通して取引する必要はありません。

業者側には業務上の義務が発生し、7日以内に指定流通機構（レインズ）への登録をする必要があり、依頼者への業務報告を2週間に1回以上する必要があります。

一般媒介契約

一般媒介契約の媒介依頼は複数業者に依頼することが可能です。

以上、3種類の媒介契約を表にまとめてみました。

最後まで読んでいただき有難うございました。

鉄筋コンクリート（Reinforced Concrete）造を略して一般的に「ＲＣ造」と呼んでいます。鉄筋とコンクリートを使い、張力と圧力に強いのが特徴です。これまで主に中層建築物に用いられてきましたが、最近では高強度コンクリートの開発により、超高層建築物にも採用されています。

アセットマネジメント(Asset Management)

資産管理を意味する。不動産に関る総合的な運用・運営・管理業務のこと。

アレンジャー (Arranger)

資金調達を希望する者やオリジネーターに証券化や資金調達の仕組みを提供し、資金調達と投資家との間で様々な調整や取り決め等の業務を行うものを言う。

アルコーブ

凹所の意味。アルコーブとは、部屋や廊下、ホールなどの壁面の一部を後退させてつくった空間のこと。一部が入り込んで小部屋のようになっている部分、空間のこと。マンションなどでは玄関部分に造られる事が多く、玄関が外廊下から引っ込んだ位置にあるものを「アルコーブ玄関」という。この場合は、ドア開閉時に部屋の中が見えてしまうのを防いだり、開いたドアが廊下を歩いている人にぶつかるのを防ぐなどのメリットがある。また、小部屋のように壁面が後退している部分を一般的にさすこともあり、書斎・書庫に使われたり、単調な空間に変化をつけたり、空間的演出として利用したりする。

インカムゲイン (Income Gain)

有価証券等の投資用資産を保有することから得られる利子や配当による所得などを指す。賃貸用の不動産などに投資した場合は賃料収入のことを表す。

一種計算

マンションデベロッパーが土地価格を算定するのに使用する。

容積率100％当りの土地単価のこと。

例えば近隣商業地域で容積率３00％の場合、土地の坪単価を60万（1種60万という表現をします）と仮定しますと、60万×3種=180万（3種180万）というように使います。

ALC（Autoclaved Lightweight Concrete）

外壁に使われる材質。

生石灰・けい石・セメントなどの無機質原料が主材料になっています。商品名でいうと、パワーボード、ヘーベルライトが有名です。

製造時に、オートクレーブ養生（高温高圧蒸気養生）を行い製造した軽量気泡コンクリートのことです。細かい気泡が入っているため、普通のコンクリートより軽く、耐火・断熱性と耐久性に優れているが、吸水性が大きく、表面に防水性の高い仕上げをしなければならない。 　板状に加工したALC版は、鉄骨住宅の外壁材や床材に多く利用されている。 工場で製造されるコンクリート製品の一つ。製品として、壁用・間仕切用・床用・屋根用・バルコニー用などがある。　（指定用途以外の使用は禁止。）

SPC(エスピーシー)

Special Purpose Companyの略語。流動化・証券化などのために設立する株式会社や有限会社などの特別目的会社のこと。

ＳＲＣ造

鉄骨鉄筋コンクリート（Steel Reinforced Concrete）造を略して一般的に「ＳＲＣ造」と呼んでいます。柱・梁など骨組みを鉄骨で組み、その周囲に鉄筋を配置して、コンクリートを打ち込んで一体構造にした工法です。鉄筋コンクリート造と比較して、強度に優れているため、柱を細くすることができます。耐震性にも優れていますので、超高層や高層建築に用いられます。

MB

MBはメーターボックスのことで、水道料金などを計るメーターが入っているボックスのこと。

NOI(エヌオーアイ)

Net Operating Incomeの略語。純営業収益のこと。不動産賃貸事業における収益概念で総賃貸収入から管理運営(公租公課、管理費、修繕費等)に要した費用を控除した後で借入金利や減価償却費を控除する前の金額を指す。

LTV(エルティーブイ)

借入金比率。Loan To Value Ratioの略語。担保や裏付けとなっている債権、不動産などの資産の価値に対するデット(社債元本金額またはノン利コースローン等の借入金)の割合のこと。

エンジニアリングレポート(Engineering Report)

デューデリジェンス等で行われる各種調査のうち不動産の物的調査についてまとめた報告書で、経済的調査や法的調査とあわせ、対象不動産の適正価値を判断する上で重要な資料。

不動産の状況調査や土地、建物、環境に関する診断書である。

オートロックシステム

エントランスのドアの施錠や解錠を、インターホンないしはナンバーロックで行うマンションに採用されているセキュリティシステムを「オートロックシステム」といいます。居住者がロックを解除しないと、マンション内に入る事ができませんので、マンション等への不審者の進入防止に有効です。最近では、ＴＶモニター付のインターホンを採用したり、オートロックのドアを2重にするなどセキュリティを強化するマンションが増えています。

オーナーチェンジ

投資用マンション・戸建等の不動産につき、賃借人が入居したままの状態で他者に売却すること。買主は新たに借主を探す手間がかからないというメリットがある。賃借人から見た場合家主が変わる事になる。

オフバランス(Off Balance)

財務体質の改善を図るため、保有する資産を譲渡することにより、不動産等の資産をバランスシート(貸借対照表)から外す（＝オフバランス）事。証券化等の手法を用い、実際の事業に供している資産をバランスシート（貸借対照表）から外す事により、ROA（総資産利益率）などの財務指標を向上させ、各付けのアップなど、外部評価を高める効果がある。

オリジネーター(Originator)

原資産保有者、または資産譲渡人と呼ばれる。

CCR（キャッシュオン・キャッシュリターン）

自己資金に対する収益率。　自己資金のみに依存するより、借入によるレバレッジをかけることでこの指標をアップすることが可能である。

減価償却

建物や機械など、数年以上の長期にわたって利用するもので、時の経過によって価値が次第に下がっていくもの(減価償却資産といいます)については、取得した時に一括で必要経費にはしません。もしそうしたら、取得した年だけ必要経費が大きくなりすぎてしまいます。会計上、このような場合には、必要経費を資産の使用する期間に分散させて、必要経費の額がほぼ均等になるようにします。このやり方を、減価償却と呼びます。

サブリース

賃貸住宅において、空室リスクを回避するために、不動産会社等がオーナーから一括で借り上げ、転貸して運営する経営形態。オーナーは空室リスク回避や、管理の手間がかからない等のメリットがある。借り上げには期間や料金を一定期間保障する場合もある。

敷金（保証金）

関西圏（京都・滋賀方面は除外）の賃貸取引商慣行として、オーナー側から入居者に対して退去時のトラブルを防ぐ為の退去時の修理代金の前払い金が要求されます。これを敷金といいます。契約解除時に敷引額（礼金と同様な性質）を除いた預託金分は返還されます。

最近、敷金返還をめぐるトラブルが増加しており、平成17年7月14日には神戸地裁において、特約自体を無効にする画期的な判決もでています。

国土交通省住宅局は平成16年に敷金トラブルに関して、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを作成。東京都も賃貸住宅紛争防止条例（95号）を制定しています。

質権設定

住宅ローンを借りると同時に借入者は火災保険に加入するようになっています。

火災で家が消失すると火災保険が保険会社から支払われますが、金融機関は融資した金額を保全する為にこの保険加入者に対して支払われる保険金に対して質権を設定します。

この質権設定により金融機関は火災の際に保険会社から支払われる保険金をそのまま譲り受け、借入れ金の返済に充当します。

つまり火災保険の請求権を担保とする権利設定のことを質権設定といいます。

シックハウス症候群(しっくはうすしょうこうぐん)

住宅の建材に含まれるホルムアルデヒドなどの有害な化学物質が原因で、目や喉の痛み、頭痛、吐き気、倦怠感などの体調不良や病気が起きる現象、またその症状のこと。人によって関節痛、自律神経失調症など症状は多様。カビやダニ、細菌などの微生物が原因になるアレルギーや感染症を含めるケースもあります。

SI（スケルトン・インフィル）住宅

スケルトン（骨格・骨組み）とは住宅で言えば構造体です。ここでいう構造体とは、梁・柱・壁・床など建物を構成する骨組みで、耐久的な部分のことを指します。インフィル（充填材）とは内外装・設備・間取りといった、消耗的な部分のことです。「SI（スケルトン・インフィル）住宅」とは、このスケルトンとインフィルを分け、外側の構造は長持ちするしっかりしたものに、そして設備や間取りなど、内側は将来的な変更が容易にできるように造ろう、いう考え方の住宅を指します。

スラブ

建築上、鉄筋コンクリート構造における床板のことを「スラブ」といいます。一般的に、分譲マンションでは、上下階に響く騒音を防ぎ遮音性を高めるため、スラブの厚さを２０cm程度としています。

テナント・リーシング

リーシングとは賃借・リース業のことを意味する。

一般的に「テナント・リーシング」とはテナント賃貸不動産の客付け仲介業務のことを言います。

また有効活用コンサル事業としてロードサイド店舗・大型商業施設のコンセプト作成・企画開発・建設・テナント付けなどを総合的に実行し適切なテナントを誘致運営する業務のことを指す。

DSCR

借り入れ償還余裕率。ＮＯＩ（純営業収益）÷元利金返済額の計算式で表示される。格付け機関の投資適格レベルのDSCRは通常1.6程度である。

デュー・デリジェンス

デュー・デリジェンスとは不動産の投資や運用等時において、対象不動産の現状を専門家が総合的に調査・診断し、適正な投資価値の評価を行うことを指す。デュー・デリジェンス業務は大きく分けて、不動産の状況調査、経済的な調査、法的な調査の３つから構成されます。

トラックレコード

稼働率・管理コスト・修繕履歴等の運用履歴

任意売却

債務者のローンが債務不履行になった時に、銀行が物件を競売にかけるのではなく、それより有利な条件で売買すること。

ノンリコースローン

非遡及型ローンとも呼ばれ、担保にした不動産以外に債務が及ばない融資のことで、不動産・「人」（会社）の信用・を担保にする通常の融資とは異なり、不動産そのものの収益力を担保に融資すること。

PS

PSはパイプスペースの略で、上下水道の配管スペースのこと。

ファサード

建築物の正面の外観のこと。道路側から見たときの建物の外観のことを言います。

いわば、その建物のもっとも見せ場となる「顔」ともいえる部分なので大変重要な部分です。

プロパティーマネージメント

不動産の運用業務のことを指します。

オーナー氏に代わり不動産収益の最大化を目指すエージェント（代理）業務です。

具体的には下記に挙げているような内容を分析しオーナー氏へ報告する業務により、資産の運用を行います。勿論プロパティーマネージメントを行っている管理会社もピンからキリまでありますのでこの中の全てが実施されるという訳ではありません。

例

①月間報告　　②出入金明細（単月レポート,累積・月別レポート） 　③支払経費詳細　 ④延滞管理状況 ⑤督促経過状況　　　⑥契約者管理（クレーム・善管注意義務違反等） 　⑦現場管理・履歴・作業予定　　⑧稼働状況と将来予測 ⑨ 市場レポート　　⑩運用状況分析報告 ⑪キャッシュフロー収支報告

J-REIT（Japan Real Estate Investment Trust）

日本版不動産投資信託のことを指し、アメリカのREIT（不動産投資信託）に対抗する意味で使われている。資金を不特定多数の投資家から集め、不動産に投資する不動産投資信託のこと。平成１２年の投資信託法改正に伴い、投資信託の運用範囲が有価証券から不動産に拡大されて組成できることとなり、平成１３年９月に東京証券取引所に日本初の不動産投資法人が上場された。投資家には、不動産の売買益や家賃収入で得た収益を分配する。

礼金

礼金とは入居者の途中解約のリスクヘッジとしてオーナーが入居者から預かるものです。

入居者がオーナーに対して支払う契約時の謝礼と考えればよいでしょう。

敷金の預託金のように入居者に返還されません。