Focus Immobilien

Karriere starten! - Praktikumsplatz frei

host — Mon, 14 May 2018 12:08:00 GMT

Die FOCUS Immobilienverwaltung vergibt Praktikumsplatz: Praktikum im Rahmen einer Umschulungsmaßnahme zum Immobilienkaufmann/frau, zur Erlangung der Fachhochschulreife oder zur Vorbereitung auf eine Ausbildung. Bewerbungen richten Sie bitte an...

Bundesrat stimmt neuer Entsorgungsverordnung für Dämmplatten zu

nastasja — Wed, 03 Jan 2018 16:21:00 GMT

Der Bundesrat stimmte in seiner letzten Sitzung vor der Sommerpause am 7. Juli der neuen Verordnung zur Entsorgung HBCD-haltiger Dämmmaterialien zu.

NRW: Mietpreisbremse adé

nastasja — Wed, 03 Jan 2018 14:10:00 GMT

Die neu gewählte Regierung in NRW will die umstrittene Mietpreisbremse abschaffen. In NRW gilt die Mietpreisbremse seit 1. Juli 2015.

Reform der Grunderwerbsteuer

nastasja — Wed, 03 Jan 2018 13:59:00 GMT

Sollte die Landesregierung ihre Reformpläne hinsichtlich Grunderwerbsteuer und Freibetrag umsetzen, könnte dies insbesondere für junge Familien den Sprung in Wohneigentum erleichtern.

NRW bringt E-Mobilität in Mehrfamilienhäuser

nastasja — Wed, 03 Jan 2018 11:17:00 GMT

Die E-Mobilität in Deutschland stockt. Zu wenig Ladepunkte, zu lange Ladezeiten und geringe Reichweiten bremsen das Interesse der Verbraucher an der neuen Mobilität privater Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern an. Die nordrhein-westfälische Landesregierung hat nun mit dem Sofortprogramm „progress.nrw“ in Höhe von 20 Millionen Euro reagiert. Damit soll der Ausbau der E-Mobilität in Mehrfamilienhäusern gefördert werden.

Buchhalter(in) für WEG-Buchhaltung ab sofort gesucht!

admin — Wed, 03 Jan 2018 11:11:00 GMT

Als stetig wachsendes Unternehmen suchen wir eine(n) qualifizierte(n) Mitarbeiter(in) für die WEG-Buchhaltung. Unser hoch motiviertes Team aus Mitarbeitern ist unser Aushängeschild, deswegen legen wir großen Wert auf Förderung, Aus- und Weiterbildung und nicht zuletzt eine partnerschaftliche und ehrliche Arbeitsatmosphäre.

Wir freuen uns auf Ihre Bewerbung, sehr gerne online über info@focus-iv.de

Bauliche Veränderung am Sondereigentum muss sich in das optische Gesamtbild einfügen

host — Tue, 13 Jun 2017 18:51:00 GMT

§ 22 Abs. 1-3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt bauliche Maßnahmen (bauliche Veränderungen, Modernisierung, modernisierende Instandsetzung) am gemeinschaftlichen Eigentum. Sondereigentum wird nicht umfasst. Dennoch unterliegen auch bauliche Maßnahmen am oder auf dem Sondereigentum gesetzlichen Beschränkungen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil von Ende 2016 feststellt. Mit Urteil vom 18.11.2016 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 49/16 entschied der BGH in einem Rückbauprozess, in dem die Klägerin einen Miteigentümer auf Rückbau baulicher Maßnahmen verklagte, die dieser für rund 21.000,00 EUR auf seinem Dachgarten vorgenommen hatte. Der Fall: Klägerin und Beklagter sind Mitglieder einer WEG im Taunus, die 1964 errichtet wurde. Dem Beklagten gehört das Penthouse auf dem Dach, der Klägerin eine Wohnung in einem unteren Geschoss. Zu dem Penthouse gehört nach der Teilungserklärung ein Dachgarten, den die Rechtsvorgänger des Beklagten bereits 1964 mit Zustimmung des damaligen Verwalters, aber ohne die Zustimmung der Wohnungseigentümer, mit Platten auslegten, mit einem Zaun umgrenzten und mit einem Dachvorbau aus teilverglasten Holzseitenwänden versahen. In der Gemeinschaftsordnung ist vereinbart, dass Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum im Außenbereich der Zustimmung des Verwalters bedürfen und bei wesentlichen Veränderungen zusätzlich die Zustimmung der Eigentümerversammlung einzuholen ist. Dies gilt insbesondere auch für Veränderungen an den Balkonen und Dachterrassen, auch soweit diese im Sondereigentum stehen. Die Eigentümerversammlung beschloss eine gemeinschaftliche Dachinstandsetzung, in deren Zuge auch Form und Gestalt der gesamten Dachkonstruktion und der Attika verändert wurden. Die Arbeiten wurden in der Zeit von Oktober 2012 bis April 2013 vorgenommen. Zur Durchführung der gemeinschaftlichen Arbeiten war es auch erforderlich, den Belag, die Umgrenzung und den Dachvorbau auf dem Dachgarten des Beklagten zu entfernen. Dieser duldete die Arbeiten und ließ im Anschluss einen neuen Dachvorbau errichten, der in Form und Farbe von dem früheren Zustand abwich. Hierzu behauptet der Beklagte, die Zustimmung des Verwalters eingeholt zu haben. Eine Zustimmung der Eigentümerversammlung lag unstreitig nicht vor. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, das Landgericht in der Berufungsinstanz den Beklagten zum Rückbau der Seitenwände des neuen Dachvorbaus sowie eines Kastens in der Mitte des Dachgartens verurteilt. Das Landgericht ließ die Revision zu, so dass der BGH entscheiden musste.

BGH: Ersatzanspruch nur bei Aufopferung intakten Sondereigentums

host — Tue, 16 May 2017 18:20:00 GMT

Muss ein Sondereigentümer sein Sondereigentum aufopfern, um gemeinschaftliches Eigentum reparieren zu können, hat er grundsätzlich einen Erstattungsanspruch aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG. Mit einem Fall aus Köln, der eine hohe Praxisrelevanz besitzt, hat sich der BGH in einem aktuellen Urteil geäußert. Mit Urteil vom 09. Dezember 2016 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 124/16 äußerte sich der Bundesgerichtshof (BGH) zu Eigentumsverhältnissen an Rohrleitungen in einer Mehrhausanlage, Entschädigungsansprüchen eines Sondereigentümers nach einem Wasserrohrbruch und zur Auslegung der Gemeinschaftsordnung bezüglich der Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung. Das Urteil ist lesenswert, ausführlich begründet und für professionelle Wohnungseigentumsverwalter Pflichtlektüre. Der Fall: Es geht um eine Mehrhausanlage in Köln. Im Hof der Wohnanlage steht ein zweigeschossiges Einfamilienhaus, an dem Sondereigentum begründet ist. Es gehört dem Kläger. In einer Zwischendecke des Hauses verläuft ein warmwasserführendes Rohr der gemeinschaftlichen Heizungsanlage, die sich im Heizungsraum eines anderen Gebäudes der Wohnanlage befindet. Eine Absperrvorrichtung befindet sich im räumlichen Bereich des Einfamilienhauses nicht. Das warmwasserführende Rohr brach. Die Zwischendecke war durchfeuchtet und hing durch. Die Beklagte – der rechtsfähige Verband – beauftragte ein Unternehmen mit der Reparatur des Rohrs. Die Beschädigung an der Zwischendecke wurde nicht beseitigt. Der Kläger holte einen Kostenvoranschlag für Malerarbeiten ein und führte die Reparatur in Eigenarbeit aus. Er verlangt Kostenerstattung von 1.122,40 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlicher Kosten. Das Landgericht Köln hatte der Klage stattgegeben und die Revision zugelassen. In § 4 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Kosten der Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich aller Ver- und Entsorgungsleitungen der jeweilige Sondereigentümer trägt, in dessen Bereich sich die fraglichen Bauteile befinden. An anderer Stelle der Gemeinschaftsordnung wird neben dem Begriff der Instandhaltung auch der Begriff der Instandsetzung verwendet, im Rahmen der hier fraglichen Bestimmung aber nicht. Dort ist ausschließlich von den Kosten der Instandhaltung die Rede.

Objektbetreuer/in WEG-Verwaltung gesucht

host — Mon, 24 Apr 2017 17:15:00 GMT

Möchten Sie sich beruflich weiterentwickeln und gleichzeitig Teil eines engagierten, motivierten und freundlichen Teams sein? Bringen Sie bereits Erfahrungen aus der Immobilienbranche (Hausverwaltung, Makler oder Bauträger) mit? Dann sind Sie bei uns genau richtig! Wir sind eine mittelständige und derzeit expandierende Immobilienverwaltung in Brühl und auf der Suche nach einer/m Objektbetreuer/in für die WEG- Verwaltung. Die Stelle ist Vollzeit mit 40 Wochenstunden zu besetzen.

Auslegungsgrundsatz: Sondernutzungsberechtigten treffen im Zweifel Instandsetzungs- und Kostentragungspflicht

host — Wed, 01 Mar 2017 17:05:00 GMT

Regelungen in Gemeinschaftsordnungen (im Folgenden kurz GO) stellen Verwalter und sonstige Rechtsanwender immer wieder vor Auslegungsprobleme. Jetzt äußerte sich der Bundesgerichtshof (BGH) zum Verhältnis von Verwaltungszuständigkeit (Instandhaltung) und Kostentragungspflicht in Bezug auf Flächen, an denen Sondernutzungsrechte begründet sind und nachträgliche bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen. Mit Urteil vom 28.10.2016 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 91/16 befasste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Fall, der vom Amtsgericht Hamburg-Blankenese über das Landgericht Hamburg bis nach Karlsruhe ging. Der BGH liefert einen Auslegungsgrundsatz, der in der Praxis vielfach weiterhelfen wird.

BGH: Kein Personenaufzug, höchstens Treppenlift

host — Fri, 20 Jan 2017 16:38:00 GMT

Der nachträgliche Einbau von Personenaufzügen ist eine Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG. Wird die erforderliche (doppelt)qualifizierte Mehrheit verpasst, also ein Negativbeschluss verkündet, schauen Aufzugfreunde in die Röhre. In Cottbus hat ein 80jähriger gehbehinderter Wohnungseigentümer auf Duldung des Einbaus des Personenaufzugs durch ihn und auf seine Kosten geklagt. Vergeblich, wie der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst entschied. Mit Urteil vom 13. Januar 2017 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 96/16 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass ein einzelner Wohnungseigentümer in dem gemeinschaftlichen Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen darf, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer zustimmen. Dies gilt auch dann, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung und seine zu 100% schwerbehinderte Enkeltochter, die zeitweise in der Wohnung betreut wird, auf technische Transportmittel angewiesen seien, um die Wohnung zu erreichen.

Bundestag berät über Eigenstromversorgung auch für Eigentümergemeinschaften

host — Wed, 21 Dec 2016 11:09:00 GMT

Der Deutsche Bundestag berät erstmals über den Gesetzentwurf zur Änderung der Bestimmungen zur Stromerzeugung aus Kraft-Wärme-Kopplung und zur Stromeigenversorgung (BRDrs. 619/16). Auf politische Initiative des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) sprach sich der Bundesrat jüngst für eine Öffnung der EEG-Stromeigenversorgung auch für Wohnungseigentümer aus. Haushalte in Einfamilienhäusern nutzen bereits günstigen, selbstproduzierten Strom und auch Mieter können durch Mieterstrommodelle künftig von einer verringerten EEG-Umlage profitieren. Demgegenüber bleibt selbstnutzenden Wohnungseigentümern die Stromeigenversorgung aus erneuerbaren Energien nach dem Wortlaut des Erneuerbaren Energien Gesetzes (EEG) nach wie vor versagt. Einzelne Mitglieder der WEG als Betreiber der Stromerzeugungsanlage müssen demnach die volle EEG-Umlage entrichten und zusätzliche bürokratische Pflichten wahrnehmen. Dies ist eine unhaltbare Diskriminierung von Wohnungseigentümern und auch den ambitionierten Klimaschutzzielen der Bundesregierung nicht zuträglich. Der Bundesrat sprach sich in seiner Stellungnahme Anfang November nun dafür aus, dass auch selbstnutzende Wohnungseigentümer im unmittelbar räumlichen Zusammenhang mit der Stromerzeugungsanlage von selbstproduziertem Strom profitieren sollten, wenn dieser nicht durch ein Netz durchgeleitet wird und die WEG die Anlage selbst betreibt. So würden eine verminderte EEG-Umlage, ausfallende Netzentgelte und geringerer bürokratischer Aufwand die Strombezugskosten für Wohnungseigentümer bei einer Eigenversorgung, z. B. aus Photovoltaik, erheblich verringern. Der DDIV mahnte bereits im Vorfeld in politischen Gesprächen und Stellungnahmen eine Beseitigung der verfassungswidrigen Diskriminierung von selbstnutzenden Wohnungseigentümern bei der Eigenversorgung mit selbstproduziertem Strom aus erneuerbaren Energien an. „Die Energiewende gelingt nur, wenn auch die 1,8 Millionen WEGn in den Prozess eingebunden werden“. Das Gesetz zur Änderung der Bestimmungen zur Stromerzeugung aus Kraft-Wärme-Kopplung und zur Eigenversorgung soll am 1. Jan. 2017 in Kraft treten.

Eigentümerbeschluss kann auf externe Dokumente Bezug nehmen

host — Tue, 13 Dec 2016 11:07:00 GMT

Der Bestimmtheitsgrundsatz von Eigentümerbeschlüssen erfordert es nicht, dass alle Einzelheiten in den Beschlusstext oder das Protokoll aufgenommen werden. Ob die in Bezug genommenen externen Dokumente in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden müssen, wird dagegen nicht geklärt. Der Fall: 2008 beschlossen die Eigentümer die Genehmigung der Jahresabrechnung 2007 (TOP 3). Zu TOP 4 beschlossen sie mehrheitlich, „die für die einzelnen Kostenpositionen in der Abrechnung 2007 verwandten Verteilerschlüssel auch für künftige Abrechnungen zu verwenden“. 2013 beschlossen sie die Jahresabrechnung 2012, wobei sie den in der Abrechnung 2007 verwendeten Verteilungsschlüssel zugrunde legten. Die Kosten sind nach sechs verschiedenen Maßstäben verteilt. Hiergegen richtet sich der Kläger mit seiner Anfechtungsklage, die erfolglos bleibt. Die Entscheidung: Die gegen die Abrechnung 2012 gerichtete Anfechtungsklage ist unbegründet. Der Verwalter hat darin die richtigen Verteilerschlüssel angesetzt, da 2008 gemäß § 16 Abs. 3 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit in wirksamer Weise eine Änderung der Kostenverteilungsschlüssel für Betriebskosten beschlossen wurde. Es sei unschädlich, dass die betroffenen Verteilerschlüssel nicht im Beschlusstext oder im Protokoll 2008 aufgelistet sind; vielmehr genüge es, dass im damaligen Beschlussantrag zweifelsfrei Bezug auf die Abrechnung 2007 genommen wurde und aus dieser die Verteilungsmaßstäbe hervor gingen. Fazit: Seit Juli 2007 enthält das Wohnungseigentumsgesetz eine gesetzliche Öffnungsklausel zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Betriebsund Verwaltungskosten. Selbst wenn in der Gemeinschaftsordnung eine höhere Stimmenmehrheit vereinbart wurde, hat die gesetzliche Öffnungsklausel Vorrang vor der Vereinbarten (§ 16 Abs. 5 WEG).

Schimmelfall: Pflichtverletzungen des Mieters können die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen

host — Fri, 02 Dec 2016 11:04:00 GMT

Ist ein Mieter nachweislich für Schimmelbefall in seiner Wohnung verantwortlich, leugnet es aber nachdrücklich, kann dies ein Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses darstellen. Dies urteilte jüngst der BGH. Der Fall: Der Mieter zeigte der Hausverwaltung im Jahr 2010 Schimmelschäden in seiner Wohnung an. Diese führte er auf bauliche Ursachen zurück und minderte die Miete. Der Vermieter hingegen meinte, die Schäden sind auf unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen und forderte die Zahlung der rückständigen Miete. Urteile der Vorinstanzen: Das Amtsgericht (AG) urteilte: der Mieter muss Schadensersatz zahlen. Die Schuld für die Schimmelschäden sah das AG beim Mieter, der mit einem falschen Heizund Lüftungsverhalten das Raumklima massiv störte. Der Mieter zahlte den Schadensersatz nicht und gab eine eidesstattliche Versicherung ab. Zugleich monierte er die gleichen Mängel erneut und machte eine weitere Mietminderung geltend. Der Vermieter kündigte daraufhin im Dez. 2013 das Mietverhältnis fristlos und begründete dies damit, dass der Mieter seiner Pflicht zur Zahlung des Schadensersatzes nicht nachgekommen ist und weiterhin seine Verantwortlichkeit für die Schimmelbildung leugnete. Der Vermieter verlangt daher die Räumung der Wohnung.

Eigentümerbeschlüsse zur Aufnahme von Sanierungsdarlehen grundsätzlich ordnungsgemäß

host — Wed, 09 Dec 2015 17:04:00 GMT

Bereits 2012 hatte der BGH entschieden, dass Beschlüsse zur Darlehensaufnahme nicht nichtig sind, weil den Eigentümern eine entsprechende Beschlusskompetenz zusteht (BGH, Urteil vom 28.09.2012, V ZR 251/11). Für den Bereich bestandskräftiger Beschlüsse bestand somit bereits Rechtssicherheit.

Falsche Angaben zur Bonität rechtfertigen sofortige Kündigung

host — Sat, 05 Dec 2015 17:33:00 GMT

Vermieter sind grundsätzlich berechtigt vor Abschluss des Mietvertrages nach den Einkommensverhältnissen des potentiellen Mieters zu fragen. Gibt dieser eine falsche Auskunft, um eine bessere Bonität vorzutäuschen, rechtfertigt das die außerordentliche fristlose Kündigung auch dann, wenn Mietschulden zwischenzeitlich beglichen worden sind. Das Amtsgericht München gab im vergangenen Monat der Räumungsklage eines Vermieterehepaares statt und stärkt damit die Rechte der Vermieter.

Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

host — Thu, 19 Nov 2015 16:50:00 GMT

Der BGH hat jüngst entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB immer unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Das gelte auch dann, wenn im Mietvertrag eine zu kleine oder zu große Wohnfläche angegeben sei. Wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche sei spiele dabei keine Rolle.

Vermieterbescheinigung ist ab 1. November Pflicht

host — Thu, 15 Oct 2015 17:00:00 GMT

Im Rahmen der Novellierung des Meldegesetzes (BMG) wird auch die Meldebestätigung durch den Wohnungsgeber zum 1. November 2015 wieder eingeführt. Mit der Wiedereinführung der Vermieterbescheinigung sind Vermieter und damit auch Verwalter in der Mitwirkungspflicht.

Hat die Gemeinschaft einmal mehrheitlich beschlossen Unterlassungsansprüche geltend zu machen, kann dies der Einzeleigentümer nicht mehr allein

host — Tue, 17 Mar 2015 12:26:00 GMT

In dem Fall, den der BGH in seinem Urteil vom 05.12.2014 (V ZR 5/14) zu entscheiden hatte, wurde in der Wohnung eines Einzeleigentümers gewerblich Prostitution betrieben. Auf der Versammlung der WEG wurde mehrheitlich beschlossen, Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen aufgrund von Störungen des Gemeinschaftseigentums gem. § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG als Verband geltend zu machen. Die beschlossene Beauftragung eines Anwalts in dieser Sache durch die Verwaltung fand allerdings nicht statt.

Der Bodenbelag darf nach Belieben gewechselt werden – auch wenn der Trittschall lauter ist als zuvor

host — Tue, 17 Mar 2015 12:21:00 GMT

Innerhalb einer WEG hat der Beklagte seinen Teppichboden durch Parkettboden ersetzt. Der darunter wohnende Eigentümer hat gegen diese Maßnahme geklagt, da sich der Trittschall erhöht habe. Das angerufene Amtsgericht hat dieser Klage stattgegeben und die Beklagten verurteilt, wieder Teppichboden zu verlegen oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag zu verwenden.

Umstrittenes Bestellerprinzip – Die Grundidee ist gut, die Ausgestaltung leider mangelhaft

host — Tue, 17 Mar 2015 12:12:00 GMT

Wenn es um das Thema Immobilien und Immobilienmakler geht, wurde in diesem Jahr vor allem über eines diskutiert: Die Einführung des Bestellerprinzips auch bei Maklerverträgen. Fernab einer sachlichen Debatte konnte der interessierte Leser hier häufig den Eindruck gewinnen, dass es eigentlich darum geht, dem Berufsstand der Makler zu schaden. Viele gehässige Kommentare und Zeitungsartikel wurden veröffentlicht und mit Vorurteilen wurde nur so um sich geschmissen. „Der Makler tut nichts für sein Geld, ist arrogant und fährt Porsche“ sind nur einige davon. Diese Vorteile sind vor allem geprägt dadurch, dass es immer noch keine Zugangsvoraussetzungen für den Beruf des Immobilienmaklers gibt.

Immer noch viel Wirbel um die Mietpreisbremse – Blinder Aktionismus oder zielführende Neuregelung?

host — Tue, 17 Mar 2015 12:08:00 GMT

Seit dem 01.06.2014 gilt in 59 Kommunen von NRW die Mietpreisbremse für laufende Mietverträge (Wir berichteten ausführlich in Newsletter Ausgabe 02/2014). Bei der Anpassung von Mietverträgen in diesen Kommunen beträgt die Kappungsgrenze fort an maximal 15 % bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der nächsten drei Jahre. Bisher lag die sogenannte Kappungsgrenze bei 20%.

Davon zu unterscheiden ist die Mietpreisbremse, die von der Bundesregierung zusätzlich eingeführt werden soll. Ein entsprechender Gesetzesentwurf legt fest, dass die zulässige Miete bei Neuvermietungen höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent steigen darf.

Des Weiteren werden die Landesregierungen ermächtigt, bis zum 31. Dezember 2020 durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt.

Gut informiert über Aktuelles aus der Immobilienwirtschaft – mit Ihrer FOCUS Immobilienverwaltung!

host — Tue, 17 Mar 2015 11:52:00 GMT

Krokusse und Schneeglöckchen blühen bereits und die ersten warmen Sonnenstrahlen konnten auch schon eingefangen werden. Der Frühling kündigt sich an und mit ihm einige gravierende Änderungen für Eigentümer und insbesondere Vermieter.
Nach der landesweit beschlossenen Mietpreisbremse für NRW manifestiert sich jetzt auch der Koalitionswille der Bundesregierung in der Verabschiedung einer bundesweit gültigen Mietpreisbremse. Die Beweggründe sind nobel: Chancengleichheit bei der Wohnungssuche, Entspannung für den angespannten Wohnungsmarkt, Verhinderung von Mietenexplosionen in Ballungsgebieten. Um das zu erreichen wird vor allem den Vermietern tief in die Tasche gegriffen. Bei diesen setzt die Mietpreisbremse an; ebenso treffen vor allem sie die Konsequenzen des Bestellerprinzips.

EnEV ist am 01.05.2014 in Kraft getreten – die wichtigsten Regelungen im Überblick

admin — Tue, 10 Jun 2014 16:42:00 GMT

Bereits am 06.02.2013 wurde der Entwurf einer zweiten Änderungsverordnung zur Energieeinsparverordnung (EnEV) beschlossen. Zwingende Voraussetzung für die EnEV war aber zunächst die Novellierung des Energieeinsparungsgesetzes, da hieraus erst die Ermächtigung hervorgeht, Verordnungen wie die EnEV zu erlassen. Am 16.10.2013 war es dann soweit. Die Bundesregierung hat die Novellierung der EnEV beschlossen, deren Neuerungen größtenteils am 01.05.2014 in Kraft traten.
Wir haben Ihnen die wichtigsten Änderungen einmal übersichtlich zusammengestellt:

1. Änderungen hinsichtlich Neubauten
Ab dem 01.01.2016 Anhebung der energetischen Anforderung um 25 % des zulässigen Primärenergiebedarfs
Ebenfalls ab dem 01.01.2016 Anhebung der Mindestqualität der Gebäudehülle, des so genannten Wärmedurchgangskoeffizienten, um 20 %
Die Verschärfung der Neubauanforderungen stellt einen Zwischenschritt zum EU-Niedrigstenergiestandard von Neubauten dar, dem Behördengebäude ab 2019 und alle anderen Gebäude ab 2021 unterliegen. Diese Grundpflicht ist in dem EnEG enthalten.

2. Änderungen hinsichtlich bestehenden Gebäuden
Erweiterung der Austauschpflicht alter Heizkessel: Bis 2015 müssen Öl- und Gasheizungen, die vor dem 01.01.1985 eingebaut wurden, gegen moderne Heizsysteme austauschen. Es gibt allerdings Ausnahmeregelungen, insb. für selbst genutzte Wohnhäuser. Erfasst werden nur sogenannte Konstanttemperaturheizkesse.
Die Anforderungen bei der Sanierung von bestehenden Gebäuden werden nicht angehoben, da hier ein zu geringes Energieeinsparpotenzial erwartet wird.

3. Änderungen hinsichtlich Energieausweis
Einführung einer Neuskalierung mit Angabe von Energieeffizienzklassen im Bandtacho.
Vorlagepflicht bei Vermietung und Verkauf bis hin zu Pflichtangaben zur Energieeffizienz bei Immobilienanzeigen. Ein gültiger Energieausweis muss spätestens beim Besichtigungstermin vorliegen. Für die Einhaltung der Pflicht ist der Verkäufer oder der Vermieter verantwortlich. Bei Energieausweisen, die nach dem 01.05.2014 ausgestellt werden, muss schon in der Immobilienanzeige die Effizienzklasse angegeben werden.
Maßnahmen zur Sicherstellung der Durchsetzung:
Bundesländer sind zu Stichprobenkontrollen der Energieausweise verpflichtet, der Einhaltung der EnEV-Neubauanforderungen und der Berichte über die Inspektion von Klimaanlagen.
Einführung des Modellgebäudeverfahrens: Ein vereinfachtes Nachweisverfahren für Wohngebäude, auch EnEV Easy genannt.
Obwohl 80% der Deutschen mit veralteter Technik heizen, erfasst die EneV nur wenige dieser Heizungen. So kritisierte auch der Bundesverband für Erneuerbare Energie die EneV in einer Pressemitteilung als „wirkungslos“.
Insgesamt setzt die EneV also wohl eher auf Anreize durch Fördermaßnahmen, als auf scharfe Anforderungen. Die Politik spricht diesbezüglich auch gerne von einer „Modernisierungsoffensive“, wobei allerdings nicht genau ersichtlich ist, an welchen Stellen die EneV „offensiv“ ist.

Die gute alte Mietpreisbremse – NRW Kabinett beschließt sie nun für 59 Städte

admin — Tue, 03 Jun 2014 15:31:00 GMT

Ab dem 01.06.2014 gilt in 59 Kommunen eine Mietpreisbremse für laufende Mietverträge, so beschlossen vom nordrhein-westfälischen Kabinett am 21.05.2014. Bei der Anpassung von Mietverträgen in diesen Kommunen beträgt die Kappungsgrenze fortan maximal 15 % bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der nächsten drei Jahre. Bisher lag die sogenannte Kappungsgrenze bei 20%.
Die Mieter müssen selbst überprüfen, ob sich der Vermieter an die gesetzlichen Vorgaben hält. Sollte diesbezüglich zu einem Streitfall kommen, bleibt der Rechtsweg.
Die gesetzliche Grundlage für eine Änderung der Mietpreisbremse hat der Bund bereits im vergangen Jahr durch die Änderung des § 558 Abs. 3 BGB geschaffen. Dieser eröffnet Landesregierungen die Möglichkeit per Verordnung Gebiete zu bestimmen, in denen eine gesenkte Kappungsgrenze gelten soll.
Am 25.04.2014 hat der Landtag die Landesregierung aufgefordert, eben diese Gebiete zu bestimmen. Das nordrhein-westfälische Bauministerium hat anschließend durch ein Gutachten feststellen lassen, in welchen Kommunen die Versorgung der Menschen mit Wohnraum gefährdet ist.
Die mit Abstand meisten Kommunen mit Wohnungsnot und Mietpreisdeckel liegen entlang der Rheinschiene, in den Regierungsbezirken Düsseldorf mit 21 Kommunen und Köln mit 20 Kommunen.
Während die FDP die Einführung vor dem Argument des zurückgehenden Wohnungsbaus kritisierte, fordert die SPD die Einführung einer weiteren Mietpreisbremse bei der Wiedervermietung von Wohnungen. Eine solche Möglichkeit wurde bereits in den Berliner Koalitionsvertrag niedergeschrieben und die Landesregierung hat auf ihrer Internetseite schon angekündigt, diese Möglichkeit dann auch nutzen zu wollen.
Ob die Einführung einer Mietpreisbremse tatsächlich zu einer Entspannung der Wohnungssituation führt ist fraglich. Ob Mieter bei einer Mieterhöhung von 15% anstatt 20% alle drei Jahre sich die Wohnung nun weiterhin leisten können sei mal dahingestellt. Für eine spürbare Entspannung muss mehr und neuer Wohnraum geschaffen werden. Und hier ist tatsächlich nicht ganz von der Hand zu weisen, dass die Mietpreisbremse Bauherren eher abschrecken könnte.

Neues aus der Rechtsprechung: Auch die obsiegene Partei muss an den Prozesskosten beteiligt werden

admin — Tue, 03 Jun 2014 15:07:00 GMT

Der BGH musste Anfang April wieder in einem äußerst praxisrelevanten Fall entscheiden und hat mit einer eindeutigen Positionierung zu Rechtssicherheit beigetragen.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte einen Einzeleigentümer auf Zahlung einer Sonderumlage verklagt. Diese Klage wurde abgewiesen und der Wohnungseigentümergemeinschaft wurden die Prozesskosten auferlegt. In der Jahresabrechnung wurden die Kosten eben dieses Rechtsstreits auf alle Wohnungseigentümer verteilt. Somit erschienen auch in der Jahreseinzelabrechnung des obsiegenden Einzeleigentümers die anteiligen Prozesskosten. Gegen diese Jahresabrechnung hat der Eigentümer Anfechtungsklage erhoben, da er meint, er als siegreiche Partei müsse von der Verteilung der Prozesskosten ausgenommen werden.
Bis zum Urteil des BGH vom 4.4.2014, V ZR 168/13, war eine Heranziehung des beklagten Wohnungseigentümers bzgl. der Prozesskosten, die dem Verband selbst entstanden sind, umstritten.
Eine vorherrschende Meinung hält von der Gemeinschaft zu tragende Prozesskosten für Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG, an denen sich jeder Wohnungseigentümer ohne Ausnahme beteiligen müsste.
Der BGH hat sich in seinem Urteil dieser Meinung angeschlossen, sofern der Verband gemeinschaftliche Beitrags- oder Schadensersatzansprüche geltend macht und die Prozesskosten darauf beruhen. Dass auch der obsiegende Einzeleigentümer anteilig an diesen Kosten beteiligt wird, ist seiner Zugehörigkeit zur klagenden Eigentümergemeinschaft geschuldet. Eine Freistellung kommt also nicht in Betracht.

Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern durch die Eigentümergemeinschaft?

andreas — Thu, 01 Aug 2013 17:20:00 GMT

Bis zum 31.12.2016 müssen alle Wohnungen in Nordrhein-Westfalen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Die zum 1.4.2013 in die Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen aufgenommene Ergänzung lautet:

§ 49 Abs. 7 BauO NRW

"In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen."

Bei Eigentumswohnungen war bisher streitig, ob die einzelnen Wohnungseigentümer die Ausstattung vorzunehmen haben oder aber die Eigentümergemeinschaft diese Maßnahme durchführen kann. Der Bundesgerichtshof hat in einem erst Ende Juni 2013 veröffentlichten Urteil vom 08.02.2013 entschieden:

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

(BGH, Urteil vom 08.02.2013, V ZR 238/11)

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Eigentümer bei Bestehen einer entsprechenden Verpflichtung in der jeweiligen Landesbauordnung von ihrem Zugriffsermessen nach § 10 Abs. 6 Satz 2 Halbsatz 2 WEG Gebrauch machen können, eine Beschlusskompetenz ist also gegeben.

„Brandschutz geht alle an“ – mit diesem Gefühl könnten nun Eigentümergemeinschaften dazu neigen, die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu übernehmen.

Hiervor warnt der Verband der nordrheinwestfälischen Immobilienverwalter (VNWI e.v) und erinnert zunächst an die in der Gesetzesbegründung beschriebene Funktion: „Rauchwarnmelder dienen als Frühwarnsystem ausschließlich dem Schutz der sich in einer Wohnung aufhaltenden Personen. Eine Warnung von Personen in anderen Wohnungen oder die Vermeidung von Sachschäden kann durch Rauchwarnmelder dagegen planmäßig nicht erzielt werden“ (Begründung Landtag Nordrhein-Westfalen, Drucksache 16/1624) .

Im Gegensatz zu Brandmeldeanlagen beschränkt sich der Einsatz der Rauchwarnmelder auf die Wohnung bzw. sogar nur auf die Schlaf- und Kinderzimmer und den Rettungsweg innerhalb der Wohnung. Da aber nur der Wohnungseigentümer bzw. -nutzer wissen, welche Räume entsprechend genutzt werden und auch Nutzungsänderungen zu erwarten sind, sieht der Verband keinen Sinn darin, die im Gesetz angelegte Verantwortlichkeit der Wohnungseigentümer und –nutzer durch Beschluss auf die Eigentümergemeinschaft zu übertragen. (Quelle: Vnwi e.V.)

Hinweis der Verwaltung:

Bei Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft darf die Haftung nicht unterschätzt werden, wenn sie die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchmeldern übernehmen.

Zensus Ergebnisse: 40,1 Prozent der Wohnungen in NRW werden vom Eigentümer bewohnt

andreas — Thu, 01 Aug 2013 17:19:00 GMT

Düsseldorf (IT.NRW) In Nordrhein‑Westfalen wurden im Mai 2011 nahezu 3,6 der 8,9 Millionen Wohnungen vom Eigentümer bewohnt. Wie Information und Technik Nordrhein‑Westfalen als statistisches Landesamt anhand von Ergebnissen des Zensus 2011 mitteilt, lag damit der Anteil der vom Eigentümer bewohnten Wohnungen in NRW bei 40,1 Prozent. Im Bundesdurchschnitt wurden zum gleichen Zeitpunkt 42,4 Prozent aller Wohnungen vom Eigentümer bewohnt.

In 267 von 396 Städten und Gemeinden Nordrhein‑Westfalens lagen die Anteile selbst genutzten Wohneigentums bei über 50 Prozent. Darunter befindet sich keine kreisfreie Stadt. Die höchste Quote verzeichnete die Stadt Marienmünster im Kreis Höxter mit 73,7 Prozent, gefolgt von Hürtgenwald (Kreis Düren) mit 71,6 Prozent, Lichtenau (Kreis Paderborn) mit 70,9 Prozent und Borgentreich (Kreis Höxter) mit 70,4 Prozent. Die niedrigsten Anteile bei der Nutzung von Wohneigentum hatte mit 22,1 Prozent Gelsenkirchen, gefolgt von Düsseldorf (22,5 Prozent), Aachen (25,1 Prozent), Essen (25,6 Prozent) und Köln (26,0 Prozent). Im Ruhrgebiet lag die Quote bei 32,3 Prozent.

Auch die Quote der leer stehenden Wohnungen war in Nordrhein‑Westfalen niedriger als im Bundesdurchschnitt: 325 300 Wohnungen standen im Mai 2011 leer, das waren 3,7 Prozent aller Wohnungen (Deutschland: 4,5 Prozent). Dabei wiesen Schöppingen (Kreis Borken) und Recke (Kreis Steinfurt) mit jeweils 1,5 Prozent die niedrigsten Quoten auf. Die höchsten Anteile hatten die zum Märkischen Kreis gehörenden Städte Altena (10,4 Prozent) und Werdohl (7,9 Prozent). Im Ruhrgebiet standen 4,3 Prozent aller Wohnungen leer.

Die Anteile der von Eigentümern bewohnten und der leer stehenden Wohnungen wurden auf Basis der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum berechnet, die am 9. Mai 2011 vom Eigentümer bewohnt bzw.als leer stehend ausgewiesen wurden. (IT.NRW)

(Quelle: http://www.it.nrw.de/presse/pressemitteilungen/2013/pres_140_13.html)

Mietrechtsreform zum 01.05.2013 – Die wichtigsten Änderungen für Sie zusammengefasst

andreas — Thu, 01 Aug 2013 17:08:00 GMT

Energetische Modernisierung
Die neuen Regelungen der Mietrechtsreform gelten ab 01.05.2013 für alle Mietverhältnisse. Ausgeschlossen sind bereits getätigte Modernisierungsankündigungen. Eine Stärkung der Vermieterinteressen soll Modernisierungsmaßnahmen insgesamt erleichtern.
Erstmals werden verschiedene Begriffe bzgl. der energetischen Modernisierung definiert, diese wurde auch im WEG aufgenommen. Wichtig für alle Vermieter: Die voraussichtlichen Betriebskosten nach der Durchführung der Modernisierung müssen dem Mieter angekündigt werden.
Begrenzung des Minderungsausschlusses
Wenn der Gebrauch der Wohnung während der Modernisierung möglich ist, darf der Mieter die Miete bei einer zusammenhängenden Dauer von drei Monaten nicht mindern. Nur bei Unbenutzbarkeit ist der Mieter von seiner Mietzahlungspflicht befreit.
Keine Berufungsmöglichkeit auf finanzielle HärtegründeBisher konnte der Mieter die Modernisierungsmaßnahme verhindern, wenn er bei Ankündigung derselben geltend gemacht hatte, dass er die anschließende Mieterhöhung nicht leisten kann. Nun ist gesetzlich gewährleistet, dass der Vermieter die Modernisierung durchführen darf. Eine etwaige finanzielle Härte für den Mieter wird erst nach der Durchführung im allgemeinen Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt.
Abschaffen der Gutachtenpflicht
Der Vermieter ist nicht mehr verpflichtet, den Effekt der Modernisierungsmaßnahmen durch ein Gutachten nachzuweisen, sondern kann sich vielmehr auf Pauschalwerte der „Regelung zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ (veröffentlicht durch das BM für Verkehr, Bau & Stadtentwicklung am 30.07.09) beziehen.
Erleichterte Durchsetzung der Räumung
Zum einen wurde eine Antragsbefugnis des Vermieters auf Räumungsverfügung im einstweiligen Rechtsschutz wegen Nichtleistung einer angeordneten Sicherheit in § 283a ZPO neu geregelt.
Zum anderen wurde im Zuge der Mietrechtsreform eine Gesetzesgrundlage für die „Berliner Räumung“ in § 885 ZPO geschaffen.
Bereits weit verbreitet war das Vorgehen, dass der Vermieter den Gerichtsvollzieher lediglich mit der Auswechslung des Türschlosses beauftragt. Gleichzeitig erwirbt er damit ein Vermieterpfandrecht an den in der Wohnung verbliebenen Gegenständen. Diese Variante ist wesentlich kostengünstiger für den Vermieter und erhielt durch die Mietrechtsreform in § 885 ZPO seine Grundlage.
Räumung von unbekannten Untermietern
Bisher war die Räumung von unbekannten Untermietern nicht möglich, da ein Vollstreckungstitel nur ggü. dem eigentlichen Mieter der Wohnung gilt. Durch den neuen § 940a ZPO hat der Vermieter nun die Möglichkeit im einstweiligen Rechtsschutz gegen den Untermieter einen Räumungstitel zu erwirken. Damit soll die Verzögerung der Räumung so gering wie möglich gehalten werden.
Kündigung bei Nichtleistung der Mietkaution
In der Literatur war umstritten, ob die Nichterbringung einer Sicherheitsleistung als wichtiger Grund zu qualifizieren ist, der zu einer außerordentliche Kündigung berechtigt. Hier schafft der Gesetzgeber mit dem neuen § 569 Abs. 2a BGB Klarheit: Die Nichtleistung einer Kaution iHv mindestens zwei Monatsmieten berechtigt den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung ohne vorherige Abmahnung. Die mieterschützende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt allerdings entsprechend.
Einschränkung der Eigenbedarfskündigung „Münchner Modell“
Das sogenannte Münchner Modellwurde von findigen Münchner Bauunternehmern entwickelt. Diese erwarben als eine GbR und wandelten die Wohnungen anschließend in Eigentumswohnungen um.
Schon bei Erwerb werden den einzelnen Gesellschaftern bestimmte Wohnungen zugesprochen. Anschließend machen diese dann jeweils Eigenbedarf geltend. Durch diese Vorgehensweise wurde der Kündigungsschutz umgangen. Bisher hatte die Rechtsprechung keine gesetzliche Grundlage, um dieses Vorgehen zu unterbinden. Nun wurde diese Regelungslücke von dem Gesetzgeber geschlossen: Die Sperrfrist gilt nun auch für die Gesellschafter, nur bei Familiengesellschaften gilt die Regelung nicht.
Kosten für Wärmecontracting als Betriebskosten
Gewerbliche Wärmelieferungen sollen bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften zu Energieeinsparungen führen. Die Voraussetzungen, unter denen diese Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar sind, wurden nun in § 556 BGB geregelt.
Absenkung der Kappungsgrenze
Bisher durfte die Miete um maximal um 20% erhöht werden, § 558 BGB. Durch die Mietrechtsreform werden nun die Länder ermächtigt, eigene Rechtsverordnung zu erlassen, die diese sog. Kappungsgrenze für einzelne Gebiete auf 15% senken. Diese Befugnis soll ein Instrumentarium für die Länder darstellen, den Mietpreisexplosionen in Städten beizukommen.

Die neuen Regelungen sind übersichtlich dargestellt auf www.vnwi.de

Generelles Tierhaltungsverbot in den AGB des Mietvertrags verboten!

andreas — Thu, 01 Aug 2013 17:07:00 GMT

Mit der Entscheidung (VIII ZR 168/12) vom 20.03.2013 hat der BGH festgelegt, dass eine formularvertragliche Klausel im Mietvertrag, die ein uneingeschränktes Hunde- und Katzenhaltungsverbot enthält, wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam ist.

Die unangemessene Benachteiligung liegt darin begründet, dass dem Einzelfall nicht ausreichend Rechnung getragen wird. Selbst bei offensichtlich berechtigenden Belangen des Mieters an einer Tierhaltung werden diese nicht berücksichtigt. Zudem gilt das Verbot auch in Fällen, in denen der Vermieter kein berechtigtes Interesse an einem Tierhaltungsverbot hat.

2007 hat der BGH entschieden, dass eine Kleintierhaltung zum Gebrauchsrecht des Mieters gehört (Urt. v. 14.11.07, VIII ZR 340/06). Ein umfängliches Katzen- und Hundehaltungsverbot widerspricht eben diesem Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Ob eine Tierhaltung noch zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, muss durch eine umfassende Abwägung der Interessen der Mietparteien und ggfs. Dritten festgestellt werden.

Viele Vermieter begründen die Notwendigkeit eines Tierhaltungsverbots unter Hinweis auf Beeinträchtigung der Mietsache oder sonstigen Interessen oder mit der Störung von anderen Bewohnern des Hauses. Der BGH hat allerdings klar entschieden, dass solche Beeinträchtigungen nur dazu führen, dass der Vermieter nicht in jedem Fall verpflichtet ist, die Haltung zu erlauben (Vgl. hierzu BGH, a.a.O, Rn. 17 b).

Die Wirksamkeit eines schrankenlosen Erlaubnisvorbehalts hat der BGH bereits in einer früheren Entscheidung ebenfalls wegen unangemessener Benachteiligung verneint (BGH, Beschl. v. 25.09.12).

Ist die Klausel unwirksam, kann aber trotzdem nicht einfach jedes Tier gehalten werden. Die Zulässigkeit der Tierhaltung gem. § 535 I BGB hängt in diesem Fall von dem Ergebnis der Abwägung des Einzelfalls ab (Siehe hierzu BGH, a.a.O. Rn. 21 dd)).

Notiert: Die EnEV tritt später in Kraft

andreas — Thu, 01 Aug 2013 17:06:00 GMT

Bereits am 06.02.2013 wurde der Entwurf einer zweiten Änderungsverordnung zur Energieeinsparverordnung (EnEV) beschlossen. Diese tritt aber voraussichtlich erst 2014 in Kraft. Zwingende Voraussetzung für die EnEV ist zunächst die Novellierung des Energieeinsparungsgesetzes, da hieraus erst die Ermächtigung hervorgeht, Verordnungen wie die EnEV zu erlassen.

Job & Karriere Buchhalter(in) für WEG-Buchhaltung ab 01.05.2013 gesucht!

admin — Wed, 22 Aug 2012 09:15:00 GMT

Kindergeräusche sind kein Lärm

admin — Mon, 06 Aug 2012 21:42:00 GMT

Bei schönem Wetter spielen und toben Kinder gerne über die Gemeinschaftsflächen von Wohnanlagen. Dies führt leider häufig zu Meinungsverschiedenheiten oder Streitigkeiten zwischen den Bewohnern. Wichtig zu wissen: Kindergeräusche sind kein Lärm! Das heißt, dass diese akzeptiert werden müssen, es gilt insoweit eine „erweiterte Toleranzgrenze“. Natürlich nur innerhalb der Tageszeiten, die Nachtruhe ist selbstverständlich auch von spielenden Kindern zu berücksichtigen.

Notiert: Die Tage werden länger – die Ruhezeiten bleiben leider die gleichen

admin — Mon, 06 Aug 2012 17:00:00 GMT

Auch wenn es länger draußen hell ist und man gerne die Zeit nutzt, um gesellig auf dem Balkon zu sitzen, ist die Nachtruhe zu beachten. Gemäß § 9 Abs. 1 LImSchG sind im Zeitraum von 22 bis 6 Uhr Betätigungen verboten, welche die Nachtruhe zu stören geeignet sind.

Die Tage werden länger, die Temperaturen wieder wärmer – was gibt es da Schöneres als draußen auf dem Balkon zu grillen?

admin — Fri, 06 Jul 2012 21:40:00 GMT

Gerade in Eigentümergemeinschaften ist es besonders wichtig, auf die anderen Miteigentümer und Bewohner Rücksicht zu nehmen, damit ein partnerschaftliches Verhältnis bestehen bleiben kann. Dafür haben wir Ihnen einige Tipps zusammengestellt

Die Sonne strahlt auf Ihren Balkon und kein Schatten in Sicht? Abhilfe schafft am besten eine Markise – aber ist ihre Anbringung auch an Ihrem Balkon

admin — Thu, 05 Jul 2012 21:41:00 GMT

Wenn Sie wissen möchten, ob Sie eine Markise an der Hauswand anbringen dürfen, ist Ausgangspunkt aller Überlegungen immer zunächst die Teilungserklärung.

Vereidigung zur Sachverständigen für Wohnungseigentumsverwaltung

admin — Thu, 05 Jul 2012 10:49:00 GMT

Astrid Schultheis, Geschäftsführerin der FOCUS Immobilienverwaltung GmbH, wurde als Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung öffentlich bestellt und von der IHK am 11.10.2011 vereidigt. Sie ist damit die fünfte in Deutschland, die in diesem Fachgebiet die Tätigkeit als Sachverständige ausübt. Neben der Gutachterlichen Arbeit für Gerichte, wird sie als Beraterin, insbesondere Wohnungseigentümergemeinschaften bei Fragen des Abrechnungswesens, zur Verfügung stehen. Entsprechende Anfragen richten Sie bitte an: info@sv-wev.de

Haben Sie schon gewusst dass Sie Schlüssel ganz bequem online nachbestellen können?

admin — Wed, 04 Jul 2012 21:43:00 GMT

Auf www.focus-immobilienverwaltung.de können Sie direkt auf der Startseite Ihre Schlüsselbestellung bequem online aufgeben. Wir bearbeiten Ihre Bestellung dann unverzüglich.

Draußen umweltschonend Wäsche trocknen

admin — Wed, 04 Jul 2012 21:41:00 GMT

Wäsche trocknet schneller und umweltschonender an der Luft und im Sonnenschein. Hierzu entschied das AG Brühl, 21 C 256/00, dass selbst wenn im Mietvertrag steht, Wäsche dürfe nicht in der Wohnung getrocknet werden, dies auf dem Balkon sehr wohl erlaubt ist, da dieser nicht zum Innenraum der Wohnung gehört.

Investieren in energetische Sanierung – aktuell Senkung der Zinskonditionen in den meisten KfW-/ERP-Förderprogrammen

admin — Wed, 04 Jul 2012 21:37:00 GMT

Die Focus Immobilienverwaltung GmbH betreut ständig mehrere Sanierungsmaßnahmen in den von ihr verwalteten Objekten.

BGH bestätigt Unabhängigkeit: Einzelabrechnung verteilt Kosten – Gesamtabrechnung muss nach Einnahmen- Ausgaben-Prinzip erstellt werden

admin — Wed, 04 Jul 2012 21:33:00 GMT

Ungewohnte Einigkeit des für Wohnungseigentumsrecht zuständigen V. Senats mit dem für Mietrecht zuständigen VIII. Senat des BGH. In zwei aufeinander folgenden Urteilen wurde entschieden, dass in der Heizungskosteneinzelabrechnung nur der tatsächliche Verbrauch des jeweiligen Zeitraums abgerechnet werden darf.

Kein Anspruch auf Beschluss eines Sanierungsplans

admin — Fri, 25 May 2012 16:44:00 GMT

Den Eigentümern steht es frei, ob sie einen mehrjährigen Sanierungsplan aufstellen oder die Maßnahmen einzeln beschließen. Zum Beschluss eines Sanierungsplan gezwungen werden können sie nicht.
BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11

Ein verbindlicher Sanierungsplan ist in der Eigentümerversammlung von den Eigentümern zu beschließen, der Beschluss steht also im Ermessen der Gemeinschaft.

AG Aachen: Nicht jeder darf die Beschluss-Sammlung einsehen

admin — Thu, 24 May 2012 16:41:00 GMT

Es ist nicht möglich, den Verwalter grundsätzlich zu ermächtigen, außenstehenden Dritten Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu gewähren.
AG Aachen, Urteil v. 4.5.2011, 119 C 88/10

Ein Beschluss, der den Verwalter generell ermächtigt, Dritte die Beschluss-Sammlung einzusehen zu lassen, ist nichtig.

Keine Beschlusskompetenz für Neubegründung bereits bestehender Hausgeldschuld

admin — Thu, 26 Apr 2012 16:43:00 GMT

Schulden eines Miteigentümers können nicht mit Stimmenmehrheit durch die anderen Wohnungseigentümer beschlossen und damit neu begründet werden.
BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 147/11

Streitfrage in oben genanntem Urteil war, ob die klagenden Eigentümer aufgrund der Jahresabrechnung 2007 verpflichtet sind, Rückstände aus dem Jahr 2006 zu zahlen, welche teilweise auch schon von den Voreigentümern begründet wurden.

Nach Renovierung – Start mit Neuem Namen „Service Wohnen Höhenberg“

admin — Mon, 05 Dec 2011 10:32:00 GMT

Seit Sommer 2011 wurde das Objekt in der Frankfurter Straße 400 mit betreutem Wohnen für Senioren neu gestaltet. Unter Leitung der FOCUS Immobilienverwaltung GmbH in Zusammenarbeit mit Architektin Frau Orzessek wurde das Erdgeschoss umfassend renoviert. Mit einer sehr freundlichen Farbzusammenstellung erscheint es nun sehr viel sonniger, heller und wohnlicher. Darüber hinaus wurde der Besprechungsraum, welcher für Beratungsgespräche genutzt wird, neu konzipiert. Zusätzlich wurde der Außenbereich in Ordnung gebracht. Das gesamte Objekt macht damit nun einen sehr freundlichen, gepflegten und einladenden Eindruck. Die Bewohner sind mit dem Ergebnis rundherum zufrieden und freuen sich auf nun auf die nächsten Feste in neuem Ambiente.

Zuordnung von Heizkörpern und Anschlussleitungen zum Sondereigentum

admin — Fri, 04 Nov 2011 10:33:00 GMT

Der Bundesgerichtshof hat mit dem Urteil v. 8.7.2011 – V ZR 176/10 über die Zuordnung von Heizkörpern und Anschlussleitungen zum Sondereigentum entschieden. Der Leitsatz lautet:

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.

Bauabschnitt der Energetischen Sanierung der Nordfassade fast fertig gestellt

admin — Tue, 04 Oct 2011 10:36:00 GMT

2. Bauabschnitt der Energetischen Sanierung der Nordfassade der von FOCUS verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnpark Gronau (325 Wohneinheiten/ 5 Gewerbeeinheiten) ist fast fertig gestellt.

Neue Trinkwasserverordnung ab 01.11.2011 - Neue Pflichten, neue Haftungsrisiken

admin — Tue, 04 Oct 2011 10:30:00 GMT

Neue Pflichten und neue Haftungsrisiken ergeben sich für Immobilieneigentümer und -verwalter bei der am 01.11.2011 in Kraft tretenden novellierten Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Der Gesetzgeber erhöht damit den Schutz der Verbraucher vor verunreinigendem Wasser, insbesondere vor erhöhter Legionellenbelastung.

Die FOCUS Immobilienverwaltung vergibt Praktikumsplatz

admin — Mon, 03 Oct 2011 10:35:00 GMT

Die FOCUS Immobilienverwaltung vergibt Praktikumsplatz für ein gelenktes Praktikum zur Erlangung der Fachhochschulreife. Bewerbungen richten Sie bitte an: info@focus-iv.de

KFW fördert ab 01. März auch wieder Einzelmaßnahmen

host — Sat, 11 Jun 2011 10:10:00 GMT

Die KfW hat darüber informiert, dass sie ab dem 1. März im Programm Energieeffizient Sanieren neben umfassenden Sanierungen zum KfW Effizienzhaus auch wieder Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Austausch von Fenstern, Erneuerung von Heizungsanlagen oder Einbau von Lüftungsanlagen fördert. Das neue Programm-Merkblatt der Zuschussvariante (Programm Nr. 430) finden Sie unter www.kfw-zuschuss.de. Zukünftig beziehen sich die technischen Anforderungen bei den Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle auf den Wärmedurchgang des gesamten Bauteils.

Somit werden für die Erreichung der geforderten Mindestanforderungen auch die vorhandenen Schichten (z.B. Mauerwerk und vorhandene Dämmung) berücksichtigt, gleichzeitig steigen die technischen Anforderungen im Durchschnitt um 20%.

Wer als Mieter über einen Breitbandanschluss...

host — Sun, 05 Jun 2011 12:57:00 GMT

Wer als Mieter über einen Breitbandanschluss verfügt, darf nicht einfach eine Parabolantenne auf dem Balkon aufstellen, um Fernsehprogramme in HD-Qualität zu empfangen.

Der Bundesgerichtshof gab in Übereinstimmung mit der Vorinstanz der Klage des Vermieters mit Urteil vom 21.09.2010 statt (Az. VIII ZR 257/09). Denn ein Mieter darf auf seinem Balkon nicht alles tun, was er will. Er darf normalerweise eine Parabolantenne nur aufstellen, wenn der Vermieter damit einverstanden ist. Anders ist das unter Umständen dann, wenn der Mieter sonst keine Möglichkeit hat, sich ungehindert durch den Empfang von Fernsehprogrammen zu informieren. Dieses Informationsgrundrecht ist durch Art. 5 des Grundgesetzes geschützt. Hieraus ergibt sich allerdings nicht das Recht auf den Empfang von gestochen scharfen Bildern im Fernsehen. Deshalb muss sich ein Mieter mit einen ansonsten funktionierenden Breitbandanschluss zufrieden geben.

Immobilienverwalter fordern Einsichtsrecht ins elektronische Grundbuch: DDIV und BVI wenden sich gemeinsam an die Politik

host — Sat, 04 Jun 2011 13:01:00 GMT

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) und der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. (BVI) fordern in einem erneuten Anlauf ein bundesweites Einsichtsrecht in elektronische Grundbücher, Abteilung 1 und in das Bestandsverzeichnis für Immobilienverwalter. Einig ist man sich dabei, dass dieses Einsichtsrecht nur hauptberuflichen und in den Fachverbänden organisierten Verwaltern vorbehalten bleiben soll.

BGH: Wiederwahl des Verwalters auch ohne Vergleichsangebot

host — Fri, 03 Jun 2011 13:04:00 GMT

Wird der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wiederbestellt, müssen dabei keine Vergleichsangebote anderer Verwalter eingeholt werden. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 01.04.2011 entschieden. Im vorliegenden Fall war ein Verwalter über die erste Amtsperiode von fünf Jahren hinaus tätig, ohne dass die Wohnungseigentümer die notwendige Neuwahl vorgenommen hatten.