1º. Saber si el Ayuntamiento permite el cambio. Para los locales situados en Madrid debes pedir cita en y consultarlo en la Oficina de Atención de tu distrito. Puedes pedir la cita haciendo click aquí y seleccionando “Tipo de servicio: urbanismo” “Gestión: información urbanística” “Oficina: la más cercana a la ubicación de tu local” y escogiendo la fecha y la hora que te venga mejor.

2ª. El día de la cita lleva un plano del local y la mayor información posible sobre el mismo. El técnico municipal te dirá si es posible realizar el cambio o no. Además te dirá que necesitas un Proyecto Técnico con el que poder comenzar a tramitar la licencia de obra y contar con un técnico que posteriormente lleve la Dirección de Obra.

3º. Para desarrollar el Proyecto Técnico y llevar la Dirección de Obra necesitas contratar un arquitecto. Si quieres consultar nuestros honorarios puedes hacerlo aquí.

4º. Una vez tengas el Proyecto Técnico visado por el Colegio Oficial de Arquitectos tendrás que llevarlo a la oficina del Ayuntamiento correspondiente para empezar a tramitar la Licencia de Obra. Junto con el Proyecto tendrás que entregar unos documentos que nosotros te ayudamos a rellenar. Dependiendo del Ayuntamiento es posible que te cobren un anticipo de las tasas municipales.

5º. Mientras los técnicos municipales revisan el Proyecto Técnico es conveniente que busques un contratista o empresa de reformas que realice la obra. Las empresas podrán ofrecerte un presupuesto simplemente con que les facilites el Proyecto Técnico. Es conveniente que tengas al menos 6 presupuestos para poder compararlos. Si lo necesitas, nosotros podemos facilitarte el contacto de empresas que se dedican a este tema. Lo habitual es que el precio esté en torno a los 300-400 euros/m2 para calidades medias.

6º. Una vez que el Ayuntamiento te haga entrega de la Licencia de Obras deberás pagar el resto de tasas municipales (en torno a un 4% del presupuesto de la obra) y cuando tengas una empresa que realice la obra ya se puede comenzar la reforma. Durante este proceso se lleva a cabo la Dirección de Obra por parte del arquitecto. Consiste en comprobar que la obra se está realizando según lo establecido en el Proyecto.

7º. Cuando la obra ha terminado se firma el Certificado Final de Obra (CFO), se lleva este documento al Ayuntamiento. En unos días un técnico municipal visitará la nueva vivienda para comprobar que la obra cumple lo establecido en la normativa y el Proyecto. Si todo es correcto el Ayuntamiento expedirá la Cédula de Habitabilidad.

8º. Con la Cédula de Habitabilidad concedida podrás dar de alta los servicios de electricidad, agua y gas.

EJEMPLO DE GASTOS PARA REALIZAR EL CAMBIO DE USO DE UN LOCAL DE 80 M2 A VIVIENDA:

- Honorarios de Proyecto Técnico + Dirección de Obra contratando a Fop Estudio Arquitectos. 2400 euros + IVA (18%)
- Coste de la obra aproximado: 80m2 x 400 euros/m2 = 32000 euros + IVA (8% o 18% según promotor)
- Tasas municipales: 1250 euros.
- Otros gastos auxiliares: 500 euros.
- Total: 36150 + IVA

Si necesitas más información o realizar alguna consulta no dudes en ponerte en contacto con nosotros a través del correo electronico contacto@fopestudio.com o de cualquiera de nuestros teléfonos.

Por su propia definición, este sistema presenta algunas ventajas.

ASPECTOS POSITIVOS Y VENTAJAS DEL “LLAVE EN MANO”.

Como clientes, establecéis relaciones contractuales con una única empresa. Se reduce así considerablemente el tiempo que tenéis que dedicar a buscar presupuestos y a tramitar el pepeleo administrativo en el ayuntamiento correspondiente. Os saltáis también fases como la de buscar y elegir un equipo técnico (arquitecto y aparejador) o buscar profesionales que os redacten el informe geotécnico del terreno.

Sin embargo tiene también importantes desventajas.

DESVENTAJAS E INCONVENIENTES DEL “LLAVE EN MANO”.

1. En ocasiones, las empresas, para ahorrar costes, ofrecen al promotor planos de viviendas ya construidas. En general, trabajan con una base de datos amplia que les permite ofrecer proyectos ya realizados como inéditos, sin mas que ajustar un poco las superficies y el programa. Esto no tiene por qué ser necesariamente malo, pero debéis considerar si queréis que vuestra vivienda sea exclusiva, o por el contrario, no es para vosotros una cuestión fundamental que vuestra casa sea única.

2. Si quieres que tu vivienda sea de un determinado estilo o estás interesado en que sea bioclimática y eficiente desde el punto de vista energético, es fundamental que el arquitecto tenga formación y experiencia en el tipo de arquitectura que deseas realizar.

3. Un aspecto que puede resultar mucho más problemático es el hecho de que el constructor y la dirección facultativa pertenezcan a la misma empresa. La dirección facultativa es la encargada de dirigir los trabajos y comprobar que la ejecución de los mismos se está realizando de acuerdo a lo establecido en el proyecto. Es decir, la dirección facultativa vela porque los trabajos se realicen según los intereses de la propiedad y no los de la empresa constructora, que dada la naturaleza de su negocio, tenderá a abaratar costes siempre que le sea posible. Esta reducción muchas veces contradice el proyecto y en ocasiones compromete la buena ejecución y la calidad de las viviendas.

Por supuesto, la mayoría de las empresas son serias, y trabajan para el cliente de forma honesta y responsable. Sin embargo, las bajadas de presupuesto derivadas de la crisis del sector, pueden comprometer la ejecución de los trabajos si éstos no se vigilan por un ajente externo, en este caso, un equipo de dirección (arquitecto y aparejador) de vuestra confianza, elegido por vosotros mismos y ajeno a la constructora.

Si tienes alguna duda que necesites aclarar puedes encontrarnos haciendo click aquí.

¿Qué es una caldera de biomasa?

La caldera de biomasa, es una caldera de agua que utiliza para su funcionamiento combustibles procedentes de fuentes renovables. Estos biocombustibles proceden de residuos forestales o de los excedentes de industrias madereras prensados en forma de “bolitas” (pellets), huesos de aceituna, cáscaras de frutos secos, leña etc.

Se trata de una caldera similar a las ya conocidas, la única diferencia es el combustible que utiliza. El resto de la instalación en la vivienda es idéntica a la de un sistema de calefacción por gasoil o gas canalizado, de manera que si quieres sustituir tu vieja caldera por una de biomasa, podrás aprovechar los radiadores, el suelo radiante, el acumulador de agua caliente, etc.

¿Cuáles son las ventajas de instalar una caldera de biomasa?

1. Ahorro. El biocombustible del que se alimentan las calderas de biomasa es más económicos que los comubustibles tradicionales (gasóleo, gas canalizado, etc…), siendo su precio independiente del que se fija en otros países y por lo mismo, más estable a través del tiempo.
2. Mejor rendimiento energético. El biocombustible, tiene un alto poder calorífico (alcanza las 4.200 kcal/kg) y aporta a la caldera de biomasa un rendimiento calorífico de casi el 100%. Este mejor rendimiento se traduce directamente en ahorro en combustible.
3. Energía limpia. Como decimos más arriba, la biomasa procede de residuos forestales. Se considera que las emisiones de la caldera están compensadas porque el CO2 que se emite al quemarlas sería el equivalente al que emiten las plantas al realizar la fotosíntesis. Es decir, las calderas de biomasa sí emiten CO2 a la atmósfera, pero el balance total de CO2 se mantiene neutro. Además, quemar biomasa no emite azufre, uno de los principales responsables del efecto invernadero. Por otro lado, al ser un combustible que procede de residuos forestales, gran parte se consigue al limpiar los bosques, de manera que, de forma indirecta, ayuda a reducir el riesgo de incendios forestales. Finalmente, al tratarse de un combustible local evitamos importar de otros países combustibles derivados del petróleo. En definitiva, el uso de la biomasa favorece nuestra economía, nuestros bosques y nuestro planeta.
4. Posibilidad de prescindir de paneles solares térmicos. El Código Técnico de la Edificación que entró en vigor en 2007 establece que el agua caliente sanitaria que se consume en las viviendas debe conseguirse a través de fuentes de energía renovables. En principio, obliga para ello a la instalación de paneles solares térmicos, pero permite sustituir estos, si se garantiza que se puede calentar el agua a través de otras fuentes de energía renovables. Dado que la biomasa así se considera, sería posible prescindir de paneles solares térmicos si instalamos una caldera de biomasa.
5. Energía segura y sin olores. El combustible de las calderas de biomasa no es inflamable, por lo que se elimina el riesgo de explosiones. Durante su combustión o almacenaje tampoco produce olores.
6. Subvenciones a la instalación de biomasa. La subvención para la instalación de calderas de biomasa varía en función de la comunidad autónoma, pudiendo alcanzar valores entre un 30% y un 50% del coste total de la instalación.
7. Obtención de la calificación energética A en tu vivienda de obra nueva. Si a la utilizacion de una caldera de biomasa sumas otros criterios de eficiencia energética en la construcción de tu casa nueva, puedes obtener la calificación energética A en tu vivienda. Si estás interesado en saber más, escríbenos a contacto@fopestudio.com.

OTRAS PREGUNTAS FRECUENTES:

¿Cuánto espacio necesita una caldera de biomasa?

Las calderas de biomasa son bastante compactas. Las dimensiones finales dependerán del fabricante y de la superficie a calefactar. Para una vivienda de unos 200 m2 las dimensiones rondarían los 140 cm de altura por unos 50 o 60 cm de anchura con una profundidad de entre 70 y 80 cm.

Hay que contar con que las calderas necesitan un depósito o tolva. Cuanto mayor sea la tolva, mayor será la autonomía de la caldera, es decir, tendremos que recargarla con menos frecuencia. En cualquier caso, el tamaño del depósito se puede adaptar a la superficie disponible en la vivienda.

¿Puedo cambiar mi caldera por una de biomasa?

Sí, por supuesto. Como os decimos al principio, la instalación en vivienda (radiadores, suelo radiante, etc. ) es la misma para una caldera de biomasa que para una caldera convenciona. Sólo cambia el tipo de combustible que emplea.

¿Dónde puedo comprar biomasa?

Depende de dónde vivas, pero cada vez está más generalizado su uso y es sencillo dar con un proveedor que nos garantice el abastecimiento de combustible a buen precio.

¿Cuánto puedo ahorrar al año en combustible?

Dependerá de la superficie de la vivienda y la cantidad de calor que demande, pero puedes calcular unos 500 euros anuales de diferencia con respecto a una caldera tradicional.

¿Cuánto tardaré en amortizarla?

La caldera de biomasa puede costar entre 2 y 3 veces más que una caldera convencional. Sin embargo, el combustible es hasta 4 veces más barato. Se calcula que en 6 años, la diferencia de precio de la caldera está compensada.

Si tienes alguna pregúnta escríbenos a contacto@fopestudio.com y añadiremos las respuestas a la lista

TABIQUES DE LADRILLO
Ventajas:
- Robustez. Los tabiques de ladrillo son menos delicados y tienen reparaciones de pequeños defectos más sencillas.
- Taladros y fijaciones. Los sistemas de fijación son mucho más sencillos y por todos conocidos. La resistencia al peso de muebles es buena y no necesita refuerzos.
Inconvenientes:
- Menor aislamiento térmico y acústico. A diferencia del Pladur, la fábrica de la ladrillo no se aisla con materiales específicos. El aislamiento acústico se consigue únicamente con las prestaciones del propio material. Este aislamiento además puede verse comprometido con las rozas que en ellos se practican para el paso de los conductos de las instalaciones.

INFORMACIÓN GENERAL.

• ¿Qué es una ITE? Peguntas frecuentes sobre las ITE. (Para acceder a la información pincha AQUÍ).

INFORMACIÓN DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID.

• Ordenanza Municipal de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones. (Para acceder a la información pincha AQUÍ).
• Formulario de consulta de edificios obligados a pasar la ITE en 2011. (Para acceder a la información pincha AQUÍ)
• Listado de edificios obligados a pasar la ITE en 2011. (Para acceder a la información pincha AQUÍ).
• Inspección Técnica de Edificios. Plazos. (Para acceder a la información pincha AQUÍ).
• Inspección Técnica de Edificios. Procedimiento. (Para acceder a la información pincha AQUÍ).
• Inspección Técnica de Edificios. Impresos. (Para acceder a la información pincha AQUÍ).
• Consulta de Expedientes ITE por nº de expediente o dirección. (Para acceder a la información pincha AQUÍ).

AYUDAS Y SUBVENCIONES:

• Programa de ayudas de la EMVS para obras derivadas de la Inspección Técnica de edificios. (Para acceder a la información pincha AQUÍ).
• Plan Renove de ventanas de la Comunidad de Madrid 2011. (Para acceder a la información pincha AQUÍ).

La ITE es una Inspección Técnica periódica de los edificios que busca determinar su estado de conservación, condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad, consolidación y habitabilidad. El técnico que la realice deberá llevara a cabo una inspección visual del inmueble, visitando obligatoriamente las plantas bajas, las plantas bajo rasante (sótanos) si los hubiere y las plantas bajo cubiertas, así como un porcentaje de las viviendas cuyo valor determina cada ayuntamiento. Cada ayuntamiento establecerá un nivel de inspección mínimo. En el caso de Madrid, deberá inspeccionarse:

• Estructura y cimentación.
• Fachadas, terrazas, marquesinas, cornisas o cualquier otro elemento que pueda desprenderse y causar daños a los peatones.
• Cubiertas y azoteas, aunque no sean transitables.
• Instalaciones de fontanería y saneamiento del edificio (tuberías, bajantes, pozos, etc.).
• Humedades, grietas o cualquier otra patología del edificio que el técnico considere que puede ser de gravedad.

También es habitual es que antes de la visita se avise a todos los vecinos para que aquellos que quieran que se visite su vivienda lo manifiesten y estén presentes el día de la inspección.
Una vez realizada la inspección, el técnico emite un informe que puede ser favorable, si el inmueble cumple los requisitos de conservación establecidos, o desfavorable si no es así.

¿Que ocurre si no presento la ITE estando obligado?
El incumplimiento de la presentación en plazo de la ITE supone sanción económica además de la obligación de realizar la inspección, a costa del propietario, por un técnico designado por el ayuntamiento.

¿Quién puede hacer una ITE?
Arquitectos y Arquitectos Técnicos o Aparejadores en todos los casos. Ingenieros Industriales e Ingenieros Técnicos Industriales, especialidad mecánica, para los usos recogidos en el artículo 2.1., apartado b, de la Ley de Ordenación de la Edificación, como por ejemplo naves industriales.

¿Cuál es el proceso a seguir una vez que ya tengo claro que mi edificio debe pasar la ITE?
Contratar a un técnico que pueda realizarla y seguir sus indicaciones.

¿Qué tengo que hacer si la ITE es desfavorable?
En caso de informe desfavorable, el técnico que realice la ITE pormenorizará en su informe las obras que es necesario realizar para acondicionar el edificio, así como el plazo máximo estimado para la realización de las mismas. La comunidad de vecinos estará obligada a realizar las obras en el plazo establecido por el técnico para pasar la ITE. Una vez finalizadas, el técnico volverá a visitar el edificio, y si las obras están correctamente ejecutadas, emitirá el Certificado de Idoneidad y el proceso habrá finalizado hasta dentro de 10 años en los que tendrá que volver a pasar la inspección.
En algunos ayuntamientos como el de Madrid, el informe desfavorable entregado por el técnico al ayuntamiento exime de la solicitud de licencia de obra, aunque no del pago de las tasas.

¿Qué ocurre si tengo que subsanar defectos estructurales?
En el caso de que las obras de acondicionamiento afecten a la estructura y por tanto no sean obras menores, necesitarán la supervisión de un técnico y dependiendo de cada ayuntamiento, de un proyecto técnico específico. En este caso, necesitará contar con un Arquitecto.

¿Cuáles son los plazos de subsanación de deficiencias en el caso de que la ITE sea desfavorable?
Como os comentamos en el apartado anterior, el plazo para la subsanación de deficiencias será el que el técnico que realice la ITE estime en su informe y cuya duración estará en función de las obras que es preciso realizar para acondicionar el inmueble.

¿Qué ocurre si no ejecuto las obras?
El ayuntamiento las ejecutará de oficio a cargo del propietario. No debemos dejar que esto ocurra porque la factura que nos pasará el ayuntamiento por ejecutar las obras será superior al coste de mercado habitual.

¿Cuánto cuesta una ITE?
Los honorarios de los técnicos son libres. Es habitual que los precios por la ITE estén en función de la proximidad de expiración de la fecha de inspección. Es decir, si lo dejamos para el último momento es muy probable que la ITE nos cueste más.

- Realización de la Inspección Técnica del Edificio, que incluye el análisis de:
Estructura y cimentación.
Fachadas, medianerías y otros paramentos.
Cubiertas y azoteas.
Redes generales de electricidad, fontanería y saneamiento.
- Toma de datos y documentación:
Plano de situación del edificio.
Reportaje fotográfico.
- En caso de informe desfavorable:
Descripción de medidas necesarias para garantizar la seguridad del edificio.
Descripción priorizada de las obras de subsanación de las deficiencias.
Plazo estimado para subsanar las deficiencias encontradas.
- Redacción del Acta de Inspección del Edificio, visada por el Colegio Oficial de Arquitectos
de Valladolid, que además incluye plano de situación y fotografías en color.
- Seguimiento del expediente durante los próximos 10 años, y contestación a los requerimientos de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento.

¿Cuánto tardamos en realizar una ITE?

En total 3 semanas. Durante la primera semana después de la firma del contrato realizamos la visita y durante las dos siguientes redactamos el informe.

Aquí os dejamos las tarifas ITE de Fop Estudio Arquitectos para el último cuatrimestre de 2011:

Si te interesan nuestras tarifas y quieres que realicemos la ITE de tu edificio sólo tienes que ponerte en contacto con nosotros a través de correo electrónico contacto@fopestudio.com o llamando al 655.02.51.16 ó 91.445.42.90 y te diremos cuáles son los pasos a seguir.

Desde la entrada en vigor de la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) en 2004, los autopromotores no están obligados a suscribir el seguro decenal de daños. Ahora bien, si se quiere vender la vivienda antes de 10 años, y no se dispone del seguro decenal, es necesario que el futuro comprador renuncie al seguro, ya que de otra forma no se podría escriturar ni registrar la vivienda. Incluso si necesitas un crédito para construir, es posible que el banco te obligue a contratarlo al suscribir el seguro hipotecario.

La ventaja de tener suscrito un seguro decenal (aparte del supuesto de la posible venta) es que en caso de que ocurra un siniestro la aseguradora procederá de inmediato a su reparación, e iniciará los trámites para reclamar a todos los agentes intervinientes que pudiesen estar implicados.

Si te decides a contratar el seguro decenal, la compañía aseguradora te va a exigir que exista una entidad de control de calidad de la edificación independiente de la dirección facultativa. Dicha entidad de control técnico (OCT) necesitará conocer las características fundamentales del terreno (estudio geotécnico) y de los materiales (ensayos), que deberán realizarse por un laboratorio acreditado.
La propia aseguradora te dirá qué OCT tienen homologadas para que puedas empezar a pedir presupuesto antes de decantarte por la que más te interese.

La OCT  tiene que estar presente en todo el desarrollo de la obra , por lo que hay que contratarlos en el momento en que ésta empiece. Pagarás un porcentaje al principio a la compañía aseguradora y el resto cuando tengas los certificados finales de obra, los certificados de la OCT, la inscripcion registral, la referencia catastral y un plano de situacion de la obra.

En cuanto al seguro de responsabilidad civil, todos los agentes que intervienen en la obra tienen el suyo (técnicos, contratistas,…) pero pueden darse accidentes o eventualidades cuya responsabilidad puede caer tambien sobre el promotor. El SCC te cubrirá las posibles reclamaciones que recibas por daños causados a terceros.

¿Para qué se utiliza un proyecto básico?
Básicamente para ganar tiempo. Los trámites en los ayuntamientos suelen ser lentos. Mientras que se tramita la licencia municipal de obras provisional se va desarrollando el Proyecto de Ejecución, con el que se puede obtener la licencia municipal de obras definitiva.

¿Cuánto cuesta un proyecto básico?
Suele suponer el 30% de los honorarios totales del arquitecto. Pero esta cifra puede variar según el profesional (puedes pedir presupuesto sin compromiso rellenando nuestro formulario de contacto).

En algunos proyectos pequeños, como en los de casas o chalets, se puede realizar el Proyecto Básico + Proyecto de Ejecución. Tiene como ventaja que es un único proyecto y no hay que duplicar planos ni memorias. El gran inconveniente es que si hay algún requerido por parte del ayuntamiento, los cambios pueden ser mayores y llevar más tiempo al arquitecto.

Lo ideal para elaborar un estudio serio es que contemos con profesionales cualificados que puedan ayudarnos. No se trata sólo de manejar bases de datos. Un arquitecto, basándose en su experiencia, puede decirnos desde el principio si nuestra idea se va de presupuesto y empezar a trabajar directamente sobre alternativas factibles. En el caso de que la primera propuesta no lo sea, él es quien mejor puede orientarnos sobre qué es preferible mantener y qué es accesorio o secundario y se puede eliminar, en qué podemos ahorrar y en qué es conveniente que invirtamos un poquito más.

El estudio es orientativo y un punto de partida para afrontar con más garantías la autopromoción. Sin embargo, debemos ser conscientes de un estudio de viabilidad se basa en bases de precios estándar que no se aplican sobre un proyecto definido ni definitivo. Tenemos que contar con que el presupuesto de ejecución material, una vez elaborado el proyecto, puede ser distinto (no necesariamente más alto) y el precio real de la construcción también puede variar. También es fundamental que contemos en el estudio con otros gastos que necesariamente implica la construcción de una vivienda, es decir, licencias, seguros, tasas administrativas, estudios geotécnicos, honorarios de los técnicos implicados, etc.