Los últimos datos revelados por el INE mostraron una variación anual del IPC en 1,4 puntos porcentuales, cuatro décimas inferior a la registrada en diciembre de 2014. Según el INE, un descenso acusado principalmente por la bajada de los precios de los carburantes.

Con esos datos sobre la mesa, en el programa de radio se abordó esta cuestión:

¿Nos encontramos ante un proceso deflacionario en España?

“Deflación, en sentido japonés del término, no hay en España ni probablemente tampoco en Europa. Sí que hay una justificación formal de la intervención del BCE en su política no ortodoxa quantitative easing sobre la base de la pérdida del objetivo inflación, que es en torno al 2%, pero por debajo, porque el mandato del BCE no es el de apoyar el crecimiento ni reactivar la economía de Europa”, explicó Emiliano.

En esta línea, en lo que se refiere al crecimiento económico de nuestro país ligado a esta caída del IPC, “los problemas de crecimiento de España y Europa, más de Europa que de España, si vamos a crecer en torno al 2,4% o 2,5%, tienen su origen en cuestiones estructurales y de demanda interna, que no están ligadas con el fenómeno deflacionario.”

Sobre la cuestión acerca de un proceso deflacionario, “decimos que la inflación es el impuesto de los pobres, la deflación es el impuesto de los acreedores. Somos una economía esencialmente y netamente deudora. El proceso deflacionista va en favor de nuestros acreedores por que sin movernos nuestra deuda aumenta.”

Como conclusión, Emiliano aludió al papel que juega el BCE en relación con las perspectivas de futuro en materia económica en nuestro país. “Las estadísticas de crecimiento muestran que el crédito a empresas ha vuelto a reducirse y no hay previsiones de que crezcan [..] El quantitative easing ha llegado mucho mas tarde a Europa que a EEUU y a ver dónde nos lleva esta situación. Dudo que el BCE por sí sólo sea capaz de estimular el crecimiento y Alemania debe plantearse si puede someter al continente a este ‘austericidio’, sobre todo por la represión de su propia demanda interna.”

Para escuchar el programa completo puede pinchar en VISIÓN GLOBAL | PROGRAMAS COMPLETOS.

Nuevas fórmulas de superación de las situaciones de insolvencia por las que atraviesa una sociedad se pondrán en práctica en los próximos meses, en el marco de las operaciones de reestructuración de deuda que se lleven a cabo con base en la modificación de la normativa concursal que el Consejo de Ministros ha aprobado el pasado 7 de marzo en forma de Real Decreto-Ley 4/2014, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de refinanciación y reestructuración de deuda empresarial y que ha entrado en vigor de forma inmediata.

La reforma, destinada a sociedades con negocios viables pero lacerados por el servicio de una deuda demasiado alta, pretende por un lado, facilitar el  alcance de acuerdos de refinanciación satisfactorios para deudor y para un número sustancial de acreedores y, por otro lado, que esos acuerdos tengan vocación de permanencia y cumplimiento, siendo difíciles de rescindir con posterioridad.

1. El presente Real Decreto-Ley modifica una serie de disposiciones, principalmente de la Ley Concursal, y otras concordantes, como la Ley de Enjuiciamiento Civil, para adaptarla al nuevo régimen de suspensión de procedimientos de ejecución forzosa, o la Ley que regula el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, para incentivar levemente el régimen fiscal de las operaciones que supongan rebajas en la deuda.

2. Se hace más atractivo para las entidades financieras el alcance de estos acuerdos, al  incluirse un mandato al Banco de España para que flexibilice las normas contables de manera que las entidades puedan levantar determinadas provisiones que estuvieron obligadas a practicar en sus cuentas según la clasificación del riesgo que tenía cada posición.

3.  Dentro de la Ley Concursal propiamente dicha, una de las principales novedades introducida establece que una vez realizada por el deudor la comunicación a que se refiere el artículo 5 bis, las ejecuciones instadas por los acreedores financieros se suspenderán y no podrán iniciarse procedimientos ejecutivos nuevos contra bienes que resulten necesarios para la continuidad de la actividad empresarial del deudor o en caso de que los acreedores que representen al menos un 51 % del pasivo apoyen el inicio del periodo de negociación; con algunas excepciones. En contraste, los bienes “necesarios para la continuidad” de la actividad podrán ser ejecutados (o las participaciones de sociedades destinadas en exclusiva a su tenencia) siempre que el deudor pueda mantener por algún título, aunque sea obligacional, el derecho a la explotación del activo. Podremos ver, por ejemplo, ejecuciones del inmueble principal del deudor (nave industrial, hotel, etc.) cuya explotación mantendrá a través de un contrato de arrendamiento.

4. Los acuerdos de refinanciación serán más fáciles de alcanzar al eliminarse la necesidad de aportar informe de experto independiente, sustituyéndola por certificación del auditor de cuentas acreditativa de la concurrencia de las mayorías exigidas para su adopción. También se da mayor seguridad a los acreedores, ampliando los casos de acuerdos que no podrán ser objeto de posterior rescisión si se han aprobado respetando las mayorías exigidas y suponen una mejora clara de la posición patrimonial del deudor, que deberá constatarse por la concurrencia de determinados criterios objetivos dados por la Ley.

5. El régimen de homologación de acuerdos también sufre modificaciones notorias. La mayoría exigida para homologar judicialmente un acuerdo se reduce al 51 %, que además pasará a computarse respecto a todos los acreedores de pasivos financieros (excluyendo solo a acreedores comerciales y los de derecho público). También se limita el poder de los minoritarios en los préstamos sindicados, al bastar con el voto favorable del 75 % del pasivo representado por el préstamo.

La extensión de los efectos del acuerdo homologado opera de la siguiente manera:

• Si el 60 % de los acreedores de pasivos financieros han acordado esperas de hasta cinco años y la conversión de créditos en préstamos participativos por el mismo plazo, estas medidas se extenderán a los acreedores disidentes sin garantía real.
• Si el acuerdo ha sido suscrito por el 75 %, se extenderán a los acreedores disidentes esperas entre cinco y diez años, quitas, conversión de créditos en acciones o participaciones del deudor, o créditos participativos, transformación de deuda en cualquier otro instrumento financiero de características distintas y cesiones de bienes en pago de deudas.
• Finalmente, se introduce la posibilidad de que los acuerdos de refinanciación homologados extiendan sus efectos a créditos con garantía real, distinguiendo la parte del crédito que esté cubierto por la garantía, y la parte del exceso sobre el valor de la garantía.
  • Respecto del exceso, se aplica el régimen anterior respecto de los créditos sin garantía y con las mismas mayorías.
  • Respecto de la parte cubierta del crédito cubierta, la extensión en los mismos términos requerirá mayorías del 65 y del 80 % respectivamente, calculadas en función de la proporción del valor de las garantías aceptantes sobre el valor total de las garantías otorgadas.

6. El procedimiento se simplifica, pues el juez únicamente tendrá que comprobar la concurrencia de las mayorías exigidas y de los requisitos formales para acordar su homologación (mayorías, … ) aunque, para no perjudicar el valor de la garantía en caso de incumplimiento del deudor, se establecen una serie de reglas especiales de atribución del resultante al acreedor. Los acuerdos, una vez homologados judicialmente, tampoco podrán ser objeto de rescisión posterior si la empresa llega a entrar en concurso de acreedores.

7. La concesión de nuevas disponibilidades financieras en forma de tesorería se premiará, calificando el crédito del aportante como crédito contra la masa durante los dos años siguientes a contar desde la fecha de concesión del mismo (volviendo, una vez transcurrido ese plazo, a la calificación que le correspondería antes de la reforma), y aun cuando el aportante sea el propio deudor o una persona especialmente relacionada. Ahora bien, esta excepcionalidad es temporal, puesto que su régimen sólo será de aplicación durante los años siguientes a la entrada en vigor de la presente reforma, esto es, hasta marzo de 2016.

8. La otra gran novedad que nos trae esta reforma es la posibilidad de capitalizar la deuda de los acreedores, con un régimen de casi obligado cumplimiento para el deudor. Para evitar que los deudores se nieguen sin motivo justificado a esta solución, se presumirá la existencia de concurso culpable si a juicio de experto independiente no existía esa causa razonable a la negativa, y siempre que el acuerdo incluyese derechos de adquisición preferente de los títulos adquiridos por el acreedor. La consecuencia abarca la derivación de responsabilidad concursal a los socios que hayan emitido su voto contrario a dicho acuerdo, y, en contraste, exime de responsabilidad por este motivo al administrador que se haya recomendado la capitalización. Adicionalmente, quienes hayan capitalizado así su deuda no serán considerados personas especialmente relacionadas a los efectos de calificación de la financiación concedida como crédito subordinado, y se presumirá que tampoco han sido administradores de hecho de la sociedad, salvo prueba en contrario.

9. Asimismo, esta conversión de deuda en capital puede incluirse en los acuerdos de refinanciación homologados judicialmente, operando la extensión a acreedores disidentes. El acuerdo de la junta de socios exigido al respecto es la mayoría simple y se ofrece una alternativa de quita al acreedor disidente equivalente al importe del nominal de las acciones o participaciones que le correspondería suscribir y, en su caso, de la correspondiente prima de emisión, que quedará a su elección.

10. En otro orden de cosas, para evitar que las sociedades incurran en causa legal de disolución (o de reducción de capital) el Real-Decreto Ley 4/2014 aprovecha para prorrogar por un año más la aplicación del Real Decreto-Ley 10/2008, que permite que las sociedades no computen en sus cuentas anuales, a los efectos de constatación de la concurrencia de dichas causas, las pérdidas por deterioro generadas con ocasión de la depreciación de determinados activos: inmovilizado material, inversiones inmobiliarias, existencias y, por primera vez, las pérdidas derivadas de préstamos y partidas a cobrar, es decir, los créditos por insolvencias.

Con todas estas modificaciones, parece que finalmente el Gobierno ha apostado por abordar una reforma dirigida al sector empresarial, que esperemos efectivamente reduzca el número de empresas en situación de concurso, evitando la cara y larga judicialización del proceso, y se comprometa con el mantenimiento de la actividad viable y de los puestos de trabajo que ésta conlleva.

Alba López-Agudiña Fernández
Abogada

A través de la película de Woody Allen nos introdujimos en una brillante crítica a la exuberancia irracional anterior a la crisis y a la caída de ídolos financieros tras la gran fiesta de liquidez y excesos. Fue una gran oportunidad de analizar la personalidad de dos diferentes grupos de individuos:

1. Los que se aprovecharon de la burbuja y que todavía no han asumido que el mundo pasado ya no existe y
2. los que nunca disfrutaron de esos excesos pero que también han sufrido sus consecuencias.

El coloquio posterior aprovechó esta excelente visión del mundo a través de los ojos del director para comentar sus impresiones sobre cuáles son los pasos que hay que dar para que la salida de la recesión implique también una salida de la crisis.

Los comentarios se dirigieron al cambio que se ha producido en las personas, empresas e instituciones como consecuencia de la crisis económica y la modificación en los criterios y valores que tienen que aplicarse para salir de la misma y que ésta no se repita. Sin embargo también se remarcó que las burbujas volverán a crearse, que la utilización de agresivas políticas de crecimiento y especulación son cuestiones cíclicas a lo largo de la historia de la humanidad y que lo que hay que hacer es modificar los comportamientos, incentivos y valores para que las nuevas crisis puedan ser menos virulentas o puedan preverse con mayor prontitud evitando las grandes pérdidas de todo tipo sufridas en este ya extenso periodo de tiempo.

Este cambio de perspectiva se está produciendo en gran parte de la sociedad pero es necesario un cambio a nivel institucional para que ámbitos como la educación, la disminución de la burocracia, la innovación y el crecimiento empresarial puedan reforzarse en nuestro país. Aspectos fundamentales para salir de esta crisis mejor preparados para la próxima.

Que HUSA acapare titulares no puede ocultar la situación general de un sector, el de la hotelería urbana, con un más que serio problema generalizado de viabilidad financiera y de negocio. Aquí y ahora. Sin especulaciones sobre el deterioro (adicional) de la coyuntura.

Los intentos de saneamiento financiero de NH ya son un clásico de la prensa económica. Un folletín que ha incluido la caída del histórico consejero delegado (Burgio); baile de socios (salida masiva de Cajas); yenka del inversor chino (entraba pero no entraba, y medio entró); financiación alternativa de fondo americano (anunciada pero frustrada); desinmovilización masiva del componente inmobiliario de su balance; y anuncio de nuevas aventuras chinas, que no cuentos idem; amén de una nueva fórmula creativa de refinanciación vía bonos. Los problemas de la participada también afectan a su principal socio, Hesperia, quien tiene hasta fin de año para reestructurar una abultada deuda que su negocio no está en condiciones de sostener.

AC recurrió a una alianza internacional con MARRIOT para apuntalarse. La matriz de Rafael Hoteles rema para salir de su concurso de acreedores, depurándose de su contaminación inmobiliaria. Tampoco los demás están mucho más fuertes, sobre todo las cadenas medianas de componente esencialmente urbano (ABBA, SILKEN, etc.). De hecho, unas cuantas cadenas de ámbito regional ya doblaron la cerviz (JALE, FOXA, etc.)

Y, por lo que de la salud financiera de los agentes del sector trasciende, quien más quien menos padece un roto considerable en su balance fruto de una enfermedad muy extendida en esta pertinaz crisis: deterioro de la cuenta de explotación y sobreendeudamiento, además de compromisos financieros a largo plazo tremendamente gravosos (alquileres fijos fuera de mercado). El resultado del cóctel es de sobra conocido, incapacidad para atender el servicio de la deuda tanto coyuntural como estructuralmente. No ya el principal, que va de suyo, sino hasta los financieros. Ello, claro, dificulta enormemente sostener la ficción de mantener préstamos “normales” al corriente de pago. Y nueva reestructuración/refinanciación al canto, que en eso los Bancos están bien entrenados tras la debacle inmobiliaria.

¿Hasta cuándo? ¿Hasta cuánto?

Jugando al cambio de ciclo:

“En algún momento los precios medios tienen que tocar fondo.”

“La guerra de precios, sobre todo en Madrid, tarde o temprano tendrá que acabar.”

“La demanda interna tiene que recuperarse.”

“La vuelta al crecimiento, o al menos el abandono de la recesión, debería suponer la vuelta del viajero de negocios.”…

wishful thinking!

Esta situación me evoca imágenes cercanas a la ludopatía. La del jugador que sigue doblando su apuesta hasta que cambie la racha. Su suerte dependerá de que no se le acaben antes las fichas.

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Para los no iniciados. La pasta del mercado legal en Europa, y particularmente, en España, está en las operaciones corporativas. Ahí se encuentran los big bucks. No es necesariamente el caso en los USA, porque allí, por razones de sobra conocidas, hay mucho dinero en litigación. Es más, en la crisis ¡los bancos habrían gastado más en abogados que en retribución a sus propios accionistas!

Este ranking de operaciones “anunciadas” (importante diferencia respecto de las “ejecutadas”) se desdobla en dos: uno que toma como criterio el importe agregado de las operaciones (precio de compra incluida deuda), que sería el más “cualitativo”; y otro más cuantitativo, que clasificaría por número absoluto de operaciones (por importe superior a 5 millones de USD).

Es obvio que la “carne” está en el “importe” y no en el número de operaciones. De hecho, ello singulariza con bastante precisión a los despachos que están en el “valor añadido” del tamaño (blue chip, top notch, etc.) y los que están un escalón inferior (más operaciones, menos fuste). Esto, que conste, no tiene que ver con la dificultad objetiva ni con el mérito de cada transacción, sino únicamente (y no es poco) con su “rentabilidad”, pues el silogismo “a mayor importe de la transacción, mejores fees”, se cumple.

Primer hecho: entre los cinco primeros por importe agregado no hay ningún despacho tradicional español; ni luso, ni ibérico. Clasificación copada por tres despachos de la City, un americano sin oficina en España ni en Portugal, y una firma de servicios profesionales (KPMG). El primer ibérico es Uría, en sexta posición, y a más de 5.000 millones de Euros de distancia del leader. Es más, KPMG le saca casi 4.500 millones en valor agregado, y más que le dobla en importe agregado.

Por número de operaciones, sin embargo, el ranking se da la vuelta, copando cuatro despachos españoles y KPMG los cinco primeros puestos: Cuatrecasas (30), Uria (29), Garrigues (19), KPMG (15) y Gomez-Acebo (13). Ahora, que el agregado de todas esas operaciones de los cuatros despachos tradicionales españoles a duras penas supera el importe de las transacciones que KPMG atesora por si sola.

Desde luego que en este ranking la anomalía histórica está en KPMG, pues en volumen habría pasado en el interanual de la 36ª posición a la segunda, y en número de operaciones de la 9ª a la cuarta. Deloitte legal aparecería en 15ª posición en número de operaciones (6), pero con unos paupérrimos 263 millones de Euros de importe agregado. Es decir, a casi 8.000 millones de Euros de distancia de su competencia en el mundo de las firmas de servicios profesionales.

También en el ámbito comparado KPMG Iberia se erige en verso suelto. En ninguna jurisdicción europea de las escrutadas por MergerMarket aparece en los rankings por volumen o por número de operaciones. Es más, únicamente en Francia aparece PwC  legal en séptima posición por número de operaciones.

En cuanto a la comparación “con los países de nuestro entorno”, como tanto le gusta decir a nuestros pro-hombres, destacaríamos los dos extremos que ilustran Francia e Italia. En Francia los despachos americanos se han comido el mercado de operaciones corporativas de “valor añadido”, con una señalada excepción en Darrois Villey, mientras los ingleses reinan por número de transacciones asesoradas. En Italia, los transalpinos resisten a los “atilas” de la abogacía anglosajona, copando las cuatro primeras posiciones por importe agregado de transacciones, y las tres primeras por número de operaciones. Así que medalla de oro, plata y bronce para ellos.

Pero nuestros queridos amigos ingleses deben cuidar su retaguardia, pues las cifras de Reino Unido no reafirman el liderazgo continental del que tanto gustan ufanarse. Así, entre los cinco primeros por importe de operaciones, resiste únicamente Slaughter & May, la firma más británicamente británica con menor red propia allende sus fronteras (best friend  de Uria). Hay que bajar hasta el noveno y décimo puesto para encontrar a Linklaters y Freshfields, mientras que Clifford Chance no aparece entre las quince primeras. Por número de operaciones sí  les va mejor a las firmas de la City.

En fin, como cantaba Berlanga en Bienvenido Mr. Marshall: … ¡Americaanooos!

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Al tiempo, campaña de prensa en los principales diarios escupiendo titulares sobre los precios inmobiliarios: “han tocado fondo”; en algunas zonas (Madrid, País Vasco) ya han empezado a “crecer modestamente”; avalancha de inversores internacionales pugnando por arramblar con las carteras de la banca, y con sus plataformas de gestión… “amanece un nuevo día en el ladrillo español”. Por fin se iluminaron las tinieblas. El sol brilla, las nubes se levantan y los pajarillos cantan.

En dos palabras: testemos la calidad de la profecía, de una parte; y, de otra, escrutemos y descubramos a los destinatarios del mensaje.

Los ingleses tienen una magnífica expresión que se traduciría literalmente como “profecías auto cumplidas” (self-fulfilling profecies), pero que materialmente se refiere al anuncio anticipado del acaecimiento de eventos futuros cuya realización es consecuencia de la formulación de su propia hipótesis.

Primera cuestión: ¿puede la Banca fijar precio en el mercado inmobiliario español hoy? Respuesta de quien suscribe: Sí. Y me explico (aquí viene el ladrillo que tanto disgusta a mi editora).

En mercados oligopolísticos se puede producir un “acomodamiento” mutuo (espontáneo) de conductas comerciales o una “colusión tácita” en detrimento de la competencia entre operadores, en tanto que la más racional y rentable estrategia individual para cada uno de ellos (Oligopolio de Cournot/Equilibrio de Nash, el de “una mente maravillosa”). Para ello deben concurrir estructuralmente tres condiciones: alta concentración de cuotas de mercado en manos de unos pocos operadores y simetría en la posición de los mismos; producto commodity; y transparencia en las condiciones de transacción. [Perdón por el intrusismo porque de esto el que sabe de verdad es mi amigo y excelso economista industrial, Juan Briones]

Las condiciones señaladas concurren hoy -a mi juicio- en el mercado financiero-inmobiliario español: se ha creado un oligopolio de oferta en manos de cinco entidades financieras (tras remansar y sustraer del mercado vía SAREB los 100.000 millones de Euros de oferta de las extintas cajas); sus activos inmobiliarios físicos y financieros son substancialmente intercambiables (con matizaciones por concentración geográfica); y todos saben todo, por decirlo suavemente, y si alguno no se entera, lo anuncian en el periódico.

Llegados a este punto, se produce el incentivo del chiste del dentista, a quien el yaciente  paciente, al verlo armado con el taladro, ase por sus nobles partes al tiempo que le espeta: “a que no vamos a hacernos daño, Doctor”. Pues eso, que si es pa’ na’, es tontería. Yo bajo precios, tú bajas precios, él baja precios, y al final (no) vendemos lo mismo, y la mercancía en balance cada vez vale menos. Y recordemos que hoy en Banca, todo son juegos de balance: que si un poco menos de mora por aquí; que si me quito unos APRs por allá; que si mi crédito fiscal computa como core tier capital, … y tal, y tal. Nada de “teorías de juegos”, “prácticas de peloteo”.

¿Qué cómo hemos llegado a esta competencia “perfecta”? Pregúnteselo al MOU, al FROB, al FdGD,  a la Comisión Europea,  a SAREB, a la AEB y al sursuncorda. Y si no tienen respuesta, al Gobierno, que para eso en España la culpa siempre es del “Idem”.

Yo creo que mi buen amigo banquero, empero, se equivocaba por unos pocos puntos. El precio va a rebotar un poquito por encima de donde lo dejó la quita de SAREB a las entidades rescatadas. Y eso debe rondar, en media, el cuarenta y algo por ciento sobre valor en libros.

¿Qué cómo lo sé? Pues no lo sé, pero yo confío en la sabiduría, justicia y bondad de nuestros gobernantes. Y en democracia, la mayoría, aunque sea la de unos pocos, nunca se equivoca.

Otra vez me he enrollado, así que dejo para otra ocasión lo de los destinatarios del mensaje del suelo del precio (del suelo) y demás inmuebles. Otro trabalenguas. ¡Salud y buenos alimentos!

Hoy pretendo dar mi personalísima interpretación de lo que está pasando en el mercadeo de las finanzas del ladrillo, o del ladrillo de las finanzas, que tanto monta. Vaya por delante que me temo que mis queridos críticos me echarán en cara que la entrada de hoy es larga y difícilmente inteligible.

Lo del mercado institucional de APIs, prolegómeno de un buid-up en toda regla que veremos más pronto que tarde (pases de segunda ronda), se erige en el penúltimo paso de la “transformación” del mercado inmobiliario español post-crisis. A este sí que no lo va a reconocer ni la madre que lo parió. El título de la película (como en el chiste) podría ser: “de la fragmentación al oligopolio”. Eso sí, pasando en el camino por los presupuestos generales del Estado, saneamientos a costa del contribuyente incluidos.

En efecto, el unbundling de plataformas de gestión de activos inmobiliarios (físicos y financieros) se erige en presupuesto para el movimiento en bloque de carteras hacia inversores institucionales (fondos et alii) que no cuentan con estructura de gestión propia. La Banca creó o desarrolló esos APIs internamente bien porque quiso participar en el festín de la burbuja a título principal (caso de las extintas cajas), bien porque no le quedaron más bemoles al tragarse, con el estallido, montones de daciones en pago de créditos promotor fallidos, que dejaron de ser activos financieros para convertirse en activos físicos. La “desvirtualización” que dicen algunos en twitter.

La salida en bloque a cliente no finalista (inversor financiero no patrimonialista) de activos dacionados e incluso de riesgo financiero desde los balances de la Banca requiere de plataformas “independientes” de gestión de esos activos, y hace además redundantes las propias de la Banca, al hilo de la limpieza de balances en curso. Ya saben, la famosa jibarización de los APRs (activos ponderados por riesgo) y su beneficioso impacto en la ratio de solvencia (MOU, Basilea III, etc.).

Con el estallido de la burbuja y su corolario de desaparición por KO del promotor no bancario y de barrido de las Cajas, se produjo una concentración sin precedentes de la oferta inmobiliaria. Hoy cinco entidades financieras y SAREB la copan. Ya comentamos en este mismo espacio que SAREB no es otra cosa que un enorme cártel de crisis, dirigido a sustraer del mercado una parte importante de la oferta (la procedente de las cajas quebradas) y regular su salida, controlado por el resto de oligopolistas, que son junto al Estado sus accionistas.

Es cierto, no obstante, que el mercado de segunda mano está en manos de propietarios independientes, pero por su dispersión y fragmentación difícilmente puede tener un impacto en la formación de precios minoristas.

Es en  la formación de precios donde está “la madre del cordero”. Y ahí confluyen plataformas, inversores y Banca.

¿No les resulta extraño que coincidiendo con el publicitado apetito inversor de los fondos extranjeros hayan aparecido esta semana recurrentes noticias sobre que el precio del ladrillo ha tocado suelo, e incluso repunta levemente en algunas áreas?  También esto a mi juicio tiene una clara explicación. En la próxima entrega, “más” y espero que “mejor”.

Esta entrada también se ha publicado en “La Caña“, el blog de Emiliano en Cinco Días.

Se anuncian operaciones a bombo y platillo. Lo curioso del asunto es que salvo alguna excepción (VPOs en renta de Madrid), no se materializa inversión alguna en inmuebles. De hecho se podría extraer la conclusión contraria, persiste una notoria prevención a inmovilizar grandes recursos en bienes raíces en España, con la excepción de la adquisición de activos prime por parte fundamentalmente de inversores patrimonialistas y family offices.

Esto viene a cuenta de las dos adquisiciones protagonizadas por sendos fondos de inversión internacionales de los brazos inmobiliarios de BANKIA-BFA (Bankia Habitat) y CAIXA BANK (Servihabitat). Una operación, la primera, parece que cerrada; y la otra en ciernes. Pues bien, ni Cerberus ni TPG han adquirido, ni se proponen adquirir, un solo inmueble. Tampoco activo financiero alguno con subyacente inmobiliario (préstamo o crédito hipotecario). Están realizando inversiones en plataformas de servicios de intermediación, compraventa y gestión de inmuebles.

En realidad, lo que están comprando son meros contratos de gestión en exclusiva con los vendedores. Así, la Entidad financiera cede la “rama de actividad” de gestión inmobiliaria con sus activos y pasivos (personal, medios materiales, y fondo de comercio). Se vende, en el fondo, y se valora y paga, el negocio que venga de la exclusiva del contrato con la Entidad financiera vendedora. Ese negocio tiene dos fuentes: los propios activos adjudicados ya en cartera de las Entidades financieras vendedoras, que no se traspasan al Inversor, pero que deberán ser gestionados con una vocación de realización inmediata; y la cesión, subrogación o subcontratación por la Entidad financiera vendedora de los servicios objeto de los contratos de gestión de los activos inmobiliarios físicos y financieros transmitidos a SAREB (en el caso de las entidades de Grupo 1 y 2, como Bankia o Catalunya Banc).   En fin, puro outsourcing de backoffice al estilo del que nos tenían acostumbrados Accenture, KPMG y asimilados.

En efecto, no imagino a las Entidades cediendo la gestión de su riesgo inmobiliario a una sociedad controlada por un fondo internacional, cuando su prioridad sigue siendo hoy la gestión del impacto de los quebrantos fundamentalmente inmobiliarios en su balance. Cuándo y cómo “matar” riesgo inmobiliario en balance entra prácticamente en el núcleo de la gestión estratégica de la entidad. ¿O es que alguien se cree que un Fondo va a dictar cuándo la Entidad refinancia o se adjudica un activo? O lo que es aún más sensible, a qué precio y en qué condiciones lo hace.

Una de las peleas más recurrentes de los últimos años ha tenido lugar precisamente entre los brazos financieros e inmobiliarios de las Entidades a la hora de fijar los términos de las adjudicaciones de activos, pues el precio de entrada en el perímetro de la inmobiliaria determinaba directamente cuanto “dolor” asumía cada una de las “hermanas”. A mayor valor de adjudicación, menor quebranto en el balance de la entidad financiera, pero mayor riesgo para la inmobiliaria de materializar pérdidas posteriores en la desinversión y, en último extremo, mayor dificultad para ejecutarla en mercado, con el consiguiente incumplimiento de los objetivos de colocación de activos.

La cuestión reside, entonces, en desentrañar las razones por las que a los fondos les parece ahora atractivo entrar en el negocio de los APIs a gran escala. Por las “magníficas” condiciones y largo plazo de los contratos con SAREB (caso de Bankia y Catalunya Banc) no será.

¿Qué razones encuentran Ustedes?

Nuevo curso, nuevos retos, o antiguos pendientes, que tanto monta.

Anticipo que la realidad micro va a seguir mostrándose particularmente compleja. Y ello, a pesar del discurso oficial inaugurando el primer año triunfal de la era Rajoy. Aferrados cual náufrago a unos cuantos datos macro favorables (exportaciones, temporada turística, desempleo), que no debemos despreciar pero que habría que contextualizar en su coyuntura y estacionalidad, se pregonará el principio del final del túnel que nos conducirá a un futuro de vino, rosas y bajadas de impuestos.

Y, sin embargo, los viejos fantasmas no se han desvanecido con la canícula.

Depresión de la demanda nacional, que no remonta, como es propio de una población con el desempleo por pandemia, resacosa de sobre-endeudamiento, e inmersa en pleno proceso de deflación interna en el que la merma del salario va bien por delante del ajuste de precios. Todo ello aderezado por reiteradas embestidas fiscales, ora del cigarrillo y la cañita, ora del IVA que todo lo abarca, por no hablar de los rejones en el IRPF.

Otro palo en la rueda: mayor contracción del crédito privado de la Zona Euro. ¿No vendieron los rescates bancarios como palanca de la reactivación del crédito al sector privado? Pues lo que no es, no puede ser, y, además, es imposible (el Gerrita dixit). En pleno desapalancamiento, y con Basilea III y los ratios mínimos del MoU por dogal, sufriendo una tasa de mora en máximos históricos, ¿cómo coño van a prestar más a una demanda dudosamente solvente? Y ¿dónde están los mecanismos alternativos de financiación no bancaria? Con entelequias tipo mercado de renta fija para PYMEs y propinas fiscales para business angels de ésta no salimos.

Es más, anticipo un progresivo pero firme endurecimiento de la Banca en la gestión de su activo y riesgo, una vez que ya han prácticamente asumido en su balance la mayor parte del dolor de las provisiones por deterioro, incluidas las de créditos refinanciados. No se andarán con cataplasmas: reclamación, vencimiento, ejecución… y a concurso, si es menester.

Con tal panorama, el récord de turistas extranjeros no será el único de este año. El de concursos de acreedores me temo que dejará un listón muy alto para los anales. Por descontado que el sector inmobiliario habrá desaparecido tras este tsunami. Pero no solo. Muchas PYMEs del sector servicios siguen idéntica y fatal suerte.

Dirán que esto es lo propio de un proceso de destrucción creativa que alumbrará una nueva economía menos dependiente del ladrillo (y de la inversión y gasto público), en sus más variadas expresiones. Cierto por el lado de la destrucción, pero no lo tengo tan claro del lado de la creación. Con veinte meritorias start-ups tecnológicas no nos convertimos en potencia mundial, ni daremos empleo a los seis millones hoy en su casa. Tampoco fabricando y exportando coches. Ni estirando el modelo de sol y playa (hasta hace poco tan denostado) al calor del “otoño árabe”, por aquello de su primavera marchita.

Y todo esto… sin hablar del Gobierno y sus circunstancias, que son las nuestras.

La solución parece pasar por vender el país (no la marca España, sino sus activos) al inversor exterior, al grito de “barato, barato”; y vuelta a la política de grandes fastos para rehabilitar nuestra maltrecha imagen internacional (Olimpiadas et ali). Ojalá regrese en masa la inversión extranjera directa, traiga financiación y creación de empleo. Pero, sin tejido productivo local, de ésta no salimos ni a la japonesa. Y, cuidado, se está dando por descontada una paz social que no deja de ser una afortunada anomalía, en un contexto económico y político como el de la España actual.

En fin, que tenemos que encontrar la vía “micro” que nos ayude a salir de ésta, por nuestros propios medios, y sin fiar nuestra suerte al “amigo americano”. Mientras tanto, un nuevo trimestre de penitencia, que esperemos sea “de los últimos”.

Emiliano Garayar

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