Blog Inmobiliario - Globaliza.com

¿Se pueden girar dos recibos independientes al propietario y al inquilino?

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Fri, 25 May 2012 11:29:25 +0000

Con frecuencia nos llegan consultas sobre la obligatoriedad de girar dos recibos comunitarios de forma separada al propietario y al inquilino ya que así consta en el contrato de arrendamiento. Vicente acaba de alquilar un piso y en el contrato aparece una cláusula pactada con el propietario en la que asume el pago de las cuotas de comunidad. Su duda es sobre la forma de pago: “El contrato especifica que el arrendatario es el destinatario de los recibos. ¿A quién deben girarse los recibos, al propietario o al inquilino?”. Recordemos que el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal dice es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Por lo tanto, al ser el propietario el obligado al pago frente a la comunidad, le será girado únicamente a éste un único recibo en el que se incluirán la totalidad de los conceptos: cuota ordinaria, agua fría, agua caliente, cuotas por obras, regularizaciones de cuota, etc. El contrato de arrendamiento celebrado entre arrendador y arrendatario debe quedar al margen de la gestión económica de la comunidad. Además, el administrador de la finca no está obligado a girar los recibos de forma separada al propietario y al inquilino. Siguiendo estas directrices evitaremos la morosidad que puede generar pasar al cobro un determinado concepto del recibo a los arrendatarios así como los gastos derivados de la devolución de recibos y por domiciliación bancaria. Caso aparte es cuando el piso pertenece en “pro indiviso” a varios propietarios, como ocurre cuando hay herencias o separaciones. En cualquiera de los dos supuestos, deberá nombrarse a un representante así como facilitar al secretario-administrador una dirección a efectos de notificaciones y un número de cuenta corriente al que se girará la totalidad del importe del recibo correspondiente a esa propiedad. Imagen: Andrés Rueda vía Flickr

¿Quién debe sufragar los gastos de reparación por actos vandálicos en la comunidad?

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Fri, 18 May 2012 12:20:38 +0000

Ninguna comunidad de vecinos está libre de sufrir actos vandálicos. Generalmente los elementos de las zonas comunes son los más afectados por el gamberrismo; desde la puerta de entrada al portal, hasta los buzones, pasando incluso por la caja de fusibles. Roberto es uno de los vecinos que ha sufrido cómo unos gamberros arrancaban su buzón del casillero. Nos pregunta lo siguiente: “Aunque los buzones se encuentran en una zona común, la comunidad se niega a costear la reparación, ¿esto es así?”. Vayamos por partes. No existe ningún artículo de la Ley de Propiedad Horizontal que regule el carácter de los buzones. Tampoco el artículo 396 del Código Civil los incluye dentro de los elementos comunes de la finca. Por lo tanto, el buzón no tiene la consideración de elemento común del edificio porque tiene atribuido un uso privativo del mismo para cada propietario. Es por ello que las reparaciones del buzón como puede ser el cambio de cerradura por daños derivados de actos vandálicos, deberán ser costeadas por cada propietario, salvo que los destrozos afecten a todos los buzones, en cuyo caso la comunidad podrá dar parte al seguro. Por poner otro ejemplo, la puerta de acceso a la vivienda tiene la consideración de elemento privativo a los efectos de mantenimiento por lo que si se han producido daños en la misma como consecuencia de actos vandálicos, también será el propietario quien asuma los gastos de reparación.

El mercado de alquiler inmobiliario ante un cambio de paradigma

Rentages — Mon, 14 May 2012 07:54:42 +0000

El mercado de alquiler de viviendas de nuestro país se encuentra en un cambio de paradigma histórico, pues se encuentra en un momento en la historia en el que (como antaño, y como otros países) vuelve a tomar una posición destacada, y se encuentra en un cambio de paradigma pues las reglas del mismo están en plena ebullición. Especialmente desde la aprobación de un "banco malo", por parte del gobierno, en el que recalarán todos los inmuebles que actualmente echan por tierra los balances anuales de los bancos españoles. Al concentrar tantas casas en un único banco y con la necesidad de sanear las cuentas, se esperan importantes descuentos en la vivienda procedente de bancos así como la disposición de un gran volumen de oferta para alquiler social. Como decimos, el mercado inmobiliario español, está viviendo una auténtica catarsis, pues como se ha dicho, por un lado está recuperando aquella posición que muchos pensamos que jamás debió perder, y por otro lado sus aguas, sus tentáculos reguladores, se mueven últimamente en una dirección que parece concretamente opuesta a la de las últimas décadas, y eso está produciendo importantes cambios. Venimos de una época en la que primaba la regulación en favor del inquilino, y donde la ley, y la aplicación de la misma resultaba descaradamente favorable al mismo, pecando a parecer de quien firma de excesivamente garantista con quien alquilaba y en detrimento de los intereses del arrendador. Y, como se ha mencionado, ahora vamos parece ser en dirección totalmente contraría, ¿es bueno tal cambio? A entender de quien firma, no tan sólo es bueno, sino necesario, es decir, si queremos tener un mercado dinámico, eficaz, eficiente y lo suficientemente potente como para que solucione uno de los problemas sociales más importantes como es el del acceso a la vivienda, estás medidas son más que necesarias. Unos dirán que se pasan de frenada, y que desprotegen al inquilino, tampoco es eso, pues es obvio que hay que guardar una adecuada protección y garantías jurídicas, pero eso no se puede tornar en privilegios. Ahora bien, quien suscribe, si que está de acuerdo en una cosa: de nada servirán todas estas medidas legislativas, sino van acompañadas de otras, de otra índole y de mayor calado. Dicho de otro modo, está muy bien moldear la legislación a favor del propietario e impedir que si el mismo pone un piso en alquiler se encuentre en una encerrona en el caso de que el inquilino no le pague o le traiga otros problemas, pero todo ello de poco o nada servirá si todas estas medidas legislativas no van acompañadas también de otras medias que impulsen la solución de las problemáticas sociales concretas o de medidas prácticas que agilicen los juzgados por ejemplo.

¿Sobre quién recae la responsabilidad en caso de accidente por una puerta de garaje?

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Fri, 11 May 2012 11:54:14 +0000

La puerta de garaje de un edificio residencial es uno de los mecanismos que presenta mayores problemas de seguridad. Y es que el número de averías por su falta de mantenimiento preventivo es la consecuencia más directa, pero no la más importante: en los últimos años, la ausencia de elementos de seguridad ha derivado incluso en accidentes mortales. Por ello no es de extrañar que cada vez más foros y jornadas se hagan eco de esta problemática. Pablo, vecino de Alcorcón (Madrid), es una de las personas que cuestiona el mantenimiento de la puerta del garaje de su comunidad de propietarios. “Pese a los años que tiene la puerta (data de 1998) y las averías que viene arrastrando, la comunidad no quiere sustituirla. Me gustaría saber si hay alguna norma que obligue a ello y, en caso contrario, qué pasaría si ocurre un accidente”, nos pregunta el lector. Aunque en un principio y salvo modificación importante las puertas anteriores a 2005 están exentas de ser adecuadas a la Norma UNE-En 13241-1:2004, y por tanto de cumplir los requisitos de seguridad establecidos para el marcado CE, la realidad actual aconseja adoptar aquellas medidas preventivas que garanticen la seguridad de las personas. Además, la antigüedad de la puerta no exime de cumplir otras exigencias de seguridad reguladas en leyes y directivas anteriores a 2005. En este sentido, no podemos obviar que en caso de accidente es el propietario de la puerta (esto es, la comunidad) quien va a responder de los daños ocasionados, como así lo establece el artículo 1.907 del Código Civil: “El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias”. Esta misma norma, en su artículo 1.902, establece el principio general de responsabilidad civil extracontractual cuando dice: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”. Asimismo, como venimos comentando en distintas consultas, es obligación de la comunidad de propietarios la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Así lo dispone la norma que rige la convivencia en las comunidades de vecinos, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Pero también el administrador de la finca puede incurrir en responsabilidad si no cumple con la función que le encomienda el artículo 20 de la LPH: “Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios”. Para tomar la decisión, y salvo reparación urgente, deberá ponerlo en conocimiento del representante legal de la comunidad, el presidente.

Las madres son las reinas de la casa

Rafael Albadalejo Casal — Fri, 04 May 2012 11:58:06 +0000

Este próximo domingo 6 de Mayo es el Día de la Madre y en Globaliza nos hemos propuesto escribir un pequeño homenaje para todas ellas, las verdaderas reinas de la casa. Sabemos que no siempre estamos con los bolsillos llenos para poder hacer ese pedazo regalo que sabemos se merecen, pero que la crisis no sea excusa para agradecerles todo lo que han hecho, hacen y harán por nosotros. Por eso buscando por la red hemos dado con esta felicitación del Día de la Madre de Pocoyo para que imprimamos y recortemos nosotros mismos. Y como nos ha encantado la propuesta, la reproducimos aquí mismo para que sólo tengas que imprimir y poco más. ¿Chula, verdad? Seguro que montarla os resultará fácil, pero por si acaso, la gente de Zinkia también pensó en unas instrucciones para su montaje que os podrán ayudar si os surgen dudas: También nuestros amigos de P&G (sí sí, los del Fairy de toda la vida) también han querido sumarse a los homenajes a estas grandes heroínas del hogar y han lanzado la campaña "Gracias, mamá" en colaboración con el Comité Olimipico Internacional, y es que ya se respira también el olor a Olimpiadas, ¿verdad? La campaña nos parece muy simpática y entrañable, un vídeo sin palabras con un mensaje internacional que no precisa de estas para conmovernos. El lenguaje del amor es universal y nuestro apego y cariño a las madres siempre es el mismo aquí o allá. Y como ellos mismos dicen, "esperemos que esto inspire un movimiento global de agradecimiento a las madres". ¡Claro que sí, y desde Globaliza.com nos unimos! ¡Gracias, mamá! Por todas las camisas planchadas, por todas las horas de sueño mientras estábamos enfermos en cama y por las que pasabas desveladas mientras estábamos de fiesta con amigos... y por tantos tuppers con cómida que nos llevábamos cuando estudiábamos fuera... Y por tantas y tantas sonrisas regaladas aun a pesar de nuestras mil tropelías...

Cuando el edificio se convierte en un búnker

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Mon, 30 Apr 2012 15:13:04 +0000

Puertas de acceso al exterior cerradas con llave, ascensores de uso restringido, videoporteros desconectados… En ocasiones las medidas de seguridad adoptadas por las comunidades de vecinos son tantas que las convierten en verdaderos búnkers. Decisiones que no son del agrado de todos los vecinos. Este es el caso de Consuelo, que se queja de lo siguiente: “En mi comunidad quieren desconectar la apertura de la puerta del portal del portero automático por motivos de seguridad. Tengo movilidad reducida y en caso de que alguien llamara desde abajo, tendría que bajar a abrirles la puerta. ¿Qué puedo hacer? ¿En base a qué mayoría pueden adoptar el acuerdo?”. Aunque la medida tiene como finalidad garantizar la seguridad de la finca, debido a la minusvalía que padece, se requerirá además de la adopción del acuerdo por la mayoría simple que establece la Ley de Propiedad Horizontal, su consentimiento expreso. La misma respuesta vale para comunidades en donde residan personas que por su situación tengan una movilidad reducida (minusvalía, edad avanzada, enfermedad degenerativa, etc.). En general, afecta a cualquier situación de carácter grave que impida a una persona bajar al portal para abrir la puerta del portal. No obstante, conviene recordar que en ningún caso las puertas de acceso al edificio podrán estar cerradas con llave de dentro para afuera, como tampoco las puertas previstas como salida de planta o caminos de evacuación (por ejemplo, las ubicadas en las escaleras), pues así lo establece el Código Técnico de la Edificación (Documento Básico Seguridad contra Incendios). Por otra parte, no son pocas las comunidades que adoptan el acuerdo de restringir el acceso al ascensor mediante un sistema de llavines. A este respecto, no hay ninguna norma legal que lo prohíba toda vez que, en caso de incendio, no deben utilizarse los aparatos elevadores sino las escaleras.

Cuando el arrendador de la casa es el banco

Rentages — Thu, 26 Apr 2012 10:50:23 +0000

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria a finales del 2007 hasta hoy hemos vivido una transformación en el mercado inmobiliario como nunca antes en la historia, por su rapidez, magnitud y profundidad, y una de esas transformaciones, impensables hace tan sólo un lustro es ver convertidos a los bancos en la mayor inmobiliaria del país. Los bancos debido a su exposición inmobiliaria se han venido (entre otras causas) muchos de ellos abajo, pero también les ha convertido en la mayor inmobiliaria del país, y en consecuencia, y en lo que aquí nos atañe en un agente arrendador importante. Y ¿qué papel juegan los bancos como actores arrendadores de viviendas? Veámoslo, pues ello nos puede aportar interesantes opciones. Por una parte quizá está la que podríamos denominar la posición del banco como arrendador menos deseable, es decir, aquella posición en la que el banco hipotecó la vivienda a un cliente suyo, este no ha podido hacerse cargo de la misma, y el banco pactándolo con el cliente, no le ha desahuciado y se ha quedado con el piso, permitiendo al cliente quedarse en el mismo como inquilino suyo. Luego nos encontraríamos con aquellos pisos que la banca no está logrando vender, y que ante la imposibilidad de hacerlo, prefiere ponerlo en alquiler antes que seguir teniendo la vivienda vacía. Este es un caso frecuente en la actualidad, pero cabe decir que quizá no el más común, pues lo común es que el banco prefiera, aún y a pesar probablemente de tener que hacer importantes descuentos en el precio de venta, venderlo y sacarse una carga de encima que le esta ahogando, que no mantenerlo en su balance aunque lo tenga alquilado. Y por último, nos encontraríamos en la posición del banco como arrendador de viviendas en aquellos casos de vivienda social que el mismo ofrece, es decir, en aquellas viviendas que el mismo banco comúnmente construye y gestiona, para ponerlas en alquiler a bajo coste para personas de estos recursos. Este último caso, en la actualidad, lo encontramos casi únicamente circunscrito a la gran banca que es la única que tiene posibilidades para hacerlo. En definitiva, no es que el mercado de la vivienda de alquiler ahora pase a estar controlado por los bancos como arrendadores, pero si que es cierto, que estos, junto con grupos de inversores y fuertes inmobiliarias, cada vez juegan un papel más importante como piezas clave del sector.

Apostar por la eficiencia energética, cuestión de mayorías

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Mon, 23 Apr 2012 11:52:30 +0000

Hablar de eficiencia energética en comunidades de vecinos es hablar de ahorro. Es por ello que muchos edificios residenciales están adaptando sus instalaciones para impulsar el ahorro energético y así reducir el coste por hogar. Pero cualquier medida encaminada a este fin requiere de una importante inversión inicial que no todos los propietarios están dispuestos a asumir. Más aún con el escenario económico actual. Esta semana abordamos el caso de Pedro, vecino de la localidad de Coslada, en Madrid. La comunidad en la que reside está barajando la posibilidad de cambiar el tipo de combustible que da servicio a la calefacción central, concretamente quieren pasar de gasoil a gas natural manteniendo las instalaciones existentes. Nos pregunta lo siguiente: ¿qué mayoría es necesaria para la adopción del acuerdo que permita el cambio de combustible energético? El cambio de combustible, por ejemplo de gasoil a gas natural, tiene la consideración de acto de mera administración por lo que podrá acordarse por mayoría simple, tal como establece el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Consideramos que no tiene la consideración de acceso a un nuevo suministro, ya que sólo será utilizado para dar servicio a la sala de calderas común preexistente. Si, por el contrario, fuese necesaria la instalación de una nueva infraestructura, como ocurre con la transformación de salas de calderas de carbón a biomasa, la adopción del acuerdo requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17.3 de la LPH). Continuando con la importancia de la eficiencia energética en las comunidades de propietarios, existen actuaciones, de gran éxito, que exigen también la adopción de acuerdos. Tal es el caso de la instalación de detectores de presencia para reducir el consumo de luz en las zonas comunes del edificio, que requerirá sólo el acuerdo de la mayoría de los propietarios que representan mayoría de cuotas puesto que supone una mejora a la instalación común preexistente.

Miguel Ángel Muñoz Flores, reelegido presidente del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

Rafael Albadalejo Casal — Thu, 19 Apr 2012 12:17:42 +0000

Manchego, de 60 años, comparte su actividad profesional privada con la colegial. Miguel Ángel Muñoz Flores es presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España desde octubre de 2004 y del Colegio de Madrid desde 2002. Autor de diversos artículos, ha participado como ponente o moderador en múltiples jornadas y mesas redondas, a nivel nacional e internacional. Bajo la presidencia de Muñoz Flores, la Junta de Gobierno del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid ha fomentado, a través de cursos y jornadas monográficas, el desarrollo de la formación permanente, impulsando asimismo el Curso de Grado en Administración de Fincas, que imparte la Universidad de Alcalá de Henares. También ha puesto en marcha el Programa de Lucha contra la Morosidad en las Comunidades de Propietarios, una iniciativa que permite a las comunidades dotarse de un sistema de reclamación judicial de las cuotas comunitarias a coste cero con las máximas garantías legales. La renovada junta de Gobierno del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid impulsará, en su nueva etapa, la tramitación parlamentaria de una nueva Ley de Propiedad Horizontal, que contemple la profesión de administrador de fincas con funciones gerenciales y ejecutivas; la regulación de la Dirección Electrónica Inmobiliaria para los propietarios de bienes inmuebles; la consolidación del Observatorio de la Morosidad en las Comunidades de Propietarios; y la creación de un Registro Central de sentencias firmes de desahucio. Durante el acto de toma de posesión, que tuvo lugar el pasado 13 de abril, Muñoz Flores se comprometió a construir un “Colegio más moderno y eficaz, de lo que ya es, al servicio de los colegiados y de los consumidores y usuarios que solicitan nuestras prestaciones profesionales”.

¿Puede la comunidad establecer un interés por el retraso en el pago de los recibos?

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Mon, 16 Apr 2012 10:52:55 +0000

Los retrasos en el pago de los recibos comunitarios están al orden del día, pero también en el Orden del Día, literalmente, de una junta de propietarios. No es de extrañar por tanto que muchas de las cuestiones planteadas por los lectores se refieran a este tema, máxime cuando es uno de los gastos que todo propietario decide aplazar cuando se presenta un problema económico en el hogar. Fernando nos ha remitido varias dudas sobre este importante asunto. Concretando, nos pregunta si es posible que la comunidad de propietarios llegue a un acuerdo para imponer un interés por el retraso de las cuotas comunitarias, y qué consecuencias tendría para el propietario moroso. Para referenciar este tema tendremos que acudir a uno de los textos legales más claros del ordenamiento jurídico español, el Código Civil (CC). El artículo 1108 del CC argumenta lo siguiente: “Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal”. Esto es, la comunidad de propietarios podrá establecer un interés de demora. Para ello, es aconsejable que esta posibilidad figure como tal en los Estatutos como norma ya que en el supuesto de que se proceda a reclamar el importe adeudado vía judicial los intereses formarán parte de las cuotas. También el artículo 1255 del CC dice que la comunidad de propietarios puede acordar en virtud del principio de autonomía contractual la aplicación de recargos por mora en el pago de las cuotas. Su exigibilidad es consecuencia de la exigencia del cumplimiento de las obligaciones nacidas de los contratos. Así lo establece, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 4 de octubre de 2006. Dado que la imposición de intereses en el retraso del pago de las cuotas de comunidad tiene la consideración de un acto de mera administración, el acuerdo podrá ser adoptado por mayoría simple de los propietarios. Así las cosas, los intereses pueden venir establecidos en los Estatutos o en un acuerdo por mayoría simple. Para finalizar, conviene señalar que si el propietario deudor procede al pago de la deuda principal (cuotas) pero no de los intereses moratorios que se hayan aprobado en junta y que se hayan devengado, éste seguirá manteniendo su condición de moroso y, por lo tanto, no podrá votar en las juntas.