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La cara y cruz de las terrazas de verano en las Comunidades de Vecinos

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Fri, 29 May 2015 11:00:41 +0000

Las tapitas no sólo pueden suponer un peligro para mantener a raya la cintura sino también nuestras horas de descanso. Son muchas las comunidades de propietarios que ven en estas terrazas una forma de obtener unos ingresos extra y así hacer frente al pago de los gastos derivados de la época estival como puede ser el mantenimiento de la piscina o de la pista de pádel. Si la terraza se instala en la vía pública y cumple con los requisitos administrativos (licencia de actividad, horarios…) no debe de revestir mayor problema para la comunidad. Distinto es en cambio la colocación de una terraza en una zona privada de la misma comunidad, ya sea la acera, el patio o la zona ajardinada. La instalación de una mesa y sillas por parte de un local en una zona comunitaria constituye la utilización de un elemento común para un fin privativo por lo que para ello será necesaria la adopción de un acuerdo al respecto por unanimidad. Sin embargo, si pacta con la comunidad el pago de un importe por dicha utilización, constituiría un arrendamiento de elemento común, por lo que en virtud del art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal el acuerdo podrá adoptarse por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas. Ahora bien, no debemos olvidar que colocar una terraza de verano bajo el edificio puede conllevar ruidos y actividades molestas que dificulten el descanso de los vecinos. Es por ello aconsejable que a la hora de adoptar este tipo de decisiones se sopesen los pros y los contras al tiempo que se fijan claramente las condiciones de su uso así como el horario de apertura y cierre. @CAFMadrid

Derechos de una persona discapacitada con perro de asistencia en una comunidad de propietarios

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Tue, 24 Mar 2015 11:31:07 +0000

No es la primera vez que desde esta tribuna analizamos la relación, en ocasiones complicada, entre un vecino y la propia comunidad de propietarios cuando habitan animales en la finca. Desde el 14 de marzo es de imperativo cumplimiento en la Comunidad de Madrid una norma que garantiza a las personas con discapacidad el derecho de acceso a una propiedad privada o pública cuando vayan acompañadas de perros de asistencia. Se trata de la Ley 2/2015, de 10 de marzo, de Acceso al Entorno de Personas con Discapacidad que Precisan el Acompañamiento de Perros de Asistencia. En relación al ámbito de las comunidades de propietarios, que es el que nos preocupa, se establece lo siguiente: • El derecho de acceso se extiende a aquellos lugares espacios e instalaciones de titularidad privada pero de uso colectivo a los que la persona usuaria del perro de asistencia tenga acceso en virtud de su condición de propietario, arrendatario, socio, partícipe o por cualquier otro título que le habilite para la utilización del mismo. • Quedan incluidos en este derecho de acceso, en todo caso, las zonas e instalaciones comunes de los edificios, fincas o urbanizaciones en régimen de propiedad horizontal, copropiedad o aprovechamiento por turno, así como las de los inmuebles destinados a alojamiento turístico • Las condiciones generales de acceso de la persona usuaria del perro de asistencia a este tipo de espacio se regirán por los estatutos, reglamentos o normas reguladoras de su uso, sin que le sea de aplicación cualquier prohibición o restricción sobre acceso con animales contenida en las mismas, y garantizándose la utilización del espacio en condiciones de igualdad con el resto de usuarios del mismo. • El derecho de acceso, permanencia y deambulación conlleva la permanencia, ilimitada, constante y sin trabas, del perro de asistencia junto al usuario. @CAFMadrid

¿Puede la comunidad limitar el uso que hago del patio?

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Thu, 18 Dec 2014 09:23:13 +0000

En muchas ocasiones, los pisos bajos o locales disfrutan de un uso privativo o exclusivo del patio al tener un único acceso a través de su propiedad. Circunstancia que, además, hace pensar a los ocupantes de este tipo de pisos que dicho patio es de su propiedad. Más allá de la realidad, pues aunque este patio lo utilice un solo propietario, sigue manteniendo su carácter de elemento común del edificio. Cuando es el propietario de una vivienda quien hace uso de ese patio, normalmente su actividad se limita a sacar una mesa con sillas o colocar unas macetas. Distinto es, por otro lado, el uso que del patio puede realizar el propietario o inquilino de un local, sobre todo cuando le atribuye la condición de almacén. En este sentido, puede cumplir esta función siempre y cuando se haga de forma que no ponga en peligro la seguridad o salubridad del edificio, respetando, en todo caso, el alcance de la licencia de actividad preceptiva. No obstante, siempre puede regularse el uso del patio a través de normas de régimen interno, aprobadas por mayoría simple, para garantizar la buena convivencia y evitar actividades molestas.

¿Qué podemos hacer si un propietario realiza un uso indebido de su plaza de garaje?

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Tue, 11 Nov 2014 11:01:07 +0000

Son frecuentas las consultas que nos llegan sobre la utilización indebida de las plazas de garaje, ya sea por un mal estacionamiento fuera de los límites o por el uso como trastero que algunos propietarios conceden a su plaza. Antes de nada es preciso recordar que las plazas de garaje tienen como único destino el estacionamiento de vehículos a motor por lo que está prohibido el almacenaje de enseres, colocación de armarios, ruedas u otros objetos. Pero, ¿qué puede hacer la comunidad de propietarios para evitar este tipo de acciones? La comunidad puede aprobar una norma de régimen interno que lo prohíba mediante un acuerdo adoptado al respecto por mayoría simple. Si pese a esta norma, el propietario sigue almacenando enseres en su plaza, deberá ser notificado de forma fehaciente para que proceda a su retirada inmediata. Además, deberá tenerse en cuenta lo que establece el seguro del garaje al respecto ya que normalmente las pólizas aseguran el continente y no el contenido y siempre y cuando el destino de las plazas sea el estacionamiento de vehículos y no el almacenamiento de enseres.

Cambiar el césped natural por otro artificial, ¿qué mayoría requiere?

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Wed, 25 Jun 2014 15:15:49 +0000

Aunque algunas comunidades de propietarios ya han abierto las puertas de sus piscinas, otras todavía no han condicionado el recinto. Éste es el caso de la comunidad donde vive Antonia, en la que se sigue discutiendo si cambiar el césped natural por uno artificial e incluso sustituirlo por asfaltado. No todos los propietarios están de acuerdo, pero además desconocen el tipo de acuerdo que se debe adoptar para llevar a cabo cualquiera de las posibilidades planteadas. Llegados a este punto deben contemplarse los siguientes supuestos: Si la sustitución es por césped artificial, y tiene como finalidad abaratar costes derivados de su mantenimiento, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple. En cambio, si de lo que se trata es de evitar las continuas filtraciones o daños que ocasión, al tener la consideración de obra necesaria, en virtud del art. 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no requerirá acuerdo de junta salvo que para ello sea necesario girar una derrama. No obstante, aun cuando se trate de obras necesarias que, según el actual art. 10 no requiere para ello acuerdo de junta, es aconsejable que se someta a la aprobación de la junta tanto su ejecución como el gasto. En estos casos, el acuerdo podrá ser adoptado por mayoría simple. En defecto de los anteriores, tendrá la consideración de obra mejora, por lo que según el art. 17.4 de la LPH el acuerdo deberá adoptarse por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas. Asimismo, si la sustitución del césped natural es por asfaltado, deberá considerarse como un cambio de uso o servicio común de interés general, por lo que en virtud del art. 17.3 de la LPH el acuerdo deberá adoptarse con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas.

¿Qué tipo de obras está obligada a realizar la comunidad en la vivienda del portero?

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Fri, 25 Apr 2014 10:54:16 +0000

Localizados en el centro de las capitales, si algo caracteriza a los pocos edificios que cuentan con portero físico es que son en su mayoría antiguos, al igual que las viviendas-portería, propiedad de la comunidad. En caso de que la vivienda-portería requiera obras o reformas, la comunidad de propietarios debe tener en cuentas dos aspectos: - Las instalaciones del piso. La comunidad estará obligada a ejecutar las obras, siempre y cuando no sean debidas a un mal uso del trabajador. Reparaciones que afectarán a los grifos, radiadores, sanitarios, calentador individual, puertas de acceso e interiores, carpinterías o cerramientos exteriores, revestimientos de paredes y suelos, tales como pintura, azulejos, papel pintado, parquet, tarimas flotantes, baldosas, etc., e instalaciones interiores de agua, luz y gas. - El mobiliario. Si la vivienda se entregó con electrodomésticos y muebles, la comunidad deberá mantenerlos realizando las reparaciones que sean necesarias para su correcto funcionamiento. Pero al igual que en el caso anterior cabe la salvedad que se pruebe un uso incorrecto por parte del empleado. Puede también suceder que la vivienda-portería se alquile a un tercero. En este caso, de conformidad con el artículo 21 de la LAU del 94, la comunidad estará obligada a realizar las obras de conservación y mantenimiento que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.

¿Qué acuerdo es necesario para suprimir el servicio de ascensor tras la reforma de la Ley?

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Thu, 13 Mar 2014 16:10:33 +0000

La crisis sigue causando estragos en las comunidades de propietarios. No son pocas las que han decidido suspender e incluso suprimir algún servicio, como es el del ascensor. Continuamente nos llegan consultas relativas al quórum necesario para adoptar un acuerdo en junta de supresión del ascensor, que no olvidemos se trata de un servicio que condiciona la decisión de compra o alquiler de una vivienda. A este respecto, debemos distinguir si en la finca existe más de un aparato y si prestan o no el mismo servicio. En consecuencia, si existen varios ascensores que prestan el mismo servicio y por motivos económicos se desea suprimir uno de ellos, al tener la consideración de acto de mera administración, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple, según el artículo 17.7 de la recién reformada Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Si por el contrario en el edificio solo hay un ascensor o existiendo más de uno no prestan el mismo servicio, para suprimir el existente o uno de ellos será necesario la adopción del acuerdo por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas de participación (art. 17.3 LPH). No obstante, es importante precisar que si en una vivienda o local de la finca reside o trabaja una persona con discapacidad o mayor de 70 años, además del acuerdo, será necesario su consentimiento expreso.

¿Cuándo son las tuberías de gas propiedad de la empresa suministradora?

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Tue, 18 Feb 2014 15:53:29 +0000

No todas las instalaciones que existen en una comunidad de propietarios son elementos comunes o privativos. También pueden pertenecer a la empresa suministradora. Miguel, residente de una mancomunidad en el PAU de Sanchinarro, en Madrid, nos plantea la siguiente duda: “Las tuberías de gas de nuestro bloque están dañadas y necesitan una reparación. Pero no sabemos si debe arreglarlas la comunidad por ser elemento común, cada propietario o la empresa que suministra el gas”. A este respecto, pueden darse dos situaciones:

Cuando existe una receptora común de gas, la empresa suministradora es propietaria de la red de distribución general hasta el edificio.En virtud del art. 396 del Código Civil, desde el enganche de la red general de distribución las tuberías de gas serán comunes hasta la entrada en el espacio privativo de la vivienda o local.
En las urbanizaciones que disponen de tanque privado, la empresa suministradora proporciona llaves de paso para cada vivienda. Hasta la llave de paso, la canalización es de la empresa y, a partir de la llave, tiene la consideración de privativa para el propietario.

Obras de ornato: ¿necesitan de acuerdo en junta de propietarios?

Juanjo Bueno y Patricia Briones — Thu, 16 Jan 2014 12:37:20 +0000

La última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal ha introducido el concepto de “ornato” al referirse a obras en edificios residenciales. En el ámbito de las comunidades de propietarios, debe entenderse como ornato los elementos decorativos tanto exteriores como interiores de los edificios. A este respecto, Dolores, vecina del barrio de Chamberí, en Madrid, nos ha remitido la siguiente pregunta: “Vivo en un edificio de tan sólo ocho vecinos. Uno de ellos ha propuesto cambiar una figura decorativa que existe en la fachada por otra más actual debido al mantenimiento y conservación. No todos los propietarios estamos de acuerdo pues consideramos que no es una obra necesaria. ¿Cuál es el acuerdo que debemos adoptar?” Sobre este tipo de obras la LPH, en su artículo. 10.1.a, dice: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”. Por lo tanto, al ser obras de mantenimiento de un elemento de ornato del edificio, serán de obligado cumplimiento para la comunidad y deberán ser costeadas por la totalidad de los propietarios conforme al coeficiente de participación o el sistema de reparto del gasto establecido en la comunidad para los gastos comunes. En consecuencia, no requerirán el acuerdo previo de la Junta de Propietarios que deberá sólo pronunciarse sobre el importe de presupuesto de la actuación y la forma en que se recauda la cantidad aprobada. Sí necesitarán de un acuerdo para la elección de la empresa que realizará la obra.

Solvia lanza nueva web móvil

mgg — Mon, 13 Jan 2014 11:37:24 +0000

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