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Segunda vivienda

admin — Fri, 06 Nov 2009 14:00:59 +0000

“No puede terminar de pagar su segunda vivienda y quiere recuperar parte del dinero invertido”

“Estoy pagando un apartamento como segunda vivienda. Debido a la pérdida del empleo de mi marido, nuestros ingresos se han reducido drásticamente. Tengo que sufragar la hipoteca de mi primera vivienda y ya he negociado más años para reducir esta cuota. Del apartamento he entregado bastante dinero. Próximamente tendré que volver a entregar 11.000 euros más IVA. No puedo hacer frente a los pagos y lo tendré que dejar. ¿Puedo recuperar al menos una parte del dinero entregado o lo perderé todo?”

En una de las cláusulas del contrato privado firmado por la persona afectada se indica que, caso de incumplir cualquiera de los plazos representativos de parte del precio aplazado, el vendedor puede elegir entre reclamar al comprador el pago de los plazos pendientes u optar por la resolución del contrato. Si, como en el caso descrito, la opción más factible es resolver el contrato, el vendedor, tras recibir las explicaciones de las circunstancias económicas del comprador, tendría que remitir a la persona afectada un buro fax o requerimiento notarial notificando el fin del contrato. Y para tal supuesto, el contrato indica que el vendedor retendrá el 50% de las cantidades que tenga percibidas a cuenta, con límite equivalente al 10 % del precio total del inmueble, sin perjuicio de que con posterioridad pueda fijarse por la vía judicial otro importe. Para las negociaciones pueden solicitar la mediación de una Oficina del Consumidor. Es aconsejable que alcancen un acuerdo extrajudicial escrito en el que el vendedor renuncie a acudir a otras vías, judicial o arbitral, para reclamar indemnizaciones superiores a la pactada contractualmente.

Si el contrato incluye, como es el caso, una cláusula que limita a un tribunal arbitral concreto la resolución de cualquier controversia o conflicto que surgiera entre las partes, se puede alegar su nulidad por aplicación de la Ley de Consumidores y proponer, con el asesoramiento de la oficina de consumo, un Arbitraje de Consumo o, incluso, la vía judicial. El Arbitraje de Consumo es gratuito y no se precisa abogado o procurador, aunque puede ser de interés contratar un abogado al que, en todo caso, se le solicitará presupuesto previo de sus honorarios por negociar y alcanzar un acuerdo escrito para la devolución de cantidades y evitar un juicio.
Fuente: consumer.es

Cómo echar a un inquilino

admin — Fri, 06 Nov 2009 08:02:00 +0000

Una vivienda alquilada no puede recuperarse para uso propio en el momento en que se desee y menos por razones arbitrarias

Obligar al desalojo de la vivienda

La crisis no da tregua al mercado inmobiliario, que vive sus horas más bajas. La compraventa de viviendas ha sufrido una caída del 27% en la primera mitad de año y el encarecimiento de las hipotecas y las crecientes reticencias de las entidades financieras para concederlas han contribuido a la ralentización de las ventas. Sin embargo los alquileres, ante la nueva situación, se han erigido como alternativa creciente.

Hace un año la vivienda en alquiler suponía tan solo el 7,5% del mercado; actualmente ya se sitúa alrededor del 11%, y las previsiones indican que seguirá en aumento. Muchos propietarios que desean vender su casa y no lo consiguen acaban por arrendar el inmueble. Esta decisión, sin embargo, puede suscitar preocupación en caso de querer desahuciar al inquilino.

Si bien la duración del contrato se pacta por ambas partes (salvo que se indique algo diferente en el contrato, será de un año), el arrendador está obligado a prorrogarlo por periodos anuales hasta cumplir cinco, siempre que el inquilino no manifieste su deseo de marcharse antes. La única excepción por la que se podría reclamar la casa durante este periodo de vigencia -al margen de los casos de incumplimiento de contrato por parte del inquilino- es que se necesitara “para destinarla a vivienda permanente para sí”, y esta condición se contemplara expresamente en el contrato. Este tipo de reclamaciones deben obedecer a motivos reales debidamente justificados. Algunas de estas razones son la previsión de la realización de una obra necesaria en el inmueble, o que el propietario deba mudarse a la zona donde tiene la vivienda en propiedad, por ejemplo.

Cuando el propietario alega que va a utilizar la vivienda para sí, debe ocuparla en un plazo de tres meses

Por ello, si se alega necesitar la vivienda para uso propio, se deberá ocupar concediendo un plazo para su desalojo. Tal como explica el abogado José Ángel Gómez, “no se puede utilizar esta cláusula para proceder a desalojar la vivienda y alquilársela a otra persona”. Gómez recuerda que, según la legislación vigente, si el propietario no ocupa la vivienda en el plazo de tres meses, no sólo estaría obligado a ponerla de nuevo a disposición del antiguo inquilino, sino que además deberá indemnizarle por los gastos que le haya ocasionado el desalojo.

Por lo demás, siempre que el inquilino quiera seguir viviendo en el inmueble y cumpla con las obligaciones derivadas del contrato, el propietario no tiene derecho a reclamar la vivienda hasta que transcurra el plazo de cinco años. Llegado el vencimiento, está en pleno derecho de negarse a renovar el contrato y de que el inquilino deje de habitar en la casa (con preaviso de un mes).

El impago de la renta: razón principal de desahucio

Si hay un motivo que propicie el desahucio de un inquilino es que éste no abone las mensualidades pactadas. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla además otras causas por las que el arrendador podrá anular el contrato en vigor y obligar al inquilino a marcharse:
• El impago, por parte del inquilino, de cualquier concepto que le corresponda.
• Realquilar la vivienda por parte del inquilino, sin permiso del propietario, a un tercero.
• Causar daños de manera intencionada por el inquilino u obras realizadas sin el consentimiento del dueño.
• Constatar que en la vivienda se desarrollan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Asegurarse de que la vivienda se destina a “usos diferentes al de cubrir la necesidad de vivienda” permanente del arrendatario.

En todos estos casos se considera que ha habido incumplimiento de contrato por parte del inquilino, por lo que el propietario está en su derecho de pedirle el desalojo. Al margen de estas causas previstas por la ley, al redactar el contrato el propietario puede establecer una serie de requisitos “como la prohibición de tener animales”, que en caso de incumplimiento posibilitarían al dueño extinguir el contrato.

LO QUE NUNCA SE DEBE HACER

Cuando un propietario decide deshacerse de un inquilino que no cumple con lo acordado en el contrato, pueden darse situaciones desagradables. Más a menudo de lo deseable, el arrendatario busca mil y una maneras de impedir que el dueño de la vivienda recupere ésta, incluso hasta el extremo de utilizar el chantaje y la coacción. La postura más frecuente es la de negarse a abandonar la casa amenazando con dilatar el procedimiento. Una práctica que alimenta la preocupación del arrendador sobre cuánto tiempo se quedará sin poder cobrar la renta correspondiente y, en el caso de viviendas nuevas, reformadas o en muy buen estado de conservación, del estado en que el inquilino dejará el inmueble.

Sin embargo, y a pesar de la lógica sensación de impotencia -sobre todo cuando el proceso se alarga una y otra vez-, es importante acogerse escrupulosamente a la ley si no se desea que la situación se vuelva en contra. Bajo ningún concepto hay que tomar ninguna acción, aparte del diálogo, fuera de los cauces judiciales existentes. En ningún momento se puede entrar en la casa y vaciarla, ni cambiar la cerradura, cortar la luz o el agua, ya que el arrendatario podría interponer la oportuna denuncia, que derivaría en el procedimiento penal correspondiente.

Pasos previos a la demanda

Antes de llegar al extremo de acudir a juicio, conviene considerar qué opciones se tienen contando con la ayuda de un abogado, por si el problema pudiera solucionarse de forma amistosa. Para ello, la manera habitual, antes de comenzar cualquier procedimiento judicial, y si el incumplimiento del inquilino se debe a la falta de abono de la renta, es enviar un requerimiento de pago por escrito (burofax) instando al inquilino a saldar la deuda y a abandonar la vivienda, determinando un plazo para ello. En el caso de que acceda, se evitan las molestias y gastos que ocasiona ir a juicio.

Si las palabras no surten efecto y el inquilino sigue negándose a abandonar el inmueble, la solución consiste en presentar una demanda de desahucio, es decir, el desalojo por orden judicial. En ocasiones cabe “plantearse llegar a un acuerdo para que el inquilino entregue las llaves y pague parte de la deuda”, según expresa el abogado Jaime Hernández, pues en ocasiones sucede que, tras tramitar el desahucio, “se recobra la posesión de la finca pero no hay bienes que embargar” para saldar la deuda.

Si se intuye que el inquilino no tiene posibilidades de pago, hay que tramitar el desahucio lo antes posible

Efectivamente, determinar si merece la pena o no tramitar una demanda depende de las circunstancias particulares, por ejemplo de la información que se pueda tener sobre las posibilidades de pago del inquilino. “Si sabemos que el inquilino es una persona solvente, no hay problema”, ya que antes o después se acabará cobrando las cantidades debidas y lo que se haya perdido durante el tiempo que haya durado el proceso, según refiere el abogado. Si, por el contrario, se intuye que se está ante una persona insolvente, cuanto antes se presente la demanda de desahucio, con mayor celeridad se recuperará la vivienda, y menos rentas se perderán.

Mejor no esperar

Lo mejor es poner en marcha las medidas que estén al alcance del propietario en cuanto se dé la situación problemática, y no dejar que ésta degenere. En caso de falta de pago, debemos alarmarnos ante la primera falta de abono de la renta. En ningún caso se debe esperar más de tres meses antes de enviar un requerimiento de pago. El proceso se puede alargar -puede llegar a durar entre cinco y ocho meses, según el caso-, y las mensualidades impagadas se acumularán, “con las consecuencias económicas que eso conlleva”, según recuerda la abogada Consuelo Cubero.

Aunque en teoría el desahucio es un procedimiento relativamente simple, en la práctica no siempre resulta así. El cumplimiento de los plazos depende de la agilidad del juzgado y de los trucos del inquilino para no abandonar la casa, como provocar la anulación del juicio por un error de forma en la citación o, simplemente, no abrir la puerta para recogerla en persona. Es frecuente que por retrasos en el proceso y del juicio se posponga el lanzamiento, y la recuperación de la finca se demore “meses y meses”.

Si calibradas las opciones se decide ir a juicio, hay que presentar ante el juzgado una demanda en la que se explique la situación. A partir de ese momento, se pone en marcha una mecanismo por el cual el juez citará a las partes en un juicio verbal. Una vez escuchadas sus posturas, dictará sentencia. Si hay lugar al desahucio, el arrendatario estará obligado a desalojar la vivienda en el plazo que la resolución judicial le conceda. En el supuesto de que no lo hiciera, la autoridad judicial acordará el lanzamiento, es decir, su desalojo. De lo contrario, se podrá llegar al desalojo forzoso por parte de las fuerzas del orden público. Si es necesario, se podrán embargar bienes del inquilino para cubrir la deuda acumulada o los gastos ocasionados por destrozos.

Profesionales necesarios en el proceso

En el procedimiento de desahucio intervienen diferentes profesionales:
• El abogado, a quien se debe acudir para iniciar los trámites. Sus honorarios se fijan en función del importe que se reclame al inquilino. Será el letrado quien se ponga en contacto con el procurador, una figura en principio obligatoria (en algunas comunidades autónomas, si el importe reclamado es menor de 900 euros, es opcional) en este tipo de procesos.
• El procurador es un profesional independiente del abogado y sobre él recae gran parte de la tramitación del procedimiento de desahucio ante el juzgado: presenta la demanda, recibe y firma los emplazamientos, citaciones, notificaciones… Realiza el seguimiento del proceso y mantiene informados al respecto tanto al abogado como al cliente. Actúa, en definitiva, como representante, ya sea mediante el poder que se le entregue ante el secretario judicial (apud acta) o a través de un poder notarial. El poder notarial (que cuesta unos 40-50 euros) sólo es necesario en los casos en los que el cliente no pueda estar presente en el juzgado. Por norma, a menos que se resida en una localidad diferente a donde se encuentra la vivienda alquilada, se hace entrega del poder personalmente, en cuyo caso no tendría coste alguno.
• Si llegado el momento el inquilino se resistiera a desocupar el inmueble, tendría que intervenir un cerrajero -lo que supondría un desembolso de entre 60 y 120 euros- y, ocasionalmente, incluso se deberían contratar los servicios de una empresa de mudanzas si el inquilino no retirase sus enseres del inmueble.
Fuente: consumer.es

Vivienda ecoeficiente

admin — Wed, 04 Nov 2009 14:57:17 +0000

¿Qué es necesario para que una vivienda sea ecoeficiente?

Toda edificación deberá cumplir unos requisitos para lograr pisos y viviendas ecoeficientes y sostenibles. Pero, ¿cuál es la legislación vigente?

Código Técnico de la Edificación

El Gobierno quiere pisos eficientes y respetuosos con el medio ambiente. Por esa razón todas las nuevas construcciones deben adecuarse al Código Técnico de la Edificación, que fue aprobado en 2006. También acaba de entrar en vigor el Documento Básico de Protección contra el Ruido.

¿Qué se busca?

Los objetivos del gobierno son muy sencillos. Quieren que las nuevas edificaciones sean muy eficientes, produzcan parte de la energía que vayan a consumir, reduzcan los accidentes domésticos o estén preparadas para acontecimientos negativos como incendios.

Materiales de construcción

La vivienda debe estar preparada para resistir cualquier tipo de incidente o inclemencia. Por esa razón, la seguridad estructural tiene gran importancia en el Código Técnico de la Edificación. También se dedica atención a los materiales de construcción que formarán los cimientos, ya que todo debe tener una calidad mínima exigida.

Contra los incendios

El CTE también dedica otro capítulo entero al tema de los incendios, centrándose en cuatro apartados: propagación interior, exterior, evacuación del edificio e intervención de los bomberos. También se señalan parámetros a seguir para que la estructura y sus materiales resistan al fuego.

Salubridad

El apartado de salubridad intenta mejorar la calidad de vida de los residentes en el edificio. La reglamentación se centra en la humedad y sus efectos, la recogida y evacuación de residuos (espacio reservado a facilitar la separación y su posterior recogida selecta de los residuos generados por los habitantes) o una ventilación adecuada (desde ventanas en todos los dormitorios como punto de ventilación natural hasta la evacuación de productos de combustión siempre por la cubierta del edificio).

Ruido

El objetivo del capítulo dedicado al ruido es claro: limitar las molestias y posibles enfermedades que pueda causar un excesivo ruido. Por eso se pone especial énfasis en los materiales de construcción, que deberán cumplir una serie de requisitos acústicos para reducir la transmisión del ruido aéreo, de impactos o del propio ruido provocado dentro del edificio.

Energía

Como buen edificio ecoeficiente, el ahorro y uso responsable de la energía está entre sus prioridades. Por ejemplo, en aquellos edificios que demanden energía para climatizar una piscina, se instalarán sistemas de captación -placas-, almacenamiento y utilización de energía solar. También será posible suministrar a la propia red el sobrante de esa energía recogida por las placas solares.

¿Primera consecuencia? Subida del precio

La aprobación del Código Técnico de la Edificación no ha llegado en buen momento, debido a la crisis económica que golpea con fuerza al sector inmobiliario y de la construcción. No solo se van a dejar de construir nuevas viviendas a la espera de poder vender las que ya están terminadas, sino que los precios de las nuevas viviendas, más ecoeficientes, se han incrementado entre un 10 y un 15%, según los expertos. Aunque para algunos pagar ese incremento vale con tal de disfrutar de una mejor calidad de vida.
Fuente: economia.es

Seguros de protección de alquileres

admin — Wed, 04 Nov 2009 14:49:54 +0000

Cubren el pago de las cuotas mensuales de inquilinos morosos, la defensa jurídica y los desperfectos ocasionados por actos vandálicos del arrendatario

Después de meses o incluso años con el cartel de “se vende”, son muchos los propietarios que deciden alquilar ese piso del que no consiguen desprenderse por falta de buenos compradores. Los precios de la vivienda han caído pero muchos vendedores todavía se resisten a rebajar sus ofertas. A la espera de la recuperación del mercado, alquilar se convierte en una opción muy atractiva para sacar partido del inmueble, como lo constata la subida de los precios. A cierre del primer semestre, en España los alquileres medios de las viviendas se incrementaron un 3,4% respecto del año anterior, según datos del Instituto Nacional de Estadística.

Decididos a apostar por arrendar el piso, surgen unas recurrentes preocupaciones: ¿Qué hacer para evitar el impago de la cuota? ¿Me enfrentaré a un inquilino moroso? Para alivio de los propietarios son numerosas las aseguradoras que comercializan seguros privados de alquiler de inmuebles. Estas pólizas proporcionan a los caseros cobertura ante el impago del alquiler, defensa jurídica y daños en la vivienda.

Cómo funcionan

Las coberturas básicas de este tipo de pólizas se resumen en tres: el pago de las cuotas mensuales cuando el inquilino deja de abonarlas, la defensa jurídica y la protección contra actos vandálicos o desperfectos que se puedan producir contra el inmueble.

La cobertura principal y más valorada es que las aseguradoras se hacen cargo de las cuotas íntegras del alquiler pactado cuando el propietario se topa con un inquilino moroso que deja de abonar su cuantía. Por lo general el pago de las cuotas tiene un límite máximo de 12 meses para las viviendas y de seis para los locales. Para algunas aseguradoras un año es un periodo de tiempo razonable con el fin de conseguir una orden de desahucio, con lo que el propietario quedaría libre para volver a alquilar el inmueble, disfrutar del mismo o venderlo.

Las pólizas obligan al asegurado a reembolsar las mensualidades de renta percibidas si en algún momento le son devueltas por el inquilino

Este tipo de seguros puede incluir también una franquicia, el pago de una determinada cantidad con anterioridad a que la aseguradora comience a pagar. Algunas compañías, obligan al asegurado a pagar la primera mensualidad de renta impagada. Después, es la entidad la que corre con el importe total de las cuotas. En esta entidad, siempre que el arrendador haya iniciado las acciones judiciales de desahucio del inquilino, puede solicitar un adelanto por el total de las rentas impagadas hasta dicho momento y que excedan de la franquicia.

Por lo general, las compañías comienzan a pagar cuando reciben la declaración del impago. Su prestación finaliza el mismo mes en que el inquilino o arrendatario abone las rentas pendientes o reanude su pago, cuando se alcance el límite máximo de meses de renta garantizados o bien cuando el asegurado recupere efectivamente su vivienda o local. Es habitual que las pólizas incluyan una cláusula en la que manifiestan que el asegurado deberá reembolsar las mensualidades de renta percibidas si en algún momento le son devueltas por el inquilino, ya sea de forma extrajudicial o por una reclamación judicial favorable al propietario.

Daños al continente
Otra cobertura importante es la que asegura los deterioros inmobiliarios o el robo del continente de la vivienda o local causados por el inquilino como consecuencia de actos de vandalismo o malintencionados. No obstante, para que la aseguradora corra con los gastos ocasionados deberá constatar que el inquilino ha sido el causante de los mismos tras su desalojo o marcha. En ocasiones, también en este punto las aseguradoras imponen una franquicia que ronda los 300 euros. Abonarán por tanto los gastos causados a partir de esa cantidad, una vez realizada una evaluación y valoración de los destrozos o de los bienes robados.

Con el fin de hacer frente a los gastos de los destrozos, la aseguradora debe constatar que el inquilino ha sido el causante tras su desalojo o marcha

En cuanto a los daños al inmueble, las pólizas incluyen una serie de exclusiones. No cubrirán los deterioros causados por el uso y el desgaste paulatino, por defecto propio de los bienes, por vicio de construcción, por una defectuosa conservación o los daños o gastos de cualquier naturaleza ocasionados como consecuencia de pintadas, rascadas, arañazos, rayados, raspaduras, inscripciones y pegado de carteles. También quedan excluidas la rotura de cristales, espejos y lunas.

La opción pública

Al margen de las aseguradoras privadas, en el ámbito público también se han puesto en marcha diversas alternativas con el ánimo de incrementar la seguridad de pago de los alquileres. Una de ellas es la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), cuya misión es dinamizar el mercado de alquiler a precios asequibles. Los propietarios que acuden a la sociedad para conseguir alquilar sus inmuebles disfrutarán de un seguro público que les protegerá ante posibles impagos. Grosso modo, la SPA garantiza a los arrendadores que ponen en alquiler sus viviendas a través de ella una renta el cobro de las mensualidades durante un plazo de cinco años. La SPA se ocupa de alquilar los inmuebles y corre con todos los gastos de mantenimiento. Velará para que el inquilino pague su alquiler y cumpla con sus compromisos

Además, el Ministerio de Vivienda ha firmado acuerdos con compañías privadas, sobre todo inmobiliarias, y ayuntamientos para ofrecer seguros de alquiler con carácter público. Numerosas empresas inmobiliarias ofrecen ya lo que se denomina “Alquiler Seguro”, una póliza que cuenta con la garantía pública del Estado y presta dos coberturas básicas: el impago de los alquileres y la defensa jurídica.

Defensa jurídica

Los seguros de alquiler cuentan, en general, con una cobertura que garantiza la defensa o reclamación de los derechos del asegurado, por vía judicial, en los conflictos directamente relacionados con el contrato de arrendamiento en vigor. Las aseguradoras corren con los gastos de los juicios de desahucio por falta de pago o por obras no consentidas cuando el asegurado sea demandante.

Las aseguradoras se responsabilizan de los gastos originados por los juicios de desahucio por falta de pago o por obras no consentidas

En el apartado de defensa jurídica, los seguros de alquiler cubren las tasas, derechos y costas judiciales derivadas de la tramitación de los procedimientos cubiertos, los honorarios y gastos de abogado, los derechos y suplidos del procurador (aunque sólo cuando su intervención sea preceptiva), los gastos notariales y de otorgamiento de poderes para pleitos, así como las actas, requerimientos y demás actos necesarios para la defensa de los intereses del asegurado. También están cubiertos los honorarios y gastos de peritos necesarios para evaluar los daños causados.

Este punto, sin embargo, también incluye excepciones. Con carácter general, no están cubiertas por la póliza las indemnizaciones y las multas o sanciones que se impongan al asegurado, tampoco los impuestos u otros pagos de carácter fiscal que deba presentar ante los organismos públicos.

Precio

El coste del seguro depende, sobre todo, de dos aspectos: la renta mensual que cobraba el propietario a su inquilino y las características de este último. A la hora de firmar una póliza, las aseguradoras realizan un estudio previo del arrendatario con el objetivo de obtener una evaluación de su capacidad financiera. Estudian si tiene antecedentes o no de impago, volumen de ingresos y préstamos concedidos. En caso de no cumplir con los índices de solvencia adecuados, las entidades pueden requerir la figura de un avalista.

La prima del seguro es un porcentaje de la renta mensual que percibe el asegurado

La prima del seguro es un porcentaje de la renta mensual que percibe el asegurado. En los mejores casos, es del 4% del alquiler anual, aunque en función de los riesgos puede ser mayor. Oscila entre el 4% y el 8%. Por ejemplo, un casero que cobre 600 euros mensuales por su vivienda (7.200 euros anuales) puede contratar el Seguro Protección de Alquileres por 483 euros anuales. La prima supondría un 6,71% de la renta obtenida durante todo el año.

Quién los vende

Los seguros de protección de alquileres todavía no son un producto masivo comercializado por todas las entidades. El alto índice de inmuebles en propiedad (en torno a un 80% de los mayores de 60 años cuenta con una vivienda en propiedad) y la poca experiencia que España registra en el mercado del alquiler de viviendas explica que muchas entidades todavía no se hayan interesado por ofrecer estos productos.

Cláusulas que conviene conocer

Las aseguradoras comienzan a pagar las indemnizaciones correspondientes en los seguros de protección de alquileres una vez que el propietario ha interpuesto una denuncia por impago. Las cantidades que el asegurado percibe tendrán la consideración de adelanto a cuenta de la indemnización y se regularizarán en el momento de la sentencia. Una de las cláusulas habituales que incluyen es que el propietario estará obligado a devolver las cantidades que correspondan si el inquilino o arrendatario abona las rentas impagadas, o parte de ellas, o si por cualquier circunstancia las resoluciones judiciales son desfavorables al arrendador.

Otra condición que viene expresada en las pólizas es que el asegurado deberá prestar toda la colaboración necesaria para reclamar el importe al deudor. Además, la reclamación de las rentas impagadas queda también garantizada, siempre que el deudor no sea insolvente según declaración judicial.

Las pólizas tampoco prestan indemnizaciones cuando el inmueble ha sufrido daños debido a un incendio, una explosión, daños por agua, robo o cualquier daño que afecte a la solidez de la vivienda. Tampoco cubrirán el impago de alquileres cuando haya sido legitimado por disposición de una autoridad legal.
Fuente: consumer.es

Comprar o no una vivienda

admin — Wed, 04 Nov 2009 14:11:50 +0000

Comprar o no una vivienda, ésa es la cuestión
Factores como la bajada real del precio, el recorte de los tipos de interés de la futura hipoteca y el fin en 2011 de las deducciones por la adquisición de un inmueble marcan la pauta

La ley de la oferta y la demanda establece que cuando el precio de un bien, pongamos por ejemplo el de una vivienda, es demasiado alto y los consumidores no están dispuestos a pagarlo se debe producir un cambio de estrategia. Según el principio económico, el precio del bien tendería a descender hasta llegar a un nivel aceptable para los posibles compradores y, de esa manera, se podría vender. Hasta aquí la teoría.

Pero otra cosa bien distinta es la práctica. En apenas dos años hemos pasado de comprar viviendas de todo tipo -nuevas, de segunda mano, sobre plano…-, y casi a cualquier precio, a pensárnoslo “muy mucho” antes de embarcarnos en la compra de una casa. La pregunta es: ¿y si luego el precio baja más?

No todo baja

Claro que esto sólo puede aplicarse a las personas a quienes las malas perspectivas económicas les pasen de lejos y que cuenten con la suficiente solvencia como para no encontrarse con problemas de financiación por parte de las entidades bancarias. Lo cierto es que hay un enorme stock de viviendas a la venta (se estima que a finales de 2009 habrá cerca de millón y medio) que no terminan de venderse. Con la que está cayendo, no son muchos los que están en situación de asumir una inversión como la que supone comprar una casa, y quienes barajan la posibilidad se mantienen a la espera de una deseada gran rebaja.
Ahora bien, ¿conviene comprar ya o esperar un poco más?

Con la reciente publicación de la estadística sobre transacciones inmobiliarias, realizadas por el Ministerio de Vivienda, que elabora a partir de los datos suministrados por los notarios de toda España, se confirmaron los peores pronósticos que se manejaban para el año. En el primer trimestre de 2009 sólo se han vendido 104.703 viviendas -algo más de la mitad son nuevas y el resto de segunda mano-, lo que representa un 33,3% menos respecto a las ventas realizadas en ese mismo periodo en el año anterior, y cerca de un 17% menos de lo vendido a finales de 2008. En los últimos cinco años nunca se habían vendido tan pocos inmuebles. En el otro extremo se encuentra el récord de compraventas registradas: 251.649 fueron las casas que se vendieron en el segundo trimestre del año 2006, en plena burbuja inmobiliaria que tan lejos queda ya.

La reducción de los precios es sustancial en las zonas de playa y en aquellos inmuebles situados en la periferia o en ciudades dormitorio

El pasado abril, y según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas se hundió un 47,6% en relación a igual mes de 2008 y marcó un nuevo mínimo, con sólo 29.217 transacciones. Bajan las ventas como lo hacen también los precios de los inmuebles, pese a la resistencia inicial que puedan tener propietarios y promotores. Desde el año 2007 el precio de la vivienda ha bajado entre un 25 y un 35% en la mayoría de municipios de España, según afirma Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. Aunque, tal y como apunta Javier Martínez de los Santos, gerente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), conviene estudiar el mercado de forma local ya que ni todas las ubicaciones ni todos los tipos de viviendas han bajado por igual.

La rebaja de precios se ha acusado de forma más notable en las viviendas de playa o de zonas muy turísticas dedicadas al veraneo. Por norma general, se trata de segundas viviendas cuyos propietarios se han visto afectados por la crisis económica y a quienes les urge vender “sí o sí” sus inmuebles antes de que su situación personal empeore. La bajada es sustancial también en aquellos inmuebles situados en la periferia o en ciudades dormitorio cercanas a las capitales de provincia. Por ejemplo, las viviendas en venta del barrio madrileño de Salamanca apenas han sufrido recortes en los precios de salida de venta, mientras que muchas de las situadas en las ciudades de la periferia de Madrid lo han rebajado hasta un 35%, como matiza Martínez de los Santos.

Las mayores gangas

Ya no es noticia que desde finales del año pasado muchas promotoras anuncien ofertas incisivas que incluyen rebajas de hasta un 40% o curiosas promociones de 2X1 en las que al comprar una vivienda te regalan otra igual. Pero el potencial comprador debe saber que estos fuertes descuentos se aplican en su mayoría a viviendas “solteras”. Es decir, a aquéllas que no han sido adquiridas y que están a la venta desde que se comenzó la promoción. Por eso, para las promotoras e inmobiliarias son una “patata caliente” de la que conviene deshacerse a toda costa para así poder terminar una promoción.

Las entidades bancarias tienen una importante remesa de viviendas a las que urge dar una salida

Otro segmento más dado a las rebajas y en el que el consumidor puede encontrar precios que hacía tiempo que ya no se escuchaban es el de las viviendas ligadas a las entidades financieras. Se trata de inmuebles provenientes de procesos de embargo o de ejecuciones hipotecarias en los que ante el impago de las cuotas del préstamo, el piso pasa a ser propiedad del banco o de la caja que concedió la hipoteca. Poco a poco, las entidades se están convirtiendo en una fuerte competencia para las inmobiliarias. Las entidades tienen en estos momentos una importante remesa de viviendas a las que urge dar una salida, y eso es lo que está haciendo que sus precios de venta puedan ser muy razonables. Sin embargo, antes de lanzarse a la aventura de comprar un piso de estas características conviene que el comprador mantenga cierta cautela. Hay que tener en cuenta cuál es el precio inicial sobre el que se aplica el porcentaje de descuento. Si es una cifra sumamente desorbitada, a efectos prácticos en poco o en nada ayudará el “descuentazo”. Por eso, antes de nada si se está interesado en el inmueble se debe realizar un pequeño sondeo para conocer el precio de venta que tienen algunos inmuebles similares de la zona, y comprobar si el supuesto chollo merece o no la pena.

Comprar ahora, ¿por qué?

Hay algo en lo que coinciden todos los expertos consultados: comprar una vivienda en estos momentos es una buena elección. ¿Las razones? En primer lugar, por la bajada real de los precios de venta de los inmuebles en general. La segunda, porque tal y como aconseja Javier Martínez de los Santos, gerente de AEGI, hay que tener en cuenta que la bajada de los tipos de interés oficiales no sólo alivia a los que ya estaban hipotecados sino que además beneficiará a quienes vayan a pedir una hipoteca en estos momentos. El recorte actual por el que atraviesan los tipos de interés puede hacer que las cuotas mensuales sean hasta un 35% más baratas de lo que lo fueron en un pasado.

A partir de 2011 las deducciones en el IRPF por la compra de un inmueble sólo se mantendrán para las rentas anuales de hasta 17.000 euros

Otra cuestión muy importante que hay que tener en cuenta es la próxima reforma que afectará a la fiscalidad de las viviendas. La medida nace con el objetivo de reactivar el mercado inmobiliario y reducir el stock de viviendas en venta. Para ello, a partir de 2011 las deducciones en el IRPF por la compra de un inmueble sólo se mantendrán para aquellos que tengan rentas anuales de hasta 17.000 euros. Además, las rentas que se encuentren entre los 17.000 y los 24.000 euros podrán desgravarse porcentualmente las aportaciones anuales. Sin embargo, a partir de 2011 aquellas personas que declaren más de 24.000 euros al fisco y adquieran una vivienda no podrán desgravar en su declaración ni un euro. Lo interesante es que en estos 19 meses que quedan hasta que llegue el año 2011 los compradores de vivienda mantendrán los derechos de deducción fiscal actuales (sobre aportaciones hipotecarias máximas de 9.015 euros) si adquieren sus viviendas antes de esa fecha.

Cambio de ciclo, se acabó la especulación

Durante años hemos sido testigos de cómo en demasiadas ocasiones el único principio que regía la compra de una vivienda era el de ganar dinero con ella. La frase “hoy la he comprado por 25 millones pero dentro de dos años la venderé, como mínimo, por 35″ definía a la perfección a un segmento de mercado, de dimensiones importantes, que compraba para especular. Pero la especulación pasó a mejor vida, y los expertos consideran que no será posible especular con la vivienda en todo lo que resta de década. La razón para explicarlo se encuentra en el desmesurado stock de viviendas a la venta que hay en estos momentos. Según el Ministerio de Vivienda, ya en diciembre de 2008 el número de viviendas de obra nueva terminadas en venta ascendía a 613.512, de las que el 45,7% se concentraban en la costa mediterránea. En esta cifra habría que incluir las de segunda mano y todas las de nueva construcción que han quedado sin vender desde el pasado diciembre.

Estamos asistiendo a un cambio de tendencia: se ha pasado de comprar para especular a comprar por necesidad, según expone Ángel Muñoz, profesor coordinador del Máster en Dirección y Gestión de empresas inmobiliarias de la UNED. De igual manera han cambiado los roles y las actitudes entre compradores y vendedores. La gran diferencia de hoy es que el comprador sabe que puede negociar, y es consciente de que con las malas perspectivas económicas que parecen avecinarse toda oferta puede ser escuchada. Las tornas han cambiado. Por su parte, el vendedor ha de asumir que probablemente para vender deberá estar dispuesto a rebajar su precio de salida. Adiós a lo de colocar el cartel de “Se vende” y esperar que el piso se vendiera solo. Hoy, vender significa estar preparado para trabajarse cada venta.
Fuente: consumer.es

Actualización de la renta

admin — Wed, 04 Nov 2009 08:57:14 +0000

Actualización de la renta en arrendamientos de vivienda.

¿Cuál es el importe de la actualización?

La Ley de Arrendamientos Urbanos, distingue entre que las actualizaciones se realicen en los cinco primeros años de vigencia del contrato o a partir del sexto año.

- Durante los cinco primeros años de duración del contrato no existe libertad para pactar la actualización. La renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el IPC (Índice de Precios al Consumo) en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

- A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se aplica lo que estipulen al respecto las partes y, en su defecto, por lo establecido para los cinco primeros años.

¿Cuándo se debe pagar la renta actualizada?

El arrendatario deberá pagar la nueva renta a partir del mes siguiente al que se cumpla el año desde la última actualización.

¿Es necesario notificar la actualización de la renta?

En los cinco primeros años es claro, que será necesario notificar el incremento por parte del arrendador y no será hasta el mes siguiente en que la misma se produzca cuando se deba pagar la nueva renta. A partir del sexto año cabe pensar, a la vista de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que podría pactarse que fueran automáticos.

La Ley de Arrendamientos Urbanos nos ofrece dos posibilidades de efectuar esta notificación:

- Por escrito. La forma en la que el arrendador tendría mejor prueba de que ha sido comunicada es a través de burofax o mediante la firma por parte del arrendador de haber recibido dicha comunicación.

- Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Fuente: civilisabogados.es

Negociar una hipoteca (XI)

admin — Mon, 02 Nov 2009 10:55:21 +0000

Requisitos después de firmar la hipoteca

Las entidades financieras son conscientes que la concesión de una hipoteca es un momento ”único” para poder hacer todo tipo de negocios con el nuevo cliente.

Tal es así que hoy por hoy, hay entidades que solo están dispuestas a ofrecer unas buenas condiciones de la hipoteca si el cliente le contrata otra serie de productos, sobre todo, aquellos concernientes a seguros y planes de pensiones.

Ejemplo: Cierta entidad anuncia en sus folletos publicitarios que ofrece un tipo de interés del Euribor + 0.5, comisión de apertura del 1%, etc.

Cuando hemos ido a preguntar a una oficina, nos hemos encontrado que SI, la oferta como tal existe, pero se EXIGE que el cliente les contrate, ADEMÁS:

• Un seguro de vida por el valor de la hipoteca

• Un seguro del hogar

• Un plan de pensiones

• Domiciliar la nómina

• Disponer de una tarjeta de crédito (que por supuesto, tiene comisión de mantenimiento)

• Domiciliar, al menos, tres recibos (luz, agua, teléfono…)

Ante todas estas exigencias, uno cabe preguntarse: ”oiga, yo quiero contratar una hipoteca, y usted me está vendiendo 500 productos a la vez, que yo no sé si son o no buenos, o si me convienen o no, o quizás incluso yo puedo tener contratados en mejores condiciones en otro lado. Vamos, que casi que me estoy ”casando” con el banco, porque no tengo derecho a nada con ”otros””.

A continuación se muestran aquellas exigencias que consideramos ”normales”, y aquellas otra que NO.

1.- Exigencias ”normales”

2.- Exigencias ”abusivas”

1.- Exigencias normales

Se puede considerar ”normal”, e incluso razonable, que usted ”colabore” con la entidad que le ha otorgado una hipoteca.

Por así decirlo, es un trato razonable conceder ciertos privilegios a la entidad que se ha ”preocupado” de darle el dinero que usted necesita para pagar la vivienda.

Por ejemplo, se considera normal que:

• Nómina: domiciliar la nómina, o en el caso de ser autónomo, los ingresos que dispone. En tal sentido ¿a usted que más le da cobrar por uno u otro banco / caja?, es una exigencia asumible.

• Recibos bancarios: domiciliar el cobro de recibos como la luz, agua, teléfono, etc. En este sentido, es habitual que las entidades exijan, al menos, dos o tres recibos. Por su parte, ¿qué más le da pagar por ese banco, o por otro?. Es una exigencia asumible.

• Tarjetas: si va a disponer de una cartilla, de la nómina, lo lógico es que disponga de al menos una tarjeta de débito. Ojo, de débito, que suelen ser GRATIS, o a lo sumo, con una comisión de mantenimiento muy pequeña. Es una exigencia asumible. Si la exigencia fuera una tarjeta de crédito, pregunte lo que le van a cobrar cada año por su mantenimiento, o en todo caso, muchas veces se tiene pensado solicitarla de todas formas.

2.- Exigencias abusivas

Pasamos a continuación a algunas de las exigencias que se pueden considerar como ABUSIVAS, es decir, que se exigen, pero el cliente debería estudiarlas con mucho detenimiento si le convienen.

Como ya se ha indicado, usted elegirá una entidad por la oferta que le ofrece en las condiciones de la hipoteca. Después de valorar a otras entidades, asume que esta es la que más le conviene.

Pero eso no significa que pueda ser LA MEJOR en todo, y menos en otros productos que quizás ni siquiera conoce, o incluso, a veces, no le hace falta.

Por ejemplo, se considera ”abusivo” exigir (detallaremos los tres más corrientes, pero puede encontrarse con mas):

• Seguro de hogar: Según la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario y el Real Decreto 685/1982 que desarrolla dicha Ley, el único seguro obligatorio para suscribir una hipoteca es el de incendios.

Ahora bien, otra cuestión distinta es que la propia entidad que concede el préstamo imponga una aseguradora (ya sea del mismo grupo, o de la que cobra comisión por acuerdos firmados entre ellas), puesto que es contrario al principio de reciprocidad y de equidad que reconoce la Ley 26/84 General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, ampliada en su carácter protector hacia el consumidor a través de la Ley 7/1998 de Condiciones Generales de Contratación.

No es cuestión de exigir o no la contratación de un seguro del hogar, que eso no se discute, ahora bien, la cuestión es que el usuario pueda elegir lo que más le conviene.

Ejemplo: imagine que la compañía de seguros con la que desea el banco que contrate el seguro del hogar ofrece muchas menos coberturas que otra compañía de la competencia (ver análisis). O por el contrario, suponga que le están ofreciendo un seguro muy completo, pero muy caro, y usted no desea gastarse tanto.

• Seguro de vida: puede que usted ya disponga un seguro de vida, o bien, otro tipo de productos que le cubren en caso de fallecimiento. O bien, que el precio que le cobran es demasiado alto comparado con la competencia, o las coberturas e indemnizaciones no son las más óptimas. Es una exigencia ”abusiva” por parte del banco / caja. No lo acepte.

• Plan de pensiones: quizás esté usted contento con el funcionamiento de la Seguridad Social, o bien no pueda permitirse en este momento contratar un plan de pensiones, o bien en su empresa ya disponen de uno, o bien hace ya años que usted lo contrató por su cuenta, o bien las condiciones del plan que le ofrecen no son las más ventajosas. ¿porqué contratar un producto que no precisa, o no puede, o ya tiene, o es peor que el de la competencia?. Es una exigencia ”abusiva” por parte del banco / caja. No lo acepte.

Como ha podido observar, muchas veces, contratar una hipoteca con una entidad financiera supone: ”casarse” con el banco / caja !!!

Negociar una hipoteca (X)

admin — Fri, 30 Oct 2009 11:27:35 +0000

Oferta de la entidad financiera.

Una vez que se produce el estudio, la entidad financiera ofrece al cliente una oferta.

Dicha oferta tendrá en consideración:

• Política de la entidad

• Exigencias

Política de la entidad

Algunas veces, las restricciones no son solo motivadas por las condiciones del solicitante, sino que pueden venir de la mano del funcionamiento interno de la propia entidad. Es decir, que en un caso concreto, un banco / caja seguramente podría ofrecer a un buen cliente unas condiciones muy ventajosas, pero la política de la entidad se lo prohíben.

La política de préstamos de una entidad varía mucho de la necesidad de captar clientes en ese momento.

Por ejemplo, un banco / caja con una fuerte implantación en una zona determinada, y con muchos años de experiencia en dicha zona, suele tener una política ”conservadora”, ya que NO puede ofrecer una oferta buena a un nuevo cliente y discriminar a otros muchos clientes que ya dispone.

Las condiciones de las hipotecas han ido mejorando con el paso de los años, de tal forma que si bien en la década de los 90 era muy complicado bajar de un tipo de interés del Euribor + 1.0, hoy por hoy, resulta un oferta mala.

Por lo tanto, dicha entidad, tiene ”el lastre” de cientos y cientos de clientes que contrataron esas hipotecas en esa época, y que son fieles clientes. Por ello, a usted no debería ofrecerle un tipo de interés, ya que para ese banco / caja siempre sería mejor perder un nuevo cliente, que perder a miles ya fidelizados.

Por el contrario, una entidad financiera de reciente implantación en una zona, la única forma de captar clientes es ofreciendo un producto competitivo.

Exigencias

Puede que usted no cumpla con todos los requisitos que el banco / caja cree necesarios, en cuyo caso, puede ocurrir que NO le acepten como cliente, o bien, sea a través de unos condicionantes.

Las exigencias vienen cuando usted está ”en la cuerda floja”, es decir, que dispone de unos valores de ingresos y gastos, que inicialmente podría pagar, pero que en un futuro pueden hacer que peligre dicho pago de la hipoteca.

Si la entidad financiera detecta que a lo largo de la vida del préstamo pudiera haber problemas de pago, bien porque su situación laboral es inestable, o no segura, o bien porque la cantidad solicitada, en relación a sus ingresos, le propondrán medidas que deberá adoptar.

Una de las más habituales para ”atajar” una posible insolvencia en el pago de las cuotas a través de un AVAL, o un AVALISTA.

Por así decirlo, el AVAL es la garantía de que si usted no puede pagar, el banco podrá resarcirse a través de un tercero o un bien distinto al hipotecado.

Un aval puede ser cualquier otra propiedad, por ejemplo, otro piso.

Ejemplo: imagine que el banco requiere que se ponga como aval el piso de sus padres, o un garaje que compró con anterioridad.

Del mismo modo, el AVAL puede ser sustituido por un AVALISTA, es decir, una persona que se hace responsable del pago de las cuotas que usted no pueda pagar.

Ejemplo: imagine que su padre le avala, es decir, que él será el responsable en el supuesto de no pago.

En cualquiera de estos casos, tenga presente que para usted NO ES UNA BUENA OPERACIÓN.

Y no lo es porque la hipoteca en sí, está gravando la propia vivienda, y ADEMÁS, le están exigiendo un aval añadido.

¿qué mejor aval que la propia vivienda?.

En el caso de que le soliciten un AVAL o AVALISTA, añadido a la propia vivienda, es porque usted NO está en condiciones de solicitar una hipoteca de la cantidad y plazo que quiere.

En el menor de los casos, puede ocurrir que la solución sea cambiar el plazo de la hipoteca, es decir, por ejemplo, en vez de ser a 15 años, que sea a 30 años, en cuyo caso la cuota mensual a pagar es menor, y pudiera ser asumible por la entidad financiera.

Nota: Debemos hacer constar, acerca de las responsabilidades de un avalista, lo siguiente:

Los avalistas, tienen que garantizar la deuda de forma solidaria con cada uno de los prestatarios, renunciando a los beneficios de división, orden y excusión, es decir, cada uno de ellos responderá de la totalidad de la deuda, y cualquiera puede ser el primero en tener que responder de la misma, incluso antes que el propio titular, con lo que se encuentran en la misma posición y tienen la misma responsabilidad que el titular del préstamo. También renuncian a los beneficios de notificación de incumplimiento y de relevación de fianza por prórroga, es decir, el avalista no tiene por qué recibir notificación de vencimiento anticipado del préstamo por incumplimiento, sino que se le puede exigir la totalidad de la deuda, y desde un primer momento se considera que da su consentimiento ante cualquier prórroga que pueda tener lugar.

Comunidad de vecinos contra un inquilino

admin — Fri, 30 Oct 2009 11:26:47 +0000

La comunidad de vecinos quiere actuar contra un inquilino que causa problemas de convivencia

”Vivo en una comunidad de propietarios y hace meses se alquiló un piso a un hombre que está causando problemas de convivencia, mete ruidos a altas horas de la noche, pone la música muy alta, tira basuras al patio… ¿Es posible hacer algo?”

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 atribuye al propietario la facultad de dirigirse, judicialmente, contra el inquilino por actividades molestas o daños causados en el inmueble o a terceros. Y la Ley de propiedad Horizontal dice en su artículo 7.2 que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas su cese inmediato.

Por ello, se recomienda comunicar por buro fax certificado con acuse de recibo o por conducto notarial al inquilino el cese inmediato de las actividades molestas, incómodas, antihigiénicas, insalubres… bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Este requerimiento ha de realizarlo el presidente de la comunidad. Si el inquilino persiste en su conducta, nuevamente el presidente, previa autorización en acta de la Junta de propietarios convocada al efecto, podrá entablar contra él la acción judicial correspondiente. Una futura demanda debe ir acompañada de la prueba del requerimiento y de la certificación del acuerdo de la Junta de propietarios, por tanto es conveniente cumplir las formalidades legales en la convocatoria de la Junta, orden del día, citaciones… Si se precisa, se puede acudir a un abogado. Además de solicitar al juez que ordene el cese de las actividades molestas e inmisiones sonoras, también pueden reclamar la privación del derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad y/o que se declaren extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda arrendada, así como su inmediato lanzamiento.
Fuente: consumer.es

Negociar una hipoteca (IX)

admin — Wed, 28 Oct 2009 06:40:15 +0000

La entidad financiera estudiará la solicitud

A continuación, con todos los datos aportados por el cliente, la entidad financiera procederá a estudiar su situación, teniendo en cuenta estas premisas:

• Importe solicitado y plazo.

• Capacidad de endeudamiento

• Otras cuestiones de interés

Importe solicitado y plazo

Con estos datos, el banco / caja sabrá las cuotas que usted deberá pagar a lo largo de la vida del préstamo.

Si es un préstamo a interés variable, tendrá en consideración la evolución de los interés a lo largo de estos últimos años, así como las propias previsiones que tenga para el futuro.

De ahí deducirá un tipo de interés ”medio”, que aplicado a la cantidad de dinero solicitada, y el plazo requerido, saldrá la cuota a pagar.

Capacidad endeudamiento

La capacidad de pago viene a reflejar cuál es la cantidad de dinero que usted, en función de sus ingresos y gastos, puede destinar a una hipoteca.

Hace años se estimaba que dicha cantidad no debería subir más allá del 30% de los ingresos netos, sin embargo, esta teoría cada vez se va desvaneciendo mas, debido al incremento del valor de la vivienda, y por tanto, la necesidad de pedir préstamos más altos, llegando a veces incluso al 50 - 60 % de endeudamiento.

No obstante, en el análisis de cada cliente, se tienen en cuenta varios factores determinantes, como son:

• Ingresos netos mensuales

• Gastos fijos, como puede ser comida, luz, agua, teléfono, ropa…

• Gastos de otros préstamos, como puede ser el de un coche, o para amueblar la vivienda, etc.

• Número de personas a su cargo. No es lo mismo alimentar a una persona, que a una familia con dos hijos.

Con todos estos datos, se hace el balance final (ingresos - gastos), y da un valor que es el que usted puede destinar a una vivienda.

Otras cuestiones de interés

La entidad financiera no solo estudia la operación desde el punto de vista económico, sino que a veces, tiene en consideración otros aspectos.

Por ejemplo, un cliente del banco / caja de ”toda la vida”, donde sus padres, su familia, tiene una relación y vínculo de hace muchos años, siempre es una ”ayuda” para que la entidad financiera ”abra la mano” y conceda un préstamo, aunque el cliente no cumpla con todas las exigencias.

En el apartado negativo, por ejemplo, están las situaciones en las cuales un cliente, hace años, y por motivos pasajeros, no pudo terminar de pagar un préstamo a tiempo, y fue inscrito en la lista de morosos. Quizás dicha situación está más que superada, pero para el banco implica un inconveniente (”con la mosca detrás de la oreja”).

Existen otros muchos factores, de carácter personal, que también podrían haber sido tratados.

En su caso particular, piense si hay algún condicionante que al banco / caja le pueda resultar atractivo, o bien, ser negativo, y valore como puede repercutir en la operación, ya que el banco lo tendrá en cuenta.