Hausverwalter-Blog

Fünf Stauraumtricks für kleine Wohnungen

2011-10-26T19:04:00.001+02:00

Je kleiner die Wohnung, desto größer ist der Platzmangel. Praktische Tipps, wie sich auf kleinem Raum möglichst viel verstauen lässt, gibt das Immobilienportal immowelt.de.

Bei kleinen Wohnungen ist es besonders schwer, für alle Alltagsgegenstände Platz zu finden. Doch mit Hilfe einiger einfacher Tricks lässt sich zusätzlicher Stauraum schaffen, weiß das Immobilienportal immowelt.de.

1. Möbel: Multitalente schaffen Platz
In manchen Möbeln steckt mehr, als man vermutet: Zusätzlichen Stauraum bieten zum Beispiel Betten mit Bettkästen, Tische mit Schubläden oder aufklappbare Banktruhen. Ein Podest unter dem Bett gibt einem Raum nicht nur optisch Struktur, sondern ist auch ein wahres Stauraumwunder. Eine gute Lösung für hohe Räume ist ein Hochbett: Unter ihm finden Regale und Schränke einen idealen Platz. Wer auf der Suche nach einem Raumteiler inklusive Stauraumlösung ist, für den ist ein beidseitig zu bestückendes Regal eine gute Wahl, weiß immowelt.de.

2. Jedes Fleckchen sinnvoll nutzen
Nischen, Schrägen, Ecken sowie der Raum unter Treppen bieten wertvollen Platz, der nicht verschenkt werden sollte. So ist über den Zimmertüren meist noch genug Raum, um Regale anzubringen. Ebenso im Flur: Wird ein Teil der Decke ein Stück abgehängt, entsteht eine zusätzliche Verstaumöglichkeit für Koffer und große Sporttaschen. Mit Einbaulämpchen an der Unterseite der Konstruktion bekommt die Diele auch noch ein besonderes Flair. Wer handwerklich geschickt ist, kann sich maßgeschneiderte Regale und Schränke selbst bauen. Etwas teurer ist es, die Einbaumöbel vom Schreiner fertigen zu lassen.

3. Breite statt Tiefe
Möbel, die sehr tief sind, wirken in kleinen Räumen recht klobig. Deshalb ist es besser, breite Schränke, Kommoden und Regale mit geringerer Tiefe zu wählen. Dieses Prinzip funktioniert auch beim Kleiderschrank: die Stange wird dann einfach so angebracht, dass die Kleidungsstücke quer aufgehängt werden können.

4. Ab in die Kiste
Was lose herumflattert, braucht mehr Platz, als wenn es mit seinesgleichen in Kisten sortiert wird. Schuhe, die nicht zur Jahreszeit passen, können in einer großen, flachen Schachtel unter dem Bett verstaut werden. Auch Kleidung lässt sich in Unterbettkommoden oder rollenden Bettkästen bis zur nächsten Saison verwahren, weiß immowelt.de. Besonders platzsparend sind Vakuum-Aufbewahrungssysteme, die mit Hilfe eines Staubsaugers auf Miniformat zusammengeschrumpft werden können.

5. Altes sinnvoll ersetzen
Vor allem in kleinen Badezimmern bringt eine Neuerung oft großen Nutzen: Wird der alte Siphon zum Beispiel durch ein raumsparendes Modell mit Drehgelenk ausgetauscht, kann ausreichend Platz für einen Unterschrank frei werden. Auch wer den herkömmlichen Heizkörper durch ein Modell mit Handtuchhalter ersetzt, gewinnt an dieser Stelle Platz für Stauraum.

Sturmsicherer Garten: Baumcheck im Herbst

2011-10-26T19:02:00.001+02:00

R+V-Infocenter: Eigentümer müssen Passanten und Nachbarn vor Gefahren schützen

Wiesbaden, 20. Oktober 2011. Die Zeit der Herbststürme ist da: Wer Bäume im Garten hat, sollte sie jetzt gründlich überprüfen - bevor sie durch Windbruch Passanten verletzen oder das Nachbargrundstück beschädigen. "Wenn der Baum erkennbar vorgeschädigt war, muss der Eigentümer damit rechnen, dass er möglicherweise für den Schaden haftet. Denn er ist verpflichtet, die Allgemeinheit vor Gefahren zu schützen, die von seinem Grundstück ausgehen", sagt Sonja Biorac, Haftpflichtexpertin beim Infocenter der R+V Versicherung. Aber auch Mieter sind mitunter von dieser Verkehrssicherungspflicht betroffen.

Bei der Überprüfung sollte darauf geachtet werden, ob die Bäume beispielsweise von Pilzen befallen sind, äußere Verletzungen aufweisen und standsicher sind. Auch abgestorbene Äste und dürres Laub können auf eine Krankheit hindeuten. "Für die Haftung kann entscheidend sein, ob der Baum lediglich durch einen Sturm entwurzelt oder umgeknickt wurde oder ob eine eventuelle Vorschädigung dazu beigetragen hat", erklärt R+V-Expertin Biorac. "Ist Letzteres der Fall, muss der Eigentümer unter Umständen für den entstandenen Schaden geradestehen." In der Regel springt hierfür jedoch - sofern vorhanden - die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ein.

War der Baum jung, gesund und fest verwurzelt, haftet der Grundstückseigentümer normalerweise nicht. Ein formloses Protokoll der Überprüfung hilft beim Nachweis. Ebenfalls sinnvoll: Nach einem Sturm schauen, ob von losen Ästen Gefahren ausgehen.

Wichtig für Mieter: Der Vermieter kann ihnen die Verantwortung für die Bäume auf dem gemieteten Grundstück übertragen. "Dann sollten Mieter unbedingt ihre Privathaftpflichtversicherung überprüfen. Denn nicht bei jeder ist dies automatisch mit abgedeckt", so Sonja Biorac.

Weitere Tipps des R+V-Infocenters:
- Experten empfehlen, Bäume mindestens zweimal pro Jahr in belaubtem und unbelaubtem Zustand und zusätzlich nach Stürmen zu überprüfen. Dabei brauchen alte Bäume mehr Aufmerksamkeit als junge.
- Ist ein Baum umsturzgefährdet, sollte er schnell gesichert oder - wenn möglich und zulässig - gefällt werden.
- Sehr hohe Baumkronen sind dem Wind besonders ausgesetzt. Empfehlung: Rechtzeitig zurechtschneiden (lassen).

Unfallgefahren auf herbstlichen Rutschbahnen:
Laub vom Bürgersteig entfernen
Die Räumpflicht beginnt schon lange vor dem ersten Schnee: Bereits im Herbst müssen Hauseigentümer das Laub von den frei zugänglichen Wegen ihres Grundstücks und den Bürgersteigen entfernen. Bleiben Blätter liegen und ein Fußgänger verletzt sich, kann er den Eigentümer zur Verantwortung ziehen. Oft sind Streitigkeiten bis hin zu gerichtlichen Auseinandersetzungen die Folge, warnt das Infocenter der R+V Versicherung. Mehr Informationen dazu unter
www.ruv.de/de/presse/r_v_infocenter/pressemeldungen/20101020-laub-buergersteig.jsp
oder
http://ao-url.de/d355db

Mehr Themen rund um Gefahren im Herbst finden Sie in den Bereichen Bauen + Wohnen oder Verbraucher + Recht unter
www.infocenter.ruv.de

Jedes Haus braucht Frischluft nach Maß

2011-10-26T19:00:00.001+02:00

Der Lüftungsmarkt bietet heute Systeme für jeden Baubestand und Geldbeutel

Köln/Bietigheim-Bissingen im Oktober 2011. Ob Neubau oder Bestandssanierung - in modernen Energieeffizienzbauten führt heute an dem Einsatz einer kontrollierten Wohnungslüftung zumeist kein Weg mehr vorbei. Denn um Abwärmeverluste möglichst gering zu halten, werden die Außenhüllen dieser Bauwerke praktisch komplett luftdicht ausgeführt. Da für ein gesundes Raumklima jedoch ein regelmäßiger Luftaustausch unabdingbar ist, fordert nun auch der Gesetzgeber für alle Neubauten und die meisten Sanierungsfälle die Erstellung eines Lüftungskonzepts. Für die Umsetzung bietet der Markt dem Bauherren mittlerweile eine ganze Reihe an intelligenten und bedarfsgerechten Systemen.

Damit sich die Bewohner behaglich fühlen und Bauschäden vermieden werden, benötigt man stündlich ungefähr 30 Kubikmeter Frischluft pro Person. Solch optimale Luftverhältnisse im Hinblick auf CO2-Konzentration und Luftfeuchte lassen sich in einem modernen, hermetisch abgedichteten Haus durch manuelles Lüften nicht mehr erzielen: alle zwei Stunden müssten die Fenster für einige Minuten geöffnet werden. Ungeachtet der Tatsache, dass diese Lüftungsintervalle für die meisten Berufstätigen gar nicht umsetzbar sind, wäre es auch energetisch absolut unsinnig, regelmäßig die warme und damit auch teure Luft wieder zum Fenster hinauszulassen. Deshalb muss mittlerweile auch für alle Neubauten und alle Sanierungsfälle, bei denen mehr als 1/3 der Fenster getauscht oder mehr 1/3 des Hauses gedämmt wird, gemäß DIN 1946-6 ein Lüftungskonzept erstellt werden. Weil Lüftung heute so wichtig geworden ist, bietet der Markt inzwischen Anlagen für alle Anwendungsfälle in den verschiedensten Preiskategorien. Moderne Lüftungstechnik ist dabei frei von Zugluft, arbeitet im Prinzip lautlos und sorgt automatisch für ausreichend Fischluft.

Grundsätzlich kann der Bauherr zwischen vier Systemvarianten unterscheiden: So können etwa zentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung bis zu 95% der Wärme aus der Abluft auf die Zuluft übertragen und damit im Gebäude halten. Gleichzeitig können Allergiker hiermit Pollen aus der Zuluft filtern lassen. Dezentrale Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung stellen eine Alternative dar. Für den notwendigen Luftwechsel in der Wohnung wird dann in der Regel je Zu- und Abluftraum ein Lüftungsgerät eingesetzt. Da somit die Luft bei diesen Systemen nicht durch ein Rohrleitungssystem muss, ist der Stromverbrauch besonders niedrig. Ein reines Abluftsystem hingegen saugt die verbrauchte Luft aus Küche und Bad bedarfsgerecht ab. Über passive Luftdurchlässe strömt dann frische Luft in das Gebäude nach. Bei zentralen Abluftanlagen kann zusätzlich durch die Installation einer Wärmepumpe Wärme zurückgewonnen werden.

Durch die Vielfalt der Systeme und Hersteller ist es heute also kein Problem mehr, passend zu den baulichen Rahmenbedingungen, dem gewünschten Grad an Energieeffizienz sowie den persönlichen Investitionsmöglichkeiten das optimale Lüftungskonzept zu finden ganz nach dem Motto "Frischluft nach Maß für Jedermann".

Mehr zum Thema Wohnungslüftung und zu den aktuellen Förderungsmöglichkeiten erfahren Sie unter www.wohnungs-lueftung.de, einem gemeinsamen Informationsportal des Bundesindustrieverbandes Deutschland Haus-, Energie- und Umwelttechnik e.V. und des Fachinstitutes Gebäude-Klima e.V.

Bildquelle: Bundesindustrieverband Deutschland Haus-, Energie- und
Umwelttechnik e.V., Köln
Honorarfreier Abdruck bei Quellenangabe.

Pfusch am Bau: Handwerker haftet auch für Folgeschäden

2011-10-26T18:57:00.001+02:00

Handwerker haften auch für Folgeschäden ihrer mangelhaften Arbeit. "Arbeiten Baufirmen oder Fachhandwerker unsachgemäß, verletzen sie damit schuldhaft den Werkvertrag mit dem Auftraggeber", erläutert Schwäbisch Hall-Rechtsexpertin Caroline Jagschitz ein aktuelles Urteil des OLG Hamm (Az.: 21 U 38/10).

In einem 1995 errichteten Eigenheim waren jahrelang immer wieder Feuchtigkeitsschäden aufgetreten. Die Ursache konnte erst 2002 mit einer Infrarotkamera entdeckt werden: Eine fehlerhafte Duschinstallation war schuld am wiederholten Wasseraustritt. Der Installateur reparierte daraufhin den defekten Anschluss, weigerte sich jedoch, Schadenersatz für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in Decken und Wänden bis hinunter zum Keller zu leisten.

Ein Bausachverständiger wies in einem Gutachten allerdings nach, dass alle notwendigen Sa-nierungsmaßnahmen durch die Leckage an der Duschinstallation erforderlich geworden waren. Jagschitz: "Ein ermutigendes Urteil für Bauherren, weil es unmissverständlich klarstellt, dass am Hausbau Beteiligte eine hohe Verantwortung haben und für die Folgen ihrer Fehler haften."

Netzparität: Solarstrom-Eigenverbrauch bald günstiger als gekaufter Strom

2011-10-26T18:56:00.001+02:00

Setzt sich der Preisverfall bei Fotovoltaikanlagen weiter fort, ist selbstproduzierter Strom vom Dach für Endverbraucher auch ohne Förderung bald günstiger als gekaufter. Das Immobilienportal immowelt.de erklärt, wie es dazu kommt.

Preisverfall bei Solaranlagen: Noch vor wenigen Jahren mussten Hausbesitzer für eine Fotovoltaikanlage, die jährlich etwa 5.000 Kilowattstunden Strom produziert, rund 25.000 Euro bezahlen. Inzwischen haben sich die Preise mehr als halbiert. Setzt sich dieser Trend weiter fort - und davon gehen Experten einhellig aus - ist der eigene Solarstrom vom Dach bald nicht mehr teurer als der gekaufte Strom vom Versorger. Diese so genannte Netzparität wird voraussichtlich spätestens im Jahr 2013 erreicht sein, berichtet immowelt.de.

Für Verbraucher zählt der Endpreis
Zwar sind die reinen Erzeugungskosten für Solarstrom dann immer noch höher als der Preis für konventionell erzeugten Strom. Diesen handeln Erzeuger und Versorger oft für fünf bis sieben Cent pro Kilowattstunde. Verbraucher bezahlen jedoch nicht die reinen Herstellungskosten, sondern auch Gewinnmargen, Netzkosten, eine Konzessionsabgabe sowie verschiedene Steuern und Umlagen. So summiert sich der Endverbraucherpreis für eine Kilowattstunde heute meist auf über 20 Cent pro Kilowattstunde. Und dieser Preis ist für den Hausbesitzer das Vergleichskriterium: Sobald Solarstrom billiger ist als der gekaufte, wird es interessant, diesen selbst zu verbrauchen, anstatt ihn ins Netz einzuspeisen.

Förderung noch immer attraktiv
Aktuell wird die Solarstromerzeugung noch kräftig gefördert. Die Vergütungssätze für neu in Betrieb genommene Anlagen sinken jedoch Jahr für Jahr â?" doch auch die Anschaffung einer Solaranlage wird zunehmend günstiger. Derzeit erhält man laut dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) für eine 2011 in Betrieb gegangene Anlage 20 Jahre lang (plus dem Jahr der Inbetriebnahme) eine garantierte Einspeisevergütung in Höhe von 28,74 Cent pro Kilowattstunde. Wer seinen Solarstrom selbst verbraucht, bekommt laut EEG derzeit bis zu 16,38 Cent für jede Kilowattstunde vergütet und erspart sich zusätzlich den Zukauf von Strom.

Autarke Stromversorgung: Eine Frage der Speichertechnik
Allerdings ist es ohne günstige Speichertechniken nur schwer möglich, mehr als 20 oder 30 Prozent des Solarstroms selbst zu verbrauchen, da Sonnenzeiten und Verbrauchszeiten meist nicht übereinstimmen. Ein wirtschaftliches und dabei stromautarkes Haus wird deshalb so lange eine Vision bleiben, bis es günstige Speichertechnologien gibt. Doch die Zeiten, in denen man Solarstrom wegen zu hoher Kosten kritisierte, sind angesichts drastisch sinkender Preise und Vergütungen wohl bald vorbei.

Kleiner Leitfaden für den Erwerb von Immobilien

2011-10-26T18:55:00.001+02:00

Bei dem Kieler Immobilientag der Notarkammer, Rechtsanwaltskammer und Steuerberaterkammer aus Schleswig-Holstein informieren Rechtsanwalt Klaus Reese, Rechtsanwalt und Notar Cord Plesmann sowie Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Peter Zimmert über alles Wichtige rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien.

Wer eine Immobilie kauft, muss ganz genau hinschauen, schließlich soll es nicht zu unangenehmen Überraschungen kommen. Daher ist vor Abschluss eines Kaufvertrages stets eine umfassende Prüfung notwendig.

Verkäufer und Eigentümer sollten identisch sein
Wer bei Überprüfung des Grundbucheintrages auf einen anderen Namen stößt, sollte vorsichtig sein. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Eigentümer verstorben ist und die Erben die Immobilie veräußern. Es kann auch sein, dass der Verkäufer das Objekt selbst erst kürzlich erworben hat und die Umschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist. In jedem Falle ist eine weitere Prüfung durch einen Anwalt bzw. Notar zwingend erforderlich.

Angegebene und tatsächliche Immobiliengröße
Die Überprüfung der Wohnfläche ist unverzichtbar. Bei einem Neubau ist besondere Vorsicht geboten, da Planung und Bauausführung häufig voneinander abweichen. Dabei stellen Unterschiede über 3% einen Mangel dar. In den Bauträgerverträgen finden Käufer Vereinbarungen über eine mögliche Minderung des Kaufpreises.

Zubehör schriftlich festhalten
Ein häufiger Streitpunkt bei Immobilien ist das Zubehör. Bei Neubauten kann es der Baubeschreibung entnommen werden. Sonderwünsche der Käufer sollten detailliert in den Kaufvertrag übernommen werden. Auch bei gebrauchten Immobilien ist im Kaufvertrag zu regeln, was beim Verkauf in der Wohnung verbleibt (z.B. Einbauküche).

Belastungen des Wohneigentums prüfen
Wer eine Immobilie kauft, möchte ein lastenfreies Objekt sein Eigen nennen. Daher sollte vorab kontrolliert werden, welche Belastungen vorliegen und ob diese vor dem Kauf zu beheben sind. Beispiele für solche Belastungen sind Auflassungsvormerkungen im Grundbuch, die auf einen schon abgeschlossenen Verkauf hindeutet, Grunddienstbarkeiten wie Überfahr- oder Betretungsrechte sowie Sicherungshypotheken des Verkäufers auf das Objekt. Bei Vormerkungen und Hypotheken muss der Käufer vor Vertragsabschluss auf Löschung der Belastungen bestehen.

In bestehende Mietverträge einsehen
Beim Kauf eines vermieteten Objektes muss stets der Mietvertrag überprüft werden. Im Falle eines beabsichtigten Eigenbedarfs muss die Kündigungsfrist beachtet werden. Besondere Probleme ergeben sich, wenn das Hausanwesen in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde und der Mietvertrag zu diesem Zeitpunkt schon bestand. In diesem Fall gilt ein Kündigungsschutz von mindestens drei Jahren. In einigen Gemeinden mit Wohnungsnot kann diese Frist bis auf zehn Jahre ausgedehnt werden.

Bezahlung öffentlicher Abgaben kontrollieren
Grundeigentum ist mit erheblichen öffentlichen Abgaben wie Erschließungsbeiträgen belastet. Bei einem Neubau werden die Erschließungskosten meist vom Verkäufer getragen. Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers kann allerdings der neue Eigentümer mit den Kosten belastet werden. Daher ist vor dem Kauf zu prüfen, ob die öffentlich-rechtlichen Abgaben bezahlt wurden. Bei Bestandsimmobilien hingegen können Abgaben für Sanierungsmaßnahmen anfallen. Es ist ratsam vor dem Erwerb mit dem Verwalter oder der zuständigen Behörde zu sprechen.

Darüber, was beim Kauf einer Immobilie weiterhin zu beachten ist, informieren die Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer und Notarkammer sowie die Steuerberaterkammer Schleswig-Holstein auf einer Veranstaltung unter dem Titel Fallstricke bei Kauf und Verkauf des Eigenheims".

Die Veranstaltung findet statt am 26.10.2011, von 18:00 Uhr bis ca. 20:00 Uhr im Schleswig-Holsteinischen Landtag, Schleswig-Holstein-Saal, Düsternbrooker Weg 70, 24105 Kiel. Um Anmeldung wird gebeten bei: Andrea Zaszczynski, Pressestelle Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer, Telefon: 040/41 32 700, info@srh-pr.de. Der Eintritt ist frei!

Quelle: www.premiumpresse.de/kleiner-leitfaden-fuer-den-erwerb-von-immobilien-PR1525447.html

BGH begrenzt Ankündigungspflichten des Vermieters

2011-10-26T18:50:00.001+02:00

Auer Witte Thiel berichtet über BGH-Urteil zur Modernisierungsankündigung

München - Oktober 2011. Mit einem Grundsatzurteil zur Modernisierungsankündigung stärkt der Bundesgerichtshof die Rechte der Vermieter. Modernisierungsmaßnahmen nach §554 BGB sind nach Auffassung des BGH dann zulässig, wenn die Ankündigung ein realitätsnahes Bild" von den Auswirkungen der geplanten Arbeiten vermittelt; über alle Einzelheiten der Maßnahmen muss hingegen nicht im Vorfeld informiert werden. Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel berichten über das aktuelle Urteil (VIII ZR 242/10).

Vermieter müssen in Modernisierungsankündigungen nicht über alle Einzelheiten der Umbauarbeiten informieren. Es ist ausreichend, wenn der Eigentümer die vorgesehenen Maßnahmen so schildert, dass der Mieter allgemeine Kenntnis davon erhält, welche Auswirkungen durch den Umbau auf Mietsache und Miethöhe zu erwarten sind. Mit diesem Urteil schloss sich der Bundesgerichtshof den Vorentscheidungen von Amtsgericht und Landsgericht an und stützt den Standpunkt des Vermieters.

Das Urteil des BGH beendet einen langwierigen Rechtsstreit. Im zugrunde liegenden Fall hatten die Eigentümer eines Münchner Mehrfamilienhauses den Einbau von Balkonen an der Westseite des Gebäudes beschlossen, per Modernisierungsankündigung darüber informiert und gegen die Mieter auf Duldung der Baumaßnahmen gemäß §554 Abs. 2 BGB (Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache ... hat der Mieter zu dulden") geklagt. Die geplanten und stichwortartig schriftlich mitgeteilten Umbauarbeiten umfassten unter anderem die Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich". Zugleich enthielt das Schreiben Angaben zu Baubeginn, Dauer der Arbeiten sowie zur voraussichtlichen Mieterhöhung.

Die Klage verlief in den Vorinstanzen erfolgreich, die Revision des Mieters dagegen scheiterte. Zu Begründung gab der BGH an, der Zweck der Modernisierungsankündigung verlange nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen dort beschrieben und sämtliche Auswirkungen mitgeteilt werden. Vielmehr müssten die Eigentümer bzw. Vermieter dem Mieter lediglich mitteilen, in welcher Weise die Wohnung durch die Umbaumaßnahmen verändert wird und was die Folgen für den Gebrauch der Mietsache sowie die Höhe der Mietzahlungen sind. Hierfür ist es laut BGH ausreichend, wenn dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, sich einen realitätsgerechten Eindruck von den bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen zu machen. Dieser Anforderung trage die Modernisierungsankündigung der Eigentümer im vorliegenden Fall Rechnung, befand der BGH.

Die Kanzlei Auer Witte Thiel aus München berichtet monatlich über neue Rechtsentscheidungen im Bereich Wohn- und Mietrecht. Weitere Informationen zu aktuellen Urteilen im Mietrecht erhalten Sie von Auer Witte Thiel unter www.auerwittethiel-mieturteil.de.

Expo Real 2011: Mobile Software-Anwendungen erobern die Immobilienwirtschaft

2011-09-20T16:02:00.001+02:00

Auf der Expo Real 2011 werden durch den Softwareentwickler Delta Access eine ganze Reihe neuer Ideen und Weiterentwicklungen aus der Welt der Business-Anwendungen für die Immobilienwirtschaft vorgestellt. Im Fokus der Kundenwünsche stehen derzeit die mobilen Anwendungen und die Integration geografischer Online-Dienste. Frank Exner, Leiter Vertrieb & Marketing: „Die Lösungen durch Delta Access sollen die Geschäftsanwendungen optimieren und zu bedienerfreundlichen Benefits im beruflichen Alltag führen. Mit der nächsten Generation unserer Smartphone-, Tablet- und Marketing-Apps sind die Software-Innovationen sehr praxisnah. Wir arbeiten bei der Entwicklung unserer Lösungen zielgruppenorientiert und erproben vor Markteinführung hautnah mit Spezialisten aus der Branche die Praxistauglichkeit.“

Delta Access ist spezialisiert auf die Bedürfnisse der Immobilienwirtschaft und entwickelt seit 16 Jahren Softwareprodukte für Immobilienberater, Projektentwickler und Fondsgesellschaften in Europa. Die Argo-Produktfamilie gehört mittlerweile zum Standard im Real Estate Business. Sie besteht aus verschiedenen Produkten für den individuellen Bedarf von Immobilienberatungen und Fondsgesellschaften, zugeschnitten auf die jeweilige Unternehmensgröße und Aufgabenstellung. Die Lösungen zielen auf Einzelmakler bis hin zu international ausgerichteten Unternehmen mit dem Anspruch an Mehrsprachigkeit und hoch spezialisierte Anforderungen. Die Anwendungen unterstützen die Vermarktung, die Optimierung und den Ankauf von Immobilienbeständen.

Delta Access ist auch 2011 mit einem eigenen Stand (Halle C2/Stand 424) auf der Expo Real vertreten. Ansprechpartner ist vor Ort Frank Exner, Leiter Vertrieb & Marketing, mobil: +49 (0) 173 65 26 003, f.exner@delta-access.com. Weitere Informationen zur Expo Real 2011 und zum Delta Access-Gewinnspiel sind auf der Event-Webseite http://event.argo-web.eu zusammengefasst.

Expo Real 2011: Mobile Software-Anwendungen erobern die Immobilienwirtschaft

Studentenstädte: So teuer sind die Mieten in Deutschland

2011-09-20T10:30:00.001+02:00

Nürnberg, 20. September 2011. In vielen Studentenstädten ist der Wohnraum knapp â?“ und das macht sich bei den Preisen bemerkbar. In einem Mietpreisvergleich zeigt immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale, welche großen deutschen Universitätsstädte ihren Studenten die höchsten Mieten aufbürden. Meist erweist sich dabei die WG gegenüber kleinen Wohnungen als günstigere Variante.

An Main und Isar wohnen Studenten besonders teuer
Wer sein Studium in München absolvieren möchte, muss am meisten Geld für seine Bleibe einkalkulieren: Eine Single-Wohnung kostet im Schnitt 14,10 Euro pro Quadratmeter, eine Wohnung in WG-Größe 12,30 Euro. Wer die WG der eigenen Wohnung vorzieht, kann in der Bayernmetropole 13 Prozent einsparen. Teuer ist das Studentenleben auch in Frankfurt, wo die Miniwohnung im Schnitt 12,80 Euro pro Quadratmeter kostet. WG-taugliche Wohnungen sind mit durchschnittlich 11,30 Euro deutlich preiswerter (Ersparnis: 12 Prozent).

Günstige WG-Wohnungen in kleineren Unistädten
Doch auch die Mieten in manchen kleineren Studentenstädten schlagen ordentlich zu Buche: In Erlangen liegt der Preis für eine kleine Wohnung bei 11,50 Euro pro Quadratmeter, in Freiburg bei 11,40 Euro. Wer sich für eine Wohngemeinschaft entscheidet, kommt hier jedoch deutlich günstiger davon: In Erlangen liegt der Preis für eine Wohnung in WG-Größe bei 8,40 pro Quadratmeter (Ersparnis: 27 Prozent) und in Freiburg bei 9,20 Euro (Ersparnis: 19 Prozent).

Wohnung teilen und Geld sparen
Am besten geht die Rechnung „WG statt Wohnung“ in Gießen und in Karlsruhe auf. Wer in Karlsruhe studiert, muss für eine Single-Wohnung durchschnittlich 11,50 Euro bezahlen, in Gießen 9,20 Euro. Eine WG-geeignete Wohnung kostet dagegen in Karlsruhe 7,80 Euro, in Gießen 6,30 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet in beiden Städten eine Ersparnis von 32 Prozent für alle Studenten, die sich entscheiden, ihre Wohnung mit Kommilitonen zu teilen.

Insgesamt am günstigsten wohnen Studenten in Leipzig. Hier kostet die Miniwohnung im Schnitt 6,10 Euro, der WG-Quadratmeter 5 Euro.

Studentenstädte: So teuer sind die Mieten in Deutschland

Ökologische Häuser - neu erfunden!

2011-09-15T16:06:00.000+02:00

Mit einer echten Innovation tritt das Bad Kissinger Unternehmen „wir leben haus“ jetzt ein in den hart umkämpften Markt der Hausbau-Unternehmen. Als erster Hersteller überhaupt verbindet „wir leben haus“ die Vorteile der klassischen Massivbauweise mit denen der Fertigbauweise und liefert so ein wohngesundes Gesamtkonzept mit umfassenden Sicherheiten und Dienstleistungen.
Individuell, einzigartig und ökologisch nachhaltig. Ein innovatives Produkt, welches ausschließlich auf Wohngesundheit setzt und in der Bundesrepublik Deutschland bislang seinesgleichen sucht.

Firmengründer und Geschäftsführer Matthias Kleinhenz spricht gerne von qualitäts- und umweltorientierten Lösungen und denkt dabei an die Häuser seiner zukünftigen Bauherren. „Bei wir leben haus haben die Kunden das Sagen. Mit ihnen gemeinsam entwickeln wir ein wohngesundes Gesamtkonzept, das hochwertige Häuser entstehen lässt, die so individuell und einzigartig sind, wie unsere Kunden selbst.“ In der Tat: Nie zuvor wurden in Deutschland Häuser gebaut, welche die Vorteile einer Massivbauweise mit denen einer Fertigbauweise zu verbinden wussten.

„wir leben haus“ garantiert hierbei von Anfang an einen reibungslosen Bauablauf und Qualität bis ins kleinste Detail. Die Häuser werden selbst produziert, montiert und ausgebaut und der Kunde kann dank moderner 3-D-Planung bereits in der Entstehung sehen, wie sein Traumhaus einmal aussehen wird. Das Besondere an „wir leben haus“ jedoch ist das intelligente Bausystem, das die Tradition des Zimmererhandwerks mit modernster Fertigungstechnik und natürlichen Bauelementen zu einem ökologischen Gesamtkonzept kombiniert.

Einzigartige Vollholzelemente in massiver Bauqualität garantieren hierbei hohe Wärmespeicherfähigkeit und perfekte Wärmedämmung aus nachwachsenden Rohstoffen. Sie sind zudem Co2-neutral und binden Luftschadstoffe. Dank einer exakten, werksgenauen Vorfertigung und einer passgenauen Ausfräsung der Elektro- und Sanitärinstallationen mittels eines computergesteuerten Bearbeitungszentrums kann stets eine gleichbleibend hohe Qualität sichergestellt und eine kurze Bauzeit erreicht werden.

Als einer der ersten Anbieter von Häusern hat „wir leben haus“ zudem die Wichtigkeit des nachhaltigen gesunden Bauens erkannt, das den gesamten Lebenszyklus biologischer Baustoffe, von der Herstellung über die Nutzung, den Rückbau und die Entsorgung umfasst. „Wohngesundheit fängt bei uns bei Wand- und Deckenoberflächen an und reicht vom Fußboden über die verwendeten Materialien für Kleber und Spachtelmassen bis hin zu einer effizienten Haustechnik“, so Firmeninhaber Matthias Kleinhenz, der zudem Wert auf die Feststellung legt, dass „wir leben haus“ fast ausschließlich ökologisch unbedenkliche Baustoffe verwendet, die zu über 80 Prozent recycle bar sind. „Auf Wunsch machen wir auch einen Allergiepass check, lassen einzelne Materialien prüfen und untersuchen das Umfeld auf elektromagnetische Störfelder. Und auf Wunsch bauen wir natürlich auch komplett schlüsselfertig und liefern dem Kunden somit ein Rundum-Sorglos-Paket“

Wohngesundheit heißt bei „wir leben haus“ aber auch energieeffizientes und baubiologisches Bauen. So sind die Häuser förderfähig als Energieeffizienzhaus 55 und in Verbindung mit einer einzigartigen und innovativ gedämmten Gebäudehülle zugleich ein echtes KfW-Effizienzhaus.

Energieeffizient und schlüsselfertig. Regenerativ und alles aus einer Hand. Ökologisch wertvoll und alles zu einem garantierten Festpreis.

“wir leben haus“ ist mehr als nur ein normaler Hausbauer. „wir leben haus“ ist ein Gesamtkonzept im Umfeld von Mensch, Wohngesundheit und Exklusivität und somit ein Stück Zukunft im modernen, hochwertigen und ökologisch nachhaltigen Hausbau.

Ökologische Häuser - neu erfunden!

Handwerker aus EU-Beitrittsländern: Jeder Dritte befürchtet Pfusch oder Lohndumping

2011-09-13T19:15:00.000+02:00

Seit Mai 2011 dürfen alle Arbeitnehmer aus den acht osteuropäischen EU-Beitrittsländern ohne gesonderte Erlaubnis in Deutschland arbeiten. Ein Drittel der Deutschen ist jedoch nicht bereit, Handwerker aus diesen Ländern zu beauftragen, das zeigt eine repräsentative Studie von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale. Selbst wenn die Arbeit für weniger Geld verrichtet wird, überwiegt bei diesen Befragten die Sorge, schlechtere Leistungen zu erhalten und dem deutschen Handwerk zu schaden.

Mehr Vertrauen in das heimische Handwerk
Ein Drittel der Bedenkenträger begründet die Ablehnung damit, dass die Arbeiten möglicherweise nicht optimal ausgeführt werden. Im Falle einer Reklamation ist der Handwerker dann weit weg und kann nicht belangt werden. Zwei Drittel bangen um das heimische Handwerk. Für diese Befragten ist es vorrangig, die deutschen Handwerksbetriebe zu unterstützen und drohendem Lohndumping entgegenzuwirken. Wie Zahlen der Bundesagentur für Arbeit zeigen, sind diesbezügliche Sorgen allerdings unbegründet. Die erwartete Flutwelle der Handwerker aus den EU-Beitrittsländern und der damit verbundene Preisdruck sind ausgeblieben.

Aufgeschlossener sind die Deutschen gegenüber Handwerkern aus den EU-Beitrittsländern, wenn sie glauben, dass das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt und die Abwicklung nicht zu kompliziert ist: Knapp ein Drittel würde unter dieser Voraussetzung einen Auftrag vergeben. Bei den Mietern sind es sogar 36 Prozent, die die Aussicht auf niedrigere Preise verlockend finden. Die Immobilieneigentümer zeigen sich mit nur 29 Prozent zurückhaltender. Beim eigenen Hab und Gut stehen Qualität und Sicherheit gegenüber der Kostenersparnis im Vordergrund.

Die Ergebnisse der Studie im Überblick:
Würden Sie Handwerker aus den osteuropäischen EU-Beitrittsländern (Polen, Tschechische Republik, Estland, Litauen, Lettland, Ungarn, Slowenien, Slowakei) mit Arbeiten beauftragen, wenn Sie damit Geld sparen könnten?

- Ja, wenn Preis und Leistung stimmen und das Ganze nicht zu kompliziert ist: 32 Prozent (Mieter: 36 Prozent, Eigentümer: 29 Prozent)
- Nein, ich befürchte, dass die Qualität der Arbeit nicht optimal ist: 5 Prozent
- Nein, wenn die Arbeit nicht stimmt, ist der Handwerker weit weg und kann dafür nicht belangt werden: 6 Prozent
- Nein, ich befürchte Lohndumping und das unterstütze ich nicht: 7 Prozent
- Nein, ich möchte lieber das einheimische Handwerk unterstützen: 15 Prozent

Für die repräsentative Studie „Wohnen und Leben Sommer 2011“ wurden im Auftrag von immowelt.de 2.095 Personen durch das Marktforschungsinstitut Innofact befragt.

Handwerker aus EU-Beitrittsländern: Jeder Dritte befürchtet Pfusch oder Lohndumping

Über 800 Kommunen fördern Familien beim Bauen

2011-09-12T17:32:00.002+02:00

Immer mehr Kommunen fördern bauwillige Familien beim Erwerb von Wohneigentum. Neben einem guten Angebot an Kinderkrippen, Kindergärten und Schulen wird dieser Standortfaktor immer wichtiger. "Mit billigem Bauland zu mehr Babys", titelt die Augsburger Allgemeine und immer mehr Kommunen folgen diesem Trend. Städte und Gemeinden schnüren ganze Förderpakete, um für junge Familien attraktiver zu werden und dem demographischen Wandel zu trotzen. Einen bundesweiten Überblick über die Förderangebote von aktuell 810 Kommunen bietet eine von der "Aktion pro Eigenheim" exklusiv recherchierte Datenbank.

Mit Hilfe der Datenbank (www.aktion-pro-eigenheim.de) entfällt für die Bauwilligen das mühsame Recherchieren nach günstigen Angeboten: Übersichtlich nach Postleitzahlen sortiert, können Interessierte nach familienfreundlichen Kommunen in der Umgebung ihres Wohnortes suchen und erhalten im Anschluss detaillierte Informationen über die Förderung. Besonders interessante Beispiele wie die Hansestadt Hamburg werden in den Rubriken "Kommune des Monats" oder "Best-Practice-Beispiele" vorgestellt. Familien beim Erwerb von Wohneigentum zu unterstützen, hat in Hamburg eine über 60-jährige Tradition. Neben zinsgünstigen Darlehen und Aufwendungsdarlehen wird auch die Erreichung bestimmter energetischer Standards gefördert. In einem konkreten Finanzierungsbeispiel beträgt die monatliche Belastung für eine Familie ohne Förderung 1.444 Euro. Durch die Förderung in Hamburg reduziert sich die monatliche Belastung um beachtliche 460 Euro auf 984 Euro und macht so für viele Familien den Sprung in die eigenen vier Wände erst möglich.

Weitere Kommunen zur Familienförderung animieren

"Viele Kommunen sehen die Förderung von Wohneigentum heute als wichtiges Instrument, um für junge Familien als Wohnort attraktiv zu sein", fasst Marcus Rex, Sprecher der Aktion pro Eigenheim, seine Erfahrungen zusammen. "So ist unsere Datenbank, die wir auf der Datenbasis unseres Partners fe.bis GmbH aufwändig recherchiert haben, seit dem Start im Jahr 2007 mit 148 Kommunen auf heute 810 Kommunen angewachsen. Interessierte Kommunen können sich in unserer Datenbank gerne anmelden."

Aktion pro Eigenheim

Die "Aktion pro Eigenheim" versteht sich als Anwalt bauwilliger Familien und tritt für die Erfüllung ihres Lebenstraums vom eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung ein. Aktuelle Angebote (www.aktion-pro-eigenheim.de) aus den Bereichen Förderung und Finanzierung helfen beim Sparen. Umfangreiche Ratgeber zum Hausbau begleiten junge Familien von der Planung bis zur Realisierung ihres Bauvorhabens. Auf politischer Ebene setzt sich die "Aktion pro Eigenheim" für einen bundesweit auf 3,5 Prozent limitierten Grunderwerbsteuersatz sowie für eine im europäischen Vergleich angemessene Förderung von Wohneigentum ein.

Über 800 Kommunen fördern Familien beim Bauen

Die Modernisierung von Wohnraum: Was ist zu beachten?

2011-09-12T13:51:00.001+02:00

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 84/08) lässt die Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsarbeiten des Vermieters nur in der Höhe für zulässig erachtet, die den angemessenen, also ortsüblichen Handwerkerkosten entsprach. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einen Handwerker bevorzugt, der die Arbeiten zu überhöhten Preisen durchführte. Die Preise waren zwar nur geringfügig überhöht (13 Prozent über dem angemessenen Preis). Trotzdem durfte der Vermieter nur den angemessenen Preis umlegen. In Höhe des darüber hinaus gehenden Betrages war der Vermieter mit seiner Klage letztinstanzlich unterlegen.

Zwar spricht der Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB dafür, dass der Vermieter die tatsächlichen Kosten umlegen kann, andererseits ist zu berücksichtigen, dass der Mieter regelmäßig bei der Auftragsvergabe kein Mitspracherecht hat. Ihm darf daher nicht das Risiko unwirtschaftlicher Auftragsvergaben durch den Vermieter übergeholfen werden. Insofern ist das Urteil konsequent.

Fachanwaltstipp Mieter: Prüfen Sie bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung immer, ob die Modernisierung überhaupt rechtzeitig angekündigt wurde, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt (oft werden notwendige Instandsetzungen als Modernisierung verkauft, weil z.B. noch eine Fassadendämmung hinzugefügt wurde) und ob die in Ansatz gebrachten Kosten für die Handwerkerleistungen auch angemessen sind (s. o.).

Fachanwaltstipp Vermieter: Prüfen Sie vor Auftragsvergabe, ob die im Kostenvoranschlag der Handwerkerfirma aufgeführten Kosten auch angemessen sind. In jedem Fall sollte man mehrere Kostenangebote einholen, um sich später gegen den Vorwurf, überhöhte Kosten in Ansatz gebracht zu haben, verteidigen zu können.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Die Modernisierung von Wohnraum: Was ist zu beachten?

Wohnort-Wahl: Kinderlärm ist für jeden zweiten Deutschen ein Ausschlusskriterium

2011-09-08T18:29:00.000+02:00

Nürnberg, 08. September 2011. Deutschland braucht Nachwuchs â€“ in diesem Punkt sind sich die meisten Deutschen einig. Wenn es aber darum geht, Tür an Tür mit Kindern zu leben, ist es mit der Begeisterung schnell vorbei: 50 Prozent der Deutschen möchten nicht neben einer Schule, einem Spielplatz oder einer Kindertagesstätte wohnen, so das Ergebnis einer repräsentativen Umfrage von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale.

39 Prozent der Befragten haben grundsätzlich nichts gegen Kinderlärm â€“ Hauptsache sie bleiben in der Nähe ihrer eigenen vier Wänden davon verschont. Bei der Wohnort-Wahl haben sie daher lieber einen Sicherheitsabstand zwischen sich und der nächsten Kindereinrichtung. Noch empfindlicher auf Kinderlärm reagieren weitere 11 Prozent: Sie brauchen ihre Ruhe und lassen sich nur in absolut kinderfreien Gegenden nieder.

Für rund ein Drittel der Deutschen (34 Prozent) spielt Kinderlärm bei der Wohnort-Wahl keine Rolle. Sie könnten sich durchaus vorstellen, neben einer Schule, einer Kindertagesstätte oder einem Spielplatz zu wohnen.

Die Ergebnisse der Studie im Überblick:
Hat Kinderlärm (z.B. von Spielplätzen, Kitas oder Schulen) eine Auswirkung auf Ihre Wohnort-Wahl?

- Ja, ich mag es ruhig und würde nicht mal in die Nähe solcher Plätze ziehen: 11 Prozent
- Etwas Kinderlärm stört mich nicht, aber direkt neben einen „Brennpunkt“ würde ich nicht ziehen: 39 Prozent
- Kinderlärm stört mich kaum oder überhaupt nicht, der ist mir egal: 34 Prozent
- Darüber habe ich mir noch keine Gedanken gemacht: 16 Prozent

Wohnort-Wahl: Kinderlärm ist für jeden zweiten Deutschen ein Ausschlusskriterium

Gartenarbeit im Herbst: Wohin mit dem Laub?

2011-09-08T18:27:00.001+02:00

Laub ist mehr als nur lästiger Gartenabfall â€“ während der kalten Jahreszeit kann es Pflanzen und Tieren helfen, gut über den Winter zu kommen, weiß immowelt.de.

Zusammenrechen oder liegen lassen?
Laub, das auf Gehwegen und Bürgersteigen liegt, kann zur Rutschgefahr werden â€“ vor allem in Kombination mit Regen und Schnee. Aus diesem Grund sind Mieter und Hauseigentümer dazu verpflichtet, das Laub dort zu entfernen.

Im Garten sieht das anders aus: Unter Bäumen, Hecken und Sträuchern sowie auf Beeten schützt die Laubschicht den Boden vor dem Austrocknen und Durchfrieren. Zudem enthält Laub viele Nährstoffe, die den Boden im Frühjahr wiederbeleben. Auf dem Rasen und aus Teichen sollte das Falllaub aber beseitigt werden, weil es dort schimmeln kann.

Laubhaufen: Winterquartier für Igel
Wer einen großen Garten hat, kann einen Laubhaufen aufschichten, der von Igeln, Schmetterlingslarven, Regenwürmern, Spinnen und Käfern gerne als Winterquartier bezogen wird. Sobald es kälter wird, machen die vielen Kleinlebewesen den Laubhaufen außerdem zu einer sicheren Nahrungsquelle für Vögel.

Kompost ansetzen
Statt das Herbstlaub in die Biotonne zu werfen, kann es auch auf dem Kompost angesetzt werden. Geeignet ist Laub von Weide, Linde, Birke, Buche, Obstbäumen, Ahorn, Esche, Hasel und Erle. Weil Laub wenig Stickstoff enthält, müssen jedoch Hornspäne hinzugegeben werden. Etwas Rasenschnitt kann die Verrottung bis zum Frühjahr zusätzlich beschleunigen.

Laubsauger oder Fächerbesen?
Für das Einsammeln der Blätter eignen sich Handwerkzeuge wie Rechen und Fächerbesen. Durch deren breit angeordneten Zinken ist es möglich, schnell viel Laub auf einmal zusammenzurechen â€“ ohne Strom und große Kraftanstrengung. Natürlich kann diese Arbeit auch mit motorbetriebenen Laubsaugern erledigt werden. Die Geräte sind jedoch nicht nur laut, sondern bedrohen mit ihrer starken Saugkraft auch die Insekten, die im Laub ihren Lebensraum gefunden haben. Die Ökobilanz von Laubbläsern ist durch Lärm und Abgase ebenfalls eher negativ - zumal die Arbeit mit dem Rechen beinahe ebenso schnell von der Hand geht.

Gartenarbeit im Herbst: Wohin mit dem Laub?

Immobilien-Mietkauf: Versuchung mit Risiken

2011-09-08T18:26:00.000+02:00

Der Mietkauf hat seinen Reiz - vor allem für Immobilieninteressenten ohne Eigenkapital, die von der Bank kein Darlehen erhalten. Die Risiken, die damit verbunden sein können, erläutert das Immobilienportal immowelt.de.

Wie funktioniert der Mietkauf?
Der Mietkauf ist ein Mietvertrag, bei dem der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, das Objekt innerhalb einer bestimmten Zeit zu einem vereinbarten Preis zu kaufen. Zum Kaufzeitpunkt wird ein Teil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet. Den Rest soll der Mietkäufer bis zum Kaufzeitpunkt ansparen. Ein Argument, das oft pro Mietkauf genannt wird: Bei langer Vertragslaufzeit sind meist keine Kredite nötig, so dass Bonitätsprüfungen wegfallen, informiert immowelt.de.

Objekte ohne Nachfrage
Objekte, die zum Mietkauf angeboten werden, sind bisweilen aus irgendeinem Grund schwer verkäuflich. Um die Nachfrage zu erhöhen, werden sie zum Mietkauf angeboten. Der Kaufinteressent sollte deshalb genau prüfen, was die Immobilie unter Umständen zum Ladenhüter macht. Oft sind es Lage- oder Ausstattungsfaktoren oder sogar gravierende Mängel, mahnt immowelt.de. Sind diese Nachfrage-Killer erkannt, ist oft auch der Mietkauf nicht mehr verlockend.

Überhöhte Preise und hohe Belastungen
Die Mieten, die bei einem Mietkauf verlangt werden, sind im Vergleich zu den ortsüblichen Mieten bisweilen überhöht. Zum Nachteil des Mietkäufers wirkt sich das insbesondere dann aus, wenn dieser sich letztendlich doch nicht zum Kauf entscheidet, erklärt immowelt.de. Denn einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreisanteils gibt es oft nicht. Ein weiteres Manko, das mit den hohen Mieten verbunden ist: Dem Mietkäufer bleibt weniger, um den späteren Kaufpreis anzusparen, was wiederum einen Zinsverlust bedeutet. Außerdem ist die finanzielle Doppelbelastung „Miete und Ansparen“ für viele Mietkäufer auf Dauer zu hoch. Bei unvorhergesehenen Ereignissen wie Arbeitslosigkeit kommt es schnell zu finanziellen Problemen. Was zudem nicht vernachlässigt werden darf: Bis der Mietkäufer Eigentümer wird, ist die Immobilie gealtert. Der ursprünglich vereinbarte Kaufpreis kann dann zu hoch sein.

Rechtliche Unsicherheit
Der Mietkaufvertrag muss notariell beglaubigt werden, um gültig zu sein. Ist er das nicht, hat der Mietkäufer keinen gesetzlichen Anspruch auf den Kauf. Wenn der Verkäufer einen Rückzieher macht, hat der Mietkäufer die hohe Miete umsonst gezahlt, warnt immowelt.de. In vielen Fällen wird bei Mietkäufen auch kein Optionsrecht vereinbart, sondern festgelegt, dass das Eigentum an der Immobilie mit der Bezahlung des vollständigen Kaufpreises auf den Mietkäufer übergeht. Ist bis dahin ein Eigentumsvorbehalt vereinbart, hat der Mietkäufer bei einer Insolvenz des Verkäufers den überhöhten Mietpreis ebenfalls für nichts bezahlt.

Immobilien-Mietkauf: Versuchung mit Risiken

Novellierung der Trinkwasserverordnung betriff auch Immobilieneigentümer und Wohnungseigentümer

2011-09-05T16:16:00.000+02:00

Der Bericht des Bundesministeriums für Gesundheit (BMG) und des Umweltbundesamtes (UBA) bescheinigte im Jahr 2009 dem „Wasser für den menschlichen Gebrauch" aus den über 2.600 großen zentralen Wasserversorgungsanlagen in Deutschland eine gute bis sehr gute Qualität. Die Trinkwasserqualität ist jedoch nicht überall in Deutschland gleich gut. „Auch ohne an Ausnahmesituationen zu denken, wie die EHEC-Epidemie, ist Hygiene beim Trinkwasser ein wichtiges Merkmal für Lebensqualität und Gesundheit“, erläutert Thorsten Hausmann von der Hausmann Hausverwaltung in Hamburg und Norderstedt.

Am 1. November 2011 tritt die angepasste Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in Kraft. Gegenüber der alten Fassung aus dem Jahre 2001 wurden neue wissenschaftliche Erkenntnisse und europarechtliche Vorgaben berücksichtigt. Deutschland ist damit das erste Land innerhalb der Europäischen Union, das einen Grenzwert für Uran im Trinkwasser festgelegt.

Der Grenzwert für das Schwermetall Cadmium wird von 0,005 auf 0,003 Milligramm (= 3 Mikrogramm) pro Liter Trinkwasser gesenkt. Die Untersuchungs- und Anzeigepflichten einer Legionellenbelastung des Trinkwassers werden erweitert. Ab Dezember 2013 gilt dann der schon seit 2001 vorgesehene verschärfte Blei-Grenzwert von 0,010 Milligramm (= 10 Mikrogramm) pro Liter Trinkwasser.

„Besonders in Altbauten und älteren Wohnanlagen können noch immer Hausanschlussleitungen oder Trinkwasser-Installationen teilweise aus Blei sein“, sagt Thorsten Hausmann. „Wir achten im Bereich der von uns verwalteten Häuser schon seit vielen Jahren auf die Trinkwasserqualität. Die neue Verordnung ist für uns jedoch ein Anlass, Eigentümer nochmals auf die wichtigsten Punkte hinzuweisen.“ Eigentümer von Anlagen für die Bereitstellung von Trinkwasser sind verpflichtet ihre Mieter oder Nutzer über das mögliche Vorhandensein von Blei in der Trinkwasserverteilung zu informieren.

Die neue Trinkwasserverordnung ist ein umfangreiches Regelwerk mit vielen Anzeige-, Dokumentations- und Informationspflichten. Sie sieht eine Untersuchung der Wassergüte durch den Inhaber der Wasserversorgungsanlage vor. Die Regelungen der Trinkwasserverordnung richten sich nicht nur an Unternehmen und Einrichtungen, die Trinkwasser für die Allgemeinheit bereitstellen, zum Beispiel Wasserversorgungswerke, Krankenhäuser, Schulen usw., sondern finden auch dort Anwendung wo Rohrleitungen, Apparate und Armaturen zur Trinkwasserversorgung innerhalb einer Immobilie vom Übergabepunkt des Versorgungsunternehmens bis zur Verbraucherzapfstelle gemeint sind. Damit haften auch Eigentümer, Vermieter und Immobilienverwalter für die Qualität der Trinkwasserversorgung.
Aus der novellierten Trinkwasserverordnung ergeben sich also neue Pflichten und Haftungsrisiken für Immobilieneigentümer und -verwalter. Deshalb werden die Mitarbeiter der Hausmann Hausverwaltung regelmäßig zu diesem Thema geschult und ausgebildet.

Der Gesetzgeber erhöht den Schutz der Verbraucher vor verunreinigendem Wasser - davon profieren alle. Thorsten Hausmann fasst zusammen: „Oftmals schimpfen die Betroffenen einer neuen Gesetzeslage über die Auswirkungen oder den hohen Arbeitsaufwand, der mit der Umsetzung verbunden ist. In diesem Fall bietet sich aber eine gute Gelegenheit, Mietern und Eigentümern unter dem Gesichtspunkt des Servicegedankens und der Kundenfreundlichkeit die Wichtigkeit der neuen Vorgaben zu vermitteln. Hausmann Immobilien und Hausverwaltung wird die Novellierung der Trinkwasserverordnung daher zum Anlass nehmen, Mieter und Eigentümer noch besser zu informieren.“

Novellierung der Trinkwasserverordnung betriff auch Immobilieneigentümer und Wohnungseigentümer

Vorsicht vor Spam-Attacken in sozialen Netzwerken

2011-08-26T16:14:00.001+02:00

(pressebox) Hannover, 26.08.2011 - Zurzeit landet in deutschen E-Mail-Postfächern so wenig Spam wie schon lange nicht mehr. Im Vergleich zum Vorjahr sank die Rate des Spam-Anteils bis zum Mai 2011 um 20 Prozent. Ausschlaggebend für diesen Rückgang waren vor allem verbesserte Filter- und Abwehrtechniken. Doch die Spammer rüsten sich mit neuen Attacken über die sozialen Netzwerke, schreibt das Computermagazin c't in der aktuellen Ausgabe 19/11.

Soziale Netzwerke wie Facebook oder Xing bieten Spammern ungeahnte Möglichkeiten. "Hinter von Freunden angeblich empfohlenen Kurz-Links stecken immer häufiger Spam-Attacken", warnt c't Redakteur Holger Bleich. In Europa sind die Spammer mit der herkömmlichen E-Mail-Masche längst nicht mehr so erfolgreich, deshalb werden sie in ihrer Ansprache persönlicher: "Über die Geolokation der Empfänger-IP-Adresse lassen sich beispielsweise Betreffzeilen wie ,Ihre Job-Angebote in Hannover' herleiten", beschreibt Holger Bleich die raffinierte Vorgehensweise der Spammer. Er rät Anwendern, vor einem schnellen Klick lieber einmal mehr zu hinterfragen, ob es ebenjene Anbieter oder Anwendungen wirklich gibt.

Das Geschäft mit Spam-Mails lohnt sich vor allem in den USA, wo viele Bürger beispielsweise rezeptpflichtige Medikamente aufgrund unzureichender Krankenversicherung über die fragwürdigen Online-Apotheken einkaufen. "Die beworbenen Shops erzielen Untersuchungen zufolge allein durch Spam-Mails bis zu drei Millionen Dollar Umsatz pro Monat", erklärt Holger Bleich.

Für die Verbreitung von Massen-Spam infizieren die Kriminellen im Auftrag dubioser Unternehmen Computer mit Schadsoftware und übernehmen die Kontrolle. Über solche Zombie-Rechner versenden sie Spam-Mails in hoher Frequenz - bis zu 40 Milliarden E-Mails pro Tag.

Vorsicht vor Spam-Attacken in sozialen Netzwerken

Steuerabzug für Umzugskosten

2011-08-26T16:07:00.001+02:00

Zum 1. Aug. 2011 wurden die Pauschbeträge für einen berufsbedingten Wohnortwechsel angehoben. Darüber berichtete bereits am 13. Juli 2011 das Darmstädter Echo.

Wer eine Steuererklärung abgeben muss, hat die Möglichkeit, die Umzugskosten steuerlich geltend zu machen. Je nach Grund des Umzuges können diese Kosten als Werbungskosten, Sonderausgaben oder – seit 2006 – als haushaltnahe Dienstleistungen berücksichtigt werden. Damit wird entweder das steuerpflichtige Einkommen oder die Steuerschuld unmittelbar reduziert.

Der Bundesverband Möbelspedition und Logistik (AMÖ)e.V. hat auf einem Faltblatt die wichtigsten Informationen zu diesem Thema zusammengefasst.

Umzug aus privaten Gründen

Voraussetzungen für die Abzugsfähigkeit sind:

- Die Vorlage einer ordnungsgemäßen Rechnung mit Datum, ausgewiesener MwSt. und USt-ID des Umzugsdienstleisters
- Die Arbeitskosten sind in der Rechnung separat ausgewiesen
- Der Nachweis der unbaren Zahlung auf das Konto der Möbelspedition (Kontoauszug)
- Keine anderweitige Förderung des Umzugs

Umzug aus beruflichen Gründen

Bei einem Umzug aus beruflichen Gründen können die Kosten bei der Steuererklärung als Werbungskosten bei den Einnahmen aus unselbständiger Arbeit berücksichtigt werden.

Voraussetzungen für eine Berücksichtigung sind:

- Erstmalige Aufnahme einer sozialiversicherungspflichtigen Beschäftigung
- Wechsel des Arbeitsgebers, sofern der Weg zur Arbeit unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung unverhältnismäßig wäre.
- Versetzung durch den Arbeitgeber, sofern der Weg zur Arbeit unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung unverhältnismäßig wäre.
- Die Entfernung zur Arbeitsstelle verkürzt sich erheblich (mind. eine Stunde täglich für Hin-und Rückfahrt).

Umzug aus gesundheitlichen Gründen

Bei einem Umzug aus gesundheitlichen Gründen können die Kosten bei der Steuererklärung unter Umständen als außergewöhnliche Belastung berücksichtigt werden. Berücksichtigungsfähig sind die Kosten wie bei einem Umzug aus beruflichen Gründen. (br)

Weitere Informationen erhalten Sie unter www.friedrich-umzug.de

Steuerabzug für Umzugskosten

Tierhaltung in Wohnungen

2011-08-25T15:02:00.001+02:00

Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Hierbei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Es kommt dann auf Art, Größe, Verhalten und Anzahl der gewünschten Tiere in Bezug auf Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung an.

Entscheidend kann auch sein, welche anderen Tiere es im Haus gibt und wie sich der Vermieter zu entsprechenden Wünschen anderen Mieter verhält. Wenn der Vermieter einem Mieter die Hundehaltung gestattet, muss das aber nicht bedeuten, dass er dies anderen Mietern auch gestatten muss. Dies entschied kürzlich das Landgericht Köln in einem Urteil vom 4.2.2010 (Az. 6 S 269/09). Diese Frage ist stark einzelfallabhängig und wird nach dem Prinzip von Treu und Glauben zu beurteilen sein.

Fachanwaltstipp Vermieter: Die Haltung von Kleintieren im oben genannten Sinn kann weder durch formularvertragliche Regelungen noch durch entsprechende Individualvereinbarungen wirksam ausgeschlossen werden. Man sollte es daher gar nicht erst versuchen. Kleintiere sollten ausdrücklich von einem entsprechenden Verbot im Mietvertrag ausgenommen werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Klären Sie möglichst vor Abschluss des Mietvertrages, ob Sie Ihre Haustiere in der neuen Wohnung halten dürfen. Gegebenenfalls lassen Sie sich die Tierhaltung ausdrücklich im Mietvertrag zusichern. Andernfalls kann es Ihnen passieren, dass Sie sich von Ihrem Haustier oder von der Wohnung trennen müssen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Tierhaltung in Wohnungen

Interview zum Thema Schimmel

2011-08-23T17:15:00.001+02:00

Werden Immobiliendienstleister frühzeitig in die Pläne der Eigentümer eingebunden, lassen sich Folgekosten durch Ärgernisse wie Schimmel vermeiden, sagt Dr. Jürgen Schmiegel. Er ist promovierter Chemiker, Gruppenleiter in der Abteilung Technisches Management bei Piepenbrock Dienstleistungen GmbH & Co. KG und Lehrbeauftragter an der Fachhochschule des Mittelstands (FHM) in Bielefeld im Studiengang \"General Service Manager\". Mit der Piepenbrock Dienstleistungen GmbH & Co. KG engagiert er sich in der Initiative \"Facility Management - Die Möglichmacher\" unter dem Dach des Branchenverbands GEFMA German Facility Management Association.

Frage: Branchenverbände wie die GEFMA plädieren dafür, dass Facility Manager früher in die Immobilienplanung involviert werden?

Dr. Schmiegel: Vorsorge ist besser als Nachsorge. Oft suchen Menschen erst einen Arzt auf, wenn sie schon krank sind. Doch dann ist es bereits zu spät. Was auf das Gesundheitswesen zutrifft, gilt auch für Immobilien. Viele Eigentümer ziehen jedoch erst einen Facility Manager hinzu, wenn schon Probleme mit ihrer Immobilie bestehen. Von Letzterem wird dann erwartet, dass er den Immobilienwert erhält oder steigert und zwar unabhängig vom Zustand der Immobilie bei Auftragserteilung. Das Facility Management kann aber nur so gut sein, wie die Grundvoraussetzungen, zum Beispiel die Bausubstanz, dies zulassen.

Frage: Wie gestaltet sich die Einbindung eines Facility Managers konkret?

Dr. Schmiegel: Zu Beginn der Zusammenarbeit ist ein intensiver Austausch zwischen den Partnern sinnvoll, bei dem beide über Erwartungen und realistische Möglichkeiten der Zusammenarbeit diskutieren. Auf diese Weise kann vermieden werden, dass falsche Erwartungen seitens des Eigentümers entstehen. Ein solcher Austausch ist sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei neu entstehenden Gebäuden sinnvoll.

Frage: Welche Möglichkeiten bietet eine frühzeitige Zusammenarbeit, um Schimmel vorzubeugen?

Dr. Schmiegel: Besonders im Frühjahr kommt es häufig zu Beschwerden von Mietern, weil sich Schimmel gebildet hat - typischerweise an Fliesenfugen im Sanitärbereich. Auch hier lässt sich Ärger mit dem Eigentümer vermeiden, wenn das Unternehmen bereits zu Beginn der Zusammenarbeit deutlich macht, dass Facility Management allein eine Schimmelbildung nicht verhindern kann.

Frage: Sondern?

Dr. Schmiegel: Das Facility Management ist auf die Unterstützung des Nutzers angewiesen. Denn Schimmel entsteht dort, wo Feuchtigkeit nicht entweichen kann. Regelmäßiges Lüften ist also Pflicht. Auch das Nach- und Trockenwischen der Fugen erhöht deren Lebensdauer. Generell werden Dichtstoffe nicht direkt von Schimmelpilz befallen. Es muss zuerst eine Oberflächenverschmutzung wie zum Beispiel durch Seifenreste, Hautschuppen etc. vorliegen, in der sich die Pilzsporen festsetzen und unter begünstigenden klimatischen Verhältnissen - Wärme und Luftfeuchtigkeit - entwickeln können. Breitet sich der Schimmel an den Fliesenfugen erst einmal sichtbar aus, ist es bereits zu spät. Der Schimmel kann dann nicht mehr nur durch Reinigen restlos aus den Fugen beseitigt werden. Oft bleibt nur, die Fuge komplett zu erneuern. Dabei kann der Facility Manager weiteren Instandhaltungsmaßnahmen vorbeugen, indem er beispielsweise spezielle Sanitär-Silikone verwendet, die verhindern, dass sich erneut Schimmelsporen anlagern. Dennoch führen derartige Reparaturen zunächst zu teilweise erheblichen Folgekosten für den Eigentümer, die vermeidbar gewesen wären.

Frage: Woran kann das liegen?

Dr. Schmiegel: Oft erfolgt das Verfugen zu früh, Baumaterialien sind noch nicht vollständig ausgetrocknet und die Elastizität des Fugenmaterials ist nicht ausreichend für den Schrumpfungsprozess, es bilden sich Risse. Andererseits sei darauf hingewiesen, dass Silikonmaterial Hersteller darauf verweisen, dass so genannte RTV-1-Fugen, also einkomponentiges Fugenmaterial, das bei Raumtemperatur unter dem Einfluss von Luftfeuchtigkeit vernetzen, nach DIN 52460 nur eine begrenzte Lebensdauer haben müssen und nach spätestens fünf Jahren auszuwechseln sind. Man sollte dann darüber nachdenken, ein anderes Fugenmaterial zu verwenden.

Quelle: www.premiumpresse.de/interview-zum-thema-schimmel-PR1425810.html

Interview zum Thema Schimmel

Umfrage: Bei jedem zehnten Deutschen putzt die Schwiegermutter

2011-08-23T17:13:00.000+02:00

Nürnberg, 23. August 2011. Tatkräftige Unterstützung für Putzmuffel: Bei 11 Prozent der Deutschen mischt die Schwiegermutter im Haushalt mit. Das ist das Ergebnis einer repräsentativen Umfrage von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale.

Doch nicht alle sind für diese Hilfe dankbar: 8 Prozent der Deutschen haben ihrer Schwiegermutter sogar ausdrücklich verboten, bei ihnen Ordnung zu machen.

Etwas diplomatischer sind 10 Prozent der Befragten: Kommt die Schwiegermutter zu Besuch, wird bereits im Vorfeld geputzt und aufgeräumt, um drohende Hilfe zu umschiffen.

Der Mehrheit der Deutschen sind Freud und Leid der familiären Haushaltshilfe jedoch völlig unbekannt: Bei 70 Prozent hat die Schwiegermutter noch nie zu Besen oder Putzeimer gegriffen.

Die Ergebnisse der Studie im Überblick:
Räumt ihre Schwiegermutter schon mal Ihre Wohnung oder Ihr Haus auf?
- Ja, ob ich will oder nicht: 4 Prozent
- Ja, darüber bin ich froh, denn das hilft mir sehr: 7 Prozent
- Nein, nicht mehr, nachdem ich ihr das verboten habe: 8 Prozent
- Nein, das hat sie noch nie gemacht: 70 Prozent
- Nein, ich komme ihr immer schnell zuvor: 10 Prozent

Für die repräsentative Studie „Wohnen und Leben Sommer 2011“ wurden im Auftrag von immowelt.de 2.095 Personen durch das Marktforschungsinstitut Innofact befragt.

Umfrage: Bei jedem zehnten Deutschen putzt die Schwiegermutter

Minderung der Miete bei Lärm

2011-08-23T12:53:00.000+02:00

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 300/08) hat in einer jüngeren Entscheidung darauf hingewiesen, dass bei einer Lärmbelästigung nicht ohne weiteres von einem Mangel der gesamten Wohnung auszugehen ist. Jeweils für die einzelnen Räume und die Nutzungsmöglichkeiten ist die konkrete Beeinträchtigung festzustellen. Bei bloßen Funktionsräumen sind Lärmeinwirkungen noch nicht ohne weiteres als Mangel anzusehen. Bei Wohn- und Schlafräumen können hingegen schon geringere Einwirkungen einen Mangel der Mietsache und damit eine Minderung der Miete begründen.
Das ist konsequent: Was stört den Staubsauger in der Besenkammer der Lärm einer Abluftanlage? Entscheidend ist, wie der Mieter in seinen konkreten Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung beschränkt wird. Nur solche Beschränkungen mindern den Wohnwert und berechtigen damit zur Minderung der Miete.

Fachanwaltstipp Mieter: Bei Minderungen der Miete wegen Lärm, Gerüchen und anderen in der Intensität wechselnden Beeinträchtigungen sollte immer ein Protokoll geführt werden, in dem Uhrzeit, Dauer und Art der Beeinträchtigung für die einzelnen Räume genau beschrieben werden.

Fachanwaltstipp Vermieter: Prüfen Sie bei geltend gemachten Mängeln bzw. Minderungsansprüchen jeweils auch, welche Teile der Wohnung in welcher Intensität von dem jeweiligen Mangel überhaupt betroffen sind. Werden z.B. Ansprüche auf Minderung wegen zu geringer Heizleistung geltend gemacht, ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs äußerst fraglich, ob sich Mangel und Minderungsrecht z.B. auch auf den Flur und die Abstellkammer erstrecken. Sichtmängel wegen eines Baugerüsts dürften wiederum kaum eine Beeinträchtigung für Bad, Kammern und Flure darstellen. Vor übermäßig differenzierten Rechenexperimenten ist allerdings abzuraten, da äußerst fraglich ist, ob die Instanzgericht derartiges im Einzelfall mitmachen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zur Minderung der Miete bei Lärm.

Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen

2011-08-23T08:16:00.000+02:00

Falls der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig zahlt, kann es zu einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kommen. Ein solcher Mietrückstand kann zur fristlosen Kündigung und anschließender Räumung durch den Vermieter berechtigen. Wie kann der Mieter seinen Mietvertrag noch retten?

Nach mieterschutzrechtlichen Vorschriften kann der Mieter die fristlose Kündigung mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten unwirksam machen, wenn die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss unter Umständen doch aus der Wohnung. Umstritten ist, ob eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung zwingend erforderlich ist. Obwohl der Bundesgerichtshof dies nicht so sieht, hält etwa das Landgericht Berlin konsequent an seiner Auffassung fest, dass eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich ist (so etwa Landgericht Berlin, Urteil vom 23.03.2010, 63 S 432/09).

Besonders hart trifft es den Mieter in folgendem Fall: Sollte er aufgrund von Mängeln der Auffassung sein, die Miete sei gemindert und deshalb regelmäßig weniger Miete überweisen, kann eine aufgrund Zahlungsverzugs erklärte Kündigung dennoch wirksam sein. Falls die Mängel nicht oder nicht in einem der vom Mieter zugrunde gelegten Minderungsquote entsprechenden Maß vorliegen, hat der Mieter Pech gehabt.

Landgericht Berlin aktuell: Dies bestätigte das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil vom 18.4.2011, 67 S 502/10. Obwohl der Mieter den Mietrückstand innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeglichen hat und somit die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wurde, musste der Mieter ausziehen. Das Landgericht Berlin sah einen Rückstand von über einer Monatsmiete bereits als erheblichen Mietrückstand an, der zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. In solchen Fällen kommt es auf das Verschulden des Mieters an. Jeder Einzelfall wird von den Gerichten eingehend geprüft.

Fachanwaltstipp Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt. Sollten Sie versehentlich die Miete nicht gezahlt haben und eine entsprechende Kündigung des Vermieters erhalten, sollten Sie sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen, beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Sie müssen vielmehr genau aufführen, für welche Monate der Mieter mit Zahlungen in welcher Höhe im Rückstand ist. Sie müssen ferner angeben, wie Sie die eingegangenen Zahlungen des Mieters verrechnet haben. Schließlich ist dem Kündigungsschreiben eine ordnungsgemäße Vollmacht beizufügen, soweit die Kündigung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch einen Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Anwalt, o.ä.) ausgesprochen wird.

Auch wenn der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall eine Abmahnung nicht für notwendig hielt, empfiehlt es sich regelmäßig, vor Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgerechten, Kündigung (mindestens) eine Abmahnung auszusprechen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin

Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen

Die Minderung und das Zurückbehaltungsrecht am Mietzins im Fall von Mietmängeln

2011-08-23T08:12:00.001+02:00

Manch ein Mieter zahlt aufgrund von Mängeln einen Teil der Miete nicht. Nach einigen Monaten oder Jahren häuft sich deshalb ein stattlicher Mietrückstand an. Deutlich mehr als 2 Monatsmieten. Der Vermieter will den lästigen Mieter loswerden, kündigt dem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos und erhebt Räumungsklage vor Gericht. Der Vermieter meint, die Mängel seien nicht so schlimm. Eine Mietminderung sei dadurch nicht gerechtfertigt. Jedenfalls habe er von den Mängeln keine Kenntnis gehabt. Der Mieter entgegnet: Doch! Er habe den Vermieter telefonisch informiert, bevor er anfing weniger Miete zu überweisen. Ganz oft habe er angerufen und sich bei der Hausverwaltung beschwert.

Aber Vorsicht! Der Bundesgerichtshof entschied in einer Anfang 2011 veröffentlichten Entscheidung, dass die Voraussetzung dieses Zurückbehaltungsrechts die Kenntnis des Vermieters vom Mangel ist. Oft scheitern Mieter an diesem Punkt. Entweder der Mangel ist nicht angezeigt worden oder - häufig - der Mieter kann nicht beweisen, dass er den Mangel angezeigt hat.

Oft überschätzt der Mieter die Mängel. Ein Mangel, für den der Mieter 30 % der Miete gemindert hat, entpuppt sich als Mangel, der die Miete nur um 10 % mindert. Wer da über einen längeren Zeitraum mindert, kann trotz Mängel und Minderung in einen Zahlungsverzug geraten, der zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Rettender Anker kann das Zurückbehaltungsrecht sein. Der Mieter kann das 3-5-fache des Minderungsbetrages an der Miete bis zur Beseitigung der Mängel zurückbehalten. Die Rechtsprechung will dadurch genau das oben geschilderte Problem lösen und dem Mieter ein wirkungsvolles Instrument in die Hand geben, um den Vermieter zur Beseitigung der Mängel zu bewegen. Manch einen verloren geglaubten Räumungsprozess kann dadurch für den Mieter noch gerettet werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Sollten Sie einen Mangel in der Wohnung haben, derentwegen Sie mindern wollen, müssen Sie unbedingt den Mangel anzeigen. Unter Umständen ist es ratsam, mit einem Zeugen zur Hausverwaltung zu gehen und persönlich eine schriftliche Mängelanzeige abzugeben. So können Sie die Mängelanzeige später nachweisen und der Sachbearbeiter ist froh, dass er nicht so viel protokollieren muss. Lassen Sie sich den Empfang des Schreibens möglichst auch quittieren. Möglich ist auch die Zustellung der Mängelanzeige per Bote.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte der Mieter ungerechtfertigt mindern, können Sie grundsätzlich wegen Zahlungsverzugs kündigen, falls ein entsprechender Mietrückstand aufgelaufen ist. Falls der Mieter einen Mangel anzeigt, sollten Sie den Mangel möglichst schnell beseitigen. Sie müssen mit dem Mieter einen Termin für die Beseitigung der Mängel vereinbaren. Auf seine Belange bei der Terminvergabe müssen sie Rücksicht nehmen. Sollte der Mieter eine Beseitigung wegen andauernder Terminverschiebung ständig hinauszögern, kann das Zurückbehaltungsrecht oder eine Minderung der Miete wieder entfallen. Sollten Sie vom Mieter so genasführt werden, empfiehlt es sich, beim Spezialisten Rat zu holen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin