POLÍTICA | LOS DOS CATALANES

¿Por qué ya no se quieren tanto?
BIRULÉS Y PIQUÉ eran inseparables desde la Universidad, compartían parcela en Girona y vacaciones en Menorca. Incluso militaron en el comunismo catalán. Pero algo ha pasado

Una del mediodía, el pasado lunes. Anna Birulés está sentada en el bar Sandor, de la plaza de Francesc Maciá de Barcelona, último refugio de la alta burguesía catalana donde la cerveza cuesta tres euros (500 pesetas) y todavía hay limpiabotas. Está sola, tomando un aperitivo y lee el ABC. Un cliente le guiña el ojo a otro, «vaya piernas tiene la ministra». El camarero que nos sirve baja la voz, «es que vive ahí al lado, viene a menudo».

Anna sólo ha tenido que caminar un centenar de pasos para llegar al Sandor desde su casa, un piso único en todo Barcelona, en plena Diagonal, de 500 metros cuadrados dicen que le costó a millón el metro que acaba de comprar y cuyos anteriores inquilinos fueron la familia italiana propietaria de las inolvidables radios Invicta. Vive con su marido, Carlos Martí Batera, y su único hijo.

Sobre Anna Birulés Bertrán (nacida en Girona el 28 de junio de 1954), cuyo hermetismo es legendario, corren muchas historias que ella nunca ha desmentido. Como que viene de una familia acomodada, cuando su padre, que murió hace unos 20 años, tenía un pequeño taller de bicicletas. «Pero estaba obsesionado con que sus hijos estudiasen. La única casa de Girona que no tenía televisión era la de los Birulés, creo que no compraron un aparato hasta que la pequeña de los hijos entró en la Universidad. Decía que la televisión apartaba de los estudios, y debía de ser verdad porque los cinco hermanos han hecho magníficas carreras», cuenta una amiga de Anna, de Girona. Montse es juez. Lourdes es profesora de filología. José María, el chico de la familia, arquitecto, y la pequeña, Rosa María, tiene una asesoría. Todos estudiaron en colegios públicos.

LA NIÑA TENAZ
Anna, la mayor de los hermanos, era una niña estudiosa, inteligente y tenaz, ambiciosa y de carácter muy fuerte. «Tenía tan mala leche que la compraba en Andorra, que es más barata», dice su amiga parafraseando un dicho muy de la tierra. A los 18 años se fue a estudiar Económicas a la Universidad de Barcelona y allí encontró a la persona que iba a cambiar su vida: Josep Piqué.

Josep había nacido en Vilanova y la Geltrú el 21 de noviembre de 1955, hijo de un pequeño empresario, propietario de tres gasolineras, que llegaría a ser el primer alcalde de la transición con la UCD. Tiene dos hermanas, una es comadrona y la otra administrativa.Futbolero, extrovertido, alegre dentro de los estándares catalanes, claro está , se hizo amigo de Anna, seria y tímida.

Una amistad totalmente fraternal, ya que Josep era novio de Margarita Muntaner Amorós, también de Vilanova, que estaba estudiando la carrera de Medicina en Barcelona. Anna, por su parte, se ennovió con Carlos Martí, hoy su marido. Todos pasaron por el PSUC, el partido de los comunistas catalanes, excepto Carlos, que era más radical: militaba en una plataforma marxista leninista y publicaba artículos en La flecha roja.

Pero las actividades políticas no les impedían ser magníficos estudiantes. El padre de Piqué, también llamado Josep, atiende a CRÓNICA con exquisita amabilidad: «Yo entendía que mi hijo fuera de izquierdas, la juventud siempre es rebelde, lo que me asustó fue cuando perdió su carné del PSUC en Vilanova, yo pensaba, ahora lo encontrarán, ¡y veremos lo que pasa!».

Y añade el padre, con orgullo: «Era tan buen hijo y tan buen estudiante… Prudente, muy sensato. Nosotros conocíamos a todos sus amigos, venían a las fiestas de las comparsas, al Carnaval…Anna Birulés y él iban a la par, de a ver quien sacaba mejores notas, si uno sobresaliente, el otro más… al final los dos tuvieron premio extraordinario cum laude».

Un profesor de Económicas de la época, hoy retirado, puntualiza: «Los dos eran muy brillantes, pero la Birulés… palmo y medio más». Claro que Josep Piqué compaginaba sus estudios de Económicas con los de Derecho y Filosofía y Letras.

Acabadas sus carreras, Anna completó sus estudios en Berkeley y Piqué se dedicó a la enseñanza. Luego entró en la consejería de Industria de la Generalitat y llamó a Birulés, quien se mostró como una magnífica gestora. Hasta que ambos pasaron a la empresa privada: Josep, a la industria química Ercros; Anna, al Banco de Sabadell.

En 1995 Piqué conoció a Aznar en la casa de veraneo de un íntimo amigo suyo, Juan Rosell, en Llavaneras (Barcelona), quien le ofreció la cartera de Industria en el primer gobierno popular.Anna Birulés fue nombrada en 1997 directora general de Retevisión.El matrimonio Piqué Montaner se compró entonces, mediante hipoteca, la torre donde viven con sus tres hijos en el barrio de Sarriá, calle de Abadesa Olzet. Costó 107 millones de pesetas. Margarita Montaner es una de las voces más autorizadas en Cataluña en planificación familiar y dirige este departamento en la Maternidad de Barcelona.Y Carlos Martí, el marido de Anna, ha pasado a gestionar y dirigir varias empresas inmobiliarias.

Aún con Piqué en el Ministerio y viviendo en Madrid, los dos matrimonios continuaban muy unidos y compartían veraneos en Sant Feliú de Guixols. La amistad se afianzó aún más cuando ambos matrimonios decidieron comprarse un terreno en la zona residencial El Esplai de Urus, un pequeño pueblo de la Cerdaña geronina, para construir cuatro espléndidos chalés con dos plantas, buhardilla y terraza de madera que comparten un cuidado césped de 1.000 metros cuadrados.

Cada chalé está escriturado por 46 millones de pesetas. Dicen que fue allí donde Piqué, cuando pasó a Exteriores, le ofreció a Birulés la cartera de Ciencia y Tecnología, cargo del que tomó posesión en abril de 2000. Como muestra de amistad, Piqué incluso le cedió su propio despacho.

Los dos chalés restantes son de dos íntimos amigos de las parejas: el primero lo ocupa el leonés Pedro Farreres, abogado del Estado otro cerebrito con premio extraordinario fin de carrera , que estuvo en Ercros con Piqué y llego a presidir la SEPI en la época de los enfrentamientos de Iberia con Aerolíneas Argentinas. Pedro está casado con la notaria Berta García Prieto, cuyo importante despacho, situado en la calle de Tuset de Barcelona, se encarga de todas las gestiones patrimoniales de sus amigos.

El cuarto chalé es propiedad de Carles Vilarrubí, quien, dice la leyenda, es hijo del chófer de Josep Tarrradellas. Carles es el creador de las loterías de la Generalitat y consejero de Telefónica, lo que se llamó en su momento «la cuota convergente».

En Urus hay otras familias, pero el clan de los cuatro, o el clan de Urus ha hecho que haya bofetadas para hacerse con algún terreno allí. Y cuando comen en alguno de los buenos restaurantes de la zona, en ocasiones en compañía del hijo mayor del president Pujol, muy amigo de Vilarrubí, multitud de personas se acercan a saludarlos.

«EL CLAN DE URUS»
En verano comparten viajes a Menorca, en invierno esquían en la cercanas pistas de la Molina, sobre todo Anna. Pasan el fin de año juntos, celebran cumpleaños, santos, aniversarios. Todo el clan continúa yendo a Vilanova en las fiestas mayores y a Gerona, el día del santo patrón, San Narcis, Anna fue pregonera hace unos tres años, «pero cuando, ya siendo ministra, vino a inaugurar el curso universitario, la escupieron, abuchearon, estuvieron a punto de agredirla… Aquello fue horroroso para ella, que le pasara en su ciudad natal, y ahora cada vez que viene va con siete guardaespaldas».

La armonía del grupo amenaza, sin embargo, con romperse. En vísperas de la Navidad, Anna y Piqué se encontraron en el aeropuerto de Barajas y apenas se saludaron. En Madrid, ya no comparten cafés, ni comidas, ni aperitivos a base de aceitunas, que vuelven loco al ministro de Exteriores. Durante las vacaciones navideñas casi evitaron el coincidir en Urus y hay rumores de que podrían venderse las casas.

¿Las razones? Se barajan varias hipótesis. Piqué se ha hecho del PP, y Anna no. Piqué opina que en su reciente y particular calvario su amiga no le ha apoyado al cien por cien. Birulés está descontenta con su cargo, cree que se le hicieron promesas que luego no se han cumplido y está pensando en volver a la empresa privada, donde tiene muchas ofertas y mejor remuneradas. Por otra parte también se dice que Convergència otra vez el clan de Urus, a través de Carles Vilarrubí la está tentando para que se presente como independiente en las próximas elecciones autonómicas.

¿Asustan quizás las actividades privadas del marido de Anna Birulés?, ¿qué secretos guarda la notaría de la mujer de Pedro Farreres?, ¿la sombra de Ercros es alargada? Los 4.000 becarios de Investigación que se manifestaron por las calles de Madrid el año pasado, gritaban: «¡un dos tres, qué pasa con Birulés, un dos tres, pregúntale a Piqué!». Pues eso. Qué pasa.

Con la crisis económica que vive España los bancos tiene un stock de viviendas de compradores que no han hecho frente a la hipoteca. Por eso los bancos han puesto en marcha web para dar salida a estos pisos.

El discruso de Jean Claude Trichet, presidente del Banco central Europeo, en el que abrió la puerta a una subida de los tipos de interés en Europa durante el próximo trimestre ha supuesto la mayor subida del euribor en un solo día y ya se sitúa en el 1,95.

IPC, Índice de Precios al Consumo y su evolución:

El IPC sirve para medir mensualmente la evolución del nivel de precios de bienes y servicios de consumo.

El IPC sirve para actualizar las rentas de alquiler y para subir sueldos según los convenios colectivos.

Evolución del IPC:

El precio de la vivienda en España y su evolución:

España tenía 26.230.579 viviendas a finales del año 2008 sobre un total de 16,90 millones de familias españolas. Es decir, 1,55 viviendas por familia española, una de las tasas más altas del mundo. Además el 86% de las viviendas en España son de propiedad, y sólo un 14% se disfrutan en régimen de alquiler o cesión.

La construcción residencial era un importante motor de la economía, sin embargo, terminó en 2008 estalló la llamada burbuja inmobiliaria, iniciándose un retroceso económico en todos los aspectos de la economía. Este cambio de ciclo inmobiliario tuvo lugar por factores internos y externos: por un lado, la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007, y por otro, debido al deterioro interno de la economía española, la falta de financiación y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de la inversión (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito.

Evolución del precio de la vivienda en España

En un periodo de 6 años (1995-2001) prácticamente se duplicó, aunque no llegó a superar los 1.000 euros por metro cuadrado. La variación total para dicho periodo fue una subida del 48% a un promedio del 8% de subida anual.

Desde el primer trimestre del 2002 hasta el segundo del 2004, la subida total fue del 38,4%, casi un 17% anual, mientras que desde abril/02 hasta diciembre del 2007 la subida fue del 36,5 % para todo el periodo, un 9,47% anual.

La disminución de los fuertes ritmos de subida del 2007, se debe en gran parte a que ya estábamos metidos en la crisis, restricción del crédito incluida, y no a medidas políticas adicionales.

La construcción sigue siendo la principal fuente de ingresos de los Ayuntamientos, y todos, aunque sus consignas digan lo contrario, han subido los demás impuestos para compensar la deficitaria recaudación.

Si Ud. tiene un préstamo hipotecario, en cualquier momento puede intentar renegociar condiciones más favorables con la entidad mediante lo que se denomina una novación modificativa. En cualquier caso, siempre puede llevarse el préstamo hipotecario a otra entidad (lo que se llama una subrogación) que ofrezca otras condiciones de tipo de interés y/o plazo del préstamo que le puedan interesar a usted más. Para ello, no es necesario el consentimiento de la entidad de crédito inicial, ni que la posibilidad de amortización anticipada conste en el préstamo hipotecario. No obstante, la entidad de crédito original puede evitar la subrogación si iguala o mejora la oferta de la segunda entidad (lo que se llama “enervar la subrogación”).

Para que surta efectos la subrogación bastará que la nueva entidad pague a la suya el importe pendiente del préstamo así como los intereses devengados  y las comisiones exigibles y se formalice la subrogación en escritura pública ante notario.

Tenga en cuenta, de cualquier modo, que ambas opciones –novación y subrogación- tienen un coste, que suele ser mayor en el caso de subrogación. Algunos de los gastos que conllevan (como los honorarios notariales y registrales, las comisiones bancarias o los de carácter fiscal) están limitados por ley (Ley 2/1994 , de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios; disposición adicional primera de la Ley 36/2003 , de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica).

Si se trata de préstamos hipotecarios que se formalizaron antes del 9 de diciembre de 2007, o cuando, siendo posterior el préstamo,  no reúna los requisitos que se señalan en el punto siguiente, y usted subroga a otra entidad en este préstamo, las comisiones de cancelación se rigen las siguientes normas:
Si el préstamo objeto de subrogación es a tipo de interés variable y se contrató después del 27 de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada –también llamada de amortización anticipada subrogatoria- no puede ser mayor del 0,5% (disposición adicional primera de la Ley 36/2003) .
Si por el contrario, el préstamo es a tipo de interés variable y es anterior a dicha fecha, la comisión no puede ser mayor del 1% (artículo 3  de la Ley 2/1994 ).

En las hipotecas a interés fijo, la comisión de cancelación anticipada no está limitada legalmente. No obstante el Gobierno recomendó en octubre de 1996 que las entidades de crédito rebajaran estas comisiones bancarias hasta un máximo del 2,5% del capital pendiente de amortización cuando se trate de una subrogación de otra entidad en la que el préstamo  se pase a tipo de interés variable, y siempre que el capital inicial fuese inferior a 240.000 €.

Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 ), y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:

• al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
• al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
• Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

A la hora de plantearse un cambio de préstamo, una buena idea es comparar el coste efectivo remanente de la hipoteca actual (que es la tasa anual equivalente, calculada teniendo en cuenta sólo lo que le queda por pagar del préstamo)  y la T.A.E. de la nueva. La T.A.E., que debe figurar en la oferta vinculante de la nueva hipoteca, incluirá el importe estimado de la comisión de cancelación del préstamo original (norma 6ª bis. 1. Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de septiembre ).

Derechos:

Entrega gratuita de un folleto informativo inicial en el que se especifiquen, con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos y los gastos preparatorios de la operación que corren a cargo del cliente (tasación, comprobación de la situación registral del inmueble…) aun cuando el préstamo no llegue a firmarse.
Tiene derecho a consultar la Central de Información de Riesgos del Banco de España (C.I.R.), para comprobar las deudas con entidades de crédito que figuran a su nombre. La entidad también tiene este derecho si le ha informado a usted previamente.
Tiene derecho a proponer y elegir de mutuo acuerdo con el banco o la caja la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca y la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación. También podrá acordar con la entidad la compañía aseguradora que cubrirá los riesgos que la entidad prestamista exija para la formalización del préstamo.
Como cliente, usted tiene derecho a conocer quiénes son y cuánto cobran los profesionales que realizarán los servicios accesorios vinculados al préstamo, y la justificación de la efectiva prestación de los mismos.
Habitualmente la entidad  sólo aceptará el encargo de esos servicios a profesionales o empresas de su confianza, puesto que es ella la que corre con el riesgo de la operación. No obstante, desde diciembre de 2007, si Vd. aporta una tasación certificada por un tasador homologado que no esté caducada, la entidad no podrá cobrarle por una nueva tasación.
Entrega de una copia del informe de tasación (o el original si la operación no llega a formalizarse) cuando dicho gasto es por cuenta del cliente.
Una vez realizada la tasación del inmueble y las oportunas comprobaciones, la entidad de crédito deberá entregarle a usted por escrito una completa información sobre las condiciones del préstamo que ha decidido concederle, normalmente a través de una oferta vinculante que tendrá una validez mínima de 10 días hábiles, o bien debe notificarle la denegación del préstamo.
Tiene derecho a consultar el proyecto de escritura del préstamo hipotecario en la notaría al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento y exigir al notario, caso de que exista alguna contradicción respecto al contenido de la oferta vinculante, que la haga constar a la entidad para su debida corrección.
Solicitar al notario copia de la escritura del préstamo, pagando su importe.
Recibir los documentos de liquidación y justificantes de pago del préstamo hipotecario.

Obligaciones:

• Informar verazmente a la entidad de crédito sobre sus circunstancias económicas y personales. La información correcta es necesaria para que la entidad analice el riesgo de la operación, antes de concederla. El cliente también se compromete, si así estuviera pactado, a comunicar cambios de domicilio, estado civil, régimen económico del matrimonio y otras circunstancias personales y financieras.
• Realizar una provisión de fondos (una especie de adelanto de dinero) pactada para gastos preparatorios del contrato (gestoría, tasación…).
• En la mayor parte de los casos, contratación de un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado.
• Pagar puntualmente las cuotas periódicas y comisiones bancarias pactadas.
• Cualquier otra que haya pactado con la entidad como, por ejemplo, no arrendar la finca hipotecada sin su previo consentimiento si no se establece cierto nivel mínimo de renta.
• Es aconsejable conservar una copia de la escritura y de toda la documentación de las liquidaciones efectuadas.

A continuación se exponen algunas de las comisiones bancarias más habituales en los préstamos hipotecarios:

Al inicio de la operación:

Comisión de estudio: Remunera a la entidad bancaria por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar su solvencia y los términos de la operación solicitada. Suele cobrarse como un porcentaje sobre el importe solicitado. En caso de que la entidad no le conceda el préstamo, no le podrá cobrar esta comisión, pero sí  podría exigirle los gastos que haya tenido que pagar por la intervención de otras personas o empresas, siempre que lo haya pactado con Vd. previamente.

Comisión de apertura: Remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Esta comisión suele ser, un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación, y para el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.

El banco o la caja tambien le puede exigir comisiones por servicios específicos distintos del estudio y/o apertura. Por ejemplo, si usted pide que se emita un cheque bancario por el capital inicial del préstamo, tendrá que pagar la comisión correspondiente.

Por modificación de condiciones o por cambio de garantías

El banco o la caja le pueden exigir una comisión en el caso de que usted solicite, y la entidad lo acepte, que se cambie  alguna de las características del préstamo. Remunera a la entidad por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o en el análisis de riesgos que pueden suponer para la entidad las modificaciones a realizar, como por ejemplo la aceptación de un nuevo deudor, en el caso de adquisición de vivienda al promotor o a un tercero –lo que se llama subrogación de deudor-.
Novación modificativa: Una novación no es otra cosa que una modificación de condiciones del préstamo, pero que tienen una ventaja: que se beneficia de las reducciones de costes notariales y registrales  establecidas en  la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de condiciones de los préstamos hipotecarios.
En dicha Ley se dice que se consideran novaciones con esas ventajas las escrituras en las que se pacten  una o varias de las siguientes modificaciones:

• la ampliación o reducción de capital
• la alteración del plazo
• las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente
• el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;
• la prestación o modificación de las garantías personales.

Como se trata de una modificación, en las novaciones el banco o caja le podrá exigir la comisión por modificación que se cita en el apartado anterior. No obstante, en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar ( art 10 de la Ley 2/1994 ).

Por amortización parcial anticipada: Remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.
Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 ).

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrá ser superior:

• al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
• al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
• Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando

Por cancelación o amortización anticipada total

Al igual que en la cancelación o amortización parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que Vd haya pactado con otra entidad que se subrogue en el préstamo, lo que se llama amortización anticipada no subrogatoria (disposición adicional primera de la Ley 2/1994 ).
Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 ).
Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:

• al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
• al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
• Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

Gastos y servicios accesorios:

Hay una serie de gastos adicionales que usted tiene que pagar, para lo cual la entidad de crédito le puede exigir una provisión de fondos. Usted tiene derecho a proponer y elegir de mutuo acuerdo con la entidad la persona o empresa que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca y a la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación. También podrá acordar con la entidad qué compañía aseguradora, en su caso, va a cubrir los riesgos del préstamo.
Habitualmente la entidad  sólo aceptará el encargo de esos servicios a profesionales o empresas de su confianza, puesto que es ella la que corre con el riesgo de la operación. No obstante, desde diciembre de 2007, si Vd. aporta una tasación certificada por un tasador homologado que no esté caducada, la entidad no podrá cobrarle por una nueva tasación.
Los folletos informativos incluirán los servicios que deberá obligatoriamente contratar y abonar directamente el cliente, con indicación de los conceptos aplicables y con carácter meramente orientativo, su cuantía. Entre los gastos habituales figuran también los de notario, registro e impuestos.

La tasación

Para conseguir una garantía adecuada del préstamo que se va a conceder, el inmueble que se va a hipotecar debe ser tasado. En el mercado hipotecario español, eso suele exigir que un profesional debidamente habilitado para ello determine cuál es el valor del piso, local o industria que se va a hipotecar. El valor de tasación del inmueble suele limitar el importe del préstamo.

En España están habilitadas para practicar ese tipo de tasaciones unas sociedades de tasación, que pueden o no ser independientes de las entidades de crédito que vayan a conceder el préstamo. Esas sociedades son autorizadas por el Banco de España y están inscritas en sus Registros oficiales de entidades y cuentan con unos requisitos mínimos, supervisados por el Banco de España, para poder operar. Esos requisitos tienen por objeto principal asegurar que estas sociedades cuentan con profesionales adecuados (arquitectos, ingenieros, etc) y procedimientos rigurosos de tasación.

Las valoraciones que estas sociedades de tasación realizan de cara a la concesión de préstamos hipotecarios deben respetar, tanto en la forma como en algunos aspectos del fondo, unas normas concretas. El objetivo de esas normas es doble:

• De una lado pretenden que la tasación proporcione, para cada inmueble, un valor prudente del mismo a largo plazo, aunque se aparte (por encima o por debajo) del precio de mercado del inmueble en el momento de la valoración. Las reglas de valoración tienen ese objetivo para favorecer la prudencia de las tasaciones de forma que las garantías de que disponen los préstamos hipotecarios sean sólidas y duraderas.
• De otro tratan de favorecer la comprensión, por parte de los clientes, de los criterios técnicos seguidos por los profesionales que han hecho la valoración y, sobre todo, de aquellas cuestiones que son mas cercanas a los ciudadanos: los elementos (superficie de la vivienda; situación; estado de conservación; etc) y las razones (precio del m2 en la zona; expectativas de aumento o disminución del precio; etc) que se tienen en cuenta para fijar su valor,

Normalmente, los gastos de tasación corren por cuenta del cliente. En este caso, usted tiene derecho a recibir de la entidad de crédito una copia del informe de tasación, o el original si la operación no llega a formalizarse. En cualquier caso, el cliente tiene derecho a conocer la identidad de los profesionales seleccionados. También tiene derecho a conocer el precio de la tasación en caso de que sea la propia entidad la que la haga, o si el número de profesionales o entidades seleccionadas para ello por la entidad es igual o inferior a tres.

Desde diciembre de 2007, la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del mercado hipotecario, establece que las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en dicha Ley y no esté caducada. Este artículo también dice que la entidad de crédito podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes de la tasación presentada por el cliente, pero que no podrá cobrarle nada al cliente por dichas comprobaciones.

La gestoría

Las entidades de crédito suelen exigir que ciertos trámites necesarios para la contratación del préstamo hipotecario (como la comprobación de la situación registral de la finca, la liquidación de impuestos o la inscripción de la escritura en el Registro) sean realizados por una gestoría, que será normalmente también la encargada de inscribir la escritura de compra-venta de la vivienda.

Los seguros

En los préstamos hipotecarios más habituales se suscribe un seguro de daños sobre el bien hipotecado, que cubra, como mínimo, el caso de incendio, con el fin de asegurar la conservación de su valor y la garantía que implica. Es conveniente comparar ofertas y elegir la póliza que mejor cubra sus necesidades, siempre de común acuerdo con la entidad.
Cabe mencionar otras variedades de seguros que se ofrecen al contratar el préstamo, como el seguro de vida o invalidez y el seguro de protección de pagos; el seguro de cobertura. Si Vd. tuviera ya contratado uno de estos seguros, coméntelo con su entidad.
A este respecto, resulta de interés la lectura de los criterios de los seguros vinculados a préstamos hipotecarios, que sostiene el Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones en su página web.

Es muy recomendable que no se precipite a la hora de elegir la entidad. Antes de decidirse, compare con mucho cuidado las distintas ofertas del mercado y vea cuál se adapta mejor a sus posibilidades y necesidades.

Factores a tener en cuenta para contratar una hipoteca:

Si usted decide contratar un préstamo hipotecario, debe estudiar con detenimiento las características de las distintas ofertas de las entidades de crédito. En particular, es conveniente que analice el coste total (intereses, comisiones bancarias y gastos) de cada una de ellas. Además, debería tener en cuenta los siguientes factores.

Importe:

En caso de optar por un tipo de interés variable (es decir, que va cambiando a lo largo de la vida del préstamo) usted debería ser prudente y pedir una cantidad inferior a la que le permite su capacidad de endeudamiento, ya que una subida de tipos puede provocar el incremento de las cuotas periódicas en el futuro.

Sería recomendable que solicite Ud. simulaciones de subidas de tipos con respecto a las ofertas que reciba.

Es aconsejable que solicite asesoramiento a la entidad de crédito sobre el esfuerzo financiero máximo que usted se puede permitir. Por lo general, las entidades de crédito ofrecen dar un crédito de hasta el 80% del valor de tasación del inmueble que se va a hipotecar, aunque esto depende de muchos factores. Entre ellos:

• Su política de concesión de préstamos.
• La aportación de garantías adicionales.
• El análisis que hagan de su capacidad financiera.
• Si se trata de vivienda habitual.
• Si es primera hipoteca.

La entidad a la que solicite el préstamo deberá informarle del derecho que le asiste para que pueda consultar los datos que sobre Vd. puedan existir en la Central de Información de Riesgos del Banco de España a fin de conocer los débitos pendientes que pueda Vd. tener con otras entidades de crédito. Normalmente también consultará en registros de solvencia para verificar si Vd. tiene alguna incidencia de pago.

Moneda:

Lo habitual es que si usted contrata un  préstamo hipotecario lo haga en la misma moneda en que obtiene sus ingresos, normalmente en euros.

Sin embargo, cabe la posibilidad de que usted contrate un préstamo en moneda extranjera. En ese caso, sea prudente, ya que sus cuotas oscilarán en función del tipo de cambio de la divisa en cuestión, que puede llegar a tener variaciones muy bruscas a lo largo del tiempo. Eso quiere decir que si esa moneda extranjera sube respecto al euro, sus cuotas en euros se incrementarán en la misma medida. Usted debe ser consciente de este riesgo y decidir si vale la pena asumirlo, o bien si le compensa el coste de contratar un seguro que cubra dicho riesgo.

A menudo, esos préstamos hipotecarios en divisas tienen un tipo de interés menor, pero hay que valorar si ese beneficio compensa el riesgo y ser consciente de que un tipo de interés más bajo en moneda extranjera no significa necesariamente que, a la larga, el préstamo vaya a salir más barato.

Plazo:

Los préstamos hipotecarios se suelen contratar a largo plazo (alcanzando incluso los 40 o 50 años), puesto que su elevado importe obliga a devolver la cantidad pedida durante un prolongado periodo de tiempo.

A la hora de elegir, lo primero que usted tiene que considerar es que cuanto más largo sea el plazo, sin variar las demás condiciones del préstamo, las cuotas periódicas que ha de pagar serán más bajas. Sin embargo, la reducción de las cuotas es siempre inferior, en proporción, al incremento del plazo, ya que los intereses totales son mayores.

Además, si usted contrata un préstamo a tipo de interés variable o en moneda extranjera, debe saber que cuanto más largo sea el plazo, mayores son las posibilidades de que suban los tipos de interés (o el tipo de cambio de la moneda extranjera) y, por tanto, los riesgos de que tenga que pagar cuotas superiores en el futuro son también mayores.

Otras condiciones:

Además de las características financieras de las distintas ofertas, usted debe estudiar si le interesan aquellas que ofrecen un tipo de interés más favorable a cambio de comprometerse a la domiciliación de nómina y recibos o a la contratación de seguros, ya sean de vida o de amortización del préstamo (para garantizarse el pago  en caso de fallecimiento, desempleo de larga duración, incapacidad permanente, etc.), o de otros productos (tarjetas de crédito, planes de pensiones, etc.)

Pasos a dar en la contratación:

En una primera fase, si usted está interesado en un préstamo hipotecario puede encontrar información general y orientativa en la publicidad que realizan las entidades bancarias en los distintos medios de comunicación y en sus páginas en Internet.

En una segunda fase, para comparar ofertas de forma más detallada se recomienda pedir a las distintas entidades folletos informativos en los que se especifica, siempre con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios que ofrece la entidad y de los gastos que corran a cargo del cliente (tasación, gestoría,…) incluso cuando el préstamo no llegue a firmarse. Si lo solicita, las entidades bancarias tienen la obligación de entregarle a usted de forma gratuita dicho folleto informativo, cuyo contenido mínimo está regulado. El cliente interesado puede conservar esa información en su poder (ANEXO VII Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de septiembre ).

Adicionalmente, es recomendable solicitar a las entidades información más detallada sobre las condiciones particulares del préstamo que se desea obtener.

La Unión Europea ha hecho una recomendación sobre la información mínima que deberían facilitar las entidades (ver esta recomendación )

Una vez decidida la entidad de crédito con la que quiere contratar el préstamo hipotecario, deberá pedirle una oferta vinculante por escrito en la que se detallen todas las condiciones financieras, que será obligatoria para préstamos de hasta 150.253,03€.  Para ello es necesario disponer previamente de una tasación del bien que se va a hipotecar como garantía del préstamo, cuyo importe normalmente deberá pagar Vd. Esta oferta vinculante, que la entidad está obligada a entregarle si no le deniega el préstamo, evitará confusiones derivadas de la negociación verbal. En caso de que usted, finalmente, no acepte la oferta, debe tener en cuenta que algunas entidades cobran una comisión de estudio, que ha de estar recogida en sus folletos de tarifas.

Si finalmente se decide por una oferta concreta, usted tiene derecho a examinar la escritura pública de préstamo hipotecario al menos 3 días hábiles antes de su firma. Esta revisión es muy recomendable para poder arreglar a tiempo cualquier error o diferencia con las condiciones negociadas. Si hubiese discrepancias entre la oferta vinculante y el contenido financiero del contrato de préstamo hipotecario, el notario tiene la obligación de informarle,  y usted puede desistir de la operación o requerir a la entidad para que rectifique el contenido del contrato.

Si está de acuerdo con el contenido de la escritura, el siguiente paso es ir a firmar al notario.

El cliente debería conservar la escritura del préstamo hipotecario contratado, solicitándola al notario y pagándole el importe correspondiente, así como también debería conservar los sucesivos documentos de liquidación o pago de cuotas que la entidad de crédito le irá entregando. Es recomendable la revisión de dichos documentos, que permitirá descubrir posibles errores o discrepancias entre las condiciones pactadas y las aplicadas.

De acuerdo a los datos económicos que baraja la entidad BBVA, los tipos de interés de la zona Euro podrían seguir el mismo camino que ya marcase la FED hace algunos meses situando lo tipos estadounidense en el rango del 0 al 0,25%.

De cumplirse esta previsión el índice Euribor seguiría esta tendencia hasta situarse en pocos meses sobre ese hipotético 0%. De forma que las hipotecas a tipo variable podrían estar constituidas básicamente por el diferencial marcado por el banco.

Esta sería una situación excepcional para los miles de hipotecados y para aquellos que prevean solicitar una hipoteca durante los próximos años. Con intereses tan bajos incluso las hipotecas a más largo plazo no se verían muy perjudicadas por los intereses.

Debemos tener en cuenta que estas previsiones pueden abarcar un amplio periodo de tiempo, pero que nada tiene que ver este periodo con la posible vida de una hipoteca a 40 años.