Para que surta efectos la subrogación bastará que la nueva entidad pague a la suya el importe pendiente del préstamo así como los intereses devengados  y las comisiones exigibles y se formalice la subrogación en escritura pública ante notario.

Tenga en cuenta, de cualquier modo, que ambas opciones –novación y subrogación- tienen un coste, que suele ser mayor en el caso de subrogación. Algunos de los gastos que conllevan (como los honorarios notariales y registrales, las comisiones bancarias o los de carácter fiscal) están limitados por ley (Ley 2/1994 , de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios; disposición adicional primera de la Ley 36/2003 , de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica).

Si se trata de préstamos hipotecarios que se formalizaron antes del 9 de diciembre de 2007, o cuando, siendo posterior el préstamo,  no reúna los requisitos que se señalan en el punto siguiente, y usted subroga a otra entidad en este préstamo, las comisiones de cancelación se rigen las siguientes normas:
Si el préstamo objeto de subrogación es a tipo de interés variable y se contrató después del 27 de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada –también llamada de amortización anticipada subrogatoria- no puede ser mayor del 0,5% (disposición adicional primera de la Ley 36/2003) .
Si por el contrario, el préstamo es a tipo de interés variable y es anterior a dicha fecha, la comisión no puede ser mayor del 1% (artículo 3  de la Ley 2/1994 ).

En las hipotecas a interés fijo, la comisión de cancelación anticipada no está limitada legalmente. No obstante el Gobierno recomendó en octubre de 1996 que las entidades de crédito rebajaran estas comisiones bancarias hasta un máximo del 2,5% del capital pendiente de amortización cuando se trate de una subrogación de otra entidad en la que el préstamo  se pase a tipo de interés variable, y siempre que el capital inicial fuese inferior a 240.000 €.

Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 ), y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:

• al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
• al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
• Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

A la hora de plantearse un cambio de préstamo, una buena idea es comparar el coste efectivo remanente de la hipoteca actual (que es la tasa anual equivalente, calculada teniendo en cuenta sólo lo que le queda por pagar del préstamo)  y la T.A.E. de la nueva. La T.A.E., que debe figurar en la oferta vinculante de la nueva hipoteca, incluirá el importe estimado de la comisión de cancelación del préstamo original (norma 6ª bis. 1. Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de septiembre ).

Entrega gratuita de un folleto informativo inicial en el que se especifiquen, con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos y los gastos preparatorios de la operación que corren a cargo del cliente (tasación, comprobación de la situación registral del inmueble…) aun cuando el préstamo no llegue a firmarse.
Tiene derecho a consultar la Central de Información de Riesgos del Banco de España (C.I.R.), para comprobar las deudas con entidades de crédito que figuran a su nombre. La entidad también tiene este derecho si le ha informado a usted previamente.
Tiene derecho a proponer y elegir de mutuo acuerdo con el banco o la caja la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca y la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación. También podrá acordar con la entidad la compañía aseguradora que cubrirá los riesgos que la entidad prestamista exija para la formalización del préstamo.
Como cliente, usted tiene derecho a conocer quiénes son y cuánto cobran los profesionales que realizarán los servicios accesorios vinculados al préstamo, y la justificación de la efectiva prestación de los mismos.
Habitualmente la entidad  sólo aceptará el encargo de esos servicios a profesionales o empresas de su confianza, puesto que es ella la que corre con el riesgo de la operación. No obstante, desde diciembre de 2007, si Vd. aporta una tasación certificada por un tasador homologado que no esté caducada, la entidad no podrá cobrarle por una nueva tasación.
Entrega de una copia del informe de tasación (o el original si la operación no llega a formalizarse) cuando dicho gasto es por cuenta del cliente.
Una vez realizada la tasación del inmueble y las oportunas comprobaciones, la entidad de crédito deberá entregarle a usted por escrito una completa información sobre las condiciones del préstamo que ha decidido concederle, normalmente a través de una oferta vinculante que tendrá una validez mínima de 10 días hábiles, o bien debe notificarle la denegación del préstamo.
Tiene derecho a consultar el proyecto de escritura del préstamo hipotecario en la notaría al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento y exigir al notario, caso de que exista alguna contradicción respecto al contenido de la oferta vinculante, que la haga constar a la entidad para su debida corrección.
Solicitar al notario copia de la escritura del préstamo, pagando su importe.
Recibir los documentos de liquidación y justificantes de pago del préstamo hipotecario.

Obligaciones:

• Informar verazmente a la entidad de crédito sobre sus circunstancias económicas y personales. La información correcta es necesaria para que la entidad analice el riesgo de la operación, antes de concederla. El cliente también se compromete, si así estuviera pactado, a comunicar cambios de domicilio, estado civil, régimen económico del matrimonio y otras circunstancias personales y financieras.
• Realizar una provisión de fondos (una especie de adelanto de dinero) pactada para gastos preparatorios del contrato (gestoría, tasación…).
• En la mayor parte de los casos, contratación de un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado.
• Pagar puntualmente las cuotas periódicas y comisiones bancarias pactadas.
• Cualquier otra que haya pactado con la entidad como, por ejemplo, no arrendar la finca hipotecada sin su previo consentimiento si no se establece cierto nivel mínimo de renta.
• Es aconsejable conservar una copia de la escritura y de toda la documentación de las liquidaciones efectuadas.

Al inicio de la operación:

Comisión de estudio: Remunera a la entidad bancaria por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar su solvencia y los términos de la operación solicitada. Suele cobrarse como un porcentaje sobre el importe solicitado. En caso de que la entidad no le conceda el préstamo, no le podrá cobrar esta comisión, pero sí  podría exigirle los gastos que haya tenido que pagar por la intervención de otras personas o empresas, siempre que lo haya pactado con Vd. previamente.

Comisión de apertura: Remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Esta comisión suele ser, un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación, y para el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.

El banco o la caja tambien le puede exigir comisiones por servicios específicos distintos del estudio y/o apertura. Por ejemplo, si usted pide que se emita un cheque bancario por el capital inicial del préstamo, tendrá que pagar la comisión correspondiente.

Por modificación de condiciones o por cambio de garantías

El banco o la caja le pueden exigir una comisión en el caso de que usted solicite, y la entidad lo acepte, que se cambie  alguna de las características del préstamo. Remunera a la entidad por los trámites que debe realizar en la modificación del contenido del contrato y/o en el análisis de riesgos que pueden suponer para la entidad las modificaciones a realizar, como por ejemplo la aceptación de un nuevo deudor, en el caso de adquisición de vivienda al promotor o a un tercero –lo que se llama subrogación de deudor-.
Novación modificativa: Una novación no es otra cosa que una modificación de condiciones del préstamo, pero que tienen una ventaja: que se beneficia de las reducciones de costes notariales y registrales  establecidas en  la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de condiciones de los préstamos hipotecarios.
En dicha Ley se dice que se consideran novaciones con esas ventajas las escrituras en las que se pacten  una o varias de las siguientes modificaciones:

• la ampliación o reducción de capital
• la alteración del plazo
• las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente
• el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;
• la prestación o modificación de las garantías personales.

Como se trata de una modificación, en las novaciones el banco o caja le podrá exigir la comisión por modificación que se cita en el apartado anterior. No obstante, en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar ( art 10 de la Ley 2/1994 ).

Por amortización parcial anticipada: Remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.
Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: Si se trata de un préstamo o crédito hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada parcial, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 ).

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrá ser superior:

• al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
• al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
• Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando

Por cancelación o amortización anticipada total

Al igual que en la cancelación o amortización parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%, cuando la devolución del préstamo no es consecuencia de que Vd haya pactado con otra entidad que se subrogue en el préstamo, lo que se llama amortización anticipada no subrogatoria (disposición adicional primera de la Ley 2/1994 ).
Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: Si se trata de un préstamo hipotecario (sea a tipo de interés fijo o variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario (o sea el deudor) es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (arts 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 ).
Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:

• al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
• al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
• Y, si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando.

Gastos y servicios accesorios:

Hay una serie de gastos adicionales que usted tiene que pagar, para lo cual la entidad de crédito le puede exigir una provisión de fondos. Usted tiene derecho a proponer y elegir de mutuo acuerdo con la entidad la persona o empresa que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca y a la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación. También podrá acordar con la entidad qué compañía aseguradora, en su caso, va a cubrir los riesgos del préstamo.
Habitualmente la entidad  sólo aceptará el encargo de esos servicios a profesionales o empresas de su confianza, puesto que es ella la que corre con el riesgo de la operación. No obstante, desde diciembre de 2007, si Vd. aporta una tasación certificada por un tasador homologado que no esté caducada, la entidad no podrá cobrarle por una nueva tasación.
Los folletos informativos incluirán los servicios que deberá obligatoriamente contratar y abonar directamente el cliente, con indicación de los conceptos aplicables y con carácter meramente orientativo, su cuantía. Entre los gastos habituales figuran también los de notario, registro e impuestos.

La tasación

Para conseguir una garantía adecuada del préstamo que se va a conceder, el inmueble que se va a hipotecar debe ser tasado. En el mercado hipotecario español, eso suele exigir que un profesional debidamente habilitado para ello determine cuál es el valor del piso, local o industria que se va a hipotecar. El valor de tasación del inmueble suele limitar el importe del préstamo.

En España están habilitadas para practicar ese tipo de tasaciones unas sociedades de tasación, que pueden o no ser independientes de las entidades de crédito que vayan a conceder el préstamo. Esas sociedades son autorizadas por el Banco de España y están inscritas en sus Registros oficiales de entidades y cuentan con unos requisitos mínimos, supervisados por el Banco de España, para poder operar. Esos requisitos tienen por objeto principal asegurar que estas sociedades cuentan con profesionales adecuados (arquitectos, ingenieros, etc) y procedimientos rigurosos de tasación.

Las valoraciones que estas sociedades de tasación realizan de cara a la concesión de préstamos hipotecarios deben respetar, tanto en la forma como en algunos aspectos del fondo, unas normas concretas. El objetivo de esas normas es doble:

• De una lado pretenden que la tasación proporcione, para cada inmueble, un valor prudente del mismo a largo plazo, aunque se aparte (por encima o por debajo) del precio de mercado del inmueble en el momento de la valoración. Las reglas de valoración tienen ese objetivo para favorecer la prudencia de las tasaciones de forma que las garantías de que disponen los préstamos hipotecarios sean sólidas y duraderas.
• De otro tratan de favorecer la comprensión, por parte de los clientes, de los criterios técnicos seguidos por los profesionales que han hecho la valoración y, sobre todo, de aquellas cuestiones que son mas cercanas a los ciudadanos: los elementos (superficie de la vivienda; situación; estado de conservación; etc) y las razones (precio del m2 en la zona; expectativas de aumento o disminución del precio; etc) que se tienen en cuenta para fijar su valor,

Normalmente, los gastos de tasación corren por cuenta del cliente. En este caso, usted tiene derecho a recibir de la entidad de crédito una copia del informe de tasación, o el original si la operación no llega a formalizarse. En cualquier caso, el cliente tiene derecho a conocer la identidad de los profesionales seleccionados. También tiene derecho a conocer el precio de la tasación en caso de que sea la propia entidad la que la haga, o si el número de profesionales o entidades seleccionadas para ello por la entidad es igual o inferior a tres.

Desde diciembre de 2007, la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del mercado hipotecario, establece que las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en dicha Ley y no esté caducada. Este artículo también dice que la entidad de crédito podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes de la tasación presentada por el cliente, pero que no podrá cobrarle nada al cliente por dichas comprobaciones.

La gestoría

Las entidades de crédito suelen exigir que ciertos trámites necesarios para la contratación del préstamo hipotecario (como la comprobación de la situación registral de la finca, la liquidación de impuestos o la inscripción de la escritura en el Registro) sean realizados por una gestoría, que será normalmente también la encargada de inscribir la escritura de compra-venta de la vivienda.

Los seguros

En los préstamos hipotecarios más habituales se suscribe un seguro de daños sobre el bien hipotecado, que cubra, como mínimo, el caso de incendio, con el fin de asegurar la conservación de su valor y la garantía que implica. Es conveniente comparar ofertas y elegir la póliza que mejor cubra sus necesidades, siempre de común acuerdo con la entidad.
Cabe mencionar otras variedades de seguros que se ofrecen al contratar el préstamo, como el seguro de vida o invalidez y el seguro de protección de pagos; el seguro de cobertura. Si Vd. tuviera ya contratado uno de estos seguros, coméntelo con su entidad.
A este respecto, resulta de interés la lectura de los criterios de los seguros vinculados a préstamos hipotecarios, que sostiene el Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones en su página web.

Factores a tener en cuenta para contratar una hipoteca:

Si usted decide contratar un préstamo hipotecario, debe estudiar con detenimiento las características de las distintas ofertas de las entidades de crédito. En particular, es conveniente que analice el coste total (intereses, comisiones bancarias y gastos) de cada una de ellas. Además, debería tener en cuenta los siguientes factores.

Importe:

En caso de optar por un tipo de interés variable (es decir, que va cambiando a lo largo de la vida del préstamo) usted debería ser prudente y pedir una cantidad inferior a la que le permite su capacidad de endeudamiento, ya que una subida de tipos puede provocar el incremento de las cuotas periódicas en el futuro.

Sería recomendable que solicite Ud. simulaciones de subidas de tipos con respecto a las ofertas que reciba.

Es aconsejable que solicite asesoramiento a la entidad de crédito sobre el esfuerzo financiero máximo que usted se puede permitir. Por lo general, las entidades de crédito ofrecen dar un crédito de hasta el 80% del valor de tasación del inmueble que se va a hipotecar, aunque esto depende de muchos factores. Entre ellos:

• Su política de concesión de préstamos.
• La aportación de garantías adicionales.
• El análisis que hagan de su capacidad financiera.
• Si se trata de vivienda habitual.
• Si es primera hipoteca.

La entidad a la que solicite el préstamo deberá informarle del derecho que le asiste para que pueda consultar los datos que sobre Vd. puedan existir en la Central de Información de Riesgos del Banco de España a fin de conocer los débitos pendientes que pueda Vd. tener con otras entidades de crédito. Normalmente también consultará en registros de solvencia para verificar si Vd. tiene alguna incidencia de pago.

Moneda:

Lo habitual es que si usted contrata un  préstamo hipotecario lo haga en la misma moneda en que obtiene sus ingresos, normalmente en euros.

Sin embargo, cabe la posibilidad de que usted contrate un préstamo en moneda extranjera. En ese caso, sea prudente, ya que sus cuotas oscilarán en función del tipo de cambio de la divisa en cuestión, que puede llegar a tener variaciones muy bruscas a lo largo del tiempo. Eso quiere decir que si esa moneda extranjera sube respecto al euro, sus cuotas en euros se incrementarán en la misma medida. Usted debe ser consciente de este riesgo y decidir si vale la pena asumirlo, o bien si le compensa el coste de contratar un seguro que cubra dicho riesgo.

A menudo, esos préstamos hipotecarios en divisas tienen un tipo de interés menor, pero hay que valorar si ese beneficio compensa el riesgo y ser consciente de que un tipo de interés más bajo en moneda extranjera no significa necesariamente que, a la larga, el préstamo vaya a salir más barato.

Plazo:

Los préstamos hipotecarios se suelen contratar a largo plazo (alcanzando incluso los 40 o 50 años), puesto que su elevado importe obliga a devolver la cantidad pedida durante un prolongado periodo de tiempo.

A la hora de elegir, lo primero que usted tiene que considerar es que cuanto más largo sea el plazo, sin variar las demás condiciones del préstamo, las cuotas periódicas que ha de pagar serán más bajas. Sin embargo, la reducción de las cuotas es siempre inferior, en proporción, al incremento del plazo, ya que los intereses totales son mayores.

Además, si usted contrata un préstamo a tipo de interés variable o en moneda extranjera, debe saber que cuanto más largo sea el plazo, mayores son las posibilidades de que suban los tipos de interés (o el tipo de cambio de la moneda extranjera) y, por tanto, los riesgos de que tenga que pagar cuotas superiores en el futuro son también mayores.

Otras condiciones:

Además de las características financieras de las distintas ofertas, usted debe estudiar si le interesan aquellas que ofrecen un tipo de interés más favorable a cambio de comprometerse a la domiciliación de nómina y recibos o a la contratación de seguros, ya sean de vida o de amortización del préstamo (para garantizarse el pago  en caso de fallecimiento, desempleo de larga duración, incapacidad permanente, etc.), o de otros productos (tarjetas de crédito, planes de pensiones, etc.)

Pasos a dar en la contratación:

En una primera fase, si usted está interesado en un préstamo hipotecario puede encontrar información general y orientativa en la publicidad que realizan las entidades bancarias en los distintos medios de comunicación y en sus páginas en Internet.

En una segunda fase, para comparar ofertas de forma más detallada se recomienda pedir a las distintas entidades folletos informativos en los que se especifica, siempre con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios que ofrece la entidad y de los gastos que corran a cargo del cliente (tasación, gestoría,…) incluso cuando el préstamo no llegue a firmarse. Si lo solicita, las entidades bancarias tienen la obligación de entregarle a usted de forma gratuita dicho folleto informativo, cuyo contenido mínimo está regulado. El cliente interesado puede conservar esa información en su poder (ANEXO VII Circular del Banco de España 8/1990 de 7 de septiembre ).

Adicionalmente, es recomendable solicitar a las entidades información más detallada sobre las condiciones particulares del préstamo que se desea obtener.

La Unión Europea ha hecho una recomendación sobre la información mínima que deberían facilitar las entidades (ver esta recomendación )

Una vez decidida la entidad de crédito con la que quiere contratar el préstamo hipotecario, deberá pedirle una oferta vinculante por escrito en la que se detallen todas las condiciones financieras, que será obligatoria para préstamos de hasta 150.253,03€.  Para ello es necesario disponer previamente de una tasación del bien que se va a hipotecar como garantía del préstamo, cuyo importe normalmente deberá pagar Vd. Esta oferta vinculante, que la entidad está obligada a entregarle si no le deniega el préstamo, evitará confusiones derivadas de la negociación verbal. En caso de que usted, finalmente, no acepte la oferta, debe tener en cuenta que algunas entidades cobran una comisión de estudio, que ha de estar recogida en sus folletos de tarifas.

Si finalmente se decide por una oferta concreta, usted tiene derecho a examinar la escritura pública de préstamo hipotecario al menos 3 días hábiles antes de su firma. Esta revisión es muy recomendable para poder arreglar a tiempo cualquier error o diferencia con las condiciones negociadas. Si hubiese discrepancias entre la oferta vinculante y el contenido financiero del contrato de préstamo hipotecario, el notario tiene la obligación de informarle,  y usted puede desistir de la operación o requerir a la entidad para que rectifique el contenido del contrato.

Si está de acuerdo con el contenido de la escritura, el siguiente paso es ir a firmar al notario.

El cliente debería conservar la escritura del préstamo hipotecario contratado, solicitándola al notario y pagándole el importe correspondiente, así como también debería conservar los sucesivos documentos de liquidación o pago de cuotas que la entidad de crédito le irá entregando. Es recomendable la revisión de dichos documentos, que permitirá descubrir posibles errores o discrepancias entre las condiciones pactadas y las aplicadas.

De acuerdo a los datos económicos que baraja la entidad BBVA, los tipos de interés de la zona Euro podrían seguir el mismo camino que ya marcase la FED hace algunos meses situando lo tipos estadounidense en el rango del 0 al 0,25%.

De cumplirse esta previsión el índice Euribor seguiría esta tendencia hasta situarse en pocos meses sobre ese hipotético 0%. De forma que las hipotecas a tipo variable podrían estar constituidas básicamente por el diferencial marcado por el banco.

Esta sería una situación excepcional para los miles de hipotecados y para aquellos que prevean solicitar una hipoteca durante los próximos años. Con intereses tan bajos incluso las hipotecas a más largo plazo no se verían muy perjudicadas por los intereses.

Debemos tener en cuenta que estas previsiones pueden abarcar un amplio periodo de tiempo, pero que nada tiene que ver este periodo con la posible vida de una hipoteca a 40 años.

Los intereses que pagas durante el periodo de carencia no se descuentan de los intereses totales que pagarías si comenzaras a amortizar capital desde el principio. Es decir, pagarás intereses al principio calculados sobre el capital pendiente que es siempre 100% mientras dure la carencia. Cuando se acabe la carencia, pagarás los intereses que te hubiera tocado pagar si hubieses comenzado a amortizar el préstamo desde el inicio.

Ventaja: la cuota es menor durante los primeros años de la hipoteca.
Desventaja: al finalizar la hipoteca, pagas más intereses que en una hipoteca sin carencia.

La reunificación de deudas consiste en renegociar todos los préstamos que tenemos para dejarlos en un préstamo único que normalmente es el que tenemos sobre la hipoteca de nuestra casa, aunque podemos pedir el nuevo préstamo hipotecando cualquier otro bien. De esta forma, ampliamos la hipoteca que tenemos para pagar los otros prestamos que tengamos: el del coche, el de las tarjetas de crédito, el de los muebles de la casa,…

Factores a tener en cuenta:

- El importe a pedir depende de la tasación.

- Debemos considerar el coste de cancelación de la actual y creación de una nueva de la hipoteca. Obviamente tenemos que conseguir pagar las mínimas comisiones posibles, ya que la de cancelación de la antigua y la de apertura de la nueva, nos sale por un pico. Una buena opción en este caso es negociar la reunificación con la misma entidad financiera con la que ya estamos hipotecados

- Tenemos que considerar también los costes de notaría, gestoría y registro, así como los costes de cancelación de los otros préstamos.

- Generalmente, se amplia la hipoteca para que se financien estos costes, que en conjunto pueden suponer hasta un 15% de la cuantía del préstamo.

- A efectos fiscales, para mantener la deducción por inversión en vivienda, debemos mantener las cantidades de la hipoteca inicial, ya que la nueva hipoteca ampliada no cumple los requisitos para la deducción (a no ser que sea para algunas de las reformas – ampliación o mejora- contempladas en el IRPF).

Es una operación que suele ser muy ventajosa cuando ya tenemos una parte importante de nuestra hipoteca amortizada, no tanto en el caso de que nuestra hipoteca sea reciente. Por otra parte, el “truco” esta, no sólo en la ampliación, sino en alargar el plazo de la nueva hipoteca, para conseguir cuotas mas bajas (a cambio de mayores intereses a largo plazo). Y por supuesto, debemos contemplar los tipos de interés: una hipoteca nueva ahora tendrá un interés más alto que otra firmada hace pocos años.

Como nadie regala los duros a pesetas, tenemos que tener mucho cuidado con la letra pequeña de lo que firmamos y con las comisiones del reunificador. Actualmente hay en el congreso una propuesta de ley para regular las empresas de reunificación de créditos, ya que en algunos casos, su trabajo consiste en intermediar entre el cliente y una entidad financiera a cambio de una comisión de entre el 0,5% y el 7% (y las entidades financieras están sometidas al control del Banco de España, incluido el servicio de atención al cliente del propio BdE). Pero en otros casos, son las propias empresas de reunificación las que conceden la hipoteca, mediante el dinero de inversores, o intermedian con estos y, por el momento no están sometidos a ningún tipo de control ni de regulación como si lo están las entidades financieras.

Por tanto el préstamo tenemos que devolverlo en la divisa en la que lo hayamos pedido. Y en este aspecto es donde podemos encontrar las ventajas (¡y los inconvenientes!) de este tipo de préstamo:

• El tipo de interés a aplicar suele ser el que tenga la divisa en el mercado de Londres (que es publicado por la BBA – British Bankers’ Association). Los tipos de interés en Londres (para algunas divisas) están más bajos que los publicados por el Banco Central europeo para el euro (por ejemplo, el LIBOR del Yen esta casi cuatro puntos por debajo del Euribor).

• Como las cuotas tenemos que pagarlas en la divisa que pedimos, todos los meses tendremos que ir comprando con nuestros euros el equivalente al importe de la cuota (y pagar una comisión de cambio de divisas). Las variaciones del tipo de cambio con respecto al euro pueden darnos una gran ventaja, pero ¡OJO!, también pueden conseguir que tengamos que pagar muchos mas euros para conseguir la misma cantidad de divisas. Todo dependerá de la evolución que tenga la divisa respecto al euro.

• Para reducir este riesgo, los bancos ofrecen la posibilidad de cambiar de divisa en el momento de pagar las cuotas (por lo que existirá una comisión de cambio de divisa). En cualquier caso, siempre podemos volver a fijar nuestro préstamo en euros.

• Como no suele ser una operación habitual, los plazos de amortización del préstamo suelen ser inferiores (20 o 25 años)

Por lo demás, es un préstamo normal, con su comisión de apertura, de estudio, su tasación, sus comisiones de cancelación, etc. etc. Eso si, requiere un seguimiento importante de la evolución de las divisas y de los tipos de cambio.