賣一間房子要繳的稅當中，金額較大的就屬土地增值稅及所得稅──舊制為財產交易所得稅，新制為房地合一稅。這些稅金有沒有辦法節稅？有！而且有機會退稅，或是以10％的優惠稅率來課徵，但前提是必須得符合自用住宅的條件。

土地增值稅節稅的部分

10％的優惠稅率，每個人一生都有一次可以先使用，接下來陸續再換屋時，只要名下僅有一間房屋，也可以繼續無限次的適用自用住宅優惠稅率10％，我們稱為「一生一次」及「一生一屋」，其計算公式如下：

自用住宅用地稅額＝土地漲價總數額×10%

至於要用一生一次的移轉土地自用住宅用地稅率優惠，須同時符合下列條件：

1. 地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並於該地辦竣戶籍登記。
2. 都市土地上限是300平方公尺，約90.75坪；非都市土地上限是700平方公尺，約211.75坪。
3. 出售前1年內，即簽約買賣（立約日）之前 1 整年，無供營業使用或出租者。
4. 每一名土地所有權人以一生一次為限。
5. 房屋價值限制為：自用住宅建築完成1年內，其房屋評定現值須達所占基地公告現值之10％。

而使用一生一屋的優惠須同時符合下列條件：

1. 個人「一生一次」的優惠稅率已經使用過。
2. 都市土地上限是150平方公尺，約45.37坪；非都市土地上限是350平方公尺，約105.87坪。
3. 出售前持有該土地 6 年以上。
4. 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外的房屋（即僅限持有一屋）。
5. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
6. 出售前5年內，即簽約買賣（立約日）之前5年內，無供營業使用或出租。

自用住宅用地的「一生一次「及「一生一屋」2種優惠，稅率均為10％，比一般用地的稅率20～40%省了不少稅。在規劃買賣房屋時要特別注意，以免失去可以節省荷包的機會。

另外，就算已經繳納了10%的土地增值稅，我們還是有機會退稅：只要在2年內，再去買一間土地比較貴的房子，就可以去向國稅局申請退稅，稱為「土地重購退稅」。

土地重購退稅優惠，指的是土地所有權人在出售自用住宅用地，從完成移轉登記之日起，2年內重購自用住宅用地，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅之餘額者，可以向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價的數額。適用優惠要符合以下條件：

1. 原出售土地及新購土地所有權須為同一人。
2. 不論先買後賣或者先賣後買，期間必須在 2 年內。
3. 出售土地及重購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。
4. 新購土地面積以都市土地未超過 300 平方公尺，非都市土地未超過 700 平方公尺。
5. 出售土地於出售前 1 年內沒有出租或供營業使用。

另外，重購退稅還設了追稅條款，即土地所有權人因重購土地，退還土地增值稅，其重購土地於5年內不得有下列事項，否則要追繳原退還稅款：

1. 再行移轉（如買賣、贈與、拍賣）。
2. 土地變更其他用途使用（如設籍人遷出、出租、營業）。

以上 3 種換屋優惠，除了「一生一次」與「一生一屋」不能併用，而且必須優先使用「一生一次」之外，均能同時搭配重購退稅優惠措施使用。

所得稅節稅的部分

政府有給房地合一稅重購退稅及自用住宅優惠。基本上，若符合自用住宅相關條件者，獲利金額可扣除400萬元免稅額（即房地合併獲利400萬元以下免稅）。而且出售獲利超過免稅額者，採單一稅率10％。這麼一來，房地合一稅並不會加重你的稅負，就算有也能用重購退稅的優惠制度（重新再購買一間房子，可以退回之前所繳的所得稅）。

房地合一稅自用住宅適用條件：

1. 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記。
2. 持有並居住於該房屋連續滿6年。
3. 交易前6年內，無出租、 供營業或執行業務使用。
4. 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內，未曾適用本項優惠規定。

自用住宅房地所得稅的計算公式如下：

自用住宅房地所得稅＝（ 房地售價－買進成本－費用－土地漲價總數額 －400萬元）× 10%

另外，自用住宅重購退稅的租稅減免仍然適用，退稅原則與之前類似，即無論是先買後賣，或是先賣後買，只要買屋及賣屋之時間（以完成移轉登記之日為準）差距在2年以內，而且符合所得稅法有關自住房屋、土地的規定，即可申請重購退稅，按重購價額占出售價額的比例，退還其依規定繳納的稅額。先買後售者，可於出售房地時之應納稅額內扣抵；先售後買者，則可於重購房地完成移轉登記之次日起5年內，申請自繳納稅額內退還。

重購退稅之退還金額分為：小屋換大屋（即重購的房屋價格高於出售價），全額退稅；大屋換小屋，比例退稅。換小屋的比例退稅額計算公式如下：

換小屋的比例退稅額＝房地合一稅×（新屋購入價格÷舊屋出售價格）

注意，若重購後 5 年內改作其他用途或再行移轉，將被國稅局追繳原扣抵或退還之稅額。

資料來源：胡碩勻.Advisers 財務顧問◎第425期

〈自宅一定要了解的「一生一次、一生一屋」重購退稅〉這篇文章最早發佈於《信達會計師TIAG》。

成立「財團法人 ∕ 基金會」可以用來作節稅規劃？財團法人指的是以從事公益為目的，由捐助人捐助一定財產，經主管機關許可，並向法院登記的私法人。以下我們就來看看財團法人的相關稅務規定。

◎免遺產稅、贈與稅

▲依《遺產及贈與稅法》第16條規定，下列各款財產不計入遺產總額： 第3款：捐贈於被繼承人死亡時，已依法登記設立為財團法人組織且符合行政院規定標準之教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業之財產。

▲依據《遺產及贈與稅法》第20條第1項第3款規定，捐贈依法登記為財團法人組織且符合行政院規定標準之教育、文化、公益、慈善、宗教團體及祭祀公業之財產不計入（遺產或贈與）財產總額。

▲提醒：個人捐贈財團法人財產應先申請審查並經核發證明書後，再交付捐贈財產。

◎個人可列所得稅扣除額

▲依《所得稅法》第17條第1項第2款第2目（列舉扣除額）之1規定，捐贈：納稅義務人、配偶及受扶養親屬對於教育、文化、公益、慈善機構或團體之捐贈總額最高不超過綜合所得總額20%為限。

◎公司可列捐贈費用抵營所稅

▲依《所得稅法》36條第2款規定，營利事業之捐贈，得依下列規定，列為當年度費用或損失：除前款規定之捐贈外，凡對合於第11條第4項規定之機關、團體之捐贈，以不超過所得額10%為限。

◎財團法人本身免所得稅

▲《所得稅法》第4條第13款規定，教育、文化、公益、慈善機關或團體，符合行政院規定標準者，其本身的所得及其附屬作業組織的所得，免納所得稅。

◎部分財團法人免徵土地增值稅

▲《土地稅法》第28-1條。私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地，免徵土地增值稅。但以符合下列各款規定者為限：

• 受贈人為財團法人。
• 法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。
• 捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。

註：社會福利事業主管機關，在中央為衛福部，在各地方則為縣市政府的社會局。

不過，財團法人雖然能夠有節稅的優點，但仍須特別注意以下幾點：

• 董監事多數要由非親屬關係者擔任：財團法人董事相互間有配偶或三親等內親屬之關係者，不得超過其總人數。
• 每年要消化預算：財團法人用於與其創設目的有關活動之支出，不低於基金之每年孳息及其他各項收入60%。
• 投資限制：於財團法人財產總額5%範圍內購買股票，且對單一公司持股比率不得逾該公司資本額5%。
• 股利收入不再免稅：自2018年1月1日開始，機關團體獲配股利已非屬當然之免稅收入，須計入所得額，並依所得稅法及免稅標準規定計算徵免所得稅。
• 不得圖利特定人：需注意該財團法人除為其創設目的，而從事之各種活動所支付之必要費用外，不以任何方式對特定之人給予特殊利益。
• 捐贈土地後要依約使用：受贈土地之財團法人，有下列情形之一者，除追補應納之土地增值稅外，並處應納土地增值稅額2倍以下之罰鍰：

1. 1. 未按捐贈目的使用土地者。
   2. 違反各該事業設立宗旨者。
   3. 土地收益未全部用於各該事業者。
   4. 經稽徵機關查獲或經人舉發查明捐贈人有以任何方式取得所捐贈土地之利益者。

• 結束後財產歸政府：章程中明定該組織於解散後，其剩餘財產應歸屬該組織所在地之地方自治團體，或政府主管機關指定或核定之機關團體者。但依其設立之目的，或依其據以成立之關係法令，對解散後賸餘財產之歸屬已有規定者，得經財政部同意，不受本款規定之限。
• 大財團應稅簽：財產總額或當年度收入總額達新臺幣1億元以上之教育、文化、公益、慈善機關或團體，其本身之所得及其附屬作業組織之所得免納所得稅者， 除應符合前項各款規定外，並應委託經財政部核准為稅務代理人之會計師查核簽證申報。

近年，由於財團法人有較多的規範與限制，部分人士改採公益信託的方式，公益信託及財團法人在租稅上都具有優惠，比較如下表：

資料來源：胡碩勻.Advisers 財務顧問◎第424期

〈從巴菲特改捐至自家的基金會，學習財團法人節稅〉這篇文章最早發佈於《信達會計師TIAG》。

後來趙先生過世，家人申報遺產稅時，便主張負債的扣除額，但國稅局在查核時，從銀行提供的貸款過程及資金流向等資料發現，趙先生所做的這些節稅計畫全都失靈。

為何這些節稅做法會出問題？首先我們先來了解所謂的「負債」扣除額。在遺產稅的扣除額項目中，有一項「負債」，即是被繼承人死亡前還沒有清償的債務，包括：向金融機構借款、私人借款、標會、稅捐、罰款等，如果具有確實的債務證明文件，並在申報時填寫債權人的姓名（名稱）、住址、未償債務金額，並檢附確實的債務證明，將有機會從遺產總額中扣除，進一步可以少繳一些遺產稅金。

由於債務有多種，舉例說明如下：

• 向金融機構借款：金融機構出具的借款期間、金額、資金支付情形，及截至被繼承人死亡時還沒有償還餘額有多少的證明文件。
• 私人借款債務：應附上借據，原借款資金支付的情形（例如借貸雙方存摺影本，匯款單等），及債權人出具尚未清償的餘額證明。
• 標會債務：應附上會單，標會會款交付的證明文件，被繼承人收受會款的證明文件（例如存入銀行，提示存摺影本），由國稅局查核認定。
• 票據債務：應附上支票影本，以及支票在什麼時候向銀行請領的證明，前後支票號碼的兌領情形，開票原因等證明文件，由國稅局查核認定。

注意，如果在被繼承人重病無法處理事務期間所借的債務，繼承人必須說明這項債務發生的原因，並且證明所借資金的用途。如果不能證明債務發生的確實用途，那麼這項借款須列入遺產總額，不能列為扣除額。

瞭解關於遺產稅「負債」扣除額後，我們回到趙先生的負債案例。趙先生向銀行借出來的錢，其中贈與家人的資金，因為是死亡前2年內的贈與，應加回遺產總額課稅（註）。

註：被繼承人死亡前2年內贈與配偶、依《民法》規定之各順位的繼承人（直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母）及其配偶的財產，視為被繼承人的遺產，併入其遺產總額（若當中已繳贈與稅、土地增值稅及其利息，可以抵稅）。

購買保險部分，因為趙先生投保時身上背有貸款，屬於「舉債投保」，也不允許該筆保險的身故給付不計入遺產總額中，仍然要課稅。特別提醒，若被繼承人的遺產稅申報中有列負債扣除，又有大額保險給付，國稅局便會追查保費的來源。

當他們發現這是來自於向銀行或他人貸款，取得資金進行巨額投保，便會認定是為了規避遺產稅而做的安排，並依照實質課稅原則，將該筆保單列入被繼承人遺產總額，課徵遺產稅。總之，人一定要懂風險管理，尤其特地借錢買保險，就是管理過度！

至於匯款至海外的部分資金，由於遺產稅是屬人兼採屬地主義，若過世者是境內居住者（有臺灣的戶籍，或死亡前2年內居留於臺灣超過365天），為屬人主義，所以如果你在臺灣有戶籍，不論把錢藏在天涯海角，依法皆應併入遺產課稅。國稅局會抽調出幾筆數字較大的資金，詢問家屬去向，如果無法清楚說明，便有可能將這些海外不明財產當成遺產課稅。

實務上，只要主張負債扣除額超過500萬元，國稅局都有可能會想要進一步查核資金流程，至於會往前追查多久並不一定，通常至少往前查6個月（以被繼承人死亡日往前計算半年），再來就是往前追查2年（即死亡前2年內贈與應計入遺產課稅的期間），有些甚至可能從負債產生的日期開始分析資金流向，若想用負債來節稅，不可不慎。

資料來源：胡碩勻.Advisers 財務顧問◎第423期

〈欠大額負債又節省遺產稅，小心稅局追查資金流向〉這篇文章最早發佈於《信達會計師TIAG》。

應繼分是指應該為你留的那一份遺產，是按照繼承人的人數計算，每個人可以獲得遺產的比例，譬如有3個第一順位的繼承人，那麼，每個人的應繼分就是1 /3。

應繼分的規定，是被繼承人對於遺產未做任何意思的分配期間，為了讓遺產公平分配，《民法》特別規定共同繼承時，每一個繼承人可獲得遺產的比例。這個比例又因下列5種情況，而有所不同:

1. 若繼承人只有配偶,沒有其他各順位繼承人，當然由配偶全得遺產；如果被繼承人沒有配偶，則由該順位的繼承人平均分配。
2. 被繼承人有配偶時,若與直系血親卑親屬(如子女)共同繼承，則應繼分由配偶和直系血親卑親屬平均分配。
3. 若配偶和父母共同繼承，則配偶先拿一半，其餘由父母平均分配。
4. 若由配偶和兄弟姊妹共同繼承，則配偶先拿一半，其餘兄弟姊妹平均分配。

若由配偶和祖父母共同繼承，則配偶先拿 2/3，其餘 1/3的部分由祖父母平均分配。
特留分則是法律對遺產繼承人的最低保障,除了兄弟姊妹及祖父母等繼承人(兄弟姊妹是第3順位，祖父母是第4順位)的特留分是應繼分的1/3外，其餘繼承人的特留分是應繼分的1/2。
所以，裴製片兄弟姐妹的特留分是應繼分的1/3，也就是全部遺產的1/3。新聞說遺產約1億元，則兄弟姐妹仍可繼承約3,000多萬元的特留分。
總之，被繼承人有權依照對每位繼承人的偏愛程度事先訂立遺囑，分配財產，只是訂立的遺囑不可違反特留分的規定，也就是要給予每位繼承人最低限度的保障。所以如果被繼承人生前訂立的遺囑，侵害繼承人的特留分(領太少)，該繼承人則可向其他繼承人或受遺贈人主張遺產中的特留分。若想規避特留分，則生前可以多做一些規劃，如生前贈與、提早移轉資產、信託計畫等。

資料來源：胡碩勻.Advisers 財務顧問◎第422期

〈從知名製作人邱瓈寬扯入數億遺產糾紛中思考繼承規劃(二)〉這篇文章最早發佈於《信達會計師TIAG》。

裴祥泉的遺囑內容寫說：「我孤家寡人，沒家庭，也沒什麼好留戀的，家裡人一毛錢都不給。公司的帳處理完了之後，剩下的分給楊胖30％，阿寬30％，漢星公司員工20％，剩下的20％，就給那些需要照顧的人，美政、娟娟、賴副總、阿照、小鄒、大包，還有平日善款也不要漏。」

其中裴先生特別強調，要剝奪3個兄弟姊妹的繼承權，一毛都不給。裴製片家人當然不接受，質疑代筆遺囑的效力，向臺北地方法院提告遺囑無效，臺北地院審理後，以遺囑的見證人資格有問題，不符合代筆遺囑要件，判決遺囑無效，邱姓製作人等人一審敗訴。然而，在第二審及三審，邱則反敗為勝，判決遺囑有效。

不過，法官認為，就算遺囑的形式有效，但剝奪繼承權的部分無效。裴製片的妹妹（法定繼承人）仍可主張「特留分」的扣減權。所以，最後的遺產分配應該會是，邱瓈寬等人取得2/3，被繼承人(裴先生）的兄弟姐妹取得特留分1/3。

換言之，即使裴製片本意如此，受遺贈人仍必須把遺產中的特留分先給法定繼承人，才能取得。

代筆遺囑

我們就此新聞案例分析一下，首先是遺囑的法定型式。《民法》第 1186條規定，立遺囑人須在遺囑作成時年滿16歲，且非無行為能力者。再來，立遺囑的法定方式有5種：自書遺囑、公證遺囑、密封遺囑、代筆遺囑、口授遺囑。寫遺囑時記得一定得遵守法條的規範，一旦違反則遺囑無效。

裴在病榻前作了代筆遺囑，他請公司的3名員工當見證人，1位寫，另外2位見證。

代筆遺囑係由遺囑人口述遺囑，由其中1名見證人筆記、宣讀、講解，並經過遺囑人認可後，由代筆人記名年月日及代筆人姓名，而且必須指定3人以上的見證人在場。見證人全體及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名時，應按指印代之。代筆遺囑的優點是，遺囑人不用親自書寫，但缺點則是容易有過程要件欠缺的問題。

在裴祥泉的遺囑裡，見證人是公司的員工，原本可以當見證人，但是問題出在於遺囑裡說要給公司員工20％，員工們頓時就變成利害關係人，所以一審時法官認為遺囑無效。

然而，後來再進一步確認後，發現裴在寫遺囑的時候，就已經被提醒這幾位員工不可以當見證人，不過這幾位員工當場同意不拿任何公司分到的遺產。所以，二審與三審才會認為，既然見證人不是利害關係人，遺囑就應該有效。

家裡人一毛錢都不給可以嗎？特留分的問題

雖然二審法官認為遺囑有效，但是剝奪繼承權的部分沒有效力，因為剝奪繼承權必須要是繼承人曾經對被繼承人有重大侮辱或虐待。

民法有一項〈不孝子女條款〉，若兒女惡意不扶養父母，出現重大虐待、侮辱或無正當理由不扶養，經父母以遺囑、書面、錄音、記錄影音等形式舉證後，兒女將不得繼承財產。另外，若繼承人竄改遺囑、謀害被繼承人或繼承人等，也是會喪失繼承權。

二審法官並不認為兄弟姐妹曾經對被繼承人有重大侮辱或虐待的行為，頂多就是家人之間感情不好而已，因此判定兄弟姐妹還是有繼承權。能分到多少呢？就是所謂的「特留分」。

~待續~
資料來源：胡碩勻.Advisers 財務顧問◎第422期

〈從知名製作人邱瓈寬扯入數億遺產糾紛中思考繼承規劃(一)〉這篇文章最早發佈於《信達會計師TIAG》。

據知情人士透露，李玟已立好遺囑，稱「所有財產都會留給最愛的媽媽。」不過，外界仍擔心遺產是否會全落入曾爆出外遇的加拿大丈夫樂裕民（Bruce Rockowitz）手中，甚至傳聞其打算找律師來推翻李玟遺囑，認為李玟財產皆要留給母親可能是假的。不過，港媒也報導，李玟名下不動產有「長命契」，能成功阻止樂裕民奪產，究竟「長命契」是什麼？

「長命契」是英美法體系下物權聯權共有（Joint Tenancy）的契約概念，指的是聯名人的不動產權益互相重疊，各人均可自稱為擁有物業資產的全部。由於業權重疊，聯名人不得擅自轉讓名下的業權。其他聯名共有人有優先繼承權，若其中一方離世，其所擁業權便會自動平分給其他在世的聯名人，不能當作遺產處理。

亦即，物業的業權會一直保留於聯名人之間，直至最後只剩一位聯名人在世，才可自行決定如何處理業權。因此，聯權共有才被大眾俗稱「長命契」，白話來說就是「多人一同登記一間不動產，並約定皆不能移轉，然後看誰活得久，最終房子就是誰的」。

臺灣的房屋共有制度是什麼？

臺灣的土地共有制度分成「公同共有」和「分別共有」。

• 公同共有：所有公同共有人一起擁有這塊土地或房屋的「全部」所有權，想貸款需要經過其他共有人全數同意或遵守相關法規。依據《民法》第1151條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」
• 分別共有：指數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。在土地謄本上常見「持分」一詞，例如我擁有這塊土地1/5的所有權，但是並不表示我可以隨便利用這塊土地的1/5，想申請貸款仍須經其他共有人同意。

臺灣的法令是否有類似香港的長命契設計效果？

從前述不動產共有的制度，可以發現土地若登記為「公同共有」，可以做到香港長命契不能隨意轉讓處分共有不動產的效果。但是關於指定由聯名人繼承的部分，由於臺灣並沒有長命契那樣的契約概念，如果想要另一半不拿到自己的財產，就要先了解臺灣關於夫妻財產制的法令規定。

在臺灣，夫妻之間的財產依照《民法》規定，分為「法定財產制」與「約定財產制」2類，其中「約定財產制」又可再分為「共同財產制」及「分別財產制」。若在結婚一開始沒有申請分別財產制，會適用於「法定財產制」的規定，當離婚或其中一方離世，財產較少的一方便可請求夫妻剩餘財產分配。

因此如果不想自己的不動產落入另一半手中，就要盡快在生前預立遺囑，以及透過生前贈與、移轉資產、財產信託等方式，將名下財產合法轉移至他人名下。一旦財產變成遺產，不僅會有夫妻剩餘財產分配請求權的問題，配偶還能再得到應繼分（無遺囑）或特留分（有遺囑）。

不過，即使有預立遺囑，還是會有特留分及夫妻剩餘財產分配請求權的問題，除非在生前就已先辦好離婚。然而，即使離婚，又仍然有夫妻剩餘財產分配請求權（另一半可能拿走婚後淨資產的一半）的風險，那麼在結婚一開始，夫妻就要懂得去申請分別財產制了。

另外，也可以透過信託，先將財產安排指定未來給某某受益人，可以避免家族成員爭產。不過也提醒，若是用遺囑信託的話，其本質還是遺囑，因此仍無法排除特留分的規定。

資料來源：胡碩勻.Advisers 財務顧問◎第421期

〈從李玟的遺產爭奪戰中，思考臺灣有否類似香港的長命契設計〉這篇文章最早發佈於《信達會計師TIAG》。

持有不動產期間會有房屋稅及地價稅需繳納。

房屋稅依房屋稅條例規定，基本上是依照房屋現值及適用稅率計算應納房屋稅，而核計房屋現值的主要計算元素包含房屋構造標準單價、地段率、經歷年數及折舊率等，由不動產評價委員會予以訂定標準，每3年重行評定一次。
新修訂的房屋稅率則於2024年7月1日開始適用囤房稅2.0之差別稅率，對持有多房以上的個人所有權人，房屋稅率最高4.8%，相較以往提高許多。另外，如果要適用自住稅率，須有設立戶籍才可以，即自住使用之住家用房屋，房屋所有人或使用權人之本人、配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，且無出租或供營業情形。

地價稅則依據公告地價及適用之稅率計算應納之地價稅，如一般土地在所有權人在同一縣市土地地價總額很高，其適用稅率可能從1%累進到5.5%，稅負相差相當大。

不動產的投資金額大，在進行不動產交易前，應多方考量適合自己情況的安排，如自用住宅想重購退稅要2年內，以免因不瞭解規定而多繳冤枉稅。

資料來源：胡碩勻.Advisers 財務顧問◎第420期

〈不動產以法人及自然人持有稅負之比較(二)〉這篇文章最早發佈於《信達會計師TIAG》。

在之前的房地合一稅、實價登錄等法令推動後，2023年立法院三讀通過房屋稅條例（俗稱囤房稅2.0）將於2024年7月1日上路，財政部並擬訂課徵參考標準，提供給各縣市政府依循，未來會依據戶數、使用持有情形及所在地區等有差別稅率。

2021年內政部透過住宅所有權登記資料庫進行大數據分析，針對單一所有權人住宅進行全國總歸戶統計後公布其發現結果，其中多房自然人（佔擁屋自然人的1.46%）平均持有5.45宅，多房法人（占擁屋法人的11.96%）平均持有25.35宅。不動產所有權人可區分為自然人或法人，其交易與持有方式也適用不同的稅率。

購買不動產時，究竟要以法人來持有不動產，還是個人持有較能節稅？這要視每個個案不同來分析。以一般情況來說，如購買住宅用房屋，通常為個人持有，較能享用各種自住優惠稅率；而在購買非自住房屋時，考量的因素就因每人的背景、目的及資產配置，而有很大的差異。而且，在平均地權條例修正後，私法人的購屋受到限制，已不是想用法人購買就能夠買的。

不動產交易所得稅

2016年開始實施不動產房地合一課徵所得稅制度，因此不動產交易時自然人或法人可能適用不同稅制，即適用舊制（財產交易所得）或新制（房地合一所得）課稅各有不同。

~待續~
資料來源：胡碩勻.Advisers 財務顧問◎第420期

〈不動產以法人及自然人持有稅負之比較(一)〉這篇文章最早發佈於《信達會計師TIAG》。