法拍屋放送頭

棄標~得標後棄與不棄之間的猶疑難決與賠償責任

noreply@blogger.com (myshiao) — Wed, 31 Aug 2011 07:40:00 +0000

法拍屋在拍定後，不得聲請延期繳交拍賣價金，如拒不繳交拍賣價金，將受不利益的影響。現藉由去年喧騰一時，首度遭拍賣宏盛帝寶豪宅，位於大安區仁愛路三段53-7號C棟5樓，含4個車位，建物總坪數165坪，底價2億3590萬元，拍賣條件為不點交。從投標人俞昌哲參加投標，拍定得標，到決定棄標，於再行拍賣時由棄標人俞昌哲的母親再拍定買回。來談談得標後棄與不棄之間的猶疑與賠償責任。

【例子】

■第一次拍賣/拍賣期日：99年11月30日/拍賣底價2億3590萬元/保證金4718萬元

拍定得標金額2億8200萬元

■最後繳款期日：99年11月7日/得標人棄標

■再行拍賣期日： 100年1月11日/拍賣底價2億3590萬元/保證金4718萬元

拍定得標金額2億7120萬元

得標後的猶疑：

99年11月30日房市投資大戶劉媽媽的兒子俞昌哲，以2億8210萬7777元拍定得標，平均每坪拍定單價超過200萬元，創下台灣法拍史上的住宅最高單價，引發了各界側目。

傳聞俞昌哲等「劉媽媽」集團成員，因發現法拍屋不點交的處理過程複雜，在11月7日的繳納拍賣價金最後期限前，通知台灣金融資產服務公司棄標。換句話說，棄標就是沒有按期繳足拍賣價金，在法院通知解除契約後，原得標人不可再主張補足價金，須負棄標的法律責任。

棄標的法律責任：

◆依據民法第397條《特種買賣》規定：「拍賣之買受人，如不按時支付價金者，拍賣人得解除契約，將其物再為拍賣。再行拍賣所得之價金，如少於原拍賣之價金及再行拍賣之費用者，原買受人應負賠償其差額之責任。」

◆法院為確保原買受人履行賠償之責任，《辦理強制執行事件應注意事項第47項(2)規定：「不動產以投標方法拍賣，因拍定人不繳足價金而再行拍賣時，拍定人所繳納之保證金，應於清償再拍賣程序所生之費用及拍定價額低於前次拍定價額時所生之差額後，予以發還。不動產不以投標方法而為拍賣，拍定人如預納保證金者亦同。」

◆如果，原拍定人所繳之保證金不足扣繳再行拍賣所生費用及拍定價額低於前次拍定價額所生之差額時，在實務上，執行法院得逕對原拍定人財產予以強制執行，毋庸由債權人或債務人另行起訴取得執行名義。

拍賣結果：

1‧前因：俞昌哲參加投標時，已向台灣金融資產服務公司繳交4718萬元的保證金。

2‧結果：由其母親「劉媽媽」投標以27,120萬元拍定，所以俞昌哲先前所繳納4718萬元的保證金，應履行賠償責任，再行拍賣價金低於2億8千2佰萬元的差額，並扣除再行拍賣費用，其餘額由執行法院發還剩下的保證金。

棄標後可退還保證金餘額計算方式：A= B–C–D

A：棄標人應退保證金

B：棄標人已繳之保證金4,718萬元

C：再行拍賣價額低於棄標人原拍定價額之差額

D：再行拍賣所生之執行費用

A=4,718萬元–(28,200萬元–27,120萬元)–再行拍賣所生之執行費用

因為再行拍賣的結果是自已人標回原拍賣標的，拍定價雖低於原拍賣價金，也不會產生所謂賠償差額的問題，僅需支付再行拍賣之執行費用；但若是不相關的第三人拍定時，即會有賠償原拍定價金差額的問題，屆時需清償再拍賣程序之費用及低於原拍定價額所生之差額，若有餘額時法院才會發還剩下的保證金。當然如果是溢價拍定，就是比原拍定價額為高，便無履行賠償拍賣價金差額的責任，但此種情形發生的機率微乎其微。所以投標人在參加法院拍賣不動產之前，必審物度價衡量利幣得失，拍定則反側自清，無棄與不棄之困擾，也不會引發金錢利益之損失。

買法拍屋核對建物測量成果圖精算公設

noreply@blogger.com (myshiao) — Tue, 26 Jul 2011 06:48:00 +0000

公共設施

「公共設施」是啥咪?公共設施俗稱「公設」，是指住家門外共同使用部分的建物空間，包含電梯樓梯間、大廳、管理室、機電、儲水設施、交誼廳、宴客廳、視聽閱報室、健身房、防空避難室等社區活動空間。

公共設施又區分為「大公」與「小公」，「大公」的部分是指大樓社區全體住戶共同使用分攤的公共設施，如大廳、社區活動空間、樓頂機電室、消防幫浦、儲水設施等，為大樓社區必要的設施，按各戶面積大小比例來分攤其以公共設施。「小公」的部分是指單一樓層的走道、樓梯、電梯間面積，由該層住戶來分攤的公共設施。

公設比

公設比是什麼?公設比指的是「住戶共用的公共設施佔每戶總坪數的比率」。公設比愈高意味著房屋所有權人使用專有面積愈少，也就是屋內實坪的面積愈少。

露天設施不算公共設施

大樓社區的公共設施空間，並非全部的公共設施都可算為公設面積，想分辨公共設施空間是否計入公設面積，只要看公共設施空間是否有頂蓋?可否直窺天空即可得知。例如：一、無頂蓋的露台，露天泳池；二、開放式中庭花園，三、屋頂可直窺天空的空中花園、屋頂曬衣場，皆不算入公設面積。上所列舉的三項設施空間，是常為購屋者誤認為公設面積的公共設施空間。

買法拍屋論斤稱兩精算公設

買法拍屋不同於買預售屋，法拍屋幾乎為新成屋及中古屋，以法拍屋建物謄本登記的共有部分之持分，即可算出法拍屋公共設施的面積與公設比。但需注意!有部分大樓建物將「小公」混在主建物面積之中，讓購屋者誤以為低公設，此時就必須向地政事務所申請法拍屋的「建物測量成果圖」及建物謄本來核對計算，分算出主建物、附屬建物、大公、小公權利範圍的實際面積。

【例子】

法拍屋標的：新北市泰山區明志路三段425-1號×樓<13>

依其建物謄本所載：(可在耀星法拍網法拍屋物件中搜尋到此案件，流灠法拍屋基本資料)

(1)層次面積：87.74㎡附屬建物(陽台)：8.81㎡共有部分：1211.23㎡(持分100,000分之357)

(2)面積換算結果：主建物26.54坪 / 陽台2.66坪 / 共有部分(公設)1.3坪合計權狀面積30.5坪

(3)再核對建物測量成果圖時發現，主建物+陽台面積29.2坪含有單層電梯走道的持分(小公)，依地政測量成果圖【附圖一】所示之長寬標示，計算出小公持分面積為3.8坪，主建物+陽台實際面積為25.4坪，公設實際面積(大公+小公)為5.1坪，並非如建物謄本【附圖二】所載的公有部分持分面積為1.3坪。

以要言之，在標購法拍屋時，必須向地政機關申請建物謄本及建物測量成果圖，仔細核對法拍屋的權利範圍，精算建物各項標示面積，才不會白花冤枉錢，又買到住家面積不適用的房屋。

公設比的高與低、利與弊

早期建物登記制度，大多數會將公寓公設的樓梯、出入門廳登記在主建物面積中，造成舊公寓有「零公設」的錯覺；舊式公寓僅限住宅需求，公共設施僅為公共使用樓梯、共有出入門廳，公設比極低；但公設比偏低的舊公寓，可能沒附停車位、無安全管理，公共休閒設施不足，門戶相對易生擁擠感，居家生活品質相對有安全管理，有公共設施的大樓社區為低。

公設比的高低與規劃大樓興建的規模、建案的精緻與奢華程度，樓層數的高低、住戶數多寡有著高度關連。寬廣，時尚、奢華的大廳，怡人心目的中庭花園，作為心情轉換設備完善的交誼廳、宴客廳，日常使用的閱報室、健身房、兒童遊戲室、泳池加上SPA等豐富的公共設施，都是要付出房屋總價25%~35%的代價！公共設施是需要金錢來支付保養與維護的費用，目前大台北地區大樓管理費用約每坪30-120元。社區規模越大，住戶數多，每戶所分攤公設比較低，管理費用支出也會較少。

以家裡有高齡長輩與幼小子女的家庭而言，對公共設施的需求與使用率相對較高，高公設比的社區，能具有多元的生活機能，是生活上必要的設施，管理費的支付也值回票價。

另以雙薪上班族的家庭而言，每天工作忙碌，體力在職場上已消耗殆盡，回到家一心想休息，養精蓄銳準備應付明日的挑戰，無閒瑕、亦無多餘的體力再去使用公共設施運動，公共設施形同虛設使用率低，卻需支付更多的管理費用。

一弊必有一利，建築法規新制提高公設比，主要是彌補住家生活機能的不足，使社區建設能具更多元的生活機能，提高生活舒適感。至於公設比合不合理?划不划算?就要看公共設施的實用性，及是否符個人生活上的需求及經濟負擔。

奢侈稅~答客問

noreply@blogger.com (myshiao) — Sat, 16 Jul 2011 08:49:00 +0000

特種貨物及勞務稅條例草案答客問

一、總則篇

1、我國為什麼要課徵特種貨物及勞務稅？

答：近期部分地區房價不合理飆漲，且現行房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低甚或無稅負，又高額消費帶動物價上漲引發民眾負面感受，為促進租稅公平，健全房屋市場及營造優質租稅環境，以符合社會期待，故參考美國、新加坡、南韓及香港之立法例，對不動產短期交易、高額消費貨物及勞務，課徵特種貨物及勞務稅。

2、特種貨物及勞務稅是國稅或地方稅？

答：依特種貨物及勞務稅條例規定，特種貨物及勞務稅為國稅，由財政部各地區國稅局稽徵之。

3、特種貨物及勞務稅條例何時開始施行？

答：法律案須經立法院三讀通過，總統公布後第3日施行。本條例草案規定，施行日期由行政院定之，所以在法律公布後，將依照行政院所定施行日期開始施行。

4、特種貨物及勞務稅稅收之用途為何？

答：將循預算程序用於社會福利支出，照顧弱勢。

三、不動產（房屋、土地）篇

課徵範圍

1、哪些情況須繳納特種貨物及勞務稅？

答：本條例草案主要係針對短期買賣非供自住不動產課徵特種貨物及勞務稅。所有權人銷售持有期間在2年以內(含2年)坐落在中華民國境內之房屋及其基地或依法得核發建築執照之都市土地，除屬供自住等本條例草案第5條規定之排除課稅項目外，皆應依法繳納特種貨物及勞務稅。

2、特種貨物及勞務稅是否只對個人課徵?公司出售名下不動產，是否也要課徵?

答：無論個人或公司出售持有期間在2年以內，屬本條例草案課稅範圍之不動產，均要課徵特種貨物及勞務稅。

3、在美國有1棟房子，買不到2年，如果現在賣掉，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

答：否。銷售非坐落在中華民國境內之不動產，不是特種貨物及勞務稅之課稅範圍。

4、在臺北房子買不到2年，如果與買方在美國簽訂買賣契約，把臺北房子賣掉，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

答：是。只要銷售坐落在中華民國境內屬本條例草案課稅範圍之不動產，且持有期間在2年以內，不論簽約地點在何處，皆應課徵特種貨物及勞務稅。

名詞定義

1、「持有期間」，要怎麼計算?

答：從不動產完成登記之日起計算至銷售契約訂定之日止。例如取得不動產於100年1月1日辦竣不動產登記，100年12月31日訂定銷售契約出售該不動產，持有期間為1年。

2、假設本條例於100年7月1日施行，在99年10月1日(本條例生效前)購買之房屋，於100年11月1日(本條例生效後)賣出，會被課到特種貨物及勞務稅嗎？

答：會。特種貨物及勞務稅是一種銷售稅，課稅時點為銷售時，所以在本條例生效後銷售之不動產，如果持有期間在2年以內，就會被課稅。99年10月1日購買（完成登記）之房屋，於100年11月1日賣出（簽訂銷售契約），原所有權人持有該房屋之期間在2年以內，應課徵特種貨物及勞務稅。

3、假設本條例於100年7月1日施行，在100年1月1日(本條例生效前)出售之不動產，在實施後會被追繳嗎？

答：不會。因為銷售時本條例尚未制定，且本條例並無溯及既往之規定。

課稅及排除項目

1、如果出售不動產是工廠、商辦或店面，是否要繳納特種貨物及勞務稅？

答：除本條例草案第5條規定排除課稅之情形外，如果不動產持有期間在2年以內銷售，均須繳納特種貨物及勞務稅，無論房屋使用情形(住家用、商用、作工廠使用)為何。

2、贈與他人不動產，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

答：否。特種貨物及勞務稅係針對短期買賣不動產之行為課徵，贈與並非銷售，不用繳納特種貨物及勞務稅。

3、受贈之不動產於完成移轉登記日起2年內出售，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

答：是。除本條例草案第5條規定排除課稅之情形外，不動產於持有期間2年內銷售，皆應課徵特種貨物及勞務稅。

4、哪些情況下，銷售不動產不納入特種貨物及勞務稅之課徵範圍？

答：基本上屬於合理、常態及非自願性之移轉，都不須繳納特種貨物及勞務稅。下列銷售不動產之情形均非屬課徵範圍（詳見本條例草案第5條）：

（1）所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1間房屋(含坐落基地)，辦竣戶籍登記，且在持有期間無供營業使用或出租。

（2）所有權人原符合第(1)點規定，但本人或配偶購買另1間房屋，以致於出售第1間房屋時擁有2間房屋，只要在完成新房地移轉登記之日起1年內出售該第1間房屋，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售該新房地，而且出售後仍符合第(1)點規定，即本人與配偶、未成年直系親屬仍僅有1屋，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租。

（3）銷售與各級政府或各級政府銷售。

（4）經核准不課徵土地增值稅（例如農地或與農業經營不可分離之農舍）。

（5）依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉。

（6）銷售因繼承或受遺贈取得。

（7）營業人興建房屋完成後第1次移轉。

（8）依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣。

（9）依銀行法第76條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分。

（10）所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售。

（11）銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地。

【各項目之詳細範例】

（1）出售自住房屋，應否繳納特種貨物及勞務稅？

答：1出售時，如持有該房地期間已超過2年，不用繳納。

2所有權人本人、配偶及未成年直系親屬只有1間自住房屋，且在該自住房屋辦竣戶籍登記，該自住房屋沒有出租，也未供營業使用，就算在取得以後2年內賣出，也無須課徵特種貨物及勞務稅。

（2）所有權人因換屋需要，將持有不到2年之自用住宅出售，但係先買新屋再出售舊屋，以致於出售時所有權人持有2間房屋，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

答：如果所有權人與配偶、未成年直系親屬只有1間房屋，已經辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租，只要在所買新屋移轉登記到名下那天開始起1年內出售原來的房屋，出售後所有權人與配偶、未成年直系親屬仍僅有1間房屋，並辦竣戶籍登記且無供營業使用或出租，就不必繳納。

（3）所有權人因工作需要，除原自住房屋外，另於他處購置第2間自住房屋，惟因調職或非自願離職等原因必須出售第2間自住房屋，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

答：如果所有權人與配偶、未成年直系親屬只有1間房屋，已經辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租，因工作需要而另於他處購置第2間自住房屋，如因調職或非自願離職等非自願性因素，致需出售第2間自住房屋，且原房屋仍符合同條第1款規定，即辦竣戶籍登記且無供營業使用或出租等要件，縱使於持有期間2年內銷售，也不必課徵特種貨物及勞務稅。

（4）銷售農業用地或農舍，應否課徵特種貨物及勞務稅？

答：農業用地非屬本條例草案第2條第1項第1款所稱依法得核發建築執照之都市土地，農業用地及其上之農舍如經農政機關認定作農業使用，並核發農業用地作農業使用證明書，於移轉時經地方稅稽徵機關核准不課徵土地增值稅，則亦不包括在特種貨物及勞務稅之課稅範圍。

（5）繼承房屋，應否課徵特種貨物及勞務稅？

答：繼承並非銷售，因繼承而移轉不動產不課徵特種貨物及勞務稅。

（6）將繼承取得之房屋在完成登記後2年內銷售，應否課徵特種貨物及勞務稅？

答：繼承而取得不動產，非屬自願性取得，不包括在特種貨物及勞務稅之課稅範圍。

（7）房屋取得後2年內被徵收，應否繳納特種貨物及勞務稅？

答：否。房屋被徵收而移轉，不包括在特種貨物及勞務稅之課稅範圍。

（8）個人出售預售屋應否繳納特種貨物及勞務稅？

答：預售屋在未建築完成前出售，係屬移轉權利，應依所得稅法規定按實際交易所得申報個人綜合所得稅，不用課徵特種貨物及勞務稅。

（9）預售屋興建完成後，建商把房子過戶給客戶，應否課徵特種貨物及勞務稅？

答：不課徵。營業人興建房屋完成後第1次移轉，係屬合理、常態銷售不動產，依據本條例草案第5條規定，不用課徵特種貨物及勞務稅。

（10）購買預售屋已經興建完成，並已交屋過戶到名下，如果將其出售，是否應繳納特種貨物及勞務稅？

答：如果過戶後（即持有期間）超過2年才出售，不用繳納。反之，如果出售時（以訂約日為準）持有期間在2年以內，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該處自住房地，在該房屋辦竣戶籍登記，且沒有出租或供營業使用，否則仍應繳納特種貨物及勞務稅。

（11）不動產經法院或銀行拍賣，原所有權人要繳納特種貨物及勞務稅嗎？又拍定人於取得後再行出售，應否課徵特種貨物及勞務稅？

答：1依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣之不動產，不須課徵特種貨物及勞務稅。

2如拍定人持有期間超過2年才出售，不用繳納。反之，如果拍定人再行出售時（以訂約日為準）持有期間在2年以內，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該處自住房地，在該房屋辦竣戶籍登記，且沒有出租或供營業使用，否則仍應繳納特種貨物及勞務稅。

納稅義務人

1、買方還是賣方負責申報繳納？

答：不動產之特種貨物及勞務稅納稅義務人為原所有權人，亦即由賣方負責申報繳納。

課徵時點

1、對不動產課徵特種貨物及勞務稅之課徵時點為何？

答：銷售坐落在中華民國境內之房屋、土地，於銷售時課徵。

稅率

1、稅率為何？

答：持有期間在1年以內:15%。持有期間超過1年至2年以內：10％。

稅基及稅額計算

1、銷售不動產應如何計算應納特種貨物及勞務稅額？銷售價格是否可以用土地公告現值及房屋評定現值計算？可以扣除成本嗎？

答：1應納稅額＝銷售價格×稅率

2不動產之銷售價格，指賣方在銷售時所收取之全部代價（即買賣雙方實際成交之價格，不是土地公告現值及房屋評定現值），包括在價額外收取之一切費用，如屬營業人銷售應課徵營業稅，尚應加計營業稅在內。

3特種貨物及勞務稅屬銷售稅性質，就像營業稅、貨物稅一樣，與賺賠無關，所以銷售價格不能扣除成本。

2、舉例說明應納稅額之計算方式。

答：某公司出售一間持有1年半的辦公室，土地售價1,000萬元，房屋售價500萬元，因為出售房屋需課徵5%營業稅(即25萬元營業稅)。

所以房地銷售價格為1,525萬元(1,000萬元+500萬元+25萬元)，乘以適用稅率10%，應納特種貨物及勞務稅之稅額為152.5萬元。

3、假設本條例於100年7月1日施行，於99年10月1日購買完成移轉登記不動產，於100年8月1日賣出（訂定銷售契約）時，特種貨物及勞務稅要如何計算？

答：持有期間在1年以內:稅率15%；持有期間超過1年至2年以內：稅率10％。持有期間係從完成不動產登記之日起計算至銷售契約訂定之日止。99年10月1日購買完成移轉登記之不動產，於100年8月1日訂約賣出，持有期間在1年以內，須繳交15％特種貨物及勞務稅，稅額為銷售價格乘以15％。

4、假設本條例於100年7月1日施行，於99年10月1日購買完成移轉登記不動產，於101年3月1日賣出（訂定銷售契約）時，特種貨物及勞務稅要如何計算？

答：持有期間在1年以內：稅率15%；持有期間超過1年至2年以內：稅率10％。持有期間係從完成不動產之日起計算至銷售契約訂定之日止。99年10月1日購買完成移轉登記不動產，於101年3月1日訂約賣出，持有期間超過1年但在2年內，須繳交10％特種貨物及勞務稅，稅額為銷售價格乘以10％。

稽徵程序

1、如果須繳納特種貨物及勞務稅，應如何辦理？

答：依據本條例草案第15條規定，應該在訂定銷售契約隔日起30日內計算應納稅額，填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向戶籍所在地國稅局申報。

2、應該向哪一個國稅局申報?

答：1中華民國國民:向戶籍所在地國稅局申報。

2營利事業、法人:向總機構或其他固定營業場所所在地國稅局申報。

3外國人或在中華民國境內無總機構或其他固定營業場所之外國法人:向不動產所在地國稅局申報。

3、向國稅局申報時，應檢附什麼文件？

答：1申報書2繳納收據3契約書4其他有關文件。

4、如果應繳納特種貨物及勞務稅，需要拿到國稅局發給之繳清證明書，才能向地政機關辦理移轉登記嗎？

答：特種貨物及勞務稅採誠實申報制，由納稅義務人自行申報繳納，無須拿到國稅局核發之證明書，可直接向地政機關辦理移轉登記。

5、賣掉住了10年房屋，依規定不須繳納特種貨物及勞務稅，需要拿到國稅局發給之免稅證明書，才能向地政機關辦理移轉登記嗎？

答：不必，依特種貨物及勞務稅條例之規定，係就持有兩年以內之房地課稅。為避免不需繳稅之大多數人受到影響，凡是不必課稅案件，都無須申報，也不必由國稅局發給免稅證明書。如果不確定是不是應該繳納特種貨物及勞務稅，可先向國稅局詢問。

罰則

1、若故意向國稅局申報銷售價格低於實際交易價格或時價，會有什麼後果？

答：納稅義務人申報之銷售價格如較時價偏低而無正當理由，國稅局將依時價或查得資料核定應納稅額，發單補徵並按所漏稅額處以3倍以下罰鍰。

2、若銷售房地應該報繳特種貨物及勞務稅，卻沒有報繳就去辦理移轉登記，以後被國稅局查獲，會有什麼後果？

答：國稅局得依時價或查得資料核定銷售價格及應納稅額並補徵之。同時國稅局將視違章情節輕重，按所漏稅額處以3倍以下罰鍰。請勿以身試法，以免得不償失。

3、若將不動產登記於他人名下後再銷售，以便符合不納入課稅範圍要件，以後被國稅局查獲，會有什麼後果？

答：若利用人頭規避稅負，國稅局會依查得資料核定補徵稅款，並按所漏稅額處以應納稅額3倍以下罰鍰。至於幫助他人逃漏稅捐，依稅捐稽徵法第43條規定，可處以罰金或追究刑責。請勿以身試法，以免得不償失。

央行理事會決議升息半碼

noreply@blogger.com (myshiao) — Sat, 16 Jul 2011 08:45:00 +0000

中央銀行新聞稿 100年6月30日發布

央行理事會決議：本行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個

百分點，分別由年息1.750％、2.125％及4％調整為年息1.875％、2.25％及4.125％

，自本年7月1日起實施。

中央銀行升息考量因素		總裁語錄
抗通膨	●美國經濟復甦不如預期，歐洲主權債務危機尚待解決，日本強震對供應鏈影響尚在。 ●國際原物料價格雖有下跌，但續處高檔，全球通膨風險仍高。 ●新台幣升值有助紓緩輸入性通膨壓力，1至5月消費者物價(CPI)年增率為1.36％，尚屬溫和。下半年主計處預測CPI漲幅擴大為2.83％，全年將升至2.10％。	★央行總裁彭淮南指出，最近國際油價下跌，中華電信通訊費用大幅下降，有助物價穩定。與主要國家比較，我國的物價低且穩定。彭淮南說：「我只擔心颱風」，今年如果沒有颱風肆虐，全年CPI年增率，將低於2%。對於今年經濟成長，定調為「審慎樂觀」，預估今年全年GDP成長率將跨越5%。
打房價	●98年10月以來，本行及金管會對金融機構所採行控管不動產貸款風險措施，以及近期財政部實施「特種貨物及勞務稅」等措施，已積極落實政府「健全房屋市場方案」，有助房市穩健發展。 ●未來將繼續執行「中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定」，並視實際發展狀況，採行合宜之因應措施。	★彭淮南說：預售屋的概念，有如期貨，如果價格仍高，難免會影響到現貨（即成屋）價格，預料財政部將從所得稅下手，透過合理課稅作法，抑制投資客炒作預售屋。類似奢侈稅的稅捐措施，對抑制房價飆漲的效果最直接。
穩金融	●加強吸收中長期流動性，續發長天期定存單，5月份銀行淨超額準備已降至101億元。 ●妥善控制貨幣數量成長，1至5月平均M2年增率為5.94％，維持在目標區內（2.5％~6.5％），有助於維持物價穩定。	★央行總裁彭淮南指出，我國仍未脫離負利率環境。在現行經濟情勢下，多數國家都是負利率，台灣負利率的現象已相對輕微。
抑熱錢	●新台幣匯率原則上由外匯市場供需決定，惟若有不規則因素（如短期資金大量進出）及季節因素，導致匯率過度波動與失序變化，不利經濟與金融穩定時，本行將維持外匯市場秩序。	★
【重貼現率】是指銀行以客戶貼現的商業票據，向央行融通資金的利率，常為央行控制通貨的手段之一，當市面資金過多時，央行提高利率以促進市場一般利率提升，反之則降低重貼現率使市場利率下跌，是預測市場利率最好的先行指標。

膽大心細尋找黃金法拍

noreply@blogger.com (myshiao) — Sat, 16 Jul 2011 08:33:00 +0000

膽大心細尋找黃金法拍屋

標購法拍屋與一般向房屋仲介公司購屋各異其趣，標購法拍屋的行為風險高、買價低，向房仲購屋行為風險低、買價高。一般想買法拍屋的民眾，心中常存有三個困擾的問題。第一個疑慮是買法拍屋風險高，能不能買。第二個困擾是法拍屋怎麼買，怎樣買才能真的買得便宜。第三個難題是買到了法拍屋，要如何進行點交來取得拍定的房地產。

購買法拍屋涉及法院投標規定、購買人資格、投標保證金、繳納價金期限、優先承買權的規定、法拍屋點交情形及如何評估房地價格等，所以在參加投標前與得標後，需得對《法院投標須知》、《土地法規》、《強制執行法》、《民法》的規定有所了解與掌握，才能買得順心與住得安心。以下分為五個階段，順序來簡略說明如何標購法拍屋。

一、選擇符合自已負擔與需求的好房屋

依用途來分，購買不動產應有兩種目的，一為自住使用，其次是作為中長期投資置產。對以中長期投資置產者而言，以土地的稀少性、獨特性，台北市中心精華區，新北市特定區塊好地段的房地產，是投資人選擇投資生財的優先考量，進可攻退可守。房價若有波動而修正時，買在市中心精華區及好地段的房地產，房價下修幅度有限，支撐房價力道極強；當景氣翻轉向上時，房價漲幅往往令人驚艷。從民國92年第4季迄今，大台北地區市中心精華區的房價發展，即可管窺一二。

雖然目前政府為抑制房市非理性的飆漲，而祭出「奢侈稅」為手段意圖迫使房市轉趨正常的發展，但以長期的眼光來看，市中心精華區，生活機能佳交通便利的好地段，不動產強勁的增值潛力是無庸置疑。

《孫子兵法》始計篇：「未戰而廟算勝者，得算多也。未戰而廟算不勝者，得算少也。多算勝少算不勝，而況於無算乎。」

另對購屋自住使用者來說，購屋行為是一種恆久財的消費行為，是一家人安身立命的地方，須以本身的經濟負擔能力為購屋優先考量基礎，其次考量居住的需求、居住環境與交通便利性。

家庭的經濟收入是購屋預算的基礎，每月償還房貸金額(本息攤還)的最大極限為總收入的40%，購屋需量力而為，切勿背負超額的房貸壓力，進而影響生活品質。

簡易的購屋預算計算公式【總收入×100倍=購屋預算】

(1)自備款：以購屋預算×20%

(2)裝修費用：以購屋預算×(10%~20%)

(3)雜項開支：以購屋預算×(5%~10%)支付項目：契稅、地政規費、代書費、房貸開辦費、房屋保險費、仲介費等

這是標購法拍屋首要衡量經濟能力，計算收支的第一堂功課。

二、探聽法拍屋的底細排陫重大瑕疪
法拍屋是無法讓投標人任意進入屋內，自由觀看房屋格局與屋況，這是想購買法拍屋的人必須承擔的風險。當看中合意的法拍屋物件時，就要從各方方面面下足功課，查知該法拍屋的底細，與使用現況，才能排除買到有重大瑕疪的法拍屋。

先從建築物來說，被拍賣的法拍屋大多是中古屋，其屋齡少則15年以上甚至有30年以上的老舊建物，由於房屋建築品質良莠不齊，有的輻射纏骨，有的海砂粘身，有的天搖地動後軀體變形造冊列管。這些有重大瑕疪的法拍屋，都是購屋者首要排除的標的，因執行拍賣的法院是「不負物的瑕疪擔保責任」。購屋者在看屋時，可藉由現場訪查來得知該屋的身家底細，這是基本功也是常用的探查方法。當然品質優良、社區環境宜人、地段交通便利、物美價廉的法拍屋也列位其中，就看您能否具有如孫行者的「火眼金睛」?一眼看出隱藏在法拍市場中的樸玉。

房屋興建品質的良劣，攸關房屋居住使用時間長短與效用。倘若法拍屋的原始興建人，是秉於商譽對房屋興建有妥善規劃，不偷工減料，完工後房屋品質必然優良。對經歷歲月上了年紀的中高齡法拍屋，不致徐娘半老屋舊壁黃，健康猶如風中殘燭，東邊滲漏水西邊龜裂；反倒是老當益壯，房屋地平牆直乾爽堅固，足堪為一家人遮風蔽雨。所以探聽訪查法拍屋的身家底細，是標購法拍屋要驗明正身的第二堂功課。

三、判讀法院拍賣公告調查產權是否完整看清點交陷井

找到了符合自已經濟能負擔的物件，進而排除法拍屋重大瑕疪，摸清法拍屋的底細後，再來就要調查法拍屋的產權，並仔細研讀法院的拍賣公告了。

(一)、調查法拍屋的產權範圍：

(1)法拍屋持有的土地多大? 拍賣最低價格是多少?

(2)法拍屋持有的土地，有無土地增值稅的負擔?

(3)房屋(建物)面積有幾坪? 拍賣最低價格是多少?

(4)房屋(建物)權利範圍為何?是全部還是持分?

(5)房屋(建物)有無附車位?車位面積是含在公設內，還是具有獨立權狀?

(6)未登記保存建物(增建部分)有無在拍賣範圍內? 拍賣最低價格是多少?

要查證上述的問題，就需要向地政機關申請房地謄本、土地公告現值與建物平面圖。依法拍屋謄本上所載的資料，精確核算法拍屋登記的房地面積，再核對法院拍賣公告所載的土地、建物與增建物的面積是否一致，確定產權的完整與否。從建物測量成果圖清楚看到建物平面的長相。依據當年土地公告現值計算出土地部分有無土地增值稅的負擔。

(二)、看清點交陷井：

法拍屋的使用情形為何? 點交否?是債務人自住、租約存續中或是第三人佔有使用?點交範圍為何?有無附條件點交?以上簡例常見的筆錄內容，法院拍賣公告的內容，絕對是須要逐句仔細閱讀。注意筆錄中的法律用語，一字之差意思就相去千里。例如「依現況點交」與「拍定後點交」是不同的法律用語，點交程序相同，交付的現況不同。

經過以上三堂課的檢驗，再依法拍屋所在的地段、房地面積、點交條件、環境交通，評估法拍屋的價值，訂出合理的、有競爭力的投標價，按拍賣公告所定的時日進場參加投標，完成築巢美夢。這是標購法拍屋需細心精算的第三堂課。

四、詳閱投標須知

通過以上三堂課後就要進入實戰現場投標了，投標前須詳閱各地方法院的投標須知，雖各家法院皆依強制執行法來執行不動產拍賣，但實務上各家法院在執行拍賣程序上，尚存有不同程度的差異。

舉個例子，大台北區三家法院「台北地方法院」、「士林地方法院」、「板橋地方法院」一家「台灣金融資產服務公司」在執行拍賣程序上就存有能否「補正」的差異。以台北地方法院在執行拍賣程序上來說，於主持開標之司法事務官在該件拍賣標的當眾開示朗讀投標書前，允許出價最高者於保證金票據作連續背書之補正。

真實案例：開標日期時間/99年9月17日下午14：30分

案號：北院98司執荒字113877號/債務人：程Ｏ君

拍賣標的物地址：中正區中華路一段59號3樓-12<14>

得標人：吳小姐/拍定金額190萬5仟2佰元正

現場情況：司法事務官在宣佈開標前，依參與投標的標單作出比較出價金額高低結果後，傳喚出價最高者吳小姐作補正程序，為無連續背書的疏漏作補正，讓其他參與競標者驚呀不解，紛紛提出口頭異議，最後由司法事務官告知落標者，是依台北法院《不動產投標須知》規定辦理；如有異議者，可遞狀「聲明異議」，執行處另行處理。這就是台北地方法院執行不動產拍賣程序實務上的現況。

依台北法院投標須知第18點規定：有下列情形之一者，應認為投標無效。但第六款、第二二款至第二四款情形，於主持開標之法官在該件拍賣標的當眾開示朗讀投標書前補正者，不在此限。上述案例即是主持開標作業的司法事務官，引用投標須知第18點規定，讓投標人作補正程序。

但其他執行法院是否也能如此作業，答案是不確定。所以投標人必須按照各地方法院《投標須知》之規定參與投標，才不會因小小疏忽而失之交臂後悔莫及。

投標時投標人應備資格證明文件，在得標時出示。一般投標人須備妥身份證正本及便章，可讓執行法院認定其投標資格，法人亦同。如投標人未能到場投標而委託代理人代理投標時，其代理人應出示委任狀，否則其執行法院則無從認定其身分與資格，會產生投標無效的裁定，簡單地說就是廢標。

「法拍屋」的拍賣地點均設在各地方法院民事執行處的投標室；在實務上，強制執行拍賣的細節，因法院的獨立性，產生「一國多制」現象，即是上述各家法院執行拍賣程序差異之處，各家法院判定得標與否的寬鬆尺度也因人而異，投標人稍有疏失，慘遭判定廢標的下場屢見不鮮。投標前準備妥善，投標時謹慎行事，才不致前功盡棄徒勞無功。這是標購法拍屋決戰的第四堂課。

五、知彼知已 以和為貴圓滿取得使用權

《孫子兵法》謀攻篇：「知彼知已百戰不殆；不知彼而知已，一勝一負；不知彼不知已，每戰必敗。」

掌握強制執行程序，儘速聲請點交遷讓房地，處理過程需善於折衝協調，方能早日圓滿交屋。通常法拍屋較常見使用現況，債務人自住、占有、租約、空屋等，拍定人須分辨彼此之利與彼此之害，協商中較能順利地達成搬遷協議，圓滿地取得拍定法拍屋的使用權。以下就對法定聲請點交程序作簡略說明。

當拍定人或承買人在繳足價金後，取得權利移轉書之日起，即取得拍定法拍屋房地之所權，但取得法拍屋的所有權，並不一定能取得該屋的使用權，換句話說，就是不一定能占有拍定的法拍屋，必須向執行法院聲請民事點交，透過法院之點交作業，取得拍定法拍屋的使用權。

「點交」是獨立在原強制執行名義之外的另一執行命令，屬於「物之交付請求權」。拍定人或承買人取得權利移轉書之日起，可依強制執行法第99條規定，向執行法院聲請解除債務人、第三人之占有後點交房地。

在實務上，聲請點交之程序如下：

(1)拍定人在取得權利移轉書之日，即可向執行法院遞狀聲請點交。執行法院製發執行命令，命債務人(或佔有人)於15天內自動履行搬遷。一般來說，15天內自動履行搬遷命令未作實質點交，債務人(或佔有人)會依法自動履行搬遷者少之又少。

(2)15天期滿時，債務人(或佔有人)未自動履行搬遷者，由拍定人(或承買人)查報，再次向執行法院遞狀聲請點交不動產，執行法院發函定期履勘現場。

(3)履勘現場後，倘若債務人(或佔有人)仍拒不遷讓房地，執行法院則發執行命令，定期強制執行點交，解除占有，將法拍屋點交予拍定人(或承買人)。

當執行法院交付法拍屋後，必須馬上換鎖管收，以防止佔有人再返回法拍屋內。這是標購法拍屋時，最令投標人擔心害怕裹足不前的第五堂課。

贈與稅●節稅之道

noreply@blogger.com (myshiao) — Mon, 11 Jul 2011 07:47:00 +0000

贈與子女房地 善用夫妻免稅額 分割面積跨年贈與 免繳贈與稅

贈與不動產給子女，贈與稅的課稅基礎，土地以土地公告現值，房屋則以房屋評定標準價格，來計算贈與的價值。98年1月23日以後，贈與稅的稅率由原本4%~50%，修訂為單一稅率10%。

每人每年有法定220萬元的免稅額，在子女新婚的年度，夫妻各有100萬元的贈與免稅額，並可與年度免稅額220萬元合併使用。

贈與的房屋，可將房屋所有的土地與建物面積分割等份，分多年贈與，且沒有時間限制。

此外，父母親贈與子女農業用地，是可以免贈與稅，但受贈子女在持有農地後，須將受贈農業用地在5年內繼續作業使用，且持有滿5年才可轉手出售。

【說明】

母親要將一間房屋贈與兒子，房地(土地公告現值+房屋評定標準價格)贈與價值1000萬元，扣除免稅額220萬、土地增值稅110萬元、契稅10萬元後，課稅額660元乘以10%稅率，須課66萬元的贈與稅。

若將房地面積分拆為4年贈與，原房地贈與價值分割成每年250萬元時，扣除免稅額220萬元、土地增值稅與契稅約為30萬元，每年便無須繳納贈與稅。

此外，若要縮短贈與時程，便要利用夫妻間贈與暫不需課贈與稅的規定，將母親名下的房屋，先贈與一半給父親，再運用父母親二人的免稅額贈與給子女，即可達到節稅目的，並可縮短贈與時程。

贈與稅●節稅之道

◎每人每年法定220萬免稅額

◎夫妻贈與暫時免課土地增值稅，可先互相贈與，再贈與子女，縮短贈與時程。

◎房屋面積可逐年分割，分成多年贈與，每一年贈與部分，分割的每一等份，須時包含房屋的建物與土地。

◎子女婚嫁，夫妻各有100萬的贈與免稅額，可與免稅額220萬元合併使用。

◎土地增值稅、契稅由受贈人繳納，可予以扣除。

◎贈與農地不需課徵贈與稅。但受贈土地在5年內必須繼續作農業使用。

簡易贈與稅額計算公式

贈與日期98年1月23日以後

贈與房屋價值(土地+建物)－免稅額(220萬元)－土地增值稅－契稅=課稅額

課稅額×10%=應納贈與稅額

居住正義~合宜住宅年底預售

noreply@blogger.com (myshiao) — Thu, 02 Jun 2011 07:40:00 +0000

浮洲地區<力行新村>

政府推出合宜住宅、社會住宅及現代住宅，將從增加住宅供給量調節房屋市場，抑制房價飆漲；在購屋貸款方面，利息補貼維持20年不變，以協助財務基礎不穩固的國民，依不同需求選擇購買或承租的方式取得適宜住宅。

行政院是透過租屋與售屋的方式，讓房市回歸市場機制，由政府提供土地，標售土地的收入作為補貼利息，利用閒置土地與全民分享。

經建會規劃中的現代住宅，土地所有權屬於政府所有，購屋民眾只擁有房屋所權，相對減輕購屋的經濟負擔。

居住正義多元安居措施
名稱	興建戶數	預定興建地點	興建方式	銷售價格與對象條件	產權
第一批合宜住宅	2,451戶保留5% 出租住宅	捷運機場線 A7站區	¡政府投資招商興建 ¡規劃30~50坪，公設比不得超過30% ¡預售時間 100年底 ¡預定完工 102~103年	◆每坪售價不逾15萬元 ˜對象條件 u無自用住宅所得分位50以下最優先 (以北市為基準，家庭年收入158萬元以下) Ž三個月後開放所得分位80分以下承購 (以北市為基準，家庭年收入247萬元以下) 再三個月後有餘屋，開放一般民眾購買，無戶籍特別限制。明訂所有權首次移轉後5年內不得出售	房地均售
第二批合宜住宅	約4,500戶保留5% 作出租住宅	板橋浮洲地區	¡政府投資招商興建 ¡公開招標 100年7月 ¡預定完工 104年	◆每坪售價低於市價10~20% ˜對象條件(同上)	房地均售
第三批合宜住宅	戶數未定保留5% 作出租住宅	內政部備案 Ø林口國宅用地 Ø淡海新市鎮用地	¡政府投資招商興建	◆每坪售價未定 ˜對象條件(同上)	房地均售

社會住宅	1,661戶	Ø台北市松山、萬華 Ø新北市三重、中和	¡政府興建或獎勵民間興建 ¡動工時間 100年12月	˜對象條件 u無自用住宅就業青年、勞工及社會經濟弱勢國民	只租不售
現代住宅	未定	大台北區捷運未站	¡設定地上權 (出售建物無土地所有權)	˜對象條件 u無自用住宅(不限首購族) 排富(年所得在一定金額以下)	可購可租可售

法拍屋~最新各項購屋貸款優惠政策

noreply@blogger.com (myshiao) — Sat, 14 May 2011 07:00:00 +0000

最新各項購屋貸款優惠政策
名稱	財政部青年安心成家優惠貸款	內政部青年安心成家優惠貸款	內政部整合住宅補貼購置住宅貸款
額度上限	無限制	依預算額度	依預算額度
申請期間	自99.12.1起	下半年公告	每年6~7月公告
貸款戶數	ü無限制	無上限 (定期檢討)	1萬戶 (定期檢討)
貸款對象	一、20~45歲二、本人及配偶無自用住宅	一、20~40歲 (換屋者至45歲) 二、申請前2年內辦理結婚登記或育有子女。三、家庭成員無自有住宅或僅持有一戶2年內購置並有貸款住宅。	一、滿20歲。二、符合下列家庭組成之一 (1)有配偶 (2)與直系親屬設籍於同戶 (3)單身滿40歲 (4)父母死亡，戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙、無謀生能力之手足需照顧。
貸款額度	最高500萬元	最高200萬元	最高220萬元
貸款年限	最長30年	ü最長30年	ü最長30年
貸款利率	前2年1.64% 第3年起1.94%	購屋者：一、前2年免息二、第3年起家庭年收入低於居住縣市標準50%，優惠利率1.337%起計息租屋者： 20~40歲新婚租屋3,600元租金補貼	目前0.762%或1.337%
承辦銀行	8家公股行庫	銀行、信用合作社、農漁會、壽險業	銀行、信用合作社、農漁會、壽險業
ü為修正放寬項目 / 資料來源：財政部、內政部 / 耀星法拍網http://www.yaoxing.com.tw/製表

政府為抑制房價的飆漲，下重手祭出奢侈稅，自定案以來房市與法拍屋市場，即價凍量縮買氣銳減，姑且不論後市發展如何?至少目前的房價是維持平盤。內政部與財政部分別放寬自住購屋民眾貸款優惠方案，冀望刺激買氣讓房市交易能回復常軌，另可有利於青年人成家購屋。

購屋者在享受政府優惠措施之際，也要把握自已有利的談判籌碼，畢竟目前是屬買方市場；耐心加上細心，選擇符合自已購屋預算與居家需求的好宅，才是審勢度時的聰明買家。

以上各項優惠方案，只要符合相關條件限制，即可同時申請內政部與財政部的優惠房貸；但內政部版「青年安心成家方案」不能與「整合住宅補貼資源方案」同時申請，此點是申請者須要分清的事。經整合後優惠貸款上限為720萬元，貸款年限也拉長為30年，比起現在一般房貸是有利於購屋自住自用的民眾。

提高優惠貸款上限與拉長年限，對於大台北以外的地區，民眾受惠的效果將最為顯著，尤以中南部房屋總價不高，能減輕購屋者籌措自備款的壓力。若是將購屋預算設定在600~800萬元之間，將會有眾多的好宅供購屋者來挑選。

提醒想購屋自住的朋友們!想好心中入住的區段，搜集房屋銷售資訊，考慮家中人口居住面積，計算通勤往返的時間，仔細觀察住家環境，最重要的是估算經濟負擔能力，貨比三家不吃虧，唯有多看屋，耐心尋找，細心比較，才能買到物美價廉的好房子。祝各位早日擁有幸福溫馨的家!

收到房屋稅單看內容、核對後、再繳稅

noreply@blogger.com (myshiao) — Mon, 02 May 2011 07:07:00 +0000

房屋稅的課稅期間是前一年7月1日起至當年6月30日止，繳納房屋稅期間為每年5月1日至5月31日止，民眾在5月份除了要報繳個人綜合所得稅外，有房子的民眾也必須繳納房屋稅，在收到稅捐稽徵單位寄來的房屋稅單，應先核對稅單內容是否正確，確認無誤後再去繳納房屋稅金。

會發生今年要繳納的房屋稅與前一年不同的情形，下列有三種常見的狀況，使房屋稅額增加：

一、地段率調整：

房屋稅的計算方式是以【房屋評定現值】×【稅率】×【課稅月數比例】

房屋評定現值與房屋的面積、折舊、地段率等因素有關，依【房屋稅條例】第11條規定：房屋標準價格，每三年重行評定一次。其【地段率】也每三年會調整一次，如果去年遇到【地段率】調整年份，房屋的地段率被調高，今年房屋稅金就會比去年增加，因為地段率調整的年份，會反映在下一個年份的房屋稅單。台北市和新北市不動產評價委員會決議，地段率調降的房屋，將會提前適用減稅優惠，如果你的房屋地段率調降，今年即可少繳房屋稅金。

二、房屋使用情形變更：

譬如房屋原作為住家使用，後來變更作營業使用；房屋稅的稅率會從住家用的1.2%調高到營業用的3%，稅率提高自然房屋稅金就增多了。

三、房屋增加使用面積：

房屋所有權人若是把房屋的頂樓加蓋、陽台外推或圍用騎樓、平台等，因而增加房屋使用面積，新增的面積部分是要課徵房屋稅。房屋所有權人自行增建的違章建築，也就是未辦理保存登記建物，也要向稅捐機關申報繳納房屋稅，不能因是違章建物就免繳納房屋稅金。

房屋稅單【樣張】

(1)收到房屋稅單，先核對「納稅義務人」

(2)核對課稅的房屋地址是否正確。

(3)核對房屋使用情形是否與實際使用情形相同。

如上圖所示：使用情形【住家】，課稅現值【530,700】元

(4)核對課稅月數

如上圖所示：【05】代表此房屋應課的月數為5個月份，【依房屋稅條例】第12條規定：房屋稅是按月比例計課，未滿一個月者不計。

依課稅現值、使用情形、課稅月數即能計算出房屋稅額

課稅現值【530,700元】×使用情形【住家用/稅率1.2%】×課稅月數【5/12】

530,700元×1.2%×5/12=本稅2653元

(5)核對納稅額即本稅2653元

法拍屋的房屋稅計算方式：

法拍屋拍定後，取得「權利移轉證明書」之日起至課徵期間6月30日止，也一樣按課稅月數比例計算房屋稅額。

法拍屋~自用住宅換屋~可適用土增稅10%租稅減免

noreply@blogger.com (myshiao) — Mon, 18 Apr 2011 08:24:00 +0000

政府為了減輕換屋族的購屋稅賦負擔，對自用住宅的換屋民眾，在申報土地增值稅時，有三種減稅優惠稅率；一是條件寬鬆的「一生一次」最低10%的土地增值稅優惠稅率，但一生只能使用1次且須優先使用「一生一次」，才能再適用「一生一屋」。

第二種是適用條件較為嚴格的「一生一屋」，須要持有自用住宅6年以上、一定面積以下的土地，才可適用「一生一屋」的優惠稅率；只要條件適用「一生一屋，即可一生無限次使用10%的優惠稅率。

第三種是可無限次使用的「重購退稅」，雖不限次數，但限於「售小屋買大屋」才能適用。

「一生一屋」適用要件為目前各項購屋或換屋租稅獎勵中最為嚴格者，申請適用「一生一屋」的換屋者，必須同時符合下列六項條件：

1、個人「一生一次」的低稅率優惠已經使用過。

2、因換屋出售原先持有的自用住宅用地面積在都市地區不超過1.5公畝(45.38坪)、非都市土地面積不超過3.5公畝(105.88坪)部分(為了排除大面積豪宅的適用)。

3、出售時土地所有權人與其配偶、未成年子女無該自用住宅以外的房屋（即僅限持有一屋）。

4、出售前已持有該自用住宅土地達六年以上。

5、土地所有權人或其配偶、未成年子女在土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。

6、出售前五年內，無出租或供營業使用等情形。

換屋族土增稅優惠稅率
名目		一生一次	一生一屋	重購退稅
稅率		10%	10%	退稅
適用要件	土地出售面積	都市3公畝 (90.75坪)	都市1.5公畝 (45.38坪)	都市3公畝 (90.75坪)
	土地出售面積	非都市7公畝 (211.75坪)	非都市3.5公畝 (105.88坪)	非都市7公畝 (211.75坪)
	設籍對象	本人、配偶及未成年子女	本人、配偶及未成年子女	本人、配偶及未成年子女
	設籍及土地持有限間	不限	持續6年	不限
	持有戶數	不限	本人、配偶及未成年子女名下總計1戶	不限
	房地用途	自用，出售前1年無出租或供營業情形	自用，出售前5年無出租或供營業等情形	自用，出售前1年無出租或供營業情形
使用次數		1次	無限	無限
新購舊售土地價格		不限	不限	新購>舊售
新購舊售完成期限		不限	不限	2年內
製表：耀星法拍網http://www.yaoxing.com.tw/

法拍屋與金拍屋的異同?

noreply@blogger.com (myshiao) — Fri, 08 Apr 2011 08:35:00 +0000

台北法院台北市中正區博愛路131號

台灣金服台北市仁愛路二段99號6樓

板橋行政執行處板橋區文化路一段18號

法拍屋的由來
法拍屋之產生，乃債權人對於屆期債務人未清償之債權，先經法院為許可強制執之裁定，取得執行名義。再依【強制執行法第44條】之規定向法院聲請強制執行，查封債務人、保證人等所有之不動產；經法院函知地政機關為查封登記、鑑價、公告及登報後，定期公開拍賣債務人(或保證人)之不動產，將債務人的財產轉變為現金來清償債務。因此由法院以公開拍賣的不動產即是「法拍屋」。

司法院法拍屋查詢系統/網址/ http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp/

司法院法拍屋查詢系統可查詢各地方法院的法拍屋拍賣公告，並有估價公司提供的法拍屋照片。
金拍屋的產生
「金拍屋」是由法院委由公正第三人之民間公司（台灣金融資產服務股份有限公司TFASC，以下簡稱台灣金服公司）來執行拍賣之程序，拍定後的點交程序還是回歸到管轄法院，委外拍賣目的在減輕法院的業務量；其法律上權利與義務及其在拍賣執行程序之間的關係，與法拍屋是相同的。不同的是拍賣地點，「法拍屋」在管轄法院執行拍賣，「金拍屋」在台灣金服公司執行拍賣。

【台灣金服公司小檔案】

於民國90年10月17日，台灣首家取得財政部依據「金融機構合併法」第十五條及財政部公布「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定，核發由公正第三人認可的拍賣公司「台灣金融資產服務股份有限公司」正式掛牌成立，其主要股東為國內34家銀行及金融票券公司，每家出資新台幣5千萬元，初期的資本額為新台幣17億元。

台灣金服公司北區拍賣場地址：100台北市中正區仁愛路二段99號六樓電話：(02)3343-6550金拍屋拍賣查詢系統/網址/http://www.tfasc.com.tw/front1//

網站內容：金拍屋拍賣公告的基本內容，拍賣場次、日期、案號、地址、拍次、底價、投標保證金、查封筆錄、點交否、使用情形等。

除法院執行拍賣的「法拍屋」、台灣金服的「金拍屋」外，尚有法務部行政執行署所執行拍賣的不動產，可在司法院法拍屋查詢系統的首頁右側，由法務部行政執行署的超連結進入搜尋法拍物件，以上搜尋法拍屋資訊的管道，分享給有興趣購買法拍屋的網友參考。

買法拍屋，投標人要準備啥咪?

noreply@blogger.com (myshiao) — Mon, 04 Apr 2011 10:49:00 +0000

買法拍屋時投標人要準備什麼文件?要先看是誰要購買，何者為買受法拍屋的權利主體?換句話說誰是投標人，因不同的權利主體(即投標人)應準備不同的證明文件。依民法的規定投標人(即權利主體)分為兩種人，一是自然人(即是一般民眾)，二是法人(即是公司社團與財團法人)。

執行拍賣法拍屋的各地方法院民事執行處，訂有不動產投標須知，對投標人應備的證明文件有詳細的規定。以下就不同的權利主體即投標人，參加投標時應備的文件提出說明，將實務上的作業，與想購買法拍屋的朋友分享。

一、投標人為自然人者，到場參加投標時，應提出(1)投標人的國民身分證正本、(2)投標人的印章、(3)還有經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票，即銀行本行支票。

如果投標人未能到場參加投標，需委任代理人投標時，便要提出具有民事訴訟法第70條第1項但書及第2項規定特別代理權之委任狀，附於投標書。代理人也需備妥國民身份證正本及印章。現在執行拍賣法院已在投標書上附有委任狀，代理人及投標人只要在投標書上附有委任狀的地方簽名及蓋章即可。

二、投標人為法人者，應提出(1)公司法人的變更事項登記卡(或營利事業登記證)正本、(2)負責人身份證正本、(3)公司印章、(4)負責人印章、(5)保證金支票、(6)委任狀等四項文件及二顆印章。

實務作業上，公司的變更事項登記卡(或營利事業登記證)、負責人身份證、二樣證明文件的影本連同委任狀、保證金支票放入投標書中，正本帶著備查。如果順利得標，法院執事人員會當場驗明文件是否符合規定。

再者要提出具有民事訴訟法第70條第1項但書及第2項規定特別代理權之委任狀，附於投標書中。委任狀上公司法人是委任人，負責人是受任人。

買法拍屋應備文件
自然人	親自到場	(1)國民身份證證正本、(2)印章、(3)保證金支票
自然人	未能到場	(1)投標人的國民身份證證正本、印章、保證金支票 (2)特別代理權之委任狀 (3)代理人的國民身份證證正本、印章
法人		(1)變更事項登記卡正本、(2)負責人身份證正本、(3)公司印章、(4)負責人印章、(5)保證金支票、(6)委任狀特別代理權之委任狀，公司是委任人，負責人是受任人。

央行升息抗通膨●房貸負擔加重

noreply@blogger.com (myshiao) — Fri, 01 Apr 2011 21:53:00 +0000

中央銀行新聞稿 100年3月31日發布

央行理事會決議：重貼現率由年息1.625％調整為年息1.750％升息半碼（0.125%）

中央銀行升息考量因素		總裁語錄
抗通膨	●北非及中東局勢不穩，國際商品價格攀高致通膨升溫。 ●日本震災衝擊原材料及關鍵零組件產業鏈等不確定因素增加。 ●原油、穀物等進口原物料價格持續攀升，國內相關零售商品售價反映調漲，輸入性通膨壓力增強。	★物價上漲問題，彭淮南說：「我們物價是Low and Stable（低且穩定）。」除日本以外，今年台灣的CPI為亞洲最低，預計為2.06%。相較於印尼6.47%、中國4.39%、南韓4.58%，以及全球的3.68%。
打房價	●購置住宅貸款占總放款比重已由99年6月之27.97％降至100年2月底之27.17％。 ●特定地區新承做房貸占全體新承做房貸總額之比重亦由64.4％降至59.9％。	★彭淮南說：政府擬開徵「奢侈稅」，只會影響在房市進進出出的2萬戶投資客，不會殃及無辜。國內房地產交易一年約40萬戶，75%是舊屋換新屋，另外20%為首次購屋，剩下5%才是經常轉手的投資客。換言之，課稅只會影響大約2萬戶炒房投機客，不會波及一般自住戶。
抑熱錢	●新台幣匯率若有不規則因素（如短期資金大量進出）及季節因素，導致匯率過度波動與失序變化，不利經濟與金融穩定時，本行將維持外匯市場秩序。	★彭淮南說：「我們無法像巴西那麼勇敢，對外資課熱錢稅，只能要求依規定使用。今年2~3月外資都是淨流出，much better（比之前好很多）。」

【重貼現率】

是指銀行以客戶貼現的商業票據，向央行融通資金的利率，常為央行控制通貨的手段之一，當市面資金過多時，央行提高利率以促進市場一般利率提升，反之則降低重貼現率使市場利率下跌，是預測市場利率最好的先行指標。

中央銀行再度升息半碼，政府優惠房貸利率調升幅度預估0.06個百分點，以500萬元本息攤還的房貸，一年要多付利息約1860元，對房市產生壓力，房貸戶的負擔增加。央行溫和升息幅度符合市場的預期，未再針對房市擴大管制，僅對特定地區房貸與投資客的資金作重點管控。

升息也影響著家中有孩子就學的民眾，就學貸款是以郵政兩年期定儲利率加碼，調升0.06個百分點後的利率為3.7％，就學貸款100萬一年會增加336元的利息負擔。

新莊副都心抵費地公開標售~溢價97.6%脫標

noreply@blogger.com (myshiao) — Sun, 27 Mar 2011 10:52:00 +0000

自2月24日財政部發佈奢侈稅訊息後，針對房市短期交易行為下重手，大台北公開標售市場指標個案幾乎「暫停呼吸」。3月18日信義計劃區內D1土地，號稱「全台最貴的菜園」於台北法院公開拍賣案，也因「拍賣無實益」債權人臨時喊卡，停止拍賣。大台北房市出現價格下滑，交易量瞬間急凍，法拍屋拍賣市場人氣也明顯委縮，加價的比率也漸趨理性的現象，顯示出房市受政策的沖擊非同小可。

3月25日新北市政府標售新莊副都心抵費地案標售情形，可說是大台北地區下半年房市的風球，因此格外引發市場的關注。參加標售案的有人壽公司及大型建商計有25組各路人馬競標，最後由遠雄建設與遠雄人壽，以高出標售案底價60多億元得標。平均得標土地每坪單價約177萬元，與99年標售案土地平均每坪單價218萬元比較，每坪得標土地單價下降近20%。似乎反應出建商受政策影響而產生的保守心態。另一面，標售案共有25組人馬競標副都心抵費地，也嗅出壽險業者、大咖建商對對特定區段土地仍然興趣濃厚，或是趁房市利空彌漫之際出手，危機入市補充土地庫存及賺價差的操作手法。也許有人意圖鞏固地區房價?或許有人對未來新北市的發展，有深刻的期待?

新北市新莊副都心抵費地公開標售一覽表
標售年月	標售土地標示	標售土地面積與金額		得標最高價
標售年月	標售土地標示	面積/坪	金額/億	面積/坪	金額/億	單價/萬
99/6	住宅區/24筆土地分24個標案	2558.82	34. 4523	133.3	2.1195	159.0
99/7	商業區/中港大排東側12筆土地/ 分11個標案	7887.09	139. 7436	1024.95	21. 8314	213.0
99/9	商業區/中港大排西側15筆土地/ 分14個標案	7025.17	131. 9993	598.12	13. 8889	232.2
100/3	商業區/中港大排西側5筆土地/ 分2個標案	6902.3	122. 8136	3368.95	61. 6546	183.0
100/3	商業區/中港大排西側5筆土地/ 分2個標案	6902.3	122. 8136	3533.35	61. 1590	173.1
資料來源：新北市政府製表：耀星法拍網http://www.yaoxing.com/

99年7月：史恩實業/面積1024.95坪/位置：副都心站捷運出口

100年3月：遠雄建設/面積3368.95坪/位置：中信中山路口未來捷運站旁

100年3月：遠雄人壽/面積3533.35坪/位置：中平中山路角地正對中央合署辦公大樓
按照聯合晚報記者黃福其的報導，新北市府自99年至今4次標售案，標售土地總收人429億元，扣除全區開發成本82億元，新北市政府已獲利347億元。依市府的說法，是因副都心多項公共工程投入，新莊副都心願景看好，才在市場機制下維持一定行情，標售價格是「水到渠成」，並非市府蓄意炒地。這也屬事實，市府若無法增加財政收入，卻是無法彌補地方各項建設的財政缺口。站在公家的立場，需求與價格就順由市場機制去決定。

此次標售案的結果，可穩住部分資產持有人的信心，不至於信心崩盤。風險伴隨著利潤，如影隨形，利與害是對立也相偎相依，買與賣並無絕對的對錯。聰明的人，此時是選擇逃離市場?或伺機進場?

法拍屋完全攻略~看屋篇

noreply@blogger.com (myshiao) — Fri, 25 Mar 2011 09:53:00 +0000

買法拍屋為何要實地勘察?

因法拍屋查封後進入拍賣程序至法院核發「不動產產權移轉證明書」之前的期間內，該屋所有權仍屬債務人所有；非得債務人之許可，是不得隨意進入法拍屋察看內部之屋況（即使是空屋也不可隨意進入屋內，否則恐有觸犯刑法第306條侵入住宅罪之疑慮）。且執行拍賣機關(法院)無物的瑕疵擔保責任，法院執行點交完成交屋後，法拍屋有任何瑕疵，買受人是必須自我承擔。上述情事是標購法拍屋者必須承擔之風險。

因此，絕對有必要對法拍屋作實地勘察，其目的有二：

一、確認法拍屋所在與公告所載地址之異同?避免標錯房屋，導致金錢上損失。

二、實地看屋了解居家環境或商業機能，用以評估是否符合自已的需求?

法拍屋實地勘察評估表~劃R記錄加分、劃ý記錄減分

實地勘察須注意事項，記錄優缺點作為標購的參數。

A環境機能以基本生活機能的便利性為主要，距離約在住家250公尺以內為最佳，1000公尺以內尚可接受。
(1)學校	1¨
(2)銀行、郵局	2¨
(3)醫院、診所	3¨
(4)公園綠地、運動場所、圖書館	4¨
(5)公車站、火車站	5¨
(6)捷運站	6¨
(7)市場、便利商店、超市、大賣	7¨
(8)餐飲、美容理髮、洗衣、休閒商店	8¨
※有其中之一項目，即劃R記錄加分。

B居家環境主要是指以住家為中心，方圓250公尺內的小環境。
(1)居家治安，有無不良聲色場所。	1¨
(2)環境空氣品質。	2¨
(3)環境衛生條件。	3¨
(4)環境噪音干擾程度。	4¨
(5)街道景觀。	5¨
(6)住戶水準。	6¨
※有滿意項目劃R記錄加分不滿意劃ý記錄減分。

C嫌惡設施應極力排除的項目，嫌惡設施會影響居住的舒適及健康，甚至有生命安全的威脅，必須要避免。
(1)高架道路、橋樑引道、低窪淹水。	1¨
(2)垃圾收集場、屠宰場。	2¨
(3)夜市商圈、傳統市場。	3¨
(4)瓦斯槽、高壓電塔、變電所、大哥大基地台	4¨
※有其中之一項，即劃ý記錄減分。

D民間忌諱基於民間習俗的原故，應盡可能避免。看屋時一定要對法拍屋個案的每個面向查看清楚。
(1)寺廟、殯儀館、墳場。	1¨
(2)路沖、對角厝、無尾巷。	2¨
※有其中之一項，即劃ý記錄減分。

E房屋建物建物外觀的新舊、採光通風、座向位置選擇、樓層考量。
(1)建物外觀	1¨
(2)採光通風	2¨
(3)公寓樓梯間	3¨
(4)座向適合	4¨
(5)位置適合	5¨
(6)樓層適合	6¨
※有滿意該項目，即劃R記錄加分。不滿意劃ý記錄減分。

F通勤距離

上班通勤時間，單程在40分鐘內是可接受的距離，需避免通勤時間過長，而影響生活品質。

(1)40分鐘以內，即劃R記錄加分

1¨

(2)1小時以上，即劃ý記錄減分

2¨

G停車便利性車位的租賃是否便利? 法拍屋含有停車位最佳。
(1)車位租賃便利	1¨
(2)法拍屋附有車位	2¨
※租賃便利或附車位劃R記錄加分、不便利與無附車位劃ý記錄減分。

H社區管理保全安全管理及公共設施是否管理完善?
(1)保全安全管理完善	1¨
(2)公共設施管理完善	2¨
※有滿意項目劃R記錄加分不滿意劃ý記錄減分

法拍屋「應買公告」是啥咪? 定價錢、定期限、比速度!

noreply@blogger.com (myshiao) — Fri, 25 Mar 2011 08:24:00 +0000

司法院的法拍屋查詢系統(http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp)分為「一般程序」、「應買公告」及「拍定價格」三項：

一般程序：法拍屋法院的拍賣作業流程，分別有第一次、第二次、第三次拍賣及特別程序減價拍賣(俗稱特拍)，其屬性為「定日期，比標價」，法拍屋一般程序是以投標單上的投標價決標，也就是「價高者得」出價最高的投標人拍定得標。

應買公告：是依據「強制執行法第95條」規定：經二次減價拍賣而拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後10日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。

前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受。或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。

而應買公告其屬性為「定標價，定期限、比速度」，以第三次流標的底價，依聲明人(即應買人)向法院遞狀應買的先後次序為誰是買受人。實務上，在聲明應買時，都會詢問承辦股別的書記官該案件應買的情況如何?如尚無人聲明應買時，再向法院遞呈聲明應買狀。

怎麼辦理法拍屋的「應買程序」?

應買資格：法人、自然人皆可應買(除法令另有規定，依法不得承買者，如債務人)。

應買程序：

→<1>查閱司法院法拍屋查詢系統之應買公告。

→<2>選定應買案件。

→<3>查詢承辦該案股別的書記官。

→<4>向執行拍賣法院聲明承買之意思表示，並檢附拍賣公告中規定之應買保證金本票正本連同書狀一併呈遞。

→<5>經法院向債權人及債務人詢問意見後，准許買受。

→<6>法院寄發執行命令通知繳納尾款價金。

→<7>取得權利移轉證明書，辦理土地及建物過戶。

→<8>執行點交程序。

→<9>交付房地予買受人，應買程序之拍賣終結。

法拍全台最貴菜園緊急剎車!

noreply@blogger.com (myshiao) — Sun, 20 Mar 2011 02:21:00 +0000

信義計劃區內有「全台最貴菜園」之稱的D1土地，於昨天(18日)下午在台北地方法院強制執行拍賣，原D1土地被拍賣標的分為甲、乙、丙、丁共有四件標案。其中乙、丙、丁三件標案，有優先承買權人且拍賣條件為不點交，非市場意屬的拍賣標的。

最受注目的拍賣標的物是甲標，土地坐落：台北市信義區信義段五小段39-4地號、39-6地號，地目/田，土地面積4945平方公尺(149.4坪)，權利範圍/全部，依拍賣公告所載，目前由第三人周先生作菜園種菜占用中，18日第一次拍賣底價6億2仟萬元，換算每坪土地單價為415萬。

信義計劃區D1的土地約2425坪，原訂18日法拍的甲標土地是其中的一小部份，市場傳言有金控、壽險公司、財團等各路人馬有意進場角逐，再加上財力雄厚的個體戶，市場人土推測甲標土地高價拍定的可能性極高。

近期因政府擬訂對房市投機客課徵奢侈稅，房地產市場利空消息頻傳，此一法拍案是被房地產市場人士視為「房市溫度計」。卻由於抵押權人擔心目前房市利空罩頂，恐發生拍定價額過低，無法滿足全部債權，主張「拍賣無實益」向法院遞狀聲請停止拍賣程序，經由法院裁准而公告停拍，引來市場一片嘩然。

「拍賣無實益」是依強制執行法第80條之1規定，係採禁止原則。法院拍賣不動產，為平衡債權人及債務人的利益，訂有「拍賣無實益」的特別規定。就是說被拍賣不動產的底價(即拍賣最低價額)，如果已不足清償優先債權以及強制執行費用時，則對提出執行的債權人而言，拍賣所得的價金，已沒有實際利益，只是浪費執行程序而已。所以當債權人發現拍賣最低價額會影響債權清償時，即會以此規定向法院聲請停止拍賣。

台北市精華區的土地日漸稀少，政府雖然施以政策強力抑制，意圖使房市降溫；但從土地稀有性與市場資金氾濫的角度來看，台北市精華區的房價要大幅降溫，談何容易!多年來受薪階級收人呈現出負成長，為讓無奈的無殼蝸牛有機會築巢圓夢，被選票賦予託付希望的執政者，加油吧!!

奢侈稅--亞洲各國打房新制

noreply@blogger.com (myshiao) — Sun, 13 Mar 2011 08:43:00 +0000

亞洲各國打房新訂稅制

國家	台灣	新加坡	香港
稅種	奢侈稅	印花稅	印花稅
種基	預定銷售價格	銷售價格	銷售價格
實施時間	預計100年7月	100年1月	99年11月
打房措施	非自用住宅持有1年內移轉，按銷售價格課徵15% 逾1年至2年內，按銷售價格課徵10% 豁免條款：自住房地、農舍、公共設施保留地、因強制拍賣、繼承或遺贈取得、建商建屋後第一次移轉、銀行處分因行使抵押權取得及其他經財政部核定者。	持有不動產 1年轉售須繳印花稅16% 2年內轉售須繳印花稅12% 3年內轉售須繳印花稅8% 4年內轉售須繳印花稅4%	持有不動產 (排除商辦及土地) 6個月內轉售須付額外印花稅15% 6~12個月內轉售須付額外印花稅10% 1~2年內轉售須付額外印花稅5%

奢侈稅來了! 法拍屋在豁免條款中

noreply@blogger.com (myshiao) — Sun, 13 Mar 2011 06:54:00 +0000

依據馬總統及財政部對奢侈稅的說法，奢侈稅幾乎是課定了。財政部在奢侈稅草案中附有10項豁免條款，其中有屬強制執行「非自願性移轉者」，被法院拍賣的法拍屋，及合理的「換屋自住者」是不會被課徵奢侈稅。

雖然奢侈稅草案已在行政院院會通過，之後在立法院尚要面對來自各方利益團體的壓力，是否真能如財政部所訂的條例草案全盤通過審查而立法，執政黨推動改革的意志需待考驗?

行政院院會昨日通過特種貨物及勞務稅條例草案(即奢侈稅草案)，財政部長李述德重申奢侈稅六不政策，包括「不展期、不落日、不分區、不訂門檻、不論盈虧、不影響房價」等。
財政部長李述德強調，對不動產課徵奢侈稅，是以賣出時間為基準點，法案通過後，馬上實施，避免炒房及符合租稅公平。

馬總統表示，目前房價的確太高，奢侈稅打的是投機、不是房市；該政策有助於消弭貧富差距，對全民有利、可以解決貧富不均的問題。

財政部3月10日新聞稿

新聞標題：行政院第3237次院會審查通過特種貨物及勞務稅條例草案

財政部表示，鑒於現行稅制下，房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低甚或無稅負，且高額消費帶動物價上漲引發負面感受，為符合社會期待，營造優質租稅環境，有對特種貨物及特種勞務加徵稅負之必要。為健全房屋市場及衡平社會負面感受，並維護租稅公平，爰擬具特種貨物及勞務稅條例草案，行政院院會於今（10）日第3237次院會通過該條例草案。

財政部說明，上開條例草案分總則、稅率及稅基、稅額計算、稽徵、罰則及附則共6章26條文；主要內容如下：

1、將持有2年以內之房屋及其坐落基地，或符合一定條件之土地移轉及符合一定金額之高價貨物與入會費納入課稅範圍。

2、將房屋或土地所有權人、產製廠商、進口特種貨物收貨人或持有人及銷售入會費之營業人等，明定為納稅義務人，並規範課徵時點，以利徵納雙方依循。

3、將合理、常態與非自願性移轉房屋及其坐落基地或土地、或其他特殊情況之特種貨物排除課稅或納入免稅範圍，以符合本條例立法意旨。

4、明確訂定稅率、稅基及稅額計算方式。

5、定明產製廠商登記、納稅義務人申報繳納及進口貨物由海關代徵等稽徵程序及相關罰則，以利徵納雙方依循。

財政部指出，上開條例之立法預期可達成下列效益：

1、健全房屋市場：對非自住不動產短期內移轉加徵稅賦，可避免房價不斷攀升，促使房地產回歸合理正常之市場交易，以利國家整體之長遠發展。

2、維護租稅公平：高消費帶動物價上揚引發社會不良觀感，對高價貨物或勞務加徵特種貨物及勞務稅，可維護租稅公平，衡平社會觀感。

財政部表示，上開條例草案所徵收之稅課收入，以用於社會福利支出及照顧弱勢為原則；該草案經行政院院會通過後，將積極與立法委員溝通，俾早日完成立法程序。

財政部於此次草案內容，同時增訂排除課稅項目之原則：合理、常態及非自願性移轉。

財政部參照土地稅法第28條、第34條、第39條、第39條之2及銀行法第76條規定，增訂排除項目，例如：土地所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一處自住房地（參照一生一屋規定）、農舍、公共設施保留地徵收前之移轉、因強制拍賣、繼承或受遺贈取得之房地、營業人興建房屋完成後第一次移轉、銀行處分因行使抵押權取得之不動產及其他經財政部核定者。

奢侈稅排除項目
項目	內容	排除項目
不動產 H	出售2年內內非自用住宅之房地及都市建地	u自用住宅換屋1年內賣舊宅(買新宅賣舊宅) Ž農舍政府買賣不動產公共設施保留地徵收前的移轉 ‘遭強制拍賣的房地(俗稱：法拍屋) ’繼承或受遣贈的房地 “建商建屋後首次賣出 ”銀行處分因行使抵押權取得的不動產 ~其他經財政部核定者
資料來源：財政部

財政部開徵特種貨物及勞務稅說帖

noreply@blogger.com (myshiao) — Sun, 13 Mar 2011 05:28:00 +0000

一、採行對策

(一)不動產部分－配合行政院健全房屋市場方案6大課題及21項具體措施

奢侈稅草案
項目	內容
不動產 H	課稅項目：	課稅時點及稅基	稅率	課稅主體
	持有2年以內非自用住宅之房屋及其坐落基地、依法得核發建照都市土地	所有權移轉時，按銷售價格課徵	持有1年以內15%	銷售不動產之所有權人
			持有逾1年未滿2年10%

◎ 排除課稅項目－原則：合理、常態及非自願性移轉

參照土地稅法第28條、第34條、第39條、第39條之2及銀行法第76條規定，增訂排除項目。

奢侈稅排除項目
項目	內容	排除項目
不動產 H	出售2年內內非自用住宅之房地及都市建地	u自用住宅換屋1年內賣舊宅(買新宅賣舊宅) Ž農舍政府買賣不動產公共設施保留地徵收前的移轉 ‘遭強制拍賣的房地(俗稱：法拍屋) ’繼承或受遣贈的房地 “建商建屋後首次賣出 ”銀行處分因行使抵押權取得的不動產 ~其他經財政部核定者
資料來源：財政部

例如：土地所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一處自住房地（參照一生一屋規定）、作農業使用之農舍、公共設施保留地徵收前之移轉、因強制拍賣、繼承或受遺贈取得之房地、營業人興建房屋完成後第一次移轉、銀行處分因行使抵押權取得之不動產及其他經財政部核定者。

註：

<1>土地稅法第28條：規定土地增值稅課徵範圍。

<2>土地稅法第34條：規定自用住宅用地優專稅率之限制。

<3>土地稅法第39條：規定被政府徵收之土地，免徵其土地增值稅。

<4>土地稅法第39條之2：規定農業用地申請不課徵土地增值稅之相關規定。

<5>銀行法第76條：規定商業銀行因行使抵押權或質權而取得之不動產，應自取得之日起4年內處分之。

二、對各界問題之回應

(一) 是否要溯及既往？

1、特種銷售稅屬於銷售稅性質，對於本條例生效後之銷售行為課稅，並無溯及既往。

2、部分民眾於本條例生效前已購置非自用宅者，無法預知本措施，可能引起反彈。惟如對本條例生效前購置不動產，一律排除課稅，反而鼓勵在本條例生效前搶購，助長漲價，短期銷售也不用課稅，且使本條例延後1至2年產生效力，政策效果大打折扣。

(二)是否要訂落日條款？

1、本條例並不影響正常交易，為宣示政府長期健全房屋市場之決心，不宜在制定之初即明定僅實施一定期間。

2、未來如有必要落日，宜循立法程序處理。

(三)是否要分地區及訂門檻？

1、本條例之立法目的係為加重買賣非自用不動產稅賦，以達到抑制短期投機炒作。除對於已有房價不合理飆漲之部分都會區實施外，對其他地區一體適用，可收預防投機炒作之效，且如選擇部分地區施行，資金恐流向不課徵之地區，將造成該地區房價不合理上漲。又房價穩定，可使民眾購屋支出減少，增加其可支配所得，帶動消費增加，反而有利於該地區之就業。

2、各地不動產價值差異甚大，民眾購屋能力多與當地所得水準有關，難以訂定全國一致性標準；總價值偏低之不動產不表示無炒作之可能，投機亦有可能偏向炒作套房等小單位或藉由分次移轉規避門檻限制，致未能落實政策美意。

3、本條例已合理訂定排除課稅範圍，正常交易不受影響，自不宜再限制地區及金額。

(四)是否應有賺錢才課稅？

特種銷售稅屬於銷售稅性質，與賺賠無關，就像營業稅、貨物稅一樣，不論買賣有沒有賺錢，都要課營業稅、貨物稅。若有賺錢才課稅，係就資本利得課稅之概念，將使稅基縮小，恐使政策效果打折。

(五)是否會影響房價？

影響房屋市場之因素很多，除供給與需求外，尚包括經濟發展、利率水準、購買力、國民所得水準、預期心理等。房價異常上漲對民生經濟及社會安定皆有不利影響，本條例之訂定期能使房屋回歸合理正常之市場交易，以利國家整體之長遠發展。

法拍屋投標須知說什麼?之十一

noreply@blogger.com (myshiao) — Wed, 09 Mar 2011 07:59:00 +0000

十七、投標人對於投標、開標或未得標領回保證金等執行程序，如有異議應當場提出。

十八、有下列情形之一者，應認為投標無效。但第六款、第二二款至第二四款情形，於主持開標之法官在該件拍賣標的當眾開示朗讀投標書前補正者，不在此限：

第18點規定是針對投標行為有無瑕疪，是否符合投標須知的規定?來認定投標是否無

效，以及在何情形下可讓投標人補正的規定。

1.投標時間截止後之投標。

說明：投標時間截止後之投標無效，投標時間截止後標匭即關閉，投標人也無法投遞投標書。

2.開標前業已公告停止拍賣程序或由主持開標之法官宣告停止拍賣程序。

說明：法拍屋在開標前法院已公告停止拍賣程序，或由主持開標之法官宣告停止拍賣程序，投標人所投入的標單是屬投標無效。拍賣程序開始唱標前，執行拍賣的司法事務官會請投標無效的投標人領回投標書。

3.投標書未投入法院指定之標匭。

說明：投標書未投入法院指定之標匭，投標無效。

4.除執行分割共有物變賣判決之拍賣外，投標人為該拍賣標的之所有
人。

說明：意思說如果被拍賣的法拍屋，是因為執行分割共有物變賣判決的拍賣，投標人可以是法拍屋的所有權人；換句話說，拍賣標的之全部共有人皆可參加投標。除了是以執行分割共有物變賣判決的拍賣，其他的拍賣案件，投標人是法拍屋的所有權人，是不能參加投標且投標無效。

5.投標人為未繳足價金而再拍賣之前拍定人或承受人。

說明：投標人於同一件法拍屋的拍賣程序，已於前次的拍賣程序中拍定或承受該件法拍屋，因未能按法院規定的繳款期限內繳足拍賣價金，是不能在本次的拍賣程序參加投標，如參加投標而拍定，也會因資格不符規定而遭判定投標無效。

6.投標人應提出本要點第二、三、四點所示證明(釋明)文及委任狀，而投標人未提出。

說明：是說投標人須按二、三、四點規定檢附證明文件及代理人委任狀。

第二點規定詳見：法拍屋投標須知說什麼?之一

第三點規定詳見：法拍屋投標須知說什麼?之二

第四點規定詳見：法拍屋投標須知說什麼?之三

7.投標人為未成年人，未由其法定代理人代理投標，或未於投標書上記載法定代理人姓名。

說明：此項的規定應是在補充投標須知第三點規定之不足。

8.投標人為法人，僅記載法人名稱、事務所，而未於投標書上記載其法定代理人之姓名。

說明：此項的規定應是在補充投標須知第二點規定之不足。

9.代理人無第四點所示之特別代理權。

說明：此項的規定意指代理人如無檢附「為委任訴訟代理人事狀」簡稱「委任狀」於投標書，即認定投標無效。此項的規定應是在補充投標須知第四點規定之不足。

10.投標書記載之字跡潦草或模糊，致無法辨識。
說明：此項規定是針對投標書之繕寫而來，書寫投標書字跡必須清楚可分辨，如投標人的姓名、地建號，尤其重要的投標出價金額，必須清楚可辨別其文字與數字。

11.投標書既未簽名亦未蓋章。
說明：投標人必須在投標書上簽名蓋章。

12.投標人提出之保證金票據，其發票人為非經金融主管機關核准之

金融業者。

13.投標人提出之保證金票據已記載法院以外之受款人，該受款人未依票據法規定連續背書。
14.投標人提出之保證金票據為禁止背書轉讓之票據，其受款人為法院以外之人。

15.未將保證金封存袋附於投標書。

說明：以上四項規定是針對投標保金票據的部分，12項是對投標須知第八點規定再次申明。
13項是規定投標人所開立的投標保金票據受款人如果不是法院，而是開立投標人的名字，投標人須在投標保金票據的背面作連續背書，否則其投標無效，判定為廢標，此點疏忽經常在投開標時發生，細節的小疏忽就導致前功盡棄，無法拍定的嚴重後果。

14項是說投標人所提出之保證金票據為禁止背書轉讓之票據，而受款人不是法院時，視同不符規定，判定為廢標，此點疏忽世常常在投開標時發生，細節的小疏忽就導致前功盡棄，無法拍定的嚴重後果。

15項是說投標人沒有將保證金票據放人投標書封存袋中，連同投標書一同投入標匭，視同未提出保證金，投標無效。

16.開標時投標人不在場，經主持開標之法官點呼三次，投標人仍未到場。

說明：是項狀況在投開標時也不時發生，例如法官判定投標人甲君為出價最高者拍定人，會點呼拍定人甲君的名字三次，若甲君未能到法官面前提出證明文件時視投標人未到場，不符投標規定，判定甲君棄標，順由出價第二高標者得標。

17.分別標價合併拍賣時，投標書載明僅願買其中部分之不動產及
價額。

說明：是項規定投標人應買的不動產範圍是法院公告載明的全部，不能僅買其中之部分。如法拍屋公告拍賣標的計有二筆土地、一筆建物、一筆未辦保存登記建物、一筆動產(冷氣乙台)，投標人不能僅願買二筆土地、一筆建物，而不願承買未辦保存登記建物與動產(冷氣乙台)的部分。

18.投標書載明得標之不動產指定登記予投標人以外之人。

說明：法院強制執行拍賣，是屬買賣行為之一種。依照民法345條規定：稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。
法院以債務人為出賣人，拍定人為買受人，法院僅站在代理出賣人的地位，代理出賣人行使該法拍屋拍定買賣契約所定的權利。依辦理強制執行事件應注事項第55項規定：「不動產經拍定或債權人承受並已繳足價金後，應按拍定人或承受人之名義發給權利移轉證書。優先承買者亦同。」所以權利移轉證書上所載的名義人自然應照拍定人、承買人、或優先承買人名義為之。是以投標人不能在投標書上指定投標人以外的人。簡單地講，投標書上的投標人是張三，拍定後法院發給的權利移轉證書上所載的名義人就是張三。

19.投標書附加投標之條件。

說明：例如：投標人不得在投標書上加注，拍定後請求法院變更應受登記名義人。

20.最後來說說關於「主持開標之法官在該件拍賣標的當眾開示朗讀投標書前補正者，不在此限。」的部分。

舉個發生在台北地方法院的實例來說明。

99年度台北地方法院拍賣萬華區的一間法拍屋(套房)，共有4張標單即有四組投標人參加競標，主持開標的女性司法事務官在當眾開示朗讀投標書前，呼喚一名投標人上前，要上前之投標人取出投標章在投標保證金票據背面背書。完成連續背書的補正後，主持開標的司法事務官才當眾開示朗讀投標書，宣佈得標人，得標人即為之前作背書補正之投標人。

參與本案投標其中一位投標人當場舉手異議，其理由是得標人檢附的投標保證金票據背面無連續背書，違反投標須知第18點第13項規定：「投標人提出之保證金票據已記載法院以外之受款人，該受款人未依票據法規定連續背書。」應屬廢標；但主持開標的司法事務官卻以投標須知第18點後段之規定來處理，請參與本件拍賣未得標人如有異議遞狀聲明。

投標現場主持開標的司法事務官(或法院委任台灣金服的拍賣官)有其對拍賣作業的裁量權，大台北地區三家法院與台灣金服在執行拍賣的實際作業來說，真是一國多制各有些微差異，這是有意參加購買法院拍賣法拍屋的朋友們要特別注意之處。

法拍屋投標須知說什麼?到此先告一個段落，以後關於投標須知如有何新規定或新釋義時，會再以個人的淺見來說明。學無止境，敬請不吝指正。

法拍屋投標須知說什麼?之十

noreply@blogger.com (myshiao) — Mon, 07 Mar 2011 08:38:00 +0000

法拍屋投標須知說什麼?之十

十六、投標人應注意拍賣之不動產是否有積欠大樓管理費、水費、電費、瓦斯費、工程受益費、重劃工程費、差額地價或其他稅捐、費用。得標後應自行處理相關事務，不得以任何理由要求法院處理。

第十六點的規定與投標人的利益息息相關，必須仔細研究清楚。

說明1：公寓大樓有無積欠管理費的問題，現已適用民法第826條之1第3項之規定，且普遍為公寓大樓社區管委會所引用，拍定人負連帶清償責任幾已無規避的空間。

依臺灣高等法院98年度座談會民執類第20號提案決議之見解：依民法第826條之1第3項之規定：「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任」。

換句話說，得標之法拍屋若有積欠公寓大樓管理費、水費、電費、瓦斯費或其他類似費用者，拍定人取得所有權後，應與債務人連帶負擔清償責任；一般而言，債務人房屋已被拍賣，實際上是不會與拍定人共同負擔清償責任。

說明2：大法官釋字第212號解釋：各級政府興辦公共工程，由直接受益者分擔費用，始符公平之原則。自民國87年起大部分地區即未再開徵工程受益費，但舊案仍是要予徵收，行使時效15年。

若被拍賣的法拍屋有積欠工程受益費，依常理來說債務人是不會繳納工程受益費；但拍定人(即受惠人)如不代為繳清(或承諾代為繳納)債務人所應納的工程受益費時，得標的法拍屋是無法辦理產權的移轉與登記。
法律規定已公告未開徵的不動產若正進行產權的移轉登記，不論是由法院拍賣程序或一般買賣行為取得，皆須由拍定人或買受人出具承諾書，承諾願意代原所有權人繳納工程受益費後才能辦理所有權的移轉登記，所以拍定人只要出具承諾書後即可辦理產權移轉登記的程序，取得所有權。

附注：主要法令/工程受益費徵收條例：

☆課稅對象及範圍

各級政府於該管區域內，因推行都市建設，提高土地使用，便利交通或防止天然災害，而建築或改善道路、橋梁、溝渠、港口、碼頭、水庫、堤防、疏濬水道及其他水陸等工程，應就直接受益之公私有土地及其改良物，徵收工程受益費；其無直接受益之土地者，就使用該項工程設施之車輛、船舶徵收之。

☆納稅義務人

1工程受益費向公告徵收時之土地所有權人徵收之。

2其設有典權者，向典權人徵收。

3放領之公地，向其承領人徵收。

4所有權人或典權人未自行使用之不動產，經催徵而不繳納者，得責由承租人或使用人扣繳或墊繳之。

5土地及其改良物不屬同一人者，其應徵之工程受益費，由土地所有權人及土地改良物所有權人分擔；其分擔比率，由辦理工程之各級政府定之。

6土地改良物在未繳清全部受益費以前，如因土地租賃期限屆滿而予以拆除，由土地所有權人負責繳納未到期之部分；如係於租賃期間內拆除或改建，由改建人負責繳納之。

7以車輛、船舶為徵收標的之工程受益費，向使用之車輛或船舶徵收之。

☆辦理事項

請至各鄉鎮市公所或稅捐稽徵處辦理。

說明3：依土地法規定：差額地價係指地政機關辦理土地重劃，於重劃土地分配公告確定後，土地所有權人實際分配土地面積大於應分配面積時，就其多分配之面積，應繳納之地價款。應繳納之差額地價經限期繳納，逾期未繳納者，得移送法院強制執行。如債務人逾期未繳納差額地價，早就被移送法院強制執行了。

另每年11月開徵的地價稅是以申報地價為其課稅的依據，每年定期開徵；與差額地價係屬不同範疇。

說明4：債務人所積欠的稅費，依稅法的規定分述如下：

拍賣後土地增值稅，稅捐機關可由拍賣價金中優先受得分配，得標人可免負擔其稅費。但法拍屋的土地公告現值高於拍賣土地公告最底價額時，將來法拍屋再移轉產權時須負擔土地增值稅，自用稅率10%；一般稅率20%、30%、40%。

地價稅：為每年11月份開徵，課徵期為當年1月1日至12月31日，地價稅不像房屋可依持有持時間聲請分算，以9月15日為納稅義務基準日，拍定人如在9月15日前取得移轉證書，則當年度地價稅為拍定人繳納，如在9月15日後才取得移轉證書，則地價稅與拍定人無涉。

房屋稅：一年分為12個月份，若拍定人取得權利移轉證書日起至課徵6月30日止，持有時間未滿一年者，可依月份比率聲請分算，如當年3月1日才取得權利移轉證書，根據分算比率，只需繳納4/12的稅額。

法拍屋投標須知說什麼?之九

noreply@blogger.com (myshiao) — Sun, 06 Mar 2011 10:22:00 +0000

十一、得標人交付價金之期限及方式

1.不動產依法有優先承買權人時，待優先承買權人放棄承買確定後，另行通知繳交。

2.除前款情形外，得標人不待通知即應於得標後7日內繳足全部價金，不得以任何理由要求延長繳款期限。

3.得標後，繳納尾款之票據受款人應指定為法院。

說明1：如法拍屋有其他共有人時，會涉及土地法34之1條第4項「優先承買權」的法律規定；法院會當場開立保證金臨時收據給得標人，並告知得標人所拍定的法拍屋有「優先承買權」，等待法院通知優先承買權人是否有意承買?如徵詢優先承買權人確定放棄承買後，再行發文通知得標人繳交尾款價金。

說明2：得標人須在得標日起算7天內，開立經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票，支票的受款人必須指定為法院，如台灣板橋地方法院，這樣才算符合交付尾款價金之規冗。

十二、拍定後，如依法准由優先承買權人優先承買或撤銷拍定程序時，得標人所繳納之保證金及尾款均無息退還。

法拍屋投標須知說什麼?之八

noreply@blogger.com (myshiao) — Fri, 04 Mar 2011 07:12:00 +0000

十、得標規定

1.以投標價額達到拍賣最低價額且標價最高者為得標人。

2.最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人。無人增加價額或當場增加之最高價額相同時，以抽籤決定得標人。

3.數宗不動產合併拍賣時，投標人未記載每宗之價額或其記載每宗價額之合計數與其記載之總價額不符者，以其所載之總價額為準。

4.投標人僅記載每宗之價額而漏記總價額者，由法院代為核計其總價額。

5.數宗不動產合併拍賣時，投標人對於各宗不動產所出價額，均應達拍賣最低價額。如投標人所出總價額高於其他投標人，且達於拍賣最低總價額，但部分不動產所出價額未達拍賣最低價額，而不自行調整者，法院即按總價額及拍賣最低價額比例調整之。

說明1：投標人出價的總額必須在公告拍賣底價以上(含公告底價)，以出價最高者得標。

說明2：如果有數人出價最高價額相同時，拍賣官會發給出價相同的人各一張白紙當場加價，以誰加價最高決定誰得標者。如果無人願意再加價時，就由拍賣官抽籤決定得標人。

說明3：第3、4、5項的規定是連貫的。

<a>第3項規定是說，在有數筆土地與建物合併拍賣時，投標人沒有在每一筆不動產出價，或是在各筆不動產出價額的合計金額與總價金額不相同時，法院會以總價的金額為拍定金額。

<b>第4項規定是說，如果投標人只有在各筆土地與建物出價，而忘了將各筆土地與建物的出價合計，而將其加總價額填人「總價」處時，法院會代投標人將各筆土地與建物的出價合計加總出投標總價額。

<c>第5項規定是說，在有數筆土地與建物合併拍賣時，投標人對每筆土地與建物的出價，必須達到拍賣公告所載「最低價額」之上。

因為法院得標價的認定是「總出價額」，所以，投標人所出的總價額是參與投標人中最高價，且出價總價額達於「最低總價額」之上時，法院便裁定「總出價額」最高者得標。

但是得標人在各筆土地與建物中，有部分筆數的出價未能達到拍賣最低價額時，而得標人又不自行作價額上的調整，達到拍賣公告所載「最低價額」之上時；執行拍賣的法院會依各筆土地與建物的最低價額的比率，來調整各筆土地與建物的單筆出價額(如下案例)。

【例】編號<1>土地拍賣最低價額200萬

編號<1>建物拍賣最低價額150萬

編號<2>建物拍賣最低價額 50萬

拍賣最低總價額400萬/得標的總出價額440萬

依第5項的意旨「法院即按總價額及拍賣最低價額比例調整之」，其比例調整的方式如下：

得標的總出價額440萬-拍賣最低總價額400萬=40萬(此為溢價的部分)

Œ40萬×(200萬÷400萬)=20萬→這是加計在編號<1>土地部分的溢價額，

編號<1>土地即出價額為220萬

40萬×(150萬÷400萬)=15萬→建是加計在編號<1>建物部分的溢價額，

編號<1>建物即出價額為165萬

40萬×(50萬÷400萬)=5萬→建是加計在編號<2>建物部分的溢價額，

編號<2>建物即出價額為55萬

法拍屋投標須知說什麼?之七

noreply@blogger.com (myshiao) — Thu, 03 Mar 2011 08:18:00 +0000

八、保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，放進保證金封存袋內，不必向法院出納室繳納。

九、投標人將保證金放進保證金封存袋後，應將袋口密封，並在封口處簽章後，連同投標書投入標匭。得標者，即以保證金抵充價款；未得標者，由投標人當場領回。

說明1：第八點的意思是說，參加拍賣的投標人必先到自已存款的銀行、農會或郵局，開立拍賣公告中所規定的投標保證金支票。

說明2：第九點接著第八點的規定，將開立的保證金支票放入投標書的「封存袋」中(不必向法院出納室繳納)，於封口處簽名蓋章，投入標匭裡面。得標時，法院會收存保證金支票，同時開立保證金臨時收據與尾款通知單給得標人，尾款通知單上載明尾款繳款期限，告知得標人於繳款期限前繳清價金。(上述的拍賣作業流程是以「板橋地方法院」的作業模式來說明；因各地方法院、行政執行處、台灣金融資產服務公司的作業模式並不一致，卻也大同小異，在此不逐一說明。)

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