Ипотека в России

Наука приготовления ипотечных бутербродов

2006-11-24T22:24:00.000+03:00

Размер кредита, срок, процентная ставка, первоначальный взнос, санкции за досрочное погашение, комиссия... Всего параметров ипотечного кредита насчитывается до 60. Конечно, не все они равноценны.

Например, многие операционные сборы (за рассмотрение заявки, аренду ячейки) носят разовый характер и в общем незначительны. Другие (санкции за досрочное погашение, снятие залога с имеющейся недвижимости) действуют ограниченное время. Третьи сопровождают кредит в течение всего срока. Например, комиссия за обслуживание счета, которую можно смело приплюсовать к процентной ставке. Кстати, ставка - наиболее яркий показатель, занимающий первые строчки в рекламных материалах. Минимальные по сравнению с другими проценты одного из банков гипнотизируют, парализует попытки глубже разобраться в программах. В то же время из обзорных материалов практически исчез такой показатель, как тип погашения - аннуитетный (равными долями) и дифференцированный (понижающийся или "от остатка"). Объяснение простое. "99% банков применяют аннуитетную схему", - скажет любой специалист по ипотечному кредитованию. В принципе это верно. Зато в оставшийся 1% попадают Сбербанк, занимающий с большим отрывом первую строчку по количеству выдаваемых кредитов, и Газпромбанк, входящий в десятку крупнейших ипотечных кредиторов. А еще есть несколько региональных банков и банков, имеющих программы залогового ("ломбардного") кредитования с дифференцированным платежом наряду с аннуитетным.

Между тем не в процентной ставке, а именно в типе платежа суть процесса погашения долга. А значит, потенциальному заемщику следует в первую очередь разобраться с этим показателем ипотечного кредита.

Новые законы бутерброда

Объясняя разницу между двумя видами платежа, часто прибегают к образным сравнениям тела долга (взятого вами кредита) и процентов с бутербродом. Уважим традицию.

Итак, при дифференцированных платежах тело долга представляет собой длинный батон, багет, надрезанный на ломтики по количеству периодов оплаты. Ежемесячно "отламывая" банку очередной ломоть, вы должны щедро намазывать на него "масло" - процент, начисляемый на остаток основного долга. Процентное "масло" в первые месяцы и годы не мажется, а кладется огромными кусками. Но все плохое когда-нибудь заканчивается, и в конце срока заемщик несет банку почти сухие корочки - просто возвращает остатки основного долга.

Недостатки дифференцированного платежа очевидны. Во-первых, инфляция велика и объективных признаков ее снижения в обозримом будущем нет. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 и 20 лет. Во-вторых, кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента "потянуть" первые платежи.

Справедливости ради поясним, что первый недостаток со временем оборачивается большим достоинством. Благодаря "совместным усилиям" падающих процентов и инфляции (а у многих людей со временем еще и повышаются доходы) выплаты по кредиту становятся все менее обременительными, и к концу срока снижаются не в два с половиной или три, а в добрый десяток раз.

Со вторым недостатком справиться труднее. Потеря высокооплачиваемой работы у нас не страхуется, и риск дефолта существует при любой форме платежа. Но при дифференцированном способе риск гораздо выше в начале срока. Поэтому банки, практикующие эту форму платежа, больше интересует "подстраховка" клиента на ближайшие годы: в частности, созаемщики, которые при необходимости способны поддержать клиента сейчас, а не через 15 лет (к примеру, работающие родители). Важно также наличие собственности, которая сохранит относительно высокую ликвидность в течение ближайшего времени, например хорошего автомобиля.

Важно не что выберут, а как посчитают

Так или иначе, но с 2002-2003 годов банки стали быстро переходить на аннуитетные платежи. При этом типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. Поэтому первое напрашивающееся сравнение - это то, что данное "масло" просто равномерно размазывается по багету. Увы, это сравнение хромает на обе ноги.

Во-первых, формула расчета аннуитетного платежа такова, что, пойдя навстречу клиентам, банки не забыли и о себе: общая сумма выплат по процентам ("масла") при аннуитетном платеже несколько выше, чем при дифференцированном. Что ж, на этой форме "отката" держится вся экономика: если какое-то новшество обещает потребителю некое удобство в условные две копейки, то производитель повысит цену на реальную копеечку.

Практически это приводит к тому, что, например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного платежа означает для заемщика примерно ту же сумму, которую выплатит при 14% дифференцированного платежа.

Во-вторых, при аннуитетном платеже сохраняется главный недостаток дифференцированного: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает... в первую половину срока. Как же так? Ведь синоним аннуитетного платежа - "равными долями"! Верно, снаружи все "ровно". Проблема в том, что в первые месяцы и годы под "маслом" почти нет "хлеба": вы платите почти только проценты (наперед), а тело долга остается почти нетронутым. Иначе говоря, аннуитетный "бутерброд" приготовили, просто выровняв дифференцированный по верхнему краю и сдвинув "хлеб" к концу срока.

У банков есть оправдание: при ровной намазке "масла" (процентов) на ровный кусок "хлеба" (основного долга) банк в случае досрочного погашения не получит всей причитающейся выгоды. А поскольку игра ведется по правилам банка, потери в этом случае несет заемщик. Представим, что два заемщика взяли кредит на одинаковый срок, а по прошествии половины этого времени решили погасить кредит досрочно. С обоих заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а второму - три четверти.

То же и в обратном, несчастливом случае. Оба заемщика на середине срока объявили дефолт. Тот, который брал кредит на условиях дифференцированного платежа, отдал банку в целом на 15-18% больше, чем тот, который выплачивал по аннуитету. Однако он все же покрыл половину основного долга и, потеряв заложенную квартиру, вправе рассчитывать на другое жилье. "Аннуитетный" заемщик за половину срока перечислил банку примерно столько же процентных платежей, что и первый, а вот основного долга - только четверть.

Пакт о ненападении

Здесь кроется и ответ на вопрос, почему банки массово перешли к аннуитету. Нет, досрочных погашений за последние годы больше не стало. Дефолтов, пожалуй, тоже. Но кое-что изменилось. Три-четыре года назад даже отъявленные скептики поняли (или поверили), что экономический рост - это надолго. На ипотечный рынок ежемесячно выходило чуть ли не по десять новых банков. Стало ясно, что процентные ставки будут падать. И тогда те, кто брал кредит под 20% годовых, зададутся вполне естественным вопросом: "Не погасить ли мне старый долг и взять новый кредит в другом банке под 14%?" Банкам потребовалось принять меры, чтобы держать такое перекредитование под контролем, сохранить лояльность заемщиков.

Договориться о том, чтобы не переманивать чужих клиентов, нескольким сотням банков затруднительно, к тому же это грозит неприятностями со стороны антимонопольного ведомства. Второй вариант - перекредитование внутри того же банка, но это предполагает некие существенные уступки клиентам. Куда более надежным "крючком" стала аннуитетная схема погашения. "Без проблем! - отвечают заемщику. - Всего вы выплатили $30 тыс., из них $5 тыс. основного долга и $25 тыс. - проценты, которые, как вы понимаете, возврату не подлежат. Ну, так как? Будете погашать досрочно или продолжим сотрудничество?"

Существует и такая интересная тема, как выгоды досрочного погашения. Проблема в том, что при аннуитетном платеже частичное досрочное погашение (небольшими суммами) означает либо уменьшение ежемесячных выплат, либо сокращение срока. Это означает, что заемщик погашает не только тело долга, но и проценты, которые выплатил бы банку. Представьте подвижную прямоугольную рамку, в которой по диагонали натянута резиновая лента. Будете ли вы снижать верхнюю планку или сдвигать горизонтальную, соотношение площадей треугольников останется прежним. Примерно так действует и формула досрочного погашения аннуитетного кредита. В то же время сама суть дифференцированных платежей (процентное начисление на остаток основного долга) предполагает, что досрочное погашение, сокращение тела долга, должно существенно уменьшать выплаты по процентной ставке. Но конкретные программы конкретных банков этот "недостаток" всячески смягчают.

Пока приходится признать, что выбор между банками в большинстве своем напоминает выбор между новейшими моделями газовых плит, обещающих "особенную" экономию на спичках.

Там и там. А еще вон там

Да, банк предоставляет заемщику крупную сумму. Да, инфляция в стране велика. Но не забывайте, что, отдав клиенту деньги, банк кое-что взял у него. Он получил в залог квартиру - это очень хороший актив, который постоянно дорожает. Не вы один потираете руки, читая новости о быстром росте цен на рынке жилой недвижимости. Где-то на другом конце города руки потирает и банкир, причем по поводу вашей же квартиры. Боже упаси, он вовсе не мечтает о вашем дефолте. Впрочем... перечитайте еще раз пункты договора о том, при каких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения кредита. Вот так, взять и потребовать, не интересуясь, где заемщик возьмет деньги.

Между тем ипотечный кредит несет для банка самые низкие риски. Что вы с этой квартирой сделаете? Куда увезете, куда спрячете? А если и попортите слегка, то ведь у риэлторов термин "убитая квартира" почти вышел из употребления: при такой-то цене сделать скромный ремонт - сущий пустяк (тем более что квартира застрахована). Банк не просто получает с ипотечного заемщика свои 10-14% (кстати, перечитайте и пункты договора о том, при каких условиях банк вправе повысить процент). Он на многие годы вперед с точностью до одного дня и рубля знает о поступлении этих платежей. Значит, ему не требуется ждать 10-20 лет, и уже сейчас он может уверенно распоряжаться этими деньгами. Банк собирает кредитные обязательства в пулы, скажем, по $20-50 млн и продает их ипотечным фондам (рефинансирует, секьюритизирует). По сути возвращает себе выданные заемщику деньги и становится лишь оператором-посредником между заемщиком и фондом.

Еще в 1999 году был создан первый ипотечный фонд, обеспеченный федеральным бюджетом - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На середину 2006 года АИЖК рефинансировало $700 млн из $2 млрд общего объема задолженности по ипотечным кредитам. Оба показателя несерьезны, а большинство банков испытывают трудности с рефинансированием.

А один банкир на пресс-конференции, не стесняясь, заявил коллегам: "Да видел я эту ипотеку там-то и там. На меня давят, чтобы я развивал услугу, я и "развиваю". Но ни один вменяемый человек ко мне за займом не обратится. Одни убытки с этой ипотекой". Кто-то попытался ему возразить и услышал в ответ: "Бизнес есть перманентное рефинансирование. Что мне делать с одним кредитом в два месяца, кому его продашь?". И все стало ясно. В том смысле, что ставкам пока снижаться не с чего.

Альберт АКОПЯН

Эльмира Тихонычева, заместитель председателя правления Импэксбанка:

- В настоящий момент большинство банков используют аннуитетную схему погашения кредита. Это связано с тем, что существует определенное правило расчета платежеспособности. Если человеку требуется, например, 3 млн руб., то при сроке кредита 20 лет и ставке 12% годовых размер ежемесячного аннуитетного платежа составит 39 тыс. руб., а ежемесячный доход клиента должен начинаться с 65 тыс. руб. Для дифференцированной схемы размер первого платежа будет максимальным - 42 тыс. руб., а требуемый размер дохода заемщика - не менее 85 тыс. руб. Таким образом, применение аннуитетной схемы при кредитовании несет соответствующие преимущества для клиентов.

Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-брокеридж":

- Для потребителя разница двух типов погашения незначительна. Наш менталитет расположен к формированию привычек. Как показывает практика, наиболее стабильными заемщиками с низкой степенью риска являются пользователи аннуитетной системы. Они привыкают из месяца в месяц платить одни и те же суммы. Напротив, люди, использовавшие временные отсрочки выплат по кредиту или имеющие систему растущих со временем платежей (как бы расчет на то, что со временем молодой специалист растет в доходах), переносят существенное увеличение платежей болезненно и могут зайти в ситуацию дефолта. Рекомендую выбирать аннуитетную систему, тем более что рынок рефинансирования растет и вы сможете перекредитоваться, существенно сэкономив.

Сергей Озеров, финансовый директор ДельтаКредит банка:

- Большинство банков в России использует аннуитетную схему. Особенность формулы расчета аннуитетных платежей в том, что в первую половину срока погашения кредита заемщик в большей степени платит проценты по кредиту, а в меньшей степени гасит основную задолженность, хотя при этом каждый месяц вносит одну и ту же сумму. Во второй половине срока погашения кредита ежемесячный платеж в большей степени состоит из выплаты по основному долгу, в меньшей - из процента по кредиту. Для заемщика минус заключается в том, что если он решит погасить кредит досрочно, то выплаченные вперед проценты никто не вернет.

Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять максимальный размер кредита, который позволяет его ежемесячный подход, ему выгоднее аннуитетные платежи. Если он решит брать кредит с дифференцированными платежами, возможная сумма кредита окажется намного меньше.

Безусловно, для банка выгоден аннуитетный платеж, структура которого определена таким образом, что доля процентов в нем выше изначально, чем доля основного долга. Выгода именно в этом и состоит, что банк четко определяет сумму основного долга, которая подлежит погашению. Как мы знаем, от суммы основного долга зависит и процентный доход банка. Но для клиента также есть небольшой, но плюс: он точно знает сумму следующего платежа.

Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании "Независимое бюро ипотечного кредитования":

- Несмотря на то что многие высказывают недовольство аннуитетной схемой погашения, называя ее грабительской, у нее есть свои плюсы, так же как и у дифференцированного платежа - минусы.

Основными кредиторами, применяющими сегодня дифференцированную схему погашения, являются Сбербанк и Газпромбанк, на рынок с подобным предложением постепенно выходят и другие организации. Из недавних - банк Глобэкс, который предлагает отнюдь не ломбардные программы, а как раз несколько кредитных продуктов, предназначенных для покупки жилья.

Безусловно, дифференцированный платеж позволяет уменьшить переплату банку. Правда, чтобы разница была ощутимой, срок кредитования должен быть как можно длиннее. Сравним дифференцированный платеж с аннуитетным для суммы кредита $150 тыс., сроков 5, 10 и 15 лет при фиксированной ставке 11%.

Как было сказано, основным фактором, влияющим на разницу в величине переплаты, является срок кредитования. Очевидно, что, если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20-30 лет), ему лучше выбрать дифференцированный платеж.

Но поспешу подлить ложку дегтя: дифференцированная схема снижает максимальную сумму кредита. Почему? Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первый платеж самый большой, а последний - самый маленький. Предположим, что заемщик, обладая доходом в $3 тыс., обращается в банк, чтобы узнать максимальную сумму кредита, который выдадут на 15 лет по ставке 11% годовых. Коэффициент платеж/доход банка составляет 50%. Это значит, что ежемесячный платеж заемщика не должен быть больше $1,5 тыс. В случае с дифференцированным платежом первый (самый большой) платеж не должен превышать этой же суммы. В результате максимальная сумма кредита при аннуитете составляет $132 тыс., а при дифференцированном платеже - $102 тыс.

В случае со Сбербанком, который руководствуется особыми коэффициентами при расчете максимальной суммы кредита, лимит составил бы $186 тыс. К сожалению, это только в Сбербанке.

Подводя итоги, сделаем следующие выводы. Дифференцированный платеж приемлем для тех, кто считает свои деньги: хочет потратить минимум средств и при этом обладает достаточным доходом для того, чтобы иметь свободу выбора.

Тем заемщикам, для кого актуальна максимальная сумма кредита, придется ограничиться аннуитетным платежом.

В целом же лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое, индивидуальное решение.

Анна Каминская, начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка:

- Да, существует несколько вариантов погашения кредита. Выбор Собинбанка, как и многих других кредитных организаций, в пользу аннуитетных платежей сделан потому, что это удобно для клиента. Погашение кредита равными частями в течение всего срока позволяет заемщикам уже на начальном этапе четко планировать свои расходы.

При дифференцированном подходе каждый платеж отличается от предыдущего, так как проценты начисляются каждый месяц на разные суммы. В этом случае предполагается постепенное уменьшение платежа, но на первом этапе он будет выше, нежели по аннуитетной схеме. А это является немаловажным фактором для ипотечного кредита - ведь на первом этапе существенные средства идут на ремонт и обустройство приобретенного жилья, поэтому первоначальные высокие платежи по кредиту клиенты не приветствуют. К тому же при рассмотрении самого заявления на получение ипотечного кредита оценка платежеспособности заемщика при дифференцированном подходе производится относительно его возможности осуществлять первоначальные наибольшие платежи.

По материалам газеты Квадратный метр

????: ???????, ???????

Как узнать об условиях кредита все?

2006-11-03T13:23:00.000+03:00

Возможно, в будущем году все потенциальные заемщики смогут при сравнении ипотечных программ банков анализировать гораздо больше информации, чем сейчас. Банки выступили с инициативой по защите прав будущих клиентов, берущих заем. Зачем они это делают, выяснил «Собственник».

На прошлой неделе банки выступили с инициативой разработки Кодекса поведения на ипотечном рынке, обратившись к регулятору рынка – ФАС. В предложениях прозвучала идея, милая сердцу любого человека, которому не чужда мысль о потребительском или ипотечном кредите. Идея проста: раскрывать все сборы и комиссии, которые взимает финансовое учреждение.

Практика рынка

Как правило, сегодняшняя практика при ипотечном кредитовании такова: если клиент берет кредит через ипотечного брокера, ему устно озвучивают основные условия кредита и основные платежи, как правило, это процентная ставка, комиссия за «обналичку», за открытие счета и за выдачу кредита в различных банках. А все остальные платежи он видит потом, когда собирается подписывать договор с банком, и в общем уже изменить ничего нельзя. Если человек прошел все стадии получения кредита, подобрал квартиру, то какая-то лишняя комиссия за обслуживание или перевод денег, которая по сравнению с фигурирующими в квартирной сделке суммами кажется мизерной, вряд ли станет причиной, по которой он откажется подписать договор. А если подписал, то платить придется, и эта прибавка к основной сумме выплат может оказаться намного неприятнее, чем казалось раньше. И в общем для заемщика в итоге эффективная ставка процентов по кредиту оказывается совсем не такой, как заявлялось в рекламе и было озвучено брокером. Как считает Алексей Дружерученко, начальник отдела ипотеки АКБ «Электроника», «прежде чем вступать в серьезные отношения с банком, предлагающим самую низкую процентную ставку по ипотечным кредитам, необходимо собрать всю информацию об условиях предоставления кредита и выяснить, нет ли где-нибудь подводных камней. В частности, не предусмотрен ли в тарифах банка ежегодный платеж за ведение ссудного счета в размере, например, двух процентов от ссудной задолженности».

Ведь если эти проценты приплюсовать к номинальной ставке, то картина получится уже не такая привлекательная. При средних суммах кредита для Москвы в $60 тыс. добавление всего 2% в течение 10 лет приводит к выплате лишних $1200 в первый год, а далее ежегодно в течение 10–20 лет от $1000 до $200. Приятного мало, как и в том случае, когда заемщик обнаруживает, по какой схеме он будет погашать кредит. Скажем, в первый год основной долг практически не гасится, а выплачиваются только проценты по кредиту. Естественно, это тоже удорожает стоимость кредита для заемщика, а выяснить это на стадии выбора банка практически нереально. К тому же бывает и так, что информация, предоставляемая ипотечным брокером, не соответствует условиям банка (обычно это какие-то частности, но…). Многие участники рынка и депутаты считают, что подобная практика нередко дезориентирует заемщиков и в конечном итоге мешает развитию ипотеки.
Кто поможет узнать правду?

По словам начальника управления контроля и надзора на финансовых рынках ФАС Юлии Бондаревой, сейчас ФАС рассматривает инициативу банков, которые предложили разработать Кодекс поведения на ипотечном рынке и стандарты выдачи кредитов, которые обязывали бы банки показывать эффективную ставку по ипотечным и потребительским кредитам. Как сообщил «Собственнику» заместитель председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья Валерий Казейкин, в настоящее время Агентство ипотечного жилищного кредитовании (АИЖК) и Международная финансовая корпорация (IFC) уже разработали самостоятельно свои стандарты выдачи ипотечных кредитов, а многие банки используют собственные стандарты. «Но сейчас настало время на единой договорной площадке принять единые правила игры», – считает Казейкин. Эту инициативу поддержали и Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР), и Минэкономразвития. Но в любом случае такой кодекс будет добровольным, то есть необязательным для всех участников рынка.
Как это видно на примере рынка недвижимости, стремление некоторых участников рынка к прозрачности сделок и разработка аналогичного добровольного Кодекса риелтора неплохо работали на стабильном рынке, но совершенно потеряли мотивирующую силу в условиях ажиотажного роста цен. Из 2000 риелторских агентств на Московском рынке его соблюдают лишь те компании, которые являются членами Московской ассоциации риелторов и Российской гильдии риелторов (а их порядка 250). Аналогичным образом может оказаться, что и на рынке ипотеки будут некоторые игроки, которые не захотят соблюдать этот документ и за счет недобросовестной рекламы «оттянут» на себя значительную часть рынка.

Альтернативный путь

У участников рынка есть и другие идеи, как можно было бы избежать недобросовестной конкуренции и тем самым облегчить жизнь заемщика. В частности, говорят о необходимости принятия закона «О потребительском кредите». Против его введения (а он лежит под сукном уже больше года) есть много аргументов, и главный такой: достаточно соблюдать уже имеющееся законодательство, которое регулирует рынок ипотеки, например, закон «О рекламе» и закон «Об ипотеке». Константин Артюх, директор юридического департамента банка DeltaCredit, считает наше законодательство вполне достаточным, чтобы можно было работать цивилизованно. «Со временем появляются дополнительные особенности, которые требуют законодательного регулирования. Такой закон будет нужен спустя какое-то время, когда эти особенности накопятся», – считает он. Его поддерживает Алексей Дружерученко, который считает, что на сегодняшний день на рынке кредитования уже наблюдается тенденция ухода от скрытых комиссий, и острой необходимости в законе нет. Однако он отмечает, что зачастую сам клиент невнимательно изучает условия предоставления кредита или условия кредитного договора. При этом банкиры также считают, что вносить поправки в закон о рекламе, который бы обязывал банки в рекламных объявлениях раскрывать всю информацию о предлагаемых кредитных продуктах, не очень целесообразно. Вряд ли будет эффективно работать реклама, в тексте которой более 20 пунктов, считает Константин Артюх. А значит, банки будут искать обходные пути.

Но при этом все опрошенные «Собственником» эксперты считают, что большинство участников заинтересованы в создании более прозрачного пространства на рынке ипотеки и соблюдения правил: это позволит поднять уровень доверия к банкам в целом и к ипотеке в частности. В некоторых странах Кодекс этики кредитора имеет статус закона (например, в Германии и Великобритании), а в других – является добровольным соглашением, которое соблюдает большинство участников рынка. И если в будущем году рынок ипотеки и в России станет пространством с общими правилами игры для кредиторов, это позволит более легко ориентироваться на рынке ипотечного кредитования даже непрофессионалам.

По материалам журнала Собственник

Тэги: Ипотека, Ипотека

Ипотечные приоритеты

2006-11-03T13:05:00.000+03:00

Размер ставки по кредиту на покупку жилья для заемщиков играет все менее значимую роль. Больше всего потребителя интересует, какую сумму он получит.

Несмотря на бурный рост ипотечного кредитования, аналитики предупреждают о приближающейся стагнации этого вида банковских услуг — по крайней мере в Москве. По данным БДО "Юникон", стоимость ежемесячного обслуживания по ссуде, взятой на покупку двухкомнатной квартиры в Москве стоимостью от $180 тыс. (при первоначальном взносе 20%), выросла с $850-950 с июля прошлого года до $1500-1650 в августе нынешнего. При изменении ситуации на рынке, скажем, росте просроченной задолженности, банки могут пересмотреть условия кредитования. "Чтобы снизить свои риски, участники рынка скорее всего будут увеличивать размер первоначального взноса до 35%", — прогнозирует директор ЦМИ БДО "Юникон" Елена Матросова. Но это может привести к негативным последствиям — количество сделок будет сокращаться, а ссуды смогут брать лишь те, кто уже имеет квартиру и рассчитывает с помощью займа улучшить свои жилищные условия. Финансовые институты будут вынуждены идти в регионы, где еще есть резервы для развития ипотечных программ. Однако доходность там ниже, чем в столице, а риски повыше. Да и далеко не все кредитные организации имеют разветвленную филиальную сеть для работы в регионах.

Сами банкиры снижения спроса на свои продукты не замечают и продолжают активно привлекать заемщиков разнообразием программ и спецпредложений. Вслед за Альфа-банком, который осенью запустил ипотечные продукты, аналогичные услуги запустил и СДМ-банк, предложив вполне конкурентоспособные ставки: от 11% годовых в валюте и от 12% в рублях (средние ставки на рынке — 10,5% в валюте и 14% в рублях).

Московский кредитный банк по совместной программе с "Инком-недвижимостью" и "Бест-недвижимостью" установил размер первоначального взноса в размере 5% (для обычных программ — 10%). В банке "Дельтакредит" до 31 декабря этого года стоимость кредита на 15 лет составит всего 9,9% годовых в валюте. В банке подобный "подарок" объясняют тем, что 15-летние займы — наиболее востребованный продукт на рынке. Сразу на 2 процентных пункта снизил ставки Росбанк: сегодня минимальная рублевая ставка составляет 13% годовых (ранее было 15%) при покупке жилья на вторичном рынке и 15% (было 17%) при приобретении новостройки. В октябре на 0,5-3,5 процентного пункта снизил ставки и Международный московский банк. Но получить минимальную рублевую ставку (10,5%) можно лишь при внесении 40% первоначального взноса.

Чем больше, тем лучше. Как уверяют участники рынка, если год назад заемщика в первую очередь интересовала ставка по кредиту, то сегодня — его размер. "Банки по-разному оценивают соотношение ежемесячный платеж/доход. Если раньше редко допускалось, чтобы размер ежемесячных платежей превышал 35% от дохода заемщика, то позже этот показатель увеличился до 45%, а сегодня многие банки предлагают направлять на погашение долга до 60% дохода. Правда, такой высокий коэффициент допускается лишь в том случае, если зарплата заемщика превышает $2,5-3 тыс.", — говорит директор центра ипотечных программ компании "Миэль-недвижимость" Елена Панова. В результате разница в сумме займа по одному и тому же клиенту у разных кредитных организаций нередко составляет $10-20 тыс. Отличаются и подходы при проверке заемщика. Величина займа зависит от того, какие понижающие коэффициенты использует кредитор при оценке возраста, профессии, опыта работы потенциального должника. Нередко по итогам проверки клиента размер кредита занижается. "В этой ситуации поднять планку максимальной суммы ссуды может ипотечный брокер, обратив внимание кредитора на ряд аспектов, которые тот мог не учесть: дополнительные доходы заемщика, уровень расходов, свидетельствующий о доходах, особенности приобретаемого объекта", — уверяет начальник отдела ипотечного жилищного кредитования Московского ипотечного центра Константин Шибецкий.

Второй показатель, на который смотрит заемщик: сроки рассмотрения документов на получение ссуды. В большинстве банков они не превышают двух-трех дней, правда, многое зависит от формы подтверждения дохода. Если это не официальная справка (2-НДФЛ), а произвольная, специалисты банка скорее всего посетят работодателя для подтверждения информации по зарплате (или хотя бы уточнят данные по телефону). Для проверки владельцев бизнеса или индивидуальных предпринимателей требуется больше времени. "Нужно посмотреть отчетность компании, прибыль за последнее время, проверить состав учредителей, удостоверить долю собственности заемщика. В этом случае проверка занимает от трех до семи дней", — говорит Елена Панова.

Если одобрение заявки занимает больше недели, такие программы неинтересны заемщикам. "Сегодня, когда темпы роста цен на жилье несколько замедлились, время рассмотрения уже не играет существенной роли при выборе банка. К тому же у большинства игроков сроки примерно одинаковы", — считает Константин Шибецкий. Но есть и исключения: по словам некоторых ипотечных брокеров, в Банке Москвы и "Внешторгбанке — розничные услуги" рассмотрение заявки может затянуться на 2-3 недели. Такая политика недопустима. "Даже если всего неделю ждать решения, а потом еще неделю готовить сделку, либо цена квартиры вырастает, либо ее владелец продаст объект другим желающим", — говорит член правления Городского ипотечного банка Сергей Жигунов.

Лишь на третьем месте в рейтинге предпочтений заемщиков — размер процентной ставки. "Сегодня ставки достигли примерно одного уровня во всех банках", — уверяет начальник отдела методологии и развития банка "КИТ Финанс" Антон Карелин. А руководитель направления ипотечного кредитования МИАНа Сергей Махоткин уверен, что заемщики, которые в первую очередь смотрят на ставку при выборе кредитора, ошибаются: "Нельзя забывать об остальных составляющих кредита: сроке займа, первоначальном взносе, комиссиях. К примеру, уменьшение ставки на 0,1 процентного пункта позволит ежемесячно экономить всего несколько долларов, которые с лихвой компенсируются дополнительными комиссиями".

На последующих местах по значимости расположились следующие параметры: уровень сервиса, размер дополнительных платежей, возможность досрочного погашения долга, размер первоначального взноса, специальные программы кредитования. Впрочем, по словам Сергея Жигунова, размер первоначального взноса не менее важен, чем срок рассмотрения заявки: "Чтобы купить обычную двухкомнатную квартиру, требуется получить кредит в $240-250 тыс., иметь ежемесячный доход в $3,5 тыс. и уплатить первый взнос в $30-50 тыс. Это не под силу многим семьям. Для клиентов важно получить заем с минимальным взносом". Однако другие эксперты в этом не уверены. "В редких случаях граждане обращают внимание на нулевой первоначальный взнос, да и для банков заемщик, не имеющий даже минимальных накоплений, не самый надежный клиент", — поясняет Сергей Махоткин. "Реально используют такие программы (с нулевым первоначальным взносом) лишь небольшое число клиентов, — уверяет Елена Панова, — а банки вводят такие услуги в первую очередь из-за желания привлечь внимание к ипотечным продуктам в целом".

Выдать и забыть. За последний год ставки по рублевым кредитам снизились в среднем на 1,2 процентного пункта, а по долларовым — на 0,8. Как уверяют банкиры, конкуренция в плане снижения ставок себя практически исчерпала.

"Особых механизмов для снижения ставок в ближайшее время у банков нет. Чтобы привлечь клиентов, финансовые институты могут лишь отказаться от некоторых единовременных платежей, например, за оформление или выдачу кредита", — говорит Константин Шибецкий. "Гораздо большее поле деятельности есть в рамках улучшения сервиса — сокращения сроков рассмотрения заявки, в более качественной подготовке документов, более внимательном отношении к заемщику до оформления сделки и после нее", — добавляет Елена Панова.

Правда, пока усилия большинства банков направлены в основном лишь на продажу своих продуктов. Кредиторов мало заботит то, что заемщик еще в течение 10-15 лет продолжает оставаться их клиентом. "Постепенно конкуренция заставит финансовые институты обратить внимание на свой сервис, на программы рефинансирования. Пока лишь немногие осознали всю выгоду перекредитования, позволяющего существенно снизить платежи", — говорит Сергей Махоткин.

Перспективны и партнерские программы ипотечных брокеров и кредитных организаций. Как уверяют в агентстве недвижимости "Миэль", по некоторым их программам с банками ставка по ссуде снижена на 0,5 процентного пункта по сравнению с базовой. При кредите в $120 тыс. на 25 лет это позволит сэкономить заемщику около $4 тыс.

Кроме того, по партнерским программам банки могут пойти на сокращение различных платежей, сопровождающих сделку: не брать с заемщиков деньги за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за ведение ссудного счета и т. д., а также пойти по пути снижения срока моратория на досрочное погашение. "Работа через ипотечного брокера позволит клиенту сэкономить от 0,5 до 1% от суммы займа за счет скидок, которые он получает от банка. Если кредит берется на 20 лет, то это значительная сумма — около 5%", — уверяет гендиректор "Фосборн Хоум" Василий Белов.

Одно из основных требований, которое выдвигают клиенты, сводится к упрощению технологии получения кредита и сокращению времени, которое заемщик тратит на получение заемных средств. Кроме того, не в полной мере развиты спецпрограммы по отдельным видам жилья. "К примеру, кредитовать загородную недвижимость и земельные участки готовы не все банки, и в этом есть широкое поле для деятельности", — говорит Константин Шибецкий. Большой интерес у клиентов вызывает и приобретение в кредит строящегося жилья. "Поскольку рынок вторичного жилья ограничен, а квартира на этапе строительства стоит дешевле, то любые программы, связанные с кредитованием новостроек, вызовут дополнительный спрос", — уверен Антон Карелин. Согласен с ним и директор департамента продаж розничных банковских продуктов Абсолют-банка Эмиль Юсупов: "Заемщики часто обращают внимание на возможность получения кредита на покупку новостройки, по крайней мере у нас доля таких заявок около 50%". Есть потенциал и у программ, предусматривающих отсрочку платежа по кредиту, когда клиент получает заем на приобретение новой квартиры и в течение полугода имеет возможность реализовать имеющееся жилье. Но пока таких программ немного.

Нюансы: Кто больше?

Если вы хотите получить в банке максимальную сумму кредита, которую позволяют ваши доходы, выбирайте тот банк, где соотношение ежемесячный платеж/доход максимально большое.

Как правило, оно не превышает 60%. Чтобы убедиться в различном подходе к оценке доходов клиента, достаточно обзвонить несколько кредитных организаций или воспользоваться ипотечными калькуляторами на сайтах финансовых институтов. Так, при доходе в $3 тыс. и 10-процентном первоначальном взносе в СДМ-банке могут выдать $124 тыс. на 15 лет (ставка 12%), в Абсолют-банке — $105 тыс. на тот же срок. В Москоммерцбанке дадут больше — $121 тыс. (ставка 11,5%), но при первом взносе в 15%. Как раз в Москоммерцбанке размер ежемесячного платежа может составлять до 60% от доходов заемщика. Больше других предлагают в банке "Дельтакредит" — $144 тыс. на 15 лет (ставка 10,9%). При этом первоначальный взнос составит не менее 15%, а ежемесячный платеж — $1,6 тыс.

Доплата за ссуду
Услуга	Комиссия
Страхование	0,8-1,5% от суммы кредита
Рассмотрение заявки	до $200
Оформление документов	$100-200
Оценка квартиры	от $50 до $500
Открытие ссудного счета	0-1% от суммы кредита
Выдача кредита	0-1% от суммы кредита
Аренда ячейки в банке	$50-100
Нотариус	$100-500 (или 1-1,5% от стоимости жилья)
Госрегистрация	от $100
Риэлтор	от 2 до 7% от стоимости жилья
Ипотечный брокер	от $500
Помимо ежемесячных платежей заемщик несет дополнительные расходы, которые могут составить до 10% от стоимости квартиры

По материалам журнала Финанс

Тэги: Ипотека, Ипотека

Загородный дом в кредит

2006-11-02T12:39:00.000+03:00

Ипотека – способ приобретения жилья, вызывающий сегодня наибольшее количество дискуссий. Впрочем, не все знают, что механизм ипотечного кредитования распространяется не только на покупку городской квартиры. С помощью ипотеки можно купить и загородный дом. Сегодня «Собственник» расскажет о проблемах и перспективах загородной ипотеки.

Один из древнейших институтов обеспечения ответственности должника перед кредитором, ипотека фактически была впервые реализована еще до нашей эры, в Древней Греции. Впрочем, в нашей стране перспективность такого способа приобретения жилья вызывает споры – доверия к ипотеке у россиян все еще нет. Президент ООО «Парк Групп», управляющий сетевым проектом «Витро» Олег Маринин объясняет такое положение вещей с точки зрения исторического развития ипотечного механизма: «За несколько веков активного развития ипотечного кредитования и использования различных его схем европейские страны довели этот институт практически до совершенства, что отчасти объясняет лучшее состояние дел с ипотекой на Западе по сравнению с нашей страной». И если на первичном и вторичном рынках столичного жилья покупка по ипотеке – сравнительно распространенное явление, то доля сделок по ипотечному кредитованию покупки загородного жилья составляет, по разным оценкам, лишь от 2% до 3% от общего количества сделок на рынке кредитования. Если оценивать долю ипотечных сделок по «загородке» в сравнении с общим числом сделок на коттеджном рынке, процент будет чуть выше – от 5% до 6%. «Столь малая доля связана как с недостаточной информированностью людей о самой возможности загородной ипотеки, так и с рядом трудностей, которые могут возникнуть в процессе оформления кредита», – считает Маринин.

Надо сказать, что загородная ипотека в России – явление довольно молодое. «Еще совсем недавно, 2 года назад, загородной ипотекой занималось только два-три банка. Причем далеко не каждый покупатель мог получить у них кредит: дом должен был быть расположен близко к Москве, по престижному направлению, на финальной стадии строительства», – рассказывает генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. Впрочем, и сегодня получить кредит на строящийся дом без дополнительного обеспечения вряд ли получится. По словам генерального директора ООО «Фосборн Хоум» Василия Белова, даже на Западе практика выдачи целевых кредитов на строительство не слишком распространена, в России же такое кредитование в чистом виде вообще отсутствует. «Если инвестиционные кредиты и выдаются, то только с дополнительным обеспечением, например, в виде квартиры, или под залог земли. В основном же кредитуется только готовое жилье, и залогом выступает сам приобретаемый объект, который оценивается вместе с занимаемым земельным участком», – поясняет эксперт. О том, что отсутствие у заемщика земельного участка, недвижимости или собственности другого рода, которая может быть оформлена в залог, будет расценено банком как доказательство неплатежеспособности, говорит и управляющий проектом «Грин Хилл» Григорий Слепак.

Что же касается основных сложностей, препятствующих развитию загородной ипотеки, то отметить здесь следует прежде всего сложность и длительность самой процедуры оформления залога: «Эта проблема не является специфической для России, процедура оценки загородного дома сложна по определению, поскольку это не типовое жилье, каждый коттедж индивидуален», – рассказывает Василий Белов.

Кроме того, не способствует быстрому развитию загородной ипотеки и непрозрачность информации о доходах и имуществе заемщиков. «Во-первых, значительная доля рынка – это вторичка (около 50%). А частные владельцы не очень активно стремятся указывать реальную стоимость объекта в договоре купли-продажи, – говорит Тимур Сайфутдинов. – Во-вторых, банки требуют полный комплект документов на дом или земельный участок, чем может похвастаться далеко не каждый продавец. Проблемой также является недоступная информация об истинных доходах населения. Правда, сейчас за городом наметилась новая тенденция: люди начинают совершать сделки «в белую», для легализации капитала. Розничный рынок финансовых услуг в России очень молод, и банки еще физически не успели накопить достаточный объем кредитных историй».

Участники рынка сходятся во мнении о том, что загородное направление ипотечного кредитования будет развиваться, разногласия наблюдаются только в оценке темпов такого развития. «Можно прогнозировать двукратное увеличение объема сделок по приобретению загородного жилья с помощью ипотечного кредитования ежегодно – таковы темпы развития и городской, и загородной ипотеки сегодня, такими они сохранятся и в будущем», – считает Василий Белов. Более оптимистичен в своих прогнозах Олег Маринин: «В следующем году количество сделок по ипотеке загородной недвижимости может возрасти с 2–3% до 10% от общего объема сделок с кредитованием». По мнению Тимура Сайфутдинова, рынок развивается в геометрической прогрессии: «Чем больше сделок совершается, тем лучше отрабатываются схемы, тем проще выходить новым игрокам на уже подготовленную почву». Развитию загородной ипотеки способствует и заинтересованность банков, считает Григорий Слепак: «На сегодняшний день большинство банков выражает готовность выдавать кредиты на покупку объектов загородной недвижимости. Это объясняется тем, что для самих банков подобный вид кредитования является выгодным способом вложения денежных средств. Более того, многие банки стараются максимально облегчить процесс кредитования, предлагая клиентам все более выгодные и гибкие схемы». Конкретные данные об условиях, предлагаемых некоторыми банками, мы приводим в таблице.

Наименование банка	Срок, лет	Валюта кредита	Ставка	Размер собст. средств	Сумма кредита
"АБСОЛЮТ БАНК" ЗАО АКБ	1-10	USD	12%-14%	от 35%	30 тыс. — 1 млн.
"АГРОПРОМКРЕДИТ" КБ	1-30	RUB	11%-14%	от 10%	200 тыс. - 16, 2 млн.
"БАНК МОСКВЫ" АКБ (ОАО)	3-25	RUB	11,9%-15%	от 0%	от 300 тыс.
"БАНК МОСКВЫ" АКБ (ОАО)	3-25	USD, EUR	10%-12%	от 0%	от 10 тыс.
"БАНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК" ЗАО	1-15	RUB	17%	от 20%	от 750 тыс.
"БАНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК" ЗАО	1-15	USD	11%-13%	от 20%	от 25 тыс.
"БАНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК" ЗАО	1-15	EUR	15%	от 20%	от 25 тыс.
"ВНЕШТОРГБАНК 24" ЗАО	1-25	RUB	12%-13,5%	от 0%	от 300 тыс.
"ВНЕШТОРГБАНК 24" ЗАО	1-25	USD, EUR	9,3%-11,5%	от 0%	от 10 тыс.
"ВОЗРОЖДЕНИЕ" БАНК ОАО	1-25	USD	10,5%-12,5%	от 30%	15 тыс. - 300 тыс.
"ВОЗРОЖДЕНИЕ" БАНК ОАО	1-30	RUB	11%-14%	от 10%	100 тыс. - 16,2 млн.
"ГАЗПРОМБАНК" АБ ЗАО	1-15	RUB	17%	от 30%	300 тыс. - 30 млн.
"ГАЗПРОМБАНК" АБ ЗАО	1-15	USD, EUR	12%	от 30%	10 тыс. - 1 млн.
"ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК" ООО	1-25	USD	9%-12%	от 30%	10 тыс. - 500 тыс.
"ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК" ООО	1-25	RUB	12,25%-13,25%	от 25%	300 тыс. - 15 млн.
"КИТ ФИНАНС ИНВЕСТИЦИОННЫЙ БАНК" ОАО	1-30	RUB	10,75%-13,75%	от 10%	300 тыс. - 60 млн.
"КИТ ФИНАНС ИНВЕСТИЦИОННЫЙ БАНК" ОАО	1-30	USD	9,75%-12%	от 10%	10 тыс. - 2 млн.
"МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК" ОАО	1-20	USD	10,5%-12%	от 25%	30 тыс. — 750 тыс.
"МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК" ОАО	1-15	RUB	13,5%-14,5%	от 25%	1 млн. - 10 млн.

По материалам Собственника

Тэги: Ипотека, Ипотека

Ипотека ускоряется

2006-11-02T12:28:00.000+03:00

Ипотека в России развивается не вопреки, а благодаря стремительному росту цен на жилье. Покупатели, ожидая роста цен на квартиры, стараются не откладывать покупку на длительный срок. В то же время банкиры, предвкушая сверхприбыль на кредитовании покупок жилья, совершенствуют технологии: выдают кредиты быстро и с минимальными затратами для заемщика. Как следствие, количество ипотечных сделок в Петербурге за девять месяцев 2006 года почти вдвое превысило количество сделок за весь 2005 год и приблизилось к отметке 7,5 тыс. А к концу текущего года количество сделок, по прогнозу банкиров, превысит и все 10 тыс.

Летом, в период галопирующего роста цен на жилье, когда квартиры дорожали на 3 рубля в минуту, банки начали предлагать кредиты без первоначального взноса. Хотя еще год назад одного только предположения о такой возможности было достаточно, чтобы финансисты изменялись в лице, словно у них спрашивают нечто очень неприличное. Между тем заемщикам так понравилось это предложение, что банкиры вместо сезонного спада на рынке выдачи ипотечных кредитов получили настоящий вал спроса со стороны заемщиков. Первым на отмену авансового платежа решился Банк Москвы. Правда, его топ-менеджеры назвали этот ход временной маркетинговой акцией, которая призвана помочь банку быстрее захватить значимую долю на рынке. Предполагалось, что уже с конца лета банк снова будет требовать от заемщиков первоначального взноса. Однако в итоге срок действия акции был продлен: как сообщили Ъ в пресс-службе петербургского филиала Банка Москвы, выдавать кредиты без первоначального взноса банк будет как минимум до конца этого года. Идею Банка Москвы тут же подхватили государственные банки, которые могут позволить себе брать дополнительные риски, поскольку не нуждаются в рефинансировании ипотечных кредитов, а таковое невозможно в отношении кредитов, выдаваемых без первоначального взноса. Летом о снижении до нуля минимального размера первоначального взноса объявил один из крупнейших игроков банковского сектора России - "Внешторгбанк. Розничные услуги" (ВТБ-24), дочерняя структура Внешторгбанка. Причем процентная ставка по такому кредиту, в отличие от того же Банка Москвы, была аналогична ставке по кредиту, в рамках которого заемщик вносит в качестве первоначального взноса собственные средства. Вслед за ВТБ-24 на отмену или снижение первоначального взноса до уровня 5% пошли и другие игроки. Впрочем, большинство ипотечных банков по-прежнему предлагают кредиты, требуя от заемщика заплатить за квартиру, приобретаемую в кредит, как минимум 10% своих средств.

Предложению ВТБ многие из них противопоставили более высокую скорость принятия решения и оформления ипотечной сделки. Кроме того, банки стали активно предлагать клиентам кредиты под залог уже имеющегося у них жилья для покрытия необходимого первоначального взноса при покупке в кредит новой квартиры. Правда, ставки по таким кредитам для формирования первоначального взноса гораздо выше, чем по ипотечному кредиту. Разница может составлять 3%, что снижает конкурентоспособность подобного рода схем по сравнению с ипотечными кредитами без первоначальных взносов.

Без шампанского, зато с деньгами

Однако идти на поводу у государственных банков, отказавшихся от практики обязательного предоставления заемщиком первоначального взноса, и петербургские, и московские банкиры пока не намерены.

"Ипотека без первоначального взноса достаточно рискованна для банков. Если заемщик вносит личные средства, то чувствует большую ответственность за своевременное погашение кредита, так как в случае невыплат он рискует потерять не только квартиру, но и достаточно солидную сумму собственных средств, - объясняет начальник дирекции по работе с физическими лицами "Райффайзенбанка Австрия" Роман Воробьев. - То есть первоначальный капитал заемщика служит для банков дополнительной страховкой от увеличения невыплат по ипотечным кредитам". По мнению господина Воробьева, существует прямая зависимость между ростом невозвратов и понижающимся ценовым трендом, и чем больше первоначальный взнос, тем более защищенным чувствует себя банк в случае падения цен на недвижимость.

По мнению директора по ипотечному кредитованию петербургского филиала Альфа-банка Вячеслава Михайлова, вследствие роста цен на рынке недвижимости уменьшилось количество потенциальных заемщиков из сегмента с небольшим уровнем доходов. Зато банки получили новых заемщиков из сегмента покупателей, которые планировали приобретать недвижимость за счет собственных средств, но вследствие резкого скачка цен вынуждены обращаться за ипотечными кредитами. А значит, ипотечные продукты будут пользоваться высоким спросом и без снижения первоначального взноса до нуля.

"При сложившейся ситуации на рынке недвижимости в выигрыше останется тот, кто, проводя максимально сбалансированную политику в отношении размера первоначального взноса, сделает лучшее предложение лучшим заемщикам, - добавляет господин Воробьев. - В конце концов размер первоначального взноса может варьироваться в зависимости от кредитоспособности потенциального клиента, так же как и размер процентной ставки".

Деньги текут рекой

Доходность ипотечных сделок стремительно растет вслед за ростом цен на квартиры. Средняя сумма кредита за девять месяцев текущего года возросла на 86%, до $65 тыс. Средние ежемесячные платежи по кредитам выросли немного меньше, примерно на 74%, за счет снижения процентных ставок.

В сложившихся условиях банкиры практически ничем не рискуют. Они прекрасно понимают, что если заемщик не расплатится по кредиту в срок, то они без особых сложностей перепродадут недвижимость с прибылью, которую им не обеспечат акции нефтяных компаний и "Газпрома", вместе взятых. Поэтому, собственно, финансисты и не скупятся, выдают кредиты в размере 95% от стоимости залога, хотя еще пару лет назад заемщик мог рассчитывать максимум на 70%. Причем срок кредита постоянно увеличивается. А ведь в конечном счете чем больше срок кредита, тем дороже он обходится заемщику. При прочих равных условиях за семилетний кредит заемщик заплатит примерно на 10% меньше, чем за десятилетний. Впрочем, по словам генерального управляющего петербургским филиалом ММБ Александра Конышкова, именно десятилетние кредиты пользуются на сегодня наибольшим спросом, поскольку выгоднее кредитных предложений сроком на 20-30 лет. "Причем на первичном рынке преобладают рублевые заимствования на сумму до 1,5 млн рублей и долларовые кредиты для более дорогих сделок. На вторичном рынке до сих пор преобладают долларовые сделки", - утверждает господин Конышков.

Ставки достигли дна

С рефинансированием кредитных портфелей у отечественных банкиров проблем нет. Иностранные финансовые институты с удовольствием перекупают кредиты российских банков, поскольку процентные ставки в России выше, чем в развитых странах. По словам члена правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, процентные ставки в Евросоюзе и США колеблются в диапазоне 6-7,5%, а в России - 9-10,5% в иностранной валюте. Ставки в рублях в зависимости от разных факторов колеблются на уровне 12%. "Едва ли можно ожидать в ближайшее время резкого снижения ставок по ипотечным кредитам. Существующие процентные ставки являются рыночно обоснованными и отражают реальную экономическую ситуацию в стране, а также текущую стоимость привлекаемых ресурсов, - выражает типичное мнение банкиров господин Жигунов. - Поэтому их колебания возможны лишь в пределах 0,5-1 процента". Но и то, по оценке большинства экспертов, это произойдет не сразу. Так, по мнению господина Михайлова из Альфа-банка, одной из основных предпосылок к такому снижению ставок является начало работы в России рынка ипотечных ценных бумаг, что позволит банкам привлекать средства под более низкие проценты. А на его становление, полагают опрошенные Ъ эксперты, может потребоваться целый год. Вместе с тем в конце первого полугодия текущего года наметилась еще одна новая тенденция - отказ банков от валютных кредитов. "При этом полного ухода банков от них, по всей видимости, ожидать не стоит. Спрос на валютные кредиты сохранится, особенно в столице России, где достаточно велика доля людей с доходами, привязанными к доллару. Сейчас, например, на долю валютных кредитов приходится около 40 процентов ипотечного портфеля нашего банка, - объясняет директор департамента по работе с риэлтерами и застройщиками Инвестиционного банка "КИТ Финанс" Дмитрий Булычев. - Но вполне возможно, что валютные ставки по ипотечным кредитам в скором времени превысят рублевые". В этом случае, по мнению экспертов, валютный кредит станет такой же редкостью, как и ипотечный кредит с первоначальным взносом в 50% от стоимости квартиры.

Перемена кредита

Между тем незначительное снижение процентных ставок, произошедшее в первой половине этого года, заставляет банкиров развивать услуги по перекредитованию заемщиков, поскольку заемщики, взявшие кредит в 2004 году, сейчас не хотят платить процент выше среднерыночного. Пока банкиры не очень активно переманивают друг у друга клиентов. Рынок быстро растет, и нужды в такого рода агрессии нет. Но стоит темпам роста замедлиться, как конкуренция в этом секторе неизбежно обострится. Ведь старый заемщик лучше новых двух. Во всяком случае его привлечение обойдется дешевле: он уже проверен коллегами по цеху, исправно возвращает им долг. А такой клиент никогда не будет для банка лишним.

"Обычно для заемщиков проблема перекредитования возникает при изменении процентных ставок более чем на два процентных пункта, - отмечает начальник кредитного управления петербургского филиала Национального резервного банка Наталия Григорьева. - Однако заемщики пока не спешат переоформлять ипотечные кредиты. На российском ипотечном рынке системой рефинансирования пользуются крайне редко". Это, по мнению госпожи Григорьевой, связанно с тем, что ипотека не стала массовой и абсолютное число заемщиков, взявших кредит несколько лет назад, небольшое. "Массовое обращение к услуге рефинансирования произойдет в течение нескольких ближайших лет. И в выигрыше останутся те банки, которые создадут технологии и механизмы перекредитования", - прогнозирует директор департамента по работе с риэлтерами и застройщиками Инвестиционного банка "КИТ Финанс".

Портрет заемщика изменился

При сложившейся конъюнктуре на рынке жилой недвижимости рост ипотечного рынка вряд ли замедлится в ближайшей перспективе. Цены таковы, что людей, способных выложить из кармана нужную сумму, практически не осталось. Предпринимателям выгодней платить по кредиту, чем изымать деньги из оборота. "В свете новых условий изменился портрет среднестатистического заемщика по уровню дохода, - отмечает начальник кредитного управления петербургского филиала Национального резервного банка. - Если раньше это были граждане с доходом на семью от $500, то для того, чтобы купить жилье по новым ценам, доход на семью должен быть не менее $1500. Также ипотечные кредиты стали привлекать и топ-менеджеры компаний". Банкиры не сомневаются, что цены на жилье продолжат расти. Очевидных предпосылок для их снижения нет, напротив, все говорит о сохранении тенденции. Предложение не поспевает за спросом, и более того, оно не соответствует запросам потребителей. Строители по инерции предпочитают создавать однокомнатные квартиры. Но этот сегмент рынка, по мнению банкиров, бесперспективен. Поскольку однокомнатные квартиры годятся только для длительного проживания пенсионеров. Другая категория потребителей однокомнатных квартир - молодые семьи уже стремятся обзавестись более просторным жильем, как минимум с двумя комнатами. Все-таки молодые рассчитывают, как правило, быстро обзавестись детьми.

Падения цен пока не будет

Некоторые аналитики предрекают, что вскоре на рынок будут выставлены так называемые инвестиционные квартиры, которые последние несколько лет приобретались спекулянтами в сфере недвижимости в расчете на перепродажу по более высокой цене. Вот тогда цены могут рухнуть. Банкирам такой сценарий кажется маловероятным. Однако их нежелание выдавать кредиты без первоначального взноса продиктовано в том числе и опасением, что цены на жилье могут рухнуть процентов на 30, после чего многие заемщики расторгнут договор и банк будет вынужден квартиру, приобретенную на его деньги за $100 тыс., продавать за $70-75 тыс., в то время как заемщик купит в кредит аналогичную квартиру в другом банке, сэкономив солидную сумму. Наличие таких опасений в банковской среде подтверждает возможность серьезного кризиса на рынке, правда в отдаленной перспективе, а не в течение ближайших полутора-двух лет. В обозримом же будущем банкиры ожидают лишь небольшого снижения цен с уровня, на который их загнал летний ажиотаж на рынке, да и то лишь по отдельным видам квартир.

"В части малоликвидных, низкого качества объектов, возможно, произойдет небольшая корректировка цен в сторону снижения, а вот в отношении современного, качественного жилья, элитного жилья рост продолжится, хотя с намного меньшими темпами, в рамках роста рынка в целом", - утверждает господин Жигунов. Другие опрошенные Ъ банкиры также уверены, что замедление роста цен на жилье - явление временное, они продолжат расти, когда люди к ним привыкнут. "Несмотря на отмечаемую статистикой остановку роста цен на первичном рынке жилой недвижимости, вторичный продолжает коррекцию в сторону повышения, - отмечает начальник отдела развития ипотечного кредитования банка "Санкт-Петербург" Дмитрий Соловьев. - Хотя темпы этой коррекции, безусловно, несравнимы с летним ажиотажем. По моим ощущениям, рынок близок к стабилизации, после которой закономерен незначительный, до 5-10 процентов, откат цен из-за появления на рынке 'придержанных' квартир". По словам господина Соловьева, заемщики сегодня не отличаются "пылкостью", им необходимо привыкнуть к новым ценам и, разумеется, надо, чтобы "подтянулся" уровень зарплаты. "Сейчас на рынке тон задает продавец, и цена продажи зависит от его желания. Говорить о том, что цены не будут расти, - значит обманывать себя, - считает господин Конышков. - Возможна коррекция цены, но это краткосрочная перспектива, а в долгосрочной перспективе рост будет продолжаться. Этот рынок цикличен, как и многие другие. Что касается потенциальных заемщиков, то количество людей, которые не смогли найти жилье, продолжает увеличиваться".

По единодушному мнению банкиров, настоящий бум на ипотечном рынке произойдет, когда стоимость арендной платы за съемную квартиру снова превысит размер среднего платежа по ипотечному кредиту. Ведь, по сути, именно размер арендной платы является сейчас верхней планкой для ежемесячного платежа по кредиту. Так что после любого ее увеличения и без того высокий спрос на ипотечные кредиты станет еще больше. В ожидании этого банки усиленно расширяют свои подразделения, работающие с потенциальными клиентами. Если раньше оформлением ипотеки занимались два-три менеджера, то теперь банки создают целые специализированные ипотечные центры с десятками сотрудников и активно привлекают к работе с заемщиками агентства недвижимости и ипотечных брокеров. И судя по все возрастающей активности финансистов, именно следующий год станет годом долгожданного бума на рынке ипотечного кредитования.

По материалам Комерсантъ

Тэги: Ипотека, Ипотека

Скрытые комиссии в ипотеке неэтичны

2006-11-01T12:34:00.000+03:00

Банки озабочены этичностью конкурентной борьбы на рынке ипотечного кредитования. Число выданных ипотечных кредитов год от года показывает резкий рост, и не исключено, что в погоне за клиентом банки обратятся к обкатанным на потребительском кредитовании «грязным» методам: прежде всего, занижению процентных ставок за счет скрытых комиссий.

Российские банки, занимающие лидирующие позиции в сегменте ипотечного кредитования, обратились в антимонопольное ведомство с инициативой создания кодекса корпоративного поведения финансовых организаций. Банки ратуют за создание единых стандартов по раскрытию эффективных ставок и ознакомлению клиента со всеми условиями кредитного договора. Шаг своевременный: по мнению начальника управления контроля и надзора на финансовых рынках Федеральной антимонопольной службы Юлии Бондаревой, сейчас на рынке ипотеки наблюдается «такая же запутанность» со ставками, как и некоторое время назад в сегменте потребительского кредитования. И при росте спроса на ипотечные кредиты велика вероятность, что у заемщиков возникнут те же проблемы, поскольку у банков кроме декларируемой процентной ставки по кредиту есть ряд сборов и комиссий.

Вопиющие нарушения ряда банков, специализирующихся на розничном кредитовании, вынудили Федеральную антимонопольную службу и Банк России в мае прошлого года издать совместные рекомендации кредитным организациям по стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов. Документ носил рекомендательный характер, но надзорные органы не раз заявляли о намерениях опубликовать «белый список» банков, честных по отношению к клиентам. И в июне 2006 года такой список действительно появился. Правда, не обошлось и без казусов – в первоначальный вариант были включены всего пятьдесят банков из более чем тысячи кредитных организаций, зарегистрированных в стране, при этом в список не попали многие крупные московские банки, в том числе и Сбербанк России, и ни одна «дочка» иностранных банков. Разумеется, в дальнейшем, по мере поступления новой информации, список предполагалось обновлять, но обойденные вниманием банки сочли, что публикация списка в промежуточном варианте может нанести существенный вред их деловой репутации: не найдя банк в «белом» списке, клиент автоматически занесет его в «черный». К тому же сведения, предоставляемые банками в антимонопольное ведомство о способах доведения до клиентов информации об условиях получения потребительского кредита, надзорным органом никоим образом не проверялись. К слову сказать, некоторые банки указали, что в настоящий момент в силу разных причин исполняют рекомендации по информированию заемщиков не в полном объеме, а частично. Одними из первых в список были включены специализирующиеся на магазинном экспресс-кредитовании банки «Русский стандарт» и «Дельтабанк». Сегодня в «белом списке» уже 93 российских банка, в том числе Газпромбанк, «Альфа-Банк», банк «Уралсиб», «Зенит», «Абсолют Банк», Тверьуниверсалбанк, Агропромкредит, «КМБ-Банк», «Северная казна», УБРиР, «Кредит Урал Банк», Челиндбанк и Челябкомзембанк.

«В уважающих себя финансовых организациях репутация всегда стоит во главе угла, – говорит заместитель председателя правления ОАО «Челябинвестбанк» Татьяна Васик. – Большинство банков давно отказалось от сокрытия комиссий по всем видам кредитования – честное имя дороже».

Основной принцип стандартов раскрытия информации заключается в предоставлении банками потенциальным заемщикам достоверной и полной информации об условиях предоставления, использования и возврата потребительского кредита, причем в стандартизированной форме, позволяющей потребителю сравнить условия кредитования в разных банках и сделать осознанный выбор.

Процесс по принуждению банков к раскрытию информации обо всех дополнительных сборах и комиссиях, по словам Юлии Бондаревой, пока не завершен, поскольку нет закона о потребительском кредите. В недавно принятой новой редакции закона о рекламе есть статья, посвященная финансовым организациям, в которой указано, что если услуга рекламируется, то должны быть раскрыты потребителю все комиссии и сборы, им уплачиваемые, и ее нарушение уже послужило поводом для нескольких судебных разбирательств. Между тем, представители банковского сообщества отмечают, что исполнить требования нового закона невозможно: на рекламной листовке или билборде всех условий получения займа не уместить.

И все же мысль о создании кодекса корпоративного поведения банков на рынке потребительского кредитования кажется здравой и своевременной. Благодаря либерализации ставок по ипотечным кредитам и росту благосостояния населения число выданных кредитов на приобретения жилья в последние годы увеличивается едва ли не в геометрической прогрессии. Самое время задуматься о том, что конкурентная борьба между банками должна оставаться честной и открытой.

«Темпы роста ипотечных кредитов в УрФО достаточно высокие, но абсолютный объем ссуд пока незначителен, – отмечает Татьяна Васик. – Кредиты выдаются на срок до 30 лет, причем выдаются на основании справок о доходах за последние 6 месяцев. Предполагается, что на протяжении 25-ти лет человек будет иметь такую же стабильную работу, предприятие-работодатель никуда не исчезнет, а заемщик будет иметь стабильные доходы, да и цены сильно не изменятся. На вере вот в эти позитивные предпосылки и строится сегодня процесс ипотечного кредитования. Отсюда и жесткие требования банков по программам кредитования на приобретение жилья. Во-первых, заемщик обязан заплатить первоначальный взнос – не менее 10 % стоимости квартиры. Во-вторых, ежемесячный платеж по кредиту не может превышать 35 % от совокупного дохода семьи».

В Челябинвестбанке, помимо базовой ставки ипотечного кредитования, клиенту, оформляющему кредит на приобретение жилья, придется дополнительно уплатить комиссию за открытие ссудного счета. Однако это, по мнению Татьяны Васик, не мешает построению честных отношений банка с клиентом: «Процесс приобретения квартиры по ипотечному кредитованию занимает до четырех недель, за это время заемщик успевает ознакомиться со всеми требованиями и комиссиями банка».

«В случае с ипотечными кредитами проблема скрытых комиссий стоит не так остро, как с потребительскими кредитами, – соглашается директор Центра макроэкономических исследований «БДО Юникон» Елена Матросова. – К тому же в отличие от экспресс-кредитования, длительность рассмотрения ипотечного договора предполагает, что клиент ознакомится со всеми комиссиями и сборами».

По материалам Finтехнологий

Тэги: Ипотека, Ипотека

Ипотека не по карману

2006-10-31T18:15:00.000+03:00

В сентябре впервые за несколько лет уменьшился спрос на ипотечные кредиты — с этим столкнулись две трети опрошенных "Ведомостями" банков. Одних людей запредельный рост цен лишил надежды на покупку квартиры даже в кредит, а других усилившиеся ожидания падения цен заставили повременить с покупкой.

"Впервые в ипотечном кредитовании мы столкнулись с падением спроса", — сетует начальник управления маркетинга и розничных услуг Международного московского банка (ММБ) Сергей Тропин. Осенью спрос на ипотеку всегда растет, но в этом году ситуация нетипичная, говорит начальник разработки кредитных продуктов "Внешторгбанк 24" Мария Серова. Падение спроса отметили почти все крупнейшие игроки этого рынка.

"Ведомости" спросили 15 банков, выдавших больше всего ипотечных кредитов, сколько заявок на ипотечные кредиты поступило к ним в августе и сентябре (см. таблицу, данные об объеме кредитов веб-портала "Русипотека"). Из 10 ответивших лишь "Абсолют" сообщил, что число соискателей выросло. Почти вдвое этот показатель уменьшился у Банка Москвы и ММБ, в полтора раза — у "КИТ-финанса", на четверть — у "Возрождения". Остальные недосчитались в среднем по 10% заявок. Не предоставившая данные пятерка вряд ли изменит картину. Топ-менеджер "ВТБ 24" признал, что осенью в банк стало поступать меньше обращений. О том же сообщили сотрудники двух отделений Сбербанка и представитель одного из отделений "Банк Сосьете Женераль Восток".

Падение спроса на ипотеку зафиксировали и риэлторы. Если в августе поступило 700 звонков от клиентов, то в сентябре — только 530, говорит Ирина Радченко, президент компании "Лауреал-недвижимость", предлагающей услуги ипотечного брокера. Руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН — агентство недвижимости" Сергей Махоткин говорит, что в сентябре число звонков от желающих купить квартиру по ипотеке осталось на уровне августа вместо привычного роста в 2-3 раза. А в "Бест-Недвижимости" в сентябре число таких звонков снизилось, отмечает предправления компании Григорий Полторак.

Банкиры винят рост цен на недвижимость. К сентябрю квартиры подорожали настолько, что суммы, которую может одобрить банк, многим не хватает на покупку, констатирует председатель совета директоров Русского ипотечного банка Алексей Гурьянов. На это сетуют начальник департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская и зампред правления "Абсолюта" Олег Скворцов.

По данным IRN.ru, с начала года средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла на 65% и достигла $4000. В результате минимальный размер ипотечного кредита, по словам Гурьянова, увеличился с $50 000 в прошлом году до примерно $120 000. Минимальный ежемесячный платеж по такому кредиту превышает $1300, для чего доход семьи должен составлять не менее $2700. Большинство банков ограничивают размер ежемесячного платежа 45-50% совокупного дохода семьи заемщика, иногда эта планка достигает 55-60%.

Ипотечные кредиты в прошлом году были доступны гражданам с окладом $2000, в этом же — лишь тем, чей доход выше $3000 в месяц, отмечает Гурьянов. Воспользовавшись "ипотечным калькулятором" на сайте одного из банков, "Ведомости" рассчитали условия кредита на покупку двух квартир. Дешевле $150 000 жилья в Москве найти практически невозможно. При первоначальном взносе 10%, сроке кредита 25 лет и ставке 11% годовых платеж составляет $1370 в месяц, а доход семьи — не менее $2500. Для квартиры стоимостью $200 000 и сроке кредита 15 лет при том же 10%-ном взносе и ставке 11% платеж составит около $2000, а минимальный доход — $4000.

Число заявок на ипотеку сокращается и потому, что многие отложили покупку квартиры в расчете на снижение цен, считают и Скворцов, и Радченко. Оба они убеждены, что надежды граждан неоправданны. А Тропин уверен, что ожидания ни при чем: дело в сокращении предложения квартир и увеличении количества банков, предлагающих ипотечные кредиты. Топ-менеджер "Сбера" считает, что делать вывод о снижении интереса граждан к ипотеке вообще пока нет оснований.

По материлам Ведомостей

Тэги: Ипотека, Ипотека

Средний класс больше не тянет.

2006-10-31T14:28:00.000+03:00

Что будет с ценами на недвижимость в России, в частности, в Москве, какие факторы влияют на ценообразование, что стало причиной резкого скачка стоимости квадратного метра в прошлом году, и повторятся ли такие скачки в будущем? Является ли ипотека панацеей, позволяющей осуществить позабытый было лозунг времен социализма – "каждой семье – отдельную квартиру"? Или она лишь заведет ситуацию в тупик, учитывая бешеный рост цен на жилье? Все эти вопросы волнуют и специалистов рынка недвижимости, и простых россиян – потребителей их услуг. Об этом и о многом другом шла речь на конференции "Как развивать ипотеку в условиях нехватки жилья?"

В целом прогнозы экспертов неутешительны: и ипотека, и развитие системы социального жилья, и выдача беспроцентных ссуд отдельным категориям населения только подогревают процесс роста цен. Учитывая кризисную ситуацию с инженерной инфраструктурой столицы и острую нехватку земель, можно с уверенностью предполагать, он будет продолжаться и дальше, если не произойдет какого-либо чуда. Стопроцентный рост цен с прошлой осени по нынешнюю породил некое подобие стабилизации, но это, скорее всего, только остановка перед новыми рекордами.

Сейчас квадратный метр в столице стоит от 3500 до 25 тыс долл. Семья с доходами от 4 тыс долл еле-еле в состоянии наскрести на скромную двушку на окраине, выплачивая банку в среднем 2 тыс долл в месяц в течение 20 лет. И это при том условии, что у нее уже есть 30-40 тыс долл на первоначальный взнос. Нынешних потенциальных клиентов ипотеки можно разделить на несколько категорий, рассказал генеральный директор компании "Фосборн Хоум" Василий Белов. Первая, и самая многочисленная – семьи с совокупным доходом до 1 тыс долл /53 проц/. Им ни один банк не может предложить ничего ни на каких условиях, поскольку слишком высоки риски невозврата кредита. Вторая – 27 проц – семьи с доходом в 1-2 тыс долл. Они также практически не имеют шансов. "На одного человека, могущего рассчитывать на ипотеку, к нам приходят четверо с совокупным доходом семьи до 1,5 тыс долл, и они не могут получить ничего", - рассказывает эксперт.

Третья группа – семьи с доходом 2-3 тыс долл. Это и есть, по мнению В.Белова, резерв для дальнейшего роста ипотечного рынка. Они могут рассчитывать на банковские программы, основывающиеся на схемах улучшения уже существующего жилья. Если расширить эту категорию, то имеет смысл говорить о молодых семьях, имеющих совокупный семейный доход 1,5-3 тыс долл и собственную 1-2 комнатную квартиру в спальном районе или большую квартиру совместно с родителями. Они стремятся либо переселиться в 2-3 комнатную квартиру, либо просто разъехаться с родителями, имея в дальнейших планах рождение детей или просто повышение уровня комфорта. Такие семьи смогут рассчитывать в среднем на 150 тыс долл под уже существующее жилье. При этом они дают обязательство в течение определенного периода реализовать это жилье и внести банку полученную сумму в счет части погашения кредита. Удобство такой схемы по сравнению с обычной альтернативной сделкой состоит в том, что не нужно ничего продавать срочно, да и с течением времени имеющаяся площадь может еще подняться в цене. Правда, такие сделки осуществляют пока 2-3 банка.

О тех, кто может стать клиентом ипотеки, рассказал вице-президент Российской гильдии риэлторов /РГР/ Константин Апрелев. Это люди, доход которых начинается от 2-3 тыс долл в месяц на человека. 70 проц из тех, кто уже заключил сделки в Москве – люди, не имевшие ранее московской прописки. Это, как правило, представители региональной элиты, решившие перебраться в Москву, покупающие жилье детям, или просто желающие сделать инвестицию. Кстати, в оценке количества инвестирующих эксперты были практически солидарны – по их мнению, таковых 25-30 проц. Говоря об уровнях доходов потенциальных заемщиков, К.Апрелев привел такие неутешительные данные. Даже если оба в семье работают, являются представителями того самого среднего класса, на которого во всем мире ориентирована ипотека, зарабатывают вместе 8 тыс долл, то покупка двухкомнатной квартиры бизнес-класса при рассрочке в 10 лет все равно остается для них несбыточной мечтой. Но ведь это, если можно так выразиться, "идеальная семья", где оба не имеют обязательств и целиком поглощены карьерой. На практике мало кто даже в Москве зарабатывает такие деньги. По данным ресурса headhunter.ru, на зарплату от 3-4 тыс долл и выше могут рассчитывать лишь топ-менеджеры высшего звена, специалисты, работающие в нескольких сырьевых компаниях или сотрудники сферы продаж. В последнем случае, впрочем, все зависит от индивидуальных способностей человека – оклада там нет или он минимальный, а доход складывается от процентов с продаж. Так что без особого склада характера работать продажником можно и за 400 долл в месяц. Обычная же зарплата офисного специалиста среднего звена, по данным того же headhunter.ru, составляетс сейчас 1-1,5 тыс долл. Но не надо забывать, что у человека еще могут быть дети, которые требуют немалых затрат. Один из членов семьи может временно не работать или работать на более легкой и, следовательно, менее оплачиваемой работе, чтобы уделять время детям. Есть, наконец, пожилые родственники, о которых нужно заботиться. Короче, обстоятельства бывают разными, и все они, как правило, не добавляют платежеспособности заемщику в глазах банка. В то же время прослеживается очевидная тенденция – люди больше не хотят довольствоваться малым. Времена однокомнатных "хрущевок" давно прошли, и каждый готов залезть в долги, найти четвертую работу, сделать все, чтобы жить максимально комфортно.

Но это сегодняшняя реальность. Что же готовит нам день завтрашний? Сейчас количество сделок по ипотеке в Москве снижается, и пока рынок находится в ожидании. Если в августе было зафиксировано 530 сделок, то в сентябре – уже менее 400. О падении спроса говорит и увеличение сроков экспозиции квартиры в среднем до 60 дней. Если до конца года ситуация не изменится, не исключено, что покупателям все же станет несколько легче, считает К.Апрелев. В случае падения цен с рынка могут уйти спекулятивные инвесторы, тем более что стоимость аренды растет довольно медленно. На цены могут повлиять и разговоры о введении налога на недвижимость в 2008 г – спрос на этом фоне может несколько снизиться. Впрочем, есть и "факторы "за". Это, прежде всего, рост доходов населения, развитие ипотеки, а так же то, что недвижимость в Москве не перестает быть выгоднейшим капиталовложением.

Согласно прогнозу РГР, скорее всего, в будущем рынок ожидает стабилизация цен. А по словам независимого аналитика рынка недвижимости Геннадия Стерника, говорить о стагнации несколько преждевременно. "Забудьте об обвалах рынка, кризисах, пузырях, - призывает он. – Рост цен на недвижимость идет за ростом темпов нашей экономики, и обвала не будет даже в случае значительного снижения цен на нефть. Год-полтора может царить относительная стабильность, но в конце 2007 г все начнется по-новой". В Европе цены на жилье тоже растут, и о цикличности, свойственной капиталистической экономике, говорить не приходится и здесь. Г.Стерник высказал свой прогноз. В среднесрочной перспективе до конца 2007 г ожидается стагнация с возможной коррекцией вниз. В краткосрочной перспективе до конца 2006 г возможен спад, который, впрочем, станет лишь временным явлением.

Даже если ипотечные ставки через несколько лет упадут до обещанных властями 7-8 проц, а темпы роста цен сохранятся, то ипотека для среднего класса станет еще более неподъемной, делают вывод участники конференции. Москва может гордиться – ее метры нынче дороже парижских, хотя сравнение уровня жизни нас и французов может выглядеть, в лучшем случае, насмешкой. Впрочем, перспективы у "золотого" квадратного метра столичной недвижимости пока самые радужные. Все больше людей желают жить в Москве, а, значит, у ипотечных банков – самое светлое будущее. Так же будет расти и стоимость наших квартир. Не повезло только тем, кто не успел обзавестись своим углом. Ну да это такие мелочи в сравнении с судьбой России и ее экономическим ростом.

По материалам Прайм-тасс

Тэги: Ипотека, Ипотека

Обзор рынка ипотечного кредитования

2006-10-31T14:26:00.000+03:00

В России многим семьям необходимо новое жилье или расширение уже имеющегося. На сегодняшний день потребности населения можно хоть как-то удовлетворить только с помощью ипотеки. Объемы ипотечного кредитования в последнее время растут довольно высокими темпами. Сейчас уже можно говорить о том, что ипотечное кредитование в России – уже состоявшийся, хотя еще не во всем отлаженный механизм.

Общая ситуация на рынке

Ипотечный рынок России появился и вырос буквально на наших глазах. По словам начальника департамента продаж «Городского Ипотечного Банка» Михаила Бусыгина, он уже прошел первоначальный этап своего формирования и начал быстрое количественное и качественное развитие. «По сравнению с развитыми ипотечными рынками, мы, конечно по некоторым параметрам еще отстаем, однако уже на сегодня получение ипотечного кредита вполне доступно для среднего класса» – отмечает он.

С таким мнением согласна и Мария Серова, начальник Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ «Внешторгбанка 24». «Рынок развивается – это очевидно, – говорит она. – Действительно, с точки зрения продуктового ряда мы еще существенно отстаем от США или европейских стран, однако сами технологии, перманентная модернизация процессов, стандарты обслуживания – все это, с моей точки зрения, позволяет говорить об ипотеке как о якорном продукте розничного банковского рынка». Причем, по мнению Марии Серовой, это суждение справедливо как с точки зрения огромной социальной нагрузки, которую несет ипотека, так и с точки зрения ее оценки как «полигона» для дальнейшей разработки и внедрения более простых кредитных продуктов.

Конечно, о полном насыщении рынка говорить пока рано. Так, около 60% российских семей не удовлетворены своими жилищными условиями. Естественно, что в такой ситуации ипотечное кредитование является одной из наиболее востребованных и перспективных банковских услуг. «Многие финансовые институты, государственные и частные, вовлечены сейчас в ипотечное кредитование. По данным ЦБ с 2003 по 2005 гг. объем ипотечных кредитов вырос в 7,5 раз, а за первое полугодие текущего года удвоился. Практически все банки отмечают значительное увеличение ипотечной составляющей кредитного портфеля», – говорит Екатерина Забелина, начальник отдела развития бизнеса центра ипотечного кредитования «Банка Сосьете Женераль Восток».

Десятка лидеров ипотечного рынка

В связи с востребованностью ипотеки все больше банков выходит на рынок со своими кредитными программами. Сегодня только в Москве о собственных программах заявляют порядка 100 банков, но реально поточным ипотечным кредитованием занимаются не более 15 из них.

Как считают специалисты, среди участников можно выделить трех явных лидеров. Безусловный лидер рынка – это «Сбербанк». По оценке генерального управляющего по розничным продуктам и услугам «Международного Московского Банка» Алексея Аксенова, «Сбербанк» за первые 6 месяцев 2006 года выдал ипотечных кредитов столько же, сколько все банки России, работающие на рынке ипотеки.

Второе место занимает «Внешторгбанк 24». Третье место делят между собой «Городской Ипотечный Банк» и банк DeltaCredit.

«Русский Ипотечный Банк», «Сосьете Женераль Восток» и «Райффайзенбанк», по мнению экспертов, имеют большой потенциал на ипотечном рынке. Кроме того, в качестве активных участников ипотечного рынка стоит отметить «Банк Москвы», «Абсолют банк», банк «Возрождение», «Москоммерцбанк», «Кит-Финанс» и другие.

На российский рынок медленно, но верно приходят западные банки. «Понятно, что зарубежные банки придут с дешевым деньгами и развитыми технологиями, что естественным образом потеснит российские банки, заставив их все-таки обратиться к унифицированной системе ипотечного кредитования», – говорит Юлия Пузакова, начальник клиентского управления Ипотечной компании «Мой Дом».

Причины и предпосылки

Многие аналитики даже удивлены таким бурным развитием ипотечного рынка. Свое мнение по этому поводу выразил Павел Комолов, андеррайтер «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования». «Создается впечатление, что этим занимаются, потому что ипотека – это модно», – говорит он.

По мнению председателя правления «Русского Ипотечного Банка» Татьяны Вознесенской, причиной такого активного развития в первую очередь является повышение благосостояния граждан и увеличение доли населения, пользующейся банковскими услугами. «Ипотека становится более понятной, а быстрый рост цен на недвижимость способствует тому, что россияне не откладывают улучшение своих жилищных условий в долгий ящик и, имея возможность решить данную проблему при помощи ипотеки, охотно пользуются этим способом, – сообщает Татьяна Вознесенская. – Кроме того, усиливается конкуренция среди банков, в борьбу за заемщиков включаются все новые и новые игроки рынка ипотеки, что способствует улучшению условий кредитования: увеличиваются сроки кредитования, снижается первоначальный взнос, расширяются линейки ипотечных продуктов, медленно, но все же понижаются ставки по ипотечным кредитам».

С ней соглашается Олег Скворцов, заместитель председателя правления «Абсолют Банка». «Не менее важной причиной усиления интереса к ипотеке стало также то, что банки становятся более лояльными к потенциальным заемщикам, – считает он. – За последние годы ставка по ипотечным кредитам существенно снизилась, более демократичными стали требования к заемщикам: большинство банков не требуют официального подтверждения доходов, регистрации, гражданства, значительно понизился также первоначальный взнос».

Другие эксперты также отмечают общую тенденцию по снижению ставок. Так, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования «Банка Москвы» Вячеслав Шаламов говорит о том, что за счет постоянного снижения банками процентных ставок и улучшения общих условий ипотечного кредитования ипотека становится доступной все большему числу потребителей.

Как рассказал G2P Михаил Бусыгин, сейчас на рынке стали появляться следующие условия предоставления кредитов: первый взнос от 0%, процентные ставки от 9–10 % годовых, сроки кредитования – до 25–30 лет, максимально возможные суммы кредитов в некоторых банках не ограничены, сроки оформления кредита от 2 дней, банки рассматривают различные способы подтверждения доходов. «Эти условия очень близки к тому, к чему привыкли европейские и американские клиенты, искушенные в ипотеке», – говорит он.

По мнению Аллы Цытович, вице-президента по развитию ипотечного банка DeltaCredit, такая тенденция разброса ставок наблюдается из-за различных источников привлечения ресурсов. «Одни банки привлекают финансирование под низкие проценты, закладывают небольшую маржу, и получают относительно низкие ставки для населения, – рассказывает она. – Другие получают более дорогие деньги и закладывают большую прибыльность (маржу), а ставки становятся более высокими. Кроме того, высокие ставки – своеобразная страховка от рисков, например, даже в одном и том же банке можно взять кредит с разницей в процентных ставках в 1% в зависимости от формы подтверждения доходов: если вы предоставите справку по форме НДФЛ, то ставка будет меньше, если справку о доходах в свободной форме – выше. То есть банки более высокими процентами страхуют свои риски от недобросовестных заемщиков. Точно так же на ставку влияет наличие первоначального взноса, если взнос 20%, то процентные ставки в нашем банке будут от 9,7% в долларах США. Если же взноса нет, то нужно идти в банки, которые в этом случае предложат тот же кредит, но уже под более высокий процент – в среднем 12% по рынку».

Как пояснила Алла Цытович, ставки отражают баланс макроэкономической ситуации, доходов населения, а также инфляции - их нельзя искусственно завысить или занизить, они все равно должны соответствовать покупательной способности населения. «Сегодня, с учетом роста доходов россиян, ипотека привлекательна. Если взять рублевый кредит, в прошлом году ставка банков была около 14%. Инфляция – 11%. То есть реальная ставка составит 3% – банки получили те же 11%, которые вложили, а заработали всего лишь 3%», – сообщает Алла Цытович.

Условия кредитования

С точки зрения Романа Воробьева, члена правления «Райффайзенбанка», начальника дирекции по работе с физическими лицами, в условиях кредитования можно выделить две основные тенденции. Во-первых, это снижение или отсутствие первоначального взноса, во-вторых, увеличение срока кредита. «И то, и другое направлено на привлечение клиентов, к сожалению, в нынешней ситуации для них ипотека теряет привлекательность», – говорит он.

Оптимальными условиями, по мнению большинства экспертов, являются первоначальный взнос от 10% и срок кредитования 20 лет.

Если говорить обо всех банках в целом, ставки сегодня варьируются от 9 до 18 % в валюте и от 10-11 до 20 % в рублях. Да и сроком кредитования в 30 лет мало кого сегодня можно удивить. «В силу специфики аннуитетного платежа, увеличение срока до 20 лет и более, мало что дает как с точки зрения максимальной суммы кредита, так и в плане снижения ежемесячного платежа», – считает Павел Комолов.

По словам Марии Серовой, у «Внешторгбанка 24» процентные ставки по кредиту на приобретение квартиры в новостройках составляют от 11,8% годовых в долларах и от 14,5% годовых в рублях на этапе строительства, а после оформления в собственность – от 9,8% годовых в долларах и от 11,5% годовых в рублях; на вторичном же рынке размер ставок стартует от 9,8% в долларах и от 12,5% годовых в рублях. Размер первоначального взноса равен нулю (в отдельных регионах) при покупке квартиры на вторичном рынке, а в остальных не превышает 5–10 % от стоимости жилья.

Как рассказал G2P Вячеслав Шаламов, «Банк Москвы» на время проведения акции «Ипотека без первоначального взноса» (до 31 декабря текущего года) кредитует до 100% от стоимости недвижимости, срок кредита составляет до 25 лет, процентная ставка в рублях от 11,9 до 15 % годовых, в долларах от 10 до 12 % годовых. В «Городском Ипотечном Банке» первый взнос составляет 15%, сроки кредитования от 1 до 25 лет, процентные ставки в долларах США – от 9,5% годовых, в рублях – от 11,5% годовых, сроки оформления кредита – от 2 дней, сбор за выдачу кредита – 0,8% от суммы кредита.

Программу без первоначального взноса в этом году запустил и «Абсолют банк». «Кредит в сумме до 90% от стоимости недвижимости выдаётся на срок до 30 лет по ставке от 10% годовых», – рассказывает Олег Скворцов.

«В «Райффайзенбанке» кредитование по покупке квартиры на первичном и вторичном рынке жилья происходит по одинаковым процентным ставкам: от 9,25 до 13 % в долларах и от 11 до 13,75 % в рублях. Срок предоставления кредита – до 25 лет», – сообщил G2P Роман Воробьев.

Как рассказала G2P Татьяна Вознесенская, на данный момент в «Русском Ипотечном Банке» срок кредитования достигает 25 лет, процентные ставки составляют 10,75–12,5 % по рублевым кредитам и 9,75–11,5 % по валютным, первоначальный взнос – 5–15 %, а срок рассмотрения заявки сократился до двух дней.

По мнению экспертов, разнообразие условий – важный момент, ведь ипотека – продукт, который потребителям нужно оценивать по совокупности основных параметров, а не только по размеру процентной ставки или первоначального взноса.

Проблемы развития ипотечного кредитования

Что бы мы не обсуждали, на сегодняшний день основной проблемой, по мнению большинства экспертов, является бешеный рост цен на жилье.

Как считает Роман Воробьев, ситуацию на рынке ипотеки нельзя назвать здоровой. «Спрос на жилье эконом-класса для людей со средним доходом не может быть удовлетворен жильем элитного или бизнес-класса даже с помощью ипотеки, – говорит он. – Непрерывный рост цен на недвижимость отрицательно сказывается и на доле реализуемых заявок, по которым банк принял положительное решение, на сегодняшний день она не превышает и 30%. То есть пока клиент ищет квартиру согласно одобренному банком лимиту, она просто вырастает в цене».

Следует отметить, что до последнего времени одним из главных препятствий на рынке ипотеки были законодательные аспекты, которые не позволяли банкам контролировать риски, связанные с ипотечным кредитованием, равно как и слабый спрос со стороны населения, связанный с низкой платежеспособностью.

По мнению Олега Скворцова, это один из наиболее важных факторов, тормозящих развитие российской ипотеки. «В регионах ситуация еще сложнее, – говорит он. – При этом стоит учитывать недостаточную информированность населения о возможностях ипотечных кредитов и необходимость дальнейшей популяризации ипотечного кредитования. Кроме того, сдерживают рынок также низкие темпы строительства и оставшиеся еще пока пробелы в законодательстве (в части процедуры взыскания задолженности и выселения должника в случае дефолта, Закона об участии в долевом строительстве, Жилищного кодекса, пакета нормативных актов по ипотечным ценным бумагам и регулированию деятельности бюро кредитных историй). Низкий уровень финансовой культуры населения, плохая информированность потенциальных заемщиков о преимуществах ипотеки также отрицательно влияют на процесс развития рынка».

Что касается законодательного аспекта, то для банков серьезным препятствием было положение Гражданского Кодекса, согласно которому жилье невозможно было изъять в судебном порядке, если человек прописан в этой квартире, даже в случае его задолженности перед банком по ипотечному кредиту. Это положение было недавно изменено, и на данный момент законодательство стоит на стороне кредитора, позволяя ему выселять людей за невыплату кредита, даже если у заемщика нет другого жилья.

Еще одной проблемой является выбор объекта. В процессе подбора объекта трудности заемщика только увеличиваются. Основная проблема на данном этапе – ограниченный выбор недвижимости. Во-первых, ограничения накладываются банком, желающим получить ликвидный залог. Во-вторых, весной и летом текущего года объем предложений на рынке заметно снизился благодаря высокому спросу, а объектов, подходящих для ипотечных сделок, стало меньше. Другая не менее острая проблема растущего рынка – повышение продавцом квартиры ее цены исходя из роста стоимости недвижимости на рынке. Тогда покупатель сталкивается с выбором – платить больше либо начинать поиск снова.

«Рост цен на жилье, конечно, тормозит развитие ипотеки, – делится своими мыслями Марина Малайчик, заместитель начальника управления розничных операций банка «Возрождение». – Но это скорее следствие, а причина в недостаточности предложения жилья, как на вторичном рынке, так и на этапе строительства. Сейчас сложилась такая ситуация, когда квартиры раскупаются уже на этапе котлована. Недостаточность предложения как следствие несет за собой рост цен на жилье. Наши заемщики иногда не успевают подобрать жилье с учетом той суммы кредита, которую готов предоставить им банк, как цены на квартиры в очередной раз выросли и накопленных собственных средств и предоставленного кредита не хватает на приобретение понравившейся квартиры».

«Как известно, в развитых странах заемщик тратит в среднем до 10–15 % своих доходов на выплату ипотечных кредитов, тогда как в России – от 30 до 50 %. Эти цифры говорят о том, что рост ипотечного кредитования в России сдерживается покупательной способностью населения», – подтверждает Татьяна Вознесенская.

Однако в скором времени ситуация обещает стабилизироваться. Как считает Михаил Бусыгин, на сегодня потенциальные покупатели находятся в состоянии «ценового шока», то есть им нужно приспособиться к новому уровню цен. На это, по его мнению, уйдет 2–3 месяца, после чего ожидается увеличение спроса на квартиры и на ипотеку, с помощью которой в Москве в этом году будет проведено, по оценкам «Городского Ипотечного банка», до 25% от всех сделок на вторичном рынке жилья.

Возможны различные пути преодоления данной ситуации. Алексей Аксенов поделился с G2P своим опытом. «Действительно, быстрый рост цен на недвижимость зачастую не позволяет воспользоваться ипотечным кредитом тем, кто получил одобрение на его выдачу, – говорит он. – В ММБ эта проблема была решена за счет быстрого принятия решения по кредиту – теперь в срок не более 3–7 дней. При этом изменения коснулись и других условий ипотечного кредитования. Так, сняты ограничения на максимальную сумму кредита, и размер кредита зависит только от дохода заемщика. Кроме того, ежемесячные платежи по кредиту теперь могут достигать 60% дохода заемщика, что позволит клиентам рассчитывать на получение кредита почти в 1,5 раза больше, чем раньше», – рассказал он.

«Сейчас на рынке ипотеки идет определенное снижение активности, связанное с общим снижением активности на рынке недвижимости, – отмечает генеральный директор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов. – С другой стороны, мы не считаем это долгосрочным трендом. По нашему мнению, если раньше ипотекой пользовались в основном для покупки новой квартиры, то сейчас акцент сместится на улучшение жилищных условий: в Москве и Московской области сейчас очень много семей с совокупным ежемесячным доходом 1,5–2 тыс. долларов. При таком доходе можно рассчитывать на кредит в 80–100 тыс. долларов, этого недостаточно для приобретения новой квартиры, но достаточно для улучшения жилищных условий (например, чтобы вместо однокомнатной квартиры купить двухкомнатную). Сегодня таких клиентов не так много, поскольку банковские программы пока не очень приспособлены для таких схем, но подвижки в этом направлении есть», – говорит он.

И действительно, если обратить внимание на статистику банковских кредитов, мы увидим, что с начала развития розничного кредитования в России в 2003 году доля ипотечного кредитования в общей структуре рынка фактически не изменилась. По состоянию на конец 2005 года размер рынка составил приблизительно $3 млрд или менее 10% от общего объема розничных кредитов. На текущий момент в России в год строится около 45 млн кв. м жилья, но по экспертным оценкам темпы роста этого рынка должны быть более чем в три раза выше.

Перспективы развития российской ипотеки

«По правилам прогнозы можно делать на четверть того срока, за который есть статистические данные, – сообщил G2P Павел Комолов. – Соответственно, дать уверенный прогноз на несколько лет невозможно, можно только сделать предположения. В связи с дедолларизацией экономики, думаю, в ближайшие два года ставки по рублевым и долларовым кредитам сравняются. Заработает, наконец, нормально вторичный рынок ипотечного капитала, будут налажен массовый выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), и у банков отпадет необходимость привлекать долларовые ресурсы из Европы. Хотя придется поработать и над инфляцией. Ее снижение крайне важно для рынка ипотечных кредитов. Таким образом, мы придем хоть к какому-то стандарту», – говорит он.

В остальном же практически все эксперты на наш вопрос о том, что российский рынок ипотеки ожидает в следующие несколько лет отвечали однозначно – «непременно рост».

«Безусловно, существуют как оптимистичные, так и пессимистичные оценки, – говорит Марина Серова. – Они подогреваются текущим состоянием рынка недвижимости в целом, однако общий тренд по-прежнему неизменен. Основная же причина кроется в природе ипотеки, а не в конъюнктурной ситуации: жилищная проблема одна из наиболее острых социальных проблем России, а ипотечное кредитование – основной цивилизованный способ ее решения».

Михаил Бусыгин прогнозирует, что при определенных условиях через 4–5 лет в нашей стране будет выдаваться порядка 1 млн ипотечных кредитов в год.

«Сегодня на рынке недвижимости наблюдается стабилизация цен и улучшение условий кредитования. Полагаю, что такая тенденция сохранится, и объем рынка ипотеки ежегодно будет, как минимум, удваиваться на протяжении ближайших 5–6 лет», – считает Татьяна Вознесенская. Василий Белов также говорит о ежегодном росте портфеля ипотечных кредитов в 2–2,5 раза.

По мнению Олега Скворцова, в ближайшие год-два ожидается всплеск массового интереса к программам перекредитования, а также выход новых агентов, а главное, продавцов, которые будут готовы работать по сделкам с участием ипотечных денег.
«Кроме того, обещается долгожданный выпуск ипотечных ценных бумаг, который должен привлечь на ипотечный рынок дополнительные финансовые средства», – добавляет Марина Малайчик.

Очевидно одно – в ближайшие годы, при условии повышения «прозрачности» рынка, совершенствования законодательства и снижения уровня коррупции, рынок ипотеки будет приобретать все более цивилизованные формы. Кроме того, нужно помнить, что ипотека – инструмент очень длительного действия, для полноценной работы которого необходимы стабильность и спокойствие на рынке.

По материалам Guide to Property

Тэги: Ипотека, Ипотека

Страхование не спасает от утраты собственности

2006-10-31T14:24:00.000+03:00

Страхование квартир, в отличие от автогражданки и полисов ОМС, дело добровольное. Увеличение доходов среднего класса и строительный бум делают свое дело: люди пытаются обезопасить то, во что вложили свои деньги. Весьма популярная сегодня ипотека без страхования невозможна в принципе.

Тем не менее страхование квартир — не самый востребованный вариант на рынке страховых услуг. Как сообщили Guide to Property в «Русской Страховой Компании», в прошлом году страхование квартир составило примерно 7 % от общего рынка страхования имущества. Факторов, обусловливающих такое положение дел, несколько. Во-первых, при распределении своих доходов у россиян в основном другие приоритеты, во-вторых, законодательно нигде не прописана необходимость страховать жилье и, в-третьих, никто еще не отменил классический русский авось.

Но даже те, кто привык заранее «соломку подстелить» и готов сотрудничать с серьезными страховыми компаниями, порой не могут решить проблему полного возмещения убытков при наступлении страхового случая. Почему же так происходит?

Страховые компании сегодня предлагают собственникам квартир самые разные варианты страхования. Страхуют от пожара, от залива водой из отопительных, водопроводных, канализационных систем, стихийных бедствий (урагана, наводнения, просадки грунта, селя, бури, града, ливня и т. д.), взрыва бытового газа, краж, грабежей, разбоя и хулиганства. Хочешь — сделай все по полной программе (застраховать можно несущие конструкции, отделку, имущество, находящееся в квартире), а хочешь — застрахуй только отделку (или только от пожара).

Например, в компании «Росгосстрах» Guide to Property рассказали, что в этом году на рынок была выведена новая программа страхования квартир «Росгосстрах Квартира», включающая четыре продукта для квартир разной ценовой категории, от типового жилья до элитной недвижимости. В «Русской Страховой Компании» предлагают шесть вариантов страхования.

«Мы пытаемся, — рассказал G2P директор страховой компании «Основа» Павел Поселенов, — так же, как и при автостраховании, пойти от ответственности, постепенно приучая людей к процессу страхования своей недвижимости». Кстати, отметим, что страхование «гражданской ответственности» владельца квартиры (то есть его ответственность в том случае, когда он сам причинил ущерб соседям, забыв закрыть кран на кухне, или соседская квартира пострадала от случившегося у него пожара), сегодня пользуется наибольшим спросом.

Сопоставимы ли страховые суммы, которые можно получить по различным страховым программам, с реальной стоимостью утраченного имущества? Большинство экспертов страховых компаний считают, что все зависит от адекватности страховой суммы, на которую заключается договор. Жилье и имущество должно быть оценено по его рыночной стоимости, но многие собственники сознательно занижают эту оценку, чтобы платить меньшую премию (взнос) страховой компании. Немудрено, что таковые нередко оказываются в положении скупого, который «платит дважды». Если, условно говоря, цена отделки квартиры составляет 100 тыс. рублей, а страховая сумма – всего лишь 50 тыс. рублей, то и выплаты будут соответствующими. Правда, как рассказал G2P руководитель управления методологии и андеррайтинга страховой компании «Стандарт-Резерв» Аркадий Харлампиев, существуют так называемые экспресс-продукты, как например «Стандарт-Квартира», где страховые суммы могут быть меньше рыночной стоимости, а страховая выплата при этом производится в размере реального ущерба.

В страховании есть свои подводные камни. Скажем, владелец квартиры хочет обезопасить свое жилище от разного рода напастей и добросовестно вносит квартплату в сберкассе «с учетом страхования». Такой вариант для москвичей предусматривает муниципальная программа «Страхование жилого фонда». Но кому может помочь небольшая ежемесячная переплата за квартиру? В основном это «спасение стен» для тех людей, которым, кроме стен, спасать особо нечего. Потому что застрахованными при указанной программе оказываются именно стены (без отделки) и часть коммуникаций. Естественно, те из нас, кто вкладывал средства в евроремонт собственной квартиры и мебель, не смогут удовлетвориться подобной компенсацией.

Кроме того, в этой программе возмещение убытков страхового инцидента разделено между муниципальными службами (РЭУ, ДЭУ и др.) и страховыми компаниями. Естественно, что когда отвечать нужно двоим, то каждый хочет переложить ответственность на другого. Страдает от этого, как обычно, застрахованный. Поэтому не только сумма выплат, но и выбор страховой программы оказываются решающими факторами, позволяющими надеяться на то, что «черный день» не застанет собственника жилья врасплох.

В дальнейшем, несомненно, страхование квартир, загородных домов и домашнего имущества будет развиваться, считают аналитики всех упомянутых страховых компаний. Один из самых многообещающих стимулов – рост ипотечного кредитования и приобретения недвижимости в рассрочку, потому что, как уже упоминалось, при ипотеке жилье страхуется в обязательном порядке. Кроме того, владельцы нового дорогого жилья и заемщики, приобретающие квартиры в рассрочку, более активно стремятся обезопасить себя от непредвиденных чрезвычайных ситуаций.

Специалисты «Росгосстраха» считают, что в ближайшие два года при сохранении благоприятных условий, таких как рост уровня благосостояния потребителей и улучшение отношения к страхованию, российские потребители смогут заплатить за страхование квартир суммарно от 2,2 до 3,1 млрд рублей. По мнению Павла Поселенова, дело еще и в поддержке государства, которое «должно создать прецедент, стимулирующий этот вид страхования».

По материалам Guide to Property

Тэги: Ипотека, Ипотека

Рискуя "доступным жильем"

2006-10-30T16:12:00.000+03:00

Принимая ипотечные риски, страховые компании идут на уступки и банкам, и заемщикам. Пока они не могут сказать, убыточен ли этот бизнес, но уверены, что он станет прибыльным.

Ипотечный кредит обременителен. Обременяют его не только проценты, комиссии, справки-проверки, но и страхование. В стандартный пакет "сопутствующих услуг" входят: во-первых, страхование жизни и трудоспособности заемщика; во-вторых, страхование приобретаемой недвижимости; и очень часто в-третьих, так называемое титульное страхование (на случай потери права собственности). И все - в пользу кредитора. В совокупности взносы, которые придется платить до полного взаиморасчета с банком, составляют 0,8-2% от остатка ссудной задолженности, увеличенной на 10%. При среднем кредите по Москве в $100 тыс. первый "страховой" год обходится в сумму до $2 тыс.

Но среднее средним, а индивидуальное индивидуальным. Стоимость каждого вида страхования, входящего в пакет, рассчитывается для клиентов персонально. Взять, к примеру, "жизнь" (на нее, кстати, приходится больше всего выплат). Для расчета тарифа страхователю предлагается заполнить подробнейшую анкету. Лгать нельзя - компания получит право расторгнуть договор или отказать в выплате. Кроме всего прочего в анкете просят указать такие детали, как рост и вес заемщика, подтвердить или опровергнуть наличие тех или иных заболеваний, вспомнить, сколько и какого алкоголя еженедельно потребляется, сколько выкуривается сигарет. Данные анкеты проверяются специалистами страховщика. Они могут, к примеру, позвонить в поликлинику, где обслуживается заемщик. А если размер кредита превышает $100-250 тыс., компании зачастую настаивают на прохождении медкомиссии.

На стоимость "имущественного" полиса влияют год постройки здания, материалы, из которых сделаны его стены и перекрытия, наличие газопровода, некоторые другие технические особенности. Собственно, стандартный договор ипотечного страхования защищает только конструктивные элементы квартиры. Сюда не входят отделка и движимое имущество - мебель, бытовая техника. Ибо предметом залога они не являются.

Титульное же страхование особенно актуально при покупке жилья на вторичном рынке, когда за так называемую юридическую чистоту квартиры поручиться трудно и есть риск потерять право собственности. Размер тарифа зависит от срока кредита - чем он больше, тем выше поправочный коэффициент.

Некоторые аналитики отмечают, что расценки на ипотечные страховые программы с каждым годом снижаются из-за обостряющейся конкуренции. Так, по оценкам специалистов "Стандарт-резерва", за последние два года они упали примерно на 20%.

Редкий случай страховой. Что же касается убыточности ипотечного страхования, то ее анализировать крайне затруднительно. Опрошенные "Ф." страховщики говорили и об 1%, и о 40%. Статистика практически отсутствует (для более или менее точного ее отображения нужны данные за 5 лет, а договоры ипотечного страхования активно заключаются только последние 2-3 года). По словам заместителя директора департамента имущественного страхования компании "Макс" Александра Агапова, "гибель хотя бы одного заемщика существенно изменит названную цифру".

Как отмечают в "Росгосстрахе", около 80% всех "ипотечных" выплат приходится на риски, связанные со смертью заемщика или потерей им трудоспособности. По имуществу платить приходится значительно реже, ведь, напомним, страхуются конструктивные элементы, они исключительно редко уничтожаются пожарами. Ну а поскольку ипотечные сделки тщательно проверяются риэлтером, банком и страховщиком, "титул" также не слишком убыточен.

Ипотечный треугольник. Вообще же, чьи риски страхуются - банка или заемщика, - вопрос дискуссионный. "Пока банки больше заинтересованы в ипотечном страховании,- утверждает руководитель управления методологии компании "Гута-страхование" Олег Полетаев. - Они рассматривают полис как меру обеспечения своих интересов". Более того, квартиры страхуются в силу закона (об ипотеке), который гласит буквально следующее: "Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора". Если же по какой-то причине соответствующие пункты остались за рамками кредитной сделки, то по общему правилу заемщик должен страховать недвижимость за свой счет на сумму, не ниже обеспеченного ипотекой обязательства.

Собственник квартиры может обезопасить себя от тех же рисков, что и банк, но лишь частично. "Договор ипотечного страхования, заключенный в соответствии с требованиями кредитора, не защищает на 100% интересы заемщика, - утверждает директор управления по реализации страховых программ группы "АльфаСтрахование" Андрей Рассветаев. - Конечно, в случае его смерти компания погасит банку остаток задолженности и избавит семью от необходимости освобождать заложенную квартиру. Однако если, например, в результате пожара купленный в кредит дом уничтожен, страховщик не компенсирует той части средств, которые заемщик вложил самостоятельно и уже направил на погашение кредита".

Страховые и кредитные организации идут на взаимные уступки в нелегком ипотечном деле. По словам руководителя отдела ипотечного страхования "Стандарт-резерва" Маргариты Степанян, "для банков и их клиентов действует система более низких тарифов. Во-первых, заемщики приходят к нам, преодолев уже несколько уровней андеррайтинга - они и их имущество прошли проверку. Это снижает вероятность махинаций. Во-вторых, сотрудничество с банками подразумевает приток клиентов. Мы воспринимаем заемщиков как корпоративных страхователей, для которых всегда действует ряд скидок. К тому же договор заключается на несколько лет - это тоже понижает его стоимость".

Скидки весьма уместны в нынешних условиях. Ипотечное страхование обещает стать одним из самых динамичных видов бизнеса. Его объемы увеличились за прошлый год в два с лишним раза. Вот и директор управления страхования ипотечных и финансовых рисков компании "Росгосстрах" Руслан Сатюков уверяет, что темпы роста "ипотеки" в портфеле страховщика самые высокие по сравнению с другими видами и составляют более 300%.

$2 тыс. в такую сумму может обойтись первый "страховой" год для "среднего" ипотечного заемщика в Москве

По материалам журнала Финанс

Тэги: Ипотека, Ипотека

Пользуясь ипотекой — не разорись на страховании

2006-10-30T15:12:00.000+03:00

потека стоит дорого. Заемщику нужно не только возвращать банку деньги, но и выплачивать проценты по кредиту, а также различные дополнительные суммы, связанные с получением и обслуживанием кредита. Практически обязательным является и наличие у заемщика полиса ипотечного страхования, что еще больше удорожает для него конечную стоимость приобретаемой квартиры.

Страхование является неотъемлемой частью любой ипотечной сделки. Банки-кредиторы и работающие с ними по договорам страховые компании сами определяют набор рисков, от которых заемщик обязан быть застрахован. Обычно ипотечное страхование включает три основных компонента, каждый из них имеет свой тариф.

Страхование объекта залога

При страховании квартиры — объекта залога страховым случаем является утрата или повреждение недвижимого имущества заемщика в результате непредвиденных событий: пожара, взрыва газа, повреждения водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения другими лицами, стихийных бедствий и т. п. Отдельные банки ограничиваются требованием страхования лишь конструктивных элементов поступающей в залог квартиры (т. е. одной «коробки»).
Расценки в различных страховых компаниях колеблются в среднем от 0,1 до 0,4% стоимости недвижимости: в компании «Альфа-Страхование» — 0,1–0,14%, «Ренессанс-Страхование» — 0,18–0,35%, в Росгосстрахе, РОСНО, Ингосстрахе и ВСК — от 0,2%, УралСибе — 0,3–0,38%, «Стандарт-резерве» — 0,25–0,35% и т. д.
Некоторые банки требуют застраховать помимо конструктивных элементов еще и отделку, но это более сложно: в каждой квартире отделка имеет индивидуальный характер и стандартные подходы к ее оценке малоприменимы. Именно поэтому в ряде страховых компаний (например, «Ренессанс-Страхование», «Прогресс-гарант» и др.) страхование отделки квартиры не входит в стандартный страховой пакет.
Стоимость страхования квартиры с отделкой составляет в среднем от 0,2 до 0,5% стоимости недвижимости: в компании «Альфа-Страхование» — 0,2–0,26% (стандартная отделка), Ингосстрахе и ВСК — от 0,3% (минимальная отделка), «Стандарт-резерве» — 0,45–0,5% (отделка на момент страхования с учетом износа).
Даже если банк не требует обязательного страхования отделки квартиры, лучше сделать это в рамках общего ипотечного страхового пакета. Дело в том, что конструктивные элементы квартиры уничтожаются крайне редко, а вот отделка (например, в результате залива квартиры соседями сверху) страдает достаточно часто. Естественно, оформлять страховой полис стоит после того, как в квартире сделан ремонт.

Страхование заемщика

При страховании жизни и трудоспособности заемщика страховым случаем признается смерть заемщика по любой причине, временная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, а также постоянная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, которая привела к инвалидности. Выплата производится в случае дефолта, когда заемщик по одной из вышеперечисленных причин не может погасить полученный кредит.
Подавляющее большинство банков требует страхования на случай смерти заемщика или наступления инвалидности I и II группы. Базовые тарифы страховых компаний унифицированы и зависят в основном от пола и возраста заемщика. Например, в компании «Альфа-Страхование» страхование жизни заемщика-женщины обходится в 0,2% стоимости недвижимости, заемщика-мужчины — в 0,35%, в «Ренессанс-Страховании» — соответственно 0,25–0,81% и 0,35–1,4%, в «Стандарт-резерве» — 0,25–0,35% и 0,4–0,5% и т. д.
Росгосстрах установил базовый тариф для заемщика в возрасте до 35 лет на отметке 0,3–0,43% стоимости недвижимости, от 36 до 55 лет — 0,8–1,3%.
Если к страхованию жизни добавляется еще и страхование от временной нетрудоспособности, оно увеличивает тариф в среднем на 0,1–0,2%.
Когда страхуетесь от временной нетрудоспособности, внимательно читайте договор: в некоторых компаниях выплаты предусмотрены только после 60-го дня болезни, другие оплачивают временную нетрудоспособность, наступившую только в силу определенного набора причин.
При больших суммах кредита страховые компании вправе потребовать, чтобы заемщик прошел медицинский осмотр. В основном это происходит, если сумма кредита превышает $100 тыс., но некоторые страховщики требуют медосмотра и при меньших размерах кредита (например, в ВСК — при кредите свыше $60 тыс., в УралСибе — при кредите свыше $50 тыс.).

Страхование титула

Страхование титула обеспечивает страховую защиту от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.
Стоимость этой услуги составляет в среднем от 0,2 до 0,5% стоимости недвижимости: в Ингосстрахе и ВСК — от 0,2%, «Альфа-Страховании» — 0,25– 0,35%, Росгосстрахе — от 0,35%, «Ренессанс-Страховании» — 0,28–0,45%, УралСибе — 0,24–0,4%, «Стандарт-резерве» — 0,37–0,5%.

Дорогие итоги

Стандартный комплекс страхования рисков, необходимый для получения ипотечного кредита, должен укладываться в 1,2–1,5% стоимости недвижимости.
При этом заемщику следует понимать, что в страховых компаниях базовые тарифные ставки сильно колеблются. Например, в компании «Альфа-Страхование» и Ингосстрахе страхование имущества, титула, а также жизни и здоровья заемщика может стоить менее 1%, а в УралСибе — доходить до 2%. Банк-кредитор не даст заемщику права самому выбирать наиболее выгодные условия. Фактически страховая компания прилагается к ипотечной программе банка-кредитора.
Страховые ипотечные договоры чаще всего заключаются на один год. При продлении полиса на последующий год размер страховой премии уменьшается, поскольку он исчисляется в соответствии с остатком ссудной задолженности перед банком на дату заключения страхового договора. Если ипотечный кредит взят, например, на 20 лет, то на страхование «набегает» приличная сумма.

Пропорция или «первый риск»?

Заемщик должен иметь в виду, что, если с его квартирой что-то случится, существует два вида выплат: пропорциональные и «по первому риску».
Первый вариант иллюстрируется таким примером. Объект недвижимости стоит $100 тыс., застрахован на $50 тыс. (остаток ссудной задолженности перед банком). Квартире причинен ущерб, оцененный в $20 тыс. Страховое возмещение составит лишь $10 тыс. (половина суммы ущерба, так как и застрахована была лишь половина стоимости квартиры).
Пример второго варианта: квартира оценена в те же $100 тыс., застрахована на $50 тыс. Причинен ущерб, оцененный в $20 тыс. Но страховое возмещение в этом случае составит ровно $20 тыс. Главное, чтобы ущерб не превысил размер страховой суммы.
Таким образом, пропорциональные выплаты выгоднее страховым компаниям, выплаты «по первому риску» — заемщикам. На страховании «по первому риску» настаивают и банки, выдающие ипотечные кредиты, т. е. именно такие условия являются характерными для ипотечного страхования.
Страхование титула разумнее производить не на размер ссудной задолженности, а на полную стоимость квартиры: риск утраты права собственности на приобретенную по ипотеке квартиру остается и через много лет после ее покупки, когда большая часть кредита уже возвращена банку.

По материалам Квадратного метра

Тэги: Ипотека, Ипотека

Как сэкономить на кредите и купить автомобиль

2006-10-30T15:05:00.000+03:00

емногие российские заемщики задумываются о том, как улучшить условия погашения кредита. О подобной возможности я узнала отнюдь не из банковских бюллетеней, а из разговора с моей приятельницей — немецкой журналисткой Гизеллой Шад. Как выяснилось, граждане этой благополучной страны испытывают не меньшую необходимость в ипотечном кредитовании. Но в отличие от наших соотечественников они обладают огромным опытом в использовании заемных средств. Это неудивительно: например, семья Шад оформляла свой кредит еще 25 лет назад. Всю долгую историю выплат супруги стремились выгодно использовать даже незначительные возможности для снижения кредитного бремени. Они открывались, как выяснилось, благодаря использованию рефинансирования, иначе говоря, перекредитования.

Нашим соотечественникам не присущ как немецкий педантизм, так и особая склонность все и всегда просчитывать. Более того, мы еще не накопили опыта приобретения квартиры в кредит, а поэтому часто не в состоянии оценить по достоинству многие возможности ипотеки. Это обстоятельство досадно, поскольку условия, предлагаемые банками, обнаруживают значительные различия.

Тариф «Квартира плюс автомобиль»

Термин «рефинансирование» может толковаться по-разному. Этот процесс постоянно происходит внутри банковской среды и выражается в том, что эти коммерческие организации выдают кредиты и затем продают их другим банкам.
Предмет нашего внимания — рефинансирование частных лиц, используемое с целью уменьшения кредитной ставки. Представим себе ситуацию: существует заемщик, выплачивающий проценты по ипотечному кредиту в одном из банков (назовем его банк Х). Он узнает о шансе оформить аналогичные услуги под более низкий процент в банке Y. Схема дальнейших действий хорошо отработана. Владелец обращается в «более выгодный» банк Y, оформляет в нем ссуду для выплаты остатка по кредиту в банк X; после процедуры досрочного погашения он становится клиентом банка Y. Теперь та же картинка, но в цифрах. Итак, мы берем ипотечный кредит на $100 тыс. под 12% при наличии 30% первоначального взноса. Если предположить, что срок его выплаты растянут на 15 лет, то ежемесячные выплаты составляют $1260.
Предположим, что при прочих равных условиях можно получить кредит под 11%. Ежемесячная сумма выплат составит уже $1190. Итого мы получаем ежемесячную экономию в размере $70. Этих средств, между прочим, достаточно для покрытия коммунальных платежей по содержанию приобретенной квартиры. Если же сложить сбереженные таким образом деньги, реально купить автомобиль, поскольку сумма $13 тыс. это позволяет.
Мы просчитали возможности уменьшения кредитной ставки при 1%-ном расхождении условий. На деле отличий в ипотечных программах, которые предлагают сегодня различные банки, существенно больше.

Не процентом единым

Бывают случаи, когда уменьшение процента не является главным поводом для рефинансирования. Например, покупатель приобретает квартиру в новостройке на стадии строительства. Как считает руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН– агентство недвижимости» Сергей Махоткин, найти под такой проект долгосрочную и выгодную кредитную программу практически нельзя. Но после сдачи дома в эксплуатацию ситуация принципиально меняется, поскольку у покупателя оказываются на руках правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. В этом случае банки готовы выдать значительно больший кредит.
Иногда увеличение суммы связано с общей тенденцией роста цен на недвижимость. Например, за год стоимость объекта увеличилась на 50%. В этом случае стоит, конечно, попытаться переоформить кредит в том же банке.
Но за прошедшее время кредит заемщика вполне мог быть продан другому банку. В этом случае нет принципиальных препятствий для переоформления, но эту возможность надо использовать с выгодой, рефинансируя кредит под более низкую процентную ставку.
Казалось бы, все перечисленные выгоды должны стимулировать заемщиков к рефинансированию, но этого не происходит. В чем же причина подобного явления?

У «них» и у «нас»

Выданный на Западе кредит рефинансируется примерно три раза. И это притом что расхождение составляет десятые доли процента. У нас такие случаи чрезвычайно редки, несмотря на то, что существует огромный по западным меркам разброс кредитных ставок. Например, в настоящее время он колеблется от 10 до 16%. Это, конечно, не означает, что при прочих равных условиях вы сэкономите 6% за счет перевода кредита в другой банк, но 3%-ный разрыв в этом случае вполне реален.
«Причин редкого использования рефинансирования несколько. Одна из основных заключается в сравнительно недолгой истории ипотеки в России. Ни один долгосрочный кредит под залог недвижимости еще не погашен. Нецелесообразны для рефинансирования небольшие кредиты, не превышающие $20–30 тыс.», — поясняет С. Махоткин.
Известны также случаи, когда в целях удержания клиентов банки идут на уступки, понижая первоначально высокие ставки. Отсутствие интереса к перекредитованию было связано и со сложностью процедуры, которая начала упрощаться лишь в последнее время.
В числе объяснений невостребованности этой услуги нужно упомянуть и особенности отечественного менталитета. Долгие годы воспитываемые в духе пренебрежительного отношения к мелочности, скрупулезности подсчетов, многие сограждане и сегодня являют образец наивности в вопросах разумного распределения расходов.
Так что к суровой необходимости жизни в кредит мы оказываемся и вовсе неподготовленными. Кто знает, может, время пожинать плоды такой беспечности еще не наступило?
Выгоды рефинансирования во многих случаях очевидны, но арифметика, позволяющая просчитать соответствующую экономию, не так уж примитивна. Перекредитование, которое сулит заемщику очевидные преимущества, на самом деле имеет некоторые незаметные на первый взгляд подвохи. Так, далеко не всегда выгоды более низкого процента приводят к общему снижению общих затрат.
Иногда относительно небольшие ставки, предлагаемые банками, сопровождаются достаточно невыгодными условиями, связанными с другими выплатами. Решившись на рефинансирование, важно взвесить и другие параметры нового кредита, например, такие, как страхование жизни, страхование вклада, комиссия за обслуживание и пр. После суммирования этих расходов может оказаться, что игра не стоит свеч.
Чтобы минимизировать кредитные издержки, предусмотрительные люди прибегают к помощи профессионалов — ипотечных брокеров, гарантирующих выбор наиболее подходящих ипотечных программ и условий кредитования. Впрочем, пока за профессиональной поддержкой подобного рода в России обращаются редко.

Хорошему делу помеха

Препятствием для рефинансирования часто является мораторий на досрочное погашение кредита. В большинстве случаев срок моратория составляет около года, но в настоящее время наблюдается тенденция к его увеличению. Некоторые банки уже продлили этот срок до трех лет. Правда, при этом, как правило, уменьшаются ставки по кредитам (и, наоборот, в случае сокращения срока моратория, ставки повышаются). Со второго месяца реально досрочное погашение кредита в Сбербанке, в ДельтаКредит банке этот срок составляет один год.
Непопулярность рефинансирования в значительной мере объясняется тем, что сравнительно немного банков работают по программам рефинансирования, а значит, допускают приток «вторичных» заемщиков. В их число входят Абсолют банк, Внешторгбанк, КИТ Финанс, Райффайзенбанк, Сосьете Женераль Восток и Международный московский банк. Очевидно, список будет пополняться.
Некоторые затруднения имеются и в процедуре перевода денежных средств для досрочного погашения кредита. Здесь не избежать так называемого временного люфта, когда выделенная новым банком сумма как бы «зависает», не дойдя до конечного адресата. Желая себя обезопасить, некоторые банки требуют от заемщика выполнения каких-либо дополнительных условий.
Однако в целом перекредитование выгодно не только заемщикам, но и банкам, запускающим программы рефинансирования, благодаря которым открываются горизонты для привлечения новых клиентов. С этой целью вносятся изменения, создаются более совершенные и гибкие условия перекредитования.

Кто крайний?

Услуги по оформлению ипотечного кредита в целом и по перекредитованию в частности еще недостаточно знакомы нашим соотечественникам. И такое положение имеет немало причин. Есть психологические, связанные с отсутствием у россиян способности своевременно оценивать преимущества и новые возможности. Например, те, что предлагает сегодня сфера банковских услуг.
Во многом виноваты и сами банки, которые еще не усвоили жестких уроков конкурентной борьбы за клиента, а поэтому не считают необходимым активно рекламировать свои новые услуги, развивать консалтинг.
Как ни печально признать, но подобная расстановка сил — очередной отечественный феномен, уникальность которого особенно очевидна в сравнении. В практике цивилизованного Запада давно не существует столь благоприятных условий для снижения кредитного бремени, но возможности перекредитования широко изучаются, используются и приносят немалую экономию.
Из сложившейся ситуации существует единственный выход: следует популяризировать банковские услуги, совершенствовать условия кредитования, развивать сеть консультаций по финансовым вопросам. Словом, способствовать улучшению деловых цивилизованных отношений. Это в свою очередь приведет не только к продвижению банковских технологий, но и к улучшению качества жизни в целом.

По материалам Квадратного метра

Тэги: Ипотека, Ипотека

Ипотечный бум

2006-10-27T18:45:00.000+04:00

Шокирующие россиян цены на жилье заставляют банкиров развивать ипотеку. В пылу конкурентной борьбы финансисты бросились выдавать заемщикам кредиты на покупку жилья с минимальными затратами. Как следствие — количество ипотечных сделок стремительно растет.

По данным Банка России, за первое полугодие 2006 года объем кредитов населению на покупку жилья увеличился на 53% до 192 млрд руб., из них объем ипотечных кредитов удвоился и превысил отметку в 105 млрд руб. Однако осенью, когда рост цен на недвижимость замедлился, спрос на кредиты пошел на спад. Ожидая падения цен, люди предпочитают повременить с покупкой. Но конъюнктура на рынке жилья такова, что квартиры вряд ли подешевеют, а вот кредиты — могут.

Минувшим летом, когда жилье дорожало на 3%-5% в неделю, некоторые крупные банки начали предлагать заемщикам кредиты без первоначального взноса. Более осторожные финансисты снизили размер авансового платежа до 5-10%. Одновременно они предложили клиентам услугу по финансированию расходов будущей сделки. То есть банк предлагает взять кредит под залог имеющегося жилья на покрытие первоначального взноса, расходов на страховки и т.п. Но за такой кредит придется заплатить по более высокой ставке (примерно на 3%), чем по самой ипотечной сделке.

Кроме того, банкиры научились быстро принимать решения о выдаче кредита и оформлять сделки в течение 1-2 недель. На рынке заметно увеличилось количество специальных ипотечных отделений банков, где сотрудники занимаются исключительно оформлением кредитов на покупку жилья. Также финансисты завлекают клиентов с помощью агентств по недвижимости и ипотечных брокеров.

Благодаря росту цену на квартиры, доходность ипотечных сделок заметно выросла, а риски банкиров даже снизились, поскольку сократилось количество заемщиков с низкими доходами. Сейчас за кредитами в основном приходят люди со стабильными доходами — выше средних. Те граждане, которые рассчитывали купить жилье без кредита, после того, как оно подорожало, вынуждены обращаться в банк. Средняя сумма кредита за 9 месяцев текущего года возросла на 80-90%. Так, в Москве она уже превышает $110 тыс., в Петербурге — $65 тыс., в Нижнем Новгороде — $35 тыс.

При этом средние ежемесячные платежи по кредитам выросли немного меньше — примерно на 70%, за счет снижения процентных ставок и увеличения срок жизни кредита. Если год назад большинство кредитов на покупку жилья бралось на 5-7 лет, то сейчас не меньше, чем на 10 лет, поскольку увеличение срока позволяет заемщику сократить средние ежемесячные платежи по кредиту. Но в конченом счете заемщик заплатит за долгосрочный кредит примерно на 10% больше, чем за краткосрочный.

В общем, в сложившейся ситуации риски банкиров минимальны. Даже если заемщик не сможет рассчитаться по кредиту, банкиры не сомневаются, что без особых проблем выгодно продадут заложенную квартиру.

Рост доходности и минимальные риски позволяют банкирам снижать процентные ставки. По рублевым кредитам они колеблются около 12% годовых, а по валютным займам вплотную приблизились к 9% годовых. В то же время, в Евросоюзе и США процентные ставки по ипотечным займам растут. Но все же пока они на 2-3% ниже, чем в России. И это тоже на руку отечественным кредитным организациям: иностранные инвесторы с удовольствием перекупают дорогие и достаточно надежные долги российских банков.

В июле этого года "Внешторгбанк" разместил еврооблигации с ипотечным покрытием на сумму $88,3 млн со сроком обращения 29 лет на Ирландской фондовой бирже. Затем "Городской ипотечный банк" выпустил ипотечные бумаги на сумму $72,56 млн сроком обращения до 27 лет. "Причем при секьюритизации кредитного портфеля "Городского ипотечного банка" бумаги были размещены не только среди европейских, но и среди американских инвесторов. Благодаря сделке банк получил доступ к большому объему финансирования со стороны международного рынка капитала. Как показал практический результат секьюритизации, это существенно более выгодно, чем привлечение долгового финансирования", — говорит член правления ООО "Городской ипотечный банк" Игорь Жигунов.

Снижение процентных ставок, заставляет банкиров развивать услуги по перекредитованию (рефинансированию) заемщиков. Пока услуга по переоформлению кредитов не пользуется высоким спросом, поскольку в ней заинтересованы в основном клиенты, бравшие кредит года два назад, когда проценты были выше, но таких заемщиков немного. Массовое обращение к услуге рефинансирования произойдет в течение нескольких лет, когда ставки упадут еще ниже и многие заемщики захотят сократить расходы по кредитам. Банкиры не торопят события, они не хотят обострять конкуренцию, переманивая друг у друга клиентов. Их и без этого достаточно на растущем рынке. Но, стоит темпам притока заемщиков замедлиться, как конкуренция в этом направлении усилится.

Пока же головная боль банкиров – это замедление темпов роста стоимости жилья. Оно ведет к снижению спроса на кредиты. Поскольку люди имеющие возможность купить квартиру насторожились и ждут падения цен. По мнению банкиров, напрасно: жилье будет только дорожать, пусть не так энергично, как минувшей весной и летом. Ведь предложение жилья сильно отстает от спроса. По мнению руководителя блока "Ипотечное кредитование" ОАО "Альфа-Банк" Ильи Зибарева, чтобы сбалансировать спрос и предложение, в стране нужно строить не 45 млн кв. м жилья в год, а 140 млн кв. м. Это не учитывая, что около 35% жилищного фонда России нуждается в реновации или подлежит сносу.

По материаламРосбалта

Тэги: Ипотека, Ипотека

Цена лейтенантской квартиры

2006-10-27T14:45:00.000+04:00

На днях на совещании с членами правительства президент в жесткой форме потребовал от министров четкого выполнения программы военной ипотеки.

Глава государства особо подчеркнул: о ее дискредитации не может быть речи. Поводом для разговора, который инициировал глава военного ведомства Сергей Иванов, стала ситуация с именными накопительными взносами лейтенантов. Сейчас увеличение квартирных траншей зависит от прогнозируемых темпов инфляции. Но этот показатель не идет ни в какое сравнение с реальным подорожанием жилья.

Цена вопроса велика. Дело не только в миллиардах бюджетных рублей. Главное, что подводные камни ипотеки могут подорвать надежды молодых офицеров на новоселье. Напомним, что по новой программе на именной счет каждого лейтенанта, заключившего контракт после 1 января 2005 года и добровольно вступившего в ипотеку, из бюджета ежегодно перечисляется сумма, эквивалентная средней по стране стоимости трех метров жилья. По замыслу разработчиков, через три года накоплений должно хватить на первый квартирный взнос. А если у офицера достанет терпения подождать еще лет двадцать, собранных в банке денег хватит как минимум на приобретение жилища в 54 квадратных метра. Прослужишь больше - соответственно возрастут твои квартирные возможности.

Когда ипотека только стартовала, "квадрат" по России в среднем оценивался в 12 с лишним тысяч рублей, поэтому начальные перечисления на именные счета в 2005 году составили 37 тысяч. При формировании бюджета нынешнего года, как того требовал закон, военно-ипотечный транш индексировали. Однако размеры этой индексации не устроили военных. Из-за этого и разгорелся сыр-бор на совещании у президента.

В законе об ипотеке сказано, что механизм индексации накопительных взносов определяет правительство. Конкретно в кабинете этим занимаются минфин и минэкономразвития. Чиновники предложили увеличить лейтенантские транши в соответствии с прогнозируемой инфляцией. Скажем, ожидается 10-процентное удешевление рубля, ровно на десять процентов умножается первоначальный взнос - те самые 37 тысяч рублей. В итоге перечисления 2006-го обернулись для лейтенантов 40600 рублями. По идее в будущем году каждый участник ипотеки должен получить еще по 44300 рублей.

Говорим "по идее", поскольку вмешательство президента, скорее всего, скорректирует схему перерасчетов. Армейские экономисты, к примеру, предлагают учитывать не только прогнозируемый на будущий год уровень инфляции, но и ожидаемый скачок цен на "квадрат" жилья. Оборонное ведомство даже разработало собственную методику подсчетов. Согласно ей ипотечные перечисления за нынешний год должны составлять не менее 76200 рублей, а транш за 2007-й нужно увеличивать до 82800. В противном случае, утверждают военные, через два с лишним года - к сроку, заявленному как минимально необходимый для покупки квартиры в кредит, - на именных счетах офицеров скопится лишь 15-20 процентов от рыночной стоимости жилья. Влиять на коммерческие расценки строителей и владельцев домов государство не имеет права. К тому же ипотека - не двухлетняя программа "15+15", где цена каждого метра утверждена правительственным постановлением. Поэтому Кудрину и его коллегам все-таки придется прислушаться к предложениям минобороны.

Надо иметь в виду еще один нюанс. Наличие на банковском счете лейтенанта минимально необходимой суммы для первого квартирного взноса не означает автоматического заселения в квартиру. Нельзя забывать, что жилищные сделки, как правило, заключаются на условиях 30-50- процентной предоплаты. К ним стоит приплюсовать немалые суммы на риелторские услуги, страховую премию, оформление жилья в собственность и так далее. В России размер дополнительных выплат достигает двух, а то и трех тысяч долларов. Кто станет их оплачивать: казна, собственник жилья, или непредвиденные траты учтут при определении размера квартирного кредита, - тоже пока не ясно. Поэтому минобороны настаивает на увеличении ежегодных накопительных взносов, введении государственного регулирования посреднических услуг по армейской ипотеке и дифференцированной шкалы расчетов с банками по годам. Между прочим, эти предложения военные уже озвучивали на заседаниях правительства.

- Создается впечатление, что всю ответственность за реализацию военной ипотеки хотят переложить исключительно на оборонное ведомство, - считает начальник Службы расквартирования и обустройства минобороны генерал армии Анатолий Гребенюк.

С предложением Сергея Иванова проиндексировать сумму на именных накопительных счетах офицеров до 65-70 тысяч рублей Герман Греф согласился, ссылаясь на слабую популярность ипотеки в войсках. Мол, это не те суммы, по которым стоит ломать копья. На самом деле, список военных получателей квартирных траншей уже превысил 22 тысячи человек.

По материалам Российской газеты

Тэги: Ипотека, Ипотека

Как выбрать кредитного брокера

2006-10-27T14:44:00.000+04:00

Кредитный брокер - находка для заемщика, но чтобы этот тезис стал верным, важно ответственно подойти к выбору своего кредитного брокера. Несмотря на относительную новизну этой услуги, уже сегодня есть недобросовестные игроки, или "черные" брокеры, сотрудничество с которым приносит заемщику больше вреда, чем пользы.

Чтобы отличить добросовестного, "белого" брокера от "черного", я рекомендую провести собственное мини-исследование и сравнить те условия, которые рекомендует брокер, с теми, что предлагают банки напрямую. Кроме того, выбирая брокера, стоит поинтересоваться, как давно он на рынке, какой у него опыт работы, когда и кем была зарегистрирована компания. Если компания на рынке новичок, то стоит задуматься о том, работать ли именно с ней или найти более опытного партнера. Ведь брокер - это партнер на долгосрочную перспективу, выполняющий в какой-то степени роль финансового консультанта, и чтобы сотрудничество с ним было успешным, необходимо убедиться в том, что ваш брокер относится к категории "белых".

"Белые" брокеры - это игроки рынка, которые заинтересованы в сохранении своих клиентов, партнеров и деловой репутации. Они работают в соответствии с правилами рынка. Обращение к хорошему брокеру всегда выгодно для клиента за счет тех преференций, которые брокер может предложить ему благодаря своему сотрудничеству с банком. К тому же для формирования дальнейшей кредитной истории заемщика это немаловажно. Хороший брокер не просто подберет наиболее выгодные для клиента условия и проведет сделку. Он будет опекать своего клиента и в дальнейшем: вовремя посоветует, стоит ли рефинансировать кредит, где и когда это лучше сделать. Более того, брокер может порекомендовать надежного риэлтора, согласовать условия кредитования и проконтролировать правильность проведения сделки, соблюдая интересы своего клиента. Сотрудничество с надежным брокером серьезно экономит время клиента и сокращает его затраты на звонки и приезды в банк.

Недобросовестные, "черные" брокеры могут не только пытаться подделывать документацию, с тем чтобы улучшить исходные данные клиента, но и обманывать заемщика, пытаясь получить вместо него кредит. Наш рынок практически не знает таких случаев, но в мировой практике случалось и такое: брокер заявлял клиенту, что банк отказал ему в кредите, а сам получал деньги.

Я категорически не рекомендую пользоваться услугами брокера с сомнительной репутацией. Такие брокеры живут недолго, и их помощь скорее вредит клиенту и формированию его дальнейшей кредитной репутации. В случае если заемщик прибегает к подделке документов (самостоятельно или с помощью своего брокера), это чревато для него очень неприятными последствиями. Во-первых, как правило, банки проводят андеррайтинг даже по тем клиентам, которые пришли к ним от брокеров, и могут выяснить действительный уровень их платежеспособности. Особенно тщательно проверяются заемщики, пришедшие за залоговым кредитом. При раскрытии обмана клиент наверняка получит отказ в этом банке. А во-вторых, со временем, когда начнет функционировать система кредитных бюро, не исключено, что заемщику с подмоченной кредитной репутацией будет непросто получить любой кредит.

По материалам Финансовых Известий

Тэги: Ипотека, Ипотека

Сколько мы переплачиваем по ипотечным кредитам

2006-10-27T14:39:00.000+04:00

Посмотришь банковскую рекламу - кажется все доступно и даже заманчиво. Конечно, явный плюс в том, что, взяв ипотечный кредит, квартиру я получу сейчас, а расплачиваться за нее буду после. Жилье достанется мне по нынешним ценам, и дальнейшее подорожание квадратных метров меня больше не волнует. Но на самом деле не все так просто. Многие заемщики, купившись на обещание банкиров ссудить деньги под низкий процент, после выясняют, что им придется переплачивать намного больше.

"Вот типичный пример, - пояснил "КП" Федор ЕФРЕМОВ, гендиректор "Русского кредитного дома". - Банк рекламирует ставку 9 процентов годовых в валюте. А когда клиент приходит туда, выясняется, что еще 1 процент от общей суммы с него возьмут за выдачу кредита, а 2 - 3 процента ежегодно придется платить за ведение ссудного счета. В итоге набегают среднестатистические 11 - 12 процентов годовых в валюте, а в некоторых случаях даже больше".

Кроме того, заемщикам приходится оплачивать услуги риэлторов, профессиональных оценщиков, ежегодно страховать жилье и собственное здоровье, и сумма переплаты становится просто фантастической!

"Муж с карандашом в руках проштудировал ипотечный договор одного из банков, - рассказывала знакомая. - Выяснилось: если мы берем кредит 100 тысяч долларов на 15 лет, то выплатим 215 тысяч долларов. А нужен ли нам такой кредит?!"

"Сопутствующих платежей может быть очень много, - предупреждает директор Банковского института Высшей школы экономики Василий СОЛОДКОВ. - Обычно они раза в два поднимают стоимость кредита. То есть если банк выдает ипотечный кредит под 11 процентов годовых, то реально человеку придется платить 22 процента".

Выплачивать кредит нужно ежемесячно равными долями. Причем поначалу сумма долга будет оставаться почти неизменной. Потому что деньги, полученные от вас, банк в первую очередь направляет на погашение процентов и только спустя несколько месяцев - на погашение основной суммы долга.

Понятно, что квартира по ипотеке обойдется дороже, чем если бы вы выложили за нее всю сумму сразу. Однако если грамотно подобрать кредит, то можно сэкономить до 25%. А это тысячи или даже десятки тысяч долларов.

НА ЗАМЕТКУ

О чем недоговаривают банки

1. Рассмотрение заявки и оформление сделки

За то, что банк проверит документы и решит, давать вам кредит или нет, он возьмет с вас от 1 до 3 тысяч рублей.

Банк готов выдать кредит? Отлично! Тогда выложите еще 5 тысяч рублей за оформление ипотечной сделки.

Банк не собирается оплачивать втридорога выбранную вами квартиру, поэтому обязательно обратится за помощью к профессиональному оценщику. Его услуги обойдутся вам в 3 - 8 тысяч рублей.

Итого. На первоначальном этапе ваши траты возрастают на 9 - 16 тысяч рублей.

2. Комиссии банка

Средняя ставка по ипотечным кредитам - 9 - 13% годовых в валюте.

Но, кроме этого, придется оплатить сбор за открытие и ведение ссудного счета - в целом до 3% от суммы кредита.

3. Страховки

Страхование жизни и трудоспособности заемщика ежегодно будет обходиться вам в 0,5 - 2% от той суммы, что вам осталось выплатить по кредиту.

Страхование квартиры от различных бытовых "катаклизмов" стоит 0,2 -0,5% от ее стоимости.

Если жилье покупается на вторичном рынке, то придется обзавестись полисом титульного страхования. Это на тот случай, если бывшие хозяева квартиры или их родственники попытаются оспорить ваше право на квартиру. Цена - 0,2 - 0,5% от стоимости квартиры ежегодно.

Обычно заемщику предлагают оформить страховку в компаниях - партнерах банка. Чем больше партнеров, тем выше конкуренция, а соответственно и больше шансов оформить полис по доступной цене. И наоборот: если в списке страховщиков всего 2 - 3 компании, то и стоимость страховки, как правило, выше, чем в среднем по рынку.

По материалам Комсомольской Правды

Тэги: Ипотека, Ипотека

Корпорации займутся ипотекой

2006-10-27T14:35:00.000+04:00

Каждый из нас стремится к стабильности и к тому, чтобы жизнь его семьи становилась комфортнее. Самое главное – это собственное жилье. Многие из тех, кто нуждается в получении квартир или улучшении жилищных условий, пытаются копить на квартиру или брать кредиты. Вспоминаются былые времена, когда предоставление жилья от работы было делом обычным. Казалось бы, что стоит компаниям адаптировать старую практику к новым условиям? А банкам – продолжать развивать идею корпоративной ипотеки.

Корпоративная ипотека появилась в России довольно давно. Как сообщает Марина Малайчик, заместитель начальника Управления розничных операций банка «Возрождение», «...на российском рынке она возникла с зарождением самой ипотеки как таковой. Однако наибольшее распространение внутрифирменное кредитование получило в условиях ужесточившейся конкуренции между банками, предоставляющими ипотечные кредиты».

Предприятие, выделяющее средства на обеспечение сотрудников жильем, может повысить эффективность использования средств, субсидируя часть первоначального взноса, часть процентной ставки или комбинируя оба метода. Благодаря этому можно охватить большее количество сотрудников, чем при прямой покупке жилья работникам.

За счет «корпоративной ипотеки» руководители компаний могут помочь своим сотрудникам улучшить жилищные условия, получая взамен их лояльность и трудовой энтузиазм. Банкам такая схема позволяет значительно увеличить ипотечный портфель и получить дополнительные гарантии возврата денег за счет работы с «понятными» заемщиками – сотрудниками предприятия, являющегося участником совместного с банком проекта.

Как все начиналось

«В условиях зарождающегося рынка в корпоративной ипотеке не было смысла, – рассказывает Guide to Property Сергей Гордейко, руководитель ипотечного направления «РосЕвроБанка». – Спрос на ипотеку был высок, и прибегать к способам привлечения клиентов с помощью системы скидок и преференций было нецелесообразно. Чем более насыщенным становится рынок ипотечного кредитования, тем больше способов используют банки для привлечения клиентов, в том числе корпоративную ипотеку».

С его мнением соглашается и Лидия Герцена, заместитель директора департамента развития розничного бизнеса «Промсвязьбанка». По ее словам, корпоративные условия кредитования предлагались банками и ранее, но в основном они были доступны только сотрудникам организаций – клиентов банка. При этом заметное увеличение числа корпоративных ипотечных программ приходится на конец 2005 – начало 2006 годов. «Все большее число банков стало предлагать такие программы не только своим клиентам, но и крупным, известным на рынке компаниям, еще не вошедшим в их число» – говорит Лидия Герцена.

Директор департамента продаж и развития «Русского Ипотечного Банка» Алексей Дорош считает, что в Россию корпоративную ипотеку «завезли» иностранные банки: «Райффайзенбанк», «КредитСвисс», «БСЖВ». «Первыми клиентами по таким программам стали сотрудники российских представительств крупнейших транснациональных компаний, при этом, как правило, кредитовались лишь экспаты, – говорит Алексей Дорош. – Количество ипотечных сделок было чрезвычайно мало, что объяснялось высокими ожидаемыми рисками зарубежных банков в России. Но на сегодняшний день большинство банков, занимающихся ипотекой, заинтересованы в кредитовании корпоративных клиентов».

В связи с ужесточением конкуренции, число банков, предоставляющих ипотечные кредиты для сотрудников компаний-партнеров, постепенно увеличивается.

Так, например, «Русский Ипотечный Банк» имеет корпоративную программу, которая на сегодня охватывает более 30 компаний, как российских, так и транснациональных. Программа, кроме всего прочего, направлена и на создание такого уровня сервиса, при котором заемщик приобретает квартиру с использованием ипотечного кредита, минимально отвлекая время и иные ресурсы от процесса поиска, приобретения и оформления квартиры.

Льготные условия кредитования готовы предложить DeltaCredit, «Промсвязьбанк», банк «Возрождение», «РосЕвроБанк» и другие банки. «Наша корпоративная программа позволяет клиентам сэкономить существенные средства за счет пониженной процентной ставки, сниженных / отмененных комиссий, льготных условий досрочного погашения. По корпоративной программе на среднем кредите клиент вполне может сэкономить 10 тыс. долларов и больше» – рассказывает Михаил Бусыгин, начальник управления развития бизнеса «Городского Ипотечного Банка».

Корпоративная ипотека по-русски

Во многом развитие корпоративной ипотеки в России продиктовано тем, что зачастую это единственный способ привлечь и удержать ценного специалиста. Как считают некоторые работодатели, установившимся на рынке минимумом – обязательным медицинским и пенсионным страхованием, стабильной заработной платой – специалиста высокого класса уже к себе не заманишь. Требуются иные стимулы, и один из самых лучших – предоставление жилья.

«Многие компании действительно могут использовать ипотечные программы как мощный инструмент удержания сотрудников, – говорит Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса ипотечного банка DeltaCredit, – но гораздо эффективнее работают дотации со стороны компании, компенсация части первоначального взноса, части ежемесячного платежа, это более существенно, чем 0,5–1 % от процентной ставки, установленной банком. Например, у нас есть скидки для собственных сотрудников, это элемент удержания, так как скидка отменяется, если сотрудник покидает банк».

По словам Аллы Цытович, сформировать потребность получения ипотеки предоставлением скидок нереально. «Обычно скидки даются банками в зависимости от объема операций, а реально большой объем от одной компании получить невозможно, даже если давать существенные скидки, так как ипотека это не тот продукт, который можно побудить купить путем предоставления скидок. Если у клиента есть сформировавшаяся потребность в ипотеке, то он выберет ту программу, где большие скидки», – говорит она.

При этом, как считает Алексей Дорош, такие программы действуют в основном в крупных российских компаниях и представительствах международных корпораций. «Привлекать на ключевые позиции людей из регионов стало традицией, – сообщает он. – А эта категория менеджеров наиболее заинтересована в приобретении недвижимости по новому месту работы. Кроме того, именно в крупных компаниях особенно остро стоит вопрос мотивации персонала масштабными программами, не требующими больших затрат, к которым относятся и ипотечные корпоративные программы».

«Наибольшее применение корпоративные жилищные программы находят у тех компаний, которые сами строят жилье или участвуют в инвестировании строительства жилья – сообщает G2P Марина Малайчик. – Наиболее ярким примером является ОАО «РЖД», которое через свою дочернюю структуру, компанию «Желдорипотека», строит дома для своих сотрудников». По ее словам, компаниям такое сотрудничество позволяет уменьшить капитальные вложения в жилищное строительство и отказаться от изъятия финансовых ресурсов из оборота, привлечь долгосрочные финансовые ресурсы с рынка и направить их на улучшение жилищных условий своих работников.

Банкам по понятным причинам тоже интереснее сотрудничать с серьезными организациями. «Не секрет, что наиболее привлекательны для банков в качестве заемщиков сотрудники крупных компаний, имеющие стабильные официально подтвержденные доходы. Именно в этом сегменте корпоративная ипотека развивается наибольшими темпами. И чем выше будет конкуренция между банками, тем менее жесткими будут критерии отбора компаний, сотрудникам которых будет доступна корпоративная ипотека», – говорит Сергей Горденко.

С этим мнением соглашается и Михаил Бусыгин, говоря о том, что для банка в первую очередь важен штат компании, стабильность и размер выплаты заработной платы.

Развитие в России внутрифирменного кредитования все же не достигло пока нужных оборотов. Марина Малайчик видит причины торможения в том, что участники рынка пока не осознали преимуществ данного метода. «Нельзя сказать, что корпоративные программы получили очень большое распространение. В первую очередь, это связано с тем, что многие компании не понимают привлекательности жилищных программ для себя (в частности, как возможность закрепить нужные кадры на предприятии). Кроме того, многие предприятия не понимают, как можно соединить ипотечную схему со своей собственной жилищной программой» – говорит Марина Малайчик.

С ней соглашается и Алексей Дорош, говоря, что особенностью российской корпоративной ипотеки является медленное осознание топ-менеджментом российских компаний ее важности как механизма социального поощрения сотрудников.

По мнению Лидии Герценой, этим отличается не только корпоративная ипотека, но и российская ипотека в целом. «Если в России ипотечное кредитования получило свое развитие только в последние годы, то за рубежом ипотечный рынок – это отлаженный механизм, с отработанными законодательными нормами, источниками финансирования, условиями продаж», - пояснила G2P Лидия Герцена.

Очевидно, что по мере развития рынка ипотечного кредитования в России его корпоративный сектор также будет постепенно приближаться к мировым стандартам. Как полагает Алексей Дорош, руководство все большего числа компаний в конце концов осознает, что в современном мире успешный сотрудник – это тот, у которого решены все бытовые вопросы на уровне не ниже необходимого, самым важным из которых является жилье.

По материаламGuide to Property

Тэги: Ипотека, Ипотека

Снижение ставок - панацея?

2006-10-26T14:40:00.000+04:00

Чтобы увеличить в три-четыре раза приток ипотечных денег на рынок недвижимости, необходимо сократить действующие ставки по кредитам на 2%. К такому выводу пришел ипотечный брокер "Фосборн хоум". Однако участники рынка пессимистично отнеслись к этому прогнозу: по их мнению, при перегретых ценах на жилье у большинства потенциальных заемщиков исчезло желание брать ипотечный кредит даже по низким ставкам. На европейском рынке самые высокие ставки по долгосрочным ипотечным кредитам зафиксированы в нашей стране - 12,7% против 4,15% во Франции, 6,7% в Польше, 8,8% в Болгарии. "Высокие ставки привели к тому, что в России доля жилья, приобретаемого в ипотеку, составляет не более 6,7%",- рассказывает генеральный директор "Фосборн хоум" Василий Белов.

По прогнозам его компании, снижение действующих ставок на 2% позволило бы увеличить долю жилья, покупаемого на заемные средства, в три-четыре раза. Сейчас доля жилья, приобретаемого в ипотеку, составляет 6,7%. 2-процентное снижение ставок по ипотечным кредитам позволит увеличить этот показатель до 20,1-26,8%. Это вполне реальные цифры. Например, в Болгарии по ипотечным схемам приобретается 27% жилья, а в некоторых других европейских странах этот показатель вдвое больше: скажем, в Польше приобретается в кредит 53% жилья, во Франции - 57%. "Для такого роста есть все предпосылки",- уверен Белов. По его словам, на рынке растет конкуренция: уже более 250 российских банков предлагают ипотечные программы. И с ростом количества участников рынка снижались ставки, упавшие за последние год-два на 1,2%. И конкуренция продолжает нарастать. Кроме того, за два года в стране открылось более десяти специализированных монопродуктовых банков, стремящихся увеличить портфель выданных кредитов.

По мнению Белова, на снижение процентных ставок повлияет и благоприятная система рефинансирования, что позволит банкам привлекать более дешевые ресурсы. "Государство уже сделало первый шаг, приняв закон об ипотечных ценных бумагах",- говорит глава компании. По его словам, до сегодняшнего момента ведущие банки могли рефинансировать свои ипотечные пулы на российском рынке по ставке LIBOR+1% до LIBOR+2%, что значительно выше показателей западных стран. Прочие участники рынка не разделяют оптимизма Белова. В Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) заявили, что существенное снижение ставок возможно только через четыре года. При этом макроэкономические показатели должны быть такими, как сейчас, или несколько выше. В этом случае возможно снижение ставок и до 8%, подсчитали в АИЖК. "Снижение ставки позволит расширить доступ населения к заемным средствам, однако это вряд ли увеличит долю жилья, приобретаемого по ипотеке",- полемизирует с Беловым из "Фосборн хоум" председатель правления банка DeltaCredit Игорь Кузин. "2процентное сокращение кредитных ставок будет незаметным, поэтому не стоит ожидать активности со стороны потенциальных заемщиков",- соглашается руководитель риэлтерской компании "Новый город" Светлана Абелян. По ее словам, нынешние цены на недвижимость в Москве настолько перегреты, что брать кредит невыгодно даже на покупку "инвестиционных" квартир. "Когда доходность аренды составляла 12%, то это позволяло заемщикам возвращать кредит из средств, полученных от арендаторов",- говорит Абелян. Сегодня же доходность аренды резко снизилась и составляет 6-7% в год. "В результате теперь заемщик не может гасить кредит исключительно за счет арендных платежей",- отмечает представитель "Нового города". Как сообщили в одном из столичных ипотечных банков, сегодня заемщики предпочитают покупать недвижимость за границей. Особым спросом пользуется Прага, где средняя стоимость квадратного метра колеблется от $1000 до $1350. При этом доходность от сдачи пражской квартиры почти в два раза больше, чем московской. В свою очередь Игорь Кузин из DeltaCredit считает, что одно из главных препятствий для заемщика - это первоначальный взнос. "Три года назад средний доход московской семьи, обращающейся за ипотекой, должен был быть не менее $1200 в месяц, а средняя ставка составляла 15% годовых,- говорит Кузин.- Чтобы купить однокомнатную квартиру, которая в то время стоила $50 тыс., супругам необходимо было накопить 20% первоначального взноса". Сегодня при стоимости такой же "однушки" $190 тыс. и при средней ипотечной ставке 11% семье с ежемесячным доходом $2000 придется внести в виде первоначального взноса не менее 53%. По подсчетам DeltaCredit, чтобы при нынешних ценах на жилье снизить первоначальный взнос до 20%, необходимо кардинально сократить действующие ставки по кредитам - с нынешних 11-12% до 3%. "Это говорит о том, что само по себе снижение ставок не повлияет на увеличение доли ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью. Есть два других главных фактора - снижение либо стабилизация цен на жилье и постоянный рост доходов населения",- подытоживает Кузин.

По материалам Русская недвижимость.ру

Тэги: Ипотека, Ипотека

Кому нужны кредитные брокеры

2006-10-26T14:36:00.000+04:00

Все преимущества "жизни взаймы" теряются, если получение кредита становится проблемой. То оказывается, что параметры заемщика не соответствуют требованиям выбранного банка, то реальная стоимость планируемого кредита оказывается намного выше заявленной, то срывается ипотечная сделка, потому что квартира "ушла к другому". Решение этих проблем берут на себя кредитные брокеры, которых становится все больше.

Обоюдная выгода

Банки чуть ли не каждую неделю предлагают новые кредитные продукты, уследить за всеми предложениями и выбрать оптимальный вариант - задача для компетентных, информированных и располагающих свободным временем людей. Для кредитного брокера это профессия. Мало того, кредит, полученный при посредничестве брокера, может быть более выгодным. "Работа с брокерами сокращает затраты банка на привлечение одного клиента. В свою очередь, банк предоставляет особые преференции для заемщиков, пришедших от брокеров, - объясняет директор департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Эмиль Юсупов. - Таким образом, обращаясь к финансовому посреднику, заемщик может получить в банке более выгодные условия за счет сотрудничества банка и брокерского бюро". Сегодня банки получают половину клиентов через брокеров, причем лучшую половину. Потому что брокер досконально знает требования банков и к заемщикам, и к необходимым для совершения сделки документам. "Сотрудничая с брокером, мы обязательно знакомим его с критериями оценки заемщика, принятыми в банке, проводим обучение менеджеров компании-брокера, чтобы они очень четко понимали требования банка и могли донести максимально полную информацию о технологиях его работы до своего клиента, соответствующим образом подготовив его к процедуре получения кредита, - говорит Эмиль Юсупов. - В результате наши партнеры приводят к нам тех клиентов, которые удовлетворяют нашим требованиям".

Ипотечный комплект

Чем сложнее кредит, тем нужнее брокер. Поэтому самой большой популярностью среди банков и заемщиков пользуются услуги ипотечных брокеров, тем более что в этом случае интересы потенциальных заемщиков не исчерпываются выбором наиболее выгодного кредита. "Большинство заемщиков интересует полный комплекс услуг, включая подбор и оформление квартиры, - отмечает Дмитрий Булычев, директор департамента по работе с риэлторами, застройщиками и ипотечными брокерами инвестиционного банка "КИТ Финанс". - Крупный риэлтор в состоянии предложить клиенту полный комплекс услуг на рынке недвижимости, в том числе сбор документов для получения кредита, их подачу в банк, получение одобрения банка, подбор квартиры, оформление ее в собственность и сопровождение сделки".

Как же действуют ипотечные брокеры, они же риэлторы?

"Ипотечный брокер проводит первичный андеррайтинг заемщика, на первом этапе он оценивает вероятность получения кредита, чтобы понять, имеет ли смысл работать дальше с клиентом, - рассказывает Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования компании "МИАН-Агентство недвижимости". - На втором этапе подбирается подходящая программа. Проводится более подробный анализ данных заемщика и подбор на их основе конкретного варианта (или вариантов) ипотечной программы. Далее, исходя из подобранного варианта, клиент собирает необходимый пакет документов. Следующий важный момент - решение кредитного комитета банка, которое принимается на основе оценки кредитоспособности клиента. Данный этап почти никак не зависит от брокера, так как он не может влиять на решение кредитного комитета. В случае положительного решения начинается выбор недвижимости, удовлетворяющей не только клиента, но и соответствующей требованиям банка, сбор документов по недвижимости и согласование их с банком". Банку, предоставляющему ипотечные кредиты, тоже важно довести сделку до победного конца, поэтому он охотно сотрудничает с брокерами-риэлторами. "Банку крайне важно не только получить клиента, но и довести его до сделки, а значит, и до получения кредита, - говорит Дмитрий Булычев. - Особенно это актуально в условиях нестабильного рынка недвижимости. Вот в этом банку и могут оказать содействие наши партнеры - профессионалы рынка недвижимости, которые в состоянии быстро и качественно осуществить для клиента подбор объекта недвижимости, подготовку и сопровождение сделки купли-продажи".

Конфликт интересов

Однако здесь интересы банка и заемщика могут разойтись. Ведь обычно ипотечный брокер поддерживает партнерские отношения с ограниченным количеством банков. Это, конечно, сокращает время работы с клиентом на первом этапе до 15 минут, зато ограничивает выбор. "Брокеры, предлагающие риэлторские услуги, зарабатывают не столько на брокерской, сколько на риэлторской услуге, поэтому стоимость первой может быть гораздо ниже среднерыночной, - объясняет Павел Комолов, андеррайтер "Независимого бюро ипотечного кредитования". - Но тут очень четко прослеживается ангажированность таких брокеров - они заинтересованы в том, чтобы их клиент получил кредит именно в том банке, который априори готов кредитовать квадратные метры этой компании". И еще один нюанс. Как утверждает руководитель клиентского управления Ипотечной компании "Мой Дом" Юлия Пузакова, большинство риэлторских агентств, работающих на рынке ипотечного кредитования, на практике бывают заинтересованы в сопровождении крупных (эксклюзивных) ипотечных сделок и больше ориентируются на редких важных клиентов, чем на массового потребителя со средним уровнем доходов. Заинтересованность риэлторов в крупных клиентах понятна - платой за их услуги в основном является процент от суммы сделки. Ипотечные брокеры в России обычно также берут за услуги процент от суммы кредита, а значит, тоже заинтересованы не в потоке, а в крупных единичных сделках - работы меньше, а доход больше. Впрочем, выбрать ипотечного брокера, который бы не был заинтересован в оказании сопутствующих риэлторских услуг в ущерб интересам заемщика, не просто. "КИТ Финанс" работает с более чем 500 посредниками в сфере недвижимости по всей России, но при этом большая часть из них - это прежде всего риэлторские агентства, а ипотечные брокеры составляют лишь небольшой процент от сотрудничающих с нами компаний, - объясняет Дмитрий Булычев. - Это вызвано тем, что институт ипотечного брокериджа в том виде, в котором он существует в развитых странах, еще не сформировался в полной степени. Ипотечный брокер отличается от риэлтора тем, что больший акцент делает на подборе ипотечных программ и получении решения в банке. Комиссию ипотечный брокер обычно берет за получение заемщиком положительного решения банка о предоставлении ему кредита".

Портрет клиента

Кто же пользуется услугами ипотечных брокеров? По данным Андрея Кузнецова, руководителя брокера "БЕСТ-Ипотека", это в основном люди в возрасте от 25 до 45 лет со средним специальным или высшим образованием и ежемесячным доходом от $1500 до $3500, как правило, подтвержденным справкой произвольной формы, наемные сотрудники со стажем на последнем месте работы от 3 месяцев до 1 года, имеющие одного-двух детей и желающие стабильности и определенности. "С учетом высокого роста цен на недвижимость за последний год спрос на ипотеку смещается в сторону тех, чей доход составляет более $2500 в месяц, - добавляет гендиректор компании "ФОСБОРН ХОУМ" Василий Белов. - Это, как правило, менеджеры высшего звена или собственники бизнеса, чье время - деньги, им гораздо выгоднее поручить работы по организации ипотечных сделок профессиональным ипотечным брокерам, чем тратить на это свое время".

Как работают брокеры за границей

На Западе между банками и заемщиками кроме брокера есть еще один посредник - оператор рынка кредитования. На своей площадке, обычно в интернете, оператор организует тендер среди банков на предоставление кредита конкретному лицу. От клиента требуется лишь заполнить анкету. Оператор рассылает анкету по банкам, которые удовлетворяют требованиям заемщика. Банки же отвечают на запрос своим предложением в течение нескольких дней. Услуги оператора оплачивают банки. Это своеобразная абонентская плата, которую банк вносит за вход на площадку, собирающую его целевую аудиторию. Оператор заинтересован в том, чтобы впустить на эту площадку как можно больше банков, поскольку от этого напрямую зависит доходность его бизнеса. Выбрав наиболее привлекательное предложение, заемщик идет в банк за кредитом. Хотя многие западные заемщики на этом этапе предпочитают обращаться к брокеру, который берет на себя все заботы по оформлению кредита. Причем в США риэлторам оказывать брокерские услуги и консультировать клиентов по вопросам ипотеки запрещено законом. Поскольку слишком велик соблазн отправить клиента за кредитом именно в тот банк, который кредитует покупку недвижимости самого риэлтора.

По материалам Финансовых известий

Тэги: Ипотека, Ипотека

Ипотека по-немецки

2006-10-26T14:04:00.000+04:00

Большинство собственных домов в Германии куплено или построено с помощью строительного кредита (Bausparkredit). Этот вариант в момент предоставления кредита, как правило, отличают низкие проценты по сравнению с обычным банковским кредитом, зафиксированные на весь период погашения кредита. Но Bausparkredit дадут, только если вы сперва в течение долгих лет накопили определенную сумму в стройсберкассе. Если дом или квартира нужны сейчас, придется брать кредит подороже. Обычная схема такова. Сначала вы находите подходящий объект, затем договариваетесь о цене покупки и других условиях будущего договора о покупке (Kaufvertrag). Далее сами или через посредника находите банк или иного кредитора, готового на сходных условиях предоставить недостающую сумму. Кредитор берет на себя письменное обязательство предоставить кредит на определенных условиях. На этом этапе у вас еще нет никаких обязательств перед кредитором. После этого подписываете Kaufvertrag, затем - договор о кредите. После этого делается запись о залоге, и только затем кредитор предоставляет оговоренную сумму. Большинство банков готовы были предоставить мне кредит в размере до 80% залога. При необходимости можно договориться и о 90%, иногда - о 100%. Но чем выше доля заемных средств, тем хуже условия кредитования. Наиболее выгодные условия можно получить, если величина кредита не превышает 60% стоимости заложенной недвижимости. Банки предлагают разные схемы кредитования для покупки недвижимости или строительства дома.

Фиксированный процент

Это наиболее подходящий вариант. В течение заранее оговоренного периода величина процентной ставки зафиксирована. В это время вы ежемесячно выплачиваете кредитору постоянную сумму. Эти взносы идут на покрытие текущих процентов по кредиту, а остаток - на постепенное погашение самого кредита. К концу оговоренного периода банк обязан предложить новые условия погашения оставшейся суммы. Соглашаться не обязательно: вы вправе просто погасить оставшуюся задолженность. Если для этого не хватает собственных средств, можно взять более дешевый кредит в другом банке. Подходящий вариант можно найти заранее: ведь дата окончания оговоренного периода и остаток долга известны.

Параллельное накопление

В течение определенного времени вы платите только проценты по кредиту, но не выплачиваете сам кредит. Взамен - берете обязательство регулярно вносить определенный взнос в накопительное страхование жизни. В целом кредит обойдется значительно дороже. Но благодаря особенностям налогообложения параллельное финансирование может иметь смысл, если недвижимость вы собираетесь сдать внаем.

Дизажио

Дизажио - это разница между номинальной суммой кредита и реальной (меньшей) суммой, которую получит заемщик. Разница возникает из-за того, что часть процентов по кредиту сразу удерживается банком. Если реально вам надо 99 999 евро, а банк удерживает 10%, вам придется взять в долг 111 110 евро. Зато ваша ежемесячная выплата банку будет ниже! При равных процентной ставке и начальной скорости погашения такой кредит в конечном счете обойдется вам намного дороже обычного кредита в 99 999 евро.

"Плавающие" проценты

Плавающая процентная ставка будет изменяться уже после того, как вы взяли кредит - в соответствии с процентами на финансовом рынке. В период снижения процентных ставок на рынке такой кредит имеет смысл, пусть даже банк снижает процентную ставку с некоторым запозданием. Но сейчас подобный кредит не слишком выгоден: рыночные проценты постоянно растут - и это только начало!

Инвалютный кредит

Случается, что за рубежом процентные ставки ниже, чем в зоне евро. Благодаря этому через некоторых посредников можно получить низкопроцентный инвалютный кредит. Даже с учетом вознаграждения посреднику условия кажутся выгодными. Почему бы не воспользоваться? Японская иена ведь ничем не хуже евро. В Японии даже лучше. Но в Германии ваш доход - в евро, а не в иенах. И никто не знает, как будет меняться курс обмена через год, два или пять лет. Если иена подорожает, "дешевый" кредит в иенах обойдется вам намного дороже, чем самый "грабительский" кредит в евро!

Процент номинальный и реальный

Проблема реальной стоимости кредита хорошо известна немецким заемщикам. В договоре займа - две ставки: "номинальная" (Nominalzins) и "эффективная" (EffektiverZins). В чем же разница? "Эффективные" проценты лучше отражают "цену" кредита, "номинальные" - расчетная величина. Разница между "эффективными" и "номинальными" процентами - это реальные деньги, перешедшие из вашего кармана в банк! Сравнивать кредиты надо по их "эффективным" процентам. Кредит с высокими "номинальными", но низкими "эффективными" процентами обычно выгоднее кредита с низкими "номинальными" и высокими "эффективными" процентами. Но и "эффективные" проценты не дают полной картины стоимости кредита. Они не учитывают расходы на обслуживание так называемого кредитного счета, который банк открывает на ваше имя. Не исключено, что банк потребует отдельную плату за этот счет, за переводы со счета и на него и т.д. "Эффективные" проценты не учитывают так называемые особые проценты, которые банк берет до того, как выдаст вам кредит, за то, что заранее подготовил деньги для вашего кредита. Банк может потребовать заключение страховки в связи с кредитом. Поэтому, выбрав схему финансирования, немцы просят банк выдать им бумагу абсолютно обо всех расходах, которая обязательно должна быть заверена подписью, что других расходов не будет.

По материалам Финансовых Известий

Тэги: Ипотека, Ипотека

Квартирный вопрос: цена ответа

2006-10-25T14:21:00.000+04:00

Особенность современной ипотеки заключается в том, что банки не предоставляют кредит любому гражданину на любой срок. Банкам нужны гарантии, и это не только сам залог, но и финансовые возможности плательщика. Поэтому, желая получить от банка средства, будущий заемщик вынужден тратить нервы, деньги и время, доказывая свою платежеспособность. Возможно ли упрощение процедуры выдачи кредита банками?

Причина осторожности банков понятна даже тому, кто далек от рынка ипотеки: банк хочет минимизировать риск невозврата выданных денег. Банки не любят судебных тяжб и проволочек с клиентом. Поэтому, вступая в долгосрочные финансовые отношения, они пытаются заручиться разного рода гарантиями. Для чего и требуют от заемщика целый «пакет документов», который потом долго и пристально анализируют.

Время – деньги

Впрочем, уже сегодня многие кредиторы понимают: чтобы количественное развитие ипотеки сменилось качественным, нужно менять правила игры. Российский рынок ипотеки должен достичь той ступени развития, когда компетентные и стабильные банки имеют дело с цивилизованными и грамотными заемщиками. А значит, необходимо учиться доверять клиенту и упрощать процедуру получения кредита.

Наиболее продвинутые банки уже пошли на смягчение требований к потенциальным заемщикам. «Эти ориентированные на клиента банки в развитии ипотеки видят одно из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в будущем и уже сегодня готовы идти на определенные уступки. Банкиры стараются максимально войти в положение потенциального заемщика», – говорит начальник отдела ипотечного кредитования Судостроительного банка Артем Ветюгов.

Однако во всем необходимо соблюдение разумного компромисса. Как любой заемщик избегает общения с банком, чрезмерно затягивающим выдачу кредита, так следует избегать и отношений с кредитором, не требующим никаких подтверждающих документов. «Заниженные требования при подаче заявки – вероятность проблем с кредитом в будущем», – подчеркивает Ветюгов. Ведь в случае невозврата денежных средств банк рискует не только своей репутацией. Не имея достаточных ресурсов и раздавая на «выгодных» заемщикам условиях кредиты, маленькие банки теряют свою надежность и могут стать причиной больших проблем заемщика в будущем.

Особо следует сказать о сроках рассмотрения заявки заемщика. В зависимости от оперативности службы безопасности, общего объема рассматриваемых заявок, а также штата ипотечного отдела или управления, сегодня в среднем на рассмотрение заявки уходит от 2 дней до 3 недель. Хотя часто и эти сроки затягиваются. Сокращение сроков рассмотрения кредитной заявки способно привлечь большее количество заемщиков, так как позволяет сохранить силы и время клиента. Так, к примеру, во всем мире практика существования межбанковских общих баз данных «выданных кредитов» существенно облегчает процедуру принятия решения о выдаче кредита банком. В нашей стране небольшой срок кредитования заемщиков и существования их кредитных историй существенно тормозит процесс выдачи кредита. Соответственно, развитие Бюро кредитных историй и совершенствование внутренних механизмов работы банков способно уже внести коррективы в сроки принятия решения. Унификация же пакета документов для предоставления в банк позволит упростить процедуру рассмотрения банком заявки клиента, а также поможет сохранить время клиента и защитит банк.

В условиях, когда конкуренция банков на рынке банковских услуг возрастает, либерализация условий кредитования и ускорение процедуры проверки в целом способствовали бы дальнейшему развитию ипотеки в нашей стране, росту количества выдаваемых кредитов. Что в свою очередь существенно облегчило бы разрешение пресловутого квартирного вопроса для миллионов россиян.

Портрет идеального банка

Важное требование, которое необходимо учитывать банкам для того, чтобы ипотека была максимально эффективной и интересной клиентам, – это наличие у компании политики клиентского информирования и популяризации ипотечного кредитования. Необходимо, к примеру, объяснять заемщикам, что серьезные банки требуют определенные документы не из вредности или любви к бюрократии, а чтобы снизить риск невозврата клиентом кредита, а также для того, чтобы клиент мог делать ежемесячные выплаты без ущерба для своего бюджета и ущемления своих нужд.

Именно в этих целях банки следят, чтобы кредитные выплаты не превышали половины совокупного дохода семьи. Иначе ипотечный кредит может стать тяжким финансовым бременем для заемщика на долгие годы. А это, в свою очередь, повышает вероятность задержек платежей или отказа от выплат по кредиту. По этой же причине многие банки вводят ограничения выдачи кредита по минимальному непрерывному стажу – и эти требования в современных экономических условиях обязательны.

Специалисты отмечают, что идеальный банк старается максимально войти в положение потенциального заемщика. Так, большим плюсом является ситуация, когда банк учитывает все возможные доходы семьи, проявляет гибкость и лояльность. Также хорошо, если банк допускает варианты, когда созаемщиком может быть любой родственник заемщика либо близкий друг; рассматривает доходы как наемных сотрудников, так и частных предпринимателей, учредителей, руководителей компаний; принимает во внимание совокупные доходы семьи и т. д.

Условия для спокойной жизни

Во-первых, чем крупнее и солиднее банк, тем меньше может быть сумма первоначального взноса, больше вариантов сроков погашения кредита, да и условия кредитования подчас мягче, чем у мелких кредиторов. Условия эти разнятся иногда столь кардинально, что заемщику для выбора кредитора приходится долгое время внимательно изучать весь рынок, сравнивать и считать.

Распространена ситуация, когда даже крупные банки при рассмотрении заявки благожелательнее относятся к тем клиентам, которые могут внести 30–40% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Часто вводится ограничение на размер кредита, на который может претендовать заемщик. Обычно он составляет примерно 70–90% от стоимости приобретаемой квартиры. Часто есть и ограничения на сроки погашения ипотеки: изредка – 10–15 лет, чаще – 20–25.

Кроме того, разные банки придерживаются и разных точек зрения в отношении приобретаемого в ипотеку жилья. Для некоторых важно не само по себе качество залога (в частности, жилья), а его оценочная стоимость и доля этой стоимости, оплаченная собственными средствами заемщика. Для многих имеет значение состояние недвижимости, возраст. И единственное общее требование для абсолютного большинства банков: приобретаемое жилище должно быть юридически чистым. Поэтому квартира проверяется, а затем страхуется, причем за счет заемщика.

Наконец, неопределенной кажется ситуация с гражданами, жителями других регионов России, желающими приобрести жилье в столице. Большинство московских банков отказывают им в получении кредита на основании отсутствия постоянной регистрации в столице. Получается замкнутый круг: семья со средними и не очень большими доходами не может купить квартиру единовременно, но получить кредит на основаниях российского гражданства и купить жилье в Москве им не дают кредиторы. Появляются даже ограничительные законодательные инициативы, дающие преимущества при покупке квартиры в Москве жителям столицы.

Только ряд банков уверенно чувствует себя на этом перспективном направлении. «Мы успешно осуществляем ипотечное кредитование немосквичей, – отмечает Ветюгов из Судостроительного банка. – Ведь Москва стремительно развивается, и все большее количество заявок на получение кредита поступает от жителей других регионов, желающих купить столичную недвижимость в кредит».

Впрочем, несмотря на то что ипотека в стране эволюционирует, многие проблемы и трудности остаются. «На сегодняшний день требования к получению кредита нуждаются в либерализации и даже законодательном регулировании, – считает представитель Судостроительного банка. – Нужно понимать, какие из них более важны, какие менее, а от каких и вовсе имеет смысл отказаться».

По материалам журнала Собственник

Тэги: Ипотека, Ипотека

Платное "приложение" к ипотеке

2006-10-25T13:06:00.000+04:00

В сентябре многие кредитные организации снизили свои процентные ставки по ипотечным кредитам. Уменьшение процента по кредитам считается одним из самых значимых маркетинговых ходов в политике кредитной организации. Многие банки разработали программы предоставления займов без первоначального взноса. Из такой рекламы несведущий в вопросах кредитования потребитель, как правило, делает вывод, что сможет подойти к ипотеке с заработной платой ниже среднего уровня и не имея вообще никаких накоплений. Однако это не так…

По статистике Центробанка, за первое полугодие 2006 года средняя ставка по рублевым кредитам для частных лиц снизилась почти на 4%. Такое сильное и планомерное уменьшение ставок аналитики отметили впервые. Так, с января по июль 2006 года средняя ставка по кредитам, выданным частным лицам, постоянно снижалась – с 20,5% в январе до 16,7% в июле, сообщается в Бюллетене банковской статистики ЦБ. Вице-премьер правительства РФ Дмитрий Медведев во время одной из своих многочисленных поездок по стране отметил: "Если мы будем следовать в том направлении, которое выбрали, и если будет стабильная макроэкономическая ситуация, то мы к 2010 году сможем выйти на весьма привлекательную ставку ипотечного кредитования". По его мнению, "ипотека станет доступной, когда ставка приблизится к мировому уровню – 7-8%".

Сегодня можно встретить банковские предложения взять кредит под 10% годовых, причем без первоначального взноса. Однако специалисты говорят о том, что, ориентируясь на низкий процент, заемщики порой платят больше, чем если бы взяли кредит по более высокой ставке.

Денис Шевчук, заместитель генерального директора компании "Интерфинанс" в комментарии "РБК.Кредит" отметил: "Не стоит выбирать ипотечный банк только потому, что у него самые низкие декларируемые процентные ставки. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты вам будет необходимо сделать дополнительно и какие дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода".

Действительно, рассчитывая свои ежемесячные платежи, заемщик должен знать о дополнительных тратах, которые ему предстоят при покупке квартиры и также лягут на семейный бюджет. Во многих банках придется заплатить уже за одно рассмотрение заявки на получение кредита, независимо от результата (в среднем тысяча рублей, но есть предложения и за пять тысяч). Однако сегодня это не является обязательным условием. Иногда кредитные организации, взимая плату, при положительном рассмотрении заявки в дальнейшем рассматривают эту сумму как часть взносов заемщика по возврату кредита. Существуют и комиссии банка за выдачу кредита: могут быть указаны фиксированная сумма или процент от кредита – в среднем 1% от общей суммы, но может быть и 4%. Помимо всего прочего, придется заплатить риэлтору за подбор квартиры (от 1 до 5%) от ее стоимости. Если квартира уже у вас есть на примете, но вы хотите, чтобы риэлтор сопроводил сделку, это обойдется от 500 до 1500 долл., в зависимости от сложности процесса. Но если на риэлторе можно сэкономить, то за оценку квартиры независимым банковским оценщиком (100 долл.) и оформление нотариального удостоверения сделки купли-продажи (от 12 тыс. руб.), государственную регистрацию сделки (около 2 тыс. руб.) заплатить придется.

Страховка приобретаемой квартиры также ложится на кошелек заемщика. Обязательным условием получения кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения; страхование права собственности на предмет ипотеки (то есть на квартиру, которую покупает заемщик); страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Стоимость всех трех видов ипотечного страхования обычно составляет в сумме не более 1,5% от остатка суммы кредита. Как правило, страховые договоры заключаются на один год с выплатой страховой премии за этот период. При продлении страхового полиса на каждый последующий год размер страховой премии будет меньше, так как он исчисляется в соответствии с суммой остатка кредита на дату заключения страхового договора (с учетом произведенного заемщиком погашения основного долга. Страхование защищает заемщика и банк от дополнительных рисков. Если наступит страховой случай, страховая компания перечислит банку необходимую сумму для погашения кредита и заемщик будет освобожден от необходимости производить дальнейшее погашение кредита.

И еще один момент: как это ни странно, ипотечные заемщики, рассчитывая свои расходы на период выплат по кредиту, нередко забывают, что после того, как квартира по ипотеке будет куплена, они становятся собственниками приобретаемого жилья и обязаны платить за квартиру и нести другие расходы по ее содержанию, при этом вовремя внося выплаты по кредиту.

По материалам РБК.Кредит
Тэги: Ипотека, Ипотека

5 новых тенденций на рынке ипотеки

2006-10-25T13:00:00.000+04:00

Спадающий спрос на рынке недвижимости привел к увеличению роли ипотечного кредитования. По некоторым данным, уже половина квартир на московском рынке покупается в кредит. Тенденции и новые предложения анализировали эксперты Бюрократов.ру.

Уже 8 лет – а именно столько существует на российском рынке ипотека – все говорят о перспективности и объемности нашего рынка. В сущности, говорить пока больше было не о чем – объем рынка ипотечного кредитования не превысил пока даже 1% от ВВП. Сравните с Чехией, где ипотека составляет 6% ВВП или Румынией (8%) или вообще с Венгрией (16% ВВП). Менталитет ли, законодательство ли – но что-то не дает ипотеке развиться в полную силу - в России. Возможно, новые тенденции придадут дополнительный импульс.

1. Половина покупок – ипотечные

По словам Елены Щупковой, руководителя отдела вторичного рынка Таганского отделения компании "МГСН", примерно половина покупателей обращается в компанию для покупки жилья с привлечением заемных средств, оставшаяся же часть готова оплатить квартиру собственными средствами. По сравнению с летом или весной нынешнего года, когда риэлторы говорили о 10-15% доле покупок через ипотеку, эта тенденция выглядит очень обнадеживающей для развития рынка кредитования.

Факторов, повлиявших на такой всплеск интереса к кредитованию два: серьезно выросшие цены на недвижимость и не успевающий за ними рост зарплат и накоплений, при более благоприятной для ипотечных покупателей обстановке на рынке. Действительно, еще в сентябре 1-комнатную квартиру в ЮВАО Москвы можно было приобрести минимум за $130 тыс., а к концу октября цена выросла до $138-140 тыс. При этом спрос на квартиры сейчас далеко не ажиотажный, и продавцы просто вынуждены рассматривать и ипотечных покупателей, несмотря на все неудобства, связанные с такими покупками.

2. Более мягкие условия для получения кредита

По словам Татьяны Никитиной, гендиректора Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), сейчас банки уже готовы идти на то, чтобы давать кредит сособственниками, которые не являются супругами. А это автоматически расширяет круг людей, могущих получить кредит. В частности, купить квартиру для своего ребенка могут даже разведенные супруги, выступив сособственниками и выплачивая свои доли отдельно, или люди, живущие в гражданском браке, или просто родственники, к примеру, в сособственник к молодым супругам, которым не хватает дохода, может добавить свои доходы кто-то из родителей.

Некоторые банки сейчас разрешают включать в число сособственников несовершеннолетних детей, правда, их доля должна быть оплачена. Но этот момент позволяет воспользоваться ипотекой тем семьям, у которых уже есть квартира в совместной собственности с детьми для обмена ее на лучшую. А обменные операции по-прежнему занимают самый большой процент рынка. Сейчас еще многие банки стали предлагать кредит для доплаты при обмене на лучшую квартиру, так что в ипотечные сделки вовлекается все больше москвичей.

3. Рост конкуренции

Еще пару лет назад банки, работающие с ипотечными кредитами, можно было перечислить поименно, даже пересчитать по пальцам. По информации МАИН, сейчас на рынке Москвы уже 70 банков предлагают 491 программу для вторичного рынка, 38 банков предлагают 151 программу для кредитования новостроек, и 31 банк предлагает 188 программ для загородного рынка. Растет роль ломбардного кредитования под залог имеющейся квартиры – заложить свою недвижимость можно в 42 банках столицы. Максимальный средний срок кредитования для вторичного и первичного рыка перевалил за 20 лет, а в среднем банки хотят 14% первоначального взноса на вторичном рынке и 17% - на первичном.

Снизились первоначальные взносы и на загородном рынке - до 20%. Проценты тоже снижаются, и сейчас минимальная средняя ставка в рублях составляет 12%, а в валюте – 10,51%. Единственная проблема, которая возникает при таком обильном предложении ипотечных программ – разобраться в их многообразии, и клиенты все чаще обращаются за услугами к ипотечным брокерам, которые помогают им выбрать наиболее подходящую.

4. Автоматизация банковских процессов

По словам Георгия Тер-Аристокесянца, начальника отдела разработаки кредитных продуктов Департамента ипотечного кредитования "Внешторгбанка 24", ВТБ-24 в ближайшее время ставит для себя задачи оптимизации процесса принятия кредитных решений и внедрения скоринговой системы Experian – Scorex (NBSM), а также налаживания автоматической системы обработки ответов бюро кредитных историй. Но главная задача, которую предстоит решить банкам, это повышение уровня компетенции лиц, принимающих решения и работающих с клиентами. По словам многих ипотечных брокеров, самая большая проблема при получении ипотечных кредитов и покупки квартиры в кредит – некомпетентные и необученные банковские сотрудники, автоматизированая система оценки заемщика помогает решить эту проблему.

По словам Нури Катца, президента "Century 21 Россия" (это российское отделение крупнейшей риэлторской сети в мире, которая в конце сентября этого года вышла на российский рынок), они знают эту проблему и готовы помогать банкам отрабатывать технологии, используя свой многолетний международный опыт ипотечного брокерства в 50 странах. Они собираются активно работать с ипотечными программами, впрочем, как и еще пять крупнейших сетей риэлторов, которые скорее всего выйдут на российский рынок в течение ближайшего времени.

5. Новые виды продаж кредитов

Это и продажи кредитов через Интернет, и продажи через другие банки, и активное сотрудничество с ипотечными брокерами – как независимыми, так и в составе риэлторских компаний. Собственно говоря, в этом Россия идет путем, который был пройден США еще много лет назад. Сейчас в США кредит можно получить, позвонив в банк по телефону из любого штата страны в тот город, где клиент собирается покупать недвижимость.

К примеру, в банк в Нью-Джерси звонит с Аляски сержант кабельного подразделений определенного рода войск. Оператор банка ищет эту должность в базе, и может узнать абсолютно все о его доходах. И он спрашивает сержанта – какой у вас доход? Если данные совпадают (а смысла врать нет), то сержанту тут же оформляется кредит скажем, на $400 тыс. на покупку дома в Калифорнии. Оператор высылает по электронной почте пакет документов на кредит, сержант распечатывает и подписывает, отсылает почтой DHL и все, кредит готов, можно покупать дом. При этом у сержанта ничего нет, кредит дают ему под совокупность факторов – его капитализации как специалиста, его зарплаты, его пенсии, которую он получит после увольнения.

На российском рынке так будет не очень скоро, однако уже сейчас крупнейшие банки собираются предложить своим клиентам и контрагентам возможность оплаты и диалога через Интернет – к примеру, через личный кабинет на сайте банка.

И еще две тенденции, про реализацию которых пока рано говорить, но тем не менее они уже есть в планах развития банкиров - ломбардное кредитование для бизнеса под залог личной недвижимости и активное развитие региональной сети отделений.

По материалам Бюрократы.ру
Тэги: Ипотека, Ипотека

Ипотека, как фактор развития жилой недвижимости

2006-10-25T12:56:00.000+04:00

О развитии рынка ипотечного кредитования, основных тенденциях развития ипотеки в России мы беседуем с Президентом Группы компаний "ЛАУРЕЛ", Вице-президентом Международной Академии ипотеки и Недвижимости Ириной Радченко.

Как меняется соотношение сделок с использованием ипотечных кредитов и без них?

Число сделок, в которых используется ипотека, растет, но все еще остается очень небольшим. Ипотека как фактор развития рынка жилой недвижимости пока не сказала своего слова. Только 2 потенциальных заемщика из 100 позвонивших в банк доходят до сделки. Согласно официально статистике на вторичном рынке ипотека используется в 5%-7% сделок. Данные по рынку новостроек не фигурируют в официальной отчетности, поскольку ипотечные кредиты на новостройки не являются ипотечными в классическом понимании. У банков разное отношение к работе на этом рынке. Те, кто имеет прочные финансовые отношения с застройщиками, входят в единый холдинг с ними – активно работают на этом рынке. По нашим оценкам объем ипотечного кредитования жилья в новостройках не превышает 20% от всего рынка ипотечного кредитования.

В чем на ваш взгляд причины низкой доли сделок с использованием ипотечного кредитования?

Во-первых, в условиях быстрого роста цен и высокого спроса продавцы квартир не хотят иметь дела с теми, кто хочет покупать квартиры по схеме ипотечного кредитования. Во-вторых, многие агентства недвижимости только декларируют, то, что они работают с ипотекой, но не имеют в своем штате квалифицированный персонала, представляющий, что же такое ипотека. Реально проведением сделок с использованием ипотечного кредитования занимается не более 20% агентств недвижимости. В-третьих, многие банки не очень много внимания уделяют развитию ипотечного кредитования, хотя и провозгласили, о том, что оказывают такие услуги. В результате число сделок с использованием ипотечных кредитов растет на 45%-50% в год, в то время как должно расти в несколько раз. В несколько раз у нас растет только объем выдаваемых кредитов. Если в 2004 году средний размер кредита был $45 тыс., то в 2005 уже 78 тыс. долл., а в первом полугодии 2006 - 120 тыс. долл. В тоже время наши соседи достигли больших результатов. Например, в Казахстане более 30% сделок проводится с использованием ипотечных кредитов, объем выданных там кредитов в 2005 году составил 1 млрд. долл. – столько же, сколько в России, только население у нас в 10 раз больше.

А как влияет быстрый рост цен на развитие рынка ипотечного кредитования?

Во-первых, быстрый рост цен приводит к тому, что снижается количество реализуемых одобренных кредитов. В период наивысшего роста цен весной 2006 года этот процент среди тех заёмщиков, которые работали сами без ипотечных риэлторов, снизился до 20%. Т.е. только каждый пятый, из получивших одобрение на ипотечный кредит, доходил до проведения и закрытия сделки по покупке квартиры. Кто-то не мог найти вариантов, у кого-то стоимость квартиры вырастала до такой степени, что одобренного размера кредита не хватало. Приходилось одобрять кредит на большую сумму и порой несколько раз. У кого-то в последний момент продавец отказывался от сделки, а это означало поиск новых вариантов, новый сбор документов, проведение оценки и т.д. Многие просто `сходили с дистанции`, а те кто ее проводили, вспоминают как в страшном сне. С другой стороны, рост цен и увеличение среднего размера кредита за два года в три раза привело к тому, что банкам для получения той же доходности теперь нужно прилагать в три раза меньше усилий, т.е. ипотека постепенно становится для них более выгодным продуктом.

Не получается ли так, что в условиях, когда предложение квартир на рынке жилья не растет, ипотека приводит только к росту цен, а не к увеличению доступности жилья?

Ипотека в современной ситуации приводит к тому, что меняется `портрет` людей, которым доступно жилье. Если раньше за ипотечными кредитами обращались, в том числе, бармены, журналисты, официанты, стюарды, т.е. те кто пять лет назад имели доход $700 на семью, то теперь обращаются те, у кого доход $3500 на семью – а это уже высокооплачиваемые специалисты и менеджеры.

Какой на ваш взгляд должен быть доход у семьи, чтобы она могла воспользоваться ипотечным кредитом в Москве?

Это зависит от ее потребностей. Например, чтобы купить однокомнатную квартиру за 150 тыс. долл. необходимо иметь доход на семью в размере 2624 долл. в месяц и ежемесячно выплачивать 1448 долл.. Купить двухкомнатную квартиру за 200 тыс. долларов позволит доход в 3429 долл. в месяц при ежемесячных платежах в размере 1932 долл. Приличная трехкомнатная квартира за 300 тыс. долл. потребует ежемесячных платежей в 2898 долл, при доходе семьи 5000 долл. в месяц. Такие цифры получаются, если кредит берется в долларах под 11% годовых на 15 лет и у заемщика есть первоначальный взнос в размере 15% от стоимости квартиры, а также еще несколько тысяч долларов на оформление, проведение сделки, страхование.

Но аренда стоит значительно дешевле…

Действительно за $700 можно снять трехкомнатную квартиру в Марьино – это в три–четыре раза меньше, чем ипотечный кредит. С этой точки зрения аренда привлекательней ипотеки. Но наш рынок аренды квартир не цивилизованный, арендатор не защищен, живет `как на пороховой бочке`. Поэтому тяга к приобретению квартиры в собственность велика.

Есть ли сейчас на рынке новые успешные ипотечные программы?

Мы каждый квартал готовим аналитический обзор рынка ипотечного кредитования. Всего в отчете около 800 ипотечных программ – с разными сроками, процентами, предоставляемыми документами, валютой кредита и т.д. и каждый квартал появляются десятки новых. Но определять успешность программы по формальным признакам, интенсивности рекламы, по тому, у кого меньше процент и больше срок – нельзя. Реально востребованными сегодня являются кредиты не тех банков у кого дешево или нулевой взнос, а тех, у кого налажены технологии работы с будущими заемщиками, сервис. Например, если мы возьмем программы `без первоначального взноса` на самом деле они предполагают наличие у заемщика 6%-7% от суммы кредита. Эти деньги понадобятся на оплату услуг банка, страховой компании, оценщиков, риэлторов, первых процентов. Да и сам банк вряд ли станет работать с заемщиком, у которого нет хотя бы 10% от суммы кредита – довольно странно выглядит такой клиент, зарабатывающий тысячи долларов в месяц, но не имеющий возможности накопить небольшую по сравнению с кредитом сумму.
По материалам Рокфеллера
Тэги: Ипотека, Ипотека