Immobilienblogger

Die Risiken von Immobilien mit Hypotheken

2019-09-30T11:45:00.000-07:00

In einem aktuellen Youtube Beitrag von Horst Lüning zum Thema "Blackrock" - gibt es eine interessante Meinug zum Thema Immobilien und vor allem verschuldetem Immobilienvermögen in Krisenzeiten (Position: 23:38):

https://www.youtube.com/watch?v=n_maOfSYprw

Wer sich allgemein für das Thema Blackrock interessiert, sollte sich auch die Reportage auf Arte anschauen:

https://www.arte.tv/de/videos/082807-000-A/blackrock-die-unheimliche-macht-eines-finanzkonzerns/

Ebenfalls verlinkt auf:

http://www.geldcommunity.de/2019/09/horst-luning-empfielt-den.html

Eine Vermögenssteuer in Deutschland - Grund Immobilien zu verkaufen?

2019-09-22T03:54:00.002-07:00

Kommt in Deutschland eine Vermögenssteuer?

Derzeit gibt es noch keine konkreten Überlegungen in der Öffentlichkeit - und man kann noch nicht sagen wann. Aber daß irgendwann eine Vermögenssteuer kommen wird, steht außer Frage.

Gründe, warum eine Vermögenssteuer kommen wird

Aus folgenden Überlegungen heraus, wird früher oder später - wann immer das sein mag - eine Vermögenssteuer in Deutschland erhoben werden:

es geht um viel Geld - und der Staat geht hier im Moment leer aus
die Schere zwischen arm und reich geht immer weiter auseinander
gerade die junge Generation wird es meist nicht mehr schaffen Vermögen aufzubauen oder sich eine Immobilie zu leisten - zumindest nicht in Deutschlan oder im Dunstkreis deutscher Ballungszentren. Irgendwann ist der Druck zu groß, und dieser wird sich entladen - dann muss die Politik ähnlich wie im Moment beim Thema Co2 - zumindest so tun, als würde etwas getan, um keine Stimmen bei der nächsten Wahl zu verlieren. Und welche Maßnahmen lieben Politiker? Alle Maßnahmen, die am Ende noch mehr Geld in die Kasse spülen, damit noch mehr Geld ausgegeben werden kann.
andere Länder haben ebenfalls eine Vermögenssteuer - in der Schweiz aber auch in den USA indirekt durch die Steuern - quasi eine Art "Ersatzmiete".

Warum gibt es noch keine Vermögenssteuer in Deutschland?

Der Grund ist einfach: Vermögen sind in Deutschland nicht erfasst. Der Staat hat hier absolut keine Daten und bisher noch keine Möglichkeit, diese zu erfassen. Es kann nur geschätzt werden - und auch nur mit diesen Schätzdaten gearbeitet werden.

Die meisten Politiker besitzen selbst Immobilien - und daher müsste der Schmerz schon sehr groß sein - oder es müssten zeitgleich die Diäten erhöht werden:-)

Grund zur Panik vor einer Vermögenssteuer?

Im Vergleich zur Schweiz, besteht allerdings für die wenigen Menschen ein Grund zur Panik vor der Vermögenssteuer.

Schauen wir uns doch einmal die Schweiz genauer an:

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/513723/umfrage/vermoegenssteuersaetze-in-der-schweiz-nach-kantonen/

Ca. zwischen 1 und 10 Promille liegt dort je nach Kanton die Vermögenssteuer.

D.h. bei 1 Mio Euro wären dies gerade einmal 10 bis 100 Euro im Jahr.

Schlimmer als die Vermögenssteuer geht es immer...

Die Vermögenssteuer in der Schweiz ist also recht harmlos. Es gibt schlimmers: zum Beispiel der "Eigenmietzins".

Der Eigenmietzins ist eine Steuer auf selbst genutztes Wohneigentum. Wer in Deutschland seine Immobilie abgezahlt hat, und selbst drin wohnt, wird hier zur Kasse gebeten - und nicht zu knapp.

Es wird zwar schon länger in der Schweiz bezüglich einer Abschaffung gesprochen, aber da es hier um einen großen Teil der Steuern geht, wird sich hier wohl eher erstmal nichts tun.

In einem Artikel des Tagesanzeigers in der Schweiz, sieht man wie hoch derzeit die Belastung durch den Eigenmietzins ist - neben den dort ohnehin ohnen Kaufpreisen:

https://www.tagesanzeiger.ch/schweiz/standard/drei-beispiele-zum-eigenmietwert-wer-von-einer-abschaffung-profitiert/story/17778512

Variante 1: Eine junge Familie, Vater und Mutter sind 40 Jahre alt. Sie haben das Haus erst kürzlich erworben. Es ist mit einer hohen Hypothek von 1,4 Millionen Franken belastet, der Zinssatz beträgt heute 1,5 Prozent => 42,000 Franken, aber nach allen Abzügen immerhin noch 12,600 Franken im Jahr ans Steuern für das eigene Heim

Allerdings: ohne Eigenmietwert/zins, wäre die Belastung dort im aktuellen Steuersystem 56,000 Franken im Jahr und insgesamt wären pro Jahr ca. 20,000 Franken zu zahlen.

Variante 2: Ein älteres Ehepaar, bereits pensioniert. Es besitzt das Haus seit 25 Jahren. Die Hypothek ist zu einem grossen Teil abbezahlt. Die Restschuld beträgt noch 400'000 Franken. Das Paar macht nur noch das Nötigste für den Unterhalt des Hauses => von 42,000 Franken werden unter dem Strich pro Jahr 27,600 Franken bezahlt => aber ohne Eigenmietzins wären es ca. 25,000 Franken

Weitere Beispiele sind hier zu finden:

https://files.newsnetz.ch/upload//1/3/135769.pdf

Interessanterweise ist hier die Annahme, dass mit einer Abschaffung des Eigenmietzinsen, auch keine Kosten oder Abschreibng steuerlich abgezogen werden können

Für einen Schweizer sind derzeit die Bedingungen in Deutschland traumhaft - weshalb der eine oder andere als Rentner seine Immobilie in der Schweiz verkauft und in Deutschland eine Immobilie kauft - auch wenn diese maßlos überteuert wäre, würde es sich dennoch lohnen.

Wer in Deutschland viel besitzt, aber auf dem Papier passive Einkünfte in geringem oder normalem Einkommensumfang hat, wird gleichgestellt mit einer Person die eventuell für die gleichen Einnahmen sehr viel arbeietet und überhaupt nichts besitzt (z.B. und Miete bezahlt)

Dies ist - neutral betrachtet - derzeit in Deutschland ein Gerechtigkeits- und Chancenproblem - weswegen die Schere zwische arm- und reich noch weiter auseinander gehen wird.

Sonstiges

In der Schweiz muss der Immobilienverkauf immer versteuert werden - es gibt keine 10 Jahresfrist wie in Deutschland - oder sonstige steuerbefreiende Umstände (z.B. bei Erbschaft innerhalb von 6 Monaten dort einziehen, im aktuellen Kalender Jahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren die Immobilie ausschließlich selbst genutzt zu haben, etc...)

In eigener Sache: Folgen Sie auch unserem Blog "Geldcommunity":

http://www.geldcommunity.de/2019/09/was-ist-so-schlimm-giro-konto-und.html

Der Crash der Immobilienpreise in New York - und was wir daraus lernen können

2018-04-04T12:19:00.000-07:00

In kürzester Zeit sind in New York die Immobilienpreise um 25% eingebrochen und ein Ende der Korrektur am Immobilienmarkt ist noch nicht in Sicht.

Eigentlich war es klar: aus dem Nichts können nicht jahrzehntelang Werte entstanden sein - und die wenigsten Immobilieneigentümer haben auch in den substantiellen Werterhalt der Immobilie Geld investiert.

Zugegeben, der Dollar ist auch nichts mehr wert - aber dennoch ist auch mit der Inflation ein eindeutiger Trend in Richtung sinkender Immobilienpreise in New York zu erkennen.

Kann dies auch z.B. in München passieren?

Klar - wenn auch hier der Markt fundamental anders ist: die meisten Immobilien in München sind abbezahlt und fast keiner hat das Ziel durch verkaufen und kaufen eine "Housing Ladder" hinaufzusteigen...auch möchte keiner in München verkaufen, da er sonst nie wieder was kaufen kann und als Mieter kann man es dort ohnehin vergessen....das ist in etwa wie Lotto zu spielen, wenn man eine vernünftige Immobilie, un guter Lage zu einem angemessenen Preis mieten möchte - und auch keine 50,000 Euro Ablöse für eine Küche zahlen möchte. Also kurz gesagt: ja es kann passieren - aber nicht so schnell und so gravierend wie in New York

Wie kündigt sich ein Immobilien Crash an?

Wer keine Glaskugel besitzt, sollte den Markt beobachten:

wie entwickeln sich die Mieten?
wie entwickeln such die Kaufpreise?
nimmt das Angebot zu oder ab?
wie oft gibt es - un abhängig vom Preis - eine interessante Immobilie in guter Lage zu verkauen? Seltener oder immer öfter
wie lange stehen Anzeigen bei den Portalen wie Immobilienscout oder Immowelt drin? Stehen die Anzeigen länger drin?

Der erste Schritt vor einem Immobiliencrash ist, dass sehr gute Immobilien immer länger in den Portalen zu sehen sein werden...wenn das passiert sollte man achtsam bleiben.

Mal wieder ist ein Betrüger auf Immowelt unterwegs....

2018-03-14T05:48:00.003-07:00

Auf ein Haus in Gräfelfing für nur 220,000 Euro habe ich folgende Antwort erhalten:

Sonia Houdin <SoniaHoudin2000@t-online.de>
Mar 13 (1 day ago)

Hallo, ich habe eine Frage um meine Ankündigung im Bezug auf meine Immobilie erhalten.

Ich bin Sonia und bin der Eigentümer des folgenden Immobilie:

Akilindastraße 64, 82166 Gräfelfing;
7,00 Zimmer. | 213,00 m² | ca. 740,00 m² Grundstücksfläche;
Einfamilienhaus | Garage | Baujahr: 2015 | Fußbodenheizung;
Preis: 220.000 €
Wenn Sie immer noch interessiert sind, bitte kontaktieren Sie mich um Ihnen weitere Informationen darüber zu geben, wie ein Besuch des Eigentums zu planen.

Sprechen Sie Englisch? Es ware einfacher für mich.

Vielen Dank, ich freue mich darauf, bald von Ihnen zu hören.

Über positive nachricht würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen,

Sonia Houdin

Gesendet mit Telekom Mail - kostenlos und sicher für alle!

Im Anschluss, nach Anforderung der Grundrisse und des Bebauungsplans, geht das ganze weitere mit:

Hallo, vielen dank für ihre Nachricht.

I hope you understand English, I will also try below to write a summary in German language for a better understanding.

The property is available for sale, I have been the only owner and it was purchased cash a few years ago while I lived in Germany, I worked there as a civil engineer.

For approximately one year, I have moved definitively abroad to United Kingdom with my entire family. I no longer need the mentioned property because both my children are in school here, also I have a construction business and most likely I will return in Germany only on holiday.

Because I do not have plenty of time to deal with selling this property, visits with potential clients etc., I have decided together with my husband to hire an international real estate agency that would manage the whole purchase agreement process of the property.

I have already signed an exclusivity contract with them, as this is the third property to be sold with their assistance. All the documents in original along with the keys of the property are in their custody at the headquarters of the agency here in London.

The commission of the agency is entirely paid by us and you will only pay for the notary documents, in case you agree on purchasing the property after visiting it, of course.

The property can be reserved in your name for a private visit, an international real estate agent will conduct the viewing.

He will bring all the documents in original at the viewing time, so you can check it before taking a decision.

To contact the agency, I need a copy of the ID or passport of the potential customer(s). I have already attached mine to this email.

After receiving the document, I will contact the company and an agent will give you all the required details in order to plan a private visit to the property.

Also, I would like to ask you how do you intend to purchase the property? Can you pay cash or do you need financing?

Thank you for your interest, for any other questions, do not hesitate to contact me via email.

_______________DEUTSCH_______________

Die Eigenschaft steht zum Verkauf, ich bin der einzige Eigentümer und habe es Cash vor ein Paar Jahren gekauft, während ich in Deutschland lebte. Dort hatte ich als Bauingenieur gearbeitet.

Seit etwa einem Jahr bin ich nach Grossbritannien geflogen mit meiner ganzen Familie, und ich brauche nicht mehr die genannte Eigenschaft, weil meine beiden Kinder hier in der Schule sind. Ich habe auch ein Bau Business und deshalb bin ich im Deutschland nur im Urlaub.

Weil ich keine Zeit habe, diese Eigenschaft zu beschäftigen hab ich mich zusammen mit meinem Mann beschlossen, einen Internationalen Agentur zu mieten, die den gesamten KaufvertragProzess der Immobilie verwalten wird.

Ich habe bereits einen Exklusivvertrag mit ihnen unterzeichnet, und diese Ware die dritte Immobilie die ich zusammen mit die Hilfe der Agentur verkauft habe.

Alle Dokumente im Original befinden sich bei der Agentur, zusammen mit die Schlussel der Eigenschaft. Die Kommission der Agentur wird vollständig von uns bezahlt, und Sie werden nur für den Notar Dokumente bezahlen, falls Sie die Entsheidung nehmen, diese Immobilie zu kaufen (nach dem Besuch, natürlich).

Die Eigenschaft kann in Ihrem Namen als einen privaten Besuch reserviert sein, ein internationaler Agent wird von mir bezahlt, um Ihnen ein ausfuhrliches Besuch der Eigenschaft fuhren wird.

Um die Agentur zu kontaktieren, brauch ich entweder eine Kopie des Personalausweises, oder Reisepass der potentiellen Kunde. Ich habe gerade meinem angehangt.

Nachdem ich dieses Dokument erhalten habe, werde ich die Unternehmen erreichen, und ein Agent wird Ihnen alle erforderlichen Angaben vorstellen, um einen privaten Besuch in der Immobilie zu planen.

Ich freue mich auf Deine Antwort.

Vielen Dank,

...zusammen mit einem eingescannten Personalausweis.

Also wenn das nicht verdächtig genug ist, weis ich auch nicht weiter.

Aber wer ist bitte schön so doof und macht da mit?

Die Header der Email:

Received: from spica14.aul.t-online.de (Z4hdnBZCYhuHdiqwrfuCSG5MMh-TlwiR6G7GKCPJ0ElIK8dTMZz1a3J3MmknB23gkw@[172.20.102.125]) by fwd20.aul.t-online.de with esmtp id 1eviIX-0d0T8i0; Tue, 13 Mar 2018 12:40:53 +0100
Received: from 46.101.147.231:38393 by cmpweb25.aul.t-online.de with HTTP/1.1 (Lisa V5-1-1-0.14292 on API V5-10-0-0)
Received: from 172.20.102.137:12918 by spica14.aul.t-online.de:8080; Tue, 13 Mar 2018 12:40:53 +0100 (CET)
Date: Tue, 13 Mar 2018 12:40:53 +0100 (CET)
From: Sonia Houdin <SoniaHoudin2000@t-online.de>
Sender: Sonia Houdin <SoniaHoudin2000@t-online.de>

Reply-To: Sonia Houdin <SoniaHoudin2000@t-online.de>

Niemals den Preisen bei Immobilienscout trauen...

2018-01-17T12:04:00.000-08:00

All zu oft verwechseln die Leute die Preise bei Immobilienportalen wie immobilienscout24 oder immowelt mit der Realität und einer sehr guten Orientierung, was derzeit eine bestimmte Immobilie oder ein Grundstück wert ist.

Dabei gibt bei Immobilienscout z.B. meistens nur 2 Arten von Angeboten: Angebote mit überzogenen Preisvorstellungen - und Angebote mit realen Preisvorstellungen.

Letztere sind allerdings selten zu finden, da Sie schnell offline genommen werden. Die anderen Angebote scheinen "ewig" bei Immoscout zu hängen, da keiner zugreifen möchte, und sind daher statistisch über-repräsentiert. Da eine überteuerte Immobile monatelang bei Immoscout "herumhängt" - und gute (=realistische) Angebote teilweise nur wenige Stunden online sind und maximal wenige Tage, ist der Durchschnittswert aller Immobilien bei Immobilienscout tendenziell ein Durchschnittswert aller übeteuerten Immobilien (insbesondere in Ballungsräumen wie München).

Früher oder später kommt dann ein Käufer mit genug Geld und sehr wenig Zeit, der etwas kaufen "muss" - und dann nach kurzem "Vergleich" der (überteuerten) Karteileichen bei Immobilienscout, meint er wüsste den Marktwert - daraufhin etwas nachverhandelt und meint, er hätte ein Schnäppchen gemacht. Meist hilft natürlich auch der Makler etwas mit, und macht Druck nach dem Motto "es gibt noch X andere Interessenten, aber weil ich Sie mag, bevorzuge ich Sie, wenn Sie sich morgen entscheiden".

Zumindest läuft das ganze so in München - Deutschlands teuerster Stadt. Der Stadt in der zuviele Leute mit zuviel Geld leben - und zuviele Menschen, die nicht rechnen können/wollen/müssen.

Die "unmoralischen" Angebote bei Immobilienscout24 sind z.B. in München zur Zeit:

Cityfeeling°°Wohnen in der ALTSTADT°°
Kaufpreis:

349.000 EUR

Wohnfläche:

36 m²

Zimmer:

1,5
- Einbauküche
Kreuzstraße, Altstadt, München (1,05 km)
Dachterrassen Galeriewohnung + Design by Starck + Concierge und Spa
Kaufpreis:

2.035.000 EUR

Wohnfläche:

190 m²

Zimmer:

3
- Balkon
- Einbauküche
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,39 km)

AIGNER - Glockenbachviertel: Ruhige Maisonette-Wohnung im Rückgebäude
Kaufpreis:

310.000 EUR

Wohnfläche:

30,4 m²

Zimmer:

2
- Einbauküche
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,28 km)
Luxus 4 Zimmer Wohnung in München
Kaufpreis:

1.975.000 EUR

Wohnfläche:

170 m²

Zimmer:

4
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,39 km)

Wohntraum im Glockenbach
Kaufpreis:

865.000 EUR

Wohnfläche:

95,5 m²

Zimmer:

3
- Balkon
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,26 km)

Wohntraum im Glockenbach - Sanierte Dachgeschosswohnung mit Dachterrasse
Kaufpreis:

2.230.000 EUR

Wohnfläche:

250,4 m²

Zimmer:

6
- Balkon
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, München (0,26 km)

An Immobilienscout führt allerdings meistens kein Weg vorbei - es ist nunmal in Deutschland die meist besuchte Immobilienseite mit dem grössten Angebot.

Was sollte man also machen?

- ziemlich genau überlegen, was man genau sucht
- genaue Suchkriterien festlegen, damit man (fast) keine Suchergebnisse bekommt (sonst wird man nur noch mit Angeboten zugemüllt)
- sich von der Immobilienseite Benachrichtigen lassen, wenn es einen neuen Eintrag gibt
bzw. eine entsprechende App installieren, die einem immer die aktuellsten Anzeigen zu den eigenen Suchkriterien anzeigt.
- sobald etwas interessantes reinkommt, sofort reagieren (in München am besten alles stehen und liegen lassen und auf den ersten Besichtigungstermin gehen)

Sonstiges:

- bei jeder Immobilie genau alle Kosten überdenken, die auf einen wegen Renovierungen zukommen könnten - und dann nochmal 50% zur Sicherheit draufschlagen

- Mieten vs. kaufen immer gründlich und unabhängig durchrechnen (ohne Wertsteigerung!

- Makler meiden, wenn es geht. Als Verkäufer hat man nie die Gewissheit, den maximalen Preis zu bekommen - denn ein Makler will möglichst viele Objekte, möglichst schnell verkaufen - um seinen eigenen Gewinn zu optimieren. Ob eine Wohnung für 10,000 oder 20,000 mehr weg geht, ist ihm/ihr, im Zweifelsfall egal. Als Käufer hingegen zahlt man garantiert mit Makler fast immer zuviel.

Der Erschwingleichkeits Index

Der "Erschwinglichkeitsindex" bei Immobilien ist vom englischen "Affordability Index" abgekupfert und soll in Deutschland ein Bild von den Immobilienpreisen, bezogen auf die Einkommen der Menschen in einer bestimmten Stadt oder Region, geben.

Mehr dazu ist hier zu finden:

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/immobilienpreise-ivd-studie-zur-erschwinglichkeit-13406092.html

Schlüsselfertiges bauen und Fertighäuser - wozu?

2018-01-14T13:27:00.002-08:00

Fertighäuser erobern die meisten Neubaugebiete in Deutschland - und zusammen mit "Schlüsselfertigen" Massivhäusern klassischer Bauunternehmer - mach dies fast 100% der erstellten Häuser aus.

Häufig genannten Gründe für ein Fertighaus

das Haus wird zu einem fixen Zeitpunkt fertig
die Kosten werden zu 100% eingehalten
Vorfertigung im Werk vermeidet Probleme mit Bauarbeitern auf der Baustelle
in kürzester Zeit steht das Haus
Unabhängigkeit von lokalen Handwerkern beim Innenausbau
günstigerer Innenausbau

Häufig genannten Gründe für ein schlüsselfertiges Massivhaus

Häuser aus Stein halten länger als Häuser as Holz (siehe das Märchen der 3 kleinen Schweinchen und dem Wolf)
besserer Werterhalt / Wiederverkaufswert in Zukunft
mehr Flexibilität bei der Planung
bessere Erweiterungsmöglichkeiten

Faktencheck: Nachteile vom "schlüsselfertigem Bauen"

In der Praxis ist natürlich nicht alles Gold was glänzt. Die Liste der Nachteile ist sehr lang - fangen wir mal chronologisch an:

man zahlt für einen Architekten - defacto wird meistens ein Architekt nur mal kurz drüberschauen. Es werden häufig bestehende Grundrisse durch Bauzeichner (oder nicht mal das) der Länge und Breite her angepasst. Ein Grundriss von einem Fertighaus oder Massiv-Fertighaus Hersteller wird selten invidivuell oder auf das Grundstück 100% optimal zugeschnitten sein - vor allem wenn nicht im Vorfeld ein guter unabhängiger Architekt zumindest die Eingabeplanung erstellt hat.
ein eigener Architekt wird seltenst verwendet - da man gerade bei Fertighaus Firmen die Pläne nochmal durch die internen Architekten auf das "Raster" anpassen muss - nicht jede Breite/Länge oder vor allem lichte Raumhöhe ist möglich - auch muss am Ende der Fertighaus Architekt erneut bezahlt werden (wenn er auch meist nicht viel zu tun hat)
Anbieter von Schlüsselfertigem Bauen beschäftigen sich so gut wie niemals mit den Kernthemen, mit denen sich ein Architekt beschäftigen sollte: Bedarfsanalyse, Standortanalyse, Sonneneinstrahlung, Lichtplanung, detaillierte Ausschreibungsunterlagen um den best-möglichen Preis zu bekommen, Auswahl der Baumaterialien für ein gutes Preis/Leistungsverhältnis
am Ende sieht fast jedes Haus gleich aus - auf den ersten Blick ist zu erkennen: hier waren Fertighaus oder Massiv-Fertighaus Firmen ohne architektonischen Anspruch am Werk
Einschränkung bei der Materialauswahl, hohe Aufpreise für etwas bessere Materialien
hohe Aufpreise für Planänderungen
keine richtig gute Innenplanung, wie z.B. Bad Design
meistens gelten die angegebenen Preise ab Oberkante Keller oder Bodenplatte - dies sowie Erschliessungskosten auf dem Grundstück kommen noch dazu
extrem hohe Pauschalen, z.B. Badezimmer für 20,000 Euro oder 35,000 Euro je nach Standard - meistens das doppelte einer eigenen Beauftragung der Gewerke
viele Anbieter arbeiten mit lokalen Handwerkern zusammen (auch diese, die selbst Handwerker offiziell als Mitarbeiter haben) - das gleiche Problem wie beim klassischen Hausbau - nur verlagert und mit Risikozuschlag!
man baut normalerweise um ein individuelles und auf die Familie zugeschnittenes Haus am Ende zu haben - am Ende ist es aber copy&paste und der gleiche Einheitsbrei des restlichen Neubau Ghettos
ein klassicher Hausbau ist günstiger!
"Alles aus einer Hand ist gut": Lastenheft und Pflichtenheft aus einer Hand und am besten noch der Architekt? Das kann nichts werden
die Verträge sind von den Anbietern für die Anbieter geschrieben - nicht für die Kunden
der normale Prozess: Plan durch einen freien Architekten, Ausschreibung des Rohbaus, Ausschreibungs der Gewerke des Innenausbaus - am besten mit Fristen, wasserdichten Vertrgen, Bauleiter und einem Sachverständigen. Nur so kann man am Ende das beste Ergebnis aus dem Euro holen und sichergehen, dass die Ausschreibungsunterlagen für den Bauherrn erstellt wurden, nicht für die ausführende Firma. Auch ist Wettbewerb bei einer Ausschreibung notwendig um die best-möglichen Preise zu erzielen.
mit einem ordentlichen Projektplan dauert der normale Hausbau nicht länger als ein Fertighaus
auch ein Fertighaus braucht einen Keller oder eine Bodenplatte
"schlüsselfertig" heisst nicht bezugsfertig!

Immobilienscout vs. Immowelt - was ist besser?

2018-01-05T01:11:00.002-08:00

Die zwei größten Immobilienportale in Deutschland sind Immobiliensout24 und Immowelt.

Möchte man nicht auf beiden Portalen inserieren, stellt sich natürlich die Frage, auf welchem Portal es sich am meisten lohnt. Wo ist das Preis/Leistungsverhältnis besser?

Unterschiede Immobilienscout vs. Immowelt

Die Unterschiede zwischen Immobilienscout und Immowelt sind:

Immowelt ist in ländlichen Regionen eher vertreten
Immowelt kooperiert mit Zeitungsportalen
Immobilienscout hat insgesamt als Webseite eine höhere Reichweite, aber unter Berücksichtigung der Partnerportale vermutlich Immowelt
Immobilienscout arbeitet per Rechnung - die man leicht übersieht - und man hat schnell eine Mahnung am Hals - ist das so gewollt?
bei Immowelt wird vor dem Freischalten der Anzeige direkt bezahlt und hat danach keinen Ärger
bei Immoscout wird de Anzeige automatisch verlängert - man muss die Anzeige also am letztem Tag bis Mitternacht deaktivieren, sonst kommt noch eine Rechnung inklusive Mahnung ins Haus
Immobilienscout hat ein größeres Problem mit Spammern und Scammern
Immobilienscout ist ein Spam Paradies für Makler
Immobilienscout hat keine neutralen Maklerbewertungen, da sich die Makler die Kunden für die Bewertung aussuchen können - und auch nicht jeder Interessent erhält einen Bewertungslink
die Benutzeroberfläche von Immowelt ist einfacher und übersichtlicher

Der Praxistest

Ergebnisse einer Anzeige in München bei Immoscout

Bei einem Praxistest in München hat sich bei einem Inserat zum Verkauf einer Immobilie, folgendes ergeben: ca. 27 Anfragen, davon 20 Makler, 5 Privatpersonen, die am Ende auch Makler waren sowie 2 echte Interessenten - von denen beide am Ende kein zu großes Interesse hatten. Jede zweite Email landete im Spam Ordner. Die Makleranfragen kamen relativ zeitnah, nach der Freischaltung - ein paar Makler spezialisierten sich auf das zuspammen ganz am Ende. Meistens die gleiche Masche "wir haben Kunden mit einem sehr großen Interesse an dem Objekt" (natürlich erfunden)

Ergebnisse einer Anzeige in München bei Immowelt

Insgesamt 4 Antworten in den ersten Stunden, danach erstmal keine neuen Antworten. Unter den 4 Antworten kein Makler(!) - und 3 Interessenten mit einem sehr großen Interesse.

Achtung: darum sollten Sie Maklerbewertungen bei Immobilienscout nicht trauen!

2018-01-03T08:05:00.004-08:00

Sicherlich haben Sie als Immobilienscout Nutzer hin- und wieder die Bewertungen von Maklern gesehen - aber gleichzeitig keine Möglichkeit gefunden, selbst einen Makler zu bewerten.

Dies ist nicht ohne Grund der Fall: um Manipulationen durch Kunden zu verhindern, bekommen nur Kunden, die bereits im Kontakt mit einem Makler waren, Bewertungslinks zugesendet - dies sind 80 bzw. 85 Tage gültig. Allerdings erhält nicht jeder(!) diesen Bewertungslink.

Sind Anbieter Bewertungen statistisch haltbar?

Bewertungen der Makler sind nicht ganz repräsentativ, da Makler selbst die Möglichkeit haben, Kunden zu einer Bewertung einzuladen. Dies öffnet natürlich Tür und Tor hier ein Augenmerk auf zufriedene Kunden zu lenken...und unzufriedene Kunden werden natürlich nicht angeschrieben oder im Vorfeld aus der Liste gelöscht.

Manuelle Bewertungserinnerung bei Immoscout

Weitere Tricks: Bewertungen / Feedback zum Anbieter muss vom Anbieter selbst manuell freigeschaltet werden - dies macht natürlich kein Makler bei negativem Feedback:

Warum macht Immoscout das?

Immoscout lebt von den Maklern - fast alle Anzeigen sind von Maklern. Man darf die zahlenden Kunden natürlich nicht verkraulen. Die Einführung einer Bewertung ist schwierig, da quasi keiner normalerweise mit einem Makler zufrieden ist oder einsieht, für wenig Arbeitsaufwand eine hohe Provision zu zahlen - auch sind Makler in Regionen mit einem geringem Angebot und einer hohen Anfrage teilweise sehr unhöflich bis arrogant.

Die Einführung einer Bewertung hat damit nur einen symbolischen Charakter.

Pünktlich zu Weihnachten: Vermehrt Betrüger auf Immobilienscout24

2017-12-20T09:02:00.001-08:00

Wer eine Anzeige auf Immobilienscout24 aufgibt - oder auf ein sehr interessantes/günstiges Angebot antworter, bekommt häufig neben einer Unmenge von Makler Spam, sehr verdächtige Emails - meist auf Englisch - bei denen man sehr vorsichtig sein sollte.

Hier ein aktuelles Beispiel:

Hello Dear ,

How are you and your family today, I pray you are all safe and good. I want to thank you so much for the response on your property and I wish to let you know that I am sincerely interested in your property and I am surely taking the property on your price and I am hoping as well that we can work together on a better and higher platform considering my relocation to your country, I sincerely want to trust you. I am a war veteran with the NATO troop in Afghanistan, on war against terrorism. I served in the 1st Armored Division in Baghdad Iraq and now serving in Afghanistan.

I will need this property for my private purposes as i will be relocating to your country for my retirements, this is why i contacted you so that we can put head together towards my plan to invest in your country. As a result of this, it will be important for me to reveal to you that I have in my possession the sum of €7.2 million. which i got during our raid on terrorism in Kabul Afghanistan. and as soon as I hear from you of your reassurance to assist me then I will communicate for the delivery.

I have this money stored somewhere very safe in our camp in Kabul Afghanistan waiting for a moment like this to put the money in good use and now I want the box moved without delay. I have a very profitable investment plans on hand. I cannot move this money to the United States because I will be in your country for about 5 years, so I need someone I could trust. If you accept, I will transfer the money to your country where you will be the beneficiary because I am currently settling some scores with the pentagon so I cannot be parading such an amount so I need to present someone as the beneficiary.. I am an American and an intelligence officer for that so I have a 100% authentic means of transferring the money out of here through diplomatic courier service. I just need your acceptance and all is done.

Please if you are interested to help me in this transaction I will give to you the complete details you need for us to carry out this transaction successfully. I decided to find someone that is real and not imaginary and that is why I went to a secured site where I can be sure that the person is real. I believe I can trust you. Right now i am very careful with the way i communicate so as to avoid any kind of risk until this money is finally in your care. i shall be communicating to you through email and would also give you a call when it is necessary to inform you on any important information. I want you to be brave as i have everything under control. I have every proof of this fund in my possession to show you that everything is authentic.

If you are not interested do not reply to this email and please delete this message, if no response after 3 days I will then search for someone else. I am doing this on trust, so i would want you to put aside any act of greed or the thought of cheating as we have a lot to gain in this business relationship. €7.2 million is a lot of money which is the dream of anyone. I am in Afghanistan right now and need to secure this money and send it to you if we reach a proper agreement. I am writing you from a fresh private email address, please delete this message if you are not interested in working with me.

I wait for your contact details so we can go on. In less than 5 days the fund should have been transferred to you and I will come over for my money. I will give to you 20% of the sum and 80% is for me. I hope I am been fair on this deal.

Regards,

Captain Norman Joe

Antworten

Interessent dieser Immobilie

Herr

Norman Joe

01807794022

oder auch Emails, die auf Englisch fragen: "I am interested in your offer - what is your best price?" - ähnliche Texte wie man oft auch vom Autoverkauf bei mobile.de kennt.

Hier sollte man möglichst nicht antworten - und nach Möglichkeit die Nachricht melden.

Auch sollte man niemals im Vorfeld Geld überweisen oder auf sonstige Betrügereien hereinfallen.

3 Gründe warum man von Erbpacht Immobilien die Finger lassen sollte

2017-11-02T03:19:00.003-07:00

Hin- und wieder sieht man in den bekannten Immobilienportalen wie Immobilienscout oder Immowelt Immobilienanzeigen, bei denen man zunächst denkt: "Endlich mal eine Immobilie zu einem vernünftigen Preis!" - leider wird man dann sehr schnell ernüchtert wenn man weiterliest und plötzlich über das Wort "Erbpacht" stößt.

Kürzlich ist mir selbst eine solche Erbpacht Immobilie eines Maklers einer lokalen Bank aufgefallen - ich dachte mir nur: "diese Leute sollten es doch besser wissen !?"

Erbpacht stinkt?

Hier sind 3 die wichtigsten 3 Gründe und Nachteile, warum Sie ihre Finger von Erbpacht Immobilien lassen sollten:

Sicherheit: der einzige Grund, warum eine Immobilie einigermaßen sicher ist, ist das Grundstück - selbst wenn das Haus abbrennt besitzt man noch das Grundstück - das je nach Immobilie nach einem Brand möglicherweise sogar als Grundstück attraktiver und den gleichen Preis erzielt.
Wertverlust: Eine Immobilie ist nach 35 Jahren nicht ohne Grund steuerlich abgeschrieben - jedes Jahr muss man im Mittel 1/35 des Immobilienwerts in Instandhaltung investieren, damit die Immobilie langfristig nicht wertlos(er) wird. Eine Investition in eine Erbpacht Immobilie ist damit vergleichbar mit einer Investition in einen Neuwagen - danach verliert die Erbpacht Immobilie nur noch an wert.
Ende der Erbpacht: Läuft die Erbpacht aus, steht man meist mit leeren Händen da. Man bekommt nur den Gegenwert der Immobilie erstattet - und je nach Gutachter wird dann ein sehr niedriger Betrag oder "0 Euro" genannt - damit lohnt es sich auch nicht im Vorfeld überhaupt in die Werterhaltung zu investieren

Mietpreisbremse in München für unrechtmäßig erklärt

2017-06-22T11:40:00.000-07:00

Am 21.06.2017 hat das Amtsgericht München die Münchner Mietpreisbremse in einem noch nicht rechtskräftigem Urteil für ungütig erklärt (Aktenzeichen 414 C 26570/16)

Die Klage eines Mieters wurde abgewiesen, der für seine Wohnung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete bezahlen sollte.

Die Kläger hatten in der Maxvorstadt eine luxuriöse 100qm-Wohnung gemietet und dafür 2.000 Euro Nettokaltmiete bezahlt (also 20 Euro pro Quadratmeter). Die Mieter verlangten von der Vermieterin Auskunft über die vorige Miete. Da keine Antwort erfolgte, erhoben die Mieter Klage am Amtsgericht München. Wenn die Mietpreisbremse angewendet würde, bräuchten die Mieter in dem Fall eigentlich nur rund 15 Euro pro Quadratmeter (15,16 Euro) zu bezahlen. Der Mietspiegel weist für eine Wohnung in der genannten Lage allerdings eine Miete von knapp 14 Euro (13,78 Euro) aus.

Die Richter hielten die bayerische Verordnung der Mietpreisbremse für fehlerhaft ("Die Mieterschutzverordnung des Freistaats Bayern ist für München nicht anwendbar."). Der Münchner Mieterverein möchte nun zur nächsten Instanz gehen, um Rechtssicherheit zu erlangen.

D.h. die Münchner Mietpreisbremse war wie bisher bekannt nicht nur sinnlos und kontraproduktiv - sie ist nach dem aktuellen Stand also nicht einmal rechts konform.

Bundesgerichtshof (BGH) gibt Kontogebühren für Bauspardarlehen eine Abfuhr (Az. XI ZR 308/15)

2017-05-10T01:41:00.001-07:00

Was ist der Sinn und Zweck vom Bausparen?

Mit der Bank wird eine bestimmte Bausparsumme vereinbart. In den ersten Jahren spart der Kunde einen Betrag an, bis das beabsichtigte Guthaben erreicht ist. Dann kann der Kunde sich das Geld auszahlen lassen und für den Rest der vereinbarten Summe ein Darlehen in Anspruch nehmen. Die Zinsen sind dabei meist im Voraus festgelegt. Damit kann man sich günstige Zinsen sichern und gleichzeitig gibt es steuerliche Vorteile.

Ist Bausparen noch Mode?

Pro Haushalt(!) gibt es in Deutschland im Durchschnitt einen Bausparvertrag (Stand 2016).

Allerdings lohnt es daher nicht, da gerade die Sparphase inzwischen aufgrund der niedrigen Sparzinsen ein Verlustgeschäft geworden ist und eine Erhöhung der Zinsen auf kurze Sicht ohnehin nicht so richtig vorstellbar oder möglich ist.

Aufgrund der niedrigen Zinsen, haben einigen Bausparkassen sogar Altveträge mit hohen Zinsen gekündigt, da es zu einem Draufzahlgeschäft für die Banken wurde (und durch den BGH für zulässig erklärt: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&Datum=2017&Sort=3&nr=77856&linked=urt&Blank=1&file=dokument.pdf)

Gebühren bei Bausparverträgen

Abschluss- und Kontogebühren waren bisher gang und gebe. Eine Darlehensgebühr, bei in Anspruchnahme des Kredits wurde bereits 2016 gekiptt. Die Abschlussgebühr wurde durch den BGH 2010 bestätigt. Kontogebühren, die z.B. auch durch die Wüstenrot Bank verlangt wurden (dort bin ich beispielsweise auch selbst mit einem gekündigten Bausparer) - wurde nun kürzlich durch den BGH gekippt.

Das ganze ist hier nachzulesen:http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=78213&linked=pm

Hintergrund war ein BGH Urteil aus 2011. Die Karlsruher Richter kippten damals eine Kontogebühr für Verbraucherdarlehen - dies wurde nun auch auf Bausparverträge übertragen.

Der BREXT und die Immobilienpreise in Großbritannien

2017-03-31T06:41:00.001-07:00

Was passiert mit den Immobilienpreisen in Großbritannien nach dem BREXT ?

Nachdem gestern, am 30.03.2017, der BREXIT Antrag eingereicht wurde - fragen sich viele - insbesondere Briten, was passiert nun mit den Immobilienpreisen?

Zunächst einmal muss man - auch ohne BREXIT - prinzipiell in Großbritannien zwischen London und nicht-London unterscheiden.

Warum?

Ganz einfach: London war bisher von den Immobilienpreisen stabiler als der Rest der Insel - da hier ein relevante Teil der Immobilien auf ausländische Investoren (primär China und Russland) zurückzuführen ist. D.h. auch nach der Finanzkrise sind die Immobilienpreise in London fast unverändert gebleiben, während es im Rest des Landes bergab ging.

Diesmal ist alles anders...

Ausländische Investoren trennen sich vom Tafelblech

Diesmal dürfte es genau anders herum sein: denn Ausländische Investoren mögen keine Unsicherheiten und vor allem keine Isolation und ggbfs. propietäre neue Steuern wenn es Großbritannien bald richtig schlecht geht und der Statt krampfhaft versuchen wird Steuergelder einzutreiben.

D.h. zuerst trennen sich ausländische Investoren von ihren Immobilien - sofern sie es noch nicht gemacht haben - bis zum tatsächlichen BREXIT ist dann schon alles gelaufen. Danach dauert es vermutlich 1-2 Jahre bis die Auswirkungen richtig bemerkbar werden - und dann werden auch die letzten versuchen noch rechtzeitig vom Immobilienzug in Großbritannien abzuspringen.

Banken ziehen ab

Viele Banken haben bereits den BREXIT begonnen und ziehen um, z.B: Brüssel, Frankfurt oder Paris.

Firmen ziehen weg

Einige Firmen müssen oder wollen in der EU bleiben - und ziehen ebenfalls weg.

Insgesamt gibt es also auch eine Rückgang bei Bürogebäuden und Gewerbeimmobilien.

Was denken die Britischen Medien?

Britische Medien wollen die Wahrheit noch nicht so ganz einssehen - hier geht man von stagnierenden Immobilienpreisen aus - und findet das bereits sehr schlecht.

Oh Gott - was wir nur wenn die Immobilienpreise einbrechen? Panik?

Panik!

SPD Politikerin Barbara Hendricks möchte noch mehr Betonbunker

2016-08-16T11:37:00.000-07:00

SPD Politikerin Barbara Hendricks möchte den "Sozialen Wohnungsbau" fördern - und durch eine Grundgesetzänderung, die Verantwortlichkeit von den Kommunen zurück zum Bund geben.

Sozialer Wohnungsbau: Ist das wirklich die Lösung?

Ziel des Sozialen Wohnungsbaus ist es, dass Wohnen wieder günstiger wird - gerade für Sozialschwache. Aber in Wirklichkeit führt Sozialer Wohnungsbau zu höheren Mieten, Umweltverschmutzung/Resourcenverschwendung und führt weder zu dem beabsichtigen Effekt noch wird die Ursache behandelt.

Die wahren Gründe, warum Wohnraum so teuer wird

Wohnraum wird nicht teurer - nur in München, Hamburg, Berlin und generell den Ballungsgebieten. An allen anderen Orten in Deutschland fallen Immobilienpreise und Mieten langfristig und in einigen Orten ist Wohnraum sogar kostenlos (z.B. Görlitz). Der Grund ist also eine falsche Strukturpolitik. Während viele kleinere Orte aussterben, platzen andere Städte aus den Nähten. Die Mehrheit der Leute zieht wegen dem Job um - und sind daher gezwungen, umzuziehen - auch wenn einige lieber in ihrer Heimat bleiben würden oder gerne wieder zurückkehren möchten, aber dort keinen Job finden.

es gibt immer mehr Singles - und damit steigt der Bedarf an mehr Wohneinheiten

die Menschen möchten immer mehr Quadratmeter Wohnfläche - wobei dies meist nur ein Wunsch bleibt. Während die Schere zwischen Arm und Reich immer weiter auseinander geht, steigt auch die Kluft zwischen der Wohnfläche / Person zwischen reichen Singles und Familien. Während z.B. in München immer mehr wohlhabende Singles weit über 100 Quadratemter beanspruchen und z.T. 3 Zimmer bewohnen, müssen sich Familien mit immer weniger Quadratmetern zufrieden geben...und teilweise zusammen mit den Kindern Zimmer teilen. Große Wohnungen wurden in der Vergangenheit in kleinere zerteilt, um höhere Mieten zu erzielen - und bei Neubau Wohnungen enstehen ebenfalls selten größere Wohnungen - meist nur 1-2 Zimmer, ein paar 3 Zimmer Wohnungen und alles ab 4-Zimmern fängt oft ab 1 Mio an und ist purer Luxus, den sich eine normale Familie ohne Erbschaft, Lottogewinn oder einer erfolgreichen Firma, nicht leisten kann. Da große Wohnungen selten sind, steigen hier natürlich die Mieten wegen Angebot/Nachfrage

Warum Sozialer Wohnungsbau kontraproduktiv ist

Sozialer Wohnungsbau lockt noch mehr Menschen in Ballungsräume und fördert des Aussterben anderer Regionen
Sozialwohnungen sind oft der Einstieg - keiner möchte für immer in einer hässlichen Sozialwohnung wohnen. Anschliessend suchen Bewohner von Sozialwohnungen "normale" Wohnungen in schöneren Gegenden - damit steigen die Preise für normale Wohnungen noch mehr
Resourcen Verschwendung: Warum Grünflächen mit Betonbunker plattmachen, wenn an anderen Orten Wohnraum leer steht?
auch bei sozialem Wohnungsbau verdienen hauptsächlich Bauunternehmer - und die Lobby der Bauwirtschaft hat einen guten Draht zur Politik (siehe Anti-Makler Gesetze oder warum überhaupt der Maklerberuf in dieser Form in Deutschland ohne Ausbildung möglich ist etc...)

Die Lösung der Wohnungsprobleme

Die Lösung der Wohnungsprobleme wäre folgendermaßen zu bewerkstelligen:

Förderung der Verlagerung von Arbeitsplätzen in schwächere Regionen
Förderung/Bevorzugung von Baugemeinschaften statt Immobiliengesellschaften bei Ausschreibungen und bei Verkäufen von Grundstücken und Gebäuden
Abschaffung der Maklerprovision bei Immobilienverkäufen / Einführung von verpflichtenden Abschlüssen für Makler / Einführung einer realistischen Haftung von Maklern
Bau größerer Wohnungen (d.h. mehr Zimmer) - auch wenn mit 1-2 Zimmer Wohnungen mehr Profit gemacht wird

Immobilienpreise in Großbritannien: eine Orientierung anhand der Bahnstrecken

2016-07-25T09:20:00.000-07:00

Zugegeben, aktuell wäre eine Investition in Großbritannien ein denkbar schlechter Zeitpunk. Nach einem sehr wahrscheinlichen Brexit sind bereits zahlreiche Immobilienfonds entweder aus dem Markt in Großbritannien hearausgegangen - oder habe kurzerhand ihre Immobilienfonds für einige Zeit gesperrt, damit es nicht zu panik-artigen Verkäufen kommt.

Interessant wird Großbritannien sicherlich als Land zur Investition in Immobilien frühestens in einigen Jahren, nachdem der Brexit vollzogen ist und die Wirtschaft sowie Immobilienpreise auf der Insel nahe des Tiefpunkts angekommen sind (bevor dann wieder gebettelt wird, in die EU zukommen).

Wer sich aber dennoch für den Immobilienmarkt in Großbritannien interessiert, sollte sich einmal folgende Karte anschauen:

Die Karte basiert auf der Karte der Zugverbindungen der National Rail und wurde mit den jeweiligen durchschnittlichen Hauspreisen vom Internetportal emoov erweitert (ein Internet Estate Agent):

Schön zu erkennen, das Nord-Südgefälle - wenn auch Schottland schon lange kein absolutes Billigland ür Immobilien ist.

Sehr auffällig der Hotspot London mit ca. 1 Mio GBP für ein durchschnittliches Einfamilienhaus - wirklich mit Abstand am teuersten. Selbst im nahegelegenen Redhill ist man schon bei 352,000 GBP - und hier ist man ebenfalls mit dem Zug sehr schnell in der City - und hat zu dem noch viel Grün und frische Luft - da man ja auf einem "Hügel" [Hill] wohnt.

Warum gibt es aber in Schottland größere Abweichungen? Dies ist sicherlich im Arbeitsmarkt begründet - dort wo die Preise am höchsten sind - trotz ländlicher Gegend in den High- oder Low-Lands - befindet sich meist eine Whisky Distilleries oder ein sonstiger Arbeitgeber in dieser Gegend.

"Horrende Preise, Marode Häuser" - die Reportage im Ersten (ARD)

2016-07-21T18:15:00.000-07:00

In der Sendung am Mittwoch (20.07.2016) im Ersten Deutschen Fernsehen (Gemeinschaftsprogramm der ARD) wurde der Immobilienmarkt in Deutschland untersucht. Die Sendung trägt den Titel "Horrende Preise, Marode Häuser" und ist nun auch Online auf der offiziellen Homepage des Ersten Deutschen Fernsehens zu finden und dort 1 Jahr lang abrufbar:

http://www.daserste.de/information/wirtschaft-boerse/plusminus/sendung/ueberhitzter-immobilienmarkt-102.html

Themen der Sendung sind vor allem die Punkte:

Teure Sanierungsfälle: ein Fallbeispiel von einem Kauf der hohe Sanierungskosten nach sich zog: ein wirtschaftlicher Ruin
Rasanter Preisanstieg: Immobilienpreise sind seit 2009 im Schnitt um 46 Prozent angestiegen.
Brexit: Verschärfte Situation durch Brexit - Britische Immobilienfonds investieren nun auch in Deutschland
Risiken für Immobilienkäufer: nicht durch Preisverfall sondern auch Betrüger und Geschäftemacher sind eine Gefahr beim privaten Investment in Immobilien
Übreilte Kaufentscheidungen: gerade in der jetzigen Situation und der hohen Konkurrenzsituation bei Käufern sollte man sich nicht zu schnell drängend lassen
Lohnt sich Immobilienkauf noch? Die Gretchenfrage wird zwar nicht beantwortet, es wird aber auf einigen Punkte hingewiesen, die man sich gründlich überlegen sollte.

Sind Mieter mit hohen Heizkosten schlechte Mieter?

2016-07-20T19:00:00.000-07:00

Sommerzeit ist meistens Nebenkostenabrechnungszeit - die Hausverwaltungen haben mittlerweile alle die Rechnungen erhalten und die Eigentümerversammlung hat die Abrechnungen abgesegnet.

Hat ein Mieter nun einen wesentlich höheren Heizkostenverbrauch als ein Vormieter, könnte man zwar mir den Schultern zucken und sich denken "egal - ist nicht meinr Problem, so lange der Mieter die Nebenkosten nachzahlt".

Prinzipiell ist es zwar richtig, aber dennoch sollten folgende Dinge bedacht werden:

übermäßiges Heizen fördert Schimmelbildung. Daher solltn Mieter darauf hingwiesen werden, regelmässig und korrekt zu lüften
spätestens bei dem Wiederverkauf einer Immobilie spielen die Nebenkosten eine Rolle. Potentielle Käufer schrecken vor Immobilien mit zu hohen Heizkosten ab - und können damit auch den Kaufpreis beeinträchtigen. Dabei wird es dann schwer zu erklären, dass die Nebenkosten normalerweise sehr niedrig sind, und nur der letzte Mieter die Heizung im Dauerbetrieb laufen gelassen hatte.

Hypotheken Alarm: Was bringt ein niedriger Zins, wenn die Bank jetzt zusätzliche Sicherheiten will?

2016-07-11T00:57:00.000-07:00

Wer 2007 noch 5% für eine Hypothek bezahlt hat, hat bereits 2012 nur noch 2,5% bezahlt und 2016 wäre der Zinssatz unter gleichen Voraussetzungen bereits unter 1%.

Das macht beispielsweise bei einer 300,000 Euro Hypothek einen Unterschied zwischen 1250 Euro Zinsen im Monat und 250 Euro aus - d.h. 1000 Euro. Man müsste also alleine aufgrund des Zinsunterschieds fast 2000 Euro mehr im Monat verdienen, um netto 1000 Euro mehr für die Hypothekenzinsen ausgeben zu können.

Man darf aber nicht vergessen, dass dies genau der Grund ist, warum Immobilienpreise in diesem Ausmaß explodiert sind: es konnten sich immer mehr Leute noch höhere Schulden leisten - und Angebot / Nachfrage regelt bekanntlich den Preis.

Stellen Sie sich vor, Sie haben in der Vergangenheit eine teure Hypothek abgeschlossen und freuen sich nun auf das Ende der Zinsbindungsfrist.

Online wird ihnen berechnet, dass Sie mit ihrem "Immobilienwert" und den anteiligen Restschulden, das ganze für günstige 0,8% finanzieren könnten.

Nun naht der Tag, an dem ihre hohe Althypothek ausläuft, und ihre Bank hört sich ihren Wunsch nach einer 0,8% Hypothek gelasssen an. Dann sagt ihr Bankberater freundlich: "nein"

Warum?

Für Immobilienkredite gelten ab 21. März 2016 neue EU-weite Standards: Banken und Institute müssen bei der Vergabe von Baukrediten künftig besser beraten und die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden strenger prüfen.

Während es in der Vergangenheit immer locker gereicht hatte, mit 50% Eigenkapital 50% zu finanzieren (d.h. die Bank hätte überhaupt Risiko) - verlassen sich Banken immer weniger auf aktuelle Immobilienbewertungen und Immobilienwerte.

D.h. wer bei einer Immobilie 300,000 Euro beleihen möchte - braucht im Idealfall noch 300,000 Euro als Sicherheit in Bar - oder weitere Werte im gleichen Gegenwert, die nicht an die gleiche (oder überhaupt eine) Immobilie gekoppelt sind.

Zugegeben: dieser Fall ist leicht übertrieben dargestellt - aber dies ist sicher die Richtung in die wir uns bewegen.

Am Ende führt dies in jedem Fall dazu, dass sich ein Durchschnittsbürger keine Immobilie mehr leisten werden kann - und Immobiliengeschäfte der reichen Oberschicht vorbehalten bleibt - die alleine aus steuerlichen Aspekten finanzieren und eigentlich keine Hypothek brauchen würden.

Abgesehen davon, schafft es ein Durchschnittsbürger ohnehin derzeit selten eine nicht-überteuerte Immobilie ohne Haken zu kaufen. Der Markt ist abgegrast, sehr gute Immobilien werden so gut wie nicht mehr verkauft - und auch die schlechteren Immobilien nur zu maßlos hohen Preisen angeboten.

Warum Flüchtlinge in München MEHR Wohnraum schaffen statt weniger

2015-10-08T19:30:00.000-07:00

Flüchtlinge schaffen Wohnraum in München

Es klingt paradox: alle fürchten, dass der knappe Wohnraum in München aufgrund des Zuwachses durch Flüchtlinge noch kapper wird - aber wie es aussieht könnte es den gegenteiligen Effekt haben.

Aber wie ist das möglich?

Grund 1:

München hatte schon seit vielen Jahren ein Überangebot an Gewerbeimmobilien und einen Mangel an Wohnimmobilien. Durch den Flüchtlingsstrom werden nun vermehr Gewerbeimmobilien in Wohnraum umgewandelt

Grund 2:

Ein weiterer Grund für knappen Wohnraum sind zahlreiche leerstehende Immobilien, insbesondere Luxuswohnungen in den teuersten Lagen. Die Eigentümer von solchen Wohnungen (meist über 1 Mio Verkehrswert - im Mittel zwischen 2 und 5 Mio Euro), besitzen meist mehrere Immobilien und sind nicht 365 Tage im Jahr in München - oft auch nur wenige Tage im Jahr oder einige Jahre überhaupt nicht.

Alleine die Androhnung der Beschlagnahmung von leerstehenden Wohnungen hat dazu geführt, dass aus Angst vor der Zwangsvermietung an Flüchtlinge, leerstehende Luxuswohnungen nun doch vermietet werden - auch wenn dies bisher aus Bequemlichkeit vermieden wurde.

D.h. der Zuwachs an Flüchtlingen kann auch positive Signale für den Münchner Wohnungsmarkt haben.

Die ersten Rodenstock Garten Wohnungen werden wieder verkauft

2015-09-13T13:55:00.001-07:00

Jetzt, wo die Dauerbaustelle des sogenannten "Rodenstock Gartens" sich dem zähen Ende nähert, sind bereits die ersten Wohnungen wieder zu verkaufen.

Die meisten Wohnungen wurden bereits kurz nach genehmigten Bauantrag verkauft worden - und selbst die letzten, extrem überteuerten Wohnungen, haben sich dann wesentlich später aber immer noch vor Beginn der Bauarbeiten verkauft.

Inzwischen scheinen die ersten die Lust an ihrer Wohnung verloren zu haben - oder hatten von vorne herein bereits darauf spekuliert, kurz nach Fertigstellung wieder mit Gewinn zu verkaufen...oder sich kurzfristig nach dem Anblick nach der Übergabe der Wohnungen, dazu entschieden.

Interessant sind jedenfalls immer die Fotos und Bilder der Wohnungen.

Da findet sich beispielsweise zur Zeit eine ca. 200 Quadratmeter DG Wohnung für sportliche 2,3 Mio Euro zum Verkauf. Ws gibt es zu dem Objekt zu sagen?

ein sehr trostloser Blick in den Innenhof des Rodenstock Gartens
anhand der Fotos erkennt man, dass die Deckenhöhe alles andere als Luxus ist - und erinnert eher an den sozialen Wohnungsbau
die Dachterasse ist sehr steril und langweilig gestaltet - und wirkt wie eine lieblose Raucherterasse eines Bürogebäudes
zählt man die Anzahl der Zimmer im Grundriss nach, kommt man leider nicht auf die Anzahl der im Exposée angegebenen Zimmer
nichts in der Wohnung wirk in irgendeinerweise luxuriös, was man bei diesem Preis erwarten würden - weder die Bodenbelege, noch die Fenster oder auch die Aussttattung im Badezimmer
am Badezimmer erkennt man, dass auch hier nicht auf hohem Niveau gearbeitet wurde:
das Waschbecken oder der Wasserhahn ist in keinster Weise symetrisch zu den Fliesen oder Fugen - entweder bündig oder mittig. Zufällig abgeschnitten zeugt nur davon, dass es entweder keinen Fliesenlegungsplan gabe, dieser Mist war oder dass sich die ausführende Firma nicht darum gekümmert hatte
Steckdosen sind nicht symetrisch zu den Fliesen eingesetzt
es wurde offensichtlich Standard Equipment verbaut, dass sofort lieferbar ist und nicht das best-mögliche - ein klassisches Beispiel ist der Duravit WC Sitz, der zum gleichen Preis auf Bestellung auch mit unsichtbarer Aufhengung lieferbar ist (dauert eben 1-2 Wochen - aber hier wurde wohl möglichst schnell etwas zusammengeschusterst)
unnötige Vorsprünge - vermutlich um Rohrleitungen abzudecken
dort, wo Vorsprünge sinnvoll wären (z.B. Badewanne), wurde der einfache Weg gewählt
anstatt Fliesen auf Gehrung zu schneiden, wurden Schlüterschienen verwendet - liegt meist an der mangelnden Fähigkeit der auszuführenden Firma oder einfach an der falschen Beauftragung oder fehlender Plannung
im Bad wurde weiße, offene Steckdosen verbaut, anstatt beispielsweise etwas geschmackvolleres und passenderes wie z.B. der Firma Busch Jäger "Pur Edelstahl" mit Abdeckung (die man im Baumarkt nicht mal schnell kaufen kann)
farblich und von den Fliesen her ist das Bad nicht zeitgemäß - und ein paar Jahre dem Trend hinterher
Bei einer Wohnung für 2,3 Mio hätte ich im Bad wesentlich mehr erwartet (z.B. fliesenlos beschichtet, bessere Aufteilung, größere Fenster / mehr Licht, vespielte elektronische Steuerung und Schnickschnack, intelligentere Beleuchtung, bessere Materialauswahl, ein individuelles Waschbecken, z.B. aus einem Stück Stein gemeißelt, ein breiter Schwallauslauf bei der Badewanne und ein großer Rainshower Duschkopf, bündig an der Zimmerdecke etc..)
Jemand der 2,3 Mio + Maklerprovision + Kaufnebenkosten für eine solche Immobilie ausgibt, hat sicherlich noch 25,000 Euro übrig um das Bad nochmal komplett zu überarbeiten. Aber ab diesem Zeitpunkt ist jede weitere Investition aus finanzielle Sicht eine schlechte Kapitalanlage. Mit Vermietung wird man diese Kosten wohl kaum jemals wieder reinholen.

Zusätzlich halst man sich mit einer Wohnung bei einer großen WEG mit vielen Nacbharn immer auch Ärger auf.

In diese Preisregion ist alternativ auch schon die ein oder andere freistehende Villa in guter Anbindung an die Münchner Innenstadt zu haben.

Grundwasserprobleme beim Münchner Rodenstock Garten

2015-07-06T01:39:00.002-07:00

Der Rodenstock Garten

Auf dem ehemaligen Firmengelände der Firma Rodenstock im Münchner Dreimühlenviertel, wurde 2010 über einen Wettbewerb die Neubeauung und Umwanldung in Wohnraum ausgeschrieben und die Fertigstellung bis Ende 2014 verkündet.

Bereits 2012 die meisten Wohnungen verkauft - lange vor dem Abriß des Bestandsgebäudes. Einige Käufe mussten damals abspringen, da keine Bank gefunden wurde die eine entsprechend lange Vorfinanzierung einging.

Der "späteste Fertigstellungstermin" von Mai/2015 wurde zwar schon länger erreicht, aber nun - im Juli 2015 - kommt das Ende der Baustelle in greifbare Nähe.

Interessanterweise haben die Käufer der Wohnungen im Rodenstock Garten in den Kaufverträgen eine Entschädigung von 500 Euro pro Kalendermonat verzögerter Baufertigstellung mit der Baywobau vereinbart - egal ob die Wohnung 1,5 Millionen gekostet hat oder 300,000 Euro.

Was sind die Probleme beim Rodenstock Projekt?

Fertigstellungstermin

Der Fertigstellungstermin wurde nicht gehalten. Ursprünglich Ende 2014, dann Mai 2015 - und selbst im Juli 2015 ist noch lange nicht alles fertig.

Grundwasserprobleme

Wie bereits im Vorfeld von zahlreichen Gegnern des Rodenstock Projekts befürchtet kam es natürlich zu Grundwasserproblemen. Durch die Nähe zur Isar ist es selbstverständlich, dass bei dem Bau von Tiefgaragenplätzen das Grundwasser, dass bisher im Erdreich aufegsaugt wurde, verdrängt wird und sich andere Wege sucht.

Bis Mai/Juni 2015 wurden daher auf der Baustelle Pumpen betrieben, die permanent das Grundwasser abgesaugt haben. Danach wurden die Pumpen abgestellt und die Grundwasserproblematik wurde spürbar: die anliegenden Gebäude in der Nähe des Rodenstock Gartens sind nun betroffen und selbst Gebäude mit trockenenen Kellern sind nun feucht und das Grundwasser drängt durch die Kellerböden.

Vermutlich sind die Gebäude des Rodenstockgartens selbst und Tiefgarenstellplätzen ebenfalls betroffen.

Kostenfaktor:

die Pumpen werden vermutlich permanent weiterlaufen müssen und durch die WEGs des Rodenstok Gartens bezahlt werden.
Schadensersatz Ansprüche der angrenzenden Immobilieneigentümer und WEGs der benachbarten Gebäude

Optik

Wie meist sind Visualisierungen im Vorfeld nicht verbindlich - so auch in diesem Fall. Die tatsächliche Optik der Rodenstock Garten Fassaden weicht enormt von der ursprünglichen Visualisierung (damalige Verkaufsprospekte) ab. Der rot/orangenfarbene Anstrich wirkt nicht besonders edel und entspricht nicht jedermanns Geschmack.

Weitere Hinweise oder Kommentare ?

Falls Sie selbst weitere Informationen, Hinweise oder Kommentare haben, lassen Sie es mich wissen.

Jetzt ist es offiziell: der Mietspiegel kann ignoriert werden

2015-05-13T07:29:00.000-07:00

Silke Kullmann, Richterin am Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, hat am 11. Mai 2015 den Berliner Mietspiegel 2013 gekippt. Sie gab einem Vermieter Recht, der eine Mieterhöhung verlangt hatte, die aufgrund der Mietspiegels unzulässig gewesen wäre. Der Mieter hatte sich geweigert, die Mieterhöhung hinzunehmen – und verwies auf den gültigen qualifizierten Mietspiegel, der für seinen Berliner Stadtteil wesentlich niedrigere Mieten auswies - und war damit recht erfolglos und muss jetzt die Gerichts- und Anwaltskosten zahlen.

Warum wurde der Mietspiegel für ungültig erklärt?

Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, da dieser nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt worden ist.

D.h. Berlin hat pro Jahr 250,000 Euro umsonst für den Mietspiegel ausgegeben.

Und was ist mit der Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse, die ohnehin keine ist, und auf dem Mietspiegel basuert,ist dann damit dann auch komplett wertlos.

Gilt das nur in Berlin?

Der Berliner Mietspiegel ist Vorbild für viele andere Städte - und wurde zum Teil vom Verfahren und der Erhebung her kopiert. D.h. es könnte somit generell alle Mietspiegel betreffen.

Was ist mit dem Münchner Mietspiegel?

Laut dem Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, Abteilung Wohnraumerhalt wird der Mietspiegel aus meiner Sicht sehr bedenklich erhoben:

- es finden zufällige Anrufe von Festnetznummern in München statt (erster Fehler: die meisten Leute haben kein Festnetz mehr - nur ältere mit alten Mietverträgen)

- es wird nach der Miete gefragt (zweiter Fehler: es kann nicht validiert werden - und nicht alle antworten. Mieter mit sehr niedrigen Mieten machen eventuell lieber nicht mit aus Angst, ihre Miete wird erhöht)

D.h. der Mitspiegel ist sozusagen an den Haaren herbeigezogen und auf die zweite Nachkommestelle gerundet.

Kann ein Mietspiegel nicht einfacher erhoben werden?

Natürlich:

Möglichkeit 1:

- beim Einwohnermeldeamt muss ein Mietertrag immer vorgelegt werden - hier könnte man die Daten bei allen eintragen

Möglichkeit 2:

- alle Vermieter müssen die Miete versteuern und bei der Steuererklärung angeben. Die Kaufverträge sind wegen der Abschreibung ebenfalls beim Finanzamt hinterlegt bzw. spätestens über die Grundsteuer könnte man die Wohnfläche ableiten. D.h. das Finanzamt hätte alle Daten und man könnte hier einen fast 100% validen Mietspiegel - zumindest anhand des Viertels und der Größe und des Baujahrs einer Wohnung erfassen. Auch könnte der Quadratmeter-Kaufpreises der Wohnung als Qualitätsfaktor hinzugezogen werden. Die einzigen, die nicht erfasst werden, wären die Steuerhinterzieher (hoffentlich zu vernachlässigen).

Möglichkeit 3:

Das Bewertungsamt hat alle Quadratmeterpreise der Immobilien in den einzelnen Stadtteilen. Man könnte festlegen, die Miete darf maximal 2-3% des Kaufpreises betragen.

"MODERNE 3-ZIMMER-GARTENWOHNUNG MIT DESIGNERAUSSTATTUNG UND SONNENTERRASSE" in Nymphenburg für 830,000 Euro

2015-05-08T11:30:00.000-07:00

Gerade hatte ich ein Exposée eines Maklers zugeschickt bekommen.

Das Exposée hatte den Titel ""MODERNE 3-ZIMMER-GARTENWOHNUNG MIT DESIGNERAUSSTATTUNG UND SONNENTERRASSE" - es handlet sich um ein Objekt in Nymphenburg.

Aber wo ist denn nun das dritte Zimmer? Im Exposée konnte ich nur 2-Zimmer entdecken sowie einen Treppe in den Keller mit einem ausgebauten Kelleraum.

Auch hat die Wohnung angeblich 87 Quadratmeter - was ohne Stellplatz bei 800,000 Euro schon ganz schön happig ist. Aber was wenn einige diesr Quadratmeter eigentlich im "Keller" sind?

Und ist die Nutzung eines Kellerraums als Wohnraum überhaupt zulässig? Dies sollte man in jedem Fall vor einem Kauf prüfen - aber gerade in so einem Fall frage ich mich natürlich "Wie doof muss man eigentlich sein um auf so ein Angebot hereinzufallen?"

Unabhängig von dem überhöhten Preis, ungünstigen Schnitt, sehr kleinem Badezimmer, dem als Wohnraum verkauften Keller - fällt auch auf: teuer ist nicht unbedingt schön.

Die Wohnung wird als "Designerwohnung" angepreist - und es wird hervorgehoben, dass Shivakashi-Granit im Badezimmer verlegt wurde. Ich kann nur sagen: absolut grässlich - und entgegend aller Designtrends. Aber das ist nun mal Geschmacksache und das Risiko der Verkäufers einen Käufer finden zu müssen, der nicht nur extrem doof ist, sondern auch den gleichen schlechten Geschmack hat.

Während sich über Geschmack streiten lässt, lässt sich über das Handwerk eines Fliesenlegers nicht streiten.

Wie man auf den Bildern im Exposée erkennen kann, wurden die Fliesen diletantisch verlegt - vermutlich ohne Fliesenverlegungsplan. Es scheint als hätte der Fliesenleger einfach irgendwo angefangen und die erste Fliese verlegt. Das Endergebnis: es passt nichts zusammen. Kein Lichtschalter ist bündig oder symetrisch zu irgendetwas - weder mittig noch bündig. Fliesen sind nicht symetrisch zu den Armaturen oder zur Badkeramik.

Ein L-förmig verschnittenes Badezimmer ohne Fenster wäre aber auch mit ordentlich verlegten Fliesen und geschmackvollerer Materialwahl zu retten gewesen.

Die Gier der Münchner Makler und Immobilienverwerter kennt wohl keine Grenzen - und einige glauben wirklich man könnte aus einer schlecht geschnittenen Wohnung eine Luxuswohnug machen in dem man möglichst teures Material möglichst günstig durch Amateure verbauen lässt.

Mietpreis - Bremse oder Mietpreis - Gaspedal?

2015-03-06T13:58:00.001-08:00

Mietpreisbremse - was bedeutet das konkret?

Der Bundestag hat mit den Stimmen der Union und der SPD die Mietpreisbremse am 5. März 2015 verabschiedet. Das Gesetz soll Mieter in Ballungsräumen vor großen Preissprüngen beim Wohnungswechsel schützen. Der Bundesrat muss allerdings noch zustimmen.

Bisher darf die Miete beliebig hoch sein, wenn ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Mit der Mietpreisbremse soll bei Neuvermietungen der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Bei einem Mieterwechsel darf die Wohnungsmiete ab 2015 nur noch soviel steigen, dass sie höchstens zehn Prozent teurer ist als eine vergleichbare Wohnung derselben Größe und Lage.

Warum eine Mietpreisbremse?

Der Grund für die Mietpreisbremse war die naive Vorstellung einiger Politiker, man könnte durch eine künstliche Begenzung der Mieten, die Mieten senken, um es damit zu erleichtern an günstigen Wohnraum zu kommen.

Steigt bei günstigeren Mieten nicht die Anzahl der Bewerber um eine Wohnung? Ja, richtig. Also noch mehr Konkurrenz, wenn dadurch einzelne Mieten sinken sollten.

Bekommt man als Familie dadurch leichter eine Wohnung? Natürlich noch schwerer - vorzugsweise wird dann an WGs vermietet - am besten noch mit billiger Austattung möbliert, dann gilt der Mietspiegel gleich 2x nicht und der Vermieter kann mehr verlangen.

Wie kann ein Vermieter den Mietspiegel ausnutzen? Ein Vermieter kann alle "Zuschläge" soweit wie möglich ausnutzen und die Wohnung entsprechend austatten (Kaminofen, Parkett, Bad renovieren, Balkon anbauen, Elektroleitungen neu verlegen, eine Küche mitvermieten usw...)

Sind die Mieten nun günstiger?

Nein. In erster Linie hatten bereits nach Ankündigungs des Gesetzesvorschlags eine große Anzahl der Vermieter und Immobiliengesellschaften bereits die Gelegenheit genutzt und die Mieten noch einmal angepasst. Zudem gerät der Mietspiegel in den Fokus und die Art wie die Daten zustandekommen. In Wirklichkeit sind die Mietpreise natürlich wesentlich höher als beispielsweise im offiziellen Mietspiegel der Stadt München. Die dort gelisteten Mietpreise sind in der Realität kaum zu finden. Eine Abweichung um 1,50 Euro pro Quadratmeter zwischen der schlechtesten und besten Lage ist ebenfalls sehr realitätsfern - die Schwankung liegt eher zwischen 8 und 30 Euro pro Quadratmeter als zwischen 10 Euro und 11,50 Euro. Dies liegt vor allem an der Art der Erhebung. Die Erhebung basiert auf zufälligen Festnetz Anrufen - d.h. es trifft meist nur ältere die überhaupt noch ein Festnetz haben. Diese Personengruppe hat meist nicht nur altmodische Telefone sondern auch alte Mietverträge und zahlt entsprechend wenig Miete.

Sind gierige Vermieter schuld an hohen Mieten?

Vermietern die Schuld an hohen Mieten zu geben, wäre zu einfach: meist haben Vermieter eine Wohnung ebenfalls sehr teuer gekauft und bereits hohe Kaufnebenkosten und Grunderwerbssteuer etc. an den Staat bezahlt und meist auch hohe Maklerprovisionen. Finanziell gesehen lohnt es sich nicht eine Wohnung zur Vermietung in Städten wie München zu kaufen und zu vermieten. Würde ein Vermieter in Aktien investieren, hätte er meist mehr davon und weniger Aufwand - und der Mieter müsste einen anderen "Dummen" suchen, der für ihn die Wohnung kauft, damit er dort günstig (im Vergleich zum Kauf) wohnen kann. Auch hat ein Vermieter einen hohen Zeitaufwand (WEG Versammlungen, Mieter suchen, Probleme klären...) , nicht-umlegbare Nebenkosten sowie ständige Instandhaltungs und Reparaturkosten und Konfliktpotential mit Mietern, Hausverwaltung oder der WEG.

Wer ist schuld an hohen Mieten?

Schuld an hohen Mieten ist die Bundes- und Kommunalpolitik. Es gibt immer weniger Einwohner in Deutschland, daher müssten die Mieten fallen. Sie fallen nur deshalb nicht überall, da viele Jobsuchende aus kleineren Städten abwandern und nach München, Hamburg und Berlin ziehen....dort gibt es dann eine Wohnungsverknappung und die Mietpreise steigen. D.h. wären andere Städte attraktiver und würde es schaffen dort Arbeitsplätze zu erhalten oder zu schaffen, würden Städte mit Wohnungsraumknappheit auch nicht mehr wachsen und damit würden die Immobilienpreise und Mieten wieder fallen. Die Ungleichverteilung der Arbeitsplätze in Deutschland ist sozusagen "The root of all evil." Aber das will die Politik dann doch nicht so genau wissen. Ein Rückgang der Bevölkerung in der Bundeshauptstadt, Hamburg oder München kommt nicht in Frage - das möchte kein Politiker.

Abschaffung der Maklerprovision und Mietpreisbremse ab 2015

2014-10-01T00:29:00.001-07:00

Die schon längeren kursierenden Gesetzesentwürfe zur Abschaffung der Maklerprovision und zur Mietpreisbremse wurden nun definitiv beschlossen und treten 2015 in Kraft.

Mietpreisbremse

bei Neuvermietungen darf der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, um bisherige Sprünge von 20%, 30% oder 40% wie bisher zu vermeiden. Was passiert aber wenn ein bestehender Mietvertrag, der bereits jetzt aus diversen Gründen über dem Durchschnittsniveau liegt, ausläuft, und ein neuer Mieter kommt? Dazu gibt es keine verlässlichen Aussagen. D.h ist es nur eine Mietpreisbremse oder fallen jetzt die Mieten von Wohnungen die bereits aktuell über dem Mietspiegel liegen und früher oder später wegen Mieterwechsel auslaufen?
Ausnahme: Neubauten - hier gilt der Mietspiegel nicht! D.h spätestens ein paar Jahre nach Erstvermietung eines Neubaus würde sich dadurch der Mietspiegel ohnehin wieder anpassen.
Modernisierungskosten dürfen künftig nur noch bis zu zehn Prozent und längstens, bis der Vermieter seine Aufwendungen gedeckt hat, auf die Miete umgelegt werden (statt bisher 11% - was für ein Unterschied!!!)

Was können Vermieter dagegen tun?

die Mieten jetzt nochmal schnell erhöhen - und das machen viele. D.h. bevor die Bremse greift wird nochmal aufs Gas getreten!
Wohnungen nicht mehr an Familien vermieten - nur noch mit Einzelmietverträgen ro Zimmer an WGs vermieten - aber das kann wohl nicht ernsthaft das Ziel der Bundesregierung sein?
Wohnungen zu Gewerberäuen umwandeln

Maklerprovision

Der Vermieter soll die Vermittlungskosten nicht mehr auf den Mieter abwälzen können. Nur dann, wenn der Mieter den Makler mit einem schriftlichen Maklervertrag selbst beauftragt hat, muss er bei erfolgreicher Vermittlung die Kosten tragen - das entspricht dem so genannten Bestellerprinzip im Bürgerlichen Recht.

Laut einem aktuellen Artikel der Zeit, will der IVD nun gegen das neue Gesetz klagen:

http://www.zeit.de/wirtschaft/2014-09/makler-mietrecht-gesetzesentwurf-klage-heiko-maas

Hier wird diese Gesetzesänderung als "schwerwiegender Eingriff in die Berufsfreiheit" bezeichnet.

Viel Spaß beim Klagen - das Vorhaben hat kein Chance - aber die Anwälte freuen sich über ihre "Provisionen" ;-)

Gilt das Bestellerprinzip auch für den Immobilienkauf?

Das ist mal wieder ein Thema über das NICHT nachgedacht wurde- Es geht nicht klar aus dem Gesetz hervor und wird sicherlich früher oder später vor dem BGH klargestellt werde müssen.

,,,

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