Immobilienblogger

Sie wollen in jetzt in Immobilien investieren? Am besten nochmal überlegen...

2012-02-23T14:56:00.000-08:00

Artikel, in denen das Thema "Betongold" bzw. investieren in Immobilien nicht so euphorisch gesehen werden, häufen sich in letzter Zeit.

Interessanteste Beiträge und Artikel zum Status der Immobilienwirtschaft in Deutschland sind aktuell:

1. Ein Artikel in der SZ mit dem Titel "4-Zimmer, Küche, Panik"

http://www.sueddeutsche.de/geld/preise-fuer-immobilien-vier-zimmer-kueche-panik-1.1289419

2. Eine Sendung im Bayrischen Rundfunk mit dem Titel "Zu teuer um wahr zu sein" - mit Fokus auf die Immobilienpreise in München:

http://www.br.de/fernsehen/das-erste/sendungen/report-muenchen/videos-und-manuskripte/immobilienpreise-deutsche-grossstaedte100.html

3. Der aktuelle Bericht der Bundesbank:

http://www.bundesbank.de/download/volkswirtschaft/monatsberichte/2012/201202mb_bbk.pdf

Zitat: "[...]Es darf jedoch nicht außer Acht gelassen
werden, dass die Wohnraumnachfrage in längerfristiger Perspektive wesentlich von den relativ ungünstigen demographischen Eckwerten
bestimmt wird, die selbst von der sich abzeichnenden verstärkten Zuwanderung nur ansatzweise veränderbar sind. Dadurch wird auch das
gesamtwirtschaftliche Wachstumspotenzial begrenzt. Es ist somit nicht gesichert, dass sich der
für Wohnzwecke perspektivisch zur Verfügung
stehende Ausgabenspielraum soweit verbreitert,
dass steigende Kaufpreise jederzeit durch zukünftige Mieteinnahmen gedeckt werden können. Noch erscheint das Rückschlagspotenzial
für die Preise überschaubar. Gerade bei Investitionen in Wohnimmobilien mit dem Ziel der
Realwertsicherung ist dieses Risiko aber ins Auge
zu fassen.[...]"

Der Aussage der Bundesbank stimmte ich eindeutig zu. Prinzipiell sollte man allerdings die demographische Entwicklung in der jeweiligen Region berücksichtigen, und überlegen, bis wann man die Immobilie spätestens veräußern möchte.

Für München, gibt es bereits Bevölkerungsprognosen hierzu:

http://www.mstatistik-muenchen.de/themen/bevoelkerung/berichte/berichte_2010/mb100301.pdf

2030 gibt es also ca. 40% die 75 Jahre oder älter sind. München wird zum Altenheim. Wer auf 30 Jahre in Immobilien investieren möchte, sollte also darauf achten, "seniorengerecht" zu kaufen - d.h. keine Wohnungen ohne Aufzug und mit Einkaufsmöglichkeiten und Ärzten in näherer Umgebung. Gut, dass Rentner meist kein Auto haben- vor allem in München. D.h.ein Parkplatz muss man nicht unbedingt erwerben. Ich denke die Annahme der Stadt München steht auf wackeligen Beinen: Senioren mögen es gerne ruhig - und werden sicherlich von München aus dem Zentrum wegziehen. 40% der Senioren könnten also auch im schlimmsten Fall fehlen, und damit wäre der Wohnungsmarkt im Zentrum drastisch entspannter.

Blick nach Österreich

Extrem (!) interessant ist auch, das Österreich die 10 Jahresfrist zum steuerfreien Wiederverkauf von Immobilien gestrichen hat.

Wird dies auch in Deutschland eingeführt, bremst das sicherlich die Immobilienpreisinflation etwas aus - aber auch Immobilienbpreise würden dann in Deutschland vermutlich sinken.

http://diepresse.com/home/immobilien/markt/investment/734634/Vorsorgewohnungen_Renditen-sinken

Immobilienblasen Alarm am deutschen Häusermarkt

2012-02-21T08:53:00.000-08:00

"Bubble Alarm am deutschen Häusermarkt" - so lautet ein aktueller Artikel im aktuellen Managermagazin

Der Autor sieht maßgeblich den Grund für den Preisanstieg bei den Immobilienpreisen in der lockeren Geldpolitik der EZB..Als Mitglied des Euro-Raums kommt Deutschland in den Genuss extrem niedriger Zinsen, was wiederum die Investitionen auf dem Immobilienmarkt befeuer: es wird gekauft und gebaut, wie seit Jahren langem nicht mehr. In einigen Städten hat die Immobilienblase bereits jetzt dramatische Höhen erreicht. Dazu zählen z.B. auch Hamburg, Berlin und München.

Der Zwischenüberschrift "Was Hausmakler freut, ist gefährlich für die Volkswirtschaft" kann ich nur bestätigen.

Mich wundert es auch, dass ich heute einen Newsletter von Immoscout erhalten haben - mit dem Titel:

"Betreff: Verkaufen Sie Ihre Immobilie vielleicht doch zu günstig?".

Wenn die Wirtschaft hinterher jahrelang unter den Folgen einer Immobilienblase leidet, trifft es sicherlich auch die Scout-Gruppe: sinkende Werbeeinnahmen, weniger Buchungen, Entlassungen etc...

Ich denke bestimmte Leute und Firmen graben hier ihr eigenes Grab - durch kurzfristiges Profitdenken...

Die Bundesbank macht sich sorgen...

Die Bundesbank sorgen die steigenden Immobilienpreise ebenfalls:

Aufgrund der in den kommenden Jahrzehnten weiter schrumpfenden Bevölkerung sei "nicht gesichert", dass "steigende Kaufpreise jederzeit durch zukünftige Mieteinnahmen gedeckt werden können", warnt die Bundesbank. Das Rückschlagpotenzial sei zwar noch überschaubar, Investoren und finanzierende Banken sollten "dieses Risiko aber ins Auge fassen", schreiben die Zentralbanker.

Mit ihrer Mahnung bestätigt die Bundesbank die Warnungen einer Reihe von Immobilienökonomen, die bereits zuvor die deutlichen Preisanstiege am Wohnungsmarkt kritisch kommentiert haben. "Investoren sollten nicht darauf setzen, dass die Wertzuwächse auch künftig weiter anhalten werden", sagt Günter Vornholz, Leiter Marktanalyse beim Immobilienfinanzierer Deutsche Hypo. Drastischer formuliert es Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg: "In den deutschen Großstädten erleben wir gerade die Entstehung einer Immobilienblase."

Seit Anfang 2009 verteuern sich insbesondere in Metropolregionen wie Berlin, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart kontinuierlich Eigenheime, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Ausgelöst wurde der Boom zunächst von vermögenden Privatanlegern, die nach Ausbruch der Finanzkrise aus Angst vor weiteren Einbrüchen an den Kapitalmärkten Aktien und Anleihen abstießen und mit dem freigesetzten Geld Wohnimmobilien erwarben.

Der Trend gewann im vergangenen Jahr nochmals erheblich an Dynamik, als sich die Euro-Krise immer weiter zuspitzte. "Obendrein sprangen auch weniger vermögende Anleger auf den Trend auf und nahmen Kredite auf, um Wohnungen zu erwerben", sagt Sebastian. Die durch die plötzlich gestiegene Nachfrage erzeugten Wertzuwächse werden seiner Einschätzung nach nicht von Dauer sein, da die Mieten nicht im selben Umfang stiegen.

Quelle: Börse Online http://mobil.boerse-online.de/immobilien/nachrichten/meldungen/:Blasenrisiko--Immobilienboom-sorgt-die-Bundesbank/634913.html

Die Financial Times Deutschland sieht auch das Ende der Immobilienpreise erreicht - vor allem da die Mieten nicht weiter steigen können - dazu wären die Reallöhne nicht ausreichend gestiegen:

http://www.ftd.de/finanzen/maerkte/:portfolio-immobilienpreise-stossen-an-die-obergrenze/60136672.html

Mit der Lizenz zum Gelddrucken: die Münchner Hausbank

2012-02-19T04:10:00.000-08:00

Die Münchner Hausbank hat in München fast schon eine Art Monopolstellung - insbesondere bei Kautionskonten. Viele Mieter in München haben dort ihr Kautionskonto, da es quasi die Standard Bank für viele Hausverwaltungen ist.

Heute habe ich eine Kautionskontenabrechnung der Hausbank München erhalten: 12 Jahre lang lagen dort 2,550 Euro herum.

Die Zinsen: 88,66 Euro. Mit dem Zinseszinseffekt hätte ich in etwa mit 1,000 Euro an Zinsen gerechnet - vor allem da Anfang 2000 die Zinsen noch deutlich höher lagen.

Wenn man sich einmal vorstellt, wieviele Millionen die Münchner Hausbank durch diese Kautionskonten quasi "zinsfrei" bekommt, merkt man was für ein gutes Geschäft das für die Münchner Hausbank ist.

Vermutlich wird ein Großteil des Geldes mit wesentlich höherer Verzinzung intern angelegt.

Wer also quasi zinslos Geld geliehen haben möchte, muss nicht Bundespräsident sein: eigentlich reicht es auch eine Hausbank zu gründen.

Immobilien kaufen oder lieber verkaufen? Sind wir am Anfang oder am Ende einer Immobilienblase?

2012-02-16T08:37:00.000-08:00

Immer mehr Zeitungen und Online Portale beschäftigen sich zur Zeit mit dem Thema der gestiegenen Immobilienpreise und der Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland. Dies zeigt, dass sich auch immer mehr Leser mit diesem Thema beschäftigen und nach Antworten suchen...soll ich eine Immobilie kaufen, bevor Sie noch teurer werden oder ist jetzt der beste Zeitpunkt zu verkaufen?

Es ist nicht leicht Antworten zu finden. Wenn sollte man auch fragen?

Einen Immobilienmakler? Er wird sicherlich den teuersten Quadratmeterpreis noch als Schnäppchen verkaufen.

Eine Bank? Eine Bank wird auch eine überteuerte Immobilien finanzieren und freut sich über jede Hypothek, die abgeschlossen wird - am liebsten gleich auf 10 Jahren und mit einem Bausparvertrag gekoppelt und irgendwelchen Versicherungen

Die Stadt? Eine Stadt (z.B. die Stadt München), wird wahrscheinlich mit dem Zuwachs und der Attraktivität der Stadt angeben wollen, und versucht auch zu erzählen, dass Wohnraum immer knapper und teurer wird und der Standort eine rosige Zukunft hat.

Bei Immobilienscout die Trends nachschauen? Immobilienscout hat auch ein Interesse daran, dass viel verkauft und gekauft wird - und ist nicht gerade unabhängig. Die Preise bei Immoscout sind meistens auch keine realen Kaufpreise, sondern Wunschpreise der Verkäufer. Zur Zeit sind realitische Kaufpreise nicht lange zu sehen - und schon sind sie weggeschnappt und die Anzeige wird offline genommen.

Im Zweifelsfall bleiben einem noch Zeitungen mit Artikeln von "Experten" - auch wenn Zeitungen auch an Anzeigen von Maklern und Immobilienfirmen interessiert sind, und eventuell nicht immer so neutral berichten können.

Einen interessanter Artikel zu dem Thema habe ich hier gefunden:

http://www.cash-online.de/immobilien/2012/immobilienblase/72371

Ein Zitat zu München:

"[...]Anders sieht es laut Kiefer in München aus: „Dort sind die Kaufpreise zuletzt überdurchschnittlich stark gestiegen, sodass die Mieten im selben Zeitraum nicht vollständig folgten konnten.“ Dadurch sei die Rendite am Münchener Wohnimmobilienmarkt abermals gesunken und steuere auf ein alarmierend niedriges Niveau zu.[...]"

Dies erweckt fast den Eindruck, München hat bei den Mietpreisen nachholbedarf? Deutschlandweit ist München führend? Ich würde eher sagen, hier ist nach oben hin nicht mehr viel Luft, ausser die Gehälter verdoppelt sich!

[...]Gute Wachstumsperspektiven haben dagegen nicht nur die wirtschaftlich prosperierenden Metropolen, sondern auch deren unmittelbares Umfeld. [...]

Und woher sollen die ganzen Leute kommen? Deutschland hat immer weniger Geburten - und es fehlt seit Jahrzehnten an Nachwuchs. Einwanderung alleine kann dies auch nicht auffangen.

Es bringt nichts Deutschland im EU Vergleich zu sehen. Großbritannien z.B. steht derzeit zwar schlecht da - hat aber langfristig die besten Chance, da hier mehr Leute geboren werden als sterben. D.h. mit einer wachsenden Bevölkerung ist ein geplantes Wirtschaftswachstum auch irgendwie plausibel - nicht aber wenn die Bevölkerung in Deutschland quasi ausstirbt.

Bei folgendem Zitat musste ich unweigerlich an den Rodenstock Garten denken:

[...]Nach Ansicht von Kiefer ist jedoch in manchen Vierteln der Metropolen der Zenit vorerst erreicht. „Wir beobachten aktuell, dass in vielen Top-Städten die teilweise massiven Preissteigerungen der letzten Monate vorbei sind. Die Preisobergrenzen scheinen dort erreicht zu sein. Es ist in einigen Teilmärkten, wie zum Beispiel in München oder Hamburg, sicherlich zu Übertreibungen gekommen. Vor allem im hochpreisigen Neubaubereich wurden und werden teilweise Quadratmeterpreise aufgerufen, die völlig abgekoppelt von der Entwicklung des regionalen Mietniveaus sind“, gibt er zu bedenken.

Daher gilt: Investoren sollten nicht ausschließen, dass es in diesen Bereichen auch wieder zu Preiskorrekturen kommen kann. Ohnehin sind Neubau- Eigentumswohnungen des hochpreisigen Segments aufgrund der in der Regel niedrigen Mietrendite meist nicht erste Wahl für eine Kapitalanlage. „Möglicherweise gibt es in einzelnen Trendvierteln der Metropolen kleine ‚Preisbläschen‘, aber ein genereller Preiseinbruch am Wohnimmobilienmarkt ist keinesfalls in Sicht“- [...]

750,000 Euro für eine 4-Zimmer Wohnung mit maximal 1,400 Euro Kaltmiete ist schon so ein kleines (oder großes) Immobilienbläschen.

Laut der Financial Times Deutschland ist das Ende der Fahnenstange schon erreicht:

http://www.ftd.de/finanzen/maerkte/:portfolio-immobilienpreise-stossen-an-die-obergrenze/60136672.html

In München stehen beispielsweise schon seit sehr langer Zeit bei Immoscout Wohnungen zum Verkauf, die eindeutig überteuert sind:

Kaufpreis: 630.000,00 EUR
Zimmer: 3,00
Wohnfläche ca.: 85,00 m²
Hausgeld: 369,00 EUR
Vermietet:
Mieteinnahmen pro Monat: 1.500,00 EUR

7.411,76 EUR/m² !!!

nur ca. 2,3% Rendite

Kaufpreis: 615.000,00 EUR
Zimmer: 3,00
Wohnfläche ca.: 92,00 m²
Hausgeld: 260,00 EUR
Mieteinnahmen pro Monat: 1.267,00 EUR

6.684,78 EUR/m² !!!

nur ca. 2,0% Rendite

Neubau in Schlachthof Nähea

Kaufpreis: 549.000,00 EUR
Zimmer: 3,00
Wohnfläche ca.: 76,08 m²

Nur ca. 1,9% Rendite

Köln auch bald Opfer einer Immobilienblase?

2012-02-14T10:40:00.000-08:00

Die Vorsitzenden des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins Konrad Adenauer und Thomas Tewes haben auf ihrer Jahrespressekonferenz vor einer Immobilienblase in Köln gewarnt.

Nicht nur in München, sondern auch in Städten wie Köln ist der Wohnraum knapp - wodurch die Immobilienpreise extrem angestiegen sind (böse Zungen könnten auch behaupten, sie werden wie in München künstlich verknappt).

Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein nimmt das ganze als Anlass zur Sorge.

Adenauer kritisierte vor allem, dass zu wenig gebaut wird und dadurch die Preise für Eigentum deutlich zu hoch. sind. „Die Knappheit treibt die Preise in die Höhe“, sagte Adenauer. Mittlerweile würden wahnwitzige Summen gezahlt werden. „Da deutet sich eine Immobilienblase an.“

Ein Vergleich mit München würde mich persönlich einmal interessieren. Schauen wir doch mal nach ein paar Angeboten bei Immoscout:

Das erste (optisch) interessante Angebot:

Belgisches Viertel, Dachgeschoss-Maisonette mit Terrasse, ca. 135 m², provisionsfrei
Kaufpreis:
498.000 EUR
Wohnfläche:
136 m²
Zimmer: 4

Die Miete wäre schätzungsweise 1,300 Euro - aber ich bin kein Immobilien Experte in Köln.

Prinzipiell erinnert das an Münchner Preise.

Der Unterscheid zu München: Es gibt wesentlich mehr Immobilien im Angebot und schönere. Gute Immobilien in München werden selten verkauft - meist nur hässliche Immobilien oder mit Haken - für einen hohen Preis. Sehr schöne Wohnungen in sehr guter Lage ab 100 Quadratmeter gehen meist in Richtung 1 Millionen Euro. In München ist die Immobilienblase schon etwas weiter.

Das aktuelle Angebot in der Kölner Altstadt wäre für die München Altstadt ein Glücksfall - und ein Schnäppchen:

http://www.immobilienscout24.de/Suche/S-3/Wohnung-Kauf/Nordrhein-Westfalen/Koeln/Altstadt---Neustadt-Nord_Altstadt---Neustadt-Sued/3,00-4,00/-/-/-/-/-/-/-/-/-/-/-/-/-/-/1400bis1915?enteredFrom=result_list

Die Türkische Immobilienblase

2012-02-07T13:42:00.000-08:00

Immobilienpreise in der Türkei haben in den letzten Jahren extrem zugelegt. Die Immobilienpreise waren im November 2011 um fast 10 % höher als noch ein Jahr zuvor, beschreibt der REIDIN New Home Price Index.

Erste Anzeichen einer Krise kommen vernimmt man aus der Baubranche. Die türkische Bauindustrie ist im Ende 2011 um nur mehr 10 % gewachsen - bei einem Rückgang von 2,8 % im Vergleich zum zweiten Quartal, laut der Turkish Constructors Association’s (TCA). Im dritten Quartal 2011 wurden zudem ca. 5 % weniger Häuser verkauft als noch im Vorquartal. Die Preise für Baumaterialen sind zur gleichen Zeit um 5 % gestiegen.

Das Wirtschaftswachstum der Türkei hat in den vergangenen Jahren unter anderem davon gelebt, dass die türkischen Privathaushalte auf Pump Immobilien gekauft haben. Und diese Politik könnte – genau wie in den USA ab 2005 – auch die Türkei noch einholen, wenn überteuerte Immobilien an Wert verlieren und so genannte „faule Kredite“ nicht mehr zurückgezahlt werden können.

Profitieren dürften davon allerdings die Mieter, denn „bei vielen leerstehenden Häusern und Wohnungen verschiebt sie die Verhandlungsmacht vom Vermieter hin zum Mieter“, sagte Ecem Nalbantgil von Merrill Lynch.

Man glaubt es kaum: Immobilienscout Scammer lernen deutsch!

2012-02-07T04:19:00.000-08:00

Ein gewisser Christer Sweden (christer15wilhelmsson@hotmail.com hat gerade folgende Spam/Scam Mail verschickt:

Guten Tag, und Danke für Ihr Interesse an meiner Wohnung. Es tut mir leid für meine lange E-Mail, aber bitte nehmen Sie sich 3 Minuten Zeit, zum lesen und Sie werden es nicht bereuen. Die Wohnung ist noch immer verfügbar und ich möchte diese an jedermann vermieten, die pfleglich mit der Einrichtung umgeht. Die Wohnung verfügt über eine Reihe von Einrichtungen wie Waschmaschine, Klimaanlage, Internetanschluss und Telefon sowie einen Parkplatz. Auch habe ich kein Problem mit Haustieren. Die Mindestmietzeit beträgt 3 Monate, aber auch ein unbefristetes Mietverhältnis ist möglich.
       Die Wohnung ist wie auf den Fotos ersichtlich möbliert, aber ich habe auch die Möglichkeit des Versandes / Einlagerung all meiner Möbel, wenn Sie Ihre eigene Einrichtung mitbringen wollen (keine zusätzlichen Kosten). Die Monatsmiete beträgt EURO 750 inkl. aller Nebenkosten (Wasser, Strom, Internet, Kabel, Parkplatz, Klimaanlage, Kamin, Spülmaschine, Müllabfuhr, Mikrowelle, Kühlschrank). Die Mietkaution beträgt 1.000 EUR und wird bei Beendigung des Mietverhältnisses erstattet.
Die Wohnung ist sofort bezugsfähig. Die einzige Einschränkung ist, dass ich nach meiner Pensionierung nach Schweden zurückgekehrt bin und beschlossen habe die Eigentumswohnung zu vermieten. Zur Übergabe und Mietvertragsvereinbarungen würde ich dann nach Deutschland kommen.
       Daher bitte ich nur um ernsthafte Bewerbungen mit Bonitäts- / Liquiditätsnachweis um nicht Zeit und Reisekosten zu verschwenden..
Eine Möglichkeit wäre die Nutzung des Geldtransfer-Service der Western Union Bank. Hiermit meine ich keine Vorauszahlung an mich, sondern nur einen gültigen Bargeldtransfer der mir zeigt, dass Sie über die notwendigen Finanzmittel für Miete und Kaution verfügen. Hierzu bitten Sie einfach einen Freund oder Verwandten die Summe von EUR 2.500 (zwei Monatsmieten plus Kaution) als Nachweis Ihrer Liquidität an Sie persönlich zu überweisen. Auf diese Weise sind Sie selbst der Empfänger des Geldes, und nur Sie können darüber verfügen. Sie senden mir dann den gescannten Zahlungsbeleg der Western Union Bank, damit ich den Transfer überprüfen kann. Wenn alles in Ordnung ist, können wir einen Termin vereinbaren um Ihnen die Wohnung zu zeigen und den Mietvertrag zu schließen, wenn Sie sich für das Objekt entscheiden. Die Summe von EUR 2.500 ist bei Wohnungsübergabe dann bar zur Zahlung fällig. Auf Grund der Mietvorauszahlung überweisen Sie die laufende Miete ab dem dritten Monat dann zu jedem Monatsanfang auf mein Bankkonto. Wenn kein Mietvertrag zustande kommt, können Sie über Ihr Geld bei der Western Union Bank frei verfügen. Wie Sie sehen, eine Transaktion ohne Risiko für Sie.

       Ich hoffe Ihnen das Verfahren zum Liquiditätsnachweis verständlich beschrieben zu haben. Wenn Sie einverstanden sind, senden Sie mir einfach eine e-mail, damit ich Sie als Bewerber registrieren kann. Ich erhalte zur Zeit viele e-mail Bewerbungen für die Wohnungsvergabe. Bitte haben Sie Verständnis für das vorgeschlagene Verfahren, welches für mich am einfachsten und für Sie zugleich sicher ist.
Mit dem folgenden link kommen Sie zu Bildern meiner Wohnung aus meinem hotmail Album gefolgt von den Objektdetails und Beschreibung.

5 Zimmer - 3 badezimmer - Luxuriös Penthouse Komfort - klasse Lage 750 EUR

(Link zu skydrive.live.com wurde entfernt)

Zimmer: 5
badezimmer: 3
Wohnfläche ca.: 240,00 m²
Balkon/Terrasse: Ja
Gäste WC: Ja
Keller: Ja
Personenaufzug: Ja
Objektzustand: Saniert
Heizungsart: Zentralheizung
Garage/Stellplatz: Garage
Anzahl Garage/Stellplatz: 1
vollständig und sehr hochwertig möbliert
erstbezug nach sanierung
hochwertige küche
kerngeräuchertes eicheparkett

Münchner Immobilienpreise: Prognose 2012

2012-02-06T05:46:00.000-08:00

Lohnt es sich jetzt noch eine Immobilie in München zu kaufen oder ist das Risko eines Preisverfalls im Münchner Wohnimmobiliensektor zu groß?

Diese Frage stellen sich zur Zeit viele. Schaut man sich die aktuellen Hypothekenzinsen an, kommt man leicht auf die Gedanken, sich jetzt noch die niedrigen Zinsen zu sichern um damit eine Immobilie zur Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage zu kaufen.

Das sollte man als Selbstnutzer berücksichtigen:

Als Selbstnutzer, ist man auf sicherer Seite falls:

die Immobilie die Traumimmobilie ist, in der man so lange wie möglich wohnen bleiben möchte
das Stadtviertel / die Gegend einem so gefällt, dass man dort ebenfalls am liebsten "für immer" bleiben möchte
die Wohnung groß genug ist, damit möglicher Nachwuchs kein Grund für einen Auszug werden kann
die Hypothekenzinsen + Zinsausfall des Eigenkapitals niedriger sind als die Miete, die man alternative Zahlen müsste. Niedriger deshalb, da man auch höhere laufende Kosten hat, wenn man eine Wohnung besitzt - die man als Mieter nicht trägt (Hausverwaltungskosten, Reparaturen...)
stimmen die oberen Faktoren alle bis auf den letzten Punkt, könnte man hier auch etwas Abstriche machen - aber man sollte wirklich genau rechnen!
man sollte sich nicht auf alleine auf zukünftige Immobilienpreissteigerungen verlassen: kommt es nicht zur gewünschten Entwicklung und die Hypothek läuft aus - ist man schnell verschuldet oder hat wesentlich höhere monatlichen Belastungen.
es kann immer zu unvorhergesehenen Ereignissen (Umzug, Scheidung, Todesfall) kommen, die man einkalkulieren sollte (z.B. Versicherungen)
nicht das gesamte Vermögen als Eigenkapital einsetzen, aber auch mindestens 20-30% Eigenkapital einsetzen - je mehr desto sicherer.
Die Hypothekenzinsen sind bei Selbstnutzung nicht steuerlich absetzbar, daher sind weniger Schulden immer am besten.
Die Hypothek sollte auch in schlechten Zeiten abzahlbar sein
alle paar Jahre könnten höhere Instandhaltungsrücklagen in Form von Sonderumlagen auf den Eigentümer zukommen.

Das sollte man als Kapitalanleger berücksichtigen:

man sollte wissen: Mit Unterschrift des Kaufvertrags hat man schon mal 8,57% des Immobilienwerts verloren - durch Kaufnebenkosten + Maklerprovision (falls die Maklerprovision gezahlt werden muss).
Setzt man 20% Eigenkapital ein, hat man gleich nach dem Kauf ca. 43% seines Eigenkapitals verloren! Diesen Verlust muss man in den nächsten Jahren mit Mieteinnahmen wieder reinholen. D.h. eine Wohnung kurz nach dem Verkauf wieder verkaufen (müssen) führt zu Verlusten. Im angespannten Münchner Immobilienmarkt ist es sehr selten so günstig eine Wohnung zu bekommen, bei der kurzfristig 8,57% auf den Kaufpreis wieder drauf gerechnet werden können.
Hypothekenzinsen sind zwar steuerlich abschreibbar - d.h. hohe Zinsen sind steuerlich gut - aber auch das Risiko steigt bei dem Einsatz von zu wenig Eigenkapital. Mit hohem Eigenkapital sinkt aber die Rendite bei Vermietung ("Eigenkapitalrendite")
Mieten waren in Q IV/2011 in München zum ersten seit vielen Jahren mal rückläufig(!) - es können sich immer weniger Menschen die hohen Mieten leisten, da die Kaufkraft schwindet. Wenn Nahrungsmittel, Pflegeprodukte, Autokosten + Abends weggehen teurer wird, bleibt weniger für die Miete übrig
in den letzten 30 Jahren haben sich alle DAX Aktien vervierfacht - Immobilienpreise im Schnitt nur verdoppelt - trotz Einbruch bei den Aktien
Makler erzählen gerne: In München sind die Immobilienpreise noch (fast) nie gefallen - immer nach oben gegangen oder seitwärts. Liebe Makler: Die Hypothekenzinsen sind auch noch (fast) nie gravierend nach oben gegangen - wenn nur kurzzeitig. Auf lange Sicht sind bisher(!) die Hypothekenzinsen nur gefallen. Die Hypothekezinsen können nicht viel mehr weiter fallen - d.h. Sie müssen früher oder später mal wieder steigen. Es wäre äussert unwahrscheinlich, dass die Zinsen auf diesem niedrigen Niveau viele Jahre oder Jahrzehnte lang verharren werden. Natürlich müssen die Zinsen aus diversen Gründen von allen Staaten derzeit niedrig gehalten werden. Aber wer garantiert, dass dies in 20-30 Jahren noch der Fall ist? Eine Altersvorsorge in diesem Zeithorizont in Immobilien ist mit einem gewissen Risiko behaftet.
Gerade beim Immobilienkauf zur Kapitalanlage ist die lange Sicht wichtig: Was ist die Immobilie noch in 10, 20 oder 30 Jahren wert?
in 15 Jahren werden die demographischen Auswirkungen auch in München langsam spürbar. Die meisten Münchner sind zugereist - sterben aber die anderen Orte und Städte langsam aus, ziehen auch weniger nach München - egal ob Studenten oder Arbeitnehmer - es wird zu wenige Menschen in Deutschland geben und auch weniger nach München ziehen. Das Bevölkerungswachstum wird auf lange Sicht nicht immer weiter steigen.
Vor 5 Jahren konnte man sich für 1,000 Euro im Monat bei 6% Zinsen (bei langer Zinsbindung), 200,000 Euro an "Schulden" leisten. Heute sind es bei 3% Zinsen bereits 400,000 Euro.Was passiert wenn man sich irgendwann für 1,000 Euro im Monat nur noch 300,000 Euro oder wieder nur 200,000 Euro leisten kann? Ganz eindeutig: Es kann nicht mehr soviel für Immobilien wie im Moment bezahlt werden und die Preise gehen runter. Immobilien die vor 3 Jahren für 250,000 Euro gekauft wurden und heute für 400,000 Euro, sind dann morgen nicht 700,000 Euro wert, sondern eventuell wieder nur 300,000 Euro. Wer seine Rechnung aber darauf aufbaut, dass der Wahnsinn so weiter geht, geht ein großes Risiko ein - wie vor wenigen Jahren die Amerikaner, Spanier, Iren und Briten.
Bei Neubauimmobilien ist der Miet- und Zinsausfall bis zur Fertigstellung zu berücksichtigen. Der Rodenstock Garten wird beispielsweise erst Mitte 2015 fertig. Gleichzeitig sind auch ohne Provision die Kaufpreise so hoch, dass es sehr schwer wird, die Kosten über Miete und in Vereinbarkeit mit dem Mietspiegel wieder reinzubekommen. Gleichzeitig steigt mit jedem Jahr die Gefahr, dass sich die Immobilienpreise in München wieder erholen und auf die alten Werte (Miete/Kaufpreis Verhältnis) zurückfallen.
Steuerliche Schönrechnungen sind gefährlich: Muss man vor 10 Jahren wieder verkaufen, muss man alle Steuervergünstigungen wieder zurückzahlen
auf steuerliche Vorteile verlassen, funktioniert auf lange Sicht nicht wirklich: Mit jedem Regierungswechsel besteht das Risiko von Steueränderungen (Abschreibungen) oder der Einführung von neuen Steuern (z.B. Schweizer System bei Immobilienbesitz - wenn man als Eigentümer keine Miete zahlst, gilt das als geldwerter Vorteil, der versteuert werden muss. Oder: Einführung einer Vermögenssteuer)
Ein relativ sicherer Immobilienkauf als Kapitalanleger liegt vor, wenn sich die Immobilien in 15 Jahren abbezahlt hat - und danach beginnt die "Gewinnzone". Zur Zeit würde ich von allem abraten was über 20 Jahreseinnahmen hinaus geht. Und das meine ich im Ernst. Alles andere ist Spekulation, dass man mit steigenden und keinen fallenden Immobilienpreisen rechnen kann.Wer meint, in München könnten Immobilienpreise niemals fallen, sollte sich den massiven Preisanstieg in den letzten 5 Jahren ansehen und das ganze mit den Immobilienblasen in den USA, Spanien oder Großbritannien vergleichen. Auch sollte man sich keine Durchschnittszahlen des Münchner Immobilienmarkts anschauen - sondern die Kaufpreisentwicklung des Stadtviertels, in dem man etwas kaufen möchten. Auf Stadtteilebene bezogen gab es in den letzten 5 Jahren bereits Verdopplungen oder Verdreifachungen der Immobilienpreise!

Egal ob als Selbstnutzer oder Kapitalanlager - ringt man sich dennoch zu einem Immobilienkauf hin - sollte man zumindest die Maklerprovision umgehen! Egal was Makler in ihrem Kleingedruckten stehen haben - dass eine Maklerprovision fällig ist, ist nicht immer rechtlich haltbar oder eindeutig.

Ich empfehle den vorherigen Blogpost zum Thema "So vermeidet man Maklergebühren":

Der Maklervertrag wird somit erst in dem Moment begründet, in dem der Interessent den Makler nach Zugang des Exposés abermals anruft und um einen Besichtigungstermin bittet. Erkundet der Käufer die Immobilie dagegen auf eigene Faust und läßt sich von den Grundstücksnachbarn Name und Anschrift des Eigentümers geben, so ist ein Maklerauftrag nicht zustande gekommen.

http://www.immobilienblogger.de/2012/02/so-vermeidet-man-maklergebuhren.html

So vermeidet man Maklergebühren!

2012-02-05T22:37:00.000-08:00

Stellen wir uns folgenden Fälle einmal vor:

Fall 1:

Der Bekannter oder z.B. ein Arbeitskollege verkauft seine Wohnung - man erfährt es und interessiert sich für die Wohnung. Ein Makler, der vom Verkäufer beauftragt wurde, möchte aber eine Provision kassieren, da dieser für den Verkäufer die Wohnung veräußern soll. Muss man als Käufer eine Provision zahlen? Nein - so lange man nicht aktiv den Maklerdienst als Käufer in Anspruch nimmt, muss man keine Maklerprovision zahlen.

Fall 2:

Man ist in dem Suchprofil eines Maklers gespeichert und bekommt ein PDF einer Wohnung zugeschickt. Man kennt allerdings das Objekt oder den Verkäufer und kontaktiert diesen direkt. Ist man zu einer Provisionszahlung an den Makler genzwungen? Nein - denn man ist noch keinen Vertrag mit dem Makler eingegangen - erst wenn man sich auf ein Angebot hin zurückmeldet und sich einen Besichtigungstermin vermitteln lässt, und damit das Maklerangebot annimmt.

Fall 3:

Man sieht bei Immoscout (oder einer anderen Immobilienseite) ein Objekt das man kennt. Das Objekt wurde von einem Makler reingestellt. Man erkennt das Objekt und nimmt den direkten Weg zum Verkäufer.
Ist dann eine Maklerprovision fällig? Nein, so lange man sich nicht auf das Angebot über den Makler meldet nicht - denn bisher ist der Makler nur vom Verkäufer beauftragt worden, selbst hat man als Käufer noch kein Maklerdienst in Anspruch genommen oder in irgendeiner Form akzeptiert.

Unter Finanztip.de ist darüber ein sehr guter Artikel zu finden:

http://www.finanztip.de/recht/immobilien/wehrt009.htm

Hier steht es nochmal schwarz auf weiß:

Will ein Makler, der "nach außen hin als Makler des Verkäufers erscheint, sich auch vom Käufer eine Provision zahlen lassen, dann muß er ein ausdrückliches Provisionsverlangen stellen. Ein Maklervertrag kommt in diesem Falle erst dann zustande, wenn der Interessent nach Zugang des Provisionsverlangens weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt." (BGH WM 1991, 643).

[...]

Der Maklervertrag wird somit erst in dem Moment begründet, in dem der Interessent den Makler nach Zugang des Exposés abermals anruft und um einen Besichtigungstermin bittet. Erkundet der Käufer die Immobilie dagegen auf eigene Faust und läßt sich von den Grundstücksnachbarn Name und Anschrift des Eigentümers geben, so ist ein Maklerauftrag nicht zustande gekommen.

Selbst wenn andere Formulierungen in einem Exposée enthalten sind - oder sogar mit Schadensersatz gedroht wird - kann man es meist ignorieren: solche Sachverhalte werden im Zweifelsfall vor Gericht ganz genau im jeweiligen Einzelfall geprüft. Hat ein Makler nicht für den Käufer tatsächlich gearbeitet und für ihn verhandelt, wird es schwer für einen Makler seinen hohen Provisionsanspruch geltend zu machen.

Ich persönlich würde ja soweit gehen, zu sagen, dass eine Maklerprovision ab einem gewissen Kaufpreis an sich unmoralisch ist, falls prozentual vom Kaufpreis abgerechnet wird.. In guter Lage in München verkaufen sich zur Zeit Immobilien quasi von alleine und sind oft schon nach dem ersten Besichtigungstermin weg. Dabei spielt es keine Rolle ob die Immobilie 100,000 Euro kostet, 300,000 Euro oder 1 Millionen.
Die Käuferprovision wird vom Käufer bezahlt, ist also eine Dienstleistung für den Käufer - verhalten tun sich die meisten Makler allerdings nicht so.

Auch sollte man bedenken: bei einem Wiederverkauf möchte ein Verkäufer ungerne einen Verlust machen. Alleine deswegen steigt bei dem Wiederverkauf dadurch der Kaufpreis um weitere 3,57% an (3% Provision + 19% MWSt) - zusätzlich zu den Kaufwerbersnebenkosten von in etwa 5%. Dieses Geld fehlt im Geldbeutel des Käufers und wird auch dem Wirtschaftskreislauf (zur Hälfte) entzogen. Die meisten Verkäufer sind auch gleichzeitig Käufer von anderen Immobilien - d.h. im Endeffekt schadet die Maklerprovision auf lange Sicht allen..

Alle Angaben natürlich ohne Gewähr - zur Rechtssicherheit am besten an eine Verbraucherzentrale oder einen Anwalt wenden.

Immobilienpreise in München: Kaufen oder lieber verkaufen (wg. Immobilienblase)?

2012-02-03T10:21:00.000-08:00

2012 sind Eigentumswohnungen z.B. in der Isar/Ludwigvorstadt in München teilweise um 60% teurer als noch 2007. Auch das Angebot ist geringer geworden - der Markt ist quasi leergekauft und es ist selten etwas ohne grösseren Haken zu finden. Falls es doch mal etwas im Angebot gibt, ist es schnell verschwunden oder die Makler fangen an Auktionär zu spielen.

Die Eurokrise ist noch nicht ausgestanden und die Wirtschaftskrise hat Deutschland noch nicht so richtig erreicht. Wenn es schlimmer wird, die Zukunft des Euros noch unsicherer wird, kann es gut sein, dass sich dies auch in den Immobilienpreisen widerspiegelt.

Sollte man also jetzt noch sein Geld "sichern" und in München in Immobilien investieren?

Warum sind die Immobilienpreise überhaupt so schnell gestiegen - vor allem in München?

Die Antwort ist einfach - fallende Zinsen - mehr Geld für alle

Für 1,000 Euro im Monat konnte man sich 2007 in etwa 240,000 Euro "leisten" (d.h. bei 5% Zins und 10 Jahre Zinsbindung). 2012 kann man sich für 1,000 Euro im Monat bereits 400,000 Euro leisten. Und schon haben wir eine entsprechende Steigerung erreiecht. Die Leute können sich 60% mehr leisten, können also auch 60% mehr bieten und am Ende ist der Preis bei geringem Angebot und großer Nachfrage auch 60% höher.

Und wenn die Zinsen wieder steigen?

Wenn die Zinsen wieder steigen, passiert das gleiche in umgekehrter Richtung - nur etwas zeitversetzer, da der Immobilienmarkt träge ist. Sowas nennt man dann eine Immobilienblase, Alle, die sich ihre Finanzierung z.B. für 10 Jahre gesichert haben, werden meistens auch nicht vor Ende der Frist verkaufen - insbesondere steuerlich ist diese 10 Jahresfrist entscheidend - daher wird dies also in jedem Fall mit einer Verzögerung eintreten. Möglicherweise ist die Immobilienblase in München schon angekommen - nur es hat noch keiner gemerkt, da man erst wieder 2020 darüber nachdenkt, wenn die super-günstge Hypothek ausläuft.

Aber die Makler sagen - die Münchner Immobilienpreise kannten und kennen nur eine Richtung: nach oben

Kannten! Die Zinsen kannten auch bisher nur eine Richtung: nach unten. Die Zinsen sind bisher immer nur gefallen und nur kurzzeitig mal kurz gestiegen. Auch Immobilienpreise in München sind mal kurzzeitig gefallen und danach wieder gestiegen. D.h. in der Geschichte von München gibt es auch keine vergleichbare Situation. Die Eurokrise ist einmalig in der Geschichte Deutschlands - auch die Staatsverschuldung im Zusammenhang mit dem Euro. Es gibt also keine Beispiele aus der Geschichte, an denen wir uns orientieren können.

Was wenn die Zinsen weiter fallen?

Nach unten ist nicht mehr viel Luft - maximal noch 0,5% - dies würde also dann also bei 1,000 Euro im Monat eine Finanzierung von 480,000 Euro ermöglichen. Wahrscheinlicher ist aber eher auf lange Sicht, dass die Zinsen irgendwann(!) wieder steigen und sich bis dahin eher seitlich bewegen.

Was beeinflusst sonst noch die Immobilienpreise?

Wirtschaftskrise & Arbeitslosigkeit

In guten München hauptsächlich die Nachfrage. Kommt es also zu einer Krise in Deutschland und mehr Arbeitslose, sinkt auch die Nachfrage und die Kaufpreise werden ebenfalls fallen. In diesem Fall, werden zunächst die Immobilienpreise von "Immobilien mit Haken" fallen - sobald man wieder in Ruhe zwischen mehreren Immobilien wählen kann, steigen auch die Ansprüche wieder.

Mehr Einwohner- höhere Preise

Ziehen allerdings noch wesentlich mehr gut-verdienende Leute nach München, könnten die Immobilienpreise auch weiter steigen - aber auch nur in einem gewissen Rahmen: Grundlage ist trotzdem immer die Renditeberechnung im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen.

Grösseres Angebot - fallende Preise

Ein steigendes Angebot, z.B. durch Neubauprojekte (Pasing, Obersendling, Giesing etc...), sorgt ebenfalls für eine Entspannung im Angebot/Nachfrage Verhältnis. Vor allem haben Neubauten einen Vorteil: die Nebenkosten sind aufgrund der Energieeffizienz niedriger (in der Theorie!)

Fazit:

Entscheidet sich man zum Kauf einer Immobilien, sollte man sich darüber bewusst sein, dass Immobilienpreise um bis zu 60% fallen könnten - auch in München!

Das hängt ab von:

- dem Kaufpreis, den man selbst bezahlt hat und wann man gekauft hat (je früher desto besser - bei einem Einstieg 2011/12 könnte es kritisch werden)

- der wirtschaflichen Entwicklung in München (kommt die Wirtschaftskrise noch?)

- den Einwohnerzahlen und der Entwicklung (steigen wirklich die Einwohnerzahlen immer weiter und weiter?)

- des Zinsniveaus (bleibt es gleich oder steigt es wieder in Richtung 5% oder gar höher?)

- der Neubau Aktivität (finden alle Münchner Neubauprojekte auch Abnehmer? Bis wann sind alle Wohnungen im Isartower, Rodenstock Garten - und wie sie sich alle nennen, verkauft? Was wird noch alles gebaut? Kommt ein neues Stadtviertel im Schlachthof und der Großmarkthalle?)

Die Entscheidung muss jeder für sich treffen. Sicher ist aber auch: Aktien, Gold und Tagesgeld (Vertrauen in den Euro) - sind auch alle risikobehaftet.

Aber: Hat man Geld und weiß nicht wie man es investieren soll, steht man besser da als jemand ohne Geld! Ein Luxusproblem also! ;-)

Facebook Börsengang lässt Immobilienpreise steigen...

2012-02-02T08:34:00.000-08:00

Der Börsengang von Facebook im kalifornischen Silicon Valley sorgt bereits für stark steigende Immobilienpreise. Um die Firmenzentrale in Menlo Park haben sich die Preise laut Immobilienmaklerin Dawn Thomas bereits erhöht. Angeblich werde es nach dem Börsengang von Facebook plötzlich viele Millionäre geben, die sich von dem verdienten Geld ein Haus kaufen möchten.

Auch ein Kollege von Thomas, Pierre Buljan, glaubt, dass der Facebook-Börsengang einen großen Einfluss auf den Immobilienmarkt im Silicon Valley haben wird. „Die 1.000 neuen Millionäre werden ein Zuhause brauchen“, sagte er. Das größte soziale Netzwerk hat am Mittwoch seinen Börsengang bekannt gegeben und will damit eine Summe in Höhe von fünf Milliarden US-Dollar einnehmen. Facebook-Gründer Mark Zuckerberg und andere Angestellte, die schon länger dabei sind, werden davon wohl am meisten profitieren.

Aber auch für viele „kleinere“ Angestellte könnte nun das große Geld winken.

Facebook hat angeblich seinen Mitarbeitern schon geraten, mit dem Hauskauf noch etwas zu warten, so Immobilienmakler Buljan. Damit will das Internetunternehmen verhindern, dass die eigenen Mitarbeiter den Markt überfluten und sich damit beim Hauskauf gegenseitig behindern.

Ich würde sagen: Am besten gleich die Aktien verkaufen - sonderlich steigen können sie nicht.
Facebook ist mit den 100 Jahreseinnahmen bewertet - im Internet sind normalerweise 3-5 Jahreseinnahmen üblich.

Facebook hat ca. 850 Millionen User und verdient 1 Milliarde im Jahr - d.h. 1,20 Euro pro User pro Jahr.
Laut der Bewertung ist jedes Mitglied bei Facebook über 100 USD wert!

Was wäre ein Tag ohne Immoscout Scammer? Heute: Paul Kander

2012-02-01T08:04:00.000-08:00

Diesmal kam über die Email Adresse paulkander@gmx.com eine Mail eines Immoscout Betrüger mit dem Decknamen "Paul Kander":

Hello,
Thanks for your interest.The apartment is still available. I moved recently with my job in London, United Kingdom, but the rent is high here, I decided to offer for *sale* the apartment I have in Munchen. The apartment and all the papers are already in the custody of a Rent.com.
The apartment is exactly as in the photos and include all the utilities (water, electricity, Internet, cable).
You can enter the apartment on the same day when receiving the keys ..
The only problem is that i had to move with my job to United Kingdom, London where i am now and i left the keys and contract already signed by me at a company called Rent.com and they will handle the payment and delivery for us.
If you want to know more about how this deal can work please get back to me ASAP and i will send you the details step by step.
Thank you and hope to hear back from you.
My German is limited at just a few words so i wish a lot to continue our conversation in English.

Eigentlich fängt das ganze mal wieder mit Schema F an....

Ratgeber Geld: Die aktuell niedrigen Hypothekenzinsen sichern?

2012-01-28T08:22:00.000-08:00

Gerade kommt im Ersten die Sendung Ratgeber: Geld. Hier wurde empfohlen, sich die derzeit niedrigen Hypothekenzinsen über einen Bausparvertrag zu sichern - vor allem wenn man jetzt noch nicht Bauen möchte.

Also ich würde sagen: nein!

1. Ein Bausparvertrag wird nur mit 0,5%-1% verzinst
2. Warum sollten die Zinsen in nächster Zeit steigen?

Mein Tipp wäre: Irgendetwas kleineres/anderes kaufen - so hat man eine bessere Verzinsung - und kann es dann später wieder verkaufen und dann die Hypothek bei einem nachfolgenden Immobilienkauf übernehmen.
Gegebenfalls kann man dann später nachfinanzieren - selbst wenn die Zinsen dann 1 oder 2% höher sind, könnte man so besser fahren.

Auf 5 Jahre sind die Hypothekenzinsen wesentlich niedriger als auf 10 Jahre. D.h. selbst wenn in 5 Jahren die Zinsen steigen, man aber danach wieder weitere 5 Jahre finanziert, ist man auch nicht unbedingt teurer davon gekommen. Und wer weiss - vielleicht fallen die Zinsen noch weiter.

Der EU Staatsbankroot vielen Länder ist noch nicht abgewendet und auch Deutschland steht schuldentechnisch sehr schlecht da. Vor allem hat Deutschland ein abnehmendes Bevölkerungswachstum - in Zukunft wird es also noch schwieriger. Würden die Zinsen massiv steigen, wäre Deutschland bald selber bankrott und dann spielt es auch keine Rolle mehr, wie hoch die Hypothekenzinsen dann sind.

Und mal wieder ein Immobilienscout Scammer/Betrüger "Thomas Gibson"

2012-01-24T08:51:00.000-08:00

Gerade dachte ich mir: schon lange keine Immobilienscout Scam Mail mehr bekommen, und siehe da:

Return-Path: <thomaselgib@gmail.com>

Delivered-To: GMX delivery to xxx
Received: (qmail invoked by alias); 24 Jan 2012 14:15:03 -0000
Received: from mail-tul01m020-f196.google.com (EHLO mail-tul01m020-f196.google.com) [209.85.214.196] by mx0.gmx.net (mx057) with SMTP; 24 Jan 2012 15:15:03 +0100

Received: by obcwp18 with SMTP id wp18so447716obc.7

Thank you for your interest in the apartment that I have for rent. I hope you are the right person for my property, i am looking for serious tenant with good income.The apartment is in perfect condition, very clean. It is located in a good and safe neighborhood. Also the neighbors are very friendly. The apartment is available now and you can move in right away. The price is not negotiable, sorry. The apartment belongs to me and it was used by my daughter during her internship in Germany, but now it's available for rent for unlimited period of time. Before we go any further I would like to know a little something about you, like how many persons do you intend to live in the apartment, and for how long. I prefer long contracts, it is more comfortable for me.

I don't have a problem with pets (I own a dog myself). The apartment is exactly like in the pictures. Also, very important, the utilities (cold/hot water, electricity, wireless broadband Internet, digital TV, 2 parking spots in garage, air conditioning, dishwasher, garbage disposal, microwave,refrigerator, washing machine, etc.) are INCLUDED in the price. Now I am going to tell you something about myself so we can get to know each other a little better. My name is Thomas Gibson and I'm a 54 years old. I work as a lawyer in London (England) but I am planning to retire in the next 2 years. I have a wife, and a 26 year old daughter. I am very proud to say that soon I'm going to be a grandfather :). The only problem is that my job doesn't allow me to leave England for even one day! We just got an important contract and I am worried that I might get in trouble if something goes wrong in my absence. We just hired some new staff and they are terrible with papers. But this is not your problem because I have made all arrangements to rent the partment from England on my expense. Thank you for your interest and looking forward to a friendly collaboration.

Best regards,

Thomas Gibson

Scheint ja wirklich gut zu laufen das Geschäfts mit Immobilienbetrügereien.

Der IMX Bubble Indikator zeigt: deutliche Preisübertreibungen in München

2012-01-20T10:18:00.000-08:00

Das Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung veranschaulicht in folgender Grafik den Immobilienmarkt in Deutschland und Spanien - und hebt Zeiträume mit Immobilienblasen hervor:

In letzter Zeit gab es also zwischen 1992-1994 eine Immobilienblase. Die nächste Immobilienblase könnte kurz bevor stehen, da die Zinsen auf dem niedrigsten Niveau seit Gründung der Bundesrepublik Deutschland sind.

Der "IMX Bubble Indikator" von Immobilienscout zeigt, dass es in München beispielweise jetzt schon deutliche Preisübertreibungen gibt - und wir uns schon im Anfangsstadium (der Mitte?) eine Immobilienblase befinden.

Deutschlandweit gesehen ist ein durchschnittlicher Kaufpreis einer Wohnimmobilie das 18-20 facher der Jahresnettomiete. Ein guter Kaufpreis liegt unterhalb des 18-fachen der Jahresmiete.

In München sind also die Immobilienpreise derzeit im Schnitt 65% überteuert - und das Kaufpreis/Mietverhältnis von Immobilien in München hat sich in den letzten Jahren immer weiter verschlechtert.

Vor 5 Jahren hatte ich persönlich in München noch ein Miete/Kaufpreis Verhältnis von 16,5. Heute - 2012 - wäre das undenkbar. Sicher ist aber auch: früher oder später muss das Miet/Kaufpreis Verhältnis wieder von weit über 30 in Richtung 20 fallen. Die Mietpreise in München sind allerdings 2011 gefallen, d.h. die Kaufpreise werden nicht noch wesentlich weiter steigen - eine Korrektur in den nächsten 5-10 Jahren ist unausweichlich.

Immobilienpreise sind in Deutschland in den letzten 20 Jahren gefallen!

2012-01-19T11:12:00.000-08:00

Man mag es kaum glauben - aber die Immobilienpreise sind in Deutschland in den letzten 20 Jahren gefallen - und zwar relativ gesehen zum Einkommen.

Erstaunlich, aber war.

Quelle: Deutsche Immobiliendatenbank, Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen Allianz Group Economics

Auf der Allianz Webseite wurde 2005 folgendes geschrieben:

"Seit 1991 ist Wohneigentum relativ gesehen sogar günstiger geworden. In diesem Zeitraum ist das verfügbare Einkommen in Deutschland um 44,5 Prozent gestiegen, die Immobilienpreise aber nur um 27,4 Prozent.

Zugleich sind deutsche Immobilien zuletzt entgegen dem internationalen Trend rentabler geworden. Seit 1995 sind die Mieten um 12,7 Prozent gestiegen, die Preise für Wohnimmobilien dagegen nur um 10,9 Prozent. Dieser Trend wird sich fortsetzen. Trotz dieser guten Bedingungen ist Deutschland beim Eigenheimbesitz mit 43 Prozent Schlusslicht in Europa."

Was seit 2005 passiert ist, wissen wir ja inzwischen alle: Durch das Platzen der Immobilienblasen in Großbritannien, Irland, Spanien und Portugal mussten viele ihre Eigenheime verkaufen und wohnen jetzt zur Miete - aber der Anteil dort ist immer noch höher als in Deutschland, auch wenn in Deutschland der Anteil in den letzten 2 Jahren gestiegen ist.

Die Frage ist auch: Ist das Einkommen wirklich gestiegen oder ist das Geld nur weniger wert geworden?

Aktuelle Prognose zur Entwicklung der Hypothekenzinsen

2012-01-12T11:12:00.000-08:00

Prof. Dr .Klaus Fleischer von der LMU München (Finanz- und Bankwirtschaft) fasst in dem folgenden Youtube Video die aktuelle Zinsentwicklung zusammen und erklärt in welche Richtung sich die Hypothekenzinsen in nächster Zeit entwicklen könnten.

Wie nicht anders zu erwarten, gibt es zwei Möglichkeiten: die Zinsen steigen oder fallen ;-)

Tendenziell rechnet er mit weiter niedrigen Zinsen - rät aber bei einem Finanzierungsbedarf in den nächsten 3 Monaten dazu, jetzt noch zügig eine Finanzierung abzuschliessen.

Meine Meinung dazu:

Wichtig ist die Immobilie und der Preis. Es macht keinen Sinn eine zweite oder dritte-Wahl Immobilie zu kaufen, nur um die Zinsen zu sichern.

Rechnet man damit eine Immobilie in den nächsten 5 Jahren mindestens zu 50% abzuzahlen (z.B. zukünftiger Verkauf einer anderen Immobilie, Erbschaft, sonstige höhere Einnahmen), sollte man trotzdem keine langfristige Finanzierung eingehen und stattdessen für 5 Jahre niedrige Zinsen sichern .Selbst wenn die Zinsen danach steigen, ist es günstiger dann nochmal eine 5 jährige Anschlussfinanzierung mit einem geringeren Betrag abzuschliessen. So schnell und dramatsich werden die Zinsen in den nächsten Jahren sicherlich nicht steigen - und wenn ist Deutschland sowieso kurz vor dem Bankrott - und dann werden auch Immobilienbesitzer in irgendeiner Form vom Finanzamt kräftig zur Kasse gebeten.

Angestellte mit kleinem bis mittlerem Einkommen, die weder mit einem Umzug noch mit einem Wiederverkauf der Immobilie rechnen und auch finanziell keine grösseren Einnahmen oder Sprünge erwarten, könnten auch ruhig eine Finanzierung über 20 oder 30 Jahre abschliessen - denn nach 10 Jahren hat man sowieso ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, und so kann man beruhigt auf lange Zeit die Immobilie bewohnen, ohne sich Gedanken über Immobilienpreisentwicklung oder Zinsänderungen machen zu müssen.

Man sollte in jedem Fall darauf achten, nicht sein ganzes Eigenkapital einzusetzen - und die Immobilie sollte im Worst-Case bei Vermietung die Zinsen + Tilgung + Rücklagen abdecken können - und auf das eingesetzte Eigenkapital immer noch mindestens 3,5% - 4% Rendite abwerfen. Damit wäre man im schlimmsten Fall auch nicht zu einem Verkauf gezwungen.

Am Ende sind die Zinsen sowieso "fast" egal. Sind die Zinsen niedrig, sind die Immobilienpreise auch entsprechend hoch - sind die Zinsen hoch, fallen die Immobilienpreise oder stagnieren. Ähnlich ist es bei Tagesgeld: niedrige Zinsen klingen zwar schlecht - aber zumindest ist dann auch die Inflation gering. Es klingt zwar gut - wie früher einmal - 8% Zinsen auf ein Sparkonto oder einen Bundesschatzbrief zu bekommen, aber was bringen einem 8% Zinsen, wenn dann die Inflation genau so hoch ist?

Man sollte sich nie von Zinsen blenden lassen - viel wichtiger ist die Gesamtrechung und das Verhältnis von Kaufpreis, möglichen Mieteinnahmen und Eigenkapital in Verbindung mit den Finanzierungszinsen, die einem persönlich von der Bank in der jeweiligen Situation angeboten werden. Auch sollte man die demographische Entwicklung und die Prognosen für den jeweiligen Wohnort oder das jeweilige Viertel studieren.

Die besten Zinsen bekommt man allerdings nur als Bundespräsident ;-)

Wie berechnet den Wert einer Erbpacht Immobilie?

2012-01-07T12:18:00.000-08:00

Ich habe bereits einmal einen Artikel bezüglich der extrem überteuerten Erbpacht Wohnungen in der Jahnstrasse in München berichtet. Heute habe ich ein Angebot bei Immobilienscout weitergeleitet bekommen, mit der Bitte um eine Evaluierung.

Die Kerndaten der Wohnung lauten:

Kaufpreis: 365.000,00 EUR
Zimmer: 5,00
Wohnfläche ca.: 87,00 m²
Lage: Gute Lage in Thalkirchen

Haken: Erbpacht auf 150 Jahre + Nebenkosten 500 Euro

Auf den ersten Blick wäre die Wohnung ein super Angebot - wäre da nicht der Haken mit der Erbpacht.

Schätzungsweise 50% des Wohnungswerts bei Erbpacht Immobilien in München ist der Grundstückspreis. Am Marienplatz oder Viktualienmarkt würde ich teilweise sogar 80% ansetzen, da dort der Quadratmeter 50,000 Euro kostet und meist nicht viel Platz für Grünflächen verwendet wird - auch gibt es oft nicht viele Stockwerke und teilweise haben Mehrfamilienhäuser auch nur 4 oder 5 Stockwerke.

Wichtig bei der Betrachtung ist der Zeitraum: Auf 150 Jahre betrachtet verliert eine Erbpacht Immobilie natürlich definitiv in Vergleich zu einer richtigen Immobilie - denn nach Ablauf der Erbpacht kann der Grundstücksbesitzer die Immobilie zu 50% vom Marktpreis erwerben - und damit verliert die Erbpacht Immobilie in 150 Jahren 50% des Werts (zu diesem Zeitpunkt). Wie hoch der Wert ist hängt vom dem Zustand der Immobile in 150 Jahren ab - im Worst Case garnichts da die Immobilie wohlwissend. dass die Erbpacht ausläuft, in den letzten 50 Jahren heruntergewirtschaftt wird und es danach zum Abriß kommt. Bei dieser speziellen Immobilie in Thalkirchen aus dem Jahre 2001 ist es ziemlich sicher, dass es niemals unter Denkmalschutz stehen wird und möglichweise sogar schon in 50 Jahren wieder abgerissen wird, da das Grundstück dann zu teuer / zu schade für so ein (bis dahin) hässliches Gebäude sein wird.

Eine solche Erbpacht Immobilie lohnt sich eigentlich nur zum Vermieten, wenn man noch weit vor Ende der Erbpacht die Wohnung wieder verkauft. Aber selbst dann gilt: Erbpacht Immobilien wird man nur sehr schwer los - auch wenn dies in London oder anderen Städten üblich ist (Leasehold property), winken Deutsche zu recht bei Erbpacht Immobilien meist ab. Wenn man ehrlich ist, braucht Erbpacht in dieser Form keiner. Erbpacht wurde ursprünglich eingeführt, damit sich Familien günstige Grundstücke für ein Haus leisten konnten, die oft z.B. von der Kirche zu einem günstigen monatlichen Erbpachtzins an die Eigenheimbauer überlassen wurde - ohne die Grundstückskosten ist ein Haus natürlich wesentlich günstiger und Kirchen, die in sehr langen Zeiträumen denken, verlieren ihre Grundstücke nicht. Sobald aber Erbpacht Immobilien fast so teuer sind wie normale Immobilien, macht Erbpacht überhaupt keinen Sinn mehr.

Gerade bei Immobilien in München basieren die Wertsteigerungen fast ausschliesslich auf den steigenden Preisen von knappem Bauland und mangelnden Grundstücken - besonders in Innenstadtlage - das Gebäude interessiert dabei nicht, außer es handelt sich um ein besonderes historisches Gebäude mit "Sammlerwert" und möglichen steuerlichen Vorzügen bei der Instandhaltung.

Ein weiterer Hacken ist: die monatlichen Erbpachtzinsen sind fehlende Liquidität. 150 Euro Erbpacht im Monat sind mindestens 270,000 Euro in 150 Jahren - falls der Erbpachtzins nicht angehoben wird. Die genaue Rechnung ist schwer, aber sicherlich wird die Erbpacht in 50 Jahren locker 500 Euro im Monat betragen und in 100 Jahren eventuell sogar 1000 Euro - denn man darf die Inflation nicht unterschätzen.

D.h. bei dieser Immobilie hat man auf 150 Jahre gerechnet einen "Verlust" von 270,000 Euro + 50% vom Kaufpreis (ohne Inflation). Also ein Nachteil von 182,500 Euro + 270,000 Euro auf 2-3 Generationen verteilt. Der Gesamtverlust ist höher als der Kaufpreis der Immobilie - während eine normale Immobilie in 150 Jahren sicherlich das 10-fache Wert ist - oder mehr.

Meine Meinung dazu: Entweder eine Wohnung mieten oder eine richtige Wohnung kaufen. Das Grundstück mieten und das Gebäude darauf kaufen ist keine(!) Kapitalanlage.

Das Vererben über mehrere Generationen lohnt sich eine solche Immobilie nicht, da sich die Immobilie früher oder später mit einer minimalen (oder keinen) Entschädigung in Luft auflöst.

Bei einer Restlaufzeit von 10 Jahren würde ich meistens als Kaufpreis nur noch die Vergleichsmiete der 10 Jahre annehmen - abzüglich der Erbpachtzinsen und der nicht-umlegbaren Nebenkosten.

Auch wenn der Kaufpreis verlockend klingt, würde ich bei der obigen Immobilie die Finger davon lassen - selbst bei 200,000 Euro Kaufpreis. Lieber das Geld auf ein Tagesgeldkonto legen und eine Wohnung mieten - dann zahlt man zumindest ca. 300 Euro weniger Nebenkosten in Monat.

Ich kann nur davon abraten -und hoffe auf die Vernunft potentieller Käufer, dass die Unsitte der Erbpacht Immobilien in Deutschland auch nicht weiter Einzug erhält.

Gute Links zum Thema Erbpacht:

Was haben die Pasing Arcaden gekostet?

2012-01-06T11:34:00.000-08:00

Ich habe mich gefragt, was wohl die Pasinger Arcaden gekostet hat und etwas recherchiert.

Die kurze Version ist: ca. 250,000,000 (250 Millionen) Euro - und in etwa 10,000 Euro pro Quadratmeter.

Das Einkaufszentrums verfügt über rund 21.000 qm vermietbare Handelsfläche und bietet Platz für rund 100 Shops. Zusätzlich wurden rund 4.600 qm Wohnflächen auf dem Dach der Arcaden erstellt.

Sämtliche Anteile an der Pasing Arcaden GmbH und Co. KG wurden von der mfi AG übernommen. Verkäufer war die Bayern Immo KG, eine Tochtergesellschaft der Bayerischen Landesbank.

Finanziert wird das Objekt von der BayernLB mit der Deutschen Hypothekenbank AG und die Unicredit Bank AG als Partner.

Im zweiten Bauabschnitt (Frühjahr 2013) werden nochmals 50 bis 60 Läden auf rund 16.000 qm Platz finden.

Die mfi management für immobilien AG betreibt übrigens derzeit 24 Arcaden und Center und entwickelt im eigenen Bestand bis 2014 sechs weitere Projekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro.

Mal wieder ein Immobilienscout Krimineller alias Kevin Winterburgh

2012-01-04T04:59:00.000-08:00

Seit einiger Zeit hatte ich bei Immoscout keine "Scam Mails" mehr erhalten. Scam Mails sind Nachrichten von Leuten, die über Bertügereien versuchen Geld von anderen Leuten zu bekommen - nein nicht Makler - so etwas ähnliches nur noch eine Stufe schlimmer ;-) Meistens wird auf English geschrieben und es ist immer die gleiche Masche - irgendwelche Ausreden warum man nicht persönlich vor Ort sein kann um eine Immobilie zu vermieten oder zuverkaufen - und am Ende soll man Geld überweisen (Kaution, Reservierungsgebühr o.ä.)

Ich konnte in meinem Postfach eine Email vom 3. Januar um 12:01:21 finden - von:
kevinwinter20@googlemail.com

Hello,

Thank you for your interest. My name is Kevin Winterburgh and from the internet add,you could see,i have available the apartment located in: ( Isartalstrasse 14 , 80469 , München Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt , Germany). It has 2 bedrooms, 1 bathrooms, 1 kitchen and 1 living room.
Before to talk about the deal I want to tell you a little bit about myself so we can get to know each other better.My name is Kevin Winterburgh and I'm a 58 years old graphic designer from London,United Kingdom, planning to retire in the next 2 years.I bought this apartment for my daughter during her studies in Germany, but now she's back home permanently,so I'm renting the place for unlimited time.As a result of this I want to rent,for this period,at this price and also to find the perfect person for my apartment. I`m the owner of the apartment.
The apartment is fully furnished and renovated, as you could see from the photos.
You can use my furniture, or you can also use your own if you prefer. If you decide to use yours, you will have access to a large and well ventilated cellar, where you can store my furniture.
Also, very important, the utilities (cold/hot water, electricity, wireless broadband Internet, digital TV, 1 parking spots, dishwasher, garbage disposal, microwave, refrigerator, washing machine, air conditioning ,etc.) are included in the price of 300EUR per month. I have no problem if you will keep animals. You can move in the apt in the same day when you receive the keys The only inconvenience is that my job doesn't allow me to leave London even for one single day. But this won't affect you at all. I can make arrangements to rent the apartment from London (on my expense of course).

Thank you for your interest and I will look forward to hearing from you soon.

Kevin Winterburgh

P.S. Please tell me if this is what are you looking for and reply my only if you are truly interested in the apt.

Leider gibt es immer noch zu viele Leute die auf solche Maschen reinfallen und Geld überweisen und sich am Ende wundern, warum sich keiner mehr meldet.

Mails mit fast identischem Wortlaut sind auch hier zu finden:

http://www.scamwarners.com/forum/viewtopic.php?f=39&t=25980

1,8% Mietrendite am Gärtnerplatz - und trotzdem scheint es Käufer zu geben! Eine Makro-Immobilienblase?

2012-01-03T05:43:00.000-08:00

Manchmal kommt man aus dem Staunen nicht mehr heraus, wenn man sich die Angebote der Immobilienmakler in München anschaut - und noch mehr wundert es einen, wenn dann nach ein paar Wochen sogar ein Käufer zugeschnappt hat!

Beispiel:

Eine 4-Zimmer Altbau Wohnung in der Nähe vom (nicht am!) Gärtnerplatz mit 108 Quadratmeter Wohnfläche wird für 730,000 Euro angeboten - zuzüglich 3,57% Maklerprovision + 5% Kauferwerbsnebenkosten, macht also insgesamt 792,561 Euro.

Die Wohnung ist an eine Familie zu 1,400 Euro Kaltmiete vermietet. 200 Euro müssten aber mindestens(!) im Monat zurückgelegt werden - auf lange Sicht werden aber früher oder später auch mal grössere Kosten in Form von Sonderumlagen dazukommen. Aber lassen wir diese mal weg, dann sind es noch 1200 Euro an Einnahmen. Also 14,400 Euro im Jahr - also eine Miet"rendite" von 1,8% - selbst beim Tagesgeld (z.B. Bank of Scotland) gibt es zur Zeit 2,7% Zinsen (Tendenz steigend). Auch die Hypothekenzinsen liegen höher - und bei 5 Jahren mindestens 2,6% (wenn man nicht zufällig Bundespräsident ist) - bei 10 Jahren schon deutlich über 3%. D.h. bei einer Finanzierung legt man jeden Monat drauf.Wir betrachten hier also in diesem Fall noch den bestmöglichen Fall der Barzahlung ohne Hypothek - denn mit einer Hypothek wird es zum definitiv zum Verlustgeschäft.

Schönrechnen und die Hypothekenzinsen steuerlich abschreiben - macht keinen Sinn

Normalerweise kann man das ganze noch etwas schönrechnen, wenn man das ganze über eine Hypothek finanziert und die Zinsen mit den Mieteinnahmen verrechnen kann - denn die 1200 Euro Mieteinnahmen müssen sonst auch versteuert werden - und man hat im Endeffekt nur etwa 700 Euro netto übrig.

Mit der Preissteigerung lohnt es sich...auch nicht

Die Immobilienpreise sind aufgrund der niedrigen Zinsen und der Europanik dermaßen gestiegen, dass nach oben nicht mehr viel Luft ist - im Hochpreissegment ist eher mit einem leichten Rückgang der Immobilienpreise zu rechnen. Vor 5 Jahren wäre selbst eine leerstehende Wohnung mit 100% Finanzierung zu 5% lohnenswert gewesen - 2012 würde das sicherlich nach hinten losgehen.

Vaterstaat soll mir die überteuerte Wohnung abzahlen - spekulativ!

Angenommen man spekuliert darauf, dass es keine Steuergesetzänderungen bis 2022 gibt, könnte man natürlich die Wohnung 10 Jahre vermietet lassen, jedes Jahr 1/40 des Wohnungswerts ohne Grundstücksanteil steuerlich abschreiben. Verkauf man dann vor 2022 allerdings müsste man alle Steuern natürlich wieder zurückzahlen. In dieser Gegend kostet der Quadratmeter sehr viel - wenige Meter weiter am Marienplatz 50,000. Zum Glück nimmt das Finanzamt derzeit nur 50% an, also wäre der Wert der Immobilie ohne Grundstück in etwa 360,000 Euro. Damit könnte man 9,000 Euro im Jahr abschreiben also 90,000 Euro in 10 Jahren - Peanuts.So hat man gerade mal die Kauferwerbsnebenkosten nach 10 Jahren wieder drin + eine in 10 Jahren anstehende Sonderumlage am Gemeinschaftseigentum.

Weitere Fallstricke

Selbst wenn sich die ungerechten Steuergesetze nicht bis 2022 ändern gibt es andere Dinge, die man beachten sollte.

verkauft man in wenigen Jahren mehrere Immobilien wird vom Finanzamt oft ein gewerbliche Aktivität unterstellt.
die maximale Mietrendite von 20% in 3 Jahren könnte in München bald auf 10% reduziert werden
die Grundsteuer wird in den nächsten 10 Jahren noch mindestens einmal wesentlich angepasst - da die Grundstückspreise in den letzten Dekaden massiv(!) gestiegen sind
Der Mietspiegel in München war in Quartal IV/2011 zum ersten mal wieder rückläufig(!)

Aber, wenn trotzdem jemand kauft...

So lange die Wohnung dann beim neuen Besitzer bleibt und die Mieter drin bleiben dürfen, wäre der Kauf zumindest noch ein "gutes Werk" - kann aber nicht als Spendengeld abgesetzt werden.

Auch trägt der Kauf dazu bei, dass die Schere zwischen arm und reich durch solche Immobilien verkleinert wird, falls ein Käufer mit zuviel Geld mit einer solchen Immobilie auf die Nase fällt und bei einem späteren Wiederverkauf deutliche Verluste einfährt. Würde jemand diese knapp 800,000 Euro an der Börse vervierfachen wäre der Gesellschaft auch nicht geholfen! Man kann sich also freuen, wenn so eine Wohnung einen vermeintlichen Kapitalanlager findet.

Immobilienblasen kennt man normalerweise nur auf nationaler Ebene, z.B. in den USA, Spanien, Großbritannien. Ich denke in Deutschland gibt es auch Makro-Immobilienblasen - insbesondere in den Premiumlagen Münchens oder bestimmten Stadtteilen Hamburgs oder von Berlin. Daher ist die Diskussion derzeit noch nicht in den Medien zu finden - denn im Deutschlandweiten Schnitt - mit Häusern in Ostdeutschland für 5,000 Euro - fällt das nicht mehr auf. Selbst im Münchner Durchschnitt der Immobilienpreise - sogar auf Stadtteilebene - tauchen diese Fehlentwicklungen nur in abgemildeter / gemittelter Form auf.

Where the f.... is Otl-Aicher Strasse und Hans-Döllgast Strasse?

2012-01-02T04:55:00.000-08:00

Eigentlich ist es der älteste Trick der (Makler)Welt. Man kauft günstig Grundstücke und Immobilien in Gegenden, in denen keiner wohnen möchte - und die Preise sehr niedrig sind. Dann führt man eine "Aufwertung" der Gegend durch - z.B. Luxus-Sanierung der Bestandsimmobilien, Abriß des Altbestands oder Neubau von Wohnimmobilien auf ehemaligen Gewerbegebieten oder bisher ungenutze Flächen aufgrund der schlechten Lage (z.B. Bahngleise, Straße, Kläranlage, Flughafen, Gefängnis etc...). Danach versucht man das ganze zu einem horrenden Preis wieder zu verkaufen.

Dafür muss man allerdings manchmal noch etwas tiefer in die Trickkiste greifen: Man denkt sich einen neuen Namen für die Gegend / das neue "Viertel" aus damit das ganze hip und trendig klingt. So war das einst im Glockenbachviertel: Dieser Begriff wurde durch Makler erschaffen - denn das Glockenbachviertel - wie wir es jetzt kennen - war früher das Münchner Ghetto und keiner wollte dort wohnen. Aber auch heute gibt es viele Beispiele dafür - man muss sich nur mal die Neubau Projekte in München anschauen - auch wenn sicher ist, dass es dort sicherlich niemals zur Erschaffung eines neuen Glockenbachviertels kommen wird:

Arnulfpark - damit der Nachteil der Bahngleise zu einem Verkaufsargument wird
Rodenstock Garten - dann wird aus der stark befahrenen Auenstrasse das Verkaufsargument der Isarnähe
Hirschgarten - aus dem Güterbahnhof Outback wird "Natur pur"
Isar Tower - ein schönes Wort für eine hässliches Beton Hochhaus im Industriegebiet / Rot-Licht Bezirk- das nur von einer stark befahrenen Straße und mehreren Gebäuden von der Isar getrennt ist.
etc..

Aus einem Stadtviertel wird meistens nur ein Kult, wenn es langsam wächst und meist die Stadtviertel Gründer aus Kreativen und Studenten besteht - Leute mit wenig Geld, aber vielen Ideen, die aus der Not eine Tugend machen. Wenn von vorne herein eine Wohnung in einem Copy&Paste Wohnblock entsteht, ist dies sicherlich nichts für kreative mit kleinem Budget: die Wohnungen sind zu teuer und keiner möchte in der gleichen Wohnung wohnen wie tausend andere - mit dem gleichen Bad, der gleichen Küche, den gleichen Böden und in einem Wohnblock, der aussieht wie 10 andere in der gleichen Straße. Auch die Vorgärten und der Innenhof wurde schnell und effizient vorgeplant - auch hier kein Freiraum für kreativen Schaffen. Selbst die Balkongestaltung und die Begrünung im Innenhof wird streng von der Eigentümergemeinschaft und Hausverwaltung festgeschrieben. Am Ende sind die Wohnungen auch oft nur Kapitalanlage - da wohnt man selbst nicht drin und "Schönheit" schmälert die Rendite.

Ungeliebte Straßennamen werden ersetzt

Bei Straßen, die bisher aufgrund der Assoziationen negativ vorbelastet sind, stell man am besten den Antrag die Straßen teilweise umzubenennen - oder bei Neubaugebieten in der Nähe wird bei der Stadt München der Antrag eingereicht, einen Straßennamen einzuführen, bevor es zur Verlängerung einer bestehenden Straße kommt.

Otl-Aicher Strasse und Hans-Döllgast Strasse

In der schlechtest-möglichen Lage für Wohnungen in dem Außenbereich der Münchner Innenstadt wurde vor kurzem zwei neue Straßennamen vergeben:

Otl-Aicher Strasse
Hans-Döllgast Strasse

Diese beiden Wohnungen sind derzeit noch nicht bei Google Maps eingetragen, tauchen aber derzeit bei einigen Maklern in den Angeboten auf.

http://www.ris-muenchen.de/RII2/RII/ris_vorlagen_kurzinfo.jsp?risid=1993965

Dieses neue "Viertel" ist in unmittelbarer Lage zum Frankfurter Ring und in Spazierweite zur Autobahn A9.

Bin mal gespannt, welchen Namen sich die findigen Makler und Immobilienentwickler für dieses Teil München überlegen...

IVD-Vorstand Günter Gültling warnt vor sinkenden Immobilienpreisen in München

2011-12-28T06:17:00.000-08:00

In der TZ wird in einem Artikel über die Wohnungspreise in Mücnehn der IVD Vostand zitiert, der davor warnt, sich zu sehr von günstigen Hypothekenzinsen blenden zu lassen:

Manche Verkäufer haben Preisvorstellungen jenseits von Gut und Böse. Die wollten für die Wohnung vor einem Jahr 2000
Euro pro Quadratmeter und jetzt 3000 Euro.“ Die Preise seien auch so hoch, weil viele Geldige nach der Krise nicht in Aktien, sondern in sichere Immobilien investierten. Sollte am Finanzmarkt wieder mehr Rendite zu holen sein, könnten in zwei, drei Jahren die Immobilienpreise in München wieder sinken

Der Artikel ist allerdings bereits 1 Jahr alt - seitdem haben die Immobilienpreise weiter angezogen und man ist nun über 4000 Euro / Quadratmeter angekommen - bei Neubauten über 5,000 Euro / Quadratmeter.

Unrecht hat der IVD Vorstand natürlich nicht gehabt - die Warnung sollte 2011/2012 natürlich um so ernster genommen werden. Der Grund für die nun steigenden Immobilienpreise in München - die Jahrzente mehr oder weniger stabil geblieben sind - ist primär das Umschichten des Vermögens viele Münchner und ausländischer Investoren von Aktien auf Immobilien. Natürlich ist das Umschichten von Aktien auf Immobilien wesentlich schneller möglich als umgekehrt - vor allem da viele sicherlich - auch mit viel Geld - trotzdem auf Eigenkapitalrendite optimieren und steuerliche Vorteile durch Fremdfinanzierung (d.h. Hypothek) nutzen möchten.

Sobald einmal ein Hypothekenvertrag über 5 oder gar 10 Jahre unterschrieben ist, wird man etwas "un"mobiler und muss dann im Zweifelsfall aufgrund der Steuernachzahlungen dann so große Abstriche in Kauf nehmen, dass man erstmal nicht verkauft und das Ende der Zinsbindungsfrist abwarten muss. Der Wechsel von Immobilien in Aktien ist also nicht für alle Immobilienbesitzer möglich - entweder ist es vermietet und man hat sinnvollerweise die Immobilie finanziert - so dass man die Zinsen mit den Mieteinnahmen gegenrechnen kann - oder man nutzt die Immobilie selbst. Bei selbstgenutzten Immobilien ist es ebenfalls unwahrscheinlich, dass man schnell wieder auszieht. Hat man sich an sein Stadtviertel in München gewöhnt und besitzt eine schöne Wohnung, die man vor ein paar Jahren gekauft hat - wird man sicherlich bleiben wollen. Auch wäre es sehr unwahrscheinlich, etwas besseres oder günstigeres zu finden. Dies gilt besonders dann, wenn es sich um ein sehr begehrten Stadtteil handelt, wie z.B. das Dreimühlenviertel, Gärtnerplatzviertel oder Haidhausen. Die schlechten Lagen in München und die Immobilien mit Haken trifft es dann natürlich zuerst - weshalb die Lage immer das entscheidende sein soll. Wie es in der SZ aber auch einmal ausgedrückt wurde "Lage!Lage!Lage - aber nicht um jeden Preis!".

Thomas Aigner von Aigner Immobilien hat in einem Interview folgendes geäussert:

Ich rechne eher damit, dass sich die Preise auf einem hohen Niveau beruhigen werden. Natürlich wachsen die Bäume auch auf dem Immobilienmarkt nicht in den Himmel, ich gehe aber davon aus, dass die Preise in Deutschland solide unterstützt sind. Eine Korrektur kann es dagegen im Luxussegment im Preisbereich über 8.000 Euro je Quadratmeter geben. Hier sehe ich klare Anzeichen für Übertreibungen.

Bei Immobilienpreisen über 8,000 Euro pro Quadratmeter muss ich spontan an folgende Projekte denken:

Rodenstock Garten (mit Bereitstellungszinsen bis zur Fertigstellung Mitte 2015!)
yoo Luxuswohnungen beim alten Südfriedhof
Luxuswohnungen am alten Thalkirchner Bahnhof im Naturschutzgebiet ("Isargärten")
Hofstatt
Max 12

Immobilienkauf in München - München ist anders

2011-12-23T13:14:00.000-08:00

Vergleicht man den Münchner Immobilienmarkt mit Hamburg, Frankfurt oder Berlin - stellt man schnell fest: München ist anders.

München ist nicht nur am teuersten, sondern es gibt auch das geringste Angebot. Auf den üblichen Immobilienportalen (z.B. Immobilienscout) stell man nach einer Weile schnell fest, dass die Angebote von Immobilien in 2 Kategorien eingeteilt werden können: Überteuerte Ladenhüter, die ewig im Angebot sind - und einigermaßen interessante Immobilienangebote, die nur sehr kurz zu sehen sind - und teilweise schon nach weniger als 1 Tag wieder offline genommen werden. Ab und zu findet man auch Angebote von Privatpersonen, die ihre Immobilie zu einem angemessenen Preis verkaufen wollen - aber schon nach kurzer Zeit merken, dass der Ansturm so gewaltig ist, dass sie entweder aufgeben und das Feld dem Heer von Maklern überlassen oder bei dem Spiel mitmachen und den Kaufpreis über Gebotsverfahren in die Höhe steigen lassen.

In München ist es also sehr schwer etwas angemessenes zu finden - und selbst Immobilienportale nutzen meist sehr wenig. Die guten Angebote kommen nur extrem selten ins Internet - und man kann lange warten so ein Angebot bei Immobilienscout zu finden. In München kommt man nur über Kontakte, Freunde, Bekannte oder mit sehr viel Glück an eine gute Immobilie zu einem vernünftigen Preis. Eine andere Möglichkeit ist, selbst ein Verkaufsangebot zu bekommen, wenn man Mieter ist. Verkauft der Vermieter seine Wohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Über Immobilienscout zu einem angemessenen Preis an eine sehr gute Wohnung in sehr guter Lage zu kommen ist vergleichbar mit Lotto spielen. Ein anderer Grund warum das Angebot im Internet an Münchner Immobilien zu gering ist, ist der dass viele sich vor einiger Zeit schon mit einem Hypothek die nächsten Jahre gebunden haben und einfach nicht verkaufen könnten, ohne viele Steuerabschreibungen zurück ans Finanzamt zu zahlen oder extrem hohe Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank zu zahlen. Auch sollte man nicht unterschätzen, dass die Mehrheit der Immobilienbesitzer in München, die ihre Wohnung selbst nutzen, sehr zufrieden ist- und nie darüber nachdenken würden, die Wohnung zu verkaufen. Die meisten München bleiben nicht nur München ein Leben lang treu, sondern auch ihrem Stadtviertel.

Die richtig luxuriösen und guten Wohnungen in München wechseln übrigens meist innerhalb eines Netzwerks von Superreichen den Besitzer - die selbst eine Art von "Maklern" angestellt haben und ständig im Austausch sind. Oft werden hier auch keine einzelnen Wohnungen gekauft - sondern ganze Wohngebäude. Noch ist der Großteil der Wohnhäuser in extrem guter Lage (Viktualienmarkt) in Hand weniger alt-eingesessener Familien, die über Erbschaft den Besitzer wechseln. 80% der Immobilien um den Marienplatz und Viktualienmarkt gehören wenigen Familien/Clans die man an einer Hand abzählen kann. Einige Besitzer halten sich auch meist sehr selten in München auf - sie wohnen in LA, Kalifornien oder hoppen von einem Wohnsitz zum anderen (New York, Paris, London).

Im Querblog des Bayerischen Rundfunks ist übrigens derzeit (noch) ein interessanter Beitrag zum Münchner Immobilienmarkt verlinkt:

http://blog.br-online.de/quer/verkaufte-heimat-2-wohnen-in-muenchen-bald-unerschwinglich-27042011.html

Aus Angst vor Inflation flüchten alle in Immobilien - am Ende kommt die Deflation!

2011-12-22T06:17:00.000-08:00

Aus Angst vor Inflation und aufgrund historisch-niedriger Zinsen flüchten derzeit alle Leute mit "herumliegendem" Geld in Immobilien. Was aber, wenn es zu einer Deflation kommt?

Worauf gründen denn überhaupt die Inflationsängste?

1. Historisch betrachtet sind die Zinsen auf dem niedrigsten Niveau aller Zeiten.

Man möchte also meinen, die Zinsen müssen alleine deswegen wieder steigen.

Falsch: Historisch betrachtet, hatte Deutschland seit der Währungsreform aber auch noch nie so hohe Schulden wie jetzt und: Die Schulden sind nicht so schnell weg - vor allem werden die Schulden weiter steigen. Selbst dieses Jahr hat es die Bundesregierung nicht geschafft, einen Teil der Schulden abzuzahlen - nicht mal einen kleinen symbolischen Mini-Anteil - stattdessen sind die Schulden weiter gestiegen und die Politiker klopfen sich gegenseitig auf die Schulter, weil Sie weniger Schulden machen, als zuvor geplant. Neue Schulden sind aber nun mal neue Schulden.

2. Die Menschen haben Angst vor einer Wirtschaftskrise in der alles teurer wird

Falsch: Wenn es zu einer Krise kommt, gibt es mehr Arbeitslose, im Zweifelsfall sinkende Löhne und die Menschen können sich immer weniger leisten. D.h. die Nachfrage sinkt und der Preis muss auch sinken, damit überhaupt etwas verkauft werden kann (in allen Bereichen).

Es kann gut sein, dass es daher also eher zu einer Deflation kommt. Denken wir einmal 5-10 Jahren in die Zukunft. Die Mieten in München sinken, Anschlussfinanzierungen werden schwerer zu bekommen, zusätzliche Steuern belasten Immobiliebesitzer und schlagartig möchten sich immer mehr von ihren Zweit- oder Drittwohnungen trennen. Das Angebot an Wohnungen steigt - und gleichzeitig werden Wohnungen nicht mehr als Kapitalanlage betrachtet sondern als "teurer Klotz am Bein ohne Rendite". Die Wohnungspreise fallen. Dann wird sich aber fast keiner darüber freuen, da einfach keiner mehr die Motivation hat, sich eine Wohnung zuzulegen - auch wenn die Lage noch so gut ist und die Wohnung in einem super Zustand ist. Möglich ist das - und früher oder später wird es in irgendeiner Form auch so kommen. Die Frage ist wie extrem es dazu kommt - oder nur ansatzweise - und ob es 5, 10 oder 20 Jahre dauert. Spätestens aber in 30-40 Jahren hat sich die Demographie in Deutschland so grundlegend geändert. dass es auch in München spürbar weniger Einwohner gibt.