Jorge Avalos Carpinteyro, Presidente de AMEFIBRA y CEO de Fibra MTY, resaltó que a los inversionistas les gustan las FIBRAs debido a la previsibilidad de los flujos y la periodicidad trimestral o en algunos casos mensual.

Actualmente, más del 55% de los recursos que están invertidos en el capital y los activos de las FIBRAs proviene del sistema de pensiones mexicano, parte de la confianza y apoyo que hemos recibido por parte de las AFORES obedece a la previsibilidad y rentabilidad que le hemos dado a nuestros inversionistas a los largo de estos 10 años”.

Jorge Avalos Carpinteyro

¿Cuáles son los retos de las FIBRAs?

Las AFORES tienen un monto de inversión de 250 mil millones de pesos en las FIBRAs en México. Por el momento, este vehículo se ha consolidado y no se vislumbra alguna Oferta Pública de Adquisición más allá de las recientes de FIBRA Macquarie y Terrafina.

De acuerdo con Jorge Avalos Carpinteyro, el reto hacia adelante es encontrar la manera de que grandes desarrolladores decidan convertirse en una FIBRA y quizá, suceda lo mismo que en Estados Unidos con el surgimiento de los Real Estate Investment Trust -REITs- cuando gracias a una institucionalización de las primeras emisoras con un Gobierno Corporativo y estructuras internalizadas, se cobró un dinamismo en el mercado norteamericano.

Lo anterior, se dio después de 20 años de creación de los REITs en el mercado norteamericano y probablemente eso pueda suceder en México, debido a que ya han pasado 15 años de la primer FIBRA en el país.

“El principal reto para un empresario que hace la empresa pública y particularmente en este sector de FIBRAs es la transparencia, gobierno corporativo y alineación de intereses. Hoy el mercado institucional es un capital muy exigente, lo hemos visto reflejado en las nuevas emisoras que han salido al mercado donde ya privilegia mucho estas estructuras que son sin comisiones, con rendición de cuentas, con gobierno corporativo de primera clase”.

Jorge Avalos Carpinteyro, Presidente de AMEFIBRA

Aunque, para algunos empresarios, no sea atractivo salir al mercado habrá “otros que ya han visto el éxito de las FIBRAs que tienen los mejores estándares ASG en el cumplimiento de las normas internacionales que nos han enmarcado como los activos más amistosos para invertir de cara a este tipo de inversionistas institucionales”, detalló Carpinteyro en conferencia de prensa posterior al FIBRA Day.

¿Cuáles son los tres objetivos que tiene el nuevo Presidente de AMEFIBRA?

• CREAR MÁS VEHÍCULOS. Considerando que ya hay más de una década como asociación y más de 15 años como producto, se demuestra mucha más confianza a otros desarrolladores en el país para ver el éxito de los que ya están en este gremio para ver la evolución de más FIBRAs.
• CONOCIMIENTO FINANCIERO. El uso de las plataformas digitales para inversión ha incrementado de manera exponencial el número de inversionistas de retail y por ello, la AMEFIBRA impulsa cursos y talleres al respecto.
• FORTALECER EL VÍNCULO CON EL GOBIERNO FEDERAL. Desde la AMEFIBRA consideran que el Plan México impulsado por la Presidenta CAludia Sheinbaum es una buena idea, sin embargo, se trata de trabajar de manera conjunta para avanzar en los polos de desarrollo anunciados y ser un detonador económico.

AMEFIBRA a 10 años de su creación

La historia de las FIBRAs en México comenzó justo hace 15 años con el nacimiento de la primer FIBRA que es FIBRA UNO y posteriormente, hace 10 años surgió la Asociación Mexicana de FIBRAs -AMEFIBRA- que agrupa a 16 fideicomisos.

“El verdadero logro de esta primera década ha sido democratizar el acceso a los bienes raíces de alta calidad. Hoy generamos aproximadamente 2 millones de empleos directos e indirectos, y lo más importante es que cualquier ciudadano puede ser copropietario de este billón de pesos en inmuebles industriales, comerciales, educativos u hoteleros, invirtiendo desde 500 pesos a través de una aplicación bursátil. La estabilidad, la transparencia y el reparto constante de utilidades trimestrales son las bases de nuestra resiliencia”.

Josefina Moisés Oliver, Directora General de AMEFIBRA

• Inició con un portafolio de poco menos de 1 millón de metros cuadrados
• Los fideicomisos operan en ocho sectores estratégicos: industrial, comercial, oficinas, hoteles, educación, almacenamiento, agroindustrial y vivienda en renta
• En total son 32 millones de metros cuadrados de Área Rentable Bruta -ABR-
• Han acumulado un rendimiento del 100.14% en los últimos cinco años, superando el desempeño de los principales índices de referencia como el IPC y el S&P 500
• Hoy las FIBRAs representan aproximadamente el 4% del Producto Interno Bruto de México cuya magnitud económica se equipara con el flujo de las remesas en México

El artículo FIBRAs administran 32 millones de metros cuadrados y buscan atraer nuevos desarrolladores al mercado apareció primero en Inmobiliare.

Según el análisis “El retail en una encrucijada 2026” que realizó la firma Valtech, las verticales que deberán estar en el centro del segmento retail a nivel mundial este año serán:

• Inteligencia Artificial (IA)
• Sistemas heredados
• Diseño emocional
• Conexión
• Experiencia humana
• Velocidad del mercado
• Innovación basada en datos
• Automatización

“Vemos una peligrosa brecha de ejecución que se está ampliando. Aunque prácticamente todos los grandes retailers persiguen iniciativas digitales similares, surge un patrón de fatiga de la innovación y fragmentación de la experiencia”, advierte el informe.

Y afirma que 48% de los retailers siguen estancados en el purgatorio de los proyectos piloto de transformación, además de que 14% han integrado una personalización en todos los canales.

México no es la excepción y, dentro del Inmobiliare Summit Retail, pudimos platicar brevemente con Eduardo El-Mann Jafif, CEO de ALLUX, sobre las tendencias que siguen apuntalándose en el mercado retail en México.

¿Qué es lo que hace tu firma dentro de Fibra Uno?

Allux es una empresa filial, pero no dentro de FUNO. Es una empresa de desarrollo inmobiliario muy enfocada a lo que es retail y usos mixtos, en la parte más de oficinas corporativas y en algunos temas de hospitales y residencial.

La integración entre lo físico y lo digital

¿Cómo está cambiando el segmento retail con la competencia entre el e-commerce y el espacio físico? ¿Cuáles son los retos que se están dando a corto plazo? ¿Cómo están adaptando estos conceptos senior al retail?

La parte física y digital se tienen que interconectar al 100% desde la base, que son los centros comerciales, pero sobre todo las marcas que estamos metiendo. Tratamos de asegurarnos de que tengan un entendimiento profundo de que el cliente ya se capta de manera digital, de manera online.

La única manera de ganar la lealtad de los clientes es ofrecer una interacción constante sobre plataformas sociales con ellos. Sí buscamos asociarnos con partners que entiendan esa nueva evolución. Es una nueva metodología de compra que está enfocada en las nuevas tendencias de tecnología.

En la parte de los demográficos, sin duda, el bono en México ha cambiado mucho. La cantidad de nacimientos que tuvimos en los últimos 25 años, con los que vamos a tener en los próximos 25, cambia de manera radical.

Por lo tanto, la edad promedio de la base consumidora se ha ido modificando. Creo que tenemos que entender en dónde está esa masa de cada bracket de edades y cuáles son los hábitos de compra.

“Más allá del tema senior, que no quisiera acotarlo ahí, es entender en cada inmueble perfectamente quién es tu consumidor”.

— Eduardo El-Mann Jafif, CEO de ALLUX

Más allá del tema senior, que no quisiera acotarlo ahí, es entender en cada inmueble perfectamente quién es tu consumidor.

Cuáles son sus edades promedio, cuáles son sus hábitos de consumo y cómo le podemos llevar, a través de distintos contenidos de marcas, ese enfoque diferenciador para lo que ellos necesitan en esa etapa de su vida. Contar con toda la data necesaria para estudiar eso es muy importante.

Lo que México puede aprender de Asia

Ustedes analizan los mercados de Asia, de China y de América Latina. ¿Qué conceptos retail, por ejemplo, de los centros comerciales en China, crees que se puedan adaptar a los centros comerciales en México? ¿Cuáles son las experiencias internacionales que ves atractivas en este momento?

En China densifican muchísimo la parte vertical. En el tema de usos mixtos, allá son los reyes en prácticamente toda Asia, pero particularmente en China, y ha sido un tema de reserva territorial porque se obligaron a llegar a eso.

Pero eso ha funcionado mucho para el éxito y tráfico de los inmuebles comerciales: se volvió el corazón de un componente mucho más grande en la parte de arriba, a diferencia de lo que hoy le destinan a la parte comercial de abajo.

Eso es algo que tenemos que aprender: hacia allá van las ciudades. Entre más se densifican, más importante será que aterricemos diseños que se puedan complementar con la parte vertical.

Adicional a eso, hay muchas marcas asiáticas y coreanas en la parte de belleza que están creciendo muchísimo.

El fast fashion tiene sus complicaciones; la realidad es que el nuevo consumidor de 20 a 30 años se fija mucho más en el elemento sustentable.

Ahora los jóvenes están un poquito en contra de prendas que requieren tanta rotación y tanta quema de prendas y materiales porque no duran tanto. Se está poniendo de moda, por ejemplo, toda la parte de reventa, reutilización de materiales y reciclaje, y así se meten mucho más a entender los valores con los que cada marca se sostiene.

Eso ha sido la complicación de muchas marcas de fast fashion que se están tratando de desmarcar de esa categoría.

En cuanto a geografías, creo que cada continente tiene sus bondades. El objetivo de nosotros es tomar de cada territorio lo que hacen bien y lo que hacen mal, y tratar aquí en México de replicar o no replicar lo que vemos como ventaja competitiva.

El nuevo proyecto de ALLUX en Monterrey

Fibra UNO está por aperturar un concepto en la Sultana de Monterrey. ¿Cómo está participando Allux?

En Allux no sabemos todavía si será parte de la Fibra; probablemente más adelante. Pero se trata de un desarrollo vertical que va a contar con una torre de usos mixtos y un centro comercial, muy enfocado al segmento de lujo.

Está dentro de la zona de San Pedro, que es una de las zonas más densas en metros cuadrados de comercio per cápita del país, y dentro de la zona de mayor poder adquisitivo en México.

Ahí buscamos una oferta un poco más curada y sofisticada de gastronomía, servicios, moda de lujo y moda premium para ofrecerla a las ciudades de San Pedro y Monterrey.

Las tendencias retail con mayor potencial en México

¿Cuáles son los conceptos retail que vislumbras más importantes y que se pueden implementar en México a corto plazo?

Nosotros estamos en toda la gama y estamos muy activos en desarrollo; desde la parte de centros comerciales de servicios, con supermercados y todo tipo de servicios básicos para las comunidades de crecimiento. Tratamos de entrar como first to market.

También estamos en todos estos malls regionales donde tratamos de meter todo tipo de componentes.

Aquí está creciendo mucho el wellness, toda la parte deportiva, de cuidado de salud y la parte de entretenimiento.

Conceptos como el cine, entretenimiento familiar, entretenimiento más para adultos, entretenimiento musical y los venues.

En el caso de Sultana, tendremos un venue para 8 mil personas, para conciertos, eventos de arte, cultura y esas experiencias que movilizan ciudades enteras y que son las que están agarrando mucha fuerza.

Tendencias que están ganando fuerza en el retail mexicano:

• Wellness
• Deporte y cuidado de la salud
• Entretenimiento familiar
• Entretenimiento para adultos
• Entretenimiento musical
• Venues para eventos masivos

El dato relevante

En el ámbito del retail, un venue (traducido como sede o lugar) es el espacio físico o locación donde una marca despliega productos, organiza experiencias inmersivas o ejecuta activaciones de marketing para interactuar con los consumidores.

• Fibra Shop: Malls deben transformar narrativas y entender conceptos de convivencia
• Fibras replantean verticales para reinventar centros comerciales en México
• Fue colocada la primera piedra de T-MEX Park, centro logístico en el EdoMéx
• Los centros de datos ya no son bienes raíces. Son infraestructura
• Tendencias del sector de retail en 2022: CBRE

El artículo ALLUX: En cada inmueble se debe entender perfectamente quién es el consumidor apareció primero en Inmobiliare.

A esa capa la llamamos la huella administrativa del Mundial: la infraestructura temporal y permanente que una ciudad sede necesita para coordinar, alojar y operar el aparato institucional, corporativo, mediático y comercial de un torneo FIFA. Incluye oficinas del comité organizador, centros de medios, centros de acreditación, command centers de seguridad, oficinas temporales de sponsors y agencias, coworking, vivienda corporativa y toda la logística que no se ve en la pantalla.

Este artículo abre una serie de cinco entregas sobre el impacto inmobiliario y urbano del Mundial en México. La regla editorial de toda la serie es la misma: separar dato confirmado, proxy, estimación y supuesto. Aquí no hay cifras infladas de derrama.

El benchmark que sí existe: 45,000 metros cuadrados en Dallas

El dato duro más útil para dimensionar oficinas temporales mundialistas no está en México. El International Broadcast Centre del torneo opera en el Kay Bailey Hutchison Convention Center de Dallas: 45,000 metros cuadrados, de enero a julio de 2026, con alrededor de 2,000 representantes de medios broadcast. Es dato confirmado por FIFA.

Ese benchmark permite construir una primera curva de demanda: unos 315,000 metros cuadrados-mes si se usa la superficie completa durante siete meses, y una densidad cercana a 22.5 metros cuadrados por persona. Con esos parámetros se puede modelar lo que medios, producción, tecnología, hospitality y operación corporativa demandan en cualquier ciudad sede.

Para México hay otro dato confirmado y poco comentado: FIFA opera en el país a través de una subsidiaria local, FWC2026 Mexico S. de R.L. de C.V., con oficina en la Ciudad de México. La capital no solo es ciudad sede; concentra parte de la operación corporativa nacional del torneo.

CDMX, Monterrey y Guadalajara: tres cargas muy distintas

Para comparar las tres sedes mexicanas construimos un índice de carga administrativa (ICAM) que pondera diez variables: número y tipo de partidos, personal operativo, centros de medios y acreditación, seguridad y movilidad, fan zones, sponsors, complejidad logística, demanda de oficinas temporales y presión sobre hotelería y vivienda temporal.

¿Por qué domina la capital? Cinco partidos confirmados, incluyendo la inauguración del 11 de junio y dos rondas eliminatorias; el Fan Festival del Zócalo, con 39 días de operación continua entre el 11 de junio y el 19 de julio; la oficina nacional de FIFA; y la mayor concentración de sponsors, agencias, medios y gobierno. Cada uno de esos elementos implica seguridad, permisos, limpieza, movilidad y personal temporal.

Monterrey y Guadalajara tendrán cargas relevantes pero más acotadas: cuatro partidos cada una según las fuentes públicas disponibles (el desglose final debe validarse contra la ficha oficial de FIFA por ciudad). La nota metodológica importa: el scoring de ambas ciudades es menos confiable que el de CDMX porque no hay datos públicos suficientes sobre fan zones, acreditación, presupuesto operativo y centros de medios locales.

Lo que el mercado de oficinas puede capturar

La fórmula base para dimensionar demanda es simple: personal administrativo estimado, por metros cuadrados por persona, por meses de operación, por factor de presencialidad. Los parámetros de densidad van de 8 a 12 metros cuadrados por persona en operación temporal densa, hasta 18 a 25 en command centers de seguridad y tecnología. Son supuestos de modelo, no datos confirmados, y así deben presentarse.

Para brokers y propietarios, la oportunidad no está en firmar contratos de diez años: está en un inventario comercial específico de ciclo corto.

• Oficina plug and play de 3 a 9 meses para sponsors, agencias y proveedores.
• War rooms y command rooms de 1 a 4 meses para hospitality, seguridad privada y logística.
• Media overflow offices de 1 a 3 meses para broadcasters y producción.
• Paquetes de staff housing de 1 a 8 semanas para proveedores y delegaciones.

Para inversionistas, la advertencia es inversa: no ajustar tesis de oficinas permanentes por un evento de seis semanas. El upside está en ocupación flexible, serviced offices y activos cerca de nodos de movilidad, hoteles y estadios. Ya hay señales de cómo las ciudades preparan esa última milla, como el piloto de movilidad eléctrica rumbo al Estadio Banorte.

El vacío de datos es la oportunidad editorial y de negocio

Lo que no existe en fuentes públicas: contratos de flex office por evento, centros de acreditación por ciudad mexicana, personal operativo por sede y presupuesto público operativo desagregado. Quien tenga esa información (operadores flex, brokers con extracciones cerradas de inventario clase A, gobiernos con tableros abiertos) tiene hoy un activo escaso.

La asimetría también se ve en el mercado secundario: los precios ya reaccionaron antes que los datos, como documentamos al comparar cuánto valor por boleto captura cada sede mexicana y en el panorama inmobiliario de Guadalajara rumbo al torneo.

La conclusión operativa de esta primera entrega: la huella administrativa no se mide por número de partidos. Se mide por tipo de partido, días de fan zone, medios, seguridad, sponsors y vivienda temporal. Con ese lente, CDMX carga el torneo, Monterrey y Guadalajara lo acompañan, y la eficiencia (cuánta derrama genera cada peso de operación) todavía está por definirse. De eso tratan las siguientes entregas de la serie: hoteles, consumo urbano y vivienda temporal.

El artículo La infraestructura invisible del Mundial: oficinas, staff y coordinación apareció primero en Inmobiliare.

Más allá de la propaganda y los gritos de los fans de la 4T, ante casi todos los anuncios del Gobierno Federal, surgen las habituales dudas sobre la implementación masiva de su nuevo auto eléctrico, el Olinia.

No obstante del espectacular —pero poco creíble anuncio— de la instalación de 2,000 estaciones de carga en CDMX, Estado de México y Puebla, en la realidad, la CFE, de 100 electrolineras anunciadas para el Valle de México, solo ha implementado 19, según su propia página oficial:

https://www.cfe.gob.mx/negocio/nuevocontrato/pages/electrolinerasnegocio.aspx

Pero los autos eléctricos sí viven un boom. Tan solo en TikTok, hay decenas de marcas de electroautos que se anuncian y donde incluso se ofrece un modelo que bien podría ser el plagio del que surgió Olinia.

Malls y electromovilidad

Por su parte, dentro del segmento retail, los centros comerciales avanzan en un plan real de electromovilidad para el Valle de México. Se espera que esta tecnología revolucione la movilidad de millones de personas durante el siglo XXI.

Y es que un informe de la Agencia Internacional de Energía (AIE) prevé que los coches eléctricos representarán 40% de las ventas mundiales a 2030.

Según el análisis Global EV Outlook 2025 de la agencia, las ventas mundiales de los electrocoches superaron los 17 millones de unidades, donde más del 50% de los modelos vendidos en 2024 se hicieron en China.

Según el análisis Global EV Outlook 2025, las ventas mundiales de los electrocoches superaron los 17 millones de unidades y más del 50% de los modelos vendidos en 2024 se hicieron en China.

“Antes, pensábamos que iban a tardar mucho en llegar las estaciones de carga de autos eléctricos, pero están aterrizando dos empresas fuertes con capital. Se maneja por un lado un concepto de cargadores dentro de las plazas, pero también están migrando a electrolineras, como si fueran gasolineras, en lugares estratégicos”, así lo dio a conocer Carlos Romero, Director Comercial en Cushman & Wakefield, en plática con Inmobiliare.

Agregó que grandes marcas mundiales en México “están buscando lugares donde haya población de nivel socioeconómico medio y alto; aunque ya está el Dolphin, hay coches más económicos, pero también hay un segmento más high end, donde ya llevamos unas cuatro o cinco negociaciones cerradas”.

El especialista de Cushman & Wakefield destacó que en lugares como Polanco o la Roma, “cerrar una electrolinera es complicado. Hay que encontrar un terreno o espacio de 1,500 metros en estas zonas, pero sí se ha logrado”.

Expansión en puerta

Agregó que, en conjunto, “las firmas de autos eléctricos para México tienen un plan de expansión de colocar de 20 a 25 electrolineras por cada marca, porque al final lo que estamos viendo a nivel mundial es que no hay vuelta atrás; los coches van a terminar siendo eléctricos o eléctricos recargables. Es un giro que nadie, hace 15 o 20 años, jamás se pensó”.

Cuestionado sobre cuántas electrolineras hay en el Valle de México y cuántas habría en México en total, mencionó que “hay varias marcas, pero por efectos de confidencialidad” no las detalla. Sin embargo, sí menciona que, en específico, hay dos marcas que traen recursos para invertir.

Una es Vemo, que busca colocar 25 electrolineras en el Valle de México. Aunque también el bróker institucional colabora con otras inmobiliarias para implementar estas estaciones en Monterrey, Guadalajara y Puebla.

El especialista mencionó que una carga para un auto eléctrico “varía muchísimo por la tecnología invertida, pero hay supercargadores que tardan entre 20 minutos y una hora”.

“La idea es que se carguen todos los coches, y también están tratando de homologar que sea el mismo cargador para todos, como pasó con los teléfonos. Ahorita no hay esa homologación. Tesla tiene sus supercargadores y otras marcas tienen su formato, aunque te venden el adaptador para poder cargar uno en el otro”.

Cargas en casa, malls y calles

El especialista, entrevistado durante la realización del Inmobiliare Retail Summit realizado en Polanco, mencionó que la flota de autos eléctricos como las de Didi y de otras marcas está creciendo mucho.

“El 60% del tráfico lo generan los taxis eléctricos. Si andas todo el día ruleteando, no vas a alcanzar a llegar a casa y serán necesarias estas estaciones afuera”.

La gente que compra estos autos eléctricos, o que los trabaja diariamente, sabe que es caro tenerlos en casa y prefiere recargarse en un centro público, dijo.

“Estas dos empresas vienen muy fuertes. Hay negociaciones con Walmart y empresas del segmento retail, aunque algunas lo van a presentar de manera exclusiva una u otra. Pero lo que están buscando es hacer las estaciones públicas, en las avenidas, y que no tengas que entrar a pagar un ticket para ir a un centro comercial”.

“Es como cuando vas a una gasolinera normal. No tienes que pagar por entrar a ningún lado, está en la esquina y ya sabes que vas a ir a cargar. Si está en un centro comercial, tendrías que pagar una hora o algo de estacionamiento. Eso es una barrera”.

“Las electrolineras tienen que ser un concepto práctico y disponible las 24 horas, porque los centros comerciales cierran a las 11, pero este servicio se requiere 24/7”.

“Las electrolineras tienen que ser un concepto práctico y disponible las 24 horas, porque los centros comerciales cierran a las 11, pero este servicio se requiere 24/7”.

Lentitud en la CFE

El especialista de Cushman refirió que, para la implementación de esos servicios por parte de la autoridad, se requiere un plazo de nueve a 12 meses.

“Todos sabemos que hubo muy poca inversión en infraestructura eléctrica por parte de la Comisión Federal de Electricidad (CFE). Para conseguir que la comisión lleve la capacidad eléctrica, se necesitan más de nueve meses, porque tienen que hacer la infraestructura, la instalación de transformadores y lo demás”.

“Esta capacidad eléctrica que se necesita es importante. Incluso CFE, para una plaza o un edificio de éstos, sí se tarda muchísimo y, aparte, te cobran por traer toda la infraestructura al punto requerido, ya sea un edificio como éstos u oficinas”.

“En cuanto a marcas, Tesla y BYD son las líderes y están poniendo todos los kilos. Pero además están todas las marcas chinas que traen sus propios coches eléctricos. Las primeras traen la chequera abierta”, mencionó.

El especialista dijo que Cushman & Wakefield es una empresa global que opera en todos los continentes, por lo que firmas de electrolineras que han tenido éxito en España o América aterrizan con ellos.

“Las marcas nos dicen: voy a entrar a México porque quiero expandirme. A veces nos buscan para entrar a través de una flagship store, como es el caso de Presidente Masaryk, en Polanco”.

“Contamos con estudios de flagships en todos los corredores inmobiliarios, pero si quieres estar en algún centro comercial, Fibra Soma es el rey, por lo que tenemos que sentarnos con ellos y platicar. A veces te ponen en espera”.

“Para entrar en Antara, en Plaza Artz, tienes que estar en espera. Para entrar a Perisur o Satélite, tienes que gustar, claro”.

2 datos relevantes

1. Primera electrolinera de Energon en Durango

En mayo de 2026, la firma Energon puso en marcha la primera estación de carga para vehículos híbridos y eléctricos en Durango.

La electrolinera, ubicada en Paseo Durango, cuenta con conectores para Tesla, CCS1 y GBT, ofreciendo una cobertura del 90% para vehículos eléctricos con carga ultrarrápida.

El servicio funciona como autoservicio mediante una app, donde los usuarios pagan con tarjeta bancaria y administran la carga desde su celular.

El costo es de 12.9 pesos por kilowatt, lo que representa una alternativa económica frente a la gasolina.

2. Crecimiento esperado en Europa y Reino Unido

Se prevé que los mercados de Europa y el Reino Unido alcancen una cuota de mercado del 60% de autos eléctricos para 2030, impulsados por los mandatos internacionales de reducción de emisiones de CO₂.

• Fibras replantean verticales para reinventar centros comerciales en México
• CFE garantiza suministro de energía eléctrica en zonas hoteleras de Cancún
• Fibra Shop: Malls deben transformar narrativas y entender conceptos de convivencia
• Luxury malls de Emiratos Árabes Unidos resienten conflicto en oriente medio
• Vivienda en España: Inmobiliaria lanza campaña para adquisición de propiedades

El artículo Movilidad: ¿Cómo se preparan malls y marcas de autos eléctricos para su masificación en México? apareció primero en Inmobiliare.

620 mil m² en un trimestre

La absorción bruta de espacio industrial en CDMX y su zona metropolitana llegó a 619,769 m² en el primer trimestre de 2026, según CBRE. La cifra incluye renovaciones y pre-arrendamientos, y representa un alza anual de 100% frente al mismo periodo de 2025. El mercado se dobló en doce meses.

Conviene leerlo junto al cierre nacional: en 2025 el país marcó un récord de 1.6 millones de m² absorbidos y una vacancia de 2.7%. La demanda no se fue con la incertidumbre comercial. Cambió de domicilio.

El nearshoring se reacomodó hacia los corredores con suelo, energía y conexión logística al consumo.

Zumpango-AIFA, el motor del trimestre

La actividad no se repartió parejo. El corredor Zumpango-AIFA concentró 58% de la superficie comercializada y Cuautitlán otro 26%. La cercanía al Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles y el suelo disponible están reordenando dónde se construye.

El detalle más revelador es cómo se cerró la demanda. Los pre-arrendamientos pesaron 63% de las operaciones; las transacciones nuevas, 19%. Cuando dos de cada tres metros se comprometen antes de existir, la apuesta es a la demanda que viene.

Logística y e-commerce mandan

Por sector, la logística capturó 56% del espacio y el e-commerce 38%. La manufactura, apenas 5%. En el Valle de México el motor no está en la fábrica de exportación sino en la cadena que pone el producto frente al consumidor.

El origen del capital lo confirma. La ocupación internacional la encabezaron firmas de Argentina (39%), Estados Unidos (26%) y Alemania (16%), seguidas por México (14%). Detrás de esos porcentajes hay operadores logísticos y plataformas de comercio electrónico que necesitan última milla cerca de la mayor concentración de consumo del país.

Dos velocidades del mismo mapa

El contraste con la frontera ordena la historia. En el norte la vacancia pasó de 1% en 2023 a 7%, frenada por las dudas sobre la revisión del T-MEC y los cuellos de botella de energía. En el centro, la absorción se duplica. El nearshoring no avanza como un interruptor nacional; avanza por regiones, unas que aceleran y otras que esperan definiciones.

Algo parecido ocurre en oficinas. Reforma cerró el trimestre en 10% de vacancia y Santa Fe en casi 28%, dentro de la misma ciudad. Ubicación, infraestructura y acceso al consumo vuelven a separar a los ganadores de los rezagados.

Qué vigilar

Tres variables dirán si el ritmo se sostiene. La certeza regulatoria del T-MEC, que todavía contiene decisiones en el norte. La capacidad eléctrica, hoy el límite operativo más citado por los parques industriales. Y el pipeline de pre-arrendamientos, que adelanta la demanda real mejor que cualquier proyección.

Por ahora queda una postal incómoda para quien apostó todo a la frontera: en el arranque de 2026, el metro cuadrado industrial más disputado de México no se rentó en Monterrey ni en Tijuana. Se rentó a las afueras de la Ciudad de México.

Fuente de datos: CBRE, mercado industrial CDMX y zona metropolitana, 1T 2026.

El artículo Mientras el norte se enfría, el industrial de CDMX duplica su absorción: 620 mil m² en un trimestre apareció primero en Inmobiliare.

El IMCO advirtió que si México no acelera inversión en infraestructura, los países asiáticos pueden recuperar la partida que México ganó entre 2021 y 2024.

Cynthia Valeriano, investigadora del Tec de Monterrey citada por Industry & Energy Magazine, lo formuló sin adornos:

“Hay una enorme preocupación hoy en día porque no se están observando avances notables o significativos en términos de generación de energía eléctrica”.

Y un dato más, también de Industry & Energy Magazine:

• 91% de las empresas instaladas en parques industriales mexicanos reporta dificultades para garantizar suministro eléctrico
• 40% enfrenta problemas con gas natural

El nearshoring no se detuvo. La pregunta es la que cambió.

DATO CLAVE

• Vacancia industrial norte: 1% (2023) → 7% (2025)
• 91% de empresas reporta dificultades de suministro eléctrico
• 40% con problemas de gas natural
• Seis estados frontera con sequía recurrente
• IED nearshoring 2025: USD 21,251.8 millones (+39% anual)

Fuentes: Prodensa · Industry & Energy Magazine · Tec de Monterrey · BBVA Análisis mayo 2026

Qué cambió en la pregunta del directivo de manufactura

Hasta 2024, el cálculo era razonablemente directo.

• Costo por metro cuadrado
• Distancia a la frontera
• Mano de obra calificada
• Marco arancelario T-MEC

Con esas cuatro variables resueltas, el proyecto se aprobaba. La velocidad de IED durante 2022-2024 reflejó esa simplicidad analítica.

En 2025-2026, tres factores externos cambiaron el modelo de decisión.

1. La IA transformó la demanda industrial

Las plantas que requieren densidad de cómputo — semiconductores, electrónica avanzada, ensamble de IA hardware — demandan capacidades eléctricas que un parque industrial tradicional simplemente no puede ofrecer.

2. La sequía estructural

La sequía estructural en el norte elevó el costo operativo de industrias intensivas en agua.

• Alimentos
• Semiconductores
• Química
• Pulpa
• Papel

Y disuadió decisiones de localización en seis estados fronterizos.

3. La incertidumbre del T-MEC

La revisión del T-MEC, programada para julio de 2026, introdujo incertidumbre sobre reglas de origen y contenido regional.

Empresas listas para firmar contratos de arrendamiento durante 2025 pospusieron decisiones esperando claridad. Más de 500 organizaciones empresariales estadounidenses respaldan continuidad.

La incertidumbre por sí sola tiene costo medible: la vacancia se multiplicó por siete.

Lo que ahora pesa en la decisión

Energía firme

No basta con conexión a la red.

Los hyperscalers, manufactureros de semiconductores y operadores avanzados piden capacidad despachada con redundancia, idealmente con generación on-site.

Los parques industriales con paneles solares privados o capacidad de cogeneración están capturando contratos que antes iban a parques convencionales en mejor ubicación geográfica.

Agua segura

Planes hídricos multi-año verificables son condición para inversión en industrias intensivas.

Baja California, Sonora, Chihuahua, Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas — seis estados que concentran la mayor parte de la inversión industrial pos-pandemia — enfrentan periodos recurrentes de sequía.

Industrias intensivas en agua ya están recalibrando localización fuera de esos estados.

Conectividad de fibra

La operación de plantas modernas requiere conexión redundante. Una sola fibra es punto único de falla.

Talento técnico

El déficit de ingenieros, técnicos especializados y trabajadores calificados para manufactura avanzada es estructural y multi-año.

Empresas en Querétaro, Guanajuato y Nuevo León reportan competencia agresiva por talento técnico, con escalación salarial que erosiona la ventaja de costo laboral mexicana respecto a Vietnam o Indonesia.

Resiliencia climática

Costos de seguro elevados en zonas costeras, sísmicas y de sequía estructural se trasladan a operación.

La pregunta operativa para CFOs ya no es si invertir en resiliencia. Es cuánto costó no haberlo hecho hace tres años.

Quién se adelantó dentro de México

El Bajío adelantó al norte. Querétaro, Guanajuato y Aguascalientes invirtieron en parques con energía firme y certificaciones LEED v4.1.

Los desarrolladores que entendieron el cambio integraron capacidad propia — solar, cogeneración, en algunos casos almacenamiento.

Los corredores de la frontera norte, con vacancia subiendo, llegan tarde. La pregunta no es de capital — el capital está disponible. Es de tiempo.

Cada año adicional sin expansión de generación eléctrica, transmisión y velocidad regulatoria es porción del nearshoring que se va a otra geografía.

El Plan México coloca a los data centers y manufactura avanzada como “autopista de la nueva economía”. Pero ningún plan de gobierno puede generar electricidad que no existe, ni transmitir en redes que no están construidas.

Y las ventanas de decisión de los hyperscalers son de 6 a 18 meses, no de 36.

Lo que distingue al producto industrial competitivo 2026

Construir naves industriales “shell & core” en suelo barato cerca de la frontera ya no garantiza absorción.

El producto competitivo del 2026 incluye:

• Energía firme
• Conectividad redundante
• Agua asegurada
• Servicios integrados

Los developers que no integren capacidad energética propia van a operar con cap rates más altos y absorción más lenta.

El producto industrial mexicano se está bifurcando.

Infraestructura industrial integrada

Parques con energía, agua, fibra y certificaciones, que compiten por capital con activos de infraestructura tradicional.

Bodegas convencionales

Segmento que enfrenta presión competitiva creciente.

La asignación institucional tiene que distinguir entre estos dos productos. No tratarlos como una sola clase.

Para el broker, el vocabulario técnico cambió.

• kVA disponibles
• Condiciones del Mercado Eléctrico Mayorista
• Capacidad de despacho firme
• Redundancia de fibra
• Planes hídricos multi-año

El que no maneja ese lenguaje está fuera de las transacciones tier 1.

La fricción que más se omite

La inversión privada en CFE necesita ejecución, no diferimiento. Los anuncios oficiales sobre expansión de generación llevan tres administraciones.

La capacidad firme adicional crítica para hyperscale y manufactura avanzada no se concretará en el horizonte de decisión actual de los inversionistas.

La revisión del T-MEC introduce un horizonte de mediano plazo donde reglas de origen y contenido regional podrían volver a calibrar la atracción relativa de México.

El capital cross-border que entra a México en 2026 lo hace con planes de exit estructurados desde el día uno. Eso comprime los plazos de tenencia esperados y eleva la presión por performance trimestral.

La seguridad. La percepción de riesgo en regiones con violencia documentada encarece seguros operativos y disuade decisiones de inversión.

Esta variable, frecuentemente omitida del discurso oficial pro-nearshoring, aparece en cada due diligence corporativa seria como factor que modifica decisiones de localización.

La pregunta operativa

¿El portafolio actual está calibrado para nearshoring 1.0 — suelo industrial cerca de la frontera — o para la nueva conversación, donde la infraestructura completa decide?

La diferencia ya no es de matiz. Es de viabilidad a 24-36 meses.

El Bajío está respondiendo con producto integrado. La frontera norte está respondiendo con vacancia.

El 27 de agosto, en el Industrial Summit, varias de estas conversaciones van a estar encima de la mesa.

• Con desarrolladores que ya integraron generación
• Con FIBRAs que todavía no auditan exposición
• Y con operadores que ven cómo cada trimestre adicional de cuello de botella eléctrico es porción del ciclo que se va a Asia

• Compañía China construirá nueva planta industrial en Nuevo León
• Arquitectura, aliada estratégica en la lucha contra la desertificación
• Seguridad estructural de la vivienda, factor importante a considerar al momento de comprar
• Muere Frank Gehry a los 96 años: el arquitecto que cambió Bilbao, Los Ángeles y la idea de ciudad
• Mercado de oficinas en CDMX 2026: tendencias, precios y oportunidades clave

El artículo La vacancia industrial del norte pasó de 1% a 7%. El nearshoring no se desinfló, cambió de pregunta. apareció primero en Inmobiliare.

Actualmente, el talento prefiere el esquema híbrido con una asistencia a las oficinas de 1 o 2 días por semana. De acuerdo con el estudio “La experiencia laboral 2026 en México: Ganar bien, vivir mejor y crecer sin renunciar”, realizado por WeWork y MichaelPage, la modalidad flexible está presente en el 33% del talento encuestado donde la mayoría asiste a la oficina tres días por semana.

Entre las razones principales por las que el talento prefiere un esquema híbrido de trabajo están:

• Reducción de los tiempos de traslado
• Tener equilibrio entre la vida personal y familiar
• Mayor productividad

El talento quiere justificar el regreso a la oficina

Trabajar desde casa durante el periodo de la pandemia, ayudó a que el talento encontrara nuevas formas para lograr un equilibrio entre la vida personal y profesional, una vez que se logró esto, muchos colaboradores creen innecesario regresar a las oficinas.

Entre los retos que los colaboradores identifican están los tiempos de traslado que aumentan en las grandes ciudades, realizar mayores gastos en alimentos, gasolina, estacionamiento o transporte.

Adicionalmente, en cuanto al diseño de las oficinas, identifican factores que desincentivan el regreso y estos están relacionados con la planeación adecuada de los espacios:

• 37% – Tiene dificultad para trabajar en espacios abiertos y ruidosos
• 35.9% – Considera que hay una falta de espacio disponible para todos los colaboradores que asisten e identifican escasez de escritorios y sillas
• 35.2% – Falta de infraestructura adecuada, principalmente, los estacionamientos, los comedores y los baños

De acuerdo con el estudio de WeWork, los últimos dos o tres años, la mayoría de los colaboradores permanecieron en sus mismas ubicaciones y percibieron mejoras en la iluminación, conectividad de internet y mobiliario ergonómico.

En contraste, también hubo cuestiones negativas como el incremento en los niveles de ruido, escasez de áreas de descanso y esparcimiento, así como una baja disponibilidad en los lugares de estacionamiento.

El diseño de los espacios ¿qué prefiere el talento para trabajar?

Las empresas enfrentaron diversos ajustes en los últimos años y tomaron decisiones relevantes como la reubicación de sus oficinas, ya sea para expandirse o reducir los metros cuadrados.

WeWork mencionó en el Estudio de 2026 que, de los colaboradores encuestados 25.7% tuvo un cambio de sede de los cuales, 14.7% está en espacios más grandes y 12.8% secambio a oficinas más reducidas.

“Según los trabajadores mexicanos, la experiencia en la oficina mejora de forma sostenible cuando el diseño prioriza el equilibrio entre las necesidades operativas y el bienestar integral. Los colaboradores valoran entornos que permiten el desempeño efectivo —con buena ergonomía, conectividad, ventilación y salas adecuadas para el trabajo individual y colaborativo— sin sacrificar el bienestar físico y emocional.”

En el estudio “La experiencia laboral 2026 en México: Ganar bien, vivir mejor y crecer sin renunciar”, se menciona que los colaboradores valoran un entorno donde haya zonas de descanso, comedor, cafetería accesible, terraza y áreas verdes.

“La valoración de la ergonomía, el orden y la funcionalidad del espacio (concentración y colaboración) aumenta progresivamente entre la Generación X, Millennials y Generación Z. Esto indica una mayor sensibilidad a cómo el diseño impacta la productividad y la experiencia diaria. Los Millennials (61%) y la Generación Z (63%) resaltan específicamente la necesidad de espacios amplios y ordenados, junto con equipo de trabajo indispensable, como escritorios, sillas ergonómicas y tecnología moderna.”

Los cambios en los modelos de trabajo han propiciado que el talento mexicano desarrollara nuevas competencias como un fortalecimiento de habilidades como la autogestión, la autonomía, la comunicación efectiva y priorizar tareas, lo anterior demostró una apertura al cambio y adaptación en el mercado laboral actual.

¿Qué viene para el futuro en el trabajo?

Hacia adelante los empleadores o las empresas deben conocer el universo de colaboradores con los que cuenta, sus estilos de vida y sus necesidades porque si bien, el espacio cuenta, también el salario emocional ha tomado relevancia recientemente.

Hoy en el mundo laboral por primera vez conviven y se complementan varias generaciones al mismo tiempo, en función de eso se deben considerar los beneficios que persigue cada colaborador de acuerdo a su edad.

“97% de los entrevistados afirma que los beneficios son un factor diferenciador clave para permanecer en una empresa; la flexibilidad se percibe no como un capricho, sino como parte de una visión estratégica a futuro”.

Con el aumento de la presencia de mujeres en el mercado laboral, las empresas deben considerar que ellas buscan paquetes de beneficios más acorde con el estilo de vida o necesidades donde de manera histórica han sido las responsables del cuidado de los hijos.o familiares, por ello, requieren de horarios flexibles y licencias extendidas, entre otros, para conciliar las responsabilidades profesionales con las personales.

Los espacios de oficina ya no son vistos como un lugar de cuatro paredes donde sólo se ejecutan actividades, ahora el espacio de trabajo debe permitir tener zonas de descanso, convivencia e intercambio de ideas, sin descuidar el bienestar integral de los colaboradores.

El artículo El talento ya cambió, ¿los espacios de oficinas también? apareció primero en Inmobiliare.

El artículo Proptech Latam: Estos dos sectores del real estate necesitan adecuar su digitalización apareció primero en Inmobiliare.

En el marco de la Segunda Reunión de Asociados de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), celebrada en Monterrey, el desarrollador renovó el distintivo “AMPIP Parque Industrial Seguro” en seis de sus parques para el periodo 2026-2028. La entrega corrió a cargo de David O’Donnell, Presidente del Consejo Directivo de la AMPIP. Más allá del acto protocolario, la noticia dice algo sobre el momento del sector: la seguridad integral dejó de ser un atributo deseable y se volvió un criterio de inversión.

La certidumbre operativa entra a la ecuación de la inversión

El nearshoring trasladó a México una porción creciente de la manufactura que antes vivía en Asia, y con ella llegó una exigencia que los inquilinos transnacionales no negocian: continuidad. Una interrupción en un parque industrial ya no es un problema local; se propaga por toda una cadena de valor que cruza la frontera. En ese contexto, una acreditación que certifica la continuidad operativa funciona como una garantía que el capital sabe leer.

El distintivo evalúa el cumplimiento de 10 estándares técnicos de seguridad integral, auditados por consultores externos. El foco está en los procesos: planeación estratégica, seguridad física, controles de acceso, gestión de socios comerciales, seguridad de procesos, inspección de vehículos de carga, seguridad del personal, protección de la información y documentación, capacitación y concientización, y el manejo e investigación de incidentes.

Qué renovó FINSA, y dónde

FINSA fue de las primeras desarrolladoras en adoptar estos lineamientos, y la renovación mantiene la vigencia del distintivo en seis de sus activos, repartidos entre el Bajío y el noreste del país:

• Parque Industrial Aguascalientes (Aguascalientes)
• Parque Industrial Puebla I (Puebla)
• Parque Industrial Querétaro II (Querétaro)
• Parque Industrial Santa Catarina I (Nuevo León)
• Parque Industrial FINSA Apodaca (Nuevo León)
• Parque Industrial FINSA Guadalupe (Nuevo León)

La renovación se sustenta en el informe que FINSA presentó ante la AMPIP, en el que certifica que sus esquemas de seguridad e infraestructura (auditados por consultores externos) no registran cambios significativos. La empresa adquirió, además, el compromiso formal de someter los seis desarrollos a una nueva auditoría externa en un plazo de dos años. El distintivo no se cuelga una vez y para siempre: cada periodo hay que volver a ganarlo.

Por qué importa para quien opera dentro

Para las empresas transnacionales e inquilinos que operan en estos desarrollos (y para el capital humano que labora en ellos a diario), la acreditación se traduce en valor concreto: menos riesgo operativo, mayor coordinación preventiva con autoridades y un entorno confiable para la manufactura avanzada y la logística de última milla. En la práctica, es el tipo de respaldo que un corporativo global revisa antes de firmar un arrendamiento de largo plazo.

Que el anuncio ocurra en Monterrey no es un detalle menor. La directora general de la AMPIP, Claudia Esteves, situó el logro en el mapa de las cadenas de valor internacionales:

“Reafirmar este compromiso precisamente aquí en Monterrey, un epicentro clave para las cadenas de valor internacionales, tiene un significado estratégico. La renovación de este distintivo por parte de FINSA en seis de sus parques industriales demuestra que nuestro sector está transitando hacia un estándar superior de sofisticación. Al certificar procesos tan minuciosos, inyectamos resiliencia y certidumbre operativa a toda la cadena de suministro de Norteamérica. El compromiso continuo de desarrolladores como FINSA eleva la barra de calidad para toda la industria nacional”.

Claudia Esteves, Directora General de la AMPIP

Lo que dice del estándar de toda la industria

El programa fue estructurado en 2023, bajo la presidencia de Sergio Argüelles en la AMPIP, con reglas de operación y criterios técnicos pensados para construir una plataforma estandarizada entre desarrolladores. Esa génesis importa: lo que está en juego va más allá de la ventaja de una sola empresa. Se trata de que “parque industrial seguro” signifique lo mismo en Aguascalientes que en Apodaca, y esa estandarización es lo que vuelve comparable y bancable a un sector.

Desde la trinchera del desarrollador, Sergio Argüelles, hoy Presidente Ejecutivo de FINSA, lo planteó como una decisión de negocio antes que como un trámite de cumplimiento:

“En un entorno donde la confiabilidad de la cadena de suministro es factor decisivo para la inversión, contar con este distintivo respalda lo que FINSA ha construido durante décadas: parques industriales que operan con los más altos estándares de seguridad y certeza para nuestros inquilinos”.

Sergio Argüelles, Presidente Ejecutivo de FINSA

La señal de fondo es que el parque industrial competitivo del siglo XXI ya no se mide solo por sus metros cuadrados; también pesa la confianza que es capaz de garantizar. Mientras el nearshoring siga empujando capital manufacturero hacia México, la seguridad integral dejará de ser un diferenciador para volverse un requisito de entrada. Los desarrolladores que ya la tratan como estándar, y la someten a auditoría externa, llegan mejor parados cuando el inquilino global compara opciones.

Acerca de FINSA

FINSA es una empresa mexicana de desarrollo inmobiliario industrial. La respaldan 49 años de experiencia, la mayor cobertura en el país con 28 parques industriales y más de 70 ubicaciones a nivel nacional e internacional. Tiene más de 3.9 millones de metros cuadrados bajo arrendamiento y administración, y ha construido más de 14 millones de metros cuadrados. Es pionera en la operación de edificaciones sostenibles, donde concentra el 17% del total nacional de edificios certificados LEED en México, y es el primer desarrollador a nivel mundial en certificarse como Operador Económico Autorizado.

El artículo Seguridad como criterio de inversión: FINSA renueva el distintivo AMPIP en seis parques apareció primero en Inmobiliare.

El número de créditos se repite. Todo lo demás cambió: el monto creció 37%, la morosidad escaló al 21.2% —su segundo nivel más alto en la historia reciente— y el modelo institucional se reescribió. A partir de marzo de 2026, con la reforma a la Ley de Vivienda enviada por la presidenta Claudia Sheinbaum, Infonavit ya no solo otorga crédito: ahora puede construir y rentar vivienda directamente.

“Misma cifra, otro Infonavit. La hipoteca clásica dejó de ser el centro del modelo.”

La cifra que se repite, las cifras que ya no

Comparar 2021 con 2025 lado a lado revela el contraste. Los créditos otorgados se mantuvieron, pero el monto de la derrama, la mezcla de uso y la salud de la cartera tomaron rumbos distintos.

El monto sí creció, pero a costa de la mezcla

Con prácticamente el mismo número de créditos, la derrama económica pasó de 234,890 a 321,800 millones de pesos: un crecimiento real cercano al 37%. La lectura inmediata es que el ticket promedio por crédito subió. La menos inmediata es en qué se gastaron esos pesos adicionales.

En 2021, la mezcla era clara: 60.7% adquisición de vivienda y 39.3% mejoramiento o remodelación. En 2025, con el congelamiento de saldos para dos millones de créditos —medida implementada en noviembre de 2024— y el peso creciente de los programas de apoyo a deudores, el portafolio dejó de comportarse como una colocación clásica. El crédito sigue saliendo; lo que cambió fue qué está cubriendo y a qué costo institucional.

La morosidad: del nivel manejable al máximo histórico reciente

El dato más alarmante no está en la colocación, sino en la cartera. El Índice de Morosidad sobre saldos del Infonavit cerró 2025 en 21.2%. La cartera en Etapa 3 —créditos con atraso material— pasó de 17.7% en diciembre de 2024 a 21.1% un año después: un salto de 346 puntos base en doce meses. La CNBV reportó un IMOR de 19.40% en septiembre, el segundo nivel más alto en la historia reciente del Instituto.

La respuesta del Instituto desde noviembre de 2024 ha sido un paquete de apoyo a acreditados: congelamiento de saldos y mensualidades para dos millones de créditos, reducción de tasas, recortes de mensualidades y descuento de saldos. Funciona como contención. No regresa la cartera al rango de un dígito.

“Sanear la cartera vencida del Infonavit tomará más de 30 años a este ritmo, según estimaciones difundidas por la propia administración.”

2026: Infonavit ya no solo presta. Construye y renta.

El cambio de fondo no es la cifra de colocación. Es el modelo. El 11 de marzo de 2026, la presidenta Claudia Sheinbaum envió a la Cámara de Diputados una reforma a la Ley de Vivienda con un giro de actividad para Infonavit y Fovissste: los institutos ya no se limitan a otorgar crédito; ahora pueden adquirir suelo, construir, rehabilitar y operar vivienda en renta social.

El instrumento del cambio es el Programa de Vivienda para el Bienestar, con meta sexenal de 1.8 millones de viviendas. Al inicio de 2026 el gobierno reportaba 985 viviendas entregadas en 14 estados y 54 desarrollos en construcción. El Programa Operativo Anual de Infonavit proyecta 758,284 créditos para 2026: 43% más que la cifra de 2025, incluyendo los créditos para adquirir vivienda del nuevo programa.

Los requisitos de acceso al crédito se simplifican a tres: ingreso de uno a dos salarios mínimos, seis meses en el empleo y sin hipoteca previa. El segmento prioritario ya no es el 2-3 salarios mínimos que dominaba la demanda en 2021; ahora es el 1-2 SM, el tramo más bajo del mercado formal.

Qué significa para el mercado de vivienda

Para el real estate mexicano, la lectura es triple:

1. El Infonavit pasa de financiador a operador. Con capacidad legal de construir y rentar, compite —y en algunos segmentos sustituye— al desarrollador privado de vivienda social. El privado tendrá que decidir si participa como contratista, en consorcio con suelo público o sale de ese segmento.
2. La cartera vencida es el límite operativo. Mientras la morosidad ronde el 21%, la capacidad real de colocación neta del Instituto está restringida —independientemente de la meta política. El crecimiento sostenido depende menos de la voluntad y más de saneamiento.
3. El segmento 1-2 SM cambia las reglas del producto. Vivienda con ticket más bajo, ubicación periurbana, plazos largos y subsidio implícito redefinen qué tipo de proyectos serán viables. El producto residencial medio y medio-bajo del mercado abierto pierde un comprador potencial; gana, en cambio, el formato de renta social y los esquemas mixtos público-privados.

“En 2021 medíamos al Infonavit por créditos colocados. En 2026 lo mediremos por viviendas entregadas y por la salud de su cartera. Es otro instrumento.”

La cifra es la misma; el instrumento, no

El paralelismo entre los 530,525 créditos de 2021 y los 530.3 mil de 2025 es una coincidencia estadística poco frecuente —y especialmente útil para leer el cambio de fondo del Instituto. La colocación se estabilizó. La derrama creció. La morosidad explotó. Y, sobre todo, el rol del Infonavit dentro del sistema mexicano de vivienda dejó de ser financiero para volverse operativo.

Cinco años después del cierre récord de 2021, mismo número, otro modelo. Quien lea solo la cifra entenderá la mitad de la historia.

• Infonavit otorga más de 530 mil créditos hipotecarios en 2021 (nota original)
• Crédito hipotecario no ha recuperado niveles prepandemia: Banxico
• Silver economy en México: 30 millones de personas sin vivienda ni crédito a su medida

El artículo Infonavit otorgó 530 mil créditos en 2021 y 530 mil en 2025. Pero el mercado ya no es el mismo. apareció primero en Inmobiliare.