Capita sovente purtroppo che molte persone o aziende che non riescono a rimborsare un ordinario finanziamento chirografario, o un fido a rientro, si vedono “consigliare” dalle banche di consolidare i loro debiti mediante l’erogazione di un mutuo con sottoscrizione di relativa garanzia ipotecaria. Basta poco dedurre che la finalità di accensione del mutuo non è quella originaria di natura plausibile quale appunto l’acquisto di una abitazione o l’ampliamento o ristrutturazione ma bensì ripianare debiti pregressi.

Facile dedurre che ci troviamo di fronte ad un mutuo simulato o fittizzio, ovvero aprire un mutuo con garanzia per chiudere finanziamenti senza garanzia.

Tale prassi non  è consentita così che il mutuo può essere revocato per i seguenti motivi:

1. Come già detto: la disattesa finalità del mutuo originaria del mutuo; la mancata erogazione della provvista falsa il contratto rendendolo nullo per mancanza di oggetto;
2. La banca con l’ipoteca volontaria diventa creditore privilegiato nei confronti di altri ipotetici creditori che rimarrebbero spiazzati da tale azione.

Bisogna stare molte attenti: è molto probabile che aver ripianato i debiti pregressi con un nuovo mutuo è stata un’azione molto stupida, perché la banca andrebbe a ripianare una parte dei debiti per così dire fittizi (generati da tassi usurai, anatocistici, da commissioni di massimo scoperto prive di causa negoziale).

Ci viene incontro la sentenza n. 409/09 emessa dal Tribunale di Latina (sez. Terracina) che ha dichiarato nulli i contratti di mutuo fondiario erogati per ripianare esposizioni debitorie, che di fatto erano risultate inesistenti.

E’ d’obbligo in questo caso citare la banca e il tribunale accertì e dichiari la nullità del contratto condannando la banca alla restituzione del maltolto.

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In precedenza l’art. 2, comma 4 della legge 108/1996 stabiliva che il tasso di soglia si determinava aumentando del 50% il tasso medio globale (TEGM) in vigore al momento per il singolo strumento finanziario.

Dal 14 maggio 2011 (entrata in vigore del decreto sviluppo) il tasso di soglia si ottiene moltiplicando per 1,25 il tasso medio globale, al risultato si sommano 4 punti percentuali.

La differenza tra il tasso di usura ricavato ed il tasso medio non può superare gli 8 punti percentuali, questo rimamene l’unico “salvagente” che come vedremo più avanti con un esempio, rimane una condizione molto difficile di verificarsi, pertanto le banche hanno “gioco facile”.

In passato bastava semplicemente moltiplicare per 1,5 il tasso medio (TEGM) si otteneva il valore del limite di soglia oltre il quale si configurava l’usura. Oggi invece con il nuovo sistema di calcolo, leggermente più complicato, gli attori che se ne avvantaggeranno saranno appunto le banche che potranno godere di margini più larghi nella definizione degli interessi passivi da applicare ai vari prodotti finanziari, come vedremo dagli esempi sottostanti:

ESEMPIO 1:

Mutuo tasso fisso valore TEGM pari a 7%.

Vecchio calcolo: 7 x 1,5 = 10,5 %  (tasso di usura)

Nuovo calcolo: (7 x 1,25) + 4 = 12.75% (tasso di usura)

Ricapitolando si ha con il vecchio metodo di rilevamento un valore del tasso di usura pari al 10,5% con il nuovo decreto sviluppo il tasso di usura del’esempio riportato sopra è pari a 12,75% con una differenza di 2,25 punti base.

Questo significa che per un finanziamento che ha il TEGM pari a 7% l’istituto erogante può spingersi fino al 12,75% per non incorrere nel reato di usura quanto prima la soglia era del 10,5%.

Prima abbiamo accennato al fatto che il nuovo provvedimento prevede un paletto al tasso di soglia: la differenza tra il tasso di usura e il TEGM non deve superare gli otto punti percentuali. Facendo due calcoli salta subito all’occhio che tale blocco a favore dei consumatori scatto solo per quei prodotti avente un TEGM superiore al 16%.

ESEMPIO 2:

Carta revolving valore TEGM pari a 18,5%.

Vecchio calcolo 18,5 x 1.5 = 27,75%

Nuovo calcolo 18,5 + 8 = 26.5

In questo caso il nuovo calcolo stabilito dal decreto sviluppo avvantaggia i consumatori di 1,25% per quanto riguarda l’esempio riportato.

Tuttavia va considerato che quasi tutti i prodotti hanno un valore TEGM più basso del 16% (almeno per quanto riguarda i valori anno 2012, ad eccezione del credito revolving).

Pertanto la limitazione dei 8 punti percentuali non trova adesso applicazione, mentre al contrario come visto per l’esempio nr. 1 è aumentata la forbice per la determinazione del tasso di usura, a favore degli istituto di credito e delle finanziarie abilitate ad erogare credito.

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Giusto per rimanere in tema prendiamo ad esempio quando si parla di prestito a tasso zero: Il tasso zero, in questi casi, è senza dubbio riferito al TAN e non al TAEG (conosciuto anche come ISC indicatore sintetico di costo). Ribadiamo che il TAEG è l’indicatore finale, valutato in percentuale, che comprende la totalità delle voci di spesa di un finanziamento. Ciò significa che seppur il TAN è a zero, il TAEG non sarà altrettanto ma avrà per forza un valore superiore allo zero.

Addirittura è capitato che il TAEG non è riportato nelle pubblicità di un prestito seppur previsto per legge. L’assenza di tale indicatore non permette al consumatore di conoscere e soprattutto di calcolare il costo finale del finanziamento; Le disposizioni in materia di trasparenza bancaria, ordinano che gli annunci pubblicitari divulgati su qualsiasi mezzo (internet, radio, tv ecc.), devono sottolineare la loro origine propagandistica e devono obbligatoriamente contenere le seguenti voci:

• come l’utente possa informarsi sui relativi fogli informativi;
• Il TAEG;
• Tasso interesse utilizzato
• Se importo delle rate è determinabile deve essere specificata la loro entità e il totale costo del finanziamento.
• Indicato la durata della promozione.

Rimane il fatto che conoscere il TAEG è il modo più diretto per paragonare le varie offerte di prestito.

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Se durante il rimborso ci accorgiamo però che lo spread è ben diverso da quello sottoscritto, per prima cosa dobbiamo accertare che non vi siano stati malintesi, che quanto stipulato sia corretto e limpido, che la banca erogatrice non abbia sbagliato o che noi stessi non abbiamo sbagliato a conteggiare.

Di sicuro il notaio stipulante può favorire tali accertamenti e darci una risposta competente ed esauriente.

Tuttavia è bene sapere che solo in una occasione la banca ha facoltà di modificare le condizioni pattuite in fase contrattuale, se previsto appunto da contratto (quasi mai succede) e chiaramente approvato (La banca può variare lo spread ma solo a certe condizioni). Cosi chiamato “Ius Variandi”: esercizio della facoltà di modificare unilateralmente le condizioni economiche contrattuali. Con la legge 4 agosto 2006 nr. 248 lo “Ius Variandi” è applicabile solo in presenza di una motivata giustificazione e soggetto ad una esclusivo procedimento:

la modifica contrattuale deve essere espressa al cliente in forma scritta o tramite diverso sistema durevole precauzionalmente accolto , almeno 30 giorni prima, avente tra l’altro la seguente dicitura “Proposta di modifica unilaterale del contratto”.

A questo punto il cliente ha possibilità di recedere dal contratto, senza costi, entro 60 giorni dal ricevimento dalla “proposta di modifica”, diversamente la modifica si intende recepita.

AGGIORNAMENTO

Con il Decreto Legislativo nr. 141 del 13 agosto 2010 in attuazione alla direttiva 2008/48/CE, l’istituto dello Ius Variandi (art. 118 del testo unico bancario) viene abolito nei contratti bancari a lunga durata e a tempo determinato (prestiti e mutui).

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Nonostante a novembre del 2011 c’è stato, da parte della BCE, la riduzione del costo del denaro portandolo all’1%, i mutui continuano ad essere cari.

Ricordiamo che spread mutui fino ad aprile e maggio si aggiravano intorno all’1%, cosa è successo oggi?, come ci si può tutelare?, cosa deve fare oggi una famiglia se deve stipulare un mutuo?, quali sono i consigli?.

Queste son tutte domande che esigono risposte certe ma non scontate e che pochi “addetti ai lavori” possono dare. Noi cercheremo invece di dare alcune risposte che siano dei consigli, tutto qua.

Il dato di fatto è che il costo del danaro è sceso, ma oggi stipulare un mutuo rimane una soluzione da prendere con le dovute cautele perché lo spread rimane invariato per tutta la durata del mutuo. Vuol dire che se oggi stipulassimo un mutuo a tasso variabile, con un possibile aumento dell’euribor avremmo dei tassi finiti con valori oltre i 5 o 6 punti percentuali (molto caro nonostante il costo del denaro oggi è pari 1%). Altro punto di vista non avremmo grandi benefici in caso di diminuzione del tasso di riferimento, infatti il mutuo rimarrebbe caro proprio per via dei valore dello spread molto elevato.

Oggi a farne le spese non sono solo che si accinge a stipulare per la prima volta il mutui per l’acquisto della sua prima casa o seconda casa, ma a tutto il popolo di chi desidera rinegoziare o surrogare il proprio mutuo.  Rinegoziazioni e possibile surroghe che di fatto vengono bloccate o sospese in quanto rimane impossibile trovare soluzioni più vantaggiose che fino ad un anno fa era possibile trovare sul mercato.

Il nostro consiglio rimane di stare molto attenti oggi ai valori di spread ed ai contratti di mutuo che si vanno a stipulare, ricordando che è sempre possibile negoziare e trattare con l’istituto bancario soprattutto quanto il valore in ercentuale dell’LTV (Loan To Value) è molto contenuto.

Certo che quello degli spread è un dilemma rivolto soprattutto ai nuovi aspiranti mutuatari e a tutte quelle persone che sono in attesa della delibera, sperando di aver vincolato il proprio contratto a determinate clausole, del tipo lasciarsi la possibilità di cambiare tipo di mutuo e contratto al verificarsi di determinate situazioni. Se riusciamo ad ottenere uno spread competitivo, dopo una strenua trattativa, è bene cercare di bloccare le condizioni entro una data “comoda”. Molto dipende da Banca e Banca, ognuna ha una propria strategia, ricordando che un mutuo è un contratto come tutti gli altri e quindi contrattabile punto per punto.

Per chi infine è “costretto” a comprare casa ricorrendo ad un mutuo pari all’100% (difficile ottenimento) o all’80% forse farebbe meglio a valutare la possibilità di desistere a comprare casa e rimanendo fuori dal mercato aspettando magari di comprare un’ altra soluzione immobiliare a sconto.

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Cercheremo di rispondere a questa domanda iniziando a dire che le preoccupazioni di molte persone che vanno o che sono in procinto di stipulare un mutuo a tasso fisso, sono figlie della impossibilità di conoscere il tasso effettivo legato al mutuo stesso, fino all’ultimo giorno.

Cosa vuol dire tutto ciò?

Che la banca ufficializza il tasso di interesse applicato al mutuo solo il giorno della stipula.

Come ci si può difendere da tale inconveniente e sottrarsi ad odiose sorprese dell’ultimo minuto?

Vi sono in realtà due precauzioni da prendere che possono sembrare banali, ma non lo sono affatto, le elenchiamo:

1. Assicurarsi l’opportunità di modificare o sostituire il contratto fino all’ultimo giorno;
2. Optare per un mutuo a tasso fisso indicizzato all’eurirs (IRS).

Analizziamo il punto 1, ovvero assicurarsi la possibilità di cambiare il contratto di mutuo fino all’ultimo momento: tale esigenza nasce dal fatto che siccome il tasso di interesse conosciuto in fase di ricerca del mutuo non può rimanere fisso per tutta la durata d’istruttoria fino al giorno dell’erogazione, ci si può tutelare concordando, con la banca, la possibilità di optare per un altro tipo di contratto, se i tassi dovessero mutare considerevolmente.

Così che, se pochi giorni prima della stipula, il tasso dovesse alzarsi significativamente, ci si sarà cautelati ritirandosi su un altro tipo di mutuo, per esempio su un mutuo tasso variabile con cap.

Il punto 2 ovvero, scegliere un mutuo a tasso fisso legato all’indice eurirs (IRS), significa sapere in anticipo l’andamento del tasso di interesse. Vuol dire che individuando il valore dell’ IRS saremo in grado di conoscere il tasso effettivo globale che andremo a pagare grossomodo l’ultimo giorno. Perché il tasso finale di un mutuo a tasso fisso è composta della formula:

Tasso Finale = IRS (relativo alla durata del mutuo) + spread (guadagno della banca)

Lo spread “dovrebbe” rimanere costante mentre a variare è l’IRS. Se la banca invece decide legittimamente di applicare un determinato tasso fisso, senza subordinarlo all’indice IRS, non vi sarà soluzione per conoscerne l’andamento. Con il pericolo che in determinate situazioni di mercato il tasso potrebbe impennarsi bruscamente nel periodo prossimo alla stipula.

Argomenti che potrebbero interessarti:

1. Come si determina il tasso fisso;

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Il Mutuo con opzione permette di rimborsare le rate con una tasso fisso per un periodo prestabilito di anni 2, 3 o 5 dipende dalla banca e dal tipo di prodotto, dopo tale periodo si ha la possibilità di scegliere se continuare con il tasso fisso o passare al tasso variabile.

E’ importantissimo sapere che se si sceglie di continuare il rimborso con il tasso fisso, quest’ ultimo sarà determinato e riveduto in base ai valori attuali del momento, con valore differente da quello trascorso. Questa è la differenza principe con il mutuo a  tasso fisso tradizionale, che una volta contratto non si presta quasi mai a modifiche.

ESEMPIO CONCRETO: se si opta per un mutuo a tasso fisso tradizionale con un tasso del 5,5%, si corrisponderà il 5,5% per tutta la durata dell’ammortamento.

Al contrario si stipula un mutuo con opzione biennale con un tasso iniziale d’interesse pari al 5,5%, trascorsi i due anni si avrà la possibilità di passare ad uno nuovo tasso sia fisso o variabile.

Mettiamo il caso che si risolva di proseguire a tasso fisso non si usufruirà del  5,5% trascorso, ma il tasso di riferimento attuale. Così come ogni scadenza del biennio il tasso potrebbe avere un valore minore o superiore a quello precedentemente utilizzato.

Molte persone pensano che si può conoscere il tasso applicato al mutuo molto prima del giorno dell’atto dal notaio. In realtà non è possibile perché la banca deve in un certo modo prima “tutelarsi” effettuando delle operazioni di “copertura” e poi erogare successivamente, per questo motivo solo il giorno dell’atto è possibile sapere il tasso effettivo applicato al mutuo.

In un altro post, molto presto, parleremo di come difendersi dal mutuo a tasso fisso per evitare inaspettate soprese dell’ultimo minuto.

Il consiglio rimane quello di tenere sott’occhio il tasso di riferimento (IRS) Euirs per tutta la durata della richiesta di mutuo.

Tra banca e banca vi è differenza nella scelta del parametro di riferimento irs applicato al mutuo a tasso fisso, molte banche decidono di lasciare il parametro invariato nelle offerte per un mese, altre invece cambiano valore anche giorno per giorno.

Come già detto non vi è garanzia nel mantenimento del valore del tasso, tranne in presenza di particolari promozioni.

Per approfondire:

1. Come cambia il tasso tra la domanda di mutuo e l’erogazione;
2. Come si ottiene il tasso fisso;
3. Il paramentro di riferimento Euris IRS.

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Cosa è successo a distanza di due anni? Che gli indici di riferimento euribor ed BCE sono diminuiti anche di molto se prendiamo in esame soprattutto l’euribor. A fare il “prezzo” è lo spread molto più caro rispetto a due anni fa.

Oggi abbiamo valori di spread nella maggior parte dei casi superiore ai 3 punti percentuali per il mutui a tasso variabile legati all’euribor e valori di spread pari o superiori ai 4 punti percentuali per i mutui a tasso variabile legati al tasso BCE. Quindi ad una discesa e stabilità dell’indice euribor e BCE le banche anno aumentato il loro ricavo, tanto da avere oggi la stessa rata di allora, ma con l’incognita dell’aumento degli indici a cui saremo legati per i prossimi decenni se stipulassimo adesso.

Sull’euribor ne abbiamo parlato ampiamente, ne pubblichiamo anche l’andamento ed i valori, qui parleremo del tasso BCE e la correlazione con i mutui. Innanzi tutto precisiamo che il tasso BCE viene stabilito appunto dalle autorità Europe, ogni qualvolta il tasso viene tagliato o aumentato è per motivi prettamente inflazionistici: per contrastarla ed incoraggiare lo sviluppo economico. Tanto è vero che solo negli ultimi due mesi tra novembre e dicembre 2011 il tasso è stato ridimensionato di 0,5 punti percentuali arrivando ad un valore dell’1%.

Ma qual è la differenza sostanziale tra l’euribor ed il tasso BCE?

I dati storici ci illustrano ampiamente che il tasso euribor ha una volatilità maggiore rispetto al tasso BCE, questo significa che chi non vuole subire andamenti altalenanti deve affidarsi al tasso BCE molto più stabile.  Ma come già detto in precedenza le banche si fanno pagare caro il tasso BCE, abbiamo spread molto costosi, a volte con una differenza di quasi 1 punto base.

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Di seguito cercheremo di elencare una serie di informazioni e nozioni per non farsi “ingannare” e per essere preparati ad una scelta più consapevole. In questo articolo inizieremo a parlare dei mutui a tasso variabile:

Molte volte quando si presenta un offerta di mutuo a tasso variabile, non tutti sono a conoscenza che il tasso presentato per fare la proposta non è il vero tasso ma solo uno definito “tasso d’ingresso”, che è più contenuto rispetto al tasso effettivo e generalmente esiste solo per il primi mesi di vita del mutuo. Quando nelle pubblicità  si vedono tassi molto appetitosi sicuramente ci troviamo di fronte ad un esempio di rimborso mutuo calcolo sulla base del tasso d’ingresso.

Il tasso effettivo è il cosiddetto tasso a regime, quindi se si vuole ottenere una proposta reale è naturale farsi fare un preventivo che riprenda il tasso a regime e non quello d’ingresso!!.

Il tasso a regime nei mutui a tasso variabile è sempre costituto dalla formula euribor più spread.

L’euribor rappresenta il costo che sostengono le banche per comprare il denaro che ci prestano, mentre lo spread  non è altro  il ricavo della banca.

Il mutuo è detto variabile poiché è la componente l’euribor a subire variazioni mentre lo spread nella maggior parte dei contratti stipulati rimane fisso per tutta la durata del mutuo.

ESEMPIO CONCRETO: un mutuo a tasso variabile dell’importo di 100.000 euro e della durata di 25 anni potrebbe essere pubblicizzato con un tasso del 2% avente quindi una rata di partenza di euro 423, mentre a regime con il tasso corrispondente alla formula euribor + spread (esempio 1,5 + 1,5% =3%) avremmo una rata pari a 474 euro, ben 51 euro in più).

Quindi per sapere quale sia il tasso a regime che andremo a pagare sarà necessario conoscere l’euribor.

E’ palese che per confrontare le varie proposte e pubblicità sarà necessario risalire ai valori “reali” del mutuo che ne determinano l’importo, quindi lo spread e l’euribor.

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Nelle “Branchie” del credito ipotecario rientra Il credito Fondiario in senso più stretto il mutuo fondiario. Il credito fondiario è regolato e definito dal TUB (testo unico bancario) ai sensi dell’art. 38 D.L. 1 settembre 1993, n. 385 secondo cui: Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili .

Quali sono i presupposti per richiedere un mutuo fondiario?

Si ha credito fondiario quando ci troviamo di fronte alle seguenti caratteristiche:

1. Il credito è erogato dalla Banca;
2. Il rimborso del credito dev’essere a medio o lungo termine;
3. Il credito è garantito da iscrizione ipotecaria di primo grado su immobili

Un altro aspetto fondamentale che caratterizza il credito fondiario e quindi il mutuo fondiario è l’applicazione della formula dell’80% : il limite finanziabile è rappresentato dal valore dell’immobile o del costo dei lavori da realizzare (incluso il prezzo del terreno o area da ristrutturare) decurtato del 20%, in base alla delibera CICR ( Comitato interministeriale del credito e risparmio ).

In assenza anche di un solo aspetto dei tre elencati in precedenza o del limite di finanziabilità (80%) legalmente non possiamo parlare di credito fondiario e quindi fare riferimento alla dottrina interessata.

Tuttavia consideriamo che in presenza di un mutuo fondiario, l’ipoteca in favore della banca deve essere “parallela” all’erogazione. Inoltre ricordiamo che le banche possono erogare anche in presenza di una iscrizione d’ipoteca di primo grado già gravante sull’immobile, in questi casi parleremo di “finanziamenti integrativi”. Infine le banche possono concedere il credito fondiario (mantenendone le caratteristiche) superando la soglia dell’80% arrivando anche al 100%, grazie all’acquisizione di garanzie aggiuntive oltre quella ipotecaria, quali fideiussioni bancarie o polizze di assicurazione.

Quale differenza tra credito mutuo fondiario e mutuo ipotecario?

Molti di noi non conoscono quali sono le differenze tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario, molto spesso si pensa che si tratti dello stessa tipologia di prodotto, ma non è così. Spesso gli operatori del mercato, o perché si da per scontato o per altri motivi, non spiegano queste differenze. Sara successo sicuramente che molte volte in passato si saranno stipulati mutui ipotecari invece che fondiari, pur esistendo le congetture per contrarre gli ultimi. Davvero un peccato perché con il mutuo fondiario si possono risparmiare diversi soldi (spese notarili e di cancellazione d’ipoteca).

Iniziamo a dire che il mutuo fondiario che è indubbiamente ipotecario gode di specifiche privilegi per esempio tassi di interesse più vantaggiosi, costi notarili più contenuti ed è esclusivamente utilizzato per l’acquisto della “prima casa”; Il mutuo ipotecario non è obbligatoriamente fondiario, quindi ha condizioni meno favorevoli, gli interessi passivi non possono essere detratti, si fa ricorso al mutuo ipotecario non fondiario per acquisti di immobili ad uso diverso ai fini abitativi o per liquidità.

Come già accennato all’inizio dell’articolo il mutuo o credito fondiario è regolato dal TUB (testo unico bancario), senza ombra di dubbio le differenze sono tutte argomentabili per legge, andando nello specifico, rispetto ad altri finanziamenti di natura ipotecaria, il credito fondiario permette secondo l’art. 39 del TUB (ipoteche):

1. Recita il comma 1: Per l’iscrizione ipotecaria la banca può eleggere domicilio presso la propria sede;
2. Recita il comma 2: Quando la stipulazione del contratto e l’erogazione del denaro formino oggetto di atti separati, il conservatore dei registri immobiliari, in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento, esegue, a margine dell’iscrizione già presa, l’annotazione dell’avvenuto pagamento e dell’eventuale variazione degli interessi convenuta dalle parti; in tal caso l’ipoteca iscritta fa collocare nello stesso grado gli interessi nella misura risultante dall’annotazione stessa;
3. Recita il comma 3: Il credito della banca relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione è garantito dall’ipoteca iscritta fino a concorrenza dell’importo effettivamente dovuto per effetto dell’applicazione di dette clausole. L’adeguamento dell’ipoteca si verifica automaticamente se la nota d’iscrizione menziona la clausola di indicizzazione;
4. Recita il comma 4: Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L’articolo 67 della legge fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari;
5. Recita il comma 5: I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’articolo 38;
6. Recita il comma 6: In caso di edificio o complesso condominiale, il debitore e il terzo acquirente del bene ipotecato hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia. Il conservatore dei registri immobiliari annota la suddivisione e il frazionamento a margine dell’iscrizione presa;

Lettara “d” comma 4 (di sopra)) evidente che lo scopo della legge è quella di tutelare la banca in caso di fallimento del mutuatario. Attenzione:tale norma però non “lavora” in favore del debitore per tutti i pagamenti effettuati in anticipo per esempio le estinzioni parziali del debito.
Le lettere “e” comma 5 e lettera “f” comma 6 sono chiaramente norme in favore del parte mutuataria, ovvero si può richiedere la diminuzione dell’importo ipotecato al ridursi del debito (art. 39, comma 5 del TUB) come il costo diminuito fino a metà dei costi notarli (non della parcella però!!) (art. 39, comma 7 del TUB).

Altro aspetto non da sottovalutare di certo l’eventualità di aver a disposizione più tempo in caso di azione legale per morosità (art.40, comma 2 del TUB).
Infine non è necessario cancellare l’ipoteca in caso di mutuo fondiario estinto, con relativo risparmio della spesa notarile prevista.

Noi di InRosso.com vi suggeriamo di stipulare sempre un mutuo fondiario qualora vi siano i presupposti per farlo, quindi di informarsi per bene presso la propria banca e verificarne i presupposti.

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