Cette pratique pose problème dans la mesure où les copropriétaires font confiance à leur syndic pour faire jouer la concurrence et identifier le meilleur prestataire sur des critères objectifs.

Ce système n’est-il pas une entorse grave aux textes en vigueur, notamment à l’article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi « Hoguet » qui fixe les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce ?

Article 66 du décret du 20 juillet 1972 : « le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ».

L’administration répond (rép. min. Navarro, n° 19169, JO Sénat 17 mai 2012) qu’il résulte de cet article que le syndic de copropriété ne peut légalement percevoir de rétrocommissions de la part de sociétés en contrepartie de la passation de contrats avec ces entreprises pour le compte des syndicats de copropriétaires dont il est le mandataire.

Un syndic percevant de telles rétrocommissions pourra voir sa responsabilité civile professionnelle engagée vis à vis du syndicat des copropriétaires dés lors que ce dernier sera en mesure de démontrer l’existence non seulement d’une faute, tenant en la violation de l’article 66 du décret, mais aussi d’un préjudice en découlant pour les copropriétaires.

« L’Université d’Été des Avocats »

Ces formations sont dispensées de manière interactive par d’éminents universitaires et spécialistes et offrent aux auditeurs, avocats, juristes et professionnels, la meilleure possibilité d’actualiser leurs connaissances, en une semaine, sur un thème précis.

Les auditeurs sont accueillis dans un environnement agréable et convivial.

Les formations de l’Université d’Été des Avocats sont validées par le Conseil national des barreaux au titre de l’obligation de formation continue des avocats.

Le programme 2012 se décompose en trois formations, d’une semaine, sur un thème précis.

La première formation intitulée « Le Droit de la Vente- Le contrat de vente » sera animée par le Professeur Cyril Grimaldi.

Le Professeur Grimaldi présentera en premier lieu les contrats préparatoires à la vente, puis le droit commun de la formation de la vente et les obligations contractuelles des parties à la vente.

Enfin, il développera les règles spéciales applicables aux ventes immobilières et aux ventes de fonds de commerce et la vente internationale.

La formation se déroulera du lundi 9 juillet au vendredi 13 juillet 2012 au sein du Château de Saulon dans la commune de Saulon la Rue.

La seconde formation intitulée le « Droit de la Consommation- La protection des cocontractants » sera animée par le Professeur Guy Raymond.

Le Professeur Raymond présentera, notamment, la protection du cocontractant au stade de la formation du contrat et au stade de l’exécution du contrat.

La formation aura lieu du lundi 9 juillet au vendredi 13 juillet 2012 au Grand Hôtel de Paris dans la commune de Villard de Lans.

La troisième formation intitulée  « Procédure civile – La procédure dans tous ses états » sera animée par le Professeur Nathalie Fricéro.

Le Professeur Fricéro interviendra sur les conditions et les effets de l’action en justice et exposera deux procédures modèles ainsi que les nouvelles procédures d’appel.

Enfin, elle présentera les incidents de procédure et les recours à une justice alternative.

La formation aura lieu du lundi 16 juillet au vendredi 20 juillet 2012 au sein de l’Hostellerie de Fontanges dans la commune de Rodez.

Le programme détaillé des formations et le bulletin d’inscription sont disponibles sur le site Internet de l’Université d’Été des Avocats.

Mapreuve.com

Ce site permet d’une part de protéger juridiquement toute création (photo, musique, design, page web, vidéo,…) et d’autre part d’apporter une preuve personnelle d’antériorité d’une invention quelle qu’elle soit.

Le procédé développé par Dhimyotis, basé sur la signature électronique qualifiée et l’horodatage certifié, accepte tout fichier quelle que soit sa taille ou son format.

Autre avantage et pas des moindres : le fichier ne sort pas de l’ordinateur de son émetteur, ce qui en préserve le secret et la confidentialité.

Quels sont les avantages de la Protection personnelle antérieure ?

Selon l’article L.613-7 du Code de la Propriété Intellectuelle «Toute personne qui, de bonne foi, à la date de dépôt de priorité d’un brevet, était, sur le territoire où le présent livre est applicable, en possession de l’invention objet du brevet, a le droit, à titre personnel, d’exploiter l’invention malgré l’existence du brevet ».

Ce droit est l’alternative au dépôt de brevet, il permet de protéger juridiquement une invention et de continuer à l’exploiter même en présence d’un brevet déposé ultérieurement sur une invention similaire.

Il permet également de protéger régulièrement les évolutions d’une innovation, mais surtout de ne pas dévoiler un savoir-faire secret alors que le breveté verra la description de son invention publiée.

Mapreuve.com permet de donner une antériorité sur une invention technologique.

Comment ? si une invention est protégée sur MaPreuve.com, et qu’une autre personne dépose un brevet ultérieurement sur cette même invention, l’inventeur pourra tout de même l’exploiter en France, au titre du droit de possession personnelle antérieure.

Par ailleurs, si l’inventeur n’est pas certain de déposer un brevet, il aura intérêt à protéger les différentes étapes de R&D et son invention sur MaPreuve.com pour en conserver les droits.

Comment prouver ?

Celui qui souhaite se prévaloir d’un droit de Possession personnelle antérieure doit prouver avec exactitude la date et le contenu de l’invention.

Le site www.mapreuve.com apporte cette preuve.

A qui s’adresse Mapreuve.com ?

Le droit de Possession personnelle antérieure est accordé à toutes personnes physiques et personnes morales de droit privé ou public.

Afin de bénéficier de ce droit, les conditions sont les suivantes :

• Celui qui invoque la possession doit être de bonne foi,

• L’invention doit être connue avant l’éventuelle date de la demande de priorité de brevet,

• La possession doit être établie dans le pays où ce droit est applicable.

Ce droit est reconnu dans de nombreux pays, dont les pays européens. Les États-Unis ont voté en septembre 2011 cette prérogative dans le cadre de la réforme du droit américain des brevets.

Le dépôt d’un brevet coûte environ 5 000 euros pour un pays, son formalisme est lourd et les nombreux contrôles ne garantissent pas que le dépôt d’une demande de brevet aboutisse à la délivrance d’un brevet valide, et même si c’est le cas la procédure peut durer plusieurs années.

Sur une moyenne de 100 brevets, 70 ne généreront aucun revenu, 29 produiront de bons résultats, 9 seront rentables et 1 seul apportera fortune à son propriétaire.

Le coût d’enregistrement d’une preuve peut varier de 3 à 8 euros en fonction du choix de la formule lors la création d’un compte de dépôt Mapreuve.com.

En complément de la protection juridique, Mapreuve.com propose des services très utiles au niveau de l’exploitation.

La vérification de la preuve est possible à tout moment sans en détruire l’authenticité, le chargement d’un sceau permettant à un accès direct à la preuve, la protection à plusieurs auteurs, la possibilité pour un mandataire de protéger pour un tiers, et bientôt la conservation des preuves sont autant d’atouts pour les entreprises et les professionnels de tous secteurs.

Quelle est la valeur juridique des preuves réalisées via le site www.mapreuve.com ?

La protection est notamment basée sur le système juridique de la signature électronique normée.

En effet depuis la directive 1999/93/CE du Parlement européen et du conseil en date du 13 décembre 1999, transposée par la loi du 13 mars 2000 sur la signature électronique, il existe un nouveau mode de preuve : la signature électronique normée.

Seuls les Tiers de Confiance peuvent au sens de ces textes faire de la signature électronique à valeur légale, admise comme preuve en justice.

La société Dhimyotis, propriétaire du site MaPreuve.com, a la qualification de Tiers de Confiance grâce à l’obtention de normes nationales et européennes en la matière.

Quelle est l’incidence de cette loi nouvelle sur le statut de la copropriété ?

L’article 103 du texte simplifiant le droit et allégeant les démarches administratives impacte la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété par l’ajout des articles 26-4 à 26-8 et la modification de l’article 33.

Le nouvel article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 :

A l’unanimité des voix des copropriétaires, l’assemblée générale peut décider la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement :

• soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés,

• soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et régulièrement votés.

L’assemblée générale peut également voter la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires :

• à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés,

• au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer, à la même majorité que celle nécessaire au vote;

*soit des travaux concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives,

*soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat.

Les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses.

A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Le nouvel article 26-5 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le contrat de prêt conclu, conforme aux conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l’expiration du délai de recours de deux mois contre les décisions d’assemblées générales.

Le nouvel article 26-6 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le montant de l’emprunt est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.

Seuls les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus à son remboursement.

Le nouvel article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 :

Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire.

Ce cautionnement ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance, un établissement de crédit, la Poste ou la banque de France.

Après mise en oeuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l’exercice du privilège du syndicat des copropriétaires.

Le nouvel article 26-8 de la loi du 10 juillet 1965 :

Lors d’une mutation entre vifs du lot d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l’emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles.

Toutefois, en cas d’accord du prêteur et de la caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son approbation.

Le notaire informe le syndic de ces accords.

La modification de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 :

Elle apparaît en caractères gras ci-dessous;

« La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part.

Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.

 Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

 Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires ».

« Vous évoquez cette question en termes d’avantages et d’inconvénients.

De mon point de vue, je ne vois aucune importunité à l’ouverture d’un tel compte.

Comme vous-même, comme moi-même, votre syndicat de copropriétaires, personne morale, sera titulaire de son propre compte courant voire, éventuellement, de son propre compte d’épargne.

Sur ce compte courant seront déposés les fonds de la copropriété et uniquement ceux de la copropriété, ce qui veut dire qu’étant ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, seuls les mouvements bancaires affectant la copropriété figureront sur les relevés.

À noter, juridiquement parlant, que ce mode de fonctionnement – ceci est trop souvent oublié pour des raisons diverses et variées – constitue le principe posé par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé… :
…
- d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ».

L’exception au principe – très largement combattue par nombre d’associations de consommateurs et/ou de copropriétaires – vient ensuite :

« L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat ».

L’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précisant cette exception :

« La décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.

Cette dispense est renouvelable.

Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic ».

Dans ce cas de figure de la dispense conférée au syndic, un compte bancaire unique est ouvert au nom du syndic, lequel compte constitue une sorte de « pot commun » où sont déposés les fonds de l’ensemble des résidences gérées.

C’est ce « pot commun » qui pose problème et qui m’amène à traiter des avantages du compte bancaire séparé.

J’en discerne deux majeurs :

• Le premier grand avantage : une transparence totale au niveau des comptes :

Ainsi que je l’indiquais plus haut en présentant le compte courant syndicat des copropriétaires, seuls les mouvements bancaires concernant la copropriété y seront mentionnés.

Corrélativement le travail de contrôle du conseil syndical s’en trouvera facilité (repérer plus clairement les écarts entre les devis et les factures, les retards de paiements…), étant entendu que l’accès au compte bancaire unique du syndic est fréquemment refusé au titre de la confidentialité.

Outre l’audit favorisé, je mentionnerais également :

- La faculté de placer, au profit du syndicat, les excédents de trésorerie de gestion courante, les fonds provisionnés pour d’éventuels gros travaux,

- La possibilité de connaitre aisément, à tout moment et avec exactitude le montant de la trésorerie restant sur le compte.

• Le second grand avantage : une sécurité en cas de défaillance du syndic :

Ce qui est tout de même loin d’être négligeable par les temps difficiles qui courent, vous-même et les autres copropriétaires ne perdrez pas d’argent ou vous-même et les autres copropriétaires n’aurez pas à actionner la garantie financière du gestionnaire pour être remboursés.

À propos de cette garantie financière, il ne faut pas perdre de vue que le garant va, légitimement, défendre ses intérêts et donc utiliser tous les moyens dont il dispose pour éviter d’avoir à payer.

Dans l’affaire Les souscripteurs du Lloyd’s de Londres (garant du syndic en liquidation judiciaire) contre le syndicat des copropriétaires 99 avenue de Villiers 75017 Paris (Cour d’appel de Paris n° 07/12209 du 10 avril 2008), c’est tout le sens de la stratégie (gagnante) du Lloyd’s.

Alors que le syndicat avait obtenu gain de cause en première instance, la Cour d’appel jugea sa créance insuffisamment établie et le débouta de toutes ses demandes.

Sur les défaillances de syndic, sachez, en tant que de besoin, qu’elles ne sont pas l’apanage des grands réseaux ou des cabinets importants.

Elles touchent potentiellement tous ces professionnels peu importe leur taille, leur localisation.

Vous posez, ensuite, la question du coût de l’ouverture d’un compte séparé.

En la matière, il convient de se référer à l’arrêté du 19 mars 2010 (JO du 21 mars 2010) modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.

Son article 1 dispose que les opérations effectuées par les syndics de copropriété qui figurent dans l’annexe relèvent de la gestion courante.

Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel.

A la rubrique II – Comptabilité générale de la copropriété, le point II-5 est rédigé comme suit :

« Compte bancaire séparé ou, le cas échéant, compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) ».

Ceci étant, dans la réalité du quotidien, les syndics sollicitent une dispense et s’ils ne l’obtiennent pas augmentent (pas tous) leurs honoraires pour l’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Quoi qu’il en soit, il me semble important de garder à l’esprit qu’un contrat se négocie et que la meilleure attitude à avoir est de faire jouer la concurrence ».

Le blog Emploi Droit – Juridique au service des candidats et des recruteurs des secteurs du droit et du juridique

Tout comme pour les blogs régionaux, ce site donne accès gratuitement aux demandeurs d’emploi et aux recruteurs, à toutes les informations qui concernent leur domaine d’activité.

« Nous faisons un travail considérable de veille et d’agrégation de toutes les informations, contenus, chiffres, actualités qui concernent tous les secteurs de l’emploi. Il aurait été dommage de ne pas en faire bénéficier les principaux intéressés en analysant la pertinence de cette masse d’informations et en leur fournissant les résultats de manière construite », affirme Stéphanie Delestre, fondatrice de « Qapa.fr ».

Des contenus exclusifs sont proposés ainsi que l’agrégation de toutes les informations disponibles sur le web se rapportant à la thématique de leur secteur :

- Toutes les actualités emploi du secteur,

- Les offres d’emploi spécifiques au domaine d’activité,

- Les options de commentaires, d’échanges et de communication sur les réseaux sociaux : Facebook, Twitter, etc…

- Des fiches pratiques,

- etc…

La mise en relation gratuite et immédiate des candidats et des recruteurs

En plus des informations divulguées sur les blogs, les candidats ont la possibilité de découvrir toutes les offres d’emploi qui concernent leur activité.

Ces offres d’emploi sont organisées pour que le candidat puisse voir en un clin d’œil si le poste lui correspond ou non grâce à l’algorithme de Qapa visualisable sous la forme d’un pourcentage de « matching ».

Grâce à ce pourcentage, le candidat et le recruteur savent automatiquement si leurs attentes s’accordent.

Toutes les offres d’emploi par secteurs d’activité

Ces offres par secteurs d’activité peuvent être consultées en suivant ce lien.

Qapa.fr : Le « matching » des offres d’emploi et des demandes

Le site « Qapa.fr » compte aujourd’hui plus de 80 000 candidats et plus de 55 000 offres d’emploi.

Tout est gratuit : le dépôt d’annonce d’emploi, la consultation des profils de candidats matchés, etc…

Pour le candidat, plus besoin de CV ni de lettre de motivation.

Le candidat qui recherche un poste sur « Qapa.fr » voit s’afficher automatiquement les compétences qui correspondent à ce travail.

Il lui suffit de cocher les compétences qu’il possède.

Cet affichage lui permet de bien choisir toutes les aptitudes qui sont liées à son métier sans en oublier aucune.

Il enregistre également des données élémentaires mais qui n’apparaissent jamais sur un CV classique comme la distance entre son domicile et le lieu de travail, la flexibilité horaire, la disponibilité et le salaire.

Comment ça marche ?

Pour le candidat :

1. Inscription et constitution d’un profil de compétences et de savoir-faire ;

2. Le « matching » automatisé et la recherche avec toutes les offres d’emploi ;

3. L’accès à un tableau de bord de statistiques sur son activité ;

4. La création d’alertes sur les nouvelles offres.

Pour le recruteur :

1. Le dépôt gratuit d’offres d’emploi ;

2. La sélection de candidats adaptés aux offres postées et un comparateur de candidats ;

3. L’accès aux profils détaillés des candidats suggérés ;

4. L’accès à des statistiques liées à son secteur d’activité et ses besoins de recrutement.

Mais selon Danielle Moos, avocat en droit de la famille et en droit immobilier au Barreau de Seine Saint Denis, ce sont les dérives internes à la profession qui la mettent en danger.

Un certain nombre de dangers viennent de l’extérieur, témoignant de mutations sociales, rapides et parfois même violentes, qui rendent plus fréquent et plus urgent le recours à l’avocat.

Parallèlement, les conditions de vie se durcissent et provoquent un indéniable raidissement des justiciables qui se font une fausse idée de la profession d’avocat qu’ils caricaturent volontiers.

Depuis un certain temps également, on assiste à un empilement de lois et de réformes, votées à la hâte, pour ne pas dire dans la précipitation, qui se succèdent à un rythme plus que soutenu, au point que les magistrats, chargés de leur application, n’ont guère le temps de se familiariser avec les nouveaux textes.

Mais ces dysfonctionnements ne sont pas les pires menaces pesant sur notre profession.

Eu égard aux bouleversements qui affectent notre environnement économique, social et culturel, on est en droit de s’interroger sur ce que nous réserve l’avenir.

Notre profession n’obéit pratiquement plus aux règles fondamentales de la déontologie et de la confraternité.

Tels sont les dangers internes.

• Les manquements déontologiques sont en constante augmentation

Nous ne confondons pas vigilance et alarmisme.

Mais nous pensons que l’accumulation de ce qu’il faut bien considérer comme des manquements aux règles prend des proportions inquiétantes.

Le danger vient de la duplicité d’une proportion sans cesse croissante de justiciables qui, ayant obtenu gain de cause grâce aux judicieux conseils et au dévouement sans bornes de leurs avocats, ont une seule idée en tête : se dérober à leurs engagements financiers envers leur conseil en remettant en cause des conventions d’honoraires et notamment des conventions de résultats signées pourtant en toute connaissance de cause.

Cette pratique, condamnable tant au regard de la morale que des tribunaux, a largement prospéré depuis une bonne décennie grâce au concours, à la fois inattendu et choquant, de quelques confrères en manque de clientèle et victimes de la rareté de dossiers.

Ce qui les incite à défendre des dossiers plus que douteux de contestations d’honoraires, émanant de mauvais payeurs…

Cette récupération plutôt inattendue, voire surprenante, de dossiers de contestations d’honoraires atteint des proportions réellement alarmantes.

Que des avocats contestent les diligences de leurs collègues, nul ne songerait à l’interdire, ni même à le contester.

Encore faut-il que cela soit fait dans le respect des règles, ce qui, hélas, est loin d’être le cas.

La crise économique n’explique pas tout et surtout ne justifie pas tout.

Un certain nombre de confrères n’hésitent plus à fouler aux pieds la déontologie en succédant à des confrères lésés.

Ils endossent les griefs souvent infondés de ces nouveaux clients indélicats en leur donnant un habillage juridique spécieux.

Toute la manœuvre ne vise qu’un objectif : faire rentrer de nouveaux dossiers.

• Les instances ordinales doivent redevenir les garantes de la déontologie

La raison d’être de nos instances ordinales n’est-elle pas précisément de combattre de telles dérives et de réaffirmer avec force l’importance cruciale de notre déontologie ?

Si nos instances ordinales ne réagissent pas avec lucidité mais aussi avec fermeté, c’est toute l’éthique de la profession qui sombrerait.

Or, que serait la profession d’avocat si elle n’était plus fondée sur aucun principe éthique ?

L’avocat devient ce qu’il est après une prestation de serment ; il est un rouage fondamental dans la vie démocratique de toutes les sociétés évoluées.

Voici une évidence qu’il est bon de rappeler tant les manquements à la règle se sont multipliés ces dernières années.

L’avocat est un indispensable auxiliaire de justice.

Sans lui, aucun débat contradictoire n’est possible.

Aucune manifestation de la vérité ne serait plus envisageable.

Le résultat d’une telle carence : nul ne pourrait plus dire le droit.

Et qui aimerait vivre dans un État qui ne serait un État de droit ?

La vieille règle qui consistait à appeler un confrère auquel on succède pour s’assurer du règlement des honoraires dus par le client ne semble plus respectée.

Ceux de nos confrères qui l’honorent sont en constante minorité.

Les règles les plus élémentaires de loyauté et de délicatesse, qui étaient jadis de mise, tendent à disparaître chaque jour un peu plus, au point de faire figure d’exception.

La meilleure preuve de ce grave dysfonctionnement est l’engorgement de plaintes sur l’absence quasi-totale de confraternité qui s’accumulent sur les bureaux des instances ordinales.

Plaintes qui ne reçoivent pas toujours les réponses espérées, au point que certains confrères préfèrent en faire l’économie, alors que leurs demandes sont très fondées.

Comment s’explique une telle attitude ?

Ils sont de plus en plus nombreux, ces confrères, aux yeux desquels les instances ordinales n’accordent pas à ce sujet grave l’attention requise.

Que souhaite-t-on avoir, en fin de compte ?

Un ensemble de relations régies par des règles claires et justes ou tout simplement une forme à peine améliorée de la loi de la jungle ?

Allons-nous laisser la voie libre à ceux qui se livrent avec succès au concours du plus abject ou du plus malveillant ? Ce serait navrant.

Le rappel formel ou mécanique de règles tombées en désuétude depuis fort longtemps ne suffit plus pas.

La menace de sanctions peut encore discipliner les confrères peu scrupuleux, qui adressent d’insolents courriers, truffés d’inacceptables reproches, à leur prédécesseur, sans avoir pris langue avec lui.

N’est-ce pas là une sorte de bassesse, une façon de complaire à un client et de le satisfaire à peu de frais ?

De plus, ce calcul s’avère être à court terme ; car, de même qu’il a trompé son précédent conseil, le client malveillant trompera tout autant son nouvel avocat en le dessaisissant à la veille d’une audience décisive, alors que l’essentiel du travail aura été accompli.

Il ira voir un autre confrère qui s’empressera d’ajouter quelques rapides conclusions, alors que l’essentiel de longues et éprouvantes procédures n’aura pas été son fait.

Ce procédé se répand, qui consiste à tirer profit des sueurs d’autrui…

Devrions-nous, pour obvier à de telles pratiques, exiger le règlement des sommes dues avant de se présenter aux audiences ?

Ce serait là une attitude d’une telle radicalité que l’Ordre lui-même ne manquerait pas de la désavouer.

• Tout avocat doit respecter les droits et les devoirs de la confraternité

Dans de pareils cas, celui ou celle qui succède à un confrère doit prendre attache avec lui, s’informer de la nature du dossier, du caractère du client et veiller au règlement des honoraires dus.

Or, c’est loin d’être le cas : un nombre croissant d’avocats se voit floué, frustré du règlement de leurs honoraires par des confrères sans moralité qui s’arrogent le travail d’autrui.

Et qui n’hésitent même plus à vous écrire que tel ou tel honoraire n’est pas dû !!

Les avocats qui écoutent, sans le moindre regard critique, les reproches adressés à leurs prédécesseurs, devraient faire preuve de davantage de discernement.

Car ils subiront un sort identique à leur tour lorsque ce même client indélicat, une fois le travail fait, les quittera pour un autre confrère qui sera lui aussi non payé…

Nous avons vu des clients qui avaient épuisé plus de dix confrères successivement !

C’est une spirale sans fin : l’avocat inattentif, voyant qu’on critique avec véhémence son prédécesseur, se dit qu’il va hériter d’un nouveau dossier ; flatté qu’on l’ait choisi, il flatte à son tour le client, lui fait miroiter une procédure rapide, peu onéreuse et victorieuse…

Il ira même jusqu’à faire croire au client – qui n’en demandait pas tant – qu’il n’est nullement tenu d’honorer les factures dues à son prédécesseur ni même les conventions d’honoraires de résultats qu’il avait pourtant dûment signées.

Un regard exercé comprendra bien vite que ce calcul est erroné et entaché de myopie.

L’intérêt bien compris des deux est de partir sur des bases à la fois saines et claires : il faut d’abord se concerter avec le confrère qui vous a précédé avant de vous engager auprès du client qui, on l’a déjà rappelé, n’a qu’une idée en tête : vous faire subir le même sort que votre prédécesseur.

L’unique façon de se prémunir contre de tels comportements est d’interdire aux avocats de s’affranchir du respect des règles déontologiques : on informe le prédécesseur et on veille au règlement des honoraires dus, sans jamais en contester le bienfondé sans examen préalable approfondi.

Que cette démarche se généralise au point de redevenir la règle pour tous, et nous serons, n’en doutons pas, au bout de nos peines…

• Justice et droiture sont les fondements de la profession d’avocat

Les médecins ne sont pas les seuls à requérir une éthique.

Les avocats le sont aussi, eux qui sont confrontés quotidiennement aux demandes ainsi qu’aux angoisses des justiciables.

Cette éthique doit s’orienter autour de deux pôles : justice et droiture.

Le monde a changé, la société aussi.

La profession d’avocat ne constitue pas d’exception ni n’est coupée du reste du monde.

De nouveaux comportements appellent de nouvelles solutions.

Autres temps, autres mœurs.

Des sanctions claires et incontestables doivent être prises contre celles et ceux qui, par leurs agissements, assombrissent la profession d’avocat, voire en compromettent gravement l’avenir.

Dans cette situation délicate, se retrouve une forte proportion de personnes seules et de personnes avec enfants, tout particulièrement des familles monoparentales et des familles nombreuses, lesquelles se caractérisent par la faiblesse de leurs revenus.

Faiblesse des revenus pour dire que, dans plus de la moitié des cas, ils sont inférieurs au seuil de pauvreté.

L’étude fait également apparaître des écarts importants entre les départements où les prix de l’immobilier sont les moins élevés (spécialement les départements ruraux) et ceux ou, au contraire, les prix sont élevés comme en Ile de France ou dans les départements sièges de métropoles régionales et/ou touristiques.

Prévention des expulsions – Locataires et bailleurs face à l’impayé (pdf)

En marché tendu, les préconisations de relogement sont plus fréquentes qu’en marché détendu et les bailleurs sont plus souvent détenteurs d’une caution ou d’une assurance locative qu’en marché détendu.

Le niveau de loyer plus élevé en secteur tendu induit bien souvent des taux d’effort élevés et une impossibilité de facto d’apurement de l’impayé.

Le montant moyen de la dette atteint 2 600 euros contre 1 770 euros en marché détendu.

On rappellera que la Cour nationale du droit d’asile (CNDA) est une juridiction administrative spécialisée.

Placée sous la tutelle du Conseil d’État, la Cour nationale du droit d’asile se prononce sur les recours formés par les demandeurs d’asile déboutés par l’Office français de protection des réfugiés et apatrides (OFPRA).

Elle a fait l’objet au cours de dernières années d’une importante réforme comportant notamment une meilleure professionnalisation des juges de l’asile dans un contexte où la demande d’asile représente plus de 50.000 demandes en 2010.

Compte tenu de cette situation, de la spécificité du contentieux de l’asile et des nouvelles exigences européennes en la matière, il est apparu indispensable de créer un espace de discussion ouvert aux professionnels du droit d’asile et en premier lieu à ses juges spécialisés.

C’est le but de cette association qui se propose de partager des expériences, réfléchir sur ses pratiques, échanger de manière confraternelle avec le souci premier d’assurer un meilleur exercice du droit d’asile dans le respect des libertés fondamentales et des droits humains.

A cet effet, l’association – qui s’inscrit en cohérence avec les orientations de l’association internationale des juges de l’asile (connue comme IARLJ : International Refugees Law Judges) – prendra toutes les initiatives utiles : colloques, séminaires, travaux, interventions sur les problèmes d’actualité relatifs au droit d’asile.

Le bureau de l’association française des juges de l’asile est constitué de MM Anicet Le Pors, président, Pierre Bégault, Cyril Brami, Philippe Callen, Annie-France Cartal, Claude Dehouck, Laure Ginesti, Claude Jorda, Joseph Krulic, Smaïn Laacher, Christophe Laurent, Marie-Sophie Peyre et Paul Poudade.

Pour tout contact : associationjugesasile@yahoo.fr

Comme l’annoncent ses créateurs, elle a pour vocation principale de développer la diffusion d’une culture de la vie des affaires à travers, notamment, les prismes du droit, de la gestion et de l’économie.

Les podcasts de « TVDMA » s’adressent tout particulièrement aux universitaires (étudiants et enseignants-chercheurs), aux praticiens du droit et du management des entreprises, et aux journalistes spécialisés.

D’accès totalement gratuit, vous découvrirez sur cette chaine une grande variété de sujets traités, notamment, « la concurrence, élément clé de l’économie de marché ? » par Nicolas Bouzou, « la propriété intellectuelle et les petites et moyennes entreprises » par Pierre Breesé, « l’avenir du juriste d’entreprise » par Jean-Charles Savouré.

L’intervention est courte et accessible à tous, nul besoin d’être juriste.

A retenir : « On peut faire ensemble qu’Internet soit un pont vers la connaissance et l’innovation et un pont libre ».

Selon le procès-verbal de l’assemblée, monsieur Z, muni du pouvoir de monsieur Y, est arrivé à 18 heures 50 et a quitté l’assemblée à 19 heures en confiant le pouvoir de monsieur Y à madame A.

La Cour d’appel d’Aix-Marseille a annulé cette assemblée générale aux motifs :

- que si, en application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, monsieur Y n’a pas choisi de donner un mandat « en blanc » et n’a pas confié de mandat à madame A mais seulement à monsieur Z, dés lors ce mandat n’était pas valide,

- que si la subdélégation n’est pas en elle-même prohibée par la loi, il convient toutefois que le mandat accorde à son mandataire cette faculté, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

La Cour de cassation censure cette décision (Cour de cassation, troisième chambre civile, pourvois n° 10-14005 et n° 10-14591, 16 mars 2011) faute pour la Cour d’appel d’avoir « constaté que toute faculté de subdélégation était interdite au mandataire« .

En résumé, la subdélégation est la règle sauf interdiction en bonne et due forme par le mandant.