http://key88.net 房市最新趨勢報導,房價行情分析,租屋購屋的教戰手則,貸款簽約注意事項,住家風水百科 Thu, 09 Feb 2012 13:39:02 +0000 en hourly 1 http://wordpress.org/?v=3.3.1 key88nethttp://feedburner.google.comSubscribe with My Yahoo!Subscribe with NewsGatorSubscribe with My AOLSubscribe with BloglinesSubscribe with NetvibesSubscribe with GoogleSubscribe with PageflakesSubscribe with The Free DictionarySubscribe with Bitty BrowserSubscribe with Live.comSubscribe with Excite MIXSubscribe with WebwagSubscribe with Podcast ReadySubscribe with WikioSubscribe with Daily Rotation歡迎你的到訪 http://key88.net/article34778.html http://key88.net/article34778.html#comments Thu, 09 Feb 2012 13:29:38 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34778 被視居住正義的社會住宅，可能將出現政策方向調整，李鴻源日前表示，將研究以二年無息貸款等方式，鼓勵年輕人和中等收入戶搬離台北市區，遷往中壢以北等郊區，以解決居住壓力、南北房價失衡問題。 住宅政策評估三方向   李鴻源在上任前即曾主張，應透過捷運或快速道路系統，鼓勵青年朋友居住在大台北地區，而他對這項構想沒有改變，使得未來社會住宅續建與否，出現續蓋、改裝閒置公用設施為社會或青年住宅、鼓勵民眾搬離市區等三種可能版本。 行政院長陳冲昨天啟動視察部會，李鴻源親自簡報後表示，會按照自己就任前提出的「應用捷運和快速道路將大台北住宅供需市場拓展至桃園或中壢以北」主張去做，但他仍會給營建署兩周時間研議，希望在部內協商後報行政院核定。 已指示營建署，在兩周內定調住宅政策，提出短中程調整方向，他也已準備另案，向陳冲提出新住宅政策。 社會住宅未來不會興建 李鴻源明確表示相關政策還沒有定案，不過既定政策當然會繼續執行，目前已核定的5處社會住宅會繼續興建，社會住宅未來應不會繼續興建下去宣告現有Ａ7合宜住宅、浮州合宜住宅興建後，不會再有後續。 他也希望大台北人口、交通、城鎮規劃的過程，讓房價均勻慢慢調降，以貸款優惠的手段，鼓勵青壯人口到郊區，另透過租金補貼等社會救濟的配套方式，解決沒有能力購屋者的問題，「讓想要住在不同地方的人，都有能力找到最適合他住的地方」。 社宅停建 立委：不符人民期待 長期關注社會住宅議題的陳節如今天受訪表示，現在社會住宅需求很多，但供給量卻很少，若政府未來不續蓋，將不符人民期待。 陳節如說，都市和鄉下都有社會住宅需求，政府應根據住宅法，訂定相關鼓勵辦法，讓地方闢建社會住宅。 社會住宅推動聯盟辦公室主任林育如今天受訪也說，城市裡有教育、交通、就業等資源，許多經濟弱勢的人有居住城市的需求，若貿然鼓勵青年或中等收入戶遷離台北市區並不妥當。 平價公辦預售、成屋登場！房市災難將起？ 合宜住宅新選擇 莊孟翰：一大二多三高四低 住宅5法 自住客影響少 炒作客暫縮手 社會住宅 保留10%租弱勢]]> http://key88.net/article34778.html/feed 0 http://key88.net/article34777.html http://key88.net/article34777.html#comments Thu, 09 Feb 2012 05:27:30 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34777 師大商圈商家影響居民住家環境品質，台北市長郝龍斌表示，以當地居民的權益為優先，一切依法行政。北市府在過年前發文要師大商圈商家，限期改善消防、安全及環保等，預計今年底執法完畢。 師大商圈環境問題 分級列管 不過，北市府發言人張其張上午強調，處理師大商圈問題，會依影響當地居民生活品嚴重程度，商家區分成三種類別列管，並分階段發文通知，目前為足儘陸續發文給約60幾個商家。其中以浦城街異國美食街為主。 都發局表示，目前有零星的餐廳、店家及師大公園旁飲酒吧被列為較嚴重的第一類；大部分店家及餐廳屬於二類。未來會以消安、油煙，影響環境商家為優先停業對象。 美食街歇業 師大夜市異國美食街（浦城街13巷）可能將在3月底歇業，全夜市共有近70家店面違反住3用地「6米以下的巷道不得開設店家」規定，即將「停止營業」。 師大夜市店租恐跌66% 住商不動產企研室主任徐佳馨指出，師大商圈一般分為龍泉街、泰順街及浦城街三大區塊，一樓店面售價行情以龍泉街的300~500萬元/坪為最高，泰順及浦城街的單價行情約100萬元；租金行情方面，該區域的一樓店面行情一坪約5000元，住宅一坪租金則約1000~1200元，因此，如果回歸一樓住宅使用，目前的租金行情恐將不僅腰斬。 近3個月交易掛零 房仲業者表示，目前浦城街租金每坪約3000元，若店面歇業轉為住宅出租，租金行情將腰斬剩每坪1000元，下滑成數約66%，近3個月夜市店面交易全面急凍。 售價剩5分之1 住商不動產師大店店長游聖獻表示，師大夜市由3大街區組成，含龍泉街、泰順街、浦城街，每坪租金3000~1萬元不等，若改為住宅，每坪租金將驟降至每坪1000元，租金將腰斬一半以上；至於買賣價格，原本店面每坪可達500萬元，改成住家將下修至每坪70~100萬元，不到原價的5分之1。 師大夜市的店面遭台北市政府要求強制歇業，如果確實執行並持續下去，房仲業者預估一樓租金恐將不止腰斬，對於其它二、三線商圈的店面行情也會受到衝擊已有房仲業者表示，去年11月底到現在，師大夜市店面交易急凍，呈現「零交易」。 房仲業者認為，經過這次師大商圈的強制歇業事件，其它商圈的店家應該加強凝聚社區意識，否則事情擴散的效應不利商圈正向發展；以往會認為住家附近有商圈或夜市可提供不錯生活機能，但是細究其影響，反而對區域住家售價會是減分的負項，尤其是過長的營業時間與環境衛生問題。 夜市恐消失 師大學生有意見 師大夜市存廢，學生也有話要說。生活起居與夜市息息相關的師大學生學生們認為，「若店家大幅撤出，用餐選擇減少，花費反而提高」，雖然能理解居民的痛苦，特別是師大商圈近兩年商業化走向，帶來的噪音和垃圾困擾，但仍然期望北市府在整頓之餘，能保留合法商家，不要一味逼迫店家遷離。   夜市攤商二房東 休假錢照賺！ 私接瓦斯管線未爆彈 師大夜市店租高 髒吵難忍居民吼 商家生存戰 師大夜市擴張 商圈火熱居民火大 今遊行抗議]]> http://key88.net/article34777.html/feed 0 http://key88.net/article34775.html http://key88.net/article34775.html#comments Wed, 08 Feb 2012 01:49:51 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34775 房市在奢侈稅與歐債風暴的打擊下，全國房屋買賣移轉棟數大減，象徵區域房市交易熱絡度的「家戶購屋比」也從2010年的5.1%，下滑至2011年的4.5%。等於去年每百戶人家中，有買房子的比例不到5戶，這是近5年以來首度跌破5%。 家戶購屋比5年新低 2010年房市還是多頭時，台北市平均每百戶人家中，就有6.4戶買房子，新北市則是每百戶人家有7.7戶買房子，但2011年雙北市的家戶購屋比雙雙下滑，每百戶人家中買房子的不到6戶，房市人氣衰退跡象明顯，不過在自住客買盤支撐下，家戶購屋比仍有一定水準。 都會區房市交易萎縮 全台主要都會區房市交易量持續萎縮，去年第4季建物買賣移轉棟數，台北市1萬105棟、新北市1萬6677棟創下近10年來單季新低，但全台各都會區的家戶數皆成長，導致將建物買賣移轉棟數除以家戶數，求得「家戶購屋比」，從2007年迄今首度低於5%。 信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，奢侈稅後投資買盤退場，加上房價水準高、歐債與選舉等因素，使得家戶購屋比明顯下滑，台北、新北、台中家戶購屋比分別較前年下跌1.4、1.8、0.6個百分點。 北中交易少3成 各都會區交易量普遍較第3季下滑，其中台北、新北、台中交易量更比去年同期衰退3成以上，以新北市減少43.5%最嚴重。展望第1季房市，住商不動產總經理陳錫琮指出，選後看屋人數有回升，且預計3月買賣雙方價格認知有望縮小，屋主開價下修15%應是合理範圍，屆時交易量可望回升。 降價才考慮 昨永慶房產集團也公布去年第4季價格指數，全台9大都會中，桃園及基隆分別為每坪11.9萬元、10.9萬元，分別較第3季上漲5.5%、5%，其餘地區都是持平或下跌，但台北市房價仍處於高檔，每坪為55.3萬元，新北市每坪則25萬元，是各大都會區房價最高的兩區。新北市民眾Brett說：「期盼有更多建商加入降價行列，才會考慮購屋。」 雙北市衰退最明顯 新竹地區逆勢增長 其中雙北市減幅較大，台北市由6.4%降到5.0%，新北市由7.7%降到5.9%，各大都會中，僅台南市及新竹縣市較前年逆勢增加，新竹縣家戶購屋比更以7.7％居全台之冠， 至於大台北以外的市場中，表現最好的新竹地區，其餘包括桃園、高雄、台南等區域，買氣並未出現明顯衰退現象，表現比台北市與新北市佳。 觀察家戶購屋比表現較為活絡的區域，仍以房價相對合理與工作機會多的區域，區域購屋行為較為活絡，如新北市、新竹、桃園、台中等地區，家戶購屋比超過5%。 新竹自住需求 無薪假影響漸弱 新竹地區由於園區科技業聚集的關係，有許多的外來人口，自住需求相當穩定，因而去年奢侈稅對於新竹地區影響不大，且去年下半年只有部分產業實施無薪假，影響程度遠不如金融海嘯，因此去年的家戶購屋比可以逆勢增加。 除了竹科購屋狀況維持穩定外，竹北地區的生醫園區也步入招商階段，在工作需求增加的狀態下，未來也會帶來新的購屋需求。 信義房屋竹北文興店店長陳世光 表示，在選舉順利落幕與政府政策逐漸明朗後，市場觀望氣氛逐漸解除，才開春不到1周的時間，分店就有成交的紀錄，農曆年後買方不僅數量慢慢增加，購屋的意願也有明顯提升，以竹北區域來說，總價600~1200萬元的3、4房車位，是目前自住客最偏好的產品。 蘇啟榮表示，奢侈稅上路後，市場投機買盤退場，自住客是區域房市強弱表現的關鍵，以去年的家戶購屋比來看，仍以工作機會多、房價相對合理的區域，購屋行為最為旺盛，如新北市、台中、桃園、新竹，家戶購屋比在5%以上，放眼2012年，這些去年強勢的區域，在經濟狀況沒有明顯轉差，利率維持低檔的狀態下，仍會是相對交易活絡的區塊。 2012龍年房市 專家：量縮價跌、炒房不易 購屋冷颼颼 北中南房價地雷區 張金鶚：房市正要開始衰退3~7年 3大問題左右2012房市 張金鶚：降價骨牌效應 房市跌三年]]> http://key88.net/article34775.html/feed 0 http://key88.net/article34773.html http://key88.net/article34773.html#comments Tue, 07 Feb 2012 08:00:24 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34773 台開(2841)轉型成土地開發商，台開公司今年力拼金門、新竹、花蓮等三大邊境貿易、智慧科技、樂活創意園區，新竹縣新埔重要的開發案「新埔智能綠建社區」已經取得雜項執照，預計7月可獲得建照，這個開發案是台開第一個綠能住宅開發案，具有指標意義。 金門、花蓮、新竹等大型開發案 台開公司今年進入開發高峰期，包括金門、花蓮、新竹等大型開發案都要積極動工，其中新竹縣的「新埔智能綠建社區」是台灣第一個大地工程及雜項工程開始導入生態工法及綠建工法的園區，導入生態工法及綠建工法，將環保節能概念深化到日常生活的建築中。 新埔智能綠建社區積達到4萬坪 台開在竹北的「新埔智能綠建社區」，其總基地總面積達到4萬坪，可興建的基地面積也達到1.65萬坪，在新埔的建案基地上，目前已取得雜項執照， 而此一建蔽率40%、容積率120%的山坡地住宅群建案，可建築面積基地只有1萬6,500坪，採低密度開發，未來生態精品旅館及酒店式公寓的高度都在3~5層。 建築均以中式四合院為概念，可開發生態精品旅館 203 間、酒店式公寓 299 戶及獨棟四合院別墅8個單元，可銷售面積約10萬平方公尺。 「新埔智能綠建社區」預計施工2年半至3年完工，酒店式公寓299戶，不排除以預售方式推出，承購者可委託台開對外出租，並收取固定租金，台開也會，將統一委由單一物業管理公司管理，以達成經濟規模， 市場預估，台開推出的價位，每坪約在30~35萬元。而在台北市也陸續有都更案住宅達成整合而將陸續推出。 新埔智能綠建社區科技未來城 由於台開「新埔智能綠建社區」是國內第一大地工程及雜項工程導入生態工法及綠建工法的園區，加上全區還包括超過二萬坪的公園及森林，是充滿科技的未來城，由知名英國ARUP設計團隊設計規畫，採風力發電供社區公共設施電力使用如路燈、抽水馬達，以及由雨水、中水及污水等回收水的利用。 值得一提的是，園區內創意設計一座以「一線天」為概念的結婚禮堂，也就是依太陽角度採自然採光，任何時間內教堂都有自然光線進入；同時台開還要搭配「幸福產業」，也就是以結婚為主題開發婚紗、攝影、飯店等一系列需求，將會是這個社區最受矚目的建物。]]> http://key88.net/article34773.html/feed 0 http://key88.net/article34772.html http://key88.net/article34772.html#comments Tue, 07 Feb 2012 06:27:02 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34772 關於土地徵收條例增訂及修正部分條文已公布施行，嗣後需用土地人申請土地徵收請依說明事項辦理，內政部公佈施行8項關於土地徵收條例增訂及修正部分條文，其中關於協議價購應依市價與所有權人協議，這個「市價」是指市場正常交易價格，相關資訊可參考政府相關公開資訊或不動產仲介業相關資訊，或委由不動產估價師查估。 各需用土地人辦理土地徵收案件應配合事項如下： (一) 徵收用地範圍之勘選應切實依徵收土地勘選範圍作業要點之規定辦理，並應注意儘量避免耕地且優先使用無使用計畫之公有土地或國營事業土地。(土地徵收條例第3條之1) (二) 興辦事業使用特定農業區農牧用地，除屬零星夾雜難以避免，或國防、交通、水利事業、公用事業供輸電線路使用或經行政院核定之重大建設所需者外，不得申請徵收。(土地徵收條例第3條之1) (三) 需用土地人申請徵收土地時，應依社會、經濟、文化及生態、永續發展、其他等因素，詳實評估興辦事業之公益性及必要性，並作成報告，且應於公聽會階段向所有權人及利害關係人妥予說明。(土地徵收條例第3條之2) (四) 申請徵收土地如遇有古蹟、遺址或登錄之歷史建築者，應徵得各該目的事業主管機關同意，並說明其現狀和維護措施，且檢附相關書面同意文件。(土地徵收條例第7條) (五) 協議價購應依市價與所有權人協議，所稱市價係指市場正常交易價格，該市價資訊之取得可參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊，或委由不動產估價師查估。(土地徵收條例第11條) (六) 涉及原住民土地之徵收，應徵得中央原住民族主管機關之同意，並檢附書面同意文件。(土地徵收條例第13條之1) (七) 徵收案如有應訂定安置計畫者，應說明安置計畫情形。(土地徵收條例第34條之1) (八) 依現行規定，撤銷徵收與廢止徵收業已區隔，應注意配合辦理。(土地徵收條例第49條) 正本：行政院國家科學委員會、行政院農業委員會、經濟部、交通部、教育部、國防部、各縣市政府、各直轄市政府、本部營建署 市價徵收政府評定 實施日未定 「騙很大」 土徵條例 逕付二讀 農民場外淚眼怒吼 文山、大里地主 不滿強徵地 市府：全面暫停 土徵修法藍綠不可靠 農民再上凱道]]> http://key88.net/article34772.html/feed 0 http://key88.net/article34771.html http://key88.net/article34771.html#comments Tue, 07 Feb 2012 05:51:34 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34771 即便總統大選的不確定因素已經消除，春節年假期間買氣看似有回穩跡象，不過農曆春節房市交易量並未有明顯起色，連帶金字塔頂端的豪宅也沒成交幾戶，政府實施居住正義政策以及歐債危機尚未解除，2012房市未來會走向何方成為購屋族關心議題？ 上月多處零成交 房仲看壞龍年 陳建慶指出，1月適逢總統大選及農曆春節，觀望態度加上營業天數變少，自然沒有成交量。 至於，龍年整體房市走向，仍是呈現量縮價跌的局面，尤其是去年未推出的案量全部壓縮到今年，加上今年原定的推案量，案量相當驚人，若是賣不動，價格勢必面臨修正。 面對當前房市低迷狀況，部分業者乾脆選擇低調行事，其中有代銷業者原本計畫要舉辦年後春酒，卻因房市政策及景氣未明朗，突然喊卡。 大師房​屋總經理陳建慶表示，台灣房價已來到相對高點，久漲必跌，但豪宅房價已經回不去了，位處好地段的豪宅，甚至還有逆勢成長的可能，但交易量恐萎縮；而地段不甚理想的假豪宅，庫存壓力大，恐經不起市場考驗，當賣不出，價格就非下修不可。 2012龍年房市趨勢分析 量跌價縮、炒房不易、投報率低、與全球佈局成主軸 大師房​屋總經理陳建慶表示，從市場面、政策面來看，全台房市應會朝著量縮價跌、炒房不易、投報率低及全球布局等四大趨勢發展。 1.量縮價跌： 受到全球性不景氣與政策影響，房市價格普遍下修，台灣房價已來到相對的高點，漲久必會下跌，不過在豪宅市場的房價已經回不去了，只要真的在好地段的豪宅，甚至還有逆勢成長的可能，交易量可能會縮，房價不會跌，而地段不對魚目​混珠的假豪宅，庫存壓力大，將會經不起市場考驗，成交量將大幅下跌，當賣不出，價格就非下修不可。 2.炒房不易： 高房價為民怨之首，執政黨仍將貫徹居住正義，透過奢侈稅、實價登錄、住宅三法…等政策上路，並推出合宜住宅，市場交易資訊大幅透明化，加上房屋持有成本偏高，都增加炒房的困難度，投機客人氣退潮，將使交易量持續萎縮。 政府持續打房，但低利率的環境仍在，市場資金浮濫，熱錢將湧入具有租金收益的商用不動產。 3.投報率低： 政府持續打房，但低利率的環境仍在，市場資金浮濫，熱錢將湧入具有租金收益的商用不動產，精華地段的店面、辦公室會上漲，儘管如此，相較於店面價格節節高漲，短期內租金卻受限於合約未到期無法跟著水漲船高， 來不及反應在投報​率上，投資報酬率偏低將成為普遍現象，但目前國內外知名品牌、精品，都紛紛進駐大都會地區的精華商圈，只要找到對的標的，可以預期租約到期後，租金將上漲，增值空間強。 4.全球佈局： 台灣的豪宅將放眼全球華人，配合台灣邁向國際化，ECFA逐漸發酵與各方面的開放，吸引國際化新事業進來、資金進來、人才進來，許多跡象都顯示看好台灣未來的發展。 而隨著台灣真正走向國際化，國人房地產投資也要跟著佈局全球​，像是跌無可跌的日本房市，租金收益的投資報酬率高於台灣許多，還有金融海嘯後的美國房市，期終處分的資本利得也比台灣前景可期。 以往跨海購置房地產門檻太高、難度太高的原因在於配合的業者少，如今越來越多仲介業者投入，科​技的到位，雲端時代的來臨，都讓投資者透過網路就可看到標的物附件的街景、實況、周邊環境，跨國買房當然不再是遙不可及的夢想。 延伸閱讀 購屋冷颼颼 北中南房價地雷區 選後房市悲觀 6成民眾看跌房價 張金鶚：房市正要開始衰退3~7年 藍軍勝選 專家分析「新房市」 2012房市大預言 2012台灣房價滾下來]]> http://key88.net/article34771.html/feed 0 http://key88.net/article34770.html http://key88.net/article34770.html#comments Tue, 07 Feb 2012 05:21:46 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34770 全台哪個城市是退休民眾最適合居住的縣市呢？最新一期遠見雜誌「最佳退休友善縣市」調查顯示，合併後的臺中市，在經濟、居住環境品質、社會參與、休閒文化、壓力指數、社會照顧與醫療等46項評估項目中，名列第一。 如何打造一個「高齡友善城市」   已成為全球先進城市共同追求的目標。高齡人口快速增加，遠見雜誌根據六項指標，調查退休友善城市，包含經濟、居住環境品質、社會參與資源、休閒文化、壓力指數、社會照顧與醫療等，分成46項細部指標，評選出各縣市排名。 遠見雜誌這項「最佳退休友善縣市大調查」，大都會區之縣市，因擁有豐富醫療照顧、經濟、文化休閒等資源，是這次民調中最大的贏家。 前五名分別是：臺中市、新竹市、臺南市、臺北市及嘉義市。 值得注意的是，五都之中，除了臺中市高居第一，臺南市第三、臺北市第四之外，高雄市與新北市分別落到第十一與第十五，「準直轄市」桃園縣也只有第十二，呈現兩極化的樣態。 普遍認為「好山好水好退休」的東部縣市，台東排名第七、花蓮第八、宜蘭第十八，顛覆傳統印象。 壓力指數調查指標：調查評估指標中，「壓力指數」代表著民眾能否安心、自在地享受生活，因此也備受矚目。 根據這次調查的統計方法，壓力指數合併了治安、消防、離婚率、自殺率、每萬人精神疾病、癌症患者等數據，加總計算得出。其中治安方面，根據內政部警政署去年全年刑案統計結果，台中市的治安成績在五都之中排名第一，在壓力指數上也有相當突出的表現。 嘉義退休族經濟壓力最小：是嘉義市 社會參與資源最多縣市：是新竹市 休閒文化資源最豐沛縣市：是花蓮縣， 壓力指數最低縣市：彰化縣 社會照顧與醫療最豐富縣市：台北市。 居住環境品質最佳：居住環境品質最佳的是台東縣 調查指出，民眾夢想中的居住城市為東部縣市，但當地社會照顧與醫療資源落後，對退休族的健康照顧不利，東部縣市反而落後， 而醫療資源最豐富的台北市，經濟壓力太大，整體評估後，台中市獲得第一名。 台中市各單項表現不俗，休閒文化、壓力指數都第四，經濟指標、醫療資源第七，社會參與第八，居住環境品質落到第十四。  什麼樣的條件才是理想的退休環境？ 育達商業科技大學健康照顧社會工作系副教授陳燕禛提出「高齡者幸福居」的想法，指出人文親密度與社會互助意識機制、和善人際關係與信任支持系統、友善無障礙環境和志工服務、最佳生活機能設施和生活服務系統，必須全部到位，才能打造一個理想的「退休桃花源」，安心養老。 全球高齡人口正快速增加 根據世界衛生組織WHO的預估，2025年全世界六十歲以上人口，將達十二億，因此，如何打造一個高齡友善城市，成為全球先進城市共同追求的目標。 市府表示，臺中市在這次媒體調查中名列第一，顯示營造高齡友善城市的目標已顯現成果，未來將持續強化各項指標，讓更多民眾將臺中市認定為退休人士的「桃花源」。蔣小姐房屋 台中捷運橘線定案 將設21站 台中軟體園區 落腳大里菸酒場 台中地價漲15.7%冠五都 民眾憂房價飆 中市快捷巴士拍板 BRT明年動工 2013年通車 17縣市長施政滿意度 傅崐萁奪冠 胡志強吊車尾]]> http://key88.net/article34770.html/feed 0 http://key88.net/article34769.html http://key88.net/article34769.html#comments Mon, 06 Feb 2012 05:37:05 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34769 法拍屋原則有著比市價低，因此吸引許多民眾前往投標。不過，業者也提醒消費者，剛入門的法拍族，可能要面對很多不熟悉的事務首先，投標的前置作業須要詳實，務求清楚，對於產權的調查，事前應該詳閱拍賣公告避免權益受損。 法拍屋資金準備 法拍屋的資金需求主要分成三個階段，有意競標法拍屋的民眾，必須先繳交法拍屋底標價格的二成或三成的保證金，作為取得競標門檻，之後若得標者，則需在七日內繳付尾款。 得標七日內付款法拍屋的資金需求主要分成三個階段，首先是投標之前「投標保證金」，到得標之後的「墊付拍定尾款」，以及最後過戶以後的「房屋擔保貸款」。 申貸條件 至於法拍屋的申貸條件，凡年滿20歲以上的國民，信用良好無不良紀錄者、並有正當職業，能按期履約償還本息者，都可以向銀行申請法拍屋貸款。  雖然目前已有部份銀行提供代墊款的服務，但民眾最好在鎖定投標的物件後，就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估，由銀行方麵估算可提供之貸款比率，避免得標後，銀行提供貸款的幅度和預期不符，而出現資金不足的窘境。 法拍屋須注意哪些陷阱 租賃權問題：查明標的物是否有租賃，若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在，執行法院若未排除租賃關係後，則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。 另外要注意原屋主是否在拍賣前，利用假造的租賃契約，造成拍賣後仍合法佔用的情形。 點交問題：並且法官（司法事務官）會依照房屋使用現況，在拍賣公告上記載「點交」或「不點交」。例如當法拍屋查封時若是債務人自行居住，法院原則上會記載「點交」。 所謂「點交」，就是案件拍定後，法院會安排時間，陪同拍定人將標的物點交清空。抵押權問題：確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。 優先購買權：查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等，否則一但有上述情形，再加上有優先購屋權人時，即使得標也屬無效。 法拍屋瑕疵：因為依照強制執行法第113條準用第69條，法拍屋的買受人是沒有物之瑕疵擔保請求權（強制執行法第69條「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」）。 如果投標的法拍屋存有瑕疵，例如房屋嚴重破損、法拍屋的買受人，是不能依照民法第354條以下物之瑕疵擔保的規定辦理。 知悉法院之公告內容：例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、有無租賃關係、如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。 查看法拍屋現場： 投標前，宜依據投標公告內容，親赴標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形。 查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。 代標注意事項：  合法之不動產經紀業者，應受不動產經紀業管理條例規範，消費者委託代標時，業者如有不實廣告，消費者得依消費者保護法、公平交易法行使權利。 委託合法不動產經紀業者代標，代標業者不得賺取差價或其他報酬 購買法拍屋的方式及流程 一、注意法院法拍屋之公告 二、法拍屋網站如何進入： (1)可由司法院網站進入：網址：http://www.judicial.gov.tw 司法院首頁（進入後點選左側）→查詢服務→法拍屋公告進入法拍屋公告後，可點選本院再依序查詢，例如依房屋坐落、拍賣日期、字號（案號）、最低價格、面積查詢。 (2)並於房屋地址/面積欄位點選，即可查詢拍賣公告全文。拍賣標的如果僅拍賣土地，請點選土地查詢。 三、看懂拍賣公告公告事項： 本院不動產拍賣公告所載事項如下： (1) 不動產所在地、種類、他項權利、權利範圍、拍賣最低價額： 請注意：投標書應載明願出價額及總價。 (2)保證金金額 請注意：投標時應依據公告所載繳納保證金（務必足額，否則標無效。）。 (3) 投標日時及場所 開始投標開標時間及場所請詳閱拍賣公告，投標人請準時到場投標，逾時不受理（開標時投標人請務必準時在場）。 四：如何填寫投標書： (1)  投標人可向本院為民服務中心洽買投標書暨保證金封存袋 (2) 請填寫法院名稱，可依拍賣公告所載案號、標別、股別填寫。 (3)請填寫投標人姓名、住址（請填寫與戶籍地相同之住址，如另有聯絡住址請另外載明）、聯絡電話、出生年月日、身分證統一編號等。 如委託他人代理，請於委任狀欄位委任人、代理人均應簽名蓋章。代理人姓名、住址、聯絡電話、身分證統一號碼（最好附影本）請詳為填寫。 (4) 地號、建號、權利範圍可依拍賣公告內容填載，願出價額、總價，應達於底價，可等於或大於底價。 (5) 保證金封存袋填寫案號、投標人姓名、代理人姓名、簽章。 五、保證金之繳交 1. 保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，放進保證金封存袋內。另請注意，個人票據，不得為保證金票據。 2. 投標人將保證金放進保證金封存袋後，連同投標書投入票櫃。得標者，即以保證金抵充價款。 3. [...]]]> http://key88.net/article34769.html/feed 0 http://key88.net/article34768.html http://key88.net/article34768.html#comments Mon, 06 Feb 2012 04:11:42 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34768 購屋糾紛居高下，不動產消費糾紛類型，以定型化契約條款違反誠信公平原則及廣告不實二者最常見，所以消費者應注意契約及廣告內容，以確保自己權益，而企業經營者更應本諸誠信，確保契約公平與廣告真實以落實交易之安全。 預售屋與停車位買賣需知 預售屋買賣常見糾紛  （一）廣告不實，例如：廣告中所謂游泳池、籃球場，實際上是蓄水池、小草坪或小空地，建商於銷售時所承諾的公共設施，於建物完工時，不是付之闕如，就是縮水、走樣。 （二）坪數不足，例如：買賣契約書上約定，誤差在百分之一範圍內，互不找補，但大部分的新屋多係坪數不足（尤其多數誤差正好在百分之一範圍內，建商無庸補貼消費者，不免令人懷疑建商是否故意製造坪數不足之現象，以賺取差價）。 （三）房地買賣契約條款文字冗長，且不易瞭解，消費者有時不知其真義，迷迷糊糊簽訂契約，未能仔細審閱契約內容，偏偏契約中隱藏許多不利消費者之條款。 （四）房屋完工或交屋日期，約定以「工作天」為準，致實際交屋日期很難確定，因須扣除假日、雨天、颱風天等，使消費者無法掌握交屋日期。 法律之規定： 依消費者保護法第二十二條規定，企業經營者（即建商）對於消費者所負的義務，不得低於廣告之內容。因此，建商不得主張廣告「僅供參考」。 保留書面文宣廣告 消費者宜收集建商之廣告（含書面文宣、以影片介紹預售屋之DVD等），以便主張自己的權利。又一般預售屋買賣契約大多約定：面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者，雙方互不找補。房屋坪數若有不足，不足超過百分之一部分，消費者可要求建商補貼不足坪數的價款。 行政院消費者保護委員會研議修正中之「預售屋買賣定型化契約範本」，初步會議決議：預售屋買賣面積如有誤差，誤差在百分之一以內，免予找補之規定，予以刪除；規定坪數不足部分，賣方應全部找補；坪數超過，買方只找補百分之二為限；如誤差超過百分之三，買方得解除契約，可供參考。 因應之道： 仔細審閱契約條款及審閱期間 消費者購買預售屋時，對於買賣契約，有三十日以內之合理審閱期間（參照消費者保護法第十一條之一規定），依上述契約範本所訂，消費者有至少五日之審閱期間，故消費者可要求建商先行交付契約書，俾便仔細審閱契約條款，以保障自己的權益。 註明交屋日期 又預售屋之完工或交屋日期，宜約定以「日曆天」為標準，並註明最遲之交屋日期，及遲延之罰則，如此對消費者較有保障。 停車位買賣常見糾紛 由於交通頻繁，幾乎家家戶戶都有自用汽車，但因舊大樓所設置之停車位不足，因此消費者現今購買房屋大多會購買停車位。 實務上常見到的糾紛為： 1、停車位太小 2、停車位之所有權以公共設施持分顯現，但其面積實際大小與所有權持分不相當。 消費者購買預售房屋地下室停車位，建設公司所擬的定型化契約，大多只寫停車位在地下層第幾層？編號幾號？而未註明車位的長度和寬度。 買賣書上契約註明車位大小 雖然建設公司的銷售人員在出售車位時，曾向購屋的消費者口頭說明車位的長度、寬度，但買賣契約書上，多數並未加以記載，以致產生糾紛。 常有消費者在建設公司交屋後，才發現其車位太小，停車困難，尤其停車位旁邊為牆壁或柱子，往往車門一打開，就碰到牆壁或柱子，致駕駛人很難進、出車門。 此外，因為車位太小，車輛離停車位邊線太近，如果兩旁都有車子時，進、出停車位，必須極為小心，否則很容易和兩邊的車輛擦撞。 法律之規定： 依消費者保護法第十一條第二項規定，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。 依「建築技術規則」之規定，平面式停車位每單位長為6公尺，寬為2.5公尺（機械式停車位每輛長為5.5公尺，寬為2.2公尺），若車位設在室內，有一半的車位長、寬可以各加減25公分，亦即小型車位，最少須長5.75公尺、寬2.25公尺。 因此，車位可分為大、小兩種車位，大車位長6公尺、寬2.5公尺，小車位長5.75公尺、寬2.25公尺。如果消費者的車輛是大型車，則宜注意所購買的是否為大型車位。 因應之道： 消費者在購買車位時，宜要求建商在買賣契約書上註明車位的尺寸大小，如此就可避免上述停車困難的情形發生。 行政院消費者保護委員會為避免上述停車困難的情形發生，研議修正中的「預售屋買賣契約範本」，初步會議決議：就停車位買賣，除約定該停車位有、無獨立權狀？ 注意車位高度 車位規格為長幾公尺、寬幾公尺外，尚註明可停放長幾公尺、寬幾公尺、高幾公尺之車輛，足供消費者參考。 尤其日前流行的休旅車，高度較一般車輛為高，故消費者在購買停車位時，除了注意車位的長、寬外，還須注意其高度，以免車輛無法進入地下室停車。 購買預售停車位將更有保障 行政院消費者保護委員會﹙以下簡稱行政院消保會﹚為維護消費者購買預售停車位之權益，業於行政院消保會第委員會議審議通過主管機關內政部「預售停車位買賣定型化契約範本暨其應記載及不得記載事項」部分條文修正，修正重點如次： 一、 刪除停車位容許誤差規定 為避免建築投資業者，藉由容許誤差，從而減少消費者所購買之停車位面積，或造成消費者之車輛停放後，無法開車門之窘境，致生消費爭議。 本次修正刪除容許誤差之規定。(修正前：平面式停車位之竣工規格尺寸，誤差在百分之二以下且長未逾十公分、寬未逾五公分、高未逾五公分者，視為符合規格。 機械式停車位其因誤差在百分之一以下且長未逾五公分、寬未逾二公分、高未逾二公分者，視為符合規格。） 二、 增加最低繳款期間 考量多數購買停車位之消費者多為領取月薪之族群，因此為減輕消費者繳款負擔，本次增訂停車位付款條件為除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款，其每次付款間隔日數應在二十日以上。 三、 增訂石綿之使用，不得違反主管機關許可之目的用途 配合行政院環保署99年公告石綿為列管毒性物質，保障消費者生命身體安全，增訂石綿之使用，不得違反主管機關許可之目的用途，但如有造成買方生命、身體及健康之損害者，仍應依法賠償。 行政院消保會表示，本草案經內政部公告施行後，因該項定型化契約應記載及不得記載事項具有實質法規命令的效力，將可進一步有效保障消費者權益。 本會也將持續促請內政部落實審核建築施工品質及公共安全等把關工作，並請其積極針對業者是否遵守該項定型化契約相關規定加強查核以及強化教育宣導等，真正守護消費者權益。 新聞小辭典： 定型化契約應記載事項：在定型化契約必須記載之事項，否則發生該條款強制填補之效果。 相關法條－ [...]]]> http://key88.net/article34768.html/feed 0 http://key88.net/article34765.html http://key88.net/article34765.html#comments Sun, 05 Feb 2012 03:20:17 +0000 蔣小姐 http://key88.net/?p=34765 房市前景看淡，建商、公部門紛出手清餘屋，本月大台北預計即有3場住宅標售案，總戶數約250戶，由於底價均明顯低於市場，房仲業認為應會吸引不少民眾出手投標，而標售結果也將成為今年房市重要風向球。 3場住宅標售案分別由台北市政府捷運局、戴德梁行及甲山林代銷舉辦，標售標的包括新莊線捷運先嗇宮站共構住宅、淡水小坪頂環遊郡、北市文山區、南京東路五段住宅等。 美麗新境 底價便宜1成 先登場的是先嗇宮站共構住宅案，案名為「美麗新境」，此一建案為捷運聯合開發案，為17樓、小坪數產品，由捷運局和冠德建設合作興建，事後各自分回部分樓層。冠德可售戶於2009年已預售賣完，當時開價為每坪35~43萬元。 捷運局分回的部分則將於本月15日、16日連續兩天進行標售總戶數共113戶，樓層分布在5~17樓，坪數14~26坪，為套房和1+1房產品，底價420萬元起，換算每坪約28~34萬元。 標售案表現 房市指標 住商不動產企研室主任徐佳馨分析，該社區行情目前每坪約32~36萬元，捷運局的底價較市價便宜約1成，由於新莊線捷運日前已通車，而標的是共構案，到站就到家，且總價不高，應會吸引不少有自住需求的民眾的目光。 這場標售案現也是今年開春，市場最大關注焦點，一般認為，依目前房市氣氛不太可能出現競標，脫標價格飆高機率不高，但如果結果出乎意料，價格飆高，現已心態軟化的屋主極有可能再度轉硬，買賣雙方將持續對峙僵持。 緊接在捷運局之後的，是樺福建設委託戴德梁行標售的「環遊郡」，共有135戶，本月18日將先舉行第一場標售會，標售38戶，此標售案採舉牌競標方式，投標人繳交6萬元保証金後取得競標權後公開競標，每次加價5萬元，價高者得。 環遊郡位於淡水、北投交界地帶的小坪頂，也就是房地產界所謂的「八掛山」，因為先前有八個建案都「賣掛」，銷售極不理想。小坪頂居高臨下，視野不錯，但上山路途蜿蜒曲折，沿途路旁還有福地，不少人覺得偏遠，買氣受限。 環遊郡 底標一坪12萬 不過樺福這次祭出超低底價，一坪只有12萬元，電梯大樓最低總底價僅288萬元，別墅則從688萬元起跳，依戴德梁行估價，大約是市價打對折，是目前大台北最便宜的新房子。 房仲業也多認為，環遊郡丟出來的價格確實是「破盤價」，台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，上月10日士林地方法院才以4拍拍出1戶環遊郡，扣掉車位，每坪也超過13萬元，預料環遊郡月中拍賣應會有不少人進場。 業界認為，環遊郡拍進結果也會對淡水或大台北山區大型社區造成影響，如果出現流標或拍賣價格偏低，將出現比價效應，加快郊區房價下修，當然，如果飆高也會有激勵效果。 藏富 每坪69萬元起標 除上述兩場大型標售案外，甲山林代銷也在年前表示將在本月以標售方式，出清文山區福興路「春之樹」以及南京東路、三民路口「藏富」餘屋，其中「春之樹」預計底價每坪29萬元，「藏富」則是每坪69萬元起標，不過甲山林目前尚未公布確定標售時程。 「春之樹」和「藏富」都是一年多的新成屋，當地房仲業表示，春之樹目前行情約34、5萬元，「藏富」目前有屋主求售，開價更達三位數，甲山林釋出的底價很具吸引力，一旦正式公告，除了想買屋的民眾有興趣，想賣房子的屋主也會注意，如果能順利脫手，預料有一些已經賣很久但一直賣不掉的屋主，可能會循此模式以求解套。【聯合晚報／記者游智文／台北報導】 房價警訊？折扣月出清 3場標售會200餘屋降價求售 百貨業進入換季最終折扣，房地產業年後也不甘示弱，預計將祭出三場住宅標售會，釋出標售標的包括新莊線捷運先嗇宮站共構住宅、淡水小坪頂環遊郡、北市文山區、南京東路五段住宅等近200戶住宅物件，最低價僅有市場行情的六成，以標售或競標方式，藉此吸引想撿便宜的購屋族出手。 第一場預計在15、16連兩日登場的標售會，由台北市捷運局舉辦，標售標的為先嗇宮站共構住宅案「美麗新境」，該案處興穀國小學區，距離IKEA、家樂福商圈不遠，開車5分鐘內可達，生活機能尚算便利。 建物規劃為地上17樓、地下4樓產品，地上1樓即為捷運站出口，預售時開價每坪35至43萬元，而捷運局共計將釋出5至17樓的106戶，坪數在14至26坪間，底價總價420萬元起，換算每坪約28至34萬元，低於市價約一成。 第二場預計在18日登場的競標會，由樺富建設委託戴德梁行舉辦，競標標的為新北市淡水區「環遊郡」社區，將端出26件大樓及12件別墅物件，底價在每坪12至16萬元間，據了解，大樓分有2房及樓中樓格局、別墅則有4至5房，大樓總價288萬元起、別墅總價則688萬元起，僅有周圍行情的6成。 學者認為 大量標售現房市價格破壞警訊 第三場則為代銷公司甲山林所舉辦，時間未定。預計將端出台北市文山區福興路「春之樹」、與南京東路「藏富」等案，戶數則仍在評估中，據了解前者最低底價每坪29萬元、後者底價則暫定每坪69萬元，兩案皆為屋齡一年左右的新成屋，且底價皆低於附近行情價至少2成，「藏富」案更有屋主求售開出三位數價碼，若標售結果貼近底價，恐衝擊當地行情，但據傳該案最終可能停標。 針對陸續上架的標售物件，開出誘人價碼，政治大學地政系教授張金鶚認為，業者紛紛以不同方式、在雙北市不同​地區個案大喊大幅降價，以測試消費者的購屋降價底線，房市顯然已出現「價格破壞」效應​。而「環遊郡」競標案，將對該區域房價產生衝​擊，標售結果也將檢驗消費者對降價幅度的認同程度。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為，以低底價公開標售住宅儼然成風，除了行銷考量外，也和目前賣方無法捉摸買方態度有關，這樣的作法一方面可以測試市場水溫，二方面也解決餘屋問題，對於解決買賣膠著狀況不無幫助，只是由於開價低，即便釋出物件條件不佳，也很難不讓屋主心生影響房價疑慮。鉅亨網記者詹宜軒 金服三贏屋賣方1%買方不收 售屋省佣金 購屋冷颼颼 北中南房價地雷區 購屋目標條件地段 做好功課免吃虧]]> http://key88.net/article34765.html/feed 0